Al fine di attuare le disposizioni della legge federale del 22 luglio 2010 n. 167-фз "sulle modifiche alla legge federale" sulle attività di valutazione nella Federazione russa "e atti legislativi individuali della Federazione Russa" (riunione della legislazione della Federazione Russa, 2010, n. 30 ,. 3998) I Order:
Approvare lo standard di valutazione federale allegato "determinazione del valore catastale (FSO n. 4)".
I. Disposizioni generali
1. Lo standard federale della valutazione "La determinazione del valore catastale delle strutture immobiliari (FSO n. 4)" (di seguito denominato standard di valutazione federale) è stato sviluppato tenendo conto degli standard di valutazione internazionali e degli standard federali della valutazione "valutazione generale Concetti, approcci di valutazione e requisiti di valutazione (FSO n. 1) "", lo scopo della valutazione e dei tipi di valore (FSO n. 2) "," Requisiti per la relazione di valutazione (FSO n. 3) "e contiene requisiti per la determinazione della determinazione il valore catastale degli oggetti immobiliari.
2. Questo standard di valutazione federale è obbligatorio per l'uso nella definizione di valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito dovrebbe essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilita da questo standard di valutazione federale, per quanto riguarda i requisiti e (o) procedure stabiliti dagli standard di valutazione federale.
3. Nell'ambito del valore catastale è inteso come il valore di mercato dell'oggetto immobiliare, determinato dai metodi di valutazione di massa, o, se impossibile determinare il valore di mercato mediante metodi di valutazione di massa, il valore di mercato definito individualmente per un particolare oggetto immobiliare in conformità con la legislazione sulle attività di valutazione.
4. Il valore catastale è definito sia per oggetti immobiliari presenti nel mercato aperto e per oggetti immobiliari, il cui mercato è limitato o assente.
5. Nel determinare il valore catastale degli oggetti della valutazione sono oggetti immobiliari, le informazioni su cui è contenuta nel catasto immobiliare di stato alla data di valutazione.
6. Ai fini di questo standard federale, la valutazione della valutazione di massa del settore immobiliare significa il processo di determinazione dei costi durante il raggruppamento di oggetti di valutazione, aventi caratteristiche simili, entro le quali sono utilizzate caratteristiche matematiche e altri metodi di modellazione dei costi di modellazione di approcci di valutazione.
7. Definizione del valore catastale che utilizza metodi di valutazione di massa includono le seguenti attività:
II. Requisiti generali per la definizione di valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di valutazione è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della valutazione catastale di stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per determinare il valore catastale viene effettuato dal perito e deve essere giustificato. La definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione viene eseguita sia utilizzando la simulazione del computer (modelli) che senza di essa.
10. Quando si utilizzano un metodo di valutazione della massa, in assenza di tali informazioni dal perito, i tipi di diritti e limitazioni (ingombri) non sono presi in considerazione per le strutture di valutazione, ad eccezione della servitù stabilita dalla legge o da un'altra legge legale normativa della Federazione Russa, l'atto giuridico normativo dell'entità costituente della Federazione Russa, atto giuridico normativo del governo locale.
III. Raccogli informazioni sui valori dei fattori di prezzi
e informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni sufficienti e affidabili informazioni sul mercato immobiliare.
Quando si crea un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi corrispondenti al livello attuale dei prezzi di mercato.
12. In caso di mancanza di informazioni di mercato, viene valutato un modello di valutazione per costruire un valore di mercato, che è determinato individualmente per un particolare oggetto immobiliare.
13. Raccolta di informazioni sui valori dei valori dei fattori di prezzo che determinano il costo degli oggetti di valutazione viene effettuato dal perito.
14. Nel determinare il valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dei dati di valutazione catastale dello stato, nonché il catasto di stato del settore immobiliare, il fondo dati di gestione del territorio, i fondi dati e i database disponibili a disposizione delle organizzazioni e delle istituzioni dell'entità costituente della federazione russa e dei comuni. È consentito utilizzare le informazioni da altre fonti contenenti informazioni sulle prove.
15. Per un terreno di terra non udentato, in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, viene adottato il tipo di utilizzo consentito, che fornisce tale piano di mercato massimo il valore di mercato, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbana.
Per il terreno edificato, in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, un tipo di utilizzo consentito viene eseguito sulla base della nomina di oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati all'interno di questa trama del terreno.
IV. Raggruppamento degli oggetti Valutazione
16. Nel determinare il valore catastale utilizzando i massicci metodi di valutazione, tutti gli oggetti stimati contenuti nell'elenco ai fini della valutazione catastale dello stato sono suddivisi in gruppi di oggetti di valutazione sulla base di un'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, giustificando il Modello per la valutazione del valore catastale, la composizione dei fattori di prezzo e le informazioni sui valori dei valori degli oggetti di valutazione per ciascun oggetto di prova oggetti in studio. Solo tali fattori che hanno un impatto significativo sul costo degli oggetti di valutazione e possono essere significativamente determinati e misurati oggettivamente nella serie di fattori di prezzo.
