Tugas mengukur nilai suatu perusahaan dikaitkan dengan solusi tugas-tugas manajerial murni. Intinya adalah bahwa penilaian nilai perusahaan itu sendiri tidak memiliki signifikansi institusional. Aktivitas penilaian memperoleh signifikansi seperti itu hanya ketika menjadi bagian dari pekerjaan manajer aset perusahaan. Ini berarti bahwa setiap keputusan manajemen yang serius harus divalidasi dengan menggunakan estimasi nilai perusahaan. Ke mana arah keputusan manajerial para manajer puncak ini? - Atau untuk peningkatan nilai perusahaan saham gabungan, gagasan yang, khususnya, dapat diberikan oleh peningkatan tingkat harga saham. Artinya hasil akhir dari tindakan tersebut telah menguntungkan pemegang saham. Lagi pula, mereka paling tertarik secara langsung untuk meningkatkan nilai saham perusahaan yang mereka peroleh. Atau sebaliknya, terhadap penurunan nilai perusahaan. Dan di sini kita perlu memikirkan para manajernya yang bertanggung jawab untuk membuat keputusan manajemen yang tepat, apakah mereka bertindak dengan benar. Penilaian nilai perusahaan diperlukan untuk proses pembuatan dan pelaksanaan keputusan manajemen.
Panduan Penilaian Bisnis mencatat pendekatan ini: “Tujuan prioritas mengelola perusahaan,” kata Panduan Praktis ini, “adalah untuk memaksimalkan kekayaan pemegang saham dengan meningkatkan nilai perusahaan itu sendiri. Laba per saham adalah standar yang umum digunakan dalam menilai keberhasilan menjalankan perusahaan tertentu.”
Manfaat bagi pemegang saham, ketika nilai perusahaan meningkat, adalah dividen atas saham yang mereka miliki dan peningkatan nilai saham itu sendiri. Apa yang lebih menguntungkan? Penelitian preferensi pemegang saham menunjukkan bahwa mereka lebih fokus pada peningkatan nilai saham mereka. Tentu saja, mereka juga tertarik pada dividen, tetapi, sebagai aturan, pada tingkat yang lebih rendah. Bentuk manfaat ini bersifat alternatif, karena didasarkan pada penggunaan satu sumber, yaitu laba bersih perusahaan.
Kriteria yang dipertimbangkan untuk mengevaluasi keputusan manajemen, yang berfokus pada peningkatan nilai perusahaan, dapat digunakan secara efektif di tingkat regional. Misalnya, mengetahui bagaimana nilai bisnis usaha kecil dan menengah berubah, seseorang dapat dengan yakin menilai seberapa efektif tindakan otoritas regional dalam menciptakan lingkungan ekonomi yang menguntungkan untuknya.
Standar biaya dalam penilaian suatu perusahaan mengasumsikan bahwa penilaian dilakukan dengan harapan yang disebut bebas, tidak dipaksakan (termasuk oleh satu atau lain intervensi administratif), transaksi untuk akuisisi bisnis atau sahamnya.
Standar nilai investasi mengasumsikan penilaian suatu perusahaan hanya berdasarkan pengetahuan dan kemampuan bisnis investor tertentu (oleh karena itu, menurut standar ini, penilaian proyek yang sama akan berbeda untuk calon investor yang berbeda).
Yang paling praktis adalah standar nilai investasi, yang memperhitungkan fakta bahwa dalam praktiknya sulit untuk memisahkan penilaian proyek seperti itu dari kemungkinan penilaian dan implementasi terbaiknya, yang dimiliki oleh investor tertentu.
Dampak standar penilaian bisnis paling menonjol saat memperkirakan arus kas (laba dan rugi) untuk suatu proyek. Dalam hal menentukan tingkat diskonto, dampak dari standar ini terkait dengan sejauh mana informasi komersial dan keuangan tentang tingkat dan variabilitas pendapatan dari investasi dalam industri yang dipertimbangkan tersedia untuk penilai proyek yang berbeda.
Jika informasi tidak tersedia untuk umum, penilaian lebih mungkin untuk memenuhi standar nilai investasi.
Standar nilai investasi mengasumsikan bahwa suatu perusahaan dinilai berdasarkan pengetahuan tentang properti dan prospek pasar (di pasar penjualan dan pasar untuk sumber daya yang dibeli) dari perusahaan investor tertentu (pembeli atau penjual). Peluang bisnis investor tertentu juga berperan - ia memiliki aset di luar lingkup pembelian dan penjualan suatu perusahaan (meningkatkan nilainya "di mata" investor semacam itu) aset yang dapat digunakan untuk pengembangan bisnis alih-alih mengalokasikan pembiayaan khusus untuk tujuan akuisisi atau penciptaan mereka sendiri. Kemungkinan kreatif (imajinasi bisnis) dari investor dan sebagainya juga penting.
