Disebut nilai - Ini adalah biaya properti yang berfungsi sebagai deposit setelah menerima pinjaman.
Setoran saat ini merupakan salah satu metode paling populer untuk memastikan kewajiban pinjaman yang disimpulkan. Jenis properti hipotek banyak, tetapi tingkat keandalan terbesar dalam menentukan risiko kredit menyediakan uang jaminan. Secara khusus, hipotek itu milik jenis kewajiban ini. Keadilan selain tingginya biaya real estat, itu tidak dapat dipindahkan dengan cara apa pun, bersembunyi atau menyebabkan kerusakan yang signifikan.
Secara umum, situasi ekonomi saat ini dapat disebut cukup stabil, dan oleh karena itu, pasar pinjaman juga mendapatkan stabilitas. Dan sekarang sistem jaminan lebih ditujukan untuk membangun jaminan pengembalian dana dan mendisiplinkan peminjam daripada penggantian langsung dari dana yang disediakan.
Pada saat yang sama, hari ini sering "formal" kontrak nilai agunan, yang pasti memerlukan tingkat kerusakan yang tinggi tanpa dikembalikan kepada pelanggan. Akibatnya, kondisi untuk pemilihan agunan prospektif dan desainnya menjadi jauh lebih ketat dan bijaksana. Tetapi untuk mempertahankan dan meningkatkan efisiensi kegiatan sendiri, bank harus mencapai rata-rata tertentu, di mana daya tarik kondisi pinjaman untuk klien juga akan dipertahankan dan risiko cukup diminimalkan jika tidak ada pengembalian uang tunai.
Hubungan antara bank dan klien bekerja dalam kerangka fitur utama dari penghargaan kredit dan uang. Sebagai produk, mereka adalah uang yang diberikan kepada bank kepada klien, dan sebagai pembayaran - properti agunan. Pada dasarnya, pemberi pinjaman tertarik pada nilai minimum properti yang sama tidak hanya dengan jumlah pinjaman yang disediakan, tetapi juga memungkinkan biaya atau penyimpangan, dengan itu terkait.
Dalam kasus sistem pinjaman yang disetor, kata "properti" menyiratkan konsep yang mencakup berbagai surat dan hak kepemilikan selain hal-hal material. Penilaian nilai agunan agunan akan dilakukan berdasarkan perbedaan dalam dua spesies terpisah: nilai pasar yang mengevaluasi properti sebagai objek secara keseluruhan, dan nilai agunan, yang menentukan nilai properti sebagai sarana untuk memberikan komitmen.
Untuk menilai nilai properti agunan, bank yang sangat sering dapat menggunakan layanan dari organisasi pihak ketiga yang menarik secara khusus. Meskipun saat ini praktik membuat unit khusus yang mengkhususkan diri dalam penilaian agunan menjadi semakin banyak digunakan. Terlepas dari mana penilaian dilakukan, properti hipotek dalam proses tersebut dianggap memperhitungkan risiko untuk lembaga kredit yang merupakan karakteristik dari jenis properti ini.
Secara umum, nilai jaminan adalah biaya properti yang akan dilaksanakan tepat waktu yang ditetapkan oleh bank, jika bukan pengembalian dana di bawah ketentuan yang disediakan.
Terlepas dari kenyataan bahwa nilai jaminan adalah jenis nilai independen dari properti, pada saat yang sama dapat disebut bagian dari nilai pasar, dengan mempertimbangkan semua risiko untuk risiko yang terkait dengan jenis properti ini. Nilai kumulatif dari risiko ini akan disebut agunan.
Dikelola
Jenis risiko ini justru karena properti hipotek sedang mengalami asuransi, dan dalam kasus kerugian atau kerusakan tertentu, penyediaan dana kredit masih akan diproduksi. Namun, asuransi semua properti tidak diproduksi, karena dalam kebanyakan kasus itu secara ekonomi tidak menguntungkan. Ini dilakukan hanya ketika biaya peristiwa dan prosedur tersebut bertujuan mengurangi kemungkinan risiko secara signifikan lebih tinggi daripada biaya asuransi. Tetapi pada saat yang sama, asuransi juga tidak memberikan penggantian dana penuh.
Ini dapat dikaitkan dengan dikelola secara kondisional, karena risiko seperti itu menyiratkan jenis aset yang terpisah di mana kondisi implementasi yang sulit ditandai dengan biaya yang relevan dalam waktu singkat. Dengan dikelola, jenis risiko ini adalah karena dimungkinkan untuk mengevaluasi periode paparan bahkan sebelum memutuskan untuk menyimpulkan kontrak nilai agunan, dan oleh karena itu dimungkinkan untuk menolak dalam kasus indikator yang terlalu rendah. Dan konvensi ditentukan oleh fakta bahwa seringkali waktu paparan rendah terdeteksi setelah kesimpulan hubungan.
Ini termasuk berbagai kesulitan hukum dan hambatan dalam desain hubungan agunan. Dimungkinkan untuk meminimalkan risiko ini hanya jika Anda melakukan analisis mendalam dan menyeluruh dari semua kondisi hukum dan peraturan yang mungkin mengenai aset ini.