Per effettuare il raggruppamento, la scelta degli indicatori, i valori o la gamma di valori dei dati degli indicatori è giustificata per assegnare gli oggetti di valutazione ai gruppi pertinenti.
Oggetti del settore immobiliare, la cui costruzione è incompiuta, non può essere attribuita a gruppi insieme a oggetti immobiliari, la cui costruzione è completata.
17. Per ogni gruppo di oggetti di valutazione, la stima dovrebbe essere selezionata dal perito, che consente informazioni sulle informazioni sui fattori di prezzo, calcolano il valore catastale di qualsiasi oggetto di valutazione incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione dell'edificio
18. Per costruire un modello della valutazione, è possibile utilizzare una metodologia di uno qualsiasi degli approcci alla valutazione: costoso, comparativo e redditizio. La scelta dell'approccio o il relativo rifiuto di utilizzarlo viene effettuato dal perito, in base alle caratteristiche del tipo di utilizzo o destinazione consentito, nonché la sufficienza e l'affidabilità delle informazioni di mercato usa e getta.
19. La scelta del modello di valutazione è composta dalle seguenti fasi:
20. Se vi sono informazioni sufficienti e affidabili sui prezzi delle transazioni e dei suggerimenti sull'acquisto e sulla vendita di oggetti di valutazione, il calcolo del valore catastale dell'oggetto di valutazione è effettuato principalmente sulla base di un approccio comparativo.
Vi. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di valutazione
21. Quando si utilizzano un metodo di valutazione di massa, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato saldendo i valori dei valori dei fattori di prezzo corrispondenti a questo oggetto della valutazione, nel modello di valutazione, utilizzando la quale questa valutazione L'oggetto può essere valutato.
22. Se un perito ha utilizzato più di un approccio alla valutazione, i risultati dell'uso degli approcci dovrebbero essere coordinati per determinare il valore totale del valore dell'oggetto di valutazione.
In caso di differenza significativa nei risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di valutazione ottenuto utilizzando vari approcci, il perito dovrebbe analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di approvazione selezionato del valutatore, nonché tutti i periti effettuati dall'approvazione dei risultati della sentenza, ipotesi e le informazioni utilizzate devono essere giustificate. Nel caso di applicato per abbinare la procedura di pesatura, il perito dovrebbe confermare la scelta delle scale usate.
23. Secondo i risultati della definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione, viene rilasciato una relazione sulla definizione di valore catastale.
24. La relazione sulla definizione di valore catastale dovrebbe essere compilata entro e non oltre sette mesi dalla data di entrata in una valutazione catastale.
Ministero dello sviluppo economico della Federazione Russa
ORDINE
del 22 ottobre 2010 N 508
Sull'approvazione dello standard federale
Stima "Definizione del valore catastale (FSO N 4)"
Conformemente all'articolo 20 della legge federale del 29 luglio 1998, N 135-FZ "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" (Riunione della legislazione della Federazione Russa, 1998, N 31, Art. 3813; 2006, n 31, Art. 3456; 2010, N 30, Art. 3998) I Order:
Approvare lo standard di valutazione federale allegata "Determinazione del valore catastale (FSO N 4)".
Ministro
E.s.nabulina.
Approvato
ordine
Ministero dello sviluppo economico della Russia
dal 22 ottobre 2010 N 508
Valutazione standard federale
"Determinazione del valore catastale degli oggetti immobiliari (FSO n. 4)"
I. Disposizioni generali
1. Lo standard federale della valutazione "La determinazione del valore catastale delle strutture immobiliari (FSO n. 4)" (di seguito denominato standard di valutazione federale) è stato sviluppato tenendo conto degli standard di valutazione internazionali e degli standard federali della valutazione "valutazione generale Concetti, approcci di valutazione e requisiti di valutazione (FSO n. 1) "", lo scopo della valutazione e dei tipi di valore (FSO n. 2) "," Requisiti per la relazione di valutazione (FSO n. 3) "e contiene requisiti per la determinazione della determinazione il valore catastale degli oggetti immobiliari.
2. Questo standard di valutazione federale è obbligatorio per l'uso nella definizione di valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito dovrebbe essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilita da questo standard di valutazione federale, per quanto riguarda i requisiti e (o) procedure stabiliti dagli standard di valutazione federale.
