Ce este o proprietate comercială și de ce există o mulțime de cerere? Cum să cumpărați imobiliare comerciale și ce taxă ar trebui să plătiți în același timp? Unde să luați o ipotecă pentru imobiliare comerciale?
Bună ziua, dragi cititori ai revistei populare de afaceri "Khitirbobor"! Cu tine - Denis Kudarin.
Subiectul publicării noastre de astăzi este achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale. Articolul va fi util pentru toți cei care dorește să achiziționeze o unitate nerezidențială pentru a fi utilizată în activități de afaceri, precum și cei care sunt interesați de problemele economice și financiare actuale.
Voi încerca să răspund la acestea și la alte întrebări cât mai mult posibil și cu atenție.
Există două opțiuni pentru utilizarea imobilului. Primul este de a trăi în ea, al doilea este de a face cu ajutorul său. Ni sa spus despre spațiile rezidențiale în detaliu în problemele anterioare ale revistei noastre. Astăzi vom vorbi despre imobilul nerezidențial utilizat în scopuri comerciale.
- Acestea sunt facilități, clădiri, spații și terenuri, care sunt utilizate în afaceri.
Astfel de obiecte sunt echipate în birouri, scaune de cumpărături, puncte de catering, hoteluri, centre industriale. Proprietarii primesc venituri folosind imobiliare independent sau închirierea acestuia. Facilitățile comerciale pot investi, de asemenea, în scopul îmbunătățirii acestora și de revânzare ulterioară.
Imobiliară comercială include tarabe cu câini calzi la stația de autobuz și complexele industriale ocupând mai multe hectare. Persoanele fizice, întreprinderile mici și corporațiile internaționale majore dețin astfel de obiecte.
Activitatea societății oficiale este imposibilă fără utilizarea unui birou comercial. Chiar dacă firma lucrează exclusiv prin Internet, ar trebui să aibă o adresă legală prin lege.
Orice obiect al caracterului comercial - a cărui proprietate.
Prin urmare, o clădire sau o cameră nerezidențială poate fi:
Inspectarea obiectului este necesară pentru a identifica avantajele și dezavantajele sale. Acordați atenție clădirilor adiacente, prezenței căilor de acces convenabile, proximității intersecțiilor de transport.
De asemenea, este important să se evalueze vârsta clădirii și calitatea acestuia - starea de inginerie și comunicațiile sanitare, alimentarea cu apă, alimentarea cu căldură. Aflați, de asemenea, dacă clădirea este potrivită pentru afacerea dvs.
Cea mai importantă etapă a tranzacției. Este necesar să se verifice vânzarea vânzărilor de bunuri imobiliare, alte documente de susținere, planuri cadastrale, referințe de la BTI cu privire la compoziția clădirii și a caracteristicilor sale de proiectare.
Asigurați-vă că premisele nu au alți co-proprietari, cu excepția vânzătorului. De asemenea, este important să nu se efectueze datorii privind utilitatea și alte plăți în spatele camerei.
Evaluarea și examinarea clădirii ar trebui efectuate de către profesioniști. În documentul final, care constituie experți, evaluarea obiectului este justificată în detaliu, iar recomandările sunt acordate cu privire la utilizarea sa.
Contractul este încheiat cu proprietarul clădirii personal. Documentul este compilat de experți. Aceasta indică condițiile pentru transferul obiectului imobiliar cu noul proprietar, a precizat în mod clar aspectele financiare ale tranzacției.
Asigurați-vă că sunteți elemente prezente despre responsabilitatea părților: ce sancțiuni sunt furnizate vânzătorului și cumpărătorului în caz de încălcare a termenilor contractului.
Plata se face în conformitate cu termenii contractului de vânzare. Angajații băncii efectuează o operațiune în mod exactă în conformitate cu acest document. Părțile sunt de acord în prealabil modul în care banii vor fi transferați - numerar, non-numerar, în rate sau integral imediat.
După semnarea documentului de cumpărare și de vânzare de către participanții la tranzacție, contractul este transferat în mod necesar RosreStr, unde este înregistrată în conformitate cu legislația în vigoare. Angajații acestei structuri emite un certificat de proprietate și confirmă oficial achiziția.
