La achiziționarea unui apartament, o atenție deosebită trebuie acordată datoriei la utilități. Adesea, la încheierea unui contract de vânzare, împreună cu cheile, proprietarul își poate transfera datoriile de utilități. Ce să faci într-o astfel de situație? Plătiți compania de administrare pentru proprietarul anterior sau căutați un debitor?
Practica arată că, în cele mai multe cazuri, organizația de conducere îl obligă pe noul proprietar al apartamentului să plătească datoriile. Nu toți proprietarii de locuințe secundare sunt de acord cu o astfel de opțiune „simple”. Și o fac corect.
Citim cu atentie contractul de transfer al apartamentului
Deci, dacă contractul de vânzare a unui apartament nu conține o clauză privind transferul datoriilor pentru un „apartament comunal” către un nou proprietar, atunci plata resurselor consumate este prevăzută după înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate (articolul 153 din LC RF).
Astfel, noul proprietar nu este obligat să plătească datoriile acumulate ale fostului proprietar. Iar societatea de administrare, la rândul ei, nu are nicio bază legală pentru a încasa aceste datorii în instanță.
Cu toate acestea, există tranzacții de vânzare-cumpărare cu relații contractuale, în care toate datoriile anterioare (în special facturile de utilități) sunt transferate noului proprietar al apartamentului. Totodată, se întocmește o convenție cu grevare a restanțelor la plată pentru utilități și alte servicii.
Aici, obligația de plată a datoriei vine din momentul înregistrării de stat a drepturilor de proprietate. Datoria monetară este transferată de la o persoană (fostul proprietar al spațiilor rezidențiale) către o altă persoană (noul proprietar al apartamentului), în conformitate cu articolul 391 din Codul civil al Federației Ruse. Acest lucru necesită acordul scris nu numai al proprietarilor apartamentului, ci și al creditorului - organizația de gestionare.
Ce să faci cu factura transmisă prin Codul Penal?
Dacă societatea de administrare a trimis o plată a datoriilor de la proprietarul anterior al apartamentului, nu ezitați să cereți ca cererile de plată a datoriilor să fie oprite până la înregistrarea drepturilor asupra proprietății. Pentru a face acest lucru, trebuie să întocmiți o cerere scrisă cu o notificare și copii ale documentelor de vânzare și cumpărare și înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate. Nu strica sa investesti in pachetul de documente si citirile contorului inregistrate la momentul intrarii in proprietatea apartamentului.
Cine ar trebui să-l caute pe debitor?
Datoria este o obligație a fostului proprietar, care nu este îndeplinită față de societatea de administrare. Prin urmare, organizația de conducere are tot dreptul de a cere plata tuturor datoriilor în perioada de prescripție (3 ani) pentru el. Noul proprietar nu are nimic de-a face cu datoriile anterioare, decât dacă acest raport era stipulat în contractul de vânzare. Societatea de administrare trebuie să se adreseze instanței de judecată cu cerere de recuperare a creanțelor pe bază de înțelegere cu fostul proprietar al imobilului de locuit dacă acest proprietar nu dorește să plătească debitul pe cale amiabilă.
Cum să evitați disputele?
Astfel de litigii pot fi evitate în etapa încheierii unui contract de vânzare. Iată câteva sfaturi importante.
1. La transferul unui apartament, solicitați un certificat de absență a restanțelor la utilități și alte plăți.
2. Faceți o cerere către autoritățile de înregistrare de stat cu privire la absența/prezența unui apartament în gaj sau arest de stat.
3. Fixați citirile contorului în noul apartament la momentul înregistrării dreptului de proprietate. Verificați toate indicațiile din organizațiile de servicii relevante și introduceți-le în actul de acceptare a apartamentului.
4. Dacă se descoperă o datorie (de exemplu, pentru ultimele plăți pentru un apartament comunal), contractul de vânzare-cumpărare ar trebui revizuit și ar trebui introdusă o clauză de rambursare a datoriei de către noul proprietar, sub rezerva unei reduceri. in pretul contractului oneros.
