La segmentazione della domanda basata sulle preferenze dei consumatori nel contesto delle classi e dei formati oggetto consente di ottimizzare l'importo e la struttura del reddito e delle spese, tenendo conto delle procedure per la pratica della conclusione dei contratti.
Allo stesso tempo, non meno importante per la gestione immobiliare commerciale è rappresentare l'effetto sugli obiettivi in \u200b\u200bsegmenti di fattori come la scelta di "inquilino" inquilino "in conformità con il concetto dell'oggetto, la distribuzione dei locali tra i clienti .
Gli errori nella disposizione interiore dell'ancora e degli altri inquilini dovrebbero essere evitati, in particolare la disposizione degli "ancore" sui 1-2 piani, che ha quindi degradato il reddito dei venditori di beni correlati. Se come "ancoraggio" del centro commerciale dovrebbe attirare un grande grande magazzino, allora è necessario calcolare se i quadrati degli inquilini rimanenti offrono beni e servizi correlati e aggiuntivi. Per l'inquilino "Ancoraggio" applicita tariffe relativamente basse.
Per la segmentazione nel mercato immobiliare residenziale è possibile utilizzare tali segmenti come il grado di soddisfazione del cliente con le loro condizioni abitative e la disponibilità di alloggi (miglioramento) dell'alloggiamento.
Sulla base dei risultati ottenuti e trattati, aree in cui la domanda di nuovi alloggi sarà uguale o superiore alla media del mercato, basata sull'assunzione che gli intervistati cercano di acquistare un appartamento nello stesso posto in cui vivono al momento.
Nel valutare la capacità della domanda nei segmenti target, nonché la sua distribuzione nel contesto dei distretti della Società, è necessario tenere conto delle caratteristiche assoluta dei distretti: il numero di residenti, la densità della popolazione, l'area media dell'appartamento, ecc. Ciò renderà più accurato per prevedere la grandezza e la struttura della potenziale domanda sul mercato e determinare le prospettive della società.
Per la segmentazione del mercato basata sui segni di solvibilità dei clienti e dell'accessibilità per loro, l'alloggio è possibile utilizzare le preferenze nella selezione delle forme di calcolo: a scapito dei fondi propri, attraverso la partecipazione alla costruzione azionaria, con l'aiuto di schemi cumulativi nelle cooperative di alloggi e partnership, oltre a spese dei prestiti ipotecari come costruzione e acquisto di alloggi finiti, ecc.
2. Gestione dei prezzi nel mercato immobiliare
2.1. Sviluppo e implementazione delle strategie di prezzo
Prezzi strategici nella gestione degli immobili. Il prezzo distingue i seguenti tipi principali di strategie di prezzo a seconda del rapporto dello yen installato al valore medio di fabbrica:
1) Prezzi premium o - "rimozione della crema", che includono l'istituzione di prezzi elevati per oggetti e servizi e servizi innovativi e prestigiosi nel mercato immobiliare, la strategia di premi a gradini (declino coerente dei prezzi) e del "prezzo dell'ombrello";
2) Prezzi neutri - A seguito del leader, orientamento sui prezzi del mercato e concorrenti, differenziazione del prodotto (immobili e servizi), strategia di segmentazione del mercato e profitti minimamente sufficienti;
3) La svolta dei prezzi o i "prezzi ridotti" la strategia è il leader in costi, leadership non redditizi.
Le strategie di rivoluzionario dei prezzi sono caratterizzate dall'istituzione dei prezzi a livello percepito dai clienti come basso o moderato rispetto al valore economico dell'oggetto o dei servizi proposti nel mercato immobiliare. Vengono utilizzati per aumentare la quota di mercato della società e le sue vendite, che porta ad un aumento dei profitti lordi totali, anche con una piccola norma a un prezzo specifico.
Per la strategia dei prezzi premium è inerente alla formazione di prezzi, evidenziata in relazione al valore stimato dall'acquirente del valore delle merci. Questa sproporzione fornisce profitto dalle vendite a prezzi, che include indennità premium per la soddisfazione più completa delle richieste di un gruppo stretto di acquirenti. Con il prezzo neutro, il prezzo offerto dal Venditore è adeguato al rapporto tra "prezzo - valore", il previsto predeterminato nel segmento target del mercato immobiliare.
Le differenze nelle strategie dei prezzi sono determinate mediante valore non rapporto qualità-prezzo per prezzi e servizi oggetto nel mercato immobiliare e la loro percezione dei loro clienti attuali e potenziali in un confronto generale con le proposte di altri partecipanti al mercato. Ad esempio, i tassi di noleggio di locali di ufficio di prima classe nel mercato russo possono essere grandi in termini assoluti e allo stesso tempo essere per le società straniere basse rispetto ai livelli internazionali per assumere premesse simili. Pertanto, lo stabilimento per i clienti di target più alto sarà una conseguenza della strategia di rivoluzionario dei prezzi, e non "crema in decomposizione".
La formazione e l'attuazione di una politica complessiva completa dei prezzi nel mercato immobiliare è consigliabile dividere nei seguenti blocchi.
1. Sviluppo di una serie di strategie di prezzo, tenendo conto della stopo del ciclo di vita dell'oggetto nel mercato immobiliare, nonché:
Il risultato dello studio e dell'analisi delle preferenze dei segmenti target, valutazioni di prontezza a pagare di più (o meno) per l'oggetto proposto;
Le magnitudini e la struttura dei costi che dovrebbero essere coperti ad un prezzo stabilito per un oggetto;
Ambiente competitivo - possibili azioni dei concorrenti in termini di proposte dei prezzi sui mercati immobiliari del settore immobiliare.
2. Prezzo di gestione per servizi e oggetti immobiliari in base ai meccanismi della sua definizione e adattamento.
Tale approccio prevede il raggiungimento e lo sviluppo di non solo vantaggi competitivi a breve termine, ma a lungo termine. È dal punto di vista della strategia dei prezzi che la validità dei prezzi applicati per il soggetto dei quali sarà il risultato e il rispetto degli obiettivi della società di gestione (venditore immobiliare) sono analizzati. Ad esempio, una diminuzione dello sviluppo dei prezzi per i suoi oggetti immobiliari per attizzare attivamente clienti aggiuntivi consente di aumentare le entrate a breve termine. Tuttavia, la guerra dei prezzi provocata da questa riduzione del medio e lungo termine porterà alla disabilità, se il costo dello sviluppatore sarà superiore alla media del settore.
Evitare tali conseguenze negative consente la valutazione delle condizioni competitive nei mercati di destinazione, nonché il valore del consumatore della proprietà. Nelle condizioni di perfetta concorrenza, quando la quota di ciascuno dei partecipanti non supera l'1-2%, l'impostazione del tasso è più appropriata sulla base del livello medio. Con la concorrenza monopolistica, l'affitto può massimizzare i profitti nei segmenti già catturati o essere al di sotto del costo durante il periodo di penetrazione per nuove nicchie di mercato.
Il mercato immobiliare oligopolistico è caratterizzato dalla più alta gamma di possibili per l'uso di strategie di prezzo con orientamento per i concorrenti. Se la società di gestione è tra i leader, la tariffa può essere assegnata a livello che garantisce i massimi profitti correnti, tenendo conto della domanda residua. A loro volta, il follower, a sua volta, deve essere focalizzato sui tassi di leader con il loro adeguamento sulla qualità dei servizi, le proprietà tecniche e operative e del consumatore dell'oggetto immobiliare, ecc.
Corso di lavoro sulla disciplina
Sull'argomento "Prezzi nel mercato immobiliare"
introduzione
Uno dei principali indicatori di sviluppo nel paese di normalizzazione le relazioni è lo stato del mercato immobiliare nel suo complesso e dei suoi settori dello studio. Il mercato immobiliare è una componente sostanziale dell'economia nazionale, perché la proprietà è la parte più importante del lavoro nazionale, che rappresenta oltre il 50% della ricchezza mondiale. Senza leggi sul mercato, non ci può essere un mercato in generale, dal momento che i mercati del lavoro, il capitale, i prodotti di servizio, ecc. Per attuare le attività legali dovrebbero avere le avventure necessarie. L'importanza del mercato immobiliare nazionale come settori dell'economia è confermata dalla sua quota elevata nel prodotto nazionale dell'albero, reddito ad alto livello per il bilancio dalla vendita primaria, affittando un immobile all'aperto (compresa la terra) , alti livelli di tasse nel bilancio delle tasse immobiliari e delle transazioni con essa.
Con qualsiasi dispositivo pubblico, un posto speciale in sistemi relazioni pubbliche occupa un immobile, la vita e le attività delle persone in tutte le sipherachbusiness, la gestione e l'organizzazione sono collegate al funzionamento della relazione pubblica.
I principali segni fisici del settore immobiliare come applicato:
unicità e unicità;
stazionarietà;
la durata della creazione e della durata.
Quanto segue considererà la specificità del settore immobiliare come ramo, anche le specifiche del settore immobiliare a San Pietroburgo, la dinamica della fornitura e della domanda in questo mercato, affermando le caratteristiche accuratezza dello stato economico ecologico di ciascuna della città distrerata , perché un residente di quest'area può familiarizzare con i vantaggi del commercio estero nell'area.
Dettagli di tutti i prezzi dei prezzi immobiliari che sono direttamente interessati dal suo costo. Vedremo anche per quali metodi viene effettuata la valutazione immobiliare, le loro carenze e vantaggi.
Conclusione IV Analizziamo dati specifici sull'assistenza primaria e secondaria in relazione a San Pietroburgo.
1. Essenza del mercato immobiliare
"Il mercato immobiliare è un certo insieme di meccanismi attraverso il quale vengono trasferiti i diritti di proprietà e associati ai nidi, i prezzi sono stabiliti e lo spazio tra le varie opzioni di uso del terreno di design è distribuito."
La determinazione del mercato immobiliare di Ascomplex associate alla creazione di nuovi e sfruttamenti di strutture immobiliari provvisori sarà più completa. Pertanto, i principali processi elaborati del mercato immobiliare sono lo sviluppo (creazione), gestione (operazione) e il fatturato dei diritti immobiliari.
Il mercato immobiliare nazionale è un sostituto dei mercati regionali e locali, significativamente diverso dallo sviluppo dello sviluppo asincrono, del prezzo e dei livelli di rischio, dell'efficacia degli investimenti immobiliari, dello stato della legislazione, della legislazione, politica e sociostabilità, ecc.
