Sotto valore di mercato È inteso come il prezzo più probabile per il quale i beni o il servizio possono essere venduti sul mercato libero nella concorrenza stretta quando le parti della transazione agiscono in modo intelligente intelligentemente, aventi tutte le informazioni necessarie e il prezzo della transazione non influisce su circostanze significative, cioè, quando:
un lato della transazione eseguita non è obbligata ad attuare un oggetto di valutazione e l'altra parte non è obbligata ad accettare un oggetto di valutazione;
le parti della transazione sono piuttosto informate sull'argomento della transazione commesse e agire nei propri interessi;
l'oggetto di valutazione è sul mercato aperto quando si utilizza un'offerta pubblica tipica degli stessi oggetti di valutazione;
il prezzo della transazione è una ricompensa ragionevole per l'oggetto della valutazione e non vi è alcuna coercizione per effettuare una transazione in relazione a ciascun lato della transazione;
il pagamento per l'oggetto di valutazione sarà effettuato in contanti.
Il valore di mercato è un prezzo approssimativo a cui l'oggetto può essere venduto in condizioni di mercato libero, tenendo conto della concorrenza. Nella sua definizione, è necessario tenere conto di molti fattori, compresi quelli imprevedibili come il comportamento dei partecipanti al mercato.
Il calcolo dei costi è preceduto analizzando tutte le informazioni.
Il valore di mercato dell'impresa è determinare il costo della società sulla base dei suoi profitti. La valutazione è fatta in due modi:
sulla base della proprietà dell'organizzazione.
sulla base delle attività disponibili e tecnologie utilizzate, che porteranno denaro all'impresa in prospettiva.
La valutazione assume la presenza di un oggetto e soggetto. L'oggetto è un'impresa stessa. Il soggetto è colui che definisce il valore di mercato. Di norma, questi sono periti professionali.
Richiesta. Implica le preferenze dei consumatori. Questo fattore assume la contabilità di tutti i possibili rischi.
L'utilità dell'azienda. L'organizzazione è riconosciuta come utile solo se beneficia del proprietario. Di norma, i benefici sono la redditività. Con un aumento dell'utilità, il valore del mercato aumenta.
Profitto. Questa è la differenza tra reddito e spese.
Tempo. Implica un periodo attraverso il quale è pianificato il profitto. Molte imprese hanno differite i profitti. Ad esempio, la società ha introdotto una nuova tecnica alla produzione. È necessario aumentare i profitti, ma il reddito aumenterà solo in prospettiva.
Restrizioni esistenti. Ad esempio, misure restrittive introdotte dallo stato. Più restrizioni, il valore minore del valore di mercato.
Rischi. Ci sono in mente i rischi di mancanza di reddito in futuro.
Liquidità. La grande liquidità delle attività ha un effetto positivo sul costo dell'impresa.
Concorrenza. Il più grande valore di mercato ha le aziende con grande domanda e lavorano nella sfera della piccola competizione. Un gran numero di concorrenti riduce il valore di mercato.
Il rapporto tra offerta e domanda. La domanda è determinata dalla solvibilità degli investitori, la possibilità di attirare fondi di terze parti, nonché molti altri fattori.
Come puoi vedere, molti fattori influenzano il valore di mercato. Per questo motivo, si consiglia di affidare il calcolo del valore di mercato agli periti professionali. Gli specialisti possono analizzare adeguatamente la situazione sul mercato, tenere conto di tutta la varietà di fattori.
Il valore di mercato è determinato dal perito, in particolare, nei seguenti casi:
con l'alienazione della proprietà per i bisogni di stato;
nel determinare il valore delle azioni ordinate della Società, acquisite dalla Società sulla base della decisione della riunione generale degli azionisti o sulla base della decisione del Consiglio di Amministrazione (Consiglio di Vigilanza) della Società;
quando si imposta il valore dell'oggetto della garanzia, incluso il mutuo;
quando si imposta il valore dei depositi non in contanti nel capitale autorizzato (condivisione);
quando si stabilisce il valore della proprietà del debitore-fallito;
quando si imposta il valore dei valori gratuiti.
Il valore di mercato è calcolato tenendo conto dei seguenti compiti:
Migliorare l'efficienza dell'impresa.
Valutazione del valore di mercato delle Azioni nel mercato azionario.
Determinazione del costo quando i piani per la vendita della società.
La necessità di assegnare la quota di uno dei partecipanti.
Eliminazione dell'organizzazione.
Preparazione per l'acquisizione dell'organizzazione.
Sviluppo del piano di sviluppo delle aziende.
Raggiungere la stabilità finanziaria.
Analisi delle possibilità dell'impresa per il prestito di prestito.
Assicurazione patrimoniale.
Adozione di decisioni di gestione.
Sviluppo di progetti di investimento.
Esistono tre metodi per determinare il valore di mercato:
Metodo redditizio La sua base è il reddito massimo previsto dell'impresa.
Possibile metodo. Rilevante nel caso in cui la Società non abbia un reddito stabile.
Il metodo è adatto per la regolazione del saldo. Come fare calcoli? È necessario trovare il valore di mercato dei beni, e quindi detrarre da esso l'ammontare degli obblighi dell'azienda.
Questo metodo può essere diviso in altri due metodi.
Il metodo dei beni netti: la quantità di obblighi è detratta dal valore di mercato.
Il metodo del valore della liquidazione: l'importo ottenuto dopo la vendita di beni separatamente.
Metodo comparativo. Il metodo in esame è praticamente non applicabile. Ciò è dovuto al fatto che i suoi risultati sono molto approssimativi.
Di norma, le imprese utilizzano uno dei primi due metodi. La definizione esatta del metodo dipende dal fatto che la società abbia un reddito stabile.
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Valore di mercato: dettagli per il ragioniere
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Non utilizzare i concetti e i termini "valore di mercato", "fair value" e "... sostenere che la frase" il valore di mercato di qualcosa "è scientificamente ... l'autore, i termini" valore di mercato "e" fair value "Sono errate» Azioni, ... Fair "e il valore di mercato davvero economicamente equo delle azioni ordinarie dell'impresa. Indirizzo elettronico ... Non utilizzare i concetti e i termini "Costo del mercato", "Costo fieristico" e "...
L'acquisizione di queste azioni può essere considerata il valore di mercato delle Azioni al momento della loro ... Eliminazione del reddito della società nell'ammontare del valore di mercato del settore immobiliare trasferito al contribuente .... il valore di mercato di L'appartamento scambiato è incluso alla data della data. Il valore di mercato dell'appartamento di cambio ... che è definito come la differenza tra il valore di mercato dell'appartamento e pagato dalla parte del contribuente ... queste azioni possono essere considerate il valore di mercato delle azioni al momento di loro .. .
Il suo valore catastale e la grandezza del valore di mercato stabilito come catastale, ... Metodologia (ad esempio, esclusa l'IVA dal valore di mercato dell'oggetto di costruzione capitale; sulla corrente ... e l'altra non lo è); Nel determinare il valore di mercato del terreno del terreno, il diritto di a lungo termine ... L'area dell'errore è considerata la mancanza di calcoli del valore di mercato dei terreni terrestri all'interno ... in valutazione del valutatore "ha fatto il mercato Valore della sostituzione dei miglioramenti effettivamente costruiti ...
Il caso del numero di oggetti analogici pertinenti. Il valore di mercato e il valore dell'investimento delle imprese sono ... nessuno lotta. Secondo il "valore di mercato" Chimerico degli oggetti di valutazione, i periti catastali determinano ... Formula per determinare il valore di mercato economicamente efficace delle imprese. L'indirizzo elettronico dell'articolo in ... .html Nota: sotto il valore di mercato economicamente efficace dell'impresa segue attualmente ...
Il costo degli oggetti di valutazione indica il loro valore di mercato, che in natura non è mai preso a parità al loro valore di mercato non esistente, che è un motivo sostenuto per ... Approccio. Inoltre, non esiste un valore di mercato delle imprese, un erroneamente definito non adatto ... Introduzione all'apparato concettuale del concetto del valore di mercato dell'impresa e molte altre specie ...
I postulati riguardano i concetti e i termini "costo del mercato", "costi di investimento", "Costo della fiera ... l'uso del concetto e del termine" valore di mercato ", soprattutto come il principale ... Presente, al valore del" mercato " Teoricamente non ragionevolmente equivalente al catastale. .. Valutazione degli standard internazionali e federali, costi di mercato, costo degli investimenti, costo equo, ... i postulati riguardano i concetti e i termini "Costo del mercato", "Costi di investimento", "Fiera ...
Ordine. Tutte le altre cose uguali, il valore di mercato degli strumenti azionari della società dovrebbe crescere ... se l'organizzazione sovrastima l'investimento finanziario in azienda, che ... è equivalente alle dimensioni di un investimento aggiuntivo, dal momento che il valore di mercato è formato Tenendo conto dell'intera totalità ... e le spese da parte dei cambiamenti effettivamente nel valore di mercato degli investimenti finanziari saranno ... il grado di valore di mercato che ha seguito questo. Organizzazione - Investitore nel suo ...
... (le conseguenze dell'uragano). La Commissione ha identificato il valore medio di mercato di tali apparecchiature, tenendo conto della ...
Nella legge di riferimento, il suo valore di mercato è adottato, che in natura non esiste ... e la capitalizzazione di mercato è, e il valore di mercato e il valore economico generale del mercato ... non il valore di mercato esistente nel mondo reale; Il secondo è un valore di investimento molto dubioso ...
E i termini del fair value e il valore di mercato di tali oggetti, l'illegittimità della sostituzione ... il loro prezzo medio del concetto di valore di mercato inesistente, con raccomandazioni, applicare i metodi di comparazione ... il termine dovrebbe essere evitato. La frase "valore di mercato", in virtù del suo anticatrimony e ... e termini del fair value e del valore di mercato di tali oggetti, l'incomprensione della sostituzione ... il loro prezzo medio è il concetto di valore di mercato inesistente quando Le raccomandazioni si applicano i metodi ...
Attività commerciale. " È persistentemente imposto dai periti il \u200b\u200btermine "valore di mercato", che in natura non esiste ... Nel frattempo, gli indicatori del valore di mercato inesistenti del settore immobiliare sono raccomandati per equiparare gli indicatori ..., stabiliti a la data della definizione del suo valore di mercato, mille rubli / normelo-ora; ... D. Metodo normativo e redditizio per determinare il valore di mercato e il prezzo di mercato di un'impresa (... Formula per determinare il valore di mercato economicamente efficace delle imprese Un indirizzo e-mail su Internet ...
L'ispezione delle autorità fiscali ha ordinato l'esame del valore di mercato del settore immobiliare, secondo cui ..., 804 milioni di rubli. Ed era un valore di mercato. È questo importo che gli ispettori fiscali ... nominero un esame, in base alle quali il valore di mercato degli edifici ha superato il valore della vendita in ... e sulla base di informazioni sul valore di mercato dell'oggetto di valutazione, se si prende in account ...
E sulla base di informazioni sul valore di mercato dell'oggetto di valutazione, se tenuto conto ...
Gli obiettivi di questa legge federale nell'ambito del valore di mercato dell'oggetto di valutazione si riferiscono al più probabile ....02. 2017. Nota dell'autore: il valore di mercato dell'oggetto di valutazione, a differenza di ...
Il prezzo normativo della terra è un indicatore che caratterizza il costo di un appezzamento di una certa qualità e posizione in base al potenziale reddito per il periodo di rimborso calcolato. Utilizzato in tassazione delle transazioni con i terreni terrestri, nonché i doveri statali impegnativi nell'eredità della terra, il dono e il ricevimento di un prestito bancario sulla sicurezza del terreno. Il prezzo normativo è stabilito annualmente dalle autorità esecutive delle entità costituenti della Federazione Russa per la terra di vari obiettivi sulle zone stimate, i distretti amministrativi, gli insediamenti oi loro gruppi. Gli organismi autonomi locali come lo sviluppo del mercato terrestre possono perfezionare il numero di zone stimate e i loro confini, aumentare o abbassare il prezzo normativo stabilito del terreno del terreno, ma non più del 25%. Il prezzo normativo del terreno del terreno non deve superare il 75% del livello del prezzo di mercato per i piatti tipici del terreno dello scopo appropriato.