Cazul datoriilor fostului chiriaș al apartamentului:
samarek a scris pe 07.02.2013:
Salutare tuturor! A primit împreună cu fosta soție un apartament municipal cu o cameră, într-o locuință secundară, pusă la dispoziție de Direcția de Administrare a Proprietății din orașul Samara. Prin hotarare a instantei - mutare din locuinta municipala de urgenta!La control, apartamentul era hambar - nu functionau, fara toaleta, fara aragaz electric, fara instalatii sanitare, sticla din cadre era crapata, podelele din PAL erau indoite. , tavanele erau toate udate iar dulapul de coridor era din PAL toate prăbușite, în orice moment putea cădea asupra chiriașului! Groază! apartament anilor 80, aspectul obisnuit!Am fotografiat toate astea si m-am dus la Departament sa le arat si sa refuz.Dar eu eram adjunctul sefului Departamentului (care se afla in inchisoare din februarie a acestui an pentru frauda cu apartamente - și-a luat altele noi gratis) a spus că nu voi primi încă 26 de ani (atât de mult am trăit într-o barăcă cu familia mea). Nu a mai rămas nimic de făcut decât să semnăm un contract de închiriere socială! Și 21/02/12. L-am semnat. Nu s-a vorbit despre datorii pentru apartament, totul a fost ascuns de oficialii din Departament (încălcarea părții 2 a articolului 24 din Constituția Federației Ruse). Drept urmare, am căzut în capcana pe care mi-a pregătit-o acest escroc! Departamentul nu a refuzat revizuirea, dar nici nu s-a grăbit. Rezultă că conform articolului 153 partea 2, după semnarea contractului de închiriere socială, sunt deja obligat să plătesc apartamentul (chirie, reparații curente, adică întreținerea locuinței) și asta în ciuda faptului că era imposibil să locuiesc in apartament. Nu a fost întocmit și nu a putut fi întocmit actul de acceptare și cedare a apartamentului către mine în termen de 10 zile (baza unui contract tip de închiriere socială nr. 315), întrucât apartamentul avea nevoie de o revizie majoră, deși balconul avea inca nu fusese facuta (a venit iarna), dar scrisoarea de garantie mi-a fost data de constructor.Firma care a efectuat revizia). Și deja după sărbătorile de Anul Nou, soția mea și cu mine ne-am dus să verificăm de la cazarma de urgență și să ne înregistrăm în apartament. Datorie de 30.799 de ruble, a unui chiriaș decedat, pe care nu l-am cunoscut în viața noastră (nu rude, nu cunoscuți, nimeni unul față de celălalt). A venit momentul adevărului - de ce să plătesc datoria de apartament a altcuiva? La aceasta, in toate instantele orasului - Administratia cartierului orasului, Departamentul Cartierului Orasului, Codul Penal, MP EIRC, inspectia locuintelor - au raspuns ca aceasta este o datorie pentru apartament (horror) pt. obiectul si se muta la un nou chirias, adica pe mine!? Nu știu cum imobiliare poate crea datorii, dar adevărul rămâne! Se dovedește că impozitul pe vehicul este creat de mașină, și nu de persoană, așa că lasă mașina în sine să o plătească, o analogie a situației! Parchetul a tăcut și zeci de plângeri către Procuratura Generală, Comisia de anchetă a Federației Ruse etc. nu au dat încă nimic! până la expirarea Legii nr. 1541 „Cu privire la privatizarea fondului de locuințe în Federația Rusă." Nu a fost timp să contesc datoria altcuiva și, în prezența acestei datorii, nu mi s-a dat un singur certificat de privatizare în MP EIRC și nu a fost timp să contesc acest lucru (conform legii cu privire la privatizare, datoria nu nu contează), dar adevărul rămâne. Nu dau adeverințe, nu dau subvenție pentru plata facturilor de utilități, ca persoană cu dizabilități de 3gr (există un răspuns de la această organizație), singura cale de ieșire era să plătești datoria altcuiva! Am decis să împrumutăm bani și să plătim această datorie, apoi să introducem un proces și să ne recuperăm banii (acum un proces în instanță). Datoria mi-a fost prezentată de către MP EIRC, împreună cu Departamentul, care este și fondatorul lor, chiar înainte să semnez contractul de închiriere socială, este aproape 11.000 de ruble! Si asta nu i-a deranjat.In continuare mi-a fost pusa datoria pentru inchirierea unui apartament in care nu puteam locui, intrucat nu era renovat si deci nelocuit! Departamentul (el este și Proprietarul acestui apartament și ar fi obligat în temeiul Codului Locuinței al Federației Ruse să plătească toate datoriile către Codul Penal, pentru întreținerea locuințelor) și Parchetul Orașului au răspuns că eu însumi, pe baza mea din proprie initiativa, a platit toate datoriile celorlalti!? Sunt pensionar cu invaliditate care are o pensie de 10tyr, din care 1/3 se cheltuiește pe medicamente, am plătit deliberat datoria din proprie inițiativă? La asta au raspuns oameni care nu au nici constiinta si nici onoare!Am intentat la Curtea Mondiala la sfarsitul lunii aprilie pentru recuperarea de la MP EIRC si Codul Penal (in solidaritate), acumulat nejustificat asupra mea datoria de apartament a altcuiva si dobândă, pentru folosirea nerezonabilă a banilor altora!ședințe preliminare ale instanței, deputatul EIRC, brusc „aloca” (cum scriu ei textual) din contul personal pentru apartament, un alt cont personal! Fără declarația mea în acest sens, pur și simplu din proprie inițiativă!Dar conform Codului Locuinței al Federației Ruse, împărțirea, alocarea, reproducerea conturilor personale ale apartamentelor este interzisă, pentru a nu produce apartamente comunale!