Il mercato immobiliare, come qualsiasi sistema di autoregolamento, è caratterizzato da fornitura, proposta, prezzo, infrastruttura. I fondamenti del mercato immobiliare includono:
§ Prezzi di informazione, domanda e suggerimenti;
§ Mediazione - l'istituzione di connessioni tra consumatori, domanda e suggerimento;
§ Formazione libera dei prezzi per oggetti immobiliari e protezione dei diritti di proprietà;
§ ridistribuzione degli investimenti negli oggetti immobiliari; Fornire libertà di imprenditorialità; soluzione software efficace del software.
Dal punto di vista dell'imprenditorial e della commercializzazione, il mercato immobiliare (Fig. 1) ha i propri vantaggi dell'incedust.
Fico. 1. Argomenti e svantaggi del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare è parte integrante della società del mercato. Su di esso, come in altri mercati, il "rapporto tra offerta e domanda è determinato dal prezzo, ma l'altezza dei prezzi determina il rapporto tra offerta e domanda. Domanda impiegata, il prezzo aumenta; Ma se il prezzo aumenta, la domanda cade, e se il prezzo cade, allora la domanda aumenta. Inoltre, se la domanda è in aumento, ma poiché il prezzo aumenta, allora la proposta aumenta, perché la produzione diventa redditizia. Nel modo, il prezzo determina la domanda e la fornitura, la domanda e la fornitura del prezzo; Inoltre, la domanda determina la proposta e la proposta è determinata. Inoltre, tutte queste oscillazioni tendono ad allinearsi. Se il prezzo è dentro e il prezzo sale al di sopra del livello normale, quindi aumentalo; Questo aumento facilmente passa facilmente il limite del necessario, e quindi il prezzo è inferiore alla norma. "
1.1 Mercato delle abitazioni di San Pietroburgo
Attraverso un po 'di tempo a San Pietroburgo, circa 4,8 milioni di abitanti vivono a San Pietroburgo, in quasi 44 mila cari edifici con una superficie totale di circa 92.000 migliaia di metri quadrati. m., in quasi 1.600.000 appartamento.
È una buona condizione tecnica (l'usura dal 0 al 20%) è di circa il 20% degli alloggi, soddisfacente (usura dal 21 al 40%) - 50%, insoddisfacente (al 30%) - 30%, 15 milioni di metri quadrati . M. Residential Foundation ha bisogno di riparazioni maggiori. Il primo 25% della popolazione di San Pietroburgo vive negli appartamenti comuni.
ü Il mercato per progetti di investimento e edifici indipendenti.ü Locali marittimi.
ü Locali del ristorante.
ü Il mercato della produzione e dei magazzini.ü Marigilla. rappresentato dai seguenti segmenti:
Primario: - edifici per appartamenti costruiti in microdistrezione;
- edifici ricostruttibili in camera nel centro della città;
- Bloccato case unifamiliari;
Secondario:
Buy-Sales-Apartments al centro;
- Appartamento con microdistributi.
Affitto - Appartamenti ordinari
- Assistente comfort
- Camere.
Associata alla mancanza di territori preparati ingegneristica con un'infrastruttura più bassa di sviluppo, un basso potere d'acquisto della popolazione, il mercato dei terreni sottosviluppati, il mercato delle case private praticamente non esiste. Soluzioni architettoniche di dovere costruite negli ultimi cinque anni, estremamente bassa liquidità e prezzo di tali edifici, prova di tale certificato.
Aree della città.
Uno dei principali fattori che influenzano il prezzo del settore immobiliare - posizione. SNCC-PETERSBURG 13 distretti che differiscono in prestigio, ecologia, paesaggistica, industria, livello di rumore, caratteristiche di azioni abitative, età, ecc. Caratteristiche dettagliate di ogni area, vedere Appendice 1
In conformità con le caratteristiche economiche, ambientali, l'impatto della fornitura e della domanda sarà un rating di distretti dal più prestigioso:
v Central.
v Amiralteysky.
v vasileostrovsky.
v Mosca.
v Primorsky.
v Petrogradsky.
v kalininsky.
v vyborgsky.
v Frunzensky.
v Krasnogvardeysky.
v Nevsky.
v Krasnoselsky.
v kirovsky.
Distanza dalle stazioni della metropolitana.
Con la lontananza di oltre 3 fermate per il trasporto, il calo è prezioso per compensare il 10-15%
Esempi specifici in aree con Descrizione È possibile fornire nell'appendice n. 1.
2. Metodi di prezzo
Valutazione immobiliare, determinazione del suo valore di mercato come il proprio prezzo per questo tipo di prezzi immobiliari, è un caso difficile, che sono addestrati positivamente da persone che hanno ricevuto stalitte su questo tipo di attività.
La valutazione è fatta da molti metodi i cui risultati devono essere coordinati l'uno con l'altro. La "procedura di coordinamento" ottenuta da diversi metodi non riduce il calcolo del sedile medio e richiede il peso del significato di ogni approccio della situazione robusta, gli obiettivi della valutazione, il tipo di proprietà e altre circostanze.
Considera alcuni di loro: comparativo, redditizio isatant.
2.1 Metodo comparativo
I principali principi sottostanti etogiomethod sono: fornitura e fornitura, dipendenza, proporzionalità è la notifica. Dall'elenco dei suoi vantaggi, è possibile allocare: la semplicità della visibilità T. K. basata su paragoni ovvi; ammette la regolazione da caratteristiche caratteristiche; Dà valutazioni statisticamente motivate.
Una capacità comparativa della valutazione è un insieme di metodi di valutazione del valore basato sull'oggetto immobiliare equivalente con i suoi analoghi in relazione a quali informazioni sono disponibili per le transazioni con loro.
Condizioni di un approccio comparativo per la valutazione immobiliare:
1. L'oggetto deve essere unico.
2. Informazioni Divine per essere esaustivi, comprese le condizioni per la realizzazione delle transazioni.
3. I fattori che influenzano il costo di analoghi confrontati del settore immobiliare stimato dovrebbero essere comparabili.
L'approccio comparativo si basa sui principi:
· Sostituzione;
· Equilibrio;
· Proposte associate.
Gli oggetti comparabili dovrebbero riguardare un segmento e la transazione con loro è natiptica per questo segmento:
· Esposizione. Il termine dell'esposizione è il momento in cui l'oggetto è sul mercato;
· IndependencesOlSouGies della transazione. L'indipendenza significa che le transazioni sono concluse al prezzo di mercato se il venditore e l'acquirente:
· Essere relativi relazioni;
· I rappresentanti della partecipazione e una controllata indipendente;
· Host Interdipendence e ricambio;
· Sono dedotti con oggetti, pegno appesantito o altri obblighi;
· Fornire oggetti immobiliari di persone morte, ecc.;
· Invengation, che è determinato da:
· Investitori simili;
· Simile all'uso migliore ed efficiente degli oggetti;
· Grado di costruzione.
I criteri principali per la selezione di strutture analogiche durante la valutazione del settore immobiliare:
1. Affidabilità per immobili.
La regolazione dei diritti di proprietà è un diverso tra il mercato e l'affitto contrattuale, poiché l'effetto completo è determinato in un affitto di mercato e un aumento accessibile.
2. Osservazione della transazione.
Con le condizioni atipiche per il finanziamento della transazione, l'analisi necessaria, a seguito della quale viene effettuata l'emendamento.
3. Condizioni di vendita e tempo di vendita.
4. Posizione.
5. ACCEZIONI FISICHE.
Ma uno dei principali svantaggi, che è un volume di informazioni affidabili, che è possibile ottenere solo i mercati complessivi immobiliari e con il tempo in cui le informazioni ottenute sono la distruzione e l'accuratezza della valutazione diminuisce; Inoltre non tiene conto delle aspettative.
2.2 Metodo di valutazione redditizio
Questo metodo di valutazione si basa sulla riconnessione delle osservazioni, maggiore è il reddito che l'oppressività, più costosa vale la pena.
Il valore delle entrate valuta il costo del settore immobiliare al momento in cui gli attuali flussi di cassa costi-up, I.e. Riflette:
· Numero di qualità del reddito che l'oggetto della proprietà può portare la vita Timonest;
· Rischi caratteristici sia dell'oggetto misurato e per la regione.
Il valore del reddito è utilizzato nel determinare:
· L'invecchiatività, poiché un potenziale investitore non pagherà una grande quantità per l'oggetto rispetto al valore corrente del reddito futuro da questo oggetto;
· Mercato e frequenza.
2.3 Metodi di costo
Un approccio sui costi è un insieme di metodi di valutazione basati sui costi dei costi necessari per ripristinare o sostituire l'obiettivo dell'oggetto in considerazione l'usura accumulata. Si basa sull'assunzione, l'auto non pagherà per l'oggetto finito più che per la creazione di utilità oggettilogica. Proprietà dell'approccio dei costi:
La promozione di nuovi oggetti è l'approccio dei costi è il più affidabile. Questa voce è appropriata o possibile solo nei seguenti casi:
· Analisi tecniche ed economiche del valore della nuova costruzione;
· Sostenità dell'aggiornamento dell'oggetto esistente;
· Valutazioni speciali;
· Prosice di oggetti nei settori del mercato "passivi";
· Analisi dell'uso della terra;
· Soluzione di assicurazione oggetto;
· Tassazione della tassazione;
· Durante il coordinamento dell'oggetto di immobili ottenuti con altri metodi.
Svantaggi dell'approccio dei costi:
1. Il consumo è sempre equivalente al valore di mercato.
2. Il tentativo di un risultato di valutazione più accurato è accompagnato da un rapido aumento dei costi.
3. Invisibilità all'acquisizione dell'oggetto stimato del settore immobiliare, i costi di avanzamento della priorità dello stesso oggetto, poiché l'usura accumulata viene detratta nel processo di valutazione del livello di costruzione.
4. Il problema del costo della riproduzione dei vecchi edifici.
5. La complessità della determinazione dell'usura accumulata di vecchi edifici e strutture.
6. Individuazione della terra dalle strutture.
7. La gravida graduatoria delle terre del terreno in Russia.
Tale, a seguito dell'uso di tre approcci alla valutazione dell'approvazione immobiliare dei risultati ottenuti, si ottiene il costo dell'oggetto stimato, che sarà presentato nel rapporto di valutazione.
Il valore di uscita del costo dovrebbe essere accompagnato per quanto riguarda le ipotesi e le condizioni limitanti causate dalla completezza e dall'affidabilità delle informazioni utilizzate.
