Egy új építésű lakás vásárlása mindig jár bizonyos kockázatokkal. Az elmúlt években a jogalkotó több olyan normát vezetett be, amelyeknek meg kell védeniük a lakóhelyiségek jövőbeli tulajdonosait a különféle problémáktól. Az egyik kulcsfontosságú intézkedés a fejlesztő és a vevő közötti megállapodások nyilvántartásba vétele a DDU-n (az építési tőkerészesedési megállapodás) keresztül. Az ilyen típusú kapcsolattervezésnek vannak előnyei és lehetséges hátrányai is – nézzük meg közelebbről.
Mi az a DDU? Az építkezésben való részesedésről szóló megállapodás egy olyan dokumentum, amelyet a fejlesztőnek és egy lakást vásárolni kívánó magánszemélynek kell megkötnie az építési szakaszban. A DDU-t csak az új épület üzembe helyezése előtt kötik meg. A tőkerészesedési szerződés törvényben szabályozott dokumentum. Ha a fejlesztő jogi területen kíván dolgozni, köteles ilyen megállapodást kötni minden olyan személlyel, akitől pénzt vonz egy lakóépület építésére.
A 2019-es tőkerészesedési megállapodásra a szövetségi törvény az irányadó. A 214. számú szövetségi törvény "A társasházak közös építésében való részvételről" számos cikket tartalmaz, amelyek felfedik az ilyen dokumentumok jogi finomságait.
A részvénymegállapodások, különösen a 2019-ben bevezetett változások után, számos előnyt és hátrányt hordoznak magukban. Nézzük meg őket közelebbről. Kezdjük a profikkal:
Sok a hátránya is, és ezek egy része az építtetőkre háruló előnyökből-kötelezettségekből is adódik. Tehát ezek a következő hátrányok:
A 214-FZ szerinti megosztott építés mechanizmusának jelentős előnye az Ön régiójában a Rosreestr kezelésében való részesedésről szóló megállapodás bejegyzése. A tény az, hogy ez a regisztráció többek között az ebben a bérházban lévő összes nyilvántartott objektum adatbázisával való összevetést jelenti, és kizárja a követelési jog újrabejegyzését. Emberi nyelvre lefordítva ezzel megszűnik az az átverés, hogy egy lakást több embernek adnak el.
Az a tény, hogy valójában nem azonnal kapja meg a kötelességei teljesítésének eredményét. A fejlesztővel való interakció folyamata így néz ki:
Itt kúsznak be a buktatók. Hiszen valójában olyasmire adtál pénzt, ami még nincs a természetben. És amíg a jogalkotó be nem vezette a kormányhivatalokkal kötött szerződések regisztrációját, a fejlesztők kihasználtak egy kiskaput, és ugyanazt a lakást adták el különböző embereknek. Igen, ez csalás, de az ilyen terveket még mindig tárgyalják a bíróságon.
A 2019. évi tőkerészesedési szerződés előírja, hogy az azt megkötő személyek teljes körűen ismertetjék a lakás jellegzetességeit, beleértve az emeletek számát, a lakás elhelyezkedését a terv- és projektnyilatkozatban, valamint a számát. A dupla értékesítés gyakorlatilag megszűnt.
Korábban az új építésű lakások adásvételi szerződései nem tartalmaztak egyértelmű algoritmust a szerződés felmondása esetén kiszabható kötbérre. A tőkerészesedési szerződés igénybevétele esetén a probléma megoldódik. A törvény egyértelműen meghatározta a DDU felelősségét és a büntetés kiszámításának sémáját. Tehát lehetséges a következő esetben:
Mindezek a pontok a szerződés felmondásának is alapot képeznek. Vagyis követelheti a fejlesztőtől a szerződés teljes összegét és kötbért, vagy csak kötbért és a lakását. Nagyon egyszerű kiszámítani a késedelem összegét:
Például egy 1 millió rubel szerződéses értékű késedelemért a fejlesztőnek valamivel kevesebb, mint 600 rubelt kell fizetnie.
Nem fogunk foglalkozni a fejlesztő felelősségének teljes szerkezetével a megosztott építés minden résztvevője felé. Koncentráljunk arra, ami kifejezetten érdekes a részvénytulajdonos számára.
A megosztott építés területén a meglehetősen szigorú ellenőrzés ellenére egyes fejlesztők kiskapukat találnak a jogszabályokban, és megpróbálják megkerülni a részvényesekre vonatkozó kötelező védelmi mechanizmusokat. Mások nem haboznak pénzt gyűjteni, és eltűnnek a semmiben. Most két fő trükköt alkalmaznak az óvodai nevelésről szóló törvény megkerülésére.
Meglehetősen zavaros séma, amelyet a kísérő jogszabályok ismerete nélkül nehéz megérteni. Oroszországban létezik egy úgynevezett „váltó” – egy szervezettől megvásárolható értékpapír. A megosztott konstrukcióban a fejlesztők a következők szerint járnak el:
Itt van a fő megtévesztés. Az FZ-214 összes, a részvényes védelmét célzó rendelkezése nem vonatkozik a váltórendszerre. Nincs büntetés, nincs biztosítás a kettős eladás ellen – semmi. Valójában Önt megtévesztik, és a váltó egy egyszerű papírdarabká válhat.
Elvárja, hogy a fejlesztő szerződést kössön Önnel, de ez nem biztos, hogy megtörténik. Sőt, bármilyen okból - mind az illegális, mint például a fejlesztő egyszerű távozása a pénzeddel, mind a legális - a cég csődje. De az utóbbi esetben az óvodai intézmények tulajdonosait a közös építkezésért kompenzációs alap védi. De vásárlók a számlák - semmi. Ne vásároljon váltókat válaszul a fejlesztő biztosítékaira, hogy egy idő után DDU-t köt veled
Egy még egyszerűbb séma, amelyben a gátlástalan fejlesztők rájátszanak a vevő figyelmetlenségére. Az úgynevezett tőkerészesedési előszerződés csak egy szóval fog beszámolni a DDU-tól, de valójában ez csak egy fiktív papír, ami nem köti semmihez a fejlesztőt. Ez a megállapodás nem ír elő semmit, amit a törvény megkövetel a DDU-tól. Az óvodai nevelés minden kockázatáról a jogalkotó gondoskodik. Ez nem szerepel az előzetes megállapodásban.
Valójában ebben a megállapodásban Ön egyszerűen beleegyezik abba, hogy a megadott időn belül (ha van ilyen) a fejlesztő vállalja, hogy DDU-t köt Önnel. Nem világos, hogy mi lesz feltüntetve ebben a DDU-ban. És itt van egy másik különbség - a tőkerészesedési megállapodás szerinti elszámolások a dokumentum szövetségi nyilvántartásba történő bejegyzése után történnek. Ez nem túl vicces szituáció:
Ne kössön tőkerészesedésről előzetes megállapodást. Csak legális óvodai oktatási intézmények, amelyek regisztrációja a Rosreestr
Mint megtudtuk, a szövetségi jogszabályok meglehetősen szigorú követelményeket támasztanak mind a tőkerészesedési megállapodás megkötésének, mind végrehajtásának tartalmával és mechanizmusával kapcsolatban. Mindezen követelmények teljesítése mind a fejlesztő, mind a részvényes érdeke. Ezért jobb ellenőrizni, hogy minden szükséges pont benne van-e az óvodai nevelésben, amelyet lezárni kíván. Nézzük meg közelebbről.
Mindenképpen ellenőrizze, hogy nincs-e eltérés vagy furcsa olvasat a megállapodásban, például "előre". Az építési tőkerészesedés szerződését egyértelműen és minden félreértés nélkül kell elkészíteni, mindennek a lehető legátláthatóbbnak kell lennie. Ezek a főbb pontok, amelyeket minden szerződésnek tartalmaznia kell:
Ellenőrizze a tőkerészesedési megállapodásban szereplő összes információt, mielőtt aláírja és elküldi a dokumentumokat a Rosreestr.
Magát a szerződést felajánlják Önnek, hogy írja alá a fejlesztő irodájában. Ne egyezzen bele abba, hogy ugyanazon a napon írja alá, amikor először látja. Önnek jogában áll kiegészíteni a szükséges pontokkal, és felkérni a fejlesztőt, hogy végezze el ezeket a javításokat a végleges változatban. Az algoritmusnak így kell kinéznie:
A szerződést a fejlesztő maga készíti. Weboldalunkon tanulmányozhatja a reáltőke-szerződést. Minta lehetséges.
Az ingatlantulajdonosnak összegyűjtendő dokumentumcsomagja meglehetősen kicsi. Gyűjteni kell:
Ha megbízható személyen keresztül vásárol lakást, akkor közjegyzőtől kell meghatalmazást kötnie. Ha házastársa van - a vásárláshoz beleegyezését kell kérnie egy közjegyzőtől. Jelzáloghitel esetén a banknak háromoldalú megállapodást kell készítenie a tőkerészesedési szerződés megkötéséről
Tőkerészesedési szerződés regisztrációjához a fejlesztő képviselőjével együtt több helyen is felveheti a kapcsolatot:
A dokumentumok benyújtása után kap egy nyugtát, amely szerint a papírokat elfogadták. Ha minden jól ment, akkor kap egy nyugtát a tőkerészesedési szerződés megkötéséről. Már csak az építkezés befejezését kell várni.
A 2019-es részvényrészesedési megállapodások minden öröme ellenére egy újonnan vert részvényes még mindig szembesülhet azzal a ténnyel, hogy új épülete problémássá válik. Ennek oka elsősorban a fejlesztő cég csődje. A jogalkotó úgy véli, hogy a tőkerészesedési megállapodások kockázatai minimálisak, mivel ebben a helyzetben a közös építkezés kompenzációs alapja működni fog. De mivel még nem voltak előzmények, csak találgatni kell, hogyan fog minden a valóságban megtörténni.
A Jogvédelmi Kollégium jogásza. Szakterülete a tisztviselők jogsértő intézkedései elleni fellebbezéssel, lakhatási vitákkal kapcsolatos ügyek intézése, valamint a fejlesztőktől származó büntetés beszedése. Széles körű munkatapasztalat 214 FZ alatt.