Il valore catastale dei terreni terrestri - l'indicatore del valore calcolato inteso a determinare la base imponibile sulla Terra. Fissato nel catasto del terreno come uno degli indicatori principali. Il calcolo del valore catastale dei terreni terrestri deve essere effettuato in base ai metodi sviluppati dal servizio federale di Cadastre Land.
Il prezzo della terra sotto edifici, edifici e strutture stabiliti dalle entità costituenti della Federazione Russa quando si vendono trame di terreni nello stato o nella proprietà municipale è un indicatore di regolamentazione che determina il prezzo di rimborso delle trame di terra su cui si trovano l'edificio, gli edifici o le strutture in proprietà privata. Il prezzo di rimborso è istituito dalla legge federale "sull'introduzione del codice di terra della Federazione Russa" nelle aliquote fiscali della terra a seconda del numero di insediamenti. Negli insediamenti con la popolazione di oltre 3.000.000 di persone, il prezzo del terreno è fissato per la quantità di aliquota di tassa di terra da cinque a tre volte a tre volte per unità di terreno; negli insediamenti con la popolazione da 500.000 a 3.000.000 di persone - per un importo delle aliquote fiscali del terreno da cinque a diciassettesimo per unità di superficie; Negli insediamenti con la popolazione fino a 500.000 persone - nell'ammontare da tre a dieci tassi di tassi di locazione per unità di area terrestre (all'inizio dell'anno calendario attuale). I valori specifici dei prezzi di rimborso sono determinati dalle entità costituenti della Federazione Russa. Prima di stabilire il tema della Federazione Russa, i prezzi dei terreni applicano l'adeguata tariffa fiscale minima del terreno. Allo stesso tempo, quando si vendono una trama di terra, è possibile utilizzare un coefficiente di correzione che tiene conto dell'uso corrente.
edifici, edifici, strutture. Il coefficiente di correzione dei tipi di base di utilizzo corrente dovrebbe essere approvato dal governo della Federazione Russa nella quantità compresa tra 0,7 a 1,3. Attualmente, tali coefficienti non sono approvati dal governo.
Gli standard per il valore dello sviluppo di nuove terre anziché il terreno agricolo esausto per le esigenze non agricole - sono utilizzati per rimborsare le perdite di produzione agricola nel ritiro della terra agricola, i pascoli di cervi, che sono in proprietà statali o comunali, per usarli per scopi che non sono legati alla gestione dell'agricoltura; Cambiando lo scopo del terreno agricolo, i pascoli dei cervi di proprietà dei cittadini o delle entità giuridiche. Utilizzato anche quando si calcola la quantità di danni causati da degrado e terreni e terreni. Approvato dal decreto del governo della Federazione Russa.
Con un'analisi comparativa del valore dell'oggetto di valutazione con i prezzi degli analoghi, il perito ha utilizzato i dati sui prezzi delle offerte (offerta pubblica) di oggetti presi da fonti aperte (pubblicazioni di stampa, siti Internet ufficiali, ecc.). Tale approccio, secondo il perito, è giustificato dal punto di vista che il potenziale acquirente prima di accettare. In assenza di database in accesso gratuito (annunci) con i prezzi delle transazioni reali, i periti della maggior parte dei paesi del mondo affidano nel loro lavoro, il perito ha giustamente concluso che i dati dell'offerta pubblica sono più vicini ai prezzi reali dell'acquisto e transazioni di vendita e, pertanto, la massima estensione soddisfa i requisiti della legislazione sulla valutazione russa.
Pertanto, il perito nel processo di calcolo è stato utilizzato per essere utilizzato nel codice civile della Federazione russa come "Offerta" e "Offerta pubblica" (articolo 435 e 437). Di conseguenza, il perito ipotetico (tenendo conto degli adeguamenti appropriati) si presume che la persona ", che ha fatto una proposta, si ritiene di effettuare un accordo con il destinatario a cui sarebbe stata effettuata la proposta."
Al momento della valutazione sul mercato, diversi analoghi sono stati offerti con una posizione appropriata dell'oggetto di valutazione. I dati analogici vengono analizzati dal perito e sono ridotti alla tabella calcolata.
Nel corso dell'analisi, sono stati apportati adeguamenti ai prezzi degli analoghi, esistenti tra gli analoghi e l'oggetto della valutazione. La regolazione negativa è effettuata in caso di questo indicatore analogico supera l'oggetto di valutazione e positivo - se è inferiore a questo analogo a questo indicatore.
Per calcolare il valore di mercato dell'oggetto della valutazione, 1 sq.m. è stato selezionato da un'unità di confronto.
Al momento della valutazione, i seguenti sono stati scelti paragonabili alle loro caratteristiche con un oggetto di valutazione.
| Indicatore | Oggetto di valutazione | Numero analogico 1. | Numero analogico 2. | Numero analogico 3. | Numero analogico 4. | Numero analogico 5. |
| Località | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. |
| strada | Tecnico | Vatuina | Sedova. | Tavatua. | Chisinau. | Bilimbaevskaya. |
| numero di casa | ||||||
| Offerta di prezzo, strofinata. | 3.685000 | |||||
| Prezzo 1 mq, strofinare. | ||||||
| Emendamento per Udering,% | ||||||
| Transazione o frase perfetta | frase | frase | frase | frase | frase | frase |
| Emendamento sul tipo di transazione,% | ||||||
| Posizione (cintura di prezzo) | ||||||
| Il valore della posizione Emendamento,% | ||||||
| Tipo di casa | XP. | XP. | XP. | XP. | XP. | XP. |
| Significato Emendamento del tipo di casa,% | ||||||
| Muro del materiale | mattone | mattone | mattone | mattone | pannello | mattone |
| Il valore dell'emendamento sul materiale delle pareti,% | ||||||
| Numero di stanze | ||||||
| Significato Emendamento del numero di stanze,% | ||||||
| Pavimento | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Piani | ||||||
| Significato Emendamento sul pavimento,% | ||||||
| Area totale, sq.m. | 55.4 | 54.3 | ||||
| Significato Emendamenti per l'area totale,% | ||||||
| Piazza della cucina, sq.m. | ||||||
| Significato Emendamenti alla zona cucina,% | ||||||
| Stato dell'appartamento | standard | standard | standard | standard | standard | standard |
| Il valore dell'emendamento sullo stato dell'appartamento, strofinare. | ||||||
| Valore regolato di 1 quadrato. m., strofinare. | ||||||
| Il costo medio di 1 quadrato. m., strofinare. | ||||||
| Valore di mercato dell'oggetto della valutazione alla data della valutazione, strofinare. |
Conclusione: secondo l'approccio comparativo, il valore di mercato dell'oggetto di valutazione è: 3399836 rubli.
Conclusione
Nel primo capitolo del lavoro, è stato considerato il concetto di attività catastale e il suo quadro normativo in tutti gli aspetti, sono state considerate le basi della formazione di un piano tecnico, sono stati considerati un piano integrato e un passaporto catastale.
Il piano tecnico è un documento in cui determinate informazioni apportate al catasto di stato del settore immobiliare sono riprodotte e informazioni sull'edificio, la costruzione, un locale o circa l'oggetto della costruzione incompleta richiesta per la registrazione di un oggetto così immobiliare o informazioni Circa la parte o le parti di tale oggetto immobiliare, o nuovi immobili richiesti per il catasto di stato del settore immobiliare, assegnato al numero catastale.
Nel secondo capitolo, abbiamo toccato una valutazione del valore immobiliare e tre approcci ad esso:
Approccio a costi;
Approccio comparativo;
Approccio redditizio.
L'approccio dei costi deriva dall'assunzione che l'investitore prudente non pagherà per la proprietà più dell'importo in cui otterrà l'acquisizione di un terreno di terra simile e la costruzione di un edificio simile nelle proprietà dei consumatori.
Un approccio comparativo si basa sul presupposto che un acquirente ragionevole non pagherà per l'oggetto più dell'importo per il quale può acquisire un oggetto di utilità simile al mercato aperto.
L'approccio a reddito si basa sull'approvazione che un acquirente ragionevole non pagherà più dell'importo che la proprietà stimata porterà in futuro sotto forma di un reddito netto rettificato per il rischio di investimento.
La formazione del valore totale del valore dell'oggetto stimato è uno dei passaggi importanti nel processo di valutazione. Per questo, è possibile utilizzare due metodi: il metodo di pesatura matematica, che utilizza la pesatura percentuale e il metodo di pesatura soggettiva, in cui il perito descrive i fattori che influenzano il valore dell'oggetto di valutazione e visualizza il costo sulla base delle loro opinioni e argomenti personali. Come risultato della pesatura, viene determinato il valore di mercato dell'oggetto di valutazione.
Conformemente all'obiettivo nel secondo capitolo di questa apparizione, le informazioni necessarie sono state raccolte sull'oggetto della ricerca, per ulteriori analisi e valutazione.
Dopo aver studiato informazioni sulla struttura di valutazione, è stata condotta un'analisi distrettuale, un'analisi del mercato del territorio e il mercato immobiliare dell'ufficio, poiché l'oggetto stimato ha una destinazione d'ufficio.
Conformemente all'obiettivo del lavoro di laurea, è stato ottenuto il valore di mercato dell'oggetto della valutazione - appartamenti.
Secondo i risultati del lavoro svolto, è necessario notare che il problema essenziale della valutazione immobiliare è completa di orientamento al mercato. Ciò può essere rintracciato su un semplice esempio - applicazione all'interno di un approccio comparativo del metodo di analisi delle vendite comparative. In questo caso, una raccolta di informazioni è effettuata sui recenti transazioni di acquisto e vendita di oggetti simili rispetto al previsto, durante il quale il perito non può cento per ottenere informazioni affidabili su questi oggetti (caratteristiche fisiche, posizione, condizione, ecc. ), poiché non può controllare personalmente ciascuno degli oggetti analogici dell'oggetto selezionati per stimare. La completezza delle informazioni ottenute è esaurita solo da una conversazione, cioè riflette il punto di vista di un solo stakeholder - il venditore.
Utilizzando un metodo di valutazione comparativo, i calcoli hanno dimostrato che il valore di mercato dell'oggetto di valutazione del 30/03/2015. trucco 3.399.836 strofinare.
Separatamente, va notato che l'attività stimata è in natura soggettiva, poiché qualsiasi organizzazione o azienda di valutazione, utilizzando norme di valutazione generalmente accettate, ha la propria metodologia stimata. Questo fatto non può che influenzare i risultati della valutazione. Di conseguenza, la valutazione, vale a dire il suo risultato (determinazione di un mercato, collaterale, valore di investimento, ecc.), Condotta da diverse società, di norma, si differenzia l'una dall'altra, che può essere la causa delle controversie sulla correttezza della sua tenuta, così come la giustezza di questo o dall'altra parte, e soprattutto, dà una ragione per riflettere il potenziale cliente della valutazione.
Bibliografia
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6. Costituzione della Federazione Russa
8. Legge federale "Attività di valutazione nella Federazione Russa" del 29 luglio 1998 n. 135-FZ
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15. Libreria per il perito di LABATE.RU
16. Sito federale Rosreestr.ru Rosreestr.ru
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20. Forum da costruzione http://brigadastroi.ru/
21. International Portal Araiser Propocenka.ru
22. Deposito di documenti del giornale russo RG.RU
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26. Indicatore del mercato immobiliare
allegato 1
Leggi federali:
1. Legge federale del 23 luglio 2013 n. 250-FZ "sulle modifiche agli atti legislativi selezionati della Federazione Russa in termini di registrazione dello Stato di diritti e contabilità catastale di stato degli oggetti immobiliari"
2. Legge federale del 21 dicembre 2009 n. 334-FZ "sulle modifiche agli atti legislativi selezionati della Federazione Russa"
3. Legge federale del 24.07.2007 n. 221-FZ "sul catasto di stato del settore immobiliare"
4. Legge federale del 21.07.2014 n. 221-FZ "sulle modifiche al capitolo 25.3 della parte due del codice fiscale della Federazione Russa"
5. Ordini
6. Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 08.04.2014 n. 212 "sulle modifiche alla commissione di ricorso per la considerazione degli affari degli appelli, sostenendo il certificato di qualificazione dell'ingegnere catastale, formato dall'ordine del Ministero dello Sviluppo Economico di Russia del 30 luglio 2011 n. 344 "
7. Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 18.03.2014 №136 "sulle modifiche dell'ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 22 gennaio 2010 n. 23"
8. Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia datata il 25 dicembre 2012 n. 812 "sulle modifiche all'ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 30 luglio 2010 n. 344".
9. Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico del 17/07/2012 n. 437 "sulle modifiche dell'ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 22 gennaio 2010 n. 23".
10. Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia datata il 04.04.2011 n. 145 "sulle modifiche alla Commissione di ricorso per il corrispettivo degli affari relativi agli affari, richiedendo un certificato di qualificazione dell'ingegnere catastale, formato dall'ordine del Ministero di Sviluppo economico della Russia del 30 luglio 2010 n. 344. "
11. Ordina del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 20 settembre 2010 n. 444 "sull'approvazione della procedura per la conduzione di un registro di stato degli ingegneri catastali e la procedura per fornire informazioni sull'ingegnere catarale contenuto nel registro dello Stato del catastale Ingegneri. "
12. Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 30/07/10 N. 344 "sull'organizzazione nel Ministero dello Sviluppo Economico della Russia lavori sulla considerazione dei ricorsi che sostengono persone che sostengono il certificato di qualificazione dell'ingegnere catastale".
13. Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia datata il 12 luglio 2010 n. 290 "sulle modifiche dell'ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Federazione Russa del 22 gennaio 2010 n. 23".
14. ordine del Ministero dello Sviluppo economico della Russia del 15 marzo 2010 n. 99 "sull'approvazione di un esame di qualificazione per il rispetto dei requisiti per gli ingegneri catastali".
15. Ordine del Ministero dello Sviluppo economico della Russia del 03.03.2010 n. 83 "sull'istituzione della forma di un certificato di qualificazione dell'ingegnere catastale e della procedura per il rilascio dei certificati di qualificazione degli ingegneri catastali".
16. Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 22 gennaio 2010 n. 23 "sull'approvazione dei regolamenti sulla composizione, la procedura per la Commissione di qualificazione per la certificazione per il rispetto dei requisiti di qualificazione per gli ingegneri catastali, l'ordine di L'esame di qualificazione per il rispetto dei requisiti di qualificazione per gli ingegneri catastali, l'elenco dei documenti presentati simultaneamente con l'applicazione per ottenere un certificato di qualificazione dell'ingegnere catastale ".
17. ordine di Rosreestra datato 06.23.2011 n. P / 232 "sull'introduzione di un sistema di informazione automatizzato per il mantenimento del registro statale degli ingegneri catastali del servizio federale per la registrazione dello Stato, il catasto e la cartografia"
18. Ordine di Rosreestra del 28 dicembre 2010 n. P / 683 "sull'organizzazione del lavoro sulla fornitura di informazioni sull'ingegnere catastale contenute nel registro dello Stato degli ingegneri catastali".
19. Ordine di Rosreestra datata 24 agosto 2010 n. P / 459 "sull'introduzione di un sistema di informazione automatizzato per la certificazione di ingegneri catastali al funzionamento industriale del sistema di informazione automatizzato.
20. ordine di Rosreestra del 25.12.2014 P / 636 "sulla Commissione permanente della Rosreestra per sviluppare e aggiornare i problemi con le risposte per fornire un esame di qualificazione per il rispetto dei requisiti di qualificazione imposti su ingegneri catastali"
21. Ordine di Rosreestra del 26 luglio 2013 n. 09-04083 / 13 "sulla creazione di un progetto di algoritmo per l'eliminazione di voci errate dal GKN
22. Lettere, metodi e altri documenti normativi
23. Lettera del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia datata del 29 gennaio 2014 n. 1347-PC / D23 e "chiarimento del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia riguardante le disposizioni individuali della legge federale n. 2.07.2013 n. 250 -Fz "
24. La lettera del Ministero delle Finanze della Russia dal 02.11.2010 n. 02-04-09 / 4307 (sulla questione dell'iscrizione del dovere di stato per l'emissione di un certificato di qualificazione di ingegnere catastale)
25. Una lettera del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia datata 05.08.2010 n. D23-3031 "sulla numerazione di problemi per fornire un esame di qualificazione per il rispetto dei requisiti per gli ingegneri catastali"
26. Una lettera del Ministero dello Sviluppo economico della Russia del 01.06.2010 n. 8883-IM / D23 "sulla raccolta di dovere di stato per l'emissione di certificati di qualificazione degli ingegneri catastali"
27. Lettera ai leader dei corpi territoriali di Rosreestra
28. Algoritmo escluso le voci errate dal GCN (progetto)
29. lettera №09-isx.02903-GE 15
30. Lettera n. 09-EX. 00681-GE_15.
Appendice 2.
"Elenco dei regolamenti, documenti, leggi e atti"
28 dicembre 2010 N 431-FZ22 luglio 2010 N 167-FZ Valutazione standard federale "Determinazione del valore catastale delle strutture immobiliari (FSO N 4)" Ordine del 22 ottobre 2010 N 508Paris del 22 ottobre 2010 N 509Paris di maggio 7 2010 n 16627 dicembre 2009 N 343-FZPostaniya datato 23 luglio 2009 N 58 Legge del 7 maggio 2009 N 91-FZ Definizione del 10 febbraio 2009 N 461-O-O-OPhards datato 27 maggio 2009 N 142 Lettera del 11 maggio , 2010 n 09-3616-MP
Legge federale del 27 luglio 2010 N 224-FZ "per contrastare l'uso illegale di informazioni privi di privi di informazione e manipolazione del mercato e modifiche e modifiche agli atti legislativi selezionati della Federazione Russa"
Requisiti per la relazione di valutazione (FSO n 3) Lo scopo della valutazione e dei tipi di valore (FSO N 2)
Concetti di nozione generale, approcci e requisiti per la valutazione (FSO n 1) Ordina del 6 marzo 2008 N 63 (sull'approvazione della relazione dell'Agenzia federale per la gestione della proprietà federale sulla conclusione e l'esecuzione di contratti di investimento in relazione al Proprietà federale di oggetti immobiliari)
Ordina 6 marzo 2008 N 60 (sull'approvazione della procedura per la detenzione e le condizioni di concorrenza per la selezione dell'organizzatore di offerte per attirare investimenti in relazione alla proprietà federale degli oggetti immobiliari)
Ordina del 6 marzo 2008 n 61 (sull'approvazione della forma del modello del trattato di investimento in relazione alla proprietà federale degli oggetti immobiliari)
Ordina del 6 marzo 2008 N 62 (sull'approvazione della procedura per l'organizzazione e la conduzione di aste per il diritto di concludere contratti di investimento in relazione alla proprietà federale degli oggetti immobiliari)
Ordina del 6 marzo 2008 N 64 (sull'approvazione di un compito tipico per valutare il valore di mercato del diritto di stipulare contratti di investimento in relazione alla proprietà federale degli oggetti immobiliari)
Decreto del governo della Federazione Russa 505 datata 10.08.2007
Informazioni sulla procedura per estendere il periodo di validità delle licenze di valutazione
Informazioni sulla procedura per la rinnovazione delle licenze per la valutazione delle attività
Requisiti per la formazione avanzata
All'approvazione di un piano di ispezione del licenziatario consolidato per il II trimestre del 2003 un elenco dei funzionari del Ministero dei rapporti della proprietà della Federazione Russa e dei suoi organismi territoriali autorizzati a elaborare protocolli su reati amministrativi Composizione del Consiglio dei consumatori dei servizi di valutazione il ministero delle relazioni di proprietà della Federazione Russa
Regolamenti sul consiglio dei consumatori dei servizi di valutazione nell'ambito del Ministero dei rapporti della proprietà della Federazione Russa
Sulla fornitura di informazioni da parte delle entità giuridiche e degli imprenditori individuali che hanno una licenza per attuare le attività di valutazione dell'elenco delle istituzioni educative
Estratto dal libro di riferimento qualificato
Decreto del governo della Federazione Russa del 6 luglio 2001 n 519 "sull'approvazione degli standard di valutazione".
Legge federale n. 135-FZ "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" del 29 luglio 1998. Licenza delle attività di valutazione delle attività di valutazione
Appendice 3.
Esempio di una planimetria
La definizione di valore di mercato può essere richiesta in una varietà di situazioni. Puoi farlo in diversi modi. A seconda del metodo, la formula è selezionata.
Il valore di mercato è un prezzo approssimativo a cui l'oggetto può essere venduto in condizioni di mercato libero, tenendo conto della concorrenza. Nella sua definizione, è necessario tenere conto di molti fattori, compresi quelli imprevedibili come il comportamento dei partecipanti al mercato. Il calcolo dei costi è preceduto analizzando tutte le informazioni.
Il valore di mercato dell'impresa è determinare il costo della società sulla base dei suoi profitti. La valutazione è fatta in due modi:
La valutazione assume la presenza di un oggetto e soggetto. L'oggetto è un'impresa stessa. Il soggetto è colui che definisce il valore di mercato. Di norma, questi sono periti professionali.
I proprietari di aziende oi suoi leader possono valutare l'impresa dall'avviamento e il loro desiderio, poiché aiuta a prendere decisioni efficaci nella gestione. Ma ci sono un certo numero di situazioni in cui la definizione di valore di mercato è prevista da requisiti legislativi. Quindi la valutazione è necessaria:
RIFERIMENTO! La legge definisce circa 30 situazioni in cui il valore di mercato deve essere determinato e incondizionatamente. In tutti gli altri casi, la valutazione del business risiede nel quadro del desiderio dei proprietari o dei suoi manager.
Il valore di mercato è calcolato tenendo conto dei seguenti compiti:
Il team di gestione deve sapere sul valore di mercato dell'impresa. Senza questo, è impossibile prendere decisioni informate.
Le decisioni su cui informazioni sul valore di mercato del business possono essere di vari gradi di radicalizzazione, ma, di conseguenza, portano un significato eccezionalmente importante, ad esempio:
IMPORTANTE! Tutte le informazioni sul valore di mercato delle attività entrano nella forma di cifre specifiche confermate dall'aiuto dei moderni metodi di valutazione analitica. I numeri sono fatti, e non ipotesi, ma i fatti possono essere utilizzati e ad agire, basati eccezionalmente su specifiche.
Quando si calcola il valore di mercato ha senso aderire ai seguenti principi:
Va inoltre osservato i seguenti principi:
Ovviamente, il valore di mercato è determinato sulla base di una pluralità di fattori. Tuttavia, ci sono formule per le quali è possibile calcolarlo.
Una conclusione informata sul valore di mercato dell'impresa può essere fornita solo da specialisti qualificati che hanno una formazione appropriata. Fanno conoscenza con i beni dell'organizzazione, lo studiano, quindi effettuano calcoli su algoritmi speciali e, infine, formulare conclusioni. Questo lavoro passa in fasi.
Esistono tre metodi per determinare il valore di mercato:
Di norma, le imprese utilizzano uno dei primi due metodi. La definizione esatta del metodo dipende dal fatto che la società abbia un reddito stabile.
Considera un esempio. La società "Alice" vuole determinare il suo valore di mercato. L'organizzazione riceve un reddito stabile e quindi il metodo redditizio è selezionato per il calcolo. Prima calcolato il coefficiente di capitalizzazione. Per questo, viene utilizzata la seguente formula:
(Passività a breve termine + a breve termine) / Capitale propria
Di conseguenza, otteniamo un coefficiente pari a uno.
Durante il periodo di riferimento, la società ha ricevuto 1.000 500 rubli. Di conseguenza, il suo valore sarà simile (1 000 500 * 1).
Come puoi vedere, molti fattori influenzano il valore di mercato. Non esiste tale formula che potrebbe tenere conto di tutti i parametri necessari. La formula regola qualcosa di generalizzato, mentre il calcolo del costo viene eseguito individualmente. Per questo motivo, si consiglia di affidare il calcolo del valore di mercato agli periti professionali. Gli specialisti possono analizzare adeguatamente la situazione sul mercato, tenere conto di tutta la varietà di fattori. Tuttavia, è possibile una valutazione indipendente per le esigenze interne dell'impresa.
