(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:
1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră în această casă (subsoluri tehnice);
2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;
3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente (inclusiv structuri și (sau) alte echipamente concepute pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe) situate în această locuință în afara sau în interiorul incintei și deservește mai mult de un spațiu;
4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.
(vezi textul din ediția anterioară)
2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.
4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățeni și persoane juridice.
4.1. Adaptarea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cerințele specificate la paragraful 3 al articolului 15 din prezentul cod este permisă fără o decizie a adunării generale a proprietarilor de spații. într-un bloc de apartamente numai în cazul în care o astfel de adaptare se realizează fără atragerea de fonduri proprietarii specificați.
5. Terenul pe care se află un bloc de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini pe un teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță. O servitute publică aferentă unui teren se instituie în conformitate cu legislația funciară.
(vezi textul din ediția anterioară)
6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu amenajarea și amenajarea teritoriului. elemente și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă.
Cu privire la problema formării unui teren pe care se află un bloc de apartamente și a transferului acestuia în proprietatea proprietarilor spațiilor unei astfel de case, a se vedea articolul 16 din Legea federală din 29 decembrie 2004 N 189- ФЗ.
(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:
1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră în această casă (subsoluri tehnice);
2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;
3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate în această casă în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de o încăpere;
4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.
(Partea 1 modificată prin Legea federală nr. 123-FZ din 04.06.2011)
2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.
4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățeni și persoane juridice.
5. Terenul pe care se află un bloc de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini pe un teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță.
6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu amenajarea și amenajarea teritoriului. elemente și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă.
(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:
1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră în această casă (subsoluri tehnice);
2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;
3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente (inclusiv structuri și (sau) alte echipamente concepute pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe) situate în această locuință în afara sau în interiorul incintei și deservește mai mult de un spațiu;
(modificată prin Legea federală nr. 462-FZ din 29 decembrie 2017)
4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.
(Partea 1 modificată prin Legea federală nr. 123-FZ din 04.06.2011)
2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.
4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățeni și persoane juridice.
4.1. Adaptarea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cerințele specificate la paragraful 3 al articolului 15 din prezentul cod este permisă fără o decizie a adunării generale a proprietarilor de spații. într-un bloc de apartamente numai în cazul în care o astfel de adaptare se realizează fără atragerea de fonduri proprietarii specificați.
(Partea 4.1 a fost introdusă prin Legea federală nr. 462-FZ din 29 decembrie 2017)
5. Terenul pe care se află un bloc de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini pe un teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță. O servitute publică aferentă unui teren se instituie în conformitate cu legislația funciară.
(modificată prin Legea federală nr. 341-FZ din 3 august 2018)
6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu amenajarea și amenajarea teritoriului. elemente și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă.
(Partea a șasea a fost introdusă prin Legea federală nr. 232-FZ din 18 decembrie 2006)
Comentarii la articole
1. Punctul 1 comentariu. Artă. conține o regulă care dezvoltă norma clauzei 1 a articolului 290 din Codul civil al Federației Ruse, indicând posibila proprietate a proprietății comune într-un bloc de apartamente de către proprietarii spațiilor din acesta. Această regulă listează compoziția element cu element a proprietății comune mai detaliat. În același timp, lista elementelor care formează proprietatea comună, spre deosebire de lista cuprinsă în paragraful 1 al articolului 290 din Codul civil al Federației Ruse, nu este exhaustivă. Acest lucru este indicat de expresia „inclusiv” folosită de legiuitor.
Atunci când decideți asupra relației dintre un element și proprietatea comună, trebuie să ne ghidăm după semnele scopului acestor elemente. Există două astfel de semne.
Primul semn este scopul elementului de a servi mai mult de o cameră. Al doilea semn este scopul elementului de a servi întregul bloc de apartamente.
Proprietatea comună, dacă există temeiuri legale necesare pentru aceasta, aparține proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente pe baza dreptului de proprietate comună.
Atunci când se determină caracteristicile tehnice și operaționale ale elementelor compoziției proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, trebuie să ne ghidăm după SNiP 2.08.01-89 „Clădiri rezidențiale”.
2. Alineatul 2 p.1 comentariu. Artă. spre deosebire de norma anterior valabilă a articolului 10 din Legea federală „Cu privire la asociațiile de proprietari” (SZ RF. 1996. N 25. St. 2963; RG. 2001. 31 decembrie; 2002. 26 martie) nu conține instrucțiuni specifice privind procedura de stabilire a limitelor și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe, dar include o formulare cu caracter referențial, care orientează participanții în relațiile relevante cu legislația funciară și legislația privind urbanismul. Cerințele legislației funciare cu privire la limitele și dimensiunile terenurilor sunt definite în termeni generali în articolele 33, 36 din Codul funciar al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la gestionarea terenurilor” (RG. 2001. 23 iunie), Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat” (RG. 2000. 10 ianuarie), Decretul Guvernului Federației Ruse din 7 august 2002 N 576 „Cu privire la procedura de înlăturare a terenurilor deținute de stat înainte de delimitarea proprietății de stat a teren” (RG. 2002. 10. aug.; 2003. 27 nov. ).
O procedură detaliată pentru determinarea mărimii și delimitării terenurilor pe care sunt amplasate blocurile de apartamente este stabilită prin Regulamentul privind determinarea dimensiunii și delimitarea terenurilor în condominii, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 26 septembrie 1997. N 1223 (modificat la 21 august 2000.) (RG. 1997. 10 oct.; 1998. 16 aprilie).
