Dan para agen penjual diam-diam berpikir bahwa akan menyenangkan jika mengambil komisi dari keduanya. Ini adalah aerobatik! Jika seorang agen real estat berhasil dalam hal ini, maka ia tidak hanya menerima imbalan materi ganda, tetapi juga kepuasan moral yang kuat ( Saya jenius! Saya seorang bintang besar!).
Tapi mereka tidak mengatakannya dengan lantang. Agen berpengalaman dipandu oleh situasi: jika ada kesempatan untuk mengambil uang dari Penjual apartemen, maka dia akan melakukannya; ada peluang untuk mengambilnya dari Pembeli - dia juga tidak akan menolak. Kebetulan baik Penjual maupun Pembeli tidak tahu siapa di antara mereka yang membayar makelar barang tak bergerak ( diam-diam berharap bahwa “itu bukan aku”). Bagaimana ini bisa terjadi?
TENTANG! Ini adalah hal yang nyata keterampilan makelar barang tak bergerak! Dan sama sekali tidak dalam mencari apartemen, dan tidak dalam memeriksa dokumen, seperti yang dipikirkan banyak orang. Lagi pula, menemukan apartemen yang cocok di Internet menggunakan database terbuka tidaklah sulit. Dan lebih baik untuk mempercayakan pekerjaan dengan dokumen kepada pendidikan dan praktik spesialisasinya. Makelar bukan pengacara ( dengan pengecualian sesekali yang jarang terjadi).
Tapi apa keahlian makelar barang tak bergerak ini, yang mana Penjual dan Pembeli apartemen bersedia membayar uang kepadanya? Jawabannya mungkin tampak mengejutkan bagi kebanyakan orang. Tugas nomor satu seorang makelar barang tak bergerak- ini untuk meyakinkan klien bahwa tanpa dia ( tanpa makelar) dia tidak berdaya dan tidak berdaya di pasar real estat. Kemudian tetapkan dia label harga yang sesuai untuk layanan Anda.
Untuk persuasi seperti itu, berbagai teknik digunakan - pesona pribadi, istilah hukum yang rumit, daftar banyak dokumen yang tidak dapat dipahami, dan sekadar intimidasi ( kata mereka, baru-baru ini seorang Pembeli memutuskan untuk membeli apartemen sendiri, jadi dia dibiarkan tanpa apartemen dan tanpa uang - hmmm...). Klien yang diperlakukan secara kompeten, setelah sikap seperti itu, mulai berpikir keras, kepercayaan dirinya memudar dengan tajam, dan dalam pikirannya dia sudah mulai menghitung berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk menyewa "profesional sejati" yang pasti tidak akan pergi. dia "tanpa apartemen dan tanpa uang." .
Bagian dari pekerjaan makelar barang tak bergerak inilah yang dianggap penting, dan bayarannya sangat bergantung pada hal ini. Tapi bagaimana dengan mencari apartemen, memeriksa dokumen, kontrak, pendaftaran dan sebagainya? Intinya adalah semua ini proses teknologi jual beli apartemen telah dikerjakan sejak lama dan mengikuti jalur yang sudah mapan. Dan setiap orang yang terpelajar dapat mempelajari proses ini, sama seperti orang yang terpelajar dapat bekerja sebagai makelar barang tak bergerak.
... Intinya adalah kita mendapatkan hal berikut: praktik peradilan untuk menyelesaikan konflik antara agen penjual dan klien mereka belum berkembang. Agen dan agensi sebenarnya TIDAK BERTANGGUNG JAWAB kepada pembeli dan penjual real estat atas akibat transaksi tersebut.
Komentar, seperti kata mereka, tidak diperlukan.
Bagi mereka yang telah memutuskan untuk menyewa agen real estat, izinkan kami memberi tahu Anda bahwa pasar telah mengadopsi aturan default berikut. Untuk pemilik apartemen ( Penjual) layanan makelar barang tak bergerak gratis, karena di sini agen memahami bahwa dia telah diberi benda mahal, dan bagaimana dia bisa mengalahkannya tanpa menyinggung dirinya sendiri adalah masalahnya.
Pembeli juga dibuat paham bahwa ia tidak perlu khawatir, karena harga apartemen yang tertera di iklan sudah termasuk seluruh komisi agen, dan ia tidak perlu membayar tambahan apa pun. Tampaknya semua orang baik-baik saja, semua orang seharusnya bahagia!
Tapi ada kendalanya juga di sini! “Layanan gratis untuk Penjual Apartemen” - langkah periklanan luar biasa yang menghangatkan telinga pemilik properti. Namun hanya sedikit dari mereka yang memikirkan paradoks seperti itu - apa kepentingan seorang makelar barang tak bergerak yang bekerja secara cuma-cuma, karena ia juga tidak mengumumkan biaya jasanya kepada Pembeli, dan tidak menerbitkan faktur kepadanya? Hanya harga apartemen yang diumumkan kepada pembeli.
Di sinilah sulap agen real estate dimulai. Dia perlu menetapkan harga dan mengatur transfer uang untuk transaksi sehingga Penjual dan Pembeli menerima apa yang mereka pesan, tetapi pada saat yang sama memiliki kontak sesedikit mungkin satu sama lain ( idealnya - hanya selama transaksi itu sendiri, dan kemudian di bawah pengawasan makelar barang tak bergerak). Mengapa demikian?
Dan agar skandal tidak terjadi. Lagi pula, mudah ditebak bahwa harga apartemen yang ditawarkan kepada Penjual dan harga yang ditawarkan kepada Pembeli adalah harga yang berbeda. Dan terkadang perbedaannya sangat signifikan. Sedemikian pentingnya sehingga jika Penjual mengetahui berapa sebenarnya harga apartemennya, dia dapat menimbulkan skandal ( di sini Anda memiliki "layanan gratis untuk Penjual"). Tugas makelar properti adalah mengendalikan proses transaksi, memisahkan Penjual dan Pembeli apartemen ke sudut yang berbeda, dan tidak membiarkan “informasi tambahan” muncul pada saat yang paling tidak tepat.
