În acest articol, vă vom spune despre ce tipuri de contracte de închiriere/închiriere pentru spații rezidențiale trebuie înregistrate, precum și unde și cum se poate face acest lucru. În plus, vei afla care va fi cota de impozitare la formalizarea unui contract de închiriere rezidențială, cum poate fi redusă și cum poți evita plata impozitelor.
Orice proprietar care închiriază pentru a-l închiria persoanelor fizice sau juridice, este obligat să încheie în scris un acord corespunzător. Acest acord nu necesită înregistrare oficială dacă este încheiat cu o persoană fizică sau juridică pe o perioadă de până la un an. Cu toate acestea, un astfel de acord nu poate fi încheiat pentru o perioadă mai mare de cinci ani la încheierea unui acord cu o persoană fizică și pentru o perioadă mai mare de 1 an - pentru o persoană juridică. Cu toate acestea, acordul poate specifica condiția prelungirii (prelungirii) automate a acordului, în cazul în care nici una dintre părți nu dorește să-l rezilieze, despre care este obligată să notifice în prealabil celeilalte părți.
Conform legislației ruse actuale, închirierea sau închirierea unei proprietăți este clasificată ca activitate comercială. În consecință, este necesar să se plătească impozite pe profiturile primite din implementarea acestei activități. Fie va fi un impozit pe venitul unui antreprenor individual (la înregistrarea unui IP), fie va fi un impozit pe venitul personal (PIT). Evaziunea fiscală poate fi calificată drept o încălcare a legii, care va atrage după sine sancțiuni corespunzătoare (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse, articolul 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse, articolul 198 din Codul penal al Federației Ruse). Federația Rusă).
Înregistrarea unui contract de închiriere rezidențială este efectuată de autoritățile locale și de biroul fiscal. Pentru a înregistra contractul, trebuie să contactați administrația raională, al cărei teritoriu aparține locuința închiriată (închiriată), precum și autoritățile fiscale de la locul de reședință.
Pentru a vă înregistra, veți avea nevoie de: un pașaport, TIN, titluri originale, un acord cu toate anexele și copii ale tuturor documentelor de mai sus.
Dacă nu sunteți înregistrat ca întreprinzător individual (întreprinzător individual) și intenționați să plătiți impozite ca persoană fizică, vi se cere să plătiți un impozit de 13% pe toate veniturile din chirie. Detaliile pentru plată vă vor fi solicitate în serviciul fiscal. În plus, în fiecare an trebuie să depuneți o declarație de impozit pe venit sub forma 3-NDFL, precum și să plătiți impozit în suma specificată mai sus pe întreaga sumă a venitului pentru anul din locuința pe care ați închiriat-o.
Calcularea impozitului pentru declarație va arăta astfel:
(costul de închiriere a unui apartament specificat în contract) * 12 luni * 13% De exemplu, primind 20.000 de ruble pe lună, va trebui să plătiți 31.200 de ruble în taxe pe an.
Vă rugăm să rețineți că, dacă închiriați un apartament unei persoane juridice, prin lege chiriașul dumneavoastră este obligat să rețină în mod independent 13% din plata pentru locuința închiriată și să o plătească la buget, acționând în calitate de agent fiscal.
Dacă sunteți antreprenor individual (IP), puteți plăti impozite în cadrul uneia dintre cele două scheme:
În același timp, costul unui brevet este calculat pe baza sumei potențiale de venit din închirierea locuințelor stabilite de legea regională. Aceste sume sunt calculate individual pentru fiecare regiune. Și la Moscova, acestea depind complet de zona și zona specifică a apartamentului care urmează să fie închiriat.
De exemplu, un brevet pentru închirierea de locuințe pentru persoane fizice pentru un apartament de până la 50 mp. m. în SWAD lângă stația de metrou Akademicheskaya va costa 18 mii de ruble. Pentru închirierea unui apartament similar în Zelenograd, va trebui să plătiți 12,6 mii de ruble. Puteți calcula costul unui brevet pe site-ul oficial al Departamentului de Politică Economică și Dezvoltare al orașului Moscova.
În regiunea Moscovei, costul unui brevet în acest an este de la 12.813 de ruble pe an (pentru apartamente de până la 70 de metri pătrați, mai mult este mai scump). La Sankt Petersburg, costul unui brevet pentru un apartament similar (până la 70 m2) va fi de 24 de mii de ruble - legiuitorul provine dintr-un venit potențial de 400 de mii de ruble pe an (aproximativ 33 mii pe lună).
Dar în Ekaterinburg (și regiunea Sverdlovsk), la fel ca în Novosibirsk, nu este furnizat un brevet pentru livrarea spațiilor rezidențiale.
Orice proprietar care își închiriază proprietatea încearcă să reducă impozitele sau să le evite cu totul. Totodată, inspectoratul fiscal, dimpotrivă, urmărește identificarea tuturor neplătitorilor. Acest etern joc al pisicii și șoarecele abia câștigă amploare în întinderile rusești, așa că am decis să evidențiem această problemă separat.
În mod corect, este de remarcat faptul că, în ciuda faptului că inspectorii fiscali se străduiesc să găsească și să identifice neplătitori care închiriază locuințe și primesc venituri, în practică astfel de cazuri sunt rare.
După cum arată practica, informațiile că un apartament este închiriat sunt cel mai adesea raportate inspectorului fiscal de către vecini sau foștii chiriași care sunt nemulțumiți de relația lor cu fostul chiriaș.
După cum am spus deja, evaziunea fiscală poate fi calificată drept o încălcare a legii, ceea ce va atrage după sine sancțiunile corespunzătoare din legislația actuală.
În special, partea 1 a art. 171 din Codul penal al Federației Ruse prevede o amendă în valoare de până la trei sute de mii de ruble sau în valoare de salariu sau alte venituri ale persoanei condamnate pe o perioadă de până la doi ani, sau prin muncă obligatorie pentru o perioadă de la o sută optzeci până la două sute patruzeci de ore sau prin arestare pe o perioadă de până la șase luni. pentru activități comerciale ilegale.
