Depozit de securitate- Aceasta este valoarea proprietății care a servit drept garanție la obținerea unui împrumut.
Garajul este în prezent una dintre cele mai populare metode de garantare a obligațiilor de credit încheiate. Există multe tipuri de garanții, dar cel mai mare grad de fiabilitate în determinarea riscului de credit este asigurat de garanțiile imobiliare. În special, creditele ipotecare aparțin acestui tip de obligație. Deoarece, pe lângă costul ridicat al imobilului, acesta nu poate fi mutat, ascuns sau deteriorat semnificativ în niciun fel.
În general, situația economică de astăzi poate fi numită destul de stabilă și, prin urmare, piața de creditare a câștigat și o anumită stabilitate. Și acum sistemul de garanții vizează mai degrabă stabilirea unei garanții a returnării fondurilor și disciplinarea împrumutatului, decât rambursarea directă a fondurilor furnizate.
În același timp, astăzi sunt adesea încheiate acorduri „formale” de valoare colaterală, ceea ce implică inevitabil un nivel ridicat de pierderi dacă clientul nu returnează fonduri. În consecință, condițiile pentru selectarea garanției adecvate și înregistrarea acesteia devin mult mai stricte și mai atente. Dar pentru a menține și crește eficiența propriilor activități, banca trebuie să ajungă la un anumit indicator mediu, la care să fie păstrată atractivitatea condițiilor de creditare pentru client și riscurile în cazul nerambursării fondurilor fi suficient de minimizat.
Relațiile dintre bancă și client funcționează în cadrul principalelor trăsături ale relațiilor monetare. Bunurile sunt acele fonduri care sunt furnizate clientului de către bancă, iar garanția este folosită ca plată. Practic, creditorul este interesat să se asigure că valoarea minimă a proprietății este egală nu doar cu suma împrumutului, ci și cu eventualele costuri sau penalități asociate acestuia.
În cazul unui sistem de creditare garantată, cuvântul „proprietate” implică un concept care include, pe lângă lucrurile materiale, diverse titluri de valoare și drepturi de proprietate. Evaluarea valorii proprietății garantate va fi efectuată pe baza diferenței dintre cele două tipuri separate ale acesteia: valoarea de piață, care evaluează proprietatea ca obiect în ansamblu, și valoarea garanției, care determină valoarea proprietății ca mijloc de garantare a obligațiilor. .
Pentru a evalua valoarea garanțiilor, de foarte multe ori banca poate apela la serviciile unei organizații terțe implicate în mod special. Deși, în prezent, practica creării unei unități speciale în cadrul propriei structuri specializate în evaluarea garanțiilor este din ce în ce mai utilizată. Indiferent de cine efectuează exact evaluarea, garanția în proces este considerată ținând cont de riscurile pentru instituția de credit, care sunt caracteristice acestui tip particular de proprietate.
În general, valoarea garanției este valoarea proprietății la care va fi vândută în termenul stabilit de bancă, în cazul nerambursării fondurilor în garanția cărora a fost asigurată.
În ciuda faptului că valoarea garanției este un tip independent de valoare proprietății, în același timp poate fi numită parte a valorii de piață, ținând cont de toate riscurile posibile pentru bancă asociate acestui tip de proprietate. Costul combinat al acestor riscuri va fi denumit reducere în marjă.
Gestionate
Acest tip de risc este gestionabil deoarece garanția este asigurată, iar în caz de pierdere sau de deteriorare certă, fondurile împrumutului vor fi în continuare garantate. Totuși, toate proprietățile nu sunt asigurate, deoarece în majoritatea cazurilor nu sunt viabile din punct de vedere economic. Se efectuează numai atunci când costul acelor măsuri și proceduri care vizează reducerea posibilelor riscuri este semnificativ mai mare decât costul asigurării. Dar, în același timp, asigurarea nu oferă nici o rambursare completă.
Poate fi clasificat ca fiind gestionabil condiționat, deoarece un astfel de risc implică un tip separat de active, care se caracterizează prin condiții dificile de vânzare la costul corespunzător într-un timp scurt. Acest tip de risc este gestionabil deoarece este posibil să se estimeze perioada de expunere chiar înainte de a lua o decizie privind încheierea unui acord de valoare colaterală, ceea ce înseamnă că este posibil să refuzi în cazul unor indicatori prea scăzuti. Iar condiționalitatea este determinată de faptul că, adesea, perioadele de expunere scăzute sunt dezvăluite după încheierea relației.