Standar nilai investasi mengasumsikan bahwa faktor utama adalah kemampuan investor tertentu untuk menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi dari yang diperkirakan penjual, yaitu. informasi yang digunakan di sini khusus untuk penjual, pembeli berdasarkan kasus per kasus. Standar ini menentukan kesadaran para pihak dalam transaksi tentang prospek pengembangan perusahaan. Kesepakatan akan terjadi jika investor memperkirakan prospek subjek transaksi lebih tinggi daripada penjual. Jelas bahwa nilai investasi dari sudut pandang investor yang berbeda akan berbeda karena visi prospek pengembangan yang berbeda dan hasil investasi dari bisnis ini.
Nilai investasi suatu perusahaan dari sudut pandang pembeli investor eksternal disebut nilai eksternal perusahaan.
Nilai investasi suatu perusahaan dari sudut pandang manajernya saat ini disebut nilai perusahaan apa adanya.
Konsep nilai investasi diberikan dalam Ordo Kementerian Pembangunan Ekonomi Federasi Rusia yang disetujui tanggal 20 Juli 2007 "nilai investasi adalah nilai objek penilaian, ditentukan berdasarkan profitabilitasnya untuk orang tertentu untuk diberikan tujuan investasi.”
Nilai investasi adalah nilai wajar suatu entitas untuk pemilik tertentu atau yang dimaksudkan. Memperhitungkan peningkatan laba dari penggunaan pengetahuan, rencana reorganisasi, dll.
Nilai investasi adalah nilai kompleks properti yang dapat berperan sebagai kontribusi investasi terhadap pelaksanaan proyek investasi tertentu. Nilai ini dipahami sebagai peningkatan nilai pasar kompleks properti sebagai akibat dari investasi di kompleks investasi ini. Nilai investasi digunakan dalam pelaksanaan langkah-langkah yang terkait dengan reorganisasi objek, dan memastikan efektivitas proyek investasi.
Nilai investasi menunjukkan berapa banyak aset atau perusahaan secara keseluruhan membebani pemilik tertentu, atau dapat merugikan pemilik masa depan. Jenis nilai ini mewakili pengetahuan, kemampuan, harapan pemilik atau pemilik masa depan mengenai risiko, kemungkinan besar profitabilitas dan faktor lainnya.
Kebutuhan untuk menentukan nilai investasi dikaitkan dengan pengambilan keputusan investasi, yaitu perbandingan nilai pasar dari objek yang dinilai dan nilai investasinya. Nilai pasar dan nilai investasi berbeda sifatnya, tetapi mungkin sama tergantung pada keadaan yang berbeda. Penilaian pasar biasanya dilakukan tanpa mengacu pada jumlah nilai investasi, dan penilaian investasi biasanya disertai dengan penilaian nilai pasar untuk memungkinkan pengambilan keputusan investasi yang tepat. Penilaian pasar tidak menyiratkan keberadaan penjual atau pembeli tertentu; penilai berasal dari transaksi hipotetis antara penjual dan pembeli yang memiliki persyaratan dan motivasi yang khas dari pasar untuk aset yang dinilai. Dan dalam hal ini, penting untuk dapat membedakan antara kondisi pasar yang biasa (informasi, prospek, persyaratan, motivasi) dan persyaratan khusus individu, untuk investor tertentu, seperti:
Perbedaan dalam perkiraan besarnya aliran pendapatan di masa depan;
Perbedaan dalam menentukan tingkat risiko dan faktor risiko;
Tingkat pengembalian yang diperlukan;
Perbedaan dalam prediktabilitas;
Perbedaan tingkat biaya keuangan;
Perbedaan status pajak;
Efek sinergis dari kombinasi dengan operasi lain yang sedang berlangsung.
Artinya, jika hasil penilaian nilai investasi melebihi nilai nilai pasar dari objek yang dinilai, maka daya tarik investasi dari objek yang dinilai tinggi, dan oleh karena itu, kita dapat berbicara tentang prospek pengembangan potensi. bisnis, dan sebaliknya, jika nilai investasi dari bisnis yang dinilai di bawah nilai pasar, maka calon investor dapat menolak untuk membiayai proyek investasi ini. Dengan demikian, tujuan utama yang dihadapi manajer dalam menilai nilai bisnis adalah untuk melakukan kebijakan investasi yang ditujukan untuk peningkatan nilai investasi yang konstan untuk memastikan keunggulan kompetitif.
Biasanya, tujuan penilaian adalah untuk menentukan nilai investasi yang dibutuhkan oleh klien untuk membuat keputusan. Berbagai pihak tertarik untuk melakukan pekerjaan penilaian: dari instansi pemerintah hingga swasta; dalam penilaian bisnis mungkin menarik untuk mengendalikan dan mengaudit badan, struktur manajemen, organisasi kredit, perusahaan asuransi, firma pajak dan organisasi lain, pemilik bisnis swasta, investor, dll.
Pihak-pihak yang berkepentingan untuk melaksanakan pekerjaan penilaian, berusaha mewujudkan kepentingan ekonominya, menentukan tujuan penilaian.