Sebelum menyimpulkan kontrak, penilaian terperinci dan mencari semua metode kontrol yang mungkin, yang kemudian akan tercantum dalam item yang relevan dari Perjanjian.
Perhitungannya adalah salah satu yang paling penting, karena likuiditas adalah salah satu komponen yang dihitung dengan nilai agunan. Tergantung pada keadaan pasar saat ini, likuiditas masing-masing jenis aset agunan dapat tinggi (dengan periode tidak lebih dari 30 hari), menengah (30-90 hari), rendah (90-180 hari) , putus asa (lebih dari 180 hari). Dan tergantung pada indikator likuiditas, nilai setoran ditentukan, yang, dalam kasus likuiditas putus asa, hampir sama dengan nol.
Ini dapat diwakili sebagai hasil dari risiko kontrol properti, karena hukuman yang mustahil mungkin sebagai hasil dari tiga faktor utama: tidak adanya subjek janji, kurangnya akses ke penyimpanan dan kesulitan hukum yang berkaitan dengan proses pemulihan.
Ini muncul terutama sebagai akibat dari pelanggaran dalam kontrak atau dokumen lain yang mengeluarkan hubungan agunan. Akibatnya, hubungan seperti itu dapat dianggap tidak valid. Dimungkinkan untuk menghindari hal ini jika ketika menyimpulkan resor transaksi ke layanan notaris.
Tidak dikelola risiko ini disebabkan oleh fakta bahwa penilaian dilakukan sekali pada akhir kontrak, setelah itu kondisi akan terus beroperasi selama seluruh jangka waktu kewajiban kredit. Untuk meminimalkan risiko seperti itu, perlu untuk memastikan kualifikasi dan profesionalisme pekerja yang tinggi yang menghasilkan penilaian, serta membuat sistem evaluasi terpadu. Ada juga kemungkinan bergabung dengan negosiasi untuk mengimplementasikan penilaian kembali properti dan, sebagai hasilnya, perubahan nilai agunan.
Risiko ini dikaitkan dengan kompleksitas memprediksi nilai permintaan untuk jenis properti ini di masa depan. Untuk meminimalkan jenis risiko ini, perlu untuk mempelajari dan membuat perkiraan probabilistik untuk mengubah skenario pembangunan. Namun, perkiraan seperti itu jarang cukup akurat, oleh karena itu risiko dan mengacu pada kategori yang tidak terkendali.
Risiko ini dikaitkan dengan kelalaian dalam proses penilaian sebelum kesimpulan dari kontrak faktor individu - misalnya, keberadaan cacat dalam properti, karakteristiknya atau ketersediaan hak atasnya dari pihak ketiga. Dimungkinkan untuk meminimalkan tingkat risiko ini jika terjadi analisis dan evaluasi yang lebih menyeluruh sebelum menyimpulkan perjanjian hipotek.
Jika perusahaan mengambil pinjaman - praktik umum, ketika perusahaan berkembang, dan tidak menginjak-injak pada pertemuan - Anda perlu memikirkan janji di muka. Semua bank tanpa pengecualian dijaminkan sebagai komponen utama dan pilihan pinjaman. Elemen penting dari mekanisme hipotek adalah penilaian agunan.
Persyaratan utama yang diberikan bank kepada janji: a) Likuiditasnya yang tinggi, yang memungkinkan untuk mengimplementasikan properti yang digadaikan untuk harga yang cocok untuk bank hingga waktu singkat; b) keterasingan termudah dari properti yang diletakkan, yang memungkinkan bank dengan cepat menghapusnya pada saat yang tepat tanpa biaya spesial pembongkaran dan pengangkutan; c) milik pledger di sebelah kanan kepemilikan (jika itu bukan janji pihak ketiga); d) kebebasan dari; e) Ketersediaan untuk identifikasi sehingga Anda dapat memeriksa keberadaannya kapan saja.
Praktik menunjukkan bahwa bank menarik, pertama-tama, properti bergerak dan tidak bergerak sebagai jaminan. Itu harus diminati dan berlaku untuk kategori harga rata-rata sehingga tidak ada masalah dengan implementasi. Sebagai hipotek, bank menerima:
Nikolai Wolchin. Bab dari buku "Layer. Semua tentang bank berjanji dari orang pertama "
Penerbitan rumah "Mann, Ivanov dan Ferber"
Mengingat keengganan pemilik barang untuk membayar biaya peningkatan biaya dan tugas layanan pabean untuk memastikan pembayaran tugas dari nilai barang riil, dapat diasumsikan bahwa nilai yang dinyatakan dalam GTD dekat dengan pasar. Jika Anda melepas kemungkinan kasus distorsi biaya karena komponen korupsi dan penipuan, maka GTD sebagai sumber informasi dapat diterapkan oleh layanan yang disetorkan. Namun, menggunakan GTD, harus diingat bahwa nilai pabean dapat mencakup: remunerasi ke perantara, biaya untuk wadah / pengemasan / asuransi, biaya transportasi, pembayaran wajah-zyonis.