Operațiunile cu imobiliare comerciale nu sunt mai puțin, și poate chiar mai periculoase decât tranzacțiile cu spații rezidențiale. În toate etapele tranzacției, este recomandabil să consultați avocații profesioniști cu privire la momentele de îndoieli sau dificultăți. Puteți face acest lucru contactând site-ul companiei "Rovement".
Pe această resursă, avocați calificați și avocați cu privire la toate ramurile legii lucrează. Puteți pune întrebarea dvs. direct pe pagina principală sau puteți selecta partiția corespunzătoare. Primul răspuns pe care îl veți primi după 15-20 de minute. Dacă problema nu necesită un studiu profund, ajutorul va fi gratuit.
Cu siguranță ați văzut panouri uriașe cu oferte atractive de la dezvoltator pe facilitățile aflate în construcție. Aceleași informații, companiile dezvoltatorilor publică în mod regulat pe site-urile lor oficiale.
În mod tipic, astfel de acțiuni sunt efectuate în anumite etape ale construcției de clădiri. Dacă aveți timp să profitați de astfel de oferte, puteți economisi de la 15 la 25%.
În stadiul zero, orice obiecte imobiliare sunt de 30-40% mai ieftine. Desigur, în acest caz, cumpărătorul riscă să se confrunte cu "pe termen lung", falimentul dezvoltatorului și al altor circumstanțe de forță majoră.
Cu cât aveți mai multă atenție, trebuie să abordați selecția unei companii de construcții. Colectați toate informațiile disponibile despre dezvoltator. În cazul în care firma operează pe piață pentru mai mult de 10-15 ani și a construit zeci de obiecte în întregul oraș, riscul pentru cumpărător este minim.
Oferim o imagine de ansamblu a băncilor care oferă o ipotecă pentru imobiliare comerciale persoanelor fizice, inclusiv antreprenori individuali.
Cea mai populară bancă din Rusia, care lucrează cu persoane fizice și clienți corporativi. Experiența completă a companiei are 175 de ani. Profesionalism, prezența unui număr mare de sucursale în toate orașele și regiunile, serviciul rapid și de înaltă calitate.
Pentru utilizatorii care doresc să achiziționeze un obiect comercial pe credit, serviciul de cumpărare a spațiilor nerezidențiale deținute de bancă este disponibil.
Compania "NDV-Real Estate" a declarat recent că, atunci când închiriați o plasament de închiriat, investițiile în birouri plătesc de 3 ori mai rapid decât în \u200b\u200bapartament. Experții de pe piața imobiliară au convenit, în general, că birourile plătesc mai repede, dar au observat că diferența de returnare nu este atât de mare și, de asemenea, a condus o serie de capcane care împiedică în mod semnificativ investițiile în domeniul imobiliar comercial. Vânzările au spus
. Atunci când închiriați camera de închiriat investiții în birouri plătite de 3 ori mai rapid decât în \u200b\u200bapartamente;
Efectuarea unei locuințe de închiriat este benefică pentru cei care au primit o moștenire a apartamentului sau ca cadou, dar dacă vorbim despre o achiziție de investiții, este mai bine să uităm de imobiliare rezidențiale. Atașamentele din apartament vor plăti de mai mulți ani. Un alt lucru este spațiul de birou.
Pentru claritate, experții companiei au condus următoarele calcule:
Valoarea standard a "Odnushki" obișnuit în zona rezidențială (pe piața imobiliară secundară) este de 5,5 - 6 milioane de ruble, iar o rată de închiriere adecvată este de aproximativ 27 mii de ruble. Astfel, perioada de returnare a apartamentului se poate întinde timp de 19 ani.
Șeful departamentului imobiliar comercial NDV-imobiliare din Evgeny Borzov a condus câteva exemple vizuale cu spațiul de birouri. De exemplu, un birou în Parcul de afaceri Dorokhoff, cu o suprafață de 65 de metri pătrați. M și costul de 7,35 milioane de ruble, luând în considerare indexarea ratei de închiriere, va plăti în 6,5 ani (rata actuală de închiriere: 13,5 mii ruble. Mp / an). Și dacă cumpărați un birou în Parcul de afaceri atmosferă (St.M. Mendeleevskaya) cu o suprafață de 119,8 mp M. pentru 285,5 milioane de ruble, va fi posibilă "eliminarea" investițiilor în 7,5 ani (cu rate de închiriere 24 mii. RUB. Mp / an, luând în considerare indexarea contului). Același sumă - 7,5 ani - plătește pentru o proprietate imobiliară mai scumpă: de exemplu, un premise comerciale pentru 50 de milioane de ruble și o suprafață de 80 de metri pătrați. m, situat aproape de stația de metrou Novokosino.
