Sono trascorsi sei mesi dall'introduzione dell'assicurazione di responsabilità civile obbligatoria per i costruttori nel mercato delle costruzioni. Le peggiori previsioni che il nuovo requisito provocherà un crollo del mercato immobiliare, facendo salire i prezzi per le nuove costruzioni, non si sono ancora avverate. Tuttavia, le modifiche alla legge N 294-FZ, che regolano queste innovazioni, stanno scivolando nella pratica. Questa conclusione è stata raggiunta dai partecipanti al II Incontro panrusso sullo sviluppo dell'edilizia abitativa.
Ricordiamo che la legge consente allo sviluppatore di scegliere una delle opzioni più convenienti per l'assicurazione di responsabilità per lui: assicurazione commerciale, garanzia bancaria e assicurazione non commerciale attraverso la Society for Mutual Insurance of Developers (OBC). Per registrare un accordo sulla costruzione condivisa, è necessario presentare a Rosreestr un certificato di assicurazione o una garanzia bancaria per la quantità di denaro attirata. Come ha affermato la rappresentante di Rosreestr, Irina Domcheva, il problema principale nella presentazione dei documenti è la profondità dell'accordo, il tempo effettivo per considerare la richiesta di una compagnia di assicurazioni è in media un mese, anche se non dovrebbe superare i 5 giorni.
Gli sviluppatori non hanno fretta di assicurarsi. Secondo l'OVS, nel primo trimestre di quest'anno sono stati registrati oltre 168mila contratti di partecipazione fiduciaria, di cui poco più di 900 relativi a contratti assicurativi. Il direttore di OVS Sergei Pakhomov spiega tali statistiche con il fatto che non sono stati lanciati così tanti nuovi progetti da quest'anno, principalmente strutture che sono state avviate in precedenza sono in fase di completamento.
La fideiussione bancaria, secondo alcuni sviluppatori, è lo strumento meno conveniente per l'assicurazione di responsabilità civile. Per le aziende si tratta in realtà di una sorta di prestito differito, inoltre la banca è obbligata a rilasciare una fideiussione per ogni contratto di partecipazione al capitale (DPA), e questo è un processo molto laborioso e che richiede tempo. I banchieri credono anche che in pratica non tutto sia così semplice. "Naturalmente, gli istituti di credito emetteranno volentieri tali garanzie, che rifiuteranno il denaro extra", ha detto alla Biblioteca di Stato russa Anatoly Aksakov, presidente dell'Associazione delle banche regionali. Ma questa non è la fine. È necessaria una garanzia per fornire un pegno, in particolare la banca accetta volentieri di accettare un appezzamento di terreno per la costruzione dallo sviluppatore. Tuttavia, secondo Aksakov, non ci saranno più di 10 banche in tutto il paese attivamente coinvolte nella costruzione di edifici.
In un certo numero di regioni, gli assicuratori a volte includono il 50% sulle commissioni nella tariffa dello 0,75% - una sorta di tassa sulla corruzione per gli azionisti
OBC, come inizialmente ipotizzato, non è ancora diventato il principale regolatore del mercato delle costruzioni. Sebbene all'inizio dell'anno, l'autore della legge sull'assicurazione obbligatoria della responsabilità civile degli sviluppatori, il deputato Alexander Khinshtein, abbia affermato con sicurezza che "il meccanismo di assicurazione obbligatoria della responsabilità degli sviluppatori aiuterà a rimuovere dal mercato giocatori senza scrupoli o francamente deboli , e per il settore edile l'OBC dovrebbe diventare lo stesso organismo della DIA per il settore bancario”. Ma non ancora. I costruttori sono intimiditi dalla responsabilità solidale per i debiti. E, come ha ammesso Sergei Pakhomov, è troppo costoso per alcune aziende pagare 500 mila rubli per l'adesione all'OBC. Anche la dimensione della tariffa base è adatta a pochi, ora è dell'1,2% per l'assicurazione di ogni istituto prescolare e dell'1,65% se l'intera casa è assicurata. Il capo dell'OVS ha assicurato ai partecipanti alla "tavola rotonda" che "queste due tariffe saranno successivamente avvicinate e gli sviluppatori saranno assicurati oggetto per oggetto". Oggi sono stati conclusi 711 contratti assicurativi attraverso l'OVS, il volume dei rischi accettati ammontava a 4,746 miliardi di rubli, ha affermato Sergei Pakhomov. Secondo gli esperti, questa è una goccia nel mare, poiché, secondo varie stime, ogni anno in Russia vengono conclusi circa 600 mila contratti di costruzione condivisi.