3. Punctul 2 comentarii. Artă. stabilește posibilitățile legale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în raport cu proprietatea comună. Deoarece regimul proprietății comune este definit ca proprietate comună, deținerea, utilizarea și înstrăinarea acesteia se realizează prin acordul tuturor participanților la proprietatea comună (a se vedea articolele 246, 247 din Codul civil al Federației Ruse). Necesitatea de a ajunge la o înțelegere între participanții la proprietate comună cu privire la proprietatea și utilizarea proprietății comune se datorează faptului că, indiferent de mărimea cotelor din dreptul de proprietate, puterile proprietarilor sunt egale ca volum. Un participant la proprietate comună, dacă există o posibilitate reală, are dreptul de a cere ca o parte din proprietatea comună să fie asigurată pentru posesia și folosința sa, care poate fi separată de celelalte părți ale acesteia.
4. Regula p.3 comentarii. Artă. este nou în legislația locuințelor. Ea indică singura modalitate posibilă din punctul de vedere al legiuitorului de a reduce dimensiunea proprietății comune - reconstrucția unui bloc de apartamente, sau mai degrabă una dintre opțiunile sale, a cărei implementare ar trebui să aibă ca rezultat o scădere a suprafeței totale a un bloc de apartamente. În acest caz, legiuitorul nu prevede alte modalități de reducere a dimensiunii proprietății comune, de exemplu, prin modificarea limitelor și reducerea dimensiunii terenului pe care se află casa.
5. Punctul 4 din comentariu. Artă. conține o normă care concretizează regula clauzei 1 a articolului 246 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește monopolul coproprietarilor pentru a determina soarta juridică a proprietății comune. Acordul participanților la proprietate comună cu privire la transferul anumitor elemente care formează proprietate comună trebuie să fie formalizat printr-o hotărâre specială adoptată în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Evident, o astfel de decizie trebuie luată prin consens, întrucât refuzul a cel puțin unuia dintre proprietari de a transfera o parte din proprietate către alte persoane face ca procesul de transfer să fie ilegitim.
Opțiunile de transfer pot fi foarte diferite, inclusiv prin utilizarea procedurilor de licitație competitivă, de exemplu, la acordarea dreptului de utilizare a unui parc auto, un teren de sport situat pe un teren care face parte din proprietatea comună.
Relațiile privind utilizarea elementelor individuale ale proprietății comune trebuie să fie formalizate printr-un acord încheiat între persoana împuternicită de coproprietari și utilizator.
6. În paragraful 5 al comentariului. Artă. se stabileste autorizatia generala de grevare a terenului pe care se afla blocul de locuinte, cu drept de folosinta limitata a acestui teren de catre terti. Dreptul specificat se numește servitute și aparține categoriei drepturilor de proprietate (Art. 216, 274-277 din Codul civil al Federației Ruse). Servitutea se instituie asupra imobilului care se afla in proprietate, iar atunci cand aceasta proprietate este trecuta unui nou proprietar, aceasta nu inceteaza.
De regulă, o servitute se stabilește prin acord între persoana care solicită instituirea dreptului de folosință limitată și proprietari. Servitutea este supusă înregistrării de stat în conformitate cu regulile articolului 27 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (SZ RF. 1997. N 30. St. 3594; 2001. N 16. . Sf. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24. Art. 2244). Inregistrarea de stat a servitutilor se realizeaza in Registrul Unificat de Stat al Drepturilor pe baza unei cereri din partea proprietarilor (persoana imputernicita de acestia) sau a persoanei in favoarea careia se constituie servitutea, daca aceasta din urma are un acord de servitute.
(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:
1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră în această casă (subsoluri tehnice);
2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;
3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente (inclusiv structuri și (sau) alte echipamente concepute pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe) situate în această locuință în afara sau în interiorul incintei și deservește mai mult de un spațiu;
4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.
2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.
4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățeni și persoane juridice.
4.1. Adaptarea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cerințele specificate la paragraful 3 al articolului 15 din prezentul Cod este permisă fără doar dacă o astfel de adaptare este efectuată fără implicarea fondurilor. a acestor proprietari.
5. Terenul pe care se află un bloc de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini pe un teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță.
6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu amenajarea și amenajarea teritoriului. elemente și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă.
1. Articolul comentat reglementează raporturile dreptului de proprietate comună într-un bloc de locuințe, unde spațiile (locuințe și nerezidențiale) sunt deținute de diverse entități, inclusiv entități publice. În plus, problemele de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe sunt reglementate în același mod în toate blocurile de locuințe, indiferent de numărul de proprietari, de numărul de spații dintr-o astfel de casă, precum și de prezența sau absența unui asociația de proprietari sau orice altă organizație.
2. Clauza 6 din Regulamentul privind recunoașterea spațiilor ca spații rezidențiale, spații rezidențiale improprii pentru locuire și bloc de locuințe în regim de urgență și supus demolării, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47, prevede că un agregat de două sau mai multe apartamente este recunoscut ca un bloc de locuințe având ieșiri independente fie către un teren adiacent unei clădiri rezidențiale, fie către zonele comune dintr-o astfel de casă. Un bloc de apartamente conține elemente ale proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă în conformitate cu legislația privind locuința.
