Dacă proprietarul proprietății este o singură persoană, atunci problemele de posesie, utilizare și eliminare, de regulă, nu apar. Un alt lucru este dacă sunt mai mulți proprietari. Și e bine dacă numărul lor este limitat la 2, dar dacă există 3,5 sau mai mulți astfel de proprietari? Situații similare apar și în cazul apariției proprietății comune, care la rândul lor pot fi comune (fără cote determinante) sau împărțite (cu cote determinante). Acest tip de proprietate poate apărea în diverse situații. Aceasta include împărțirea proprietății soților și împărțirea proprietății comune a părților din moștenire și darea sau vânzarea de către proprietar a oricărei părți din proprietate etc. Rezultatul este o situație în care proprietarul unei proprietăți este mai multe persoane. Și în conformitate cu articolul 246 din Codul civil al Federației Ruse, înstrăinarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi. Dar fiecare dintre participanții la proprietatea comună are propriile planuri pentru proprietate, toată lumea dorește să o folosească în conformitate cu nevoile lor. În astfel de cazuri, de foarte multe ori apar situații conflictuale legate tocmai de faptul că proprietarii nu se pot pune de acord asupra modului exact de utilizare a apartamentului, casei, terenului etc. Cum pot fi rezolvate aceste probleme și cum pot fi evitate conflictele inutile fără a pierde proprietatea?
Primul lucru pe care trebuie să-l facă coproprietarii este să stabilească modul în care vor folosi în comun proprietatea. Cu alte cuvinte, pentru a rezolva latura cotidiană a problemei proprietății partajate. Ce înseamnă? Trebuie să înțelegeți că, fiind titular al oricărei cote din dreptul de proprietate, nu sunteți proprietarul numărului de metri pătrați corespunzător acestei cote sau vreunei încăperi. Sunteți proprietarul unei părți din drept, adică al unei anumite valori abstracte. De exemplu, coproprietarii au 1/2 cota-parte in proprietatea unui apartament cu doua camere. Dar asta nu înseamnă că fiecare dintre coproprietari deține o cameră sau un număr de metri pătrați. Este posibil ca unul dintre proprietari să dorească să folosească jumătate din suprafață din fiecare dintre camere. Iar determinarea procedurii de utilizare a proprietății comune este primul pas către o rezolvare civilizată a problemei. A determina ordinea de utilizare înseamnă a delimita în mod clar sfera dreptului de folosință a coproprietarilor. Să presupunem că putem stabili că unul dintre proprietari folosește o cameră mare, iar celălalt coproprietar folosește două mici într-un apartament cu trei camere. Astfel, este posibilă soluționarea parțială a problemelor interne care apar în cazul proprietății partajate. Cum puteți determina utilizarea proprietății comune? Aceasta se realizează fie prin semnarea de către toți coproprietarii a unui acord privind procedura de folosire a proprietății, fie în cadrul unei proceduri judiciare. Ar trebui recurs la litigii în cazul în care nu se poate ajunge la o înțelegere amiabilă privind semnarea unui acord. În caz de litigiu, instanța, ținând seama de opiniile și interesele părților, va stabili în ce ordine coproprietarii trebuie să folosească bunul comun. Hotărârea judecătorească, după intrarea în vigoare, va fi obligatorie pentru părți.
În cazul în care conviețuirea nu este posibilă din cauza unor conflicte profunde sau din alte motive, atunci este necesar să ne gândim la vânzarea unei cote de proprietate și la îndepărtarea. Care este cel mai bun mod de a face asta? Este mai bine să faceți acest lucru din nou prin acord, împreună cu toți coproprietarii. Cu alte cuvinte, este mai bine să nu vindeți acțiunile separat, ci să vindeți întregul apartament și să împărțiți veniturile. Motivul pentru aceasta este faptul că cota din dreptul de proprietate este o marfă ilichidă și nu este foarte solicitată pe piața imobiliară. Această împrejurare poate fi ilustrată prin exemplul următor. Să presupunem că deții 1/2 cotă în proprietatea unui apartament în valoare de 1.000.000 de ruble. Dar acest lucru nu înseamnă că puteți vinde această cotă pentru jumătate din costul apartamentului, adică pentru 500.000 de ruble. Cel mai probabil, îți vei vinde cota pentru nu mai mult de 300.000 de ruble. Dacă sunteți de acord cu coproprietarii cu privire la vânzarea în comun a acțiunilor dvs., puteți vinde un apartament pentru 1.000.000 de ruble și puteți primi 500.000 de ruble fiecare. Astfel, avantajele vânzării tuturor acțiunilor simultan sunt incontestabile. Dar nu în toate cazurile este posibil să convingi un alt coproprietar să-și vândă simultan acțiunile. Adesea, al doilea proprietar refuză să vândă din diverse motive. Și în acest caz, trebuie să-ți vinzi doar cota. Este imposibil să-l forțezi pe coproprietar să-și vândă cota-parte. Ce subtilități există atunci când vindeți nu un apartament întreg, ci o cotă din proprietatea acestuia? În primul rând, aceasta este existența unei astfel de instituții juridice precum dreptul de preempțiune de a cumpăra o acțiune de către un coproprietar. Această instituție stabilește obligația proprietarului care își vinde cota sa din dreptul de proprietate de a oferi mai întâi această acțiune spre vânzare altui coproprietar. Și numai dacă acesta din urmă refuză să cumpere (sau nu răspunde deloc), atunci cota poate fi vândută unui terț. Mai mult, prețul de vânzare către un terț trebuie să corespundă prețului de ofertă unui alt coproprietar. Acestea sunt cerințele legii.
