Az ingatlanüzlet perspektivikus és gyors megtérülésű vállalkozás: milyen eszközökre, személyzetre van szükség + 4 csatorna az ügyfelek vonzására, megtartására.
Tőkebefektetés vállalkozás indításához: 200 000 rubel.
Ügynökség megtérülési ideje: 3-6 hónap.
Hogyan lehet ingatlanirodát nyitniÉs mennyit érdemes befektetni?
Ez a kérdés sok vállalkozót aggaszt, mert mindig is jövedelmező befektetésnek számított.
Különösen gyakran azok próbálják ki magukat az üzleti területen, akik „terepen dolgoztak”, és belülről ismerik a rést.
Nagyon sok ingatlanügynök, miután megfelelő tapasztalatot szerzett ezen a tevékenységi területen, kifejezi vágyát saját vállalkozás megnyitására.
A munkatapasztalat jó.
Az üzlet azonban komolyabb előkészítést igényel: egyéni vállalkozó vagy LLC regisztrációja, irodahelyiség kiválasztása, pénzügyi számítások elkészítése.
Ebben a cikkben minden részletet elemezünk.
Az „Egyes tevékenységtípusok engedélyezéséről” szóló törvény alapján az ingatlanügylet nem engedélyköteles.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy az újonnan megnyílt ügynökségeknek nem kell megfelelniük a kormányzati előírásoknak.
Jelenleg sokféle tevékenységi forma létezik: IP, OJSC, LLC, PE, CJSC.
De ingatlaniroda nyitásához kifejezetten egy "korlátolt felelősségű társaság" érdekel bennünket.
Az ingatlaniroda megnyitásához a következő dokumentumokat kell elkészítenie:
"A nagy siker sok megtervezett és átgondolt apró dologból áll."
Vaszilij Oszipovics Kljucsevszkij
Ingatlanvállalkozás nyitásakor egyetlen adóalanyként vagy ÁFA-ként kell regisztrálni.
Ezt követően 5 munkanapon belül az adószolgálattól igazolásokat és hivatali bejegyzési igazolásokat állítanak ki Önnek.
Ezenkívül fel kell vennie a kapcsolatot a bankkal, hogy bankszámlát nyisson a vállalkozás számára, és megadja adatait az adóhatóságnak.
Az ingatlaniroda bevétele közvetlenül függ az ügyfélkör lefedettségétől.
Ezért az ügyfelekkel való munkavégzést a lehető legátláthatóbban és bizalmi légkörben kell végezni.
Számos fő módszer létezik az emberek bevonzására és megtartására az ingatlanszakmában:
Most nézzük meg közelebbről ezeket a szempontokat.
Internet az ügynökség promóciójához
Az internet ma nemcsak a fejlesztés, a kommunikáció, hanem az értékesítés és a vásárlás terén is hatalmas erőforrás.
A virtuális web az ideális hely az ingatlan üzletág hatékony reklámozására.
A saját weboldal elkészítését érdemes szakemberekre bízni, hiszen az Ön névjegykártyája lesz, és tekintélyes benyomást kelt.
Általában az üzleti webhelyek népszerűsítésére és létrehozására szakosodott ügynökségek munkája 5000 és 12 000 rubel között mozog.
Természetesen ez az összeg hozzávetőleges, és az ügyfél kívánságaitól függően változhat.
Irodai ügyfelek gondozása
Az ügynökség dolgozóinak kifogástalanul kell végezniük munkájukat, és lehetővé kell tenniük, hogy az ügyfél érezze a probléma megoldásának fontosságát és érdeklődését.
Ez magában foglalja azt a képességet is, hogy egyértelműen, hozzáértően és feltűnés nélkül hangsúlyozzák az ügynökség méltóságát.
Visszacsatolás
Az ügyfélnek olyan kérdése merülhet fel, amely nem tartozik a szolgáltató munkatársának hatáskörébe.
Ezért akár a főigazgatóval is tárgyalni kell, ha a helyzet úgy kívánja.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy minden ügyfél nagyon fontos az ügynökség számára, és ezt az ügyfeleknek nem csak szavakkal, hanem tettekkel is bizonyítaniuk kell.
Fizetési értesítés
Az ügyfél néhány életprobléma miatt elfelejtheti az ingatlancéggel szemben fennálló tartozását.
Ebben az esetben az ügynökség észrevétlenül emlékeztet az adósság törlesztéséhez szükséges összeg időzítésére és összegére.
Az udvarias hozzáállás és az udvariasság ilyen körülmények között is maradjon a „chipje”.
Ha a kérdés ellentmondásos, a munkavállalónak értesítenie kell a vezetőséget.
Például, ha a szerződést módosítják a megbízó korábbi kötelezettségeivel kapcsolatban, vagy ha pénzügyi nehézségek merülnek fel.
Ingatlaniroda nyitásához válasszon egy szobát a belvárosban, melynek területe 50-110 nm.
Sokkal többe fog kerülni, mint például egy iroda valahol a külterületen.
De nem szabad elfelejteni, hogy a cég székhelye döntő szerepet játszhat.
Kevesen utaznak majd a városon keresztül több kisbusszal, forgalmi dugókban állva ingatlan adás-vételre jelentkezni.
A legegyszerűbb, ha felveszi a kapcsolatot egy másik ingatlanirodával, amely a központban található.
Ráadásul lenyűgöző számban vannak.
Az ingatlanirodába először érkező ügyfelek túlnyomó többsége gyakran mérlegeli a körülötte lévő helyzetet.
Hogy néz ki a személyzet, milyen állapotban van a szoba, a bútor?
Ha a tapéta levál, és a székek borzasztóan és ijesztően ülnek, akkor valószínű, hogy a látogató nem akar itt üzletet kötni.
Ezt figyelembe kell venni, és ne kíméljen pénzt a szoba belsejének kialakítására.
Minden irodai dolgozónak, aki a munkahelyére érkezik az irodában, rendelkeznie kell saját asztallal, székkel és a szükséges irodai eszközökkel, valamint vezetékes telefonnal, amelyet a szórólapokon fel kell tüntetni.
Ha a cégnek ötnél több alkalmazottja van, akkor két számra lesz szükség.
Hozzávetőleges összegek irodánként, minden alkalmazottra vonatkozóan:
| Név | Menny | Költség (dörzsölje/egység) |
|---|---|---|
| Teljes: | 30 | 170 000 RUB |
| Székek | 5 | 800 – 1 500 |
| táblázatok | 5 | 600 – 3 200 |
| Polcok | 3 | 2 700 – 3 000 |
Laptopok vagy számítógépek  | 5 | 15 000 – 20 000 |
Nyomtató  | 2 | 3 000 |
Telefonkészlet egy munkahelyre  | 5 | 1 500 |
Iroda egy személy részére  | 5 | 2 600 |
Ezek a költségek egy öt fős társaságra számítva, figyelembe véve a vállalkozás sajátosságait, 120-170 000 rubelre tehetők.
Az átlagos irodai létszám 10-15 fő.
Természetesen eleinte 5 alkalmazottja lehet.
Az újonnan megnyílt ügynökség újoncainak keresése általában újsághirdetések segítségével történik.
Az ok abban rejlik, hogy a bevett ingatlanközvetítők kizárólag kedvező feltételekkel, magas bérekkel költöznek más cégekhez.
Az ügynökség személyzete a következőket foglalhatja magában:
Alapvetően egy ilyen fizetési sémát akkor alkalmaznak, amikor az iroda ügynökei profitot termelnek a tranzakcióból, és nem dolgoznak díjért.
Természetesen minél nagyobb a vállalkozás, annál nagyobb a munkavállaló jövedelme.
A kamat ugyanakkor átlagosan 3-5% között ingadozik.
Az ilyen irodai személy aranyat ér, és havi 70 000 rubel bevétele lehet.
A videóból megtudhatja, milyen kilátások vannak egy ingatlanvállalkozásban:
Néha nem elég jó ingatlanosnak lenni.
Annak a személynek, aki ügynökséget akar nyitni, meg kell értenie az ügy minden bonyodalmát.
Végül is ki kell dolgoznia és ki kell számítania a marketingstratégiából származó nyereséget, foglalkoznia kell a dokumentációval és a helyiségek felkutatásával, képzéseket kell tartania főállású ingatlanosokkal, egy ingatlanügynökséggel, hozzávetőleges pénzügyi számításokkal.
Természetesen a vállalkozói készségek elsajátíthatóak.
De anélkül, hogy a megfelelő oktatás és készségek, mint egy ingatlanügynök nem tud.
Térjünk vissza a pénzügyi számításokhoz.
Mennyi pénzt kell befektetni egy ingatlaniroda nyitásához?
Rendszeres bevételi és megtérülési idők egy nyitott vállalkozásnál
Ha követi a fenti számításokat, egy 5 fős ingatlaniroda havi bevétele 250 000 rubel lehet.