Astfel, o clădire care conține două sau mai multe apartamente este considerată clădire de apartamente și este supusă tuturor regulilor unui bloc de locuințe.
Articolul 36 comentat din RF LC oferă o listă destul de completă a obiectelor care fac parte din proprietatea comună. Proprietatea comună include spații destinate deservirii proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale dintr-un bloc de locuințe. Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491, oferă o listă și mai detaliată a obiectelor care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente. (clauza 2).
Componența proprietății comune, conform prezentelor Reguli, include:
a) spații dintr-o clădire de apartamente care nu fac parte dintr-un apartament și care sunt destinate să deservească mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială din această clădire de apartamente (denumite în continuare zone comune), inclusiv palierele inter-apartamente, scări , lifturi, lifturi și alte puțuri, coridoare, scaune cu rotile, poduri, pardoseli tehnice (inclusiv garaje încorporate și platforme pentru autovehicule construite pe cheltuiala proprietarilor spațiilor, atelierelor, mansardelor tehnice) și subsoluri tehnice în care se află comunicații de inginerie, care deservesc altfel mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială într-un echipament de clădire de apartamente (inclusiv camere de cazane, camere de cazane, unități de lift și alte echipamente de inginerie);
c) împrejmuirea structurilor portante ale unui bloc de locuințe (inclusiv fundații, pereți portanti, plăci de podea, balcon și alte plăci, coloane portante și alte structuri portante);
d) împrejmuirea structurilor neportante ale unui bloc de apartamente care deservește mai mult de un spațiu rezidențial și (sau) nerezidențial (inclusiv ferestre și uși ale zonelor comune, balustrade, parapeți și alte structuri de închidere neportante);
e) echipamente mecanice, electrice, sanitare și de altă natură situate într-o clădire de apartamente în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de o încăpere (apartamente) rezidențială și (sau) nerezidențială;
f) un teren pe care se află un bloc de locuințe și ale cărui limite se stabilesc pe baza datelor de înregistrare cadastrală de stat, cu elemente de amenajare și de amenajare a teritoriului;
g) alte dotări destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv posturi de transformare, puncte de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe, parcări colective, garaje, terenuri pentru copii și sport situate în limitele terenului pe care se află bloc de apartamente este situat .
Proprietatea comună include și sisteme de inginerie internă de alimentare cu apă rece și caldă și gaze, constând din coloane, ramificații de la ramuri până la primul dispozitiv de deconectare situat pe ramuri de la coloane, aceste dispozitive de deconectare, colective (casă generală) apă rece și caldă. contoare, primele supape de închidere și control de la ieșirile cablajului intra-apartament din coloane, precum și echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate pe aceste rețele, un sistem de încălzire intern format din coloane, încălzire elemente, supape de control și închidere, dispozitive de contorizare a energiei termice colective (casă comună), precum și alte echipamente amplasate pe aceste rețele, un sistem de alimentare cu energie electrică în interiorul casei, format din dulapuri de intrare, dispozitive de distribuție a intrărilor, echipamente de protecție, monitorizare și control , dispozitive colective (casă comună) de contorizare a energiei electrice, scuturi de podea golfulețe și dulapuri, instalații de iluminat în spațiile comune, instalații electrice de sisteme de evacuare a fumului, sisteme automate de alarmă incendiu pentru alimentarea interioară cu apă de incendiu, lifturi de marfă, pasageri și incendiu, dispozitive de blocare automată a ușilor de la intrarea unui bloc de locuințe, rețele (cabluri) din limita externă, stabilită în conformitate cu clauza 8 din prezentul Regulament, la contoarele de energie electrică individuale, comune (de apartament), precum și la alte echipamente electrice situate pe aceste rețele.
3. Clauza 8 din Regulamentul de mai sus prevede că granița exterioară a rețelelor de energie electrică, termică, de alimentare cu apă și canalizare, a rețelelor de informare și de telecomunicații (inclusiv rețele de difuzare prin cablu, televiziune prin cablu, rețele de fibră optică, linii telefonice și alte rețele similare) , care fac parte din proprietatea comună, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin legislația Federației Ruse, este limita exterioară a peretelui unui bloc de apartamente și limita responsabilității operaționale în prezența unui dispozitiv de contorizare colectiv (casă comună) al resursa comunală corespunzătoare, cu excepția cazului în care se stabilește altfel printr-un acord între proprietarii spațiilor cu furnizorul de servicii de utilități sau organizația de furnizare a resurselor, este locul de conectare a dispozitivului de contorizare colectiv (casa comună) cu rețeaua de inginerie corespunzătoare inclusă în blocul de locuințe. .
În același timp, în sub. „g”, paragraful 2 din același Regulament prevede că proprietatea comună a unui bloc de locuințe include instalațiile destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv posturi de transformare, puncte de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe, parcări colective. , garaje, terenuri pentru copii si sport situate in limita terenului pe care se afla blocul de locuinte. Aceste obiecte sunt situate în zona locală, adică. la o oarecare distanţă de casă.
Legiuitorul a stabilit că teritoriul adiacent face parte din proprietatea comună și, în consecință, proprietatea comună cuprinde obiecte situate pe acest teritoriu care sunt destinate deservirii locuinței. Dar dacă stațiile de transformare, punctele de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe fac parte din proprietatea comună, atunci rețelele de alimentare cu energie electrică și termică care ies din aceste obiecte fac și ele parte din proprietatea comună, în ciuda faptului că sunt situate la distanță de zidul exterior Case.