Gli sviluppatori che hanno dovuto lavorare secondo la nuova legge da quest'anno scelgono, di norma, l'assicurazione commerciale. Le loro tariffe sono più accettabili rispetto a OBC - 0,3-0,75%. "È molto più redditizio per i grandi giocatori sul mercato assicurarsi rispetto a quelli piccoli, come risultato ottengono un vantaggio competitivo", è sicuro Vyacheslav Trapeznikov. Si ritiene che sia molto più difficile per gli assicuratori scomparire dal mercato che per gli sviluppatori, poiché i primi sono sotto la supervisione della Banca centrale. Tuttavia, in realtà, le compagnie di assicurazione sono riluttanti a lavorare con l'azionariato. La ragione principale è ovvia: i rischi sono troppo alti. Un altro problema è la mancanza di riserve. "Le più grandi compagnie assicurative non entrano in questo mercato, poiché non dispongono delle necessarie capacità di riassicurazione", afferma Anna Rybina, vicedirettore di VSK Insurance House. Gli assicuratori cercano riassicuratori stranieri in Europa, America, Asia. Ma non è un dato di fatto che le alleanze straniere accetteranno di partecipare ai nostri giochi azionari.
Le compagnie di assicurazione ritengono che il problema delle riserve riassicurative possa essere risolto apportando modifiche alla normativa e consentendo agli assicuratori, dopo il pagamento dell'indennizzo assicurativo, di divenire, alla pari dei possessori di capitale, aventi diritto in prima linea al risarcimento. Anna Rybina è fiduciosa che ciò motiverà seriamente il mercato assicurativo e, non meno importante, non richiederà ulteriori spese di bilancio. Ma non tutti gli sviluppatori hanno sostenuto questa idea, suggerendo una maggiore supervisione delle compagnie assicurative. E hanno fornito esempi che in un certo numero di regioni gli assicuratori a volte mettono il 50% sulle commissioni nella tariffa dello 0,75%, definendola una tassa sulla corruzione sui detentori di azioni.
] Legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri beni immobili e sulle modifiche di alcuni atti legislativi della Federazione Russa", N 214-FZ | Articolo 15.1
1 ... L'adempimento degli obblighi contrattuali del committente può essere garantito da una fideiussione bancaria. Se il committente ha scelto una fideiussione come mezzo per garantire i suoi obblighi, è obbligato a portare all'attenzione dei partecipanti alla costruzione condivisa i termini della fideiussione, nonché le informazioni sulla fideiussione. L'adempimento degli obblighi del committente di trasferire i locali residenziali a un partecipante alla costruzione condivisa ai sensi del contratto è garantito da una garanzia bancaria che soddisfa i seguenti requisiti:
1) disponibilità di una licenza bancaria rilasciata dalla Banca Centrale della Federazione Russa e che specifica il diritto di emettere garanzie bancarie;
2) svolgere attività bancaria da almeno cinque anni;
3) la presenza di un capitale autorizzato per un importo di almeno 200 milioni di rubli;
4) disponibilità di fondi propri (capitale) per un importo di almeno un miliardo di rubli;
5) rispetto degli standard obbligatori previsti dalla legislazione della Federazione Russa in materia di banche e attività bancaria per tutte le date di segnalazione degli ultimi sei mesi;
6) l'assenza di un requisito da parte della Banca centrale della Federazione Russa sull'attuazione di misure per il risanamento finanziario dell'ente creditizio;
7) inclusione nel registro delle banche iscritte al sistema di assicurazione dei depositi e assenza di divieto di attrarre fondi da persone fisiche a depositi e di aprire e mantenere conti bancari di persone fisiche ai sensi della legge federale n. 177-FZ del 23 dicembre , 2003 "Sull'assicurazione dei depositi delle persone fisiche nelle banche della Federazione Russa".
