Hogyan lehet előlegszerződés alapján visszafizetni a letétet? A válasz erre a kérdésre az előszerződés megkötésének és végrehajtásának körülményeitől függ. Miután módosították az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvét, megváltozott a kifizetés jogi minősítésének megközelítése. Vegye figyelembe az alábbi árnyalatokat.
A letét a felek által meghatározott összeg, amely több funkciót is ellát:
Jelenleg lényeges megállapítani a különbségeket a letét és a hasonló biztosíték - biztonsági kifizetés - között (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 381. cikkének 1. pontja). A különbség a betét között az, hogy:
2015.06.01 -ig az egyik legsürgetőbb probléma a letét felhasználási lehetőségének meghatározása volt az előszerződésben. Az ingatlanok vásárlásakor és eladásakor általánosan elfogadott volt a betét megállapításának gyakorlata.
A letét visszatérítése szempontjából a legfontosabb kérdés az előzetes megállapodás szerinti fizetés minősítése.
Az előzetes megállapodás elkészítéséről cikkünkben olvashat. Hogyan készítsünk előzetes megállapodást - az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerinti nyomtatvány ?, Hogyan készítsünk előzetes adásvételi szerződést?
Az ingatlanértékesítésre vonatkozó előszerződés elkészítésekor felhasználhatja a Lakáseladási előszerződés (minta), Előterjesztés a földterület értékesítése cikkelyekben felsorolt mintákat.
A letétre vonatkozó szabályok előzetes megállapodás szerinti fizetésre történő alkalmazásához célszerű ezt a lehető legpontosabban feltüntetni:
Cikk módosítása előtt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 380. cikke, amelyet a 2015. 03. 03-i 42-FZ törvény vezetett be, az előzetes szerződésben szereplő letét lehetőségét 2 felsőfokú bíróság különböző módon értékelte:
Vegye figyelembe, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága lehetségesnek ítélte a büntetés alkalmazását az előzetes megállapodásban. A felek pedig a következő tervezési lehetőséghez folyamodtak: a befizetett kauciót előlegnek, kauciónak vagy másnak nevezték, és a letét visszatérítéséhez a büntetés megfizetésére vonatkozó megfogalmazást használták (a Legfelsőbb Választottbíróság Elnökségének határozata). Orosz Föderáció, 2014.08.04., 16973/13. Sz.).
Az Art. 4. része. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 380. cikke, amelyet 2015. január 6 -án vezettek be, közvetlenül létrehozza a letét alkalmazásának lehetőségét az előzetes megállapodás szerinti kötelezettségek biztosítására.
Az RF fegyveres erők polgári ügyeivel foglalkozó nyomozó bizottság bírósági gyakorlata a letét kapcsán nem változott, mivel megfelel:
E tekintetben, függetlenül a jogviszonyok kialakulásának idejétől, az Orosz Föderáció fegyveres erői lehetségesnek tartják a letétre vonatkozó szabályok alkalmazását.
A tartományi bíróságok is ugyanezen a véleményen vannak. Példaként lásd a Kemerovói Regionális Bíróság Elnökségének 2016. július 11-i 44g-85/2016.
Vegye figyelembe, hogy az előzetes megállapodásban az általános joghatóság rendszerében szereplő büntetéssel kapcsolatban az a vélemény támogatott, hogy azt nem lehet alkalmazni. A bíróság a vonatkozó feltételeket semmisnek tekintheti (lásd példaként a moszkvai városi bíróság 2015.10.28-i fellebbezési határozatát a 33-39809 / 2015. Sz. Ügyben).
A választottbírósági gyakorlat általános tendenciája megfelel az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében bekövetkezett változásoknak. Ennek a szabálynak a visszamenőleges kiterjesztésével kapcsolatban azonban vitás kérdések merülnek fel. A 42-FZ törvény maga azt állítja, hogy a hatálybalépése után keletkezett jogviszonyok, vagy a később keletkezett jogok és kötelezettségek keretein belül jár el (2. cikk).
Ez okot ad a választottbíróságoknak, hogy ragaszkodjanak az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága korábbi értelmezéséhez a 2015. január 6. előtt megkötött ügyletek kapcsán (például az AC UO 2016. 11. 05 -i határozatával). Sz. A jogviszony keletkezésének pillanatában nem működött).
A választottbírósági gyakorlat azonban még egy regionális bíróság határozatainak keretei között sem egységes. Egy másik A50-2806 / 2015 számú ügyben az AS UO határozatot hozott, amelyben a 2013. évi szerződés alapján hasonló követelményeknek tett eleget, az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 380. cikke (az RF fegyveres erők definíciója támogatja, 2016. június 15-én, 309-ES16-5699. Sz.).
