Kami akan menganalisis pembentukan nilai objek konstruksi. Prosedur akuntansi dan pajak dengan mempertimbangkan biaya konstruksi sendiri tergantung pada tujuan apa objek yang sedang dibangun. Contoh dengan kabel akan membantu Anda menjaga akuntansi tanpa kesalahan.
Apa aturan refleksi operasi?
Ini harus dipandu oleh peraturan tentang akuntansi investasi jangka panjang (disetujui oleh surat Kementerian Keuangan Rusia tanggal 30 Desember 1993 No. 160).
Akuntansi untuk pengeluaran dilakukan pada akun "investasi" (Subaccount "pembangunan fasilitas aset tetap") dengan hasil yang berkembang dari awal konstruksi dalam konteks periode pelaporan sebelum memasuki objek (ayat 1.4, 2.2, 2.3 Ketentuan No. 160).
Biaya untuk konstruksi (gaji karyawan dengan kontribusi yang diperoleh, biaya bahan, jumlah depresiasi peralatan produksi, dll.) Dipertimbangkan dengan biaya aktual untuk pekerjaan konstruksi dan instalasi (CMR). Ini termasuk nilai kontrak kerja yang dilakukan oleh kontraktor (tidak termasuk PPN).
Saat menggunakan aset tetap produksi kami sendiri, biaya awal mereka didefinisikan sebagai biaya produk jadi.
Biaya membentuk biaya awal objek konstruksi diamortisasi tanpa memperhitungkan pengurangan PPN (klausul 5 Pasal 270, ayat 1 seni. 257 Kode Pajak Federasi Rusia).
CMR untuk konsumsi sendiri, menurut sub-ayat 3 ayat 1 Pasal 146 Kode Pajak Federasi Rusia, tunduk pada dimasukkannya PPN. Pada saat yang sama, undang-undang pajak tidak mengandung decoding mereka. Beralih ke sumber lain. Pekerjaan konstruksi dan instalasi yang dilakukan oleh metode bisnis mencakup pekerjaan yang dilakukan untuk kebutuhan mereka sendiri. Termasuk pekerjaan, untuk memenuhi organisasi yang mengalokasikan kegiatan utama pekerja dengan penggajian dengan penggajian mereka. Serta pekerjaan yang dilakukan oleh organisasi konstruksi tentang konstruksinya sendiri (bukan dalam kerangka kontrak kontrak, dan misalnya, dalam rekonstruksi bangunan administrasi dan ekonominya sendiri, selama pembangunan basis produksi sendiri, dll.)
Saat menghitung pajak, hanya CMR dari modal yang diperhitungkan, sebagai hasil dari mana fasilitas baru aset tetap sedang dibuat, termasuk fasilitas real estat (bangunan, struktur, dll.). Atau perubahan biaya awal mereka dalam kasus penyelesaian, perkuatan, rekonstruksi, dll.
Basis pajak, menurut paragraf 2 Pasal 159 Kode Pajak Federasi Rusia, hanya mencakup biaya pekerjaan yang dilakukan oleh mereka sendiri, tanpa memperhitungkan biaya pekerjaan yang diproduksi oleh kontraktor (Keputusan Federasi Rusia 6 Maret 2007 No. 15182/06).
Basis pajak ditentukan oleh angka terakhir setiap kuartal. Jumlah PPN sama dengan karya tarif pangkalan dan pajak (18%). Jumlah pajak yang masih harus dibayar berhak untuk dikurangkan pada saat menentukan basis pajak (ayat 10 seni. 167, ayat 1 Pasal 166, Pasal 163, ayat 3 seni. 164, ayat 6, paragraf 5 Art .172 dari Kode Pajak Federasi Rusia).
Untuk jumlah terakhir setiap kuartal (sementara konstruksi sedang berlangsung) Anda perlu membuat faktur dan mendaftarkannya:
Bentuk dokumen yang diterapkan dalam pemukiman pajak pertambahan nilai, disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 26 Desember 2011 No. 1137.
Catatan: Jumlah PPN "Masuk" yang diajukan oleh pemasok dan kontraktor, organisasi ini mengambil untuk mengurangi urutan normal - pada tanggal pembuatan bahan atau bekerja pada akuntansi berdasarkan faktur yang diterima.
Contoh 1.
Pada tanggal 4 April 2016, Stroyresurs LLC (sistem perpajakan umum) memperoleh bahan senilai 1.180.000 rubel. (Termasuk PPN - 180.000 rubel) untuk pembangunan toko bangunannya sendiri untuk produksi bahan bangunan, pada hari yang sama menyampaikannya ke dalam produksi. Pada tanggal 29 April 2016, pesanan ini ditugaskan untuk pekerjaan yang dilakukan pada pembangunan lokakarya sebesar 500.000 rubel. Dan bahan melaporkan konsumsi bahan dalam jumlah 1.000.000 rubel. Berdasarkan pesanan-outchouse, gaji pekerja yang dipekerjakan tentang pembangunan lokakarya dan kontribusi terhadap dana ekstra-anggaran (termasuk cedera) dihitung. Jumlah total gaji dengan biaya sebesar 654.500 rubel. (500 000 rubel. + 500 000 rubel. × 30,9%).