Penilaian perusahaan dilakukan untuk:
Meningkatkan efisiensi manajemen perusahaan saat ini;
Penentuan nilai surat berharga dalam hal pembelian dan penjualan saham perusahaan di pasar saham. Untuk membuat keputusan investasi yang terinformasi, perlu untuk menilai kepemilikan perusahaan dan bagian dari properti ini yang terkait dengan blok saham yang diperoleh, serta kemungkinan pendapatan masa depan dari bisnis;
Penentuan nilai perusahaan dalam hal pembelian dan penjualannya seluruhnya atau sebagian. Ketika pemilik suatu perusahaan memutuskan untuk menjual bisnisnya atau ketika salah satu anggota persekutuan bermaksud untuk menjual sahamnya, perlu untuk menentukan nilai perusahaan atau bagian dari kekayaannya. Dalam ekonomi pasar, seringkali perlu untuk mengevaluasi suatu perusahaan untuk menandatangani perjanjian yang menetapkan saham pemilik bersama jika terjadi pemutusan perjanjian atau kematian salah satu mitra;
Restrukturisasi perusahaan. Likuidasi perusahaan, merger, pengambilalihan atau pemisahan perusahaan independen dari perusahaan induk melibatkan penilaian, karena perlu untuk menentukan harga pembelian atau penebusan saham, konversi, jumlah premi yang dibayarkan kepada pemegang saham perusahaan. perusahaan yang diserap;
Pengembangan rencana pengembangan usaha. Dalam proses perencanaan strategis, penting untuk menilai pendapatan masa depan perusahaan, tingkat stabilitasnya, dan nilai citranya;
Menentukan kelayakan kredit perusahaan dan nilai agunan untuk pinjaman. Dalam hal ini, penilaian diperlukan karena fakta bahwa nilai nilai aset menurut laporan keuangan dapat berbeda tajam dari nilai pasarnya;
Asuransi, dalam prosesnya menjadi perlu untuk menentukan nilai aset untuk mengantisipasi kerugian;
Perpajakan. Dalam menentukan dasar pengenaan pajak, perlu dilakukan penilaian objektif terhadap perusahaan;
Membuat keputusan manajemen yang terinformasi. Inflasi mendistorsi laporan keuangan suatu perusahaan, oleh karena itu, revaluasi properti secara berkala oleh penilai independen memungkinkan untuk meningkatkan realisme laporan keuangan, yang merupakan dasar untuk membuat keputusan keuangan;
Pelaksanaan proyek investasi untuk pengembangan usaha. Dalam hal ini, untuk membenarkannya, perlu diketahui nilai awal perusahaan secara keseluruhan, modal ekuitas, aset, dan bisnisnya.
Tugas yang diberikan dalam menilai nilai investasi didasarkan pada fungsi yang dilakukan oleh nilai investasi, dan berbeda dari fungsi yang dilakukan oleh nilai pasar karena penilaian nilai investasi tidak melayani pembelian dan penjualan aktual dari bisnis yang dinilai dan tidak berbicara tentang harga bisnis:
Fungsi manajemen perusahaan adalah membuat keputusan investasi, perubahan kebijakan perusahaan: bermacam-macam produk dan (atau) layanan; dalam menarik modal utang dan aspek manajemen lainnya. Nilai investasi adalah dasar untuk keputusan manajemen strategis.
Fungsi mengevaluasi efektivitas proyek investasi alternatif adalah analisis program untuk modernisasi fasilitas produksi di perusahaan.
Fungsi menilai efektivitas bisnis yang beroperasi adalah analisis keadaan bisnis yang beroperasi. Kesimpulan tentang kesia-siaan bisnis, dibuat berdasarkan informasi pasar yang tersedia untuk umum, dapat disesuaikan menjadi lebih baik jika peningkatan pengembalian dari perusahaan diharapkan di masa depan, dan sebaliknya, indikator keuangan saham menunjukkan prospek bisnis pembangunan, dan analisis nilai investasi berbicara tentang inefisiensi investasi.
Esensi dan fungsi nilai investasi saling terkait dengan faktor nilai investasi, keadaan objektif yang mempengaruhi nilai nilai investasi (kualitas manajemen dan faktor turunan lainnya yang terkait dengan manajemen; kualitas program pemasaran, faktor-faktor yang mempengaruhinya). membentuk daya saing produk; faktor yang terkait dengan analisis dan pengelolaan jumlah hasil penjualan dan biaya; faktor tingkat pertumbuhan perusahaan). Nilai investasi difokuskan pada informasi internal dan lebih bergantung pada tindakan prediktif dan terencana, dibandingkan dengan nilai pasar, yang paling memperhatikan analisis pengganda saat ini dan analisis retrospektif terhadap kinerja bisnis yang dievaluasi.
Faktor nilai investasi menentukan metode untuk menilai nilai investasi, dan kriteria utama untuk memilih metode adalah kemampuan untuk menilai nilai investasi suatu perusahaan melalui pengaruh faktor nilai investasi, dengan mempertimbangkan risiko yang paling penting. Pendekatan yang paling mempertimbangkan faktor-faktor ini adalah pendekatan pendapatan berdasarkan teori marginal utilitas marginal, yang memperkuat pendekatan untuk menilai nilai dari sudut pandang utilitas objek yang dinilai dan tergantung pada profitabilitas yang diharapkan. dari perusahaan yang diberikan. Kegunaan perusahaan bagi investor atau eksekutif ditentukan oleh potensi pengembalian investasi, dan pemahaman tentang nilai bisnis ini mencerminkan nilai investasi.
