Un parco giochi, aiuole e un piccolo parcheggio per auto: questo è spesso il cortile ideale di un edificio a più piani. Tuttavia, spesso l'area locale viene utilizzata illegalmente per scopi commerciali. Un classico esempio di tale arbitrarietà: lo spazio antistante l'abitazione è occupato dalle auto degli impiegati poste al piano terra dell'edificio, per cui il territorio si è trasformato in un parcheggio comune; oppure l'area verde ricreativa è diventata un luogo per lo scarico e il carico delle merci del negozio. Ad esempio, a Mosca nel 2012 sono stati rilevati più di 700 parcheggi illegali. Cosa possono pretendere gli inquilini, a chi rivolgersi? Lo dice l'avvocato Oleg Sukhov ().
Chi possiede la proprietà
Il terreno su cui si trova la casa, così come gli elementi paesaggistici e paesaggistici, sono proprietà comune condivisa di tutti i proprietari di appartamenti e locali dell'edificio. Tuttavia, a volte è necessario rilasciare documenti aggiuntivi, che nella maggior parte dei casi gli inquilini non hanno. Per conoscere a chi appartiene il territorio adiacente è necessario rivolgersi alla società di gestione, all'HOA o alle autorità di catasto. "Se un appezzamento di terreno è stato formato prima dell'entrata in vigore del Codice abitativo della Federazione Russa, cioè prima del 1 marzo 2005, e la registrazione catastale è stata effettuata al riguardo, tale appezzamento diventa di proprietà del proprietari di casa gratuitamente. Se i confini del terreno non sono stabiliti, qualsiasi proprietario di un appartamento in questo edificio ha il diritto di rivolgersi agli enti statali con una domanda per la formazione di un appezzamento, e anche una persona può farlo ", spiega l'avvocato Oleg Sukhov .
Diritti del proprietario terriero
Senza il consenso del proprietario del terreno, il suo utilizzo non è consentito. Pertanto, dopo aver ricevuto documenti sulla proprietà del sito, i terzi non lo occuperanno più. “La quota del diritto di proprietà sul territorio adiacente è proporzionale al rapporto tra il numero dei metri quadrati di proprietà del proprietario e la superficie totale del fabbricato. Di conseguenza, un negozio situato al piano terra non ha il diritto di occupare il 100% dello spazio vicino alla casa per il parcheggio. Compreso senza il consenso di tutti i residenti della casa, poiché la cessione della proprietà comune viene effettuata previo accordo di tutti i suoi partecipanti ", continua l'avvocato Oleg Sukhov.
A chi lamentarsi e cosa ci si può aspettare
In caso di conflitto, i proprietari di appartamenti nella maggior parte dei casi dovranno affrontare procedimenti legali, poiché le agenzie governative di solito ostacolano o non fanno nulla. “Allo stesso tempo, prima di decidere su una lunga causa, ha senso contattare l'unità del governo locale preposta agli alloggi e ai servizi comunali, e nella capitale, ad esempio, è stata organizzata un'autorità speciale per risolvere tali problemi: il Ispettorato tecnico e amministrativo congiunto", - consiglia l'avvocato Oleg Sukhov.
I rappresentanti degli organismi autorizzati, sulla base della propria decisione o di una decisione del tribunale, sono obbligati ad arrivare nel territorio conteso ed eliminare le conseguenze di azioni illegali di terzi, ad esempio lo smantellamento di un parcheggio illegalmente installato. Inoltre, i trasgressori dovranno affrontare la responsabilità amministrativa ai sensi dell'articolo "Occupazione non autorizzata di un appezzamento di terreno" con una multa fino a 20.000 rubli. Allo stesso tempo, va tenuto conto che il territorio adiacente alla casa può essere gravato dal diritto di uso limitato (servitù), che è stabilito, ad esempio, per garantire il passaggio o il passaggio, la posa e l'esercizio di linee elettriche, comunicazioni e condutture, fornendo approvvigionamento idrico e miglioramento. Tali condizioni vengono preventivamente negoziate con i proprietari e, in mancanza di consenso da parte loro, la questione viene risolta in tribunale.
In conclusione, l'avvocato Oleg Sukhov aggiunge: “Per accelerare il processo di ripristino dei diritti violati, il proprietario può eliminare lui stesso le violazioni e solo allora cercare protezione dagli organi statali. È importante solo non esagerare e, durante lo smantellamento della cabina a guardia del parcheggio di qualcuno, non danneggiare la proprietà di qualcun altro, in modo che in seguito tu stesso non sarai un imputato in tribunale.