Akuntan LLC "Stroyresurs" mencerminkan operasi dengan entri berikut.
Debit 10 Kredit 60
Debit 19 Kredit 60
Debit 08 Kredit 10
Debit 68 Kredit 19
Debit 08 Credit 70 (69)
- 654 500 rubel. - Gaji dan kontribusi kepada karyawan yang bergerak di bidang konstruksi dihitung;Debit 19 Pinjaman 68
- 297 810 gosok. ((1.000.000 rubel. + 654 500 rubel) × 18%) - PPN yang masih harus dibayar dari biaya CMR yang dibuat oleh pasukannya sendiri;Debit 68 Kredit 19
- 297 810 gosok. - Diadopsi untuk mengurangi PPN, bertanggung jawab dari biaya CMR.
Biaya pembangunan objek real estat yang dimaksudkan untuk dijual, menurut penulis, harus tercermin dalam akun 20 "produksi dasar".
Ketika membangun bangunan perumahan PPN pada biaya yang terkait dengan konstruksi mereka, itu termasuk dalam biaya, karena penjualan perumahan untuk pajak pertambahan nilai tidak tunduk pada (sub. 22 ayat 3 seni. 149 Kode Pajak Rusia. Federasi). Saat mengimplementasikan tempat non-perumahan, PPN dibayarkan pada anggaran secara umum. Oleh karena itu, pajak yang terkait dengan biaya bangunan tempat non-perumahan dibuat untuk dikurangi.
Dalam akuntansi pajak, biaya latihan harus dianggap sebagai biaya untuk menciptakan produk jadi dan dievaluasi pada biaya langsung pengeluaran (ayat 2 seni. 319 dari Kode Pajak Federasi Rusia).
Contoh 2.
Kami menggunakan persyaratan misalnya 1, mengganti perusahaan dan tujuan konstruksi: Zhilstroy LLC membangun gedung perumahan untuk dijual. Serta jumlah laporan materi - 1 180.000 rubel. Kami menambahkan bahwa pada tanggal 29 April 2016, izin diperoleh untuk commissioning gedung. Dan pada tanggal 31 Mei 2016 (pada tanggal pendaftaran kontrak penjualan), pembeli dipindahkan ke apartemen senilai 2.000.000 rubel pada ACT. (Angka kondisional, prosedur akuntansi dipertimbangkan oleh contoh satu apartemen). Akuntan LLC Zhilstroy membuat entri berikut.
Debit 10 Kredit 60
- 1 180 000 gosok. - Bahan yang diperoleh (PPN termasuk dalam harga);Debit 20 Kredit 10
- 1 180 000 gosok. - Bahan yang dikirim dalam produksi.Debit 20 Kredit 70 (69)
- 654 500 rubel. - Kontribusi yang masih harus dibayar;Debit 43 Kredit 20
- 1 834 500 gosok. (1 180 000 + 654 500) - Sebuah bangunan perumahan dimasukkan ke dalam operasi (terbentuk produk jadi).Debit 62 Kredit 90 Subaccount "Pendapatan"
- 2.000.000 rubel. - melewati apartemen kepada pembeli;Debit 90 Subaccount "Biaya Penjualan" Kredit 43
- 1 834 500 rubel. - Ditulis dengan biaya apartemen.
Ada juga sejumlah fitur di sini.
Kegiatan untuk pembangunan gedung perumahan untuk transfer apartemen berikutnya kepada para peserta, menurut penulis, dapat dipandang sebagai pekerjaan konstruksi dan penyediaan layanan oleh pengembang untuk orang-orang ini.
Biaya konstruksi Perusahaan mencerminkan debit akun dengan divisi pada dua artikel (Subaccounts): biaya konstruksi dan biaya pembangunan pengembang. Penerimaan dari pemegang saham memenuhi syarat sesuai dengan ayat 12 PBU 9/99 sebagai pendapatan dari kegiatan konvensional (pendapatan) dan juga dibagi menjadi dua jenis: penggantian konstruksi dan remunerasi pengembang.
Pendapatan perlu dipantulkan pada tanggal transfer apartemen kepada pemegang saham tentang gearing Acts. Sampai pada titik ini, dana yang dibesarkan peserta diperhitungkan sebagai bagian dari hutang dagang karena menerima kemajuan atau prabayar (ayat 3 PBU 9/99).
Untuk memperhitungkan pemukiman dengan peserta dalam konstruksi ekuitas, menurut penulis, Anda dapat menggunakan perhitungan akun 62 "dengan pembeli dan pelanggan".
Sarana pemegang saham (investor) yang diakumulasikan pada rekening akun tidak termasuk dalam pendapatan, tunduk pada akuntansi terpisah pada mereka (jika akuntansi terpisah tidak dilakukan, dana yang ditentukan dianggap dikenakan pajak dari tanggal penerimaan mereka. Aturan tersebut adalah Didirikan dalam sub-ayat 14 ayat 1 Pasal 251 Kode Pajak Federasi Rusia).
