Miért, egyes esetekben az eladásra kínált lakások szó szerint elrepülnek, egyes esetekben pedig éppen ellenkezőleg, stagnálnak. Minden az értékesített áru likviditásáról szól: az, hogy mennyire lesz vonzó a fogyasztó számára, attól függ, hogy milyen hamar értékesítik. Mennyire folyékony a lakása és lehet-e azzá tenni?
Ez a cikk referencia és tájékoztató anyag, a benne található összes információ tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.
"" úgy döntött, hogy kitalálja, mit jelent ez a fogalom, mit érint a likviditás, és mely lakások ma a leglikvidebbek, és éppen ellenkezőleg, melyek nem likvidek.
Némi terminológia
Sok bonyolult értelmezés létezik arról, hogy mi a likviditás, de megpróbáljuk a lehető legegyszerűbben elmagyarázni. Az ingatlanok likviditása az, hogy képes pénzzé alakítani. A likviditás fordítottan arányos az eladáshoz szükséges idővel: minél rövidebb ideig adnak el egy lakást, annál nagyobb a likviditása.
Általánosságban elmondható, hogy a lakhatás likvid eszköznek számít: mindig van rá kereslet, még akkor is, ha a gazdaságban vannak problémák. Lakóingatlant eladni sokkal egyszerűbb, mint mondjuk egy olyan festményt, amely csak a gazdag gyűjtők szűk körét érdekli. Valójában a szakértők erre támaszkodnak, és azt tanácsolják, hogy szabad pénzeszközöket fektessenek be lakásokba.
De nem minden lakás egyformán likvid: egyes tárgyakat, még elég piaci áron is, pár hét alatt eladják, mások hónapokig-évekig várnak vevőre, és még az árcsökkentés sem mindig segít. mi itt a probléma?
Kezdés kezdődött – hely
A színház egy akasztóval kezdődik, a lakhatás likviditása pedig a helyével. „A kényelmes és ökológiailag tiszta területeken, jó közlekedéssel rendelkező apartmanok élvezik a legnagyobb likviditást” – mondja. Alexander Maltsev, a CENTURY 21 West ingatlaniroda vezérigazgatója. Sőt, talán a közlekedés kérdése a legfontosabb: „Moszkva erősen terhelt autópályáival és metrómegállóival nem rendelkező területei a legkevésbé keresettek a vásárlók körében. A metró egy adott területen történő bővítésére vonatkozó tervekről szóló információk pedig jelentősen növelhetik mind a keresletet, mind a lakhatási költségeket. Így például az új állomások „Novokosino”, „”, „Lermontovsky Prospekt”, „Zhulebino” és „Lyubertsy Fields” építésének bejelentése után történt. Alexandra Kadchenko, a MIAN Tanácsadási és Értékelési Osztályának vezetője, valamint a likvid területek jellemzőinek listáját a szociális infrastruktúra fejlettségével és a lakásállomány szerkezetével egészíti ki. Ma már keresletesebbek azok a területek, ahol a modern, minőségi lakások dominálnak - a tegnapiak, de nem népszerűek a régi házas, ötemeletes negyedek, amelyek bontási ideje nincs meghatározva, ezért sokkal rosszabbul fogynak. Ezen kívül szerint Ilya Shkop, a Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe igazgatótanácsának elnöke, nagyobb kereslet figyelhető meg a központtól mérsékelt távolságban lévő nagy hálóterületek iránt.
Így a legrangosabb lakások nagyon likvidek - a főváros nyugati, északi és délnyugati részén pl. Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, Sparrow Hills és Kutuzovsky Prospect környékén . Ami a luxusingatlanokat illeti, itt elsősorban a Központi Negyed a legnépszerűbb "Arany Mérföld" . „Ma a második helyet foglalja el Khamovniki több lakókomplexum tömeges építésével kapcsolatban, ami a terület egészének rekonstrukcióját vonja maga után” – számol be Evgenia Korosteleva, a Bonton ingatlan vezérigazgatója.
A kevésbé tekintélyes területeken, még délen és délkeleten is vannak folyékony területek, amelyeket a leginkább környezetbarátnak és leghátrányosabb helyzetűnek tartanak. A likviditási szakértők listája elsősorban Sokolniki és Novye Cheryomushki jól kiépített infrastruktúrával rendelkező, a központtól nem túl távoli területekként, és hozzá is bővült Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otradnoye, Altufyevo, Izmailovo, az Aeroport és Begovaya metróállomások területei . Délkeleten a legfolyékonyabbakat ismerték fel Lublino és Maryino .