Nilai investasi adalah sejumlah uang yang bersedia dibayarkan oleh calon investor untuk objek investasi yang dipertimbangkan, berdasarkan tujuan yang ditetapkan.
Setelah membaca dengan cermat definisi yang diberikan di atas, kita dapat berasumsi bahwa untuk investor yang berbeda, nilai nilai investasi dari objek yang dipilih mungkin berbeda secara signifikan. Ini benar.
Perbedaan yang ditentukan akan tergantung pada tujuan investasi yang ditentukan dan persepsi subjektif pembeli terhadap objek investasi. Dengan kata lain, setiap investor individu, yang mempertimbangkan aset untuk investasi, akan membuat kesimpulan sendiri tentang aset tersebut. Sangat wajar jika penilaian subyektif seperti itu akan selalu tercermin dalam nilai investasi akhir objek.
Semuanya menjadi sangat jelas ketika kita beralih dari teori ke praktik. Konsep nilai investasi suatu objek dapat dipertimbangkan pada tingkat rumah tangga dan keuangan.
Di tingkat rumah tangga, anggaplah apartemen sebagai aset investasi yang diklaim oleh dua pembeli. Masing-masing dari mereka akan menentukan sendiri nilai investasi atau jumlah tertentu yang bersedia mereka investasikan dalam pembelian properti yang bersangkutan. Jelas, berawal dari ide subjektifnya tentang nilai apartemen ini, salah satu pembeli akan siap membayar lebih.
Pada tingkat persepsi keuangan, nilai investasi jauh lebih sulit untuk dinilai. Mari kita pertimbangkan perusahaan industri sebagai objek investasi, yang diklaim oleh dua investor. Pertama-tama, masing-masing akan mengkorelasikan aset bisnis ini dengan tujuan investasi yang telah dirumuskan. Karena seberapa banyak perusahaan yang dipertimbangkan sesuai dengan mereka, kelayakan akuisisinya akan tergantung.
Selain itu, masing-masing investor akan menganalisis banyak parameter keuangan terkait. Diantaranya akan:
Penting untuk memahami perbedaan antara investasi dan nilai pasar suatu aset. Sayangnya, banyak investor keliru mengidentifikasi konsep-konsep ini. Pendekatan ini dapat menyebabkan pemborosan yang tidak perlu saat melakukan investasi.
Dalam ilmu ekonomi, ada definisi dasar tentang nilai pasar suatu barang. Merupakan kebiasaan untuk memahaminya sebagai harga yang paling memungkinkan dimana penjual akan siap untuk menjual dan pembeli akan siap untuk membeli barang yang bersangkutan. Pada saat yang sama, tidak satu pun dari subjek ini yang boleh dipaksakan. Dengan demikian, nilai nilai pasar mencerminkan harga yang secara alami berkembang di pasar. Semua hal di atas cukup berlaku untuk investasi.
Ketika kita berbicara tentang nilai investasi, yang kita maksudkan bukanlah pembeli yang abstrak, melainkan calon investor yang nyata. Selain itu, kami mengingat indikator profitabilitas, keberisikoan, kemanfaatan, dan parameter lain yang membentuk konsep ini. Hal ini juga tepat untuk mengingat cakrawala investasi. Seorang investor yang sukses tidak hanya mengevaluasi keadaan saat ini. Dia harus mampu, dalam arti tertentu, untuk mengantisipasi masa depan.
Dengan kata lain, nilai pasar suatu aset adalah saat ini. Nilai investasinya adalah masa depan. Mereka berbeda dalam esensi mereka, meskipun dalam beberapa keadaan kebetulan mereka mungkin bertepatan.
Setiap objek investasi memiliki nilai investasi dan pasar. Penentuan atau penilaian mereka yang sebenarnya bukanlah tugas yang mudah yang membutuhkan kualifikasi tinggi dan pendekatan profesional.
Penilaian pasar biasanya dilakukan secara independen dari mempertimbangkan prospek investasi aset tertentu. Ketika dilakukan, penilai ahli pertama-tama mengambil dari situasi saat ini dan rasio saat ini dari penawaran dan permintaan di pasar. Hasil dari pekerjaan yang dilakukan adalah jumlah investasi yang diidentifikasi yang diperlukan untuk memperoleh aset yang bersangkutan. Secara alami, penilaian investasi terhadap nilai suatu objek tidak mungkin dilakukan tanpa mengacu pada indikator pasar saat ini.
Jika nilai penilaian nilai investasi aset secara signifikan melebihi nilai indikator pasar, maka kita dapat menyimpulkan bahwa objek yang dipertimbangkan sangat menarik untuk investasi. Hubungan terbalik juga berfungsi. Ketika nilai investasi di bawah nilai pasar, aset tersebut tidak akan menarik bagi calon investor.
Nilai tercatat aset investasi dapat ditentukan dengan dua cara. Pertama, nilai pasar wajar dari objek investasi dapat dipertimbangkan dalam kapasitas ini. Kedua, dua indikator yang lebih rendah mungkin muncul dalam kapasitas ini: harga biaya dan nilai pasar.