Agar adil, perlu diklarifikasi bahwa aturan main ini lebih sering digunakan oleh agen real estate kecil dan menengah serta agen penjual swasta. Agensi besar ( di kota-kota besar) dapat secara terbuka mengumumkan jumlah komisi mereka baik untuk penjualan properti maupun pembeliannya. Biasanya, besaran komisi tersebut berkisar antara 2 hingga 4% dari jumlah transaksi.
Namun, kita tidak boleh lupa bahwa agen bekerja di agen real estat. Dan mereka, pada dasarnya, adalah orang-orang yang suka berpetualang dan mandiri yang tidak dibayar dengan gaji tetap ( atau membayar minimum simbolis), dan mereka sengaja melakukan ini. Pendapatan utama agen adalah persentase dari transaksi yang dilakukannya. Dan ini memaksa mereka untuk menghindar dan membangun kombinasi untuk menciptakan pendapatan sebanyak mungkin bagi diri mereka sendiri. Untuk melakukan hal ini, ada sejumlah teknik yang membantu mereka mengacaukan besaran komisi sehingga baik Penjual, Pembeli, atau bahkan agen itu sendiri tidak mengetahui jumlah pasti pendapatan makelar barang tak bergerak.
Namun cerita tentang teknik tersebut merupakan cerita tersendiri dari “SECRETS OF A REALTOR.”
"RAHASIA REALTOR":
Aturan untuk mempersiapkan dan melakukan transaksi pembelian dan penjualan apartemen - di peta interaktif. Terbuka di jendela pop-up."> PETUNJUK LANGKAH DEMI LANGKAH (akan terbuka di jendela pop-up).
Siapa yang membayar makelar barang tak bergerak saat membeli apartemen – penjual atau pembeli? Pertanyaan ini menarik minat banyak orang yang mencari tempat tinggal. Dalam sebagian besar situasi, anggaran sangat terbatas, sehingga biaya tambahan apa pun tidak diinginkan. Oleh karena itu timbul pertanyaan mengenai pembayaran jasa makelar barang tak bergerak pada saat melakukan transaksi jual beli. Seperti yang ditunjukkan oleh praktik, para pihak mencoba mengalihkan item biaya ini ke orang lain untuk menghemat uang. Perlu kita perhatikan bahwa terkadang keputusan dibuat untuk tidak mencari bantuan dari pihak ketiga, meskipun manfaatnya agak diragukan. Hari ini kami akan memberi tahu Anda siapa yang harus menanggung biaya layanan makelar barang tak bergerak dan mengapa.
Sebelum beralih ke topik utama artikel kami, kami ingin mencatat bahwa layanan asisten profesional diperlukan. Faktanya adalah membeli apartemen cukup mahal, dan oleh karena itu, ketika membuat kesepakatan, Anda harus melakukan semuanya dengan benar. Karena ada 2 pihak yang terlibat dalam transaksi, Anda perlu mengatur posisi Anda dengan benar, karena jika penjual diwakili oleh pengacara real estat yang berpengalaman, dia mungkin membujuk Anda untuk menerima persyaratan yang tidak menguntungkan.
Saat menghubungi makelar barang tak bergerak, pastikan untuk membuat kontrak untuk penyediaan layanan, yang akan menunjukkan hak, kewajiban dan tanggung jawab para pihak, serta jumlah biayanya. Ini akan membantu Anda merasa percaya diri dan membeli rumah tanpa masalah. Siapa agen penjual? Mari kita cari tahu.
Pertama-tama, perlu dicatat bahwa profesi seorang makelar barang tak bergerak agak bersyarat, karena Anda tidak dapat mempelajarinya di universitas dan menyebut diri Anda seorang spesialis. Sebagai aturan, nilai utama seorang makelar barang tak bergerak adalah pengalaman.
Ingatlah bahwa makelar barang tak bergerak bukanlah pengacara yang secara profesional menangani transaksi apa pun dengan apartemen dan sepenuhnya memahami semua nuansanya. Oleh karena itu, ia tidak memiliki pendidikan hukum. Namun bukan berarti tidak bisa memberikan pelayanan yang berkualitas. Dalam kebanyakan kasus, agen penjual memiliki pengalaman yang luas dan oleh karena itu dapat membantu dalam pembelian rumah.
Seperti yang kami sebutkan sebelumnya, tidak mungkin memperoleh pengetahuan yang diperlukan di universitas, namun ada banyak kursus dan materi pendidikan di Internet yang akan membantu Anda menguasai profesi ini. Seringkali orang memutuskan untuk melatih kembali dan menjadi agen penjual. Syarat utamanya adalah kemampuan berkomunikasi dengan orang dan meyakinkan mereka, oleh karena itu psikolog, guru, manajer penjualan, dll menjadi perwakilan dari bidang ini.
Karena biaya makelar barang tak bergerak cukup besar, spesialisasi ini menarik banyak orang. Namun, sebenarnya menarik pelanggan dan mencapai kesepakatan sangatlah sulit. Oleh karena itu, ketika memilih perantara tertentu, perlu mempertimbangkan reputasi dan pengalamannya.
Saat memilih agen real estat, Anda perlu mempertimbangkan faktor-faktor tertentu, termasuk:
Berikan preferensi kepada para profesional yang bekerja di perusahaan besar atau memiliki pengalaman bertahun-tahun dan ratusan klien yang puas.
Untuk memulainya, kami mencatat bahwa hubungan tersebut dijamin dengan perjanjian, yang menentukan siapa yang membayar makelar barang tak bergerak saat membeli apartemen. Pembayar bergantung pada siapa pelanggannya dan menggunakan bantuan perantara.
