Azok a fejlesztők, akik 2017. január 2-án nyitják meg az értékesítést új házakban, minden aláírt tőkerészesedési megállapodásból (DSA) legalább 1%-ot levonnak a részvényesek állami kompenzációs alapjába – mondta Mikhail Men, az építési, lakásügyi és kommunális szolgáltatások minisztere. Kommersant újság...
„A tervek szerint az alap 2017. január 1-jén kezdi meg működését. Ha egy épülő házban az értékesítés január 2-án kezdődik, akkor a fejlesztő új alappal dolgozik. Ha a részvényesektől a forrásgyűjtés január 1-je előtt kezdődött és a rájuk vonatkozó kockázatok biztosítottak voltak, a biztosító a fennmaradó szerződések alapján vállal kötelezettségeket. A minimális hozzájárulás az új alaphoz a DDU összegének 1 százaléka lesz, vagyis nem jelent többletanyagot sem a fejlesztőknek, sem a vásárlóknak” – mondták Men.
Elmondása szerint míg a 214-FZ csak az alap létrehozásának alapját tartalmazza, az ezzel kapcsolatos minden alapvető döntést az Állami Duma őszi ülésszakára terjesztenek elő. Ezután olyan módosításokat fogadnak el, amelyek lehetővé teszik a biztosítástól való fokozatos elmozdulást, és az óvodai nevelés minden kockázatát egyetlen állami alapban fedezik.
Az alap koncepciójának kialakítása még folyamatban van: a szervezeti és jogi forma meghatározása folyamatban van. Feltételezik, hogy közjogi társaságról lesz szó, de – hangsúlyozta a miniszter – hivatalosan még csak a kormánnyal egyeztetik a kérdést.
„Képzeljünk el egy helyzetet: egy fejlesztő csődbe ment egy adott régióban, az alap úgy döntött, hogy befejezi a ház építését. Most már három műveletalgoritmus lehet. Az első, hogy ezzel a feladattal annak a régiónak a hatóságait bízzák meg, ahol a problémás cég megjelent, a második pedig egy saját alapkezelő társaság létrehozása az alapnál, amely közvetlenül foglalkozik majd a létesítmény befejezésével, a harmadik lehetőség egy kombinált egy. Számomra prioritásnak tűnik, mert a helyi hatóságokat be kell vonni ebbe a munkába: ők adják ki az engedélyeket az épületek építésére és üzembe helyezésére” – magyarázták a férfiak.
Emlékezzünk vissza arra, hogy az Állami Duma 2016 tavaszi ülésszakán elfogadta a 214-FZ számú közös építkezésről szóló szövetségi törvény módosításait, amelyek számos új követelményt tartalmaznak azon fejlesztők számára, akik polgári pénzeket vonzanak lakóházak építésére. júliusban írta alá Vlagyimir Putyin orosz elnök. A törvény különösen új mechanizmust vezet be, amely biztosítja a polgárok-társbefektetők jogait – a megosztott építkezések kompenzációs alapot, amely biztosítja a társasházak építésének befejezését abban az esetben, ha a fejlesztő nem teljesíti kötelezettségeit. A szövetségi törvény 2017. január 1-jén lép hatályba, a kompenzációs alap létrehozására vonatkozó szabály kivételével, amely a hivatalos közzététel napján lép hatályba.
A Közös Építés Kompenzációs Alapot azért hozták létre, hogy megvédje azokat a részvényeseket, akik szerződést kötnek a fejlesztőkkel, és arra számítanak, hogy megfizethető áron kapnak lakást. Oroszországban a lakosság pénzén épített elsődleges lakások piacát 2004 óta törvény szabályozza. A megosztott részvételi megállapodás (DSA) regisztrációja lehetővé teszi, hogy egy család megfizethető lakáshoz jusson a piaci árak alatti áron.