Dengan penyalahgunaan dana yang diperoleh, mereka perlu dikaitkan dengan pendapatan non-evaluasi pada tanggal penyalahgunaan (Klausul 14 seni. 250, sub. 9 p. 4 Seni. 271 Kode pajak Federasi Rusia) .
Dengan kata lain, pendapatan pengembang setelah penyelesaian konstruksi mencakup hanya perbedaan antara jumlah yang diterima dari pemegang saham dan jumlah biaya konstruksi. Apalagi bahkan jika pengembang melakukan pekerjaan sendiri. Hal ini dikonfirmasi oleh email Kementerian Keuangan Rusia pada 25 Maret 2008 No. 03-07-10 / 02 dan pada 8 Februari 2007 No. 03-11-04 / 2/2.
Dengan demikian, biaya pembangunan konstruksi tidak diperhitungkan dalam biaya (lihat surat-surat Kementerian Keuangan Rusia tanggal 1 April 2008 No. 03-03-06 / 1/219, dari 19 Juli 2006 No. . 03-03-04 / 1/599, Klausul 5.2 dari prosedur untuk mengisi pengembalian pajak ... disetujui oleh urutan layanan pajak federal Rusia 22 Maret 2012 No. MMB-7-3 / [Dilindungi Email]).
Tetapi biaya pemeliharaan pengembang dalam pengeluaran diakui.
Ada beberapa momen kompleks.
1. Pejabat percaya bahwa pekerjaan tentang pembangunan pengembang gedung apartemen tunduk pada perpajakan PPN dalam urutan umum. Hal ini ditunjukkan dalam Kementerian Keuangan Rusia tanggal 8 Juni 2011 No. 03-07-10 / 11. Pada saat yang sama, pengembangan pengembang dari PPN dikecualikan, dengan pengecualian layanan yang disediakan dalam pembangunan fasilitas industri (SUB. 23.1 ayat 3 Pasal 149 Kode Pajak Federasi Rusia).
Oleh karena itu, ketika masuk dari kemajuan dari kemajuan, mereka harus dibagi berdasarkan ketentuan ayat 1 Pasal 154 Kode Pajak Federasi Rusia:
2. Sekarang sedikit tentang pengurangan. Ketika mengimplementasikan pengembang CMR dengan PPN "Pintu Masuk" yang sedang berlangsung pada barang yang dibeli (pekerjaan, layanan), biaya yang termasuk dalam basis pajak, dapat dikurangi secara umum. Termasuk dalam pekerjaan proyek, layanan untuk menyewa plot darat, dll.
3. Dan akhirnya definisi akhir dari basis pajak.
Pada hari kerja, pajak harus diperoleh kembali, tetapi tidak dengan kemajuan, tetapi dari biaya pekerjaan dilakukan, mengadopsi jumlah pajak yang timbul dari kemajuan yang diterima (ayat 14 seni. 167, paragraf 8 Seni. 171, hlm 6 art. 172 Kode Pajak Federasi Rusia). Pada saat yang sama, harus juga diingat bahwa jumlah penggantian biaya konstruksi dikenakan pajak dengan pajak pertambahan nilai, dan tidak ada remunerasi pengembang selama pembangunan perumahan. Oleh karena itu, perlu untuk melakukan akuntansi terpisah dari jumlah pajak yang dibayarkan kepada pemasok dan kontraktor.
Contoh 3.
Prestige LLC membangun gedung multi-apartemen (berpartisipasi berbagi). Konstruksi dilakukan sendiri (data tentang biaya konstruksi diambil dari contoh 1).
Pada tanggal 4 April 2016, uang diterima dari peserta untuk mengganti biaya konstruksi dalam jumlah 2.000.000 rubel. Dan pada remunerasi pengembang - 300.000 rubel. (Nomor kondisional, untuk menyederhanakan contoh, semua data diberikan pada tingkat satu pemegang saham).
Pada tanggal 31 Mei 2016, izin diperoleh untuk commissioning, dan pada saat yang sama apartemen ditransfer ke pemegang saham.
Akuntan Prestige LLC mencerminkan operasi ini dengan kabel berikut.