Artinya, siapa pun yang membutuhkan jasa makelar barang tak bergerak harus membayar jasanya, yang diatur dalam kontrak. Pertanyaan penting adalah kapan harus mentransfer uang untuk pekerjaan yang dilakukan. Secara tradisional, ada 3 pilihan. Yang paling populer adalah membayar jasa makelar barang tak bergerak setelah kedua belah pihak menandatangani kontrak. Selain itu, transfer uang dapat dilakukan setelah transaksi sebenarnya selesai. Artinya, pembayaran layanan dilakukan setelah semua warga negara keluar dari rumah, tempat tersebut telah dikosongkan dari barang-barang pemilik sebelumnya dan kunci telah diserahkan. Pilihan lain dimungkinkan ketika layanan dibayar setelah transaksi formal selesai. Artinya, kepemilikan sudah berpindah, artinya sudah tiba waktunya untuk mentransfer dana.
Kami telah menyelesaikan pertanyaan tentang siapa yang harus membayar makelar barang tak bergerak dan kapan. Mari kita lihat satu lagi poin penting mengenai jumlah pembayaran. Saat memilih opsi desain apartemen tertentu, biayanya selalu diperhitungkan. Sedangkan bagi makelar barang tak bergerak, pembayaran atas jasanya secara langsung tergantung pada harga properti yang sebenarnya.
Biasanya, gaji makelar properti bervariasi dari 3 hingga 5% dari biaya perumahan. Dalam beberapa situasi, jumlahnya mungkin lebih tinggi, tetapi diperlukan beberapa layanan tambahan darinya. Misalnya saja mengatur relokasi dan lain sebagainya.
Pembayaran dapat diatur dengan jumlah yang tetap. Opsi ini digunakan dalam beberapa kasus:
Apa perbedaan antara menyelesaikan transaksi sendiri dan bekerja sama dengan agen real estate, siapa yang membayar komisi makelar barang tak bergerak dan mengapa porsi transaksi tanpa perantara meningkat di Moskow
Sebagian besar transaksi pembelian dan penjualan apartemen di pasar sekunder Moskow dilakukan dengan partisipasi agen penjual, kata agensi yang bekerja di ibu kota kepada RBC-Real Estate. Perusahaan Bon Ton memperkirakan pangsa transaksi tersebut sebesar 95%. Ini berarti bahwa hanya satu dari dua puluh transaksi yang terjadi tanpa perantara - ketika penjual dan pembeli bernegosiasi satu sama lain secara mandiri.
Pekerjaan agen penjual tidak terhambat oleh peraturan apa pun yang mengatur kegiatan real estat, atau oleh keinginan sebagian orang dengan cara apa pun. Para editor RBC Real Estate mengetahui bagaimana interaksi antara agen dan klien terstruktur dan apakah menghubungi agen dapat melindungi pembeli agar transaksi tidak dinyatakan batal.
Siapa yang menghubungi makelar barang tak bergerak
Hal utama yang harus diketahui oleh seseorang yang berkomunikasi dengan makelar barang tak bergerak dapat dirumuskan sebagai berikut: pendapatan agen dibentuk dari komisi yang dibayarkan oleh para pihak yang bertransaksi selama penyelesaian bersama. Jadi, makelar barang tak bergerak secara langsung tertarik untuk menyelesaikan transaksi - tanpa ini, dia tidak akan menerima bayaran. Perlu diingat hal ini jika agen tiba-tiba mulai memuji salah satu opsi, mendesak pembelian atau penjualan secepatnya, atau memaksa mereka menurunkan harga: tindakan ini mungkin terkait dengan keinginan dangkal untuk mengumpulkan komisi mereka sesegera mungkin.
Baik penjual maupun pembeli beralih ke agen penjual. Yang pertama - untuk berada di pasar yang terlalu banyak menimbun. Yang kedua adalah menemukan pilihan. Realtors menyebut apartemen "bersih" yang dapat dibeli tanpa takut akan pengadilan selanjutnya dan pengakuan transaksi sebagai batal - untuk tujuan ini, properti tersebut diperiksa oleh pengacara.
“Biaya layanan tergantung pada siapa yang menyediakannya: agen real estat swasta, agen kecil atau besar,” kata Ekaterina Nikitina, kepala departemen penjualan real estat sekunder di Bon Ton. — Pada umumnya, komisi dari lembaga-lembaga besar mencakup biaya tambahan untuk seluruh staf yang melayani transaksi, dan dump makelar swasta, karena dia sendiri yang bertanggung jawab atas transaksi tersebut dan beberapa opsi mungkin tidak dapat dilaksanakan. Setiap perusahaan memiliki persentase dan sistem penggajiannya sendiri. Di beberapa tempat agen menerima persentase dari transaksi, di tempat lain jumlah yang tetap. Agen penjual swasta umumnya menerima seluruh jumlah komisi yang diperoleh secara individual.”
Bagian transaksi didampingi oleh makelar barang tak bergerak di Moskow
Data: "Selamat Ton"
Berapa biaya layanan keagenan?
Rata-rata di pasar, komisi agen bervariasi dari 2% hingga 6% dari jumlah transaksi, sebagaimana dihitung oleh perusahaan Miel-Network of Real Estate Offices atas permintaan editor. Di agensi Bon Ton, tingkat komisi atas adalah 8%, dan tingkat komisi yang lebih rendah adalah jumlah tetap 50 ribu rubel. untuk dukungan satu transaksi.
