Folosind metoda expertului atunci când determină dimensiunea reducerii la negociere

Evaluarea întrebărilor.11.01.2007

Director adjunct al Departamentului de Evaluare

Introducere

Informații despre prețurile tranzacțiilor cu obiecte imobiliare sunt în principal închise și nu sunt dezvăluite terților. De regulă, informațiile despre aceste tranzacții nu sunt disponibile, prin urmare, pentru o analiză comparativă, evaluatorul utilizează prețurile sugestiilor pentru obiecte comparate.

Aplicarea sugestiilor sentinței este practica comună în Federația Rusă. De exemplu, în documentul "Principalele erori ale evaluatorilor în evaluarea obiectelor imobiliare identificate în examinarea rapoartelor de evaluare" pregătite de specialiștii Agenției Federale de Management al Proprietății, unul dintre punctele (nr. 39) citește: "Prețurile de vânzare ( propuneri) Conform facilităților de mai sus, analogii nu corespund gamei de estimare a gamei de estimări.

Trebuie remarcat faptul că acuratețea evaluării efectuate în condiții de informare limitată (inclusiv în absența informațiilor despre tranzacții) este întotdeauna mai mică. Lipsa de informații despre tranzacții este una dintre caracteristicile "piețelor emergente". MKSO a dezvoltat un document special "Evaluare pe piețele educaționale", care impune unui evaluator pentru o analiză mai detaliată a situației în evaluări, precum și o descriere detaliată a situației din raport (inclusiv acoperirea întregii limitare condiții).

Având în vedere practica curentă în evaluarea obiectelor imobiliare și a dezvoltării piețelor imobiliare în Federația Rusă, aplicarea prețului sentinței este inevitabilă. Pentru a utiliza astfel de prețuri, este necesar să se includă ajustări suplimentare: "reducere la negociere".

Cea mai optimă metodă de calculare a unei astfel de reduceri este studierea istoricului vânzărilor unui număr de obiecte și compararea prețurilor tranzacțiilor cu prețurile propunerilor. Din păcate, utilizarea acestei metode este extrem de limitată: participanții la piața profesională furnizează în mod reticent informațiile necesare.

În acest sens, pentru a calcula acest amendament, am încercat să folosim metoda experților.

Procedura de analiză

Ca urmare a analizei diferitelor cercetări privind piețele imobiliare și consultarea cu participanții la piața profesională, sa arătat că specialiștii organizațiilor imobiliare au fost identificate cu privire la cele mai accesibile și mai competente surse de informare pe această temă. Pentru a colecta informații, a fost pregătit un chestionar special, iar evaluatorii profesioniști au condus interviul în sine.

Specialiștii din 77 de agenții imobiliare au fost intervievați în 18 orașe ale diferitelor subiecte ale Federației Ruse:

Arkhangelsk; Barnaul; Volgodonsk; Voronezh; Yekaterinburg; Kirov; Moscova; Nakhodka; Omsk; Penza; PSKOV; Rostov-on-don; St.Petersburg; Saratov; Smolensk; Syzran; Tver; Yaroslavl.

În timpul sondajului, au fost întrebați întrebările cu privire la posibile reduceri ale negocierilor atunci când efectuați următoarele tranzacții:

- achiziționarea și vânzarea de facilități rezidențiale;

- închirierea de facilități rezidențiale;

Informațiile colectate au fost consolidate și supuse prelucrării statistice.

Rezultatele analizei

Numărul total de observații a fost mai mare de 250. Majoritatea experților intervievați au numit valoarea unei reduceri la 10%, în timp ce în unele segmente au fost numite valori semnificativ mai mari - până la 50%.

Valorile maxime care au fost numite experți sunt date în tabel. unu.

Tabelul 1. Valorile maxime marcate de experți,%

Sursa: Analiza.

Prelucrarea statistică a rezultatelor obținute a fost efectuată în pachetul SPSS. Pentru a elimina efectul așa-numitelor emisii și valori necharacterice, se utilizează procedura "Box Parlot", cunoscută și sub numele de "Diagrama de mail". După excluderea valorilor necharacterice (figura 1 și 2), valoarea medie a fost de 3,7%. Diagrama Scatter este prezentată în fig. 3, caracteristicile medii sunt prezentate în tabel. 2.

masa 2. Caracteristicile reducerii valorii medii la negociere

Evaluarea imobilului

test

1. Calcularea ajustărilor la negocierea la evaluarea diferitelor tipuri de proprietăți (mobile și imobile)

Ajustarea la o negociere ia în considerare cât de mult oferta este diferită de prețul real al tranzacției. Diferența se formează în procesul de negociere între cumpărător și vânzător și depinde de mulți factori. În mod obișnuit, prețul tranzacției în timpul vânzării de apartamente este sub prețul propunerii inițiale, deoarece prețul inițial include posibilitatea de "negociere".