1.1 ... Le informazioni sulle banche che soddisfano i requisiti stabiliti dalla parte 1 del presente articolo sono pubblicate sul sito web ufficiale della Banca centrale della Federazione Russa nella rete di informazioni e telecomunicazioni "Internet".
2 ... Il contratto di fideiussione è concluso prima della registrazione statale del contratto e deve prevedere:
1) responsabilità sussidiaria del garante nei confronti di un partecipante alla costruzione condivisa sotto l'obbligo del promotore di trasferire i locali residenziali ai sensi del contratto per un importo del prezzo del contratto, ma non inferiore all'importo calcolato in base alla superficie totale dei locali residenziali da trasferire al partecipante nella costruzione condivisa e il valore medio di mercato di un metro quadrato la superficie totale degli alloggi nelle entità costituenti della Federazione Russa, che è determinata dall'organo esecutivo federale responsabile dello sviluppo e (o) attuazione della politica statale e della regolamentazione legale nel campo dell'edilizia, ed è soggetto all'uso per calcolare l'importo dei pagamenti sociali per tutte le categorie di cittadini a cui sono forniti i pagamenti sociali specificati per l'acquisto, la costruzione di locali residenziali a spese di bilancio federale, alla data della conclusione del contratto di fideiussione. Il garante è responsabile nei confronti di un partecipante alla costruzione condivisa nella stessa misura del committente, comprese le sanzioni (ammende, sanzioni) previste dalla presente legge federale e dal contratto;
2) trasferimento dei diritti di un contratto di fideiussione a un nuovo partecipante alla costruzione condivisa in caso di cessione dei diritti dei crediti ai sensi del contratto;
3) il periodo di validità della garanzia, che deve essere di almeno due anni superiore al termine previsto nel contratto per la cessione dell'oggetto costruttivo condominiale al partecipante in costrutto costruttivo;
4) consenso del garante ad eventuali variazioni delle obbligazioni contrattuali, comprese modifiche che comportino un aggravio di responsabilità o altre conseguenze pregiudizievoli per il garante;
5) l'obbligo del fideiussore di informare il partecipante alla costruzione condivisa in caso di risoluzione anticipata della fideiussione secondo le modalità previste dalla parte 3 del presente articolo.
2.1. Il mancato rispetto da parte della banca garante dei requisiti indicati nella parte 1 del presente articolo è alla base del rifiuto unilaterale del committente di dare esecuzione al contratto di fideiussione.
2.2 ... La risoluzione o la risoluzione anticipata del contratto di fideiussione non esonera il fideiussore (cofideiussioni) dall'obbligo di adempiere agli obblighi derivanti dal contratto di fideiussione intervenuto prima della data di cessazione o risoluzione anticipata del contratto di fideiussione.
3 ... Se la fideiussione è estinta prima della scadenza del termine di fideiussione di cui al paragrafo 3 della parte 2 del presente articolo, il fideiussore e il committente sono tenuti a comunicarlo al partecipante alla costruzione condivisa entro e non oltre un mese prima della data di risoluzione della fideiussione. In tal caso il committente è obbligato a concludere un altro contratto di fideiussione entro quindici giorni dalla data di cessazione della fideiussione.
3.1 ... Se la fideiussione è estinta prima della scadenza del termine di fideiussione di cui al paragrafo 3 della parte 2 del presente articolo, il fideiussore deve inviare una notifica di ciò all'organo esecutivo autorizzato dell'entità costituente della Federazione Russa che esercita il controllo statale (vigilanza ) nel settore della costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili, sul cui territorio viene effettuata la costruzione di un condominio e (o) altri beni immobili, entro sette giorni lavorativi dalla data di cessazione della fideiussione, nonché entro tre giorni lavorativi dalla data di cessazione della fideiussione all'organismo che effettua la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso ...