“Tren selama tiga tahun terakhir adalah angka yang datar. Sekarang transaksi seperti itu sudah lebih dari 70%,” aku Ekaterina Nikitina. — Selama pasar berkembang, penjual lebih sering memilih persentase biaya, karena dengan cara ini mereka mendorong agen untuk menjual apartemen dengan harga lebih tinggi. Ada opsi ketiga - ketika agen menawarkan komisi campuran. Misalnya, jumlah tetap minimum (30-50 ribu rubel) ditambah 2% hingga 6% dari ambang nilai tertentu.”
Pada tahun sembilan puluhan dan awal tahun 2000an, keuntungan dari agen real estate adalah database iklan mereka sendiri. Dengan berkembangnya layanan online untuk iklan gratis, keuntungan ini menjadi sia-sia: sekarang siapa pun dapat menemukan apartemen untuk dijual - untuk mencari penawaran, cukup online (Foto: Alexander Ryumin/TASS)
Baru-baru ini, di pasar sekunder Moskow, semakin banyak transaksi terjadi di mana makelar hanya menemani penjual, sedangkan pembeli bertindak secara independen, kata agen real estat. “Pembeli, ketika memilih apartemen, memutuskan untuk membeli dari pemilik yang telah mendaftarkan apartemennya melalui agen real estat, dan percaya bahwa ini adalah jaminan bahwa apartemen tersebut telah diverifikasi dan mereka dapat menghemat uang pada makelar barang tak bergeraknya,” jelas Nikitina. kecenderungan. Faktor tambahannya adalah kelebihan pasokan, di mana penjual bersaing satu sama lain untuk mendapatkan pembeli, kata agen penjual.
“Penting untuk dipahami bahwa makelar barang tak bergerak yang berpengalaman tidak akan pernah mengatakan bahwa biayanya 50, atau 10, atau 20 ribu,” kata Tatyana Saxontseva, mitra pengelola agen Miel-Network of Real Estate Offices. — Pertama-tama, dia akan melihat properti itu, mencari tahu apa yang ingin Anda lakukan, dan mempelajari semua dokumen dan ketentuan penjualan properti tersebut. Hanya setelah semua langkah ini biaya layanan akan ditentukan. Jika mereka langsung memberi tahu Anda harganya tanpa melihat apartemennya, itu berarti orang tersebut tidak profesional.”
Agensi Bon Ton dan Etazhi tidak setuju dengan argumen Saxontseva. “Saya akan sangat khawatir dengan situasi ini jika, ketika saya menandatangani kontrak, saya tidak tahu berapa banyak yang harus saya bayar untuk layanan ini di masa depan,” kata Ekaterina Nikitina. Etazhi menunjukkan bahwa tidak semua agensi memasang daftar harga di domain publik, dan mencatat bahwa keterbukaan dalam hal harga berdampak positif pada reputasi perusahaan real estate.
Siapa yang membayar agen
Komisi dibayarkan oleh orang yang memesan layanan tersebut. “Jika penjual menghubungi makelar barang tak bergerak, maka biasanya jumlah biaya agen dipotong dari biaya apartemen,” jelas agen Bon Ton. “Pembeli secara fisik mentransfer sejumlah uang, tetapi sekarang tren baru telah muncul - penjual secara terpisah membayar komisi dari dana mereka sendiri, dan menerima seluruh jumlah apartemen dari pembeli melalui sel atau.”
Ada agensi di pasar yang menawarkan dukungan transaksi gratis kepada penjual apartemen. Agen penjual tersebut mengharapkan untuk menerima komisi dari pembeli, kata lawan bicara RBC Real Estate. “Penjual dapat memasukkan biaya jasa makelar barang tak bergerak ke dalam harga properti yang dijual, namun penjual tidak dibebaskan dari pembayaran jasa real estat,” Andrey Komissarov, kepala asosiasi pengacara Komissarov and Partners memperingatkan. Oleh karena itu, syarat perjanjian antara penjual apartemen dan makelar barang tak bergerak, yang menyatakan bahwa penjual tidak membayar jasa makelar, dan seluruh biaya ditanggung pembeli.
Cara memeriksa kemurnian hukum
Agen real estat besar sering kali menekankan topik “perlindungan hukum” yang ditawarkan kepada klien - layanan seperti itu sering ditemukan dalam iklan berbagai perusahaan. Namun, pemeriksaan apartemen oleh pengacara berpengalaman tidak menjamin kesepakatan itu tidak dapat diganggu gugat, memperingatkan agen penjual dan pengacara yang diwawancarai oleh editor.
“Kebetulan agensi memberikan layanan dengan itikad baik, namun karena nuansa hukum kesepakatan tersebut dinyatakan tidak sah,” kata Andrey Lesin, kepala departemen hukum agensi Etazhi. — Misalnya, ahli waris penjual apartemen yang sebelumnya tidak dikenal muncul dan menantang hak Anda atas properti. Dalam kasus ini, sebagian besar perusahaan real estat tidak dapat membantu klien dengan cara apa pun: hal tersebut bukan merupakan yurisdiksi mereka, mereka memeriksa semua dokumen yang diperlukan, dan mengambil apa yang disebut “langkah-langkah ketekunan yang wajar.”
“Akan sulit untuk mengumpulkan kompensasi dari agen real estat jika transaksi tersebut kemudian dinyatakan batal, dan banyak hal bergantung pada isi perjanjian,” tegas Vladimir Starinsky, mitra pengelola asosiasi pengacara Starinsky, Korchago, dan Mitra. “Jika layanan tersebut mencakup dukungan hukum atas transaksi, yaitu memeriksa kemungkinan risiko, maka kontraktor dapat bertanggung jawab atas penyediaan layanan yang tidak tepat.”