După cum sa menționat deja, proprietatea comună poate fi nu numai comună, ci și comună, adică fără a se determina cotele. O situație similară se aplică bunurilor dobândite în comun ale soților. Aș dori să spun câteva cuvinte despre cedarea proprietății în acest caz. Dispunerea bunurilor imobile ale soților se realizează prin acordul acestora. În situația în care unul dintre soți vinde (sau în orice alt mod) dispune de un apartament, casă, teren care este proprietatea comună a soților, atunci trebuie să prezinte acordul notarial al celui de-al doilea coproprietar, adică , soțul. Mai mult, cele de mai sus se aplică acțiunilor soților care au survenit după desfacerea căsătoriei. De remarcat faptul că bunul comun al soților poate schimba statutul în proprietate comună prin parcurgerea procedurii de împărțire a bunului dobândit în comun. După aceea, toate cele de mai sus despre caracteristicile proprietății partajate se vor aplica acestei proprietăți.
Dacă aveți întrebări, probleme cu privire la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, puteți contacta în siguranță cabinetul nostru de avocat pentru asistență juridică prin telefon.
2.1. CONCEPTUL DE PROPRIETATE COMUNĂ
Proprietatea comună este proprietatea comună, cu stabilirea cotei fiecăruia dintre participanți și a dreptului coproprietarului de a primi o anumită cotă din venitul din utilizarea proprietății, precum și obligația acestuia de a suportă o anumită cotă din costurile de întreținere a proprietății comune.
Cota este exprimată ca fracție sau procent. Potrivit paragrafului 1 al art. 245 C. civ., cotele participanților se presupun a fi egale, cu excepția cazului în care din lege, contract sau esența relațiilor care s-au dezvoltat între ei nu rezultă altfel.
Mărimea cotei se poate modifica din diverse motive: modificarea compoziției participanților, îmbunătățirea proprietății etc.
Potrivit paragrafului 3 al art. 245 C. civ., atunci când efectuează îmbunătățiri asupra bunului în conformitate cu procedura stabilită, participantul are dreptul să-și majoreze cota proporțional cu creșterea valorii bunului comun, dacă îmbunătățirea este inseparabilă sau dobândește dreptul. de proprietate la ameliorarea separabilă fără a-i majora cota.
Potrivit art. 247 C. civ. Exercitarea dreptului de proprietate comună are loc de comun acord al tuturor proprietarilor. Dacă nu există un acord cu privire la proprietatea sau utilizarea proprietății comune, fiecare participant are dreptul de a soluționa disputa în instanță. Dacă nu există un acord cu privire la înstrăinarea bunurilor comune, litigiul nu poate fi soluționat de instanță.
Coproprietarul are dreptul de a asigura deținerea și folosirea sa a unei părți din proprietatea comună proporțional cu cota sa și, în cazul în care acest lucru nu este posibil, să ceară despăgubiri corespunzătoare celorlalți participanți. Dreptul unui coproprietar la o cotă care i-a fost alocată pentru deținere și folosință este real și, dacă este executat corespunzător, se bucură de protecție împotriva încălcării de către proprietarii altor acțiuni.
Fiecare dintre coproprietari are dreptul de a dispune în mod independent doar de cota sa din dreptul de proprietate comună.
Codul civil al Federației Ruse prevede două tipuri de proprietate comună: comună și comună (clauza 2, articolul 244). Proprietatea comună se numește proprietate comună atunci când fiecare dintre participanții săi deține o anumită cotă. În proprietatea comună, cotele participanților săi nu sunt predeterminate; ele sunt fixate numai atunci când proprietatea comună este împărțită sau separată de aceasta. Drept urmare, proprietatea comună este adesea denumită proprietate neîmpărtășită.
Fiecare participant la proprietate comună comună și, în cele din urmă, la proprietate comună comună - în cazul divizării sau separării sale de aceasta - va avea dreptul la o cotă-parte. Fiecare coproprietar deține o cotă-parte în proprietatea tuturor bunurilor comune. Dreptul fiecărui coproprietar nu se limitează la o anumită parte a bunului comun, ci se extinde asupra întregului lucru. Obiectul acestui drept ca drept de proprietate este un lucru. Specificul proprietății comune constă în faptul că mai multe persoane dețin dreptul de proprietate asupra aceluiași obiect material.
Proprietatea comună poate apărea din cauza oricăror motive permise de lege sau de contract. Legea nu prevede o listă exhaustivă a motivelor pentru apariția acesteia. Prin acordul participanților la proprietate comună, iar dacă nu se ajunge la aceasta, atunci printr-o hotărâre judecătorească, proprietatea comună poate fi stabilită asupra proprietății lor comune: este permisă transferul proprietății din regimul coproprietății comune în regimul proprietate comună comună.
Compoziția participanților la proprietatea comună, care pot reprezenta diverse forme și tipuri de proprietate, nu este limitată de lege. Proprietatea comună este permisă nu numai cetățenilor, ci și cetățenilor și persoanelor juridice, cetățenilor și statului, persoanelor juridice și statului, altor subiecte de drept civil în orice combinație a acestora.
Formarea de proprietate comună este posibilă numai în cazurile expres prevăzute de lege. Din nou, se poate trece de la regimul de proprietate comună la regimul de proprietate comună numai atunci când legea permite acest lucru. Relațiile de proprietate comună sunt într-o măsură mult mai mare de natură de încredere personală decât relațiile de proprietate comună și, prin urmare, cercul de participanți la proprietatea comună trebuie inevitabil limitat.
În proprietatea comună, măsurarea cantitativă a acțiunii este importantă. Acest lucru este necesar pentru repartizarea între coproprietari a veniturilor generate de proprietatea comună și a cheltuielilor care revin asupra acestuia, pentru a stabili ce poate pretinde coproprietarul la împărțirea bunului comun sau separarea acestuia de acesta. În plus, mărimea acțiunii în timpul existenței proprietății comune se modifică. Poate crește sau scădea din cauza unei modificări a compoziției participanților la proprietatea comună, a îmbunătățirilor aduse proprietății comune și a unui număr de alte circumstanțe care trebuie luate în considerare.