Íme példák a gyakorlatban használt dokumentumokra, amikor lakásokat vásárolnak az elsődleges lakáspiacon:
Projektnyilatkozat-minta többszintes lakóépületek építéséhez új lakónegyed részeként (2013, moszkvai régió).
PDF fájl, mérete = 4,8 MB.
A lakóépület építésére vonatkozó projektnyilatkozat mintája (2014, moszkvai régió).
PDF fájl, mérete = 203 KB.
Példa a lakóépület közös építésében való részvételről szóló megállapodásra, amelyet a 214. számú szövetségi törvény legújabb követelményeivel összhangban állítottak össze (beleértve a Fejlesztő további felelősségét is). A megállapodás tartalmazza a jogszabályban szabályozott lényeges feltételeket és számos további feltételt.
Ugyanakkor minden Fejlesztőnek jogában áll a DDU-szerződés saját szövegét elkészíteni: az abban szereplő lényeges feltételek kötelezőek, a fennmaradó feltételeket a Fejlesztő dönti el.
MS Word fájl (.docx), mérete = 38 KB.
Minta Megállapodás az építési tőkerészesedésről szóló szerződés (DDU) szerinti követelési jogok átruházásáról, a Fejlesztő értesítésével a jogok engedményezéséről.
Példa a DDU szerinti követelési jog magánszemélyek közötti átruházásáról szóló térítésmentes megállapodásra ( például rokonok között). Jelen szerződésre – ingyenessége miatt – mind az engedményezési, mind az adományozási szerződésben foglaltak az irányadók.
MS Word fájl (.docx), mérete = 27 KB.
Ellenőrzési lap, amelyet új lakás Beruházótól történő átvételekor készítenek és írnak alá. Az ellenőrző lap felsorolja a lakás építési hibáit (ha vannak), és megjelöli azok fejlesztő általi megszüntetésének határidejét. Az ellenőrzési ívet a lakás átadása előtt a lakás átvételi és átadási törvény szerint aláírják.
MS Word fájl (.docx), mérete = 15 KB
Új épületben lévő lakás átvételi igazolása a Fejlesztőtől a részvényeshez. Ez a törvény lezárja a felek közös építési részvételi szerződés szerinti kölcsönös kötelezettségeit.
MS Word fájl (.docx), mérete = 17 KB
Hivatalos kereset a Fejlesztőhöz a lakás tulajdonosnak történő átruházási feltételeinek megsértése és a vagyonvesztés megfizetése miatt. Két esetet jeleznek - amikor a lakást még nem adták át, és amikor a lakást már átadták, de a határidőt megszegve. A keresetet tárgyalást megelőzően nyújtják be a Fejlesztőhöz, és ha figyelmen kívül hagyja vagy megtagadja, akkor a következő lépésben a részvényes már bírósághoz fordul.
MS Word fájl (.docx), mérete = 24 KB
A házastársak benyújtják ezt a kérelmet a Szövetségi Adószolgálat Felügyelőségéhez az ingatlanadó-levonás bejegyzése céljából Oroszországban lakásvásárlás esetén. A kiadások felosztása lehetővé teszi a házastársak számára, hogy önkényesen felosszák egymás között a levonás összegét (a rendelkezésre álló 2 millió rubel személyenkénti határon belül).
A házastársak benyújtják ezt a kérelmet az IFTS-hez a jelzáloghitel kamatfizetésére vonatkozó ingatlanadó-levonás bejegyzésére. A kiadások felosztása lehetővé teszi a házastársak számára, hogy önkényesen megosszák egymás között a levonás összegét (a rendelkezésre álló 3 millió rubel személyenkénti határon belül).
MS Word fájl (.docx), mérete = 18 KB
Az alábbiakban láthatjuk, hogyan néznek ki egy lakás műszaki és kataszteri dokumentumai:
……………………………………………………………..
A lakás műszaki útlevelének mintája. A lakás műszaki útlevele tartalmazza magának a lakásnak az összes fő műszaki mutatóját és az épület, amelyben található: a ház címe és építési éve, a házban lévő közművek, a falak és mennyezetek anyaga, a lakás padlója, a tervrajz és a belső helyiségek területei, valamint információk a lakáson belüli átépítésekről (ha vannak). A műszaki útlevelet a regionális műszaki leltári hivatal (BTI) állítja ki.
SZERZŐDÉS minta
___ számú társasház építésében tőkerészesedés
Moszkva__ ______ 201_ év
____________________________—-, képviseli egyrészt a Charta alapján eljáró _____________________________________ főigazgató, a továbbiakban: Fejlesztő, és
Az Orosz Föderáció állampolgárai__ - ___________________________, neme: __________, ___________ születési év, születési hely - ________________, az Orosz Föderáció állampolgárának útlevele ______________, kiállítva _________ év _____________, alkörzeti kód __________, bejegyzett hely:_ a tartózkodási helyén __________________, a továbbiakban: „Közös építkezés résztvevője”, másrészt, ha együttesen hivatkozunk rá, a megnevezett Felek a jelen Megállapodást a következőkben kötötték:
1. ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK
1.1. Fejlesztő - _______________________- - olyan jogi személy, amely telket birtokol, és a jelen Megállapodásnak és az Orosz Föderáció hatályos jogszabályainak megfelelően a közös építkezésben résztvevőktől pénzeszközöket vonz egy lakóház építéséhez (létrehozásához) ezen a telken. kapott építési engedély alapján.
1.2. A Fejlesztő azon joga, hogy kötelezettségek átvállalásával lakásépítési (létrehozási) forrásbevonási jogot szerezzen, melynek teljesítését követően a közös építésben részt vevőt az épülő társasházban lévő lakóhelyiség tulajdonjogává válik (lévén létrehozott) és a társasház közös tulajdonában lévő részesedések, megerősítik a következő dokumentumokat:
1.2.1. a Fejlesztő alapító okiratai;
1.2.2. a Fejlesztő állami regisztrációs igazolása;
1.2.3. a fejlesztő adóhatóságánál történt regisztrációról szóló igazolás;
1.2.4. jóváhagyott pénzügyi kimutatások, nevezetesen: mérlegek, eredménykimutatások, tőkeváltozási kimutatások, pénzforgalmi kimutatások, a kapott elkülönített pénzeszközök rendeltetésszerű felhasználásáról szóló jelentések (ha rendelkezésre állnak a beszámolási időszakra), számítások a nettó vagyon értékelésére részvénytársaság, a Fejlesztő vállalkozói tevékenységének utolsó három évében;
1.2.5. könyvvizsgálói jelentés a fejlesztő vállalkozási tevékenységének utolsó évéről;
1.2.6. Közös építési objektum ________________ számú építési engedélye __________ keltezésű, az Igazgatóság ________________________________
1.2.7. a projektnyilatkozat elhelyezése a www .________________________________ weboldalon a 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvénnyel „A társasházak és egyéb ingatlantárgyak közös építésében való részvételről, valamint a 2004. december 30-i jogalkotási aktusok módosításáról szóló az Orosz Föderáció" (a továbbiakban - a 2004.12.30-i szövetségi törvény N 214-FZ);
1.2.8. A Moszkvai Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szövetségi Szolgálat által 2013. június 25-én kiállított __________________ igazolás a közös építési objektum építéséhez (létrehozásához) biztosított földterület Fejlesztő tulajdonjogának állami bejegyzéséről - telek kategóriájú telek: települések földje, összterülete __________________- m², székhelye: __________________________ kataszteri szám: ____________________ az igazgatósági ülés jegyzőkönyve alapján a Beruházó tulajdonjoga _____________________ kelt _______________ 2. sz., amelyről a ________________- számú bejegyzést az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásába bejegyezték.
1.2.9. megfelelően elkészített projektdokumentáció, beleértve az abban végrehajtott változtatásokat;
1.2.10. az építési projekt megvalósíthatósági tanulmánya.
1.3. Közös építési objektum - lakóhelyiségek és közös tulajdon egy társasházban, amelyet át kell adni a közös építésben részt vevőnek, miután engedélyt kapott egy épülő (létrehozott) társasház üzembe helyezésére a Résztvevő pénzeszközeinek bevonásával a közös építésben.
1.3.1. Közös építésű Résztvevőnek átadandó lakóhelyiségek leírása a projektdokumentáció szerint:
Helyszín: _________________________________-
___ számú házépület.
Padló ___. __ számú lakás a projekt szerint.
Elhelyezkedése a lépcsőhöz képest: _______________ lakás __________.
Hozzávetőleges terület _____ m2 (lakóterület ____ négyzetméter, összesen ____ négyzetméter, erkélyekkel és loggiákkal _______ négyzetméter).
Mennyezet magassága 2,98 m (+/- 5 cm eltérés lehetséges).
Az átadáskori műszaki állapotot a 4. számú melléklet "A lakás átadáskori építési készültség leírása" tartalmazza.
A Közös építésű Objektum tervdokumentáció szerinti terve a Megállapodás 3. sz.
A közös építésű objektum végső meghatározását a Fejlesztő az objektum üzembe helyezésére vonatkozó engedély megszerzése után hozza meg.
1.4. Közös építkezés résztvevője - az a személy, aki a jelen Szerződés feltételei szerint pénzt ad a Fejlesztőnek egy bérház építéséhez.
1.5. A Közös építésben Résztvevő jogutódait a jelen Szerződésben biztosított jogok illetik meg, feltéve, hogy az utódlás megfelelően megtörtént, és a Fejlesztő rendelkezésére állnak az utódlást igazoló dokumentumok.
1.6. Projekt nyilatkozat - információk a Fejlesztőről és információk az építési projektről. Az eredeti projektnyilatkozatot a Fejlesztő köteles megőrizni.