În consecință, rețelele de energie electrică, termică, de alimentare cu apă și canalizare, rețelele de informare și telecomunicații, care sunt în proprietate comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și situate la distanță de peretele casei, sunt incluse în proprietatea comună. , indiferent de acordul cu furnizorul de servicii de utilități. Și întrucât terenul se află în proprietatea comună a unui bloc de apartamente, atunci și comunicațiile de inginerie ar trebui incluse în proprietatea comună. Codul locuinței al Federației Ruse nu prevede alte opțiuni.
4. În componența proprietății comune într-un bloc de locuințe cuprinde terenul pe care se află casa menționată, cu elemente de amenajare și de amenajare. Cu toate acestea, limitele terenurilor pe care se află blocurile de locuințe sunt departe de a fi stabilite în toate cazurile.
La paragraful 2 al art. 36 din Codul funciar al Federației Ruse prevede că, în dezvoltarea existentă, terenurile pe care există structuri care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente, clădiri rezidențiale și alte structuri sunt furnizate drept proprietate comună proprietății comune. a proprietarilor de locuințe în modul și în condițiile stabilite de legislația locativă.
La rândul său, în art. 16 din Legea introductivă la Codul locuinței al Federației Ruse, se stabilește că, în dezvoltarea așezărilor existente, terenul pe care se află un bloc de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de casă este proprietate comună comună. a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.
Terenul pe care un bloc de locuințe și alte obiecte imobiliare care fac parte dintr-o astfel de casă, care a fost format înainte de intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse și pentru care a fost efectuată înregistrarea cadastrală de stat, este transferat gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.
Astfel, dacă la momentul intrării în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse sunt stabilite limitele terenului pe care se află clădirea de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de casă și a fost efectuată înregistrarea cadastrală, atunci acest teren trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor dintr-un bloc de apartamente din momentul intrării în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse.
În cazul în care limitele terenului nu au fost stabilite, orice proprietar de spații dintr-o clădire de apartamente are dreptul de a se adresa autorităților de stat sau administrațiilor locale cu o cerere de stabilire a limitelor terenului pe care imobilul de apartamente. este localizat. Terenul trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe din momentul înregistrării cadastrale de stat a acestui teren, pe care se află blocul de locuințe și alte obiecte imobiliare cuprinse într-o astfel de casă. situat.
Din momentul înregistrării cadastrale ia naștere ca obiect un teren, acesta este inclus în proprietatea comună a unui bloc de locuințe și la formarea acestuia.
Blocurile de apartamente nou construite sau reconstruite și alte obiecte imobiliare care fac parte din astfel de case, după intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse, sunt acceptate pentru funcționare numai atunci când terenurile pe care sunt amplasate astfel de blocuri sunt formate. . În acest caz, terenul este inclus imediat în proprietatea comună a unui bloc de locuințe.
Dacă o clădire de apartamente este luată în funcțiune alternativ, atunci proprietatea asupra terenului este inclusă în clădirea de apartamente și transferată în proprietatea comună a proprietarilor de spații din clădirea de apartamente din momentul în care este prima etapă a blocului. acceptat în exploatare, în cazul în care terenul nu se formează în timpul predării primei etape numai sub imobilul existent. Acest lucru se datorează faptului că în clădirea existentă (și prima etapă a casei este deja o clădire existentă), terenul devine proprietatea proprietarilor sediului blocului de apartamente la formarea terenului și proprietarul spațiilor din blocul de locuințe dobândește o cotă-parte din proprietatea comună, care include și teren.
Codul funciar al Federației Ruse (Partea 2, Articolul 36), Codul Locuinței al Federației Ruse (Articolul 36) Legea introductivă la Codul Locuinței al Federației Ruse (Articolul 16) stabilește că proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente nu poate avea alte drepturi asupra unui teren, cu excepția dreptului de proprietate.
5. În paragraful 7 din Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491 „Cu privire la aprobarea Regulilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente și a Regulilor pentru modificarea sumei plății pentru întreținere și repararea spațiilor de locuit în cazul prestării de servicii și efectuarea lucrărilor de administrare, întreținere și reparare a proprietății comune într-un bloc de locuințe de calitate necorespunzătoare și (sau) cu întreruperi care depășesc durata stabilită” stabilește că autoritățile statului și administrațiile locale asigură înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor pe care sunt amplasate blocurile de locuințe, fără a percepe plata de la proprietarii spațiilor dintr-o casă de bloc.
Astfel, s-a stabilit obligația organelor locale de autoguvernare și a autorităților statului de a forma terenuri pe care se află blocuri de locuințe.
6. Terenurile pe care sunt amplasate case cu mai multe apartamente sunt destinate nu numai folosirii proprietarilor de spații din aceste case, ci și folosirii multor alte persoane. În acest sens, orice împrejmuire sau dezvoltare a unui teren care împiedică trecerea sau trecerea, de regulă, poate duce la încălcarea drepturilor cetățenilor și persoanelor juridice. Căile de acces, locurile de joacă, rețele de spații verzi și alte facilități destinate utilizării de către un cerc nedefinit de oameni pot fi amplasate pe aceste site-uri. În astfel de cazuri, aceste terenuri pot fi grevate cu dreptul de folosință limitată de către alte persoane (servitute).