Durante l'analisi dell'Ufficio dei locali dell'ufficio a Mosca, sono stati scelti tre oggetti comparabili in vendita nell'ottobre 2003. Le caratteristiche degli oggetti comparabili sono presentate alla tabella seguente.
| Caratteristiche | Numero dell'oggetto 1. | Numero 2 dell'oggetto. | Object Number 3. |
Posizione |
m. taganskaya, ul. Taganskaya. | ||
Trasferito nella stanza |
Proprietà | Proprietà | Proprietà |
Anno di costruzione |
|||
Square SQ.M. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Area utile, sq.m. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Scopo funzionale |
Ufficio | Ufficio | Ufficio |
Accessibilità dei trasporti |
10 m. N. | 5 m. N. | 5 m. N. |
| 1 ° piano | 1 ° piano | 1 ° piano | |
| 3 | 5 | 4 | |
Disponibilità di un ingresso separato |
non | c'è | c'è |
| Condizioni di lavoro | Eurotandel. | Riparazione standard | |
GUSTE DI INFORMAZIONI |
"Mian", tel. 974-62-12. | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63. | www.domailudi.ru. |
Lo stato legale è lo stesso per tutti gli oggetti comparabili e corrisponde all'oggetto stimato, che non richiede l'introduzione di adeguamento ai diritti trasferiti all'oggetto. A causa della mancanza di dati sui prezzi delle transazioni reali, i prezzi dei suggerimenti sono stati utilizzati nei calcoli, quindi rettifiche per il tempo di vendita, non sono necessari anche i termini di vendita e il finanziamento della transazione.
I prezzi degli oggetti comparabili sono stati adeguati tenendo conto dei loro parametri come segue:
P0 - il costo iniziale del metro quadrato dell'oggetto comparabile (il prezzo dell'offerta);
Rskorr - il costo regolato del metro quadrato dell'oggetto comparabile;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - Emendamenti alla posizione, al contratto, all'accessibilità dei trasporti, alla posizione della stanza nell'edificio, nella zona della camera, per la comodità delle strade di accesso, Per la presenza di un ingresso separato, sull'oggetto delle condizioni tecniche.
Emendamento alla posizione. La posizione della proprietà è un fattore determinante che colpisce il suo costo. L'emendamento della posizione è inserito se gli oggetti comparabili sono selezionati all'interno di una zona territoriale ed economica diversa, nel nostro caso l'emendamento non è inserito.
Emendamento alla contrattazione. I prezzi delle offerte offerti sono diversi dai prezzi delle transazioni reali nel mercato secondario di locali non residenziali, che, di regola, si verificano a prezzi più bassi. Sulla base dei dati forniti dalle principali società immobiliari, i prezzi dei suggerimenti differiscono dai prezzi delle transazioni reali a livello di 5 -10%. L'emendamento è determinato al 5%.
Emendamento per il trasporto Accessibilità. L'emendamento per l'accessibilità dei trasporti è determinato dal metodo delle vendite accoppiate. Di seguito è riportata la dimensione degli emendamenti a seconda dell'accessibilità del trasporto della stanza. Nel nostro caso, viene inserito l'emendamento.
| Accessibilità dei trasporti | Emendamenti delle dimensioni,% | |
| 5 min.p. | 15, 20 min.p. | 2% |
| 5 min.p. | 10, 15 min .Transp. | 5% |
Emendamento della posizione della stanza nell'edificio. L'emendamento della posizione della stanza nell'edificio è determinato dal metodo delle vendite accoppiate. Di seguito è riportata la dimensione degli emendamenti a seconda della posizione della stanza nell'edificio.
Emendamento al quadrato. L'emendamento dell'area è determinato dal metodo delle vendite accoppiate. Di seguito è riportata la dimensione degli emendamenti a seconda dell'area della stanza.
Emendamento per la comodità dei passi carrai. L'emendamento per la comodità dei percorsi di accesso è introdotto nei casi in cui è diversa la caratteristica per questo parametro degli oggetti stimati e comparabili. Nel nostro caso, viene inserito l'emendamento.
La comodità dei passi carrai da specialisti è calcolata su una scala a cinque punti:
5 punti - L'ingresso del veicolo per l'oggetto dalla strada centrale, c'è un parcheggio;
4 punti - È possibile entrare nel passeggero e nei camion non dalla strada centrale, parcheggio;
3 punti - L'ingresso dei veicoli viene effettuato per le strade con un movimento limitato di veicoli, il parcheggio è difficile;
2 punti - L'ingresso del veicolo è difficile, il parcheggio più vicino è di 10 minuti. a piedi.
L'emendamento è stato determinato con competenza sulla base dell'analisi delle informazioni di mercato sul mercato dei locali non residenziali, quindi una diminuzione del punteggio di 1 punteggio è caratterizzata da una diminuzione del costo del 2%.
Emendamento per un ingresso separato È inserito, poiché la presenza di un ingresso separato aumenta il costo dell'oggetto. L'emendamento è determinato da esperti a livello del 3%.
Emendamento sulla condizione tecnica (livello di finitura). Sulla base dei dati pubblicati sui siti di società di costruzioni, nonché dalle conversazioni con dipendenti di organizzazioni di riparazione e costruzioni, come Maraton Tel. 964-44-38, "Promstroy 1" tel. 367-56-31, "Marshal" tel. 155-39-59, "Tenere il trading" tel. 119-50-13, "Priority" Tel. 749-98-05 Le condizioni tecniche e il livello di finitura dei locali (secondo la composizione e il grado di complessità del lavoro) possono essere suddivisi nelle seguenti categorie:
Eurotandel. (Decorazione moderna della stanza secondo i requisiti degli standard europei, utilizzando le ultime tecnologie di costruzione e i migliori materiali di finitura al momento presente). Il costo di questo tipo di riparazione (tenuto conto dei materiali di finitura) sarà da 150-12 dollari per 1 mq.
Riparazione standard (Locali rifinire utilizzando tecnologie classiche e materiali moderni). Il costo di questo tipo di riparazione (tenuto conto dei materiali di finitura) sarà $ 100-150 per 1 mq.
Condizioni di lavoro (riparazioni nazionali, realizzate diversi anni fa).
Richiede riparazioni cosmetiche (La presenza di difetti minori nella decorazione della stanza). Il costo della riparazione prima di portare la condizione dei locali al lavoratore (tenendo conto dei materiali di finitura) è di 50 - 100 dollari. Per 1 mq
Richiede riparazioni cosmetiche con elementi di lavoro capitale (Assenza piena o parziale di rivestimento (esterno, muro, soffitto). Il costo della riparazione prima di portare la condizione della stanza al lavoratore (tenendo conto dei materiali di finitura) è di 150-200 dollari per 1 mq.
Richiede revisione (Mancanza di rivestimento esterno, parete e soffitto). Il costo della riparazione prima di portare la condizione della stanza al lavoratore (tenendo conto dei materiali di finitura) è di 200 -300 dollari. Per 1 mq
| Caratteristiche | Numero dell'oggetto 1. | Numero 2 dell'oggetto. | Object Number 3. | Oggetto di valutazione |
Posizione |
m. Paveletskaya, ozerkovskaya nab. | m. Kurskaya, ul. Albero di terra 14/16. | m. taganskaya, ul. Taganskaya. | m. Petrovskaya, Petrovskaya st., Casa 7 |
Scopo funzionale |
Ufficio | Ufficio | Ufficio | Ufficio |
Square SQ.M. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
Il costo di 1 m. Piazza M., dollari |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Ubicazione Emendamento ( P1.) |
0% | 0% | 0% | |
Emendamento per la contrattazione ( P2.) |
-5% | -5% | -5% | |
Accessibilità dei trasporti |
10 m. N. | 5 m. N. | 5 m. N. | 10 m. N. |
Emendamento per il trasporto Accessibilità ( P3.) |
0% | 0% | 0% | |
Posizione della stanza nell'edificio |
1 ° piano | 1 ° piano | 1 ° piano | 1 ° piano |
Emendamento della posizione della stanza nell'edificio ( P4.) |
0% | 0% | 0% | |
Emendamento dell'area ( P5.) |
-2% | -2% | -2% | |
Facilità di accesso percorsi in punti |
3 | 5 | 4 | 5 |
Emendamento per la comodità delle strade di accesso ( P6.) |
4% | 0% | 2% | |
Disponibilità di un ingresso separato |
non | c'è | c'è | c'è |
Emendamento per presenza (assenza) ( P7.) |
3% | 0% | 0% | |
Percentuale generale |
0% | -7% | -5% | |
Condizione tecnica dei locali, Livello di finitura |
Condizioni di lavoro | Eurotandel. | Riparazione standard | Riparazione standard |
Emendamento allo stato, dollari per 1 quadrato. m. ( P8.) |
150 | -100 | 0 | |
Valore regolato di 1 mq, dollari / mq |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Costo 1 sq.m. Stima oggetto, dollari / mq |
$2 824 |
Determinazione del valore di mercato degli oggetti immobiliari L'approccio del reddito è basato sul principio di attesa. Conformemente a questo principio, un tipico investitore, cioè l'acquirente dell'oggetto immobiliare, lo acquisisce in previsione del reddito in futuro. Considerando che vi è un collegamento diretto tra le dimensioni degli investimenti e le prestazioni dell'uso commerciale dell'impianto di investimento, il costo del settore immobiliare è definito come il costo di ottenere reddito da esso, in altre parole, il costo dell'oggetto immobiliare è definito come il costo corrente del reddito futuro generato dall'oggetto di valutazione.
Il vantaggio dell'approccio delle entrate rispetto agli approcci costosi e comparativi è che riflette la presentazione dell'investitore sul settore immobiliare come fonte di reddito, cioè, questa qualità del settore immobiliare viene presa in considerazione come il principale fattore di prezzo. Il principale svantaggio dell'approccio a reddito è che, a differenza di altri due approcci, si basa sui dati previsionali.
Fasi della procedura di valutazione per questo approccio:
* La preparazione delle previsioni dei ricavi futuri derivanti dalla consegna delle aree stimate in affitto per il periodo speso e sulla base dei dati ottenuti, la definizione di potenziale reddito lordo (PVD).
PVD - Rappresenta il reddito massimo che è in grado di effettuare un oggetto di valutazione, con il 100% dell'area che caricamento senza tenere conto di tutte le perdite e le spese. PVD dipende dall'area dell'oggetto stimato impostato dalla tariffa del noleggio e viene calcolata dalla formula:
AST - Il tasso medio di noleggio dell'oggetto di valutazione,
S - Square della valutazione.
* Determinazione basata sull'analisi del mercato della perdita da aree sotto-uso e durante la raccolta dell'affitto, il calcolo del reddito lordo valido.
Di norma, il proprietario a lungo termine non ha la capacità di continuare a locazione del 100% dell'area dell'edificio. La perdita di noleggio avviene a causa dell'occupazione incompleta dell'oggetto di immobili e non-pagamento della tassa di noleggio da parte di inquilini senza scrupoli.
Il grado di disoccupazione dell'oggetto del regolamento immobiliare da parte degli inquilini è caratterizzato da un coefficiente di breve uso determinato dal rapporto tra il valore dell'area totale da affittare al valore dell'area totale da affittare. Il rapporto tra l'area alle aree di affitto per l'area totale da affittare è chiamata il coefficiente di caricamento. Per vari segmenti del mercato immobiliare, ci sono valori di mercato tipici del coefficiente di download.
Pertanto, la grandezza della perdita della disoccupazione del quadrato è determinata sulla base dei dati di mercato, o viene calcolata per specifici immobili da parte della formula:
KND - Coefficiente di uso corto;
KN - La quota di aree da affittare, per i quali il potenziamento degli inquilini durante l'anno;
NC - il periodo medio durante l'anno, che è necessario cercare nuovi inquilini dopo la partenza più anziana;
NA è il numero totale di periodi di noleggio all'anno.