Quando acquisiamo la proprietà di uno spazio abitativo in un condominio, non pensiamo a chi lo possiede e come usarlo, perché abbiamo i titoli di proprietà nelle nostre mani. Si sa esattamente quanti metri quadrati dell'appartamento acquistato, in base al quale è sorto il diritto all'uso.
Il problema con il territorio è diverso: di chi è? Non tutti sanno qual è il territorio adiacente di un condominio, cosa si applica ad esso e come determinarlo. Tuttavia, lo usiamo tutti i giorni quando usciamo dall'ingresso o giochiamo con i bambini nel parco giochi.
Scopriamo cosa è incluso nel territorio adiacente di un condominio, quali sono le sue dimensioni, stabilite dalla legge, chi è responsabile di questo sito e quali diritti hanno i cittadini su di esso.
Prima di tutto, rispondendo alla domanda su come viene determinato il territorio adiacente di un condominio, dovresti capire di cosa si tratta.
Il territorio attiguo può esistere esclusivamente sotto forma di appezzamento di terreno, sul quale possono essere ubicati ulteriori fabbricati e strutture al fine di migliorare le condizioni di vita e di fruizione dei proprietari o di altri utenti dei locali residenziali.
Pertanto, la questione della proprietà si risolve come segue: il territorio adiacente è di proprietà comune di tutti i residenti del condominio di appartenenza.
Il territorio limitrofo è determinato sulla base della documentazione territoriale e urbanistica, redatta in fase di costruzione dell'edificio. Questo appezzamento di terreno viene trasferito all'uso degli inquilini gratuitamente quando vengono trasferiti i diritti sugli immobili nella casa. Di conseguenza, gli stessi inquilini ne sono responsabili.
Lo scopo del territorio adiacente di un condominio determina la procedura per il suo utilizzo. Trattandosi di un lotto di terreno con fabbricati e strutture prevalentemente ad uso abitativo, la destinazione d'uso del territorio adiacente è la manutenzione, l'esercizio e il miglioramento di questo fabbricato.
Pertanto, lo scopo principale dell'utilizzo di questo territorio è soddisfare le esigenze dei residenti. Da un lato, deve soddisfare i requisiti dei proprietari e degli altri titolari dei diritti, dall'altro, i requisiti proposti devono essere soddisfatti dalle forze dei proprietari e degli stessi titolari dei diritti. Questa regola si basa sul fatto che il terreno è in comune proprietà condivisa e la quota di ciascun proprietario è calcolata in base al rapporto tra l'immobile da lui acquisito e l'intera casa nel suo insieme.
Se ci rivolgiamo al decreto del governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491, scopriremo che quanto segue può essere attribuito all'area locale:
È logico presumere che il decreto n. 491 non sia l'unico e, a maggior ragione, l'atto normativo fondamentale nell'ambito della materia in esame. Le fonti del diritto che citano il concetto che stiamo considerando sono:
Con tutta la facilità di percezione del territorio, la modalità d'uso si basa su una varietà di regolamenti che risolvono le questioni della determinazione dei confini e dell'area, della proprietà, della pulizia e della manutenzione, della privatizzazione e dell'abbellimento.
Non esiste una risposta corretta alla domanda su quanti metri viene considerato il territorio di una casa. È impossibile formulare una regola generale per un certo raggio, misurato da un condominio. Questo valore non è costante e deve essere calcolato in base a molti fattori, come ad esempio:
In quanto tale, non esiste una norma unica per il territorio adiacente di un condominio, ma esiste una formula con cui è possibile scoprirne le dimensioni.
Il modo più semplice per determinare questo valore è il passaporto catastale del terreno, è in esso che sono indicate tutte le informazioni e gli indicatori numerici. Inoltre, questo documento funge da base per il calcolo dei pagamenti obbligatori per il mantenimento di questo territorio.
Va notato che i fattori elencati che determinano le dimensioni dell'area locale influenzano anche indirettamente la possibilità di installare una recinzione o un'altra recinzione su di essa. Questa situazione non è regolata direttamente dalla legge, la legge federale "Sull'emanazione del codice abitativo della Federazione Russa" del 29 dicembre 2004 n. 189-FZ e il codice abitativo della Federazione Russa propongono di considerare ogni caso individualmente e tenere conto di circostanze quali l'obbligo di fornire un'opportunità a un'ambulanza per viaggiare, antincendio e servizi di emergenza.