Grevele care existau înainte de intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse nu încetează odată cu transferul dreptului de proprietate asupra terenului. Dacă grevarea este stabilită după intrarea în vigoare a prezentului cod, atunci o astfel de grevare a terenului se stabilește prin acord între persoana care solicită stabilirea unei astfel de sarcini a terenului și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe.
În cazul în care părțile nu au ajuns la un acord privind grevarea terenului cu o nouă servitute, atunci litigiul privind constituirea acesteia sau condițiile de grevare cu drept de folosință limitată se poate soluționa în instanță.
7. Proprietatea comună într-un bloc de apartamente este în proprietatea comună comună a proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale (denumite în continuare proprietarii spațiilor) din această casă, proprietari.
În structura unui bloc de locuințe se disting două părți, dintre care una este spațiile rezidențiale și nerezidențiale deținute de cetățeni, persoane juridice sau entități publice, iar cealaltă parte a unui bloc de locuințe - proprietate comună - este în proprietate comună. a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Spațiile dintr-un bloc de apartamente sunt obiecte ale dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra spațiilor dintr-o clădire de apartamente sunt supuse înregistrării de stat în cazurile prevăzute de legislația federală. Proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente este un singur obiect indivizibil și este în proprietate comună. În același timp, trebuie remarcat faptul că proprietarii spațiilor dintr-un bloc de apartamente nu sunt proprietarii subsolului, mansardei, echipamentelor, terenurilor și altor obiecte separat. Ei sunt proprietarii proprietății comune ca un singur complex indivizibil de proprietate. În acest caz, obiectul proprietății este proprietatea comună ca obiect independent.
Din cele de mai sus, putem concluziona că un bloc de locuințe ca un singur ansamblu de proprietăți imobiliare nu poate fi un obiect independent de drepturi de proprietate (precum și alte drepturi de proprietate), întrucât obiectul drepturilor de proprietate sunt spațiile rezidențiale din acesta, iar restul (proprietate comună) este într-o cotă comună proprietate a proprietarilor de proprietăți rezidențiale. Cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune între proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe ia naștere în virtutea legii la momentul apariției dreptului de proprietate asupra spațiilor dobândite de aceștia în casă.
8. Proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe nu este supusă înstrăinării. Nu participă la circulația civilă ca obiect independent. De asemenea, părțile separate ale proprietății comune nu sunt supuse înstrăinării. Ele nu sunt obiecte independente ale drepturilor de proprietate sau ale altor drepturi de proprietate.
Unele părți ale proprietății comune pot fi atașate incintei ca urmare a reconstrucției. De exemplu, o parte a unui spațiu de mansardă poate fi atașată unui spațiu de locuit, rezultând o creștere a dimensiunii spațiului de locuit. Astfel de acțiuni pot fi realizate prin reconstrucția localului și a unei părți din proprietatea comună. Ca urmare a reconstrucției, apare un nou obiect - un apartament cu o suprafață mai mare, în timp ce aria spațiului mansardei scade. Deoarece o astfel de reconstrucție se realizează în legătură cu proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente, este necesar acordul altor proprietari ai spațiilor. Un astfel de consimțământ poate fi obținut în modul prevăzut la art. — (vezi comentariul articolelor indicate). După obținerea consimțământului proprietarilor spațiilor, reconstrucția poate fi efectuată în conformitate cu cerințele acestui cod și legislația Federației Ruse privind planificarea urbană.
9. Prin decizia proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, este posibilă transferul unor obiecte de proprietate comună spre utilizare către terți. De regulă, o astfel de decizie se ia în adunarea generală în modul prevăzut de art. - 48 LC RF (vezi comentariul acestor articole). Cu toate acestea, prin hotărâre a adunării generale, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe poate fi autorizată să transfere o parte din proprietatea comună în folosință.
Datorită caracteristicilor funcționale, nu toate obiectele de proprietate obișnuite pot fi transferate altor persoane chiar și pentru utilizare. Astfel de obiecte de proprietate comună includ casele scărilor inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, structuri portante și de închidere neportante, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente, toate secțiunile de căi de acces, alei și alte obiecte. , transfer în folosință care face imposibilă exercitarea drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.
Obiectele proprietății comune, a căror utilizare nu va duce la încălcarea drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, pot fi transferate pentru utilizare de către persoane fizice sau juridice (de exemplu, un subsol). Cu toate acestea, subsolul, ca orice altă parte a proprietății comune, nu poate fi remarcat ca obiect independent al drepturilor de proprietate.
În ceea ce privește o parte a proprietății comune, este imposibil să se efectueze o contabilitate tehnică și să îi atribuie un număr cadastral, să se efectueze înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate. Toate aceste acțiuni sunt imposibile datorită faptului că proprietatea comună este un complex de proprietate indivizibil. În consecință, nu se poate efectua o tranzacție cu o parte din proprietatea comună ca obiect imobiliar, întrucât un astfel de obiect independent nu există. Transferul în folosință a oricărei părți din proprietatea comună trebuie să se efectueze în conformitate cu normele pentru tranzacțiile cu bunuri mobile.
Transferul în folosință a proprietății comune într-un bloc de locuințe se efectuează de către proprietarii spațiilor.