1.6.1. A Fejlesztővel kapcsolatos információk a következőket tartalmazzák:
1.6.1.1. a Fejlesztő cég nevéről (névről), telephelyéről, működési módjáról;
1.6.1.2. A Fejlesztő állami regisztrációjáról;
1.6.1.3. A Fejlesztő alapítóiról (résztvevőiről), akik a Fejlesztő vezető testületében a szavazatok 5 vagy több százalékával rendelkeznek, a jogi személy cégnevének (nevének) feltüntetésével - alapító (résztvevő), vezetéknév, keresztnév az egyéni alapító (résztvevő) neve, apaneve, valamint az egyes alapítók (résztvevők) szavazatok százalékos aránya a jogi személy vezető testületében;
1.6.1.4. lakóházak és (vagy) egyéb ingatlantárgyak építésére irányuló projektekről, amelyekben a Fejlesztő a projektnyilatkozat közzétételét megelőző három évben részt vett, megjelölve ezen ingatlantárgyak elhelyezkedését, üzembe helyezésük ütemezését, összhangban a projektdokumentációval és az üzembe helyezésük tényleges időpontjaival
1.6.1.5. a tárgyévi pénzügyi eredményről a projektnyilatkozat közzétételének időpontjában fennálló tartozás és kintlévőség összegét.
1.6.2. Az építési projektre vonatkozó információknak meg kell felelniük a tervdokumentációnak, és tartalmazniuk kell a következőket:
1.6.2.1. az építési projekt céljáról, végrehajtásának szakaszairól és ütemezéséről, a projektdokumentáció állami vizsgálatának eredményeiről, ha ezt a vizsgálatot az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexe előírja;
1.6.2.2. építési engedélyen;
1.6.2.3. a Beruházónak a telekre vonatkozó jogairól, a telek tulajdonosáról, ha a Beruházó nem tulajdonos, a telek projektdokumentációban meghatározott határairól és területéről, a fejlesztési elemekről;
1.6.2.4. az épülő (létrehozandó) társasház helyéről és annak a projektdokumentációnak megfelelően elkészített leírásáról, amely alapján az építési engedély kiadásra került;
1.6.2.5. a bérház építésében (létrehozás alatt álló) önálló részek számáról, azaz a bérház üzembe helyezésére engedély megszerzése után a Fejlesztő által a közös építésben résztvevőknek átadott lakások számáról, valamint a bérház leírásáról ezen független részek műszaki jellemzői a projektdokumentációnak megfelelően;
1.6.2.6. a társasházban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek funkcionális rendeltetéséről, amelyek nem részei a társasházban lévő közös tulajdonnak;
1.6.2.7. a közös építésben részt vevők közös tulajdonába kerülő társasházban lévő közös ingatlan összetételéről, miután engedélyt kaptak a meghatározott ingatlantárgyak használatba vételére, és a Közös építési tárgyakat a közös építésben résztvevők részére átadták. ;
1.6.2.8. az épülő (létrehozandó) társasház üzembe helyezésére vonatkozó engedély megszerzésének várható időkeretéről, azon állami hatóságok, önkormányzatok és szervezetek jegyzékéről, amelyek képviselői részt vesznek az említett lakóház átvételében;
1.6.2.9. az építési projekt megvalósítása során felmerülő lehetséges pénzügyi és egyéb kockázatokról, valamint az ilyen kockázatok Fejlesztő általi önkéntes biztosítására tett intézkedésekről;
1.6.2.10. bérház és (vagy) egyéb ingatlantárgy építésének (létrehozásának) tervezett költségéről;
1.6.2.11. a fő építési, szerelési és egyéb munkákat végző szervezetek (vállalkozók) jegyzékében;
1.6.2.12. a Fejlesztő szerződésben vállalt kötelezettségei teljesítésének biztosításának módjáról;
1.6.2.13. egyéb megállapodásokról és ügyletekről, amelyek alapján bérház és (vagy) egyéb ingatlantárgy építéséhez (létrehozásához) pénzeszközöket vonnak le, kivéve a megállapodások alapján történő forrásbevonást.
1.6.3. A projektnyilatkozatot a Fejlesztő a médiában és (vagy) közzéteszi a nyilvános információs és távközlési hálózatokban (beleértve az internetet is) legkésőbb tizennégy nappal azt a napot megelőzően, hogy a Fejlesztő a közös építésben részt vevő Résztvevővel szerződést köt, valamint benyújtják az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét és az azzal kapcsolatos ügyleteket végző szervhez.
1.7. A Fejlesztő és a Közös építésben résztvevő Résztvevő közötti, a jelen Megállapodás által nem szabályozott kapcsolatokra az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, „A társasházak és egyéb ingatlantárgyak közös építésében való részvételről és az ingatlanok módosításairól szóló szövetségi törvény az irányadók. az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusai", az Orosz Föderáció befektetési tevékenységekre vonatkozó jogszabályai ...
2. A SZERZŐDÉS TÁRGYA
2.1. A jelen Szerződés értelmében a Fejlesztő vállalja, hogy a Szerződésben meghatározott időn belül önállóan és (vagy) más személyek bevonásával társasházat épít (létrehoz), és a létesítmény használatbavételi engedélyének megszerzése után a közös építményt átadja. Közös építésben részt vevővel szemben kifogást emel, a Közös építésben résztvevő pedig vállalja, hogy a Megállapodásban meghatározott árat megfizeti és a Társasház használatbavételi engedéllyel rendelkező Közös építési Tárgyat átveszi.
2.2. Ezt a megállapodást állami nyilvántartásba kell venni, és a regisztráció pillanatától megkötöttnek kell tekinteni. A kivitelező a közös építésben részt vevővel közösen vállalja, hogy a Szerződés aláírásától számított 10 (tíz) munkanapon belül (kivéve, ha a Felek ettől eltérő időtartamot határoznak meg) benyújtja az ingatlanjog állami bejegyzését végző szervhez. hagyaték és ügyletek (Rosreestr), dokumentumok a megállapodás állami bejegyzése céljából. A Megállapodás állami bejegyzésével kapcsolatos költségek a közös építésben résztvevőt terhelik.
2.3. A közös építési objektum Fejlesztő általi átadási határideje a Közös építésben résztvevőnek legkésőbb __________________.
2.4. A Közös Építési Objektum szavatossági ideje – a Közös Építési Objektum részét képező technológiai és mérnöki berendezések kivételével – 5 (öt) év. A közös építési objektum részét képező technológiai és mérnöki berendezések szavatossági ideje 3 (három) év.
2.5. A Közös Építési Objektum véletlen elvesztésének vagy véletlen megrongálódásának kockázatát a Fejlesztő viseli az átvételi okirat alapján a közös építésben résztvevő részére történő átadás előtt.
2.6. Abban az esetben, ha a Szerződésből eredő jogok és kötelezettségek törvény vagy megállapodás alapján harmadik személyekre (közös építkezés új Résztvevőire) szállnak át, a Megállapodás állami bejegyzésének költségeit a közös építésben új Résztvevőre vonatkozóan viselik. a közös építésben részt vevő és (vagy) a közös építésben részt vevő új Résztvevők által.
3. A SZERZŐDÉS ÁRA
3.1. Szerződéses ár - az a pénzösszeg, amelyet a Közös építésben részt vevő Részt kell fizetnie, amely a közös építési objektum építési (létrehozása) költségeinek megtérítésére és a Fejlesztő szolgáltatásainak kifizetésére szolgáló pénzösszeg.
3.2. A Megállapodás ára egy négyzetméter lakóhelyiség ára alapján kerül kiszámításra, amely a közös építési objektum részét képezi, _________ (_____________) rubel __ kopecks összegben. A megállapodás ára _________ (_____________) rubel __ kopecks, beleértve:
3.2.1. a közös építésű objektum építési (létrehozási) költségeinek megtérítésére szolgáló pénzeszközök összege a szerződéses ár 80% -ának (nyolcvan százalékának) mértékében, amely __________ (___________) rubel __ kopecks;
3.2.2. a Fejlesztő szolgáltatásaiért fizetendő pénzösszeg a Szerződéses ár 20%-ának (húsz százalékának) mértékében, ami _______ (___________) rubel __ kopecks.
3.3. A Szerződés ára végleges és nem emelhető, kivéve a 3.4 pontban foglalt eseteket. A Közös építésben a Résztvevő által kifizetett forráshiány esetén a Szerződés árát meghaladó valamennyi költséget a Fejlesztő önállóan viseli.
3.4. A Szerződés ára az alábbi esetekben változhat:
3.4.1. módosítások, kiegészítések a projektdokumentációban a hatályos jogszabályok változásainak megfelelően;
3.4.2. a Közös Építési Objektum részét képező lakóterek több mint 1 négyzetméterrel történő módosítása. m;
3.4.3. a közös építési objektum szerkezetének módosítása a Felek megállapodása alapján.
3.5. A Szerződés árának kifizetése az alábbi sorrendben történik:
3.5.1. a Megállapodás árának megfelelő összeget, amely ________________ (_________________________) rubel ________ kopejk, a Közös Építés résztvevője a Szerződés állami nyilvántartásba vételének időpontjától számított 5 (öt) munkanapon belül köteles megfizetni. az Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szövetségi Szolgálat Moszkvában az elszámolási fejlesztői számlára történő átutalással.
3.6. A Közös építésben Résztvevő a Szerződés árának fizetési kötelezettségének teljesítésére a 3.5.1. pontban meghatározott összegű pénzeszközök átutalását vállalja. Fejlesztőnek a Szerződés 14. pontjában meghatározott elszámolási számlájára. A kifizetések időpontja a pénzeszközök Fejlesztő elszámolási számlájára történő beérkezésének napja.
3.7. A Közös Építési Objektum részét képező lakóhelyiségek összterületének több mint 1 négyzetméterrel történő növelése esetén. m a műszaki leltár adatai szerint, a 2007. július 24-i 221-FZ „Az állami ingatlankataszterről” szóló szövetségi törvényben meghatározott módon és feltételek mellett, összehasonlítva a projekt adataival. dokumentációt, a közös kivitelezésben résztvevő kötelezettséget vállal arra, hogy a Fejlesztő részére a Szerződés 3.2. pontja szerint számított különbözetet megfizeti. A bérház közös tulajdonának teljes területének változása nem fogadható el a számításokhoz.
