Evaluarea garanțiilorși determinarea valorii de piață a garanției vă permite să stabiliți un raport echitabil între valoarea proprietății gajate și valoarea împrumutului și, de asemenea, ajută la prevenirea neînțelegerilor între părțile la tranzacție care apar la executarea silită a garanției și îndeplinirea parțială a obligațiilor împrumutatului în detrimentul garanției. Odată cu dezvoltarea creditelor ipotecare și a altor tipuri de creditare, un astfel de serviciu ca evaluare colaterală. La primirea unui împrumut, un independent evaluarea garanțiilor creează o bază legală solidă și echitabilă pentru interacțiunea ulterioară între creditor și debitor, iar acum, de regulă, băncile nu întocmesc contracte de împrumut fără o evaluare preliminară a proprietății gajate.
Angajarea ca modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor
Cea mai eficientă modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor este gajul, întrucât satisfacerea cerințelor creditorului în detrimentul gajului nu depinde nici de starea financiară a debitorului, nici a garantului, ceea ce face posibilă îndeplinirea efectivă a obligațiilor. obligațiile debitorului față de creditor pe cheltuiala bunului care face obiectul gajului.
Potrivit art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, în virtutea unui gaj, creditorul aflat sub obligația garantată prin gaj (creditar gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul nu își îndeplinește această obligație, să primească satisfacție din valoarea a bunului gajat preferenţial faţă de alţi creditori ai persoanei care deţine acest bun (gajant), cu excepţiile stabilite de lege. Regula de prioritate în executarea silită confirmă, de asemenea, avantajul unui gaj față de alte metode de garantare a obligațiilor.
Pentru ca un gaj să fie o metodă de garanție cu adevărat adecvată și eficientă, este necesar să acordați atenție următoarelor puncte importante atunci când luați în considerare o anumită proprietate ca subiect de gaj.
1. În conformitate cu art. 335 din Codul civil al Federației Ruse, debitorul unui lucru poate fi proprietarul acestuia sau o persoană care are dreptul de administrare economică asupra acestuia, iar debitorul unui drept poate fi o persoană care deține dreptul gajat. În consecință, debitorul ipotecar potențial trebuie să furnizeze creditorului dovada documentară a drepturilor sale asupra proprietății oferite ca garanție. Astfel de documente pot fi: un acord în baza căruia a fost dobândită proprietatea (s-au transferat drepturile), cu dovada transferului dreptului de proprietate asupra proprietății în modul prevăzut de art. Artă. 223, 224 din Codul civil al Federației Ruse (certificat de acceptare, factură, conosament, alt document de proprietate în funcție de termenii contractului) sau transfer (apariția) drepturilor; pentru proprietatea (dreptul) supusă înregistrării de stat - certificatul de înregistrare relevant.
În practică, apare adesea o situație în care debitorul gajist nu poate furniza un acord care să stea la baza achiziției de proprietate, din cauza pierderii acesteia de-a lungul anilor. În acest caz, art. 234 din Codul civil al Federației Ruse privind prescripția achizitivă. Potrivit acestui articol, o persoană - un cetățean sau o persoană juridică - care nu este proprietarul unui bun, dar cu bună-credință, deține în mod deschis și continuu ca proprie imobile timp de cincisprezece ani sau alte bunuri timp de cinci ani, dobândește dreptul de proprietate asupra acestei proprietăți.
În conformitate cu paragraful 4 al art. 234 din Codul civil al Federației Ruse în perioada prescripției achizitive cu privire la bunurile deținute de o persoană din posesia căreia ar putea fi revendicate în conformitate cu art. Artă. 301 și 302 din Codul civil al Federației Ruse, începe nu mai devreme de expirarea termenului de prescripție pentru cerințele relevante.
Clauza 17 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 1998 N 8 prevede că perioada de prescripție achizitivă începe nu mai devreme de expirarea termenului de prescripție a creanței de vânzare a proprietarului sau a altor persoane. proprietarul titlului.
Termenul de prescripție aplicabil acestor pretenții este de trei ani (articolul 196 din Codul civil al Federației Ruse) și în conformitate cu paragraful 1 al art. 200 din Codul civil al Federației Ruse începe să curgă din ziua în care persoana al cărei drept a fost încălcat a aflat sau ar fi trebuit să știe despre încălcarea dreptului său. În baza normei alin.1 al art. 200 din Codul civil al Federației Ruse, nu este posibil să se determine momentul în care începe să curgă termenul de prescripție, această problemă este o estimare și ar trebui să fie decisă în fiecare caz, ținând cont de circumstanțe specifice. Mai mult, de regulă, aceste împrejurări sunt cunoscute doar de potențialul reclamant, iar persoana care se consideră proprietar al imobilului în virtutea regulilor de prescripție achizitivă nu are informații despre momentul în care proprietarul (un alt proprietar) a aflat despre încălcarea drepturilor sale. Prin urmare, prin studierea actelor care confirmă posesia proprietății, este imposibil să se stabilească definitiv momentul apariției dreptului de proprietate la o persoană prin prescripție achizitivă. În același timp, ținând cont de cele de mai sus, pentru a confirma dreptul de proprietate al unei persoane asupra bunurilor mobile, trebuie să se presupună că o persoană care revendică un bun în conformitate cu regulile privind prescripția achizitivă trebuie să facă dovada dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile. proprietatea menționată (de regulă, acestea sunt documente contabile) timp de cel puțin opt ani.
La acceptarea drept gaj a drepturilor de închiriere sau a altui drept asupra unui lucru altcuiva, trebuie amintit că un astfel de gaj nu este permis fără acordul proprietarului sau al persoanei care are dreptul de administrare economică asupra acestuia, dacă legea sau contractul interzice înstrăinarea acestui drept fără acordul acestor persoane.