Sumber-sumber informasi tentang nilai pasar properti dapat digunakan oleh layanan penyimpanan, dengan mempertimbangkan batasan yang disebutkan di atas. Sumber informasi yang paling benar adalah "sumber informasi eksternal", yaitu, penawaran publik di media. Kemungkinan kutipan dan koreksi online biaya berdasarkan seluruh Pula Ortert memungkinkan Anda untuk mengatakan: Dalam hal ini, nilai yang terbentuk akan menjadi pasar. Itu harus memperhitungkan kondisi untuk pembentukan nilai.
Kondisi pengiriman
Saat mengevaluasi properti di pasar lokal, perlu untuk memahami kondisi untuk pembentukan harga yang disuarakan oleh peserta pasar. Ini mungkin harga self-leveling produsen dari wilayah pabrikan di luar perbatasan Federasi Rusia, atau harga, dengan mempertimbangkan semua biaya dan pembayaran di perbatasan Federasi Rusia, atau harga Properti di situs peserta pasar lokal, dengan mempertimbangkan pengiriman ke pengguna akhir. Hak dan kewajiban para pihak berdasarkan kontrak penjualan dalam hal ketentuan pasokan properti di tingkat internasional dicatat di Incoterms 2010 (Incoterms 2010). Ini adalah perampasan internasional yang diakui oleh badan-badan pemerintah sebagai interpretasi yang paling berlaku dalam perdagangan internasional ter tambang. Pengetahuan istilah utama Incoterms 2010 akan memungkinkan hipotek berbicara dengan peserta pasar pada tingkat yang sama.
Sistem Harga
Ketergantungan nilai pada jumlah unit properti ditafsirkan oleh peserta pasar dalam harga grosir dan eceran. Gagasan harga properti, yang disuarakan oleh peserta pasar, harus dianalisis untuk grosir itu adalah harga atau ritel. Dalam hal banding oleh bank untuk setoran biaya penjualan properti dengan spesimen individu dan satu lot akan berbeda. Oleh karena itu, hipotek harus mempertimbangkan ketergantungan nilai dari unit instance dari jumlah unit properti dalam posisi nomenklatur.
Saat mewawancarai sumber informasi, pertanyaan tentang kehadiran sistem diskon juga berhasil. Dalam hal mengidentifikasi pengaruh diskon yang diterima di pasar, ketergantungan ini juga harus diperhitungkan saat menghitung biaya.
Biaya
Harga yang dilambangkan oleh peserta pasar atau yang ditentukan dalam kontrak penjualan mungkin tidak hanya mencakup harga objek transaksi yang diusulkan, tetapi juga harga layanan tambahan, seperti layanan pasca garansi, asuransi, pelatihan personel, perbaikan, tambahan Bagian, dll. Oleh karena itu, fondasi kepemilikan janji dipelajari tidak hanya biaya, tetapi juga komposisi properti dan layanan yang diberikan dalam spesifikasi perjanjian. Ketika memulihkan bank, bank tidak akan dapat menjual komponen layanan, oleh karena itu, tidak akan memperhitungkannya dalam nilai deposit.
Peralatan mesin, peralatan, kapal berbeda bahkan dalam seri yang sama. Pemilik dapat secara mandiri meningkatkan teknik. Perbaikan ini tidak dicatat dalam dokumentasi teknis, dokumen-dokumen Yayasan Hukum dan dalam Kontrak Agunan. Bank dalam menilai deposit seperti itu akan dilanjutkan dari konfigurasi dasar.
Beralih ke teknologi menilai agunan, kita harus membahas perbedaan dalam pekerjaan dan tugas penilai independen dan hipotek. Untuk penyebaran stereotip, segera dicatat bahwa mayoritas hipotek adalah mantan penilai independen atau setidaknya orang dengan pendidikan tinggi di bidang evaluasi.
Perbedaan utama dalam produk akhir. Pekerjaan penilai independen berakhir pada fakta menentukan biaya dan persiapan laporan penilaian, sedangkan siklus kerja dengan setoran berakhir ketika membayar produk kredit. Untuk hipotek, penting bahwa delta dalam biaya deposit selama penilaian utama dan dalam kasus penjualan paksanya minimal, ini dikonfirmasi oleh kompetensi hipotek.
Istilah persiapan oleh hipotek kesimpulan tentang penilaian janji adalah 2-4 hari kerja. Ini adalah konveyor bank, dan tidak ada perbedaan, menyiapkan kesimpulan hipotek tentang penilaian beberapa unit peralatan atau pabrik pemrosesan gas. Dalam kesimpulannya, hipotek, kecuali untuk menghitung biaya, harus menjalani analisis hukum tentang janji, untuk menentukan risiko yang terkait dan likuiditas ketentuan. Kesimpulan serupa sedang mempersiapkan 3-6 per minggu. Model karya bank dengan layanan depositnya sendiri secara ekonomi lebih menguntungkan, daripada transfer penilaian deposito pada outsourcing. Penilai independen terlibat dalam bank untuk menilai massa dan tipikal jenis janji (hipotek), dalam kasus perselisihan potensial dengan pledger (penilaian bisnis, penilaian aset masalah) atau dalam kasus di mana penilaian independen diperlukan oleh paksa hukum.