És a leglikvidebbek azok a területek, ahol rossz a közlekedés - Biryulyovo, Dmitrovsky és Korovinsky autópályák mentén fekvő területek, néhány terület a moszkvai körgyűrűn kívül (például Vykhino-Zhulebino ). Galina Fabritskaya, a Peresvet-Nedvizhimost osztályvezetője, szintén hozzáadódik ehhez a listához Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka stb. A Kapotnya egyébként a környezeti adottságok miatt sem megy folyékony területekre.
De ugyanazon a területen nem minden negyed egyformán folyékony. Ahogy megjegyeztük Svetlana Birina, az NDV-Nedvizhimost városi ingatlanok osztályának vezetője, a területek nagyon heterogének lehetnek mind az életminőség, mind a közlekedési elérhetőség tekintetében. A legfolyékonyabbak a negyedek és utcák, amelyek gyalogosan elérhetők. Általában ezek a legtelítettebbek az infrastruktúrával is, hiszen a metróállomások környékén mindig megjelennek üzletek, éttermek, háztartási szolgáltatások. Az ilyen zónák likviditását csak a nagy ipari vállalkozások közelsége vagy a régi, rendezetlen lakásállomány túlsúlya csökkentheti. És növeli a negyedek likviditását bármely park vagy zöldövezet melletti területen.
Udvar és ház
Még a leglikvidebb területeken is lehetnek nem likvid lakások. Minden a házak jellemzőitől függ, amelyekben találhatók. „Kiértékelésre kerül a ház anyaga és sorozata (paneleknél), valamint az építési év. A legnagyobb kereslet a modern téglából vagy monolitból készült házakra van, a legkevésbé a panelépületekre – mondja Alexander Maltsev (CENTURY 21 West). „A panelházaknál pedig az emeletek száma a fontos: minél magasabb a ház, annál nagyobb a likviditás, vagyis az ötemeletes hruscsovok számítanak a legkevésbé likvidnek, majd a 9 és 12 emeletes panelek következnek, és a leglikvidebbek. modern sorozatok.”
Általában a téglaházak népszerűbbek, mint a panelházak, és a modernebbek előnyösebbek, mint a régi lakásállomány: „Ha a ház régi, akkor általában elhasználódott kommunikációval és szörnyű bejáratokkal, és lehetséges. csak csökkentett áron vonzani a vevőt egy ilyen tárgyra” – mondja Galina Fabritskaya (“Peresvet-Real Estate”). A régi házak közül továbbra is csak a jó minőségű "sztalinkákat" tartják nagyra, és nem valószínű, hogy belátható időn belül bármi is változna. "Bár a lebontandó házak iránt is van érdeklődés (ezek főként panel ötemeletesek. - A szerk.) - mondja Alexandra Kadchenko (MIAN), - azzal vonzzák a vásárlókat, hogy a betelepítés során új lakáshoz juthatnak." Az ilyen lehetőségekkel azonban óvatosabbnak kell lenni, hiszen a bontás akár évekig is elhúzódhat, itt csak azok az objektumok tekinthetők likvidnek, amelyeknek a bontási ideje már egyértelműen meghatározott.
A likviditást magának a háznak adottságai mellett befolyásolja a helyi terület javítása, valamint a bejárat állapota, teherlift megléte, játszóterek, parkolók stb. A turista osztályon és a komfort osztályon ma már keresettek az új mikrokörzetek saját infrastruktúrával rendelkező lakásai, ahol a civilizáció minden előnye megvan. Az üzleti és prémium szegmensben pedig saját bekerített és őrzött terület, mélygarázs, engedélyezett behajtás stb. „Emellett az elit házakban található lakások száma is nagy jelentőséggel bír – minél kevesebb van belőlük, annál vonzóbb az objektum” – mondja Evgenia Korosteleva (Bonton ingatlan).
Ilya Shkop (Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe) szerint azonban a ház jellemzői elsősorban a három- és többszobás lakások likviditását befolyásolják, az egy- és kétszobás lakások esetében pedig kevésbé fontosak. , hiszen ezek a legkeresettebb ingatlanok a fővárosi ingatlanpiacon. Megfelelő áron 2-3 hónapig maradnak rajtuk a vevők, bármilyen területen és bármilyen házban kínálják őket.
A lakás jellemzői
„Egy lakás likviditását olyan jellemzői határozzák meg, mint a terület, a padló, az ablakokból nyíló kilátás, a konyha mérete, az erkélyek és loggiák megléte, a mennyezet magassága és a tervezés kényelme” – sorolja Alexandra. Kadchenko (MIAN). Svetlana Birina ("NDV-Real Estate") pedig kiemeli a fürdőszoba méretét és elrendezését, valamint a lakás egészének állapotát.