Partea 1 a articolului 198 din Codul penal al Federației Ruse pentru evaziune fiscală pe scară largă prevede o amendă în mărime de la o sută de mii la trei sute de mii de ruble sau în cuantumul salariului sau al altor venituri ale persoanei condamnate pe o perioadă de la unu la doi ani sau prin arestare pe un termen de la patru până la șase luni , sau prin privare de libertate pe un termen de până la un an. O sumă mare este valoarea impozitelor și (sau) taxelor care pentru o perioadă de trei exerciții financiare consecutive este mai mare de o sută de mii de ruble, cu condiția ca ponderea impozitelor și (sau) taxelor neplătite să depășească 10 la sută din sumele impozitelor. și (sau) taxe plătibile sau depășesc trei sute de mii de ruble.
În unele cazuri, partea 1 a art. 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse, care prevede impunerea unei amenzi administrative în valoare de cinci sute până la două mii de ruble pentru desfășurarea de activități antreprenoriale fără înregistrarea de stat ca antreprenor individual.
Ați găsit o eroare? Ai întrebări sau îndoieli? Întrebați un avocat care practică în zona dvs.:
În acest articol, vom discuta două opțiuni de închiriere, le vom compara în funcție de anumite criterii și, sperăm, să vă ajutăm să o alegeți pe cea potrivită pentru dvs.
Descrierea cetățenilor (persoanelor fizice) ca subiecte de drept civil este cuprinsă în cap. 3 din Codul civil al Federației Ruse. În acest capitol, legiuitorul acordă o atenție deosebită activităților antreprenoriale ale cetățenilor (articolul 23 din Codul civil al Federației Ruse).
În conformitate cu acest articol, un cetățean are dreptul de a se angaja în activități antreprenoriale prin înregistrarea ca antreprenor individual.
În același timp, un antreprenor individual continuă să fie cetățean (deși cu unele particularități ale statutului juridic), nu este o entitate juridică.
Conform practicii consacrate, nu este necesar ca un cetățean să se înregistreze ca antreprenor individual pentru a închiria un apartament.
Pe de o parte, activitatea de închiriere, desigur, în unele cazuri poate fi considerată ca antreprenorială.
Pe de altă parte, închirierea unui apartament este dreptul tău ca proprietar. Dacă locuiți într-un apartament în baza unui contract de închiriere socială, aveți și dreptul de a-l închiria (clauza 2, clauza 1, articolul 67 din LC RF). În ambele cazuri, legea nu menționează obligația de înregistrare.
Nu au existat cazuri de tragere la răspundere a cetățenilor care închiriază un apartament pentru neînregistrarea ca antreprenor individual pentru astfel de activități. Așadar, întrebarea dacă să atribuim sau nu activitatea de închiriere a unui apartament „antreprenorial” este mai bine lăsată deocamdată în seama teoreticienilor. Dar, în practică, atunci când alegeți, fiți ghidat de considerente de beneficiu și comoditate pentru dvs. personal.
În această secțiune, vom demonstra asemănările și diferențele principale dintre activitățile de închiriere ale unui antreprenor individual și ale unei persoane fizice în funcție de o serie de criterii.
De ce să înregistrați un IP?
După examinarea tabelului de mai sus, poate părea că desfășurarea activităților de închiriere pentru întreprinzătorii individuali prezintă prea multe dificultăți în comparație cu aceeași activitate pentru un individ. Parțial este. Procesul de oficializare a relațiilor cu angajatorul și interacțiunea cu acesta după încheierea contractului pentru întreprinzătorii individuali și persoane fizice nu este diferit. Diferențele se manifestă doar în relația cu statul.
Beneficiul practic al înregistrării unui antreprenor individual pentru desfășurarea activităților de închiriere poate fi derivat din plata impozitelor.
Faptul este că o persoană nu are de ales ce taxe să plătească. În orice caz, va trebui să plătiți impozit pe venitul personal (Capitolul 23 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
IP are mai multe opțiuni aici:
Să ne repetăm: în toate cele trei cazuri, dumneavoastră, ca antreprenor individual, va trebui să plătiți și prime de asigurare obligatorie în conformitate cu Legea federală nr. fond de asigurări medicale obligatorii și fonduri teritoriale de asigurări medicale obligatorii”.
O nuanță importantă a închirierii unui apartament în calitate de întreprinzător individual este următoarea: veniturile din vânzarea proprietății utilizate în activități comerciale nu sunt excluse din lista obiectelor impozitului pe venitul persoanelor fizice, chiar dacă o astfel de proprietate este deținută mai mult de 3 ani. (clauza 17.1 al articolului 217 din Codul fiscal al Federației Ruse, a se vedea, de asemenea, scrisorile Ministerului de Finanțe al Federației Ruse nr. 03-04-05 / 3-124 din 02/07/2012 și nr. 03- 04-05 / 3-273 din 03/07/2012).
Puteți găsi informații mai detaliate despre toate opțiunile de impozitare pentru antreprenorii individuali în secțiunea „Impozite pe un apartament” de pe portalul nostru.
Ai întrebări? - intrebati-le avocatului portalului
Înainte de a decide dacă să vă înregistrați ca întreprindere individuală sau doar să închiriați un apartament ca persoană fizică, vă sfătuim să calculați sumele impozitului pentru fiecare caz pentru a estima care va fi profitul dvs. dacă aplicați fiecare dintre opțiuni. Pentru a face acest lucru, puteți folosi un calculator special postat pe portalul nostru.
În orice caz, închirierea unui apartament de către o persoană fizică, sau închirierea unui apartament de către un antreprenor individual, nu va constitui o încălcare a legii. Desigur, sub rezerva respectării tuturor reglementărilor legale aplicabile în situația dumneavoastră.
Te-ai decis să înregistrezi un IP? Vă vom ajuta cu plăcere.
Cetățenii ruși au dreptul de a se angaja în activități antreprenoriale fără a forma o entitate juridică. Închirierea unui apartament unui antreprenor individual aparține acestui tip de afacere privată. Pentru a face acest lucru, este suficient să fii înregistrat ca antreprenor individual. După o simplă procedură de procesare a documentelor la fisc, îți poți implementa absolut legal planul de afaceri.
Dacă o persoană decide să-și câștige existența închiriind o locuință, trebuie să plătească și impozite. Pentru a-ți desfășura afacerea în mod legal, trebuie să treci prin procedura de înregistrare la organul fiscal și să devii antreprenor individual. După ce toate înscrierile sunt făcute în Registrul de stat unificat al IP, vă puteți angaja în activități antreprenoriale. Dacă o persoană urmează să închirieze un imobil rezidențial, este puțin probabil să aibă nevoie de asistenți. În consecință, omul de afaceri va fi scutit de necesitatea de a se înregistra separat la Fondul de pensii și la Serviciul Social.
