A kereskedelmi ingatlan tárgyak megvalósításának koncepciójának és gyakorlatának fejlesztése
Üzleti modell az irányító társaság kereskedelmi ingatlan
Bérleti kapcsolatok
Az ingatlankezelés tárgya 2005 elején releváns volt a városunk számára, a nagy bevásárlóközpontok kialakulása során, de minden évben lendületet kap. Minden vásárlási vagy irodai központnak szüksége van az illetékes szakmai vezetésre számos kérdésben. Ma a beszélgetésünk ebben a témában az első, de nem az utolsó. Ebben a kérdésben egy szakértő volt a Nizhny Novgorod Guild üzleti tanácsadója, a Nizhny Novgorod Központ tudományos szakértelem, Tatyana Romanzheva igazgatója.
A menedzsment kereskedelemre ment
Különböző típusú és rendeltetési helyek ingatlankomplexumának kezelése (ez lehet egy irodaépület, bevásárlóközpont, termelési és raktárkomplexek stb.) Egyre nagyobb mértékű és nagyobb érdeklődés. Lehetetlen azt mondani, hogy az ingatlanrendszer nem volt. Egyszerűen most a modern tulajdonságok több más megközelítést igényelnek a menedzsmenthez. És az ingatlankezelés nagyon koncepciója ma mélyebb jelentőségűvé válik. A professzionális menedzsment most az egyik szükséges feltétel, amikor egy kiadó objektumot választanak nagy orosz és külföldi vállalatokkal. Mivel a Nizhny Novgorodban jelentős beruházás, és az elmúlt évben 10-szer nőttek, keressen kereskedelmi és irodai ingatlanokat. A modern vezetők megjelenése az irodai és bevásárló komplexumok szegmensében valósággá vált. Céljuk, hogy távolítsa el a tulajdonos fontos aggályok részét. Az események elfojtása, azt mondhatjuk, hogy az ingatlankezelés következő szakasza a lakóépületek modern kezelése. Igen, abban a pillanatban van egy HOA (partnerség a ház tulajdonosai), amely megoldja a hozzájuk tartozó épületek kezelésének kérdését. De ha ígéretes nyugati mintát vesz, akkor a negyedév irányítása, egy kis mikrodisztáns, mint általában egy magánvállalat végzi. Nem csak a bérlők minden problémáját megoldja, hanem egy mikrodisztánsot is kialakít. Ha a városunk elit lakására beszélünk, akkor az ilyen házak már igényesek az illetékes irányítást és a figyelmet. Megkülönböztetik azokat a fejlesztési infrastruktúra (gyermekek, sportpálya, szaunák, fitneszközpontok, biliárd az épületek első emeletén), folyamatos figyelmet igényelnek.
- Még mindig vannak kevés vezető az illetékes irányító szakemberek számára. Hol tanulja meg az oklevél fogyasztását?
A mai napig Oroszországban az ingatlankezelési arány számos egyetemen van, például a St. Petersburg Ingatlan Intézetben. Ha beszélünk az eredeti forrásról, akkor van egy amerikai program az IREM Intézet, aki ezt a kurzust és Oroszországban végzi. Az orosz valódi egyenlőségű céh szisztematikusan szervez közös ingatlankezelési kurzusokat ezzel az intézménygel. Ha először először látogatták meg a RealTers, akkor a leggyakrabban a modern menedzsment cégek vezetője. A hallgató földrajza folyamatosan bővül (Moszkva, Szentpétervár, Ufa, Astrakhan, Kazan és így tovább). Egy olyan csoportban, ahol tudtam tanulni, a Moszkvai Moszkvai Társaság "Savatsky" vállalat vezetője szerepelt, ami akkoriban a 11. irodaházak Moszkvában futottak. Ezek közül 4 épület maga is a vállalathoz tartozott, a többi pedig - más tulajdonosokhoz. És ha a szakmai vezetésről beszélünk, akkor általában a vállalat irányítása nemcsak az épületeket kezeli. Nizhny Novgorodban, Nizhny Novgorodban az épület tulajdonosa magával az alapkezelő társaságot szervezi. Például a Padló bevásárlóközpontot a vállalat kezeli, amelyet a "tőke alsó" vállalatok vezetése hozta létre. Reméljük, hogy idővel ez az alapkezelő vállalat kezeli a komplexumokat és más tulajdonosokat. Meg kell jegyezni, hogy gyakran egynél több komplexum kezelése hatékonyabb a menedzsment folyamat költsége tekintetében.
- Milyen problémák merülnek fel a kereskedelmi ingatlanok kezelésében a vezetőkkel?