Debit 51 Kredit 62 Subaccount "Uang muka diterima" (Subaccount dari "operasi PPN kena pajak")
- 2.000.000 rubel. - Distribusi uang diterima untuk penggantian biaya konstruksi;Debit 51 Credit 62 Subaccount "Uang muka diterima" (Subaccount dari "Operasi" tingkat kedua "PPN yang tidak dikenakan pajak")
- 300.000 rubel. - Menerima dana dari distributor untuk remunerasi pengembang;Debit 76 Subaccount "PPN, yang bertambah dari Advance" Credit 68
- 305 084,75 gosok. (2.000.000 rubel. × 18/118) - PPN yang masih harus dibayar dari muka;Debit 10 Kredit 60
- 1.000.000 rubel. (1 180 000 - 180.000) - bahan yang diperoleh;Debit 19 Kredit 60
- 180.000 rubel. - PPN disorot dari biaya bahan;Debit 20 Kredit 10
- 1.000.000 rubel. - Bahan ditransfer ke produksi;Debit 68 Kredit 19
- 180.000 rubel. - Diadopsi untuk mengurangi PPN dari biaya bahan.Debit 20 Kredit 70 (69)
- 654 500 rubel. - Dianggap biaya membangun rumah.Debit 62 Kredit 90 Subaccount "Pendapatan" (Subaccount Level Second "Operasi Kena Pajak dengan PPN")
- 2.000.000 rubel. - Merefleksikan biaya CMR terpenuhi;Debit 62 Credit 90 Subaccount "Pendapatan" (Subaccount dari "operasi yang tidak dikenakan pajak"
- 300.000 rubel. - Remunerasi Refleksikan Pengembang;Debit 90 Subaccount "Biaya Penjualan" Kredit 20
- 1 654 500 gosok. - menghapus biaya konstruksi;Debit 90 Subaccount "PPN" Kredit 68
- 305 084,75 gosok. (2 000 000 rubel. × 18/118) - PPN diperoleh dari biaya CMR terpenuhi;Debit 62 Subaccount "Muka Diterima" (Subaccount Level Second "Operasi, PPN Kena Pajak") Credit 62 Subaccount "Pemukiman dengan pelanggan"
- 2.000.000 rubel. - muka kredit;Debit 62 Subaccount "Uang muka diterima" (Subaccount dari "operasi, tidak kena pajak") kredit 62 subaccount "pemukiman dengan pelanggan"
- 300.000 rubel. - muka kredit;Debit 68 Credit 76 Subaccount "PPN, bertambah dengan kemajuan"
- 305 084,75 gosok. - Diadopsi untuk mengurangi PPN, bertambah dari muka.
Terlepas dari popularitas bangunan prefabrikasi di Moskow, konstruksi modal tidak berhenti memegang posisi terdepan. Objek semacam ini lebih tahan lama, tahan lama dan lebih cocok untuk menyelesaikan masalah perumahan. Konsep "konstruksi modal" juga mencakup pembangunan berbagai fasilitas non-perumahan, termasuk bangunan komersial, administrasi, industri, keperluan medis. Selain pembangunan konstruksi "dari awal", Anda dapat memesan ekspansi atau rekonstruksi perusahaan yang ada. Dalam kasus terakhir, kita berbicara tentang reorganisasi industri atau lengkap industri tanpa meningkatkan area utama, tetapi dengan pembangunan berbagai benda bantu.
Konstruksi modal berbeda dari fakta yang biasa sehingga ada operasi lahan yang disyaratkan. Karena itu, waktu objek meningkat secara signifikan, serta karakteristik kekuatannya. Selain itu, konstruksi modal memiliki sejumlah tanda khas bangunan semacam ini:
Pada saat yang sama, biaya konstruksi modal lebih tinggi daripada harga bangunan prakualifikasi tipe yang sama. Tetapi ini dijelaskan oleh kualitas operasional terbaik dari objek.
Konstruksi bangunan modal biasanya dilakukan dengan cara ini:
Semua ini sepenuhnya tercermin pada biaya objek. Setiap bangunan modal membutuhkan investasi kas. Selain itu, bangunan harus mematuhi standar hukum, serta aturan struktur yang diadopsi di Moskow.
Konstruksi modal adalah salah satu prioritas perusahaan kami. Kami menawarkan layanan pekerja berkualifikasi yang melaksanakan pembangunan suatu objek dalam kepatuhan penuh dengan standar dan standar saat ini. Kami hanya membentuk harga yang wajar. Tentukan biaya membangun fasilitas konstruksi modal dari perwakilan kami melalui telepon. Jika perlu, kami akan menyarankan secara detail dan menjawab semua pertanyaan.
Dev-Stroy adalah harga loyal untuk konstruksi modal, tim profesional dan pemenuhan tugas ditetapkan tepat waktu. Kontak dan terima bantuan spesialis ini.
Artikel.
ILYIN M.O.
k.E.N., Direktur Eksekutif NP "Sroo" Expert Council "
Kruglov m.v.
anggota Dewan Ahli LLC "Masyarakat Penilai Rusia"
Perhatian Anda diundang ke upaya pertama untuk mensistematisasikan perkembangan metodologis pada penilaian fasilitas konstruksi modal. Para penulis berharap untuk diskusi luas tentang materi dalam komunitas taksiran profesional, yang dihasilkan pengembangan rekomendasi metodologis khusus.
1. Perkenalan
Saat ini, di Rusia, transisi ke skema baru perpajakan real estat dilakukan - nilai kadastral datang ke perubahan nilai persediaan.
Spesifikasi penilaian kadastral (penggunaan metode penilaian massa, kerugian dan tidak dapat diandalkan informasi dalam daftar asli objek penilaian, kualifikasi penilai, dll.) Tidak memadai mengarah pada fakta bahwa nilai sejumlah objek real estat. terdistorsi. Distorsi nilai kadastral di salah satu pihak memiliki konsekuensi negatif:
Legislasi Rusia menyediakan mekanisme "tantangan" besarnya nilai kadastral, yang dapat dilakukan baik melalui Komisi pertimbangan perselisihan tentang hasil definisi nilai kadaster dan melalui pengadilan. Pihak yang tidak menyenangkan dari ukuran nilai kadastral dapat mengajukan permohonan penyesuaiannya - menetapkan nilai pasar, yang ditentukan dalam laporan evaluasi yang relevan.
