Az orosz jogszabályok a házastársak közös vagyonával együtt a közös tulajdont is előírják. Mindkét fogalom gyakran megtalálható a bírói gyakorlatban, és a házasságban szerzett különféle megszerzések vagy egyéb vagyontárgyak nyilvántartásában használatos. A jelenlegi jogi szabályozásnak köszönhetően a házastársaknak joguk van tárgyakat és ingatlanokat közösen birtokolni és használni, illetve azok egyes részeivel rendelkezni.
Mi a különbség a közös és a megosztott tulajdon között, ebben a cikkben megpróbáljuk elmagyarázni. Emellett a munka során arra is figyelni fogunk, hogy az egyes formákat milyen tulajdonságok jellemzik.
Mindkét típusú ingatlan azonos jellegű – mindegyik ugyanazon ingatlanhoz több tulajdonost jelent. Másrészt vannak különbségek is. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében előírt közös megosztott tulajdon fogalmának értelmezése alapján arra a következtetésre juthatunk, hogy a tulajdonjog kezdetben megköveteli az egyes tulajdonosok részvényeinek elkülönítését.
Figyelemre méltó, hogy a részesedések egyenlőek vagy egyenlőtlenek lehetnek. A dolgok és ingatlanok használata csak a kiosztott részesedésen belül jön létre. Fontos megjegyezni, hogy a Ptk. szerint a közös tulajdon és a közös tulajdon azonos fogalmak, és nincs köztük különbség.
A férj és a feleség közös tulajdona nem jelenti azt, hogy az egyes személyek részvényei különválnak, és a dolgok vagy ingatlanok használata a felek megállapodása alapján történik. Ha a tulajdonosok úgy kívánják, az ingatlant részekre osztják, de ebben az esetben más státuszt - közös tulajdont - kap.
A közös tulajdon csak akkor jön létre, ha az ingatlanra vonatkozóan szerződéses rendszert alakítanak ki. Ezek a következő helyzetek:
Ez utóbbi lehetőség nemcsak szerződéses, hanem törvényes elidegenítési eljárást is biztosít, ezért ebben az esetben közös tulajdon is keletkezhet. Néha kötelező eljárást kell alkalmazni a vagyonra vonatkozó rendelkezési rendszer megállapítására. Ezt a döntést csak a bíróság hozhatja meg.
A legtöbb különbség a közös és a megosztott tulajdon között nyilvánul meg, amikor egy ingatlanra vonatkozó jogi szabályozást alakítanak ki. Ez azzal magyarázható, hogy egy lakás vagy ház elidegenítése nemcsak a tulajdonjogok megjelenését jelenti, hanem azt is, hogy a házastársak teljesítsenek bizonyos életterület-fenntartási kötelezettségeket.
Egy másik fontos pont, amelyet a házastársak azonnal megpróbálnak tisztázni, a lakás költsége. A helyzet pénzügyi vonatkozásai megkövetelik a részvények egyértelműbb felosztását, hogy minden házastársnak lehetősége legyen meghatározni a része értékét.
Figyelembe véve az oroszországi polgári jog egyes rendelkezéseit, a vagyon felhasználásának eljárása a házastársak vagyonára vonatkozó jogi rendszertől is függ. Például, ha mindkét házastárs részesedését kiosztják, akkor a férj vagy feleség lehetőséget kap arra, hogy eladja vagy elajándékozza a lakásrészét anélkül, hogy kapcsolatba lépne a második házastárssal.
A közös tulajdonhoz kapcsolódóan a jogügylet lebonyolításához írásbeli és közjegyzői hozzájárulás szükséges. A fentiek alapján egy kicsit összefoglalhatjuk, hogy a közös tulajdon jobban garantálja az egyes házastársak jogainak tiszteletben tartását, és lehetővé teszi az egyenlőség elérését a kapcsolatokban, mint az ingatlanok közös elidegenítésének jogi szabályozása.
A közös tulajdoni rendszer megszűnésére azt követően kerül sor, hogy minden házastársnak kiosztottak egy-egy ingatlanrészt. Az ingatlanrészek kiosztásának eljárása többféleképpen történhet:
Az üzletrész kiutalásában érdekelt és erre jogalappal rendelkező harmadik személy a bírósághoz fordulhat. Ebben az esetben a részesedés nagyságát is a bíró határozza meg. A házastársak önkéntes hozzájárulásával történő részesedés felosztásának szokásos eljárása a vagyon egyenlő részekre történő felosztása. A bírósági eljárás során a vagyont az egyes állampolgárok vagyonteremtéshez vagy -szerzéshez való hozzájárulásának arányában osztják fel.
A részvények kiosztása során a polgárok automatikusan megkapják a jogot, hogy személyesen rendelkezzenek az ingatlan vagy a dolgok megállapított részével. Ugyanakkor a második házastárs elsőbbségi jogot kap egy másik részvény vásárlására, ha a férj vagy a feleség úgy dönt, hogy eladja azt. Ezen túlmenően a részesedés kiosztására irányuló kereset indokolja a rész fenntartásának biztosítására irányuló felelősség megosztását, beleértve a közüzemi számlák és adók megfizetését.
Házassági szerződés esetén a vagyon megosztható, ha a dokumentum érvénytelen. A kiegészítő megállapodás megkötésekor csak a részvények nagysága változhat, a közös tulajdon nem áll helyre.
Ha a házastársak bíznak egymásban, és azt tervezik, hogy a jövőben örökölni fogják vagyonukat a gyermekre, akkor nem szükséges az ingatlanokat és egyéb vagyontárgyakat részvényekre osztani. Másrészt a vagyon megosztott tulajdonba adása több garanciát nyújthat az állampolgárok valamennyi jogának gyakorlására, és lehetővé teszi az ingatlan egy részének a második házastárs hozzájárulása nélkül történő realizálását.
