Pentru a reglementa prin lege relațiile dintre deținătorul de capital și dezvoltator - atât la nivelul relațiilor financiare, cât și la nivelul transferului dreptului de proprietate asupra locuințelor - a fost creată o lege federală specială nr. 214.
Sarcina sa principală a fost să protejeze deținătorii de capital de necinstea dezvoltatorilor, care s-a manifestat prea des.
A fost adoptat la 30 decembrie 2004, dar a fost supus unor critici frecvente din partea ambelor părți, atât deținătorii de capital, cât și dezvoltatorii, și, prin urmare, a fost complet îmbunătățit în anii următori.
Versiunea sa actuală a fost creată cu participarea activiștilor civili și, prin urmare, este deja mai atentă, deși nu fără anumite deficiențe.
În primul rând, această lege federală numărul 214 impune dezvoltatorului cerințe sporite:
De asemenea, această lege federală numărul 214 impune anumite cerințe privind acordul de participare la capitaluri proprii. În special, acestea sunt:
Întrucât esența acordului este protejarea intereselor ambelor părți, acționarului i se impun și anumite cerințe, în special:
Alexandru Marushcenko Avocat senior
Sfaturi practice. De obicei, în contractul DDU este scris un rând care reglementează procedura de plată a banilor suplimentari pentru filmări suplimentare ale apartamentului. Acest lucru se întâmplă adesea atunci când o casă este închiriată și BTI face o măsurare finală. Un punct important aici este momentul plății acestor fonduri. În multe DDU-uri pe care le-am văzut, o astfel de perioadă costă 5-7 zile. Acestea. de fapt, atunci când închiriezi un apartament, ar trebui să ai o anumită sumă care să închidă această problemă. Corect sau nu ai facut masuratori - inca un punct. Dar nu plata la timp pentru suplimentar. contoarele pot fi interpretate ca o încălcare a termenilor contractului. Aflați despre asta.
Să analizăm toate cele mai importante modificări ale Legii federale nr. 241 din 30 decembrie 2014 „Cu privire la participarea la construcția comună de clădiri de apartamente și alte proprietăți imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2017 conform Legii federale nr. 304 din 3 iulie 2016:
Alexandru Marushcenko Avocat senior
Trimiteți dezvoltatorului toate cerințele dumneavoastră scrise printr-o scrisoare valoroasă, în care inventarul indică prezența tuturor documentelor dumneavoastră în scrisoare, și nu prin scrisoare recomandată, în care nu există un astfel de inventar. În același timp, legea însăși indică în mod eronat în partea 4 a articolului 9 un fel de „scrisoare recomandată cu inventarul anexelor”. Este suficient să vizitați site-ul web al Postului Rus, secțiunea „Tipuri de articole” ( https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types ) pentru a vedea că acest tip de e-mail nu există. De asemenea, este necesar să luați întotdeauna oa doua copie a documentului pentru dvs., altfel va fi imposibil să dovediți în instanță chiar faptul întocmirii documentului. Un dezvoltator fără scrupule va nega însuși faptul întocmirii, existența unui astfel de document.
De asemenea, trebuie să fiți pregătit pentru faptul că dezvoltatorul va declara nesemnificative toate pretențiile dumneavoastră cu privire la calitatea construcției și, prin urmare, nu interferează cu acceptarea apartamentului. Este important să redactați corect și complet o declarație defectuoasă și să o prezentați dezvoltatorului. Mai bine, desigur, să apelați la serviciile unor constructori profesioniști
Separat, vom descrie noile cerințe pentru dezvoltator însuși, introduse prin lege. Pentru a proteja potențialii deținători de capital de a înșela dezvoltatorii criminali, legea prevede următoarele cerințe pentru dezvoltatori:
Șeful și contabilul șef al dezvoltatorului nu trebuie:
Aceste restricții previn recidiva în domeniul construcțiilor în comun. Un mare număr de episoade infracționale au trecut sub ochii tuturor, când aceleași persoane au comis infracțiuni similare în sfera economică de multe ori.
Pentru a rezolva problema unui număr mare de deținători de acțiuni înșelați care și-au dat ultimele economii în mâinile fraudătorilor (și chiar și-au vândut apartamentele pentru a cumpăra altele noi), au fost create diferite mecanisme de asigurare a intereselor acestor persoane.
Unul dintre ei sunt conturi escrow, introdus prin noile articole ale Legii nr. 15.4 și 15.5 de la 1 ianuarie a acestui an.
Legea privind construcția comună în sine impune asigurarea răspunderii dezvoltatorului pentru neîndeplinirea obligațiilor sale.
Alexandru Marushcenko Avocat senior
Dacă mai devreme acționarul fie și-a depus imediat fondurile în contul dezvoltatorului, fie a făcut plăți pe toată perioada de construcție, iar dezvoltatorul a construit instalația cu aceste fonduri, acum fondurile acționarului sunt acumulate pe un cont bancar special „excrow”.
Conform ordinului precedent, erau două părți în construcția comună: un acționar și un dezvoltator, iar prima parte, de obicei cetățeni, persoane fizice, avea un nivel foarte scăzut de protecție juridică a intereselor lor. Fondurile deținătorului de capital ar putea dispărea împreună cu escrocii, proprietarii de companii de construcții - o zi. Acum, atunci când se utilizează un cont escrow, sunt implicate trei părți: dezvoltatorul, deținătorii de capital și banca. Fondurile deținătorilor de capital se duc în contul bancar, banca acordă un împrumut direcționat dezvoltatorului, dezvoltatorul folosește acești bani pentru a construi un obiect de construcție comună, după semnarea APP, banii din contul „excrow” sunt transferați de către bancă către dezvoltator.
Datorită acestui fapt, auditul, verificarea dezvoltatorului este încredințată băncii, care, prin definiție, are atât structurile de personal adecvate, cât și competența și calificarea unor astfel de departamente de audit.
Riscul de fraudă de către dezvoltator este redus - în mod legal, toate fondurile deținătorilor de capital nu sunt la dezvoltator, ci în bancă. Banca este obligată să controleze cu strictețe progresul construcției și utilizarea prevăzută a împrumutului său și situația financiară a dezvoltatorului.
Partea 1 Art. 15.4 din lege prevede că conturile „excrow” pot fi, dar nu sunt obligatorii, deschise de către o bancă la acordarea unui împrumut direcționat unui dezvoltator pentru construcție în comun.
Termenul de amplasare (depunere) fondurilor în conturile „excrow” este egal cu termenul de transfer al obiectului, majorat cu șase luni sau mai mult prin acordul părților (partea 3 a articolului 15.4 din lege). Acest lucru permite acționarilor să mărească termenul de plată a costului obiectului.
Dezvoltatorul, la rândul său, atunci când folosește conturile „excrow”, primește o garanție de plată pentru costul construcției și o dobândă bancară destul de scăzută.
Acționarul este astfel protejat atât de falimentul dezvoltatorului, cât și de falimentul băncii.
În plus, de la 1 iulie 2017 ar trebui să înceapă să funcționeze un registru unificat al dezvoltatorilor, care va oferi toate informațiile despre firmele de construcții care respectă normele legii. Noua ediție a Legii federale 214 stabilește obligația părților de a soluționa înainte de judecată litigiile legate de deficiențe constatate în perioada de garanție. Acest lucru se datorează numărului mare de cereri potențiale ale deținătorilor de capital.
Legea acordă autorității de supraveghere dreptul de a trimite către Ministerul Afacerilor Interne materiale referitoare la încălcarea de către dezvoltator a cerințelor de pornire a dosarelor penale (clauza 11.1, art. 23 din lege).
Să rezumăm analiza noastră asupra modificărilor aduse legii construcțiilor în comun, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie a acestui an:
Care va fi implementarea tuturor inovațiilor va fi arătat de practica judiciară și de arbitraj în următoarele luni. Dorința legiuitorului de a opri abuzurile în acest domeniu, dacă va reuși, va permite tuturor cetățenilor să-și investească în siguranță banii în rezolvarea problemelor locative, ceea ce va da un impuls creșterii în industria construcțiilor.