Pilihan yang mendukung nilai pasar dapat dibenarkan dengan implementasi cepat dari investasi jangka pendek dan transformasinya menjadi uang tunai.
Seringkali, investasi jangka pendek dapat dianggap setara dengan uang, sehingga dapat disajikan di neraca sesuai dengan nilai pasar. Pendekatan seperti itu akan dengan jelas menunjukkan arus kas yang diharapkan dalam waktu dekat.
Andrey Postyushkov, Doktor Ekonomi, Profesor Departemen Ekonomi dan Manajemen dalam Konstruksi, Universitas Teknik Negeri Saratov, Rusia
Terjemahan akan segera tersedia.
Publikasikan monografi Anda dalam kualitas yang baik hanya dengan 15 tr!
Harga dasar termasuk proofreading teks, ISBN, DOI, UDC, LBC, salinan resmi, unduh ke RSCI, 10 salinan hak cipta dengan pengiriman ke seluruh Rusia.
Moskow + 7 495 648 6241
Sumber:
1. Hukum Federal "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia" N 135-FZ tanggal 29 Juli 1998 No.
2. Standar penilaian federal "Tujuan penilaian dan jenis nilai (FSO No. 2)", disetujui oleh Perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia N 255 tanggal 20 Juli 2007
3. Standar penilaian internasional. Buku. 1, GI Mikerin (pemimpin), M.I. Neduzhiy, N.V. Pavlov, N.N. Yashin; Berikut ini mengambil bagian dalam persiapan suplemen (dalam tanda kurung - jumlah suplemen): D.M. Grinenko. (5), A.N. Kozyrev (2), G.V. Popov (1). - M .: JSC "Percetakan" BERITA ", 2000. - 264 hal. - ISBN 5-88149-061-4 (umum), ISBN 5-88149-056-8 (kn. 1).
4. S.V. Valdaytsev. Penilaian bisnis dan manajemen nilai perusahaan: Buku teks untuk universitas. - M.: UNITI-DANA, 2001 .-- 720 hlm. - ISBN 5-238-00251-3.
Nilai investasi
Nilai investasi - nilai properti investasi untuk investor tertentu.
Dalam Bahasa Inggris: Nilai investasi
Glosarium bisnis
Glosarium bisnis
Glosarium bisnis
Kosakata keuangan
Kosakata keuangan
Kamus akuntansi besar
Kosakata konstruksi
Glosarium bisnis
Kamus Besar Ekonomi
Kamus Besar Ekonomi
Kamus Besar Ekonomi
Terminologi resmi
Terminologi resmi
Terminologi resmi
Kamus Ensiklopedis Ekonomi dan Hukum
Aktivitas investasi Bagian dari laporan arus kas ini menunjukkan bagaimana uang digunakan dalam investasi jangka panjang dan jenis arus kas dari hal ini. Oleh karena itu, bagian tentang aktivitas investasi mencerminkan dampak terhadap kas
Kebijakan investasi INVESTASI adalah uang tunai, deposito bank yang ditargetkan, saham, saham dan surat berharga lainnya, teknologi, mesin, peralatan, lisensi, termasuk merek dagang, pinjaman, properti atau hak milik lainnya,
29. Kegiatan Penanaman Modal Kurangnya arus masuk modal asing langsung memaksa untuk mencari bentuk organisasi baru dari kegiatan usaha bersama Yang paling menarik bagi investor asing adalah kawasan ekonomi bebas, di mana jumlah
54. Kegiatan Penanaman Modal Konsep "investasi" berarti penanaman modal jangka panjang dalam perekonomian dan merupakan salah satu istilah ekonomi kunci. Masalah investasi terutama sering diangkat ketika menyangkut ekonomi dalam transisi atau
Nilai dan nilai guna komoditi adalah tenaga kerja. Hukum nilai lebih adalah hukum ekonomi dasar kapitalisme. Seperti komoditas lainnya, tenaga kerja dijual dengan harga tertentu, berdasarkan nilai komoditas ini. Apa ini
Gunakan nilai dan nilai barang dalam ekonomi sosialis. Produk-produk yang diproduksi dan dijual sebagai barang dalam masyarakat sosialis memiliki nilai guna yang diciptakan oleh kerja nyata dan nilai yang diciptakan oleh kerja abstrak.