De regulă, afacerea este așezată de la 0 la 10%. Până de curând, sa crezut că evaluatorii utilizează cel mai adesea ajustări la o afacere în valoare de 2%, dar această valoare nu a fost practic rezonabilă, deoarece a fost suficient "dacă amploarea" a fost suficientă, care a fost explicată prin lipsa de lipsă de lipsa de Informații generalizate despre prețurile tranzacțiilor.

Cu toate acestea, utilizarea datelor analitice, este posibilă fundamentarea dimensiunii ajustării la negocierea la evaluarea obiectului imobiliar rezidențial și definiția ulterioară a valorii de piață a obiectului.

Luați în considerare acest proces pe un exemplu specific.

Pentru a calcula valoarea de ajustare, mai mult de 600 de tranzacții au fost procesate la negocierea, fiecare dintre care a fost comparată cu oferta în anunțurile clasificate pe baza comparației apartamentelor specificate în tranzacție și în parametrii AD.

Cupluri "Obiect de vânzare - un anunț al vânzării acestei facilități" pentru perioada cuprinsă între 1 martie și 31 octombrie 2013 în orașele Moscovei, Sankt Petersburg, Novosibirsk, Krasnoyarsk, Yekaterinburg și Perm. Aceste anunțuri au fost alese la perechi, care coincid cu obiectul de vânzare pe astfel de caracteristici cheie ca o adresă, podele și podea, numărul de camere. Acesta a fost luat în considerare faptul că suprafața totală a obiectului nu ar trebui să difere de suprafața totală a obiectului specificat în anunț cu mai mult de 5%. La rândul său, data evaluării obiectului și data ultimei publicații a anunțului nu ar trebui să difere în ceea ce privește mai mult de o lună. Prețul specificat în anunț poate fi mai mare decât prețul tranzacției, care a fost definit în raportul de evaluare, dar nu mai mult de 7%.

• În timpul analizei, în toate orașele enumerate mai sus, a fost dezvăluită aceeași tendință: probabilitatea ca vânzătorul să furnizeze o reducere (negociere) în cantitate, invers proporțională cu dimensiunea de reducere solicitată. Sunt exprimat prin cuvinte simple, partidele sunt mult mai susceptibile de a negocia o reducere de la 1 la 3% decât o reducere de la 5% la 10% din valoarea sentinței. Astfel, jumătate din reduceri furnizate în fiecare oraș analizat nu depășește 1,9%, iar 14%.

Pe baza celor de mai sus, pentru a calcula negocierea medie, a fost determinată intervalul de deviere între prețul tranzacției și prețul propunerii de 5%.

Rezultatele calculelor, precum și valorile de corecție adoptate pentru negociere sunt prezentate în tabelul:

Tabelul 1 - Valorile de ajustare pentru negociere

Conform rezultatelor analizei, valoarea medie a ajustării la negocieri, care a fost de 1,9%.

• Analiza competitivității Metalistului LLC

  Sustenabilitatea situației financiare a întreprinderii depinde în mare măsură de fezabilitatea și corectitudinea investiției de resurse financiare în active. Activele sunt dinamice în natură ...

  Tehnologiile informaționale utilizate în management

  Tehnologiile informaționale reprezintă componenta principală a sistemului informațional al managementului organizațional și sunt legate direct de particularitățile funcționării întreprinderii sau organizației ...

  Locul de management strategic în gestionarea sistemelor sociale de diferite niveluri

  Din conceptul de "management" rezultă că acesta este un sistem de diferite tipuri ...

  Evaluarea imobilului

  Procesul de negociere ca o modalitate de rezolvare a conflictelor

  Negocierea pozițională este o astfel de strategie de negociere, în care părțile se concentrează asupra confruntării și conduce o dispută privind pozițiile specifice. Este important să se facă distincția între poziții și interese. Deci, poziția este că ...

  Aplicarea tehnologiilor Internet în Management

  Probleme ale gestionării anti-criză

  Vânzarea proprietății debitorului este punctul cheie al procedurii de producție competitivă în cadrul cazului de insolvență ...

  Reglementarea datoriilor. Organizarea vânzării debitorului de proprietate

  Vânzarea proprietății debitorului este momentul-cheie al oricărei proceduri de producție competitive în cadrul cazului de insolvență (faliment). În cele din urmă, este ea ...

  Reconstrucția centrului de service al Ladpon Ford Center Komi pentru întreținerea proprietarilor de mașini din Syktyvkar

  Echipamentele tehnologice includ mașini staționare și portabile, standuri, instrumente, corpuri de producție și echipamente de producție (benzi de lucru, rafturi, tabele, dulapuri) necesare pentru procesul de producție al centrului de service ...