A visszatérítési igényt indokolni kell. Normál végrehajtás esetén a letét leggyakrabban a megkötendő szerződés alapján fizetendő. Biztonsági szerepe a megkötési kötelezettség megsértése esetén nyilvánul meg. Ebben az esetben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 381. cikke, amely szerint a letét visszatérítésének lehetősége attól függ, hogy ki a felelős a meghibásodásért:
Így a letét visszaváltható, ha a bíróságon bizonyítja, hogy a főszerződést nem a másik fél hibájából kötötték meg. Ennek előfeltétele a cselekvések lelkiismeretes elvégzése annak lezárásakor, amelyet maga a felperes végez (ezt igazolják az arra vonatkozó bizonyítékok, hogy a javaslatot az előírt határidőn belül megküldték).
A bíróság például nem tekintette elegendő bizonyítéknak a megjelenés elmulasztását, az egyoldalúan összeállított cselekményt (a moszkvai kerületi választottbíróság 2016. augusztus 30-i F05-12264 / 2016. Sz. Határozata).
Ha a felperes maga is elkerülte a fő szerződés megkötését, akkor a keresetét nem elégítik ki (a Kabardino-Balkán Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának 2016. 07. 13-i fellebbezési határozata a 33-1211 / 2016. Sz. Ügyben).
Az előlegként befizetett összeg visszatérítése releváns a hitelező számára, akinek hibájából a fő szerződés nem jött létre, amikor a hitelfelvevő szankcióként visszatartja a betétet.
Az előleg visszafizetése iránti igény az alábbi esetekben terjeszthető elő:
Az előleg visszaigénylésére irányuló igény benyújtásakor a felperesnek kellően súlyosan meg kell indokolnia a kifizetés minősítését.
Az egyik esetben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága a felek egyetértésében megállapította az előzetes szerződés lényeges jeleinek jelenlétét és a letét minden követelménynek való megfelelését. Az előleg visszafizetése iránti igényt nem elégítették ki, mivel a fő szerződést nem a felperes hibájából kötötték meg (az RF Fegyveres Erők 2016. június 28-i határozata 37-KG16-6. Szám). Ebben az esetben több bírósági végzés született ellentétes következtetésekkel.
Ez arra utal, hogy a jogszabályok és a bírói gyakorlat javulása ellenére a letét és az előleg szétválasztása nehéz. Az adott ügyben hozott döntés az előszerződés szövegétől és a bizonyítékok bíróság általi értékelésétől függ.
Így az előzetes megállapodás szerinti letét visszaadható, ha a kezdeményező nem hibázott abban, hogy a fő megállapodás nem történt meg:
Ha a kezdeményező a hibás, csak az előleget lehet visszafizetni, a kauciót nem.
Cikk (1) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 380. cikke. A betét fogalma. Betéti szerződés űrlap
"egy. A letét olyan pénzösszeg, amelyet az egyik szerződő fél a szerződés alapján a másik félnek fizetendő kifizetések ellenében bocsát ki, a szerződés megkötésének bizonyítékaként és annak végrehajtásának biztosítása érdekében. "
Ebből következik, hogy a letétet a szerződés alapján esedékes kifizetések alapján fizetik, a szerződés megkötésének bizonyítékaként és annak teljesítése érdekében. Vagyis a letét egy olyan megállapodás megkötésének bizonyítéka, amely szerint fizetési kötelezettségek keletkeznek. A kérdésben feltüntetett konkrét esetre alkalmazható. A szerződés, amelyben a fizetési kötelezettség keletkezik, a lakóhelyiségek (lakások) értékesítésére vonatkozó szerződés. Ha a lakóhelyiségek értékesítésére vonatkozó szerződést nem kötik meg, akkor a fizetési kötelezettség nem merül fel. Ennek megfelelően ebben az esetben a letét nem lehet bizonyíték egy meg nem történt eseményre (lehetetlen bizonyítani valamit, ami nem létezik).