Dari buku Modal. Volume satu pengarang Marx KarlF. Nilai Intrinsik, Nilai Buku, dan Harga Pasar Nilai intrinsik adalah konsep yang sangat penting yang menyediakan satu-satunya pendekatan yang layak untuk menilai daya tarik relatif dari investasi dan perusahaan. Anda dapat memberikan yang sederhana
[a) Kata pengantar: nilai individu dan nilai pasar; nilai pasar dan harga pasar] Untuk mengembangkan teori sewa diferensial, Ricardo mengajukan dalam Bab 2 ("Sewa") proposisi berikut: "Nilai tukar semua barang, apakah
Dari buku Volume 26, bagian 2 penulis Engels FriedrichDi sini, di mana pun kita berbicara tentang reproduksi kapital konstan, demi penyederhanaan, pertama-tama kita berasumsi bahwa produktivitas kerja, dan akibatnya cara produksi, tetap tidak berubah. Diberikan
1. Dua faktor komoditas: nilai guna dan nilai (substansi nilai, besaran nilai) Kekayaan masyarakat di mana cara produksi kapitalis mendominasi muncul sebagai "akumulasi besar barang-barang") (8), dan terpisah komoditas - sebagai dasar
1. Dua faktor komoditas: nilai guna dan nilai (substansi nilai, nilai nilai) Kekayaan masyarakat yang didominasi oleh cara produksi kapitalis bertindak sebagai "akumulasi besar barang", dan komoditas terpisah - sebagai elemen dasar
1. DUA FAKTOR BARANG: NILAI DAN NILAI KONSUMSI (SUBSTANSI NILAI, NILAI NILAI) Kekayaan masyarakat yang didominasi oleh cara produksi kapitalis bertindak sebagai "akumulasi barang-barang yang sangat besar", 9 dan komoditas yang terpisah - sebagai elemen dasar
5.1. Aktivitas investasi yang memaksimalkan nilai Dalam sebagian besar karya yang membahas analisis aktivitas investasi perusahaan, perhatian difokuskan pada pengaruh faktor eksternal (pasar): ketidakpastian, penilaian prospek oleh pasar saham, profitabilitas
Berapa perkiraan Anda yang paling akurat tentang biaya suplemen per minggu? (Jelas, Anda harus menghitung biaya penyajian, karena satu paket cukup untuk waktu yang lebih lama.) - Selama percobaan, saya menghabiskan sekitar $ 60 per minggu untuk suplemen (BCAA,
Ketika menentukan nilai investasi objek penilaian, nilai untuk orang atau sekelompok orang tertentu ditentukan dengan tujuan investasi menggunakan objek penilaian yang ditetapkan oleh orang (orang) ini.
Dalam menentukan nilai investasi, berbeda dengan penentuan nilai pasar, tidak diperlukan kemungkinan pemindahtanganan nilai investasi di pasar terbuka.
Nilai investasi - nilai properti untuk investor tertentu (kelompok investor), berdasarkan kebutuhan dan preferensi investasinya. Perhitungan biaya didasarkan pada penilaian subjektif dari biaya diskon dan pendapatan investor yang diharapkan dari penggunaan properti ini dalam proyek investasi yang menjanjikan.
Perhitungan nilai investasi didasarkan pada kelayakan investasi, dari sudut pandang investor biasa, di segmen pasar real estat ini. Misalnya, nilai investasi sebuah bangunan yang terletak di pusat kota dapat ditentukan berdasarkan penggunaan properti serupa yang paling efisien, dengan mempertimbangkan kejenuhan pasar dengan layanan ini, dan sepadan dengan pendapatan saat ini yang dimiliki pemiliknya. bangunan akan rugi jika dijual.
Nilai investasi real estat untuk investor tertentu berbeda dari nilai pasarnya sebagai akibat dari penilaian yang berbeda dari tingkat pengembalian yang diperlukan, prestise, prospek lokasi, dan kemungkinan memperoleh efek "spiritual". Itu dihitung ketika membangun plot tanah kosong, memperluas dan merekonstruksi objek real estat, menjadikan objek real estat sebagai kontribusi untuk modal dasar perusahaan dan dalam kasus lain.
1. Metode investasi terhubung
Karena sebagian besar properti real estat dibeli dengan menggunakan utang dan modal ekuitas, tingkat kapitalisasi total harus memenuhi persyaratan pasar untuk pendapatan untuk kedua bagian investasi.
Investasi = modal utang + modal ekuitas.
Pemberi pinjaman harus memberikan tingkat bunga kompetitif yang sepadan dengan risiko investasi yang dirasakan (jika tidak, mereka tidak akan meminjamkan) dan membayar kembali pokok pinjaman secara periodik.
Demikian juga, investor ekuitas harus mengharapkan untuk menerima pengembalian uang tunai yang kompetitif atas investasi mereka, sepadan dengan risiko yang diharapkan, jika tidak, mereka akan menginvestasikan uang mereka di proyek lain.
Tingkat kapitalisasi dana pinjaman disebut konstanta hipotek dan dihitung sebagai berikut:
R = pembayaran layanan tahunan. pokok pinjaman hutang / hipotek
Jika pinjaman dilunasi lebih sering, maka R dihitung dengan mengalikan pembayaran dengan frekuensinya (bulan, kuartal).
Konstanta hipotek adalah fungsi dari tingkat bunga, frekuensi amortisasi utang, dan persyaratan pinjaman. Ketika persyaratan pinjaman diketahui, konstanta hipotek dapat ditentukan dari tabel keuangan: itu akan menjadi jumlah tingkat bunga dan rasio dana pelunasan. Investor ekuitas juga berusaha untuk menghasilkan pendapatan tunai yang sistematis.