2. În conformitate cu art. 336 din Codul civil al Federației Ruse, subiectul gajului poate fi orice bun, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate (creanțe), cu excepția bunurilor retrase din circulație, creanțe legate indisolubil de personalitatea creditorului, în special creanțe. pentru pensie alimentară, pentru repararea prejudiciului cauzat vieții sau sănătății, precum și alte drepturi, a căror cesiune unei alte persoane este interzisă de lege. Angajarea anumitor tipuri de proprietăți, în special proprietatea cetățenilor, care nu este supusă executării silite, poate fi interzisă sau limitată prin lege. Lista tipurilor de bunuri care nu pot fi percepute este cuprinsă în art. 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse. Articolul 51 din Legislația de bază a Federației Ruse privind cultură (aprobată de Consiliul Suprem al Federației Ruse la 09.10.1992 N 3612-1) prevede că valorile culturale stocate în muzeele de stat și municipale, galerii de artă, biblioteci, arhive iar altor organizaţii de stat nu li se poate angaja cultură. Potrivit art. 63 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” nu este permisă:
Loturi de teren aflate în proprietatea statului sau municipalității;
Părți ale unui teren, a căror suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse și reglementările guvernelor locale pentru terenuri cu diferite scopuri și utilizare permisă.
Lista proprietăților, a cărei gaj este limitată, a fost aprobată prin Decretul președintelui Federației Ruse din 22 februarie 1992 N 179. Lista conține proprietăți, a căror vânzare gratuită este interzisă. Potrivit art. 129 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de proprietate poate aparține numai anumitor participanți la cifra de afaceri sau prezența sa în circulație este permisă cu o permisiune specială. Așadar, gajarea bunului menționat în sine nu este interzisă, dar deținătorul gajului poate întâmpina dificultăți în a bloca un astfel de bun, deoarece cercul cumpărătorilor săi este limitat. În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 10 decembrie 1992 N 959, proprietatea (produsele) menționată este furnizată consumatorilor care au permisiunea de a le folosi în Federația Rusă sau pe baza cotelor.
Luați în considerare unele tipuri de garanții care sunt destul de răspândite în practica bancară.
Ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor de rambursare a unui împrumut, drepturile de proprietate asupra fondurilor care vor fi creditate în contul debitorului ipotecar în viitor sunt acceptate drept garanție. De regulă, un astfel de gaj este utilizat dacă plătitorul fondurilor este o organizație destul de cunoscută și de încredere financiară. În ciuda utilizării pe scară largă a acestui tip de garanție, trebuie amintit că contractul în baza căruia aceste drepturi sunt acceptate ca gaj este nul în conformitate cu art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece contravine art. 336 din Codul civil al Federației Ruse. Drepturile la fonduri pot fi gajate în măsura în care drepturile din contractul de cont bancar pot fi cesionate, iar în perioada de valabilitate a contractului de cont, o cesiune parțială a drepturilor din contractul de cont bancar nu este posibilă. Astfel, un gaj al drepturilor de proprietate în raport cu fondurile din cont nu poate avea loc decât în raport cu acele drepturi care apar după încetarea contractului de cont bancar (în raport cu soldul fondurilor din cont). Această poziție se bazează pe practica de arbitraj cu privire la posibilitatea de cesiune a creanțelor în perioada de valabilitate a unui acord de cont bancar (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27.05.1997 N 584 /97, din 29.04.1997 N 4966/96, din 29.04 .1997 N 1435/97).
Deținătorii de garanții ai dreptului exclusiv asupra mărcii oferă băncilor drept garanție pentru îndeplinirea obligațiilor lor de a rambursa împrumutul dreptului asupra mărcii. Totodată, Legea RF Nr. 3520-1 din 23 septembrie 1992 „Cu privire la mărcile, mărcile de serviciu și denumirile de origine ale mărfurilor” nu prevede în mod direct posibilitatea de a transfera drept gaj asupra unei mărci comerciale. Potrivit art. Artă. 25, 26 din prezenta Lege, transferul dreptului exclusiv asupra unei marci este posibil numai sub forma unei cesiuni, iar transferul dreptului de utilizare a unei marci - in baza unui contract de licenta. Legea nu prevede alte forme de transfer al unei mărci sau dreptul de utilizare a acesteia. Astfel, pentru a exercita drepturi exclusive asupra unei mărci sau dreptul de a o folosi în conformitate cu art. 350 din Codul civil al Federației Ruse este imposibil. Prin urmare, aceste drepturi nu pot fi acceptate ca gaj.
Destul de des, pe lângă titlurile de valoare, ale căror caracteristici ale gajului vor fi discutate mai jos, cota de gaj în capitalul autorizat al unei societăți cu răspundere limitată este oferită ca gaj.
Articolul 22 din Legea federală din 8 februarie 1998 N 14-FZ „Cu privire la societățile cu răspundere limitată” (denumită în continuare Legea SRL) acordă unui membru al companiei dreptul de a gaja cota sa (parte dintr-o acțiune) în capitalul autorizat al companiei. capital către un alt membru al companiei sau către un terț. Gajarea unei cote din capitalul autorizat al unei SRL către un terț este posibilă numai prin hotărâre a adunării generale a participanților societății, adoptată cu votul majorității tuturor participanților societății, dacă este nevoie de un număr mai mare de voturi de participanții să ia o astfel de decizie nu este prevăzut de statutul SRL. O cotă-parte din capitalul constitutiv al unei SRL nu poate fi gajată dacă statutul societății conține o interdicție a unor astfel de tranzacții. Astfel, decizia cu privire la problema acceptării unei cote din capitalul constitutiv al unei SRL ca gaj trebuie să fie precedată de o examinare juridică a statutului SRL pentru prezența prevederilor de mai sus în acesta.