214-FZ este imperfect, deși este în curs de finalizare de către parlamentarii noștri. Deci, dezvoltatorul poate profita de lacune și poate face prevederi care sunt nefavorabile pentru dvs. în DDU. De exemplu, nu toți dezvoltatorii se grăbesc să corecteze defectele și să plătească conform contractelor. Și se poate scrie în contract! Legea este de partea ta, dar dacă contractul este semnat, atunci pentru tine este o instanță, bani, efort și timp.
Prin urmare, este mai bine să nu semnați documente, în special pe cele atât de importante, fără a verifica un avocat care este bine familiarizat în acest lucru. Poți cheltui 15.000 de ruble, dar cu siguranță vei dormi liniștit și vei ști că toate documentele sunt în regulă, iar dezvoltatorul este de încredere. Noi putem .
Dacă, după verificare, nu sunteți de acord cu niciunul dintre puncte, atunci aveți dreptul să solicitați dezvoltatorului să schimbe contractul. Adevărat, vom face imediat o rezervă că dezvoltatorul poate să nu facă concesii și să încheie pur și simplu un acord cu alți deținători de capital. Dar cine va beneficia de asta nu se știe.
articolul 1 Obiectul reglementării prezentei legi federale
1. Această lege federală reglementează relațiile legate de atragerea de fonduri de la cetățeni și persoane juridice pentru construcția în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare pe baza unui acord de participare la construcția comună (denumite în continuare participanți). în construcția comună) și apariția dreptului participanților la construcția comună, proprietatea asupra obiectelor construcției în comun și, de asemenea, stabilește garanții pentru protecția drepturilor, intereselor legitime și proprietății participanților la construcția comună.
2. Pe lângă cazul prevăzut de partea 1 a prezentului articol, atragerea de fonduri de la cetățeni de către o persoană fizică sau juridică cu asumarea unor obligații, după îndeplinirea cărora cetățeanul poate avea dreptul de a deține o locuință în un bloc de locuințe în construcție (creat) este permis în cazurile în care este prevăzută legislația Federației Ruse privind cooperativele de economii de locuințe.
Articolul 2 Concepte de bază utilizate în această lege federală
În sensul prezentei legi federale, se folosesc următoarele concepte de bază:
1) un dezvoltator - o entitate juridică, indiferent de forma sa organizatorică și juridică, sau un antreprenor individual care deține sau închiriază un teren și atrage fonduri de la participanții la construcția comună în conformitate cu această lege federală pentru construcția (crearea) de apartament clădiri pe acest teren și (sau) alte obiecte imobiliare în baza autorizației de construire obținute. Totodată, alte obiecte imobiliare includ garaje, unități sanitare, alimentație publică, afaceri, comerț, cultură și alte obiecte imobiliare, cu excepția unităților industriale;
2) un obiect de construcție comună - un spațiu rezidențial sau nerezidențial care urmează să fie transferat unui participant la construcția comună după obținerea permisiunii de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar și care face parte din apartamentul specificat clădire și (sau) alt obiect imobiliar, în construcție (creat) și cu implicarea de fonduri de la un participant la construcția comună.
Articolul 3
1. Dezvoltatorul are dreptul de a strânge fonduri de la participanții la construcția comună pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare numai după obținerea, în modul prescris, a autorizației de construcție, publicarea și (sau ) plasarea unei declarații de proiect în conformitate cu prezenta lege federală și înregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau a dreptului de închiriere al dezvoltatorului pe terenul prevăzut pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare, care va include obiecte de construcție comune.
2. Dreptul de a atrage fonduri de la cetățeni pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe cu asumarea de obligații, după îndeplinirea căruia un cetățean poate avea dreptul de a deține o locuință într-un bloc de locuințe în construcție (creat) are dezvoltatori care îndeplinesc cerințele prezentei legi federale pe baza contractelor de participare la construcția comună.
3. În cazul atragerii de fonduri de la un cetățean pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe cu asumarea de obligații, după îndeplinirea căruia cetățeanul poate avea dreptul de a deține o locuință într-un bloc de locuințe în construcție (creat). ) de către o persoană care nu are dreptul de a face acest lucru în conformitate cu prezenta lege federală, un cetățean poate cere de la această persoană restituirea imediată a fondurilor transferate către aceasta, precum și plata dobânzii duble prevăzute la art. 395 din Codul civil al Federației Ruse privind cuantumul acestor fonduri și despăgubiri peste valoarea dobânzii pentru pierderile cauzate cetățeanului.
Articolul 4 Acord de participare la construcția comună
1. În temeiul unui acord de participare la construcția comună (denumit în continuare acord), o parte (dezvoltatorul) se obligă să construiască (creeze) un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar în perioada prevăzută de acord și (sau) cu implicarea altor persoane și după obținerea autorizației pentru punerea în funcțiune a acestor instalații, să transfere obiectul relevant de construcție comună unui participant la construcția comună, iar cealaltă parte (participant la construcția comună) se obligă să plătească pretul prevazut prin contract si acceptarea obiectului de constructie comun daca exista autorizatie de punere in functiune a unui bloc de locuinte si (sau) a unui alt obiect imobiliar.
2. Guvernul Federației Ruse are dreptul de a emite reguli care sunt obligatorii pentru părțile la un acord atunci când acesta este încheiat și executat.
3. Contractul se încheie în scris, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.
4. Contractul trebuie să conțină:
1) determinarea unui anumit obiect de construcție comună care urmează să fie transferat în conformitate cu documentația de proiect de către dezvoltator după ce acesta primește permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar;
2) termenul de transfer de către dezvoltator a obiectului construcției în comun către participantul la construcția comună;
3) prețul contractului, termenele și procedura de plată a acestuia;
4) perioada de garanție pentru obiectul construcției în comun.
5. În cazul în care contractul nu conține condițiile prevăzute la paragraful 4 al prezentului articol, un astfel de contract se consideră neîncheiat.
6. Riscul de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a obiectului construcției în comun înainte ca acesta să fie transferat unui participant la construcția comună este suportat de dezvoltator.
7. În cazul decesului unui cetățean care participă la construcția comună, drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului vor fi transmise moștenitorilor, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel. Dezvoltatorul nu are dreptul de a refuza acestor moștenitori să încheie contractul.
8. Drepturile și obligațiile de proprietate existente în ziua deschiderii moștenirii unui participant la construcția comună, în baza unui acord încheiat în conformitate cu prezenta lege federală, fac parte din moștenirea unui participant la construcția comună în conformitate cu prevederile civile. Codul Federației Ruse.
9. Relațiile care decurg dintr-un acord încheiat de un cetățean care participă la construcția comună exclusiv pentru nevoi personale, familiale, gospodărești și alte nevoi care nu sunt legate de activitățile antreprenoriale sunt supuse legislației Federației Ruse privind protecția consumatorilor în măsura în care nu este reglementată de prezenta Lege federala.
Articolul 5 Pretul contractului
(1) Contractul indică prețul contractului, adică suma fondurilor plătibile de un participant la construcția comună pentru construirea (crearea) unui obiect de construcție comună. Prețul contractului poate fi determinat în contract ca sumă a fondurilor pentru rambursarea costurilor pentru construcția (crearea) unui obiect de construcție comună și a fondurilor pentru plata serviciilor dezvoltator.
2. Prin acordul părților, prețul contractului poate fi modificat după încheierea acestuia, dacă contractul prevede posibilitatea modificării prețului, cazurile și condițiile de modificare a acestuia.
3. Plata prețului contractului se face prin efectuarea plăților în sumă forfetară sau în perioada stabilită prin contract, calculată în ani, luni sau săptămâni.
4. În cazul în care, în conformitate cu contractul, plata prețului contractului trebuie efectuată de către un participant la construcția comună prin efectuarea unei plăți forfetare, întârzierea efectuării plății de mai mult de trei luni constituie baza pentru dezvoltatorul să depună o cerere de reziliere a contractului într-o procedură judiciară.
5. În cazul în care, în conformitate cu acordul, plata prețului acordului trebuie efectuată de către un participant la construcția comună prin efectuarea plăților în termenul prevăzut de acord, o încălcare sistematică de către participantul la construcția comună a termenele de efectuare a plăților, adică o încălcare a termenului de plată de mai mult de trei ori în decurs de douăsprezece luni, sau întârzierea efectuării plății de mai mult de trei luni este baza pentru ca dezvoltatorul să depună o cerere de reziliere a contractului în instanță.