3. Nell'ambito del valore catastale è inteso come il valore di mercato dell'oggetto immobiliare, determinato dai metodi di valutazione di massa, o, se impossibile determinare il valore di mercato mediante metodi di valutazione di massa, il valore di mercato definito individualmente per un particolare oggetto immobiliare in conformità con la legislazione sulle attività di valutazione.
4. Il valore catastale è definito sia per oggetti immobiliari presenti nel mercato aperto e per oggetti immobiliari, il cui mercato è limitato o assente.
5. Nel determinare il valore catastale degli oggetti della valutazione sono oggetti immobiliari, le informazioni su cui è contenuta nel catasto immobiliare di stato alla data di valutazione.
6. Ai fini di questo standard federale, la valutazione della valutazione di massa del settore immobiliare significa il processo di determinazione dei costi durante il raggruppamento di oggetti di valutazione, aventi caratteristiche simili, entro le quali sono utilizzate caratteristiche matematiche e altri metodi di modellazione dei costi di modellazione di approcci di valutazione.
7. La determinazione del valore catastale utilizzando i massicci metodi di valutazione includono i seguenti passaggi:
II. Requisiti generali per la definizione di valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di valutazione è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della valutazione catastale di stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per determinare il valore catastale viene effettuato dal perito e deve essere giustificato. La definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione viene eseguita utilizzando la simulazione del computer (modelli) e (o) senza di essa.
10. Quando si utilizzano metodi di valutazione di massa, i tipi di diritti e limitazioni (ingombri) sugli oggetti della valutazione non vengono presi in considerazione, ad eccezione della servitù stabilita dalla legge o da altri fori. il fedele atto giuridico della Federazione Russa, l'atto giuridico normativo dell'entità costituente della Federazione Russa, l'atto giuridico normativo del governo locale (in assenza di tali informazioni dal perito).
III. Raccogliere informazioni sui valori dei fattori di prezzi e delle informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni sufficienti e affidabili informazioni sul mercato immobiliare.
Durante la creazione di un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi corrispondenti al livello attuale dei prezzi di mercato
12. In caso di mancanza di informazioni di mercato, viene valutato un modello di valutazione per costruire un valore di mercato, che è determinato individualmente per un particolare oggetto immobiliare.
13. Raccogliere informazioni sui valori del fattore di formazione del valoreoS, determinando il costo degli oggetti di valutazione, viene effettuato dal perito.
14. Nel determinare il valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dei dati di valutazione catastale dello stato, nonché il catasto di stato del settore immobiliare, il fondo dati di gestione del territorio, i fondi dati e i database disponibili a disposizione delle organizzazioni e delle istituzioni dell'entità costituente della federazione russa e dei comuni. È consentito utilizzare le informazioni da altre fonti contenenti informazioni sulle prove.
15. Per un terreno di terra non udentato, in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, il tipo di utilizzo consentito è adottato, che fornisce un valore massimo di mercato a tale trama di terra, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbana. Per il Terreno edificato trama in assenza di un tipo impostato di uso consentito del principio spetta al tipo di utilizzo consentito, sulla base della nomina di oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati all'interno di questa trama della terra.
IV. Raggruppamento degli oggetti Valutazione
16. Durante la determinazione del valore catastale utilizzando i massicci metodi di valutazione, tutti gli oggetti della valutazione contenuta nell'elenco ai fini dello statovalutazione catastale domestica, divisa in gruppi di oggetti di valutazione sulla base di un'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, giustificare il modello per valutare il valore catastale, la composizione dei fattori di prezzo e le informazioni sui valori dei valori dei valori dei valori dei valori dei valori Del fattore di valutazione negli oggetti di valutazione per ciascun tipo di oggetti di valutazione. Solo tali fattori che hanno un impatto significativo sul costo degli oggetti di valutazione e possono essere significativamente determinati e misurati oggettivamente nella serie di fattori di prezzo.
Per effettuare il raggruppamento, la scelta degli indicatori, i valori o la gamma di valori dei dati degli indicatori è giustificata per assegnare gli oggetti di valutazione ai gruppi pertinenti.
Gli oggetti immobiliari, la cui costruzione è incompiuta, non può essere attribuita a un gruppo con oggetti immobiliari, la cui costruzione è completata.
17. Per ciascun gruppo di oggetti di valutazione, la stima dovrebbe essere selezionata dal perito del perito, che consente informazioni sulle informazioni sui fattori dei prezzi, calcolano il valore catastale di qualsiasi oggetto di valutazione incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione dell'edificio
18. Per costruire un modello della valutazione, è possibile utilizzare una metodologia di uno qualsiasi degli approcci alla valutazione: costoso, comparativo e redditizio. La scelta dell'approccio o il rifiuto ragionevole di utilizzarlo viene effettuato dal perito, in base acon caratteristiche del tipo di utilizzo o destinazione consentito, nonché la sufficienza e l'affidabilità delle informazioni del mercato monouso.