Aceasta include diverse dificultăți juridice și obstacole în executarea relațiilor colaterale. Acest risc poate fi minimizat doar dacă se efectuează o analiză profundă și amănunțită a tuturor condițiilor legale și de reglementare posibile privind acest activ.
Înainte de încheierea contractului, trebuie efectuată o evaluare detaliată și o căutare a tuturor metodelor posibile de control, care vor fi ulterior incluse în clauzele relevante ale contractului.
Calculul acestuia este unul dintre cele mai importante, deoarece lichiditatea este una dintre componentele prin care se calculează valoarea garanției. În funcție de starea pieței în acest moment, lichiditatea fiecărui tip individual de activ colateral poate fi mare (cu o scadență de cel mult 30 de zile), medie (30-90 de zile), scăzută (90-180 de zile) , fără speranță (peste 180 de zile) . Și în funcție de indicatorul de lichiditate, se determină valoarea garanției, care în cazul lichidității fără speranță este practic egală cu zero.
Poate fi imaginat ca o consecință a riscului controlului proprietății, întrucât recuperarea poate fi imposibilă ca urmare a trei factori principali: absența garanției în sine, lipsa accesului la depozitarea acestuia și dificultățile juridice privind procesul de recuperare.
Apare în principal ca urmare a încălcării contractului sau a altor documente care întocmesc relații colaterale. Ca urmare, astfel de relații pot fi invalidate. Acest lucru poate fi evitat daca, la incheierea unei tranzactii, apelezi la serviciile de legalizare notariala.
Acest risc este de negestionat din cauza faptului ca evaluarea se face o singura data la incheierea contractului, dupa care conditiile vor continua sa fie valabile pe intreaga durata a obligatiilor de credit. Pentru a minimiza un astfel de risc este necesară asigurarea calificării și profesionalismului ridicat a angajaților care efectuează evaluarea, precum și crearea unui sistem de evaluare unificat. Exista si posibilitatea intrarii in negocieri in scopul reevaluarii proprietatii si ca urmare a schimbarii valorii garantiei.
Acest risc este asociat cu dificultatea de a anticipa cererea pentru acest tip de proprietate în viitor. Pentru a minimiza acest tip de risc, este necesar să se studieze cu atenție și să se facă o prognoză probabilistică despre o schimbare a scenariului de dezvoltare. Cu toate acestea, astfel de prognoze sunt rareori suficient de precise, așa că un astfel de risc aparține categoriei de negestionat.
Acest risc este asociat cu omiterea în procesul de evaluare înainte de încheierea contractului a anumitor factori - de exemplu, prezența oricărui defect în proprietate, caracteristicile acesteia sau drepturile asupra acesteia de la terți. Este posibil să se minimizeze gradul acestui risc în cazul unei analize și evaluări mai amănunțite înainte de încheierea unui acord de gaj.
Dacă o companie are nevoie de un împrumut - o practică obișnuită atunci când o întreprindere se dezvoltă și nu marchează timpul - trebuie să te gândești la garanții din timp. Toate băncile, fără excepție, tratează garanția ca fiind componenta principală și preferată a garanției pentru un împrumut. Un element important al mecanismului de garanție este evaluarea garanțiilor.
Cerințele cheie pe care băncile le impun garanțiilor sunt: a) lichiditatea ridicată a acestuia, care face posibilă vânzarea bunului gajat la un preț acceptabil băncii cât mai curând posibil; b) alienabilitate ușoară a bunului gajat, care permite băncii să-l retragă rapid la momentul potrivit, fără costuri speciale de dezmembrare și transport; c) apartenența debitorului gajist asupra dreptului de proprietate (dacă acesta nu este un gaj al unui terț); d) libertate de; e) disponibilitate pentru identificare, astfel încât să puteți verifica prezența acestuia în orice moment.
Practica arată că băncile sunt interesate în primul rând de bunurile mobile și imobile ca garanții. Ar trebui să existe o cerere constantă pentru acesta și ar trebui să aparțină categoriei de preț mediu, astfel încât să nu existe probleme cu implementarea. Băncile acceptă drept garanții:
Valoarea garanției imobilului este necesară atunci când solicitați un împrumut bancar. Evaluarea proprietății furnizate ca garanție este efectuată numai de un evaluator independent.