Sejak 2013, penilaian nilai pasar plot lahan untuk membantah nilai kadastral telah menjadi salah satu kegiatan utama penilai. Dan sejak awal 2015, estimasi nilai pasar fasilitas konstruksi modal dimulai dengan tujuan yang sama.
(selanjutnya - OKS).
Meskipun kesederhanaan OX sebagai objek penilaian, pertanyaan utama berikut muncul di antara praktisi:
Dalam artikel ini, masalah-masalah ini dipertimbangkan sehubungan dengan laporan evaluasi yang dilakukan untuk menantang hasil nilai kadastral.
2. Apa yang OK dan apakah itu termasuk plot darat
Menurut gagasan awal legislator (1990-an) diasumsikan bahwa perpajakan atas fasilitas real estat tunggal akan dilakukan (selanjutnya disebut sebagai Eunda), termasuk plot darat dan perbaikan pada / di dalamnya . Kemudian menjadi jelas bahwa tanpa pemisahan id pada beberapa komponen tidak dapat dilakukan, karena sering plot tanah dan peningkatan dimiliki oleh berbagai mata pelajaran, plot darat jauh lebih sering terjadi dalam kepemilikan total, dll. Diputuskan untuk mengakomodasi pajak real estat. Dalam dua bagian - dalam bentuk pajak tanah (untuk plot darat) dan dalam bentuk pajak properti (untuk perbaikan). Secara kasar, OX adalah "batu bata" (bahan bangunan dan bekerja pada pembangunan suatu objek, dengan mempertimbangkan berbagai jenis overhead, khas dari konstruksi objek spesies yang sesuai).
Saat ini, definisi OCS diberikan pada para. 10 sdm. 1 Kode Perencanaan Kota adalah bangunan, struktur, struktur, serta benda-benda yang konstruksinya tidak selesai, dengan pengecualian bangunan sementara, kios, kanopi, dan bangunan serupa lainnya. Perhatikan bahwa dalam undang-undang pajak tidak ada konsep OC.
Nilai pasar sapi tidak termasuk biaya hak untuk pelaku darat.
Komentar Penting:
3. Metode untuk memperkirakan nilai pasar lembu
3.1. Mengingat esensi sapi ("batu bata") yang dijelaskan di atas, cara termudah untuk memperkirakan biaya lembu adalah penggunaan metode pendekatan biaya untuk penilaian:
Skema perhitungan ini ditandai dengan kesederhanaan maksimum. Namun, sayangnya, beberapa penegakan hukum (komisi tentang menantang hasil nilai kadastral, sebagian besar sroo), serta pengadilan belum siap menerima laporan Estimasi OX, yang hanya menerapkan pendekatan penilaian yang mahal. Hal ini mengarah pada kenyataan bahwa dalam mayoritas absolut laporan evaluasi, skema perhitungan yang lebih kompleks dijelaskan di bawah ini sedang diimplementasikan.
Estimasi masyarakat harus menyampaikan posisi profesionalnya kepada penegak hukum yang ditentukan. Kalau tidak, dimungkinkan untuk merosot aktivitas profesional untuk "ritual" tindakan yang tidak berarti.
3.2. Melalui biaya EUD:
Pada saat yang sama, biaya UE dapat ditentukan dalam beberapa pendekatan untuk penilaian:
Mempertimbangkan (1) - (3) kami memiliki:
3.3. Penentuan Langsung dari Nilai Sapi:
Untuk pendekatan biaya untuk perkiraan, ekspresi diterapkan (1) untuk komparatif - lihat bagian 4 artikel. Dalam pendekatan yang menguntungkan untuk evaluasi, nilai pasar sapi dapat ditentukan secara langsung dengan metode sisa yang dimodifikasi:
Ketika memilih pendekatan untuk memperkirakan nilai pasar lembu, itu harus dilakukan dari kemanfaatan. Sebagai aturan, untuk lembu khas dalam pemukiman besar atau di lingkungan terdekat mereka, dimungkinkan untuk membatasi pendapatan dan pendekatan komparatif (atau bahkan satu komparatif), karena mereka memberikan hasil yang paling dapat diandalkan.
Penilai berpengalaman dapat secara mandiri menawarkan variasi metode perhitungan yang dijelaskan dalam Klausul 3.1 - 3.3, yang akan memperhitungkan spesifikasi situasi penilaian tertentu (fitur situasi pasar, objek evaluasi dan informasi sumber yang ada).
Secara umum, ketika mengevaluasi OK, dibandingkan dengan penilaian objek real estat "khas" ada masalah metodis tunggal. Saat ini dalam sumber terbuka tidak ada informasi tentang harga OC, yang dapat digunakan sebagai objek analog. Untuk alasan ini, dalam pendekatan komparatif dan menguntungkan, penggunaan UE dengan benda-benda analog dimungkinkan dalam pembersihan "pembersihan" harga mereka dari deposit plot tanah - lihat di bawah.