3.2 ... In caso di revoca di una licenza bancaria da un istituto di credito con il quale, ai sensi del presente articolo, il promotore ha concluso un contratto di fideiussione, o la nomina di un'amministrazione provvisoria in tale istituto di credito, il promotore entro quindici giorni dalla data di revoca della licenza o nomina di un'amministrazione provvisoria, a seconda che tra gli eventi verificatisi prima sia obbligato a concludere un contratto di fideiussione con un altro istituto di credito o, ai sensi della presente legge federale, a partecipare a una società di mutua assicurazione o a concludere un contratto di fideiussione contratto di assicurazione. Lo sviluppatore ha il diritto di rifiutare unilateralmente di eseguire il contratto di fideiussione in caso di revoca della licenza bancaria dall'istituto di credito.
4 ... In caso di violazione da parte del garante dell'obbligo previsto dalla parte 3 del presente articolo, assume la responsabilità sussidiaria nei confronti del partecipante alla costruzione condivisa sotto l'obbligo del costruttore di trasferire i locali residenziali al partecipante alla costruzione condivisa sotto contratto.
Posizione della Corte Suprema della Federazione Russa e di altri organi statali
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L'adozione della legge federale FZ-214 del 30.12.2004 è stata facilitata da un forte aumento del numero di azionisti truffati nel nostro Paese. Questa legge federale disciplina le principali disposizioni in materia di costruzione in comune. Secondo l'idea originale, la registrazione statale dei contratti, che è obbligatoria e prevede la partecipazione al capitale, dovrebbe risolvere il problema esistente con gli azionisti truffati, insieme al resto delle disposizioni della legge federale FZ-214.
Come si è scoperto, purtroppo, le misure prescritte in 214-FZ non sono sufficienti per risolvere questo problema. Ogni giorno c'erano sempre più depositanti truffati “feriti”. Operatori di mercato senza scrupoli nel campo della costruzione condivisa li ingannavano regolarmente. Divenne chiaro che il sistema non era efficace e la legge federale non poteva prevedere tutto. A questo proposito, si è reso necessario modificare la legge 214-FZ. In altre parole, è diventata una necessità l'introduzione di modifiche alla Legge Federale 214-FZ, che prevederebbero l'introduzione di misure aggiuntive a tutela degli interessi degli azionisti.
Ciò ha contribuito alla firma da parte del Presidente della Russia il 30 dicembre 2012 di una nuova legge federale n. 294-FZ, che modifica la legge federale 214-FZ.
E dal 1° gennaio 2014 si sono aggiunte nuove modalità (a quelle già esistenti e prescritte dalla Legge Federale) per garantire l'adempimento degli obblighi in relazione agli accordi di partecipazione al capitale. Cioè, dall'inizio di quest'anno, per sottoporsi alla registrazione statale per gli accordi di partecipazione al capitale, secondo la legge federale, è diventato un prerequisito fornire all'autorità di registrazione una delle seguenti garanzie per l'adempimento degli obblighi:
Allo stesso tempo, secondo la legge federale, è possibile assicurare la responsabilità dello sviluppatore in base al contratto o aderendo all'OVZS (società di mutua assicurazione degli sviluppatori). Oppure - stipulando un contratto di assicurazione tra un assicuratore commerciale e uno sviluppatore.
Ciascuno dei modi proposti per garantire gli obblighi contrattuali ha i suoi vantaggi e svantaggi.
Partiamo dal presupposto che per uno sviluppatore un tale modo di fornire sarà il più costoso e problematico. Sono poche le banche che accetterebbero di emettere una garanzia bancaria secondo i desideri dello sviluppatore per quanto riguarda il prezzo e le sue condizioni. La banca può presentare requisiti standard per il rilascio di una garanzia bancaria: la presenza di un conto corrente, una garanzia liquida (non inferiore al 100% dell'intero importo della garanzia ai sensi della Legge federale) e una garanzia dei fondatori. Uno sviluppatore impiegherà almeno 2-3 settimane per ottenere una tale garanzia bancaria. Naturalmente, ci sono eccezioni per i clienti abituali della banca sotto forma di condizioni più fedeli per ottenere una garanzia bancaria. Ma ancora, per il resto (e più) massa di sviluppatori, questo metodo è attualmente non disponibile e non efficace dal punto di vista economico.