Berdasarkan pada seni. 8 FZ "pada kegiatan penilaian di Federasi Rusia" 29 Juli 1998 No. 135-FZ, "Melakukan fasilitas penilaian adalah wajib dalam kasus terlibat dalam transaksi objek penilaian yang dimiliki oleh Federasi, Subjek, Subjek yang sepenuhnya atau sebagian dari Federasi atau Kotamadya Rusia, termasuk:
Selain itu, menurut seni. 70 FZ "On Hipotek" tanggal 16 Juli 1998 No. 102-фз Dalam hipotek kompleks properti perusahaan, "Kesimpulan dari auditor independen tentang komposisi dan nilai properti yang terkait dengan perusahaan" diperlukan. Dalam hal ini, dimungkinkan juga untuk menarik auditor penilai independen untuk mengevaluasi kompleks properti.
Pendekatan dan metode untuk menilai janji yang digunakan oleh hipotek didasarkan pada undang-undang Federasi Rusia di bidang kegiatan penilaian. Pada saat yang sama, hipotek, tidak seperti penilai, tidak berkewajiban untuk menilai agunan secara ketat dalam kerangka yang ditentukan oleh hukum. Menurut perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia "atas persetujuan Standar Federal Penilaian" Konsep Umum Penilaian, Pendekatan untuk Persyaratan Penilaian dan Evaluasi (FSO No. 1) "" tanggal 20.07.2007 No. 256, tiga Kampanye digunakan dalam menilai properti: yang menguntungkan, komparatif, biaya.
Pendekatan pendapatan adalah "serangkaian metode untuk memperkirakan nilai objek penilaian berdasarkan pengidentifikasian pendapatan yang diharapkan dari penggunaan fasilitas penilaian". Berikut adalah istilah kunci - "diharapkan", yaitu, yang diperkirakan diproyeksikan. Komponen probabilistik dalam penilaian janji harus diminimalkan. Dengan lingkungan ekonomi yang khas, bank tidak tertarik untuk mengekstraksi pendapatan dari subjek janji jika terjadi banding ke dalamnya, karena itu bukan bisnis profil untuk itu. Oleh karena itu, pendekatan pendapatan digunakan oleh layanan agunan sebagai tambahan.
Tidak pantas untuk penggunaan pendekatan pendapatan dalam menilai jenis agunan sederhana: kendaraan, mesin self-propelled, unit peralatan individu, real estat perumahan. Layanan agunan digunakan dalam penilaian janji kompleks: kompleks properti, paket saham, pemegang saham, real estat pendapatan.
Kasus Praktis.
Ilustrasi yang baik menunjukkan perbedaan dalam persepsi subjek janji dan pendekatan untuk penilaiannya pada penilai independen dan pada hipotek, adalah kasus dengan autodrome. Saat Anda menebak, Autodrome ditawarkan untuk memastikan pinjaman yang diminta. Platform mengemudi yang sepenuhnya otomatis dapat ditiru mengemudi dalam kondisi perkotaan nyata. Kurangnya kompetisi memungkinkan hipotek untuk mendapatkan teladan dari operasi autodoma. Pendapat hipotek dan penilai tentang nilai janji itu ternyata kutub.
Penilai independen menerapkan pendekatan pendapatan. Perhitungannya didasarkan pada pendapatan mortgagor dari mempelajari keterampilan mengemudi populasi. Tanpa masuk ke teknik perhitungan, kami menunjukkan tingkat nilai yang diperoleh - 70 juta rubel.
Layanan yang disetor dimulai dengan penilaian dengan keahlian dokumen pos. Menurut sertifikat kepemilikan deposit, konstruksi "autodrome" diusulkan. Paspor teknis BTI mengklarifikasi komposisi properti - situs aspal. Peringatkan pertanyaan: "Apa sebenarnya yang ditawarkan dalam janji?" Arus kas yang digunakan oleh penilai menghasilkan entitas hukum, yang selain autodrome memiliki kontrak jangka panjang dengan sekolah mengemudi perkotaan. Namun, pangsa partisipasi dalam badan hukum tidak ditawarkan kepada janji. Autodrome dilengkapi dengan peralatan mahal, tetapi komposisi agunan tidak termasuk itu. Biaya rata-rata autodrom yang tidak rata berdasarkan tawaran penawaran itu adalah 5 juta rubel. Biaya yang diperoleh dengan pendekatan pasar juga menemukan konfirmasi dalam informasi tentang biaya membangun autodrome yang diposting di situs web pledguger.
Layanan deposito bank untuk leveling delta diusulkan untuk juga mengetahui pertanyaan tentang janji 100% dari partisipasi dan peralatan autodoma.