Ha az építő cég teljesíti kötelezettségeit, a megállapodást kötő felek boldogok, így az új lakások tulajdonosai is. Más kérdés, ha a vállalkozónak problémái vannak, és nem teljesíti a részvényesekkel szembeni kötelezettségeit. Ilyen helyzetben a lakásvásárlók nem védettek. De ez még azelőtt volt, hogy a Kárpótlási Alap 2017-ben megjelent. Mik a tulajdonságai? Milyen funkciókat lát el? Milyen nehézségek adódhatnak a jövőben? Ezeket és számos további kérdést megvizsgálunk a cikkben.
2014-ben az állam „szárnyai alá” vette a tőkekonstrukciót, hogy megvédje a közös építkezés résztvevőit. A fejlesztőnek a DDU (közös építési szerződés) regisztrációja előtt meg kell jelennie a biztosítónál felelősségbiztosításért. A második lehetőség az, hogy felveszik a kapcsolatot egy bankintézettel kezességvállalás céljából.
Az új törvény megjelenése ellenére a becsapott részvényesek pénzhiány miatt nem kaphattak kártérítést a sikertelen építőipari cégektől. Emiatt 2017-ben kárpótlási alapot hoztak létre, amelyből pénzt vesznek fel a várható veszteségek fedezésére. Egy ilyen törvény elfogadása garantálja a pénzvisszafizetést a részvényesek számára, és mentesíti az építőipari cégeket kudarc esetén.
Az új törvény megalkotásának folyamata a következő algoritmus szerint történt:
Az újonnan létrehozott alap eleinte az AHML-hez tartozó nonprofit szervezet pozíciójából került meghatározásra. Alapítónak az Építésügyi Minisztériumot választották. Ez a szervezet tette meg a legtöbb módosítást a kárpótlási alap státuszával kapcsolatban.
A jelenlegi szakaszban az Orosz Föderáció Dumája jóváhagyta, hogy a Közös Építésben Résztvevő Polgárok Jogainak Védelmére Alap egy állami szervezet, amelynek hatásköre és funkciója hasonló az államhatalomhoz. A társaság az Orosz Föderáció elnökének tartozik felelősséggel. A pénzügyi tevékenységek feletti ellenőrzést ugyanakkor két parlamenti kamara, köztük a számviteli kamara képviselői végzik. 2017 novemberére a szerződéses kötelezettségek érvényesítésére létrehozott szervezet teljes körűen működött.
Kompenzációs alapnak minősül az a szervezet, amely a részvényesek érdekeinek védelmére jött létre arra az esetre, ha a DDU második résztvevője (építőipari cég, fejlesztő) nem teljesíti kötelezettségeit. A szervezet főbb jellemzői a következők:
Az óvodai nevelésben résztvevők kötelezettségeinek lényege a következő szabályokra korlátozódik:
A DDU-megállapodás valójában befektetési tranzakció, amelyet nem az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, hanem speciális törvények szabályoznak.
Emellett számos szigorú követelmény támasztja a fejlesztőt, ami megritkította a fejlesztői piacot, és csak megbízható cégek maradtak. Az ilyen követelmények bemutatása az óvodai nevelési-oktatási intézmény 2018. július 1. utáni regisztrációjának pillanatától kezdődik.
A fő követelmények a következők:
A megosztott építési alap elveinek megértéséhez érdemes ismerni a szervezet céljait. Ezek közül kettő van - magánbefektetők (tőketulajdonosok) támogatása egy építőipari cég csődje esetén, valamint a létesítmény befejezése. Ezeket a feladatokat figyelembe véve a következő funkciókat különböztetjük meg:
Mint korábban jeleztük, 2017 eleje óta új eljárási rend jelent meg az óvodai nevelés kiadására. Kiemeljük a főbb szempontokat:
A levonások összege, amely a DDU méretének 1,2%-a, a szakemberek részéről nem emel kifogást. Az alap működésének első éveiben rendelkezésre álló 18-25 milliárd dollár elegendő ahhoz, hogy egy vagy két fejlesztő csődje esetén kifizetéseket hajtsanak végre a részvényesek számára. A törvény ugyanakkor nem mondja meg, hogy hol kell kompenzálni a forráshiányt.
A korábbi évek szerződései szerinti kártalanításról az új törvény nem rendelkezik. Ha egy épülő objektumon legalább egy DDU van a régi elvek szerint aláírva, az nem tartozik a kárpótlási alap felelősségi körébe.