Il valore risultante del coefficiente di uso corto esprime la proporzione di PVD, che è persa a causa dell'incapacità di una resa del 100% dell'oggetto specifico del settore immobiliare destinato a quest'area. Da qui, è necessario regolare il PVD rapporto di carico quadrato (KZ)che è definito come segue:
L'incapacità di completare la tassa di noleggio implica una tipica situazione del mercato, quando gli inquilini senza scrupoli hanno sempre, che, liberando la stanza, non pagano il loro debito in affitto. L'espressione quantitativa dei ricavi derivanti dal mancato pagamento del leasing è la perdita di reddito da non-pagamento (coefficiente di incoerenza dei pagamenti) (CN), che è determinata sulla base di informazioni sulle perdite medi dei proprietari di non- Pagamento delle spese di noleggio in questo tipo di premessa, che è espresso in% di potenziale reddito lordo.
In questo modo, rapporto di pagamento (poliziotto) Calcola: Quindi, il calcolo del reddito lordo valido (DVD) viene effettuato in base alla seguente formula:
Va notato che al DVD, calcolato dal metodo precedente, è necessario aggiungere altri ricavi ottenuti dal funzionamento della proprietà in eccesso dei pagamenti in affitto, ad esempio, per l'utilizzo di servizi aggiuntivi - lavanderia, parcheggio automobilistico, cioè , ad altri redditi, i fondi aggiuntivi possono essere attribuiti a Linet con il normale utilizzo della proprietà.
* Il calcolo dei costi del settore immobiliare operativo stimato, che si basa sull'analisi dei costi effettivi dei suoi contenuti e / o dei costi tipici in questo mercato.
I costi operativi (ER) sono i costi necessari per garantire il normale funzionamento dell'oggetto direttamente correlato all'acquisizione di reddito lordo valido.
Le operazioni sono consuete per dividere in tre gruppi:
- Condizionalmente permanente;
- variabili condizionali;
- Spese per la sostituzione.
I costi condizionali permanenti includono i costi la cui dimensione non dipende dal grado di carico di lavoro operativo della struttura e del livello dei servizi forniti. Di solito in questo gruppo includono:
- imposta patrimoniale;
- premi assicurativi (pagamento di assicurazione immobiliare);
- Pagamenti per la trama del terreno;
- alcuni elementi di costi variabili in realtà costante.
Le spese condizionali variabili includono i costi di cui dipende dal carico di lavoro operativo della struttura e dal livello dei servizi forniti. Di solito, questo gruppo include i seguenti costi:
- Comunale;
- sul lavoro di riparazione attuale;
- stipendio dei dipendenti;
- le imposte sui salari;
- per la protezione antincendio e la sicurezza;
- per la pubblicità e la conclusione dei contratti di affitto;
- su consultazione e servizi legali;
- sulla gestione;
- altre spese.
Spese per la sostituzione - il costo della sostituzione periodica degli elementi strutturali di hosting dell'edificio. Tipicamente, tali elementi includono:
- tetto, pavimentazione, elementi di decorazione interna ed esterna, finestre e riempimenti per porte, hardware, così come altri elementi strutturali con una breve durata;
- Attrezzature sanitarie e tecniche e macchine elettriche;
- Elementi di miglioramento all'aperto - Passerelle pedonali, strade di accesso, parcheggi, giardinaggio e piccole forme architettoniche.
L'inclusione di questo gruppo di spesa sui costi operativi associati al normale funzionamento dell'edificio è dovuta al presupposto che il proprietario sfruttarà immobili a livello corrispondente ai regolamenti e agli standard per questo tipo di immobiliare.
Pertanto, il valore calcolato dei costi operativi è detratto dal reddito lordo effettivo e l'indicatore finale è un reddito operativo pulito.
* Ricalcolo del reddito operativo netto al costo corrente dell'oggetto vicino ai metodi, a seconda del metodo di valutazione selezionato.
Per determinare il valore corrente dell'oggetto, in base al reddito operativo puro, è possibile utilizzare due metodi:
- metodo di capitalizzazione diretta del reddito;
- Metodo di capitalizzazione in base al tasso di rendimento del capitale:
- Metodo di capitalizzazione per modelli di regolamento;
- Il metodo dei flussi di cassa scontati.
La base di questi metodi è la premessa che il costo del settore immobiliare è dovuto alla capacità di un oggetto stimato di generare flussi di reddito in futuro. In entrambi i metodi, vi è una conversione di ricavi futuri dall'oggetto immobiliare nel suo costo, tenendo conto del livello di caratteristica del rischio di questo oggetto. Questi metodi differiscono solo nel modo di convertire i flussi di reddito.
Metodo di capitalizzazione diretta - il metodo per determinare il valore di mercato dell'oggetto reddito, in base alla trasformazione diretta del reddito più tipico del primo anno nel prezzo dividendolo sul coefficiente di capitalizzazione ottenuto sulla base di analizzare i dati del mercato sui rapporti della rete reddito e costo delle attività simili all'oggetto stimato ottenuto dall'estrazione del mercato.
Allo stesso tempo, non è necessario valutare la tendenza a modificare il reddito in tempo, e nel valutare il coefficiente di capitalizzazione - prendere in considerazione i propri componenti separatamente: il tasso di ritorno sul capitale e il tasso del suo ritorno. Si presume che la contabilità di tutte queste tendenze e componenti venga posta nei dati di mercato. Tale versione classica occidentale del metodo di capitalizzazione diretta, in cui il rapporto di capitalizzazione viene estratto dalle transazioni di mercato, è quasi impossibile applicare in condizioni russe, in relazione alle difficoltà emergenti nella raccolta delle informazioni (più spesso le condizioni e i prezzi delle transazioni sono informazioni confidenziali). Sulla base di ciò, in pratica è necessario utilizzare metodi algebrici per la costruzione di un coefficiente di capitalizzazione, prevedendo una valutazione separata del tasso di rendimento del rendimento del capitale e delle norme del suo ritorno.
Va notato che il metodo di capitalizzazione diretto è applicabile per valutare le risorse esistenti che non richiedono la data della valutazione di grandi dimensioni della durata degli investimenti del capitale in riparazione o ricostruzione.
- il metodo di determinare il valore di mercato di un oggetto basato su reddito, in base alla trasformazione di tutti i flussi di cassa come "equilibrio dei soldi veri", che genera nel processo del restante periodo di vita economica, nel prezzo di attualizzandoli alla data della valutazione utilizzando il tasso di rendimento sul capitale, recuperabile dalla alternativa di mercato al livello dei rischi di investimento.
Metodo di capitalizzazione secondo il ritorno del capitale Ha due varietà con un punto di vista formale (matematico):
metodo di flusso di cassa scontato - il metodo di capitalizzazione è dovuto ai rendimenti dei capitali, in cui determinare il valore di mercato utilizzando il tasso di tasso di rinculo sul capitale, seguito dalla sommazione del flusso di cassa di ogni anno del bene stimato, incluso il flusso di cassa dalla sua rivendita al fine del periodo di ortografia.
metodo di capitalizzazione per modelli di regolamento - il metodo di capitalizzazione si basa sui rendimenti dei capitali, in cui determinare il valore di mercato, il più tipico reddito del primo anno viene trasformato nel costo utilizzando modelli di regolamento formalizzati di reddito e il costo ottenuto sulla base dell'analisi delle tendenze di il loro cambiamento in futuro.
Il metodo di flusso di cassa scontato viene utilizzato se:
- si presume che i flussi futuri differiranno in modo significativo dalla corrente;
- ci sono dati che ti consentono di confermare le dimensioni dei futuri flussi di cassa dal settore immobiliare;
- i flussi di reddito e costi sono stagionali;
- immobiliare stimato - un grande oggetto commerciale multifunzione;
- L'oggetto immobiliare è costruito o appena costruito e introdotto (o introdotto) in funzione.
Metodo di capitalizzazione per i modelli di regolamento viene utilizzato se:
- I flussi di reddito sono stabili per un lungo periodo di tempo, rappresentano un significativo valore positivo;
- I flussi di reddito aumentano il ritmo stabile e moderato.
Considerando che l'oggetto di valutazione non richiede riparazioni dei capitali, nonché, tenendo conto delle tendenze esistenti nel mercato immobiliare commerciale a Mosca, si può prevedere un cambiamento fluido con tassi minori di flussi di reddito dal noleggio di un oggetto di valutazione, che consente di Applicare per ricalcolare il reddito previsto nel costo corrente del metodo di capitalizzazione per i modelli di regolamento (di seguito denominati come metodo di capitalizzazione del reddito).
Determinazione del potenziale reddito lordo
Il calcolo del potenziale reddito lordo è effettuato sulla base dell'analisi dei tassi attuali nel mercato del noleggio per oggetti comparabili (tassi di mercato di noleggio).
Lo studio dei tassi di noleggio dello spazio ufficio è stato condotto secondo i database elettronici del giornale "da mano in mano", siti Internet delle agenzie immobiliari a Mosca, ecc.
| Caratteristiche | Oggetto di valutazione | Numero dell'oggetto 1. | Numero 2 dell'oggetto. | Object Number 3. | Oggetto numero 4. |
GUSTE DI INFORMAZIONI |
Azienda "New City", tel. 771-72-80. | Azienda "Invest Real", tel. 787-71-95. | Rivista "Appalto e prezzi" №36, tel. 915-56-53. | Azienda "New City", tel. 363-26-38. | |
Posizione |
m. Petrovskaya, Petrovskaya St., Casa 7 | m. Paveletskaya, ozerkovskaya nab. | m. taganskaya, ul. V. Radishchevskaya. | m. taganskaya, ul. M. Communis-tichetico, d. 21 | m. taganskaya, ul. Taganskaya. |
Square SQ.M. |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
Facilità di accesso percorsi in punti |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Accessibilità dei trasporti |
10 m. N. | 10 m. N. | 3 m. P. | 10 m. N. | 10 m. N. |
Posizione della stanza nell'edificio |
1 ° piano | 2 ° piano | 2 ° piano | 2 ° piano | 2 ° piano |
Livello di finitura dei locali |
Riparazione standard | condizioni di lavoro | riparazione standard | condizioni di lavoro | eurotandel. |
Vota tariffa del noleggio, dollari / m2 / anno |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Regolazione sulla differenza nell'area,% |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Regolazione sulla posizione nell'edificio,% |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Regolazione sulla comodità delle strade di accesso,% |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Correzione sull'accessibilità dei trasporti,% |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Regolazione sul livello di finitura in% |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Percentuale totale,% |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Tasso di noleggio regolato, dollari / m2 / anno |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Pertanto, il tasso di noleggio per l'oggetto di valutazione sarà determinato come la tariffa medio di noleggio per oggetti selezionati, adeguato tenendo conto degli emendamenti e saranno (arrotondati) 556
dollari /x.m./eng.
L'analisi dell'analisi del mercato mostra che il tasso di locazione medio della classe "in classe" in classe "in" IVA esclusa è di $ 490 per metro quadrato. M all'anno, le premesse per ufficio classe "con" IVA esclusa $ 297 per metro quadrato. m all'anno (il bordo massimo della gamma presentata nell'analisi è stata presa, data la posizione dell'oggetto della valutazione), da cui, da cui, il valore medio del tasso di noleggio per la stanza che occupa una posizione intermedia tra la classe B e Gli uffici CC saranno (arrotondati) $ 400 per metro quadrato. m all'anno.
Conformemente alla classificazione presentata in questa informativa, l'oggetto stima occupa una posizione intermedia tra la classe "B" e "C", nonché il tasso di affitto calcolato per la funzione di valutazione senza la contabilizzazione dei costi IVA e dei costi operativi sarà di circa $ 418 per metro quadrato. m all'anno. Questo fatto indica la correttezza delle strutture comparabili selezionate e la possibilità di utilizzare ulteriormente un determinato importo nei calcoli.
Determinazione di possibili perdite da tempi di fermo (sottocarico) di locali e perdite dalla tariffa rapida
Per la sala stimata, il coefficiente di accensione a breve termine sarà dell'8,3%, determinato dal calcolo del fatto che il locatore spende sulla ricerca del inquilino (1/12 x 100%) \u003d 8,3% o in azioni 0,083. Pertanto, il coefficiente di download sarà ( KZ.) = 1 - 0,083 = 0,92
.