  Gestionarea costurilor comerciale în cadrul companiei de comerț exterior privind exemplul "negocierilor de pantofi"

  Compania se numește Trans Flow Torg LLC, această companie este angajată în comerțul cu ridicata cu pantofi. Trans Pantofi A fost creat în aprilie 1998. Comenzile pentru eliberarea pantofilor sunt plasate în diverse fabrici din China. Astfel, cu excepția comerțului ...

  Gestionarea proprietății municipale a Districtului Pushkinsky

  Proprietatea imobiliară municipală a cartierului Pushkinsky din regiunea Moscovei sunt clădiri separate și clădiri de capital, spații încorporate în clădiri rezidențiale, precum și clădiri rezidențiale și spații ...

  Ajustarea la o negociere ia în considerare cât de mult oferta este diferită de prețul real al tranzacției. Diferența se formează în procesul de negociere între cumpărător și vânzător și depinde de mulți factori. În mod obișnuit, prețul tranzacției în timpul vânzării de apartamente este sub prețul propunerii inițiale, deoarece prețul inițial include posibilitatea de "negociere".

  De regulă, afacerea este așezată de la 0 la 10%. Până de curând, sa crezut că evaluatorii utilizează cel mai adesea ajustări la o afacere în valoare de 2%, dar această valoare nu a fost practic rezonabilă, deoarece a fost suficient "dacă amploarea" a fost suficientă, care a fost explicată prin lipsa de lipsă de lipsa de Informații generalizate despre prețurile tranzacțiilor.

  Deoarece centrul nostru analitic colectează date privind tranzacțiile de cumpărare și vânzarea imobiliară a tuturor regiunilor Federației Ruse din 2012, avem o oportunitate unică de a justifica dimensiunea ajustării pentru negocierea atunci când evaluăm instalația de imobiliare rezidențiale și definiția ulterioară a valoarea de piață a obiectului decât am folosit.

  Pentru a calcula valoarea ajustării la negociere, au fost procesate mai mult de 600 de tranzacții, fiecare dintre acestea fiind comparate cu oferta din anunțurile asamblate de noi pe baza comparației apartamentelor specificate în tranzacție și în parametrii AD.

  Am luat un cuplu de vânzare - o publicitate pentru vânzarea acestui obiect "pentru perioada de la 1 martie până la 31 octombrie 2013 în orașele Moscovei, St. Petersburg, Novosibirsk, Krasnoyarsk, Ekaterinburg și Perm. Aceste anunțuri au fost alese la perechi, care coincid cu obiectul de vânzare pe astfel de caracteristici cheie ca o adresă, podele și podea, numărul de camere. Acesta a fost luat în considerare faptul că suprafața totală a obiectului nu ar trebui să difere de suprafața totală a obiectului specificat în anunț cu mai mult de 5%. La rândul său, data evaluării obiectului și data ultimei publicații a anunțului nu ar trebui să difere în ceea ce privește mai mult de o lună. Prețul specificat în anunț poate fi mai mare decât prețul tranzacției, care a fost definit în raportul de evaluare, dar nu mai mult de 7%.

  În timpul analizei, în toate orașele enumerate mai sus, a fost dezvăluită aceeași tendință: probabilitatea ca vânzătorul să furnizeze o reducere (negociere) în cantitate, invers proporțională cu dimensiunea de reducere solicitată. Sunt exprimat prin cuvinte simple, partidele sunt mult mai susceptibile de a negocia o reducere de la 1 la 3% decât o reducere de la 5% la 10% din valoarea sentinței. Astfel, jumătate din reduceri furnizate în fiecare oraș analizat nu depășește 1,9%, iar ¾ - 4%. Această dependență este afișată în program:
  

  

  Pe baza celor de mai sus, pentru a calcula negocierea medie, a fost determinată intervalul de deviere între prețul tranzacției și prețul propunerii de 5%.

  Rezultatele calculelor, precum și valorile de corecție adoptate pentru negociere sunt prezentate în tabelul:

  Oraș	Numărul de par	Media prin eșantion	Interval de încredere	Valoarea de ajustare selectată pentru negociere
  St.Petersburg

  Adoptat în 2015, baza legislativă în domeniul evaluării intră într-o contradicție cu practica stabilită și metodologia activităților de evaluare

  Irina Vishnevskaya.