Ma con tutto questo, una garanzia bancaria rimane ancora il modo più affidabile per garantire l'adempimento degli obblighi previsti dall'accordo. Di conseguenza, per i detentori di azioni, questo è il tipo di titolo più ottimale. Tuttavia, la scelta spetta allo sviluppatore.
Il quadro di 214-FZ stabilisce che una garanzia bancaria in relazione a un promotore è un contratto di fideiussione fornito da una banca.
Per uno sviluppatore, una garanzia bancaria deve essere rilasciata prima che lo stato registri un accordo concluso con il primo azionista.
Il costo di una garanzia bancaria per uno sviluppatore viene calcolato individualmente, come indicato nella legge federale. Il costo della garanzia dipende dal suo importo, dal periodo di validità, dalla disponibilità degli oggetti consegnati al momento, nonché dalla presenza di precedenti esperienze con lo sviluppatore. Tuttavia, il costo minimo di un contratto di fideiussione per uno sviluppatore di una banca ai sensi della legge federale è dell'1,5%.
Se confronti la ricevuta di una fideiussione bancaria, poi per quanto riguarda un contratto assicurativo, tutto è molto più semplice. In generale, il suo costo è molte volte inferiore al costo della ganatia. Non saranno richiesti pegni o fideiussioni. E i requisiti standard sono i seguenti: un'applicazione completata, scansioni di documenti per lo sviluppatore e per l'oggetto stesso. Secondo FZ-214, il costo dell'assicurazione dipende da un numero abbastanza elevato di fattori, che vanno dalla posizione dello sviluppatore da un punto di vista finanziario e termina con l'ubicazione della struttura. I costi di tempo associati all'esecuzione di un contratto di assicurazione di responsabilità civile dipendono dalla società che svolge l'attività assicurativa e svolge l'assicurazione. In media, sono sette giorni se il ricorso viene presentato per la prima volta. Per le chiamate successive - circa 1-2 giorni. C'è una differenza fondamentale tra un contratto di assicurazione emesso da una compagnia di assicurazioni e l'assicurazione attraverso l'adesione a OVZZ: tutti i rischi previsti dal contratto di assicurazione sono a carico della compagnia di assicurazione stessa. Tutto ciò che resta allo sviluppatore è pagare il premio assicurativo in tempo. A differenza di una compagnia di assicurazioni, OVSZ ha una responsabilità solidale e il rischio è condiviso tra tutti i membri di tale compagnia.
Ma allo stesso tempo, questo tipo di assicurazione ha i suoi svantaggi. Al giorno d'oggi, c'è solo un piccolo numero di quegli assicuratori che entrano nel mercato assicurativo. Perché al momento il rischio di tali operazioni è alto, e la base riassicurativa non è efficace e non tutto è preso in considerazione da FZ-214. La situazione potrebbe cambiare nel tempo: più compagnie assicurative valuteranno le prospettive di questo mercato.
Come potrebbe sembrare a prima vista, diventare un membro di OVSZ è un'ottima opzione per uno sviluppatore. Tuttavia, questo è solo a prima vista. L'appartenenza a tale società ha l'unico e significativo svantaggio: la responsabilità solidale in conformità con gli obblighi della società. E questa responsabilità è valida per altri 2 anni, dopo che lo sviluppatore ha lasciato l'appartenenza a OVSZ.
Per quanto riguarda le tariffe, nella società OVSZ sono inferiori rispetto alle organizzazioni assicurative commerciali. Ciò è spiegato dal fatto che non vi è alcuna componente commerciale nelle tariffe della società a causa del fatto che OVSZ non è un'organizzazione commerciale. Ma allo stesso tempo, come dimostra la pratica, le tariffe nelle società e nelle compagnie di assicurazione esistenti sono praticamente le stesse. Inoltre, l'adesione a OVSZ prevede anche costi aggiuntivi. Di conseguenza, risulta che OVSZ e quindi l'indicatore sono inferiori alle compagnie assicurative. E il tempo per ricostituire i ranghi della società è uguale al tempo impiegato per la conclusione di un contratto assicurativo con una compagnia di assicurazioni.