Cotele participanților la proprietate comună se consideră egale, dacă nu rezultă altfel din lege, din contract sau din esența relațiilor care s-au dezvoltat între ei. Prin acordul tuturor coproprietarilor, procedura de determinare și modificare a cotelor lor poate fi stabilită în funcție de contribuția fiecăruia dintre aceștia la formarea și sporirea proprietății comune. Dacă un coproprietar a făcut îmbunătățiri asupra proprietății comune, atunci soarta îmbunătățirilor și influența lor asupra mărimii cotei coproprietarului în proprietate depind de dacă, în primul rând, s-a respectat procedura stabilită la realizarea îmbunătățirilor și, în al doilea rând, dacă îmbunătățirile sunt inseparabile sau separabile. Daca imbunatatirile sunt inseparabile si s-a urmat procedura stabilita la efectuarea lor, atunci coproprietarul care a facut imbunatatirile poate cere o majorare a marimii cotei sale proportional cu cresterea valorii bunului comun. Dacă nu a fost respectată procedura de realizare a îmbunătățirilor inseparabile, atunci coproprietarul nu este îndreptățit să ceară o creștere a mărimii cotei sale. În ceea ce privește îmbunătățirile separabile, dacă nu se prevede altfel prin acordul coproprietarilor, acestea devin proprietatea celui care le-a făcut. Astfel, efectuarea unor astfel de îmbunătățiri, întrucât sunt separabile, nu dă naștere în sine dreptului de a pretinde o majorare a cotei.
Conținutul dreptului de proprietate comună este alcătuit din puterile ce revin coproprietarilor de a deține, folosi și dispune de bunuri comune. Fiecare coproprietar, în exercitarea dreptului de proprietate comună, indiferent de mărimea cotei sale, are un vot. Exercitarea dreptului de proprietate comună trebuie să aibă loc de comun acord al tuturor coproprietarilor. Dacă nu se ajunge la un acord, atunci determinarea consecințelor dezacordurilor apărute depinde dacă acestea se referă la exercitarea competențelor de a deține și folosi bunuri comune sau a puterii de a dispune. Dacă coproprietarii nu s-au înțeles asupra deținerii și folosirii bunurilor comune, atunci fiecare dintre aceștia, chiar dacă rămânând la singular, se poate adresa instanței de judecată. Motivele și metodele de împărțire și separare sunt diferite. Împărțirea și împărțirea pot avea loc atât prin acordul comun al coproprietarilor, cât și prin hotărâre judecătorească. Alocarea unei cote din proprietatea comună are loc la cererea nu numai a coproprietarului separat, ci și a creditorilor de a executa silit asupra bunurilor debitorului. Împărțirea și împărțirea, dacă este permisă de lege și posibil fără daune disproporționate aduse proprietății, au loc prin împărțirea unei părți în natură. Dacă separarea unei părți în natură nu este posibilă, coproprietarul separat va primi o compensație bănească sau de altă natură. Decontările între coproprietari au loc și atunci când bunurile în natură nu pot fi alocate exact în conformitate cu mărimea cotei-parte care îi revine fiecăruia dintre aceștia. Împărțirea proprietății comune și separarea de aceasta trebuie să aibă loc proporțional cu cotele care aparțin coproprietarilor.
În conformitate cu principiul consimțământului reciproc, care este necesar în cazul exercitării dreptului de a dispune de proprietatea comună, plata către participantul acestuia de către ceilalți coproprietari a oricărei compensații în locul unei cote în natură este permisă numai cu acordul acestuia. Totodată, prin derogare de la această regulă, se prevede că atunci când cota-partea coproprietarului este nesemnificativă, aceasta nu poate fi alocată în natură, iar coproprietarul nu are un interes semnificativ în folosirea bunului comun. proprietate, instanța poate, chiar și în lipsa consimțământului său, să oblige pe ceilalți participanți la proprietatea comună să îi plătească despăgubiri. Odată cu primirea despăgubirii, coproprietarul pierde dreptul la o cotă-parte din proprietatea comună (clauzele 4 și 5 ale art. 252 C. civ.).
2.2. ELIMINAREA PROPRIETĂȚII COMUNE
Pentru a răspunde la întrebarea, în ce ordine este înstrăinarea proprietății comune, în primul rând, ar trebui să vă familiarizați cu conceptul de proprietate comună. Deci, dacă proprietatea este deținută de două sau mai multe persoane, aceasta le aparține pe baza proprietății comune (articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse), în timp ce cota fiecărui proprietar poate fi determinată (proprietate comună) sau nedeterminat (coproprietate).
Cedarea bunurilor în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi. Adică, proprietarul poate dispune de cota sa din proprietate, ținând cont de următoarea regulă: la vânzarea unei părți din dreptul de proprietate comună unui străin, participanții rămași la proprietatea comună au dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiunea fiind vândută la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale, cu excepția cazului vânzărilor la licitație publică (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, vânzătorul unei acțiuni este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietate comună intenția de a-și vinde acțiunea unui străin, indicând prețul și alte condiții în care acesta o vinde. Și numai atunci când ceilalți participanți la proprietatea comună refuză să cumpere o cotă din dreptul de proprietate (pentru bunuri imobiliare în termen de o lună și pentru bunuri mobile în termen de zece zile de la data notificării), vânzătorul are dreptul să-și vândă cota către orice persoana.