În absența unei asociații de proprietari într-un bloc de locuințe, părțile la acordul privind transferul unei părți din proprietatea comună în folosință sunt proprietarii spațiilor din blocul de locuințe. Acordul poate fi semnat de unul dintre proprietari, dacă acesta este autorizat în acest sens de către adunarea generală a proprietarilor. Dacă într-un bloc de locuințe este înființată o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe, atunci parteneriatul sau cooperativa acționează ca parte la acordul privind transferul unei părți din proprietatea comună pentru utilizare. În acest caz, parteneriatul sau cooperativa acționează în nume propriu, dar în interesul proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.
10. În cazul distrugerii sau demolării unui bloc de locuințe, terenul rămâne în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe, care anterior se afla pe acest amplasament. Cotele din proprietatea asupra terenului ale participanților la proprietate comună rămân aceleași cu cele pentru proprietatea comună din blocul de locuințe.
Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută în partea 6 a articolului 36 comentat din RF LC în conformitate cu legea civilă.
Cu toate acestea, proprietarii unui astfel de teren sunt limitați în mod semnificativ în cedarea acestui teren (a se vedea comentariul la acest articol).
Cu acest articol, AKATO deschide o serie de publicații despre dezmințire. Aceste mituri (sau teorii false), potrivit specialiștilor AKATO, sunt dăunătoare locuințelor și serviciilor comunale din Rusia, contribuie la creșterea tensiunii sociale, la dezvoltarea „” între consumatori și furnizorii de servicii de utilități. Articolele ciclului sunt recomandate nu numai specialiștilor din sectorul locativ, ci în primul rând consumatorilor de locuințe și servicii comunale (HCS). Este disponibilă o listă completă de articole din seria Miturile locuințelor și utilităților publice
**************************************************
Acest articol se va concentra pe o teorie falsă destul de comună care susține că proprietarii spațiilor unui bloc de apartamente (MKD) nu sunt proprietarii proprietății comune (OI) a casei.
Susținătorii postulatului Proprietatea comună a MKD nu aparține proprietarilor spațiilor” consideră că întreținerea proprietății comune nu poate fi în sarcina proprietarilor de apartamente din simplul motiv că OI nu aparține acestor proprietari.
Argumentele în favoarea unei astfel de teorii sunt cel mai adesea exprimate după cum urmează:
1) Anterior, toate casele aparțineau statului, ulterior întregul fond de locuințe a fost transferat municipiilor. Apartamentele au fost privatizate, dar proprietatea comună a rămas proprietate municipală, întrucât nu a fost privatizat;
2) Orice drept de proprietate asupra oricărei proprietăți este supus înregistrării de stat și, deoarece proprietarii sediilor acestui MKD nu dețin documente de proprietate pentru proprietatea comună a unui MKD, această proprietate nu le aparține.
Și întrucât proprietatea comună a caselor aparține fie statului, fie municipalității, fie societății de administrare sau HOA, se ajunge la o concluzie evidentă - proprietarii spațiilor nu sunt obligați să plătească pentru întreținerea comunului. proprietatea MKD.
În același timp, adepții teoriei în discuție consideră că prevederile articolului 154 din Codul locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare Codul locuinței al Federației Ruse) sunt ilegale, stabilind că plata pentru întreținerea o locuință include o taxă" pentru întreținerea și reparația curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe", normele părții 3 a articolului 30 din LC RF (" Proprietarul locuinței poartăpovară conţinut … general proprietate proprietarii de spații din clădirea de apartamente relevantă...”), Partea 1 a articolului 39 din LC RF („ Proprietarii de spații într-un bloc de apartamentepovarăcheltuieli pentruconţinut general proprietate într-un bloc de apartamente”), o serie de alte prevederi ale legii.
Trebuie remarcat faptul că recunoașterea normelor de mai sus ca fiind ilegale a fost efectuată nu de către instanță, ci de către cei care răspândesc teoria înșiși - în principal pe numeroase resurse de internet.
Desigur, teoria de mai sus este greșită. Unicul proprietar al proprietății comune a unui bloc de locuințe, precum și unicul proprietar al unui MKD, nu există!
Proprietarii sediului MKD dețin în comun proprietatea comună și sunt obligați să întrețină acest OI, ca orice altă proprietate.
Să susținem aceste afirmații din punct de vedere logic și legal.
Să presupunem că drepturile de proprietate ale proprietarilor de apartamente sunt limitate doar la spațiile lor și nu se extind cu adevărat asupra proprietății comune. În acest caz, o persoană, părăsindu-și apartamentul pe palier, intră pe teritoriul proprietății altcuiva. Trebuie remarcat faptul că pentru proprietarul acestei proprietăți foarte comune, nu pot fi create obstacole pentru utilizarea proprietății sale și pentru protecția acesteia de invadarea străinilor.
Adică, nu există absolut niciun obstacol pentru ca proprietarul proprietății comune să facă, de exemplu, trecerea prin teritoriul său plătit, să stabilească un tarif (de exemplu, 10 ruble pentru fiecare pas) și să încaseze o taxă de la toți cei care ar trece prin proprietatea lui . Iar dacă proprietarul unui apartament dorește să intre în incinta sa prin proprietate comună (de exemplu, de-a lungul aceleiași scări care aparține altui proprietar), ar fi obligat să plătească proprietarului acestei proprietăți comune conform tarifului stabilit.