Pendekatan biaya adalah "serangkaian metode untuk memperkirakan nilai objek penilaian berdasarkan penentuan biaya yang diperlukan untuk reproduksi atau mengganti objek penilaian dengan uji kredit dan usang." Dalam teori penilaian, ini adalah kasusnya, tetapi dalam praktiknya, perhitungan menggunakan OSVS (S) dan indeks investasi tidak mencerminkan nilai pasar nyata dari fasilitas agunan.
Contoh
Ditarik untuk pemilik pinjaman terminal gudang. Terminal gudang yang luar biasa. Kelompok mayoritas pertama. Solusi desain memenuhi semua persyaratan modern. Biaya konstruksinya berjumlah 100 juta rubel. Semua estimasi dalam stok, biaya didokumentasikan. Hasil penilaian dengan pendekatan biaya mengkonfirmasi perkiraan biaya, dari pendekatan lain dalam laporan evaluasi penolakan yang masuk akal. Layanan yang disetor adalah kesimpulan negatif - nilai pasar ditentukan dekat dengan nol. Fokus di lokasi terminal gudang yang dibangun tanpa infrastruktur pada jarak ratusan kilometer dari trek federal.
Dari seluruh peralatan metode pendekatan biaya hipotek, metode aset murni digunakan dalam menilai paket saham dan pangsa partisipasi, sedangkan item neraca neraca dilakukan dengan menggunakan pendekatan pasar.
Pendekatan komparatif adalah "serangkaian metode untuk memperkirakan nilai objek penilaian berdasarkan perbandingan objek penilaian dengan objek - analog objek penilaian yang tersedia.
Objeknya adalah analog dari objek penilaian untuk tujuan evaluasi, suatu objek diakui mirip dengan objek penilaian pada karakteristik ekonomi, material, teknis dan lainnya yang menentukan nilainya. " Pendekatan dan metode komparatif yang termasuk dalamnya adalah alat utama yang digunakan oleh layanan agunan saat mengevaluasi ketentuan.
Ringkasan singkat dari prinsip-prinsip layanan deposit dengan laporan penilaian penilai independen dalam tabel. satu
Meja. satu. Teknik bekerja dengan laporan penilai independen
| Dipelajari dalam wajib | Apa batasan saat menggunakan laporan evaluasi |
|---|---|
|
|
Berbicara dua kredit:
- Dengar, dengan hipotek ini tidak mungkin berfungsi. Mereka memiliki semua properti - tidak likuid.
- Tidak, mereka memiliki cairan.
Itulah yang bisa Anda sobek dengan tangan dan jual di sekitar metro, adalah cairan.
Istilah "likuiditas" terhadap subjek janji mengkarakterisasi kemungkinan dan kecepatan realisasi properti jika terjadi pemulihan. Zona masalah dalam kesimpulan hipotek adalah untuk mengkategorikan likuiditas dan penjelasan tentang penyebab dari kategori yang ditugaskan. Meringkas praktik kerja, kita dapat merumuskan komponen likuiditas berikut:
Untuk kesederhanaan persepsi, saya akan memberikan contoh praktis dari komponen "likuiditas".
Kapasitas pasar, "kecurangan" transaksi
Kepatuhan volume properti istimewa dari transaksi khas di pasar diselidiki. Hipotek diperiksa oleh kesiapan pasar lokal untuk "menyerap" volume properti yang diusulkan pada deposit. Ternyata sumber daya waktu yang diperlukan untuk mengimplementasikan volume properti yang dipertimbangkan pada kondisi pasar.
1. Di cabang Tomsk bank "t" janji yang diusulkan vodka. Apa yang bisa menjadi cairan sebotol vodka di Siberia? Tidak ada. Saya juga berpikir hipotek, melakukan perjanjian setoran. Saat mengajukan pemulihan, jumlah agunan dihapus. Itu perlu untuk mengimplementasikan komposisi pengiriman vodka. Volume kota alkohol seperti itu tidak dapat minum selama setengah tahun, bahkan jika mereka dapat menggunakan alkohol semua penghuni kota, termasuk bayi. Stempel cukai regional dan merek dagang lokal tidak memungkinkan untuk menjual alkohol di wilayah lain.
Ringkasan. Likuiditas botol vodka tidak sama dengan likuiditas komposisi komersial dengan vodka, dibatasi oleh cukai dan merek dagang regional.
2. Bank "O" mempertimbangkan jaminan pabrik produksi utama OJSC "Prom-Tractor". Perusahaan ini merupakan bagian dari para pemimpin dunia keempat dalam produksi buldoser. Area lokakarya melampaui beberapa puluhan ribu meter persegi. m. Setelah menghitung nilai pasar lokakarya, hipotek regional menerapkan pendekatan komparatif. Memeriksa biaya di kantor pusat mengungkapkan terlalu tinggi enam kali. Ternyata hipotek itu diambil analog yang tersedia di pasaran, yaitu bangunan gudang dengan beberapa ratus meter persegi. m. Tentukan biaya lokakarya yang dikelola setelah konsultasi dengan Kementerian Properti Republik Chuvashia.
Ringkasan. Penilaian penilaian yang salah atas estimasi objek dengan lot khas di pasar mempengaruhi kategori likuiditas dan biaya objek agunan.