Még akkor is, ha előzetes megállapodást kötnek, majd a letéti szerződést vagy az előlegmegállapodást a lakás eladására vonatkozó előzetes megállapodásnak tekintik. Még ebben az esetben sem, az előzetes megállapodás alapján a felek nem kötelesek fizetni. Egyetlen kötelezettségük van - a jövőben megkötni a fő szerződést (lakóingatlan -értékesítési szerződés) bizonyos feltételek mellett, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 429. cikkének (1) bekezdésével összhangban Előzetes szerződés
429. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve Előzetes megállapodás „1. Az előzetes megállapodás értelmében a felek vállalják, hogy a jövőben megállapodást kötnek az ingatlan -átruházásról, a munka elvégzéséről vagy a szolgáltatásnyújtásról (fő megállapodás) az előzetes megállapodás által előírt feltételek szerint. "
Így ha a lakóhelyiségek értékesítésére vonatkozó szerződést még nem kötötték meg, és a letétbe helyezett állampolgár megtagadta az ilyen megállapodás megkötését, akkor a letétet vissza kell fizetni a letétbe helyezett állampolgárnak. Ehhez el kell ismerni a betétről szóló megállapodást érvénytelen ügyletnek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikke alapján "A törvénynek vagy más jogszabályoknak nem megfelelő ügylet érvénytelensége"
A letétet adó félnek bírósághoz kell fordulnia.
Ha a lakótelepi adásvételi szerződést megkötötték, és a betétről szóló megállapodást megfelelően (írásban) kötötték a lakóhelyiségek értékesítésére kötött szerződés bizonyítékaként, akkor ebben az esetben a kauciót kapott fél a jogot, hogy a letétet magára hagyja. A letétet adó félnek bírósághoz kell fordulnia, ha vitatottnak tartja a helyzetet. Például a vevő bizonyos körülmények miatt nem tudja teljesíteni kötelezettségeit, amelyek bekövetkezése nem függ össze cselekedeteivel, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 416. cikkének 1. pontja „A kötelezettség megszűnése a teljesítés lehetetlensége miatt”, valamint a cikk 1. pontja. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 380. cikke "A felmondás és a zálogjoggal biztosított kötelezettség elmulasztásának következményei"
Betét - pénzeszközök, amelyeket a jövőbeli vevőtől az eladó számlájára utalnak át, bizonyítékként az ingatlanvásárlásra irányuló komoly szándékra. Cserébe az eladó köteles megtagadni az ingatlan eladását egy másik vevőnek a tranzakció előtt.
A letét a garancia a szerződéses kapcsolatok megkötésének sikerére, tk. az eladó és a vevő ösztönzést kap a szerződéses kapcsolat teljesítésére. A szabályok szerint 2019 -ben az ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés szerinti letét a lakás vagy a ház teljes értékének számít.
A letét biztonsági funkciót lát el, amelyet az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 380. cikke. Ez magában foglalja az ingatlanvásárlási szándék komolyságát. Ám nem ritka, hogy amint megkezdődik, lemondanak egy üzletet, noha a lakás eladójának már pénzt is adtak, és már előzetes megállapodást is kötöttek.
Milyen esetekben térítik vissza a letétet az Orosz Polgári Törvénykönyv 381. cikke... Ha az ingatlan vevője nem teljesíti a szerződésben vállalt ígéreteit, az előleget nem lehet visszatéríteni. Feltételezzük azonban, hogy a letét kétszeres méretben kerül visszaadásra, ha az eladó nem akarta eladni az ingatlant, miután elfogadta az összeg egy részét. Ezek az alapvető jogi követelmények.
A bírói gyakorlat adatai alapján vitatott és ellentmondásos az a kérdés, hogy lehetséges -e visszaadni a lakás letétjét. Mivel az Orosz Föderáció Fegyveres Erőinek Állampolgárainak Igazságügyi Kollégiuma, amely ezekben a kérdésekben a Legfelsőbb Választottbíróság álláspontját képviseli, merőben ellentétes véleményekkel rendelkezik.
Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az orosz Legfelsőbb Bíróság az előzetes szerződéses kapcsolat kötelezettségeként ismerte el az előleg biztosításának lehetőségét. Úgy vélik, hogy a szerződés aláírásának hiányában a bukott vevők által az eladó számára átutalt pénzeszközök nem letét - ez előleg (és nem hajtanak végre kétszeres visszatérítést).
A helyzetet az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve első részének módosítására vonatkozó 42. számú szövetségi törvény mentette meg. Ez a szabályozási keret változtatásokat vezet be az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 380. cikkelyének 4. pontja, biztosítva a letét visszaadására vonatkozó utasítást lakásvásárlás megtagadása esetén. A cikk a letét funkcióját biztosítja az előzetes szerződéses kapcsolatok megkötése során, ami korábban lehetetlen volt.
A kaució összegét visszatérítik, ha az eladó meggondolja magát.