De asemenea, ar trebui să verificați și plata de către participantul la societate a cotei sale, gajată ca garanție, deoarece în conformitate cu paragraful 3 al art. 21 din Legea cu privire la SRL, cota-parte a unui membru al societatii poate fi instrainata numai in partea in care este platita. Dacă o acțiune plătită incomplet este gajată ca gaj, subiectul gajului va fi determinat pe baza cotei plătite efectiv a participantului LLC.
3. În conformitate cu paragraful 3 al art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, un gaj ia naștere în temeiul unui acord, precum și pe baza unei legi la apariția circumstanțelor specificate în acesta, dacă legea prevede ce bunuri și pentru a asigura îndeplinirea din care obligație este recunoscută ca fiind în gaj.
Apariția unui gaj în temeiul legii prevede, de exemplu, art. 488 din Codul civil al Federației Ruse: din momentul transferului său către cumpărător și până în momentul plății integrale, bunurile sunt considerate a fi gajate vânzătorului pentru a asigura îndeplinirea de către cumpărător a obligației sale de plată. pentru bunuri, cu excepția cazului în care contractul de vânzare nu prevede altfel. Această regulă ar trebui să fie ghidată de examinarea juridică a gajului. Analizând contractul, care stă la baza achiziției imobilului oferit drept garanție, este necesar să se acorde atenție procedurii de plată prevăzute în contract. Dacă în momentul gajării imobilul nu a fost plătit de către cumpărător (gajant), adică există gaj în temeiul legii, gajarea acestui imobil ca garanție pentru rambursarea împrumutului va fi gaj ulterior. Potrivit art. 342 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care proprietatea gajată devine subiectul unui alt gaj pentru a garanta alte creanțe (gajul ulterioar), creanțele gajului ulterior sunt satisfăcute din valoarea acestei proprietăți după pretențiile gajaților anteriori. . Astfel, la acceptarea unui bun pentru un gaj ulterior, este necesar să se evalueze cuantumul și termenele creanțelor gajaților anteriori și să se coreleze cu evaluarea bunului gajat, astfel încât creditorul gajist ulterior să aibă suficienți bani din vânzarea bunului gajat. articol.
O gaj ulterioară este permisă dacă nu este interzisă de acordurile anterioare de gaj. Încălcarea acestei cerințe atrage recunoașterea gajului ulterior ca nul în temeiul art. 168 din Codul civil al Federației Ruse. Pentru a reduce riscul de pierdere a garanției din acest motiv, este necesar să se solicite debitorului gajist să furnizeze documente care confirmă absența unei sarcini sub forma unui gaj asupra bunului oferit ca gaj (un extras din carnetul de gaj, un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare). În conformitate cu paragraful 3 al art. 342 debitorul gajist este obligat să informeze fiecare debitor gajist ulterior cu privire la toate gajurile existente ale acestui bun, prevăzute la alin.1 al art. 339 din Codul civil al Federației Ruse și este răspunzător pentru pierderile cauzate gajaților prin neîndeplinirea acestei obligații.
Potrivit paragrafului 5 al art. 488 din Codul civil al Federației Ruse, este posibil să se solicite debitorului ipotecar să includă în contractul în baza căruia a fost dobândită proprietatea, condiția ca până la momentul plății integrale, proprietatea să nu fie gajată vânzătorului.
În baza legii, din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra clădirii sau apartamentului rezidențial relevant, se naște o ipotecă pentru o clădire sau un apartament rezidențial achiziționat sau construit în întregime sau parțial folosind fonduri de credit de la o bancă sau alt organizație de credit (clauza 1, articolul 77 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (ipoteca imobiliară)”, astfel cum a fost modificată prin Legea federală nr. 216-FZ din 30 decembrie 2004, care a intrat în vigoare la 11 ianuarie 2005).
4. Articolul 339 din Codul civil al Federației Ruse stabilește cerința încheierii unui acord de gaj în scris, care poate fi respectat într-un acord scris întocmit sub forma unui singur document, precum și în cazul unui schimb. de documente între părțile la un acord de gaj prin intermediul conexiunii poștale, telegrafice, teletip, telefonice, electronice sau de altă natură care vă permite să stabiliți în mod fiabil că documentul provine de la o parte la contract. Pentru ca părțile să aibă o astfel de oportunitate, acestea trebuie mai întâi să convină asupra mijloacelor de comunicare vizate, modalităților de identificare a părților (adresă poștală, număr de fax, adresă de e-mail etc.) și procedura de schimb de documente (determină calendarul, persoanele autorizate, procedura de intrare în temeiul unui acord încheiat cu mijloacele de comunicare enumerate mai sus). Acest acord poate fi implementat într-un contract întocmit sub forma unui singur document. Pentru un contract de ipotecă, art. 339 din Codul civil al Federației Ruse prevede, de asemenea, înregistrarea obligatorie în modul stabilit pentru înregistrarea tranzacțiilor cu proprietatea relevantă.
Evaluarea garanțiilor
Codul civil nu stabilește nicio cerință pentru determinarea evaluării obiectului gajului. Totodată, imobilul care face obiectul unui gaj poate avea mai multe estimări diferite: valoarea contabilă, valoarea de piață, prețul cuprins în hotărârea consiliului de administrație sau a adunării generale a societății pe acțiuni la încheierea de o tranzacție de gaj, care este o tranzacție majoră sau o tranzacție de interes pentru această societate pe acțiuni. Se pune întrebarea: care dintre aceste evaluări ar trebui incluse de către părți în acordul de gaj ca condiție esențială a acestuia? Evaluarea obiectului gajului este evaluarea determinată de acordul părților, care poate să nu coincidă nici cu valoarea de piață, nici cu valoarea contabilă. Totodată, prețul obiectului gajului (prețul tranzacției), cuprins în decizia consiliului de administrație sau a adunării generale a societății pe acțiuni cu privire la încheierea unei tranzacții de gaj, care este o tranzacție majoră sau o tranzacție cu dobândă, trebuie inclusă în contractul de gaj ca condiție esențială a acesteia.