Kehadiran hambatan administrasi
Skenario kerja dengan sumber informasi tentang janji memberikan analisis tingkat pengaruh Negara ke pasar properti Deposit (Federal, Regional, Kotamadya). Itu diperiksa oleh kebutuhan untuk lisensi, spesialisasi dan pembayaran, pajak cukai / biaya dan pembayaran lain ketika menerapkan ketentuan yang diusulkan. Pembatasan likuiditas mungkin perlu merumuskan properti yang terdaftar di lembaga pemerintah, sertifikasi.
1. Jaringan perdagangan besar meminta produk kredit ke bank. Sebagai jaminan, peralatan beberapa ratus node tunai diusulkan. Peralatan yang diimpor, baru. Dokumen dasar kepemilikan, termasuk mengkonfirmasi pembayaran, dalam stok. Pada pandangan pertama - setoran bebas masalah. Keahlian agunan mengungkapkan fitur omset dari jenis properti ini di pasar. Saat melakukan operasi pembelian dan penjualan dengan peralatan, diperlukan untuk mundur dari akuntansi pajak, fiskalization, formulasi untuk akuntansi pajak. Mempertimbangkan kebutuhan akan layanan dalam "organisasi khusus", kerusakan periodik dari blok Printer Excl dan Thermal, pasar sekunder praktis tidak ada. Lebih mudah untuk membeli mesin baru.
Ringkasan. Penilaian janji tanpa analisis likuiditas dapat menghasilkan definisi nilai yang salah. Dalam hal konversi pemulihan, bank dipaksa untuk menjual peralatan tunai untuk harga dumping.
2. Contoh klasik dari hambatan administratif adalah milik Grup Cukai: produk minyak bumi, tembakau, produk yang mengandung alkohol.
Fitur dan pembatasan fungsional
Properti yang diusulkan pada janji mungkin terbatas di pasar di pasar karena pembatasan fungsional yang eksplisit atau tersembunyi.
Sumber informasi diucapkan:
1. Bank mempertimbangkan kemungkinan pinjaman kepada asosiasi batubara. Stasiun radio Motorola ditawarkan sebagai jaminan: sistem radio minerry individu, pengiriman dan stasiun radio seluler. Peralatan baru yang luar biasa. Semua dokumen yang mengkonfirmasi hak kepemilikan tersedia.
Pemeriksaan telah mengungkapkan bahwa stasiun radio bekerja pada tiga frekuensi. Dua rentang frekuensi yang tersedia secara fungsional di wilayah ini ditempati oleh perusahaan yang bersaing dan layanan khusus. Akibatnya, segmen sempit dari pasar pembeli yang mungkin karena pembatasan fungsional eksplisit.
2. Ketika meminjamkan ke Bandara Tolmachevo di Novosibirsk, peralatan inspeksi diusulkan sebagai jaminan. Wawancara Peserta Pasar memungkinkan untuk menetapkan bahwa peralatan bekas seperti itu dalam penggunaan bandara utama tidak akan membeli, karena ketika dikirim oleh produsen asli, semua tanggung jawab di darurat akan ada di dalamnya, dan ketika membeli peralatan bekas - di bandara Layanan Keamanan. Oleh karena itu, layanan keamanan penerbangan secara informal memblokir transaksi dengan peralatan inspeksi yang digunakan. Ini adalah pembatasan fungsional tersembunyi yang mempengaruhi likuiditas agunan.
Properti yang signifikan secara sosial
Signifikansi sosial dari objek setoran dianggap, kemampuan untuk pulih tanpa risiko reputasi bank.
1. Kredit Autocolon Tula City, melayani transportasi penumpang. Jaminan bus penumpang perkotaan jatuh. Kendaraan, teori, setoran "transparan". Hipotek telah menyiapkan kesimpulan positif. Pada tahap koordinasi dengan kepala departemen, kesalahan kasar terungkap. Wawancara dari operator pasar hanya dilakukan dari posisi pembeli potensial. Prakiraan konsekuensi, jika perlu, penjualan properti tidak berhasil. Rincian proyek telah menetapkan bahwa Autocolonna mendominasi pasar penumpang setempat dan melakukan layanan kategori preferensial warga: pensiunan, siswa sekolah. Selain itu, praktik pasar mengecualikan penjualan estimasi armada untuk "uang hidup." Semua pembeli potensial dari jumlah bus yang diklaim dianggap hanya skema leasing.
2. Ilustrasi agunan properti yang signifikan secara sosial dapat:
Daftar singkat objek yang signifikan secara sosial diberikan dalam paragraf 6 seni. 129 FZ "pada kebangkrutan (kebangkrutan)" No. 127-FZ tanggal 26 Oktober 2002.
Sebagai finalisasi bagian yang didedikasikan untuk komponen likuiditas, saya akan memberikan dua aturan untuk profesional janji:
Secara umum, tiga kategori likuiditas diberikan: sekunder, memuaskan dan rendah lemak. Jangka waktu setoran dalam dua kategori pertama mungkin dalam 180 hari, dalam kategori ketiga melebihi 180 hari.