Oggi, la nostra opinione è che per uno sviluppatore, di tutti i metodi assicurativi presentati, possa essere considerato quello più adatto: l'assicurazione di responsabilità civile sotto contratto direttamente con una compagnia di assicurazioni, soprattutto perché è più sicuro e più semplice. Ma al tempo stesso resta aperta la questione della sua efficacia e affidabilità in termini di tutela degli interessi dell'azionista. Nel corso del tempo, nuove modifiche alla legge federale FZ-214 sono del tutto possibili, poiché le opzioni disponibili potrebbero non essere strumenti efficaci per quanto riguarda l'assicurazione degli obblighi. Situazioni simili si sono verificate in precedenza, quando, tra le altre opzioni nel sistema degli appalti pubblici, la priorità del "più affidabile" è andata a una garanzia bancaria e a un pegno.
Di seguito è riportato un file video sull'assicurazione contro i rischi e tutto ciò che è correlato ad essa
:
- questa è l'area in cui si verificano più spesso casi di frode e inganno degli azionisti. Alla fine di dicembre 2012, i legislatori hanno modificato le disposizioni relative agli obblighi degli sviluppatori di eseguire una serie di azioni legali - in particolare, gli sviluppatori sono stati accusati dell'obbligo di adottare misure per garantire l'adempimento dei loro obblighi. Questa misura è volta a tutelare gli interessi degli azionisti ea ridurre i casi di frode nel campo della costruzione condivisa. Quali metodi di garanzia sono presentati nella legge, nonché i pro ei contro di questa innovazione, parleremo in questo articolo.
In primo luogo, vorrei ricordare i seguenti punti principali relativi ai rapporti giuridici nel campo della costruzione condivisa. Le parti in questo rapporto giuridico sono il promotore - una persona che costruisce un condominio e i detentori di quote - persone che pagano al costruttore l'importo specificato nel contratto e, successivamente, acquistano per l'alloggio costruito. Il rapporto tra queste parti si costruisce su base contrattuale, concludendo contratti di costruzione condivisi... Un accordo di costruzione condiviso è concluso dalle parti solo dopo che lo sviluppatore:
Pubblicherà una dichiarazione di progetto, ovvero documenti contenenti informazioni sullo sviluppatore e sull'oggetto di costruzione (il primo contratto di costruzione condivisa può essere concluso non prima di 14 giorni dopo la pubblicazione della dichiarazione di progetto)
Effettuerà la registrazione statale della proprietà (locazione, sublocazione) sul terreno previsto per la costruzione.
"Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri beni immobili e sugli emendamenti ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa" stabilisce requisiti obbligatori per il contenuto di un contratto di costruzione condiviso. In conformità con le nuove regole, questo accordo deve necessariamente contenere una clausola su come garantire l'adempimento degli obblighi del committente ai sensi dell'accordo. I metodi di garanzia elencati di seguito sono un'innovazione (in termini di ordine bancario - un'aggiunta) dei legislatori. Consideriamoli in modo più dettagliato.
O con una fideiussione bancaria
O assicurando la loro responsabilità civile per inadempimento o adempimento improprio dell'obbligo di trasferire i locali residenziali a un partecipante alla costruzione condivisa ai sensi del relativo contratto.
Se lo sviluppatore ha scelto una garanzia bancaria, al fine di garantire i suoi obblighi, deve portare all'attenzione dei possessori di capitale informazioni sulle condizioni della fideiussione e sul garante (banca) stesso. Il contratto di fideiussione con la banca è concluso prima della registrazione del contratto di partecipazione al capitale. Allo stesso tempo, non qualsiasi, ma solo coloro che soddisfano i requisiti stabiliti nell'atto legislativo possono fare da fideiussore. Il disegno di legge descrive dettagliatamente l'entità della responsabilità del fideiussore, e stabilisce altresì che il periodo di validità della fideiussione deve essere di almeno due anni superiore al periodo di trasferimento dell'oggetto edilizio al socio previsto dal patto di partecipazione. Pertanto, il legislatore ha aumentato tale termine, rispetto alla precedente versione della legge, da sei mesi a due anni.