Ez a feltétel akkor teljesíthető, ha az ingatlanszolgáltatás díja az ügyféllel kötött szerződések 3-5%-a.
Egy nyitott ügynökség az alapítástól számított 3-6 hónapon belül megtérül.
Ez a tény minden érdeklődő kezdő üzletembernek tetszeni fog hogyan indítsunk ingatlanirodát.
De nem szabad elfelejteni, hogy minden sikeres vállalkozás mögött gondos és kemény munka áll.
Ahhoz, hogy a cég működjön és minden hónapban egyre több bevételt hozzon, a vezetőnek folyamatosan újításokat kell keresnie az üzletben és fejlesztenie kell magát, majd tapasztalatait át kell adnia beosztottainak.
Hasznos cikk? Ne maradj le az újdonságokról!
Adja meg e-mail címét, és e-mailben kapja meg az új cikkeket
Az ingatlanügyek első pillantásra az egyik legvonzóbb terület a kisvállalkozások számára.
Mikor kötnek még milliós tranzakciót a leghétköznapibb emberek? Csak lakás vagy ház adás-vételekor. Az éves forgalom a másodlagos lakáspiacon hazánkban több mint 10 billió rubel. Akkor miért nem próbálja meg lecsípni a darabját ebből a "pitéből"?
Ha mégis úgy dönt, hogy saját ingatlanügynökséget nyit, alaposan számoljon és gondoljon át mindent.
Az ingatlanosok könnyű kenyeréről szóló mítosz nagyon régóta létezik. Annak ellenére, hogy a városokban több tucat ingatlanügynökség működik, a nagyvárosokban pedig több száz, a magáningatlanokat nem számítva, minden évben új cégek nyílnak.
Az ingatlan üzletág népszerűségének fő okai:
A legtöbb új ingatlanügynökséget korábbi ingatlanosok nyitják, akik tapasztalattal és ügyfélkörrel rendelkeznek.
Ha még soha nem dolgozott ingatlannal, akkor ez az út lesz az Ön számára optimális. Először is jó lenne bármely ügynökségnél elhelyezkedni, legalább hat hónapig „futni” és megtanulni az ingatlanpiac alapjait a területen, nem pedig számítógép-monitoron keresztül.
Azonban, mint minden üzletben, aki korábban felkelt, az és a tornacipő. Az ismert márkával, tapasztalt munkatársakkal és saját ügyfélkörrel rendelkező, több mint egy tucat éve létező cégek fokozatosan kiszorítják az újoncokat és a kis szereplőket.
Az ingatlanszolgáltatások ugyanolyan változatosak, mint maguk az ingatlantárgyak. Csak lakóingatlanokkal vagy csak kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozhat, illetve kombinálhatja mindkét irányt.
Ezen kívül van egy másodlagos lakáspiac, ahol adásvétel történik, valamint egy lakásbérleti piac.
Az ügylet tárgyától függően az ingatlanközvetítő tevékenysége a következő:
Az iroda a tranzakciók támogatása mellett információs szolgáltatást is tud nyújtani azoknak az ügyfeleknek, akik inkább önállóan vásárolnak és értékesítenek lakást.
Ebben az esetben az iroda csekély díj ellenében információt szolgáltat adatbázisából az ügyfél kívánságainak megfelelő tárgyakról.
Ugyanezen elv alapján dolgozhat az ingatlanbérleti piacon is: kereshet lakást, vegye fel a havi bérleti díj 50%-át, vagy biztosítson a piacon elérhető ajánlatokat.
Vannak olyan ügynökségek, amelyek külföldön értékesítenek ingatlanokat: Spanyolországban, Csehországban, Bulgáriában és más európai országokban, valamint az USA-ban. A tengerentúli ingatlanok eladásához partnereket kell találnia ezekben az országokban.
Ebben nincs semmi bonyolult – az internetnek köszönhetően több száz külföldi ingatlanügynökség oldalát találja meg. Sokan szívesen vállalnak partnerséget, és csak megállapodást kell kötni velük.
Csak külföldi ingatlanokra azonban nem lehet fogadni, nem olyan nagy a kereslet, hiszen az átlagosnál jóval magasabb jövedelműek megengedhetik maguknak, hogy külföldön házat, lakást vásároljanak.
Ezért ezt a területet a fő tevékenységgel párhuzamosan fejlesztheti.
Tehát úgy döntött, hogy saját magának dolgozik, és saját ingatlanügynökséget nyit. Először is el kell döntenie a jogi formát.
Az ingatlanos tevékenység engedélyezése jelenleg nem szükséges. Saját ügynökség megnyitásához elegendő egy egyéni vállalkozó vagy LLC regisztrációja, nincs szükség több engedélyre és engedélyre.
A papírmunka a választott tulajdonformától függően egy héttől egy hónapig tart. Ezt a kérdést szakemberekre bízhatja, a fontosabb kérdéseket pedig maga is megoldhatja. De az ilyen cégek szolgáltatásai pénzbe kerülnek, az áramot Ön dönti el: saját idejét tölti, vagy nehezen keresett.
Először is regisztrálhat egyéni vállalkozóként - a regisztráció egyszerűbb és olcsóbb, a bírságok kisebbek (senki sem mentes ettől).
Az adóhivatal honlapján keresztül egyéni vállalkozóként regisztrálhat otthona elhagyása nélkül. Csak az állami illetéket (800 rubelt) kell fizetnie, és öt napon belül be kell jönnie az adóhivatalhoz igazolásért.
Az egyéni vállalkozótól nem kötelező a pecsét, de ajánlott, már csak azért is, mert az ügyfelek jobban bíznak a pecséttel ellátott dokumentumokban.
Ha ügynökséget hoz létre egy üzleti partnerrel, akkor az egyéni vállalkozó kérdése önmagában eltűnik - regisztrálnia kell egy LLC-t. Az ügyfél szemszögéből a legtöbb embert nem érdekli, hogy milyen jogi formával rendelkezik. Fontos, hogy cégének jó hírneve legyen.
A franchise fogalma a külföldi gyakorlatból jutott el hozzánk, ahol nagyon fejlettek a franchise hálózatok, így az ingatlanszektorban is.
Oroszországban némileg más a helyzet. Piacunkat a kis ügynökségek uralják, márkák nélkül. Az orosz ingatlanbiznisz egész jellemzője, különösen a kisvárosokban, a személyes kapcsolatok, ismeretségek vagy szájhagyomány, ebből a szempontból a felpörgetett hülyeségeknek kevés az értéke. Ezért nem sok ismert márkával rendelkezünk az ingatlanirodák között.
Csak a Miel cég hallható, amely több mint egy éve sikeresen megvalósítja a franchise-t.
Szüksége van-e franchise-re, döntse el Ön. Egyrészt egy felismerhető márka és egy kész üzleti modell. Másrészt ez az üzlet technológiailag nem annyira bonyolult, hogy támogatásra szoruljon egy „idősebb testvér” formájában. Igen, és havi kifizetések bizonyos értékre, ami egyáltalán nem nyilvánvaló.
Ha Ön kezdő, akkor jobb, ha elfelejti a franchise-t.
Az ingatlanközvetítői szakma önmagában nem foglal magában kollektív munkát. Egy ingatlanügynök egyedül dolgozik az ügyféllel. Az alkalmazotti csapatra azért van szükség, mert a vállalkozásnak terjeszkednie kell, különben a legtöbb potenciális ügyfél más ügynökségekhez kerül. Egy ember nem tudja lefedni a város minden területét, még több százezres lélekszámmal sem, a nagyvárosokról nem is beszélve.
Ha már felmerült az alkalmazottak keresésének kérdése, akkor felmerül a kérdés: hol keressük őket? Jó, ha van lehetőség olyan ismerősök vagy volt kollégák meghívására, akikkel más ügynökségnél dolgoztak együtt.
Az ingatlanszakmában nagyon fontos, hogy olyan emberekkel dolgozzon, akikben megbízik.
De előbb-utóbb még mindig hirdetés alapján kell munkatársakat keresni. Azt kell mondanom, hogy az emberek nem szívesen foglalják el ezt a megüresedett helyet. Az alkalmazottak keresése hónapokig tarthat, és nem vezet eredményre. Ennek fő oka a fizetés és a stabil jövedelem hiánya.
Egy ingatlanos dolgozhat egy hónapig, és nem keres semmit. Ebben az értelemben az ingatlanügynökségnél dolgozni inkább üzlet, mint munka.
Sok ügynök, aki több hónapig dolgozott, egyszerűen felhagy ezzel a tevékenységgel anélkül, hogy elérte volna a régóta várt megállapodást. Általános szabály, hogy az első 2-3 hónapban egy kezdő ingatlanos nem kap bevételt.