  g. directorul Neral al Grupului Berkshire Advisori,

  e. kurspert a corpului de lucru pentru suport metodologic și examinare
  Sub Consiliul de evaluare al Ministerului Dezvoltării Economice sunt Federația Rusă,

  membru al organismului de lucru pentru protecția drepturilor și interesele legitime ale evaluatorilor
  și Consiliul SROO privind evaluarea Ministerului Dezvoltării Economice i Federația Rusă,

  certificat expert judiciar, membru al NP "Camera de experți judiciari", membru al Societății Științifice pentru experți medico-legali
  Societatea științifică de științe medico-legale (Regatul Unit), singurul expert judiciar internațional certificat

  Adoptat în 2015, baza legislativă în domeniul evaluării intră într-o contradicție cu practica stabilită și metodologia activităților de evaluare

  Situația macroeconomică pe piață, al doilea an, care se caracterizează prin instabilitatea monedei naționale ruse, problemele care agravează în sectorul financiar al băncilor, iar în 2015 există, de asemenea, prețuri de petrol grav, face ajustări tuturor sectoarelor economiei, inclusiv în activitățile de evaluare.

  Unii experți îl compară cu situația de criză 2008-2009, care, în opinia mea, nu este destul de corectă, deoarece ceea ce am observat în economia 2014-2015. - Nu este o criză, ci o restructurare sistemică, noi reguli ale jocului, la care doriți să vă adaptați și să reconstruiți rapid. Este oportună citarea clasicilor - "diferențiați sau muriți!".

  În orice caz, în anii care au urmat criza, piața imobiliară din Rusia sa schimbat în serios, iar acest lucru necesită noi abordări ale evaluării. Acest lucru este recunoscut la nivelul Guvernului, iar unul dintre rezultate a fost adoptarea noilor standarde federale de evaluare în acest an și, în conformitate cu rezultatele lor, decizia Ministerului Dezvoltării Economice, creez lucrători în rafinamentul lor.

  Sub auspiciile Ministerului Relațiilor Economice, grupul de lucru privind metodologia și examinarea a început să elaboreze orientări pentru anumite tipuri de facilități de evaluare, cu toate acestea, nu suficient. De asemenea, sunt necesare recenzii privind directoarele și metodele de evaluare a pieței pentru determinarea coeficienților de corecție.

  Piața cumpărătorului

  Una dintre consecințele evidente ale schimbării realităților macroeconomice a început, așa cum ne pare, imposibilitatea aplicării comunității estimate a evaluatorului imobiliar de referință, așa cum se recomandă la acest ed. Nivel L.A., cel puțin - fără a face ajustări grave. Există întrebări serioase și alte cărți generale de referință ale consumatorilor și autorii lor ai coeficienților de calcul, deoarece ambele metode ale acestora (coeficienții) de primire și valorile valorilor în sine nu sunt chiar ieri și cu o zi înainte ieri.

  În plus, incorectitudinea valorilor cărților de referință aplicate de evaluatori - vorbim despre "Directorul de evaluare imobiliară" Ed. Nivel L.A. și FRD Ed. Yaskevich e.e., de fapt, duc la frânarea pieței tranzacțiilor cu active.

  Deci, în a doua jumătate a anului 2015, am văzut că numărul de obiecte de oferte imobiliare este enorm, iar investitorii care pot cumpăra sunt foarte mici. Sa format "piața cumpărătorului", care dictează reguli specifice ale jocului și formează prețurile reale de pe piață ale obiectelor. Reducerile sunt foarte mari: un bun pe care piața din ce în ce mai mare costă 30 de milioane de dolari, cu un clarfluxul de numerar. Veniturile prezise sau cheltuieli gestionabile, în a doua jumătate a anului 2015 vândute pentru 10-12 milioane de dolari.

  Evaluatorii nu au reconstruit atunci când determină costul și continuă să facă predicții ale unei "piețe de vânzări" în creștere, folosind coeficienții familiari, în timp ce reducerile la negociere astăzi pot ajunge la 65%, iar în unele cazuri mai mult.

  Abordările depășite sunt adesea nocive și situații situații: încetinesc tranzacțiile și, mai rău, nu permit în instanță să stabilească valoarea reală a imobilului în acest moment.

  Voi da un astfel de exemplu.

  Compania pe acțiuni intenționează să vândă un complex de proprietate - o bază de fructe și legume la Moscova. Conducerea bazei a ținut negocieri cu un număr de potențiali cumpărători (inclusiv cu majori chiriași ai acestei baze, în cauză și în achiziția sa).

  Pentru organizarea licitației, a fost atrasă o sapare independentă de evaluare, care a efectuat o evaluare a complexului de proprietate care utilizează toate evaluările disponibile evaluărilor de evaluare, aplicarea evaluatorilor pentru introducerea ajustărilor. Raportul a fost pregătit pe baza lor. Trebuie remarcat faptul că rezultatele evaluării a trei abordări au fost aproape. Cu toate acestea, cumpărătorii și managementul auto-vânzător al companiei, a declarat că rezultatele evaluării sunt foarte supraestimate și dacă în perioada 2012-2013, pentru suma specificată, baza ar putea fi vândută, astăzi acest preț este supraestimat de două ori!