Această cerință se datorează faptului că: 1) un evaluator independent nu are un interes de proprietate asupra obiectului de evaluare care este evaluat de acesta, 2) nu are drepturi materiale și de răspundere în legătură cu acest bun. Desigur, banca însăși, care primește proprietatea drept garanție, nu are dreptul să o evalueze, întrucât are o dobândă de proprietate.
Trebuie înțeles că evaluarea garanțiilor nu este identică cu evaluarea valorii de piață în sensul Legii „Cu privire la activitățile de evaluare”. De fapt, se estimează valoarea de lichidare a obiectului, care diferă de valoarea de piață.
Ce este valoarea de lichidare? Aceasta este valoarea obiectului în cazul în care acesta este înstrăinat. În viață, arată astfel: dacă beneficiarul împrumutului a încetat să-și îndeplinească obligațiile din contractul de împrumut, obiectul colateral este scos la vânzare după un anumit timp.
Deoarece banca nu este o companie imobiliară, este interesată de restituirea rapidă a datoriei împrumutatului. În acest sens, acesta nu poate aștepta până când un cumpărător este găsit la prețul pieței, astfel încât evaluarea se face la o valoare mai mică (de lichidare), ceea ce permite băncii să vândă obiectul garanției în cel mai scurt timp și să-și refacă resursele de credit.
Cele mai lichide obiecte imobiliare sunt clădirile de birouri și spațiile, urmate de clădirile comerciale, apoi clădirile industriale și de depozitare.
Până în momentul în care debitorul-împrumutatul încetează să-și îndeplinească obligațiile în temeiul contractului de împrumut, creditorul ar trebui să aibă o oportunitate reală de a bloca garanția. Aceasta înseamnă în primul rând că în acest moment proprietatea gajată trebuie să fie păstrată cel puțin în natură. În acest scop, Codul civil prevede posibilitatea transmiterii bunului gajat către creditorul gajist. Există și alte modalități de a asigura siguranța proprietății gajate.
Evaluarea garanțiilorși determinarea valorii de piață a garanției vă permite să stabiliți un raport echitabil între valoarea proprietății gajate și valoarea împrumutului și, de asemenea, ajută la prevenirea neînțelegerilor între părțile la tranzacție care apar la executarea silită a garanției și îndeplinirea parţială a obligaţiilor împrumutatului în detrimentul garanţiei. Odată cu dezvoltarea creditelor ipotecare și a altor tipuri de creditare, un astfel de serviciu ca evaluare colaterală. La primirea unui împrumut, un independent evaluarea garanțiilor creează o bază legală solidă și echitabilă pentru interacțiunea ulterioară între creditor și debitor, iar acum, de regulă, băncile nu întocmesc contracte de împrumut fără o evaluare preliminară a proprietății gajate.
Angajarea ca modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor
Cea mai eficientă modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor este gajul, întrucât satisfacerea cerințelor creditorului în detrimentul gajului nu depinde nici de starea financiară a debitorului, nici a garantului, ceea ce face posibilă îndeplinirea efectivă a obligațiilor. obligațiile debitorului față de creditor pe cheltuiala bunului care face obiectul gajului.
Potrivit art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, în virtutea unui gaj, creditorul aflat sub obligația garantată prin gaj (creditar gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul nu își îndeplinește această obligație, să primească satisfacție din valoarea a bunului gajat preferenţial faţă de alţi creditori ai persoanei care deţine acest bun (gajant), cu excepţiile stabilite de lege. Regula de prioritate în executarea silită confirmă, de asemenea, avantajul unui gaj față de alte metode de garantare a obligațiilor.
Pentru ca un gaj să fie o metodă de garanție cu adevărat adecvată și eficientă, este necesar să acordați atenție următoarelor puncte importante atunci când luați în considerare o anumită proprietate ca subiect de gaj.