3.8. Abban az esetben, ha a Közös Építési Objektum részét képező lakóhelyiségek összterülete több mint 1 négyzetméterrel csökken. m a 2007. július 24-i N 221-FZ „Az állami ingatlankataszterről” szóló szövetségi törvényben meghatározott módon és feltételekkel végzett műszaki leltár adatai szerint, összehasonlítva a projektdokumentáció adataival, a Fejlesztő vállalja, hogy a Szerződés 3.2.
3.9. A Közös építés Résztvevője a közüzemi szolgáltatás számláján feltüntetett összegű közüzemi számlákat a megfelelő számla kiállításától számított 10 (tíz) munkanapon belül, a Közös építés tárgyának Résztvevő részére történő átadásától számítva fizeti meg. az átvételi igazolás alapján.
Hogyan ellenőrizheti saját maga a fejlesztőt?
Praxisomban gyakran találkozom olyan helyzettel, amikor ügyfeleim gátlástalan fejlesztőkkel kötnek szerződést. Azok a vásárlók, akik ingatlanosok segítségével vásárolnak lakást, nincsenek biztosítva az ilyen bajok ellen. Miért szükséges.
4. A FELEK KÖTELEZETTSÉGEI
4.1. A fejlesztő vállalja:
4.1.1. A Szerződésben vállalt kötelezettségeink jóhiszemű teljesítése érdekében.
4.1.2. Regisztrálja a jelen Szerződést a törvényben előírt módon. A Szerződés állami regisztrációjához szükséges dokumentumokkal együtt a Fejlesztőnek be kell nyújtania:
Építési engedély;
Projekt nyilatkozat;
A létesítendő ingatlan tervrajza, amely tartalmazza annak elhelyezkedését, valamint a létesítendő ingatlanban található lakó- és nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát, valamint ezen helyiségek mindegyikének tervezett területét.
4.1.3. A közös építésben részt vevő által befizetett pénzeszközöket kizárólag az általa a projektdokumentációnak megfelelő társasház építésére (létrehozására) használja fel.
4.1.4. Változtassa meg a projektnyilatkozatot a Fejlesztővel és az építési projekttel kapcsolatos információkkal, valamint a projektdokumentáció módosításának tényeivel kapcsolatban, a vonatkozó adatok változásának időpontjától számított három munkanapon belül.
4.1.5. A projektnyilatkozat negyedévente történő módosítása az 1.6.1.5. pontban foglalt adatok tekintetében. tényleges megállapodás.
4.1.7. A Megállapodás 8. pontjában meghatározott módon értesítést küldeni a Közös építési Résztvevőnek a Közös építési Tárgynak a Közös építésű Résztvevő részére történő átadásáról legkésőbb a Szerződésben meghatározott határidőig.
4.1.8. Amennyiben a bérház építése (létrehozása) a Szerződésben meghatározott határidőn belül nem fejezhető be, úgy a Fejlesztő legkésőbb két hónappal a meghatározott időszak lejárta előtt köteles a megosztott építésben részt vevő részére az erre vonatkozó tájékoztatást megküldeni. valamint javaslat a Közös építési Tárgy átadási ütemtervének módosítására. A közös építési objektum Fejlesztő által a Közös építésben részt vevő részére történő, a Szerződésben meghatározott átruházási határidejének változását kiegészítő megállapodással kell rögzíteni.
4.1.9. A Közös építés Résztvevőjének átadni egy olyan közös építésű tárgyat, amelynek minősége megfelel a Szerződésben foglaltaknak, vagy a Szerződés feltételeinek hiányában vagy hiányosságaiban a műszaki előírások, a projektdokumentáció és a településrendezési előírások követelményeinek. , valamint az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt egyéb kötelező követelmények.
4.1.10. A közös építési objektum használatbavételére a megállapított eljárásnak megfelelően engedélyt kell beszerezni.
4.1.11. A közös építési objektum tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges dokumentumokat írásbeli kérésre át kell adni a Közös építésben részt vevőnek.
A közös építésben résztvevő résztvevő közös építési objektumra vonatkozó tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételének alapja az építkezés (létrehozás) tényét igazoló dokumentumok, - bérház üzembe helyezésének engedélye, amely magában foglalja a közös építés tárgyát. , és átadási okirat.
A fejlesztőnek át kell adnia egy bérház üzembe helyezésére vonatkozó engedélyt vagy az engedély közjegyző által hitelesített másolatát az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét és az azzal kapcsolatos ügyleteket végző hatóságoknak, a közös építésben részt vevő tulajdonos tulajdonjogának állami bejegyzésére. a közös építési objektumra az engedély megszerzését követő tíz munkanapon belül.
4.1.12. Befejezetlen építési tárgy tulajdonjogának nyilvántartásba vétele, ha zálogjog miatti elzárás indokolt. Ha a Fejlesztő megkerüli a befejezetlen építésű tárgy tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételét, az ilyen objektum tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételére a közös építésben részt vevő fél perében hozott bírósági határozat alapján kerül sor a zálogjog tárgyában történő letiltásra. .
4.1.13. Az osztott építésben részt vevő Résztvevő által a Szerződés alapján befizetett pénzeszközöket és az ügylet érvénytelenségének megállapítása esetén, valamint a Szerződésben meghatározott egyéb esetekben kamatot kell visszafizetni.
4.2. A közös építkezésben résztvevő vállalja:
4.2.1. A jelen Szerződés szerinti kifizetéseket időben, a jelen Szerződés 3.5. pontjában meghatározott határidőn belül teljesíti.
4.2.2. A közös építési objektum átvételi okirat szerinti átvételét a létesítmény átadásra való készenlétéről szóló Fejlesztői értesítés kézhezvételétől számított 20 (húsz) munkanapon belül folytatja le.
4.2.3. A közös építésű objektum vagy társasház hiányosságainak feltárása esetén haladéktalanul értesítse a Fejlesztőt.
4.3. A Fejlesztő kötelezettségei az átadás-átvételi okirat Felek általi aláírásának pillanatától tekintendők teljesítettnek.
4.4. A Közös építésben részt vevő kötelezettségei a Szerződés szerinti teljes összeg kifizetésének pillanatától és az átruházási okirat felek általi aláírásától számítanak teljesítettnek.
5. A FELEK JOGAI
5.1. A fejlesztőnek joga van:
5.1.1. Külön megkötött szolgáltatási szerződés alapján segíti a Közös építésben Résztvevőt a közös építési objektum tulajdonjogának bejegyzésében.
5.1.2. Változtassa meg és egészítse ki a megosztott építési objektum projektjét.
5.1.3. A közös építkezésben résztvevő által feltárt közös építési objektum hiányosságai hiányában a közös építést megvalósítani, ha azt a közös építésben részt vevő Résztvevő a kézhezvételétől számított két hónapon túl nem fogadja el vagy kijátssza. a Fejlesztő értesítése a közös építmény átadási készenlétéről. Az ebből befolyt összeget vissza kell fizetni a Közös építésben résztvevőnek, levonva a Fejlesztő közös építési objektum megvalósítására fordított költségeit.
5.2. A közös építésben résztvevőnek joga van:
5.2.1. Lépjen kapcsolatba azokkal a hatóságokkal, amelyek az ingatlan kataszteri (műszaki) nyilvántartását végzik a 2007. július 24-i 221-FZ szövetségi törvénynek megfelelően "Az állami ingatlankataszterről" a megosztott építési objektum tényleges összterületének meghatározásához. .
5.2.2. Ha a fejlesztő és maga aláírta az átruházási okiratot, forduljon azokhoz a hatóságokhoz, amelyek végrehajtják az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét és az azzal lebonyolított ügyleteket.
5.2.3. Ha a Fejlesztő megsérti a 2004.12.30-i 214-FZ szövetségi törvényben meghatározott projektnyilatkozat követelményeit, forduljon bírósághoz az ügylet érvénytelenségének megállapítása iránti keresettel.
5.2.4. Rendeljen új kifejezést a Fejlesztőhöz, ha megsértette a munka feltételeit.
Tehát Ön kapott egy értesítő levelet a fejlesztőtől az objektum készenlétéről és a lakás átvételére vonatkozó felhívásról. Ne rohanjon örülni, minden még előtte van. Néha megesik, hogy a fejlesztő engedélyt kap a létesítmény üzembe helyezésére nem teljesen legális módon. Például egy ház 70-80%-ban megépült, és már van engedélyük a létesítmény üzembe helyezésére. Hogy hogyan fogadták, az nem nekem, hanem a rendvédelmi szerveknek a kérdése.
6. A SZERZŐDÉS FELMONDÁSA (A SZERZŐDÉS ELÁLLÁSA)
ÉS A FELEK FELELŐSSÉGE
6.1. A közös építésben résztvevő egyoldalúan jogosult a szerződés teljesítését megtagadni, ha:
1) a közös építésű objektum átadási kötelezettségének a Fejlesztő általi nem teljesítése a szerződésben meghatározott tárgy átruházási idejét két hónappal meghaladó időtartamon belül;
2) a Fejlesztő által a 7.2. pontban foglalt kötelezettségek nem teljesítése. Megegyezés;
3) a közös építési objektum minőségi követelményeinek jelentős megsértése;
4) a 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény 15.1. cikkének 3. részében előírt kötelezettségek Fejlesztő általi megsértése;
5) a szövetségi törvényben vagy megállapodásban meghatározott egyéb esetekben.
6.1.1. A közös építésben résztvevő kérelmére a szerződés bírósági úton felmondható, ha:
1) társasház és (vagy) egyéb, közös építési tárgyat is magában foglaló ingatlan építésének (létrehozásának) megszüntetése vagy felfüggesztése olyan körülmények fennállása esetén, amelyek egyértelműen arra utalnak, hogy a közös építési tárgy nem kerül átadásra Közös építkezés résztvevője a szerződésben rögzített határidőn belül;
2) az épülő (létrehozandó) társasház és (vagy) egyéb ingatlantárgy tervdokumentációjában bekövetkezett jelentős változás, amely magában foglalja a Közös építésű Tárgyat is, ideértve a Közös építésű Tárgy méretének jelentős változását is;
3) a társasház és (vagy) egyéb ingatlantárgy részét képező közös tulajdon és (vagy) nem lakáscélú helyiségek rendeltetésének megváltozása;
4) a szövetségi törvényben vagy megállapodásban meghatározott egyéb esetekben.