A legfontosabb paraméter talán a terület: a lakás méretének meg kell felelnie annak osztályának és a célközönség tényleges keresletének. „Economy és economy plus (comfort osztály) kategóriájú lakások esetén egy egyszobás lakás optimális területe 36-42 négyzetméter. m, kétszobás - 54-62 nm. m, és három szobás - 68-82 négyzetméter. m” – mondja Alexandra Kadchenko. Sőt, ahogy megjegyeztük Pankova Veronika, az Állami Orosz Múzeum szakértője, a Penaty ingatlaniroda vezérigazgatója, előnyben részesítik a szabványosabb felvételeket és elrendezéseket, például sokkal könnyebb eladni egy 60 négyzetméter alapterületű 2 szobás lakást, mint egy egyszobás lakást.
A likviditást a lakások területét követően jelentősen befolyásolja a konyha mérete, a mennyezet és a padló magassága. „A konyha területe legalább 8-8,5 négyzetméter legyen. m, és lehetőleg - 10-12 négyzetméter. m” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). „És az optimális belmagasság legalább 2,7 m” – mondja Alexandra Kadchenko (MIAN). Ami a helyszínt illeti, a legkevesebb folyékony tárgy az első és az utolsó emeleten van, és egyes esetekben - a ház elrendezésétől és állapotától függően - saroklehetőségek.
A lakhatás likviditását csökkentheti egymásba nyíló szobák, fa- és vegyes padlók, fa lépcsők, túl bonyolult történet, amikor a lakásnak több mint 2-3 tulajdonosa cserélődött, és nem lehet pontosan felmérni az összes adásvételi ügylet alkalmasságát. „A vásárlókat a 21. században is elriasztják a gázbojlerek és az ülőfürdők” – mondja Svetlana Birina („NDV-Real Estate”). És ezzel együtt a kilátás az ablakokból egy forgalmas autópályára és állandó zaj.
„Sőt, a 2-3 szobás és többszobás lakásoknál fontos, hogy az ablakok ne az autópályára nézzenek, hanem a világ különböző pontjaira nézzenek” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). .
A lakás likviditása növeli a rendezettségét, kellemes megjelenését, többé-kevésbé friss felújítását, az objektum nem megfelelő állapota és a nagyobb javítási igény pedig csökkenti a likviditást.
Általánosságban elmondható, hogy minél magasabb a lakások osztálya, és minél tekintélyesebb a terület és a ház, annál inkább befolyásolják a jellemzők annak keresletét és likviditását. Ha a turistaosztályon a vevő valószínűleg csak a konyha felvételére és méretére figyel, akkor az elit szegmensben mindenképpen értékelni fogja a kilátás jellemzőit: „Például a Kutuzovsky Prospekton a megnövekedett zaj miatt a lakások az utcára néző ablakok kevésbé folyékonyak, és a legfolyékonyabb lehetőségek - a rakparton lévő ablakokkal, az úgynevezett "nézeti apartmanokkal" - mondja Alexander Maltsev ("SZÁZAD 21 Nyugat"). Ráadásul a nem a legrangosabb negyedekben, a főváros peremén található nívós ingatlanok általában nem likvidek, a távoli lakónegyedekben lévő többszobás lakások pedig hosszú időre elkelnek. „Kevés embernek van szüksége például egy 4 szobás lakásra Birjulyovóban, legalább 9 millió rubel áron” – mondja Galina Fabritskaya (Peresvet Real Estate), mivel egy tipikus vásárló ezen és hasonló területeken 1-2 szobás lakást választ. opciók.
A likviditás az árnövekedés kulcsa
A folyékony lakások azért jók, mert gyorsan eladják, vagyis ha kell, pénzre cserélik, és az évek során drágulnak, azonban feltéve, hogy a világgazdaságban minden nyugodt. „A folyékony lakások költsége évente körülbelül 10-20%-kal nő” – mondja Alexander Maltsev (“CENTURY 21 West”), különösen az elsődleges piacon, mivel az új épületek ára is emelkedik a ház építésével, javításával. elkészültek, és az apartmanok sajátosan berendezettek. „Például a „Tsaritsyno” lakókomplexumban egy évvel ezelőtt az építésben részt vevő tőkerészesek egyszobás lakásokat (46 négyzetméter) adtak el 5,4 millió rubel áron, most pedig már 6-ért árulják ezeket az opciókat. 6,1 millió rubel” – vallja Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”).