Nagyon fontos itt, hogy megismerje az objektumkezelés és prioritásuk célját. Ezek a célok az objektum tulajdonosát jelentik, mivel az irányítási rendszerben csak a tulajdonos érdekeit alárendelik. Természetesen figyelembe veszik az érdekeket és a bérlőt, de a menedzser döntéshozatalának fő kritériuma, hogy megfeleljen a tulajdonos célkitűzéseinek. Mi lehet a tulajdonos célja? Az első az, hogy állandó jövedelmet kapjon. A tulajdonos bizonyos jövedelemszállítási szintet foglal el, amely egy objektum működtetésekor egy alapkezelő társaságot kell kapnia. A második cél az objektum értékének növelése a működésének következtében. Következő cél - saját vállalkozás elhelyezése. Egy másik cél a pénzinfláció elleni védelem módja. A vállalkozó befektetett alapokat az épületben. Ugyanakkor nem folytatja a szuperprofit megszerzésének célját, hanem azt akarja, hogy a pénzét "ne ettem" inflációra. Az épület maximális és állandó jövedelmet eredményezhet, de ezek különböző célok. Azok az épületek, amelyeket sokáig kihasználnak, és állandó jövedelmet hoznak, bizonyos megtérülési időszakokkal rendelkeznek. Ennek megfelelően az olyan épületek, amelyekből a maximális jövedelem összeszorult, sokkal kisebb időt fizet, amely után követi az eladását. A kontroll következő célja az épület későbbi viszonteladása. És az utolsó cél az, hogy növelje a tulajdonos társadalmi jelentőségét. Ez a cél akkor releváns, ha a tulajdonos unsolonged a superconduct a tárgy, hanem azt akarja, hogy egy bizonyos saját épülete. A sikeres menedzsment érdekében a tulajdonos egy prioritási célt ad ki, amely körül a pénzügyi és működési építési irányítási rendszer épül.
Kedvezményes feltételek az éttermi udvarokkal
- Milyen jövedelem számít az alapkezelő társaság?
A vállalatok fizetési módjai Számos. Először rögzített összeg. Általában az ilyen típusú fizetés akkor érvényes, ha nem kell bérlőket keresnie, vagy egy lakóépület kezelését. Másodszor, a kifizetés közvetlenül arányos a jövedelemmel, vagyis az érvényes bruttó jövedelem százalékos aránya az épület bevételéből származik. Ez a leggyakoribb fizetés típusa. Ez előnyös mind a tulajdonos, mind az alapkezelő társaság számára. Az Egyesült Államokban 5-6%, Moszkvában - 2-4%, St. Petersburgban 10-20%. Általában, mint a legrosszabb állapotban van egy tárgy, annál nagyobb az alapkezelő társaság kifizetése. Például, ha a Hivatal a C osztályra utal, akkor az alapkezelő társaság kifizetésének százalékos aránya magasabb lesz, mint ha az irányító tisztviselő foglalkozott az A. osztályú osztályhoz. Ez a fajta kifizetés nem mindig előnyös az épület tulajdonosának, mivel a működési költségek csökkentése lesz, és az épület állapota ennek megfelelően romlik. A negyedik kifizetés a szupernormális jövedelem százalékos aránya, amikor a normál jövedelmet meghaladó mindent 50-50 a tulajdonos és az alapkezelő társaság között osztják meg. Az ötödik fizetési típus vegyes fizetés. Használható, ha az épületet kihasználják, majd az újjáépítés telt el, majd megváltozott az alapkezelő társaság fizetési módja. Meg kell jegyezni, hogy a Szentpétervár vezetők sok figyelmet fordítanak arra, hogy megállapodást kötjenek a tulajdonosgal.
- És mi volt a precedensek?
Az alapkezelő társaság gyakran alkalmazza, ha az épület sajnálatos állapotban van. És a vezetők, akik jó tudást és tapasztalattal rendelkeznek, húzzanak ki egy tárgyat a jövedelmezőség jó szintjén. Szentpéterváron gyakran vannak olyan esetek, amikor a tulajdonos megszüntetheti az irányítási szerződést. Ezért az irodában részt vevő bevonók hosszú ideig követik az irányítási szerződések megszüntetésének feltételeit. De Nizhny Novgorod nem találkozott ehhez a problémához.
- A vezetők jövedelme az épület helyétől függ?
Nem termelhetetlen, de függ. Végtére is, az irodaépület bruttó jövedelme magában foglalja a bérleti díj összegét. Természetesen ez az összeg különbözik az épület helyétől és a rangosság helyétől függően. És az alapkezelő társaság jövedelme ezen tényezőktől függ. Bár az épület zaretnyrészben van, miközben nem a legjobb időszakot tapasztalja, akkor az alapkezelő társaság jövedelme a szerződés feltételeitől függ.
- Most a bevásárlóközpontokban kezdődött az étterem udvarok megjelenése? ..