Ugyanakkor ennek a munkának a hátrányai nyilvánvalóak:
A jövő ingatlanügynöke szempontjából az ilyen tevékenységnek megvannak a maga előnyei. Először is az anyagok és az információs támogatás biztosítása. Nem kell vállalkozás népszerűsítésén, reklámozáson gondolkodni. Van, aki gondoskodik erről. Másodsorban ingatag, de hivatalos fizetés formájában nyújtott támogatás.
A független kereset nem mindig sikeres - csak néhány fillér tranzakciót lehet végrehajtani egy hónapban, és a fizetés megfelelő.
De másrészt a bevételt minden esetben meg kell osztani "bácsival" - és ez minden tranzakció után a jutalék 10-50%-a. Ezenkívül be kell tartania a munkafegyelmet, be kell számolnia a vezetőségnek a tettekről, törekednie kell a terv teljesítésére és a foglalkoztatás egyéb jellemzőire. Hogy szükséged van-e rá vagy sem, ez rajtad múlik
Tegyük fel, hogy egy ideig egy ügynökségnél dolgozott, és úgy döntött, hogy „ingyen úszni” fog. Már van legalább tapasztalata és saját ügyfélköre. Ebben az esetben először dolgozhat egyedül. Ráadásul nem kell irodát bérelni.
Minden munka elvégezhető otthoni telefonjáról. De nem lesz könnyű autó nélkül, mert a hatékony munka érdekében kívánatos legalább napi 5 találkozót és bemutatót tartani.
Az Ön ügynöksége szakosodhat lakásvásárlási és -eladási tranzakciók támogatására vagy bérelhető lakások keresésére. Szakosodhat a kereskedelmi ingatlanokra is, és szolgáltatásokat nyújthat üzletek, irodák, raktárak és egyebek helyiségeinek megtalálásához. A lakossági piachoz képest azonban nincs olyan sok ilyen objektum, és ez a fajta tevékenység valószínűleg nem fog tartós bevételt generálni.
Vannak ingatlanügynökségek és magán ingatlanközvetítők, akik csak adásvételre vagy csak bérbeadásra szakosodtak. Vannak olyan ügynökségek, amelyek széles körű szolgáltatásokat nyújtanak.
Ha cége béreléssel és adásvétellel is foglalkozik, akkor több ügyfele lesz, nagyobb profitja lesz, de ekkora munkával egyedül nem tud megbirkózni.
Az ingatlanpiac hatalmas terepe mindenféle csaló tevékenységének. Ráadásul mindkét oldalon megtalálhatók: ingatlanosok és ügyfeleik között is, bár belőlük jóval kevesebben vannak.
Nagyon sok pénz van az ingatlanszektorban, és a kiélezett verseny ellenére az ingatlancégek száma tovább növekszik. Sajnos itt nem mindig legálisan szerzik meg a nyereséget, és folyamatosan nő az ingatlanpiacon a csalók által okozott áldozatok száma.
Az ingatlanügylet során a bűncselekmények elkövetésének több előfeltétele is van.
Sok szakértő úgy véli, hogy a lakásvásárlás és -eladás területén a bűnözés fő oka jogszabályaink tökéletlensége, valamint a bürokrácia és a korrupció.
Ez különösen igaz akkor, ha valaki önállóan ad el vagy vesz lakást, hivatásos ingatlanközvetítők bevonása nélkül. És természetesen a jogi analfabéta és az ügyfelek túlzott hiszékenysége is szerepet játszik.
Számos gyakori csalás létezik. Mindenki tisztában van azzal, hogy egy ingatlanügylet lebonyolításakor lenyűgöző dokumentumcsomagot kell elkészíteni. Ebben a szakaszban történik a legtöbb ingatlancsalás.
Például egy "szürke ingatlanos" elkezd dolgozni az ügyfél dokumentumaival, titokban több másolatot készít, és lakáseladási hirdetéseket tesz közzé nyomtatott és elektronikus médiában.
Leggyakrabban a lakás nagymértékben alábecsült árát jelzi, ezt például a sürgős külföldre való távozással magyarázza. Egy ilyen ajánlattal a vásárlóknak nem kell sokat várniuk. A csaló egyszerre több szerződést köt, minden vevőtől kauciót kap, majd az okmányok közjegyzői hitelesítése után eltűnik.
A csalók dokumentumhasználatának másik lehetősége az adásvételi szerződés helyett az ingatlanajándékozási okirat végrehajtása. A csalók nagyon jó pszichológusok, és mindenki természetes vágyát használják ki, hogy időt és pénzt takarítsanak meg.
Az a tény, hogy az orosz törvények szerint az adományozónak joga van tizenkét hónapon belül visszaadni magának az adományozott lakást.
Ehhez bíróság előtt kell bizonyítania, hogy a lakást nem karbantartották megfelelően. Nem szabad illúziókat építeni azzal kapcsolatban, hogy egy bölcs bíró megérti bonyolult ügyének minden bonyodalmát, és az Ön javára dönt.
Természetesen ezek messze nem minden „fekete bróker” séma. Annak ellenére, hogy hazánk ingatlanpiaca egyre civilizáltabb, folyamatosan új módok jelennek meg az eladók és a lakásvásárlók megtévesztésére.
Az első dolgunk, hogy irodát bérelünk. Ha régi ügyfélkörrel dolgozik, akkor először iroda nélkül is megteheti. De ha új ügyfeleket szeretne vonzani, valamint alkalmazottakat szeretne felvenni, akkor iroda szükséges.
Nem kevesebb, mint egy iroda, egy ingatlaniroda helye is fontos. Nem csak alapvető információkat kell tartalmaznia a cégről: címet, telefonszámot, hanem egyértelműen mutassa be, hogy mit csinál: tartalmaznia kell az ügyfélkör eladási ajánlatait, fényképeket és lakásleírásokat.
Annak ellenére, hogy tapasztalat nélkül szinte bármelyik ügynökségben elhelyezkedhet, kemény napi munkával kell megszereznie, de nem megy nélküle. El lehet kerülni ezt a sorsot, és csak ügynökséget nyitni, alkalmazottakat toborozni, akik neked fognak dolgozni? A válasz egyértelmű: lehetetlen. Különböző emberek fognak hozzád fordulni, beleértve a tapasztalatlanokat is.
Munkatársait nemcsak a szakma alapjaiban kell betanítani, hanem rendszeresen válaszolnak a munkafolyamat során óhatatlanul felmerülő kérdésekre is.
Ráadásul a teljes „konyha” ismerete nélkül hagyhatja magát, hogy megtévesszen gátlástalan alkalmazottak, akik az Ön tudta nélkül „balra” fordulhatnak, felhasználhatják az ügyfélkört saját céljaikra, vagy egyszerűen ellophatják és „ingyenesre” léphetnek. kenyér".
Van egy másik lehetőség - az ügynökség alapítójává válni, amelyet egy bérelt igazgató fog vezetni. De ebben az esetben jelentős beruházások várhatók. Azok számára, akik a semmiből indítanak vállalkozást, ez a lehetőség nem megfelelő.
Minden helynek megvannak a maga árnyalatai. A kisvárosok kevésbé aktívak ingatlanbérlés terén, de itt is vannak adásvételi ajánlatok. Különösen tekintettel a perifériás lakások alacsony költségére a fővárosiak számára, egyre gyakrabban vásárolnak hétköznapi "vidéki házakat" a városlakók kikapcsolódásra, dachaként.
A nagyvárosok mindig ízletes falat egy ingatlanos számára. Egy elit lakás eladásából származó jutalékból egy-két hónapig kényelmesen meg lehet élni, de a verseny itt is nagy. Az ügyfél pedig egyre válogatósabb.
Itt minden eddiginél nagyobb szükség van a kifogástalan imázsra és bizonyos körökben a jó hírnévre. Ellenkező esetben fennáll a veszélye, hogy elveszik az arctalan ügynökségek tömegében.
Ha ingatlanügynökséget hoz létre partnerek és befektetők részvétele nélkül, akkor nincs szüksége üzleti tervre. Elég kiszámolni a kezdeti költségeket, a legrosszabb esetben átgondolni a tetteit, és már megy is!
De ha finanszírozást szeretne vonzani, akkor üzleti tervre továbbra is szükség lesz.
Ingatlancég nyitásakor a költségek a következőket feltételezik:
Az ingatlaniroda nyitásának hozzávetőleges költsége 100-300 ezer között mozoghat.
Milyen gyorsan térül meg egy nyitott ügynökség? Erre a kérdésre nehéz pontos választ adni.
Minden a sikeres tranzakciók számától, az alkalmazottaktól és személyesen Öntől függ.
Ha havonta egy tranzakciót hajt végre, és 50 ezer rubelt keres, akkor a megtérülési idő 2-6 hónap lehet.