A jelenlegi szakaszban az új törvény számos problémájára hívják fel a figyelmet, amelyek közül az egyik a részvényeseknek fizetett kifizetések nagyságrendje. A kompenzációs alap különösen a 120 négyzetméteres élettér költségeit kompenzálja. méter. Az állam szerint az elitlakások tulajdonosai elég gazdagok ahhoz, hogy kiálljanak magukért. Ezenkívül a kompenzáció kiszámításakor figyelembe veszik az Építésügyi Minisztérium által meghatározott lakásköltséget. Hátránya, hogy ezek a számok 30-40%-kal alacsonyabbak a valósnál. Még ha ezen elv szerint fizetik is a kártérítést, a részvényes elkerülhetetlenül pénzt veszít.
A részvényesekre vonatkozó tilalmak és követelmények arra a tényre vezettek, hogy sok építőipari vállalat kénytelen volt elhagyni a piacot. A nagy cégeknek leányvállalatokat kell nyitniuk létesítmények építéséhez, ami többletköltségekhez vezet. Ezzel a megközelítéssel az elsődleges lakáspiac monopolizálódik, az ingatlanárak pedig jelentősen emelkednek. Így a kárpótlási alap részben megoldja a részvényesekkel kapcsolatos problémát, de nem oldja meg az elsődleges lakáspiac dilemmáját.
Az építőipari cégek abban bíznak, hogy a további hozzájárulások megjelenése a lakhatási költségek növekedéséhez vezet az elsődleges piacon. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a fejlesztő kénytelen befizetni két alapba - az SRO-ba és a közös építésbe. Problémákról kezdtek beszélni az alvállalkozók is, akik a pénzükért kommunikációt, mérnöki hálózatokat építenek ki. Ha egy építőipari cég bármilyen okból csődbe megy, a pénzt elsősorban a részvényeseknek térítik vissza, a jogi személyeknek pedig minimális esélyük van kártérítésre. Természetesen az alap jelenléte szükséges a lakásvásárlók védelméhez a közös építési piacon, de ez nem jelenthet terhet és nem okozhatja a lakások költségeinek növekedését.
2017. július 21-én az Állami Duma törvényt fogadott el a részvényesek jogainak védelmét szolgáló állami alapról. Az építőipari cégeknek szigorú követelményekkel kell szembenézniük. De vajon segít-e a tulajdonosok családjainak új lakások tulajdonosai lenni?
Oroszországban 2004 óta jogilag szabályozzák a lakóépületek lakossági beruházások segítségével történő építését. A tőkerészesedési megállapodás (DSA) megkötése lehetőséget ad a családoknak, hogy a piaci értéknél alacsonyabb áron juthassanak lakáshoz. Azonban fennáll a veszélye, hogy elveszítik a lakhatási reményüket, és megtakarítások nélkül maradnak, ha az építtetők nem teljesítik kötelezettségeiket. 2014-ben az állam először avatkozott be a tőkeépítési üzletágba, hogy megvédje a polgárok – a lakásépítésbe befektetők – érdekeit. A DDU Rosreestr-ben történő bejegyzése előtt az építőipari vállalat köteles volt felelősségbiztosítást kötni a biztosítónál, vagy garanciát kellett vállalnia a banktól. A biztosítótársaságok és a bankok azonban nem tudták befejezni az összes problémás létesítményt, és visszaadni az összes pénzt a becsapott részvényeseknek, akiknek száma folyamatosan növekszik. A részvényesek kártalanítási alapjáról szóló, 2017-es új törvény értelmében létrejön egy állami garanciák mechanizmusa a tőkekonstrukciók veszteségeinek kompenzálására.
A részvényesek kompenzációs alapjáról szóló 2017-es törvény elfogadása gyökeresen megváltoztatja a részvényes építőipari piacon folyó munkát.
Az új közös építési alapot kezdetben non-profit szervezetként (NPO) határozták meg, amely az Állami Lakáshitel-biztosítási Ügynökség (AHML) tevékenységi körébe tartozott. Az Építésügyi Minisztérium lett az alapító, számos fontos módosítás tulajdonosa a részvényesek kompenzációs alapjának státuszának megváltoztatása.