L'innovazione assoluta della legge è regolamenti sull'assicurazione della responsabilità civile del committente per inadempimento o indebito adempimento da parte dello stesso delle proprie obbligazioni. Lo sviluppatore può farlo in diversi modi:
Partecipando a una mutua assicurazione per la responsabilità civile degli sviluppatori
Concludendo un accordo con una compagnia di assicurazioni autorizzata a svolgere questo tipo di assicurazione.
La procedura di assicurazione della responsabilità civile viene eseguita dal promotore a proprie spese prima della registrazione statale dell'accordo di partecipazione al capitale. Inoltre, deve portare all'attenzione dei detentori di azioni informazioni sulle condizioni di assicurazione e sul metodo di assicurazione (partecipazione a una società di mutua assicurazione o assicurazione in un'organizzazione assicurativa). L'atto legislativo stabilisce che l'assicurazione sia effettuata a favore del beneficiario - l'azionista specificato nel contratto di partecipazione al capitale in costruzione. L'oggetto dell'assicurazione sono gli interessi patrimoniali del costruttore associati alla sua responsabilità nei confronti degli azionisti, e l'evento assicurato è l'inadempimento (adempimento improprio) degli obblighi di trasferimento dell'abitazione da parte del costruttore. L'evento assicurato deve essere documentato (mediante un'apposita decisione del tribunale).
Il contratto di assicurazione si considera concluso dalla data di registrazione del contratto di costruzione condiviso ed è valido fino al termine previsto dal presente contratto per la cessione dei locali residenziali da parte del promotore al socio. Allo stesso tempo, il socio conserva il diritto a ricevere un indennizzo assicurativo al verificarsi di un evento assicurato, entro due anni dalla scadenza del termine per il trasferimento dell'abitazione previsto dal patto di partecipazione.
Il legislatore ha inoltre definito importo minimo assicurato in base a un contratto di assicurazione- in questo caso è calcolato a partire dal prezzo contrattuale e non può essere inferiore all'importo calcolato sulla base della superficie totale dell'abitazione da trasferire al socio e dell'indicatore del valore medio di mercato di un metro quadrato di alloggi in una particolare entità costituente della Federazione Russa.
In caso di risoluzione o risoluzione anticipata del contratto di assicurazione, l'assicuratore è tenuto a darne comunicazione agli azionisti entro sette giorni.
L'ordine di attività delle mutue assicurative è regolato da Legge federale del 29 novembre 2007 n. 286-FZ "Sulla mutua assicurazione".
Come accennato in precedenza, il rapporto tra il promotore e gli azionisti è costruito sulla base di un accordo di costruzione condiviso concluso da loro. Prigioniero dalle parti il contratto di partecipazione al capitale nella costruzione è soggetto a registrazione statale obbligatoria... Allo stesso tempo, quando si registra un contratto di partecipazione alla costruzione condivisa, concluso da un promotore con il primo partecipante alla costruzione condivisa, è necessario fornire un documento che confermi il metodo scelto dal committente per garantire l'adempimento dei suoi obblighi (un contratto d'ordine con una banca o un contratto di assicurazione).
In questo momento, questa regola non è ancora applicata nella pratica- dovrebbe entrare in vigore solo un anno dopo la pubblicazione ufficiale della relativa legge. Queste innovazioni hanno lo scopo di proteggere gli interessi dei detentori di azioni e avvicinare le relazioni legali russe nel campo della costruzione condivisa agli standard mondiali, dove l'assicurazione di responsabilità civile degli sviluppatori è stata a lungo praticata. Tuttavia, è del tutto possibile che questo processo possa avere aspetti negativi: in particolare, un aumento del costo degli alloggi, l'assicurazione obbligatoria influirà negativamente sulle piccole organizzazioni di sviluppatori, per le quali i pagamenti assicurativi saranno insopportabili, ecc.
Quanto saranno efficaci queste innovazioni nel campo della protezione degli interessi degli azionisti e quali momenti negativi dovranno affrontare nella pratica sia gli sviluppatori che i partecipanti alla costruzione condivisa - solo la pratica futura mostrerà.