Mint minden más vállalkozás, az ingatlaniroda is fő bevételi forrássá vagy fejfájássá válhat tulajdonosa számára, a választott megközelítéstől függően.
Az ingatlanüzlet 90%-ban emberek közötti kapcsolatok. Ahol pedig emberek vannak, ott lehetséges összeférhetetlenség.
Mekkora bevétele van egy ingatlanügynöknek lakás adásvételekor? Ez jutalék az eladott lakásból (3-5%). Nem vesznek el pénzt az eladótól. Az iroda a jutalék összegét hozzáadja a lakás költségéhez. Így szolgáltatásait valójában a vevő fizeti.
A jutalék garantált megszerzéséhez kizárólagos megállapodást kell kötni az eladóval. Ennek eredményeként az eladó érdekeit csak ez az ingatlanos képviseli, és a szerződés feltételei szerint az eladó nem működhet együtt más ügynökségekkel.
Milyen gyakran fordul elő a gyakorlatban? A lakás eladója nem utasítja el az ingatlanossal való együttműködést, de nem köt megállapodást. Mit is jelent ez?
Amikor az eladó egy lakás eladását hirdeti hirdetőtáblákon vagy speciális oldalakon, ingatlanügynökségek és magánügynökök tucatjai azonnal támadni kezdenek.
Az eladó a lakás mielőbbi eladásában érdekelt, ezért nem ellenzi, hogy különböző cégek adják el lakását. De nem köt szerződést senkivel. Ennek eredményeként a vevőt elhozó ingatlanos megkapja a jutalmat, a többinek pedig semmi sem marad.
Elsősorban kizárólagos szerződést kell kérnie az ügyféltől.
Egy másik gyakori probléma: az ügynök által összehozott vevő és eladó üzletet köt a háta mögött. Ha nincs szerződés, akkor az ingatlanos nem tud követelést előterjeszteni.
Nincs határozott válasz. A körülmények jó kombinációjával és a hozzáértő megközelítéssel ez egy meglehetősen jövedelmező esemény.
A statisztikák szerint naponta több ezer ingatlanügyletet bonyolítanak le Oroszországban. Ez több millió rubel minden nap! De nem jönnek maguktól. Itt kapaszkodásra, kapcsolatokra és féktelen győzelmi vágyra van szüksége. Átlagosan egy ingatlanügynök 50-70 ezer rubelt kap havonta. Jövedelmező? Igen! De mennyit kell költeni a keresethez? És ez egy másik kérdés.
A lakó- és kereskedelmi ingatlanpiac folyamatosan vonzza az új szereplőket, akik sikeres üzletekre és bőkezű jutalékokra számítanak. De szívesen látják itt az újoncokat? Ne várj, mint mindenhol. Az ingatlanosok aranykora véget ért.
Jelenleg az ügynökségek erős versenykörnyezetben léteznek. Maga az ingatlanpiac pedig instabil: a kereslet az évszaktól, az ország pénzügyi, gazdasági, sőt politikai helyzetétől is függ.
Minél több cég nyújt ugyanazt a szolgáltatást a lakosságnak, szervezetnek, annál nehezebben találja meg a rést egy új piaci szereplő. Ez vonatkozik az ingatlanpiacra is. A nagy pénz gyors keresésének lehetősége sok embert vonz. Folyamatosan bukkannak fel új ingatlanügynökségek, amelyek túlnyomó többsége nagyon gyorsan befejezi tevékenységét, mivel nem találta meg a "helyét".
Sokan naivan azt hiszik, hogy egy vállalkozás elindításához elegendő egyéni vállalkozóként vagy LLC-ként regisztrálni, irodát bérelni, hirdetni ... és az ügyfelek folynak, mint a víz.
E séma szerint csak nagy jelenlegi ügyfélkörrel, tapasztalt alkalmazottakkal és kifogástalan üzleti hírnévvel rendelkező személy járhat el.
Ellenkező esetben a probléma megoldásához kell közelítenie teljesen a másik oldalonés gondolja át a jövőbeli munka minden árnyalatát.
Először el kell döntenie, hogy melyik piaci szegmenssel fog dolgozni:
Ez az Ön személyes tapasztalatán és azon múlik, hogy hajlandó-e ingatlanszakértői csapatot összeállítani egyik vagy másik területen.
Nem kell félni a versenyzők számától. A hozzáértő vállalkozó nem a versenytársak ellen harcol, hanem az ügyfélért. Fogadj erre.
Tisztán meghatározza a potenciális ügyfelek körét amelyre a szolgáltatását szánják. Alacsony és közepes jövedelműek lehetnek, akik körzetet szeretnének váltani, lakásuk területét növelni, vagy örökölt lakásukat eladni.
És lehetnek nagy pénzűek, akik már megoldották a lakhatási gondjaikat. Érdekelnek a lakó- és kereskedelmi ingatlanok, mint a szabad pénzeszközök befektetésének megbízható módja.
Figyelembe véve a piaci szegmenst és a jövőbeli ügyfelek jövedelmi szintjét, előre gondolja át a legjobb hirdetési platformokat.
Most gondolhat az irodára. A kiválasztási kritériumok nagyon eltérőek. Ha leendő ügyfelei üzletemberek, érdemes irodát bérelni vagy vásárolni a város üzleti központjában. Általában a polgárok ezen kategóriája jól ismeri ezeket a helyeket, és egy ilyen iroda látogatása nem sok időt vesz igénybe.
Ha turista osztályú ingatlanokkal dolgozik, akkor a legjobb, ha egy lakónegyedben bérel egy irodát, hogy mindig a potenciális ügyfelek látóterében legyen. Ugyanakkor az iroda „áthaladó” helyen legyen, ahová tömegközlekedéssel könnyen, illetve kényelmesen megközelíthető.
Készítsen üzleti tervet. Nem kell készen rendelni vagy vásárolni, saját maga készítsen üzleti tervet, ha kétségei vannak, olvassa el a "" cikket. Számolja ki az összes kiadást és lehetséges bevételt.
Keressen forrásokat vállalkozásfejlesztésre az első 3-6 hónapban. Ha szűkösek a források, szükség lehet hitelre. A jövőben ezeket az alapokat a nyereségből fogják levonni.
Ha világos elképzelései vannak a fenti pontokról, ha tisztában van azzal, hogy először pénzt kell befektetnie, és csak azután jön a profit, akkor a számításoktól a cselekvések felé haladhat.
A kezdéshez regisztráljon. Dolgozhatsz egyéni vállalkozóként vagy jogi személyként is. Leggyakrabban ez egy korlátolt felelősségű társaság. E szervezeti és jogi tevékenységi formák között igen jelentős a különbség.
Az LLC tartozásaiért és kötelezettségeiért az alaptőkéjén belüli összeggel felel, vagyis azzal a pénzzel, amelyet a vállalkozó a nyitáskor a társaság számláján jegyzett tőkeként letétbe helyezett. Az egyéni vállalkozó ugyanazon tartozásokért és kötelezettségekért teljes személyes vagyonával felel.
A regisztrációs dokumentumok kézhezvétele után irodát bérelhet. Az iroda mérete attól függ tevékenységi köre és várható létszáma. De még a legkisebb irodában is legyen vezetői iroda, tárgyaló és dolgozói iroda.
A vezetői iroda tárolja az alkalmazottakra, ingatlanokra és tranzakciókra vonatkozó összes dokumentációt. A személyzeti irodában tanácsos minden alkalmazottnak felszerelni egy munkahelyet - kényelmes asztalt fotellel, számítógépet, telefont.
Nem minden látogató elégedett meg azzal, hogy egy ügynökkel kell beszélnie az iroda többi dolgozójának szeme láttára. Ezért tárgyalóterem szükséges, ahol nyugodtabb és kedvezőbb légkört teremthetsz egy őszinte beszélgetéshez.
Milyen tulajdonságokkal kell rendelkeznie egy ideális ingatlanközvetítőnek? Természetesen ezek kiváló szakmai tulajdonságok, magas erkölcsi elvek, türelem, finomság. A vezető csak ebben az esetben lehet biztos abban, hogy alkalmazottai képesek lesznek rá minőségi szolgáltatást nyújtani az ügyfélnek, és a legkedvezőbb benyomást kelteni magadról és a cégről.
Az erkölcsi összetevő nem kevésbé fontos, ez bizalmat ad abban, hogy a munkavállaló nem fogja az ügyfelet „balra” vezetni, hanem az összes profitot az ügynökségnek hozza.
Ha bízik az ügynökök professzionalizmusában, de nem biztos a cég iránti hűségében, akkor először a séma szerint szervezheti meg a munkát. Szakértő ügynök". Ebben az esetben a reklámtelefonon végzett munkát és az ügyfelek fogadását az irodában csak tapasztalt és megbízható szakemberek végzik.