Lassan, de biztosan drágulnak az utóbbi időben a jól megközelíthető területeken található másodlagos likvid ingatlanok is: (52 nm) - egyenként 7,5 millió rubel, és most már csak 6,2 millió rubelért lehet ilyen ajánlatokat találni. és 7,7-7,8 millió rubelért. illetve” – mondja a szakember. Igen, és a gazdasági válságok idején a likvid tárgyak árai a legstabilabbak: „Korábban és komolyabban az illikvid eszközök ára esik, a likvid eszközök ára pedig egy kicsit később és kevésbé. És amikor a piac stabilizálódik, az ellenkező helyzet figyelhető meg: a likvid opciók korábban és gyorsabban kezdenek növekedni, az illikvidek pedig később és lassabban ”- mondja Pankova Veronika („Penates”, az Állami Orosz Múzeum szakértője).
„Válság idején az illikvid lakások elveszítik minden vonzerejét a vevő számára, míg a likvidek más okok miatt nem találnak gazdát: a lakás tulajdonosa nem siet leengedni, a vevő pedig, aki azt hallotta, hogy az árak jelentősen esnek. válság, nem akar túlfizetni” – teszi hozzá Evgeny Korosteleva (Bonton ingatlan).
Stabil körülmények között, megfelelően meghatározott áron, egy folyékony egyszobás lakás átlagos eladási ideje Ilya Shkop (Moszkvai Ingatlanosok Céhe) szerint 2 hónap, egy kétszobás lakásé 3 hónap és egy három hónap. -szobás lakás - 4-6 hónap. És Svetlana Birina ("NDV-Real Estate") még rövidebbeket nevez meg - két héttől egy hónapig. Az illikvid opciókat néha évekig, évtizedekig értékesítik!
Az eladási időszak azonban a mi valóságunkban az objektum árától függ, ezért az ár csökkentésével növelheti a likviditást: „Természetesen egy kis konyhás lakás a földszinten nem túl kívánatos, de csökkentett áron, ez a lehetőség is keresett lesz” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). Csak az abszolút undorító lehetőségeket nem veszik meg alacsony áron, például pici lakásokat a dohányzó gyárak mellett, távol a metrótól, a földszinten és szörnyű állapotban. Az alacsonyabb áron történő értékesítés azonban nem egyszerű feladat, de a jelenlegi és jövőbeli ingatlantulajdonosok többsége továbbra is igyekszik valamilyen hasznot húzni a jövőbeni viszonteladásokból, és emellett a lehető leggyorsabban lezárni az üzletet, és ez csak akkor lehetséges, ha az ingatlan likvid.
Összegzés
Az ingatlanok likviditása nagyon sok tényezőtől függ, az elhelyezkedéstől az ingatlan sajátosságaiig, mint például a terület vagy a konyha mérete, ráadásul szorosan összefügg a kereslettel és az árral is. A legfolyékonyabb apartmanok az odnushki és a dvushki a metróállomások közelében, olyan területeken, ahol jó a közlekedés, az ökológia és az infrastruktúra, modern tégla- és. Néha néhány hét alatt elfogynak. Minél likvidebb egy tárgy, annál hamarabb lehet pénzzé tenni, és még profitot is termelni.
Mi a folyékony lakás - a fogalom meghatározása és a folyékony ingatlanok részletes leírása ebben az anyagban. A folyékony lakás olyan ingatlant jelent, amely a lehető legrövidebb időn belül és a legkedvezőbb áron értékesíthető. Maga a likviditás sok tényezőtől függ. Például a város tekintélyes területe és jó közlekedési elérhetősége növelheti ezt.
Például - a leglikvidebb lakások Paddingtonban - és az ország kiváló, a társadalom mentalitása a javából, a városlakók életmódja és maga a hely - Anglia és a fenséges - szuper!
De ha a lakás sürgősségi épületben található, vagy illegálisat gyártottak benne, akkor nem kell beszélni az ilyen típusú lakások magas likviditásáról. Milyen egyéb jelek befolyásolják ezt a paramétert?
Az illikvid lakások túlnyomó többsége a másodlagos ingatlanpiachoz tartozik. Lebontásra szánt vagy leromlott állapotú házakban találhatók. Csökkent a likviditás az ipari övezetben, rossz közlekedési csomóponttal rendelkező, nem megfelelő infrastruktúrával rendelkező területen található lakásokban is. De az ökológiailag tiszta zóna pozitív hatással van a likviditásra.