Judecând cu estimările de mai sus, se dovedește că cumpărarea imobiliare comerciale este de 3 ori mai profitabilă pentru afaceri de închiriere decât de a trăi. Să vedem ce vorbesc alți participanți de pe piață despre asta.
Managing Partener al companiei DNA Realty Anton White și liderul companiei Delta Estate Stanislav Titorienko Se crede că investițiile în birou se plătește încă de 3 ori, iar 1,5 - 2 ori mai rapid.
"Faptul este că, cu apartamente, perioada de rambursare poate fi redusă semnificativ, noua clădire achiziționată la stadiul incipient de construcție imediat după trecerea casei comisiei de stat (de regulă, este de 2-3 ani cu un randament de 20 - 30% pe an), a explicat Antelon. - Cu zonele comerciale, este mai complicată, deoarece cererea pentru ei este limitată, astfel încât vânzarea poate dura mai mult timp, dacă, desigur, nu vorbim despre locurile și pătratele deosebit de lichide. Dar acest lucru este dacă luăm în considerare ciclul de investiții al construcției. În ceea ce privește afacerea de închiriere, atunci perioada de returnare a spațiilor comerciale și a birourilor este cu siguranță mai mare. "
"De exemplu, perioada de returnare a unui apartament cu două camere este de aproximativ 14-16 ani, iar spațiile comerciale într-un loc bun - 6-7 ani, și biroul - 8-9 ani", a spus Anton Belykh. Acest lucru este de acord și director de Dezvoltare "Miel-Comercial Imobiliare" Elena MishinaPrin adăugarea de la bunurile imobiliare, trebuie să vă concentrați asupra comerțului cu amănuntul. "Dacă un apartament de închiriere aduce o medie de 4-5% pe an și se plătește în 18 ani, atunci obiectele lichide ale lui Striț-Retail oferă 10% pe an cu o perioadă de returnare de 9-11 ani".
Șeful departamentului de consultanță și analiticii companiei "ABC Locuințe" Artem Rzhavsky De asemenea, a confirmat faptul că perioada de returnare a investițiilor în domeniul imobiliar comercial, situată în partea centrală a Moscovei, va fi mai mică decât în \u200b\u200bdomeniul imobiliar rezidențial. Cu toate acestea, a remarcat câteva excepții. "Pentru dormitoarele de la marginea Moscovei, acest lucru nu este caracteristic, - a explicat specialistul. - Aici perioada de returnare este aproximativ aceeași. "
În zona rezidențială a spațiilor comerciale Mitino de aproximativ 38 de metri pătrați. M, situat la etajul 1 al clădirii rezidențiale va costa aproximativ 9,5 milioane de ruble, chiria va aduce aproximativ 492 mii de ruble. în anul. În același timp, costul unui apartament de o zonă similară în aceeași zonă va fi de aproximativ 6,8 milioane de ruble, iar chiria - 360 mii de ruble. în anul. "Astfel, perioada de returnare a investițiilor în spațiile comerciale sau un apartament într-o zonă rezidențială a Moscovei va fi aproape aceeași - aproximativ 19 ani", a explicat specialistul, observând că aprobarea "NDV" este corect numai Facilități în regiunile centrale ale capitalei.
În cadrul sondajului, o opinie oarecum diferită a fost evidentă. Primul director general adjunct al grupului Pioneer, Alexander Pogodin, consideră că randamentul spațiilor rezidențiale și a Oficiului este proporțional, deoarece cu rate mai mari de închiriere în spațiul de birouri, perioada de returnare a locuințelor este mai puțin dependentă de situația economică generală. "Ratele de închiriere pe birouri sunt mai susceptibile de a scădea în perioada de recesiune economică și căderea nivelului de ocupare a spațiului de birouri", a explicat expertul. "În același timp, costul arena de locuințe dacă scade, apoi într-o măsură mai mică, iar nivelul de cerere chiar și în anii de criză rămâne ridicat, pe lângă aceasta, piața de închiriere este mai ușor de înțeles pentru investitorii privați".