1. În conformitate cu art. 335 din Codul civil al Federației Ruse, debitorul ipotecar al unui lucru poate fi proprietarul acestuia sau o persoană care are dreptul de administrare economică asupra acestuia, iar debitorul ipotecar al unui drept - o persoană care deține dreptul gajat. În consecință, debitorul ipotecar potențial trebuie să furnizeze creditorului dovada documentară a drepturilor sale asupra proprietății oferite ca garanție. Astfel de documente pot fi: un acord în baza căruia a fost dobândită proprietatea (s-au transferat drepturile), cu dovada transferului dreptului de proprietate asupra proprietății în modul prevăzut de art. Artă. 223, 224 din Codul civil al Federației Ruse (certificat de acceptare, factură, conosament, alt document de proprietate în funcție de termenii contractului) sau transfer (apariția) drepturilor; pentru proprietatea (dreptul) supusă înregistrării de stat - certificatul de înregistrare relevant.
În practică, apare adesea o situație în care debitorul gajist nu poate furniza un acord care să stea la baza achiziției de proprietate, din cauza pierderii acesteia de-a lungul anilor. În acest caz, art. 234 din Codul civil al Federației Ruse privind prescripția achizitivă. Potrivit acestui articol, o persoană - cetățean sau persoană juridică - care nu este proprietarul imobilului, dar deține cu bună-credință, în mod deschis și continuu, ca proprie imobile timp de cincisprezece ani sau alte bunuri timp de cinci ani, dobândește dreptul de proprietate asupra acestei proprietăți.
În conformitate cu paragraful 4 al art. 234 din Codul civil al Federației Ruse în perioada prescripției achizitive cu privire la bunurile deținute de o persoană din posesia căreia ar putea fi revendicate în conformitate cu art. Artă. 301 și 302 din Codul civil al Federației Ruse, începe nu mai devreme de expirarea termenului de prescripție pentru cerințele relevante.
Clauza 17 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 1998 N 8 prevede că perioada de prescripție achizitivă începe nu mai devreme de expirarea termenului de prescripție a creanței de vânzare a proprietarului sau a altor persoane. proprietarul titlului.
Termenul de prescripție aplicabil acestor pretenții este de trei ani (articolul 196 din Codul civil al Federației Ruse) și în conformitate cu paragraful 1 al art. 200 din Codul civil al Federației Ruse începe să curgă din ziua în care persoana al cărei drept a fost încălcat a aflat sau ar fi trebuit să știe despre încălcarea dreptului său. În baza normei alin.1 al art. 200 din Codul civil al Federației Ruse, nu este posibil să se determine momentul în care începe să curgă termenul de prescripție, această problemă este o estimare și ar trebui să fie decisă în fiecare caz, ținând cont de circumstanțe specifice. Mai mult decât atât, de regulă, aceste împrejurări sunt cunoscute doar de potențialul reclamant, iar persoana care se consideră proprietar al imobilului în virtutea regulilor de prescripție achizitivă nu are informații despre momentul în care proprietarul (un alt proprietar) a aflat despre încălcarea drepturilor sale. Prin urmare, studiind documentele care confirmă dreptul de proprietate asupra proprietății, este imposibil să se stabilească cu certitudine momentul în care dreptul de proprietate al unei persoane ia naștere prin prescripție achizitivă. În același timp, ținând cont de cele de mai sus, pentru a confirma dreptul de proprietate al unei persoane asupra bunurilor mobile, trebuie să se presupună că o persoană care revendică un bun în conformitate cu regulile privind prescripția achizitivă trebuie să facă dovada dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile. proprietatea menționată (de regulă, acestea sunt documente contabile) timp de cel puțin opt ani.
La acceptarea drept gaj a drepturilor de închiriere sau a altui drept asupra unui lucru altcuiva, trebuie amintit că un astfel de gaj nu este permis fără acordul proprietarului sau al persoanei care are dreptul de administrare economică asupra acestuia, dacă legea sau contractul interzice înstrăinarea acestui drept fără acordul acestor persoane.
2. În conformitate cu art. 336 din Codul civil al Federației Ruse, subiectul gajului poate fi orice bun, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate (creanțe), cu excepția bunurilor retrase din circulație, creanțe indisolubil legate de personalitatea creditorului, în special creanțe. pentru pensie alimentară, pentru repararea prejudiciului cauzat vieții sau sănătății, precum și alte drepturi, a căror cesiune unei alte persoane este interzisă de lege. Garajarea anumitor tipuri de proprietăți, în special proprietatea cetățenilor, care nu este supusă executării silite, poate fi interzisă sau limitată prin lege. Lista tipurilor de bunuri care nu pot fi percepute este cuprinsă în art. 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse. Articolul 51 din Legislația de bază a Federației Ruse privind cultură (aprobată de Consiliul Suprem al Federației Ruse la 09.10.1992 N 3612-1) prevede că valorile culturale stocate în muzeele de stat și municipale, galerii de artă, biblioteci, arhive iar altor organizaţii de stat nu li se poate angaja cultură. Potrivit art. 63 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” nu este permisă:
Loturi de teren aflate în proprietatea statului sau municipalității;
Părți ale unui teren, a căror suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse și reglementările guvernelor locale pentru terenuri cu diferite scopuri și utilizare permisă.