  Evaluatorul a aplicat reduceri disponibile, dar rezultatul evaluării sa schimbat nesemnificativ . Vânzătorul a stabilit obiectul la licitație - licitarea nu a avut loc, deoarece niciunul dintre potențialii cumpărători nu a exprimat dorința de a dobândi un activ cu privire la costurile de astăzi. A trecut un an și, din câte știu, ținând cont de procedurile de licitație, baza nu este vândută.

  Acest articol este dedicat explicației motivului pentru care aceste tehnici nu funcționează corect corect. Scopul acestei publicații nu este de a critica abordările sau autoritățile individuale care au depus eforturi semnificative pentru a le dezvolta și pentru a începe discuția privind formarea de noi abordări a metodologiei care ar fi relevante și, dacă este posibil, sunt universale pentru întregul teritoriu al Federației Ruse în situația actuală.

  Nevoia de noi abordări Dictate, printre altele, și încercările frecvente de recuperare a clienților implicați, în opinia lor, veniturile provenite din evaluatori, precum și practica băncii centrale, adormit cu plângerile companiilor de evaluare independente, care au fost efectuate Conform evaluării angajamentelor și astăzi, banca centrală este verificată la verificarea băncilor comerciale. Deci, această lucrare este în interesul întregii comunități de evaluare și necesită consolidarea eforturilor profesioniștilor de piață.

  Reduceri pentru negocieri, practici 2014-2015.

  Pe parcursul anului 2015, au fost inițiate parteneri și experți LLC Berkshire Adwalizori și au efectuat o serie de studii privind modul în care au fost formate reduceri pentru negocieri în perioada 2014-2015. În acest scop, avem un studiu cu evaluatorii de instrucțiuni și colecții metodologice cu care se bucură să justifice și să calculeze reduceri la negocierea în determinarea valorii de piață a obiectelor imobiliare și a afacerilor din două puncte de vedere.

  În primul rând, am fost interesați de valabilitatea acestor coeficienți. În al doilea rând, practica utilizării datelor de referință în timpul crizei din 2014-2015. A treia întrebare credincioasă: cât de mult vor fi coeficienții de cărți de referință pentru 2016?

  Luați în considerare reciproc din directorul și natura apariției datelor de referință incluse în ele.

  "Reseller Real Estate Appraiser". Volumul 1. Coeficienții corectivi pentru o abordare comparativă. Leifer l.a., sterlen a.m. si etc.

  Datele cărții de referință și vorbim despre coeficienții aplicați de evaluatori în determinarea costului obiectelor, în special, indicatorul "Ajustarea la negocieri" este determinată pe baza metodei evaluărilor colective ale experților (200 de parametri) .

  Această metodă a fost pusă în aplicare prin analizarea evaluărilor experților ale evaluatorilor care au completat chestionarele pe baza cunoștințelor, experienței personale și a intuiției. Toate acestea au făcut posibilă formarea evaluărilor colective de experți prin metode de statistici matematice.

  Directorul este publicat începând cu anul 2011 în prefața laI. Ediția pentru 2011 Se indică faptul că evaluatorul din 50 de orașe din Rusia a participat la anchetă, au luat în considerare 65 de parametri / natura pieței imobiliare. În prefața K.III. Cartea de referință pentru anul 2014 spune că informațiile se bazează pe un material de anchetă de 190 de evaluatori de conducere din 52 de orașe din Rusia. Aplicat la acesta din urmă este de 3,64 evaluator pentru fiecare oraș, adică. Ancheta de evaluare 3-4 (Respondent) în fiecare oraș.

  tabelul 1

  Lista orașelor ale căror aprecieri au participat la sondaj
  Arkhangelsk.	Novosibirsk.
  Regiunea Amur, Belogorsk	Omsk.
  Barnaul	Orenburg.
  Bryansk.	Petropavlovsk-Ka Mchatsky
  Velikiy Novgorod.	Rostov pe Don.
  Vladivostok.	Regiunea Rostov, Novocherkassk
  Vladimir.	Ryazan.
  Regiunea Vladimir, Alexandrov	Samara.
  Volgograd.	Petersburg.
  Voronezh.	Saratov
  Dzerzhinsk.	Regiunea Sverdlovsk, Serov
  Yekaterinburg.	Serpukhov.
  Ivanovo.	Stavropol.
  Izhevsk.	Teritoriul Stavropol, G. Georgievsk
  Kazan.	Tver
  Kaliningrad.	Tolyatti.
  Kineshma.	Tula.
  Kirov.	Tyumen.
  Krasnoyarsk.	UFA.
  Moscova	Khabarovsk.
  Regiunea Moscovei	Zhukovsky.
  Murmansk.	Chelyabinsk.
  Nizhny tagil.	Cherepovets.
  Nizhny novgorod.	Yuzhno-Sakhalinsk.
  Regiunea Nizhny Novgorod, Balakhna	Orașul nu este indicat

  Și cine sunt experți?

