Ajustare pentru absența ferestrelor în spațiul comercial. Corectarea parametrilor unităților de comparație pentru obiecte-analogi. Corecție pentru suprafața totală

Ajustare pentru tranzacționare

Potrivit marilor agenții imobiliare (Penny Lane Realty, Real Estate Market Indicators, KnightFank), astăzi toate obiectele imobiliare sunt vândute cu o anumită reducere, al cărei nivel depinde de un anumit segment al pieței imobiliare. Potrivit experților acestor companii, vânzarea spațiilor de depozitare se realizează cu o reducere de 5-10% în echivalent în dolari și ruble. Amplasarea favorabilă a obiectului de evaluare și absența factorilor care să reducă costul acestuia, s-a decis aplicarea unei reduceri de 5% la licitație.

Ajustarea calității drepturilor

Proprietatea evaluată va fi vândută în același mod ca și proprietățile comparabile selectate, deci nu este necesară nicio ajustare pentru acest factor.

Ajustare pentru condițiile de finanțare a tranzacției

Plata solicitată pentru obiecte similare presupune că condițiile de finanțare vor fi de piață, ceea ce se confirmă prin consultări cu vânzătorii și agenții acestora. Prin urmare, nu a fost făcută nicio ajustare.

Ajustare pentru termenii ofertei

Conditiile pentru oferta de obiecte comparabile sunt piata, i.e. vânzătorii nu au fost limitati în termenii de vânzare, nu au existat relații speciale între părțile la tranzacție, obiectele nu au fost achiziționate în scopul utilizării lor integrate cu obiectele din apropiere. Ca urmare, nu s-au făcut ajustări pentru acest factor.

Ajustarea datei ofertei

Data ofertei Articolelor Analogice coincide cu data evaluării. Nu este necesară o ajustare.

Ajustarea locației

Toate obiectele analogice au o locație similară cu obiectul evaluării, prin urmare, nu sunt necesare ajustări.

Corecția zonei

Zonele obiectelor sunt în aceeași gamă de preț, care nu a necesitat această ajustare.

Ajustare pentru starea internă

Starea tuturor obiectelor analoge selectate este identică, prin urmare, nu a fost efectuată nicio ajustare pentru stare.

Corectare pentru prezența comunicațiilor și a echipamentelor suplimentare

Datele de piață indică faptul că sediile băncii sunt tranzacționate pe piață la un preț puțin mai mare decât alte spații de birouri. Valoarea ajustării a fost determinată pe baza vânzărilor pereche. Pentru a obține o ajustare, a fost făcută o comparație pentru trei perechi de analogi identici care diferă într-un singur criteriu principal - scopul funcțional.

Tabelul 7.16.

Determinarea ajustării seifului bancar

Această ajustare se aplică tuturor spațiilor cu diferențe similare, deoarece acest raport nu depinde de locația obiectelor și nici de data evaluării. Datele obținute sunt confirmate de informațiile cuprinse în Manualul Evaluatorului „Clădiri publice”, unde pentru clădirile băncii coloana „alte lucrări” include costul instalării unui depozit, casete de marcat și a unui sistem CCTV în conformitate cu GOST-urile actuale. Astfel de costuri suplimentare pentru consolidarea băncii în termeni procentuali se ridică la 10 - 15% din valoarea prețului unitar - lucrări de construcție și instalare a obiectului, la care este necesar să se adauge și profitul dezvoltatorului și profitul antreprenorului pentru a forma valoarea de piață. a obiectului vândut.

Diferența de cost în termeni procentuali este de 21%. Această ajustare cu semnul minus a fost introdusă la costul analogilor - sediul băncii pentru a le alinia cu obiectul evaluării conform acestui criteriu.

Astfel, rata de chirie pe piață va fi de 9539 de ruble. pe 1 mp. suprafata totala pe an fara TVA.

Determinarea venitului brut potențial.

Calculul venitului brut potențial se efectuează după formula: I pvd \u003d L × S + Dd,

unde: - venitul brut potențial din obiect, rub.;

L- tarif de inchiriere spatii, rub.;

S- dimensiunea suprafetei inchiriate, mp. m. (în cadrul acestei lucrări, ținând cont de închirierea clădirii în ansamblu, calculul s-a făcut pe suprafața totală a clădirii).

dd- Venituri suplimentare. Imobilul evaluat nu are venituri suplimentare

Venitul brut potențial este de 348,3 * 9539 = 3.322.434 de ruble.

Determinarea venitului brut efectiv.

Venitul brut efectiv este venitul estimat, luând în considerare pierderile din neocupare și neplata chiriei, eventualele reduceri la chirie, precum și luând în considerare alte venituri din imobile.

Pierderile din șomaj sunt luate fie pe baza previziunilor pieței, fie calculate pentru o anumită proprietate folosind formula:

K n- cifra de afaceri a spatiului de inchiriere, reflectand ponderea spatiului de inchiriere asupra caruia se produce o schimbare de chiriasi intr-o anumita perioada,%;

n f- numărul perioadelor de închiriere în perioada luată în considerare, care sunt necesare pentru căutarea de noi chiriași după plecarea celor vechi, luni;

Nu- numărul total de perioade de închiriere în perioada luată în considerare, luni.

Chiriașii unor astfel de obiecte se schimbă o dată la 3 ani. Este nevoie de aproximativ 1 lună pentru a găsi noi chiriași pentru spațiul eliberat. Astfel, pierderile din șomaj sunt rotunjite:

Întrucât o condiție tipică a contractelor de închiriere este practica decontărilor în avans, acceptăm pierderi din neplata chiriei de 0%.