Președintele Consiliului de Administrație al Grupului RRG al companiilor Denis Kolokolnikov adaugă, de asemenea,: "Acesta este riscul de a dobândi spații nelegate inițial și riscul de definiție incorectă a numirii optime și dificultăți cu designul documentelor", a explicat specialistul . - În plus, gestionarea actuală a bunurilor imobile comerciale este mult mai complicată și procesul de găsire a chiriașilor mai lung. În plus, de multe ori pentru chiriași noi, nu este suficient să faceți o reparație cosmetică: de exemplu, trebuie să faceți anumite modificări în aspect, ceea ce crește și costul spațiilor. Datorită acestor motive, mulți investitori privați angajează companiile de management fie în sine încep să gestioneze imobilul pe o bază profesională ".
Șeful Departamentului de Marketing al Grupului Sezar Elena Karpova a reamintit, de asemenea, că este imposibil să nu se țină seama de faptul că costul de reparare a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale este incomparabil. În al doilea caz, ele sunt o ordine de mărime mai mică, ceea ce vă permite să salvați în mod semnificativ. Dar, în același timp, închirierea unui apartament, proprietarii au o oportunitate reală de a scăpa de impozite. "Puteți specifica o sumă mai mică în contract", a explicat expertul. "Dar, cu birouri, un astfel de truc nu va trece, iar proprietarii vor trebui să plătească impozitul pe venit".
Deși, primul director adjunct al Miel-Rental de Maria Zhukova a acordat atenție faptului că cu cât este mai mare valoarea fondurilor investite în locuințe, cu atât rentabilitatea rentabilității.
"În ciuda perioadei lungi de rambursare și randament scăzut, investiția în domeniul imobiliar rezidențial este considerat cel mai fiabil tip de fonduri", notează Maria Zhukova. - Locuințele de închiriere în capitală vor fi relevante în viitor. În plus, clasa economică este cel mai popular segment în care chiriașii caută un apartament. Acest lucru sugerează că cererea pentru un astfel de spațiu de locuit va fi întotdeauna, iar proprietarul va primi întotdeauna venituri din acesta la stabilirea pieței relevante de închiriere ".
Și apoi ajungem la cea mai importantă problemă: este profitabilă în condiții pentru investitorii privați cumpara locuințe comerciale pentru ao închiria?
Da, este profitabil, dar pentru asta aveți nevoie de mult mai mulți bani și cunoștințe de piață, mai degrabă decât să cumpărați majoritatea apartamentelor. Aceasta este, de fapt, acestea sunt clase diferite de investitori - cei care își pot permite să investească în imobiliare comerciale, chiar și cu competențe, iar cei care au destui bani pentru o altă locuință, precum și cunoștințele și experiența pe piață nu pot fi la toate.
Conform vicepreședinte pentru imobiliare comerciale GVA Sawyer Elena ShevchukValoarea minimă a eventualelor investiții în achiziționarea de spații nerezidențiale la Moscova fluctuează în zona de 1 milion de dolari. Există probabilitate de a găsi o cameră de 300 - 500 de mii de dolari, dar acest lucru va necesita o mulțime de timp și efort, precum și cunoștințe excelente de piață.
Cu astfel de numere, nu este surprinzător faptul că fluxul principal al investitorilor privați de la Moscova este încă în vedere investițiile în locuințe, deoarece cantitatea minimă de investiții este evidentă aici mai jos decât în \u200b\u200bsegmentul comercial. În principiu, puteți cumpăra un apartament decent pentru 200-250 de mii de dolari, și la o etapă de construcție timpurie - chiar mai ieftină. Deși expertul consideră că rentabilitatea apartamentelor în anumite zone poate fi mai mare decât zonele comerciale, dar atunci costul unei astfel de locuințe va fi inițial mai mare.
Maria Lukina.
Text: Andrey Mudnov Foto: Alexey Alexandronok.
Pe fondul returnărilor căzute de investiții în locuințe în construcție, investitorii privați se gândesc din ce în ce mai mult la posibilitatea de a dobândi bunuri imobile comerciale în clădirile noi rezidențiale. Cum și-ați justificat speranțele?