Szerződéseket kötnek, és ahogy mondani szokták, vezetik az ügyfelet. Minden szakértőhöz több ügynök tartozik, akik között a szakértő elosztja a szerződések végrehajtásával kapcsolatos munkát. Az ügynök feladatai közé tartozik a lakások bemutatása, a megfelelő opciók kiválasztása, a szükséges dokumentumok összegyűjtése, rutinmunka az ügyféllel.
A legtöbbet az ügylet felelős szakaszait kizárólag a szakértő szabályozza. Munkája eredményéért is felelős. Ezért az ilyen munkarendszerrel rendelkező szakértők rendszerint szilárd százalékokat kapnak. Míg az ügynökök az első szakaszban meglehetősen korlátozottak lehetnek egy kis fix fizetésre.
Ezzel az üzleti megközelítéssel a munkáltató arra ösztönzi a szakértőt, hogy a lehető legtöbb tranzakciót hajtsa végre, az ügynököt pedig a szakmai fejlődésre.
Az alkalmazottak toborzásánál a vezetőnek gondolnia kell alkalmazottai jogi műveltségére. Ideális esetben ez egy ingatlanjogász. Bár a gyakorlatban az ügynökségek csak alkalmazottak felvételére korlátozódnak, az Orosz Föderáció lakásjogának és kódexeinek kiváló ismerete, amelyek minden ingatlannal kapcsolatos kérdést szabályoznak.
Minden ingatlaniroda nagyon fontos alkalmazottja a titkár. Felelősségteljes, hozzáértő személynek kell lennie, kifogástalanul ismeri a számítógépet és a statisztika alapjait.
A szokásos titkári munka mellett erre a személyre kijelölhető az elemzések gyűjtése, nevezetesen:
Az ilyen statisztikákat legjobb táblázatok formájában tartani. Az egy napra vagy egy hétre vonatkozó statisztikák nem adnak semmit. A több hónapos adatokat összevetve a vezető látni fogja, hogy a munkavállalók közül melyik a legeredményesebb a szerződéskötés és azok végrehajtása szempontjából.
A megfelelően kiválasztott és felhalmozott statisztikák együttesen lehetővé teszik a legjobb munkatársak anyagi ösztönzését és motivációs rendszer kiépítését. Tanítsa meg vagy helyettesítse azokat, akik nem tudnak maradéktalanul megbirkózni a rábízott feladatokkal és rossz eredményeket mutatnak.
A számviteli és informatikai szolgáltatások gyakran kiszervezhetők az ügyfelekre és az értékesítésre összpontosítva.
Kifizetődő ingatlanügynökséget nyitni? Igen, természetesen a mai ingatlanárak mellett. Kiválaszthatja a legjobb és legjövedelmezőbb üzletet is. Sok vállalkozó számára ilyen üzletté vált az ingatlaniroda megnyitása.
A reklám az ügyfélkör építésének alapja. Reklámkampány szervezésekor vegye figyelembe a kiválasztott piaci szegmenst és a jövőbeli ügyfelek jövedelmi szintjét. Ezek lehetnek olyan helyi újságok, amelyek a legtöbb polgár körében népszerűek, vagy a helyi televízió tickerei.
Nos, ha a jövőbeni tevékenysége nagyon nagy alapok forgalmához kapcsolódik, akkor pénzt kell költenie reklámra. Akkor egy üzleti magazin, központi újságok oldalai és komoly reklámblokkok a televízióban válhatnak az Ön hirdetési platformjává.
Ugyanakkor emlékezni kell arra a különböző szegmenseknek szánt reklámok keverése elfogadhatatlan. És ha gazdaságos és üzleti osztályú lakásokkal dolgozik, ezeknek teljesen más hirdetési platformoknak kell lenniük. Igen, és a reklám tartalmának másnak kell lennie.
Leggyakrabban megpróbálnak zökkenőmentesen beleolvadni az „ingatlanpiacnak” nevezett általános körtáncba. Ne féljen a fényes, nem szabványos reklámoktól. Nem szabad túl agresszívnek lennie, hogy ne riassza el az ügyfeleket, de lehet, hogy váratlan.
Az Ön ügynökségének „felismerése” és a helyi újságban megjelenő kis rendszeres tanácsadó jellegű cikkek az iroda telefonszámának feltűnés nélkül való megemlítésével segít; ingyenes konzultáció a helyi rádió vagy televízió szabadtéri éterében – mindez befektetést igényel, de bőven megtérül.
Az orosz ingatlanpiac minden rése meglehetősen sűrűn foglalt. Jelenleg az nyer, aki a mennyiségtől a minőség felé halad. A piacra lépéskor pedig a legmagasabb szakmai színvonalú szolgáltatást nyújtja az ügyfélnek, bizonyítva a piac civilizációjára való összpontosítását.Csak ebben az esetben számíthat az ügyfél a megpályázott ügynökség megbízhatóságára.
Ma már szinte az egész világon fejlett az ingatlanpiac, így nincs semmi meglepő abban, hogy egyre több új ingatlaniroda nyílik. Ez a tény önmagában is bizonyítja az ingatlanszektor magas jövedelmezőségét.
Van néhány fontos szempont, amit tudnia kell, mielőtt elkezdi ezt a vállalkozást.
A legegyszerűbb és leginkább bevált út egy sikeres vállalkozáshoz egy olyan személlyel való út, aki már sok tapasztalatot szerzett ezen a területen. Ha nincs megbízható és tapasztalt partner, vásárolhat egy kész ügynökséget.
Az ingatlaniroda vásárlásának előnyei és hátrányai egyaránt vannak. Száz százalék plusz az induláshoz szükséges pénzügyi költségek jelentős csökkenése. Hátránya az úgynevezett "pig in a poke" vásárlása. A cég valódi történetét nem lehet kideríteni, és az alkalmazottak szakmai felkészültsége sem egyértelmű. A vásárlók szemében hírnevét vesztett céget sokkal nehezebb felemelni, és ezt érdemes megfontolni.
A legjobban bevált, de egyben a leghosszabb és legköltségesebb módszer az, ha a semmiből nyitja meg saját ügynökségét.
Az ingatlanügylet nem rendelkezik engedéllyel, ezért ingatlaniroda nyitásához nem kell számtalan különböző esetet megkerülnie. Hagyományos dokumentumcsomagot kell összegyűjteni - gazdálkodó szervezetet regisztrálni az adóhivatalnál, irodát bérelni. A jövőben a költségvetésre az alkalmazottak fizetésére és a reklámozásra lesz szükség. 
Az ingatlanügynökségek a következő területekre szakosodtak:
Sokkal kényelmesebb és előnyösebb, ha az iroda a piac egy területén működik - helyi lakásállomány, kereskedelmi ingatlanok, külvárosi ingatlanok, tengerentúli ingatlanok, lakásbérlés stb.
A munka irányának eldöntése előtt érdemes piackutatást végezni egy jövedelmezőbb szegmens azonosítása érdekében.
A cégek gyakran olyan kiegészítő szolgáltatásokat nyújtanak, amelyek nemcsak jelentős bevételt hoznak, hanem lehetővé teszik további ügyfelek vonzását és jó hírnév megszerzését. Ezek a szolgáltatások magukban foglalják:
Az ügynökségek fő bevételét a különféle ingatlanügyletekből származó jutalékok adják. Általános szabály, hogy ezt minden tranzakció 4-8%-a. Sok cég saját érdeke érdekében fix árakat állapít meg kis tranzakciós összegre. Egy ingatlaniroda sikeresnek nevezhető, havi 20 ezer dollárt kap.
Rengeteg ingatlancég nyit rendszeresen, és ugyanennyi zár be. A munkabeszüntetés több okból is előfordulhat. Leggyakrabban a versenyképesség hiányában vagy az eredetileg rossz megközelítés miatt van a probléma. 
Manapság lehetőség van jogi személy bejegyzésére különféle formában - OJSC, CJSC, LLC, IP stb. Ami az ingatlanügynökséget illeti, leggyakrabban a választás az LLC-n múlik.
Ehhez a következő dokumentumokra van szüksége:
A céget adóalanyként kell bejegyeztetni, és öt napon belül meg kell kapnia a vonatkozó dokumentumokat. Szükséges továbbá bankszámla nyitása, és erről az adószolgálat felé tájékoztatást adni.
A gazdálkodó szervezet bejegyzése és az összes szükséges dokumentum kézhezvétele után a következő lépéseket kell végrehajtani:
Az utóbbi időben egyre több orosz érdeklődik külföldön lakó- és kereskedelmi ingatlanok iránt. Vannak, akik csak külföldön szeretnének lakást venni, de vannak ambiciózusabb egyének, akik saját tengerentúli ingatlanvállalkozást szeretnének indítani.