6.2. A fejlesztő a szerződés felmondása esetén a 6.1. pontjában foglaltak szerint, a szerződés megszűnésének napjától számított húsz munkanapon belül, vagy a szerződésnek a jelen Szerződés 6.1.1. pontjában meghatározott okból történő felmondása esetén a szerződés megszűnésének napjától számított tíz munkanapon belül. köteles az általa a szerződéses árat számlára kifizetett pénzeszközöket a közös építésben részt vevőnek visszaadni, valamint ezen összeg után a megjelölt pénzeszközök felhasználásáért a refinanszírozási ráta egy háromszázadának megfelelő kamatot fizetni. Az Orosz Föderáció Központi Bankja által a megosztott építésben részt vevő résztvevő által befizetett pénzeszközök visszafizetésére vonatkozó kötelezettség teljesítésének napján hatályos. A meghatározott kamat számítása attól a naptól történik, amikor a Közös építésben Résztvevő a szerződéses ár ellenében pénzt vagy annak egy részét fizeti, egészen addig a napig, amíg azt a Fejlesztő a közös építésben résztvevőnek visszaadja. Amennyiben a Közös építésben Résztvevő magánszemély, a meghatározott kamatot a Fejlesztő dupla összegben fizeti. Ha a közös építésben részt vevő a megfelelő megállapított határidőn belül nem kérte a Fejlesztőtől a közös építésben résztvevő által a szerződés ára ellenében befizetett pénzeszközt, valamint az ezen összegre járó kamatot a beruházás igénybevételéért. a megjelölt pénzeszközöket, a Fejlesztő legkésőbb a meghatározott futamidő lejártát követő munkanapot követő napon köteles a pénzeszközöket és a pénzeszközök felhasználási kamatait a Fejlesztő telephelyén lévő közjegyzői letétben jóváírni, amelyről be kell jelenteni a közös építésben résztvevő.
6.3. Ha a Fejlesztő egyoldalúan megtagadja a szerződés teljesítését a 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény 5. cikkének 4. és 5. részében, a Fejlesztőnek jogában áll a szerződést legkorábban harminc napon belül felmondani. miután a 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény 8. cikkének 4. részében előírt módon írásban elküldte azt a közös építkezés résztvevőjének, figyelmeztetve az adósság visszafizetésének szükségességére a szerződéses ár megfizetése után valamint az ilyen követelmény be nem tartása következményeiről. Ha a Közös építésben Résztvevő nem tesz eleget ennek a követelménynek, és ha a Fejlesztőnek információja van arról, hogy a közös építkezésben résztvevőt a szerződéses ár megfizetése utáni tartozás visszafizetésének szükségességéről és a teljesítés elmulasztásának következményeiről figyelmeztették. az ilyen igényről, vagy ha az ajánlott levelet a postai szolgáltató az általa megjelölt postai címre küldi vissza a Közös építés Résztvevő általi megtagadásáról annak kézhezvételétől, vagy a közös építésben résztvevő távolléte miatt A Fejlesztőnek jogában áll egyoldalúan megtagadni a szerződés teljesítését a Szerződés 6.4. pontja szerint.
6.4. Ha az egyik fél a szerződés teljesítését egyoldalúan megtagadja, a szerződés attól a naptól tekintendő megszűntnek, amikor a másik felet értesítik a szerződés teljesítésének egyoldalú megtagadásáról. A megadott értesítést ajánlott levélben kell elküldeni a mellékletek listájával.
6.5. Ha a Fejlesztő a 2004.12.30-án kelt 214-FZ szövetségi törvény 5. cikkének 4. és 5. részében meghatározott indokok alapján a Fejlesztő egyoldalúan megtagadja a szerződés teljesítését, a Fejlesztő köteles visszafizetni a Résztvevő által a megosztásban kifizetett összeget. építése a szerződés ára ellenében a megszűnés napjától számított tíz munkanapon belül. Ha a közös építésben résztvevő a meghatározott határidőn belül nem kérte a Fejlesztőt a közös építésben résztvevő által a szerződés ellenében kifizetett pénzeszközök átvétele iránt, a Fejlesztő legkésőbb az azt követő munkanapot követő napon. a meghatározott időszak lejártakor köteles ezeket a pénzeszközöket a Közjegyzői letétben jóváírni a Fejlesztő a Közös építésben résztvevőnek bejelentett helyen.
6.6. pontokban foglaltak Fejlesztő általi megsértése esetén. 6.2. és 6.5. pontjában foglaltak szerint a pénzeszközök visszafizetésének vagy a pénzeszközök közjegyzői letétbe történő jóváírásának időtartamára a Fejlesztő ezen összeg után a megosztott építési kamatot fizet a meghatározott pénzeszközök felhasználásáért egy háromszázad összegben. Az Orosz Föderáció Központi Bankjának refinanszírozási kamatlába, amely a megosztott konstrukció résztvevője által kifizetett pénzeszközök visszafizetési kötelezettségének megfelelő teljesítésének napján érvényes. A meghatározott kamatot a Fejlesztő által a közös építésben részt vevő Résztvevőnek történő pénzvisszafizetés lejárati napjától vagy ezen pénzeszközök közjegyzői letétbe történő jóváírásának lejárati napjától számítják, egészen addig a napig, amíg a Fejlesztő a pénzeszközöket a Résztvevőnek visszaküldi. közös építés, vagy az a nap, amikor az összeget jóváírják a közjegyző letétjében. Amennyiben a Közös építésben Résztvevő magánszemély, a meghatározott kamatot a Fejlesztő dupla összegben fizeti.
6.7. Közös építésű Résztvevő kezdeményezésére a Szerződés megszűnése esetén, kivéve a 6.1. pontban meghatározott indokokat. A Megállapodásból a Közös építésben Résztvevő a Szerződés árának 20%-ának (húsz százalékának) mértékében kötbért köteles fizetni. A meghatározott veszteség megszerzésének jogát a Fejlesztő úgy gyakorolhatja, hogy a megfelelő összeget visszatartja a megosztott építésben részt vevő Résztvevő részére történő visszafizetéskor.
6.8. Abban az esetben, ha a Közös építésben Résztvevő arra nem jogosult Fejlesztő vesz fel pénzt, a Fejlesztő a Közös építésben részt vevő Résztvevő kérésére haladéktalanul visszautalja a részére átutalt pénzeszközt, valamint kifizeti a pontjában meghatározottak. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 395. §-a szerint ezen alapok összege után a kamatot megduplázzák, és a megosztott építés résztvevőjének okozott veszteségeket meghaladó kamatokat kompenzálnak.
6.9. A Közös építésben résztvevő Résztvevő által meghatározott új feltételek késedelme esetén jogosult a Fejlesztőtől kötbért beszedni, melynek mértéke a szerződéses ár évi 15%-a (tizenöt százaléka) a késedelem tényleges időtartamára. .
7. MINŐSÉGI GARANCIA
7.1. A közös használatú építési objektumnak meg kell felelnie a műszaki előírások, a projektdokumentáció és a településrendezési előírások követelményeinek, valamint a hatályos jogszabályok által meghatározott egyéb kötelező követelményeknek.
A tervezésre, kivitelezésre, szaniter berendezésre vonatkozó további követelményeket a Felek a jelen Megállapodás 4. számú mellékletében állapodtak meg.
7.2. Abban az esetben, ha egy közös építési objektumot a Fejlesztő a Szerződésben foglaltaktól való eltéréssel épít (létrehoz), amely az adott Objektum minőségének romlásához vezetett, vagy egyéb olyan hátrányokkal, amelyek alkalmatlanná teszik a biztosított felhasználásra. ugyanis a Megállapodásban a közös építésű Résztvevő – választása szerint – jogosult követelni a Fejlesztőtől:
A hiányosságok ésszerű határidőn belüli térítésmentes megszüntetése;
A megállapodás árának arányos csökkentése;
Hiánypótlási költségeik megtérítése.
7.3. A Közös Építési Objektum minőségi követelményeinek lényeges megsértése esetén a Közös Építésben Résztvevőnek jogában áll egyoldalúan megtagadni a Szerződés teljesítését, és követelni a Fejlesztőtől a pénzeszközök visszafizetését és az összeg utáni kamat megfizetését a használatért. a megjelölt pénzeszközökből az Orosz Föderáció Központi Bankja refinanszírozási kamatának egy háromszázadának megfelelő összegben, a megosztott építésben résztvevő résztvevő által befizetett pénzeszközök visszafizetési kötelezettségének teljesítésének napján hatályos. A meghatározott kamat számítása attól a naptól történik, amikor a Közös építésben részt vevő Résztvevő a Szerződés ára ellenében pénzt vagy annak egy részét fizeti, egészen addig a napig, amíg azt a Fejlesztő a közös építésben résztvevőnek visszaadja.
7.4. A közös építésben résztvevőnek jogában áll a Fejlesztő felé reklamációt előterjeszteni a közös építésű objektum nem megfelelő minőségével kapcsolatban, feltéve, hogy ez a minőség a szavatossági idő alatt kiderül.
8. KÖZÖSSÉGI ÉPÍTÉSI TÁRGY ÁTRUHÁZÁSA
8.1. A közös építési objektum Fejlesztő általi átadása és a közös építés Résztvevő általi átvétele a Felek által aláírt átadás-átvételi okirat szerint történik.
8.2. A közös építési objektum átadása legkorábban azután történik, hogy a megállapított eljárásnak megfelelően megkapták a lakóház üzembe helyezésére vonatkozó engedélyt.
8.3. Miután a Fejlesztő az előírt módon kapott engedélyt egy bérház használatba vételére, a Fejlesztő köteles a közös építési tárgyat 3 (Három) hónapon belül (de legkésőbb a Szerződésben meghatározott határidőn belül) átadni.