Investitorul privat care a investit anterior în locuințe în construcție și a decis acum să investească în imobiliare comerciale, ar trebui să țină seama de situația dificilă din piață. Și o serie de alte probleme posibile care pot transforma profitul așteptat la pierderi.
Cumpărați magazinul! Legea nu se opune
Achiziționarea spațiilor comerciale a fost întotdeauna interesată de investitori. Există, de asemenea, mari jucători cu cantități semnificative din fondurile proprii sau împrumutate aici, iar proprietarii privați au fost gestionați de suma comparabilă cu cea care este necesară pentru a cumpăra unul sau două apartamente în clădirea nouă.
Principalele scheme de investiții din comercianții privați sunt doar trei: cumpărarea unei încăperi încorporate și atașate pentru închirierea acesteia; Achiziționați un obiect similar într-o clădire nouă pentru revânzare la etapa finală sau la sfârșitul construcției; Achiziționarea unui obiect cu scopul de a vă organiza propria afacere, ca opțiune - cu perspectiva vânzării sale ulterioare.
Nu există restricții privind achiziționarea unei premise comerciale în drept. Astfel de obiecte pot fi libere să închirieze, să dau și să vândă. Cu toate acestea, în cazul în care investitorul va alege cea mai populară opțiune ca mecanism de profit - închiriere, va trebui să ia în considerare mai multe nuanțe. Acestea distinge semnificativ munca cu obiectele comerciale din operațiunile de locuințe.
Una dintre problemele controversate este dacă o persoană încalcă un loc comercial, legile antreprenoriale și dacă proprietarul trebuie să fie înregistrat ca antreprenor individual. Pe de o parte, legislația de aici nu impune. Pe de altă parte, în cazul în care închirierea se efectuează în mod regulat sau pentru o perioadă de mai mult de un an fiscal, adică riscul ca acesta să fie recunoscut de activități antreprenoriale ilegale. Ca urmare, o penalizare administrativă va fi suprapusă proprietarului. Decizia finală privind aceste aspecte rămâne în cazurile judiciare.
De asemenea, ar trebui luată în considerare relația cu autoritățile fiscale. Chiriașul premiselor este obligat să plătească 13% din NDFL, iar dacă contractul de închiriere nu oferă altor venituri, atunci venitul pe care proprietarul îl va primi va fi redus la valoarea acestei taxe.
La elaborarea unui contract de închiriere, va trebui să aveți în vedere o serie de alte probleme posibile care pot transforma profitul așteptat în despăgubiri. Deci, pentru toate daunele cauzate terților ca urmare a funcționării spațiilor, proprietarul este responsabil financiar. Și dacă chiriașul produce reamenajarea ilegală, inundațiile vecinilor vor organiza un incendiu etc., iar în contract, responsabilitatea acestuia nu este speriat pentru astfel de cazuri, atunci proprietarul obiectului va fi compensat pentru toate daunele.
După cum puteți vedea, este nevoie de o mai mare cunoaștere și efort pentru a recupera profitul din investiții în domeniul imobiliar comercial decât cu investiții în locuințe în construcție, care sunt încă foarte recente între comercianții privați.
Cât de mult vor plăti aceste eforturi?
"Criza" de vânzare cu amănuntul
Una dintre cele mai promițătoare zone de utilizare a obiectelor încorporate și atașate a fost întotdeauna cu amănuntul pe stradă.
CEO Knight Franks St. Petersburg Nikolai Pashkov crede că investitorii cu sumele de 5-10 milioane de ruble. Poate forma suficientă cerere activă: "Există mulți oameni care au păstrat bani în valută și astăzi considerăm ocazia de a le transfera într-un alt activ prin stabilirea profitului". În opinia sa, astfel de investitori vor fi interesați de spațiile integrate și de obiecte mici separate.
"Strada Retail este un atașament bun pentru cei care" au crescut "de la investiția de apartamente", CEO al Colliers International St. Petersburg Andrei Kosarev.
O altă întrebare este modul în care oamenii care au investigat anterior fonduri în construcția de locuințe prezintă nivelul concurenței actuale pe piața de vânzare cu amănuntul stradală.