Come aumentare il territorio adiacente di un condominio? Per cominciare, deve esserci un'area libera adiacente allo spazio attuale. In tal caso, l'adesione deve avvenire nell'ambito di una transazione standard per il trasferimento del diritto immobiliare (se esiste una decisione dell'assemblea del condominio che approva tale transazione). Dopo aver registrato i diritti, gli inquilini possono prendere in considerazione le opzioni per un ulteriore utilizzo del terreno durante la riunione.
Il territorio adiacente ai moderni condomini è a priori proprietà comune di tutti i residenti della casa, come confermato dai documenti che il promotore trasferisce insieme ai diritti sugli appartamenti. Tuttavia, ci sono situazioni (nella maggior parte dei casi questo vale per le vecchie case) in cui il territorio adiacente appartiene, ad esempio, al demanio comunale. Che ti piaccia o no, ti verrà richiesto nella tua società di gestione, nell'associazione dei proprietari di case o nella camera catastale. Se agli inquilini è stato trasferito solo il diritto di utilizzare il sito specificato, deve esserci un accordo che definisca i diritti e gli obblighi delle parti. Se lo si desidera, il comune può trasferire ai proprietari il territorio attiguo del condominio, ma va tenuto presente che contemporaneamente sorgeranno alcuni obblighi (ad esempio per la manutenzione e l'illuminazione).
In qualità di proprietari di immobili, gli inquilini sono tenuti a selezionare una società o una partnership per mantenere la proprietà, fatturarne l'uso e garantire che le comunicazioni correnti siano in atto.
La manutenzione del territorio adiacente di un condominio è stabilita in base a un accordo concluso con una società di gestione o un'associazione di proprietari di case. L'organizzazione selezionata, nell'ambito delle tariffe stabilite, è obbligata a pulire direttamente il sito, fornire servizi per la manutenzione e la riparazione delle comunicazioni, nonché l'abbellimento. Alla fine del mese solare, l'organizzazione responsabile emetterà una fattura per il pagamento dell'importo dei lavori eseguiti per la manutenzione dell'area locale. Inoltre, su richiesta dell'inquilino, la società di gestione o l'associazione dei proprietari di abitazione è tenuta a fornire documentazione a supporto delle spese sostenute. La scelta dell'organizzazione del servizio viene effettuata all'assemblea generale dei proprietari mediante votazione.
La questione della revisione del territorio attiguo di un condominio è rinviata all'azione di cui all'art. 170 ZhK RF. Analogamente alla questione di un'importante ristrutturazione dell'edificio stesso, la ristrutturazione dell'area locale su iniziativa dei proprietari è possibile se scelgono l'opzione di accumulare i canoni mensili di manutenzione in un apposito conto, e non nell'ambito di un programma generale di trasferire denaro a fondi senza scopo di lucro. Se i proprietari si sono occupati di aprire il proprio conto, allora in questo caso è sufficiente presentare domanda alla società di gestione o alla società di persone.
Se il terreno non è di proprietà comune dei residenti, se lo si desidera, può essere privatizzato rilasciando i documenti necessari per questo.
L'algoritmo delle azioni in questo caso è il seguente:
Su quali basi utilizzare la terra, decide sempre il proprietario. Un caso d'uso alternativo è la conclusione di un contratto di locazione con l'autorità comunale, il proprietario dell'area locale.
La corretta esecuzione dei documenti del titolo è la chiave per l'emergere della protezione legale, ad esempio nei casi di sequestro non autorizzato del territorio adiacente di un condominio.
Come già accennato, la questione del miglioramento e dell'abbellimento di questo sito è affidata alla giurisdizione della società di gestione o dell'associazione di proprietari di abitazione selezionata. A causa dei pagamenti obbligatori accumulati, la società di servizi pianta aiuole, falcia il prato, rimuove i detriti da esso e fa molto di più per l'uso senza ostacoli dei proprietari di locali residenziali.
La questione della coltivazione della terra allo scopo di sistemarvi degli orti è regolata in modo diverso. Se i proprietari decidono che questa terra è adatta alla coltivazione, possono coltivare frutta e verdura, indipendentemente dall'opinione dell'organizzazione del servizio.
L'asfaltatura del territorio adiacente di un condominio è un argomento dolente per la maggior parte dei residenti. Se in precedenza l'ufficio di manutenzione degli alloggi era responsabile di tali lavori, ora la soluzione del problema è completamente responsabilità dei proprietari di questo sito.