Az orosz jogszabályok számos lehetőséget biztosítanak az állampolgárok számára a közös tulajdonhoz való jog gyakorlására - a közös tulajdonhoz, valamint a megosztott tulajdonhoz. Mi a sajátossága mindegyiknek? Milyen normaforrások szabályozzák az állampolgárok vonatkozó jogviszonyait? Számít-e a közös tulajdonban lévő ingatlan sajátossága?
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 244. cikke szerint a közös tulajdon két vagy több személy tulajdonában lévő ingatlan. Tartalmazhat ingatlant is. Van egy közös tulajdon és közös. Az első esetben a tulajdonosok fix részvényekben osztoznak az ingatlanon. A másodikban a közös tulajdon tárgya osztatlan.
Egyes esetekben a közös megosztott és közös tulajdont a törvény rendelkezései alapján határozzák meg. Így például a házastársak vagy a paraszti gazdaság résztvevőinek tulajdonát a törvény közösnek határozza meg. Ezzel egyidejűleg a tulajdonosok megállapodhatnak egymás között az ingatlan felosztásában, és ezt a döntést lehetőség szerint a törvényben előírt módon rögzíthetik.
Tekintsük részletesebben egy ilyen kategória sajátosságait, mint a közös tulajdon. Az ilyen típusú ingatlanok nemcsak a saját vagyonhoz fűződő jogok állandó részvényekben való megosztását jelentik, hanem azt is, hogy az ingatlan kereskedelmi célú felhasználásából arányos bevételre tegyenek szert.
Ugyanakkor a közös tulajdonjoggal rendelkező személyek részesedésük arányában kötelesek a vagyon fenntartásáért felelősséget viselni.
A megosztott tulajdonjog töredékekben vagy százalékokban van kifejezve. A megfelelő számadatok meghatározását illetően az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 245. cikke kimondja, hogy a megfelelő arányt egyenlőnek ismerik el, hacsak törvény, megállapodás vagy a tulajdonosok közötti kapcsolatok gyakorlata másként nem rendelkezik.
A részvények nagysága az új tulajdonosok megjelenése, illetve az ingatlan korszerűsítése miatt módosítható, melyben egy-egy tulajdonosé a vezető szerep, és ez bizonyítható is. Ha azonban az adott ingatlanjavítás így vagy úgy szétválasztható, akkor az azt biztosító személy jogszerűen szerezhet tulajdonjogot anélkül, hogy a mögöttes eszközben való részesedést növelné.
A közös tulajdonjogot az ingatlan minden tulajdonosa gyakorolja, minden más tulajdonos hozzájárulása alapján. Ha a megfelelő típusú konszenzus nem hozható létre, a vitás kérdéseket bírósági úton kell rendezni. Egyes esetekben – amint azt az ügyvédek megjegyzik – a bíróság a közös vagyon feletti rendelkezési jogviták rendezésében is segíthet.
A közös tulajdonú ingatlan értékesítésének számos jellemzője van. Így például, ha az egyik tulajdonos úgy dönt, hogy eladja a részesedését, akkor a többi tulajdonosnak joga van azt kedvezményesen megszerezni. Ezek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének rendelkezései. De csak akkor, ha nem nyilvános árverés útján történő értékesítésről beszélünk. Ha az egyik tulajdonos megsérti ezt a szabályt, akkor a többi tulajdonos bíróságon keresztül fellebbezhet a tranzakció eredményével szemben.
Fentebb megjegyeztük, hogy minden részvénytulajdonos tulajdonosnak joga van az eszközök kereskedelmi célú felhasználásából származó bevételre számolni. Tekintsük ezt a szempontot részletesebben.
A tulajdonosnak az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 248. cikkének rendelkezéseivel összhangban tehát joga van a közös tulajdonban lévő ingatlan használatából származó bevétel arányos felosztására - hacsak a társszerződések másként nem rendelkeznek. - tulajdonosok. Ugyanakkor, ha valaki megfelelő típusú jövedelemhez jut, akkor azt is köteles hasonló arányban adózni, viselni az ingatlan fenntartásával, működőképességének biztosításával járó költségeket.
Tekintsük azokat a mechanizmusokat, amelyek a közös tulajdon megszűnését tükrözik. Két ilyen van az orosz gyakorlatban - szakasz és szakasz.
Ha megosztásról beszélünk, akkor e mechanizmus keretében a közös tulajdon minden ingatlantulajdonos vonatkozásában megszűnik. A közös tulajdontól való elválasztás viszont azt jelenti, hogy csak egy személy hagyja el a tulajdonjogot. A törvény mindkét eljárás végrehajtására többféle indokot ír elő. Így például a közös tulajdon megosztása vagy megosztása valamennyi tulajdonos közös megegyezése alapján történhet. Egy másik lehetőség a bírósági határozat alapján. A szétválás akkor is lehetséges, ha a hitelezők követelése beszedéskor jelentkezik.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke kimondja, hogy a felosztást vagy felosztást lehetőség szerint természetben kell végrehajtani, és az nem mond ellent a törvényi normáknak. Ha azonban a megfelelő eljárás nem hajtható végre, akkor a tulajdonosnak, akinek megosztás vagy felosztás eredményeként meg kell kapnia az ingatlan részét, jogában áll pénzbeli ellentételezésre számítani. Egyes esetekben ezt a mechanizmust bírósági határozat alapján aktiválják. A kártérítés megszerzése után a személy megszűnik az ingatlan közös tulajdonában.