4. Cara "membersihkan" biaya UE dari kontribusi tanah
Kami perhatikan bahwa model yang dihitung yang melibatkan "pembersihan" dari nilai eundry dari deposit plot darat biasanya ditandai dengan akurasi yang lebih besar daripada model yang dijelaskan dalam Bagian 3.1.
4.1. "Membersihkan" dapat dilakukan dalam dua skema utama:
Tabel 1.
"Membersihkan" harga analog Eon dari kontribusi plot darat "di pintu masuk"
Perhatikan bahwa skema yang dijelaskan dalam tabel. 1, ditandai dengan peningkatan kompleksitas perhitungan: alih-alih penentuan langsung dari nilai UE (lihat bagian 3.1), nilai beberapa plot darat "sisi", dll., Ditentukan.
Meja 2.
"Membersihkan" Biaya UE dari kontribusi plot darat "pada output"
- perbedaan antara analog ene dan ENC rata-rata, yang mencakup estimasi sapi.
4.2. Untuk informasi tentang area darat di Eunda-analog, serta verifikasi keakuratan informasi dalam penawaran publik, algoritma berikut dapat diimplementasikan.
4.2.1. Pada alamat dan / atau referensi yang ditunjukkan dalam AD, lokasi objek analog terletak di:
4.2.2. Semua peta termasuk mode "Satellite View".
4.2.3. Melalui perbandingan gambar dari kartu yang ditentukan, jumlah area kadastral di bawah objek-analog ditentukan.
4.2.4. Memperbaiki / memeriksa informasi tentang parameter harga esensial:
Juga di Nomor Kadaster di situs web Rosreestra dalam "Informasi Referensi tentang Objek Real Estat secara online" Anda bisa mendapatkan informasi lebih lanjut (misalnya, tanggal pengaturan pada pendaftaran kadaster; hak dan pembatasan).
Dengan keterampilan tertentu pada pengembangan satu objek membutuhkan waktu sekitar 5 menit.
4.3. Ketika tidak ada informasi tentang area plot darat dalam komposisi e-analog, dimungkinkan untuk menggunakan informasi tentang kepadatan pengembangan mereka (Tabel 3) atau pada bagian dari nilai plot darat dalam harga yang sebanding UE (Tabel 4).
Besarnya kepadatan pembangunan dapat diperoleh dengan berbagai cara, misalnya:
Tabel 3.
"Membersihkan" harga dari kontribusi tanah melalui kepadatan pembangunan
Tabel 4.
Harga "membersihkan" dari kontribusi tanah melalui pangsa nilai
4.4. Setelah menyoroti biaya ACC dari masalah EON, perlu untuk menganalisis kepadatan pembangunan ujung yang sesuai untuk memenuhi objek analog khas di segmen pasar yang sesuai. Andag dari faktor ini mampu mengarah pada distorsi yang signifikan dari nilai total biaya. Dari sudut pandang metodologis:
4.5. Metode lain untuk memperkirakan nilai seekor lembu, berdasarkan metode isolasi yang dimodifikasi untuk menilai plot lahan, diusulkan oleh Kraynikova T.V. dan leifer l.a. :
Metode ini memungkinkan berdasarkan prosedur analisis regresi tradisional, menggunakan data sumber pada harga jual (proposal) Eunda, Luas Tanah dan ACS, menentukan nilai pasar lembu atau plot darat.
5. PPN akuntansi dalam nilai pasar lembu
Nilai pasar sapi harus mencakup PPN pada tingkat paling umum sebesar 18%.
Argumen utama untuk mendukung posisi ini:
Kesimpulan yang serupa tentang kebutuhan untuk memperhitungkan PPN dan sumber-sumber lain datang, misalnya:
Kami mencatat bahwa analisis praktik peradilan memungkinkan kami untuk mengidentifikasi satu definisi Mahkamah Agung di mana kesimpulan yang berlawanan dibuat bahwa PPN tidak perlu mempertimbangkan. Argumen berikut digunakan: Standar evaluasi federal dikembangkan dengan mempertimbangkan standar penilaian internasional® Dalam paragraf 34 "Prinsip MSO" dari standar penilaian internasional, diindikasikan bahwa nilai pasar adalah estimasi harga tukar aset tanpa mengacu pada pengeluaran penjual untuk penjualan atau biaya pembeli untuk membeli dan tanpa amandemen pajak apa pun dibayarkan salah satu pihak sebagai akibat dari transaksi komisi® Definisi nilai pasar tanpa PPN bukanlah pelanggaran.
Definisi serupa terlihat salah dan, mungkin, adalah konsekuensi dari fakta bahwa penulis analisis tidak memahami sifat nilai pasar. Jadi, misalnya, frasa "tanpa amandemen pajak apa pun" memungkinkan untuk interpretasi yang ambigu, karena PPN "pembersihan" (bukan ilmiah) dapat dianggap sebagai amandemen. Estimasi masyarakat masih untuk menyampaikan posisi profesionalnya mengenai ketersediaan PPN dalam nilai pasar, karena sekarang terjadi dengan sifat probabilistik dari nilai pasar.