Tingkat yang digunakan untuk mengkapitalisasi pengembalian ekuitas disebut tingkat kapitalisasi ekuitas (Re) dan didefinisikan sebagai berikut:
Rc = penerimaan kas sebelum pajak / ekuitas yang diinvestasikan
Rc bukan hanya tingkat pengembalian modal, tetapi menggabungkan tingkat pengembalian modal dan pengembalian modal yang diinvestasikan.
Tingkat kapitalisasi total (R) harus memenuhi tingkat tertentu dari konstanta hipotek untuk pemberi pinjaman dan aliran pendapatan untuk modal ekuitas investor.
Bagian kredit (utang) dalam total investasi di real estat sama dengan:
Mcred. = Jumlah pinjaman nilai properti / nilai properti
Maka bagian modal ekuitas adalah:
MSob. = 1 - Mcred., Dimana total modal diambil sebagai 1.
Ketika konstanta hipotek (Ra) dan tingkat kapitalisasi pengembalian ekuitas diketahui, tingkat kapitalisasi total akan menjadi:
R = R3 x Mcr. + Rc (1-Mcr.).
Syarat dan ketentuan umum untuk pinjaman hipotek dapat diperoleh dengan menganalisis data pasar. Tarif kapitalisasi ekuitas berasal dari data penjualan yang sebanding dan dihitung sebagai berikut:
Rc = penerimaan kas sebelum pajak/ekuitas
2. Kapitalisasi hutang dan modal ekuitas (metode Elwood)
Diyakini bahwa metode investasi terikat memiliki beberapa kelemahan, karena itu tidak memperhitungkan lamanya periode investasi yang direncanakan, atau penurunan atau peningkatan nilai properti selama periode ini. Pada tahun 1959, seorang anggota Institute for Assessment (IAG) L.V. Elwood menghubungkan faktor-faktor ini dengan faktor-faktor yang sudah termasuk dalam metode investasi terikat dan mengusulkan formula yang dapat digunakan untuk menguji atau menghitung tingkat kapitalisasi total. Selain itu, metode yang disederhanakan menggunakan tabelnya telah dikembangkan.
Rumus Elwood, yang dikembangkan untuk menghitung tingkat kapitalisasi total, adalah sebagai berikut:
R = Rс - / Dep - aplikasi (SFF),
di mana R adalah tingkat kapitalisasi total;
R - tingkat pengembalian ekuitas;
- rasio ukuran pinjaman hipotek dengan biaya (bagian kredit dalam total modal);
- rasio hipotek;
Dep - penurunan nilai properti untuk periode perkiraan;
arr - peningkatan nilai properti untuk periode perkiraan;
SFF adalah rasio Y-rate fund-to-maturity untuk periode holding yang diproyeksikan.
Rasio hipotek dapat dihitung dengan menggunakan rumus:
C = Y + P (SFF) - Rp,
dimana P adalah bagian dari pinjaman hipotek yang akan diamortisasi (dilunasi) selama periode perkiraan;
Ps - konstanta hipotek.
Rasio hipotek dapat ditemukan di tabel Elwood tanpa menghitungnya sendiri.
Jadi, metode Elwood untuk menghitung tingkat kapitalisasi dapat direpresentasikan sebagai algoritma berikut:
1. Mengumpulkan informasi yang diperlukan tentang properti yang dinilai:
a) Rс (tingkat pengembalian ekuitas). Tingkat pengembalian ekuitas mewakili pengembalian nyata atas investasi yang diharapkan akan diterima oleh investor biasa selama periode kepemilikan. Ini mencakup kerugian atau terutama keuntungan dari penjualan (karena sebagian besar investor berencana untuk menjual properti yang diperoleh dengan harga lebih tinggi daripada yang dibeli).
Tingkat pengembalian ekuitas dihitung berdasarkan data pasar dan tergantung pada spesifikasi subjek penilaian tertentu.
b) Mkred - (rasio nilai pinjaman hipotek dengan biaya) - bagian pajak (bagian dari pinjaman) dalam total modal yang dialokasikan untuk real estat.
Secara alami, saat menghitung Mcred, kondisi pembiayaan khusus (preferensial) tidak dipertimbangkan.
c) Penentuan kondisi khas pinjaman hipotek dan tingkat bunga di atasnya.
Ketika hipotek tidak memiliki tingkat bunga tetap, maka proposal tingkat bunga investor tipikal di atas cakrawala penyelesaian diprediksi. Jika perkiraan seperti itu tidak mungkin, metode penghitungan tingkat kapitalisasi untuk properti yang dinilai ini tidak boleh diterapkan.
d) Periode holding tipikal (settlement horizon).
Meskipun beberapa investor tidak membeli properti dengan maksud untuk pernah menjualnya (warisan), namun harus ditentukan berapa lama investor yang bijaksana bersedia memiliki properti tersebut. Saat menghitung rasio hipotek C menggunakan tabel Elwood, Anda dapat memilih sebagai periode khas kepemilikan real estat: S, 10, 15, 20 tahun.
e) aplikasi, Dep - peningkatan (penurunan nilai properti untuk periode kepemilikan yang diproyeksikan.