În același timp, un participant la proprietatea comună (proprietate împărțită în acțiuni) poate gaja partea sa din dreptul la proprietate comună fără acordul altor proprietari. În cazul executării silite asupra unei cote din proprietatea comună, interesele proprietarilor rămași sunt păstrate.Astfel, conform articolului 255 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarii rămași păstrează dreptul de prim refuz de a cumpăra cota fiind vândut. Și numai dacă ceilalți participanți la proprietatea comună refuză să dobândească cota-parte debitorului, creditorul are dreptul de a cere în instanță executarea silită a cotei debitorului la dreptul de proprietate comună prin vânzarea acestei cote-parte la licitație publică.
În conformitate cu art. 245 din Codul civil al Federației Ruse, dacă acțiunile participanților la proprietate comună nu pot fi determinate în baza legii și nu sunt stabilite prin acordul tuturor participanților săi, acțiunile sunt considerate egale. Participanții la proprietate comună pot stabili, prin acord, cum se va modifica mărimea cotei lor în cazul contribuțiilor fiecăruia dintre ei la formarea și creșterea proprietății comune.
Un participant la proprietate comună care a adus pe propria cheltuială îmbunătățiri inseparabile acestei proprietăți, în conformitate cu procedura stabilită pentru folosirea proprietății comune, are dreptul la o creștere corespunzătoare a cotei sale din dreptul de proprietate comună.
Îmbunătățirile separabile ale proprietății comune, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acord între participanții la proprietate comună, vor deveni proprietatea participantului care le-a făcut.
Cedarea bunurilor în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi. Fiecare participant la proprietate comună este obligat, proporțional cu cota sa, să participe la plata impozitelor, taxelor și a altor plăți asupra proprietății comune, precum și la costurile de întreținere și conservare a acesteia.
Cu toate acestea, un participant la proprietate comună are dreptul, la propria discreție, de a vinde, dona, lăsa moștenire, gaja cota sa sau în alt mod să dispună de ea. Dacă un participant la proprietatea partajată își vinde cota unei persoane din afara, acesta este obligat să respecte dreptul de preempțiune de a cumpăra alți participanți prin notificarea acestora cu privire la vânzarea viitoare (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse).
La vânzarea unei acțiuni cu încălcarea dreptului de preempțiune la cumpărare, orice alt participant la proprietatea comună are dreptul, în termen de trei luni, să ceară în instanță ca drepturile și obligațiile cumpărătorului să îi fie transferate.
Cum pot închiria un apartament care este în proprietate comună?
Proprietarul își poate închiria cota-parte numai cu acordul tuturor coproprietarilor și numai dacă această cotă este alocată și reprezintă o cameră izolată, adică o încăpere întreagă. Dacă locuința este transferată unei persoane juridice, atunci aceasta poate utiliza locuința numai pentru reședința cetățenilor.
Materialul a fost pregătit cu participarea Camerei Notariale Federale, un avocat al biroului de avocatură"Leontiev & Partners"Tamaz Mstyan, director al centrului de dezvoltare urbană GASIS Konstantin Shishka, șeful biroului"La Novogireevo" "Miel-Rețeaua de Birouri Imobiliare"Yulia Antyasova, consilier juridic principal al Serviciului juridic"Inkom-Real Estate"Olga Kladkova.
Dacă unul dintre proprietari refuză să plătească pentru locuințe și servicii comunale, atunci cum rămâne cu ceilalți proprietari?
Dacă nu se ajunge la o înțelegere între proprietari, atunci aceștia au dreptul de a se adresa instanței de judecată, care trebuie să stabilească procedura de plată a locuințelor și utilităților proporțional cu cotele din dreptul de proprietate pentru fiecare dintre proprietari.
După ce principiu plătesc coproprietarii pentru serviciile de utilități lunare - toate separat sau toate deodată?
Participanții la proprietatea comună sunt obligați, proporțional cu cota lor, să participe la plata impozitelor, taxelor și plăților pentru locuințe și servicii comunale. Aceștia pot stabili cine plătește pe cont propriu și dacă nu se ajunge la un acord, în modul stabilit de instanță.
Poate unul dintre proprietari să fie obligat să-și vândă cota?
Este imposibil să forțezi unul dintre coproprietari să-și vândă cota unui terț.
Posibilitatea plății obligatorii a unei compensații bănești pentru cota sa este admisă printr-o hotărâre judecătorească dacă sunt prezente simultan următoarele condiții: cota coproprietarului este nesemnificativă, nu poate fi alocată cu adevărat, coproprietarul nu are un interes semnificativ. în folosirea proprietăţii comune. Potrivit paragrafului 4 al articolului 252 din Codul civil al Federației Ruse, în astfel de cazuri, instanța poate, chiar și în absența consimțământului acestui proprietar, să oblige ceilalți participanți la proprietatea comună să îi plătească despăgubiri. Există multe astfel de cazuri în instanță. De regulă, proprietarul unei acțiuni mai mari răscumpără una mai mică. Apoi, într-o instanță de judecată, se efectuează o evaluare de expertiză a valorii de piață a acțiunii.
Astfel, dacă, de exemplu, vorbim de acțiuni minuscule, să zicem, 1/100, atunci coproprietarul dumneavoastră deține literalmente câțiva centimetri pătrați, puteți merge în instanță pentru a cere răscumpărarea acestei micro-acțiuni. Și atunci instanța îl poate obliga să vândă această acțiune.
Cum poți vinde întregul apartament dacă este în proprietate comună?
Pentru astfel de tranzacții se instituie un formular notarial obligatoriu. Să presupunem că există trei coproprietari ai apartamentului, fiecare dintre care este gata să-și vândă 1/3. Există și un terț care dorește să achiziționeze întregul apartament. Toate părțile la tranzacție trebuie să se prezinte în fața notarului. Acesta va solicita documentele necesare tranzacției, inclusiv de la Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (EGRN), se va asigura că toți coproprietarii sunt capabili din punct de vedere juridic, că nu există vici de voință etc. Dacă proprietarii de acțiuni se adresează notarului în același timp, atunci, în acest caz, notarul nu va solicita documente care să confirme notificarea de către coproprietari unii altora a intenției de a-și vinde acțiunile. În acest caz, contractul de vânzare a unui apartament de către toți coproprietarii poate fi încheiat la cererea acestora sub forma unui singur document. Dacă coproprietarii se adresează notarului nu împreună, ci în momente diferite, notarul va cere confirmarea că toți proprietarii apartamentului au fost anunțați că coproprietarul dorește să-și vândă partea sa.