8.4. A Fejlesztő köteles üzenetet (értesítést) küldeni a Közös építés Résztvevőjének a Szerződés szerinti társasház építésének (létrehozásának) befejezéséről, valamint a közös építésű objektum átadásra való alkalmasságáról, valamint figyelmeztetni a Résztvevő építkezést a Közös építési Tárgy átvételének szükségességére, valamint a Közös építésben résztvevő tétlenségének következményeire a 8.6. pontban foglaltak szerint. A szerződésből. Az üzenetet ajánlott levélben csatolmányjegyzékkel és tértivevényes küldeményként kell elküldeni a közös kivitelezésben résztvevő Résztvevő által megjelölt levelezési címre, vagy átvételi elismervény ellenében személyesen átadni a Közös építésben résztvevőnek. Ugyanakkor a közös építési objektum átadásának és átvételének kezdő időpontja nem lehet korábban tizennégy nappal és egy hónappal későbbre kitűzni a közös építési objektum Fejlesztő által a közös építésben résztvevő részére történő átadásának határidejét megelőzően. a Szerződés által megállapított. Az a közös építésben részt vevő, aki a Fejlesztőtől üzenetet kapott a bérház építésének (létrehozásáról) a Szerződésnek megfelelően és a közös építési objektum átadásra való készenlétéről, köteles annak átvételét határidőn belül eljárni. A megadott üzenet kézhezvételétől számított 20 (húsz) munkanap.
8.5. A közös építésben résztvevő az átadás-átvételi okirat vagy a közös építési objektum átadásáról szóló egyéb okirat aláírását megelőzően jogosult a Beruházótól okirat elkészítését kérni, amely megállapítja, hogy a közös építési objektum nem felel meg a követelményeknek. pontjában meghatározott 7.2. Megtagadja az átadás-átvételi okirat vagy a közös építési objektum átadásáról szóló egyéb dokumentum aláírását mindaddig, amíg a Fejlesztő nem teljesíti a 7.2. pontban foglalt kötelezettségeit. A szerződésből.
8.6. Ha a Közös építésben Résztvevő a Közös építési Tárgy átvételét a 8.4. A Szerződésről, illetve ha a Közös építés Résztvevője a Közös építésű Tárgy átvételét megtagadja (kivéve a Szerződés 8.5. pontjában meghatározott esetet), a Fejlesztő a Szerződésben rögzített naptól számított két hónap elteltével. a Közös építési Tárgynak a Közös építési Résztvevő részére történő átruházására jogosult egyoldalú okiratot vagy egyéb okiratot készíteni a Közös építési Tárgy átruházásáról. Ebben az esetben a közös építési objektum véletlen elvesztésének kockázata a közös építési objektum átadásáról szóló egyoldalú okirat vagy egyéb dokumentum megalkotásának napjától átszáll a közös építésben részt vevőre. . Ezeket az intézkedéseket csak akkor lehet alkalmazni, ha a Fejlesztőnek információja van arról, hogy a Résztvevő megkapta az üzenet megosztott konstrukcióját a 8.4. pont szerint. vagy a postai szolgáltató az ajánlott levelet az általa megjelölt postai címre küldte vissza az általa megjelölt postacímen a közös építésben részt vevő Résztvevő átvételének megtagadásáról vagy távolléte miatt.
8.7. A közös építés Résztvevője a lakóhelyiség tulajdonjogának keletkezésekor egyidejűleg a társasházban lévő közös ingatlan tulajdoni hányaddal rendelkezik, amely nem idegeníthető el vagy nem ruházható át a lakóhelyiség tulajdonából. telephely:
a) bérházban lévő olyan helyiségek, amelyek nem részei a lakásoknak, és egynél több lakó- és (vagy) nem lakás céljára szolgálnak ebben a bérházban (a továbbiakban - közös helyiségek), beleértve a lakások közötti lépcsőket, lépcsőket, bányák, folyosók, műszaki pincék, műszaki helyiségek és műszaki folyosók, több lakó- és (vagy) nem lakáscélú helyiséget kiszolgáló egyéb berendezések egy bérházban;
c) társasház tartószerkezetei (beleértve az alapozást, teherhordó falakat, födémeket, erkély- és egyéb födémeket, teherhordó oszlopokat és egyéb befoglaló teherhordó szerkezeteket);
d) több lakó- és (vagy) nem lakás céljára szolgáló társasház nem teherhordó szerkezeteinek bekerítése (beleértve a közös helyiségek ablakait és ajtóit, korlátokat, mellvédeket és egyéb, nem teherhordó szerkezeteket);
e) bérházban a helyiségen kívül vagy azon belül elhelyezett gépészeti, elektromos, egészségügyi és egyéb berendezések, amelyek egynél több lakó- és (vagy) nem lakás céljára szolgáló helyiséget (lakást) szolgálnak ki;
f) a telket, amelyen a bérház található, és amelynek határait az állami kataszteri nyilvántartásból származó adatok alapján határozzák meg, tereprendezési és szépítési elemekkel;
g) egyéb társasház karbantartására, üzemeltetésére és fejlesztésére szolgáló objektumok, beleértve a helyszíni kommunikációt, a helyszíni autóbeállókat, kerítéseket, a közvilágítási rendszer elemeit, amelyek azon telek határain belül helyezkednek el, amelyen a lakóház található. található.
8.7. Az ebben az épületben lévő lakás tulajdonosának a társasházban lévő közös tulajdon közös tulajdonában való részesedés arányos a lakás teljes területének nagyságával. A lakás tulajdonosának részesedése a telek és a társasház karbantartására, üzemeltetésére és fejlesztésére szolgáló egyéb tárgyak közös tulajdonában, beleértve a helyszíni kommunikációt, a helyszíni autóbeállókat, kerítéseket, a lakóépület elemeit. Az 1.2. pontban meghatározott telken található épületek teljes lakóterületében a lakás teljes területével arányos utcai világítási rendszer a telek határain belül, amelyen a bérház található. 8.
9. A SZERZŐDÉS SZERINTI KÖVETELÉSI JOGOK ÁTRUHÁZÁSA
9.1. A Szerződés szerinti követelési jogok megosztott konstrukciójának Résztvevő általi átruházása más személyre csak azután engedélyezett, hogy a Szerződés árát a Fejlesztőnek kifizette.
9.2. Abban az esetben, ha a megosztott konstrukció Résztvevője nem fizeti meg a Szerződés árát a Fejlesztőnek, a Szerződés szerinti követelések megosztott konstrukciójának Résztvevő általi átruházása más személyre csak az írásos nyilatkozat kézhezvétele után lehetséges. a Fejlesztő hozzájárulásával, és a hatályos jogszabályok által előírt módon állami regisztrációt követően lép hatályba. A regisztrációs költségek a közös építésben részt vevő Résztvevőt és (vagy) a közös építésben új Résztvevőt terhelik.
9.3. A Megállapodás szerinti követelési jogok megosztott felépítésének Résztvevő általi átruházása egy másik személyre a jelen Megállapodás állami nyilvántartásba vételének pillanatától az átruházási okirat felek általi aláírásáig megengedett.
Új épületben lakást vásárolni meglehetősen kockázatos üzlet, és a kockázat nem mindig indokolt.
Tekintsünk egy olyan helyzetet, amikor egy új építésű lakás ára 10 százalékkal olcsóbb, mint a kész lakás, az esedékesség 1 év, a ház 80%-ban épült. Első pillantásra minden arra utal, hogy egy ilyen lakás megvásárlásának kockázata minimális. Vizsgáljuk meg azonban ezt a helyzetet a másik oldalról.
10. A SZERZŐDÉS KÖTELEZETTSÉGEI TELJESÍTÉSÉNEK BIZTOSÍTÁSA
10.1. A Fejlesztő (zálogkötelezett) Szerződésben vállalt kötelezettségei teljesítésének biztosítása érdekében a Szerződésnek a közös építésben részt vevőkkel (zálogjogosult) való állami nyilvántartásba vételtől számítva zálogjoggal terheltnek minősülnek:
Az 1.2.8. pontban meghatározott telek. tényleges megállapodás;
Ezen a telken épülő (létrehozandó) bérház.
A jelen Szerződés 1.2.8 pontjában meghatározott telket a Fejlesztő __________________
10.2. Befejezetlen építési objektum Fejlesztői tulajdonjogának állami bejegyzése esetén azt a közös építésben résztvevő Résztvevők által elzálogosítottnak kell tekinteni attól a pillanattól kezdve, hogy a Fejlesztő tulajdonjogát az ilyen objektumra állami nyilvántartásba vették.
10.3. A Fejlesztő közös építési objektumra vonatkozó tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételekor a meghatározott Objektumot a közös építésben részt vevő Résztvevő zálogjogának tekinti attól a pillanattól kezdve, hogy a Fejlesztő az adott Objektumra vonatkozó tulajdonjogát állami bejegyzésben rögzítették. Ugyanakkor az Objektum részét képező, nem közös építésű lakó- és (vagy) nem lakáscélú helyiségek nem minősülnek zálogjognak attól a naptól kezdve, amikor a Fejlesztő megkapja az említett engedélyt.
10.4. Miután a Fejlesztő megállapodást kötött a Közös építésben Résztvevővel, a 10.1. pontban meghatározott ingatlan utólagos zálogjogként átadható a banknak (utólagos zálogjogosultnak) a bank által nyújtott kölcsön vagy célkölcsön visszafizetésének biztosítására. a Fejlesztő társasház építésére, amely magában foglalja a Közös Objektum építést is.
10.5. A közös építési tárgy átruházásáról szóló átadás-átvételi okirat Felek általi aláírásától kezdve a jelen Szerződés alapján keletkező zálogjog a közös építési tárgyra nem vonatkozik.
10.6. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének és a 1998. július 16-i 102-FZ „A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvényének rendelkezéseit kell alkalmazni a jelen Megállapodás alapján keletkezett zálogjogból eredő kapcsolatokra, figyelembe véve a a 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény által meghatározott sajátosságok.