Pertanto, se la strada da riparare è di proprietà di residenti, cioè non è una strada pubblica, può essere riparata dalla società di gestione a spese dei fondi aggiuntivi raccolti dai proprietari di abitazione. Questo principio è stato stabilito nell'ambito dell'introduzione del Codice abitativo della Federazione Russa e del consolidamento dell'obbligo dei proprietari di partecipare alla risoluzione delle questioni attuali relative alla riparazione dell'area locale.
Non bisogna paragonare la soluzione al problema con la mancanza di posti auto nei centri commerciali e condomini e richiedere incautamente l'installazione immediata di una barriera all'ingresso del cortile.
Come tutte le altre questioni, anche questa dipenderà dal fatto che il terreno sia di proprietà degli inquilini e dal fatto che sia stato ottenuto il consenso nel quadro dell'assemblea generale. Se entrambe le condizioni sono soddisfatte, è necessario preparare la documentazione tecnica e rivolgersi all'autorità comunale con una notifica dell'intenzione di erigere una barriera.
Il requisito fondamentale, la cui violazione è punibile con il rifiuto dell'autorizzazione, è la fornitura dell'accesso a tutti i tipi di servizi di emergenza nel territorio dietro la barriera. Di norma, tale problema viene risolto trasferendo i mezzi per innalzare la barriera ai rappresentanti di tutti i servizi di emergenza. In caso contrario, l'edificio dovrà essere smantellato.
Di norma, il parcheggio delle auto nel territorio adiacente di un condominio viene effettuato nei luoghi designati per questo o direttamente sulla strada, nel rispetto del codice della strada. La maggior parte dei siti prevede un parcheggio separato per un numero limitato di auto, che non soddisfa gli interessi di tutti i proprietari di case. Tali situazioni portano alla necessità di costruire parcheggi aggiuntivi o addirittura di installare garage.
Ancora una volta, la decisione deve essere presa dall'assemblea generale dei proprietari, tenendo conto dell'ubicazione delle reti di comunicazione e degli standard SNiP.
Nell'articolo presentato è stata sollevata una questione piuttosto importante sull'organizzazione dell'uso del territorio adiacente di un condominio. La normativa vigente rinvia la soluzione di quasi tutte le questioni allo svolgimento dell'assemblea generale dei proprietari di abitazione, lasciando loro la libertà di scegliere la modalità di utilizzo dei beni comuni.
Il territorio adiacente di un condominio è un appezzamento di terreno adiacente alla casa e utilizzato dai residenti a propria discrezione. Se il sito non viene privatizzato, i proprietari degli appartamenti possono formalizzarne la proprietà. Ma di conseguenza, non hanno solo ampi diritti, ma anche responsabilità per il mantenimento della proprietà comune.
Tutti gli edifici residenziali a più piani sono costruiti su un lotto di terreno, che forma una piccola area adiacente. La proprietà è registrata a Rosreestr nel modo consueto. Le aree comuni includono quanto segue:
Molti sono sicuri che il territorio adiacente sia di 3-6 metri. In effetti, la dimensione può essere influenzata da vari fattori. L'area e i confini del sito sono registrati nel passaporto catastale, le cui informazioni possono essere chiarite in Rosreestr.
Come regola generale, l'area dipende da indicatori quali il numero di piani della casa, il numero di strade, la densità di sviluppo urbano all'interno di una determinata strada e la dimensione del sito originariamente destinato allo sviluppo. Se il sito non è ufficialmente assegnato ai residenti della casa, l'amministrazione locale è responsabile della manutenzione e della pulizia.
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Secondo il decreto del capo medico sanitario statale della Federazione Russa n. 64 del 06/10/2010, vengono determinati gli standard per la manutenzione del territorio adiacente di un condominio. Contengono i seguenti requisiti:
È importante che l'area venga pulita quotidianamente. In estate è necessario innaffiare gli spazi verdi e in inverno rimuovere neve e ghiaccio.
I proprietari sono responsabili dello stato favorevole dell'ambiente intorno alla casa. È vietato piantare alberi che diffondono eccessivamente polline e piumino. Ciò influisce negativamente sulle persone allergiche. Se l'area del prato aumenta, le zone pedonali non dovrebbero diminuire. In caso di comprovato danno intenzionale agli impianti, è inflitta una sanzione amministrativa. Non è consentito camminare sui prati.
In conformità con GOST R 52169-2003, l'attrezzatura del parco giochi adiacente è regolamentata. Se la maggior parte degli inquilini sono proprietari, devono decidere da soli come installarlo e mantenerlo. Nella maggior parte dei casi, questa funzione viene trasferita alla società di gestione o HOA. Nelle case comunali, questo problema è gestito dall'amministrazione.