La încheierea unui contract de vânzare (DKP), toți vânzătorii - coproprietari sunt enumerați pe nume în acesta. Dacă circumstanțele o impun (de exemplu, coproprietarii sunt străini unul de celălalt sau sunt în conflict), atunci MPC specifică cât primește fiecare dintre ei la efectuarea unei tranzacții. În cazul în care coproprietari, de exemplu, soții care sunt în relații normale, atunci sumele pot să nu fie înregistrate.
O tranzacție de vânzare de acțiuni necesită legalizare notarală?
Înstrăinarea cotelor dintr-un apartament aflat în proprietate comună pentru orice tip de tranzacție (cumpărare și vânzare, schimb, donație) este supusă legalizării notariale obligatorii. Acest lucru este necesar pentru a preveni cazurile de raid în apartamente.
Principalul lucru pe care notarul îl verifică este dacă este respectat dreptul de preempțiune la achiziționarea celorlalți coproprietari ai apartamentului, dacă este vorba de o tranzacție de vânzare cumpărare.
Notarul poate notifica el însuși coproprietarul dacă proprietarul acțiunii, dintr-un motiv oarecare, nu este pregătit să se ocupe de aceasta personal. Cel mai incontestabil, potrivit Camerei Notariale Federale, este trimiterea unui anunț prin telegramă recomandată prin oficiul poștal, prin care se cere personalului poștal să vă dea o copie a telegramei trimise coproprietarului. Atunci va fi clar când și ce conținut ați trimis telegrama. Aceasta va fi dovada că ați anunțat coproprietarii intenția dvs. de a vă vinde acțiunile.
De asemenea, notarul va verifica dacă mai există alți solicitanți pentru o „bucată” de apartament, dacă proprietarul este capabil, dacă este în faliment, dacă pașaportul său este valabil.
Taxa pentru certificarea unei tranzacții va fi de 0,5% din valoarea acesteia, dar nu mai mult de 20.000 de ruble.
Cum se înregistrează noi chiriași într-un apartament dacă acesta este în proprietate comună?
Proprietarul unei părți dintr-un apartament are dreptul de a se înregistra în acesta fără acordul altor coproprietari, cu toate acestea, înregistrarea de către proprietarul unei cote a terților într-un apartament va necesita acordul altor coproprietari, cu excepția înregistrării copiilor minori ai coproprietarilor (articolul 20 din Codul civil al Federației Ruse).
Cum își poate răscumpăra unul dintre câțiva proprietari de apartamente acțiunile de la alții?
Unul dintre coproprietarii apartamentului poate răscumpăra acțiunile altor proprietari ajungând la o înțelegere cu aceștia sau, în anumite circumstanțe, poate cumpăra forțat acțiunile.
Deci, dacă ponderea proprietarului în raport cu mărimea acțiunilor altor coproprietari este semnificativă (adică aceasta este cea mai mare pondere în comparație cu acțiunile altora), atunci în instanță coproprietarul poate recunoaște cotele de locuitori ca fiind nesemnificative la rândul lor și le răscumpără. Răscumpărarea este posibilă numai dacă toate cele trei condiții sunt prezente în același timp: cota coproprietarului este nesemnificativă, această cotă nu poate fi cu adevărat alocată, proprietarul nu are un interes semnificativ în folosirea proprietății comune (articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse).
Problema răscumpărării obligatorii se soluționează, de regulă, de către instanțele judecătorești în cauzele privind alocarea unei cote în natură. In acest caz, indiferent daca cota este nesemnificativa sau nu, instanta hotaraste in fiecare caz concret, tinand cont de toate imprejurarile cauzei. De exemplu, instanța poate ține cont de următoarele circumstanțe: necesitatea folosirii acestei proprietăți din cauza vârstei, stării de sănătate, activității profesionale, prezența copiilor, a altor membri ai familiei, inclusiv a persoanelor cu dizabilități etc.
Dacă unul dintre proprietarii apartamentului a vrut să-și vândă cota, ceilalți coproprietari îi pot interzice să facă acest lucru?
Proprietarul unei acțiuni are dreptul de a dispune de acțiunea sa la propria discreție, iar alți coproprietari nu au dreptul să se amestece cu el. Totuși, legea stabilește unele trăsături ale cedării proprietarului acțiunilor sale. De exemplu, atunci când vinde o acțiune, proprietarul acesteia trebuie mai întâi să ofere în scris să-și cumpere acțiunea altor proprietari. Coproprietarii în termen de o lună trebuie fie să-și exprime acordul pentru cumpărarea unei acțiuni, fie să refuze. Dacă coproprietarul apartamentului nu a răspuns la oferta dumneavoastră de a vinde o cotă din proprietatea apartamentului sau a refuzat să o cumpere, atunci aveți dreptul să vă vindeți cota din apartament oricărui terț la prețul si in conditiile pe care le-ati indicat in scrisoarea catre coproprietarul apartamentului. Valoarea prețului pentru un nou cumpărător nu poate fi mai mică decât cea oferită coproprietarului.
În ce condiții pot fi alocate acțiuni în natură?