Miután megvizsgálta, mi az a közös tulajdon, vegye figyelembe a közös tulajdon sajátosságait. Megkülönböztető jellemzője, hogy a tulajdonosok egyetemleges vagyonkezelést gyakorolnak, részvény nincs. A tulajdonosoknak azonban joguk van megállapodni az ingatlanhasználattal kapcsolatos bizonyos különbségekben. Így vagy úgy, az egyik tulajdonos úgy rendelkezhet az ingatlannal, hogy szándékait a többi tulajdonossal egyezteti. Ugyanakkor bármely tulajdonos köthet olyan ügyletet, amelynek tárgya az érintett vagyontárgyak elidegenítése. Ha azonban tevékenységét nem egyezteti más tulajdonosokkal, a megkötött szerződést bírósági úton érvénytelennek nyilváníthatja.
A közös tulajdonra vonatkozó megosztási és felosztási szabályok elvileg hasonlóak a közös tulajdonjogot is magában foglaló szabályokhoz. Közvetlenül a vonatkozó eljárások lefolytatása előtt azonban a tulajdonosoknak közösen kell meghatározniuk az egyes részvények mennyiségét. Ha ezt a megállapodással nem teszik meg, a kérdést bíróságon kell megoldani.
A házas polgárok közös tulajdonának megvannak a maga sajátosságai. Ezt tükrözi az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 256. cikke. Ez azt írja ki, hogy a közös tulajdont a házastársak a házasság bejegyzése után megszerzettnek ismerik el, de abban az esetben, ha a házassági szerződés más feltételeket nem határoz meg. Vagyis a megfelelő típusú szerződés úgy nézhet ki, mint egy közös tulajdoni megállapodás, amely tükrözi a vagyon megosztását, például egy lakást, ilyen-olyan arányokban.
Az is előfordulhat, hogy a vonatkozó vagyonfajtát a férj vagy a feleség egyéni vagyonának a házasság alatti jelentős értéknövekedés eredményeként határozzák meg. Ha viszont a házastársak polgári házasságban éltek, vagyis megfelelő nyilvántartásba vétel nélkül, akkor vagyonukat általában különállónak tekintik.
A paraszti és mezőgazdasági vállalkozások résztvevőinek közös tulajdonának is van bizonyos sajátossága. A vonatkozó rendelkezéseket az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 257. cikke tartalmazza. A törvény szerint a gazdálkodók vagyona közös, kivéve, ha közöttük kötött megállapodás vagy a vonatkozó jogszabályok másként nem rendelkeznek. A paraszti vagy mezőgazdasági vállalkozás résztvevői közös megegyezéssel jogosultak vagyonhasználatra. Ugyanakkor olyan ügyletet, amelynek tárgya az agrárközösség, csak erre felhatalmazott személy vagy tenyészetvezető köthet.
A tanyatulajdon megosztásának is megvannak a maga sajátosságai. Különösen, ha a gazdaságban részt vevők egyikének elkülönüléséről van szó, akkor, amint egyes ügyvédek megjegyzik, sok esetben nem veheti ki a részét a földterületből. Mindazonáltal joga van pénzbeli ellentételezésre, amelynek kiszámításának módját más gazdálkodókkal közösen vagy a bíróság határozza meg.
A közös tulajdon sajátosságait áttanulmányozva feltárhatjuk azt a szempontot, amely a közös tulajdonú vagyonelidegenítés gyakorlatát tükrözi. Milyen árnyalatok jellemzőek az egyes eljárásokra? Mindenekelőtt megjegyezhető, hogy annak ellenére, hogy a törvény kellően részletesen határozza meg a tulajdonrészek megoszlására vonatkozó szabályokat, a gyakorlatban a részvények feletti rendelkezési jog gyakorlása nehézkes lehet. . Vegyük például az ingatlant.
Ha egy személyek csoportja közös tulajdont létesített egy lakásban, akkor hogyan rendelkezhet a gyakorlatban mindegyikük az ingatlan felett? Vegyük az egyik leggyakoribb forgatókönyvet - a lakáseladást.
Ha a lakás teljes eladásáról beszélünk, akkor minden tulajdonos beleegyezése szükséges. Ugyanerre van szükség, ha például valaki ingatlant kíván elzálogosítani. Teljesen mindegy, hányan értenek egyet – ha valaki ellene van, akkor az üzletet nem lehet végrehajtani.
Ugyanakkor, amint azt az ügyvédek megjegyzik, még a bíróságnak sincs joga arra kényszeríteni az embert, hogy beleegyezzen abba a lakásba, amelyben részesedéssel rendelkezik. Ugyanakkor a közös lakástulajdon azt jelenti, hogy az embernek joga van a birtokában lévő részről tetszés szerint rendelkezni. Igaz, ebben az esetben nehéz lehet meghatározni a tényleges természetes részesedést. Milyen forgatókönyvek lehetségesek itt?
Abban az esetben, ha egy egyszobás lakáshoz osztott tulajdont hoznak létre, a gyakorlatban a megfelelő rész kiosztása, amint az ügyvédek megjegyzik, nehezen kivitelezhető. Ha azonban van egy közös megosztott tulajdon egy háznak, amelyben több lakás van, akkor a megfelelő eljárás viszont teljesen valós. Főleg, ha például a benne lévő szobák száma arányos a tulajdonosok számával. Így az ingatlannak a részvényeladási eljárás gyakorlati megvalósítása szempontjából oszthatónak kell lennie.
Egyes esetekben az ingatlan egy részének kiosztása során megengedhető olyan hozzáértő szakemberek bevonása, akik készek a lakóterület helyes felosztására. Egy másik mechanizmus bírósághoz fordul. Általános szabály, hogy az ilyen meghallgatások eredményeit követően a tulajdonos bizonyos négyzetmétert kap a lakás azon részein, amelyek működési szempontból tükrözik a lakás teljes kényelmét. Egyes esetekben a bíróság például egy egész szobát adhat át egy személynek, ugyanakkor jogot adhat neki a fürdőszoba, konyha, előszoba közös használatára.