3. Prezzi e fattori di prezzo
Sospeso con le peculiarità del tema del commercio nel mercato immobiliare, il mercato stesso tutta la gamma di caratteristiche e, soprattutto, è comunicazione individuale. Gli esperti di mercato assegnano alcune categorie di media, in conformità con il suo prezzo e le caratteristiche di alta qualità. Tuttavia, tale classificazione può essere chiamata condizionale, in quanto è difficile trovare abbastanza edifici o terreni, esattamente simili tra loro nella base di base Caratteristiche.
Prezzi immobiliari. Spesso, dipende direttamente dalla condizione socio-economica della regione. Inoltre, il mercato si distingue per un'abbondanza di rischi per venditori, acquirenti e inquilini. Collegamento del fatto che il più delle volte i proprietari della proprietà non sono facili da vendere o consegnare la loro proprietà (esclusi i segmenti di mercato, in cui la domanda sta vivendo significativamente una frase), il mercato immobiliare è illiquido.
Oltre a quanto sopra, c'è un altro problema. Gli esperti spesso scoprono la situazione reale sul mercato a causa del fatto che è difficile ottenere informazioni affidabili sulle transazioni, al contrario, ad esempio, dal mercato dei titoli, dove è disponibile in qualsiasi momento. Lo strumento di analisi principale qui è un particolare partizionamento del mercato in diversi segmenti. Il criterio per questo può essere la posizione degli oggetti, la loro qualità, scopo, o persino un'intera integrità dei segni.
Il settore immobiliare è il prodotto più duraturo, di regola, con un costo molto più alto rispetto ad altri beni. La terra sullo SRang dell'Eterno, gli edifici e le strutture servono dozzine di anni e le imprese sono create da un periodo indefinito. Il valore di mercato del settore immobiliare è il più propenso a vendere - acquistare su un mercato competitivo. Il prezzo del settore immobiliare, come qualsiasi prodotto, è determinato dal rapporto tra offerta e domanda.
La proposta di immobili dipende, a causa del lungo ciclo del suggerimento della creazione, debolmente dal prezzo, e nel breve periodo quasi non dipende da esso. Pertanto, il prezzo per i beni immobili a breve termine è determinato dal Primario, domanda. Questo può essere visto soprattutto quando silizione dei prezzi per la Terra.
Di cosa dipende la domanda? Ci sono molti fattori di influenza, e le combinazioni non sono le stesse per una varietà di immobili, anche se ci sono Commonhouses. Per la concretezza, ci fermeremo al mercato immobiliare, dove il servizio per fornire una persona in abitazioni è comshanging.
In un'economia di mercato, i prezzi del commercio estero, nonché nel mercato interno, sono condotti sotto l'influenza di una situazione del mercato competitivo.
La formazione del mercato immobiliare avviene sotto l'influenza di esterni e internifattori. Allocare quanto segue gruppo di fattori esterni:
Effetti macroeconomici;
Effetti microeconomici;
Carrier sociale nella regione.
I refit macroeconomici caratterizzano le condizioni economiche nel paese. PER i fattori macroeconomici includono:
Prodotto interno lordo (PIL);
Tasso d'inflazione;
Tassi di ritorno su strumenti finanziari;
Soldi per mano della popolazione;
Reddito della popolazione;
Il tasso di occupazione della popolazione in età lavorativa;
Stato commerciale;
Prezzi indicizzati per beni e servizi.
Condizioni del mercato di equilibrio e dell'economia stabile Il rapido tasso di crescita del prezzo è costituito dalla somma del tasso di crescita dell'inflazione della valuta nazionale della crescita dell'IPP (di solito circa l'1-3%).
L'economia statale dipende fortemente dall'esportazione del complesso drogheria-energetico. L'uno percento della popolazione impegnata nell'industria petrolifera porta la quarta parte del PNL. Pertanto, il livello attuale dei prezzi del petrolio globale diventa uno fattori ismacraeconomici, che, contribuendo alla crescita economica nel mercato immobiliare nel mercato immobiliare.
I nomi delle caratteristiche del mercato immobiliare in Russia sono le sue due quantità. Il prezzo del prezzo dell'oggetto immobiliare con la valuta degli Stati Uniti porta alla formazione del prezzo del prezzo da cambiamenti nel tasso del dollaro, il suo potere d'acquisto dell'adozione .
Definito nella valutazione immobiliare ha fattori macroeconomici. Se il getto di fattori macroeconomici è relativamente stabile, lo stato del mercato è determinato da fattori microeconomici.
Effetti microeconomicidescrivendo la situazione economica in una regione separata. Tra questi si distinguono per i seguenti Phactors:
Situazione economica generale nella regione;
Ritmo di sviluppo della regione;
Diversificazione dell'occupazione della popolazione lavorativa;
Flusso di investimento.
La crescita economica di San Pietroburgo è tenuta a livello di livelli di tutti i russi.
Il vettore sociale nella regione è caratterizzato dai seguenti fattori:
La proporzione della popolazione in età lavorativa nella popolazione totale;
Flussi di migrazione;
Situazione demografica;
Tasso di disoccupazione nella regione.
San Pietroburgo dimostra un aumento positivo della popolazione della popolazione. L'occupazione si trova a un livello relativamente basso di consumatori registrati.
I fattori immobiliari del Kn Travene includono:
Fattori istituzionali;
Mercato del dinamismo (inerzia);
La dinamica e il rapporto tra offerta e fornitura;
Il rapporto tra i prezzi del mercato primario e secondario;
Sicurezza informatica e apertura del mercato.
Fattori istituzionaliIn cherare il mercato immobiliare include:
Regolamento statale;
Regolamento fiscale relativo alle transazioni immobiliari.
L'ortografia del governo è pubblicare atti di regolamentazione delle formattative del mercato immobiliare. Uno dei luminosi esempi di atti ambigui impassivi sul funzionamento del mercato immobiliare è il Fir-FZ della Federazione Russa del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ "istruzione nella costruzione della costruzione di condomini", entrato in Forza Waprele 2005. Da un lato, protegge i diritti degli azionisti, dall'altro - gli stakeholder in un quadro molto rigido, che non possono. Come segue, per il periodo di produzione dei meccanismi di bypass è stato osservato un calo del mercato primario. In generale, l'adozione di una legge sugli azionisti è dovuta a circa il 20% nel crescente aumento dei prezzi del prezzo del mercato interno nel 2005.
Atti regionali reali possono anche adottare regolamenti individuali che limitano le transazioni immobiliari a livello regionale.
Le montagne differiscono in inerzia. Ciò è dovuto all'esposizione a tempo media è di circa due o tre mesi. A questo proposito, le tendenze del settore immobiliare del Narynka ricevono la loro riflessione nel cambiamento del prezzo medio non prima in 2 mesi.
Le dinamiche di domanda di Olmi per il mercato immobiliare sono determinate dai seguenti fattori:
Solvibilità della popolazione;
Cambiare in gusti e preferenze della popolazione.
Il mercato immobiliare è caratterizzato dalla presenza di un alto lobo della domanda latente (nascosta). Gli studi condotti nel quadro di uno dei bozze di USHemary Bank hanno dimostrato che dovremmo cambiare le loro condizioni di vita, vorrebbe il 77% degli intervistati. Questo è associato a alloggi di sicurezza a basso contenuto di sicurezza e grandi indicatori di impatto nel mercato secondario. Sebbene secondo gli standard, è necessario tenere una riparazione vacanti ogni 10-15 anni, infatti, la riparazione non è stata effettuata per più di 30 anni nelle attuali "Bruchi" e "Khrushchev".
La spazzatura, che porta ad un aumento della domanda, è il cambiamento di idee su comodi alloggi: colline strette, piccole finestre, soffitti bassi, senza scatole da garage - tutti questi segni sono trasferiti all'alloggiamento in uno stato ben premuroso nella categoria di moralmente obsoleto.
Quindi, fino a poco tempo fa, il fattore principale nella stimolazione della solvibilità era un mutuo. Ad esempio, nel primo trimestre del 2006, la quota delle transazioni con l'uso del mutuo è aumentata di 2 volte in relazione al 2005.
Il volume sul mercato è determinato:
La presenza di una riserva di oggetti immobiliari;
Volumi di nuova costruzione.
L'autista esistente tra l'offerta e la domanda nel mercato è la principale causa del rosazione nel mercato immobiliare.
I parametri che regolano il prezzo di un individuo appartamento rispetto ai livelli medi sono suddivisi in 3 categorie:
Costante;
Condizionalmente costante;
Variabili valide.
Gli appartamenti in piedi riflettono le caratteristiche che appartengono alla casa nel suo complesso. Questi sono i parametri per:
Titzing.
Il gruppo Covery include fattori che, di regola, non possono essere modificati dai proprietari. Include:
Area totale;
Disposizione;
Altezza del soffitto;
Materiale da parete;
Illuminazione della luce naturale;
Orientamento dell'appartamento;
Balconi, logges;
La presenza di un ascensore;
Ambiente esterno.
Il gruppo Collar include parametri condizionatamente variabili associati a una disposizione di abitazioni:
Stato di pavimenti, soffitto, pareti;
Finestre e porte;
Comunicazione di ingegneria;
Disponibilità del telefono.
Il gruppo di Gruppo è posizionato da un appartamento, determinando quale classe, appartiene (Elite, classe aziendale o classe economica). Le caratteristiche dei parametri del secondo gruppo influiscono in modo non ambiguo della formazione del prezzo - un aumento o diminuzione. Rispetta i parametri del terzo gruppo, i loro effetti sono determinati dalle caratteristiche iniziali dei primi due gruppi. Quindi la riparazione standard dell'Apartment Elite aumenta il suo costo, l'effetto simile avviene nella situazione della riparazione europea della casa di introduzione.
L'influenza dell'edificio residenziale è quasi uno dei principali paramati dell'artista.
Il prossimo applica quanto segue classificazione degli edifici residenziali:
Progetto speciale;
Layout migliorato;
STALINKA;
Khrushchev;
Breznevka;
Pentagono;
Lunghezza intera;
Malostema.
Il seguente parametromero, che determina il costo dell'appartamento, è il materiale da cui è equipaggiata la casa. In conformità con questa funzione le classificazioni si assegnano a casa:
In legno;
Blocco (monolitico),
Pannello;
Mattone.
Nonostante lo sviluppo attivo di nuove forme di blocco e costruzione del pannello, i mattoni rimangono i più prestigiosi.