Ajustare pentru tranzacționare. În studiul situației actuale de pe piață în prezent, valoarea ajustării pentru tranzacționare este de 3-7%. În cazuri rare, prețul tranzacției și prețul ofertei sunt aceleași. Prețul inițial în cele mai multe cazuri este mult mai mare decât valoarea reală a obiectului. Această primă, conform calculelor noastre, este de mai sus 3 - 7%.

Pe baza acestor site-uri:

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Astfel, în acest raport, ajustarea pentru tranzacționare a fost de 5%.

Ajustarea drepturilor transferabile. Întrucât drepturile de proprietate sunt transmise pentru obiectul de evaluare și obiecte de analogi, nu a fost efectuată nicio ajustare pentru drepturile cedate.

Ajustare pentru condițiile de finanțare. Întrucât obiectul de evaluare și obiectele analogilor au condiții de finanțare pe piață, nu s-a efectuat nicio ajustare pentru condițiile de finanțare.

Ajustarea termenilor contractului. Întrucât obiectul evaluării și obiectele analogilor au termeni de piață ai tranzacției, nu a fost efectuată nicio ajustare pentru termenii tranzacției.

Ajustare pentru condițiile pieței (data vânzării). În funcție de condițiile pieței, obiectul de evaluare și obiectele analogilor sunt comparabile. Prin urmare, nu a fost efectuată nicio ajustare pentru condițiile pieței.

Corecție pentru distanța față de metrouÎntrucât obiectul de evaluare și obiectele similare se află în același bloc, nu s-a făcut nicio ajustare pentru distanța față de metrou.

Ajustare tip casa. Deoarece tipul de casă pentru evaluare și obiectele analogilor este același, panou, nu a fost făcută nicio ajustare pentru tipul de casă.

Corecție pe etaj/număr de etaje. Factorul care afectează costul este la ce etaj se află apartamentul. Dacă podeaua este prima, atunci aceasta implică umiditate și temperatură scăzută a aerului în apartament și, de regulă, în apartamentele de la primul etaj nu există suficientă lumină naturală din cauza copacilor sau tufișurilor plantate în jurul casei. În ceea ce privește ultimul etaj, există o probabilitate mare de scurgere a acoperișului și de încălzire puternică a ferestrelor vara. Există, de asemenea, o problemă cu presiunea apei din cauza etajului superior. Prin urmare, apartamentele de la etajele superioare vor costa mai mult decât apartamentele de la etajele inferioare.

Conform site-urilor:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

ajustarea pentru primul și ultimul etaj este de 5-15%. Dar, deoarece apartamentele sunt aproape toate analoge la etajele din mijloc, ajustarea pentru etaj / număr de etaje nu este inclusă.

Ajustare pentru numărul de camere. După numărul de camere, obiectul de evaluare și obiectele analogilor sunt aceleași - 3 camere. Prin urmare, nu s-a făcut nicio ajustare pentru numărul de camere.

Corecție pentru suprafața totală. Această modificare este introdusă dacă aria obiectului evaluării se abate de la aria analogului cu mai mult de 10 mp. Deoarece obiectele analogilor diferă ușor de suprafața totală a obiectului de evaluare, nu a fost efectuată nicio ajustare la suprafața totală.

Ajustare pentru zona bucătăriei. Această modificare este introdusă în cazul în care zona bucătăriei obiectului evaluat se abate de la suprafața bucătăriei analogului cu mai mult de 1 mp.

Conform site-urilor:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Valoarea ajustării se ia cu o rată de 0,5% pentru fiecare 1 mp.

Ajustarea zonei de locuit.În urma analizei pieței, a fost relevat că costul mediu de 1 mp. m unui apartament cu două camere în zona Yasenevo este de 157.834 de ruble. Prin urmare, ajustarea a fost calculată ca diferență între suprafața de locuit a obiectului de evaluare și obiectul analog, înmulțită cu costul de 1 mp. m. Ajustarea a fost făcută pentru toate obiectele analogilor, cu excepția nr. 4, deoarece suprafața totală a obiectelor analogilor nr. 1, nr. 2, nr. 3 și nr. 5 diferă cu o medie de 2 mp. m. din zona de locuit a obiectului de evaluare.

Reglarea înălțimii tavanului. Deoarece seria casei, și anume P-3, toate au aceeași înălțime a tavanului, prin urmare, nu a fost efectuată nicio ajustare pentru înălțimea tavanelor. .

Conform site-ului:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

Reglarea ferestrei. Deoarece ferestrele obiectului de evaluare și obiectele analogilor sunt aceleași, nu a fost efectuată nicio ajustare.

Corectarea vizualizării ferestrei. Din moment ce priveliștea de la fereastră la obiectul evaluării și obiectele de analogi către curte și stradă, nu a fost făcută nicio ajustare.

Ajustare baie. Baia la obiectul evaluării este combinată, în timp ce obiectele analogilor sunt separate, astfel încât ajustarea s-a făcut cu o rată de 2%.

Conform site-ului:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

Ajustare pentru prezența unui balcon / loggie. Această modificare presupune o creștere a costului apartamentului în prezența acestui tip de îmbunătățire, este de 1-5%, întrucât obiectul evaluării are o logie, care are avantaje față de un balcon, facem o modificare de 2 % față de obiectul analog nr. 3.

Conform site-urilor:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

Ajustare pentru starea finisajului. Reparațiile și finisajele de calitate afectează costul apartamentului în cel mai direct mod. Finisajele impecabile și de înaltă calitate cresc prețul cu 10%. Deoarece calitatea finisajului obiectului de evaluare nu diferă mult de calitatea finisajului obiectelor de analogi, prin urmare, nu a fost efectuată nicio ajustare.

Ajustare pentru caracteristici suplimentare. Deoarece caracteristicile suplimentare ale obiectului de evaluare și ale obiectelor analogilor nu diferă mult, nu a fost efectuată nicio ajustare.