  Aici par să fim adecvați să discutăm conformitatea respondenților la nevoile sondajului. În unele cazuri, provoacă o îndoială rezonabilă. Luați în considerare aprobarea la pagina 24 a directorului editat de Lefefe L.A., sterlock a.m. si etc.: "…opinia diferiților participanți la piață reprezintă evaluatori care, în virtutea profesiei lor, și pur și simplu experiența acestei experiențe mai bine ... ».

  Specialiștii de pe piață vor aminti, probabil, că, la data de 04.08.2015, a fost publicată Ordinul Ministerului Muncii al Rusiei nr. 539N "privind aprobarea standardului profesional în activități de evaluare" (înregistrat în Ministerul Justiției al Rusiei 27.08. 2015 N38720).

  Prafragarea pe scurt, se poate spune conținutul profesoruluicompetența evaluatorului este determinată cunoașterea metodelor și metodelor de calcul (adică utilizarea formulelor) și utilizarea surselor de informații pentru a determina costul obiectelor estimate pe baza cunoștințelor sale.

  Criteriu sau surogat?!

  Piața forței de muncă a dezvoltat, de asemenea, o înțelegere clară: cine se poate califica pentru lucrarea evaluatorului. Aceștia sunt specialiști care au un evaluator de diplomă. Cerințele rămase se referă în principal la experiența în sfera estimată.

  Din păcate, este imposibil să se excludă faptul că autorii directoarelor sunt editori ca respondenți. Nivel L.A. Specialiștii au efectuat un sondaj care nu respectă criteriile stabilite de Guvernul Federației Ruse și ale piețelor, deoarece nu sunt nici cunoașterea nativă a pieței imobiliare, nici participanții la piață care însoțesc tranzacțiile de cumpărare imobiliare. De fapt, ei sunt doar consumatori ai acestor informații și, înseamnă că informațiile "expert" emise de aceștia este surogat de informații primare, care provine de la experți reali care lucrează direct cu vânzătorii și cumpărătorii de bunuri imobiliare. Mai mult, aceste informații au trecut prin prismul cunoștințelor și ideilor unui astfel de evaluator și probabil distorsionate.

  Merită să spuneți că directorul menționat are propriile "ipoteze și restricții".

  Voi cita unele dintre cele mai controversate: "nu ar trebui să fie greu de limitat evaluatorul de a utiliza aceste sau alte valori ale parametrilor. »; «… evitatorul a răspuns la întrebările sale despre valorile numerice ale celor mai semnificative caracteristici ale pieței imobiliare pe baza opiniilor subiective și a experienței practice în evaluarea obiectelor imobiliare din regiunea sa ».

  Având în vedere cele de mai sus, suntem obligați să spunem că, în prezent, evaluatorii sunt oferiți ca un "certificat imobiliar" care conținedatele care nu au nimic în comun cu tranzacțiile cu obiecte imobiliare construite de evaluatori pe baza cunoștințelor și opiniilor lor subiective privind metodele de calcul și formulele aplicate. Este vorba de faptul că comunitatea ar trebui să-și construiască evaluările: care reducerile pot oferi cumpărătorului vânzătorului atunci când vând obiecte imobiliare.

  Surse alternative

  Luați în considerare alte exemple de literatură de evaluare a referințelor utilizate pentru a calcula valoarea de piață a bunurilor imobile. Din păcate, principiile oferite în ele și estimările oferite de autorii cărții de referință în perioada 2014-2015. De asemenea, nu corespund întotdeauna realității.

  Asa de, "Director de date consolidat pentru evaluare și consultanță (Sfârșitul crizei financiare) "SRD nr. 5-2010 ed. Yaskevich e.e. Această referință este o publicație mai fundamentală și mai sistematică, informații detaliate privind principiul "cum este exact" trebuie să fie calculate sau să ia în considerare diversitatea factorilor și problemelor cu care se confruntă un evaluator în cursul calculelor. Dar, în această tehnică, există nuanțe, în special, relevanța eșantionului de date nu este destul de evidentă. Luați în considerare K.aplicarea diferenței de costul sentinței și prețurilor tranzacției care altceva Numită ajustarea la negocierea sau "încălzirea". În majoritatea rapoartelor de evaluare, este acceptată în mod nejustificat în intervalul de 5 ... 15%, în timp ce criza actuală a afectat acești indicatori.