Lista proprietăților, a cărei gaj este limitată, a fost aprobată prin Decretul președintelui Federației Ruse din 22 februarie 1992 N 179. Lista conține proprietăți, a căror vânzare gratuită este interzisă. Potrivit art. 129 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de proprietate poate aparține numai anumitor participanți la cifra de afaceri sau prezența sa în circulație este permisă cu o permisiune specială. Așadar, gajarea bunului menționat în sine nu este interzisă, dar deținătorul gajului poate întâmpina dificultăți în a bloca un astfel de bun, deoarece cercul cumpărătorilor săi este limitat. În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 10 decembrie 1992 N 959, proprietatea (produsele) menționată este furnizată consumatorilor care au permisiunea de a le folosi în Federația Rusă sau pe baza cotelor.
Luați în considerare unele tipuri de garanții care sunt destul de răspândite în practica bancară.
Ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor de rambursare a împrumutului drept garanție, sunt acceptate drepturi de proprietate asupra fondurilor care vor fi creditate în contul debitorului ipotecar în viitor. De regulă, un astfel de gaj este utilizat dacă plătitorul fondurilor este o organizație destul de cunoscută și de încredere financiară. În ciuda utilizării pe scară largă a acestui tip de garanție, trebuie amintit că acordul în baza căruia aceste drepturi sunt acceptate ca gaj este nul în conformitate cu art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece contravine art. 336 din Codul civil al Federației Ruse. Drepturile la fonduri pot fi gajate în măsura în care drepturile din contractul de cont bancar pot fi cesionate, iar în perioada de valabilitate a contractului de cont, o cesiune parțială a drepturilor din contractul de cont bancar nu este posibilă. Astfel, un gaj al drepturilor de proprietate în raport cu fondurile din cont nu poate avea loc decât în raport cu acele drepturi care apar după încetarea contractului de cont bancar (în raport cu soldul fondurilor din cont). Această poziție se bazează pe practica de arbitraj cu privire la posibilitatea de cesiune a creanțelor în perioada de valabilitate a unui acord de cont bancar (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27.05.1997 N 584 /97, din 29.04.1997 N 4966/96, din 29.04 .1997 N 1435/97).
Deținătorii de garanții ai dreptului exclusiv asupra mărcii oferă băncilor drept garanție pentru îndeplinirea obligațiilor lor de a rambursa un împrumut al dreptului la o marcă. Totodată, Legea RF Nr. 3520-1 din 23 septembrie 1992 „Cu privire la mărcile, mărcile de serviciu și denumirile de origine ale mărfurilor” nu prevede în mod direct posibilitatea de a transfera drept gaj asupra unei mărci comerciale. Potrivit art. Artă. 25, 26 din prezenta Lege, transferul dreptului exclusiv asupra unei marci este posibil numai sub forma unei cesiuni, iar transferul dreptului de utilizare a unei marci - in baza unui contract de licenta. Legea nu prevede alte forme de transfer al unei mărci sau dreptul de utilizare a acesteia. Astfel, pentru a exercita drepturi exclusive asupra unei mărci sau dreptul de a o folosi în conformitate cu art. 350 din Codul civil al Federației Ruse este imposibil. Prin urmare, aceste drepturi nu pot fi acceptate ca gaj.
Destul de des, pe lângă titlurile de valoare, ale căror caracteristici ale gajului vor fi discutate mai jos, cota de gaj în capitalul autorizat al unei societăți cu răspundere limitată este oferită ca gaj.