19. La scelta del modello di valutazione è composta dalle seguenti fasi:
20. Se vi sono informazioni sufficienti e affidabili sui prezzi delle transazioni e dei suggerimenti sull'acquisto e sulla vendita di oggetti di valutazione, il calcolo del valore catastale dell'oggetto di valutazione è effettuato principalmente sulla base di un approccio comparativo.
Vi. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di valutazione
21. Quando si utilizzano un metodo di valutazione di massa, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato sostendendo i valori dei valori dei fattori di prezzo corrispondenti a questo oggetto della valutazione, nel modello di valutazione selezionato dal perito.
22. Se un perito ha utilizzato più di un approccio alla valutazione, i risultati dell'uso degli approcci dovrebbero essere coordinati per determinare il valore totale del valore dell'oggetto di valutazione.
In caso di differenza significativa nei risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di valutazione ottenuto utilizzando vari approcci, il perito dovrebbe analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di approvazione selezionato del valutatore, nonché tutti i periti effettuati dall'approvazione dei risultati della sentenza, ipotesi e le informazioni utilizzate devono essere giustificate. Nel caso di applicato per abbinare la procedura di pesatura, il perito dovrebbe confermare la scelta delle scale usate.
23. Secondo i risultati della definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione, viene rilasciato una relazione sulla definizione di valore catastale.
24. La relazione sulla definizione di valore catastale dovrebbe essere compilata entro e non oltre sette mesi dalla data di entrata in una valutazione catastale.
Gli atti legislativi della Federazione Russa hanno identificato che nell'ambito del valore catastale del settore immobiliare dovrebbe essere inteso come il prezzo di mercato degli oggetti che gli specialisti determinano il metodo di valutazione di massa, a causa della profonda analisi dello stato attuale del mercato e dei prezzi di il calendario esistente su di esso.
Se è impossibile, a causa di vari motivi oggettivi, determinare il prezzo di un metodo così accettato, il prezzo di ciascun oggetto è determinato individualmente.
La determinazione del prezzo di un oggetto stabilito come risultato della valutazione da parte degli esperti è un fattore molto importante nella formazione e il risultato è preso in considerazione in qualsiasi operazione immobiliare.
Il costo dell'oggetto definito da tali specialisti è necessario quando la tassa di noleggio è calcolata sulla base del prezzo stabilito, i rimborsi sono stabiliti per il settore immobiliare.
Attività di valutazione nella Federazione Russa regolata dalla legge federale n. 135 firmata dal 29.07.1998. L'atto legislativo non conferisce non solo la definizione del concetto di valore, ma determina anche i soggetti di questo processo, stabilisce i requisiti per gli accordi conclusi e presentati nelle strutture catastali della documentazione di reporting.
La FZ n. 135 è diventata la base per l'adozione legislativa dell'FSO n. 4 (Order No. 508 del Ministero dello Sviluppo Economico del 22.10. 2010).
Approvazione di FSO №4 ha reso possibile risolvere qualitativamente la procedura di valutazioneImpostando una nuova, corrispondente all'economia di mercato, ordine legislativo nella direzione delle attività di valutazione.
Stabilisce che la base per l'inizio del processo può essere firmata tra il cliente e la persona condotta dalla stima, il contratto. Il costo di stabilire il prezzo è concluso con un legame o civile che ha concluso un contratto di lavoro con il cliente.
La rivalutazione degli oggetti immobiliari è molto spesso associata alle ragioni che interessano il valore di mercato e diventano uno dei motivi per la rivalutazione. Tali ragioni includono:
Attenzione! La base per ristabilire il prezzo di un oggetto può essere le soluzioni delle istanze delle navi, nonché la decisione del corpo autorizzato.
I requisiti FSO №4 installati indicano alcune funzionalità quando si eseguono la procedura. La legge approvata legislativa determina che:
Qualsiasi immobile può servire come una valutazioneSe i dati su di esso sono memorizzati nel GKN al momento dell'inizio della procedura. Le informazioni registrate in Cataste sono il principale requisito di FSO n. 4 per avviare il processo di valutazione. Pertanto, se la struttura del catasto non viene presa in considerazione, allora è impossibile determinarlo.
Formati e preparato per la valutazione dell'elenco di edifici, secondo la richiesta del cliente, è fornita a lui da una delle strutture regionali. L'elenco degli oggetti è raggruppato con simile a tra loro. Caratteristiche da utilizzare per ogni singolo gruppo di determinati metodi di approccio che consentono di stabilire il costo.