Secondo la pratica corrente, i pagamenti dell'affitto sono presentati in anticipo (pagamenti anticipati), in relazione a questo, il coefficiente di busta paga (COP) è pari a 1,0.
Determinazione della dimensione dei costi operativi
Il calcolo della media efficienza annuale dei costi operativi è presentato nella tabella seguente. I dati di origine sono forniti dal cliente.
| Elenco servizi | La quantità media annua di spese pagate dal proprietario (incluso IVA) |
Tassa sulla proprietà, strofinare. |
69 399R. |
Manutenzione anti-relaxist. Allarme, sfregamento. |
10 768R. |
Manutenzione del sistema di condizionamento e ventilazione, strofinare. |
19 137R. |
Manutenzione della trasmissione del segnale di un segnale antincendio per canale radiofonico, strofinare. |
751R. |
Manutenzione del sistema di accesso e videosorveglianza, strofinare. |
3 280R. |
Riscaldamento, strofinare. |
23 194R. |
Acqua fredda e calda, strofinare. |
3 568R. |
Pulizia dei locali, strofinare. |
53 525R. |
Servizi di sicurezza, strofinare. |
53 525R. |
Le spese operative medi annuali totali, strofinare. |
237 147R. |
Costi operativi medi annuali totali, dollari / mq / anno |
$62 |
Va anche considerato che nelle condizioni moderne, i proprietari di solito non formano un fondo di sostituzione e l'intero importo dei costi in contanti è pagato allo stesso tempo se necessario. Questa conclusione è stata effettuata a seguito di conversazioni con i proprietari di edifici e locali non residenziali.
Determinazione del reddito operativo puro e del calcolo del valore di mercato come parte di un approccio di reddito
Il metodo di capitalizzazione del reddito è la definizione del valore del settore immobiliare attraverso la traduzione del reddito operativo netto annuale (o medio annuale) (chod) al valore corrente.
La formula di calcolo di base ha il seguente modulo:
Il rapporto di capitalizzazione richiede pari al tasso di capitalizzazione calcolato come parte della determinazione del trama del terreno per miglioramenti.
| Indicatore | Valore |
Quadrato dell'oggetto della valutazione ( S.), sq.m. |
126,0 |
Affitto ( UN.arte), dollari / mq / anno |
$556 |
Potenziale reddito lordo ( PVD.) , dollari / anno. |
$70 056 |
Il coefficiente di avvio dei locali ( A z.) |
0,92 |
Rapporto raccolta pagamento ( A S.) |
1,00 |
Reddito lordo valido ( DVD), dollari / anno |
$64 452 |
Costi operativi ( Er su sq.m.), dollari / mq / anno |
$62 |
Costi operativi per l'oggetto di valutazione ( Er.), dollari / anno |
$7 812 |
Reddito operativo puro ( Chod Breens.), dollari / anno |
$56 640 |
Alla competenza della capitalizzazione |
16,63% |
Valore di mercato dell'oggetto ( V.), dollari. |
$340 589 |
Valore di mercato dell'oggetto(V.) , strofinare . |
10 297 708R. |
A seguito della valutazione, i tre approcci ottennero i dati forniti alla tabella in linea.
I risultati dei risultati sono coordinati utilizzando il metodo di analisi della gerarchia (MAI).
Il metodo di analisi della gerarchia è una procedura sistematica per la rappresentazione gerarchica degli elementi di determinare l'essenza di qualsiasi problema. Consiste in attività di licenziamento (decomposizione) per le parti composite più semplici e un'ulteriore elaborazione di giudizi coerenti del perito per i confronti delle coppie.
Ai fini della presente valutazione, vengono utilizzati i seguenti criteri di coordinamento:
A. La capacità di riflettere le intenzioni effettive del potenziale investitore e del venditore;
B. Tipo, qualità, estensità, dati in base all'analisi;
B. La capacità dei parametri utilizzati metodi per tenere conto delle oscillazioni congiunzionali;
La capacità di tenere conto delle caratteristiche specifiche dell'oggetto che influisce sul suo valore.
Dopo aver presentato il problema dei risultati corrispondenti sotto forma di una gerarchia, viene eseguita la seguente sequenza di azioni:
* Ricevi priorità nei criteri, dal loro confronto a coppie. Per questo, una matrice simmetrica è costruita e una scala di relazione viene utilizzata per il confronto a coppie. I confronti accoppiati vengono effettuati in termini di dominio di un elemento rispetto all'altro. Questi giudizi vengono quindi espressi in numeri interi, e questo utilizza la seguente scala per questo:
* Successivamente, per ogni criterio, il peso della formula è determinato: W IJ \u003d (PAIJ) 1 / N. dove Aij è l'importanza del criterio (indice)
* I pesi risultanti sono normalizzati: W IJ \u003d W IJ / W. Le quantità così ottenute e sono il valore finale delle scale di ciascuno dei criteri.
* La procedura descritta per identificare le priorità per ciascuna alternativa per ciascun criterio viene eseguita. Pertanto, i pesi di ciascuna alternativa sono determinati.
* L'ambito finale di ciascuna alternativa è calcolato, che sono uguali alla quantità di prodotti dei pesi dei fattori di prezzi e delle alternative corrispondenti a loro per ciascun fattore.
I risultati del calcolo dei coefficienti di peso per determinare il valore di mercato dell'oggetto di valutazione sono riportati di seguito nell'appendice 4 a questo report.
| approcci Valutazione | costo | coefficiente di peso | valore regolato | ||
approccio dei costi |
10 607 714 p. | 0,2 | 2 121 543R. | ||
approccio comparativo |
10 758 339R. | 0,4 | 4 303 336R. | ||
approccio redditizio |
10 297 708R. | 0,4 | 4 119 083R. | ||
Il valore finale del valore di mercato: |
10 543 962Р.. | ||||
Il valore risultante è consigliabile per arrotondare fino a migliaia di rubli:
Il valore di mercato dell'oggetto (tenendo conto dell'imposta sul valore aggiunto a un tasso del 20 percento) è (arrotondato):
10 544 000 (dieci milioni cinquecento quarantaquattromila rubli) o
Nel corso della Banca della Russia alla data della valutazione (30.235 rubli per $ 1)
348 735 (trecentoquarantanottomila settecentotrentacinque dollari USA).
3.1 Calcolo del valore di un oggetto di valutazione basato su un approccio comparativo
Questo approccio viene utilizzato per valutare il valore di mercato dell'oggetto, in base ai dati sulle transazioni eseguite nel mercato. Allo stesso tempo, sono presi in considerazione strutture immobiliari comparabili o almeno proposte per la vendita. Poi modificati, esistono i cosiddetti aggiustamenti per le differenze che esistono tra gli oggetti stimati e comparabili.
La regola principale durante la selezione degli analoghi: gli oggetti comparabili devono essere classificati analoghi rispetto all'oggetto stimato; Asiabilità funzionale - la condizione richiesta, ma non sufficiente per valutare l'approccio comparativo. Gli analoghi di classificazione di solito hanno valori diversi dei parametri tecnici di base, cioè, hanno un diverso grado di somiglianza parametrica con l'oggetto stimato.
Il prezzo corretto consente di determinare il prezzo di acquisto più probabile dell'oggetto stimato, come se fosse stato proposto su un mercato aperto e competitivo. Nelle condizioni del mercato delle vendite "passive", alcune conclusioni possono essere fatte informazioni sui prezzi delle proposte che caratterizzano il fatto stesso dell'esistenza sul mercato delle proposte di tali oggetti.
Un approccio comparativo alla stima del valore può essere implementato nei seguenti metodi di calcolo:
1) Metodo di confronto diretto con analogico
Confronto con un analogo stretto (un analogo stretto non ha differenze sul design e sui parametri di base: le piccole differenze sono possibili su materiali, miglioramenti costruttivi dovuti a vari produttori; il costo della sostituzione in questo caso è calcolato come il prezzo di un analogo stretto regolato con l'aiuto di regolazioni "commerciali"
Confronto con analogico con differenze parametriche (in questo caso, le regolazioni per le differenze parametriche sono aggiunte a regolazioni commerciali)
2) metodo di caratteristiche qualitative dirette (si applicano quando si valuta è necessario apportare molte regolazioni a vari parametri e i prezzi dei parametri e dei coefficienti di frenatura sono difficili o non possono essere determinati a causa della mancanza di informazioni; e quando per una stima Object, è possibile scegliere almeno due analoghi per l'oggetto stimato e la stima dell'oggetto dovrebbe occupare una posizione intermedia tra due analoghi; in questo metodo è determinato solo la direzione dell'impatto della regolazione per il costo - un costo inferiore o inferiore )
3) il metodo di calcolo per i modelli di correlazione-regressione (il metodo è conveniente per valutare un set sufficientemente ampio di oggetti di tipo unica che differiscono nei valori dei singoli parametri; vi è una connessione regolare tra il prezzo e il principale parametri funzionali; la maggior parte spesso questa connessione è matematicamente descritta da una funzione lineare o di potenza)
Dai metodi dell'approccio comparativo, è stato selezionato un metodo di confronto diretto con analogico (con particolare analogo). Questo metodo si basa sul principio, in base al quale un acquirente esperto non pagherà per la proprietà più del prezzo di acquisto di un'altra proprietà con uguale utilità. Allo stesso tempo, il valore di mercato dell'oggetto di valutazione è determinato sulla base dei dati sui prezzi di mercato per oggetti di proprietà simili per i quali sono noti prezzi.
Per ogni macchina nella linea, sono stati selezionati nuovi analoghi con prezzi famosi, quindi il prezzo degli analoghi è stato adeguato alle differenze nei parametri tra l'oggetto stimato e l'oggetto-analogo.
Quindi i prezzi degli analoghi sono stati prelevati secondo la formula CIP (al confine con la Russia), quindi per ottenere il prezzo intero della sostituzione (PSZ) nella posizione degli oggetti al prezzo rettificato degli analoghi ha aggiunto il costo della consegna e pagamenti doganali.
Il costo totale della sostituzione della macchina o dell'unità di attrezzature nel luogo della linea stimata è stata determinata dalla formula:
- una nuova controparte per una certa data di ora;
-Comprensibile di portare il prezzo dell'analogico alla data di valutazione (a causa del fatto che la data dell'azione adottata dei prezzi degli analoghi in valuta estera non differiva molto dalla data della valutazione, in questo caso \u003d 1) ;
- coefficienti parametrici correttivi che tengono conto delle differenze nei valori dei parametri tecnici nell'oggetto stimato e analogico;
-Il costo della consegna dell'oggetto stimato dal confine alla sua posizione (compresi i pagamenti doganali)
I coefficienti parametrici correttivi sono calcolati dalla formula:
) bI (2)
-Nozione iO.-Per parametro all'oggetto stimato e analogico, rispettivamente;
bI - Un indicatore del grado che riflette l'effetto dell'effetto del parametro per il costo del cosiddetto "coefficiente di frenatura".
Per le principali macchine tecnologiche dei parametri dei prezzi per i quali sono stati effettuati le regolazioni, sono stati selezionati:
La dimensione principale del pezzo in lavorazione, mm ()
Il numero di seghe installate ()
Power, KWT ()
I coefficienti frenanti sono stati determinati sulla base dell'analisi dei dati per le macchine per la lavorazione del legno e ammontava a: b. 1 =0,7; b. 2 =0,4; b. 3 =0,3.
Quando si valuta la linea per la produzione di bacchette per il gelato, i periti sono stati effettuati dai produttori per i quali è stata ottenuta le informazioni sul costo delle attrezzature. Per le unità di equipaggiamento, i prezzi dei quali erano rappresentati da produttori stranieri, la regolazione parametrica non è stata effettuata (come per oggetti identici).