Articolul 22 din Legea federală din 08.02.1998 N 14-FZ „Cu privire la societățile cu răspundere limitată” (denumită în continuare Legea SRL) acordă unui membru al societății dreptul de a gaja cota sa (parte dintr-o acțiune) din capitalul autorizat al societății. unui alt membru al companiei sau unui terț. Gajul unei cote din capitalul autorizat al unei SRL către un terț este posibil numai prin hotărâre a adunării generale a participanților societății, adoptată cu votul majorității tuturor participanților societății, dacă este nevoie de un număr mai mare de voturi de participanții să ia o astfel de decizie nu este prevăzut de statutul SRL. O cotă-parte din capitalul constitutiv al unui SRL nu poate fi gajată dacă statutul societății conține o interdicție a unor astfel de tranzacții. Astfel, decizia cu privire la problema acceptării unei cote din capitalul constitutiv al unei SRL ca gaj trebuie să fie precedată de o examinare juridică a statutului SRL pentru prezența prevederilor de mai sus în acesta.
De asemenea, ar trebui să verificați plata acțiunii sale de către participantul societății, care este gajată ca garanție, deoarece în conformitate cu paragraful 3 al art. 21 din Legea cu privire la SRL, cota-parte a unui membru al societatii poate fi instrainata numai in partea in care este platita. Dacă o acțiune plătită incomplet este gajată ca gaj, subiectul gajului va fi determinat pe baza cotei plătite efectiv a participantului LLC.
3. În conformitate cu paragraful 3 al art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, un gaj ia naștere în temeiul unui acord, precum și pe baza unei legi la apariția circumstanțelor specificate în acesta, dacă legea prevede ce bunuri și pentru a asigura îndeplinirea din care obligație este recunoscută ca fiind în gaj.
Apariția unui gaj în temeiul legii prevede, de exemplu, art. 488 din Codul civil al Federației Ruse: din momentul transferului său către cumpărător și până în momentul plății integrale, bunurile sunt considerate a fi gajate vânzătorului pentru a asigura îndeplinirea de către cumpărător a obligației sale de plată. pentru bunuri, cu excepția cazului în care contractul de vânzare nu prevede altfel. Această regulă ar trebui să fie ghidată de examinarea juridică a gajului. Analizând contractul, care stă la baza achiziției imobilului oferit drept garanție, este necesar să se acorde atenție procedurii de plată prevăzute în contract. Dacă în momentul gajării imobilul nu a fost plătit de către cumpărător (gajant), adică există gaj în temeiul legii, gajarea acestui imobil ca garanție pentru rambursarea împrumutului va fi gaj ulterior. Potrivit art. 342 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care proprietatea gajată devine subiectul unui alt gaj pentru a garanta alte creanțe (gajul ulterioar), creanțele gajului ulterior sunt satisfăcute din valoarea acestei proprietăți după pretențiile gajaților anteriori. . Astfel, la acceptarea unui bun pentru un gaj ulterior, este necesar să se evalueze cuantumul și termenele creanțelor gajaților anteriori și să se coreleze cu evaluarea bunului gajat, astfel încât creditorul gajist ulterior să aibă suficienți bani din vânzarea bunului gajat. articol.
O gaj ulterioară este permisă dacă nu este interzisă de acordurile anterioare de gaj. Încălcarea acestei cerințe atrage recunoașterea gajului ulterior ca nul în temeiul art. 168 din Codul civil al Federației Ruse. Pentru a reduce riscul de pierdere a garanției din acest motiv, este necesar să se solicite debitorului gajist să furnizeze documente care confirmă absența unei sarcini sub forma unui gaj asupra bunului oferit ca gaj (un extras din carnetul de gaj, un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare). În conformitate cu paragraful 3 al art. 342 debitorul gajist este obligat să informeze fiecare debitor gajist ulterior cu privire la toate gajurile existente ale acestui bun, prevăzute la alin.1 al art. 339 din Codul civil al Federației Ruse și este răspunzător pentru pierderile cauzate gajaților prin neîndeplinirea acestei obligații.
Potrivit paragrafului 5 al art. 488 din Codul civil al Federației Ruse, este posibil să se solicite debitorului ipotecar să includă în contractul în baza căruia a fost dobândită proprietatea, condiția ca până la momentul plății integrale, proprietatea să nu fie gajată vânzătorului.