Mint fentebb megjegyeztük, a telek megvásárlására a lakás többi tulajdonosának elsőbbségi joga van. A közös tulajdonban lévőnek ugyanakkor írásban kell értesítenie a többi tulajdonost az üzletrész eladási szándékáról, majd várnia kell egy hónapot a döntésükre. Ugyanakkor a tényleges adásvétel árának meg kell egyeznie azzal, amelyet a megfelelő dokumentum tulajdonostársak részére történő átadásakor hirdettek meg. Ha valaki olcsóbban szeretné eladni a lakásrészét, akkor ismét fel kell ajánlania más tulajdonosoknak a kivásárlást.
Ha valaki eladja a lakásrészét harmadik félnek anélkül, hogy felajánlaná annak kivásárlását a tulajdonostársaknak, akkor a megfelelő ügylet bíróságon megtámadható. Ennek eredményeként a tulajdonos köteles visszaadni a pénzeszközöket a vevőnek, cserébe visszanyeri a részesedésének tulajdonjogát.
Egy másik, a gyakorlatban előforduló forgatókönyv a bérbe adott lakásban való részesedés biztosítása. A törvény szerint ilyen eljárás minden tulajdonostárs hozzájárulásával lefolytatható. A gyakorlatban azonban az ilyen ügyleteket gyakran csak azzal kötik meg, aki megfelelő bérlőt talált. Ez legális? Sok jogász szerint nem.
Ha tehát olyan személyeket költöztek be a lakásba, akikkel az egyik tulajdonos bérleti szerződést kötött, akkor a többi tulajdonosnak jogában áll kilakoltatni őket a rendőrséghez fordulva. Ugyanakkor, mint az ügyvédek megjegyzik, a gyakorlatban ez ritkán történik meg, mivel a tulajdonos meg tudja győzni a rendőrséget, hogy viszonylag távoli rokonok érkeztek hozzá Ausztriából. A törvény szerint senki sem tilthatja meg nekik, hogy ideiglenes tartózkodási sorrendben beköltözzenek.
Természetesen az elégedetlen tulajdonostársak bírósághoz is fordulhatnak. Azonban még ha megnyerik is az ügyet, a megfelelő döntés – amint azt egyes jogászok megjegyzik – csak az emberek egy meghatározott csoportjára vonatkoznak, akik egyetlen bérleti szerződés alapján költöztek be a helyiségbe. Ha a lakás egyik tulajdonosa új bérleti szerződést köt, akkor ahhoz, hogy törvénybe ütköző módon kilakoltassák azokat, akik lakhatási jogot kaptak a lakásban, ismét bírósághoz kell fordulni. Ezért egy ilyen intézkedésnek, amint azt sok jogász megjegyzi, gyakran nincs gyakorlati jelentősége.
Vizsgáltuk a lakóhelyiségek közös osztott és közös tulajdonának meghatározására vonatkozó szempontokat. Ugyanakkor a vonatkozó jogviszonyoknak lehetnek sajátosságai, ha tárgyuk a telek. A föld közös tulajdonjogát bizonyos árnyalatokban a jellemzőktől eltérő elvek alapján szabályozzák, különösen az ingatlanokra. Tekintsük ezt a szempontot részletesebben.
A törvény szerint az oroszok egyénileg és közös tulajdonjogon is birtokolhatnak földet - ha két vagy több tulajdonos van. A vonatkozó tulajdonjog jogszabályi szabályozása általában hasonló a többi ingatlantípushoz. Így például van egy földterület közös megosztott tulajdona, és van közös.
Az orosz jogszabályokban megállapított általános szabályokhoz hasonlóan a föld megosztott tulajdonban lesz, hacsak a törvény nem rendelkezik a közös tulajdon kialakításának mechanizmusáról. Továbbá, ha betartja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 244. cikkének rendelkezéseit, akkor a közös tulajdon akkor keletkezik, ha annak tárgya oszthatatlan, azaz a funkcionális sajátosságok megváltoztatása nélkül vagy törvény erejénél fogva nem osztható szét természetben. Amint azt egyes jogászok megjegyzik, csak a második szabály alkalmazható a földjog területén fennálló jogviszonyokra. Vagyis a közös tulajdonban lévő telek - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - helyes természetbeni felosztás alá esik.
Példa arra az esetre, amikor a közös tulajdonjogot közvetlenül előírják a jogszabályok, a fent tárgyalt forgatókönyv a gazdaságokkal. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 257. cikke szerint a gazdálkodók közös tulajdona, beleértve a földterületet is, közös tulajdon alapján az egyesület összes résztvevőjét illeti meg. Ezt azonban akkor hajtják végre, ha maguk a gazdálkodók más megállapodások alapján nem egyeztek bele a föld felosztásába.
Ez a jogi norma tehát a diszpozitív kategóriájába tartozik. Ugyanakkor, amint azt egyes jogászok megjegyzik, a parasztgazdálkodásról szóló törvény tartalmazott egy olyan rendelkezést, amely szerint a gazdálkodók közös tulajdona megosztott tulajdon, kivéve, ha az egyesületben résztvevők egyhangú döntést hoznak az átruházásról. közös tulajdonba. Ez azt jelenti, hogy ezen a területen a jogalkotás némi fejlődését látjuk.
Az Orosz Föderáció orosz jogszabályai több lehetséges tulajdonformát szabályoznak: egyedüli, közös és megosztott tulajdon.
A közös és megosztott tulajdon feltételei eleinte azt jelentik, hogy az adott vagyontárgyaknak, amelyekre a tulajdonosi jogok vonatkoznak, egyidejűleg két vagy több jogosultja van.
A fenti közös tulajdontípusok mindegyikének jogi szabályozása bizonyos árnyalatokkal és különbségekkel rendelkezik, amelyeket az ingatlantulajdonosoknak figyelembe kell venniük.