Még az emeletek száma is befolyásolja a lakás likviditását. Például a földszinten található lakások iránt alacsony a kereslet, ezért olcsóbbak, mint a felső emeleti lakások. Ami a tető alatt található tárgyakat illeti, akkor minden nem olyan egyszerű. Ha a tető nem folyik, és a mennyezet szigetelt, akkor ez pozitívan befolyásolja a ház likviditását. Ráadásul minél magasabb az emeletek száma, annál tisztább a levegő, és annál jobb a kilátás az ablakból.
A kis lakóterek, a szomszédos szobák és a kombinált fürdőszoba csökkenti a lakás likviditását. Az átépítés, amelynek eredményeként javult a lakás kényelme, jobbá teszi a helyzetet. De ha nem legalizálják, akkor csökkenhet a tárgy piaci értéke.
Az épület általános állapota a benne található lakások likviditását is befolyásolja. Tehát a régi alaphoz tartozó fapadlós lakások likviditása alacsony. Ugyanez mondható el a szükségépületekről is.
Éppen ezért a bankok nem adnak ki jelzáloghitelt az ezekben a házakban található lakások fedezete mellett. Elég nehéz volt eladni egy ilyen otthont bárkinek.
A hibás lakás eladójának tudnia kell, hogy nem szükséges azokat pecsétek mögé rejteni. Ha a vevő észreveszi őket, akkor azt gondolhatja, hogy „meg akarják csalni”, és nagy valószínűséggel megtagadja az együttműködést. De nem érdemes még egyszer a hiányosságokra koncentrálni.
Jobb, ha megkeresi az eladásra kínált tárgy előnyeit, és először bemutatja az ügyfélnek. Pl. a lakás legyen messze a központtól, de van a közelben iskola, óvoda, nagy piac, bankfiók stb.
Előbb-utóbb szinte minden ingatlannal foglalkozó polgár szembesül a kérdéssel: mi az ingatlanlikviditás: értékelése, meghatározása magának a fogalomnak, és annak jelentősége egy lakás vagy ház költségében. Mindezt ebben a cikkben tárgyaljuk.
Tegyük fel, hogy magánház vásárlása mellett dönt, és már jó ideje elemzi ingatlanirodák és magáneladók ajánlatait. Egy idő után felmerül a kérdés, hogy egyes házakat miért adják el néhány nap alatt, míg mások miért maradnak több hónapig, sőt évekig eladói pozícióban, hiszen az objektumok költsége szinte azonos. Ez a példa magyarázza az ingatlanok likviditását városa piacán.
Bármely ház, legyen az magánház, nyaraló, nyaraló vagy lakás, most nagyon drága, ezért vásárlás előtt alaposan értékelnie kell a kiválasztott objektum összes jellemzőjét. Az okirati alátámasztás, a lakások állapotának és elhelyezkedésének elemzése mellett pedig a lakások likviditásának felmérése is szükséges. Mielőtt közvetlenül magához az értékeléshez kezdene, meg kell határoznia, mit jelent a likviditás fogalma, és hogyan kell értelmezni.
Ingatlan likviditás- Ez egy olyan mutató, amely azt jellemzi, hogy szükség esetén milyen könnyen értékesíthető egy tárgy, illetve, hogy az eladó hasznot húz-e vagy veszteséget szenved-e. Leggyakrabban ez az együttható azoknak a lakásvásárlóknak válik fontossá, akik nem terveznek hosszú ideig bennük lakni, hanem ingatlanba fektetnek be, vagy tárgyak vásárlásával és eladásával foglalkoznak. Az ingatlanok maximális likviditása azokban a lakóövezetekben rejlik, amelyek meglehetősen rövid időn belül, és nagyon kedvező áron értékesíthetők.
Mint ismeretes, a válság, a gazdasági problémák, az árfolyam-ingadozások ellenére az emberek továbbra is jó ingatlanokat vásárolnak. Igen, lehet, hogy az eladási mennyiségek kissé csökkentek, de nem estek drámaian, és azok az ingatlanosok, akik készen álltak az előre nem látható helyzetekre, a felszínen maradtak. Sok üzletember úgy gondolja, hogy a legígéretesebb befektetések az ingatlanbefektetések.
Mindig könnyebb eladni egy lakóépületet, mint egy antik vázát vagy más olyan régiséget, amely csak egy régiségkereskedőt érdekel. Az ingatlanok a legkülönbözőbb szakmák, jövedelmi szintek és lehetőségek széles skálájával vonzzák a vásárlókat. De itt is szükség van az objektum likviditásának felmérésére, mivel ha alacsony, akkor valószínűleg könnyebb lesz ugyanazt a vázát eladni.
Likvid ingatlanelhelyezés.