În baza legii, din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra clădirii sau apartamentului rezidențial în cauză, ia naștere o ipotecă pentru o clădire sau un apartament rezidențial cumpărat sau construit integral sau parțial folosind fonduri de credit de la o bancă sau alt organizație de credit (clauza 1, articolul 77 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (ipoteca imobiliară)”, astfel cum a fost modificată prin Legea federală nr. 216-FZ din 30 decembrie 2004, care a intrat în vigoare la 11 ianuarie 2005).
4. Articolul 339 din Codul civil al Federației Ruse stabilește cerința încheierii unui acord de gaj în scris, care poate fi respectat într-un acord scris întocmit sub forma unui singur document, precum și în cazul unui schimb. de documente între părțile la un acord de gaj prin intermediul conexiunii poștale, telegrafice, teletip, telefonice, electronice sau de altă natură care vă permite să stabiliți în mod fiabil că documentul provine de la o parte la contract. Pentru ca părțile să aibă o astfel de oportunitate, acestea trebuie mai întâi să convină asupra mijloacelor de comunicare vizate, modalităților de identificare a părților (adresă poștală, număr de fax, adresă de e-mail etc.) și procedura de schimb de documente (determină calendarul, persoanele autorizate, procedura de intrare în temeiul unui acord încheiat cu mijloacele de comunicare enumerate mai sus). Acest acord poate fi implementat într-un contract întocmit sub forma unui singur document. Pentru un contract de ipotecă, art. 339 din Codul civil al Federației Ruse prevede, de asemenea, înregistrarea obligatorie în modul stabilit pentru înregistrarea tranzacțiilor cu proprietatea relevantă.
Evaluarea garanțiilor
Codul civil nu stabilește nicio cerință pentru determinarea evaluării obiectului gajului. Totodată, imobilul care face obiectul unui gaj poate avea mai multe estimări diferite: valoarea contabilă, valoarea de piață, prețul cuprins în hotărârea consiliului de administrație sau a adunării generale a societății pe acțiuni privind încheierea de o tranzacție de gaj, care este o tranzacție majoră sau o tranzacție de interes pentru această societate pe acțiuni. Se pune întrebarea: care dintre aceste evaluări ar trebui incluse de către părți în acordul de gaj ca condiție esențială a acestuia? Evaluarea obiectului gajului este evaluarea determinată de acordul părților, care poate să nu coincidă nici cu valoarea de piață, nici cu valoarea contabilă. Totodată, prețul obiectului gajului (prețul tranzacției), cuprins în hotărârea consiliului de administrație sau a adunării generale a societății pe acțiuni cu privire la încheierea unei tranzacții de gaj, care este o tranzacție majoră sau o tranzacție cu dobândă, trebuie inclusă în contractul de gaj ca condiție esențială a acesteia.
Evaluarea obiectului gajului de către părțile la contract trebuie să fie obiectivă și corelată fie cu valoarea contabilă, fie cu valoarea de piață a obiectului gajului. În practica bancară actuală, evaluarea obiectului gajului se determină prin actualizarea valorii de piață a proprietății. Se pare că în cazul unei subestimari semnificative a subiectului gajului, se poate spune că părțile nu au convenit asupra aprecierii specificate. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că evaluarea obiectului gajului nu trebuie să fie mai mică decât cuantumul obligației garantate prin gaj, în caz contrar nu va exista caracter de garanție a gajului (cu excepția cazului în care gajul asigură o parte din gajul principal). obligație, al cărei cuantum este egal cu evaluarea obiectului gajului).
Atunci când se acceptă proprietatea ca gaj, trebuie reținute dispozițiile art. 348 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că executarea silită asupra bunurilor gajate poate fi refuzată dacă încălcarea obligației garantate comisă de împrumutat este extrem de nesemnificativă și valoarea creanțelor creditorului gajist ca urmare este în mod clar disproporționată față de valoarea a bunului gajat. Astfel, valoarea obiectului gajului trebuie să fie proporțională cu cuantumul obligației garantate.
Dacă doriți o evaluare colaterală, ne puteți contacta folosindinformatii de contact . Sună-ne, te ajutăm! Este profitabil și convenabil să lucrezi cu noi! Sperăm să te vedem printre clienții noștri!