Evaluarea obiectului gajului de către părțile la contract trebuie să fie obiectivă și corelată fie cu valoarea contabilă, fie cu valoarea de piață a obiectului gajului. În practica bancară actuală, evaluarea obiectului gajului se determină prin actualizarea valorii de piață a proprietății. Se pare că în cazul unei subestimari semnificative a subiectului gajului, se poate spune că părțile nu au convenit asupra aprecierii specificate. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că evaluarea obiectului gajului nu trebuie să fie mai mică decât cuantumul obligației garantate prin gaj, în caz contrar nu va exista caracter de garanție a gajului (cu excepția cazului în care gajul asigură o parte din gajul principal). obligație, al cărei cuantum este egal cu evaluarea obiectului gajului).
Atunci când se acceptă proprietatea ca gaj, trebuie reținute dispozițiile art. 348 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că executarea silită asupra bunurilor gajate poate fi refuzată dacă încălcarea obligației garantate comisă de împrumutat este extrem de nesemnificativă și valoarea creanțelor creditorului gajist ca urmare este în mod clar disproporționată față de valoarea a bunului gajat. Astfel, valoarea obiectului gajului trebuie să fie proporțională cu cuantumul obligației garantate.
Dacă doriți o evaluare colaterală, ne puteți contacta folosindinformatii de contact . Sunați-ne, vă vom ajuta! Este profitabil și convenabil să lucrezi cu noi! Sperăm să te vedem printre clienții noștri!
Alineatul 1 al art. 340 din Codul civil al Federației Ruse (în continuare - Codul civil al Federației Ruse) stabilește că valoarea obiectului gajului este determinată de acordul părților, dacă legea nu prevede altfel. Cu toate acestea, această condiție nu este menționată în lege ca fiind esențială. Totodată, paragraful 1 al art. 9 din Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (denumită în continuare Legea federală „Cu privire la ipotecă”), se stabilește că „contractul de ipotecă trebuie să indice obiectul ipotecii, evaluarea acesteia, fondul, valoarea și termenul îndeplinirii unei obligații garantate printr-o ipotecă.
Astfel, părțile care gajează raporturile juridice sunt obligate să indice o evaluare convenită a bunului gajat. Ei pot determina o astfel de evaluare atât în mod independent, cât și contactând un evaluator.
Participanții la relațiile colaterale determină singuri evaluarea, după ce au convenit între ei, sau contactează evaluatorul și indică în sarcină ce tip de valoare trebuie determinat.
Legea nu definește pe baza căror criterii trebuie făcută evaluarea. Modul de coordonare a valorii obiectului gajului nu este prevăzut de lege. În practică, în contract, părțile pot indica valoarea bunului gajat fără a preciza tipul acesteia, pot indica mai multe tipuri de valoare. Participanții la tranzacțiile de gaj pot determina valoarea pe baza raportului unui evaluator independent sau pot conveni pe cont propriu, fără a implica un profesionist, ghidați de prețurile medii ale pieței pentru o proprietate similară.
În paragraful 19 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2005. 90 „Prezentare de ansamblu asupra practicii de examinare a litigiilor legate de un contract ipotecar de către instanțele de arbitraj”, se precizează că, dacă părțile indică în contractul de ipotecă mai multe aprecieri diferite ale obiectului ipotecii, un asemenea acord nu poate fi considerat neîncheiat dacă este posibil să se stabilească care dintre aprecieri reprezintă cea despre care părțile au convenit ca o condiție esențială a contractului de ipotecă.
În explicarea acestei recomandări a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, sunt prezentate circumstanțele unuia dintre cazurile luate în considerare. După cum rezultă din împrejurările cauzei, în contractul de ipotecă părțile au indicat trei aprecieri diferite ale obiectului ipotecii: o evaluare bazată pe încheierea unui evaluator independent, o evaluare a gajului și o evaluare bazată pe documente ale organului de inventariere tehnică. .
Totodată, instanța a constatat că costul imobilului ipotecat, conform actelor organului tehnic de inventariere, a fost indicat de către părți în vederea punerii în aplicare alin.4 al art. 4 din Legea Federației Ruse din 09.12.1991 nr. 2005-1 „Cu privire la taxa de stat”, care era în vigoare la momentul încheierii contractului de ipotecă. Evaluarea dată subiectului ipotecii de către un evaluator independent angajat de părți și pe care părțile au indicat-o în contractul de ipotecă, în temeiul articolului 12 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, a fost de natură consultativă. pentru ei și nu era obligatorie.
În baza acestor împrejurări, instanța a ajuns la concluzia că evaluarea ipotecară este evaluarea imobilului ipotecat, pe care părțile, de comun acord, au dat-o acestui subiect de ipotecă.
În alineatele 1 și 2 ale articolului 340 din Codul civil, cu modificările ulterioare. Legea federală din 21 decembrie 2013 367-FZ prevede că, dacă legea nu prevede altfel, valoarea obiectului gajului se stabilește prin acordul părților. O modificare a valorii de piață a obiectului gajului după încheierea unui contract de gaj sau apariția unui gaj în temeiul legii nu constituie un temei pentru modificarea sau rezilierea unui gaj, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se prevede altfel.