La formazione di una lista immobiliari implica l'ottenimento di informazioni dettagliate sulle caratteristiche tecniche degli oggetti preparati per la procedura.
Gli atti legislativi hanno stabilito il processo di valutazione del settore immobiliare, in modo che questo processo possa essere effettuato senza molte difficoltà. L'intera procedura FSO è divisa in determinate fasi.e coloro che sono autorizzati a stabilire i costi dell'oggetto a rispettare sufficientemente le norme stabilite dalla legislazione.
Secondo le leggi della Federazione Russa, le entità civili e giuridiche che hanno qualifiche pertinenti e un documento che forniscono il diritto a questo tipo di attività può condurre una definizione.
Il processo di valutazione viene effettuato in fasi e implica tali azioni. (L'elenco è dato in ordine dall'inizio alla fine del processo):
Di seguito è riportato un certificato di esempio del valore catastale della proprietà:
Per costruire un modello selezionato di formazione di prezzi catastali, uno specialista analizza una grande quantità di informazioni sui prezzi che si sono sviluppati nell'attuale mercato immobiliare. È importante che tutte le informazioni siano affidabili.
In una situazione in cui le informazioni generali raccolte dal perito, gli edifici simili non sono sufficienti per costruire un determinato modello, la valutazione di ciascun oggetto specifico viene eseguita individualmente.
Determinazione del valore catastale, lo specialista gode di dati sulla struttura presi da, nonché la documentazione della gestione del territorio e altri dati ottenuti da varie strutture e organizzazioni statali. La cosa principale è che i dati dovrebbero avere una base di prove.
I risultati formati che hanno permesso di identificare il valore catastale del settore immobiliare includono la segnalazione del report da parte di uno specialista che ha condotto la procedura di valutazione.
Secondo la legge, la scrittura del rapporto con il risultato ottenuto è esattamente 7 mesi dalla data del calendario della conclusione del contratto per la procedura di valutazione.
Una copia del report compilata durante il processo di valutazione viene trasmesso alla Camera catastale, in cui viene effettuata la legge per approvare i risultati della valutazione dell'oggetto. La data del atto di recitazione è considerata la data dell'approvazione legislativa dei risultati ottenuti.
La procedura per determinare il prezzo di un oggetto, prescritto nella legislazione della Federazione Russa e del FSO regolamentato n. 4, consente ai periti di effettuare pienamente ed efficacemente il lavoro affidato a loro.
Al fine di attuare le disposizioni della legge federale del 22 luglio 2010 n. 167-фз "sulle modifiche alla legge federale" sulle attività di valutazione nella Federazione russa "e atti legislativi individuali della Federazione Russa" (riunione della legislazione della Federazione Russa, 2010, n. 30 ,. 3998) I Order:
Approvare lo standard di valutazione federale allegato "determinazione del valore catastale (FSO n. 4)".
I. Disposizioni generali
1. Lo standard federale della valutazione "La determinazione del valore catastale delle strutture immobiliari (FSO n. 4)" (di seguito denominato standard di valutazione federale) è stato sviluppato tenendo conto degli standard di valutazione internazionali e degli standard federali della valutazione "valutazione generale Concetti, approcci di valutazione e requisiti di valutazione (FSO n. 1) "", lo scopo della valutazione e dei tipi di valore (FSO n. 2) "," Requisiti per la relazione di valutazione (FSO n. 3) "e contiene requisiti per la determinazione della determinazione il valore catastale degli oggetti immobiliari.
2. Questo standard di valutazione federale è obbligatorio per l'uso nella definizione di valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito dovrebbe essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilita da questo standard di valutazione federale, per quanto riguarda i requisiti e (o) procedure stabiliti dagli standard di valutazione federale.
3. Nell'ambito del valore catastale è inteso come il valore di mercato dell'oggetto immobiliare, determinato dai metodi di valutazione di massa, o, se impossibile determinare il valore di mercato mediante metodi di valutazione di massa, il valore di mercato definito individualmente per un particolare oggetto immobiliare in conformità con la legislazione sulle attività di valutazione.
4. Il valore catastale è definito sia per oggetti immobiliari presenti nel mercato aperto e per oggetti immobiliari, il cui mercato è limitato o assente.
5. Nel determinare il valore catastale degli oggetti della valutazione sono oggetti immobiliari, le informazioni su cui è contenuta nel catasto immobiliare di stato alla data di valutazione.
6. Ai fini di questo standard federale, la valutazione della valutazione di massa del settore immobiliare significa il processo di determinazione dei costi durante il raggruppamento di oggetti di valutazione, aventi caratteristiche simili, entro le quali sono utilizzate caratteristiche matematiche e altri metodi di modellazione dei costi di modellazione di approcci di valutazione.