:
(continuare)
Documente de plată și financiare, pentru plata locuințelor și a serviciilor comunale, cu atribuirea unui cont personal de către o organizație furnizoare de resurse, pentru orice chiriaș (proprietar), acesta, vă rog, la cererea chiriașilor (proprietarilor) prin instanță este hotărât liber! , urmat de un răspuns de neînțeles - a fost necesar?! La care? În acest sens, am fost nevoit să adaug la pretențiile mele din proces, un rând - despre obligația de către instanță, MP EIRT - de a părăsi contul personal inițial! Și asta se datorează și faptului că până atunci ajunseseră actele pentru privatizarea apartamentului, și anume înțelegerea cu Direcția, unde era link către vechiul cont personal! Curtea Mondială nu a hotărât lucruri atât de controversate și a trimis cazul instanței districtuale! Încă nu a fost luată în considerare. Întrebare: Cine s-a confruntat cu această situație și cum a fost rezolvată? Ce sfaturi practice poate da cineva în această situație particulară? Situația este în general neînsemnată, dar după ce am plătit datoria altcuiva de 30.799 de ruble, chiriașul decedat, datoria la contul personal inițial nr. .. a apărut din nou, dar deja în valoare de 15.500 de ruble!?? La Curtea Mondială, nimeni nu a putut răspunde la aceasta - nici reprezentantul Departamentului, nici Codul Penal, nici cel care a emis această nouă datorie (MP EIRC) către chiriașul decedat (și anume către ea, iar până atunci ea). fusese deja în rai de 2,5 ani)! Poate că MP EIRC și Departamentul, fondatorul acestei organizații intermediare, au o legătură cu morții? Parchetul tace, poate cauta aceasta legatura sau a gasit-o deja, de aceea tace. Dar modalitățile domnilor funcționari și angajați ai autorităților noastre municipale, parchetului și altor organe de drept din țară sunt de nepătruns! Mai întâi îi alegem (sau nu), noii noștri reprezentanți la putere și municipii, apoi, aproape din prima zi, începem o luptă nesfârșită cu ei! Aceasta este realitatea vieții noastre de astăzi, la care am ajuns în mod conștient, fiind de acord cu toate metodele ilegale de gestionare a acestora! Mulțumesc.Viacheslav.
Legislația existentă în aproape toate aspectele este de partea noilor chiriași. Dar există probleme controversate, în special, în ceea ce privește dacă datoriile la facturile de utilități sunt transferate noului proprietar. Situația ar trebui luată în considerare din partea actelor juridice de reglementare existente în 2018.
Potrivit paragrafului 3 al articolului 30 din LC RF, proprietarul unui apartament (casă, orice alt local) trebuie să fie responsabil pentru întreținerea acestuia. Articolul 153 din același Cod a determinat că proprietarul este obligat să plătească în timp util un apartament comunal, care include: chirie, revizie, gaz, lumină (electricitate), apă etc.
La rândul său, articolul 223 din Codul civil a determinat că dreptul de proprietate ia naștere atunci când proprietarul său anterior l-a transferat celui actual. Transferul se poate face prin vânzare, donație etc. Se dovedește că cumpărarea unui apartament cu datorii la facturile de utilități nu îl obligă pe noul proprietar să plătească datoriile chiriașilor anteriori. Întrucât dreptul de proprietate ia naștere în momentul transferului proprietății, înseamnă că responsabilitatea pentru plata datoriilor pentru locuințe și servicii comunale ia naștere în același moment.
Dar, în același timp, paragraful 3 al articolului 158 din Codul locuinței al Federației Ruse a stabilit că obligația de a plăti pentru revizie revine tuturor, fără excepție, rezidenții casei și atunci când spațiile rezidențiale sunt transferate de la un singur proprietar. altuia, va fi transferată și datoria de revizie.