Directorul Astera St. Petersburg Lyudmila RevA observă tendințe foarte triste pentru potențialii investitori. "Volumul de aprovizionare pe piața de comerț cu amănuntul din trimestrul IV al anului 2014 crește la viteză mare. Apelurile zilnice de la proprietarii proprietarilor zilnic, din care a plecat chiriașul ", a comentat expertul. În opinia ei, majoritatea proprietarilor nu sunt încă pregătite pentru ratele inevitabile - de închiriere vor trebui să reducă și semnificativ. Conform previziunilor experților Astera, tarifele vor avea ca rezultat 25-35% până la mijlocul verii.
Tendințele similare sunt observate în alte segmente de afaceri, interesate în mod tradițional de spațiile încorporate și atașate: în segmentele de alimente și servicii.
Judecând după procesele generale din economie, aceste prognoze reflectă tendințele sistemului obiectiv. Conform unei previziuni recente de dezvoltare mino-economică, în anul curent, traficul de vânzare cu amănuntul poate fi redus cu 8,2%. Și acest lucru va deveni o înregistrare tristă de reducere a indicatorilor de retail intern în ultimii 25 de ani. Deci, se poate presupune că concurența între chiriași va crește și mai mult, iar numărul vacanțelor va crește.
Nu este timpul pentru mai devreme?
Cu toate acestea, majoritatea experților au remarcat că recesiunea economică nu numai că reduce relevanța unor scheme de investiții vechi, dar, de asemenea, deschide noi oportunități. Care, totuși, necesită noi abordări.
Una dintre principalele condiții pentru investițiile în situații de criză este o înțelegere foarte clară a nevoilor actuale ale pieței, plus rata de luare a deciziilor.
Potrivit directorului Departamentului de Cercetare și Consulting Real Oleg Gulkov, un segment de construcție comercială, spre deosebire de apartamente, necesită o abordare mai profesională în investiții și gestionarea ulterioară. Cerințe pentru premisele pentru implementarea activităților comerciale din diferite categorii de chiriași sunt diferite, deci la etapa de cumpărare este necesar să înțelegem clar cine va avea nevoie de acest obiect. "Clădirea este în cerere în locuri cu mare permanență, dar dacă există deja un flux, atunci prețul este ridicat și, prin urmare, rentabilitatea investițiilor este mai mică decât ratele actuale ale depozitelor. O investiție bună este posibilă în spațiile nerezidențiale din clădiri noi, dar trebuie să aveți experiență în cumpărarea la momentul potrivit în locul potrivit ", spune expertul.
Pentru acei proprietari care nu doresc să părăsească piața, dar în același timp nu dispune de o experiență suficientă pentru a lua decizii eficiente în noile condiții, va trebui să contactați intermediarii profesioniști. "Se poate prezice că, în viitorul apropiat, numărul de contracte de servicii de brokeraj în domeniul contractului de leasing comercial imobiliar va crește", spune Lyudmila RevA.
Piața proprietarului se transformă treptat într-o piață chiriaș, care nu numai că a extins semnificativ posibilitatea de a alege obiecte, ci și o șansă de a reduce rata de închiriere declarată de către proprietar. Mai mult, proprietarii ar trebui să fie pregătiți pentru noi forme de calculare a taxei de închiriere - chiriașii vor fi mai convenabili să plătească rata minimă, compensând pierderea financiară a proprietarului obiectului cu un anumit procent din cifra de afaceri comercială.
O anumită parte a proprietarilor de spații comerciale care le-au dobândit cu obiective de investiții și mai devreme, după un timp, "urmăriți" înainte de deschiderea propriei afaceri. Potrivit experților, acum numărul acestor persoane va crește. Și față de contextul optimizării dure a costului populației și a creșterii economice a popularității în rândul investitorilor, pot exista facilități în locuri tradiționale non-meritate - zone de dormit, inclusiv la distanță de stațiile de metrou.
Cel mai frecvent tip de utilizare a unor astfel de obiecte, potrivit experților, va fi un comerț cu produse în segmentul de prețuri și mai mici.