Legea federală „Cu privire la ipotecă” menționează două tipuri de valoare imobiliară: valoarea garanției (paragraful 2 al articolului 67 prevede că „valoarea garanției unui teren gajat în baza unui contract de ipotecă este stabilită prin acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar”). și valoarea de piață (în paragraful 3 al articolului 9 se menționează: „În cazul unui gaj cu un bun imobil care nu este finalizat prin construcție și este în proprietatea statului sau a municipalității, se efectuează o evaluare a valorii de piață a acestui bun”). . Nicăieri altundeva în lege nu indică ce tip de valoare a proprietății trebuie să fie indicată în contract.
În art. 3 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, valoarea de piață a unui obiect de evaluare este definită ca prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacția acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar asupra valorii prețului tranzacției nu reflectă nicio circumstanță extraordinară.
Nu există o definiție legală a valorii colaterale a proprietății. În știința dreptului civil s-a răspândit recent poziția, potrivit căreia termenul „valoare colaterală” care se regăsește în actele normative ar trebui considerat drept sinonim al valorii de piață, care se mai numește și „real”, „just”, etc. .
Totuși, această poziție nu pare a fi în întregime corectă. În condițiile normelor actuale și în absența conceptului de valoare colaterală, desigur, ar trebui să fim de acord că, întrucât nu există o valoare colaterală în standardele federale de evaluare, nu există instrucțiuni privind modul de determinare a valorii garanției, nu putem consideră-l un tip independent de valoare. Totodată, spre deosebire de sinonimele general acceptate pentru valoarea de piață, conceptul de „valoare ipotecară” este folosit tocmai pentru a sublinia caracterul special al valorii imobilului gajat, pentru a se opune valorii sale de piață. Există suficiente premise pentru alocarea valorii garanției ca tip de valoare. În special, dreptul trebuie să plece de la nevoile reale ale societății. Practica relațiilor de garanție arată că valoarea garanției, în special la vânzarea proprietății la licitație, nu trebuie determinată pe baza valorii de piață.
În activitățile lor, băncile operează activ cu acest termen controversat. Conceptul de valoare a garanției a fost format din Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse din 30 iunie 1997. Nr. 62a „Cu privire la procedura de constituire și utilizare a unei rezerve pentru eventuale pierderi la împrumuturi”, care acum a devenit invalidă, unde valoarea garanției este definită ca „suma maximă a obligațiilor clientului pe care o poate asigura această proprietate, aceasta suma este determinată ca valoarea de piață a garanției minus costurile implementării acestuia și posibilele reduceri la viteza de implementare. Practica bancară este ghidată în majoritatea cazurilor de aceste criterii pentru a determina valoarea garanției.
Există o nevoie economică de a defini și utiliza termenul de valoare colaterală. Băncile care sunt deținători de gaj utilizează valoarea garanției, în ciuda faptului că în prezent nu este recunoscută prin lege ca un tip de valoare independent și poate fi atribuită cutumei.
În prezent, nu există linii directoare speciale pentru evaluarea proprietății transferate ca garanție. În prezent, în cazurile în care proprietatea este supusă evaluării obligatorii, contractul în scopul garanției trebuie să stabilească valoarea de piață a proprietății.
Practica judiciară arată că evaluarea la executarea silită a obiectului gajului trebuie determinată pe baza valorii de piață a imobilului. Această poziție este susținută de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse. În paragraful 6 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15.01.1998. 26 „Prezentarea de ansamblu a practicii de examinare a litigiilor legate de aplicarea de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse privind gajul” prevede că, în cazul unui litigiu între debitorul gajist și creditorul gajist, prețul inițial de vânzare al bunul gajat se stabilește de către instanță pe baza prețului de piață al acestui imobil. În ciuda faptului că aceste recomandări din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse au fost elaborate înainte de adoptarea Legii federale „Cu privire la ipotecă”, ele sunt în prezent în vigoare, după 16 ani.
In lipsa unui litigiu, instanta va indica cu siguranta pretul convenit in contract. Această prevedere indică indirect că prețul din contract trebuie să fie prețul pieței. De fapt, dacă în contract nu se specifică un preț de piață, ci altul și niciuna dintre părți nu se opune vânzării proprietății la acel preț, atunci instanța nu va avea niciun motiv să stabilească singur prețul inițial de vânzare.
P. 2 Art. 348 din Codul civil și clauza 1 din articolul 54.1 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” se stabilește că executarea silită asupra bunurilor gajate nu este permisă dacă încălcarea obligației garantate prin gajul comis de debitor este nesemnificativă și suma de creanțele creditorului gajist sunt în mod vădit disproporționate față de valoarea bunului gajat.
Nesemnificația încălcării se presupune dacă, în momentul în care instanța hotărăște executarea silite, sunt îndeplinite concomitent următoarele condiții: cuantumul obligației neîndeplinite este mai mic de cinci la sută din valoarea obiectului ipotecii și perioada de întârziere în îndeplinirea obligației garantate prin gaj este mai mică de trei luni (clauza 1 a articolului 54.1 Legea federală „Cu privire la ipotecă”). Pentru gajul bunurilor mobile, sub. 1 p.2 art. 348 din Codul civil al Federației Ruse prevede că încălcarea obligației garantate prin gaj este considerată nesemnificativă, iar valoarea creanțelor creditorului gajist este în mod clar disproporționată cu valoarea bunului gajat, dacă valoarea obligației neîndeplinite. este mai mică de cinci la sută din valoarea bunului gajat iar perioada de întârziere în îndeplinirea obligaţiei garantate prin gaj este mai mică de trei luni . Spre deosebire de Legea federală „Cu privire la ipotecare”, Codul civil al Federației Ruse nu prevede că regula se aplică numai procedurii judiciare de executare silită.
Astfel, valoarea garanției este raportată la mărimea obligației neîndeplinite a debitorului. Capacitatea de a bloca obiectul gajului depinde de raportul dintre valoarea datoriei și valoarea bunului gajat, precum și de întârzierea executării.