De asemenea, va fi util să aflăm dacă noul proprietar este obligat să plătească vechile datorii pentru utilități. Rezumând cele de mai sus, observăm că noul proprietar este responsabil doar de plata reparațiilor majore, nu are nicio legătură cu locuința neplătită și cu serviciile comunale. Astfel, determinând cine plătește datorii pentru utilități și alte plăți la cumpărarea unui apartament, putem concluziona că această obligație rămâne în sarcina fostului proprietar. Faptul că a putut să vândă imobile cu datorii nu îl scutește în niciun fel de nevoia de a plăti locuințe și serviciile comunale, deoarece locuințele și serviciile comunale sunt legate nu de o locuință, ci de proprietarul acesteia.
La cumpărarea unui apartament cu datorii la utilități, obligația de plată a acestora rămâne în sarcina fostului proprietar
Înainte de a cumpăra o locuință, trebuie să verificați în mod independent „curațenia”. Chiar și utilizarea serviciilor agențiilor imobiliare nu garantează cumpărătorului achiziționarea unei locuințe fără probleme, deoarece proprietarul le-ar putea ascunde aceste informații. Singurul lucru este că, în conformitate cu legea protecției consumatorilor, persoana vătămată poate depune reclamație împotriva agentului imobiliar pentru daune din cauza calității slabe a serviciilor prestate.
Înainte de a cumpăra un apartament, trebuie să contactați societatea de administrare și să aflați dacă fostul proprietar are o datorie. În primul rând, noul proprietar ar trebui să fie interesat de informații despre datoria de revizie. De asemenea, este necesar să se clarifice dacă apartamentul este ipotecar, întrucât o astfel de tranzacție poate fi ulterior declarată invalidă, motiv pentru care cetățeanul riscă să-și piardă banii.
Dacă înainte de a cumpăra un apartament se știe deja că proprietarul anterior are locuințe și servicii comunale neplătite, există două moduri de a proceda:
În cazul în care pentru o perioadă lungă de timp anterior proprietarul nu își îndeplinește obligațiile, împotriva sa pot fi declanșate acțiuni în justiție.
În oricare dintre cazuri, la schimbarea proprietarului și la întocmirea unui contract de locuințe și servicii comunale, ar trebui să luați un certificat de datorie existentă.
Un contract de vânzare corect redactat vă va scuti de eventuale probleme
Practica este de așa natură încât utilitățile publice încearcă adesea să atribuie noilor proprietari datorii existente pentru locuințe și servicii comunale, referindu-se la faptul că serviciile sunt legate de apartament și nu de proprietar. Acest lucru este fundamental greșit, chiar dacă fostul proprietar al apartamentului era o rudă apropiată, noul proprietar nu este responsabil pentru datoria lui. Pentru a nu intra într-o situație neplăcută, trebuie să:
Astfel, în cazul în care este necesară încasarea datoriilor de la vechiul proprietar, serviciile locative și comunale trebuie să depună acțiune în justiție pentru a-l obliga pe fostul proprietar la plata. Conform legii, noii chiriași trebuie să plătească doar datoriile existente pentru reparații majore la domiciliu, nimic mai mult.
Din videoclip puteți afla despre transferul datoriilor pentru un apartament către un nou proprietar:
Atenţie! Datorită modificărilor recente ale legislației, informațiile legale din acest articol pot fi depășite!
Avocatul nostru vă poate sfătui gratuit - scrieți o întrebare în formularul de mai jos:
Consultație gratuită cu un avocat
Solicitați un apel înapoi
Mai ai întrebări?
Când cumpărați o proprietate, vă puteți confrunta cu neplăcute
moment sub forma datoriilor pentru utilitati, care sunt atribuibile
fost proprietar. Cel mai adesea, acest fapt
apar după ce apartamentul este vândut de către debitor unui nou proprietar.
Lucrătorii din locuințe și servicii comunale pot cere în mod insistent plata datoriilor la locuințe și serviciile comunale ale unui nou
proprietarul apartamentului, ignorând dreptul legislativ, deoarece nu le place
se ocupă cu foștii proprietari și lucrează în funcție de durul lor intern
stand.
În primul rând, trebuie să înțelegeți clar această datorie
nu este inregistrata la apartament, ci la proprietarul care il detine sau a detinut si cel nou
proprietarul nu răspunde pentru datoriile proprietarului anterior. Despre asta clar
legea statutară, să aruncăm o privire mai atentă.
Această problemă este reglementată de LC RF art. 153 p.5 -
„Obligația de plată pentru locuințe și utilități”. Unde
precizează că din momentul nașterii dreptului de proprietate asupra unei locuințe,
proprietarul este obligat să plătească pentru astfel de spații și utilități.
Momentul în care apare dreptul de proprietate este determinat de Codul civil al Federației Ruse articolul 223, alineatul 2
- „Momentul în care dreptul de proprietate ia naștere de la dobânditor în temeiul contractului”.