6. În cazul încălcării termenului de plată stabilit prin acord, participantul la construcția comună va plăti dezvoltatorului o penalitate (penalitate) în valoare de o sută cincizecea din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, in vigoare la data indeplinirii obligatiei, din cuantumul platii restante pentru fiecare zi de intarziere.
Articolul 6 Termenul de transfer de către dezvoltator a obiectului construcției în comun către participantul la construcția comună
1. Dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul construcției în comun către participantul la construcția comună cel târziu în perioada prevăzută de contract. Totodată, termenul de transfer de către dezvoltator a obiectelor de construcție comună trebuie să fie același pentru toți participanții la construcția comună, cu excepția cazului stabilit de partea 3 a prezentului articol.
2. În cazul încălcării termenului prevăzut de acordul de transfer către participantul la construcția comună a obiectului construcției în comun, dezvoltatorul plătește participantului la construcția comună o penalitate (penalitate) în valoare de unu. șaptezeci și cinci din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, în vigoare în ziua îndeplinirii obligației, din prețul acordului pentru fiecare zi de întârziere.
3. În cazul în care construcția (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar nu poate fi finalizată în termenul specificat în contract, dezvoltatorul, cu cel puțin două luni înainte de expirarea perioadei specificate, este obligat să trimiteți participantului la construcția comună informații relevante și o propunere de modificare a contractelor. O modificare a termenului prevăzut de contract pentru transferul de către dezvoltator a obiectului construcției în comun către participantul la construcția în comun se efectuează în modul stabilit de Codul civil al Federației Ruse.
Articolul 7 Asigurarea calitatii asigurata prin contract
1. Dezvoltatorul este obligat să transfere participantului la construcția comună un obiect de construcție comună, a cărui calitate respectă condițiile contractului sau, în absența sau incompletitatea termenilor unui astfel de acord, cerințele tehnice. reglementări, documentația de proiect și reglementările de urbanism, precum și alte cerințe obligatorii.
2. În cazul în care un obiect de construcție comună a fost construit (creat) de către un dezvoltator cu abateri de la termenii contractului care au dus la o deteriorare a calității unui astfel de obiect, sau cu alte neajunsuri care îl fac impropriu pentru Utilizarea prevăzută de contract, participantul la construcția comună, cu excepția cazului în care contractul stabilește altfel, la alegerea sa, are dreptul de a cere de la dezvoltator:
1) eliminarea gratuită a deficiențelor într-un termen rezonabil;
2) o reducere proporțională a prețului contractului;
3) rambursarea cheltuielilor acestora pentru eliminarea deficiențelor.
3. În cazul unei încălcări semnificative a cerințelor privind calitatea unui obiect de construcție comună, un participant la construcția comună are dreptul de a refuza în mod unilateral executarea contractului și de a cere dezvoltatorului să returneze fonduri și să plătească dobândă în conformitate cu Partea 2 a articolului 9 din prezenta lege federală.
4. Condițiile acordului privind eliberarea de răspundere a dezvoltatorului pentru neajunsurile obiectului construcției în comun sunt nule.
5. Perioada de garanție pentru un obiect de construcție comună se stabilește prin acord și nu poate fi mai mică de cinci ani. Perioada de garanție specificată se calculează de la data transferului obiectului construcției în comun către participantul la construcția comună, dacă nu se prevede altfel prin contract.
6. Un participant la construcția comună are dreptul de a prezenta pretenții dezvoltatorului în legătură cu calitatea necorespunzătoare a obiectului de construcție comun, cu condiția ca această calitate să fie dezvăluită în perioada de garanție.
Articolul 8 Transferul unui obiect de construcție comună
1. Cedarea unui obiect de construcție comună de către dezvoltator și acceptarea acestuia de către un participant la construcția comună se efectuează conform actului de transfer semnat de părți sau a altui document privind transferul.
2. Cedarea unui obiect de construcție comună se efectuează nu mai devreme de la obținerea, în conformitate cu procedura stabilită, a autorizației de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe și (sau) a altui obiect imobiliar.
3. După ce dezvoltatorul primește, în conformitate cu procedura stabilită, permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar, dezvoltatorul este obligat să cedeze obiectul de construcție comună în termen de două luni, dar nu mai târziu de perioada prevazuta prin contract.
4. Un participant la construcția comună care a primit un mesaj de la dezvoltator cu privire la finalizarea construcției (creării) unui bloc de apartamente și (sau) a unui alt obiect imobiliar în conformitate cu acordul și disponibilitatea obiectului de construcție comun pentru transfer , este obligat să procedeze la acceptarea acestuia în termenul specificat în contract sau, în cazul în care un astfel de termen nu este instalat, în termen de șapte zile lucrătoare de la data primirii mesajului specificat.
5. Participantul la construcția comună, înainte de a semna un act de cesiune sau alt document privind transferul unui obiect de construcție comună, are dreptul de a cere dezvoltatorului să întocmească un act care să indice nerespectarea obiectului de construcție comună cu cerințele specificate în partea 1 a articolului 7 din prezenta lege federală și refuză să semneze actul de transfer sau alt document privind transferul unui obiect de construcție comună înainte ca dezvoltatorul să îndeplinească obligațiile prevăzute de partea 2 a articolului 7 din prezentul regulament federal; Lege.
Articolul 9 Retragerea unilaterală din contract
1. Un participant la construcția comună are dreptul de a refuza unilateral executarea contractului în cazul:
1) neîndeplinirea de către dezvoltator a obligației de a ceda obiectul construcției în comun în termenul prevăzut de contract;
2) încetarea sau suspendarea construcției (creării) unui bloc de locuințe și (sau) a altui obiect imobiliar, care include un obiect de construcție comună, în prezența unor împrejurări care indică în mod clar că obiectul construcției comune nu va fi transferat unui participant la construcția comună în termenul prevăzut de contract;
3) o modificare semnificativă a documentației de proiect a unui bloc de locuințe în construcție (creat) și (sau) un alt obiect imobiliar, care include un obiect de construcție comună, inclusiv o modificare semnificativă a dimensiunii unui obiect de construcție comună;
4) modificări ale scopului proprietății comune și (sau) spațiilor nerezidențiale care fac parte dintr-un bloc de apartamente și (sau) alte bunuri imobiliare;
5) neîndeplinirea de către dezvoltator a obligațiilor prevăzute de partea 2 a articolului 7 din prezenta lege federală;
6) încălcarea semnificativă a cerințelor de calitate pentru obiectul construcției comune;
7) în alte cazuri prevăzute de contract.
2. În cazul refuzului unilateral al unui participant la construcția comună de a îndeplini contractul, dezvoltatorul este obligat să restituie fondurile plătite de participantul la construcția comună pe seama prețului contractului, precum și să plătească dobânda. pe această sumă pentru utilizarea fondurilor specificate în valoare de o sută cincizeci din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, valabilă în ziua îndeplinirii obligației de returnare a fondurilor plătite de participant în comun constructie. Dobânda specificată se acumulează din ziua în care participantul la construcția în comun realizează fonduri sau o parte din fonduri în contul prețului contractului și până în ziua în care acestea sunt returnate de către dezvoltator participantului la construcția în comun.
Articolul 10 Răspunderea pentru încălcarea obligațiilor din contract
În cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor din contract, partea care nu și-a îndeplinit obligațiile sau și-a îndeplinit necorespunzător obligațiile este obligată să plătească celeilalte părți penalitățile (amenzi, penalități) prevăzute de prezenta lege federală. și contractul specificat și să compenseze integral pierderile suferite care depășesc penalitatea.
Articolul 11 Cesiunea de creanțe în baza unui contract
1. Cesiunea de către un participant la construcția în comun a drepturilor de creanță în temeiul contractului este permisă numai după plata de către acesta a prețului contractului sau concomitent cu transferul datoriei către un nou participant la construcția în comun în modul stabilit. prin Codul civil al Federației Ruse.
2. Cesiunea de către un participant la construcția în comun a drepturilor de creanță în temeiul contractului este permisă din momentul înregistrării de stat a contractului și până la semnarea de către părți a actului de transfer sau a altui document privind transferul obiectului comun. constructie.
Articolul 12 Îndeplinirea obligațiilor din contract
1. Obligațiile dezvoltatorului se consideră îndeplinite din momentul semnării de către părți a actului de cesiune sau a altui document privind transmiterea obiectului de construcție comun.