Totodată, normele menționate ale art. 348 din Codul civil și art. 54.1. Legea federală „Cu privire la ipotecare” nu clarifică problema analizată, deoarece acestea nu sunt suficient de specifice. Rămâne incertitudinea naturii juridice a valorii specificate în contractul de gaj. Încă nu este clar din ce valoare se calculează cinci la sută din datorie. Cum va fi determinată această valoare?
Lipsa de certitudine a normelor contribuie la apariția litigiilor: este posibilă o dispută în instanță dacă este permisă într-o anumită situație să se execute silite asupra proprietății. Părțile pot oferi diferite variante de calcul a cinci la sută, interpretând normele legii în favoarea lor: cinci la sută din valoarea specificată în contract, sau cinci la sută din valoarea de piață la momentul litigiului. După cum arată practica, acest cost poate varia semnificativ.
În opinia noastră, dispozițiile art. 348 din Codul civil și art. 54.1 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” ar trebui interpretat folosind valoarea specificată în contractul de gaj. Există anumite motive pentru aceasta. În special, ar trebui să se pornească de la sensul general al normelor și de la voința legiuitorului. În opinia noastră, aceste norme ar trebui să funcționeze nu numai pentru instanță, ci și pentru ca părțile să angajeze relații juridice chiar înainte de a se adresa instanței. Pe baza cerințelor legii, părțile trebuie să stabilească în mod independent în ce moment și în ce împrejurări au dreptul să execute silit în materie de gaj în instanță. Adică, sarcina normelor studiate este de a preveni recursul prematur la instanță de teama refuzului de a îndeplini cerințele.
Pe baza analizei, considerăm că este necesar să se evidențieze o funcție independentă a valorii garanției: valoarea garanției în raport cu valoarea datoriilor este un criteriu de determinare a posibilității de executare silită pe subiectul garanției.
Este de remarcat faptul că versiunea originală a art. 348 din Codul civil al Federației Ruse nu a asumat nici un raport dintre valoarea proprietății gajate și valoarea datoriei aferente obligației principale. Așadar, un astfel de raport a fost determinat doar de instanțe și a fost de natură estimativă, în legătură cu care, în unele cazuri, instanțele au respins pe neașteptat cererea.
Unul dintre scopurile utilizării conceptului de „valoare colaterală” este acela de a determina cuantumul maxim al obligației bănești a debitorului față de creditor, și înseamnă suma maximă care poate fi garantată prin gajarea unui anumit bun.
În același timp, termenul „valoare colaterală” este în prezent furnizat numai pentru un teren în Legea federală „Cu privire la ipotecă”. Termenul „valoare ipotecară” a fost cuprins în articolul 3 din Legea Moscovei din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare din orașul Moscova”, conform căruia, în sensul prezentei legi, se înțelege activitatea de evaluare. ca ansamblu de raporturi de natura juridica, economica, organizatorica, tehnica si de natura diferita stabilite in raport cu obiectele de evaluare de piata sau de alta valoare (ipoteca, lichidare si altele). Acest document a devenit invalid în 2002 din cauza adoptării Legii orașului Moscova din 22 mai 2002 nr. 28. Valoarea garanției a fost specificată în lege ca un tip de valoare separat, alături de piață și lichidare.
După cum se poate observa, actele juridice recunosc parțial valoarea garanției ca un tip specific de valoare. Cu toate acestea, valoarea garanției nu este în prezent un tip independent de valoare. Considerăm că acest decalaj, care provoacă controverse și incertitudine în reglementarea relațiilor colaterale, ar trebui eliminat. Pentru a face acest lucru, în opinia noastră, valoarea garanției trebuie să devină un tip de valoare cu adevărat eficient, trebuie determinat locul acesteia în sistemul de norme privind garanțiile, este necesar să se formuleze conceptul de valoare colateral, să se determine metoda de determinare și schimbându-l.
Propunem următorul concept de valoare colaterală. Valoarea garanției - valoarea obiectului gajului, convenită de părți în contractul de gaj și care determină suma maximă de bani care poate fi asigurată prin gajarea unui anumit obiect, precum și care servește drept criteriu pentru determinarea posibilității de gaj. executarea silită cu privire la obiectul gajului în raport cu valoarea datoriei în temeiul contractului principal și care reflectă cel mai probabil prețul la care obiectul gajului poate fi înstrăinat prin vânzare la o licitație publică sau prin alte mijloace convenite de către debitorul gajist și gaj.
Valoarea garanției se bazează pe valoarea de piață. Legislația ipotecară a Federației Ruse a stabilit că, la executarea silită a unei proprietăți ipotecate, prețul inițial de vânzare este stabilit egal cu optzeci la sută din valoarea de piață a proprietății, așa cum este determinat în raportul evaluatorului (articolul 4, partea 2, articolul 54 din Legea federală „Cu privire la ipotecare”).
Reglementarea diferențiată a prețului inițial de vânzare pentru procedurile judiciare și extrajudiciare de executare silită care există de mult timp, absența unei referiri la tipul de valoare, utilizarea unor termeni care nu sunt definiți de lege duc la scăderea prețului. eficacitatea operațiunilor de gaj.
Din păcate, până acum nu s-au făcut pași în această direcție. Modificările aduse Codului civil sunt dedicate altor probleme ale raporturilor juridice colaterale. Aparent, este multă muncă de legiferare de făcut pentru a stabiliza gajul ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor.
Practica relațiilor colaterale arată că problematica valorii trebuie să i se acorde atenția cuvenită, pentru a dezvolta o structură unitară și logică a raporturilor juridice în domeniul determinării valorii bunurilor gajate în vederea realizării unei eficiențe maxime a operațiunilor colaterale. .
1. Codul civil al Federației Ruse (Prima parte) din 30 noiembrie 1994 Nr. 51-FZ // Culegere de legislație a Federației Ruse. - 05.12.1994. - Nr. 32. - art. 3301.