Sebagian besar investor yang membeli properti percaya bahwa nilainya akan tumbuh di masa depan (jika tidak, mereka tidak akan menginvestasikan modalnya).
f) Penentuan rasio hipotek yang sesuai menurut tabel Elwood. Informasi untuk memilih tabel:
Proyeksi periode amortisasi (jatuh tempo);
Perkiraan suku bunga hipotek;
Periode holding yang diproyeksikan.
g) Pemilihan Redemption Fund Ratio (SFF) yang sesuai (pada bagian yang sama dari Tabel C). Faktor dana jatuh tempo juga dapat ditemukan pada tabel enam fungsi uang.
h) Perhitungan tingkat kapitalisasi total:
R - Rс - / Dep - aplikasi (SFF)
3. Akuntansi untuk pemulihan biaya modal dalam rasio kapitalisasi
Seperti dibahas sebelumnya, rasio kapitalisasi untuk real estat mencakup pengembalian modal dan pengembalian modal. Aliran pendapatan atas investasi, yang penerimaannya diperkirakan dalam jumlah yang sama selama periode yang tidak terbatas, dan juga, jika perubahan biaya modal yang diinvestasikan tidak diprediksi, dapat dikapitalisasi pada tingkat bunga (diskon).
Dalam hal ini, penggantian biaya investasi terjadi pada saat penjualan kembali aset. Seluruh aliran pendapatan adalah pendapatan dari investasi.
Jika perubahan nilai aset diprediksi (kerugian atau pertumbuhan), maka perlu memperhitungkan rasio kapitalisasi pemulihan modal.
Pertimbangkan prosedur untuk mengkapitalisasi aliran pendapatan dalam kasus berikut:
3. Peningkatan biaya modal diproyeksikan.
1. Biaya modal tidak berubah.
Saat menganalisis investasi real estat, rasio kapitalisasi tidak boleh menyertakan premi pengembalian modal jika aset dijual kembali dengan harga yang sama dengan investasi awal dan pendapatan yang sama diprediksi.
2. Penurunan biaya modal diperkirakan.
Ketika nilai modal yang diinvestasikan diharapkan menurun, maka sebagian atau seluruh investasi yang dipulihkan harus diturunkan dari pendapatan saat ini. Oleh karena itu, rasio kapitalisasi pendapatan saat ini harus mencakup pengembalian investasi dan pemulihan kerugian yang diharapkan.
Ada tiga cara untuk memulihkan modal yang diinvestasikan: - Pengembalian modal langsung (metode Ring). - Pengembalian modal untuk dana penggantian dan tingkat pengembalian investasi (metode Inwood). - Pengembalian modal untuk dana penggantian dan tingkat bunga bebas risiko (metode Hoskold).
4. Pengembalian modal langsung (Metode cincin)
Metode Ring mengasumsikan bahwa pokok diganti dengan angsuran yang sama setiap tahun. Dengan pengembalian modal garis lurus, total pembayaran tahunan berkurang. Ini menunjukkan bahwa kapitalisasi garis lurus sesuai dengan aliran pendapatan yang semakin berkurang dan tidak berlaku untuk aliran pendapatan yang sama, karena mengarah pada meremehkan penilaian mereka.
5. Pengembalian modal atas dana untuk penggantian tingkat pengembalian investasi (metode Inwood)
Tingkat pengembalian investasi, sebagai komponen rasio kapitalisasi, sama dengan faktor dana pemulihan pada tingkat bunga yang sama dengan investasi. Bagian dari aliran pendapatan total adalah NPV, sedangkan sisa aliran pendapatan memberikan penggantian atau pengembalian modal. Dalam hal kehilangan modal 100%, bagian dari pendapatan yang digunakan untuk pemulihan modal, yang diinvestasikan kembali pada tingkat bunga, akan naik ke pokok awal: yaitu. ada pengembalian modal penuh.
Peningkatan biaya modal diproyeksikan
Biasanya, ketika berinvestasi di real estat, investor tipikal mengharapkan pertumbuhan di masa depan dalam nilai modal awal yang diinvestasikan. Perhitungan ini didasarkan pada perkiraan investor tentang kenaikan harga tanah, bangunan, dan struktur sesuai dengan prinsip informasi, peningkatan permintaan untuk objek real estat tertentu, dll. Dalam hal ini, menjadi perlu untuk memperhitungkan rasio kapitalisasi dari kenaikan biaya investasi modal.
Metode untuk membandingkan investasi alternatif didasarkan pada ketentuan bahwa proyek dengan risiko yang sama harus memiliki tingkat diskonto yang sama.
Metode pemantauan memungkinkan Anda untuk mengidentifikasi tren profitabilitas investasi alternatif yang terkait dengan profitabilitas properti. Analisis ini memungkinkan kita untuk membuat asumsi tentang kemungkinan perkiraan perubahan profitabilitas properti berdasarkan pemantauan pasar real estat, yang hasilnya dipublikasikan secara resmi.
Pendekatan pendapatan digunakan dalam menentukan nilai pasar dan nilai investasi, karena calon investor tidak akan membayar suatu objek lebih dari nilai sekarang pendapatan masa depan dari objek ini.