  Atunci când analizăm piața imobiliară, proiectele de directoare se concentrează în principal pe propunerile obiectelor expuse spre vânzare, datorită faptului că nu există date privind condițiile tranzacțiilor. Este tocmai o mare influență a coeficientului de "încălzire" asupra parametrilor de valoare a obiectelor de evaluare (0,85-0,95) nu sugerează că există o posibilitate necondiționată de evaluare a obiectelor pe piețele dezvoltate (de exemplu, apartamente) numai de către metodă de comparare.

  De exemplu, în colecțiile SRD nr. 17-2015, la pagina 14, reduceri la negocierea în orașele Rusiei, inclusiv în orașele mari (Moscova, Sankt-Petersburg, Krasnodar, Ekaterinburg, Rostov-on-Don), Orașe medievale (Vladivostok, Novosibirsk, Omsk, Stavropol, Tambov, Tver) și orașele mici și așezările din regiunea Moscovei, precum și în Minsk.

  Reduceri la negociere diferențiate de tipurile de bunuri imobiliare : Rezidential, comercializare, birou, producție și depozit și teren, și de vânzare și de închiriat sunt oferite pentru a aplica diferite reduceri.

  masa 2

  C. dZID pentru încălzire , %
  Regiune	Rezidențial		Comercial		Birou		Producție și depozit		Teren
  	Chirie	Vânzare	Chirie	Vânzare	Chirie	Vânzare	Chirie	Vânzare	Vânzare
  Moscova		9-12		9-13		9-12		10-12	9-11
  Mijloc de orașele majore în noiembrie 2015						10,2		11,5
  Media de către marile orașe din noiembrie 2014								11,5	11,1

  Timp de tranzacționare: Ce reduceri pot fi obținute la cumpărarea unui apartament la Moscova

  RBC Imobiliare

  În prezent, la Moscova, puteți obține o reducere atunci când cumpărați aproape orice apartament pe piețele primare și secundare, imobiliare interogate de Consiliul de editorial "RBC-Real Estate".

  Doar 20% din apartamentele puse la vânzare pe piața secundară din Moscova sunt implementate la prețurile apropiate de piață, restul de 80% nu pot fi vândute fără o reducere semnificativă, spune Serghei Shloma, director al Departamentului de Piața secundară a Incom Imobiliare imobiliare. Potrivit acestuia, motivul pentru acest lucru este puternic supraevaluat, pre-criză, iar reevaluarea apartamentelor în medie este de 20-30% din valoarea lor de piață.

  Dacă vorbim despre piața primară, scăderea cererii a condus la faptul că în aproape fiecare nouă clădire a segmentului de masă al vechiului Moscova astăzi puteți găsi reduceri și oferte speciale, spun agenții imobiliari. La rataGrupul metricului, Numai în două clădiri noi, reducerile nu sunt prezentate sub nici o formă. În celelalte 64 de proiecte implementate astăzi pe piață, cumpărătorul poate conta pe o reducere de vară tradițională. Dimensiunea sa variază de la simbolic 1% la 15% mai degrabă, afirmă analiștii companiei.

  Reduceri de la proprietarii de "detavers"

  Acum cinci ani, piața a fost complet diferită: Apartamentele au fost vândute cu o reducere - cel mai adesea destul de nesemnificativ - aproximativ 50% din apartamente au fost implementate în segmentul secundar de locuințe, Serghei Shloma a reamintit. Acum, partea de reducere, în conformitate cu Incom-Real Estate, este situată la un nivel record înalt - 88%, iar dimensiunea medie a reducerii a fost de 9,1% în iulie.

  Una dintre principalele tendințe în 2016 a fost faptul că mai mult de jumătate din tranzacții au mers cu o reducere pentru cost, potrivit cărora apartamentele au fost expuse inițial, au sărbătorit agenții imobiliari. Dimensiunea medie a reducerii a crescut în comparație cu 2015 aproape de două ori și compilată în segmentul de masă (economiile economiei și confortului) aproximativ 5-10%, a declarat Vladimir Kashirtsev, director general al ABC Locuințe.

  Agenții imobiliari remarcă faptul că proprietarii celor mai bugetare facilități se referă adesea la reducere decât proprietarii de proprietăți referitoare la segmente de preț ridicate. Acestea din urmă sunt mult mai bine furnizate financiar, deci sunt gata să aștepte cumpărătorul mai lung, în plus, pot refuza să ia o reducere, dacă o reparație scumpă a fost de asemenea ținută în apartament, Marks Serghei Shloma. Între proprietarii celor mai bugetare obiecte, concurența este foarte mare, astfel încât ei sunt de acord mai de bunăvoie cu furnizarea de reduceri, explică el.