Il parco giochi dovrebbe essere posizionato a una certa distanza dalla carreggiata. Le piante verdi sono piantate intorno ad esso, fornendo ombra in estate. Ciò offre una protezione aggiuntiva dal sole cocente. Se c'è sabbia nell'area del complesso per bambini, deve essere cambiata ogni anno.
I marciapiedi pedonali e l'area antistante l'ingresso sono realizzati in superficie dura. Il drenaggio dell'acqua piovana è obbligatorio. Per garantire il giusto livello di sicurezza ai cittadini di passaggio, l'intero territorio è illuminato di sera e di notte.
Nonostante l'esistenza della comproprietà, gli inquilini spesso lamentano una scarsa pulizia del territorio. Di solito si parla del cattivo lavoro dei tergicristalli. Questi ultimi sono insoddisfatti delle condizioni di lavoro. Prima di tutto, è importante determinare la persona responsabile delle condizioni del cantiere. Le responsabilità per la pulizia e lo stato dell'area locale sono assegnate alle seguenti organizzazioni:
Questa è una delle società con cui i proprietari hanno un contratto di servizio. Le società di gestione regolano una vasta gamma di questioni relative alla pulizia e allo smaltimento dei rifiuti, al pagamento delle utenze, allo svolgimento parziale delle funzioni dei dipendenti dell'ufficio passaporti. Per quanto riguarda le organizzazioni private, possono essere affidate alcune responsabilità sulla base di un contratto di servizio. Allo stesso tempo, il dovere di prendersi cura del territorio spetta agli inquilini, indipendentemente dalla forma di proprietà.
Il controllo sulle attività delle società di gestione è esercitato dalle autorità comunali. Se i compiti non sono svolti o eseguiti in modo improprio, gli inquilini sono tenuti a darne comunicazione alla direzione della società di gestione e redigere un atto. Se il fatto è confermato, il costo del servizio viene ridotto o viene eseguito il lavoro di qualità adeguata.
Se la società di gestione non risponde ai ricorsi dei cittadini, questi ultimi possono sporgere denuncia presso l'amministrazione, l'ispezione degli alloggi o il Rospotrebnadzor. Se non vengono presi ulteriori provvedimenti, è consentita una querela con il risarcimento del danno morale e del danno causato.
Se gli inquilini stipulano un contratto di pulizia con una società di gestione, il prezzo del servizio viene precalcolato. Viene sempre calcolato in base alla zona dell'appartamento. Più metri sono presenti nella proprietà, maggiore sarà il costo di mantenimento della proprietà comune.
L'elenco standard dei servizi comprende non solo la pulizia diretta, ma anche quanto segue:
Per quanto riguarda la frequenza e le regole di pulizia, si possono trovare nelle regole di una determinata città. Le autorità regionali e comunali hanno il diritto di stabilire i propri requisiti, che dipendono dalle caratteristiche climatiche e dalle condizioni meteorologiche in determinati luoghi di residenza. Vengono anche prese in considerazione la pervietà del territorio e la quantità di precipitazioni accumulate.
Di solito si occupano di questo problema gli enti locali e le società di gestione. In quest'ultimo caso, le riparazioni gravi sono pagate dagli inquilini del condominio. Nella maggior parte dei casi si tratta di riparazioni all'ingresso e sul terreno dei pavimenti. La decisione viene presa dai proprietari dell'appartamento durante l'assemblea generale. Inoltre, è possibile riparare aree ricreative, parchi giochi o strade nel cortile.
Se le riparazioni vengono eseguite in modo tempestivo, non è necessario investire molti soldi. È possibile eliminare piccoli danni. Ma se stiamo parlando di capitali, i proprietari dovranno investire e trovare un'organizzazione che accetti di svolgere i lavori. Di conseguenza, la casa e il territorio adiacente diventeranno convenienti per tutti i residenti.
Se i proprietari cercano di proteggere il territorio da veicoli e cittadini non autorizzati, è necessario installare una recinzione. La legislazione consente l'installazione solo di tali recinzioni:
Pertanto, ci sono determinati standard per il mantenimento del territorio. Deve essere conservato in conformità con gli standard sanitari. Le pulizie vengono effettuate regolarmente, alcune attività non sono consentite sul sito e vengono stabiliti i requisiti per il posizionamento delle strutture sociali e commerciali.
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