Contoh kompensasi atas kerusakan material dari agen real estat karena verifikasi integritas hukum yang tidak tepat memang ada, tetapi masing-masing preseden tersebut merupakan kasus yang luar biasa, kata lawan bicara RBC-Real Estate. “Ada kasus pemulihan kerusakan, tapi jumlahnya sedikit. Jadi, dalam salah satu kasus, pengadilan, yang menagih dari makelar barang tak bergerak untuk kepentingan pembeli sejumlah uang yang dibayarkan untuk real estat, menunjukkan bahwa tanggung jawab makelar barang tak bergerak mencakup pemeriksaan hukum atas transaksi tersebut; Menurut ketentuan kontrak untuk penyediaan layanan real estat, makelar barang tak bergerak wajib menyiapkan dokumen yang diperlukan untuk pelaksanaan transaksi dengan benar, tetapi melanggar ketentuan kontrak (putusan Pengadilan Regional Sverdlovsk tanggal 15 Januari, 2013 dalam perkara Nomor 33-501/2013),” kata Andrey Komissarov.
Paling-paling, jumlah kompensasi atas kerugian akibat tindakan agen penjual terbatas pada biaya layanan itu sendiri, yaitu jumlah yang diterima agen makelar dari klien pada satu waktu, tambah Komissarov. Biaya yang dikeluarkan untuk membeli apartemen tetap menjadi tanggung jawab pribadi pembeli - terlepas dari apakah makelar barang tak bergerak terlibat dalam transaksi tersebut atau tidak.
Jual beli tanpa perantara
Baru-baru ini, jumlah pembeli independen di Moskow telah meningkat, demikian temuan para agen penjual yang bekerja di pasar sekunder ibu kota. “Mengapa ini terjadi: alasan pertama dan utama adalah keinginan untuk sekadar menghemat uang dalam transaksi. Orang-orang berpikir: “Penjual punya agen, dia akan melakukan segalanya,” kata Ekaterina Nikitina. — Alasan kedua juga umum: jika klien membeli apartemen dengan hipotek, ia yakin bank akan memeriksa apartemen tersebut dan, jika bank menyetujuinya, maka hal itu jelas secara hukum. Alasan berikutnya adalah kepercayaan pada orang lain.”
Anda dapat menyerahkan dokumen untuk pendaftaran transaksi di cabang Rosreestr atau di pusat multifungsi (foto) - kedua departemen berwenang untuk mendaftarkan pengalihan hak milik atas perumahan (Foto: Vyacheslav Prokofiev/TASS)
Saat ini ada beberapa kendala untuk menyelesaikan transaksi Anda sendiri. Biasanya, untuk membuat suatu perjanjian, Anda hanya perlu mendapat persetujuan dari otoritas perwalian. Poin terakhir hanya relevan bagi mereka yang memiliki real estat sebagai kepemilikan bersama dengan anak-anak. Jika penjual dan pembeli bertindak sendiri dan tidak berencana untuk mengalokasikan saham dalam real estat yang dibeli, maka notaris pun tidak diperlukan: transaksi semacam itu di Rusia dilakukan dalam bentuk tertulis sederhana.
Kompromi bersyarat antara kerja sama dengan satu agen real estat dan pembelian dan penjualan independen adalah dengan menghubungi beberapa agen real estat sekaligus. Secara teori, praktik ini dapat memaksimalkan upaya banyak perusahaan. “Untuk bekerja sama dengan beberapa agensi, ini adalah praktik yang cukup umum,” Bon Ton menegaskan. — Di sini Anda dapat menetapkan banyak sanksi, termasuk penalti, dalam kontrak, namun kenyataannya hal ini tidak selalu berhasil. Tidak mungkin mewajibkan klien untuk bekerja hanya dengan satu agensi.”
Beberapa lembaga besar bersikeras pada apa yang disebut perjanjian eksklusif. Yang dimaksud dengan istilah ini Realtors adalah perjanjian yang mewajibkan klien untuk tidak menghubungi beberapa perusahaan sekaligus. Mereka yang belum siap dengan kondisi seperti itu bisa memilih agensi yang lebih loyal terhadap kebebasan memilih kliennya.
“Tidak ada klausul dalam kontrak perusahaan Etazhi yang melarang menghubungi instansi lain,” Andrei Lesin mencontohkan. — Kami tidak berusaha untuk bekerja dengan model eksklusif, ketika klien diwajibkan untuk bekerja hanya dengan satu perusahaan. Oleh karena itu, kami tidak mengenakan denda jika klien meminta bantuan rekan kami. Kami dapat membuat perjanjian eksklusif hanya jika klien sendiri ingin bekerja dengan kami sesuai dengan skema tersebut.”
Mari kita cari tahu siapa yang membayar jasa makelar (agen real estat), pembeli atau penjual, apakah penjual apartemen harus membayar ketika menjual real estat ke makelar barang tak bergerak. Cari tahu kapan harus membayar perantara!
Bagi mereka yang menggunakan jasa agen real estate dan perantara, masalah pembayaran jasa makelar barang tak bergerak cukup relevan.
Siapa yang harus membayar makelar barang tak bergerak - pembeli atau pemilik apartemen? Toh besaran imbalannya lumayan besar, tapi sama-sama ingin menabung. Mari kita perjelas pertanyaan ini.
Seringkali perantara meyakinkan kedua belah pihak dalam transaksi bahwa pihak lain membayar
Dan ini memuaskan kedua belah pihak - klien tenang, agen bekerja tanpa gangguan. Metode argumentasi:
Dan tampaknya semuanya baik-baik saja - semua orang bahagia dan tenang.
Secara pribadi, saya percaya bahwa menghaluskan sisi buruk dalam masalah keuangan ketika memberikan layanan kepada spesialis real estat dengan cara ini agak picik dan salah.
Kedua klien disesatkan dan nilai layanan real estate cenderung nol, karena Pemilik apartemen yakin bahwa pembeli membayar penjualan propertinya, yang berarti layanan ini gratis untuknya.
Dalam hal ini, perantara memastikan bahwa tidak ada yang akan meminta kualitas dan elaborasi layanan gratis - ini adalah salah satu taruhan utama.