A kezdeti különbség a megosztott és a közös tulajdon között az, hogy az első változatban az ingatlan minden tulajdonosához egy meghatározott részesedést rendelnek, százalékban kifejezve, a másodikban pedig az egyes jogosultakhoz tartozó tulajdonértékek egyértelmű mennyiségét. nincs megállapítva.
Ebből a különbségből a különböző típusú közös tulajdonok tulajdonlásának és elidegenítésének egyéb jogi árnyalatai is következnek.
A jogszabály szerint megosztottnak minősül bármely vagyoni érték közös tulajdona, kivéve azokat az eseteket, amikor a jogalkotó lehetőséget biztosít a közös tulajdon kialakítására. Ennek megfelelően vagyonközösség csak a polgári jog által kifejezetten előírt esetekben képezhető.
A „közös tulajdon” kifejezés olyan formát jelent, amelyben az ingatlan jogosultjai hasonló jogokkal rendelkeznek. A polgári jogviszonyokban általában a házastársak közös vagyont képeznek a házasság során megszerzett vagyoni értékekhez képest.
A jogalkotó rögzíti, hogy a házastársak által a házastársi kapcsolatok során megszerzett vagyon – néhány, a családjogi jogban meghatározott eset kivételével – automatikusan közös tulajdonba kerül. Ugyanakkor egyáltalán nem mindegy, hogy az ingatlanértékeket kinek a konkrét pénzügyeiből szerezték be, és kire jegyezték be.
Kivételként megemlíthető az a helyzet, amikor a házastársak között olyan házassági szerződés van, amely az általános törvényi szabályokhoz képest eltérően határozza meg a házassági vagyon jogállását. Ezenkívül az egyik házastárs által örökölt vagy ajándékba kapott értékek nem minősülnek közös házassági vagyonnak.
Emellett a házastársaknak mindig megmarad a lehetőség, hogy közös megegyezéssel az újonnan megszerzett ingatlant közös tulajdonba tegyék. Ehhez ismét szerződést kell kötniük, amely alapján megtörténik a megfelelő ingatlanban lévő részesedések kiosztása.
Rögtön meg kell jegyezni, hogy a közös házassági vagyon jogi státusza kizárólag a bejegyzett házastársi kapcsolatban élő állampolgárok által megszerzett vagyoni értékekre vonatkozik, a jelenlegi orosz jogszabályok előírásainak megfelelően. A házastársi kapcsolat bejegyzése nélkül együtt élő, úgynevezett élettársi házastársak nem rendelkezhetnek közös vagyonnal. Ebben a helyzetben egyéni vagy közös tulajdon is lehetséges.
Megvizsgáljuk a jogi szabályozás számos árnyalatát is, amelyek megkülönböztetik a közös tulajdon formáját a megosztott tulajdontól:
Az ingatlanértékek több személy közös tulajdonában vannak, minden részvénytulajdonos jogában meghatározott részesedéssel.
A közös tulajdoni jog alapján vagyontárgyakat birtokló jogtulajdonosok szabadon rendelkezhetnek saját üzletrészükkel anélkül, hogy az elidegenítés lehetőségét egyeztetnék más részvények tulajdonosaival. A vizsgált helyzetben csak egy lényeges jogi árnyalatról van szó: a közös tulajdon tárgyában fennmaradó részesedések jogosultjainak a törvény szerint elsőbbségi lehetőségük van az elidegenített részesedés kivásárlására.
Ennek megfelelően, ha az egyik házastárs (vagy más részvénytulajdonos) úgy dönt, hogy lakóingatlant értékesít, akkor először fel kell ajánlania annak visszaváltását a második házastársnak (vagy más részvénytulajdonosnak).
A részvény potenciális eladója csak azután, hogy a részvény visszaváltására minden más részvényestől megfelelően megtagadta, vagy a jogalkotó által szabályozott határidőn belül nem kapott választ, jogosult arra, hogy saját tulajdonrészét eladásra bocsátja. harmadik felek.
Különféle jogtárgyakban, különféle helyzetekben fordulhat elő. Tehát az ingatlanértékek mindkét házastárs és más rokonságban álló vagy nem rokon személyek közös tulajdonába jegyezhetők be.
Ha a házastársakról beszélünk, akkor közös megegyezéssel jogukban áll a közös tulajdon értékeit nem közös tulajdonban alkotni, mint a legtöbb esetben, hanem megosztott tulajdonban. Ehhez a közös tulajdon megosztott állapotát igazoló dokumentumokra lesz szükségük.
Az ilyen dokumentáció egyik legnépszerűbb lehetősége a házassági szerződés. A szakértők azt javasolják, hogy a házassági szerződést megkötő házastársak alaposan mérlegeljék annak valamennyi kikötését és feltételét, hogy a jövőben ne legyen jogalap a megállapodás semmissé nyilvánítására.
A házastársak önkéntes megállapodása mellett a gyakorlatban lehetőség van a közös tulajdon közös tulajdonba történő átruházására jogi eljárás során. Tehát egy adott eset körülményeit figyelembe véve a bíró megoszthatja a házassági értékeket, és megállapíthatja az elvált házastársaknak járó részesedések nagyságát. Az ilyen megosztott megosztás során a bíró figyelembe veheti, hogy a házastársak közül melyiknek volt jelentős anyagi kiadása a közös tulajdonukat képező vagyontárgyak megszerzése során.
Ha egy házaspár megosztott vagyonáról beszélünk, akkor leggyakrabban a házastársak fele (egyenértékű részesedése) van a közös vagyonból. De a házastársak közös megegyezésre juthatnak részesedéseik más arányában is. A vizsgált helyzetben például 25%, a második pedig 75% részesedéssel rendelkezhet az ingatlanértékekben.
Érdemes megfontolni, hogy attól a pillanattól kezdve, hogy a házastársi vagyon közös tulajdonba kerül, a házastársak kötelesek saját maguk után fizetni az adót, a rezsit és az egyéb kifizetéseket, részesedésük arányában.