Bármely vásárlási és irodai központnak ilyen szolgáltatással kell rendelkeznie az infrastruktúrában. Természetesen az alapkezelő társaság bérleti területet és a jelenet alatt. Az egyetlen kérdés az, hogy a bérleti díj kifizetése. Azt mondhatom, hogy St. Petersburgban és Moszkvában dolgozik a bevásárlóközpontokban, a kávézó és az éttermi udvarok kedvezményes fizetési kiadó, de külön fizetnek közüzemi szolgáltatásokat, mivel az étterem vagy a kávézó nagyon energiaigényes üzlet. A jogosultságokat az egyszerű okból biztosítják, hogy a bevásárlóközpont magas színvonalú szolgáltatást kíván a hálózatban a kereskedői központ jó működéséhez. Ha az 1. emelet bérlési sebessége magasabb lehet, akkor ez a bérlőnek alapkamatának lehetnek, mivel az egész központban működik.
"Gyönyörű üzleti lehetőség"
- Tatiana Ivanovna, aki ma szakszerűen részt vesz a városirányításunkban?
A "Csokoládé" bevásárlóközpont kezeli a "Kereskedési negyedév" társaságot, de ez nem a Nizhny Novgorod Company. A bevásárlóközpontban az elsődleges tölteléke tekintetében részt vettek, és most kizsákmányolást követnek. A "Tőke Alsó" társaság minden egyes tárgyának irányításának részeként létrejön az ellenőrzési linkje. A vállalat saját menedzsere az Aurora bevásárlóközpontban és az "Új korszak" bevásárlóközpontjában, az "Új évszázad" bevásárlóközpontja és így tovább.
- Melyek az alapkezelő vállalatok fő funkciói?
Először is, a bérleti kapcsolatok létrehozása és karbantartása. Például egy vállalatcsoport "földláncok" (tulajdonában van a TC "Tsum", "Ant", a központi szálloda komplexum) Van egy különleges bérleti kapcsolat. Ez a struktúra a bérlők bevásárlóközpontjának kitöltését figyeli, a horgonybérlők vonzására, amelyek nagyszámú területet foglalnak el, és további vásárlói bevásárlóközpontokhoz vezetnek. A második - az alapkezelő társaság folyamatosan részt vesz a monililált piacon, hogy fenntartsák a megfelelő bérleti díjat, és további szolgáltatásokat hozzanak létre a bérlők számára az objektum kitöltésének maximalizálása érdekében. A harmadik az épület műszaki állapota a működése során (ez a felvonók folyamatos munkája, az áramellátás, az épület általános állapotának nyomon követése, lehetséges hibáinak figyelemmel kísérése stb.). A menedzsment funkciókban is magában foglalja a terület biztonságát és tereprendezését stb. És a harmadik fontos pont az épület irányítása a vészhelyzetek során. Az alapkezelő társaság arra törekszik, hogy figyelmeztesse a vészhelyzeteket, de ha ez megtörténik, egyértelműen egy cselekvési tervet kell kialakítania annak megakadályozására és a baleset során viselkedési terv kidolgozására. Ezek a vezetők ingatlanok munkájának számos összetevője. És egyformán fontos elem, amely általában az épülethez vagy a bérleti kapcsolatokhoz vezethet, a marketing és a reklámozás elemei a bevásárlási vagy irodai központ előmozdításáról.
Azt mondtad, hogy a vezetőknek gondoskodniuk kell és tisztítják az épületet és annak területét, de most a városunkban olyan tendencia, mint a tisztítóvállalatok megjelenése, észrevehető. Tudják húzni a takarót maguknak?
A vezetők ebben az esetben különböző módon járhatnak el. Egyes vállalatok rendelkeznek az összetételükben lévő összes kapcsolat, azaz az őr, a tisztítás és így tovább. És vannak olyan lehetőségek, amikor a vállalat végzi a pénzügyi ellenőrzés, az értékelő, a bérlők kiválasztását, hanem klinációs és biztonsági társaságot bérel. Ez egy gyönyörű üzleti lehetőség. Ehhez az alapkezelő társaság előzetesen kiszámítja költségeit, és úgy dönt, hogy saját szolgáltatást nyújt a védelemhez vagy tisztításhoz, illetve takarításhoz az alvállalkozók kiválasztásához.
Az IA "Rossisian Ingatlan" által készített anyag - Nizhny Novgorod
Oroszországban a cégek száma növekszik, amelyre a kereskedelmi ingatlanok (néha mások) gazdálkodása a fő üzlet. A számos kereskedelmi létesítmény által kezelt vállalatok hálózatnak nevezhetők (a kereskedelmi operátorokkal analógiával), mert saját fejlett rendszerük szerint ugyanazon védjegy alatt dolgoznak.