Unit ECL adalah blok memori dengan pita kontrol elektronik yang dilindungi. Dirancang untuk memperbaiki memori mobil tunai.
Saya sering diminta bahwa saya berpikir tentang agensi real estat bank: itu menguntungkan, tidak menguntungkan, itu tidak berbahaya ... Bahan hari ini bertanggung jawab atas pertanyaan Anda, serta menerbitkan lebih dari 50 tautan ke bagian rahasia Bank di mana Anda dapat menemukan real estat ini.
Kenapa rahasia? Karena sebagian besar bank mulai tidak mengiklankan halaman-halaman ini. Untuk alasan yang berbeda. Seseorang tidak ingin secara terbuka mengatakan bahwa ia memiliki banyak non-pembayar, seseorang hanya kemalasan ...
Orang-orang pembeli yang akan mengubah file, tabel, dan pangkalan yang berbeda, akan dihargai dengan objek menarik dengan harga yang menarik.
Secara umum, kami membuat prestasi untuk Anda secara khusus untuk Anda, berlangsung sejumlah besar halaman bank, menemukan yang diperlukan dan hari ini kami mempostingnya di akses terbuka. Sebelum bagikan informasi ini dengan teman - mungkin mereka lebih cepat akan menemukan apartemen impian Anda!
Jadi, selama saya menjawab pertanyaan:
Jika Anda menantikan untuk membeli dengan diskon 50% dari nilai pasar, saya dapat membuat Anda kesal - pilihan seperti biasanya tidak jatuh ke pasar terbuka, tetapi menyimpang "sendiri". Segala sesuatu yang dapat ditangani oleh pembeli biasa adalah maksimum 10-15% (jika Anda beruntung).
Tapi. Ketika saya selalu berbicara di seminar - jika Anda berhasil membeli real estat lebih murah daripada harga pasar, Anda sudah berada di plus. Jika pasar lebih memaafkan - Anda cukup mendekati tanda baru tanpa kehilangan uang. Jika di masa depan pasar real estat stabil atau bahkan masuk ke pertumbuhan minimal - Anda telah mendapatkan.
Keluaran : Jika Anda berhasil menemukan dan membeli real estat lebih murah daripada pasar, itu bermanfaat.
Hampir semua agunan agunan di bank adalah apa yang pernah mereka setujui untuk hipotek. Dan terus-menerus menipiskan pilihan tidak akan ada di sini. Pertanyaan lain adalah bahwa dalam sejarah bank real estat biasanya sangat menghilang, meninggalkannya pada hati nurani perusahaan asuransi. Apa yang keluar dari ini - Anda dapat melihat dari waktu ke waktu di media ketika apartemen dipilih dari pembeli.
Selain itu, real estat agunan bank heterogen - dapat objek pada neraca bank, dan mungkin ada yang masih dalam properti peminjam.
Keluaran : Periksa lagi.
Ngomong-ngomong, jika Anda membutuhkan bantuan dan belanja Dukungan Hukum Serupa perumahan - Perhatikan.
Di sini kita sampai pada hal yang paling penting - daftar halaman rahasia dan sealel kami dengan real estat yang disetor.
Membaca artikel ini akan memakan waktu sekitar 7 menit.
Kami sebelumnya menjawab pertanyaan "Bagaimana cara membuat pinjaman pada jaminan?" - Diceritakan tentang prosedur untuk mengeluarkan pinjaman dengan ketentuan tersebut, dianggap jenis agunan dan tahap pemulihan utang.
Artikel ini adalah tentang biaya janji:
Nikmati membaca!
Keamanan adalah properti yang disediakan oleh peminjam, yang digunakan sebagai jaminan pemenuhan ketentuan transaksi dengan pemberi pinjaman. Biasanya kita berbicara tentang real estat, kendaraan, elektronik, perhiasan atau bentuk kepemilikan lainnya yang secara resmi dimiliki oleh pledger. Jika peminjam dengan tegas menolak untuk membayar pinjaman yang valid, lembaga keuangan memiliki hak penuh untuk menggunakan penjualan setoran untuk mengimbangi kemungkinan kerugian.
Persyaratan Sumpah:
Dengan demikian, pinjaman tersebut dianggap diberikan jika deposit yang disediakan oleh klien sepenuhnya memenuhi persyaratan diperpanjang kreditor.
Perlu dicatat bahwa beberapa lembaga keuangan mempersulit prosedur pinjaman, membutuhkan dukungan tambahan dari janji. Pada saat yang sama, biaya properti yang disediakan tidak boleh melebihi ukuran pinjaman. Biasanya, harga pasar agunan pada 20-30% melebihi jumlah pinjaman. Ini cukup untuk melunasi hutang yang sudah jatuh tempo.
Penilaian ahli dari agunan mengasumsikan perhitungan nilai pasar saat ini, karena konsep keamanan kredit langsung tergantung pada kualitas agunan yang ditawarkan oleh peminjam. Keamanan penuh akan memenuhi persyaratan Bank mengenai aspek keuangan transaksi.