Il costo della consegna delle attrezzature del luogo della sua posizione è stato determinato sulla base delle tariffe dei trasporti: al volume delle merci da 82 a 92 m 3 tariffe per la fornitura dalla Germania alla Russia ammontano a $ 2.500. Per ogni oggetto, i costi di trasporto sono stati calcolati tenendo conto del suo volume complessivo. Pagamenti doganali e gestione dei rifiuti per attrezzature tecnologiche per la lavorazione del legno secondo la tariffa doganale della Federazione Russa, approvate dal Decreto del governo della Federazione Russa del 30 novembre 2001 n. 830 (Ed. Dal 08.12.2010), è il 5% . Il tasso IVA alla data di valutazione è del 18%.
Il valore di mercato residuo (ORS) sulla data di valutazione è stato determinato sulla base del coefficiente PSH e dell'usura calcolata:
) (3)
-Caffefficiente dell'usura totale dell'oggetto di valutazione alla data di ispezione.
Il coefficiente di usura aggregata dell'oggetto di valutazione è calcolato dalla formula:
Il coefficiente di usura fisica;
Coefficiente funzionale (morale);
-Ceconomia di usura esterna (economica).
L'attrezzatura stimata, come nuova, è stata messa in funzione nell'aprile 2008. La data di valutazione - luglio 2011. Pertanto, l'età cronologica dell'attrezzatura è di 3 anni e 3 mesi (3,25 anni).
Il tasso annuo delle detrazioni di ammortamento per le apparecchiature per la lavorazione del legno è pari al 10% (CIPERA ENA 44500 secondo gli stati unificati di ammortamento, approvati dal decreto del Consiglio URSS del 22.10.1990 n. 1072). Se sei guidato da questi standard, il coefficiente di usura della data di valutazione è:
La linea di lavorazione del legno si riferisce al gruppo di ammortamento VI (codice OKOF 14 2922645), secondo la classificazione delle immobilizzazioni approvate dal Decreto del governo della Federazione Russa datata 01.01.2002 n. 1 (ED. DATE 10 dicembre 2010) . Il termine per l'uso nel sesto gruppo di assorbimento degli urti è selezionato nell'intervallo da 10 a 15 anni.
Il coefficiente funzionale (morale) della linea è uguale allo 0%. Alla data di valutazione, queste linee continuano a essere prodotte e vendute dal produttore a prezzi nominati, quindi, l'obsolescenza morale non è osservata.
Anche il coefficiente di usura esterno (economico) è adottato uguale allo 0%. Le linee per la produzione di bastoncini per il gelato sono richiesti, come evidenziato dall'offerta di acquisto, che può essere trovata su alcuni siti Internet.
Il calcolo del residuo (tenendo conto dell'usura) del valore di mercato della linea per la produzione di bacchette per il gelato con il metodo di confronto diretto è mostrato nella Tabella 3.
Tabella 3 - Calcolo del valore di mercato dell'oggetto per confronto diretto con analogico (con chiuso analogico)
|
Numero di inventario |
Identificazione dell'apparecchiatura |
Fornitore di attrezzature |
Inserire il momento (mese, anno) |
Analog (nome dell'apparecchiatura, modello) |
Prezzo del nuovo analogo, strofinare. |
Prezzo aggiustato equivalente, strofinare. |
Costo di spedizione, strofinare. |
Tariffa doganale, %. | ||||
|
Segatrice, SV4200 | ||||||||||||
|
Macchina furgente, TR400 | ||||||||||||
|
Ploto-Fresatrice, ProQua |
Fresatrice per macchine, ProQua2811 | |||||||||||
|
Macchina per ruote speciali, |
La macchina è disegnata, Fornata 1300 / 3/18,5 | |||||||||||
|
Tamburo di lucidatura, E34 | ||||||||||||
|
Affilatrice, Rondomat168 | ||||||||||||
|
Affilatrice, Rondomat950 | ||||||||||||
|
Bricchette Press, Brio 280 | ||||||||||||
|
Aps di Norwood Engineering. | ||||||||||||
|
Installazione per bacchette a cassetta, BA2 |
Aps di Norwood Engineering. |
Installazione di thermo-packaging, mp-zd | ||||||||||
|
Costo totale (senza IVA) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 Calcolo dell'oggetto di valutazione del valore basato sull'approccio dei costi
L'approccio dei costi è utilizzato principalmente per le strutture originali di macchine, attrezzature e veicoli, spesso non aventi analoghi stretti.
L'approccio dei costi richiede la determinazione di diversi tipi di usura della proprietà stimata: fisico, funzionale e usura, ottenuto a causa dell'impatto esterno o dell'usura economica, perché I metodi dell'approccio dei costi determinano prima il costo totale della riproduzione (PSV), e quindi residuo (tenendo conto del valore di mercato dell'usura).
Sebbene il costo stimato sulla base dell'approccio dei costi possa differire significativamente dal valore di mercato, ci sono molti casi quando questo approccio è giustificato. Quando si utilizza l'approccio dei costi, il costo della riproduzione o la sostituzione dell'oggetto sottraendo dal costo della riabilitazione dell'oggetto (il valore dell'oggetto è nuovo di nuovo) dell'usura totale è determinato.
Il costo della riproduzione della struttura di valutazione è l'ammontare dei costi nei prezzi di mercato che esistono alla data della valutazione per creare un oggetto identico all'oggetto della valutazione utilizzando materiali e tecnologie identici, tenendo conto dell'usura dell'oggetto di valutazione.
Il costo della riproduzione caratterizza più accuratamente il valore corrente di un oggetto specifico, ma la sua definizione è spesso impossibile. In primo luogo, a causa del design costantemente introdotto e dei cambiamenti tecnologici della macchina, gli stessi modelli prodotti in tempi diversi non sono più una copia accurata dell'altro. In secondo luogo, potrebbe risultare che il modello della macchina stimato viene rimosso dalla produzione. Maggiore è l'età dell'oggetto stimato, più ipotesi che devi fare quando è stimato dai metodi dell'approccio dei costi.
Il costo di sostituzione dell'oggetto di valutazione è l'importo del costo della creazione di un oggetto simile all'oggetto di valutazione nei prezzi di mercato che esistono alla data di valutazione, tenendo conto dell'usura dell'oggetto di valutazione.
In altre parole, sotto il costo della sostituzione dell'oggetto stimato è inteso come il costo minimo della fabbricazione (a prezzi correnti) o acquisizioni sul mercato libero, aperto e competitivo di un oggetto simile il più vicino possibile a quelli considerati in tutto funzionale , caratteristiche costruttive e operative, significative dal punto di vista del suo uso attuale.
L'approccio dei costi alla stima del valore può essere implementato nei seguenti metodi di calcolo:
1) il metodo di indicizzazione utilizzando gli indici dei prezzi di tipo costo (il costo totale della riproduzione sulla data di valutazione è ottenuto moltiplicando il valore del libro (iniziale o restaurativo) nell'indice di correzione);
2) Metodi basati sul calcolo dei costi
Il metodo di calcolo per un oggetto omogeneo (analogico costruttivo) (per l'oggetto stimato, è selezionato l'analogo costruttivo e questo analogo costruttivo può differire per l'uso e utilizzato in generale in un altro settore, cioè, è basato sul presupposto che il presupposto Il costo totale della produzione di un oggetto stimato è vicino al costo completo della fabbricazione di un oggetto omogeneo; calcola innanzitutto il costo totale di un oggetto omogeneo, in base al suo prezzo, tenendo conto della probabile redditività; quindi il costo totale dell'oggetto stimato è calcolato, correggere il costo totale di un oggetto omogeneo di 1-3 fattori di produzione; e infine, il pieno costo della riproduzione dell'oggetto stimato è calcolato sulla base della redditività delle vendite dall'oggetto stimato);
Il metodo del calcolo inattivo (elementare) (è consigliabile quando un oggetto stimato viene raccolto da diversi tipi di parti standard; allo stesso tempo, queste parti possono essere acquistate; sono noti per loro, ma a condizione che l'Assemblea non sia anche richiede tempo; quando si calcola la struttura dell'oggetto stimato. L'elenco dei nodi e degli aggregati è impostato, vengono raccolte informazioni sui prezzi per questi aggregati, che vengono quindi raccolti di conseguenza e determina il costo completo dell'oggetto di valutazione)
Il metodo di calcolo per gli standard ingranditi (questo metodo viene utilizzato nella creazione di nuovi prodotti; questo metodo può essere utilizzato in caso di documentazione costruttiva per un oggetto di valutazione; standard di costo ingranditi - un indicatore del consumo di qualsiasi risorsa per unità di fattore che colpisce il fattore Valore dell'oggetto di valutazione; i fattori, i fattori, l'impatto sul costo può essere: la massa del design, la capacità del prodotto, la dimensione dell'area di lavoro, ecc.; In diversi settori, gli standard sono formati in modo diverso a seconda delle specifiche di tecnologia di produzione e produzione);
3) Metodi per la modellazione delle dipendenze statistiche del tipo costoso
Il metodo di calcolo per i costi specifici (esiste una stretta relazione diretta tra il prezzo e i parametri; il costo specifico caratterizza il valore del costo per unità dell'indicatore dei costi; gli indicatori più caratteristici del tipo di costo: la massa di strutture, dimensioni , volume, potenza; per calcolare il campione di oggetti, simili nel design, con diversi valori dell'indicatore dei costi e dei prezzi famosi di questi oggetti);
Il metodo di calcolo che utilizza i modelli di correlazione e di regressione (il metodo è un caso speciale per risolvere gli obiettivi della valutazione, quando gli indicatori costosi utilizzano i fattori di influenza; nella pratica della valutazione, sono state ottenute i modelli di correlazione e regressione, che implicano l'identificazione di La presenza e le forme di relazioni di correlazione tra un indicatore efficace e uno dei fattori principali elaborando i dati sul campione statistico esistente di macchinari e apparecchiature).
Tra i metodi dell'approccio dei costi, il metodo di indicizzazione è stato selezionato utilizzando gli indici dei prezzi di tipo costo.
Nel metodo di indicizzazione, il costo totale della riproduzione (PSV) sulla data di valutazione è ottenuto moltiplicando il saldo (iniziale o restorativo) all'indice correttivo:
-Il primo costo al momento dell'acquisto;
- Indice corretto (deflatore indice).
L'indice correttivo è determinato dalla formula:
-Basi indice dei prezzi alla data della valutazione (m-mese, m - anno);
-Pasi indice dei prezzi alla data di azione del valore contabile (M - mese, m - anno).
Il metodo di indicizzazione a lungo termine è stato attuato con i prezzi per i prodotti di ingegneria. Per questo, i dati sono stati utilizzati sui prezzi annuali della catena per i prodotti di ingegneria, regolarmente pubblicati nelle pubblicazioni di Rosstat e che mostrano un cambiamento dei prezzi per l'obiettivo contro il 31 dicembre dell'anno precedente.
Gli indici dei prezzi della catena sono stati ricalcolati in indici di base dalla loro moltiplicazione coerente. La Tabella 4 mostra gli indici annuali dei prezzi della catena per i prodotti meccanici ingegneristica secondo Rosstat in 21 anni, sulla loro base, gli indici di base annuali sono calcolati rispetto al 31 dicembre 1991.
La stessa tabella mostra gli incrementi medi mensili dell'indice di base dei prezzi entro ogni anno, per questo, la differenza tra l'indice del 31 dicembre di quest'anno e l'indice del 31 dicembre dell'anno precedente è stato diviso in 12.
|
Indice della catena annuale |
Indice annuale di base |
L'incremento mensile medio dell'indice di base |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
L'indice dei prezzi di base sulla data di ingresso del valore contabile indicizzato:
-Sase indice dei prezzi il 31 dicembre dell'anno precedente in relazione all'anno, in cui è stato registrato il valore contabile;
- aumento medio dell'indice di base in un anno, quando è stato registrato il valore del libro;
- mese del mese nella data della registrazione del valore contabile.
L'indice dei prezzi di base sulla data di valutazione è calcolato come segue:
-Basi indice dei prezzi il 31 dicembre dell'anno precedente in relazione all'anno, che è stato valutato;
-L'aumento medio dell'indice di base nell'anno, quando è stata effettuata la valutazione;
- mese del mese nella data di valutazione.