Nem valószínű, hogy egy újonc, aki korábban soha nem foglalkozott külföldön ingatlanokkal, képes lesz menet közben meghódítani a piacot. Hiszen még az engedély megszerzéséhez is a területen szerzett tapasztalat dokumentált bizonyítéka szükséges. Igen, és a munka távolról történik, ami valódi értékesítési tapasztalat nélkül nagyon nehéz.
Ahhoz, hogy külföldön ingatlancéget nyisson, először megbízható fejlesztők vagy megbízható külföldi kollégák között kell partnereket találnia.
Egy tengerentúli ügynökség kapcsolt vállalkozása a következő lépésekből áll:
Sem a nyomtatott médiának, sem a rádiónak és a televíziónak nincs olyan erős reklámhatása a külföldi ingatlanügyletek során, mint az internet, ezért a fő hangsúlyt a világhálóra kell helyezni.
A külföldi lakhatás iránt érdeklődő oroszok preferenciáinak elemzése után olyan országok nevezhetők a legnépszerűbbnek, mint Horvátország, Törökország, Bulgária és Lettország. Leggyakrabban olcsó házakat és lakásokat szeretnének vásárolni a tenger közelében, valamint lakó- és kereskedelmi ingatlanokat a fővárosokban és turisztikai központokban, amelyeket később bérbe adnak.
Amint azt a gyakorlat mutatja, az ingatlankölcsönző vállalkozás ötlete meglehetősen sikeres. Mivel a bérlakások és üzlethelyiségek iránti kereslet folyamatosan és folyamatosan növekszik, ezért az ajánlatok száma is bővül.
De, mint minden üzletben, van néhány árnyalat, amelyet minden kezdő üzletembernek tudnia kell, aki a vállalkozás sikerére törekszik:
Ez az üzlet folyamatos fejlesztéssel, következésképpen a nyereség növekedésével jár. Példaként említhető, hogy a jövőben elkezdheti a lakásépítést és annak bérbeadását. 
Az ingatlanvállalkozás vezetése felelősséggel és kapcsolódó kockázatokkal jár. A kockázatok pedig igen sokfélék polgári jog, adó, pénzügyi monitoring tevékenységgel kapcsolatos kockázatok, FAS, büntetőjogés mások.
Az ügylet megkötésekor az iroda elkészíti az úgynevezett "garanciakötelezettséget", amely meghatározza az iroda összes kötelezettségét az ügyféllel szemben. Ezért annyira fontos, hogy a munkához egy jó ügyvédet alkalmazzanak, magas szintű professzionalizmussal, aki képes lesz hozzáértően szerződést készíteni és figyelembe venni az összes árnyalatot.
Tehát az üzlet fő buktatói a következők:
Amint azt a gyakorlat megerősíti, előre nem látható körülmények esetén, ha ezt a kötelezettséget nem tulajdonították a szerződésnek, rendkívül nehéz bíróságon keresztül behajtani az ingatlanügynökségtől az elveszett vagyontárgyak összegét. Hacsak nem térítheti meg a szolgáltatásnyújtás költségeit.
Az ügyfélkör gyors fejlesztéséhez és ezáltal a stabil jövedelem biztosításához a következő utasításokat kell követnie:
Az alkalmazottak felelősségteljes és professzionális munkához való hozzáállásával együtt az ügyfélkör nem fogja várakozni. 
Ügynökség nyitásakor a következő kiadási tételeket kell figyelembe vennie:
Az ügynökség jövedelmezősége az üzlet méretétől, a befektetések mértékétől és az alkalmazottak professzionalizmusától függ.
A videó megvitatja a fő problémákat egy ilyen vállalkozás megnyitásakor:
Mit kell tudnia egy új ingatlanközvetítőnek? Milyen befektetésekre lesz szükség a vállalkozásba az induláskor, és mikor térülnek meg? Hogyan építsünk ügyfélbázist? Mivel foglalkozik egy ingatlaniroda és kik az ingatlanosok? Ezekre a kérdésekre talál választ a cikkben.
Milyen buktatók várnak az új ingatlanosra? Mi a kezdeti költség és megtérülési idő? Hogyan szerezzük meg és bővítsük az ügyfélkört? Olvassa el az alábbiakban tippeket az ingatlanszakma újoncainak.
Az ingatlanos (realtor) szó az angol nyelvből származik, és az ingatlan fogalmából származik, ami ingatlant jelent. Oroszra fordítva: "ingatlannal dolgozó menedzser".
Ezen a szakterületen ezen a kifejezésen ingatlankezelőt értünk. Tulajdonképpen közvetítő az eladó és a vevő, a bérbeadó (a terület tulajdonosa) és a bérlő között, akinek az a feladata, hogy ügyfele igényei szerint megtalálja a legjövedelmezőbb kombinációt.
Attól függően, hogy milyen ingatlannal dolgozik az ingatlanos, több szakirány is létezik ebben a szakmában. Mindenekelőtt a piacot elsődleges és másodlagos ingatlanpiacokra osztják, majd az ingatlanokat kereskedelmi és lakóingatlanokra. Az ingatlanpiac fenti területein dolgozó ingatlanos akár bérleti, akár tárgyi tulajdonjog átruházási ügyleteket köthet, pl. eladás. Létezik olyan ingatlanközvetítők szakterülete is, akik kizárólag luxus- vagy külvárosi ingatlanokkal dolgoznak.
Az ingatlanközvetítők szakosodása lehetővé teszi a munka minőségének javítását. Annak ellenére azonban, hogy nyilvánvalóan szükség van az ingatlanügynökök szakosodására, Kazanyban ezt csak néhány ügynökség gyakorolja. Az a tény, hogy a legtöbb ügynökség számára veszteséges több speciális osztály fenntartása. Az ilyen cégeknél minden tevékenységet egy ingatlanos végez.
A szakosodott részlegekkel rendelkező ügynökség például az Avangard-Realt, amelynek másodlagos, elsődleges, kereskedelmi ingatlanokkal, jelzálogkölcsönökkel, külföldi ingatlanokkal és régióközi tranzakciókkal foglalkozó részlegei vannak. Az Avangard-Realt ügynökség igazgatója, Egorov Vjacseszlav Alekszandrovics megjegyzi: „Itt a moszkvai szabványokat követjük. A specializáció a legjobb minőségű szolgáltatásokat nyújtja. Bízunk benne, hogy ez a jövő.”
A szakterület megválasztása mellett az ingatlanközvetítő maga dönti el, hogyan szervezi meg tevékenységét: vagy egy ingatlaniroda munkatársa lehet, vagy önállóan dolgozhat, saját tárgyadatbázisokat alkotva, szolgáltatásait speciálisan hirdetve.
Az egyedülálló ingatlanközvetítők általában olyan ügynökségek „bennszülöttei”, akik elegendő ügyfélkörre tettek szert a független létezéshez. Csak maguknak dolgoznak, vagyis a tranzakcióból származó bevétel teljes összegét megkapják, anélkül, hogy az ügynökséggel megosztanák. Az egyedülállók között vannak igazi profik és laikusok is, akik könnyű pénzre számítanak.
Bonyolult kérdés, hogy kinek a könnyebb és jövedelmezőbb a munkája, egy ügynökségi alkalmazott vagy egy független ingatlanos. A Kazan Regionális Ingatlanügynökség igazgatója Galiullina Gulnaz Raifovna a következőképpen válaszol rá: „Sok tapasztalt ingatlanos elhagyja az ügynökségeket, és önálló tevékenységbe kezd.
A magányos csak magának dolgozik, azaz teljes profitot kap, míg egy ügynökségnél a tranzakció 30-50%-a. Leggyakrabban azonban az ügynökség támogatása nélkül az ilyen ingatlanosok nem dolgoznak sokáig. Az tény, hogy nagyon nehéz egyedül dolgozni. Hiszen az ügynökség állandó bevételt biztosít, és a szükséges anyagi alapot is tartalmazza.
Van egy ilyen probléma is. Vannak megbízhatatlan ügyfelek, akik miatt az ingatlanos rengeteg ideget veszíthet. Például egy ilyen helyzet: a tranzakciót már elkezdték formalizálni, az eladó letétet tett, majd az ügyfél hirtelen megtagadja. Az eladó nem adja vissza a kauciót, problémák vannak. Az ingatlanügynök pedig, miután annyi erőfeszítést költött, egy fillért sem kap egy befejezetlen tranzakcióért. Az ügynökség ilyen esetekben mindig támogatja alkalmazottait. Tapasztalataim szerint körülbelül hat hónap után sok magányos ingatlanos tér vissza az ügynökséghez. Azonban elég sok sikeres egyetlen ingatlanügynök. Ezért ezt a kérdést nem lehet egyértelműen megoldani.
Az ingatlanos fizetését a tranzakció összegének százalékában számítják ki. De az üzletek különbözőek. Például egy ingatlanügynök az eladási tranzakció 30-50%-át kapja (a kamat az ügylet összetettségétől függően).