2. Obligațiile unui participant la construcția comună se consideră îndeplinite din momentul în care fondurile sunt achitate integral conform contractului și părțile semnează actul de transfer sau alt document privind transferul obiectului de construcție comun.
Articolul 13 Asigurarea indeplinirii obligatiilor din contract
1. Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului (gajatorului) în temeiul contractului, din momentul înregistrării de stat a contractului, participanții la construcția comună (deținătorii de gaj) sunt considerați a fi gajați pentru construcție (creare). ) a unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare, care va include obiecte de construcție în comun, un teren deținut de dezvoltator cu drept de proprietate sau dreptul de închiriere a terenului specificat și a unui bloc de locuințe și (sau ) alte imobile în construcție (create) pe acest teren.
2. În cazul înregistrării de stat a dreptului unui dezvoltator imobiliar asupra unui obiect de construcție în curs, un astfel de obiect de construcție în curs este considerat a fi gajat participanților la construcția comună din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al dezvoltatorului. la un astfel de obiect.
3. La înregistrarea de stat a dreptului dezvoltatorului imobiliar la spații rezidențiale și (sau) nerezidențiale care fac parte dintr-un bloc de apartamente și (sau) alte bunuri imobiliare, a căror construcție (creare) a fost realizată cu implicarea de fonduri de la participanții la construcția comună, aceste spații sunt considerate a fi gajate de la participanții la construcția comună din momentul înregistrării de stat a dreptului dezvoltatorului imobiliar la astfel de spații.
4. Gajul asupra proprietății, prevăzut în părțile 1-3 ale prezentului articol, asigură îndeplinirea următoarelor obligații ale dezvoltatorului în baza contractului:
1) restituirea fondurilor contribuite de un participant la construcția comună, în cazurile prevăzute de prezenta lege federală și (sau) de acord;
2) plata către un participant la construirea în comun a fondurilor care i se cuvin în compensare pentru pierderi și (sau) ca penalitate (amendă, penalități) din cauza neîndeplinirii, întârzierii în îndeplinirea sau altei îndepliniri necorespunzătoare a unei obligații de a transfera un obiect de construcție în comun unui participant la construcția în comun și alte fonduri, care i se datorează în conformitate cu contractul și (sau) legile federale.
5. Dezvoltatorul este obligat să înregistreze dreptul de proprietate asupra obiectului de construcție în curs, dacă există motive de executare silită în materie de gaj. Dacă dezvoltatorul se sustrage de la înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra unui obiect în construcție, înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra unui astfel de obiect se efectuează pe baza unei hotărâri judecătorești luate pe baza revendicării unui participant la construcția comună privind executarea silită în temeiul gajului.
6. Dacă, înainte de încheierea de către dezvoltator a unui acord cu primul participant la construcția comună, proprietatea specificată în părțile 1-3 din prezentul articol a fost gajată ca garanție pentru alte obligații ale dezvoltatorului, atragerea de către dezvoltator a fondurile participanților la construcția comună sunt permise în următoarele condiții:
1) debitorul ipotecar al proprietății specificate în părțile 1-3 ale acestui articol este o bancă;
2) a fost obținut consimțământul de la creditorul gajist specificat în clauza 1 a acestei părți pentru a-și satisface pretențiile pe cheltuiala proprietății gajate în conformitate cu partea 2 a articolului 15 din această lege federală.
7. După ce dezvoltatorul încheie un acord cu primul participant la construcția comună, proprietatea specificată în părțile 1-3 ale acestui articol, ca gaj ulterior, poate fi transferată băncii (creditorul ipotecar ulterior) pentru a garanta rambursarea unui împrumut. sau un împrumut direcționat acordat de bancă dezvoltatorului pentru construirea unui bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar, care include obiecte de construcție comună.
8. Din momentul în care părțile semnează actul de transfer sau alt document privind transferul obiectului de construcție comun, dreptul de gaj care decurge în baza prezentei legi federale nu se aplică acestui obiect de construcție comun.
9. Prevederile Codului civil al Federației Ruse și ale Legii federale din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” se aplică relațiilor care decurg dintr-un gaj care decurge pe baza prezentului regulament federal. Legea, ținând cont de specificul stabilit de prezenta Lege federală.
Articolul 14 Particularitățile executării silite în materie de gaj
(1) Executarea în temeiul gajului poate fi percepută nu mai devreme de șase luni după:
1) începerea termenului de transfer de către dezvoltator a obiectului de construcție comună prevăzut de contract;
2) încetarea sau suspendarea construcției (creării) unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar în prezența unor împrejurări care indică în mod clar că obiectul de construcție comun nu va fi transferat participantului la construcția comună în termenul prevăzut. prin acord.
2. Executarea silită în temeiul gajului poate fi percepută în termenele stabilite de partea 1 a prezentului articol, indiferent de timpul în care dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile față de creditorul ipotecar specificat în părțile 6 și 7 ale articolului 13 din prezenta lege federală.
3. În cazul executării silite în materie de gaj, dezvoltatorul și deținătorii de gaj menționați în părțile 6 și 7 ale articolului 13 din prezenta lege federală sunt pe deplin răspunzători în solidar pentru obligațiile dezvoltatorului, a căror îndeplinire este garantat printr-un gaj în conformitate cu partea 4 a articolului 13 din prezenta lege federală.
Articolul 15 Caracteristici ale distribuției fondurilor primite din vânzarea proprietății gajate
1. Veniturile din vânzarea proprietății gajate, după reținerea sumelor necesare pentru acoperirea costurilor legate de executarea silită a unei astfel de proprietăți și vânzarea acesteia, sunt direcționate pentru a satisface cerințele participanților la construcția comună și ale creditorilor ipotecari specificate în Partea 6. al articolului 13 din prezenta lege federală .
2. În cazul în care există un deficit de fonduri primite din vânzarea proprietății gajate, astfel de fonduri, după reținerea sumelor necesare acoperirii costurilor legate de executarea silită a acestei proprietăți și vânzarea acesteia, sunt distribuite între participanții la construcția comună. și garanții specificati în partea 6 a articolului 13 din această lege federală, proporțional cu mărimea creanțelor lor până la momentul în care aceste pretenții sunt satisfăcute.
3. Pretențiile deținătorilor de gaj menționați în partea 7 a articolului 13 din prezenta lege federală vor fi supuse satisfacerii după revendicările participanților la construcția comună și ale deținătorilor de gaj menționați în partea 6 a articolului 13 din prezenta lege federală.
4. În conformitate cu cerințele participanților la construcția comună și a altor garanții care nu au fost îndeplinite pe cheltuiala veniturilor din vânzarea proprietății gajate, dezvoltatorul și garanții specificate în părțile 6 și 7 ale articolului 13 din această lege federală va fi răspunzător solidar în modul prevăzut de legea Federației Ruse.
5. Fondurile cuvenite participanților la construcția comună care nu și-au declarat pretențiile înainte de data licitației publice la care a fost vândut bunul gajat sunt supuse creditării la depozitul notarului. Acești participanți la construcția comună au dreptul să primească fonduri printr-un depozit notarial în modul prevăzut de legislația Federației Ruse.
Articolul 16 Înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra obiectelor de construcție în comun
1. Dreptul de proprietate al unui participant la construcția în comun asupra unui obiect de construcție comună este supus înregistrării de stat în modul prevăzut de Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și Tranzacții cu acestea „înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta”) și această lege federală.
2. Baza pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al unui participant la construcția în comun asupra unui obiect de construcție comună sunt documentele care confirmă faptul construcției (creării) acestuia, - permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) alte realități reale. imobil, care include un obiect de construcție comună, și un act de transfer sau alt document privind transmiterea unui obiect de construcție comună.
3. Dezvoltatorul depune o autorizație de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar sau o copie legalizată a acestei autorizații la organele care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, pentru înregistrarea de stat. a drepturilor de proprietate ale participanților la construcția în comun la construcția de obiecte în comun nu mai târziu de zece zile lucrătoare de la primirea unei astfel de autorizații.