Una parte dell'apparecchiatura di linea è stata consegnata nell'aprile del 2008 e l'altro nel giugno 2008
L'indice dei prezzi di base alla data di ingresso del valore iniziale (aprile 2008) è stato ottenuto dall'uso della formula (7):
L'indice dei prezzi di base alla data di registrazione del valore iniziale (giugno 2008) è stato ottenuto dall'uso della formula (7):
L'indice dei prezzi di base alla data della valutazione (luglio 2011) è stato ottenuto dall'uso della formula (8):
L'indice di correzione alla data della voce del valore iniziale (aprile 2008) è stato ottenuto dall'uso della formula (6):
L'indice di adeguamento alla data della registrazione dei costi iniziali (giugno 2008) è stato ottenuto dall'uso della formula (6):
L'indicizzazione del valore del libro iniziale fornisce il valore PSV nel luogo di utilizzo di un oggetto alla data di valutazione. Il compito di stimare la linea implica l'ottenimento del costo delle apparecchiature preparato in vendita. Pertanto, diventa necessario determinare il PSV in vendita al posto della posizione dell'oggetto. Per fare ciò, dal PSV nel luogo di utilizzo, vengono detratti il \u200b\u200bcosto dello smantellamento e degli altri lavori necessari per preparare la struttura in vendita.
Il costo dello smantellamento delle attrezzature preparato in vendita è il 50% del costo di installazione di questa apparecchiatura.
Il costo di installazione di attrezzature per la lavorazione del legno può essere prelevato al 2,3% del PSV secondo i dati Ko-Invest: (indici di prezzo in costruzione // informazione e newsletter analitico "Ko-Invest". - 2011. - Mac.76, pagina .146- 157). Ne consegue che il costo dello smantellamento e del preparatori per la vendita di opere per la linea stimata può essere adottata circa il 1,15% del PSV nel luogo di utilizzo.
Mercato (tenuto conto in considerazione) il costo è ottenuto sulla base di PSV in vendita meno usura calcolata da Formula (3), e come in caso di stima, l'approccio comparativo è stato reso che il coefficiente dell'usura fisica del La linea è del 32,5% e i restanti tipi di usura non sono considerati.
Il calcolo del valore di mercato della linea per la produzione di bacchette per il gelato basato sull'approccio costoso è presentato nella Tabella 5.
Tabella 5 - calcolo del valore di mercato dell'oggetto della valutazione mediante indicizzazione utilizzando gli indici dei prezzi del tipo costoso
|
Numero di inventario |
Identificazione dell'apparecchiatura |
Fornitore di attrezzature |
Inserire il momento (mese, anno) |
Valore iniziale, strofinare. |
L'indice di base dei prezzi al momento dell'input |
Indice dei prezzi della base alla data della valutazione |
Indice correttivo |
PSV nel luogo di utilizzo, strofinare. |
Costo dello smantellamento al PSV,% |
PSV in vendita al luogo di posizione, strofinare. |
Coefficiente di usura fisica,% |
Valore residuo (IVA esclusa), strofinare. |
|||
|
Segatrice, Formata 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
Fantasy Automatic, Exakta 3350 | |||||||||||||||
|
Ploto-Fresatrice, ProQua | |||||||||||||||
|
Ploto-Fresatrice, ProQua | |||||||||||||||
|
Macchina per ruote speciali, | |||||||||||||||
|
Polio Drum, Poliera 7010 | |||||||||||||||
|
Forma per affilare sega e frese, RS2 | |||||||||||||||
|
Forma per affilare sega e taglierine RS2000 / SA | |||||||||||||||
|
PRODUZIONE BREQUETTE Press, BP130 | |||||||||||||||
|
Installazione per bacchette a cassetta, BA2 |
Aps di Norwood Engineering. | ||||||||||||||
|
Installazione per bacchette a cassetta, BA2 |
Aps di Norwood Engineering. | ||||||||||||||
|
Costo totale (senza IVA) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
Costo totale (con IVA ad un tasso del 18%) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 Calcolo del costo di un oggetto di valutazione basato su un approccio di reddito
In generale, l'approccio a reddito è determinare il valore attuale della proprietà della proprietà come un insieme di reddito futuro dal suo utilizzo. Per applicare un approccio redditizio, è necessario prevedere i ricavi futuri in una serie di anni, durante il quale verrà utilizzato l'oggetto stimato. È impossibile risolvere questo compito direttamente alle macchine, alle attrezzature e ai veicoli, poiché il reddito viene creato dall'intero sistema di produzione e commerciale, tutte le sue attività, che includono non solo auto e attrezzature, ma anche immobili, capitale circolante e beni immateriali . Inoltre, il sistema di produzione e commerciale può avere una forma organizzativa diversa, può essere un'impresa indipendente, un negozio, un servizio, un servizio o un altro business unit come parte dell'impresa. Pertanto, l'uso di un approccio di reddito alla valutazione delle macchine, delle attrezzature e dei veicoli viene effettuata in fasi.
In primo luogo, viene calcolato il reddito netto dal funzionamento dell'intero sistema di produzione e del sistema commerciale. Quindi, il costo dell'intero sistema viene quindi determinato e il costo del complesso della macchina si distingue da esso, o prima rifornito dalla quantità di reddito netto, che è direttamente creato dal complesso della macchina, e solo in questa parte di Il reddito determina il costo del complesso della macchina stesso.
Quando si applica i metodi di un approccio a reddito, il principio dell'uso più efficiente dell'oggetto dovrebbe essere osservato, in base ai quali il costo del complesso della macchina è determinato per questa opzione quando è fornito con il recupero e la sua funzionalità è più pienamente rivelato. Naturalmente, questa opzione deve essere praticamente implementata. Per questa opzione, puoi aspettarti il \u200b\u200bpiù grande prezzo. Ci sono casi in cui il complesso della macchina viene utilizzato in modo più efficiente, dotato di qualsiasi dispositivo o aggregato, la valutazione viene effettuata tenendo conto di questo dubbio.
In tutti i metodi dell'approccio a reddito, viene determinato il cosiddetto reddito operativo netto (chod). Il reddito netto è generalmente calcolato come differenza tra le ricevute di cassa sotto forma di entrate o reddito lordo dalla vendita di prodotti (lavori, servizi) e la quantità di costi di produzione e vendite di prodotti. E in somma dei costi, le detrazioni di deprezzamento non sono incluse. Pertanto, per calcolare il reddito netto per uno o un altro periodo, è necessario: 1) determinare le entrate moltiplicando il prezzo del prodotto prodotto sul volume delle vendite in termini fisici; 2) Scalcolare il costo della produzione e delle vendite di prodotti.
Corrente, cioè Il costo moderno della proprietà della proprietà è costituito da tutti i redditi netti ricevuti dall'investitore nel periodo del successivo possesso di questo oggetto. Tuttavia, la sommazione diretta del futuro reddito rapido è inaccettabile, quindi, prima del sommario, i ricavi portano a una volta dalla ricezione nota nella teoria dell'interesse complesso chiamato sconto.
L'attualizzazione è l'economia dei soldi futuri quando li porti ai soldi di oggi. Scontare i proventi dal fatto che il capitale nel turno è come un auto-espressivo e il denaro dovrebbe essere più economico.
Un approccio redditizio alla stima del valore può essere implementato nei seguenti metodi di calcolo:
1) il metodo di reddito netto scontato (il metodo viene effettuato nella seguente sequenza di passaggi:
Stage 1. Assegna il complesso della macchina del sistema di produzione e commerciale (Enterprise, Workshop, Plot), sulla base della quale viene effettuato un determinato prodotto finale (o i servizi finali sono effettuati) e che in generale è necessario valutare .
Stage 2. Determinare il valore corrente del sistema di produzione e commerciale.
Stage 3. Determinare il valore del complesso della macchina mediante sottrazione dal costo dell'intero sistema di produzione e commerciale del valore del settore immobiliare (edifici e strutture).
Stage 4. Se è necessario determinare il costo di un'unità separata di apparecchiature nel complesso della macchina.
2) Metodo di capitalizzazione diretta (la sequenza del metodo include i seguenti passaggi:
Fase 1. Eseguire le stesse opere del passaggio 1 descritto sopra il metodo di reddito netto scontato.
Fase 2. Determinare una parte del reddito netto, imputabile al settore immobiliare (edifici e strutture).
Stage 3. Il metodo del residuo è calcolato da una parte del reddito netto applicato al complesso della macchina.
Stage 4. Il metodo di capitalizzazione diretta determina il costo del complesso della macchina.
3) il metodo di un analogo funzionale equivalente (in contrasto con il resto dei metodi di cui sopra dell'approccio del reddito, questo metodo consente di stimare il costo di un oggetto senza ricorrere al calcolo del reddito netto; quindi, diventa possibile quando I lavori intermedi (operazioni) vengono eseguiti utilizzando un oggetto che mancano. Questo metodo prevede la selezione di un analogo funzionale (oggetto base), che può eseguire lo stesso con l'oggetto stimato della funzione (funzionamento, lavoro), ma potrebbe differire da In Design, Performance, Service Life, Product Quality e altri indicatori; tutte queste differenze, quindi espresse nella differenza nei risultati e sui costi; è noto anche il costo (prezzo) dell'analogico di base sulla data di valutazione).
La linea stimata per la produzione di bacchette per il gelato è considerata un complesso macchina in grado di produrre prodotti (bacchette per gelato con dimensioni di 10 × 2 × 93 e 10 × 2 × 113 mm) e quindi entrate dalla vendita di questo Prodotto.
Dei metodi di un approccio a reddito per stimare la linea, è stato selezionato un metodo di capitalizzazione diretto.
Il costo totale di utilizzo (PSP) nella posizione della posizione e del funzionamento della linea è calcolato come segue:
(10)
- reddito operativo netto subnientale (chod) creato dal complesso della macchina (linea);
--Caprefficiente capitalizzazione del reddito, calcolato come sesta funzione dell'unità monetaria;
Sfruttamento dello sconto;
- L'uso utile del complesso della macchina.
Chod dal complesso della macchina è calcolato dalla formula:
(11)
- riassunto dalle vendite di prodotti per l'anno;
-Wable reddito dalla possibile consegna dei locali, dove si trova il complesso della macchina, in affitto, I.e. "Utile perduto";
-I spesi medi annuali associati al funzionamento del complesso della macchina (senza detrazioni di deprezzamento).
La PSP calcolata nel luogo di funzionamento è ridotta dal costo dello smontaggio e degli altri lavori, di conseguenza otteniamo PSP in vendita.
Residuo (tenuto conto in considerazione) Il valore di mercato è ottenuto sulla base della PSP in vendita meno ammortamenti. Come nel caso di una stima dell'approccio comparativo, si presumeva che il coefficiente di usura fisica della linea sia pari al 32,5%, e i restanti tipi di usura non sono stati presi in considerazione.
Il calcolo del valore di mercato della linea per la produzione di bacchette per il gelato in base a un approccio a reddito è presentato nella Tabella 6.
Tabella 6 - calcolo del valore di mercato dell'oggetto della valutazione mediante capitalizzazione diretta del reddito.
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Indicatore |
Il valore dell'indicatore |
Ordine di calcolo |
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1. Ricavi dalle vendite, strofinare. |
Il volume di emissione (vendite) all'anno è 132.000 migliaia.; Prezzo 50 strofina. / Pc. |
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2. Proventi lordi dalla possibile consegna dei locali in affitto, strofinare. |
Quadrato della stanza 200m 2; Affittare 3 000 rubli. per 1 m 2 all'anno |
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3. I costi operativi del tempo (senza deprezzamento), strofinare. |
Calcolo: costi per barre di legno, altri materiali, salario, ecc. |
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4.Codice dal complesso della macchina, strofinare. | ||
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5. Codice di capitalizzazione |
F. 6 (r \u003d 16%, n \u003d 10 anni) |
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6.PSP Nel luogo di utilizzo, strofinare. | ||
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7. Il costo dello smantellamento della linea e della preparazione in vendita, strofinare. |
1.15 Dalla PSP nel luogo di utilizzo (vedere P 3.2.2) |
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8. PSP in vendita, strofinare. | ||
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9.Foccient di usura fisica | ||
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10.Valore totale (senza IVA), strofinare. |
4 607 722 | |
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11.Costo totale (con IVA ad un tasso del 18%) |
5 437 112 |