Un participant la proprietatea comună are dreptul de a cere ca cota sa să fie separată de proprietatea comună (articolul 252 din Codul civil). De exemplu, alocarea unei cote în natură într-o clădire rezidențială este permisă numai dacă este posibil să se organizeze un spațiu de locuit complet izolat de restul casei, adică cu intrare văruită și comunicații independente. Alocarea unei cote în natură este posibilă atât prin acordul coproprietarilor, cât și în instanță, dacă nu s-a ajuns la un acord.
Este important să se țină seama de faptul că o împărțire în natură este interzisă dacă punerea sa în aplicare este imposibilă fără a cauza daune disproporționate proprietății care sunt în proprietate comună (de exemplu, imposibilitatea utilizării proprietății în scopul propus, o deteriorare semnificativă a acestuia). stare tehnică sau o scădere a valorii materiale). Dacă este imposibilă alocarea unei cote în natură, atunci instanța, la cererea proprietarului separat, are dreptul de a-i obliga pe ceilalți participanți la proprietatea comună să îi plătească o compensație bănească. După ce a primit o astfel de compensație, proprietarul pierde dreptul la cota sa.
Să trăiești în propriul apartament sau în propria ta casă, să-ți dorești și să te străduiești să-l atingi - toate acestea sunt norma pentru noi, ordinea naturală a lucrurilor. Puțini oameni își amintesc că destul de recent am fost cu toții doar angajatori. Și deși apartamentul era perceput ca unul de-al său în vremea sovietică, de fapt nu era așa.
Conceptul de proprietate privată a locuințelor a revenit în viața cetățenilor ruși abia în 1990 - din momentul în care legile privind proprietatea au fost adoptate în URSS și RSFSR. Și din 1991, ponderea proprietății private în fondul de locuințe a început să crească rapid din cauza începerii privatizării. Înainte de aceasta, toate proprietățile rezidențiale erau deținute de stat. Apariția proprietății private a locuințelor a impus modificări în legislație și stabilirea unor mecanisme de reglementare a relațiilor de locuințe.
Proprietatea privată este una dintre formele de proprietate, adică dreptul absolut, protejat legal, al unei anumite persoane la o anumită proprietate.
Proprietatea privată în locuințe este considerată a fi bunuri imobiliare din sectorul locativ, deținute de cetățeni și persoane juridice. Conform legislației ruse, proprietatea privată asupra bunurilor imobiliare nu este limitată în dimensiune, valoare și cantitate, este garantată de dreptul de inviolabilitate și este supusă înregistrării obligatorii la Serviciul Federal de Înregistrare.
Proprietatea privată poate fi individuală (aparține unei singure persoane) și comună. Proprietatea comună apare atunci când două sau mai multe persoane intră în proprietatea unei locuințe indivize. Majoritatea fostelor locuințe de stat și municipale sunt proprietate comună a cetățenilor care locuiesc în ele; destul de des apartamentele sunt moștenite de mai multe persoane; cazurile de cumpărare în comun de locuințe sunt larg răspândite.
Cetăţenii Federaţiei Ruse au dreptul de a cumpăra locuinţe în proprietate privată prin:
Cumpărarea sau vânzarea unei locuințe trebuie să fie garantată printr-un contract de vânzare. În cadrul unui contract de vânzare de bunuri imobiliare, vânzătorul se obligă să îl transfere în proprietatea cumpărătorului. Forma de încheiere a unui contract de vânzare de bunuri imobile este doar scrisă. Acordul este semnat de părți și este supus înregistrării de stat, din momentul căreia se consideră că acordul a intrat în vigoare. Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să prevadă prețul obiectului de vânzare.
Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să conțină date care să vă permită să determinați cu siguranță imobilul care urmează să fie transferat cumpărătorului în temeiul contractului. În lipsa unor astfel de date în contract, condiția asupra bunului imobil ce urmează a fi transferat se consideră neconsimțită de părți, iar contractul aferent se consideră neîncheiat.
Transferul imobilului de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător sunt însoțite de un document de transfer (de obicei un act de transfer), care este semnat de părți. Dacă imobilul, atunci când este acceptat de cumpărător, nu respectă termenii contractului de vânzare, vânzătorul este răspunzător pentru executarea necorespunzătoare a contractului.
Privatizarea este procesul de deznaționalizare a proprietății. Privatizarea locuințelor înseamnă transferul gratuit către cetățeni a spațiilor rezidențiale situate în fondul de locuințe de stat și municipal (Secțiunea I a Legii Federației Ruse „Cu privire la privatizare...”). Fiecare cetățean are dreptul de a dobândi dreptul de proprietate în ordinea privatizării spațiilor rezidențiale în fondul de locuințe de stat și municipal pentru uz social o singură dată.
Excepție fac minorii care au devenit proprietari ai spațiilor ocupate în ordinea privatizării acestuia. Această categorie de cetățeni își păstrează dreptul la privatizarea gratuită unică a spațiilor rezidențiale din casele fondului de locuințe ale statului și ale municipalității după ce împlinesc vârsta majoratului.
În timpul privatizării, o locuință poate fi trecută în proprietatea nu a tuturor, ci a unor persoane care locuiesc în ea, în conformitate cu acordul încheiat între ele. Proprietarii unei clădiri rezidențiale sau apartamentului privatizat au dreptul de a deține, de a folosi și de a dispune de ele la propria discreție: să vândă, să lase moștenire, să închirieze, să facă alte tranzacții care nu contravin legii.
Există 4 forme principale de executare a privatizării:
În Federația Rusă, privatizarea gratuită a locuințelor a început în 1991 și se va încheia la 1 martie 2013.
Proprietatea comună este proprietate comună fără definiția acțiunilor. Existența proprietății comune se explică prin prezența unor legături personale strânse între participanții săi. Trebuie remarcat faptul că proprietatea comună a unui apartament apare numai în cazuri speciale (articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse) - în timpul privatizării și atunci când soții cumpără locuințe. În alte cazuri, proprietatea comună poate fi doar partajată.