6. Apa lagi yang memperhatikan laporan evaluasi
6.1. Laporan evaluasi merekomendasikan secara eksplisit untuk menunjukkan bahwa hasil penilaian hanya dapat digunakan untuk keperluan menetapkan nilai kadaster dalam jumlah pasar. Informasi ini dapat ditentukan dalam tugas penugasan, bagian kondisi restriktif. Kalau tidak, ada kemungkinan untuk menyulitkan pengguna yang tidak memenuhi syarat dan / atau pengguna yang tidak bermoral dari laporan evaluasi, misalnya, penjualan bangunan bersama dengan plot darat pada nilai yang didefinisikan untuk sapi.
6.2. Saat ini pasar OCS tidak berkembang, "Tidak ada data yang memungkinkan Anda untuk membuat gambaran tentang harga transaksi dan (atau) proposal dengan objek yang sebanding."Dalam memenuhi persyaratan paragraf 11 FSO No. 7 dalam situasi seperti itu sebagai hasil dari "analisis faktor utama yang mempengaruhi permintaan, pasokan dan harga benda yang sebanding" dimungkinkan untuk menunjukkan, misalnya:
6.3. Ketika menilai tempat, pertanyaan metodologis tambahan dapat muncul sebagai Axx - bagaimana menentukan area plot darat yang datang ke perkiraan OKS? Opsi berikut dimungkinkan:
Tergantung pada volume proposal yang masuk untuk pengembangan artikel ini, dapat dikerahkan baik ke tingkat pedoman dan paket bahan yang terdiri dari contoh-contoh spesifik dan model penyelesaian, misalnya,Unggul . Penawaran diterima melalui suratimo @ srosovet. Ru
Moskow, September 2015
Daftar Sumber
Pemilik layanan yang selamat dari real estat adalah pemeriksaan konstruksi konstruksi modal. Kebutuhannya dapat terjadi selama litigasi. Faktanya adalah bahwa pertanyaan sering muncul apakah objek yang dipilih adalah struktur pengorbanan. Pemeriksaan fasilitas konstruksi modal memungkinkan untuk menjawab pertanyaan ini.
Biaya pemeriksaan objek konstruksi modal dapat berbeda secara signifikan tergantung pada desain yang dipelajari. Dimensi bangunan sangat penting ketika menghitung harga penelitian. Fitur proses lainnya juga penting. Pemeriksaan rekonstruksi objek konstruksi modal akan berbeda dalam harga dari pemeriksaan dokumentasi.
Selama penelitian, banyak kriteria untuk bangunan diperkirakan, yang menurutnya ditentukan apakah objek tersebut memiliki objek modal. Kriteria utama adalah:
Ketidakmungkinan memindahkan konstruksi ke daerah lain tanpa melanggar fungsinya.
Kehadiran koneksi yang kuat dari bangunan dengan tanah.
Kehadiran koneksi ke berbagai jaringan rekayasa.
Memperoleh yang memungkinkan pembangunan dokumen yang tidak melanggar peraturan konstruksi dan standar perencanaan perkotaan.
Karena definisi yang tepat dari objek konstruksi modal tidak ada, pemeriksaan Konstruksi Modal Ini adalah prosedur yang sangat kompleks. Para spesialis yang berpengalaman holding harus terlibat.
Seringkali, para ahli harus mempelajari fitur-fitur struktur seperti itu sebagai pagar, pelapis aspal, lokasi konstruksi. Kesulitan dalam penilaian mereka adalah bahwa pemeriksaan objek konstruksi modal memungkinkan Anda untuk mengidentifikasi beberapa tanda modal di gedung-gedung ini. Oleh karena itu, ketika mempelajari objek, diperlukan untuk mempelajari semua fitur mereka. Sering kali pemeriksaan dokumentasi proyek dari fasilitas konstruksi modal.
Solusi teknologi dan struktural yang digunakan dalam penciptaan.
Daftar bahan bangunan dan komponen yang digunakan dalam penciptaan struktur.
Ketergantungan kekuatan dan daya tahan bangunan dari bahan bangunan yang dipilih dan elemen struktural.
Dimensi dan lokasi tempat, keselamatan kebakaran, ukuran jaringan komunikasi.
Setelah penyelesaian pemeriksaan, pendapat ahli disusun. Ini menarik kesimpulan tentang pasokan modal atau bukan keuntungan modal. Ini menyiratkan jawaban atas pertanyaan mengenai ketersediaan pondasi dan menghubungkan ke jaringan teknik. Selain itu, dokumen tersebut menunjukkan bagaimana konstruksi memenuhi standar yang diadopsi.
Pusat Ahli Bangunan Independen kami telah menyediakan layanan untuk menentukan modal berbagai bangunan untuk waktu yang lama. Terlepas dari kenyataan bahwa penelitian ini ditandai dengan kompleksitas tinggi, karyawan kami dapat memberikan informasi yang akurat tentang objek yang dipilih setelah pemeriksaan. Mereka tidak hanya memiliki pengalaman yang luas, tetapi juga akrab dengan preseden dalam praktik peradilan mengenai pengakuan itu atau bangunan lain. Kami menjamin penelitian dalam waktu singkat dengan penciptaan pendapat ahli yang dapat digunakan dalam litigasi.