4. Un participant la construcția comună sau moștenitorii săi au dreptul de a se adresa organelor care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta, cu o cerere de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra unui obiect de proprietate comună. construcție, construită (creată) pe cheltuiala fondurilor unui astfel de participant la construcția în comun, în conformitate cu acordul, după semnarea de către dezvoltator și participantul la construcția în comun sau moștenitorii săi a actului de transfer sau alt document privind transferul de obiectul de construcție comun.
5. Atunci când un participant la proprietatea comună ia naștere în cazul deținerii unui obiect de construcție comună, apare simultan o cotă-parte din proprietatea comună într-un bloc de locuințe, care nu poate fi înstrăinată sau transferată separat de proprietatea asupra unui obiect de construcție comună. Înregistrarea de stat a apariției dreptului de proprietate asupra unui obiect de construcție comună este în același timp înregistrarea de stat a dreptului de proprietate comună asupra proprietății comune, care este indisolubil legată de aceasta.
Articolul 17 Înregistrarea de stat a contractului și cesiunea de creanțe în baza contractului
Contractul și (sau) cesiunea drepturilor de creanță în temeiul contractului sunt supuse înregistrării de stat la organele care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, pe teritoriul districtului de înregistrare la locația clădirea de apartamente în construcție (creată) și (sau) alte bunuri imobiliare, pentru construcția cărora sunt atrase fonduri în conformitate cu prezentul acord, în modul prevăzut de Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta ".
Articolul 18
Dezvoltatorul folosește fondurile plătite de participanții la construcția comună în temeiul acordului numai pentru construcția (crearea) de blocuri de apartamente și (sau) de alte obiecte imobiliare în conformitate cu documentația proiectului.
Articolul 19 Declarație de proiect
1. Declarația de proiect cuprinde informații despre dezvoltator și informații despre proiectul de construcție.
2. Declarația de proiect este publicată de dezvoltator în mass-media și (sau) este postată în rețelele publice de informare și telecomunicații (inclusiv pe internet) cu cel puțin paisprezece zile înainte de ziua în care dezvoltatorul încheie un acord cu primul participant la comun. construcție și este, de asemenea, prezentată organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta și organismului autorizat menționat în partea 1 a articolului 23 din prezenta lege federală.
3. Pastrarea originalelor declaratiei de proiect se realizeaza de catre dezvoltator.
4. Dezvoltatorul este obligat să efectueze modificări în declarația de proiect privind informațiile despre dezvoltator și despre proiectul de construcție, precum și asupra faptelor de a efectua modificări ale documentației de proiect, în termen de trei zile lucrătoare de la data modificării informațiilor relevante.
5. Trimestrial, dezvoltatorul este obligat să modifice declarația de proiect cu privire la informațiile prevăzute de clauza 6 din partea 1 a articolului 20 din prezenta lege federală.
6. Modificările specificate în părțile 4 și 5 ale prezentului articol sunt supuse publicării în modul stabilit pentru publicarea declarației de proiect, în termen de zece zile de la data efectuării modificărilor la declarația de proiect.
7. În cazul în care dezvoltatorul încalcă cerințele pentru declarația de proiect stabilite de prezenta lege federală, participantul la construcția comună are dreptul de a se adresa unei instanțe sau unei instanțe de arbitraj cu cererea de a recunoaște tranzacția ca nevalidă, astfel cum a fost făcută sub influența iluziei. . În cazul în care tranzacția este recunoscută ca nevalidă, dezvoltatorul este obligat să returneze fondurile plătite de participantul la construcția comună în conformitate cu acordul și să plătească dobândă în conformitate cu partea 2 a articolului 9 din prezenta lege federală.
Articolul 20 Informații despre dezvoltator
1. Informațiile despre dezvoltator trebuie să conțină informații:
1) pe numele companiei (numele), locația - pentru dezvoltator - o persoană juridică, pe nume, prenume, patronim, locul de reședință - pentru dezvoltator - un antreprenor individual, precum și asupra modului de funcționare al dezvoltatorului;
2) privind înregistrarea de stat a dezvoltatorului;
3) despre fondatorii (participanții) dezvoltatorului;
4) privind proiectele de construcție de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare la care dezvoltatorul a participat în cei trei ani anteriori publicării declarației de proiect;
5) despre tipul de activitate care urmează să fie licențiat, numărul licenței, perioada de valabilitate a acesteia, despre autoritatea care a eliberat această licență, dacă tipul de activitate este supus licenței în conformitate cu legea federală și este asociat cu activitățile dezvoltatorului pentru a atrage fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de case cu mai multe apartamente și (sau) alte obiecte imobiliare;
6) asupra cuantumului fondurilor proprii, rezultatul financiar al anului curent, suma conturilor de plătit în ziua publicării declarației de proiect.
2. Dezvoltatorul este obligat să prezinte spre revizuire oricărei persoane care a aplicat:
1) acte constitutive ale dezvoltatorului;
2) certificat de înregistrare de stat a dezvoltatorului;
3) certificat de înregistrare la organul fiscal;
4) raportarea activitatilor financiare si economice ale dezvoltatorului in conformitate cu formele stabilite;
5) rapoarte anuale, bilanțuri, conturi (distribuirea) profitului și pierderilor aprobate pentru ultimii trei ani de activitate antreprenorială de către dezvoltator și pentru perioada efectivă de activitate antreprenorială dacă dezvoltatorul a desfășurat o astfel de activitate de mai puțin de trei ani;
6) un raport de audit pentru ultimul an de activitate al dezvoltatorului.
Articolul 21 Informații despre proiectul de construcție
1. Informațiile despre proiectul de construcție trebuie să respecte documentația de proiect și să conțină informații:
1) cu privire la scopul proiectului de construcție, la etapele și termenii implementării acestuia, la rezultatele examinării de stat a documentației proiectului, dacă o astfel de examinare este stabilită de legea federală;
2) pe autorizație de construire;
3) asupra drepturilor dezvoltatorului asupra terenului, asupra proprietarului terenului dacă dezvoltatorul nu este proprietar, asupra limitelor și suprafeței terenului prevăzute de documentația de proiect, asupra elementelor de îmbunătăţire;
4) asupra amplasamentului unui bloc de locuințe în construcție (de creat) și (sau) a unui alt obiect imobiliar și asupra descrierii acestora, întocmite în conformitate cu documentația de proiect, în baza căreia s-a eliberat autorizația de construire;
5) privind numărul de părți independente (apartamente într-un bloc de locuințe, garaje și alte obiecte imobiliare) din structura unui bloc de locuințe în construcție (creat) și (sau) un alt obiect imobiliar, transferat participanților la construcția comună de către Dezvoltatorul după obținerea permisiunii de punere în funcțiune a blocului de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar, precum și o descriere a caracteristicilor tehnice ale acestor părți independente în conformitate cu documentația de proiect;
6) cu privire la scopul funcțional al spațiilor nerezidențiale dintr-un bloc de locuințe care nu fac parte din proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe, dacă imobilul în construcție (creat) este un bloc de locuințe;
7) privind componența proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și (sau) alt obiect imobiliar, care va fi în proprietatea comună a participanților la construcția comună după obținerea permisiunii de punere în funcțiune a acestor obiecte imobiliare și de transfer obiecte de construcție comună către participanții la construcția comună;
8) cu privire la perioada preconizată pentru obținerea permisului de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe în construcție (creat) și (sau) a altor bunuri imobiliare, o listă a autorităților de stat, administrațiilor locale și organizațiilor ai căror reprezentanți participă la acceptarea clădirii de locuințe menționate. și (sau) alte obiecte imobiliare;
9) cu privire la eventualele riscuri financiare și de altă natură în implementarea proiectului de construcție și măsuri de asigurare voluntară de către dezvoltator a unor astfel de riscuri;
10) pe lista organizațiilor care execută principalele lucrări de construcție și instalare și alte lucrări (antreprenori).
2. La solicitarea unui participant la construcția comună, dezvoltatorul este obligat să prezinte spre revizuire:
2) un studiu de fezabilitate pentru proiectul de construcție a unui bloc de locuințe și (sau) a altor imobile;
3) încheierea examinării de stat a documentației proiectului, dacă desfășurarea unei astfel de examinări este stabilită de legea federală;
4) documentația proiectului, inclusiv toate modificările aduse acestuia;
5) documente care confirmă drepturile dezvoltatorului asupra terenului.