În cazul coproprietății comune, participanții au acțiuni, dar dimensiunea lor în proprietatea comună nu este definită și este recunoscută ca fiind egală. Aceasta este considerată locuința soților, dobândită în căsătorie cu fonduri comune, dacă contractul de căsătorie nu conține alte indicații în acest sens (articolul 256 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul împărțirii sau moștenirii proprietății, acțiunile trebuie alocate. Dacă unul dintre proprietari dorește să vândă, să doneze sau să schimbe partea sa din proprietatea comună, apartamentul este trecut în proprietate comună.
Cedarea proprietății (și/sau determinarea acțiunilor) care se află în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi (articolul 253 din Codul civil al Federației Ruse). Atunci când proprietarii iau o decizie corespunzătoare (sau dacă nu se ajunge la un acord, printr-o hotărâre judecătorească), proprietatea comună a acestor persoane poate fi stabilită pe proprietatea comună.
După alocarea unei acțiuni, proprietarul are dreptul de a dispune de acțiunile sale, dar în același timp trebuie să țină cont de interesele celorlalți proprietari - dreptul lor de cumpărare preventivă (mai multe despre aceasta mai târziu).
Dacă este imposibilă alocarea unei cote în natură din proprietatea comună (de exemplu, într-un apartament cu o cameră), proprietarul care separă are dreptul de a primi plata către el a contravalorii cotei sale (cu acordul său sau de către o instanță judecătorească). decizie) de către alți participanți la proprietatea comună sub forma unei sume de bani sau a unei alte compensații (Art. 252 din Codul civil al Federației Ruse).
Proprietatea partajată implică faptul că fiecare dintre proprietari are o cotă predeterminată în dreptul de proprietate. Conform articolului 245 din Codul civil al Federației Ruse, prin acordul tuturor participanților la proprietatea comună, se poate stabili o procedură de stabilire și schimbare a acțiunilor în funcție de contribuția fiecăruia la formarea și creșterea proprietății comune.
Posesia și utilizarea spațiilor de locuit, care sunt în proprietate comună, se realizează prin acordul tuturor coproprietarilor. În lipsa unui astfel de acord, acestea se stabilesc de către instanță. La încheierea unui acord de către părți, este posibilă separarea utilizării spațiilor de locuit, indiferent de mărimea cotei lor în proprietatea comună.
Acțiunile sunt ideale și reale. Cota reală corespunde unui anumit obiect. Alocarea sa necesită capacitatea tehnică de a separa nu numai spațiile rezidențiale, ci și nerezidențiale, precum și de a face o intrare separată. Prin urmare, alocarea unei cote reale este posibilă într-o casă privată, dar nu într-un apartament dintr-un bloc de apartamente. În practică, cota este determinată în termeni ideali. Nu are legătură cu nicio cameră reală sau cu o parte a apartamentului.
De multe ori se dovedește că este cu adevărat imposibil să se aloce acțiuni din cauza discrepanței dintre acțiunile reale și cele ideale. În acest sens, apar multe dificultăți - cum să distribuiți veniturile dintr-o astfel de proprietate, cum să alocați acțiunile atunci când primiți o moștenire etc.
În cazul donării cotei sale către cineva, proprietarul acesteia nu este obligat să obțină acordul celorlalți participanți la proprietatea comună.
În cazul în care o acțiune din proprietate este vândută de unul dintre participanții săi, ceilalți participanți la proprietate au dreptul să o cumpere mai întâi la prețul și în condițiile vânzării acesteia (cu excepția vânzării la licitație publică). Vânzătorul unei acțiuni este obligat să informeze în scris ceilalți participanți la proprietatea comună despre intenția și condițiile de vânzare a acțiunii sale. Refuzul de a cumpăra sau de a cumpăra o acțiune trebuie finalizat în termen de o lună. Dacă proprietarul își vinde cota-parte unuia dintre coproprietari, acesta nu este obligat să-i înștiințeze pe ceilalți.
În cazul încălcării dreptului de preempțiune la cumpărare, orice participant la proprietatea comună are dreptul de a cere în instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului în termen de trei luni (articolul 250 din Codul civil al Rusiei). Federaţie). În cazul în care instanța ia în considerare un litigiu privind invalidarea contractului de vânzare a proprietății rezidențiale de către unul dintre participanții la proprietatea comună, instanța trebuie să stabilească dacă dreptul de prim refuz a fost respectat atât de vânzător, cât și de alți proprietari ai acestui. proprietate.
Adesea, făptuitorii nu sunt vânzătorii acțiunii, ci proprietarii altor acțiuni din proprietate. Aceștia încearcă să creeze diverse dificultăți vânzătorului, iar vânzarea unei părți din proprietate devine o problemă. Pentru a nu primi o notificare cu privire la vânzare, alți participanți nu deschid ușile, nu se ascund, nu dau foc cutiilor poștale. În acest caz, puteți apela la ajutorul unui notar. O situație specială apare dacă unul dintre proprietari este un copil. În acest caz, se trimite o notificare părinților săi. Uneori trebuie să obțineți consimțământul autorităților de tutelă.
Bunurile soților sunt considerate comune dacă au fost dobândite în timpul căsătoriei cu fonduri comune. În consecință, în cazul în care unul dintre soți privatizează o locuință în care celălalt soț nu este înregistrat, acest bun nu este recunoscut ca dobândit în comun, întrucât a fost dobândit cu titlu gratuit.
Dacă unul dintre soți dobândește bunuri de la un terț, celălalt soț dobândește și proprietatea asupra acestei locuințe. Baza apariției dreptului de proprietate în acest caz pentru primul soț este contractul de vânzare (schimb) încheiat. Pentru cel de-al doilea soț, o astfel de bază va fi indicarea Legii cu privire la bunurile comune ale soților asupra bunurilor dobândite în căsătorie (clauza 1 a articolului 34 din Codul familiei).