A főbb jellemzők közül érdemes megjegyezni:
Mielőtt rátérnénk a különbségekre és a közös tulajdonra, megjegyezzük azok közös jellemzőit. Mindkét esetben tulajdonról beszélünk, amely egyidejűleg több személy jogát is magában foglalja valamely tulajdontárgyhoz, például lakóingatlanhoz.
A szóban forgó tulajdonformák közötti fő különbség az, hogy a közös tulajdonban lévő tulajdonjog tárgyának nincs világosan meghatározott tulajdoni hányada, amely tőkerészesedés mellett van jelen.
Ebből az alapvető szabályból következik az összes többi különbség:
A tulajdonjog lehet egyéni, közös és megosztott. Ezen nyomtatványok mindegyike speciális jogkövetkezményekkel jár, amelyekre az emberek egyáltalán nem gondolnak, amikor magukra veszik a tulajdont. Különösen váratlanok a közös vagy közös tulajdon bejegyzésekor. Ezek nem csak különböző nevek - ez a dolgok, az ingatlanok, sőt a tulajdonosaik más sorsa.
A viták általában lakóhelyiségek, házak, nyaralók társtulajdonosai között merülnek fel. Érdemes részletesebben is beszélni a közös és a megosztott ingatlantulajdon közötti különbségről, hogy megértsük az intézmények közötti különbségeket, és a végeredmény teljes tudatában cselekedjünk.
A tulajdonjog lehetővé teszi, hogy ingatlanával bármilyen törvényes módon rendelkezzen, birtokoljon és használjon. Ez egy elemi definíció egy ügyvéd számára. A hozzá tartozóval azonban csak az egyedüli tulajdonos rendelkezhet viszonylag szabadon. A megosztott és közös tulajdonra vonatkozóan a jogalkotók számos korlátozást írtak elő. Mielőtt azonban beszélne róluk, meg kell találnia, mit jelentenek ezek a kifejezések.
És először is tegyük fel, hogy ezek a fogalmak egységesek. Ezek a tulajdonviszonyok általánosak, vagyis feltételezik, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van. A közös tulajdont olyan oszthatatlan dolgokra formálják, amelyek nem oszthatók fel természetben anélkül, hogy tulajdonságaik és rendeltetésük megváltozna. Például egy autót vagy egy lakást nem lehet részekre osztani, ezt csak papíron lehet megtenni. A tulajdonosok számától függetlenül vagy továbbra is egységesek maradnak, vagy lehetetlen lesz használni őket.
Az ingatlan megosztott tulajdonának jelentése részben már a névből is kiderül: az ingatlan részekre oszlik, amelyek mindegyikének megvan a maga tulajdonosa. Csak e részesedés keretein belül jogosult a tulajdon felett szabadon rendelkezni. A részvényesek csak közös megegyezéssel határozhatják meg egy dolog egészének sorsát. Ha egy nagyon csekély részesedés tulajdonosa nem ért egyet a többi tulajdonostárs döntésével, akkor is jogában áll azt letiltani. A megosztott tulajdonjog ingatlanokra és ingóságokra egyaránt kiterjedhet. De gyakrabban közös megosztott tulajdont adnak ki lakásokra, házakra és egyéb lakásokra.
A közös tulajdon azt is jelenti, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, de senkinek nincs részesedése. Mindenkié az egész. És egyben is cselekszenek: együtt használják fel, és ami a legfontosabb, közösen kezelik, amit megszereztek. Egyik tulajdonostársnak sincs joga saját belátása szerint ilyen ingatlant eladni, elzálogosítani, eladományozni vagy mást tenni. Az ügylet a tulajdonostárs jóváhagyása nélkül nem hajtható végre.
A törvény a közös tulajdonnak minősül:
A táblázatból könnyebben megértheti az ingatlantulajdonlási lehetőségek közötti jelentős különbségeket.
| A megkülönböztetés kritériumai | Mi a különbség | |
| Lakás közös tulajdona | Lakás közös tulajdona | |
| A részvények elérhetősége. | Eszik. | A részvények meghatározása nélkül bocsátják ki. |
| Kik jelentkezhetnek. | Bármilyen arc. | Csak házastársak. |
| Az ingatlannal való rendelkezés lehetősége a tulajdonostársak beleegyezése nélkül. | Csak a lakásban (házban, szobában) való részesedésének mértékében. | Nincs ilyen lehetőség. |
| Dekoráció. | Minden részvényt egy meghatározott tulajdonosnak bocsátanak ki, amelyről megfelelő igazolást állítanak ki. | Az ingatlan teljes egészében az egyik házastárs nevére bejegyezhető, ami nem ad neki rendelkezési jogot a másik társtulajdonos hozzájárulása nélkül. |
| Helyes megerősítés. | Ezt mindig a tulajdonjogról szóló dokumentum igazolja (a részesedés nagyságának feltüntetésével). | A házastársak közös tulajdonjogát a megszerzett lakáshoz néha nem papír, hanem törvény erősíti meg, ami azt jelenti, hogy a második házastárs rendelkezik ezzel. |
Amint már említettük, ha a házas állampolgárok nem tesznek semmit, akkor az általuk megszerzett vagyon a házastársak tulajdonának minősül. Igény szerint átjegyezhetik részvényre. De mielőtt ezt megtenné, mérlegelnie kell ennek a lépésnek az előnyeit és hátrányait.
A közös vagyon részekre való felosztásában a házastársaknak meg kell érteniük, hogy nehezebb lesz kontrollálniuk a házastárs manipulációit a saját lakásrészükkel. Például zálogba adhatja, elajándékozza vagy hagyatékul bárkire, amiről a második tulajdonostárs nem is tud (egy bizonyos pontig). A részvényesnek azonban joga van eladni, egyetlen megkötéssel: először fel kell ajánlania a visszaváltást a tulajdonostársnak. Ha egy hónapig hallgat, vagy visszautasítja, akkor a részvény tulajdonosa bárkinek eladhatja. De nem olcsóbb, mint a második házastársnak felajánlott ár.