Például egy lakás vevője és eladója előzetesen adásvételi szerződést köt, ahol feltüntetik a készpénzes biztosíték összegét (hangsúlyozzuk, hogy ez a kaució). A betétről megállapodás jön létre. De hamarosan törlik az ingatlan értékesítéséről szóló döntést. Az adásvételi szerződés alapján visszatéríttethető az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 381. cikke alapján bírósági fellebbezés útján. A bíró kielégíti a követelést, és a kaució visszatérítése lakásvásárláskor kétszeres összegben garantálható.
A kaució nem visszatéríthető, ha a vevő meggondolja magát... Nem ritka, hogy a vevő ragaszkodik a szerződés felbontásához. A letét az eladónál marad, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 381. cikke alapján.
Van egyfajta csalás az eladótól, aki a törvényeket megsértve próbálja eladni az ingatlant. Ez azt jelenti, hogy valószínűbb, hogy a letétet követelés útján vissza lehet adni.
Például sietve adnak el olyan lakásokat, amelyekre a dokumentáció kész, a szerződés minden pontját figyelembe veszik, és a kauciót már átutalták. Vagy váratlan helyzetek kezdődhetnek: valamikor a lakás eladása előtt egy börtönben lévő személyt bírósági határozattal felmentenek belőle. A szerződés összeállításakor ezt a részletet nem tüntették fel, ami azt jelenti, hogy a vevő nem tudott erről idő előtt tájékozódni.
Ha a letét árverésen vagy megegyezéssel békés körülmények között történő visszatérítése nem lehetséges, akkor bírósághoz fordulhat az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 451. cikke, amely jelentős változásokat határoz meg olyan körülmények miatt, amelyek miatt a vevő meggondolta magát.
Visszatérítheti a pénzt, ha szerződéses kapcsolatot köt az ügynökséggel. A dokumentum tartalmazza, hogy a letétet visszaadják -e, és milyen esetekben. A szerződés a fő bizonyíték a bíróságon.
Néha pénzt utalnak át a tranzakció ingatlanforgalmazóinak vagy közvetítőinek. A második oldal bármely jogsértése, egy közvetítő vagy ügynök nyilvánvaló machinációja esetén a szerződés kikötéseit megsértik, ami a bíróságon bizonyítható. A letét nem téríthető vissza, ha az ügynökök arra utalnak, hogy az ingatlanvásárláskor a letétet csak a jutalék terhére hajtják végre.
Visszatérítést követelhet, ha belemerül a szerződéses feltételekbe: ha a dokumentumban jelzi, hogy a letét jutaléknak minősül, akkor perelhet. Ebben az esetben az ingatlanügyletek jogosulatlan gazdagodásnak minősülnek, támaszkodhat az Art. Az Oroszországi Polgári Törvénykönyv 1102.
Mielőtt visszaküldi a lakásért fizetett előleget a vevőnek, önkéntes megállapodás születhet. Gyakran előfordulnak előre nem látható helyzetek, amelyek megakadályozzák az üzlet megkötését. Például egy bank megtagadja a jelzálog vagy fogyasztási kölcsön nyújtását a vevőnek, a vevő súlyos betegsége vagy halála. Ebben az esetben az eladók maguk döntik el, hogy visszaadják -e a lakás előleget vagy sem.... Egy másik esetben pert kell indítania az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 451. cikke (a körülmények jelentős változása miatt).
A pénzeszközök visszatérítésre kerülnek, amikor a szerződés feltételeit megváltoztatják... Ez akkor fordul elő, ha a vevő jelzáloghitelt vesz fel.
Például az előzetes megállapodás tartalmaz egy olyan záradékot, amely szerint az ügyletet május 11 -re tervezték, de a jelzálogjogot csak május 21 -én hagyták jóvá. Feltételezzük, hogy a vevő idő előtt tájékoztatja az eladót, hogy rajta kívül álló okok megváltoztathatják a tranzakció feltételeit, de a lakásvásárlási hajlandóság továbbra is fennáll. Az eladó a foglalásokat követően eladhatja a házat egy másik személynek, de nem hajlandó visszafizetni a kauciót. Az eladó ebben az esetben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1102. cikke védi a visszatérítéshez való jogát.
2019 -ben a letét a következő esetekben kerül visszatérítésre:
A letét visszaadása problémás üzlet, és leggyakrabban ezt a feladatot nem oldják meg per nélkül.... Ebben az esetben a vevőnek gondoskodnia kell a fellebbezés műveltségéről, a helyzet értelmezéséről, a bizonyítékok szolgáltatásáról és a szabályozási keret előkészítéséről.