Chiamati fattori che abbassano il prezzo dell'appartamento entrano nella posizione sui piani estremi. Nel quartiere medio. m. Gli appartamenti sui piani estremi costa il 5% in meno rispetto all'appartamento middle pavimenti.
Compreso si può dire che i mercati dei beni immobili non residenziali e residenziali hanno acquisito. Uno dei più rilevanti è il basso volume di approvvigionamento. Per questo problema, è necessario stimolare la costruzione di nuovi oggetti. La situazione quando aumentando artificialmente il solvente che chiedere all'Istituto di mutuo porta ad un aumento del divario tra la domanda e la presentazione, e di conseguenza, il nuovo turno del prezzo.
La revisione è preziosa dal mercato immobiliare residenziale di San Pietroburgo nei campi della città al 12 dicembre 2009
Nell'ottobre 2009, nel segmento di nuovi edifici, è stato frequentemente oscillato. Dal 3,7%, il distretto vasileostrovsky è aumentato del prezzo, dell'1,1% - Kirovsky. Il Kalininsky, Primorsky, Vsevolozhskiyoniy, è sceso di circa l'1,5%.
Le aree più costose della città sono coerentemente il Treogradsky, il centro e il vasileostrovsky. Il più economico sono Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky distretti.
Per la settimana, entro il 13 ottobre 2009, i prezzi per le leggi secondarie sono stati spostati anche in multidirezionale. Del 1,6-1,7%, Vyborg, i distretti di Kronstadsky sono aumentati di prezzo, il costo della regione di Krasnoselsky è aumentato in termini dell'1%, ad eccezione del Central, che è diminuito dello 0,8%. Anche un po 'cadde da Kolpinsky, Resort, Kirov quartiere.
Mercato primario
Quartiere:
BSN 06.10.09.
BSN 13.10.09.
Rosa a settimana: aumento dei prezzi al mese Admiraltei vasileostrovsky 87456,91 87423.01
Vyborg 64719,16 67117,18.
Kalininsky 73650,23,72494,39.
Kirovsky 76655,7 77529,52.
KRASNOGVARDEYSKY 66380,46 66380,46.
KRASNOSSKY 62394,3 63172.25.
Mosca 75307,33 74818,77.
Nevsky 70186,81 70072.63.
Petrogradsky 95780.2 95780.2.
Primorsky 70612.3 69611,52.
Frunzensky 78338,78 78338,78.
Centrale 111607,78 111607,78.
Vsevolozhsky 51063.96 50473,17.
Resort 66924,91 66924,91.
Petrodvortrsovsky 68231,9 68231.9.
Pushkinsky 59879,04 59060,49.
57434,53 47434,53.
Secondo gli indicatori del diagramma di cui sopra, si vede: i prezzi del più alto livello sono osservati nel quartiere centrale di Petrogradskomi Vasileostrovsky.
E dai resti più accessibili: Pushkinsky, Vsevolozhskiyone e regione.
Nel mercato immobiliare secondario, la situazione con leader regionali non è necessaria. Palm Championship appartiene a quartieri Central, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Ammiragliato e Mosca. Le regioni più economiche sono vsevolozhsky, Kolpinsky e Kronstadsky, così come un secondario nella zona.
Distretto del mercato secondario: BSN 06.10.09 BSN 06.10.09 BSN 13.10.09 Rosa a settimana: aumento di prezzo al mese Admiralteysky 88247.62 88877,88 0,7% -0,9% vasileostrovsky 90004,88 90580.95 0,6% -0 8% Vyborg 75573,26 76870.02 1,7% -0,6% Kalininsky 76988,66 77305.36 0,4% -5,8% Kirovsky 74569,59 74218.10.5% -16% Krasnogvardeisky 76294,78 76582.73 0,4% -2,3% Krasnoselsky 67962.91 68544,16 0,9% -1,8% Moscow 86699.28 86429.26 -0.3% 0,0% Nevsky 75989 , 36 75930,78 -0,1% -2,4% petrogradsky 88958,62 89828.75 1,0% -0.5% Primorsky 77878.05 77659,23 -0.3% -2,8% Frunzen 75009,45 74914,66 -0,15% -1,1% Central 92307.34 91610.1 -0.8 % -1,6% vsevolozhsky 57825.61 57427.06 -0.7 57427.06 -0.0.7% -1,8% Kolpinsky 64403,89 63614,55 -1,2% -3,3% Kronstadt 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Resort 72031.32 71572.05 -0,6% -0.5% Petrodvortrsovsky 65000, 87 65333,81 0,5% -7,4% Pushkin 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Area 44296 44296 0,0% -5,5%
I prezzi per il mercato immobiliare secondario variano con la domanda per le aree più popolari.
Samemdorogi sono Central, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralty, Moscow Regions, Bene, i resti più accessibili come prima - l'area.
Lo stadio dello sviluppo, il mercato immobiliare in Russia è in fase di sviluppo è caratterizzato da esperti come "selvaggi". Le cause sono in una base di imperfezione, l'assenza di criteri di valutazione valutati universali, non conformità della qualità immobiliare del suo valore, e anche ortografare la domanda totale sulla proposta. In particolare, le ampiezze, come a Mosca e San Pietroburgo, hanno una mancanza acuta di veicoli abitativi, negozi, uffici e aree di produzione, e anche trame di terra fondate con ingenuità dello sviluppo. Nello specifico, San Pietroburgo ha bisogno di un aumento delle strutture di stoccaggio e della ricostruzione e della ricostruzione di edifici e strutture provvisori. Non ci sono abbastanza meccanismi efficaci, in particolare, il programma di prestito ipotecario, che durante l'esistenza del tempo non ha raggiunto risultati essenziali. E ora, il collasso temporaneo stava sventolando.
4. Sviluppo del mercato immobiliaree la sua previsione
Il grado di sviluppo del mercato immobiliare e dei suoi singoli sfere sono caratterizzati dalle condizioni specifiche stabilite, a seconda delle situazioni di forza maggiore, della posizione politica e dell'altra posizione, nonché delle direzioni principali per determinare il prezzo e il valore di 1 m2 o altro tipo di immobiliare.
La risoluzione del Gosstroita della Federazione Russa ha identificato il mercato medio e la capacità di frequenza di 1 m² della superficie totale dell'alloggiamento nel trimestre IV del 2002. Le dimensioni delle dimensioni di sussidi e prestiti gratuiti per l'acquisto di locali residenziali sono Le categorie di cittadini che hanno fornito queste sovvenzioni e prestiti per le risorse del bilancio federale. Secondo la Federazione russa, il prossimo e il costo di 1 m² di alloggio è stabilito (in media 8850 p.): Nel nord-occidentale generale - 6860 r.; nella regione di Leningrado - 7000 r;; nella regione di Mosca - 11 000 r.; a San Pietroburgo - 10 300 r.; A Mosca - 16000 p.
La stessa risoluzione identifica la dimensione del costo medio di 1 m² di area abitativa per calcolare le sovvenzioni gratuite per la costruzione di un alloggiamento dei cittadini colpiti dall'inondazione del 2002 nel distretto federale meridionale. I sussidi sono variati da 8020 a 8500 p. Per 1 m².
Inoltre, è ricalcolato mensilmente (che prevede il restauro del governo di Mosca n. 896 del 9 ottobre 2001), il costo di 1 m² quando si calcola i sussidi per la costruzione di acquisizioni di alloggi a Mosca è definitiva. Nel corso del mese scorso, questo costo è aumentato di 95 p. e ammontava a 17.595 p.
Il metodo di calcolo si basa sui dati provenienti da sviluppatori su larga scala e l'analisi del mercato immobiliare. Tiene in considerazione il prezzo di 1 m² con una tipica casa del pannello nel settore dell'edificio di massa.
Il prezzo dell'offerta in custodia di medie dimensioni è consigliabile produrre su un esempio specifico, dal momento che il costo di 1 m² è senzatetto da due fattori principali: la posizione dell'oggetto e il tipo di costruzione.
A St. Pietroburgo, le ultime tendenze sono:
1. I suggerimenti Lideramipo della proposta sono Kalininsky, Primorsky e Krasnogvardeysky. (Per grado di diminuzione).
2. Le spese di leader dei leader della proposta sono $ 500-550.
3. Il distretto di Vadmiraltesky di alloggi tipici è più economico a causa della bassa prestigitazione e della difficile messaggistica dei trasporti.
Nella regione di Mosca è consigliabile esplorare il cambiamento del prezzo di 1 alloggio M2 nelle città che entrano.
L'analisi del settore degli oggetti commerciali di immobili all'inizio del 2002 ha mostrato che gli ammessi del commercio e dell'ufficio sono utilizzati con la più grande domanda, la maggior parte dei quali sono in aree di alta efficienza aziendale.
A St. Pietroburgo, tali distretti includono Central, Vasileostrovsky, Mosca e Petrogradsky. Nel centro della città ci sono il 56% del commercio proposto e il 77% dello spazio ufficio. Probabilmente nella prossima posizione futura in questo settore immobiliare prenderà il Vyborg NAB. Soddisfa i centri commerciali soddisfacenti e recentemente aperti.
Conclusione
Immobiliare - la base della ricchezza nazionale del paese.
Il mercato immobiliare, come qualsiasi sistema di autoregolamento, è caratterizzato da fornitura, proposta, prezzo, infrastruttura.
Come qualsiasi altro mercato, il mercato delle abitazioni ha le sue idee dell'idoostro. Dai vantaggi principali: ottenere maggiori profitti rispetto agli altri, per il periodo di funzionamento. E lo svantaggio è: la dura dipendenza delle condizioni di regolamentazione girevole, della domanda dei consumatori, delle possibilità del complesso di costruzione delle regioni.
Il problema del problema occupa un posto speciale nel sistema di relazioni del mercato. Il cambiamento dei prezzi in questo mercato dipende dal set di fattori. Prezzi per leyels.spesso è nelle dipendenze dirette della disconnessione e delle condizioni economiche della regione, dal suo sviluppo e reinvestimento. Gli esperti sono spesso difficili da valutare la situazione reale sulla rynkevision del fatto che è difficile ottenere informazioni affidabili sulle transazioni. L'analisi principale dell'analisi qui è la separazione condizionale del mercato su diversi selezioni. Il criterio per questo può essere la posizione di oggetti, sartiame, scopo, o anche un complesso di segni, che ha discusso in dettaglio in questo corso lavoro.