Másrészt, ha a házastársaknál van bejegyezve a lakás közös tulajdona, akik közül az egyik szeret eladósodni, hitelt felvenni, akkor talán a párjának is jövedelmezőbb lesz a részvények bejegyzése. Ekkor a pénzeszközök idő előtti visszaadása esetén nem a teljes ingatlanra, hanem csak az adós részesedésére érvényesítik a végrehajtást.
Határozottan lehetetlen válaszolni arra a kérdésre, hogy melyik a jobb - közös vagy közös lakástulajdon. Minden a konkrét körülményektől függ. Hozzáértően értse meg őket, és kínálja fel a legjobb megoldást egy ügyvédi segítséggel. Ezért a saját tulajdonával kapcsolatos bármilyen manipuláció esetén, különösen, ha ingatlanról van szó, jobb konzultálni szakemberrel. Ez segít elkerülni sok problémát a jövőben.
A polgári jog egyik legbonyolultabb fogalma a közös tulajdon, amely a közös, oszthatatlan vagyont egyenlő vagy egyenlőtlen részben több személy közös tulajdonát írja elő.
Az ilyen ingatlanok általában ingatlant jelentenek - házat, városi lakóteret vagy földet. Tekintettel arra, hogy az ingatlan értékes tárgyi tőke, a több tulajdonos tulajdonjogával kapcsolatos kérdések gyakran kibékíthetetlen vitákat okoznak, és arra kényszerítik a tulajdonosokat, hogy az orosz bírósághoz forduljanak, ahol a családtagok közös tulajdonjogát mérlegelik.
Ugyanakkor van egy hasonló fogalom az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében - közös ingatlan. Ezek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének közeli, de nem azonos definíciói, jelentős különbség van köztük. A lakás, ház vagy telek közös tulajdona mellett a közös tulajdont általában a hivatalosan házasságban élő személyek vonatkozásában tekintik. A házastársak közös tulajdon és közös tulajdon alapján egyaránt lehetnek ingatlanok tulajdonostársai.
Mi a különbség a közös tulajdon és a közös tulajdon között? A második egyértelműen felosztja a közös vagyon részeit a házastársak között, mindegyiknek kiosztva annak egy részét. Ugyanakkor a házastársak között szerződéses jogviszony jön létre, és egyértelműen feltüntetik a tulajdonosok jogait és kötelezettségeit, amelyek szerint mindketten viselik az ingatlan fenntartási és fenntartási kötelezettségeinek rá eső részét (például javítási költségek, fizetés közüzemi számlák stb.)
Mi a közös tulajdon? A másiktól eltérően a közös vagyon mindkét házastárs tulajdonában van, anélkül, hogy egyértelműen meghatároznák a házastárs egy részét. Azok. a férjnek és a feleségnek a mindkettejük tulajdonában lévő vagyonhoz való joga egyenlő, és a felek minden tartási, kiadási és egyéb költségi kötelezettsége szóbeli megegyezéssel oszlik meg közöttük, az ún. a jóhiszeműség elve. A szóbeli megállapodás ugyan tartalmazhat megosztott tulajdont is (például kisebb javítási költségekre), de ez utóbbi formálisabb.
Általában a házastársak hivatalos házasságkötésekor megszerzett közös vagyon automatikusan közös tulajdonnak minősül, és mindkét házastárs egyenlő tulajdonosi jogot élvez. Ebben az esetben lehetetlen a ház vagy lakás egy részét eladni a házastárs írásbeli hozzájárulása nélkül. Vagyis a közös és a közös lakás közötti különbség a tulajdonostársak közötti részek formai meghatározásában rejlik.
A közös ingatlan megosztott ingatlanokká történő átalakulását "részesedés kiosztásának" nevezik, ami automatikusan a felek házastársak közötti vagyonfenntartási jogainak és kötelezettségeinek elhatárolásához vezet. Az ingatlan, ház vagy telek közös tulajdonjogának gyakorlásához szüksége van:
Ez utóbbi eset azon házastársaknál kívánatos, akik az ún. Civil házasság. Ha egy férfi és egy nő egyenlő vagy aszimmetrikus arányban járult hozzá a személyes vagyonból egy olyan ingatlan megvásárlásakor, amelyben állítólag együtt laknak, akkor kívánatos olyan megállapodást kötni, amely jelzi az ingatlan mindkét házastárs arányos tulajdonjogát. Szükség esetén (kapcsolatok megszakadása, lakás adásvétele esetén) szerződés alapján a házastársak közös tulajdonba kerülnek, és az ingatlaneladáskor megkapják a pénzük részét. .
A közös tulajdonjogot az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza, amely külön eljárást ír elő a közös tulajdon elidegenítésére. Az ingatlan közös állapotból közös állapotba való átmenetekor a fenntartási költségek arányosan oszlanak meg a házastársak között. Például, ha a házastársak egyenlő részesedéssel rendelkeznek egy lakásban, akkor a közös tulajdont, a közüzemi számlákat és az ingatlaneladás esetén az adókat egyenlő részben osztják fel közöttük. Ha a férj 70%-ban, a feleség pedig 30%-ban birtokolja a közös vagyont, akkor mindegyikük ebben az arányban fizeti ki a rá eső részét.