Și de ce nu ar trebui să deschidă, de exemplu, un depozit, proprietarul bunului comun din incinta care îi aparține? Depozitați, de exemplu, scânduri sau cărămizi pe scări, paliere, subsoluri și poduri. La urma urmei, aceasta este proprietatea lui - are dreptul să o folosească la discreția sa. Iar faptul că locuitorii apartamentelor nu pot intra în apartamentele lor este problema lor - lasă la sediul dumneavoastră urca printr-o fereastră sau în orice alt mod care nu are legătură cu mișcarea pe proprietatea altcuiva.
Puteți, desigur, să inventați că se presupune că proprietatea comună aparține statului sau municipalității, care, din nou, conform unor norme fictive " nu poți face asta oamenilor».
Dar este bine cunoscut faptul că atât municipalitatea, cât și statul au dreptul să-și vândă, să închirieze, etc. Să spunem că proprietatea comună va fi vândută sau închiriată unei anumite persoane care va stabili tariful pentru un pasaj plătit sau va dota un depozit la intrare - iar acestei persoane nu i se poate interzice absolut astfel de acțiuni! Este greu de imaginat că orice cetățean care închiriază o clădire municipală nu are dreptul de a interzice trecerea prin acest imobil unui cerc nedeterminat de persoane. Dar o astfel de cameră poate fi un apartament! Sunt chiriașii apartamentelor sociale sau comerciale obligați să lase pe oricine dorește să intre în apartamentele lor? Și dacă credeți susținătorii teoriei considerate false, scările, podurile, subsolurile sunt aceeași proprietate municipală ca și apartamentele ocupate de chiriași.
Dar, pe lângă spații, proprietatea comună include, de exemplu, sisteme comune de clădiri pentru căldură, electricitate, alimentare cu apă și canalizare. Este și aceasta proprietatea cuiva, care nu are legătură cu proprietarii localului? Dar atunci de ce are nevoie proprietarul acestei proprietăți de niște conducte prin care se furnizează apă consumatorilor care nu au legătură cu proprietarul conductelor? La urma urmei, nimic nu-i interzice acestui proprietar să vândă, de exemplu, aceste țevi pentru fier vechi - până la urmă, aceasta este proprietatea lui! Și dacă după demontarea și vânzarea țevilor, apa va dispărea de la cineva din casă? Lasă-i să-și construiască propriile sisteme de alimentare cu apă, să-și conducă propriile conducte oriunde doresc sau să trăiască fără apă, fără lumină, fără canalizare. Ce afacere poate avea de-a face proprietarul de țevi, fire și alte echipamente comune cu problemele acestor chiriași?
După cum se poate observa din raționamentul de mai sus, ipoteza că proprietatea comună a unui MKD are un anumit proprietar individual duce la justificarea unei anumite situații absurde.
Tocmai pentru a preveni o asemenea absurditate, legislația privind locuința stabilește că proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente aparține proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă pe baza dreptului de proprietate comună comună (articolul 36 din Codul locuinței al Rusiei). Federația), în timp ce cota de proprietate comună a OI în MKD a proprietarului spațiilor din această casă ar trebui să fie soarta dreptului de proprietate asupra locului menționat și alocarea în natură a cotei cuiva în proprietatea comună a OI în MKD este interzisă (articolul 37 din RF LC).
Astfel, proprietarii spațiilor dețin în comun proprietatea comună, nu au dreptul să o împartă între ei (de exemplu, este inacceptabil să se stabilească că un vecin deține treptele pare ale scărilor, celălalt - cele impare , al treilea - subsolul, al patrulea - podul etc.). Proprietatea comună este destinată utilizării de către toți proprietarii sediului MKD, aparține acestor proprietari ai spațiilor și este întreținută pe cheltuiala acestora.
Așa cum sa menționat mai sus, partea 1 a articolului 36 din LC RF seteaza: " 1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe în baza dreptului de proprietate comună...”, aceeași normă stabilește o listă a proprietății comune a MKD.
Articolul 290 din Codul civil al Federației Ruse confirmă norma dată:
« Articolul 290. Proprietatea comună a proprietarilor de apartamente într-un bloc de locuințe
(1) Proprietarii de apartamente dintr-un bloc de locuințe vor deține spațiile comune ale casei, structurile portante ale casei, echipamentele mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente din exteriorul sau din interiorul apartamentului, care deservesc mai mult de un apartament, pe baza dreptului de proprietate comună.
2. Proprietarul unui apartament nu are dreptul să înstrăineze cota-parte din proprietatea comună a unui imobil de locuit, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de dreptul de proprietate asupra apartamentului.».
Articolul 37 din LC RF instaleaza:
« Determinarea cotelor din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe:
1. Partea din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe al proprietarului spațiilor din această casă este proporțională cu dimensiunea suprafeței totale a spațiilor menționate.
2. Partea din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe al proprietarului spațiilor din această casă urmează soarta dreptului de proprietate asupra localului menționat.
3. La transferul dreptului de proprietate asupra unui spațiu dintr-un bloc de locuințe, cota-parte din proprietatea comună a proprietății comune din această casă a noului proprietar al unui astfel de spatiu este egală cu cota din proprietatea comună a proprietății comune menționate a fost proprietar al unui astfel de spatiu.
4. Proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe nu are dreptul la:
1) să efectueze o împărțire în natură a cotei sale în dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe;
2) să înstrăineze cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de proprietatea asupra spațiilor specificate;».