Nu este nimic dificil în procedura de înregistrare ca om de afaceri individual, dar în acest caz, antreprenorul nu va avea șansa să evite plata impozitelor. Dacă închiriezi o proprietate rezidențială fără a fi antreprenor individual, poți primi o amendă, care poate fi destul de impresionantă. De la un cetățean care a făcut profit și nu a plătit impozit pe acesta, se vor încasa toate taxele. În plus, la aceasta se vor adăuga penalități, așa că nu ar trebui să vă deschideți propria afacere fără să vă înregistrați la Serviciul Federal de Taxe. O alternativă poate fi doar depunerea la timp a unei declarații de impozit și plata impozitului pe venitul personal.
Antreprenorii au dreptul de a câștiga prin orice mijloace permise. Poate fi vânzări, producție de bunuri și închiriere de spații. În acest ultim caz, se folosesc adesea nu numai spațiile rezidențiale, ci și clădirile industriale.
În orice caz, este necesar să plătiți impozite către trezoreria statului de la livrarea unui apartament IP. Ce sumă va merge la bugetul de stat depinde de tipul de sistem de impozitare. Când vine vorba de afaceri de închiriere, cel mai bine este să folosiți sistemul „simplificat” sau de brevet. Vor fi cele mai profitabile și convenabile din punct de vedere contabil.
Este de remarcat faptul că există o mare diferență între cei care închiriază locuința altcuiva și proprietarii de proprietăți. Chestia este că, conform legii, doar acei cetățeni care desfășoară activități economice ar trebui să se înregistreze ca întreprinzător individual sau persoană juridică. Închirierea locuințelor personale nu este clasificată ca atare, prin urmare, persoanele obișnuite care populează alte persoane pe propriile metri pătrați și primesc bani pentru aceasta nu sunt antreprenori.
Astfel, în acele situații în care un cetățean rus își închiriază locuința, ceea ce trebuie confirmat de dreptul de proprietate, acesta nu poate să se înregistreze ca antreprenor. În cazurile în care închirierea este o afacere, adică o persoană nu numai că închiriază locuințe personale, ci îi ajută și pe alții, fiind intermediar, trebuie să fie înregistrată ca antreprenor individual.
Indiferent dacă cel care închiriază locuințe este sau nu antreprenor individual, acesta este obligat să plătească impozite pe profit la trezoreria statului. Acest lucru se face în orice formă convenabilă.
În primul caz, o persoană care închiriază o locuință poate să nu fie înregistrată la Serviciul Fiscal Federal. Dacă își închiriază propriul apartament, atunci trebuie să plătească impozitul pe venitul personal, adică impozitul pe venitul personal. Pentru rezidenții țării, cota de impozitare este de 13%, iar pentru cetățenii străini, dobânda ajunge la 30%.
Impozitul pe venitul personal se plătește o dată pe an. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți o declarație la oficiul teritorial al inspectoratului fiscal. Acest lucru trebuie făcut până la data de 30 aprilie a anului următor celui de raportare. Nu este nimic complicat în completarea declarației de impozit pe venit. Dacă doriți, puteți încredința această lucrare unui profesionist care, contra cost, va completa formularul.
În cazul în care locuința a fost închiriată rudelor sau prietenilor și nu s-au primit bani pentru aceasta, nu trebuie să plătiți impozite. Dar uneori trebuie să demonstrezi că închirierea locuințelor nu a adus profit.
Detaliile pentru plata impozitelor pot fi clarificate la fisc. Calcularea sumei impozitului este foarte simplă.
De exemplu, locuința a fost închiriată cu 10 mii de ruble pe lună, ceea ce i-a adus proprietarului un profit anual de 120 mii. 13% din această sumă va fi de 15.600 de ruble. Atât trebuie să introduceți în declarație și să plătiți la trezoreria statului. Valoarea impozitului pentru un cetățean străin în acest caz va fi deja de 36 de mii.
Dacă contractul de închiriere conține o clauză privind plata facturilor de utilități de către chiriași, atunci fiscul poate include această sumă în baza de calcul a impozitului.
Dacă un cetățean rus va deschide o afacere de închiriere la scară largă, trebuie să se înregistreze ca om de afaceri individual.
În acest caz, cel mai convenabil va fi să folosiți regimul de impozitare simplificat. În astfel de situații, rata dobânzii pentru întreprinzătorii individuali va fi de 6% din totalul veniturilor.
Acest sistem de impozitare face posibilă alegerea unei alte variante de dobândă, în care impozitele sunt plătite doar pe venitul net, minus cheltuieli. Dar atunci când vine vorba de închirierea unui apartament de către un antreprenor individual, această opțiune poate fi incomodă, deoarece costurile sunt minime. Ele pot fi doar sub formă de plată pentru un apartament comun sau costul lucrărilor de reparație. Drept urmare, rata dobânzii va crește doar la 15%, ceea ce va fi foarte neprofitabil.
Dacă închirierea unui apartament unui antreprenor individual este o afacere, antreprenorul trebuie să țină cont de faptul că toate regulile de raportare trebuie respectate. Dacă alegeți regimul fiscal USN, atunci nu ar trebui să existe nimic deosebit de complicat în munca contabilă. Cu toate acestea, antreprenorul va trebui să țină Registrul de Venituri și Cheltuieli și să plătească taxe în timp util, inclusiv plăți în avans.
Dacă afacerea începe să crească rapid și antreprenorul nu mai poate face față singur, adică va acționa ca angajator, va trebui, pe lângă impozit, să se înregistreze la FIU, precum și la serviciul social. Contribuțiile trebuie făcute la timp.
Este imposibil să spunem cu siguranță că închirierea unui apartament, în timp ce ești înregistrat ca antreprenor individual, este mai profitabilă decât o persoană obișnuită. În primul caz, rata dobânzii va fi mai mică dacă alegi regimul fiscal potrivit, dar costurile suplimentare pe care le necesită adesea afacerile pot echilibra totul.