A Duma az „Állampolgári Jogvédő Alap – A Közös Építésben Résztvevők” számára közvállalati (PPK) státuszt hagyott jóvá az államhatalomra jellemző funkciókkal és hatáskörökkel.
A társaság Oroszország elnökének tartozik elszámolással, a pénzügyi tevékenységek feletti ellenőrzést mindkét parlamenti kamara és az Orosz Föderáció Számviteli Kamara képviselői gyakorolják. A tervek szerint 2017 novemberére befejeződik egy ilyen szervezet létrehozása, amely minden jogszabályi tevékenységi normával rendelkezik.
A részvénykonstrukciós alapnak két fő feladata van: segítse a részvényeseket a problémás építkezésben és befejezze. Funkciói ezekhez a feladatokhoz kapcsolódnak.
A 2014 óta létező fejlesztői felelősségbiztosítási mechanizmust független szakértők és kormányzati szervek is hatástalannak minősítették. Egy építőipari cég csődje esetén a biztosítási kötvény költsége vagy a kezességi kamata a bankban nem tudta fedezni a közös építési szerződések összes tulajdonosának veszteségét, még inkább nem volt elegendő a probléma megoldásához. tárgy. Tovább nőtt a befejezetlen tárgyak és a becsapott részvényesek száma.
Az új kártalanítási alap törvény által előírt működésének előfeltétele az információk átláthatósága. A közös építkezéssel kapcsolatos információk az Egységes Lakásfejlesztési Intézet hivatalos honlapján, az AHML-forrással együtt felkerülnek. Ennek tükröznie kell:
A részvényesek kompenzációs alapja hivatalos honlapjának elkészítése a tervek szerint 2018 elejére fejeződik be.
A részvényesek kompenzációs alapjának 1,2%-os mértéke nem emel kifogást a szakértők részéről. A pénztár fennállásának első éveiben befizetett 18-25 milliárdos befizetés bőven elegendő egy-két regionális vállalkozó jövőbeni problémáinak fedezésére. A törvény nem írja elő, hogy forráshiány esetén honnan lehet pénzt szerezni, elképzelhető, hogy a költségvetésből.
A korábbi évek szerződései alapján történő kártalanításról az új törvény nem rendelkezik. Ha az épülő objektum legalább egy, a régi konstrukció szerint aláírt tőkerészesedési szerződéssel rendelkezik, az nem kerül be a kártalanítási alap körébe.
A részvényesek kártalanítási alapjáról szóló új törvény központi rendelkezése az építtetőkkel szembeni szigorú követelmények támasztása, ami miatt nagyon kevés fejlesztő maradhat a közös építési piacon. Ezen követelmények bemutatása a DDU lezárásakor 07. 1-től kezdődik. 2018 év.
Az építőipari cég csődje esetén a tulajdonosok veszteségeit a megosztott építkezések kártalanítási alapjából meghatározott módon térítik meg.
Az Alap vállalja, hogy a részvényesek veszteségét teljes egészében megfizeti.
Az ingatlanbefektetőknek fizetett kifizetések nagyságát úgy határozzák meg, hogy egy négyzetméter lakás költségét megszorozzák a területével.
A jogszabályok elemzése során a szakértők számos árnyalatot találnak, és különféle előrejelzéseket fogalmaznak meg. Így a vállalkozásokat érintő korlátozó intézkedések arra kényszerítik a kisvállalkozásokat, hogy elhagyják a közös építőipari piacot. A nagyvállalatoknak leányvállalatokat kell létrehozniuk az új építkezés megkezdéséhez, ami többletköltségekkel jár. A nagy fejlesztők monopolhelyzetével mindez magasabb lakásárakhoz vezet, és a részvényesek zsebébe csap.
Egyelőre egy dolog világos: a kárpótlási alapról szóló új törvény képes megoldani a részvényesek védelmét. De az üzleti tevékenység visszaesését okozhatja a részvénypiaci építőiparban.