PRONTITE, la definizione del suo valore di mercato del prezzo prevalente per il progetto immobiliare, è un caso difficile per il quale vengono creati i metodi implicanti: un comparativo, redditizio e costoso, e questo è solo il Suppm.
Il signor Immobiliare è presentato con bassa sicurezza con alloggi e pattinaggio di grandi dimensioni dell'usura fisica nel mercato secondario.
L'aumento del volume della nuova costruzione è complicato dal fatto che le autorità municipali sono incapacità all'ingresso gratuito nel settore dei nuovi sviluppatori, non dando un infortunio al ramo del terreno.
Lo stadio dello sviluppo, il mercato immobiliare in Russia è in fase di sviluppo è caratterizzato da esperti come "selvaggi". Le cause sono in una base di imperfezione, l'assenza di criteri di valutazione valutati universali, non conformità della qualità immobiliare del suo valore, e anche ortografare la domanda totale sulla proposta.
L'intero mercato immobiliare può essere suddiviso nel terreno terreno, il mercato residenziale, il mercato dei locali non residenziali, nonché il mercato immobiliare commerciale. L'offerta nel mercato immobiliare ha una caratteristica specifica che lo distingue da altri beni. Stiamo parlando di una posizione fissa di terreni ed edifici. A questo proposito, le transazioni immobiliari più attive sono tenute sui mercati locali.
Un argomento specifico, la cui presenza è caratteristica solo per il mercato immobiliare è un perito che svolge, in conformità con gli standard esistenti, la situazione sul mercato stesso e altri criteri che valutano il valore degli oggetti immobiliari, nonché la terra trame.
In connessione con le caratteristiche del tema della negoziazione nel mercato immobiliare, il mercato stesso è inerente a una serie di caratteristiche e, soprattutto, è l'individualità dei prezzi. Gli esperti di mercato identificano alcune categorie di immobili, in conformità con il suo prezzo e caratteristiche di alta qualità. Ma ancora, una tale classificazione può essere chiamata condizionale, in quanto è difficile trovare diversi edifici o terreni, esattamente simili tra loro in un numero di caratteristiche di base.
I prezzi del mercato immobiliare sono spesso in dipendenza diretta dalla condizione socio-economica della regione. Inoltre, il mercato si distingue per un'abbondanza di rischi per venditori, acquirenti e inquilini. A causa del fatto che più spesso i proprietari della proprietà non sono facili da vendere o affittare la loro proprietà (esclusi i segmenti di mercato, dove la domanda supera significativamente l'offerta), il mercato immobiliare è illiquido.
Nonostante quanto sopra, c'è un altro problema. Gli esperti sono spesso difficili da valutare la situazione reale sul mercato dovuta al fatto che è difficile ottenere informazioni affidabili sulle transazioni, in contrasto, ad esempio, dal mercato dei titoli, dove è disponibile in qualsiasi momento. Lo strumento principale per l'analisi qui è la separazione condizionale del mercato in diversi segmenti. Il criterio per questo può essere la posizione degli oggetti, la loro qualità, scopo o anche un intero complesso di segni.
Il prezzo di qualsiasi oggetto immobiliare, sia che si tratti di un appartamento, un ufficio o un cottage, è determinato dall'influenza di un insieme di fattori esterni. Diverse ragioni determinano che un oggetto è più costoso dell'altro e viceversa, nonché il fatto che il settore immobiliare in generale sta diventando più costoso o più economico.
Analizzando le cause delle variazioni dei prezzi del mercato, tutti i fattori esterni dovrebbero essere suddivisi in due categorie principali: - Locale e globale. I fattori locali includono motivi ben noti per le differenze di prezzi per diversi oggetti - questa è una posizione, tipo di edificio, stato dell'oggetto, riempimento, ambiente. Contabilità dell'influenza dei fattori locali in teoria e pratica della valutazione è espressa come l'uso di cosiddetti aggiustamenti, secondo cui, ad esempio, un appartamento al primo piano, con una media del 15% in meno di un simile in media , e l'appartamento con un balcone è di circa il 2% più costoso rispetto allo stesso, ma senza balcone. Questo elenco può essere continuato per un lungo periodo.
Conoscendo il grado di influenza sul prezzo dei fattori locali, è possibile risolvere i compiti di valutare un oggetto separato, conoscendo il livello di corrente totale dei prezzi immobiliari. Tuttavia, la contabilità dei fattori locali non consente di prevedere lo sviluppo del mercato nel suo complesso, anticipare la sua crescita o declino. Per risolvere il problema delle dinamiche del mercato, è necessario prestare attenzione ai fattori globali. Questo è, prima di tutto, caratteristiche macroeconomiche: - situazione politica ed economica, grado di sviluppo del business e produzione in una determinata città, esportazione e investimento, livello di reddito della popolazione.
La separazione di tutti i fattori che influenzano i prezzi, locali e globali, ha un'altra proprietà molto utile. I fattori locali sono determinati principalmente dai parametri di un particolare oggetto, ma dipendono debolmente dal tempo. Ad esempio, le case di mattoni in una certa proporzione sono più costose rispetto alle case del pannello simili. Erano sei e quindici anni fa, è chiaro che sarà così in futuro. Oltre alle abitazioni in periferia, molto probabilmente sarà più economica rispetto al centro e l'alloggio vicino al parco è più costoso della zona industriale. Nella prima approssimazione, i fattori locali possono essere considerati affatto dipendenti dal tempo. Se il loro ruolo e subisce cambiamenti, come una graduale caduta nel prestigio delle case di Stalin o una diminuzione del ruolo della disponibilità di un telefono nell'appartamento a causa del rapido sviluppo della comunicazione cellulare, allora questo processo dura per anni e tangibile I cambiamenti possono essere osservati solo in dieci o vent'anni.
Esperienza pratica sottolinea: per una piccola proprietà residenziale, è consigliabile condurre stime su una procedura semplificata, che può essere basata sul metodo di confronto delle vendite del mercato. L'approccio di stima dei costi dal punto di vista del confronto delle vendite si basa sul confronto diretto dell'oggetto stimato con altri oggetti immobiliari venduti o inclusi nel registro di vendita. Gli acquirenti spesso scoprono le loro conclusioni di prezzo principalmente presso le strutture immobiliari offerte per la vendita. I periti utilizzano anche queste informazioni in combinazione con informazioni su oggetti venduti o affittati. Questo approccio si basa sul principio di sostituzione, che legge: se ci sono diversi beni o servizi di idoneità simili, quella di loro, che ha il prezzo più basso, utilizza la più grande domanda e ha la distribuzione diffusa. Per quanto riguarda l'alloggio significa: se si può vedere nel mercato (che di solito sta accadendo), il suo costo è solitamente fissato al costo del costo dell'acquisto di uguali grado di attrattiva, che non avrà bisogno di molto tempo Rimpiazzare.
La valutazione di massa del settore immobiliare è un approccio speciale alla valutazione semplificata di un grande gruppo di oggetti omogenei (appartamenti). Questa valutazione è effettuata in base a un metodo specifico: per l'oggetto stimato, viene determinato il corrispondente set di valori di un set fisso dei parametri dei suoi parametri, quindi il valore della sua valutazione è formato dalla regola di tutti gli oggetti.
La valutazione di massa ha le sue applicazioni speciali. Un esempio di tale valutazione è una valutazione degli appartamenti "su un certificato di arreaus inventario tecnico (BTI)" basato sull'approccio dei costi. Viene eseguito dal corpo di stato e viene utilizzato per determinare le tasse e le tasse. Tuttavia, la valutazione del BTI non è focalizzata sul valore di mercato. Pertanto, non richiede informazioni sul mercato per la sua costruzione.
Va sottolineato la differenza tra i concetti del prezzo effettivo di vendita e del valore di mercato. I prezzi sono divisi nel prezzo del venditore, il prezzo dell'acquirente e il prezzo dell'attuazione.
Il prezzo del venditore ha l'importo che sta ottenendo a causa della transazione. Il prezzo dell'acquirente è l'importo totale di tutto il costo dell'acquisto di un appartamento. Il prezzo dell'attuazione è la somma di denaro che l'acquirente dà al venditore l'appartamento.
Differiscono per la quantità di pagamento per gli intermediari e le spese sul design della transazione. Il mediatore può essere, o forse assente dall'acquirente dell'appartamento e dal venditore. La transazione può assicurare o non assicurare. Il costo di fare una transazione può essere diviso tra i suoi partecipanti in modi diversi. Pertanto, il prezzo di vendita caratterizza l'appartamento in quanto tale, ei prezzi dell'acquirente e del venditore dipendono fortemente dai termini della transazione. Di norma, se il venditore ha un intermediario, il suo pagamento viene detratto dal prezzo di vendita e riduce il prezzo del venditore e viceversa i pagamenti da parte dei servizi dell'acquirente del loro intermediario aumenta il prezzo dell'acquirente in relazione al prezzo di vendita . Allo stesso modo, questi prezzi influenzano il pagamento della transazione. Di conseguenza, il prezzo del venditore e dell'acquirente può differire significativamente (fino al 15% o più). Ma il prezzo dell'attuazione dipende minimamente dalle loro specifiche caratteristiche del meccanismo per la vendita e il design della transazione ed è determinata dalle specifiche dell'appartamento stesso. Significa che è consigliabile simulare con precisione la dipendenza del prezzo dell'attuazione da molti appartamenti.
Conformemente alla sua definizione, il valore di mercato dell'oggetto immobiliare dipende da tali fattori che determinano il prezzo medio o più probabile della sua vendita sul mercato in normali condizioni di transazione.
Al primo livello di classificazione, possono essere suddivisi in fattori oggettivi e soggettivi.
Quando si determinano il valore di mercato, sono considerati fattori oggettivi. Per quanto riguarda i fattori soggettivi, sono associati al comportamento di un particolare acquirente, un venditore o un intermediario alla conclusione di una transazione, in parte delle indefinite condizioni economiche direttamente (temperamento, consapevolezza, onestà, pazienza, credulità, simpaties e antipatia, ecc.).
I fattori oggettivi sono principalmente la definizione economica, in definitiva, il livello medio dei prezzi di transazioni specifiche.