Megjegyzendő, hogy a közös tulajdonjog elvont fogalom, és fizikai szinten lehetetlen megosztani egy részesedésben lévő ingatlant. A lakás tulajdonosok közötti felosztásának kérdése formális, amely általában ingatlaneladáshoz kapcsolódik. Az üzletrészek értékesítése általában egy lakás vagy ház eladása során történik, amelyben a házastársak a közös tulajdonból való részesedésük arányában kapják meg a bevételből a rájuk eső részt. Ha a házastársak olyan lakásban élnek, amelyben egy szoba 20 négyzetméter. m, a második pedig 15 négyzetméter. m., akkor ez nem jelentős különbség, és nem alapja a kölcsönös követeléseknek és a bírósághoz fordulásnak. A feleknek szóban kell megállapodniuk és meg kell határozniuk a helyiséghasználat rendjét. Ez elsősorban a fizikailag nem osztható közös tulajdonra vonatkozik (fürdő, konyha, folyosó).
A gyakorlatban gyakran merülnek fel viták és konfliktusok az elvált házastársak vagy rokonok - az ingatlan társtulajdonosai - között az ingatlan közös használatának témájában. Ezeket a kérdéseket az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza, ha a felek között nézeteltérések vannak, egyiküknek joga van pert indítani és kezdeményezni a lakáshasználati eljárás meghatározását, rögzíteni a földhasználati eljárást. vagy lakás a szerződésben. A konfliktus rendezése során a bírói szerv által képviselt szövetség minden tulajdonostárs számára elkülönített vagy átjáró helyiséget rendelhet használatba. Ha az egyik szoba nagyobb, mint a másik, akkor a nagyobb helyiséget megszerző tulajdonostárs a közüzemi díjak kifizetésekor nagyobb összeg befizetésére vagy a közös tulajdonú ház fenntartása miatt több kiadásra kötelezhető.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint megosztott tulajdonban lévő lakás eladását elsőbbségben kell végrehajtani egy másik házastársnak, egy lakás vagy ház társtulajdonosának. Vagyis a férj vagy feleség, miután úgy döntött, hogy él a részesedéshez való jogával, mindenekelőtt felajánlja annak visszaváltását házastársának, aki a közös vagyon másik részének tulajdonosa. A házastárs javára az elsőbbséget az határozza meg, hogy a közös tulajdon - egy lakás vagy ház - oszthatatlan vagyon, és a felek megállapodása hiányában nagyon nehéz lesz az ingatlant eladni annak részét egy harmadik fél. Ritka vevő szeretné megvásárolni az ingatlan egy részét, mert nehéz megosztani az ingatlant ismeretlen emberekkel. A jogának gyakorlásához közös fürdőszobára, nagy konyhára stb.
Ennek ellenére a tulajdonostársak bármelyikének jogában áll eladni a közös tulajdont a hozzá tartozó rész formájában. Ha a tulajdonos határozottan úgy döntött, hogy eladja ingatlanát, akkor erről értesítenie kell a tulajdonostársat, felajánlva neki egy részének kivásárlását, megjelölve az ügylet kívánt feltételeit. Ha a másik fél megtagadja a vásárlást, vagy inaktív, úgy az adásvétel kezdeményezője köteles a másik felet erre vonatkozó szándékáról írásos üzenet útján, az átvételi értesítés kötelező követelményével hivatalosan bejelenteni. Ha a tulajdonostárs az üzenet kézhezvételétől számított egy hónapon belül semmilyen intézkedést nem tesz, a tulajdonosnak jogában áll a részesedését harmadik félnek eladni.
A telek közös tulajdona kevésbé okoz nehézséget a tulajdonosoknak a megvalósításban, de a valóságban a telekrész kiosztásának és értékesítésének eljárása eltérő lehet. Ha a telek egyik tulajdonosa el akarja különíteni a saját tulajdonrészét eladása vagy saját belátása szerint történő elidegenítése céljából (ha nem elégedett a telekhasználati eljárással), akkor számos jogi és bürokratikus eljáráson kell keresztül menni, beleértve:
Az első esetben lehetőség van a tulajdonosok között a telekrész kiosztására vonatkozó megállapodás megkötésére, melyben új telket alakítanak ki, melynek nagysága egyenlő arányban kerül megállapításra a korábbi társterületi részével egyenlő arányban. tulajdonos. Ennek alapján a volt tulajdonostárs, akinek kezdeményezésére a kiosztás megtörtént, törvényes tulajdonjogot szerez egy új kiosztott telekre. Ezzel egyidejűleg az eredeti közös tulajdont, egy telket a megváltozott határokon belül más tulajdonosok (gyermekek, testvérek) ugyanolyan közös tulajdonjoggal őrzik meg. A telek méretének megváltoztatását követően a részesedés visszaosztása a megmaradt tulajdonosok között ugyanolyan arányban történik, mint a kiosztás előtt a telek tulajdonában volt. A földhasználatra vonatkozó megállapított rend is megmarad.
A telek egyik részének elosztása során a föld megosztott tulajdona bürokratikus költségekkel jár. A részesedés kiosztásához földmérési és egyéb olyan eljárásokat kell végezni, amelyeket csak a földügyi osztály, kataszteri terv vagy KTF alkalmazottai végezhetnek el. A kiosztási eljárás lezárása után új telephelyet kell újra bejegyeztetni a kataszteri nyilvántartásba, ami sok többletköltséggel jár.
Tekintettel arra, hogy az ingatlan eladása számos jogi természetű árnyalattal jár, sok tulajdonostárs érdeklődik a lakás eladásának kérdésében. Az adótörvény az objektum értékesítéséből származó bevétel 13%-ának kifizetését írja elő. A költségtúllépés elkerülése érdekében minden tulajdonostárssal adásvételi szerződést köthet, vagy több személlyel egyidejűleg üzletet köthet az eladóval, majd az eladott lakást vagy házat átadhatja az újnak. vevő.
A fő nehézségek ilyen esetekben merülnek fel:
Ezekben az esetekben a közös közös lakótér a vételi elővásárlási jog megkerülésével harmadik személynek értékesíthető, de a valóságban ez a lépés nagy kockázattal jár, hiszen az ügylet érvénytelenné nyilvánítható.