Pentru a deschide un antreprenor individual pentru închirierea unui apartament, aveți nevoie nu doar de un apartament, ci și de un calcul economic sobru. După ce ați cântărit argumentele pro și contra, după ce ați evaluat riscurile, puteți face o alegere în cunoștință de cauză. Locuințele sunt căutate pe piața de închiriere, pentru orice ofertă rezonabilă există întotdeauna o cerere și, odată cu ea, și venituri. Aceasta, la rândul său, dă naștere unor obligații față de statul reprezentat de organele fiscale.
Vârful cererii crescute în sectorul rezidențial este în trecut, dar este încă stabil. Muncitori migranți, studenți, turiști, călători de afaceri, tineri care nu vor să locuiască împreună cu generația mai în vârstă - acestea sunt principalele contingente din care se nasc grupurile de chiriași.
Câștigurile din livrarea de bunuri imobiliare arată foarte atractiv nu numai pentru valoarea sa monetară, ci și pentru simplitatea aparentă. A postat un anunt, a gasit chiriasii, a dat cheile si a acceptat plata. Lăsând deoparte toate dificultățile care apar în relația dintre chiriaș și chiriaș, să fim atenți la latura financiară a problemei.
Fiecare cetățean care primește venituri este obligat să completeze o declarație și să se raporteze la organele fiscale. După aceea, plătiți 13% din valoarea impozabilă. Cei care închiriază apartamente sunt tentați să tacă cu privire la banii primiți, mai ales când plata se face în numerar „din mână în mână” și nu este documentată. Dar este mai bine să respectați legea.
Evaziunea fiscală poate duce la sancțiuni severe, de la administrative la penale. Ascunzând veniturile, proprietarul devine ostatic al chiriașului său și nu poate conta pe protecția statului în cazul unui conflict de interese. În loc să vă ascundeți de autoritățile fiscale, să vă riscați reputația, este mai bine să vă gândiți la optimizarea fiscalității.
Una dintre modalitățile de legalizare a veniturilor este înregistrarea unui antreprenor individual.
Beneficiile sunt imediat evidente. Pentru un antreprenor individual care rămâne persoană fizică, legiuitorul a propus un regim de plată a impozitelor complet crunt. Puteți alege sistemul de impozitare simplificat (sistem de impozitare simplificat, colocvial „simplificat”) și plătiți doar 6% din toate veniturile. Puteți - UTII (impozit unic pe venitul imputat, „imputare”) și să plătiți 15% pe profit (venituri minus cheltuieli). Și în primul și al doilea caz, impozitul va fi mult mai mic de 13%, ca un cetățean de rând.
Pe lângă beneficiile financiare, există o serie de alte avantaje:
Deschiderea unui antreprenor individual pentru închirierea unui apartament pare o idee foarte bună, dacă unele dificultăți pe parcurs nu sunt jenante.
În unele cazuri, este nevoie de un sigiliu și un cont curent (poate fi necesar pentru închirierea spațiului persoanelor juridice).
Cea mai neplăcută situație pentru un antreprenor individual este situația în care nu există chiriași și nu sunt așteptați, dar contribuțiile mai trebuie plătite.
Nu merită dramatizat, contribuțiile merg în sfera socială, ceea ce înseamnă, direct sau indirect în favoarea plătitorului. În plus, legiuitorul s-a ocupat de întreprinzătorii individuali: aceștia pot fi închiși în termen de 5 zile de la depunerea unei cereri la autoritățile de înregistrare.
Pentru antreprenorii individuali, există o altă opțiune convenabilă de optimizare prin achiziționarea unui brevet. Plătești o sumă fixă o dată și primești un venit legitim tot anul. Beneficiul unui brevet se manifestă în următoarele cazuri:
Factorul negativ este același: pierderi în absența chiriașilor, în timp ce închiderea PI nu face economii, deoarece banii plătiți pentru brevet nu sunt returnați.
După ce se asigură că avantajele unui antreprenor individual depășesc dezavantajele, cetățeanul decide să devină antreprenor individual. Va avea nevoie de:
După cum arată practica, cu un venit stabil care provine din închirierea apartamentelor și imobilelor comerciale, înregistrarea unui antreprenor individual justifică efortul. În același timp, se economisesc sume importante prin optimizarea deducerilor fiscale.
Închirierea proprietății rezidențiale și nerezidențiale pentru utilizare se numește leasing. Orice contract de închiriere prevede întocmirea unui acord corespunzător, în care una dintre părțile care închiriază locuința este numită proprietar, iar al doilea - chiriaș. Contractul de predare a unui apartament se intocmeste in scris, semnat de ambele parti. Închirierea unui apartament nu necesită înregistrarea acestui fapt la autoritățile care înregistrează drepturile imobiliare.
Închirierea unui apartament de către un antreprenor individual este posibilă numai dacă acesta este proprietarul acestuia, acest lucru este indicat de articolul 608 din Codul civil. De asemenea, poate efectua livrarea ca persoană fizică, deoarece pentru a primi fonduri din livrarea de proprietăți rezidențiale sau nerezidențiale, nu este necesar să obțineți statutul de antreprenor individual. Dacă locuința este închiriată de către întreprinzător, atunci acesta din urmă poate utiliza sistemul de deducere a impozitului pe brevet. Un astfel de sistem, în special, face posibilă desfășurarea activităților antreprenoriale în furnizarea (închirierea) de apartamente, cabane de vară, spații nerezidențiale, case de închiriat, dacă omul de afaceri le deține prin drept de proprietate. Venitul anual posibil al unui antreprenor individual în acest caz poate fi calculat în funcție de suprafață, starea apartamentelor și caselor și numărul total al acestora. Brevetul prescrie numărul exact, suprafața locuinței sau numărul de camere dintr-un apartament sau casă. Brevetul este valabil numai în raport cu obiectele imobiliare specificate în acesta. Dacă locatorul-IP a modificat numărul de obiecte imobiliare rezidențiale în perioada în care brevetul nu a devenit invalid, acesta are posibilitatea de a achiziționa un nou brevet sau de a trece la un alt sistem de deducere a impozitului.
Închirierea unui apartament de către un antreprenor individual nu este completă fără întocmirea unui contract de închiriere adecvat și legal. Acesta prevede următoarele elemente:
Data și organizarea în care a fost întocmit;
Numele ambelor părți la acest acord;
Obiectul contractului, de exemplu, apartamentul, adresa acestuia, indicarea zonei, numarul camerelor, starea generala;
Scopul închirierii spațiilor (la închirierea unui apartament - cazare);
Obligațiile și drepturile părților la contract;
Procedura de plată și momentul implementării acestora;
Responsabilitatea ambelor părți la contract;
Termenii de reziliere a contractului si procedura de solutionare a litigiilor;
Data și semnăturile proprietarului și chiriașului.