În ceea ce privește argumentul că proprietatea asupra proprietății comune nu este înregistrată, este necesar să se citeze mai multe norme din legislația Federației Ruse.
Articolul 38 din LC RF: « Dobândirea unei părți din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la achiziționarea de spații într-o astfel de casă:
1. La dobândirea dreptului de proprietate asupra spațiilor dintr-un bloc de locuințe, o cotă-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe este transferată dobânditorului.
2. Condițiile contractului, prin care transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor dintr-un bloc de locuințe nu este însoțit de transferul unei părți din proprietatea comună a proprietății comune dintr-o astfel de casă, sunt nule.».
Articolul 23 din Legea federală din 21 iulie 1997N122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”:« Articolul 23. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta în blocuri de locuințe:
1. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta în clădiri de apartamente se efectuează în conformitate cu prezenta lege federală și Codul locuinței al Federației Ruse.
2. Înregistrarea de stat a apariției, transferului, restrângerii (grevare) sau încetării dreptului la spații rezidențiale sau nerezidențiale din blocurile de locuințe este, în același timp, înregistrarea de stat a dreptului de proprietate comună comună asupra proprietății comune, indisolubil legată de aceasta».
Astfel, un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra spațiilor unui bloc de apartamente este, în același timp, un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate comună comună asupra proprietății comune a unui MKD.
În ceea ce privește obligația proprietarilor de spații MKD de a menține proprietatea comună, este necesar să se reamintească conținutul articolul 39 din LC RF: « Întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe:
1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe suportă sarcina cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe.
2. Cota-parte a cheltuielilor obligatorii pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, a căror sarcină revine proprietarului spațiilor dintr-o astfel de casă, este determinată de cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-o astfel de casă. o casa a proprietarului indicat...».
Desigur, prevederile Articolele 30 și 154 din LC RF, a cărui legitimitate este contestată de susținătorii teoriei false, este de fapt absolut legală.
Ca și consecințe ale introducerii teoriei neimplicarii proprietarilor spațiilor MKD în proprietatea asupra proprietății comune a casei, se pot evidenția atât nedorința de a plăti pentru întreținerea și întreținerea acestei proprietăți aparținând unui necunoscut. oameni și atitudinea neglijentă exclusiv a consumatorului față de această proprietate. De foarte multe ori, locuitorii caselor, ghidați de teoria considerată falsă, nu văd nimic teribil în pagube, pagube, distrugeri ale „proprietății altora”, în poluarea acesteia. La urma urmei, una este să ai propriul apartament în care să nu vrei să arunci gunoi, să nu vrei să spargi și să strici ceva, și cu totul altceva este să ai intrarea cuiva unde să arunci gunoiul și să pictezi pereții. , și sparge sticlă. Cu toate acestea, nu toți chiriașii înțeleg că înlocuirea geamurilor sparte, curățarea intrărilor, reparațiile curente și întreținerea tuturor structurilor și structurilor casei sunt efectuate pe cheltuiala acestor chiriași înșiși, din fondurile lor plătite pentru „întreținerea locuinței”. serviciu. Și cu cât se arată mai multă atitudine „barbară” față de proprietatea comună a casei, cu atât această proprietate este mai deteriorată și poluată, cu atât sunt necesare mai multe fonduri pentru întreținerea ei în formă adecvată.
Teoria considerată falsă și altele asemănătoare nu poartă nicio informație constructivă, ci au scopul doar de a introduce în mintea consumatorilor ideea că aceștia sunt înșelați, taxându-i nejustificat bani pentru întreținerea proprietății care nu le aparțin. Evident, nu pot exista consecințe pozitive din asta.
De fapt proprietatea comună a MKD aparține exclusiv proprietarilor spațiilor din această casă si nimeni altcineva. Ca o altă confirmare a acestei împrejurări, se poate cita, de exemplu, faptul că în USRR nu există informații despre astfel de obiecte precum MKD sau proprietatea comună a MKD - aceste obiecte nu au un proprietar unic și drepturi de proprietate asupra acestor obiecte. obiectele nu sunt înregistrate.
Teoria falsă dată în argumentele că proprietatea comună a MKD nu aparține proprietarilor sediului MKD este complet infirmată.
Și, în sfârșit, aș dori să avertizez cititorii împotriva unei greșeli destul de frecvente atunci când conceptul de „cladire de apartamente” este confundat cu conceptul de „cladire rezidențială”. Acestea sunt două definiții diferite. O clădire rezidențială aparține unui singur proprietar, iar un bloc de apartamente este format dintr-o colecție de apartamente aparținând diferiților proprietari.
Partea 2 a articolului 16 din LC RF: „ Clădire rezidențială este recunoscută o clădire definită individual, care constă din încăperi, precum și spații pentru utilizare auxiliară, concepute pentru a satisface nevoile casnice și de altă natură ale cetățenilor asociate cu locuirea lor într-o astfel de clădire».
Clauza 6 din Hotărârea Guvernului RF din 28 ianuarie 2006 N47: „ bloc se recunoaste un ansamblu de doua sau mai multe apartamente, avand iesiri independente fie catre un teren adiacent unui bloc de locuit, fie catre zonele comune dintr-o astfel de casa. Un bloc de apartamente conține elemente ale proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă în conformitate cu legislația privind locuința».