1. În producerea, plasarea și distribuirea de publicitate legată de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare, nu este permis:
2) să facă publicitate unui bloc de locuințe și (sau) alte bunuri imobiliare înainte de a emite, în conformitate cu procedura stabilită, o autorizație de construire a acestor blocuri de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare, publicând și (sau) depunerea unei declarații de proiect și înregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau de închiriere asupra unui teren, prevăzută pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar, care va include obiecte de construcție în comun.
2. Distribuirea de publicitate legată de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, în toate cazurile, trebuie să fie însoțită de indicarea locurilor și modalităților. pentru obținerea declarației de proiect prevăzută de prezenta Lege federală.
3. Este interzisă distribuirea de reclame legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, pe perioada suspendării activităților dezvoltatorului aferente atracției. de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri de apartamente și (sau) de alte obiecte imobiliare în conformitate cu prezenta lege federală.
Articolul 23. Reglementarea, controlul și supravegherea de stat în domeniul construcției în comun a blocurilor de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare
1. Reglementarea, controlul și supravegherea de stat în domeniul construcției în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare sunt efectuate în conformitate cu prezenta lege federală de către organul executiv federal autorizat (denumit în continuare organismul autorizat), precum și alte organe executive federale în limitele competențelor lor.
2. Organismul autorizat are dreptul:
1) stabilesc, împreună cu organul executiv federal responsabil cu reglementarea reglementară și legală în domeniul finanțelor, regulile de contabilitate și situații financiare ale dezvoltatorilor;
2) să exercite controlul asupra utilizării intenționate de către dezvoltator a fondurilor plătite de participanții la construcția comună în temeiul unui acord pentru construcția (crearea) de clădiri de apartamente și (sau) de alte bunuri imobiliare în conformitate cu prezenta lege federală;
3) primesc de la organul executiv federal autorizat să exercite funcțiile de generare a informațiilor statistice oficiale, documentelor și informațiilor necesare controlului activităților dezvoltatorilor legate de strângerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri de locuințe și (sau ) alte obiecte imobiliare;
4) să primească rapoarte trimestriale de la dezvoltator cu privire la implementarea activităților legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcții în comun pentru construirea (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, inclusiv cu privire la îndeplinirea obligațiilor ce le revin în temeiul contracte în formele și în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse;
5) exercita controlul asupra activităților dezvoltatorilor legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcții comune pentru construirea (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare;
6) să exercite controlul asupra respectării prevederilor prezentei legi federale, să ia în considerare plângerile cetățenilor și persoanelor juridice legate de încălcarea prezentei legi federale;
7) trimiteți instrucțiuni dezvoltatorilor pentru a elimina încălcările acestei legi federale, actele juridice de reglementare ale Președintelui Federației Ruse, actele juridice de reglementare ale Guvernului Federației Ruse, actele juridice ale organismului autorizat și stabilirea termenelor limită pentru eliminarea acestor încălcări;
8) se adresează instanței de judecată cu declarații în apărarea drepturilor și intereselor legitime ale participanților la construcția comună;
9) exercită alte atribuții prevăzute de prezenta lege federală.
3. Cerințele privind cuantumul fondurilor proprii ale dezvoltatorului, procedura de calcul a sumei acestor fonduri, precum și standardele de evaluare a stabilității financiare a activităților dezvoltatorului sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse.
4. În cazul încălcării de către dezvoltatorul acestei legi federale, actele juridice de reglementare ale Președintelui Federației Ruse, actele juridice de reglementare ale Guvernului Federației Ruse, nerespectarea instrucțiunilor organismului autorizat, refuzul de a furniza informații în conformitate cu această lege federală sau furnizarea de informații incomplete și (sau) inexacte, organismul autorizat (funcționarii săi) au dreptul de a:
1) cere dezvoltatorilor să elimine încălcările identificate;
2) trimiteți dezvoltatorilor ordine obligatorii pentru eliminarea încălcărilor acestei legi federale, acte juridice de reglementare ale Președintelui Federației Ruse, acte juridice de reglementare ale Guvernului Federației Ruse, acte juridice ale organismului autorizat;
3) să ia măsurile necesare pentru a aduce dezvoltatorul (funcționarii săi) răspunderea stabilită de această lege federală și de legislația Federației Ruse privind contravențiile administrative.
5. Dezvoltatorul, căruia i s-a transmis ordinul organismului autorizat în conformitate cu clauza 2 a părții 4 a prezentului articol, în termen de trei luni de la data trimiterii ordinului menționat, are dreptul de a se adresa instanței de arbitraj cu un cerere de recunoaștere a ordinului menționat ca fiind ilegal. Contestația la instanța de arbitraj cu cererea de recunoaștere a ordonanței menționate ca nelegală nu suspendă executarea acesteia. Procedura de depunere a unei astfel de cereri, procedura de examinare a acesteia și procedura de luare a unei decizii cu privire la o cerere de declarare a unei ordonanțe ilegale sunt determinate de legislația privind procedura judiciară în instanțele de arbitraj.
6. Organismul împuternicit are dreptul de a se adresa instanței de arbitraj cu cerere de suspendare, pentru o anumită perioadă de timp, a activităților dezvoltatorului legate de strângerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri și ( sau) alte obiecte imobiliare, dacă:
1) transmiterea rapoartelor prevăzute de prezenta lege federală este întârziată cu mai mult de treizeci de zile;
2) valoarea fondurilor proprii ale dezvoltatorului este sub valorile minime stabilite de Guvernul Federației Ruse;
3) dezvoltatorul nu respectă standardele de stabilitate financiară a activităților sale, stabilite de Guvernul Federației Ruse;
4) dezvoltatorul nu satisface pretențiile participanților la construcția comună pentru obligațiile bănești prevăzute de partea 4 a articolului 13 din prezenta lege federală și (sau) nu îndeplinește obligația de a transfera obiectul construcției în comun în termen de trei luni de la data îndeplinirii acestor cerințe și (sau) executării acestor responsabilități. În același timp, aceste cerințe în total trebuie să fie de cel puțin 100 de mii de ruble;
5) dezvoltatorul nu a respectat prevederile prezentei legi federale, precum și alte acte juridice de reglementare adoptate în conformitate cu aceasta, cu condiția ca, în cursul anului, măsurile de influență prevăzute de prezenta lege federală să fie aplicate dezvoltatorului doi sau de mai multe ori.
7. Organismul împuternicit are dreptul de a se adresa instanței de arbitraj cu o cerere de lichidare a dezvoltatorului, persoană juridică, sau de încetare de către dezvoltatorul, care este persoană fizică, a activității de întreprinzător individual în mod forțat. în cazul unei încălcări repetate sau grave de către dezvoltator a prevederilor prezentei legi federale sau adoptate în conformitate cu aceasta, alte acte juridice de reglementare, precum și în alte cazuri prevăzute de legile federale.
Articolul 24
Includeți în Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, Art. 3594; 2001, N 11, Art. 997; nr. 16, pct. 1533; 2002, N 15, pct. 1377; 2003, N 24, pct. 2244; 2004, N 27, pct. 2711; N 30, pct. 3081; N 35, pct. 3607, N 4377, nr. ) următoarele modificări:
(1) Alineatul 1 al articolului 7 se completează cu următorul alineat:
„Într-un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor care conține informații despre terenul pe care se creează un obiect imobiliar, care include spații rezidențiale și nerezidențiale care fac obiectul contractelor de participare la construcția comună, pe lângă informații despre ipotecă, prezența contractelor înregistrate de participare la construcția comună este indicată construcția cu o listă de obiecte de construcție comună, precum și numele de companii (numele) persoanelor juridice - participanți la construcția comună, nume de familie, prenume, patronimici ale indivizilor - participanți la construcția comună.
2) completează articolul 25 1 cu următorul cuprins:
„Articolul 25 1 . Înregistrarea de stat a contractelor de participare la construcții în comun
1. Pentru înregistrarea de stat a contractelor de participare la construcția comună, împreună cu documentele necesare pentru înregistrarea de stat în conformitate cu prezenta lege federală, documentele care descriu obiectul de construcție comun cu indicarea locației acestuia pe planul obiectului imobiliar care este create și se depun suprafața planificată a obiectului de construcție comun.