Separat, aș dori să iau în considerare paragraful „Drepturile și obligațiile părților la acordul de mai sus”, deoarece el este cel care descrie tot felul de situații care apar în procesul de utilizare a subiectului chiriei - un apartament, o casă. Proprietarul unic se obligă să predea cheile apartamentului și să le accepte în cazul în care perioada de închiriere s-a încheiat sau a fost reziliată înainte de termen de către chiriaș. Drepturi și obligații mai extinse ale chiriașului:
Utilizarea prevăzută a spațiilor închiriate este cazarea;
Menținerea curățeniei și siguranței incintei, imobilului care se află în acesta; respectarea standardelor sanitare, de securitate la incendiu în timpul funcționării;
Respectarea normelor de ordine publică;
Chiriașul nu poate schimba în mod independent structurile, pereții, deschiderile locuinței;
Reparația curentă este efectuată de chiriaș în mod independent;
Asigurarea accesului în apartament nu numai pentru proprietarul însuși, ci și pentru reprezentanții autorităților, organelor de stat etc.
Este interzis transferul locuinței pentru utilizare către terți de către chiriaș (subînchiriere).
Chiriașul nu poate încheia acorduri cu reprezentanții locuințelor și serviciilor comunale, cu excepția permisiunii scrise a proprietarului IP.
Închirierea unui apartament de către un antreprenor individual ca persoană fizică prevede impozitarea unor astfel de activități în valoare de 13%.Adică, există o aplicare a impozitului pe venitul personal. Dacă IP închiriază locuințe în acest statut și aplică sistemul simplificat de impozitare, atunci plata impozitului va fi de 6%. Dar în acest caz, în codurile OKVED trebuie indicat un anumit tip de activitate - închirierea bunurilor mobile sau a altor bunuri. Prin urmare, la înregistrare, este indicat ca un antreprenor să indice codul OKVED corespunzător în etapa de înregistrare, astfel încât pe viitor, la închirierea propriului apartament, să economisească aproape de două ori mai mult la plata dobânzii.
Articole utile:
Recalcularea pensiilor pentru antreprenorii individuali: caracteristici Personalul unui antreprenor individual: norme de angajare și concediere Ce funcții îndeplinește un antreprenor individual în construcții?
Atenţie
Nimeni nu poate dovedi că ajuți la închirierea unei case pentru bani, acest lucru este de nedemonstrat. Când vă întâlniți cu inspectorul, puteți spune că v-ați stabilit gratuit o rudă sau un prieten.
Conform legii, reședința acestor persoane în apartament este destul de legală dacă ați fost de acord.
Responsabilitatea pentru închirierea locuințelor fără a plăti o taxă Cum să închiriezi locuințe fără a plăti taxe, am discutat mai sus.
Acest tip de impozitare are propriile sale caracteristici individuale - locația proprietății, dimensiunea proprietății etc., așa că cel mai bine este să contactați un avocat pentru a calcula valorile exacte. Consecințele ascunderii de impozite Dacă încă nu ați plătit taxe sau nu ați plătit la timp, iar acest lucru a devenit cunoscut și, în plus, acest fapt este demonstrat, atunci este posibil să vă confruntați cu următoarele probleme:
Dacă nu plătiți impozit, atunci trebuie să vă amintiți că acest fapt trebuie încă dovedit - să furnizați un acord în care să fie înregistrată plata primită etc.
Iar până pe 15.07 plătești impozit la livrare la buget. Formularul de completare a declarației poate fi obținut în mai multe moduri:
A face o declarație nu este dificil. Formularul conține datele dvs. (nume, inițiale, TIN și așa mai departe).
Apoi indicați venitul pe care l-ați primit din închirierea unui apartament pe an, apoi reflectați suma impozitului egală cu 13%. Exemplu. S., care locuiește în Tyumen, a închiriat un apartament cu o cameră.
Se dovedește că S.
În concluzie, pentru comoditate, să comparăm fiecare dintre opțiunile posibile sub forma unui tabel: Rată 13% 13% 6% 6% Baza de calcul Venituri Venituri minus cheltuieli Venituri Venituri condiționate Contribuții sociale Nu plătim Plătim Scădere în baza de impozitare la calculul Nu Toate cheltuielile (comunale, reparații, contribuții sociale, impozit pe proprietate) Numai contribuții sociale Nu Impozit pe proprietate Plătim Nu plătim Nu plătim TVA Nu plătim În majoritatea cazurilor nu plătim Noi nu plătiți Cont bancar Nu este necesar Nu este necesar Nu este necesar Nu este necesar Servicii de contabilitate Cele mai ieftine Cele mai scumpe Cost mediu Cost mediu Vă mulțumim pentru atenție, dacă aveți întrebări, vă voi răspunde cu plăcere în comentariile acestei postări. Dacă v-au plăcut acest articol sau serviciile noastre, atunci vă invităm să vă alăturați grupurilor noastre VKontakte sau Facebook.
Organele fiscale stabilesc suma la 6% din venitul estimat. În același timp, valoarea veniturilor în sine este determinată de spațiile închiriate și de populația orașului.
Dacă populația este mai mică de 1 milion de oameni, atunci costul estimat al unui brevet variază de la 6.000 la 41.400 de ruble. În cazul închirierii unui apartament sau a altor spații într-un oraș cu o populație de peste un milion de locuitori, aceste cifre vor fi, respectiv, de 9.000, respectiv 60.000 de ruble.
Dacă brevetul este luat pentru mai puțin de șase luni, atunci chiriașul are 25 de zile calendaristice pentru a-l plăti.
Și indiferent dacă ați primit sau nu cel puțin 1 copecă de venit. Și dacă ați primit un venit bun, mai mult de 300 de mii de ruble pe an, atunci, pe lângă suma fixă de mai sus, va trebui să adăugați încă 1% din venitul total care depășește 300 de mii de ruble.
Adevărat, dacă plătiți 6% pe sistemul simplificat de impozitare, atunci aceste contribuții vor reduce valoarea impozitului pe care o plătiți în cadrul sistemului simplificat. În general, se poate dovedi că înregistrarea ca antreprenor individual de dragul închirierii unui apartament ieftin este neprofitabilă, este mai ușor să dai statului 13% - estimare pentru tine în funcție de suma pentru care închiriezi un apartament.