10.7. A zálogjog tárgyában történő behajtás legkorábban hat hónappal azután hajtható végre, hogy:
A közös építési objektum Fejlesztő általi átruházási határidejének kezdete a Szerződésben meghatározottak szerint;
Társasház építésének (létrehozásának) megszüntetése vagy felfüggesztése olyan körülmények fennállása esetén, amelyek egyértelműen arra utalnak, hogy a Szerződésben meghatározott határidőn belül a közös építési tárgy nem kerül átadásra a közös építésben résztvevő részére.
10.8. A zálogjog tárgyában történő behajtás a 10.7. pontban meghatározott határidőn belül érvényesíthető. függetlenül attól, hogy a Fejlesztő mikor teljesíti kötelezettségeit a zálogkötelezettekkel szemben.
11. FELELŐSSÉG MENTESSÉGE (VIS MAJOR)
11.1. Az a fél, aki a Szerződésben vállalt kötelezettségeit annak feltételei teljesítésekor nem, vagy nem megfelelően teljesítette, felelősséggel tartozik, ha nem bizonyítja, hogy a kötelezettségek megfelelő teljesítése vis maior, azaz vis maior miatt volt lehetetlen. rendkívüli és elkerülhetetlen körülmények egy meghatározott időszak meghatározott feltételei között.
11.2. A szerződő felek vis maior körülményre hivatkoztak: természeti jelenségek (földrengés, árvíz, villámcsapás, földcsuszamlás stb.), a Szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítésének helyén kialakuló hőmérséklet, szélerősség és csapadék, amelyek akadályozzák a normál üzleti feltételeket. ; tüzek, ember okozta katasztrófák, amelyek nem a felek hibájából következtek be; a hatóságok és a közigazgatás szabályozó és nem szabályozási aktusai, valamint tevékenységük vagy tétlenségük, amelyek megakadályozzák a Feleket a jelen Megállapodás feltételeinek teljesítésében; törvényben meghatározott eljárás szerint szervezett sztrájkok, ellenségeskedések, terrorcselekmények és egyéb olyan körülmények, amelyek túlmutatnak a Felek ésszerű ellenőrzésén.
11.3. Ebben az esetben a kötelezettségek teljesítésének határideje annak arányában tolódik el, ameddig a körülmények vagy az e körülmények okozta következmények fennálltak.
11.4. Ha a vis maior körülmény 3 (három) hónapnál tovább tart, a Felek jogosultak a Szerződést annak lejárta előtt felmondani.
11.5. Az a Fél, amelynek területén a vis maior körülmény bekövetkezett, köteles a katasztrófa körülményeinek megszűnésétől számított 15 (tizenöt) munkanapon belül írásban értesíteni a másik felet a vis maior természetéről, a pusztulás mértékéről. és azok hatása a Szerződés teljesítésére írásban.
12. ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
12.1. A jelen Megállapodásban nem szabályozott minden egyéb vonatkozásban a felek az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai szerint járnak el.
12.2. Ezt a megállapodást az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt módon az állami regisztráció pillanatától megkötöttnek kell tekinteni.
12.3. A felek a közöttük felmerülő vitákat és nézeteltéréseket tárgyalásos úton rendezik. Ugyanakkor tárgyalások alatt a Felek által folytatott szóbeli konzultációkat és az írásbeli üzenetek cseréjét is értjük.
12.4. Amennyiben a tárgyalások során nem sikerül megegyezésre jutni vitás / vitatható kérdésben / kérdésekben, a Felek a jogvitát a joghatósági és illetékességi szabályok szerint bíróság elé terjeszthetik.
12.5. Minden változtatás és kiegészítés írásban történik a Felek további megállapodásaival, amelyek a jelen Szerződés szerves részét képezik.
12.6. Minden bejelentés, értesítés akkor megfelelő, ha írásban történik és faxon kézbesítik a címzettnek átvételi visszaigazolással, futárral vagy ajánlott levélben.
12.7. A jelen Szerződés három, azonos jogerővel rendelkező példányban készült: egy példány - a Fejlesztő, egy példány - a közös építésben részt vevő részére, egy példány az ingatlanjog állami bejegyzését végző szerv dolgában marad, és tranzakciókat vele.
12.8. A megállapodás mellékletei a következők:
1. számú melléklet - a Fejlesztő, mint jogi személy állami regisztrációs tanúsítványának másolata
2. számú melléklet - ___________ számú építési engedély másolata
3. számú melléklet - Közös építésű Tárgy tervdokumentáció szerinti terve
4. sz. melléklet - Közös építésű Tárgy építési készenlétének leírása lakóhelyiség átadáskor
14. A FELEK CÍME, ADATAI ÉS ALÁÍRÁSA.
| Fejlesztő: Főigazgató |
A közös építkezés résztvevői: ____________________________________ nem: _______, ________ születési év, születési hely ________, az Orosz Föderáció állampolgárának útlevele ____________, kiállítva ____________. évben ______________, egységkód ______, a lakóhelyen bejegyzett cím: ______________________________,
|
2018.09.22., Sashka Bug
A részvényrészesedési megállapodás a felek közötti megállapodás speciális formája (rövidítve: DDU). Az ilyen dokumentumot többnyire az építőiparban használják, például lakóházak építésénél. Cikkünkben elmondjuk, hogyan kell helyesen elkészíteni a DDU-t, és mire kell odafigyelni. Az aktuális nyomtatvány az anyag végén letölthető.
Az építőiparban való tőkerészesedés számos előnnyel jár. Sőt, mindkét fél számára egyszerre. Például a fejlesztőnek nem kell hitelt és kölcsöntőkét vonzania az építési és szerelési munkákhoz. A részvényesek pedig jogosultak a legkényelmesebb és legelfogadhatóbb lakhatási lehetőség kiválasztására.
Emlékezzünk vissza: a fejlesztő egy építőipari cég, amely lakóház - bérház - építését vállalta. A részvényes az a személy, aki úgy döntött, hogy saját tőkéjét új lakásba fekteti. Ne feledje, hogy nem csak egyszerű állampolgárok, hanem vállalkozók és szervezetek is lehetnek részvényesek. Építkezésbe nem csak saját forrást, hanem a törzstőke kölcsöntőkéjét is befektetheti, például banktól jelzáloghitelezésre kapott pénzt.
A sajátos tőkében való részesedést azonban a konkrét körülményektől függetlenül ennek megfelelően kell formálni. Vagyis külön megállapodást írtak alá - alább bemutatjuk a 2018-as építkezésben való tőkerészesedésről szóló szerződésmintát.
Meg kell jegyezni, hogy a részvényesek jogait törvényi szinten védi, nevezetesen a 2004.12.30-i 214-FZ törvény. E törvény elfogadása előtt semmilyen szabvány nem garantálta a polgárok számára a fejlesztő által vállalt kötelezettségek maradéktalan teljesítését.
Minden megállapodásnak – jellegétől függetlenül – kötelező feltételeket kell tartalmaznia, amelyek hiányában a dokumentum semmisnek minősül. A 214-FZ. sz. törvény különleges szabályokat és részleteket ír elő a tőkerészesedési megállapodásra vonatkozóan. Nézzük meg, milyen feltételeket kell tartalmaznia egy társasház építésében való tőkerészesedésről szóló megállapodásnak.
A dokumentumnak tartalmaznia kell:
A tárgyat a lehető legrészletesebben kell jellemezni. Adja meg a teljes nevét, például egy háromszobás lakás. Regisztrálja a hely címét, a területet, a padlót, az anyagokat, a felületkezelés típusait stb. Ha elérhető, csatolja az objektum grafikus körvonalait, például a projektdokumentációt. Minél részletesebb az objektum, annál jobb.
Adjon meg konkrét határidőt a kész tárgy átadására. Nem elegendőek az olyan feltételek, mint a „létesítmény üzembe helyezése után”. Az ilyen jellegű megfogalmazást a törvény nem teszi lehetővé. Mivel ez a körülmény (az épület üzembe helyezése) elkerülhetetlenül bekövetkezik, azonban a kivitelező ravasz lehet, és elodázhatja a határidőket. Ezért az üzembe helyezés feltételén túl adjon meg egy konkrét időkeretet. Például 2018.10.31-ig.
A megállapodásban megengedett egy konkrét árérték előírása, például tízmillió rubel. Számítási képlet előírása is megengedett. Például a fejlesztő jóváhagyta egy négyzetméter költségét, ezért az árat a következő számítás alapján határozzák meg: a négyzetméter költsége lakóterületenként.
Rögzítse részletesen a számítási eljárást is. Például visszafizetheti az összeget egy részletben egy bizonyos időpontig. Vagy részletekben befizetni pénzt az építőipari cég elszámolási számlájára a jóváhagyott ütemezés szerint.
FONTOS! Pénzt csak a DDU állami regisztrációja után lehet átutalni a fejlesztőnek. Az alábbiakban elmagyarázzuk, hogyan kell ezt megtenni.
Vegye figyelembe, hogy a fizetési feltételek megsértése esetén az építőipari cégnek joga van egyoldalúan felmondani a megállapodást.
Tájékoztatást kell adni a közös kivitelezésben résztvevők részére átadott tárgy szavatossági idejének időtartamáról. Építési projektek esetében ez az időszak nem lehet kevesebb öt naptári évnél. Mérnöki és technológiai berendezések esetében - legalább három év.
Az építőipari vállalkozásnak joga van olyan feltételeket felsorolni, amelyek mentesítik a felelősség alól. A legtöbb esetben azonban semmisnek minősülnek (a 214-FZ törvény 7. cikkének 4. része).
A DDU-nak fel kell sorolnia a fejlesztő által vállalt kötelezettségek teljesítésének biztosításának módjait. Ezek a módszerek a következők:
Felhívjuk figyelmét, hogy a 2017. október 20-a előtt kötött tőkerészesedési megállapodások esetén a kötelezettségeket más módon kell biztosítani. Például bankgaranciát adnak ki, vagy egy építőipari cég polgári jogi felelősségét biztosítják.