În cazurile în care înstrăinarea proprietății este supusă înregistrării de stat,
dreptul de proprietate al dobânditorului ia naștere din momentul înregistrării respective, dacă
altfel prevăzut de lege.
Plătește locuința și utilitățile
toți proprietarii sunt obligați, reglementează legal art. 210 din Codul civil al Federației Ruse - „Povara
întreținerea proprietății”, ceea ce înseamnă că noul proprietar nu este responsabil pentru
datorii ale fostului proprietar.
Cum să faci față aporturilor de capital
reparație?
Din păcate, există o excepție pentru contribuții pt
revizuire. Aici legea nu separă datoriile celor dintâi de cele prezente
proprietarii. De îndată ce a avut loc o schimbare a proprietarilor pentru a transfera dreptul la
proprietate, obligația proprietarului anterior trece către noul proprietar
proprietar la plata pentru revizia unui bloc de locuinte, inclusiv
și datoria proprietarului anterior de a plăti reparația.
Obligațiile neîndeplinite de a plăti contribuțiile de către proprietarul anterior trebuie
rambursează noul proprietar. Această responsabilitate este reglementată de Partea 3 a art.
158 din Codul locuinței al Federației Ruse - „Cheltuielile proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente”. Odihnă
datoriile care atârnă pe fostul proprietar pentru a plăti utilitățile nu sunt
transferat noului proprietar al imobilului.
Ce să faci pentru a evita căderea într-un astfel de a
situatie?
Este rezonabil să ceri vânzătorului un certificat de
fără facturi restante la utilități. Aceasta este o singură cale
verificarea apartamentului achizitionat, ca datorii existente la contributii la
Revizia este garantată să ajungă la cumpărător. datorie la electricitate,
puteti afla prin telefon informatiile Mosenergo si telefonic
ajutor vă puteți afla despre datoria existentă în MGTS, dacă apartamentul
abonat prin telefonul de acasă.
Ce să faci ca nou proprietar
apartamente în caz de cerere ilegală de locuințe și muncitori ai serviciilor comunale pentru a plăti datoria
proprietarul precedent?
În primul rând, trebuie să anunțați fostul proprietar
prezentarea de creanțe către dumneavoastră pentru rambursarea datoriilor la plata facturilor de utilități
plăți pentru perioada în care nu erați proprietar. Este posibil ca asta
problema se va rezolva fara probleme si isi va rambursa datoria in mod voluntar
Bine.
În cazul neîndeplinirii obligaţiilor de către primul
proprietarului apartamentului înaintea utilităților publice i se recomandă să facă următoarele:
Primim un extras proaspăt de la USRN din Rosreestr, unde este indicată data tranziției
drepturi asupra noului proprietar. Trimitem extrasul la Societatea de Administrare sau
în HOA sau în fereastra „Documentele mele” și cereți să schimbați informațiile din contul personal.
De acum înainte, toate facturile la utilități vor veni la dvs
Nume.
În cazul refuzului de a reemite un cont personal din cauza unei datorii neachitate
fostului proprietar, explicăm poziția noastră juridică cu referire la art.
153 LCD RF, cel mai adesea acest lucru va fi suficient.
Dacă punctul 2 nu a funcționat, scriem o scrisoare de notificare despre schimbarea proprietății
apartamente pentru șeful firmei de administrare care vă deservește
apartament. În scrisoare indicăm motivul contestației cu referire la lege.
Atașăm un extras nou din USRN și îl trimitem prin poștă recomandată cu
înștiințare.
Dacă toate cele de mai sus nu ajută, vă rugăm să contactați
Rospotrebnadzor, Inspectoratul de Stat pentru Locuințe sau Parchetul.
Există posibilitatea unui oficial?
transfer de datorii?
Există. Această problemă este reglementată de Codul civil al Federației Ruse, paragrafele. unu,
2 linguri. 391 - „Condiția și forma transferului datoriilor”. Obligațiile anterioare
proprietar pentru a plăti facturile de utilități pot fi transferate la un nou
proprietar numai prin tranzacție - transferul datoriilor. Această afacere
necesită voința noului proprietar și nu poate fi completată fără ea.
Și încă un punct important, în caz de detectare
datoria existentă de la vânzător înainte de a cumpăra un apartament, se recomandă să
în contractul de vânzare a unui apartament și actul de acceptare și transfer, indicați acest lucru
fapt – „datorită faptului că fostul proprietar avea
restanțe la plata utilităților, datoria față de cumpărător nu este
transmis”.
Expert imobiliar Elena Soldatkina.