Mai multe sfaturi. Dacă urmează să plătiți în mod regulat impozit de 13%, este mai bine să indicați în contractul de închiriere valoarea taxei lunare, excluzând facturile de utilități, și să indicați că chiriașul plătește facturile de utilități pe cheltuiala sa, în plus față de taxa de inchiriere.
Prin urmare, în viitor vom vorbi despre un sistem simplificat doar în contextul primei opțiuni, deoarece a doua cu siguranță nu va fi optimă. De asemenea, este important de menționat că statutul de întreprinzător individual implică plata obligatorie a contribuțiilor sociale la Fondul de pensii (așa-numitele „contribuții ale antreprenorului individual”), care sunt plătite în plus față de valoarea principală a plăților fiscale (un persoana fizică obișnuită nu plătește aceste contribuții, angajatorul face acest lucru pentru el din suma salariului). Să fim de acord că vom echivala în continuare aceste plăți cu o povară suplimentară pentru proprietar (formal, aceste plăți măresc drepturile la pensie ale antreprenorilor individuali în viitor, dar în sistemul intern de pensii imprevizibile, acesta este un beneficiu destul de abstract). De asemenea, vom fi de acord că IP nu va angaja angajați pentru afacerea de închiriere. Toate calculele de mai jos - cu condiția ca este planificată să închirieze o singură cameră.
Acest lucru este benefic pentru proprietarii mai multor obiecte sau apartamente scumpe de prestigiu.ATENȚIE! Atunci când proprietarul, la închirierea unui apartament, plătește în mod regulat o taxă și este înregistrat la Rosreestr, are protecție juridică, în caz de neînțelegere cu chiriașul, are dreptul să depună o cerere la instanță pentru restituirea chiriei. Închirierea unui apartament fără taxe Legislativ, înainte de a vă închiria apartamentul, trebuie să vă înregistrați la Rosreestr.
După completarea unei cereri de înregistrare, această organizație va furniza inspecției toate informațiile despre dumneavoastră. Ca urmare, va trebui să plătiți în fiecare an o taxă pentru închirierea unui apartament în valoare de 13 la sută din valoarea tranzacției.
Există însă opțiunea de a închiria un apartament pe 11 luni și de a nu plăti impozite.
Nedivulgarea închirierii Următoarele opțiuni de închiriere nu sunt supuse obligațiilor de stat.
Statul i-a preluat recent pe cei care închiriază locuințe, dar nu vor să plătească impozite. Autoritățile amenință astfel de antreprenori cu penalități mari și amenzi. Dacă autoritățile relevante dezvăluie că nu au fost plătite taxe pentru închirierea unui apartament pentru o anumită perioadă de timp, atunci proprietarul va trebui să plătească nu numai 13 la sută din venitul primit pentru tot timpul, ci și cel puțin 40 la sută din această sumă în sub formă de amendă.
În acest sens, îl sfătuim pe proprietar să nu aștepte penalități, îngrijorându-ne zi de zi că nu se deschide o afacere subterană, ci să plătească taxele datorate statului în timp util. Interesant este că este posibil să plătiți 13 la sută din impozit dacă nu vă înregistrați ca antreprenor, sau puteți închiria un apartament în persoana unui antreprenor individual, plătind doar 6 la sută din venit. Există și opțiunea de cumpărare a unui brevet IP pentru acest tip de activitate.
În ceea ce privește antreprenoriatul individual, această opțiune la prima vedere este cea mai profitabilă datorită dobânzii scăzute. Cu toate acestea, pentru a organiza toate acestea, este necesar:
- înregistrarea ca antreprenor individual;
— să depună anual rapoarte și să plătească impozite pe venit;
— să plătească anual contribuții fixe la Fondul de asigurări medicale obligatorii și la Fondul de pensii.
Achiziția unui brevet este din ce în ce mai discutată de cei care doresc să închirieze un apartament în mod legal. Cumpărarea unui brevet elimină nevoia de a depune declarații și de a calcula taxe, trebuie doar să plătiți prime de asigurare. Din păcate, nu toată lumea înțelege că un brevet pentru această activitate poate fi achiziționat doar dacă sunteți înregistrat ca antreprenor individual.
Este destul de legal să închiriezi un apartament fără a te înregistra ca antreprenor individual. În acest caz, va trebui să plătiți impozitul obișnuit de treisprezece procente pentru persoane fizice. Această opțiune este cea mai puțin supărătoare pentru proprietari. Aici nu sunt necesare plăți suplimentare, iar declarația de venit va trebui completată doar o dată pe an.
Luați în considerare veniturile și cheltuielile anuale din închirierea unui apartament, folosind exemplul Regiunii Moscova în 2019. Să presupunem că închiriem un apartament cu o cameră pentru 25.000 de ruble pe lună. Pentru anul, venitul nostru va fi de 300.000 de ruble.
Ca persoană fizică, suntem obligați să plătim impozitul de stat în valoare de 13% - 39.000 de ruble. Astfel, profitul net va fi de 261.000 de ruble. pe an sau 21750 ruble. pe luna.
În calitate de antreprenor individual în sistemul fiscal simplificat, trebuie să plătim 6% din venit - 18.000 de ruble. plus contribuții fixe la PFR și la Fondul de asigurări medicale obligatorii, care în 2019 se ridică la 36.238 de ruble. STS 6% (obiect de impozitare a venitului) vă permite să reduceți valoarea impozitului cu valoarea primelor de asigurare. Astfel, din venitul de 300000 scadem doar suma primelor de asigurare pentru noi 36238, deoarece se suprapune mărimii taxei USN. Profitul net total va fi de 263.762 de ruble. sau 21980 de ruble pe lună.
În calitate de antreprenor individual pe un brevet, plătim costul unui brevet de 12.813 de ruble. și contribuții fixe 36238 ruble. În total obținem 250949 de ruble. pe an sau 20912,4 ruble. pe luna.