Ya, pemilik apartemen atau pembelinya, setelah mendengar bahwa pembayaran bukan urusan mereka, akan tenang dan mungkin tidak lagi bertanya, tetapi pada saat yang sama mereka tidak lagi menghargai pekerjaan seorang spesialis real estat. Ini adalah aksioma yang sudah lama ada bahwa tidak ada seorang pun yang menghargai hal-hal gratis.
Alhasil, pernyataan pembeli dan pemilik apartemen yang masih menganggap dirinya mendapat jasa agen gratis tak henti-hentinya membuat takjub. Padahal jika seseorang memang menginginkan sesuatu dan diberikan kepadanya, ia akan ikhlas mempercayai si pemberi.
Apakah penjual apartemen membayar makelar barang tak bergerak dan untuk jasa apa?
Dia membayar karena dia menandatangani kontrak eksklusif dengan agen real estate. Lagi pula, kontrak tersebut menentukan jumlah imbalan makelar barang tak bergerak untuk layanan yang diberikan dalam menjual apartemen. Jumlahnya bisa berupa persentase atau jumlah tetap.
Penjual tidak punya banyak pilihan - apakah dia menjualnya sendiri dan menyimpannya, atau dia menerima uang dan membayar sejumlah biaya kepada agen.
Pemilik properti membayar makelar barang tak bergerak atas keberhasilan penjualan apartemen, yang berarti menjual dengan harga terbaik.
Dalam praktiknya situasinya adalah sebagai berikut:
pemilik mulai menjual apartemen dan menerima telepon dari agen penjual yang berjanji akan mendatangkan pembeli. Tentu saja, reaksi penjual adalah:
- “Lanjutkan, tapi aku akan menjualnya dengan hargaku sendiri, apapun yang kamu ambil dari atas adalah milikmu!”
Segera setelah pembeli ditemukan dan uang muka diambil darinya, agen real estat menandatangani perjanjian dengan penjual, di mana ia menyatakan jumlah imbalannya (atau melakukan ini sebelum mengambil uang muka dari pembeli).
Ketika pembeli membayar makelar barang tak bergerak untuk suatu layanan
Menyelesaikan perjanjian pemilihan apartemen dan membayar layanan pemilihan. Besarannya bervariasi dan tergantung selera lembaga.
Pada saat yang sama, jika apartemen tersebut berlokasi di agen lain, maka pembeli juga “menerima” layanan makelar barang tak bergerak yang termasuk dalam harganya.
Pembeli juga punya pilihan, seperti halnya penjual, untuk mencari dan membeli apartemen sendiri.
Namun pada saat yang sama, jika dia menemukan apartemen yang dijual oleh makelar barang tak bergerak, dia terpaksa membuat perjanjian untuk penyediaan layanan oleh agen real estat (setidaknya hal ini terjadi di pasar real estat Khabarovsk).
Mengapa, jika ada, Anda sendiri yang menemukan apartemen itu? Dan kemudian, seperti kebiasaan di pasar real estat Khabarovsk, pembeli membayar layanan agen tersebut. Ukuran dari 5 - 25 ribu rubel.
Akibatnya, pembeli harus membayar tiga kali lipat:
Bagaimana dengan melindungi kepentingan pembeli dan penjual?
Pada titik mana:
Pertanyaan kedua yang muncul bersamaan dengan pembayaran jasa makelar barang tak bergerak adalah menghormati kepentingan klien.
Pembeli secara keliru percaya bahwa jika pembeli memiliki spesialis real estat, dia akan mengatur seluruh transaksi
Ya, itu akan terjadi, tetapi makelar barang tak bergerak hanya bisa menghormati kepentingan pihak - pihak yang membayar!
Dan di sini batu sandungannya adalah tujuan para pihak - awalnya pembeli apartemen ingin membeli lebih murah, dan pemilik ingin menjual dengan harga lebih tinggi.
Seorang profesional real estat yang berusaha melindungi kepentingan kedua belah pihak mendapati dirinya berada di antara kesulitan dan kesulitan. Ini seperti bermain catur dengan diri sendiri - di suatu tempat, tetapi Anda berbohong :)
Seorang agen tidak bisa menjadi pelayan dua tuan, tetapi hal ini sering dilakukan di pasar real estat - komedi karya Carlo Goldoni, yang diterbitkan pada tahun 1749, masih hidup hingga saat ini.
Apa yang harus dilakukan - klasik :)
Dan di sini pembeli lagi-lagi menjadi pihak yang paling tidak terlindungi! Dia membayar di mana saja dan di mana saja, ditambah lagi dia tidak terlindungi jika dia sendirian.
Misalnya, di pasar real estat AS, yang sudah berusia 200 tahun, pembeli yang menghubungi agen real estat menerima layanan tersebut secara gratis, karena bagaimanapun juga, layanan tersebut dibayar oleh pemilik properti, yang tertarik dengan propertinya. penjualan yang sukses.
Penjualan apartemen terjadi sesuai dengan skema berikut: makelar barang tak bergerak, setelah membuat perjanjian dengan pemilik untuk penjualan apartemen, memberi tahu semua rekan di kota bahwa sebuah apartemen telah muncul untuk dijual - siapa pun yang membawa pembeli terlebih dahulu akan berbagi biaya yang dibayarkan oleh pemilik properti dan termasuk dalam harga properti.
Dengan demikian, apartemen di pasar real estat dijual lebih cepat dan lebih sering. Yang ada adalah saling membantu antar agen, dan bukan perebutan klien dan remunerasi, yang saat ini dapat diamati di pasar real estat.
Jika spesialis real estat bertengkar satu sama lain, tidak ada pembicaraan tentang pekerjaan profesional apa pun, dan selain itu, klien juga menderita karenanya.