I fattori economici possono essere suddivisi in: macroeconomia e microeconomica. Il primo include fattori associati alla situazione generale del mercato: il livello iniziale di sicurezza nel settore immobiliare nella regione; il volume e la struttura della nuova costruzione e della ricostruzione; fattori di migrazione; condizioni legali ed economiche delle transazioni; livello e dinamica dell'inflazione; Il tasso di cambio del dollaro e le sue dinamiche. Nelle nostre condizioni, i seguenti fattori a lungo termine possono anche essere indicati come parte di un gruppo di fattori economici:
I fattori microeconomici caratterizzano i parametri oggettivi delle transazioni specifiche. Questi sono particolarmente importanti quelli che descrivono l'oggetto della transazione (appartamento). I fattori associati alla natura della transazione e dei termini dei pagamenti sono essenziali. Le procedure di base per la progettazione delle transazioni e il loro pagamento vengono elaborate. Di conseguenza, con una massiccia valutazione del valore di mercato degli appartamenti, è possibile concentrarsi su una natura tipica (media) della transazione, considerare questo fattore a costante e non tener conto in cui si valuta il valore di mercato degli appartamenti. Quindi il valore di mercato (prezzo medio) dell'appartamento è stimato alla data fissa, è causato dai suoi parametri (caratteristiche) come valore di consumatore.
Le tendenze principali nello sviluppo del mercato immobiliare e delle loro caratteristiche
L'alloggio è il segmento più grande del mercato immobiliare russo. Nel 2012, secondo Rosstat, i prezzi al dettaglio per gli appartamenti sono aumentati: in nuovi edifici - del 10,2%, nel settore secondario - del 16,8% (il rapporto tra i prezzi medi per i Quarter IV 2012 e 2011). C'era anche la tendenza ad aumentare la differenza nel costo di un metro quadrato: all'inizio del 2012, i nuovi appartamenti costano il 13,4% più economico rispetto ai proprietari immobiliari e alla fine del 14,6%. Nel quarto trimestre del 2012, il prezzo medio al dettaglio del metro quadrato dell'Appartamento principale era 48162.5 rubli, secondario - 56369.5.
Entrare in nuovo alloggiamento per il 2012 ha raggiunto 65,2 milioni di metri quadrati. m., L'aumento rispetto all'indicatore dell'anno scorso - 4,7%. Ciò è inferiore al tasso di crescita del 2011, quando è stato costruito del 6,6% in più alloggi rispetto al 2010, tuttavia, è meno opportunità di acquistare il loro alloggio tra i cittadini della Russia. Da un lato, i ricavi sono ridotti aumentando i costi; D'altra parte, tassi ipotecari, anche se non molto, ma è aumentato. Tuttavia, le persone prese i prestiti: secondo l'INFORMAZIONE AHML, nel 2012, 870 mila prestiti emessi (28% in più rispetto al 2011) nella quantità di oltre 1 trilioni di rubli (del 44% in più).
Il segmento commerciale immobiliare della Russia ha attratto il 2012. $ 6,5-7,9 miliardi, secondo varie agenzie analitiche. In ogni caso, tutto è convertito che il volume degli investimenti è diminuito rispetto all'anno precedente. Il settore dell'ufficio è ancora attraente - il 40,9% delle transazioni cade su di esso. Tuttavia, i complessi di magazzino sono in costruzione attivamente, il volume degli investimenti è cresciuto del 34% rispetto al 2011. Aumentare l'interesse nei centri commerciali.
La caratteristica degli investimenti in ufficio e commercio immobiliare è che gli investitori preferiscono impianti di lavoro già pronti. Secondo Welhome, la resa di tali acquisizioni può raggiungere il 9-9,5% per gli uffici e il 10-10,5% per il centro commerciale. Periodo di rimborso - 8-14 anni. Come risultato del 2012, la Russia si è laureata al 7 ° posto in Europa in termini di investimento in immobili commerciali.
Costruzioni di magazzini e imprese negli investitori, al contrario, spesso è spesso più redditizio costruire. Ad esempio, secondo ILM RUSSIA & CIS, le aree industriali gratuite sono solo dello 0,2%. I beni immobili logistici non sono molto più, inoltre, la qualità dei locali dell'edificio sovietico foglie molto da desiderare. Inoltre negli ultimi anni, in connessione con i cantieri delle immagini, gli investimenti nelle strutture infrastrutturali sono aumentati in modo significativo.
Secondo i risultati del 2012, i leader sull'investimento e l'attività degli inquilini nel mercato immobiliare commerciale sono Asia, Emirati Arabi Uniti (UAE), Nord America e Russia. Tali dati sono forniti nell'ultima revisione del mercato immobiliare commerciale globale detenuto dall'organizzazione internazionale dell'istituzione reale dei gelatori di Chartered (Rics).
In generale, per guardare il mercato immobiliare in Russia, puoi vedere che si sviluppa in modo non uniforme. Una parte più piccola di IT (regioni di Mosca e Leningrado) è leader in tali parametri come livello dei prezzi immobiliari, degli investimenti e della costruzione, il numero di transazioni effettuate. Ecco le principali transazioni pubbliche, le tariffe di noleggio sono a livello di altre capitali europee.
Tuttavia, la maggior parte di loro, vale a dire, tutte le altre regioni, agisce come catturare. Ci sono poche offerte pubbliche, tariffe di noleggio e prezzi delle transazioni sono significativamente inferiori alla capitale. In generale, questa è una situazione normale caratteristica di molti altri paesi.
Negli ultimi anni, gli sviluppatori immobiliari commerciali sono diventati più difficili da trovare siti a Mosca e San Pietroburgo per la costruzione di moderni centri commerciali, uffici e magazzini. L'amministrazione della città prende anche misure per ridurre la costruzione di tali oggetti all'interno della città, preferendo la costruzione di un numero maggiore di strutture e alloggi di infrastrutturali. Tutto ciò porta alla formazione di un deficit di oggetti immobiliari commerciali di alta qualità. Contro lo sfondo dell'attività crescente degli inquilini, questo porta ad un aumento dei tassi di noleggio su tali oggetti. Per loro sulla catena, i prezzi per il settore immobiliare commerciale e il periodo di rimborso per gli investimenti sono in aumento.
Tale situazione costringe i giocatori del mercato immobiliare a pagare gli occhi ad altre regioni. Secondo gli esperti, negli ultimi anni ci sono un gran numero di esempi di espansione degli sviluppatori nelle regioni, sia nei periodi pre-crisi e post-crisi. Ad esempio, IKEA ha costruito i centri commerciali Mega a Samara, Ekaterinburg, Nizhny Novgorod; Raven Russia ha aperto complessi di magazzino della classe "A" a Rostov-on-Don e Novosibirsk.
Secondo i rappresentanti di queste società, nelle regioni inferiori al valore della Terra, bassa concorrenza, che consente di migliorare rapidamente gli investimenti investiti nella costruzione di strutture di alta qualità. Ad esempio, se nella regione di Mosca il periodo di rimborso degli investimenti in immobili commerciali è in media, da 8 a 10 anni, quindi in altre regioni è significativamente inferiore - da 4 a 6 anni.
L'espansione degli sviluppatori di due capitali russe alle regioni portano territori sia dividendi economici che sociali.
I vantaggi economici includono, prima di tutto, il ricevimento di ulteriori investimenti nell'economia della regione, poiché durante la costruzione, ad esempio un centro commerciale con un'area da 50 a 100 mila metri quadrati. I misuratori devono investire diverse centinaia di milioni di dollari USA. Inoltre, dopo che gli sviluppatori del mercato regionale, le reti commerciali federali di grandi e medie dimensioni e dei marchi occidentali stanno arrivando come inquilini che contribuiscono anche ad attrarre investimenti nelle regioni e ad aumentare la loro attrattiva di investimento.
I grandi sviluppatori occidentali e russi portano standard moderni per la costruzione e la gestione degli oggetti nel mercato immobiliare locale. Se in precedenza tutti gli inquilini hanno pagato le tariffe di noleggio fisse, ora molti iniziano ad andare in percentuale dal fatturato. In questo caso, il proprietario dell'edificio e l'inquilino hanno un interesse reciproco nell'aumentare l'attrattiva sul mercato del loro centro commerciale.
I vantaggi sociali dell'espansione degli sviluppatori, che oggi è uno degli attuali questioni per le regioni della Russia, si riferisce ad un fatto innegabile che nella costruzione di oggetti di alta qualità di immobili commerciali in molti casi, l'aspetto architettonico della città Viene trasformato, poiché la maggior parte di essi vengono eretti in territori abbandonati con vecchi edifici o al posto delle imprese industriali. Ad esempio, con l'avvento dello shopping e del centro di intrattenimento "Meremoll" a Sochi sul sito della pianta del cemento armato, l'argine è stato ricostruito lungo il fiume Sochi e le strade di auto nelle vicinanze.
Pertanto, alte velocità di noleggio su oggetti immobiliari commerciali di alta qualità e la loro crescita a Mosca e San Pietroburgo, nonché una carenza di terreni terrestri, annotati nell'ultimo studio del mercato globale per il settore immobiliare commerciale, giocando in mano a le regioni. Hanno tutte le possibilità di imparare da questo profitto, creando condizioni di investimento interessanti da parte degli sviluppatori occidentali e nazionali. Inoltre, l'aumento della loro espansione alle regioni consentirà almeno in parte di allineare il mercato immobiliare in Russia. Al minimo, ridurre il divario tra i mercati metropolitani e regionali, nonché per aumentare la trasparenza del mercato immobiliare commerciale regionale.
O. Yu ulyanova *
Olga Yuryevna Ulyanova - Studente di laurea del Dipartimento dei prezzi SPSUEF. Precedentemente studiato nella scuola di graduata sulla formazione della corrispondenza. Si è laureata allo SPSUEF nel 2001. Attualmente lavora nella società di costruzioni Zao Megalith come capo dell'informazione e delparto analitico. Autore di 6 articoli scientifici.
L'area della specializzazione scientifica è il prezzo del mercato immobiliare residenziale. ♦\u003e "fr
Migliorare i prezzi sul mercato immobiliare residenziale primario **
Il prezzo dell'attuazione del mercato immobiliare residenziale primario è già determinato nella fase di selezionare un cantiere per giustificare la decisione sulla costruzione di un edificio residenziale su questo terreno. Attualmente, in connessione con la scelta limitata di punti preparati ingegneristica adatti alla costruzione di alloggi, nonché una procedura complicata per gli sviluppatori, la loro acquisizione, il compito più importante era determinare il prezzo di vendita medio più accurato di 1 metro quadrato di 1 metro Area residenziale, che assicurerebbe la sicurezza finanziaria della Società (costi contabili), nonché soddisfare le esigenze dei clienti dal punto di vista del rapporto tra il "prezzo-utilità" dell'oggetto.