Ide tartoznak a kivételes helyzetek. Például, ha egy fejlesztő speciális számlákat (letéti) használ az elszámolásokhoz, akkor a szerződésben meg kell határozni az ezekkel a számlákkal való munkavégzés eljárását.
Ezenkívül a dokumentum információkat tartalmazhat a szociális infrastruktúráról és a részvényesek költségére történő építésének eljárásáról. Például egy építőipari cég óvodát és játszóteret épít egy társasházcsoport számára.
A tőkerészesedési megállapodás állami bejegyzése kötelező lépés. Az eljárás meglehetősen egyszerű: először megállapodást kötnek a részvényes és a fejlesztő között, mégpedig írásban. Ezután a DDU-t regisztrálják a Rosreestrnél (a kataszteri és térképészeti állami nyilvántartásba vétel szövetségi szolgálata).
FONTOS! A szerződés csak a hivatalos regisztrációt követően tekinthető megkötöttnek.
A regisztráció befejezéséhez készítse elő a szükséges dokumentumokat, és fizesse be az állami díjat a regisztrációs adatok Rosreestr-be történő beviteléért. Mérete: 350 rubel - magánszemélyek és 6000 rubel - szervezetek számára.
A közös építésben résztvevőnek joga van az építési tárgyra vonatkozó jogait harmadik félre átruházni. Ilyen eljárás azonban csak a DDU árának teljes visszafizetése után, vagy a fizetendő tartozás új tulajdonosra - a jogutódra történő - átruházásával hajtható végre. Ebben az esetben külön megállapodást kötnek az építésben való részesedés jogának átruházására.
Ha a fejlesztő megsérti a résztvevők jogait, akkor az állampolgároknak jogában áll a részvényes kezdeményezésére felmondani a tőkerészesedési szerződést.
Az üres és kitöltött megállapodás teljes szövege letölthető fájlokban a cikk szövege alatt.
Jogi szempontból a tőkerészesedési megállapodás jogviszonyok egész konglomerátuma.
Egyrészt ez a legtisztább munkaszerződés, amely szerint a fejlesztő, mint vállalkozó vállalja, hogy meghatározott időn belül és ellenérték fejében elvégzi a munkát.
Másrészt két befektetőtárs megállapodásáról van szó, akik egy lakóingatlan építésébe fektetnek be.
Összességében a fejlesztő DDU szerinti tevékenysége lakóépületek építésével kapcsolatos vállalkozói tevékenység, melynek során az ügyfelektől előre vagy teljes előleggel fogadják a fizetéseket.
Ez a sokoldalúság az óvodai megállapodásokat az egyik legbonyolultabbá teszi a modern szerződési jogban.
A tőkerészesedési megállapodásoknak többféle típusa létezik. Általános szabály, hogy mindegyik típus "húzza" a későbbi szerződések megkötését. Az ideiglenes szerződések mindegyike lényegében a fejlesztők jól kidolgozott trükkje.
A helyzet az, hogy a lakóingatlanok építése többlépcsős eljárás, és a fejlesztő minden szakaszban igyekszik minimalizálni saját költségeit. Sőt, a fejlesztő akkor is igyekszik előnyhöz jutni, ha az objektum egyáltalán nem épül meg, bár ezekben az esetekben már csalásról lehet beszélni.
A fejlesztő tevékenységének szakaszaival összhangban a következő típusú óvodai nevelési megállapodások jelentek meg és terjedtek el:
Ahogy a név is sugallja, hasonló megállapodást kötnek a szerződő felek a szándékok rögzítése érdekében. Ugyanakkor a fejlesztő szándéka a megrendelő megrendelésének teljesítése (itt jelenik meg először a szolgáltatási szerződés szempontja), a megrendelői szándék pedig egy esetleges lakásépítési megrendelés. A szándékok megegyezése a fő megállapodás további megkötését jelenti.
A PDDU megkötésének leggyakoribb oka az építési engedély banális hiánya a fejlesztőtől. Ilyen engedély hiányában a fő DDU egyáltalán nem köthető meg, mivel erre jogszabályi tilalom vonatkozik. De a fejlesztőnek szüksége van ügyfelekre és pénzeszközökre. Ezért rámegy a trükkre, és lezárja a PDDU-t.
Ez nem jelenti azt, hogy a fejlesztőnek szükségszerűen csalási szándéka van. A PDDU-t a jól bevált fejlesztők már régóta alkalmazzák. Annak érdekében, hogy megvédje magát a kockázatoktól a PDDU megkötésekor, tájékozódjon a fejlesztő hírnevéről. Az a tény, hogy az építési engedély megszerzése számos okból függ - a helyi hatóságok lassúságától kezdve magával az építőipari céggel kapcsolatos problémákig. Valószínűleg azért nem adják meg az engedélyt, mert a cégnek nincs építési telekre joga, vagy a projekt nem ment át az építési szakvéleményen. Nagy a veszélye annak, hogy egyáltalán nem adják ki az engedélyt, és az ingatlanbefektetőknek komoly problémákkal kell szembenézniük az MPLA értelmében.
Ez is a fejlesztő trükkjei közé tartozik. A műszaki PDDU megkötését kínáló építőipari cégek általában már megkapták az építkezés megkezdéséhez szükséges összes engedélyt, de különböző okok miatt nem akarják azonnal megkötni a fő DAC-t a tulajdonosaikkal. A műszaki óvodai megállapodások megkötésekor általában gyakorlatilag nincs kockázat a részvényesek számára, feltéve, hogy a főszerződés megkötésének határidejét az óvodai megállapodásban rögzítik a közeljövőben.
A főszerződés (DDU) abszolút minden feltételt előír a közös építésről szóló megállapodáshoz. Tekintettel arra, hogy az óvodai oktatási intézmény kötelező regisztráción megy keresztül a Rosreestr-nél, az óvodai nevelési intézmény aláírásának pillanatától kezdve a részvényes kockázatai minimálisak, bár nincsenek kizárva. A jó hírű cégek valamivel a DDU aláírása előtt szerződésmintát adnak ki a részvényesnek felülvizsgálatra. Ha az építőipari cég nem hajlandó megismertetni Önnel a mintát, és azonnali szerződéskötést kér, javasoljuk, hogy köszönjön el ettől a fejlesztőtől.
A minta átvételekor célszerű nem saját erőre hagyatkozni, hanem a közös kivitelezés ügyében szakemberrel elvégeztetni a szerződéses feltételek vizsgálatát.
Ha építkezéshez jelzáloghitelt szeretne felvenni, a mintát elviheti a bankba. A bankok nagyon alaposan felmérik a jelzáloghitel-konstrukció kockázatait, és megtagadják a kölcsön kiadását, ha a DDU pontjai kétségbe vonják őket.
A részvényes a DDU aláírásának pillanatától a többi részvényessel egyenrangú építőipari befektetővé válik. Az általuk felsorolt pénzeszközöket lakóépület építésére fordítják.
Minden DDU-szerződés egyedi, mivel egy adott lakásról, adott területtel, egy adott ügyfél számára meghatározott emeleten tartalmaz adatokat. A lakásszámot nem szabad figyelembe venni, mivel a lakások számozása a ház üzembe helyezésekor jelentősen megváltozhat.
A DDU a következőket jelzi:
Ezen adatok szerződésben való helyes tükrözése kiküszöböli az esetleges problémákat a lakástulajdon-nyilvántartás során. Az a tény, hogy az anyakönyvvezetők gondosan összehasonlítják a lakást az óvodai nevelési intézmény adataival.
A helyesen összeállított óvodai nevelési intézménynek világosan meghatározott feltételeket kell tartalmaznia a lakás részvényesnek történő átruházására. Az egyszerűsített, például fél évre időzített időkeret aggodalomra ad okot. Valószínűleg nem tévesztik meg, de a kulcsok átadásának pillanatára való várakozás jelentősen késhet. 
Fontos! A ház üzembe helyezése és a lakáskulcsok tulajdonosnak történő átadása különböző jogi jelenségek. A DDU-ban az üzembe helyezés időpontja az év első vagy második felére határozható meg, de a lakás átadási határidejét pontosan be kell jelenteni, például „a ház beadásától számított 20 napon belül. művelet."
A felek szerződésben vállalt kötelezettségeinek minden fő pontja néhány szóra redukálódik: „a részvényes fizet” és „a fejlesztő építi meg és adja át a lakást a tulajdonosnak”, vagyis így vagy úgy, az egész óvodai intézmény "csavarják" ezeket a feltételeket.
A szerződésnek általában a következő főbb rendelkezéseket kell tartalmaznia:
A ház üzembe helyezése során a felvételt ellenőrzik, és ha kiderül, hogy az kevesebb, mint a DDU-ban bejelentett, a fejlesztő köteles visszafizetni a túlfizetett négyzetméterek költségét. Ellentmondásos kérdés a részvényes további fizetése a plusz mérőórákért. Mindenesetre a fejlesztők megpróbálják beszedni a fizetést, de ez tisztán jogilag illegális, mivel az építkezés szerződéses feltételeinek való megfelelésének kérdése teljes mértékben a fejlesztő feladata;
A tőkerészesedési megállapodás szerződő felei a részvényes és a fejlesztő. Ha minden világos a részvényessel, akkor szigorú követelmények vonatkoznak az építőipari cégre.
A szerződést vagy személyesen a cég igazgatójának, vagy a társaság nevében közjegyző által hitelesített meghatalmazással rendelkező személynek kell aláírnia. A DDU illetéktelen személy általi aláírása a szerződés érvénytelenségét vonja maga után.
Emiatt sokkal hosszabb időre kellett lakást bérelnem, mint ahogy terveztem. Mi a fejlesztő felelőssége? Van-e büntetés (büntetés, pénzbírság) a lakás átruházási feltételeinek megszegéséért? Lehetséges-e megtéríteni a lakás átruházási feltételeinek megsértésével kapcsolatos veszteségeimet? Lehet-e fizetni a jogi szolgáltatásokért, miután az összes esedékes összeget megkapta a Fejlesztőtől?