Szinte minden lakás vagy ház vásárlója először is értékelje azt a helyet, ahol található. Az ingatlan likviditási tényezői, elhelyezkedése szerint:
1. Szállítás. Ha egy nagyvárosban vásárol lakást, először azt kell mérlegelnie, hogy milyen közel van a metróhoz. Még ha a vevőnek van egy vagy kettő vagy több autója, az nem számít. Nem mindig van idő a forgalmi dugókban állni, ha sokkal könnyebb metrózni. Általánosságban elmondható, hogy a helyzetek nagyon különbözőek lehetnek, így szinte minden lakásvásárlót érdekel, hogy metrómegálló legyen az otthonához közel. A statisztikák szerint a metrótól távol, vagy szennyezett, zajos utcákon, forgalmas autópályák közelében található lakások likviditása a többihez képest meglehetősen alacsony.
2. Környezeti feltételek. A város ökológiailag tiszta területeinek területén való elhelyezkedés óriási plusz a lakhatási likviditás szempontjából.
3. Az infrastruktúra jellemzői. Egy bevásárlóközpont, iskola, óvoda, kórház vagy egyetem közelében lévő ház vonzóbb lesz a vásárlók számára, mint egy távoli helyen.
4. Lakásállomány. Szakértők szerint a modern vásárlók általában új építésű házakban találnak lakást, vagy legalábbis a város azon részein, ahol a lakásállomány vegyes típusú elit és gazdaságos házak. Az olyan területeken található házak, ahol évtizedek óta nem végeztek felújítást, egyszerűen nem érdeklik a fogyasztókat.
Maguk a házak és a szomszédos területek likviditása.
Bármilyen furcsának is tűnik, még a város központjában található háznak is alacsony a likviditása. Ennek oka lehet, hogy nagyon régen épült, megbízhatatlan anyagokból, vagy maguk a lakások elrendezése, elhelyezkedése nem kényelmes az élethez. Ha a ház monolit vagy téglából épült, akkor likviditása sokkal magasabb lesz, mint a panel típusú épületeké. Annak érdekében, hogy jövedelmezően fektessen be egy panelépület lakásába, figyelnie kell annak emeleteinek számát. Ha a háznak öt, sőt hét emelete van, akkor egy ilyen lakás valószínűleg nem érdekli a vevőt. A vásárlók gyakran 9-14 emeletes házakban keresnek lakásokat.
Nem szabad megfeledkezni arról is, hogy a sok évvel ezelőtt épült régi típusú épületben található lakások gyors és megbízható értékesítése csak költségcsökkentéssel lehetséges. Végül is a kommunikáció, a bejáratok állapota - mindez már régóta elavult, leromlott és jelentős javításokat igényel, amelyeket az alapkezelő társaság fiktívan vagy egyáltalán nem végez ... De egy lakás elit típusú házakban vagy üzletekben osztály minden bizonnyal sokkal érdekesebb lesz a vásárlók számára, mert itt és kényelmes a parkolás és a terület biztonságos. De ne feledkezzünk meg a lakás áráról sem. Nem olyan egyszerű vevőt találni a válság idején egy túl drága luxuslakásra.
Egy lakás likviditása legtöbbször több, a vevő számára jelentős tényezőtől függ. Ezek a következő jellemzőket tartalmazzák:
Hány négyzetméter a ház területe;
Milyen magasságúak a mennyezetek;
Melyik emeleten van a lakás?
Van-e erkély, loggia;
A lakótér elrendezésének jellemzői.
A szakértők szerint a likviditás a lakás az első helyen. közvetlenül függ a területétől. Például, ha egy ötvenöt méteres lakásban két szoba van, akkor nagyobb lesz a kereslet, mint egy hasonló egyszobás lakás. Amikor egy házaspár lakást vásárol, és főleg gyerekekkel, a konyha mérete is fontos számukra. Ha tíz négyzetméternél kisebbek, az visszautasíthatja az ügyfeleket. És még egy árnyalat: a bérházban lévő ingatlanok likviditása attól függ, hogy pontosan hol található a ház: az épület sarkában vagy a központban.
A legtöbben saját lakásukra vásárolnak házakat, telkeket, és ritkán mérik fel vásárlásuk likviditását. Az életben azonban minden megtörténik, és néha a lehető leggyorsabban és drágábban el kell adnia házát vagy földjét. És itt keletkezik a szakadék – hívások és nézetek tucatjai egyes objektumok esetében, míg mások esetében egyetlenegy sem. Ez a likviditás, vagyis az ingatlanunk piaci értékelése.