La dobândirea unui apartament cooperativ, soții primesc dreptul de proprietate comună asupra acestuia dacă aportul de cotă pentru locuință este plătit integral pe cheltuiala proprietății lor comune. Dreptul de proprietate comună apare pentru soți, indiferent cine este membru al LCD (ZhSK), precum și desfacerea ulterioară a căsătoriei dintre ei.
Proprietatea oricărui soț dobândită înainte de căsătorie este proprietatea sa personală. Același lucru este valabil și pentru bunurile primite în timpul căsătoriei ca moștenire sau ca dar. Recuperarea obligațiilor unuia dintre soți poate fi direcționată numai către proprietățile sale și cota sa în proprietatea comună (articolul 256 din Codul civil al Federației Ruse).
Împărțirea locuințelor dobândite în coproprietate se poate face atât în timpul căsătoriei, cât și în termen de trei ani de la desfacerea acesteia. Poate fi executat de către instanță la cererea unuia dintre soți, precum și la cererea creditorilor săi. Împărțirea bunurilor se poate face fără desfacerea căsătoriei. Motivele pentru aceasta pot fi foarte diferite - moștenirea, plata datoriilor personale, extravaganța, încetarea efectivă a relațiilor de familie.
Stabilirea cotelor în proprietate comună și împărțirea proprietății se fac de către soți în mod independent. Dacă aceștia nu pot lua o astfel de decizie, chestiunea este sesizată instanței. În acest caz, instanța stabilește ce bunuri urmează să fie transferate fiecăruia dintre soți. Cotele sociale ale soților sunt recunoscute ca fiind egale, dacă nu se prevede altfel în acordul dintre soți. Cu toate acestea, instanța poate abate de la principiul egalității acțiunilor. Motivele pot fi interesele copiilor minori, precum și cazurile în care unul dintre soți a cheltuit bunuri comune în detrimentul intereselor familiei.
Și presupune că proprietarul are drepturi nestingherite posesiuni , utilizare Și Comenzi proprietate proprie ( în acest caz, un apartament). Cu condiția ca acțiunile proprietarului să nu încalce legea și drepturile altor persoane.
Faptul că cineva are proprietatea apartamentului este o înregistrare electronică, iar confirmarea acestui fapt este un extras din acest registru sau hârtie.
Pe proprietate poate fi impus, care interzice proprietarului apartamentului anumite acțiuni cu proprietatea sa. În special, grevare este un .
Apartamentul poate fi in proprietate atât o persoană cât şi proprietate cativa oameni.
Dacă cu proprietatea unuia totul este mai mult sau mai puțin clar - individual, atunci cu proprietatea mai multor persoane pot exista variante: poate fi articulație comună sau cotă comună(Se deschide într-o filă nouă."> Articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse).
Tip de proprietate enumerate în titlu pentru un apartament, precum și în. Din tipul de proprietate asupra apartamentului depind de drepturile și oportunitățile proprietarilor săi de a dispune de acest apartament.
Acesta este cazul când apartamentul este deținut doar de o singură persoană. El este responsabil de ea. El este listat în titlu sau în Extras din USRN pentru un apartament.
Totuși, acest lucru nu exclude existența altor drepturi ( de exemplu,) y ( membrii familiei sale, de exemplu). Astfel de caractere nu au legătură cu proprietatea și nu afectează înstrăinarea bunurilor imobiliare, ci creează de fapt o grevare ( sub forma dreptului lor de sedere) la vânzarea unui apartament.
Acesta este cazul când două sau mai multe persoane dețin simultan un apartament și cotele lor de proprietate în proprietate comună nu sunt definite și sunt considerate egale, cu alte cuvinte este − proprietate comună fără determinarea cotelor.
Apoi toți proprietarii sunt listați în Titlu / Extras din USRN la un apartament și au aceleași drepturi la deţinere , utilizare Și Ordin acest apartament (Se deschide într-o filă nouă."> Articolul 253 din Codul civil al Federației Ruse).
La vânzarea unui apartament, toți proprietarii acestuia acționează în comun, acționând ca un singur proprietar, o singură parte, iar banii primiți din vânzare trebuie, de asemenea, împărțiți în mod egal între ei.
Titlu pentru un apartament la proprietatea pe acțiuni comune emis ( Mai exact, a fost emis până în iulie 2016) fiecărui proprietar separat. Acest proprietar este listat pe față. titlu. Pe revers titlu alți membri enumerați proprietate fracționată (indicând cotele lor în drept).
Exemplu de certificat de titlu (proprietate comună):
Poate apărea cu orice tip de achiziție a unui apartament în proprietate ( privatizare, moștenire, cumpărare etc.), dacă în momentul cumpărării apartamentul era împărțit în cote ( ideal sau real), și transferat în proprietate „pe părți”.
De exemplu, o familie poate și indica în contract că apartamentul este achiziționat în părți egale pentru soț, soție și copil.
Poate apărea și din proprietate comună comună– pe baza unei convenții notariale separate între proprietari, a unui contract de căsătorie între soți sau în baza unei hotărâri judecătorești.
proprietar de actiuni ( atât ideal cât și real) în proprietate comună a apartamentului poate dispune de el la propria discreție: vinde, dona, lăsa moștenire etc. (Se deschide într-o filă nouă. "> Art. 246 din Codul civil al Federației Ruse). Dar în cazul unei vânzări, el trebuie să ia în considerare această cotă de către alți proprietari ( proprietarii acțiunilor rămase).
„Secretele agentului imobiliar”:
Consultați harta interactivă pentru organizarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare a unui apartament. Se va deschide într-o fereastră pop-up."> INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS (se va deschide într-o fereastră pop-up).