Proses pembentukan nilai pasar konstruksi memiliki fitur spesifik terkait dengan karakteristik bangunan dan struktur individu (seringkali unik). Selain itu, besarnya nilai pasar objek yang sedang dibangun dipengaruhi oleh faktor geografis (iklim), perbedaan regional dalam biaya bahan bangunan dan membayar pekerja konstruksi, dll.
Salah satu fitur penting dari pembentukan nilai pasar konstruksi juga fakta bahwa desainer, pelanggan, dan kontraktor berpartisipasi dalam proses ini.
Sistem konstruksi menciptakan dan mengoperasikan sistem penetapan harga pasar dan estimasi penjatahan, berdasarkan pembentukan harga konstruksi (kontraktual) gratis di semua tahap proyek investasi terjadi. Akibatnya, nilai pasar konstruksi terbentuk - baik fasilitas yang didirikan dan biaya jasa konstruksi (konstruksi kontrak dan pekerjaan instalasi).
Penentuan biaya konstruksi dilakukan pada dua tahap:
Dalam kerangka studi kelayakan proyek investasi pada tahap pra-proyek pengembangan proyek; Hasil perhitungan pada tahap ini adalah biaya awal yang diharapkan dari objek yang ditunjuk;
Sebagai bagian dari desain dan perkiraan dokumentasi; Pada tahap ini, estimasi biaya konstruksi ditentukan.
Dasar untuk menentukan estimasi biaya konstruksi adalah sistem penetapan harga saat ini dan perkiraan penjatahan.
Perkiraan biaya konstruksi adalah dasar untuk menentukan investasi modal, konstruksi pembiayaan, pembentukan harga kontraktual untuk produk konstruksi, perhitungan untuk implementasi konstruksi kontrak dan pekerjaan instalasi. Berdasarkan perkiraan biaya, biaya neraca (akuntansi) dari objek konstruksi ditentukan. Mempertimbangkan estimasi nilai dibentuk (ditentukan) dan perkiraan pasar biaya konstruksi.
Biaya konstruksi dalam perkiraan dokumentasi investor disarankan untuk membawa tiga tingkat harga:
Pada tingkat dasar (konstan), ditentukan oleh estimasi norma dan tarif yang ada;
Pada level saat ini, ditentukan berdasarkan harga yang ditetapkan pada saat persiapan estimasi untuk konstruksi.
Di tingkat perkiraan, ditentukan berdasarkan harga yang diprediksi, pada akhir proyek investasi - penyelesaian konstruksi.
Biaya tingkat harga saat ini atau perkiraan dapat ditentukan berdasarkan tingkat nilai dasar dan sistem indeks (koefisien), dibedakan oleh elemen-elemen struktur investasi modal yang diperlukan untuk pembangunan elemen individu dari konstruksi.
Struktur estimasi biaya konstruksi dapat diwakili oleh elemen-elemen berikut:
Biaya pekerjaan konstruksi;
Biaya pemasangan peralatan;
Biaya perolehan (manufaktur) dari peralatan teknologi utama dan tambahan, alat, inventaris;
Biaya lain (desain dan penelitian dan penelitian dan penelitian, persiapan dan pelatihan ulang personel, dll.).
Dalam praktiknya, pekerjaan konstruksi dan instalasi digabungkan dalam pekerjaan konstruksi dan instalasi.
Perkiraan biaya konstruksi terdiri dari tiga komponen: biaya langsung, biaya overhead dan estimasi laba.
Biaya langsung termasuk upah pekerja dan spesialis; biaya bahan bangunan, bagian dan struktur; Beban untuk pengoperasian mesin dan mekanisme bangunan.
Biaya overhead adalah biaya yang terkait dengan menciptakan kondisi konstruksi, organisasi, manajemen, dan layanannya.
Estimasi laba adalah jumlah dana yang dibutuhkan untuk mencakup pengeluaran tertentu organisasi konstruksi yang tidak disebabkan. Ini adalah laba peraturan saat melakukan pekerjaan konstruksi dan instalasi.
Dalam internasional (dan lebih sering dan dalam bahasa Rusia), pilihan situasi konstruksi modal (perancang, kontraktor, pemasok peralatan) biasanya dilakukan secara kompetitif melalui perdagangan. Penawaran menciptakan kondisi persaingan antara perusahaan konstruksi dan proyek, pemasok peralatan dan memungkinkan pelanggan untuk memilih proposal yang optimal, keduanya mempertimbangkan harga dan kondisi komersial dan teknis lainnya. Dalam praktiknya, perdagangan diimplementasikan dalam dua bentuk: lelang terbuka dan penawaran tertutup. Dengan lelang terbuka, pelanggan dengan pengumuman di media mengundang setiap orang untuk mengambil bagian dalam pelelangan. Jika pelanggan memilih bentuk perdagangan tertutup, ia mengundang beberapa perusahaan yang sudah diketahui dia untuk berpartisipasi dalam pelelangan, di mana ia memilih yang akan menawarkan kondisi implementasi proyek yang paling menguntungkan untuk itu.
Akibatnya, biaya konstruksi sebagian besar mungkin merupakan hasil dari persaingan, hasil perdagangan.