Maga a "likviditás" kifejezés a gazdaságból és a fejlesztési beruházásokból származik, és egyre gyakrabban használják az objektumok kereskedelmi vonzerejének jellemzőjeként. Az elmúlt 10 év két gazdasági válsága megmutatta, hogy az ingatlanok nem mindig növekszenek, hanem ára is eshet.
A lakásárak dinamikája a moszkvai régióban 2000-2018
A likviditási tényező különösen fontos a luxusingatlanoknál és bérházaknál, amelyeket bérbeadás céljából vásárolnak. A középosztály számára az a fő feladat, hogy ne "belefusson" az illikvid eszközökbe. Ezért egyes ügyfelek az ingatlanügynök elé helyezik azt a feladatot, hogy találjanak egy tárgyat, amelynek értéke növekedni fog. Mások meg akarják védeni magukat attól, hogy őszintén veszteséges ingatlanokat vásároljanak.
Hogyan lehet elérni ezeket a célokat, és mit kell elsősorban figyelembe venni? Ebben a cikkben ezekre a kérdésekre próbálunk választ adni.
Sok vásárló mérsékelt vagy magas megtérülésű befektetésnek tekinti az új ingatlanokat. Úgy tartják, hogy a lakások és házak nem tudnak annyira leértékelődni, hogy a tulajdonos pénzt veszítsen. Ez csak részben igaz. Alapvetően - kezdetben nyereséges vásárlás esetén.
Bizonyos esetekben megvásárolhat egy tárgyat előre felfújt áron. A gazdasági fellendülés során az esetleges veszteségek nem lesznek észrevehetőek, de az ingatlanpiac esése esetén az ilyen objektumok árcsökkenése igen jelentős lehet. Ez "nem folyékonynak" számít?
Szakértőink szerint igen. Az ilyen házak, dachák vagy telkek nem likvidek, és csak a tapasztalatlan ingatlanosok és tulajdonosok, akik sikertelenül vásároltak, vitatják az ellenkezőjét. A hibás beszerzést általában piaci ingadozásként írják le. Ez azonban téves, mivel az ügyfél valóban pénzt és időt veszített a tranzakció során.
Az ingatlan kiválasztásakor tucatnyi tényezőt és paramétert fontos figyelembe venni: a piac méretétől az egyedi jellemzőkig. Például úgy gondolják, hogy a gazdasági szegmensből egy új épületben lévő lakás a legjövedelmezőbb befektetés. A legtöbb esetben ez igaz, de nem a tekintélyes drága ingatlanokkal rendelkező területeken.
A magasabb költség, túl nagy lakáskínálat mellett 30-50%-kal csökkenthető. Ebben az esetben egy ilyen befektetés mindenképpen veszteségesnek tekinthető. Ha ilyen tendencia figyelhető meg a városban, akkor érdemes olcsó lakásokat választani a felújításhoz. Ekkor a beruházások költsége nem lesz magasabb, mint a lakás ára a piac esése esetén.
A legjobb megoldás az, ha felvesz egy jó ingatlanost, aki rendelkezik helyi ismeretekkel és érzékkel az ingatlankereséshez. Egy tapasztalt ügynök már ismeri az összes tárgyat és fejlesztőt, buktatót, értékes információkat oszt meg Önnel, és segít kiszűrni az illikvid eszközök akár 90%-át. Az árak kérdését azonban a legjobb egyedül figyelembe venni – ez az Ön pénze, és rajtad múlik, hogy ez vagy az a ház megéri-e ezt a pénzt vagy sem?
Egyes fejlesztők túlzottan feldíszítik falvait reklámozásban, és szándékosan felduzzasztják a házak árait, ezzel szítják a hype-ot. Ezért fontos, hogy legalább hozzávetőlegesen megértse az árak ezen a területen/faluosztályon belüli megoszlását a versengő ajánlatokhoz képest, és megfelelően tudjon alkudni.
Lakásvásárláskor sokkal kisebb a kockázata, hogy nem likvid eszközökbe kerül, mint egy vidéki ház vásárlásakor. Ha a lakások szabványosított termékek (vannak házak sorozatai, szabványos elrendezések, ugyanaz az építési technológia), akkor a magánházak nem. Minden falu, minden telephely, minden házikó egyedi a maga módján, és ezt fontos megérteni. Például előfordulhat, hogy egy falu rosszul kezelt, egy telek alacsony és elöntött, vagy egy ház rosszul épült a legolcsóbb anyagokból.
Ha úgy dönt, hogy külvárosi ingatlant vásárol, tanulmányozza át a lehető legtöbb információt. A fejlesztő, látva a tapasztalatlanságát, kihasználhatja ezt, és eladhatja Önnek az "illikvid eszközöket".