Ad oggi, gli operatori del mercato immobiliare residenziale primario di San Pezeria nella loro pratica utilizzano vari metodi per determinare il prezzo di vendita.
1. L'alloggiamento in casa più comune è il metodo "Plus". Questo metodo è semplice, è facilmente applicabile, poiché la società ha informazioni sui costi. Ma questo metodo non tiene conto del fattore di richiesta. La prontezza del cliente per pagare la merce non è determinata dal costo dell'impresa, ma le proprietà del prodotto e quindi il valore del prodotto per il cliente. Con questo approccio alla definizione del prezzo del nuovo prodotto, la società proviene dal prodotto finito, ignorando il fattore principale - come un acquirente percepisce il suo valore.
Tuttavia, nonostante il fatto che i costi non siano la funzione della politica di prezzo target, il costo dei costi e dei prezzi per l'impresa ha un valore centrale per determinare i costi di copertura dei prezzi ottimali e garantendo il massimo profitto redditizio. Ciò è spiegato dal fatto che i costi a breve termine dipendono dalla capacità di carico dell'impresa, che a sua volta dipende dal livello dei prezzi. Di conseguenza, il cambiamento delle entrate a causa dei cambiamenti dei prezzi dovrebbe essere calcolato in combinazione con la variazione dei costi.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
A lungo termine, la società può sopravvivere solo quando le entrate copre almeno i costi completi. Pertanto, la contabilità dei costi nel quadro della politica dei prezzi dell'impresa è il desiderio di un'impresa alla sicurezza finanziaria. Pertanto, i costi sono necessari per determinare i limiti inferiori del prezzo, al di sotto del quale le merci non dovrebbero essere vendute. A breve termine, il limite inferiore del prezzo è costi variabili per unità di produzione, a lungo termine - costi completi. Nonostante il fatto che il metodo basato sui costi sia ampiamente applicato nella pratica, non può essere considerato un metodo relativo alla politica di prezzi attivi, in quanto non tiene conto del client per il client - il valore del prodotto.
Nel mercato degli alloggi in costruzione, viene elaborata la stima della costruzione, in cui tutti i costi sono presi in considerazione che lo sviluppatore sosterrà durante la costruzione di un edificio residenziale. Il sistema di prezzi e il sistema di razionamento stimato nella costruzione era basato su fisso (invariato per un lungo periodo di 5-15 anni) prezzi all'ingrosso e tariffe per materiali e lavori utilizzati nella costruzione. Corrisponde ai requisiti della pianificazione delle politiche, è stato orientato a preservare il livello stabile dei prezzi stimati in costruzione e non ha richiesto l'adeguamento del costo stimato, tenendo conto del cambiamento dei fattori di prezzo. Tali principi per determinare il costo stimato hanno portato a distorsioni significative dei veri indicatori del lavoro dei produttori diretti dei prodotti da costruzione.
Dal 1991, il sistema di indicizzazione mensile del valore di base dei costi di produzione è valido. Ma nonostante questo costo stimato, può essere significativamente diverso dal prezzo reale della vendita di una struttura residenziale, ed è solitamente il limite inferiore del prezzo di vendita, in cui il progetto è considerato come promettente per ulteriori sviluppi.
2. Il metodo dei prezzi orientato sui prezzi correnti dei concorrenti è diffuso nel mercato immobiliare. Il prerequisito per tali prezzi è la trasparenza dei prezzi che non è sempre praticata. Affidarsi a questo metodo, la società vuole sbarazzarsi del rischio associato alla nomina del suo prezzo, che il mercato non può accettare. Inoltre, questo metodo è semplice e conveniente, fornisce un'azienda dalla necessità di ordinare ricerche costose per determinare la domanda del suo prodotto, il gruppo target dei consumatori. Allo stesso tempo, la società non tiene conto del livello di utilità che i suoi prodotti agli occhi dei potenziali consumatori possiedono. Nel frattempo, può essere sia più del prezzo nominato che meno. Nel primo caso, la Società rischia di notare i potenziali profitti, nel secondo - non garantire il livello previsto di attuazione.
Nel mercato immobiliare primario, le società di costruzione spesso focalizzano la loro politica dei prezzi sui prezzi delle società competitive. La differenza degli oggetti concorrenti è stimata dall'esperto sul principio "migliore" o "peggio". Ma la particolarità del mercato immobiliare residenziale è tale che qui ogni oggetto è individuale, sia nella sua posizione immediata che nel riempimento di alta qualità. Recentemente, questa caratteristica sta diventando sempre più evidente per le case residenziali delle serie tipiche del pannello: ogni sviluppatore sta cercando di rendere unico il suo oggetto negli occhi del consumatore. In questa situazione, è necessario condurre un'analisi più qualitativa delle proprietà dei consumatori di ciascun edificio residenziale in costruzione, valutare la loro utilità negli occhi del cliente. Da qui ne consegue che il metodo con orientamento sui concorrenti non è adatto al mercato degli alloggi in costruzione in questo sviluppo.
3. Il seguente metodo di prezzo utilizzato sul mercato immobiliare residenziale primario è un metodo che tiene conto delle proprietà dei beni. Con questo metodo
pania stima l'utilità del suo prodotto per un potenziale acquirente. Allo stesso tempo, la società deve determinare i gusti e le preferenze dei consumatori, la direzione e le cause del loro possibile cambiamento, cioè questo metodo richiede l'applicazione degli strumenti di ricerca di marketing. La massimizzazione del prezzo è possibile rafforzando le proprietà più significative per il consumatore, ed è impossibile dimenticare che il consumatore non pagherà mai la qualità per la sua comprensione. Va notato che le caratteristiche qualitative dello stesso tipo di merci, della domanda da parte dell'acquirente, cambiano in base all'orientamento del segmento del cliente. Quindi per il mercato immobiliare, è caratteristico che quando acquisti un appartamento del segmento economico di Nizhnaya, il cliente non apprezzerà un significativo aumento del prezzo di vendita a causa dell'installazione del sistema di climatizzazione centrale e, al contrario, Quando acquisti un appartamento del segmento Elite, la riduzione dei prezzi a scapito dei risparmi sulle apparecchiature di ingegneria dell'appartamento non sarà giustificata.
Nel mercato delle abitazioni, questo metodo ha un uso limitato in relazione alla complessità della contabilizzazione dei parametri qualitativi dell'edificio residenziale. Per risolvere questo problema, abbiamo condotto il seguente studio: (a) Segmentazione del mercato - Separazione degli oggetti immobiliari residenziali sui gruppi B A seconda della somiglianza dei singoli parametri, come le caratteristiche di localizzazione, i parametri architettonici e di progettazione, le soluzioni di pianificazione, ecc.; b) Sviluppo di principi metodologici per il calcolo della forza del mercato. Per calcolare questo coefficiente, tutte le caratteristiche qualitative degli edifici residenziali sono utilizzate con i loro valori validi, ogni caratteristica qualitativa è assegnata un coefficiente di peso, che mostra il grado di influenza del parametro al prezzo finale, e ciascun valore del parametro qualitativo è assegnato a Punteggio che mostra il grado di conformità del valore del parametro a ciascun segmento.
La tecnica sviluppata consente non solo di determinare il fattore dell'oggetto dell'oggetto, I.e., la valutazione dei suoi singoli parametri, ma anche di posizionare l'oggetto in termini di massima conformità delle sue caratteristiche individuali di questo o di un altro segmento di mercato. Il coefficiente di mercato è calcolato sia da nuovi progetti che da strutture, analoghi di confrontare il numero di valori coefficiente. Più alto è il valore della forza del mercato dell'oggetto, più è attraente l'oggetto per potenziali acquirenti. Di conseguenza, il costo di attuazione di un oggetto con un valore più elevato della forza del mercato dovrebbe essere superiore al valore dell'implementazione dell'oggetto con un valore inferiore del coefficiente menzionato sopra.
Il prezzo di un nuovo oggetto che utilizza la tecnica sviluppata da noi è definita come segue: il prezzo dell'unità del coefficiente di mercato per ogni oggetto-analogo è calcolato (il prezzo dell'attuazione! KV. M è diviso nella forza del mercato), il Il valore medio del prezzo di un coefficiente di forza di mercato è calcolato, che viene quindi moltiplicato per il coefficiente di forza del mercato del nuovo oggetto, che sarà un prezzo medio di 1 quadrato. M Costruzione residenziale prevista. Questa tecnica, in contrasto con un semplice confronto dei progetti di edifici residenziali in costruzione, "meglio" o "peggiore" ti permette di valutare con precisione l'utilità del progetto per potenziali consumatori, e, di conseguenza, calcola il prezzo massimo che sono disposti pagare.
Ma dovrebbe essere notato che oggi la costruzione di alloggi nella città di San Pietroburgo ha una natura piuttosto locale: la costruzione di alloggi non viene condotta ovunque. Data l'elevata dipendenza del prezzo della struttura di vita in costruzione dalla posizione diretta, molto spesso nella zona di offerta competitiva del nuovo progetto non ci sono edifici residenziali che potrebbero fungere da analoghi per determinare il prezzo di un nuovo oggetto. Inoltre, è necessario sottolineare che le società di costruzione sono molto spesso guidate da dati soggettivi al momento della nomina dei prezzi
implementazioni sul tuo progetto, I.e., questo prezzo non è oggettivo in termini di percezione da parte dei consumatori e del mercato stesso. In questa situazione, gli sviluppatori stanno arrivando a ricorrere all'aiuto degli esperti per determinare il prezzo di un nuovo progetto.
Il mercato immobiliare residenziale secondario è considerato significativamente più competitivo * cento, l'interdipendenza di cui con il mercato degli alloggi in costruzione è facile da dimostrare. Inoltre, il mercato degli alloggi finiti è più significativo sulla proposta. Il prezzo di mercato del mercato immobiliare residenziale secondario può essere calcolato per qualsiasi localizzazione al momento. Pertanto, per migliorare i prezzi a un nuovo oggetto, abbiamo sviluppato un metodo basato sulla dipendenza rilevata tra i mercati immobiliari residenziali primari e secondari. In ogni fase dello sviluppo del mercato all'interno del territorio designato, c'è un certo valore per 1 prezzo quadrato. M Area residenziale nelle case in costruzione e case commissionate, che dipende dal numero di popolazione, il livello della domanda, il volume delle vendite del mercato primario. Tenendo questo rapporto, una società di costruzioni può determinare il prezzo medio di un nuovo oggetto, anche se non ci sono strutture analogiche in prossimità della vicinanza al cantiere.