  În același timp, Vladimir KashiRSTSEV observă că proprietarii de apartamente cu costuri reduse oferă o reducere mai mică, cea mai mare - în segmentele de afaceri și elita. Deci, potrivit "Locuinței Azbuchi", la apartamentele de până la 10 milioane de ruble. O reducere este disponibilă până la 5%.C. kIDKA aproximativ 10% poate fi obținut pe un apartament în gama de preț de la 10 la 20 de milioane de ruble. La costul apartamentului de peste 20 de milioane de ruble. Reducerea poate ajunge la 20%.

  "Cu toate acestea, în clasa de confort, există reduceri semnificative: mai ales dacă clădirea rezidențială nu este situată într-o zonă sigură, la distanța de la stația de metrou etc. De asemenea, reducerea este furnizată în cazul reamenajării, cumpărarea urgentă de Clădiri noi, dacă există datorii mari în apartament (ipotecă, împrumuturi) ", adaugă Vladimir Kashirs.

  "În condițiile de depășire semnificativă a ofertei față de cererea pe piață în ansamblul său (este oportun să se reamintească presiuni puternice asupra segmentului secundar de la primar), acestea nu vor fi vândute până când proprietarii nu sunt de acord cu o reducere similară", spune o reducere similară ". Serghei Shloma. În același timp, prețurile supraestimate cu cerere redusă și sume mari au condus deja la faptul că cel puțin 40% din apartamente sunt eliminate din vânzare și nu găsind cumpărătorul.

  Potrivit observațiilor lui Vladimir Kashirsheva, dimensiunea medie a reducerii în segmentul de masă de pe piața imobiliară rezidențială secundară, capabilă să împingă piețele la punctul de echilibru este de aproximativ 10% din prețurile stabilite de vânzare. Sergey Shloma speră că numărul de vânzători care evaluează în mod adecvat situația pieței și gata să meargă la reducere va crește. "În comparație cu anul trecut, numărul lor a crescut cu aproximativ 10% în termeni absoluți. Deși unele dintre ele reduc încă proprietatea de vânzări a obiectelor lor mai lentă decât piața cade, prin urmare nu va duce la o creștere mare a tranzacțiilor", prezice el .

  Negocieri lungi

  Spre deosebire de dezvoltatori, proprietarii apartamentelor nu sunt legați de niciun program de vânzări, pe care trebuie să îl urmeze, astfel încât segmentul imobiliar secundar este redus la un preț mai lent decât segmentul de clădiri nou explică Vladimir Kashirstez. Sergey Shloma observă că piața locuințelor secundare este piața unui număr mare de persoane care nu pot fi gestionate și nu extinde unele schimbări globale în ceea ce privește prețurile.

  "În segmentul locuințelor primare, puteți în continuare în limitele oricărui complex rezidențial pentru a reduce simultan prețurile obiectelor, dar pe" secundar "costul unei propuneri este redus foarte ușor - dacă în iulie 2016 a fost de 184,2 mii Rublează, apoi până în iulie 2017, acest indicator a scăzut la 179 mii de ruble. Și în conformitate cu rezultatele tranzacțiilor reale, se poate observa că scăderea nivelului mediu de vânzări în legătură cu aceeași perioadă a anului trecut este de cel puțin 15%, "Spune Serghei Shloma.

  Agenții imobiliari observă că vânzătorii și cumpărătorii au început să negocieze mult timp datorită creșterii perioadei de expunere a apartamentelor. În prezent, pe piața secundară a locuințelor din Moscova, potrivit cu Inkom, este de 77 de zile (statisticile sunt efectuate pe obiecte vândute). Cu toate acestea, această evaluare a Serghei Shloma, din zece apartamente de pe piața secundară a locuințelor de vânzare doar două, iar restul loturilor sunt blocate în expoziție sau, în general, eliminate din vânzarea de către proprietari. Aceștia sunt oameni care de ani de zile sau doi nu își pot da seama spațiul lor de locuit expus la prețul pre-criză, explică el.

  În ultimii trei până la cinci ani, vânzarea de apartamente sa schimbat foarte mult: dacă mai devreme ar putea fi realizată pe piață pentru luna, acum - de la trei. Conform statisticilor "locuințelor ABC", apartamentele lichide au o perioadă de expunere una sau două luni. Apartamente cu o încăpere de până la 7 milioane de ruble. În medie, aproximativ trei luni sunt în vânzare, apartamente cu două camere de la 8 milioane de ruble. - trei până la cinci luni. Apartamente cu trei dormitoare de la 10 milioane de ruble. Aproximativ vândute mort până la șase luni.