2. Înregistrarea de stat a unui acord de participare la construcția comună, încheiat de dezvoltator cu primul participant la construcția comună, se realizează pe baza unei cereri din partea părților la acord (dezvoltator, participant la construcția comună). Pentru înregistrarea de stat a unui acord de participare la construcția comună, încheiat de dezvoltator cu primul participant la construcția comună, împreună cu documentele necesare pentru înregistrarea de stat a unui acord de participare la construcția comună în conformitate cu prezenta lege federală, dezvoltatorul va depune:
1) autorizatie de construire;
2) declarație de proiect;
3) un plan al bunului imobil ce urmează a fi creat, indicând amplasarea acestuia și numărul de spații rezidențiale și nerezidențiale cuprinse în obiectul imobil ce urmează a fi creat, precum și suprafața planificată a fiecăruia dintre aceste spații.
3. O înregistrare despre acordul de participare la construcția comună (cu privire la modificarea acestuia, la rezilierea acestuia, la cesiunea drepturilor de creanță în temeiul prezentului acord), a cărui înregistrare de stat este stabilită de legea federală, se face în subsecțiunea III a secțiunii cuprinzând înscrieri privind tranzacțiile, deschise terenului pe care se construiește un obiect imobiliar în ordinea construcției în comun, Registrul Unificat de Stat al Drepturilor. În timpul înregistrării de stat a unui acord privind participarea la construcția comună, în această subsecțiune se face și o înregistrare despre un gaj al unui teren sau un gaj al dreptului de închiriere care decurge pe baza legii federale, indicând în coloana „specială marchează” extinderea dreptului de gaj la obiectul imobil ce se creează.
4. Una dintre părțile la acordul de participare la construcția comună poate depune o cerere de înscriere în Registrul unificat de stat a drepturilor de înregistrare a încetării unui acord de participare la construcția comună, anexând documente care confirmă încetarea acord. Autoritatea de înregistrare de stat, atunci când depune o cerere de către una dintre părțile la un astfel de acord, este obligată să notifice în scris celeilalte părți la acord în termen de o zi lucrătoare.
Articolul 25 Cu privire la modificările la Codul Federației Ruse privind contravențiile administrative
Includeți în Codul Federației Ruse privind contravențiile administrative (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, Art. 1; N 18, Art. 1721; N 30, Art. 3029; N 44, Art. 4295; 2003, N 27, Art. 2700, 2708, 2717; N 46, pct. 4434, 4440; N 50, pct. 4847, 4855; 2004, N 30, pct. 3095; N 31, pct. 3229; N 34, pct. 43529, nr. , articolul 4266) următoarele modificări:
1) Alineatul doi din partea 3 a articolului 3.5, după cuvintele „cu privire la protecția mediului,” se completează cu cuvintele „cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare,”;
2) Partea 1 a articolului 4.5 după cuvintele „cu privire la alegeri și referendumuri” se completează cu cuvintele „cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare,”;
3) Capitolul 14 se completează cu articolul 14.28 după cum urmează:
„Articolul 14.28. Încălcarea cerințelor legislației privind participarea la construcția comună de blocuri de locuințe și (sau) alte bunuri imobiliare
1. Atragerea de fonduri de la cetățeni în scopul construirii de blocuri de locuințe de către o persoană care nu are dreptul de a face acest lucru în conformitate cu legislația privind participarea la construcția în comun a blocurilor de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare, -
va atrage după sine aplicarea unei amenzi administrative funcționarilor în mărime de la o sută cincizeci la două sute de ori salariul minim; pentru persoane juridice - de la patru mii la cinci mii de ori salariul minim.
2. Publicarea în mass-media și (sau) plasarea în rețelele publice de informare și telecomunicații de către dezvoltator a unei declarații de proiect (inclusiv modificările aduse acesteia) care conține informații incomplete și (sau) inexacte, furnizarea de către dezvoltator a unei declarații de proiect incomplete și (sau) informații inexacte, a căror publicare, plasare sau furnizare este prevăzută de legislația privind participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și (sau) alte obiecte imobiliare, precum și încălcarea condițiilor de publicare și (sau) plasare a unei declarații de proiect sau a modificărilor aduse acesteia -
atrage aplicarea unei amenzi administrative funcționarilor în mărime de la o sută la o sută cincizeci de ori salariul minim; pentru persoane juridice - de la trei mii la patru mii de ori salariul minim.
3. Nedepunerea, în termenul stabilit, la organul care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun a blocurilor de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare, raportând în cazurile prevăzute de legislația privind participarea la construcția comună. a blocurilor de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare, precum și depunerea de declarații care conțin informații false, -
4) Articolul 19.5 se completează cu partea 4 cu următorul cuprins:
„4. Nerespectarea, în termenul stabilit, a unui ordin legal al organului care exercită controlul și supravegherea în domeniul construcției în comun de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, -
atrage aplicarea unei amenzi administrative funcționarilor în mărime de la o sută la o sută cincizeci de ori salariul minim; pentru persoane juridice - de la una la două mii de ori salariul minim.”;
5) Capitolul 23 se completează cu articolul 23.64 după cum urmează:
„Articolul 23.64. Organisme care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun de blocuri de locuințe și (sau) alte imobile
1. Organismele care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun a blocurilor de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare iau în considerare cazurile de contravenție administrativă prevăzute la articolul 14.28 și partea 4 a articolului 19.5 din prezentul cod.
2. Să examineze cazurile de contravenție administrativă în numele organelor menționate în partea 1 a prezentului articol, au dreptul:
1) șeful organului executiv federal care exercită controlul și supravegherea în domeniul construcției în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare și adjuncții săi;
2) șefii subdiviziunilor structurale ale organului executiv federal care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare și adjuncții acestora;
3) șefii organelor teritoriale ale organului executiv federal care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare și adjuncții acestora.
Articolul 26 Cu privire la modificările aduse Legii federale „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”
Prima teză a al doilea paragraf al paragrafului 2 al articolului 20 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, art. 3400) ; 2002, N 7, Art. 629; 2004, N 27, pct. 2711; N 45, pct. 4377) se precizează după cum urmează:
„Înregistrarea de stat a unei ipoteci în temeiul legii se efectuează simultan cu înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al unei persoane ale cărei drepturi sunt grevate de o ipotecă, dacă legea federală nu stabilește altfel”.
Articolul 27 Intrarea în vigoare a prezentei legi federale
1. Prezenta lege federală intră în vigoare la trei luni de la data publicării sale oficiale.
2. Această lege federală se aplică relațiilor legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri de apartamente și (sau) de alte obiecte imobiliare, autorizații de construcție pentru care au fost obținute după intrarea în vigoare a prezentului regulament. Lege federala.
Presedintele
Federația Rusă
V.Putin
Din 2017, în legislația în domeniul construcțiilor partajate vor apărea o serie de inovații, dintre care multe pot afecta semnificativ poziția deținătorilor de capital. Trebuie să știi despre asta! Atenția dumneavoastră este invitată la o privire de ansamblu asupra principalelor schimbări din domeniul construcțiilor în comun, care pot fi importante acum.
După cum știm, Legea 214 fz privind participarea comună conține o listă de condiții care trebuie să fie cuprinse în orice contract de construcție comună.
De la 1 ianuarie 2017 va apărea o modificare, conform căreia termenii contractului trebuie să corespundă datelor care sunt disponibile în declarația de proiect la momentul încheierii contractului.
Daca vezi ca termenii contractului tau nu corespund cu datele din documentatia proiectului, poti sa invalidezi acest contract in siguranta prin instanta si sa iti recuperezi banii. Pentru a face acest lucru, trebuie să vă adresați instanței de judecată cu o declarație de cerere.
Toate acestea vă vor permite să evitați problemele viitoare cu dezvoltatorul, legate, inclusiv furnizarea de informații incorecte pentru dvs. și, eventual, omiterea intenționată a oricăror fapte.
Anterior, prețul contractului putea fi determinat doar în felul următor - pentru a însuma suma de bani necesară pentru a crea un apartament sau alte spații, precum și suma de bani pentru a compensa costurile cu forța de muncă ale dezvoltatorului.