7. Definizione del valore catastale che utilizza metodi di valutazione di massa includono le seguenti attività:
II. Requisiti generali per la definizione di valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di valutazione è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della valutazione catastale di stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per determinare il valore catastale viene effettuato dal perito e deve essere giustificato. La definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione viene eseguita sia utilizzando la simulazione del computer (modelli) che senza di essa.
10. Quando si utilizzano un metodo di valutazione della massa, in assenza di tali informazioni dal perito, i tipi di diritti e limitazioni (ingombri) non sono presi in considerazione per le strutture di valutazione, ad eccezione della servitù stabilita dalla legge o da un'altra legge legale normativa della Federazione Russa, l'atto giuridico normativo dell'entità costituente della Federazione Russa, atto giuridico normativo del governo locale.
III. Raccogli informazioni sui valori dei fattori di prezzi
e informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni sufficienti e affidabili informazioni sul mercato immobiliare.
Quando si crea un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi corrispondenti al livello attuale dei prezzi di mercato.
12. In caso di mancanza di informazioni di mercato, viene valutato un modello di valutazione per costruire un valore di mercato, che è determinato individualmente per un particolare oggetto immobiliare.
13. Raccolta di informazioni sui valori dei valori dei fattori di prezzo che determinano il costo degli oggetti di valutazione viene effettuato dal perito.
14. Nel determinare il valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dei dati di valutazione catastale dello stato, nonché il catasto di stato del settore immobiliare, il fondo dati di gestione del territorio, i fondi dati e i database disponibili a disposizione delle organizzazioni e delle istituzioni dell'entità costituente della federazione russa e dei comuni. È consentito utilizzare le informazioni da altre fonti contenenti informazioni sulle prove.
15. Per un terreno di terra non udentato, in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, viene adottato il tipo di utilizzo consentito, che fornisce tale piano di mercato massimo il valore di mercato, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbana.
Per il terreno edificato, in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, un tipo di utilizzo consentito viene eseguito sulla base della nomina di oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati all'interno di questa trama del terreno.
IV. Raggruppamento degli oggetti Valutazione
16. Nel determinare il valore catastale utilizzando i massicci metodi di valutazione, tutti gli oggetti stimati contenuti nell'elenco ai fini della valutazione catastale dello stato sono suddivisi in gruppi di oggetti di valutazione sulla base di un'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, giustificando il Modello per la valutazione del valore catastale, la composizione dei fattori di prezzo e le informazioni sui valori dei valori degli oggetti di valutazione per ciascun oggetto di prova oggetti in studio. Solo tali fattori che hanno un impatto significativo sul costo degli oggetti di valutazione e possono essere significativamente determinati e misurati oggettivamente nella serie di fattori di prezzo.
Per effettuare il raggruppamento, la scelta degli indicatori, i valori o la gamma di valori dei dati degli indicatori è giustificata per assegnare gli oggetti di valutazione ai gruppi pertinenti.
Oggetti immobiliari la cui costruzione è incompiuta non può essere attribuito a gruppi insieme agli oggettiimmobiliare, la cui costruzione è completata.
17. Per ogni gruppo di oggetti di valutazione, la stima dovrebbe essere selezionata dal perito, che consente informazioni sulle informazioni sui fattori di prezzo, calcolano il valore catastale di qualsiasi oggetto di valutazione incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione dell'edificio
18. Per costruire un modello della valutazione, è possibile utilizzare una metodologia di uno qualsiasi degli approcci alla valutazione: costoso, comparativo e redditizio. La scelta dell'approccio o il relativo rifiuto di utilizzarlo viene effettuato dal perito, in base alle caratteristiche del tipo di utilizzo o destinazione consentito, nonché la sufficienza e l'affidabilità delle informazioni di mercato usa e getta.
19. La scelta del modello di valutazione è composta dalle seguenti fasi:
20. Se vi sono informazioni sufficienti e affidabili sui prezzi delle transazioni e dei suggerimenti sull'acquisto e sulla vendita di oggetti di valutazione, il calcolo del valore catastale dell'oggetto di valutazione è effettuato principalmente sulla base di un approccio comparativo.
Vi. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di valutazione
21. Quando si utilizzano un metodo di valutazione di massa, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato saldendo i valori dei valori dei fattori di prezzo corrispondenti a questo oggetto della valutazione, nel modello di valutazione, utilizzando la quale questa valutazione L'oggetto può essere valutato.
22. Se un perito ha utilizzato più di un approccio alla valutazione, i risultati dell'uso degli approcci dovrebbero essere coordinati per determinare il valore totale del valore dell'oggetto di valutazione.