Principala dispută a izbucnit în legătură cu determinarea valorii garanției unui pachet de 38% din RAO NN. În concluzia Camerei de Conturi a fost pusă sub semnul întrebării cifra de 170,1 milioane de dolari SUA (771,74 miliarde de ruble: 4,537 - cursul dolarului la acea vreme). S-a susținut că această cifră a fost subestimată și, de fapt, participația de 38 la sută, considerau auditorii, valorează mult mai mult. În contractul inițial, s-a scris în încheierea menționată, a fost necesar să se stabilească un preț semnificativ mai mare. Faptul că această cifră s-a dovedit a fi „subestimată” a condus la faptul că bugetul ar fi primit mai puțini bani în baza acordului de gaj. Aceasta, de fapt, a stat la baza afirmației că s-a făcut prejudiciu statului: ca urmare a unei subestimari a valorii garanției unui pachet de 38% din RAO NN.
Dar acest lucru poate fi argumentat doar pe baza poziției nerambursării pre-prevăzute a împrumutului - valoarea garanției. După cum am arătat deja, s-au făcut încercări de returnare. Deci nu există niciun motiv să credem că guvernul nu avea de gând să returneze deloc valoarea garanției băncii ONEXIM. Doar că în acea situație specială din 1996 pur și simplu nu erau bani în buget pentru asta. Astfel, dacă pornim din dorința necondiționată a statului de a restitui valoarea garanției, atunci și rolul celor care au semnat contractul din partea guvernului ar trebui evaluat diferit. Ar fi necesar să „mulțumim” pentru „subestimarea” acestui cost. Până la urmă, până la urmă ar trebui returnată o sumă relativ mai mică de la bugetul de stat. Adevărat, doar dacă ar fi trebuit făcut. În realitate, acest lucru nu s-a întâmplat. Ei bine, ce se întâmplă dacă nu ați putea returna depozitul de garanție, așa cum sa întâmplat de fapt? În acest caz, valoarea garanției în sine ar deveni unul dintre elementele în calculul valorii de piață a unui bloc de acțiuni de 38%. Aceeași valoare de piață în acest caz a fost determinată indiferent de modul în care a fost evaluată garanția. Aici au intrat în joc și alte reguli, și anume, în ce raport față de prețul de pornire a fost anunțat prețul de cumpărare al unui bloc de 38 la sută de acțiuni. Iată ce se notează într-un articol scris de M. Rozhkova în ziarul Kommersant în căutarea fierbinte a licitației pentru vânzarea acestui bloc de acțiuni: (reprezintă interesele ONEXIM-IFC). Această companie a oferit 236,18 milioane ECU pentru acțiunile asociației, ceea ce reprezintă cu 105 milioane ECU mai mult decât prețul de pornire.”
Și totuși, valoarea garanției unui bloc de acțiuni este într-un anumit fel legată de prețul său de piață. Este clar că valoarea garanției trebuie să fie mai mică decât cea din urmă. Acest lucru se datorează faptului că împrumutătorul, prin stabilirea valorii garanției, urmărește să minimizeze riscul de nerambursare a împrumutului. Astfel, valoarea garanției este stabilită la o anumită reducere în raport cu prețul de piață (valoarea de piață). Din aceasta rezultă clar că determinarea valorii garanției trebuie să se bazeze întotdeauna pe ideea valorii de piață a proprietății, în acest caz, o participație de 38% la RAO NN.
Este posibil să luăm în considerare problema costului unui bloc de 38 la sută de acțiuni din punctul de vedere al Legii federale „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, care a fost în cele din urmă în vigoare puțin mai târziu decât licitația pentru vânzarea actiunile in cauza (aceasta Lege a fost aprobata de Consiliul Federatiei la 07.09.1998). Dar la momentul licitației (08/05/1997) această Lege a trecut deja trei lecturi în Duma de Stat și, bineînțeles, era cunoscută de organizatorii licitației pentru vânzarea unui bloc de acțiuni în 38% din RAO NN. Acest lucru a fost important în determinarea valorii garanției.
După cum știți, „o întreprindere ca obiect de drepturi este recunoscută ca un complex de proprietate folosit pentru activități antreprenoriale. O întreprindere ca ansamblu imobiliar este recunoscută drept imobil” (CC, art. 132). În același timp, articolul 71 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” prevede că „ipoteca unei întreprinderi poate garanta o obligație, a cărei valoare este cel puțin jumătate din valoarea proprietății aferente afacere."
Aceasta este o condiție limită foarte importantă pentru determinarea valorii de piață. Am observat deja că valoarea colaterală a pachetului de 38% a fost la
.jpg)