Legiuitorul introduce o metodă suplimentară de stabilire a prețurilor în DDU. De la 1 ianuarie 2017, prețul poate fi specificat în contract ca cost pe unitatea de suprafață a unui apartament sau a unei spații nerezidențiale, înmulțit cu suprafața unui apartament sau a unei spații nerezidenţiale. De exemplu, dacă suprafața de proiectare a viitorului tău apartament este de 45 de metri pătrați, iar un metru pătrat costă 59 de mii de ruble, atunci prețul contractului în acest caz va fi de 2.655.000 de ruble (45 * 59.000 de ruble). Calculul arată că plătești pentru fiecare metru pătrat, fără plăți de neînțeles!
În același timp, dacă aveți logie, balcon, terasă și alte spații suplimentare, atunci prețul contractului în acest caz va fi indicat ca produs al prețului pe unitate de suprafață a apartamentului și, să zicem, un balcon, pe unitate din suprafața totală a apartamentului și a balconului. Să dăm, de asemenea, un exemplu, un balcon cu o suprafață de 5 metri pătrați, suprafața apartamentului în sine este de 45 de metri pătrați, iar un metru pătrat costă, de asemenea, 59 de mii de ruble. Suprafata totala a apartamentului si a balconului este de 50 (45+5) mp. Și prețul contractului va fi de 2.950.000 de ruble (50 * 59.000 de ruble).
Într-adevăr, această metodă de determinare a prețului aduce o oarecare claritate deținătorilor de acțiuni, nu există întrebări. De ce atât de scump? Cum a calculat constructorul exact acest preț? În plus, dumneavoastră, în calitate de potențial acționar, puteți intra în negocieri cu dezvoltatorul și vă puteți exprima dorința de a stabili prețul în acest fel. Dacă dezvoltatorul v-a oferit o versiune gata făcută a contractului de capital, pe care trebuie doar să o semnați, dar aveți îndoieli cu privire la termenii acordului, atunci ar trebui să efectuați o analiză juridică a contractului de capital, astfel încât să nu existe probleme. în viitor. Cu serviciul de examinare juridică a termenilor contractului, inclusiv a termenilor de preț, puteți găsi linkul.
Aveti vreo intrebare?
De asemenea, este foarte important de reținut și modificarea la 214 fz privind procedura de plată a prețurilor conform dd. Mai devreme în lege s-a afirmat că se poate face o plată în temeiul ddu la un moment sau într-o perioadă calculată în ani, luni sau săptămâni. Totodată, în această normă nu s-a menționat absolut nimic despre înregistrarea de stat a unui DDU.
Totuși, din interpretarea sistematică a articolelor 213 fz, precum și din pozițiile instanțelor superioare și ale instanțelor de jurisdicție generală, a reieșit că dezvoltatorul are dreptul de a primi fonduri în temeiul ddu de la acționar după înregistrarea de stat a acestui acord. Acei dezvoltatori care și-au desfășurat activitățile cu încălcarea acestei reguli au fost trași la răspundere și au plătit amenzi mari.
Legiuitorul a tinut cont de acest moment, iar de la 1 ianuarie 2017 legea va stabili clar ca dobandatorul plateste conform ddu-ului numai dupa inregistrarea de stat a contractului. Acum, dacă dezvoltatorul vă cere să plătiți o taxă înainte de înregistrarea de stat a contractului, vă puteți referi în siguranță la prevederea legii, unde regula corespunzătoare este scrisă în alb și negru.
Din 2017, următoarea inovație îi așteaptă pe deținătorii de acțiuni. Atunci când se construiește casa și urmează să aibă loc transferul apartamentului, dezvoltatorul este obligat să elibereze acționarului instrucțiuni privind folosirea apartamentului sau a unui obiect special de construcție comună. Conform legii, această instrucțiune trebuie să conțină toate informațiile necesare despre regulile și condițiile de utilizare în siguranță a apartamentului, viața apartamentului etc. Cu toate acestea, în opinia noastră, această inovație nu trebuie luată în mod pozitiv.
Odată cu această inovație, legiuitorul a mai introdus o regulă conform căreia dezvoltatorul nu răspunde pentru vicii din apartament dacă face dovada că acestea au apărut ca urmare a nerespectării de către acționar a instrucțiunilor de exploatare a apartamentului sau alte sediul. În cele mai multe cazuri, cetățenii știu cum să opereze un apartament sau o altă proprietate. Astfel, regulile privind instrucțiunile introduc o oportunitate suplimentară pentru ca dezvoltatorul să nu fie responsabil pentru defectele apărute în apartament.
În continuare, din 2017, legiuitorul a încercat să reglementeze procedura acțiunilor unui participant la construcția comună în cazul în care se constată defecte la un obiect de construcție comună. Totuși, legiuitorul se descurcă în continuare cu fraze generale, iar în viață pot apărea situații neprevăzute. În ce moment ar trebui să mergeți în instanță, cât timp să așteptați și cum să vă comportați cu dezvoltatorul - puteți afla mai multe despre furnizarea de consultanță juridică accesând secțiunea de consultanță.
În al treilea rând, de la 1 ianuarie 2017 va apărea o regulă conform căreia, în cazul în care dezvoltatorul nu înlătură vicii din apartament, atunci acesta este obligat să plătească dobânzului o penalitate pentru tot timpul trecut din momentul în care Dezvoltatorul a trebuit să înlăture defectele sau neajunsurile. Totodată, cuantumul acestei penalități se va calcula pe baza articolelor din Legea privind protecția drepturilor consumatorilor, al căror cuantum este mai mare de 214 fz. Din punct de vedere juridic, acesta este un plus absolut pentru acționar, o garanție a drepturilor. Desigur, ar trebui monitorizat modul în care această modificare va fi aplicată de către instanțele din 2017 și dacă instanțele vor reduce pedeapsa corespunzătoare într-o sumă sporită.
In prezent, ddu-ul poate fi reziliat la vointa actionarului prin instanta daca documentatia de proiect a locuintei in care se afla viitorul apartament al actionarului s-a modificat semnificativ.
În același timp, legiuitorul nu a oferit criterii sau exemple de modificare semnificativă a documentației de proiect, care ar putea fi ghidată de deținătorii de capital. O modificare semnificativă în documentația proiectului este un concept subiectiv, care a fost supus evaluării numai de către instanță. În esență, doar instanțele au concluzionat dacă, în fiecare caz concret, modificarea documentației proiectului este semnificativă și, în consecință, suficientă pentru a rezilia contractul. Iar avocații care practică în domeniul construcțiilor comune și-au argumentat pozițiile în instanță analizând pozițiile instanțelor superioare.
De la 1 ianuarie a anului viitor, legiuitorul introduce un criteriu clar de materialitate a modificărilor în documentația proiectului, care poate fi ghidat în viitor. Acum, acționarul are tot dreptul de a rezilia contractul dacă suprafața totală a viitorului său apartament s-a modificat cu mai mult de cinci procente din dimensiunea inițială a apartamentului. La urma urmei, o schimbare a suprafeței apartamentului presupune o creștere a prețului contractului!
Să luăm în considerare ce schimbare semnificativă este în documentația proiectului față de noul an. Să spunem prețul unui viitor apartament, a cărui suprafață este de 45 mp. m, s-a ridicat la 2.700.000 de ruble. Prețul pentru un metru pătrat este de 60.000 de ruble. Când a fost schimbată documentația de proiect, suprafața apartamentului dvs., de exemplu, s-a modificat și ea cu 5 la sută, ceea ce a însumat 47,5 mp. (45 * 1,05). Înmulțim diferența dintre suprafețele apartamentelor planificate și primite cu costul unui metru pătrat (2,5 * 60.000 de ruble) și obținem 150.000 de ruble. În acest exemplu, dacă dezvoltatorul spune că trebuie să plătiți o sumă suplimentară care depășește 150.000 de ruble, atunci puteți rezilia contractul în siguranță, deoarece această plată a fost provocată de o modificare semnificativă a documentației proiectului. Iar sumele s-ar putea să nu fie mici! Prin urmare, dacă nu există posibilitatea de a plăti suma specificată, atunci reziliați ddu.
Înainte de aceasta, a fost vorba despre schimbări și amendamente pozitive pentru deținătorul de capital din anul următor. Cu toate acestea, nu toate modificările și amendamentele care intră în vigoare la 1 ianuarie 2017 sunt atât de favorabile. Legiuitorul a introdus câteva beneficii pentru dezvoltator.
Aveti vreo intrebare? Rezervați o consultație cu un avocat imobiliar.