Nilai pasar deposit harus:
Pemberi pinjaman biasanya menganggap nilai deposit sebagai jumlah total semua biaya pinjaman. Untuk menentukan harga pasar, perlu untuk membuat penilaian menyeluruh terhadap objek hipotek. Untuk ini, para ahli dipekerjakan, yaitu di antara lembaga kredit atau menyediakan layanan mereka sebagai spesialis independen. Perkiraan perusahaan dapat dipekerjakan baik oleh pemberi pinjaman dan peminjam.
Cara untuk menentukan biaya janji:
Tentu saja, opsi yang paling optimal adalah menghitung nilai agunan dari awal. Dalam hal ini, para profesional akan memperhatikan faktor-faktor tambahan yang mempengaruhi nilai setoran. Misalnya, pada tahap asuransi properti hipotek, biaya tidak diperhitungkan, oleh karena itu nilai estimasi tidak benar. Para ahli harus memperhitungkan biaya apa pun yang terkait dengan proses pinjaman. Optimal dianggap sebagai biaya agunan, yang sepenuhnya mencakup biaya yang mungkin, pembayaran bunga dan biaya lainnya berencana untuk mendapatkan pinjaman.
Bank-bank besar biasanya dianggap sebagai agunan hanya benda cair di mana ada permintaan konstan. Kita berbicara tentang properti yang penjualannya seharusnya tidak menyebabkan kesulitan khusus. Persyaratan wajib juga dianggap sebagai persiapan yang benar dan pendaftaran dokumen sesuai dengan perundang-undangan saat ini.
Pemberi pinjaman mencoba memperhitungkan tingkat bunga dan tingkat likuiditas properti saat ini. Selain itu, sebelum melanjutkan dengan desain pinjaman, objek yang disediakan sebagai jaminan harus diasuransikan. Ini diizinkan untuk digunakan sebagai penyediaan penuh properti yang diperoleh. Misalnya, pinjaman mobil dan hipotek mengasumsikan bentuk jaminan transaksi khusus ini.
Menarik para profesional untuk penilaian janji, lembaga keuangan biasanya berencana untuk mendapatkan laporan penuh, di mana parameter spesifik dari ketentuan akan ditunjukkan dan data dibenarkan mengenai nilainya. Pemberi pinjaman hanya membutuhkan temuan ahli. Jika estimasi harga tidak mematuhi parameter transaksi, lembaga keuangan akan menolak untuk membiayai. Potensi peminjam harus mencari dukungan yang berbeda, atau mengurangi selera keuangan, mengurangi ukuran pinjaman dan durasi pinjaman.
Tahapan Penilaian Jaminan:
Persyaratan evaluasi tambahan dilakukan tergantung pada jenis agunan. Ahli wajib memeriksa dengan hati-hati seluruh paket dokumen yang disediakan oleh peminjam, serta janji itu sendiri. Jika datang ke real estat, elektronik atau kendaraan, kondisi teknis properti diperkirakan. Terkadang produk siap pakai dan berbagai jenis bahan baku digunakan sebagai jaminan, sehingga peminjam harus memenuhi syarat untuk menggunakan tempat di mana objek tersebut disimpan. Dengan demikian, penilaian properti hipotek juga mencakup verifikasi dokumen.
Pemberi pinjaman berusaha mengedepankan persyaratan yang paling memadai untuk properti hipotek, sehingga penilai dalam pekerjaan mereka sering kali ditolak dari permintaan lembaga keuangan. Penilaian biasanya berlangsung dari setengah jam hingga beberapa minggu tergantung pada jenis keamanan. Jika pada tahap melakukan pekerjaan seperti itu masalah muncul, peminjam dapat menolak kerja sama lebih lanjut dengan pemberi pinjaman.
Setelah fase evaluasi, para pihak melanjutkan ke kesimpulan dari kontrak. Menurut dokumen semacam itu, peminjam mentransfer properti bergerak atau tidak bergerak ke sisi lain (kreditor) untuk memberikan jaminan pengembalian anjing. Proses keamanan memungkinkan akses ke kondisi pinjaman yang ditingkatkan. Peminjam secara sukarela menjamin kesepakatan dapat mengklaim pinjaman jangka panjang.
Kontrak menunjukkan:
Hal yang digunakan untuk menjamin transaksi tetap menjadi milik peminjam. Pemberi pinjaman menerima akses ke kunci hanya jika terjadi pelanggaran oleh Pelanggan Perjanjian. Peminjam dilarang menjual atau memberikan barang yang diletakkan hingga akhir perjanjian pinjaman.
Prosedur pengumpulan utang wajib hanya terjadi dalam kasus pelanggaran yang disengaja oleh klien dari kondisi transaksi. Pada awalnya, setoran ditarik, dan kemudian dipamerkan oleh kreditor pada pelelangan. Jumlah yang dihasilkan yang sesuai dengan estimasi nilai properti atau melebihi indikator ini, digunakan untuk membayar hutang. Saldo dana yang diterima dari penjualan properti dan pembayaran pinjaman dikembalikan kepada peminjam.