Model Amerika dalam menyediakan layanan makelar barang tak bergerak tidak berakar, karena ada ketidakpercayaan di antara perantara - akankah agen penjual membagi remunerasinya?
Akibatnya, ketika menyediakan layanan pemilihan apartemen, perantara membebankan biaya dari pembeli berdasarkan kontrak.
Hari ini Anda belajar siapa yang harus membayar makelar, penjual atau pembeli, dan bagaimana kepentingan mereka dilindungi dalam kasus ini.
Buatlah keputusan cerdas untuk menghindari membayar agen penjual yang hanya mengutamakan kepentingan terbaiknya.
Dalam proses pembelian rumah, masalah pembayaran jasa makelar barang tak bergerak adalah salah satu yang paling penting.
Pembaca yang budiman! Artikel tersebut membahas tentang cara-cara umum untuk menyelesaikan masalah hukum, tetapi setiap kasus bersifat individual. Jika Anda ingin tahu caranya selesaikan masalah Anda dengan tepat- hubungi konsultan:
APLIKASI DAN PANGGILAN DITERIMA 24/7 dan 7 hari seminggu.
Ini cepat dan GRATIS!
Pelayanan seorang spesialis membutuhkan banyak waktu, karena jangka waktu dari saat penandatanganan perjanjian dengan pelanggan hingga pelaksanaan transaksi seringkali memakan waktu beberapa bulan.
Tergantung pada situasinya, pembayaran untuk layanan makelar barang tak bergerak saat membeli apartemen bervariasi, mari kita pertimbangkan secara spesifik perhitungan dan besarnya komisi dari suatu agen atau spesialis tertentu.
Pada bagian ini, kita akan mengetahui berapa biaya jasa makelar barang tak bergerak dalam hal pembelian real estat. Biaya layanan dihitung berdasarkan situasi spesifik.
Misalnya, jika dalam proses pembelian apartemen perlu untuk menyelesaikan masalah dengan salah satu pemilik saham di apartemen atau dengan, atau ada pembebanan atau penyitaan di apartemen, maka spesialis akan menangani masalah ini.
Oleh karena itu, harga jasa makelar saat membeli apartemen tidaklah murah, karena warga ingin memastikan bahwa apartemen yang dibeli tidak akan mengalami kendala lain.
| Agen real estate | Lembaga khusus yang spesialisnya menyediakan layanan yang diperlukan untuk penjualan dan pembelian real estat, persewaan apartemen dan rumah, dan juga menangani sisi hukum penuh dari pendaftaran transaksi real estat |
| Komisi | Pembayaran berdasarkan jumlah real estat yang dibeli, yang dibayarkan kepada agen real estat atau agen real estat khusus |
| Makelar barang tak bergerak | Seorang spesialis yang terlibat dalam pelaksanaan transaksi apa pun dengan real estat. Dia mengambil komisi atas jasanya dalam menyusun kontrak dan transaksi. |
| Pemilik | Seseorang yang, berdasarkan dokumen kepemilikan, memiliki real estat dan dapat melakukan berbagai jenis transaksi dengannya |
Saat membeli atau menjual real estat, komisi dalam banyak kasus adalah sekitar 2% dari nilai properti.
Atau transaksi tersebut dapat menentukan jumlah yang berbeda, yang secara spesifik ditetapkan dalam satuan moneter.
Jadi, misalnya, jika harga sebuah apartemen adalah 30 juta rubel, makelar barang tak bergerak atau agen tidak berhak meminta komisi sebesar 2% dari jumlah tersebut.
Pengalaman asing paling sering melibatkan pembayaran komisi oleh penjual apartemen, karena pembeli sudah menanggung biaya yang signifikan untuk pembelian dan persiapan paket dokumentasi yang diperlukan.
Situasi juga terjadi ketika pembeli rumah membayar biaya kepada spesialis di luar harga properti yang dibeli, dan penjual apartemen tidak membayar agen real estat untuk layanan dalam melakukan penjualan.
Dalam pengalaman Rusia selama bertahun-tahun, pengalaman penjual real estat yang membayar layanan makelar barang tak bergerak belum begitu populer.
Bagaimanapun, pasar real estat domestik terus-menerus ditandai dengan kenaikan harga rumah. Alasannya adalah kelebihan jumlah pembeli dibandingkan jumlah penjual.
Mendapatkan penjual apartemen untuk agen real estate selalu sukses besar, karena dijamin mendapat komisi dari pembeli rumah.
Sebelumnya, komisi berjumlah tetap dan dihitung sebagai persentase dari harga apartemen.
Apalagi, beberapa tahun lalu besaran komisi adalah 6% jika pembeli hanya perlu membeli apartemen.
Komisinya sebesar 3% jika pertama-tama perlu meresmikan penjualan apartemen yang ada, dan kemudian melakukan transaksi pembelian rumah.
Dalam kasus kedua, sisa 3% dibayar oleh pembeli rumah pertama. Akibat krisis ekonomi, muncul situasi dimana jasa makelar dibayar oleh pihak yang lebih berkepentingan dengan transaksi tersebut.
Jika pelanggan tertarik untuk menjual apartemen dengan cepat, maka komisi dibayarkan oleh penjual real estat.
Dalam hal pembelian rumah, biaya sepenuhnya ditanggung oleh pembeli apartemen. Banyak agen real estat dan agen penjual beberapa tahun lalu menawarkan layanan untuk penjualan apartemen secara cepat.
Harga layanan untuk penjual telah diturunkan, dan hari ini komisinya adalah 2-3% dari harga. Bagi pembeli apartemen, pada umumnya besaran komisi tidak berubah.
Video: jasa makelar saat menjual dan membeli apartemen
Tergantung pada wilayah transaksi dan nilai real estat, komisi untuk pembeli apartemen adalah 2-4% dari harga.