In caso di differenza significativa nei risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di valutazione ottenuto utilizzando vari approcci, il perito dovrebbe analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di approvazione selezionato del valutatore, nonché tutti i periti effettuati dall'approvazione dei risultati della sentenza, ipotesi e le informazioni utilizzate devono essere giustificate. Nel caso di applicato per abbinare la procedura di pesatura, il perito dovrebbe confermare la scelta delle scale usate.
23. Secondo i risultati della definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione, viene rilasciato una relazione sulla definizione di valore catastale.
24. La relazione sulla definizione di valore catastale dovrebbe essere compilata entro e non oltre sette mesi dalla data di entrata in una valutazione catastale.
Ministero dello sviluppo economico della Federazione Russa
Sull'approvazione dello standard federale
Stima "Definizione del valore catastale (FSO n 4)"
Conformemente all'articolo 20 della legge federale del 29 luglio 1998, N 135-FZ "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" (Riunione della legislazione della Federazione Russa, 1998, N 31, Art. 3813; 2006, n 31, Art. 3456; 2010, N 30, Art. 3998) I Order:
Approvare lo standard di valutazione federale allegata "Determinazione del valore catastale (FSO N 4)".
E.s.nabulina.
Approvato
Ordine del ministero dello sviluppo economico della Russia
Standard federale
Stima "determinazione del valore catastale degli oggetti
Immobiliare (FSO n 4) "
I. Disposizioni generali
1. Standard del valore federale "Determinazione del valore catastale degli oggetti immobiliari (FSO N 4)" (di seguito il cui standard di valutazione federale) è stato sviluppato tenendo conto delle norme di valutazione internazionali e degli standard di valutazione federale "Concetti di valutazione generale, approcci di valutazione e requisiti di valutazione (FSO n 1) "," Lo scopo della valutazione e dei tipi di valore (FSO n 2) "," Requisiti per il rapporto di valutazione (FSO n 3) "e contiene requisiti per determinare il valore catastale del settore immobiliare .
2. Questo standard di valutazione federale è obbligatorio per l'uso nella definizione di valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito dovrebbe essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilita da questo standard di valutazione federale, per quanto riguarda i requisiti e (o) procedure stabiliti dagli standard di valutazione federale.
3. Nell'ambito del valore catastale è inteso come il valore di mercato dell'oggetto immobiliare, determinato dai metodi di valutazione di massa, o, se impossibile determinare il valore di mercato mediante metodi di valutazione di massa, il valore di mercato definito individualmente per un particolare oggetto immobiliare in conformità con la legislazione sulle attività di valutazione.
4. Il valore catastale è definito sia per oggetti immobiliari presenti nel mercato aperto e per oggetti immobiliari, il cui mercato è limitato o assente.
5. Nel determinare il valore catastale degli oggetti della valutazione sono oggetti immobiliari, le informazioni su cui è contenuta nel catasto immobiliare di stato alla data di valutazione.
6. Ai fini di questo standard federale, la valutazione della valutazione di massa del settore immobiliare significa il processo di determinazione dei costi durante il raggruppamento di oggetti di valutazione, aventi caratteristiche simili, entro le quali sono utilizzate caratteristiche matematiche e altri metodi di modellazione dei costi di modellazione di approcci di valutazione.
7. La determinazione del valore catastale utilizzando i massicci metodi di valutazione includono i seguenti passaggi:
la conclusione di un accordo di valutazione catastale, che include un compito per valutare l'elenco degli oggetti immobiliari da valutare in esso;
raccolta e analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione e della logica per la scelta di un tipo di modello per valutare il valore catastale;
determinazione dei fattori di prezzo degli oggetti di valutazione;
raccolta di informazioni sui valori dei valori delle fabbriche di valutazione;
raggruppamento di oggetti di valutazione;
raccogliere informazioni sul mercato;
costruire un modello di valutazione;
analisi della qualità del modello di valutazione;
calcolo del valore catastale;
elaborare un rapporto sulla definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione.
II. Requisiti generali per la definizione di valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di valutazione è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della valutazione catastale di stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per determinare il valore catastale viene effettuato dal perito e deve essere giustificato. La definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione viene eseguita utilizzando la simulazione del computer (modelli) e (o) senza di essa.
10. Quando si utilizzano metodi di valutazione di massa, i tipi di diritti e limitazioni (ingombri) non sono presi in considerazione per le strutture di valutazione, ad eccezione del servitù stabilito dalla legge o da un altro atto giuridico normativo della Federazione Russa, l'atto giuridico di regolamentazione di L'entità costituente della Federazione Russa, l'atto giuridico normativo dell'autorità locale del governo locale (nel caso di non vi è alcuna informazione del perito).