Efectuarea unei înțelegeri pentru a cumpăra un cumpărător comercial de facilități imobiliare, în plus față de necesitatea de a elabora un număr mare de documente, primește, de asemenea, riscuri suplimentare asociate cu posesia unei astfel de proprietăți. Cum să faceți o afacere pentru a nu fi acordată bugetului sumelor colosale ale impozitelor în caz de vânzare, evitarea procedurilor legale cu chiriașii și pur și simplu să nu deveniți victimă a Raider Capture?
Legislația actuală lasă suficiente oportunități de a se asigura de situații neplăcute legate de achiziționarea și vânzarea de bunuri imobiliare comerciale. În funcție de scopul dobândirii unui obiect, puteți emite un cumpărător:
Alegerea depinde de mai mulți factori:
Principalul factor care ar trebui luat în considerare la închiderea tranzacției este piața și valoarea cadastrală a obiectului, rata impozitului pe proprietate stabilită într-o anumită regiune pentru acest tip de obiecte.
Alegerea statutului juridic al unei persoane care acționează ca un cumpărător, este necesar să se țină seama de faptul că o persoană, chiar dacă IP este emisă, este responsabilă de cazurile de proprietate prin toate activele care se află în proprietatea sa.
Dacă se ia o decizie pentru a cumpăra un obiect în numele unei entități juridice, este de dorit ca proprietarul să fie singurul fondator și să aibă dreptul de a efectua toate operațiunile necesare cu proprietatea întreprinderii. Formă juridică perfectă - LLC.
Înregistrarea imobilului comercial în proprietatea individualității este benefică în cazul în care nu este planificată să vândă obiectul în viitorul apropiat. Din 2016, toți proprietarii vor fi obligați să plătească 13% din costul de bunuri imobiliare vândute, în cazul în care mandatul nu depășește 5 ani. Venitul primit de un cetățean de la tranzacții pentru închirierea propriei proprietăți este, de asemenea, impozitat.
Principala problemă este că valoarea cadastrală a obiectului este baza de angajament. Rata este suficient de mare și este capabilă să depășească valoarea veniturilor din proprietatea de revânzare.
Aprecierea este justificată fără participarea unei entități juridice, dacă nu este nevoie să se depună un depozit la un apartament sau un birou achiziționat.
Dezavantaje ale designului imobiliar de afaceri pe un individ:
Există mai multe opțiuni pentru managementul imobiliar, care vor fi salvate pe impozite. Puteți predau obiectul la închirierea propriei companii (de exemplu, LLC), cu încheierea ulterioară a acordurilor de subînchiriere cu chiriașii. În acest caz, impozitul va fi perceput cu privire la valoarea contractului de leasing lunar specificat în contract.
Execuția IP face posibilă reducerea semnificativă a sarcinii fiscale atât la plata impozitului pe venit, cât și la plata impozitului imobiliar sau a impozitului pe venit personal în cazul unei vânzări. Singurul lucru pe care să aveți grijă este să documentați utilizarea unui obiect ca sursă IP.
Dacă imobilul este închiriat printr-un IP la un sistem simplificat, suma fiscală este de 6%. În comparație cu 13% din impozitul persoanelor - economiile sunt evidente. Trebuie să demonstreze că proprietatea este utilizată pentru activitățile de afaceri pentru a evita plata impozitului imobiliar. Sistemul simplificat prevede plata doar a unui singur impozit.
IP poate conta, de asemenea, la primirea unui împrumut profitabil atunci când efectuați o garanție pentru imobiliare comerciale. Condițiile de ipoteci comerciale sunt mai benefice decât împrumuturile pentru persoane fizice.
Înregistrarea dreptului de proprietate asupra entității juridice este mai profitabilă dacă o întreprindere se află într-un sistem simplificat. Riscul de a pierde o parte din proprietate ca urmare a conflictelor de familie, diviziunea proprietății, studiile asupra obligațiilor de datorie este redusă.
Fondatorul este responsabil pentru toate pretențiile creditorilor numai în cadrul propriei părți a capitalului social. Dacă proprietatea este planificată de vânzare pe tot parcursul anului, alegerea optimă este de a crea LLC pe sistemul fiscal general. Baza de plată a impozitului pe venit în acest caz va fi minimă, deoarece costul costurilor va fi inclus atât costul proprietății dobândite, cât și costul de reparare și întreținere a clădirii, care poate depăși veniturile din vânzare din această facilitate.