Ha lakásbérleti ügyletről van szó, akkor főszabály szerint havi bérleti díj összegű díjazás jár az ingatlanosnak. Így, ha egy lakáseladási tranzakció például 52 000 rubelt hoz az ügynökségnek, az ingatlanügynök feltételesen 20 000-25 000 rubelt kap. Havi 7500 értékű lakásbérlési tranzakció esetén az ingatlanos 2000-3000 rubelt kap, bár ekkora tranzakciószám az ingatlanügynökségek szerint gyakorlatilag irreális. Hosszú munkatapasztalattal rendelkező ingatlanosnak lehetséges.
Ez a jövedelem azonban instabil. Az ingatlanos munkája hasonlít az értékesítési menedzser munkájához: itt sok múlik az alkalmazott pszichológiai tulajdonságain és a szerencsén.
Egy induló ügynökségnek megfelelő ügyfélkört kell szereznie. Ez az intenzív reklámozásnak köszönhetően lehetséges. A munka séma a következő. Az ügyfél felveszi a kapcsolatot az ügynökséggel segítségért. Ha a munkavégzésről megállapodás születik, az ügyfél megállapodást köt az ügynökséggel az ügyletről.
Ha lakást kell találnia vásárolni vagy bérelni, akkor az ingatlanos az ügyféllel körbeutazza a várost, bemutatva a lakhatási lehetőségeket. Ha az ügyfélnek más szolgáltatásra van szüksége, például lakásprivatizációra vagy saját ingatlan értékesítésére, akkor az ingatlanközvetítő foglalkozik a szükséges dokumentumok elkészítésével. Bár általában az ügyfélnek számos szolgáltatásra van szüksége.
Például vegyen fel egy új építésű lakást, rendezze el, és adja el saját lakását, hogy előleget fizessen. Ez a folyamat számos eljárást tartalmaz: lakás kiválasztása jelzáloghitelhez, dokumentumok gyűjtése jelzálogjoghoz, ügylet bejegyzése, lakáseladási dokumentumok gyűjtése és még sok más. Az ilyen tranzakciók több hónapig is eltarthatnak.
Úgy tartják, hogy az ingatlanbiznisz könnyű pénz. A kínálati piac megtelt, a város aktívan épül, egyre több az eladó-fejlesztő. A kezdő ingatlanosoknak tehát úgy tűnik, hogy érdemes saját üzletet nyitni, és a pénz úgy fog folyni, mint a folyó. Az általunk megkérdezett ingatlanügynökségek többsége azt állítja, hogy a modern ingatlanpiacon egy kezdőnek nagyon nehéz dolga lesz. Miért? Lássuk, milyen utat kell bejárnia egy ingatlaniroda kezdő tulajdonosának (alapítójának) vagy igazgatójának a nulláról induló cégalapítástól a profitszerzésig. Vegyük kiinduló helyzetnek a következőket. Ingatlan területen tapasztalattal nem rendelkező üzletember szeretné megnyitni a saját ill.
Első kérdés: nyissa meg ötletét vagy használja a franchise szolgáltatást? Ezzel kapcsolatban ismét eltérőek a vélemények. Egyrészt a kész márka, a rendszer és a munkatechnológiák olyan, mint egy jól kitaposott út egy sikeres üzletember számára.
Másrészt sokakat megzavar az az információ, hogy a franchise cégek nem élnek sokáig a piacon. Az Avangard-Realt ügynökség igazgatója, Egorov Vjacseszlav Alekszandrovics ennek okairól beszél: „Hivatalos bizonyítékok vannak arra, hogy az ilyen cégek legfeljebb 2-3 évig léteznek, majd szétesnek. Sok franchise vásárlót hallottam panaszkodni a franchise minőségére: kidolgozatlan, nyers technológia, ami nem igazán működik. De ez drága öröm, és nincs értelme tisztességes összeget kockáztatni.
Úgy látszik, a "táplálók" feltorlódtak a saját piacukon, és úgy döntöttek, megfordulnak a tartományokban. Eddig jó nekik. A jövő kilátásairól pedig nehéz beszélni. Mi magunk kínálunk egyfajta franchise-t, de egyenlő partnerségi feltételek mellett. Ez a legjövedelmezőbb munkaforma.”
Tehát, ha úgy dönt, hogy franchise-t vásárol, fel kell halmoznia egy bizonyos összeget. Fontos: tapasztalatcsere, kölcsönös segítségnyújtás és a problémák közös megbeszélése, közös döntések meghozatala. egy esély arra, hogy kilépjünk a kisvállalkozások skálájából, ahol mindannyian sikeresen dolgozunk a középvállalkozási szegmensben. A 2007-es év eleje, amely már egyértelműen a piac stagnálását jelezte, számos franchise-pályázót hozott számunkra, akik közül néhányan a helyzetet reálisan felmérve választottak.
A legfőbb versenyelőnyt kétségkívül egy internetes portál megnyitása és elindítása jelentheti, amely lendületet ad minden ingatlaniroda fejlődésének, új technológiákat visz be az ingatlanosok munkájába. Ezenkívül az Expert ügynökség városközi tranzakcióinak 70% -a az internet részvételével történik. A franchise az ingatlanpiacon még teljesen új irány. Ha mersz az első lenni – ahogy mondani szokás, a zászló a kezedben van!
Ha úgy dönt, hogy megnyitja saját vállalkozását, meg kell értenie a nyilvánvalót: az ingatlaniroda a következő feltételek mellett nyereséges nyitni:
Jó lenne azzal kezdeni, hogy felméri potenciális helyét a piacon. Ehhez speciális marketingkutatást végezhet. A legjobb megoldás az, ha felkeres egy tanácsadó céget, amely elvégzi az összes szükséges kutatást, és értékes útmutatást ad Önnek, még akkor is, ha eltántorítja Önt a saját cég alapításától. A marketingkutatás megrendelése a cél összetettségétől függően eltérő összegbe kerül.
Például egy piackutató cég azt javasolja, hogy a versenytársak elemzéséhez a következőket célozza meg paraméterként:
Sokan azok közül, akik ingatlanügynökséget nyitnak, ugyanazzal a hibával szembesülnek: az ügynökséget üzletként értelmezik. Ez a gondolat azonnal uralni kezdi őket, mint a tény, hogy ennek ellenére létrejön egy vállalkozás, amelynek célja mindig a pénzszerzés.
Jót akarnak hozni az alkalmazottaknak, népszerűvé akarják tenni utódaikat, ugyanakkor egy dolgot elfelejtenek - minden vállalkozás létrehozásának feladatát: a befektetett pénznek működnie kell, és bevételt kell hoznia a tulajdonosnak. Ezért azt tanácsolom: gondoljon a pénzére és az eredeti célra. Az általunk megkérdezett ingatlanirodák megjegyzik: természetesen minimummal meg lehet boldogulni, vagyis szó szerint mindenen spórolhatunk: szobabérlésen, reklámozáson stb. Példát vesszük az Akadémia nagyszabású megnyitásáról. Tudományok minden szükséges összetevővel. Megy…
A bejegyzést a cégalapító maga is elvégezheti. Egy elfoglalt ember számára azonban kényelmes lesz egy ügyvédi iroda szolgáltatásait igénybe venni, amely elvégzi az új iroda regisztrációjának teljes folyamatát. Ezután egy hét múlva megkapja a teljes dokumentumcsomagot:
Andreeva Elena, az "Expert" ingatlanügynökségek hálózatának igazgatója elmondja, hogyan kell meghatározni az árakat: "Ha a versenyelőnyökről beszélünk, akkor mindenekelőtt a szolgáltatások minősége, valamint a tranzakció és az ügyfél teljes körű támogatása." innen és oda". Nem érdemes az árakat dömpingelni (szándékosan a piaci átlagnál jóval alacsonyabbra csökkenteni), mert ez azt a véleményt váltja ki a fogyasztókban, hogy a szolgáltatás könnyen megvalósítható, és nem növeli túlzottan a tranzakciók számát, csökkentve a haszonkulcsot és a teljes összeget. a cég nyeresége általában.
El kell tudni magyarázni az ügyfélnek a szolgáltatás lényegét, hogy teljes körű támogatást és nagy, szinte éjjel-nappali ingatlanközvetítői munkát foglal magában. Azt is meg kell magyarázni, hogy egy magánbrókerhez képest mekkora a vállalat felelőssége, amely alapján a cég szolgáltatásainak költsége és megbízhatósága magasabb. Az árnak közepes piaci árnak kell lennie, magas színvonalú szolgáltatással. Ha a cég speciális szolgáltatási képességekkel rendelkezik, akkor az ár valamivel magasabb lehet.”
Természetesen a legjobb megoldás az lenne, ha ismeretség útján tapasztalt ingatlanosokat toboroznánk. Példánkban az alkalmazottak toborzása reklámozás nélkül történt. Ha ez nem lehetséges, speciális médiában kell hirdetni a munkaerő-toborzást munkára és ingatlanra vagy hasonló oldalakra, vagy kérni kell egy munkaerő-közvetítő irodát.
Az alkalmazottak száma az alapító vágyától és képességeitől függ. Mint az ingatlanügynökségek igazgatói figyelmeztetnek, nem a mennyiség a lényeg, hanem a minőség. Egy ingatlanos ügyfélkörével több tapasztalat nélküli alkalmazottat is megér. Ezenkívül részmunkaidős főkönyvelőt, személyzeti referenst, PR-menedzsert, helyszíni szerkesztőt (adminisztrátort), irodavezetőt, saját autós sofőrt és lehetőség szerint ügyvédet kell felvennie. Néha pszichológusok dolgoznak a személyzeten.
Meg kell határozni az egyes alkalmazottak fizetését. Általában nem jár fizetés az ingatlanosnak, főleg egy tapasztalatlan alkalmazottnak. Mint már említettük, fizetését a tranzakció értékének százalékában számítják ki. Bár a munkaügyi jogszabályok követelményei alapján, amelyek állandó fizetést írnak elő az alkalmazottak számára, egyes ügynökségek fizetést állapítanak meg.
Minél szilárdabban áll a cég a lábán, annál alacsonyabb százalékot fizet az alkalmazottaknak. A nagy szervezetek megengedhetik maguknak, hogy 30-50%-os jutalékot állapítsanak meg, a kicsik a tranzakcióból származó bevétel 50-70%-át adják az ügynöknek. Ellentétes vélemények vannak arról, hogy kit érdemesebb felvenni: tapasztalt ingatlanost vagy kezdőt. A tapasztalt munkatársak előnyei nyilvánvalóak: kialakult ügyfélkör, azaz viszonylag stabil jövedelem.
Van azonban olyan vélemény, hogy megismétlik az összes korábbi hibát és téves számítást. Ráadásul ezeknek a hibáknak oroszlánrésze az ügynökség tevékenységének jogi oldalához kapcsolódik. Egyes ügynökségek szerint ezért jobb, ha nem keveredik tapasztalt ingatlanosokkal. Valójában egy új ingatlaniroda növekedésének legtermékenyebb talaja az alapítója jogi végzettsége. Ráadásul az oktatás színvonalas, és nem olyan, mint a legkisebb és lepusztult oktatási intézmények bármelyikében is. Mint tudják, végtelen számú ügyvédünk van, és csak néhány érdemes szakemberünk van.
Ha úgy érzi, hogy nincs elegendő tudása, ne spóroljon magának és ingatlanközvetítőinek szóló képzésekkel. Ha nincs megfelelő végzettség, ne csüggedj, ettől nem csökken a siker esélye. De a költségoszlopnak tartalmaznia kell egy ügyvéd fizetését, és egy jó ügyvéd, mint tudod, sokba "költ" (kb. 30-100 000 rubel havonta).
A Tudományos Akadémia újonnan kinevezett igazgatója jól tenné, ha átlapozná Harry Keller, Amerika legnagyobb ingatlanügynökségének tulajdonosa esszéjét. A könyv címe Hogyan váljunk ingatlanértékesítő milliomossá. Természetesen az amerikai üzlet nagyon különbözik a miénktől, de a szerzőnek van mit figyelembe vennie.
Természetesen bérelhet egy 12 nm-es irodát. m. távoli vagy ipari területen, de ez nem valószínű, hogy az Ön vállalkozása javára válik. Végül is sok ügyfél, aki először került be az ügynökségbe, külső jelekkel értékeli. Ruhák fogadják őket – egy kis szűk iroda láttán ősrégi bútorokkal és leeső tapétával az ügyfél egyszerűen megfordulhat és távozhat.
A „Melt” Tudományos Akadémia igazgatója az ügyfél pszichológiájának bonyolultságáról szólva egy paradoxont jegyzi meg: „Egyrészt az ügyfél az iroda és az alkalmazottak bemutathatósága alapján ítéli meg az ügynökség szolgáltatásait. Másrészt, látva a helyiségek masszív díszítését, sokan azt gondolják: „Ez azt jelenti, hogy sokat leszakítanak” ... ”. Mindenesetre minden önmagát tisztelő üzletember méltósággal díszíti a munkahelyét, és nem veszíti el az arcát.
Egy tisztességes kültéri tábla nagyon fontos. Lehet nyomtatott és elektronikus médiában is hirdetni, bár a legtöbb ügynökség az ingyenes újsághirdetéseket részesíti előnyben. Webhely létrehozása és karbantartása.
Irodai berendezések vásárlása:
Adófizetés - béralapból, vállalkozásból, jövedelemadó.
Alapvetően csak a nagy ingatlanügynökségek biztosítják a munkájuk tevékenységét egy biztosítótársaságban. Sok ügynökség szerint egy ingatlanosnak havi 2-3 tranzakció nagyon nehezen elérhető mennyiség. A probléma itt az, hogy sok típusú tranzakció több mint egy hónapig húzódik. Például a földtulajdon bejegyzésére, az örökségre, a privatizációra és a lakásvásárlásra és -eladásra vonatkozó ügyletek a törvény szerint legfeljebb hat hónapig formálhatók.
A megtérülési idő a költségek mértékétől, a tulajdonosok terveitől, igényeitől is függ. Egy kis cég néhány hónap alatt megtérülhet. A nagyok évekig is eltarthatnak.
Ahogy a nagyobb ügynökségek figyelmeztetik az újoncokat, nem lesz könnyű belépni erre az üzleti területre. Nehézségek várnak mind az ügyfelekért folytatott küzdelemben, mind a hatalmi struktúrák részéről egy erős versenyben lévő piacon. A Tudományos Akadémia igazgatója, "Yort" Zhuravleva Dina Moiseevna kommentárja, több mint 17 éve a kazanyi piacon: „Korábban sokkal nehezebb volt ingatlanügynökséget regisztrálni, mint most. Még a privatizáció előtt elkezdtünk dolgozni, és emlékszünk, hogy egy kezdő Tudományos Akadémiának mennyi eljáráson kellett keresztülmennie. És most bárki alapíthat saját céget, aki nem lusta.
Mindenkinek úgy tűnik, csak irodát kell nyitni, hirdetni, és minden oldalról ömlik a pénz. Ez persze illúzió. Manapság sok a különféle magánvállalkozó és ingatlanközvetítő, és napról napra egyre többen vannak. Ez rossz a fogyasztónak, hiszen növekszik az úgynevezett fekete brókerek száma, és senki sem mentes a hűtlen kezeléstől. És az ilyen ingatlanosok könnyen büntetlenül maradnak.
Azonban korábban, amikor még nem volt Regpalata, sokkal több kiskapu volt a gátlástalan ingatlanosok számára. Előfordult, hogy egy lakást egyszerre többször is eladtak, majd több tulajdonos foglalkozott a helyzettel. Ez most elfogadhatatlan. A közös építésben való részvétel regisztrációjában azonban vannak kiskapuk.
Egorov Vjacseszlav Alekszandrovics, az Avangard-Realt Tudományos Akadémia igazgatója a kormányhivatalokkal való kapcsolatokat is megjegyezte a kezdő ingatlanügynökségek egyik fő problémájaként: „Az utóbbi időben a piac keményebbé vált, sok ügynökség nyílik meg és elhagyni a küzdelmet. Az állami szervek, különösen az adószolgálat szigorúbb ellenőrzése. Ez a fekete brókerügy fejlődésének köszönhető.
Van egy ilyen finom pont: az új NA-nak nehéz fenntartani az ingatlanügynökök hivatalos állományát, amíg nem szerez megfelelő ügyfélkört. Ezért sok induló iroda "feketén" és "szürkén" dolgozik, az adóhivatal pedig könnyen elfedheti az ilyen ügynökséget. A hatékony fejlődéshez pedig az ingatlanpiacnak a lehető legtisztábbnak kell lennie.”
Valójában a személyzet nagy fluktuációja miatt jelenleg sok ügynökség létezik. Az ingatlanosok jönnek az ügynökséghez, és egy-két hónap múlva távoznak anélkül, hogy munkájuk megtérülne, a cég pedig lassan építi ki az ügyfélkört. Mondanom sem kell, hogy ez a tevékenységi forma mennyire tisztességtelen és elvileg nem hatékony.
Az újonnan felvett igazgató egyik legnehezebb feladataként a hozzáértő csapatválasztást jegyzik meg. Mint már említettük, az ügynökség nyereségének nagysága közvetlenül függ az ingatlanügynök tapasztalatától és tehetségétől. Az ügynökségnek egyszerűen szüksége van ingatlanügynökökre, különben az iroda nagy valószínűséggel több hónapig nem fog profitot termelni.