Astfel, dacă vorbim despre închirierea unui apartament, atunci este mai bine să alegeți varianta legalizării veniturilor fără a înregistra un antreprenor individual. Nu va trebui să cheltuiți bani și timp pentru întreținerea IP. Înregistrarea unui antreprenor individual va fi benefică dacă ai mai multe apartamente și închirierea imobiliare este o afacere pentru tine. În acest caz, merită să calculați ceea ce va fi cel mai benefic în cazul dvs. particular - USN 6% sau brevet IP, apoi să vă înregistrați ca antreprenor individual.
Ayuta, salut!
MINISTERUL DE FINANȚE AL FEDERATIEI RUSE
SCRISOARE
din 23 aprilie 2013 N 03-04-05 / 14057
Departamentul de Politică Fiscală și Tarifară Vamală a luat în considerare scrisoarea cu privire la problema impozitării veniturilor obținute din vânzarea terenurilor și imobilelor și informează că, în conformitate cu paragraful 11.4 din Regulamentul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse , aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 15.06.2012 N 82n, Ministerul Finanțelor al Federației Ruse nu ia în considerare cererile pentru evaluarea situațiilor specifice de afaceri.
Alături de aceasta, raportăm următoarele.
În conformitate cu paragraful 1 al art. 346.15 din Cod, contribuabilii - întreprinzătorii individuali care utilizează sistemul de impozitare simplificat, la stabilirea obiectului impozitării, iau în considerare veniturile din vânzări, determinate în conformitate cu art. 249 din Cod, precum și veniturile neexploatare, determinate în conformitate cu art. 250 din Cod.
Totodată, în conformitate cu paragraful 1 al art. 2 din Codul civil al Federației Ruse, activitatea de întreprinzător este înțeleasă ca o activitate independentă desfășurată pe propriul risc, care urmărește obținerea sistematică de profit din utilizarea proprietății, vânzarea de bunuri, prestarea muncii sau furnizarea de servicii de către persoane înregistrate în această calitate în modul prevăzut de lege.
Astfel, veniturile din activități care se încadrează în tipul de activitate specificat de un întreprinzător individual în momentul înregistrării sunt recunoscute ca venituri primite din activitatea de întreprinzător.
În consecință, dacă terenurile și imobilele au fost utilizate în activități antreprenoriale sau dacă un antreprenor individual a declarat astfel de activități în timpul înregistrării drept vânzarea propriilor terenuri și imobile, atunci veniturile dintr-o astfel de vânzare sunt luate în considerare ca venit la determinarea baza de impozitare a impozitului, plătită în legătură cu aplicarea sistemului de impozitare simplificat. Dacă un antreprenor individual aplică un sistem de impozitare simplificat cu un obiect sub formă de venit, atunci veniturilor primite se aplică o cotă de impozitare de 6%.
Venituri încasate din vânzarea terenurilor și imobilelor care nu au fost utilizate de către un întreprinzător individual în scopul desfășurării activităților antreprenoriale, inclusiv în cazul în care întreprinzătorul individual nu a indicat în timpul înregistrării tipurile de activități legate de vânzarea propriului teren terenurile și imobilele, sunt supuse impozitului pe venit persoanelor fizice în modul prevăzut de cap. 23 „Impozit pe venitul personal” din Cod.
Potrivit paragrafului 17.1 al art. 217 din Cod, veniturile primite de persoanele fizice care sunt rezidenți fiscali ai Federației Ruse pentru perioada fiscală relevantă din vânzarea de case rezidențiale, apartamente, camere, inclusiv spații rezidențiale privatizate, case de grădină sau terenuri și acțiuni în respectivul bunuri deținute de contribuabil timp de trei ani sau mai mult, precum și în vânzarea altor bunuri deținute de contribuabil timp de trei ani sau mai mult.
Totodată, conform alin. 2 p. 17.1 Art. 217 din Cod, prevederile acestui alineat nu se aplică veniturilor primite de persoanele fizice din vânzarea proprietății utilizate direct de către întreprinzătorii individuali în activități de întreprinzător.
Prin urmare, dacă tipul dvs. de activitate este închirierea, atunci nu trebuie să plătiți taxe pentru vânzarea unui apartament.
Nu toți chiriașii știu cum să încheie corect o afacere de închiriere și ce impozit trebuie plătit. Am pregătit pentru dvs. o listă detaliată de opțiuni pentru modul în care se plătesc impozitele, în funcție de statutul juridic al proprietarului.
Pentru a închiria în mod corespunzător o locuință, trebuie să întocmiți un acord care să reglementeze atât drepturile, cât și obligațiile părților. Dacă sunteți o persoană fizică care temporar nu vă folosește propria locuință, nu este nevoie să obțineți statutul de antreprenor individual. Este suficient să întocmești un acord corespunzător între două persoane fizice și să plătești impozitul în suma prescrisă.
Legea nu prevede obligația de a dobândi statutul de antreprenor individual la închirierea unei locuințe. In cazul in care chiriasul, persoana fizica fiind, a dobandit un apartament (primit prin mostenire sau cadou) pentru nevoi personale, dar temporar nu il foloseste, contractul de inchiriere nu poate fi recunoscut ca activitate de antreprenoriat. În acest caz, cota de impozitare este de 13% ca venit al unei persoane fizice.
Dar dacă achiziționarea de locuințe este sistematică și utilizată pentru a genera venituri personale, aceasta poate fi recunoscută ca activitate comercială și impozitată în consecință.
În consecință, nu există o cerință directă pentru înregistrarea PI în lege. Această decizie rămâne în sarcina proprietarului, în condițiile în care suma plăților impozitelor poate fi redusă semnificativ pentru un antreprenor individual.
Dacă o persoană acționează ca proprietar, plata ar trebui să fie:
Plata se face astfel:
Trebuie avut în vedere faptul că, dacă locuințele închiriate nu sunt singura sursă de venit, contribuabilul trebuie să depună la Serviciul Fiscal Federal un certificat 2-NDFL care confirmă plata impozitelor pentru perioada trecută și să noteze suma veniturilor primite. în declarație.
Neplata sumei impozitului în termenul stabilit va fi considerată evaziune de la îndeplinirea obligațiilor fiscale și va atrage o amendă de 20% din suma neachitată la trezoreria statului.
Înregistrarea unui antreprenor individual pentru a plăti impozite pe locuințe închiriate este adesea considerată cea mai bună soluție pentru a economisi bani. Acest lucru se explică prin faptul că întreprinzătorii individuali pot alege sistemul de impozitare, în timp ce pentru persoanele fizice acesta rămâne fix.