Ada juga transaksi alternatif khusus di pasar yang melibatkan penjualan dan kemudian mencari apartemen untuk dibeli.
Artinya, orang yang menjual apartemen tersebut selanjutnya mencari apartemen baru untuk dibeli.
Dengan skema ini, warga berperan sebagai penjual sekaligus pembeli, sehingga sering timbul permasalahan dalam penghitungan komisi.
Transaksi alternatif diformalkan dengan dua perjanjian jual beli, yang masing-masing melibatkan perhitungan dan pembayaran komisi terpisah.
Komisi ditetapkan dalam dua cara:
Besarnya komisi dihitung berdasarkan apakah pembelian rumah dilakukan oleh instansi yang sama, atau apakah pilihan apartemen yang dipilih berada dalam lingkup kegiatan instansi atau makelar barang tak bergerak lainnya.
Bagaimanapun, layanan real estat menyumbang sekitar 4-6% dari setiap transaksi. Dalam proses pembelian apartemen oleh pembeli, imbalan makelar barang tak bergerak dapat dibayarkan dengan beberapa cara.
Menetapkan jumlah sebagai persentase dari harga rumah dianggap standar. Pada dasarnya, semakin tinggi harga apartemen, semakin besar tingkat dan kompleksitas transaksinya.
Jumlah minimum mulai dari 30 ribu rubel, tetapi jumlah ini tidak selalu menutupi biaya pemeliharaan kantor, penempatan iklan, dan biaya tenaga kerja spesialis.
Saat membeli apartemen di gedung baru, transaksi tersebut sering kali dianggap gratis bagi pembeli real estat.
Misalnya, hal ini dimungkinkan bila pengembang dan agen real estat memiliki perjanjian kemitraan yang ditandatangani.
Komisi untuk penjualan real estat dibayarkan kepada agen itu sendiri, yang tertarik untuk menjual apartemen di gedung tempat tinggal baru.
Ada beberapa opsi untuk melakukan pembayaran layanan real estat:
| Jika penjual apartemen membayar | Dalam hal ini, penjual mengadakan transaksi penjualan real estat dengan agen atau makelar barang tak bergerak, yang menurutnya agen atau spesialis tersebut harus melakukan jasa mencari pembeli apartemen dengan harga tertentu. Titik tolaknya adalah harga rumah yang ditetapkan oleh penjual, baru setelah menentukan biayanya barulah ditandatangani perjanjian dengan makelar barang tak bergerak. Besarnya komisi ditentukan pada tahap pembuatan kontrak dan ditetapkan di dalamnya. Jumlah komisi dipotong dari jumlah yang ditentukan untuk penjualan apartemen. Komisi biasanya dibayarkan setelah penjualan apartemen dari hasil penjualan. |
| Jika komisi dibayar oleh pembeli rumah | Dalam hal ini, pembeli membuat perjanjian dengan agen atau makelar barang tak bergerak untuk memilih apartemen dengan jumlah yang diinginkan. Remunerasi makelar barang tak bergerak dalam hal ini ditetapkan dalam jumlah yang tetap. Setelah membayar seluruh biaya properti, pembeli juga membayar biaya kepada makelar barang tak bergerak |
Jika komisi dibayar oleh penjual, maka pembeli apartemen tidak melakukan pembayaran apapun atas transaksi yang dilakukan oleh makelar barang tak bergerak.
Jika pembeli rumah membayar layanan tersebut, maka makelar barang tak bergerak tidak memiliki kewajiban apa pun kepada penjual dan tidak membayar komisi apa pun.
Mari kita pertimbangkan fitur layanan agen untuk membeli apartemen dengan hipotek, serta layanan makelar barang tak bergerak saat membeli apartemen.
Seorang makelar barang tak bergerak atau spesialis akuisisi real estat dalam hal pembelian apartemen dengan hipotek melakukan fungsi-fungsi berikut:
| Cari dan pilih opsi yang diinginkan | Makelar bertanggung jawab tidak hanya untuk mencari apartemen sesuai dengan parameter yang ditentukan oleh pembeli, tetapi juga mencari tahu dari penjual apakah mungkin untuk menarik skema hipotek ketika membayar pembelian rumah. |
| Negosiasi dengan lembaga perbankan | Bank lebih suka bekerja sama dengan agen penjual profesional karena mereka menyediakan aliran pelanggan dan pembeli potensial yang konstan |
| Persiapan paket dokumentasi untuk kesimpulan | Makelar bertanggung jawab tidak hanya untuk menyelesaikan transaksi pembelian dan penjualan, tetapi juga untuk menyetujui perumahan yang dipilih dari bank, mengumpulkan paket kertas dan sertifikat yang diperlukan. |
| Dekorasi | Apartemen dibeli dengan dana pinjaman, dan lembaga perbankan berusaha melindungi dirinya dari kemungkinan kehilangan dana. Spesialis menyiapkan dokumen untuk pendaftaran asuransi transaksi, sehingga mengasuransikan risiko bank terhadap keadaan yang tidak direncanakan |
| Dukungan transaksi penuh | Makelar barang tak bergerak harus sepenuhnya memeriksa kemurnian hukum transaksi untuk sepenuhnya mengecualikan tindakan penipuan dari penjual atau pihak ketiga |
Di Moskow dan wilayah Moskow, biaya layanan makelar barang tak bergerak saat membeli apartemen berkisar antara 75 ribu rubel.
Realtors mempertimbangkan apartemen dengan harga di segmen premium secara terpisah. Biaya layanan makelar barang tak bergerak dalam kasus seperti itu dihitung secara individual.
Petersburg, ada skema standar untuk membayar komisi kepada makelar barang tak bergerak atau agen.
Ini dapat dihitung sebagai jumlah tetap atau sebagai persentase dari biaya apartemen.