III. Raccogliere informazioni sui valori dei fattori di prezzi e delle informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni sufficienti e affidabili informazioni sul mercato immobiliare.
Quando si crea un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi corrispondenti al livello attuale dei prezzi di mercato.
12. In caso di mancanza di informazioni di mercato, viene valutato un modello di valutazione per costruire un valore di mercato, che è determinato individualmente per un particolare oggetto immobiliare.
13. Raccolta di informazioni sui valori dei valori dei fattori di prezzo che determinano il costo degli oggetti di valutazione viene effettuato dal perito.
14. Nel determinare il valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dei dati di valutazione catastale dello stato, nonché il catasto di stato del settore immobiliare, il fondo dati di gestione del territorio, i fondi dati e i database disponibili a disposizione delle organizzazioni e delle istituzioni dell'entità costituente della federazione russa e dei comuni. È consentito utilizzare le informazioni da altre fonti contenenti informazioni sulle prove.
15. Per un terreno di terra non udentato, in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, viene adottato il tipo di utilizzo consentito, che fornisce tale piano di mercato massimo il valore di mercato, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbana.
Per il terreno edificato, in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, un tipo di utilizzo consentito viene eseguito sulla base della nomina di oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati all'interno di questa trama del terreno.
IV. Raggruppamento degli oggetti Valutazione
16. Nel determinare il valore catastale utilizzando i massicci metodi di valutazione, tutti gli oggetti stimati contenuti nell'elenco ai fini della valutazione catastale dello stato sono suddivisi in gruppi di oggetti di valutazione sulla base di un'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, giustificando il Modello per la valutazione del valore catastale, la composizione dei fattori di prezzo e le informazioni sui valori dei valori degli oggetti di valutazione per ciascun oggetto di prova oggetti in studio. Solo tali fattori che hanno un impatto significativo sul costo degli oggetti di valutazione e possono essere significativamente determinati e misurati oggettivamente nella serie di fattori di prezzo.
Per effettuare il raggruppamento, la scelta degli indicatori, i valori o la gamma di valori dei dati degli indicatori è giustificata per assegnare gli oggetti di valutazione ai gruppi pertinenti.
Oggetti immobiliari, la cui costruzione non è completata, non può essere attribuita a un gruppo con oggetti immobiliari, la cui costruzione è completata.
17. Per ogni gruppo di oggetti di valutazione, la stima dovrebbe essere selezionata dal perito, che consente informazioni sulle informazioni sui fattori di prezzo, calcolano il valore catastale di qualsiasi oggetto di valutazione incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione dell'edificio
18. Per costruire un modello della valutazione, è possibile utilizzare una metodologia di uno qualsiasi degli approcci alla valutazione: costoso, comparativo e redditizio. La scelta di un approccio o un ragionevole rifiuto del suo uso è effettuato dal perito basato sulle caratteristiche del tipo di uso consentito o di destinazione, nonché la sufficienza e l'affidabilità delle informazioni del mercato monouso.
19. La scelta del modello di valutazione è composta dalle seguenti fasi:
selezione della struttura dei modelli di valutazione (forma di comunicazione del valore catastale e fattori di prezzi);
la scelta del tipo finale di modello di valutazione, incluso in base all'analisi dell'accuratezza delle informazioni utilizzate e all'accuratezza dei modelli di valutazione.
20. Se vi sono informazioni sufficienti e affidabili sui prezzi delle transazioni e dei suggerimenti sull'acquisto e sulla vendita di oggetti di valutazione, il calcolo del valore catastale dell'oggetto di valutazione è effettuato principalmente sulla base di un approccio comparativo.
Vi. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di valutazione
21. Quando si utilizzano un metodo di valutazione di massa, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato sostendendo i valori dei valori dei fattori di prezzo corrispondenti a questo oggetto della valutazione, nel modello di valutazione selezionato dal perito.
22. Se un perito ha utilizzato più di un approccio alla valutazione, i risultati dell'uso degli approcci dovrebbero essere coordinati per determinare il valore totale del valore dell'oggetto di valutazione.
In caso di differenza significativa nei risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di valutazione ottenuto utilizzando vari approcci, il perito dovrebbe analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di approvazione selezionato del valutatore, nonché tutti i periti effettuati dall'approvazione dei risultati della sentenza, ipotesi e le informazioni utilizzate devono essere giustificate. Nel caso di applicato per abbinare la procedura di pesatura, il perito dovrebbe confermare la scelta delle scale usate.
23. Secondo i risultati della definizione del valore catastale degli oggetti di valutazione, viene rilasciato una relazione sulla definizione di valore catastale.
24. La relazione sulla definizione di valore catastale dovrebbe essere compilata entro e non oltre sette mesi dalla data di entrata in una valutazione catastale.