Ha önállóan választ, kövesse az alapvető tippeket. Ha a többi tényező azonos, előnyben részesítse:
Azok az objektumok, amelyek ezeket a tulajdonságokat egyesítik, általában nagyon likvidek. De hogy megértsük, miért, definiáljuk a kifejezéseket.
Ezt a két kifejezést gyakran együtt tekintik értéknövekedő ingatlannak. Valójában likvidnek minősül egy ingatlantárgy, ha az eredeti bekerülési értéknél nem alacsonyabb áron vagy annak 10-15%-os emelésével mindig értékesíthető.
A nyereséges tárgyak olyan tárgyak, amelyek ára nő. Megvásárolhatja őket a növekvő trend hátterében. Nagyon gyakran előregyártott új épületekről beszélünk, amelyek ára a szállítás idejére 80-100%-kal emelkedik. Lakások vásárlásáról is szó lehet (a város általános tervének megváltoztatásakor ígéretes új fejlesztési területeken). Mindenesetre az ingatlan egy stabil piacon egyszerűen nem növekszik. Mindennek megvannak a maga előfeltételei.
A jövedelmezőség a bérleti díjból származó bevétel alapján becsülhető meg, biztosítva a vevőnek a bérleti díjon keresztül havi forrásbeáramlást. A kényelmes és keresett területeken az ingatlanok bérbeadásával nyereséget termelni jövedelmezőbb, mint eladni.
Tehát egy változat keresésekor a minimális feladat a következőképpen fogalmazható meg:
Válasszon egy tárgyat, fontolja meg, hogyan fogja visszaadni a pénzt vagy profitálni. Egyes esetekben a választott opció likvid és egyben nyereséges is lehet.
Felhívjuk figyelmét, hogy a statisztikák szerint az oroszországi befektetési eszközök között az ingatlanok csak a 4. helyen állnak, ezért nem ez a legkedvezőbb befektetési mód.
A hátrányos vásárlás elkerülése érdekében nemcsak magának az ingatlannak és annak elhelyezkedésének bonyolultságát kell megértenie, hanem ellenőriznie kell a dokumentumok jogi tisztaságát, valamint a potenciális jövőbeli tulajdonosok életkörülményeit is. Az is fontos, hogy az eladás tárgya megfeleljen a kiválasztott szegmensnek.
A moszkvai régióban található exkluzív ingatlanok esetében vegye figyelembe:
Egy átlagos ingatlan esetében a megfelelő árat kiegészítő fontos jellemzők a következők:
Mint látható, a „likviditási” kritériumok listája az ingatlanok különböző kategóriáihoz jelentősen eltér.
Az illikvid eszközök vásárlásának elkerülése érdekében feltétlenül ellenőrizze és ellenőrizze az összes dokumentumot. Tegyen fel minél több kérdést. Ha az objektumnak van „előzménye” (több tulajdonos is volt), adjon meg mindent, ami róluk van „tól” és „ig”. Lehetséges, hogy a házastársak között válás történt, vagy valakit bejegyeztek, vagy valaki nem örökölt stb.
A közös tulajdonú házaknál, lakásoknál a szándéknyilatkozat megkötésekor kérje meg valamennyi tulajdonos jelenlétét. Érdeklődjön a közszolgáltatók munkája és az érdekközség gazdálkodásának egyéb jellemzői iránt.
Helyezze magát az igényes vevő helyébe, akinek eladja házát, és készítsen egy listát az adott piaci szegmens jellemzőiről.
Ugyanakkor ne feledje, hogy meglehetősen rosszul értékesítenek:
Ingatlan vásárlásakor mindenekelőtt a saját megélhetés kényelmére koncentráljon, és csak azután a likviditásra. Még ha hibázik is, az ilyen házban élés öröme kompenzálja az esetleges piaci ingadozásokat és veszteségeket.
A masszív házak, lakások, átgondolt szerzői belsővel, modern mérnöki kommunikációval mindig keresettek, megfelelő eladási áron, bármilyen területen.
Ha bevételi céllal vásárol ingatlant, biztonságosabb az ingatlanok kiválasztása a növekvő piacon. Általában az építési szakaszban vásárolt új épületekről beszélünk, amelyeket a ház átadása után azonnal értékesítenek. Az elővárosi szegmensben a legjövedelmezőbb a ház építése egy telken, amelynek célja viszonteladás.
Csatlakozzon VK közösségünkhöz, ahol a vidéki élet és az ingatlanok minden árnyalatáról beszélgetünk.