Obținerea unui obiect imobiliar comercial - o modalitate excelentă de a completa o cantitate impresionantă de capital de lucru al companiei. Interesul pentru împrumuturi pentru afaceri cu un depozit este mult mai mic decât cu creditarea consumatorilor.
Instalarea imobilului comercial este posibilă dacă obiectul este achiziționat de la dezvoltator. Atunci când cumpărați, este necesar ca cea mai mare parte a costului (mai mult de 50%) să fie răscumpărată de prima plată, la soldul sumelor companiei - vânzătorii imobiliari oferă rate. Termenul acestor contracte nu depășește 3 ani.
Principalul avantaj este o rată scăzută a dobânzii sau absența completă la încheierea unui contract pentru o perioadă scurtă de timp (6 - 12 luni) și o sumă mare de avans. În plus, cumpărătorul va economisi pe designul garanției, evaluând costurile de proprietate și de asigurare.
Un dezavantaj semnificativ este lipsa de proprietate asupra cumpărătorului la întreaga rambursare a valorii obiectului. Proprietatea rămâne la creditor.
Obțineți un împrumut pentru o achiziție de bunuri imobiliare comerciale poate exclusiv IP sau entitate juridică. Dar, dacă este necesar, pentru a emite un împrumut asupra securității imobiliare deja disponibile, proprietarul poate acționa pe Mortgagor - proprietarul.
Avantajele creditării:
Persoanele juridice primesc o oportunitate suplimentară de creștere a costurilor cu includerea în componența tuturor plăților asociate cu obținerea și menținerea unui împrumut: plata evaluării, amortizarea, valoarea dobânzii și costul asigurărilor.
Premisele rezidențiale de transformare în domeniul imobiliar comercial este recomandabil dacă există și alte facilități rezidențiale similare în proprietate. Puteți beneficia de avantajul sau scutirea de la plata impozitului imobiliar, puteți doar unul din obiectul unui anumit tip.
În plus, apartamentul derivat din Fundația Apartament poate fi transferat la PP minim sau entitatea juridică. Valoarea impozitului în acest caz va fi redusă uneori. În ceea ce privește securitatea imobilului comercial, puteți obține un împrumut ieftin prin plasarea unui apartament ca un depozit.
Re-emiterea proprietății clasei comerciale, este necesar să se înregistreze o IP sau o deschidere a LLC pe un sistem simplificat în același timp ca o procedură. Pentru a obține o autorizație pentru transferul de bunuri imobiliare la clasa comercială, este necesar ca obiectul să nu fie subiectul garanției și toate sarcinile ar trebui eliminate. Procedura de obținere a permisiunii poate dura până la 45 de zile. Reînregistrarea ulterioară durează 1 - 2 luni.
Investițiile în domeniul imobiliar comercial au un prag de intrare ridicat. Chiar și pentru a investi în clădirea în construcție va fi foarte scumpă. Dar perspectivele unor astfel de investiții oferă:
Cu toate acestea, puteți începe întotdeauna această afacere să închirieze obiecte și să le transmită în subînchiriere.
Unde se tem un investitor privat de investiții în domeniul imobiliar comercial?
Cel mai important lucru este locația obiectului.
În detaliu despre întrebările conexe din nota noastră :.
Sfat: În primul rând, cumpărați un ziar cu anunțuri în orașul dvs. și deschideți secțiunea corespunzătoare. Explorați cererea și oferta, luați în considerare prețurile. Plimbați prin zonele clădirilor noi. Adesea, aici puteți închiria spații pe primele etaje de la dezvoltatori sau companii de management. Antreprenorii neotonici construiesc o afacere cu privire la faptul că închiriază imediat toate camerele disponibile în casă și apoi își închiriază magazinele, centrele de miere etc.
Este posibil să începeți să investiți în imobiliare comerciale având?
Această sumă poate fi achiziționată de B.U. Kiosk, ia permisiunea de ao instala în pasaj, lăsând loc și ia-o de închiriat.
Este mai profitabil decât să închiriați un apartament?
În majoritatea cazurilor - da.
, aproximativ 150 de mii de ruble, ce poate fi luat în considerare?
Această sumă nu este în mod clar suficientă, probabil că trebuie să vă gândiți la un împrumut sau o cooperare cu alți investitori.