Pertanto, nella fase attuale dello sviluppo del mercato immobiliare per una definizione più informata del prezzo medio del progetto di un nuovo edificio residenziale e decidere sull'inizio della costruzione, lo sviluppatore può utilizzare i principi metodologici sviluppati e soprattutto.
Sull'argomento "Prezzi nel mercato immobiliare"
introduzione
Uno dei principali indicatori di sviluppo nel paese delle normali relazioni del mercato è lo stato del mercato immobiliare nel suo complesso e i suoi singoli settori. Il mercato immobiliare è una componente sostanziale in qualsiasi economia nazionale, per il settore immobiliare è la parte più importante della ricchezza nazionale, che rappresenta oltre il 50% della ricchezza mondiale. Senza il mercato immobiliare, non ci può essere un mercato in generale, poiché mercati del lavoro, capitale, beni e servizi, ecc. Dovrebbero avere i locali necessari per attuare le attività legali. L'importanza del mercato immobiliare nazionale come settori dell'economia è confermata dalla sua quota elevata nel prodotto nazionale dell'albero, un alto livello di reddito per il bilancio dalla vendita primaria, il noleggio di immobili storici e comunali (compresa la terra), Alti livelli di tasse nel bilancio per le tasse immobiliari e le transazioni con lei.
Con qualsiasi dispositivo pubblico, un posto speciale nel sistema delle relazioni sociali è occupato da beni immobili, con il cui funzionamento è in un modo o nell'altro, la vita e le attività delle persone in tutte le aree di business, gestione e organizzazione sono associate.
I principali segni fisici del settore immobiliare come merci sono:
unicità e unicità;
stazionarietà;
la durata della creazione e della durata.
Di seguito, considererò la specificità del settore immobiliare come ramo, anche le specifiche del settore immobiliare di San Pietroburgo, la dinamica della fornitura e della domanda in questo mercato, disegnerà le caratteristiche della caratteristica dello stato economico, ambientale di ciascuno di ciascuno di ciascuno di Le aree della città, perché un residente di questa zona può familiarizzare con i vantaggi e gli svantaggi della sua area.
Studiamo in dettaglio tutti i fattori immobiliari dei prezzi che influenzano direttamente il suo valore. Vedremo anche per quali metodi viene effettuata la valutazione immobiliare, le loro carenze e vantaggi.
E in conclusione, analizziamo dati specifici su immobili primari e secondari in relazione a San Pietroburgo.
1. Essenza del mercato immobiliare
"Il mercato immobiliare è un certo insieme di meccanismi attraverso il quale vengono trasmessi i diritti di proprietà e gli interessi correlati, i prezzi sono stabiliti e lo spazio tra diverse opzioni di uso del suolo concorrente è distribuito."
La determinazione del mercato immobiliare come complesso di relazioni associate alla creazione di nuovi e sfruttamenti delle strutture immobiliari esistenti è più completo. Pertanto, i principali processi del mercato immobiliare è lo sviluppo (creazione), gestione (operazione) e il fatturato dei diritti immobiliari.
Il mercato immobiliare nazionale è una combinazione di mercati regionali e locali, significativamente diversi dagli altri sviluppi asincroni, prezzo e rischi, efficienza degli investimenti immobiliari, lo stato della legislazione, la stabilità politica e sociale, ecc.
Il mercato immobiliare, come qualsiasi sistema di autoregolamento, è caratterizzato da fornitura, proposta, prezzo, infrastruttura. Le principali funzioni del mercato immobiliare includono:
Informazioni sui prezzi, la domanda e i suggerimenti;
Mediazione - l'istituzione di connessioni tra consumatori, domanda e suggestione;
Formazione gratuita di prezzi per oggetti immobiliari e protezione dei diritti di proprietà;
Ridistribuzione degli investimenti negli oggetti immobiliari; assicurare la libertà di imprenditorialità; Soluzione efficace di programmi sociali.
Dal punto di vista delle attività imprenditoriali e commerciali, il mercato immobiliare (Fig. 1) ha i suoi vantaggi e svantaggi.
Fico. 1. I vantaggi e gli svantaggi del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare è parte integrante dello spazio di mercato. Su di esso, come in altri mercati, il rapporto di fornitura e fornitura determina il prezzo, ma l'altezza del prezzo determina il rapporto tra offerta e domanda. Se la domanda è in aumento, il prezzo aumenta; Ma se il prezzo aumenta, la domanda cade, e se il prezzo cade, allora la domanda aumenta. Inoltre, se la domanda è in aumento, e quindi il prezzo sta aumentando la proposta, perché la produzione diventa redditizia. Pertanto, il prezzo determina la domanda e la fornitura, la domanda e la fornitura determina il prezzo; Inoltre, la domanda determina la proposta e la proposta determina la domanda. Inoltre, tutte queste oscillazioni tendono ad allinearsi. Se la domanda aumenta e il prezzo aumenta al di sopra del livello normale, la proposta aumenta; Questo aumento passa facilmente il limite del necessario, e quindi il prezzo scende al di sotto della norma. "
1.1 Mercato delle abitazioni di San Pietroburgo
Attualmente, circa 4,8 milioni di abitanti vivono a San Pietroburgo, in quasi 44 migliaia di edifici residenziali con un'area totale di circa 92.000 migliaia di metri quadrati. m., in quasi 1.600.000 appartamenti.
In buone condizioni tecniche (usura dal 0 al 20%) c'è circa il 20% dell'alloggio, soddisfacente (usura dal 21 al 40%) - 50%, insoddisfacente (indossare più del 30%) - 30%, 15 milioni di metri quadrati . M. Fondo residenziale ha bisogno di riparazioni maggiori. Quasi il 25% della popolazione di San Pietroburgo vive negli appartamenti comuni.
- L'ufficio dei locali dell'ufficio.
- Mercato dei locali commerciali.
- Mercato Gill. rappresentato dai seguenti segmenti:
Primario: - edifici per appartamenti costruiti in microdistrezione;
- condomini ricostruiti in appartamento nel centro della città;
- ha rivendicato case unifamiliari in costruzione;
Secondario:
Acquisto e vendita - Appartamenti nel centro;
- Appartamenti nei quartieri.
Affitto - Appartamenti ordinari
- Appartamenti ad alto comfort
- Camere.
A causa della mancanza di territori progettuali ingegneristica con un'infrastruttura di servizio più o meno sviluppata, il basso potere d'acquisto della popolazione, non lo sviluppo del mercato del territorio, il mercato delle case private praticamente non esiste. Soluzioni architettoniche aggiornate costruite negli ultimi cinque anni di edifici, liquidità estremamente bassa e prezzo dell'attuazione di tali edifici, prove.
Aree della città.
Uno dei principali fattori che influenzano il prezzo del settore immobiliare - posizione. A St. Pietroburgo, 13 distretti che differiscono in prestigio, ecologia, paesaggistica, industria, livello di rumore, una caratteristica di azioni abitazioni, età, ecc. Caratteristiche dettagliate di ogni area, vedere Appendice 1
In conformità con le caratteristiche economiche, ambientali, l'impatto della fornitura e della domanda sarà un rating di distretti dal più prestigioso:
Centrale
Admiralteysky.
Vasileostrovsky.
Mosca
Mare
Petrogradsky.
Kalininsky.
Vyborgsky.
Frunzensky.
Krasnogvardeysky.
Nevsky.
Krasnoselsky.
Kirovsky.
Distanza dalle stazioni della metropolitana.
Con la distanza di oltre 3 fermate per trasporto, la riduzione dei prezzi può essere del 10-15%
Esempi specifici in aree con Descrizione è possibile considerare nell'appendice n. 1.
2. Metodi di prezzo
Valutazione immobiliare, determinando il suo valore di mercato poiché il prezzo prevalente per questo tipo di immobiliare, è un caso difficile che ha formato professionalmente persone che hanno ricevuto una licenza statale per questo tipo di attività.
La valutazione è fatta da molti metodi i cui risultati devono essere coordinati l'uno con l'altro. La "procedura di coordinamento" ottenuta da diversi metodi non è ridotta al calcolo dell'aritmetico medio e richiede di sopprimere l'importanza di ciascun approccio per una particolare situazione, gli obiettivi della valutazione, il tipo di proprietà e altre circostanze.
Considera alcuni di questi: comparativi, redditizi e costosi.
2.1 Metodo comparativo
I principali principi sottostanti a questo metodo sono: fornitura e fornitura, dipendenza, proporzionalità e sostituzione. Dall'elenco dei suoi vantaggi, è possibile allocare: semplicità e visibilità perché sulla base di evidenti confronti; consente aggiustamenti per caratteristiche caratteristiche; Dà valutazioni statisticamente motivate.
Un approccio di valutazione comparativo è un insieme di metodi di stima del valore basati sul confronto del oggetto immobiliare con i suoi analoghi in relazione al quale ci sono informazioni sui prezzi delle transazioni con loro.
Condizioni per applicare un approccio comparativo alla valutazione immobiliare:
1. L'oggetto non dovrebbe essere unico.
2. Le informazioni devono essere complete, comprese le condizioni per la realizzazione delle transazioni.
3. I fattori che influenzano il costo di analoghi confrontati del settore immobiliare stimato devono essere comparabili.
· Sostituzione;
· Equilibrio;
· Richiesta e suggerimento.
Gli oggetti comparabili dovrebbero riguardare un segmento e la transazione con loro viene effettuata in condizioni tipiche per questo segmento:
· Esposizione. Il termine dell'esposizione è il momento in cui l'oggetto è sul mercato;
· Indipendenza dei soggetti della transazione. Sotto l'indipendenza, si comprende che le transazioni non sono al prezzo di mercato se il venditore e l'acquirente:
· Sono in relazioni correlate;
· I rappresentanti della partecipazione e una controllata indipendente;
· Avere una diversa interdipendenza e ricognizione;
· Le transazioni vengono eseguite con oggetti, deposito gravato o altri obblighi;
· Sono impegnati a vendere oggetti immobiliari di persone morte, ecc.;
· Motivazione degli investimenti, determinata da:
· Simile ai motivi degli investitori;
· Simile all'uso migliore ed efficiente degli oggetti;
· Il grado di usura dell'edificio.