Deci, la alegerea unui sistem de impozitare simplificat, valoarea impozitului va fi de 6% din profit conform sistemului „venituri minus cheltuieli”. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere aici că doar reparațiile care nu sunt sistematice prin natura lor pot fi considerate cheltuieli. Prin urmare, aproape întreaga sumă a chiriei va fi impozitată. În plus, nu trebuie să uităm că nu orice cetățean care s-a înregistrat ca antreprenor individual știe să țină conturile. La simplificare, este necesar să aveți o carte de venituri și cheltuieli, în care sunt înregistrate toate tranzacțiile financiare. Prin urmare, chiriașul-IP, cel mai probabil, va avea nevoie de un contabil, ale cărui servicii vor trebui plătite. În consecință, problema economiilor fiscale după înregistrarea ca antreprenor individual rămâne controversată.
În caz de neplată, contribuabilul este sancționat cu amendă în cuantumul stabilit.
Această opțiune de impozitare se aplică și întreprinzătorilor individuali care au dreptul de a cumpăra un brevet pentru locuințe închiriate. Costul său anual este stabilit la 6% din venitul potențial. Un brevet poate fi achiziționat pentru o perioadă de la 1 lună la un an, perioada achiziției sale va fi considerată perioadă fiscală.
Obținerea unui brevet va fi disponibilă la 10 zile de la înregistrarea unui antreprenor individual și depunerea unei cereri corespunzătoare. Taxa trebuie plătită la locul de înregistrare a întreprinzătorului individual și în următoarele termene:
Dacă termenele nu sunt respectate, contribuabilul riscă amendă.
În cazul neîndeplinirii obligațiilor fiscale, proprietarul va trebui să plătească o amendă:
Dacă încălcările în implementarea cerințelor fiscale sunt recunoscute ca fiind semnificative (suma neplății este de la 600 de mii de ruble pentru persoane fizice și de la 2 milioane de ruble pentru persoane juridice), pedeapsa este stabilită în conformitate cu Codul penal (articolele 198, 199 din Codul penal al Federației Ruse). Astfel, contravenientul poate fi supus unor măsuri precum:
Prin urmare, ar trebui să fiți extrem de atenți la problema plății taxelor atunci când închiriați un apartament și să respectați cu atenție termenele limită pentru depunerea unei declarații și efectuarea plăților.
Dacă o persoană dobândește în mod sistematic spații pentru a le închiria, atunci aceasta poate fi recunoscută ca activitate antreprenorială. În acest caz, acțiunile proprietarului vizează generarea de venituri, iar acesta trebuie să aibă înregistrarea corespunzătoare ca antreprenor individual.
Mulți proprietari, în special cei care au deja un IP deschis, aleg singuri acest tip de locuințe închiriate. Mai ales pentru că valoarea colectării impozitelor în acest caz este mult mai mică - doar 6%.
În plus, faptul că antreprenorilor individuali li se oferă o gamă de opțiuni diferite pentru sistemul de impozitare va fi un plus:
În funcție de sistemul de impozitare ales, va varia și forma de raportare. De regulă, este relativ mai ușor decât pentru o persoană care trebuie să lucreze cu impozitul pe venitul personal.
Notă! Principalul dezavantaj va fi că întreprinzătorul individual va trebui să plătească prime de asigurare și să întocmească rapoarte cu privire la acestea, aceasta implică Legea federală nr. 212-FZ din 24 iulie 2009.
Iar în situația în care proprietarul spațiului de locuit decide să-l vândă, atunci profitul său din vânzare va fi în continuare supus impozitului pe venitul persoanelor fizice, indiferent de câți ani a fost deținut apartamentul, în conformitate cu clauza 17.1 a art. 217 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Pentru a deveni antreprenor individual, proprietarul trebuie să depună la biroul fiscal următorul pachet de documente:
După pregătirea documentelor, trebuie să contactați biroul fiscal de la locul de reședință. Acum, înregistrarea de stat durează trei zile lucrătoare excluzând ziua primirii cererii și eliberării certificatului.
Dacă proprietarul a ales să lucreze în cadrul sistemului de impozitare simplificat printr-un brevet, atunci ar trebui să depună și o cerere la biroul fiscal. Acest lucru trebuie făcut cu cel puțin o lună înainte ca IP să înceapă să utilizeze sistemul simplificat de impozitare.
Cererea se face de catre. Este necesar să se prescrie tipul de antreprenoriat în el - transferul spațiilor rezidențiale pentru utilizare temporară.
O cerere de brevet de închiriere a unui apartament se depune la fisc unde este înregistrat antreprenorul individual. Cu toate acestea, dacă locul de reședință al antreprenorului individual diferă de adresa obiectului închiriat, atunci trebuie să contactați autoritatea fiscală căreia îi aparține apartamentul închiriat. Cererea se examinează în termen de zece zile lucrătoare.
Este imposibil să se numească cu exactitate suma pe care proprietarul este obligat să o plătească statului prin brevetul achiziționat. Totul va depinde de veniturile totale din chirie. De regulă, un brevet este ales de acei proprietari al căror venit anual din chirie depășește 700-800 mii de ruble (60-70 mii pe lună și mai mult). În astfel de cazuri, 6% din sistemul fiscal simplificat și cu atât mai mult impozitul pe venitul persoanelor fizice pur și simplu nu sunt profitabile.
Atenţie! Costul unui brevet nu depinde de numărul de spații oferite de proprietar pentru închiriere. Valoarea venitului posibil pentru un antreprenor individual din închirierea locuințelor este determinată de autoritățile locale și va depinde în mare măsură de piața medie de închiriere dintr-o anumită regiune. Calculul are loc după formula: venitul anual potențial se înmulțește cu 6%.
Există mai multe situații posibile în care biroul fiscal poate restricționa dreptul unui antreprenor individual de a utiliza USN pe baza unui brevet:
În astfel de cazuri, întreprinzătorul va fi obligat să plătească statului un impozit în valoare de 13-15% din venitul primit din închiriere.
Un acord de închiriere de spații rezidențiale între un antreprenor și o persoană fizică este aproape identic cu un contract de închiriere standard. Singura diferență va fi că detaliile dintr-un astfel de document sunt scrise nu la început, ci la sfârșitul acordului.
Instrucțiuni pentru întocmirea unui acord între un antreprenor individual și o persoană fizică:
