Kovaleva A.M. 1Dvorjadkin K.S. 1
1 Szövetségi Állami Költségvetési Szakmai Felsőoktatási Intézmény "Oryol Állami Agráregyetem"
A piacgazdaságban a hatékony ingatlangazdálkodás kérdése aktuális, ami viszont felveti egy adott ingatlan valós értékének meghatározását. A cikk az ingatlanértékelés klasszikus megközelítéseit elemzi. A kapott eredmények alapján gazdaságilag indokolt a földrészletek kataszteri értékelésénél statisztikai számítási módszereken (korrelációs és regressziós elemzés) alapuló korrekciószámítási módszer alkalmazása.
földterület
korrelációs és regressziós elemzés
beállítás
kínálati ár
1. Az értékelési tevékenységekről: Az Orosz Föderáció 1998. július 29-i szövetségi törvénye, 135-FZ // Gyűjtemény. Oroszország jogalkotása Föderáció. – 2001
2. Szövetségi értékelési szabvány „Általános értékelési koncepciók, értékelési megközelítések és értékelési követelmények (FSO No. 1)”, amelyet az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 256. számú rendelete hagyott jóvá // Gyűjtemény. Oroszország jogalkotása Föderáció. – 2001. – 29. sz. – Art. 3026
4. Grjaznova A.G., Fedotova M.A. Ingatlanértékelés: Tankönyv - M.: Pénzügy és Statisztika, 2002. - 496 p.
5. Friedman J., Ordway N. Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése. Per. angolból – M.: Delo, 1997. – 480 p.
6. Vállalkozásértékelés: tankönyv / szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova.-2. kiadás, átdolgozva. és további – M.: Pénzügy és Statisztika, 2008. – 736 p.
7. Petrov V.I. A telkek értékbecslése: tankönyv / V.I. Petrov; szerkesztette M.A. Fedotova. – 4. kiadás, átdolgozva. – M.: KNORUS, 2012. – 264 p.
A piaci érték meghatározása munkaigényes folyamat, amely az ingatlan számos külső és belső gazdasági kapcsolatának elemzésén alapul. A költségszámítás az értékelés három klasszikus megközelítésén alapul: költségalapú, összehasonlító és nyereséges, amelyek eredményeit végső jóváhagyásnak kell alávetni.
A fenti értékelési megközelítések közül a legtöbb esetben az összehasonlító megközelítés tükrözi a legteljesebben az értékelt ingatlan adott piaci szegmensének aktuális állapotát, a piaci ingadozásokat, valamint a kereslet és kínálat egyensúlyát. Az FSO 1. sz. 14. pontja szerint „az összehasonlító megközelítés egy értékelt objektum értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelt objektumnak az értékelt tárgy analógjaival való összehasonlításán alapul, és amelyre vonatkozóan árinformációt kell megadni. elérhető. Az objektumot - az értékelési objektum analógját az értékelési célokra - olyan tárgyként ismerik el, amely az értékét meghatározó fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzőiben hasonló az értékelési objektumhoz.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazása számos feltétel teljesülését igényli:
Az objektum nem egyedi;
Az analógokkal kapcsolatos információknak a lehető legrészletesebbnek kell lenniük, beleértve az ügylet feltételeit is;
Az analóg objektumok költségét meghatározó tényezőknek hasonlóaknak kell lenniük a vizsgált objektumhoz.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:
helyettesítések;
Egyensúly;
Kereslet és kínálat.
Az összehasonlító megközelítés egy bizonyos műveletsort foglal magában, és a következő szakaszokat tartalmazza:
Az 1. szakaszban piackutatást készítenek, amely magában foglalja az állapot és a trendek elemzését általában, valamint azt a szegmenst, amelyhez a vizsgált objektum tartozik. Ebben a szakaszban analóg objektumokat azonosítanak, amelyek leginkább összehasonlíthatók az értékelt objektummal.
A következő lépésben össze kell gyűjteni és ellenőrizni kell a vizsgált ingatlan analógjaira vonatkozó információkat, amelyeket eladásra kínálnak vagy nemrégiben adtak el.
A 3. szakaszban a kiválasztott analógok eladási árának kiigazításait az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően számítják ki.
Az utolsó 4. szakasz az értékelési objektum értékének összehasonlító módszerrel történő meghatározását foglalja magában az analóg objektumok korrigált áráról való megállapodás folyamatában.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani. Az analóg objektumok kiválasztásának fő kritériumai:
1. Ingatlanok tulajdonjoga.
2. A tranzakció finanszírozásának feltételei.
3. Az értékesítés feltételei és az értékesítés ideje.
4. Helyszín.
5. Fizikai jellemzők.
Egy értékelő objektum értékének meghatározásához az összehasonlító megközelítés keretein belül az analóg objektumok árait a jellemzők meglévő különbségeihez igazítják. Az 1. számú FSO 22. pontja szerint „a kiigazítások elvégzésekor az értékbecslőnek meg kell adnia és indokolnia kell a korrekciós skálát, és magyarázatot kell adnia arra, hogy a bevezetett korrekciók értékei milyen feltételek mellett változnak.”
A következő típusú kiigazítások léteznek:
1. A százalékos kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy egy analóg tárgy eladási árát vagy annak összehasonlítási egységét (Sed) megszorozzák az analóg tárgy és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbség mértékét tükröző együtthatóval (Ppr). Ha az értékelt tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő tényezőt adunk.
2. Pénzügyi kiigazítások:
Az abszolút korrekciók az eladott analóg objektum egészének árát egy bizonyos összeggel változtatják, amelyet az analóg objektum és az értékelt tárgy (Pad) jellemzőinek különbségére becsülnek. Pozitív korrekciót használunk, ha az értékelt objektum jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb;
A relatív kiigazítások megváltoztatják egy összehasonlítási egység (Sed) árát egy bizonyos összeggel, amelyen a jellemzők közötti különbségeket értékelik (Und).
Az összehasonlító megközelítésben többféle korrekciószámítási módszer létezik: általános csoportosítás, páros értékesítések elemzésén alapuló módszerek, szakértői módszerek, statisztikai módszerek.
J. Friedman és N. Ordway „A jövedelemtermelő ingatlan elemzése és értékelése” című munkájában egy általános csoportosítási módszert mutat be. A módszer sajátossága, hogy az általános csoportosítás aktív piacon alkalmazható, ahol a piaci árrés szűkítéséhez elegendő számú értékesítés azonosítható. Ez a módszer azt feltételezi, hogy vannak viszonylag homogén objektumok, így az értékelő dönthet úgy, hogy nem vezet be egyedi kiigazításokat, hanem az értékelt objektumot mint egészet hasonlítja össze, hogy megállapítsa, jobb-e vagy rosszabb-e az egyes összehasonlítható objektumoknál. Ezután a kiválasztott csoporton belül halmozott kiigazítás történik. Ez kiküszöböli annak szükségességét, hogy minden olyan jellemzőt külön mérlegeljünk, amely megkülönbözteti az értékelendő tulajdonságot az analóg objektumoktól. Ennek a módszernek van egy jelentős korlátja, mivel csak homogén objektumok esetén alkalmazható, ami a gyakorlatban meglehetősen ritkán fordul elő.
A páros értékesítés elemzésén alapuló módszerek;
Szakértői számítási módszerek és módosítások;
Statisztikai módszerek.
A páros értékesítés két tárgy eladása, ideális esetben egymás pontos másolata, egy paraméter kivételével (elhelyezkedés, kommunikáció elérhetősége stb.), melynek jelenléte magyarázza az objektumok árának különbségét. A páros értékesítési módszer lehetővé teszi a fent említett jellemző kiigazításának kiszámítását és az értékelés tárgyával összehasonlítható analóg eladási árának alkalmazását. .
A szakértői számítási és kiigazítási módszerek alapja a szakértő értékbecslő szubjektív véleménye arról, hogy az értékelt tárgy mennyivel rosszabb vagy jobb, mint egy hasonló analóg. A szakértői módszer magában foglalja a másodlagos adatok elemzését is. Ilyen adatokat az értékbecslési és ingatlancégek kiadványai, valamint a helyi hatóságok határozatai tartalmaznak.
A statisztikai módszereket általában a korreláció- és regresszióanalízis alkalmazásával összefüggésben vesszük figyelembe. A gyakorlatban nem lehetséges olyan univerzális regressziós egyenletet kapni, amely figyelembe veszi az összes árazási tényezőt, mivel a befolyásoló tényezők számának növekedésével nagy a valószínűsége a multikollinearitásnak - két vagy több változó közötti lineáris kapcsolatnak. Ennek eredményeként egyes regressziós együtthatók statisztikailag már nem szignifikánsak. Ugyanakkor előfordul, hogy a korrelációs függőség formális jellegű, és nem rendelkezik gazdasági jelentéssel.
A telkek tekintetében az is jellemző, hogy a mennyiségi tényezők csak a telek területe és a Moszkvai Körúttól való távolság (a moszkvai régió földpiacához képest), az összes többi tényező minőségi paraméter. Ezért az adatkódolás (álváltozók) használata nehézségeket okoz a megfelelő regressziós modell megszerzésében.
Az összehasonlító megközelítésben a korrekciók számításának fentebb tárgyalt módszerei közül a leggyakrabban a páros értékesítésen és a szakértői módszer az analóg objektumok árkorrekciójának számítása a telkek értékének meghatározásakor.
Az értékesítési összehasonlítás szempontjából történő értékbecslési megközelítés megvalósításához a következő lépéseket kell végrehajtani:
A hasonló telkek piacának tanulmányozása és a vizsgált ingatlanokhoz leginkább hasonlíthatóak kiválasztása;
Információ gyűjtése és elemzése minden egyes kiválasztott objektumhoz az ajánlati árról, a fizikai jellemzőkről, a helyről és a tranzakció feltételeiről;
Az értékelendő objektum összehasonlítása kiválasztott analógokkal, értékük módosítása vagy az összehasonlítandók listájából való kizárása érdekében;
Az összehasonlított objektumok értékének számos korrigált mutatójának összehangolása és a piaci érték megállapítása.
A korrekciók kiszámításához a páros értékesítési módszert használják. A páros értékesítés két olyan ingatlan eladása, amelyek szinte minden tekintetben azonosak, kivéve egyet, általában jellemzőt. A párosított értékesítési objektumoknak nem feltétlenül kell összehasonlíthatónak lenniük az objektummal és analógjaival. Ezenkívül szükséges, hogy a páros értékesítést ugyanabban a piaci szegmensben azonosítsák, mint az értékelendő tárgyat.
Ennek eredményeként a kiválasztott analóg objektumok bekerülnek a korrekciós táblázatokba, ahol minden analóg objektumot indikátorkészlettel jellemeznek, amelyeket figyelembe vettek az értékelési objektum értékének meghatározásakor.
A kiigazítás az összehasonlító elemek meghatározott listája szerint történt.
1. A földterületre átruházott jogok mennyisége.
2. Pénzügyi feltételek kiigazítása.
3. Az eladási feltételek kiigazítása.
4. Az eladás dátumának módosítása.
A dátumhoz való igazítás az 1. és 2., 3. és 4. számú objektumok páros értékesítési árai arányának átlagértékeként kerül kiszámításra:
Pd1 = C1/C2,
Pd2 = C3/C4,
5. Kiigazítás az ajánlati árhoz.
Az ajánlati ár korrekciójának meghatározása szakértői módszerrel történik. A másodlagos adatok elemzése alapján az ajánlati árkorrekciót a leggyakrabban előforduló tartomány átlagértékének vesszük.
6. Helyreállítás.
Ennek a tényezőnek a kiigazítása figyelembe veszi a kiválasztott analógok távolságát a moszkvai körgyűrűtől, a hely presztízsét, a közlekedési elérhetőséget, a könnyű hozzáférést stb.
A helykiigazítás az 1. és 2., 3. és 4. számú objektumok kiválasztott távolságtartományán belüli átlagárak arányaként kerül kiszámításra.
7. Rendeltetésszerű beállítás.
Mivel a vizsgált objektum és az összes hasonló objektum nyaralóépítésre szánt termőföld kategóriájú telkek, ehhez a tényezőhöz nem került sor korrekcióra.
8. Objektumterület beállítása.
Ha a kiválasztott objektumok - az analógok és a kiértékelés tárgya - területén nincs jelentős különbség, akkor a kiigazítás nem kerül alkalmazásra.
9. A kommunikáció jelenlétének kiigazítása a webhelyen.
A földértékesítési piac elemzése eredményeként kiderül, hogy a telekköltség milyen mértékben függ a kommunikáció elérhetőségétől.
A kommunikáció jelenlétére vonatkozó korrekciót az 1. és 2., 3. és 4., 5. és 6. számú objektumok páros értékesítési árának átlagértékeként számítják ki:
Pd1 = C1/C2,
Pd2 = C3/C4,
Pd3 = Ts5/Ts6,
ahol Pd a dátum korrekciója 1, illetve 2 pár esetén;
C - az analógok 1 négyzetméteres ajánlati ára egy párban.
Az 1. számú FSO 22. pontja szerint az értékelőnek „meg kell állapodnia a kiválasztott analóg objektumok összehasonlítási egységek értékeinek módosításának eredményeiről. Az értékbecslőnek meg kell indokolnia az összehasonlítási egységek korrigált értékeinek és az analóg tárgyak korrigált árának egyeztetési sémáját.”
Az analóg objektumok megosztása a végrehajtott módosítások száma alapján történik. Az analóg objektum részesedésének (fajsúlyának) fordítottan arányosnak kell lennie a végrehajtott beállítások számával. A részvények kiszámításához használhatja a következő képletet:
ahol di az egyes analógok tömege;
j - az analógok száma (1-től j-ig);
ki az egyes analógok beállításainak száma.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló ingatlanokkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógjaival való összehasonlításán alapul. Ezt a megközelítést gyakran alkalmazzák, és jó eredményeket ad olyan tárgyak értékelésénél, amelyeknél megbízható információ áll rendelkezésre a befejezett adásvételi ügyletek vagy az eladási ajánlatok árairól.
Az összehasonlító és az értékelt alany összehasonlításához az értékelőnek meg kell határoznia a lehetséges módosításokat az összehasonlítók különbségei alapján. A kiigazítások kiszámításához az értékbecslők mennyiségi és/vagy minőségi módszereket alkalmaznak.
A páros értékesítési módszer az egyik módja annak, hogy meghatározzuk bármely jellemző korrekciójának mértékét. Több összehasonlítható eladáspár összehasonlításából és elemzéséből áll. A páros értékesítési objektumok árainak összehasonlításával a fenti különbségekre korrekciót lehet számolni, amely kiterjeszthető a piaci szegmens többi tárgyára is.
A módszer korlátozott használatát a páros értékesítéshez szükséges objektumok kiválasztásának, nagy mennyiségű információ keresésének és feldolgozásának bonyolultsága magyarázza.
A szakértői módszert az értékelési gyakorlatban is széles körben alkalmazzák megbízható forrásból származó objektív információk megléte esetén.
A statisztikai számítási módszereken (korrelációs és regressziós elemzés) alapuló korrekciós számítási módszert széles körben alkalmazzák a földrészletek kataszteri értékelésében. Ennek a korrekciós számítási módszernek az alkalmazása megköveteli az analógokról megbízható adatok gyűjtését, az árazási tényezők azonosítását, a modell kiválasztását és paramétereinek kiszámítását, a kapott adatok elemzését és a regressziós egyenlet minőségének értékelését. A gyakorlatban az értékelő gyakran szembesül olyan helyzettel, amikor a meglévő adatbázis alapján nem lehet statisztikai kritériumokat kielégítő regressziós egyenletet felállítani. Általános szabály, hogy a kívánt eredmény eléréséig vissza kell térni a forrásadatok kiválasztásának és kódolásának, valamint a modell felépítésének és minőségének ellenőrzésének folyamatába.
Ismeretes, hogy a tározó közelsége jelentős hatással van a telek és ingatlan költségére (kb. 30-40%). Ez a különbség néha annyira észrevehető, hogy egyes fejlesztők mesterséges víztestek létrehozásával próbálják kompenzálni a természetes víztestek (tavak, folyók) hiányát az objektumaik közelében: kis folyómedreket ásnak, tavakat és tavakat hoznak létre. .
A legtöbb szakértő szerint a saját víztesttel rendelkező ingatlan egyértelmű versenyelőnyöket biztosít az ingatlanpiacon, és lehetővé teszi az árak jelentős emelését is.
Ráadásul a mesterségesen létrehozott tározó bizonyos értelemben előnyt jelent a természetes megfelelőjével szemben. Az Orosz Föderáció jogszabályai szerint, ha az építkezésre vásárolt telken természetes víztestek, tavak, tavak vagy folyók találhatók, akkor bizonyos követelményeknek nem megfelelő vízvédelmi övezetben szigorúan tilos ingatlant építeni.
Ebben a tekintetben a fejlesztők időről időre felmerül az igény, hogy mesterséges tározókat hozzanak létre a jövőbeni lakó- és szállodakomplexumok határain belül.
Sőt, nem csak egy mesterséges víztest létrehozására, hanem további felhasználására és üzemeltetésére is jelentős forrásokat fordítanak. Például egy víztest átlátszóságát és tisztaságát vagy speciális speciális szűrők segítségével, vagy olyan aktív biológiai anyagok használatával kell fenntartani, amelyek szabályozzák a kívánt tisztasági szintet. Vannak más módszerek is a tó tisztán tartására. Időnként a mesterséges tavakat és tavakat folyamatosan feltöltik természetes artézi kutakból kitermelt vízzel, ami lehetővé teszi a tóban a kívánt vízminőség fenntartását.
Van még egy komplikáció. Egyes szakértők megjegyzik, hogy ez összetettebb folyamat, mint saját egyedi tájtervezés megtervezése egy mesterséges víztározó közelében. Ebben az esetben sok különböző kritériumot és tényezőt kell figyelembe venni. Például: a vízesések nem lehetnek túl zajosak. A különféle szúnyogok és rovarok inváziójának elkerülése érdekében a szakemberek figyelme arra irányul, hogy a földterületen egy bizonyos mikroklímát és a szükséges páratartalmat biztosítsák.
Ezenkívül a mesterséges tározók partjai tereprendezést igényelnek. A legtöbb esetben különféle díszcserjéket, fákat és virágokat ültetnek - íriszek, fürdőruhák, nefelejcsek, síró füvek és mások. Dekoratív hidak és utak, gyönyörű kövek teszik teljessé egy ilyen természetesnek tűnő tárgy ember alkotta képét.
Lehetőség van a telkek feljavítására, nemesítésére különféle mesterséges elemek segítségével, vagy törekedni a természethez minél közelebbi táj kialakítására.
A mesterségesen létrehozott tározó, mint a természetes, pénzköltséget és speciális karbantartást igényel. Azonban bizonyos nehézségek és költségek ellenére igazi örömet szerezhet és változatossá teheti szabadidejét.
A földterületek forgalmi értékben történő kataszteri értékének megállapítása céljából történő értékelése során számos nehézség adódik, ezek közül az egyik fő, hogy a felmérést az állami kataszteri értékeléssel azonos időpontban kell elvégezni. elvégezni azonban még az eredmények jóváhagyásakor is attól az időponttól számítva, amikor az értékelésre már egy éve, vagy akár több is sor kerülhetett volna. Ennek megfelelően az értékbecslőnek az aktuális időponttól jelentősen eltérő időpontban kell értékelést készítenie, és ennek megfelelő információgyűjtési problémái vannak. Ráadásul földpiacunk még fejletlen, ezért az eredmények érvényessége nem mindig alacsony, de gyakran megkérdőjelezhetőek. És itt van három kulcsfontosságú pont: a módszertan, a használt analógok és az alkalmazott kiigazítások.
Megoldás problémák analógok keresése egy múltbeli randevúhoz, véleményem szerint az értékbecslő információbiztonsági szintjében és professzionalizmusában rejlik. Szisztematikusan szükséges releváns összegyűjtése információk, azok feldolgozása, ellenőrzése és rendszerezése. Azok. Annak az értékbecslőnek, aki kataszteri értékbecslési munkában kíván részt venni, vagy vitatott értékbecslést szeretne végezni, megfelelő információs bázissal kell rendelkeznie. Ha egy cég nem végez ilyen munkát, akkor véleményem szerint jobb, ha nem vesz részt az ilyen típusú értékelő munkákban, mivel ezek minősége és indokoltsága nagyban szenved.
Alternatív lehetőség a hasonló elemzést végző cégekkel való együttműködés, más értékbecslési és ingatlancégekkel egyaránt. Ugyanakkor meg kell érteni, hogy a végeredmény felelőssége továbbra is az előadót (értékelőt) terheli, ennek megfelelően biztosnak kell lennie ezekben a forrásokban, ellenőriznie kell, hogy megfelelnek-e az érvényességi és megbízhatósági követelményeknek.
Kapcsolatban módszertanAzon az állásponton vagyok, hogy egy viszonylag fejlett piac jelenlétében előnyösebb az összehasonlító megközelítés alkalmazása, semmi több. Az összehasonlító megközelítés érvényességének és az eredményeibe vetett bizalom növelése érdekében a jelentés keretein belül átláthatóan kell bemutatni a jelenlegi piaci helyzetet az értékelés időpontjában, az analógok értékelő általi kiválasztásának eljárását, beleértve az egyértelmű megállapítást. , megfelelő indoklással, az oldal adottságaira épülő kiválasztási szempontokkal, a tanulmány információs mezőjének bemutatásával az információforrásokra vonatkozó magyarázatokkal, az összehasonlítható objektumok kibővített választékát nyújtja (mindent megmutat, ami a megadott szempontok szerint megtalálható) , ésszerűen hajtsa végre az analógok elutasítását az inkonzisztencia okainak magyarázatával.
Egyes esetekben, amikor még mindig nem áll rendelkezésre elegendő információ a visszamenőleges időpontról, de elegendő adat áll rendelkezésre az analógokról az értékelési időszakra vonatkozóan, lehetőség van további értékelés elvégzésére az aktuális időpontban. Ez a becslés semmilyen módon nem használható az elmúlt időpontra vonatkozó végső érték meghatározására, de az értékbecslő a múltbeli piaci dinamika magyarázatával együtt a jelentés mellékletébe is beleteheti, hogy megerősítse a múlt időpontra vonatkozó becslés eredményeit. Mivel a szakértők, a bizottságok tagjai és a bíró mind emberek, egy ilyen ésszerű számítás jelentős érv lehet az eredmények helyességének megerősítésében.
Az allokációs módszer (amikor egy telek költségét egyetlen objektum költségének részesedéseként határozzák meg) akkor lehetséges, ha jó az elemzés a telkek tényleges részesedésére vonatkozóan. Hazánkban még gyakorlatilag nincs ilyen elemzés. Talán az ingatlanobjektumok kataszteri értékelése (KKA) és a velük kapcsolatos vitatási eljárások lefolytatása után fog megjelenni, amikor már viszonylag összehasonlítható adatokkal lehet majd operálni a telkek, fejlesztések, egyedi objektumok piaci értékéről.
A tervezett felhasználási mód, valamint a maradvány/allokációs módszer (egy ingatlan költségéből levonva a fejlesztések költségét) használható nagy sűrűségű belvárosi kereskedelmi fejlesztésekre, amikor kevés analóg van. nincs alternatíva, és a telek költségét főként egy adott fejlesztési projekt eredményessége határozza meg egy adott helyen. Ugyanakkor nem szabad megfeledkeznünk arról sem, hogy az oldalt ismét ingyenesnek és a leghatékonyabb felhasználás érdekében hozzáférhetőnek kell tekinteni, ennek megfelelően az aktuális fejlesztésre vonatkozó adatok felhasználása, amennyiben rendelkezésre állnak, a jelenlegi tulajdonos bevételeire és kiadásaira vonatkozó adatok , ha a fejlesztés nem felel meg a NEI-nek és a nem hatékony gazdálkodás a telek értékének jelentős torzulásához vezethet.
Most pedig nézzünk meg néhány alapvető beállítást, amelyeket a webhelyek értékelése során használnak. Ezek a hely, a terület és a kommunikáció módosításai.
Kapcsolatban helyszíneken V városon belül a legjobb megoldás az érintett piaci szegmensek (lakás, kereskedelmi ingatlanok, ipari területek) városövezetesítése. A piaci szereplők gyakran explicit vagy implicit módon alkalmaznak ilyen zónázást, és ennek alapján megfelelő elemzéseket lehet bemutatni. A másik dolog az, hogy a piac nagyon gyakran fejletlen, és az ingatlanosok és értékbecslők elemzése során maximum a közigazgatási körzetek szerinti felosztást alkalmazzák, ami nem tükrözi teljes mértékben az árzónákat, különösen a különböző szegmensek (különböző célú oldalak) összefüggésében. A kiút a kiterjedt egyéni elemző munka vagy az értékbecslő- és ingatlancégek csoportjának közös munkája lehet a zónák kialakítása és az azokon belüli különböző célú telkek ársávjainak meghatározása. Ennek megfelelően az elbírálásban már az átlagárak zónánkénti aránya alapján is elvégezhető a hely szerinti korrekció, érvényessége pedig kollektív szakértői értékeléseken alapul, amelyeket a megfelelő jegyzőkönyvben, vagy elemző tanulmányként a nyílt sajtó.
Ha a téma középpontjától távoli településen nincsenek analógok, akkor kétféleképpen járhat el. Először is, azonosítani és felhasználni azokat a több szempontból (népességszám, fizetési szint, a régió központjától való távolság, lakásárak stb.) hasonló településeket, amelyekben még vannak adatok összehasonlítható objektumokról, és ezeket felhasználni, anélkül, hogy ill. további beállításokkal, ha szükséges. A második lehetőség az, hogy az alany tőkéjéből származó adatokat közvetlenül használjunk összehasonlítható objektumokra. Itt figyelembe kell venni, hogy a lényegesen nagyobb fővárosi lakosság miatt a városon belüli elhelyezkedés szerint jobban differenciálódnak az árak. A legtöbb esetben a főváros központi részéből származó analógok használata nem indokolt. Helyesebb a főváros középső részéből kiválasztani az összehasonlítható objektumokat, szükség esetén bevezetve a kisváros külterületén vagy más inaktív részén elhelyezkedő ingatlan elhelyezkedéséhez való igazítást. A legtöbb esetben a lakásárak aránya alapján lehet korrigálni magát a települést, mivel ez a piac szegmense a legfejlettebb, és stabil kapcsolat figyelhető meg a lakások és házak árai és a kereskedelmi árai között. ingatlan. Ha kétségek merülnek fel azzal kapcsolatban, hogy a lakásárak aránya esetleg nem a megfelelő rendeltetési telephelyre utal, akkor más közvetett mutatók is használhatók, amelyek összefüggésbe hozhatók a gazdasági fejlettség szintjével és ennek megfelelően az ingatlanárakkal (bérek szintje). és jövedelmek, az egy főre jutó ipari termelés volumene, az egy főre jutó kiskereskedelem volumene stb.).
Területi kiigazítások a páros értékesítési módszerek gyakran gyenge indokolással rendelkeznek. Azt javaslom, hogy az elemzések alapján és összehasonlítható objektumok kibővített mintájának tanulmányozása alapján érjük el, hogy mely intervallumokon belül nem jelentősek a területbeli különbségek. Ennek megfelelően, ha ezen a határon belül van szpred, nincs szükség korrekcióra. A terület szerinti kiigazítás gyakran nem magához a területhez kapcsolódik, hanem átfogóan figyelembe veszi a telephely rendeltetési) felhasználási potenciálját, a fennmaradó elhelyezkedési tényezőket, beleértve a kommunikáció biztosítását is.
Az ár területfüggősége a legtöbb esetben csak mezőgazdasági telkek, ipari- és raktárfejlesztési és lakásépítési (integrált fejlesztésű) telkek esetében figyelhető meg. A kereskedelmi ingatlanok esetében ilyen függőséget általában nem figyelnek meg.
A gyakorlatban a hatványtörvény összefüggéseken alapuló korrekciók használhatók nagy mintákon. A fő feltétel itt továbbra is az, hogy a mintában a vizsgált objektumok megfeleljenek a kategória és cél szerint értékelendő objektumnak, azaz. Az egyedi lakásépítésre szánt telkek eladására vonatkozó javaslatok mintájától megállapított függést nem lehet ipari vagy kereskedelmi célú telkekre átvinni. Az ilyen tanulmányok elvégezhetők függetlenül, vagy a rendelkezésre álló nyílt analitikai információk alapján. Az ingatlanpiac tehetetlensége miatt az ilyen függőségek lassan változnak, így akár az elbírálástól számított 2-3-5 évvel ezelőtti tanulmányok is számításba vehetők.
Kiigazítás a kommunikációban. A kataszter szempontjából, valamint a kataszteri értéknek a forgalmi értékben vitatás útján történő megállapítása szempontjából a földterületet üresnek kell tekinteni. Ennek megfelelően a meglévő közműhálózatok, kommunikációs és egyéb infrastrukturális fejlesztések nem vehetők figyelembe az értékelés során. Ugyanakkor a kommunikációhoz való csatlakozás lehetőségét is figyelembe kell venni. Így a településrendezési jogszabályok szerint a kiosztott kapacitások (műszaki feltételek) nem egy adott tulajdonoshoz vannak rendelve, hanem az ingatlan (telephely) sorsát követik. Ennek megfelelően a villamosenergia-csatlakozás lehetőségét a megengedett kapacitás egy bizonyos volumenében figyelembe lehet venni a régió villamosenergia-szolgáltató szervezetének technológiai csatlakozási díjai szerint. Ez a kérdés a legegyszerűbb, ugyanakkor a legtöbb esetben az elektromos áram megléte és hiánya a meghatározó a költségek szempontjából. A központi fűtési, vízellátási és csatornahálózatra való csatlakozás lehetőségét a megfelelő helyi infrastruktúra (kazánház, kút, tisztító létesítmények) kialakításának alternatív költségeinek kalkulálásával lehet figyelembe venni. A gáz esetében egy ilyen alternatívát nehezebb kiszámítani.
Természetesen a legtöbb esetben nagyméretű objektumok esetében kivételes esetekben szükség lehet ilyen részletes számításokra. A gyakorlatban az értékelők önállóan számított vagy kész tanulmányokból vett analitikai adatokat használnak. A legtöbb esetben ez elegendő, feltéve, hogy az elemzések jó minőségűek és magas szintű bizalommal bírnak benne.
PS. Köszönet az SRO kollégáinak
anyag.
2015 eleje óta az általános joghatósággal rendelkező bíróságok számos régióban elkezdték „meghúzni a csavarokat”, és kifejtették saját részletes álláspontjukat az értékelő jelentések minőségével kapcsolatban. Amint azt az NP „SROO „Szakértői Tanács” képviselői beszédeikben többször is megjegyezték, a bírák szó szerint elolvassák az FSO-t, és olyan megjegyzéseket tesznek, amelyek formailag helyesnek tekinthetők, bár lényegében jelentéktelenek. Ez ismét megmutatja, milyen körültekintéssel kell megfogalmazni az FSO-szövegeket kidolgozásuk során, ellenőrizve a kettős, tág vagy rendszerszintű helytelen értelmezés lehetőségét.
Tipikus példának tekinthetjük a moszkvai, a novoszibirszki és a cseljabinszki regionális bíróságok 2015-ös határozatainak értékelő jelentéseivel kapcsolatos megjegyzéseket. A bíróságok észrevételei szinte teljes egészében az analógokra összpontosulnak (nem írták le, nem megbízhatóan írják le, a jellemzőket nem vették figyelembe, a módosítások helytelenül történtek), ezek a következő pontokban foglalhatók össze, amelyekre az NP "SROO "Szakértői Tanács" javaslatokat tesz. az értékelő jelentés megerősítése.
Felhívjuk figyelmét, hogy az ajánlások egy tipikus értékelési helyzetre vonatkoznak - akkor használhatók fel egy konkrét értékelési jelentésben, ha az Értékbecslőnek az értékelési tárgy sajátosságai és a piaci viszonyok elemzése alapján nincs oka ennek ellenkezőjét feltételezni.
1. megjegyzés. Az analóg objektumok megengedett használatát nem veszik figyelembe, ehelyett az értékelő a telkek „funkcionális rendeltetését” használja. A bíró a jóváhagyott engedélyezett felhasználási módokhoz (APU-k) hivatkozik, és rámutat, hogy nincs kiigazítás a felhasználási típusok különbségei miatt.
1.1. A VRI jelentős idő- és anyagköltség nélkül cserélhető. A városi vagy vidéki település területén a telekhasználati engedélyek típusainak és a beruházási beruházásoknak a megváltoztatását a telkek és a beruházási beruházások szerzői jogosultjai további engedélyek és jóváhagyások nélkül hajthatják végre, ha a Ennek eredményeként alkalmazott VRI a településrendezési szabályzatban fő VRI-ként van feltüntetve, vagy a meglévő elsődleges vagy feltételesen engedélyezett felhasználásokhoz képest kiegészítő jellegű. A fő és a kiegészítő VRI-ről további részletek az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének 4. fejezetében, 30., 37. cikkében találhatók. További megjegyzések találhatók. .
1.2. A piaci forgalomban az olyan kifejezéseket, mint a funkcionális cél, gyakran használják a kereskedelmi értékesítési ajánlatokban, míg az eladók gyakran nem tüntetik fel a VRI-t, ami tovább erősíti a fenti következtetéseket. Például ennek a tényezőnek a legnagyobb adatbázisaiban a földterületek alábbi osztályozása található (ezekről a webhelyekről nyomtatott képernyőket csatolhat):
1.3. Az árazási tényező gyakran inkább a környező fejlesztés típusa (funkcionális rendeltetése). Például egy üzem ipari fejlesztésének területén lehetnek adminisztratív épületek, étkezde épületek, üzletek és egyéb ipari épületekből származó egyéb épületek számára engedélyezett telkek, míg az ilyen telkek piaci értékét az érték képezi. az őket körülvevő ipari telkek közül.
1.4. Vannak olyan helyzetek, amikor egyéb feltételek fennállása esetén még a föld kategóriája sem befolyásolja a hasonló engedélyezett hasznosítású telkek költségét. Például az ipari terület kategóriába tartozó telkek költsége összevethető az ipari létesítmények stb. engedélyezett felhasználásával rendelkező településeken található telkek költségével.
1.5. Azt is meg kell jegyezni, hogy a kataszteri értékelés során a különböző VRI-k, hasonló funkcionális célú objektumokat gyakran ugyanazzal a modellel, azonos árazási tényezőkkel számítják ki, ami a Rosreestr adatalap jelentéseiben is látható.
2. megjegyzés. Az ingatlantárgy (mint fontos jellemző) jelenlétét a vizsgált telken nem vették figyelembe (az FSO 3. sz. 4. pontja megsértésének jelzése).
Javaslatok az értékelő jelentés megerősítésére: célszerű idézni az FSO7 20. bekezdéséből (vagy hivatkozás erre a bekezdésre), amely szerint „ a beruházással beépített telek forgalmi értékét, vagy ennek az értéknek az állami ingatlankataszterbe történő felvételéhez szükséges beruházási projektek forgalmi értékét az értékelendő ingatlan tényleges használatának típusa alapján kell megállapítani. Ebben az esetben a kialakított telek értékelése a fejletlen , amelyet a tényleges felhasználás típusának megfelelően kell használni.»
3. megjegyzés: Az analógokhoz nincs azonosító információ, így lehetetlen ellenőrizni a helyet, a területet és az egyéb jellemzőket. Az analógoknak nincs kataszteri száma, így nem lehet információt szerezni a jellemzőkről és a tranzakciókról.
b) válassza ki az összehasonlítási egységeket, és végezzen összehasonlító elemzést az értékelés tárgyáról és minden analóg objektumról az összehasonlítás összes elemére vonatkozóan. Minden analóg objektumhoz több összehasonlítási egység is kiválasztható. Az összehasonlítási egységek kiválasztását az értékelőnek indokolnia kell. Az értékelőnek meg kell indokolnia az értékelés során elfogadott és a kereslet-kínálati tényezőkhöz kapcsolódó egyéb összehasonlítási egységek alkalmazásának megtagadását;
c) állítsa be az analóg objektumok összehasonlító egységének értékeit minden egyes összehasonlítási elemhez, az értékelés tárgya és az analóg objektum jellemzőinek arányától függően ezen összehasonlítási elemhez. A kiigazítások elvégzésekor az értékbecslőnek meg kell adnia és indokolnia kell a korrekciók skáláját, valamint magyarázatot kell adnia arra vonatkozóan, hogy a végrehajtott módosítások értéke milyen körülmények között tér el. Az összehasonlítási egység mértékegységének és beállításának eljárása nem változhat egyik analóg objektumról a másikra.”
„a) analóg tárgyként olyan ingatlantárgyakat használnak, amelyek az értékelt tárggyal azonos piaci szegmensbe tartoznak, és árazási tényezők szempontjából összehasonlíthatók vele. Ugyanakkor az összes ingatlantárgy esetében, beleértve az értékelt objektumot is, e tényezők mindegyikére vonatkozóan egységesnek kell lennie;
b) az értékelés során ismertetni kell az értékbecslő rendelkezésére álló piaci adatok mennyiségét a hasonló objektumokról és a számításokhoz való kiválasztásának szabályait. Az értékelő jelentésben indokolni kell, hogy az értékelő rendelkezésére álló analóg objektumok csak egy részének a számításokban való felhasználását.
Így a szövetségi értékelési szabványok nem tartalmaznak követelményeket az analógok kataszteri számának vagy egyéb azonosító adatok feltüntetésére, valamint a jellemzőikre és tranzakciókra vonatkozó információk ellenőrzésére.
Az információk pontosságának ellenőrzésével kapcsolatban lásd alább.
4. megjegyzés: Területi és elhelyezkedési eltérések – nincs összehasonlíthatósági elemzés, nem ismerhető fel analógként.
Javaslatok az értékelő jelentés megerősítésére: a fenti jogszabályi követelmények szerint (lásd jelen Ajánlások 2. bekezdése) az összehasonlító megközelítés alkalmazása szempontjából nincs követelmény az összehasonlíthatósági elemzésre.
Ugyanakkor az analógokra vonatkozóan az FSO 7. sz. 22 b) pontja kimondja, hogy „analóg tárgyként olyan ingatlantárgyakat használnak, amelyek az értékelt tárggyal ugyanabba a piaci szegmensbe tartoznak, és árazási tényezők szempontjából összehasonlíthatók vele. . Ugyanakkor minden ingatlantárgy esetében, beleértve az értékelendőt is, az egyes meghatározott tényezők árának egységesnek kell lennie.” Vagyis az objektumok analógként való besorolásának kritériuma egy piaci szegmens és az árképzési tényezők összehasonlíthatósága.
Javasolható, hogy az értékbecslési jelentésben szerepeljen olyan információ, amely szerint az értékelési tárgy és a hasonló tárgyak ugyanahhoz a piaci szegmenshez tartoznak (például kereskedelmi célú telkek vagy ipari és raktári ingatlanok telkei), és összehasonlíthatóak árképzési tényezők. Különösen egységes az árazási tényezők összetétele (felsorolhatja).
A bíróság megfigyelései időnként arra is utalnak, hogy a tárgyak mérete és elhelyezkedése nagyon eltérő. Ebben az esetben a jelentés jelezheti, hogy a hasonló objektumok területe ilyen és olyan tartományban van, amely egy piaci szegmensre vonatkozik.
A fekvés hasonlóságával kapcsolatban a 11. b) pont „az értékelendő tárgy piaci szegmensének meghatározása. Ha az ingatlanpiac fejletlen, és nem áll rendelkezésre elegendő adat ahhoz, hogy képet adjon az összehasonlítható ingatlantárgyakkal kapcsolatos tranzakciók és (vagy) ajánlatok árairól, a vizsgálati terület kiterjeszthető olyan területekre, amelyek gazdasági jellemzőikben hasonlóak. az értékelt ingatlan helyére.” Vagyis a jelentés tartalmazhat információkat arról, hogy azok a területek, ahol analóg objektumok találhatók, gazdasági jellemzőikben hasonlóak a vizsgált objektum helyéhez.
Megjegyzés 5. Területi kiigazítás Vlasov A.D. ilyen és ehhez hasonló kiadványai alapján. - nem felel meg a célnak, elavult kutatás.
5.1. Mutassuk meg, hogy annak ellenére, hogy a vizsgálatot régen és egy másik szegmensben (egy másik régióban, egy másik VRI-ben) végezték, a szegmensek, amelyekhez az analógok és az értékelés tárgya tartoznak, összehasonlíthatóak a relatív hatás szempontjából. Az objektum területe az értékére, valamint a költségekre gyakorolt relatív hatás idővel gyakorlatilag változatlan marad, így az esetleges eltérések figyelmen kívül hagyhatók.
5.2. Használjon más forrásokat a terület módosításához.
5.3. Készítsen saját számításokat saját függőségének kialakításával.
5.4. A területbeállítást szakértői módszerrel indokolja, figyelembe véve a Szövetségi Biztonsági Szolgálat követelményeit.
5.5. Használjon ugyanabból a szegmensből származó analógokat, amelyek nem igénylik az összehasonlító egység költségének módosítását.
Megjegyzés 6. Az információs források nem tartalmaznak a jellemzőket megerősítő adatokat (például a nyomatok nem tartalmaznak információkat a domborzatról, megközelíthetőségről, korlátozásokról és terhelésekről, kategóriáról, az engedélyezett felhasználás típusáról, a csatlakozáshoz való hozzáférésről). Nincs hivatkozás olyan megbízható forrásokra, amelyekből az analógokkal kapcsolatos információkat szerezték.
Javaslatok az értékelő jelentés megerősítésére - az FSO 3. sz. (4) bekezdése értelmében az értékelőnek az értékelő jelentés elkészítésekor be kell tartania az érvényesség elvét, vagyis az értékelő jelentésben szereplő, az értékelési jelentésben szereplő információkat az értékelés során végzett számítások eredménye, az értékelési tárgy értékét igazolni kell; valamint az egyértelműség elve – az értékelő jelentés tartalma nem vezetheti félre az értékelő jelentés felhasználóit, és nem tehet lehetővé félreérthető értelmezést.
Az értékelés során felhasznált információk értékelő jelentésben történő leírására vonatkozó követelményeket az FSO 3. sz.
Az FSO 3. sz. 10. pontja kimondja, hogy „az értékelő jelentés szövegének tartalmaznia kell a jelentésben felhasznált információforrásokra mutató hivatkozásokat, amelyek lehetővé teszik, hogy következtetéseket lehessen levonni a vonatkozó információ szerzőjére és elkészítésének időpontjára, vagy a jelentés másolataira. anyagokat és nyomatokat kell csatolni. Ha az internetes weboldalon közzétett információ az értékelés időpontjában és az értékelés időpontját követően, vagy a jövőben nem biztosított ingyenes és egyszerű hozzáféréssel, annak az oldalnak a címe, amelyen a a közzétett jelentés módosulhat, vagy az időszakosan nem közzétett információk felhasználhatók. az Orosz Föderáció területén terjesztett nyomtatott kiadvány, akkor a vonatkozó anyagok másolatait csatolni kell az értékelő jelentéshez.”
Ugyanakkor az FSO 1. sz. 19. pontja értelmében az értékelés során felhasznált információknak meg kell felelniük az elégséges és megbízhatóság követelményeinek.
Az információ akkor tekinthető elegendőnek, ha a további információk felhasználása nem vezet jelentős változáshoz az értékelési tárgy értékelése során használt jellemzőkben, és nem vezet jelentős változáshoz az értékelési tárgy végső értékében sem.
Az információ akkor tekinthető megbízhatónak, ha ezek az információk megfelelnek a valóságnak, és lehetővé teszik az értékelő jelentés használója számára, hogy az értékelés elvégzése és az értékelt ingatlan végső értékének meghatározása során az értékbecslő által vizsgált jellemzőkről helyes következtetéseket vonjon le, és megalapozott döntéseket hozzon. ezekről a következtetésekről.
Az értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályok az értékbecslőt róják a felhasznált információk elemzésének felelősségére. Így az FSO 1. sz. 19. pontja kimondja, hogy „Az értékbecslőnek elemeznie kell az információk elégségességét és megbízhatóságát a rendelkezésére álló eszközökkel és módszerekkel.
Az internetes hirdetésekben megadott információk megbízhatóságának ellenőrzésére minden értékbecslő által legáltalánosabb módszer az ezekben a hirdetésekben feltüntetett telefonszámok jellemzőinek tisztázása.
Így az Értékbecslő az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok előírásainak megfelelően ellenőrizte a jelentésben felhasznált információkat, biztosítva ezzel az érvényesség és az egyértelműség elvének betartását. Ha az Értékelő a fenti intézkedéseket nem hajtja végre, az az értékelés alapelvei megsértéséhez vezet.
Javasolható a szemrevételezés eredményeinek feltüntetése az analógok jellemzőivel kapcsolatos információforrásként (például dombormű, forma, kommunikáció biztosítása).
Általánosságban elmondható, hogy javasoljuk az analógokkal való munka megerősítését, hogy azok teljes mértékben le legyenek írva az összes árképzési tényező tekintetében, és az információ a lehető legmegbízhatóbb legyen. Figyelembe kell venni, hogy az árképző tényezőket (tartalom, értékek és a költségekre gyakorolt hatás mértéke) a teljes értékelő jelentés szövegében egyformán le kell írni az értékelés tárgya, piac leírásának blokkjaiban. Analóg objektumok elemzése, leírása és módosítása. Érdemes megjegyezni, hogy jelenleg minden jelentést elküldtek a kihívási bizottságnak kerülnek a Rosreestr adatalapban, ahol elemezheti az adott régió értékelői által használt analógokat.
Javasolható, hogy a következő nyelvezet szerepeljen az értékelő jelentésben:
Számos esetben előfordulhat, hogy az analóg objektumokra vonatkozó értékeléshez szükséges adatok egy része a hirdetésekben (vagy más információforrásokban) nem vagy pontatlanul szerepel. Ilyen helyzetekben az FSO 1. sz. 19. pontjában foglalt, a kiindulási információk elégségességének és megbízhatóságának elemzésére vonatkozó követelmények teljesítése érdekében az Értékelő az információforrásokban feltüntetett telefonszámokon tisztázta az analógok jellemzőit. A számításokhoz használt analógok jellemzői összhangban vannak ezen elemzés eredményeivel.
Ezen túlmenően azt javasoljuk, hogy azokban a régiókban, ahol a bíróságok a bejelentések részletes elemzését és téves észrevételeket vállaltak a folyamatba, azonnal kérjék az érték megállapítására igazságügyi szakértői vizsgálat kirendelését, már pár válasz birtokában (hogy van választási lehetőség) olyan cégektől, amelyek készek ennek lebonyolítására. Ennek megfelelően egy igazságügyi szakértő hasonló értékelési eredményt ad. A gyakorlat azt mutatja, hogy a bírák általában sokkal jobban viszonyulnak az igazságügyi szakértői vizsgálathoz, és ritka esetekben független kritikának vetik alá azt. A bíróság főszabály szerint az igazságügyi szakértői vizsgálat eredményét fogadja el végeredményként.
Ez a módszer némileg megnöveli az ügyfél költségeit, de számos régióban nagyon hatékony.
Az áttekintést az LLC Közgazdasági Elemző és Szakértői Központ készítette, vidéki ingatlanok értékesítésére és fejlesztésére szakosodott cégek kutatása, valamint az ingatlan- és földkapcsolatok területén dolgozó szakemberek körében végzett felmérés alapján. Az ajánlott kiigazítások elkészítésekor a Moszkva, Leningrád, Vlagyimir, Kaluga, Tver, Tula és Ryazan régiókban található telkek eladására vonatkozó információkat használták fel. Kiigazítások a tározó, erdő jelenléte vagy a tározó egyedi kilátása a telek közelében , értékbecslőknek és igazságügyi szakértőknek ajánlott.
A víztest, az erdő vagy a földterület közelében lévő víztest egyedi nézetének kiigazításának mértékének meghatározásához elvégezték a tározók és erdők közelében található telkek értékesítési piacának elemzését, mivel valamint szakértői felmérés az ingatlan, földkapcsolatok és ügynökségi alkalmazottak ingatlan területén dolgozó szakemberek körében.
Szakértői felmérés és piacelemzés során kiderült, hogy a telek értékét növeli a tározó, a telek közelében lévő erdőterület, vagy a tározóra nyíló gyönyörű kilátás jelenléte.
| A FÖLD JELLEMZŐI | BEÁLLÍTÁS ÖSSZEGE | ELŐNYÖK |
| Gyönyörű kilátás a tóra | 50-80% | Esztétikai szempont. A terület ezen tulajdonsága felhasználható egy helyszín koncepcionális ötletének megalkotásához és érdekes építészeti ötletek megtestesítéséhez. A tó lehetővé teszi egy komplett tájkompozíció készítését bármilyen stílusban. |
| Telek a nagy folyók, tavak, víztározók első partvonalán, saját móló kialakításának lehetőségével | 60-80% | Kikötőhely rendezése csónak vagy jacht számára. Hajókirándulás. Személyes telek öntöző- és öntözőrendszereinek kiépítésére használható, ami óriási anyagi megtakarítást jelent. A tó menekülés a hőség elől, és optimális mikroklímát teremt. Elegendő páratartalmat biztosít a levegőben, hogy az ember ne szenvedjen magas hőmérséklettől. Ez a tényező előnyös a légzőrendszer számára. |
| Az erdő mellett található területek (sétatávolságra a helyszíntől) | 50-80% | Az embert az erdő vonzza, ahol vadvilág van, ahol tiszta a levegő, és ahol egyedül lehet a természettel, távol a város zajától. A gyümölcsfák, cserjék és zöldségek mindig sikeresen növekednek a telephelyen a megnövekedett talaj- és levegőnedvességnek köszönhetően. A talajban található tápanyagok bősége nemcsak kiváló gyümölcs- és zöldségtermést biztosít, hanem különféle virágok termesztését is lehetővé teszi. Az erdő megvédi a területet az erős széltől, békét és kényelmet biztosítva a családnak minden időben. És ami a legfontosabb: az erdőben tiszta és friss levegő van, ami egészséget és hosszú élettartamot biztosít az embernek. |
| A telekhez tó is tartozik (sétatávolságra a telektől) | 50-80% | A jó páratartalom az egyik optimális feltétel számos növény termesztéséhez. Ez a tényező megtakarítja az öntözést, és csökkenti a növények és növények gondozására fordított időt. A víztestek közelében a növényzet mindig gazdag és színes. Tengerparti üdülés és aktív kikapcsolódás a vízen - vízközeli területek, ez a lehetőség tiszta, hűvös vízben napozásra és úszásra, vízisízésre, robogóra, katamaránra. Téli és nyári horgászat. Baromfitenyésztési lehetőség: otthon nevelhető vízimadarak: kacsa vagy liba. A közeli folyó vagy tó kiváló hely az állatok számára a mozgásra és a növényzet táplálására. |
| Erdők és tavak mellett található területek (egy kőhajításnyira) | 70-90% | Ebben az esetben a vásárlók a „nagy” víz és az erdő szépségének kombinációját választják. |