2. Legea Federației Ruse din 09.12.1991 nr. 2005-1 „Cu privire la obligația de stat” // Culegere de legislație a Federației Ruse. - 01.01.1996. - Numarul 1. - art. nouăsprezece.
3. Legea orașului Moscova din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare în orașul Moscova” // Vedomosti al Dumei Moscovei. - Nr. 5 (p. 39). – 1998.
4. Legea orașului Moscova nr. 28 din 22 mai 2002 „Cu privire la recunoașterea ca nulă a Legii orașului Moscova din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare în orașul Moscova” și modificarea Legii al orașului Moscova din 21 februarie 2001 nr. 6” Cu privire la alinierea anumitor legi ale orașului Moscova la Codul bugetar al Federației Ruse” // Vedomosti al Dumei orașului Moscova. - Nr. 6 (articolul 124). - 17.07.2002.
5. Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse din 30 iunie 1997 Nr. 62a „Cu privire la procedura de formare și utilizare a unei rezerve pentru eventuale pierderi la împrumuturi” // Buletinul Băncii Rusiei. - Nr. 91-92. - 31.12.1997.
6. Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15.01.1998. Nr. 26 „Prezentare generală asupra practicii de examinare a litigiilor legate de aplicarea de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse în gaj” // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - Nr. 3. - 1998.
7. Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2005 nr. 90 „Prezentare generală asupra practicii examinării de către instanțele de arbitraj a litigiilor legate de un contract de ipotecă” // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - Nr. 4. - 2005.
8. Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” // Legislația colectată a Federației Ruse. - 20.07.1998. - nr. 29. - art. 3400.
9. Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” // Legislația colectată a Federației Ruse. - 03.08.1998. - Nr. 31. - art. 3813.
10. Legea federală din 21 decembrie 2013 nr. 367-FZ „Cu privire la modificările aduse părții I a Codului civil al Federației Ruse și recunoașterea ca invalide a anumitor acte legislative (dispoziții ale actelor legislative) ale Federației Ruse” // Colectat Legislația Federației Ruse. – 23.12.2013. -Nr 51. - art. 6687.
11. Shevelev B. Există o valoare colaterală? // Contabilitate si banci. 2011. Nr 10. S. 43 - 49.
Acest articol vă va lua aproximativ 7 minute pentru a le citi.
Anterior, am răspuns deja la întrebarea „Cum să obțineți un împrumut garantat?” - a vorbit despre procedura de obținere a creditelor cu garanție, a trecut în revistă tipurile de garanții și etapele de colectare a creanțelor.
Acest articol vorbește despre valoarea garanțiilor:
Bucură-te de lectură!
Garanția este proprietatea pusă la dispoziție de împrumutat, care este folosită ca garanție a îndeplinirii condițiilor tranzacției încheiate cu creditorul. De obicei este vorba despre bunuri imobiliare, vehicule, electronice, bijuterii sau alte forme de proprietate deținute oficial de debitorul gajist. În cazul în care împrumutatul refuză categoric să ramburseze împrumutul existent, instituția financiară are tot dreptul să folosească vânzarea garanțiilor pentru a recupera eventualele pierderi.
Cerințe de garanție:
Astfel, un credit este considerat garantat dacă garanția oferită de client respectă pe deplin cerințele propuse de creditor.
Trebuie remarcat faptul că unele instituții financiare complică procedura de împrumut prin necesitatea unei garanții suplimentare din partea creditorului gajist. În acest caz, valoarea proprietății furnizate nu trebuie să depășească excesiv suma împrumutului. De obicei, prețul de piață al garanției este cu 20-30% mai mare decât valoarea împrumutului. Acest lucru este suficient pentru a achita datoriile restante.
O evaluare expertă a proprietății garanției presupune calcularea valorii curente de piață, deoarece conceptul de garanție a creditului depinde direct de calitatea garanției oferite de împrumutat. Garanția integrală va îndeplini cerințele băncii privind aspectele financiare ale tranzacției.
Valoarea de piață a garanției trebuie:
Creditorii tratează, în general, valoarea garanțiilor drept costul total al unui împrumut. Pentru a determina prețul pieței, este necesar să se efectueze o evaluare amănunțită a obiectelor colaterale. Pentru a face acest lucru, sunt angajați experți care fac parte din personalul instituției de credit sau care își oferă serviciile în calitate de specialiști independenți. Firmele de evaluare pot fi angajate atât de către creditor, cât și de către împrumutat.
Metode de determinare a valorii garanției:
Desigur, cea mai bună opțiune este să calculați valoarea garanției de la zero. În acest caz, profesioniștii vor acorda atenție factorilor suplimentari care afectează costul garanțiilor. De exemplu, în etapa de asigurare a bunurilor colaterale, costurile nu sunt luate în considerare, deci valoarea estimată nu corespunde realității. Evaluatorii ar trebui să ia în considerare orice costuri asociate cu procesul de creditare. Valoarea optimă este considerată a fi valoarea garanției, care acoperă în totalitate costurile posibile, plățile dobânzilor și alte costuri ale împrumutului planificat.
Băncile mari iau de obicei drept garanție doar obiecte lichide pentru care există o cerere constantă. Vorbim de proprietate, a cărei vânzare nu ar trebui să provoace dificultăți deosebite. O cerință obligatorie este, de asemenea, considerată întocmirea și executarea corectă a documentelor în conformitate cu legislația aplicabilă.
Creditorii încearcă să țină cont de mărimea ratei dobânzii și de nivelul actual de lichiditate al proprietății. În plus, înainte de a continua cu împrumutul, trebuie să asigurați obiectele furnizate drept garanție. Este permisă utilizarea ca garanție cu drepturi depline pentru proprietatea primită cu împrumut. De exemplu, creditele auto și creditele ipotecare implică această formă de garantare a tranzacțiilor.
Implicând profesioniști în evaluarea garanțiilor, o instituție financiară plănuiește, de obicei, să primească un raport complet, care va indica parametrii specifici ai garanției și va fundamenta date privind valoarea acestuia. Creditorul are nevoie doar de opiniile experților. Daca pretul estimat nu corespunde parametrilor tranzactiei, institutia financiara va refuza finantarea. Un potențial împrumutat va trebui să caute alte garanții sau să reducă apetitul financiar prin reducerea mărimii împrumutului și a duratei împrumutului.
Etapele evaluării garanțiilor:
Cerințe suplimentare pentru activitățile de evaluare sunt propuse în funcție de tipul de garanție. Expertul este obligat să studieze cu atenție întregul pachet de documente furnizat de împrumutat, precum și gajul în sine. Când vine vorba de bunuri imobiliare, electronice sau vehicule, se evaluează starea tehnică a proprietății. Uneori, produse finite și diverse tipuri de materii prime sunt folosite ca garanții, astfel încât împrumutatul trebuie să obțină în plus dreptul de a folosi spațiile în care sunt depozitate astfel de obiecte. Astfel, evaluarea bunurilor colaterale include și verificarea documentelor.
Creditorii încearcă să propună cele mai adecvate cerințe pentru garanții, astfel încât evaluatorii în activitatea lor pleacă adesea de la solicitările instituțiilor financiare. Evaluarea durează de obicei de la o jumătate de oră la câteva săptămâni, în funcție de tipul de garanție. În cazul în care apar probleme în etapa efectuării unei astfel de lucrări, împrumutatul poate refuza cooperarea ulterioară cu creditorul.
După etapa de evaluare, părțile procedează la încheierea contractului. Potrivit unui astfel de document, împrumutatul transferă bunuri mobile sau imobile unei alte părți (creditor) pentru a oferi o garanție a returnării câinelui. Procesul de garanție permite accesul la condiții de creditare îmbunătățite. Un împrumutat care garantează în mod voluntar o afacere se poate califica pentru împrumuturi pe termen lung.
Contractul prevede:
Lucrul folosit pentru garantarea tranzacției rămâne proprietatea împrumutatului. Creditorul are acces la garanție numai dacă clientul încalcă contractul. Împrumutatului îi este interzis să vândă sau să doneze obiectul gajat până la încheierea contractului de împrumut.
Procedura de executare silită a recuperării creanțelor are loc numai în cazul încălcării deliberate de către client a condițiilor tranzacției. În primul rând, garanția este retrasă și apoi scoasă la licitație de către creditor. Suma primită, care corespunde sau depășește valoarea estimată a proprietății, este utilizată pentru achitarea datoriei. Soldul fondurilor primite din vânzarea proprietății și rambursarea împrumutului este returnat împrumutatului.
Sunt adesea întrebat ce părere am despre imobilele ipotecare bancare: profitabil-nu profitabil, periculos-nu periculos... Cu materialul de astăzi vă răspundem la întrebări și, de asemenea, publicăm peste 50 de link-uri către secțiuni secrete ale băncilor unde puteți găsi acest lucru foarte proprietate.
De ce secret? Pentru că majoritatea băncilor încearcă să nu facă prea mult publicitate acestor pagini. Din diferite motive. Cineva nu vrea să declare public că are o mulțime de neplătitori, cineva este prea leneș...
Acei cumpărători care își fac drum prin fișierele pestrițe, tabelele și bazele de date vor fi răsplătiți cu obiecte interesante la un preț interesant.
În general, am realizat o ispravă special pentru tine, am parcurs un număr mare de pagini bancare, am găsit-o pe cea potrivită, iar astăzi le postăm în domeniul public. Neapărat acțiune aceste informații cu prietenii - poate sunt mai rapizi găsiți apartamentul de vis!
Deci, în timp ce răspund la întrebări:
Dacă contați pe o achiziție cu o reducere de 50% din valoarea de piață, atunci vă pot supăra - astfel de opțiuni de obicei nu intră pe piața deschisă, ci diverge „în felul lor”. Tot ceea ce poate face un cumpărător obișnuit este de maximum 10-15% (dacă ai noroc).
Dar. După cum spun întotdeauna la seminarii - dacă ați reușit să cumpărați o proprietate la mai puțin decât prețul pieței, sunteți deja pe negru. Dacă piața scade și mai mult, pur și simplu vă veți apropia de o nouă marcă fără a pierde bani. Dacă pe viitor piața imobiliară se stabilizează sau merge chiar la o creștere minimă, ai câștigat deja.
Concluzie : daca reusesti sa gasesti si sa cumperi imobile mai ieftin decat piata, atunci este profitabil.
Aproape toate bunurile imobiliare ipotecate în bănci sunt ceea ce au aprobat odată pentru un credit ipotecar. Și, sincer, opțiunile frauduloase nu vor fi aici. O altă problemă este că băncile de obicei nu se adâncesc în istoria imobiliară, lăsând-o în seama conștiinței companiei de asigurări. Ce iese din asta - puteți vedea din când în când în mass-media când apartamentul este luat de la cumpărător.
Mai mult, bunurile imobiliare colaterale ale băncilor sunt eterogene - acestea pot fi obiecte din bilanţul băncii, sau poate cele care sunt încă deţinute de debitori.
Concluzie : Mai trebuie să verificați.
Apropo, dacă ai nevoie de ajutor și sprijinul legal al achiziției asemănătoare proprietate imobiliara- fi atent la .
Aici ajungem la cel mai important lucru - lista noastră de pagini secrete și semi-secrete cu bunuri imobiliare colaterale.