Ha az irodai szektorban a nagyvárosi piac gyakorlatilag megosztott több fő vezetõ között, főként a külföldi részvétel, majd a tevékenység területén, nyitva áll.
A régiókban a külső hálózati menedzsment cégek beírásának folyamata most kezdődik, de a szakemberek biztosak abban, hogy az idő nem messze van.
Külső és belső
Vannak hazai és külső hálózati vezetők (CC). A belső kód csak "azok" tárgyait szolgálja. Ezt azzal magyarázza, hogy az Evgenia Sokolova szerint a Bridgehead Company főigazgatója, a bizalmi tulajdonosok többsége csak egy bizonyos belső struktúrát érdemli meg, amelyen teljes pénzügyi és adminisztratív ellenőrzése van. Ezért a Roshevrodelopment szakértői szerint ma csak egy kis számú vállalat készen áll arra, hogy tárgyakat küldjön a bizalomkezelésre.
Például az "Idő" csoportja szakosodott fejlesztés a fejlesztés területén a kereskedelmi ingatlan létrehozta saját kódját, hogy szolgálja a park ház bevásárló és szórakoztató központok Oroszország legnagyobb regionális központjaiban. Ezt a "Capex" céget a "Capital Group" gazdaság alatt hozták létre.
Alexander Sharapova, a Bekar GK elnöke szerint tanácsos kezelni az ingatlanát, ha a tulajdonos több mint 150.000 négyzetmétert áll rendelkezésre. m. De akkor van egy választás - létrehozni saját kódját, vagy tárgyaljon a piacon hatályos cégekkel.
A GK "SLAVGRAD" -ben úgy vélik, hogy most minden vezető vállalat arra törekszik, hogy külső legyen. Azaz egy szabad piacra dolgozik, és nem egy fejlesztőre. A külső hálózati menedzsmentnek két releváns funkcióval kell rendelkeznie - számos tárgy jelenléte és egy bizonyos szolgáltatásnyújtás biztosítása rájuk.
"Ha több tárgy van a vállalat irányításában, lehetséges, hogy a költségek a szolgáltatásai kissé alacsonyabbak lesznek [az új ügyfél], - hozzáteszi Dmitry Vorobiev, igazgatója üzleti fejlesztési osztály a kereskedelmi ingatlan a Paul" s Udvar. - Tapasztalat, az ilyen vállalat egyértelműen képviseli a költségstruktúrát, és ezért rugalmasabb feltételeket teremthet az épületek tulajdonosainak.
"A hagyományos szolgáltatások mellett, mint például az épületek építése és karbantartása, a bizalomkezelés, ügynöki szolgáltatásokat kínálunk (bérlők keresése. - Vedomosti), projektek kíséretében, valamint a piaci létesítmények konzultációjával és előmozdításával kapcsolatos szolgáltatások, a piaci marketingektől kezdve Kutatás, névzés (az objektum nevének feltalálása. - "Vedomosti"), a vállalati identitás és az objektum kialakításával az eredeti koncepció részeként, hirdetési média rendszerek, a teljes marketing kommunikációs rendszer tervezése, mondja Evgenia Sokolova. "Ez az üzletben dolgozunk az üzleti életben. -" Vedomosti "), és a véges vevők piacán."
"Mindenki jött erre az üzletre a saját útján" - mondja Alexander Sharapov. - A "Bekar" cég (St. Petersburgban létrehozott ". -" Vedomosti ") 1998-ban a menedzser lett, megszerezte az épületet és üzleti központot teremtve. 2000-ben megnyitottunk egy másik üzleti központot. A tapasztalatok felhalmozódása, a harmadik féltől származó ügyfelek számára nyújtott szolgáltatásokat. Hét év után a vállalat nem csak a létesítményeit szolgálja, hanem professzionálisan is kezeli valaki más tulajdonát. 2003-ban Bekar "megjelentette a regionális piacot".
Forum Properties dolgozik a moszkvai piacon a fejlesztések több mint 13 éve hozta létre Forum Vagyonkezelő - a cég szakmailag foglalkozik a tárgyakat. A tavalyi év óta az alapkezelő társaság belépett a külső piacra, és egy irodai komplexumokat adta fel 11 irodai komplexumba - irodai és lakóépület az ul. B. Polyanka.
Hasonlóképpen, a saját bevásárlóközpont "Kereskedelmi negyed szabadon", összesen 38.000 négyzetméter. M, Krasnoyarskba épült, belépett a GC "Kereskedelmi negyed" piacára. Most a cég által kezelt bevásárlóközpont „Chocolate” (26.000 négyzetméter m) Nyizsnyij Novgorod és Astor bevásárlóközpont (14.000 négyzetméter. M - jelenlegi bonyolult, azt tervezik, hogy építsenek egy második szakaszban, melynek területe 26.000 négyzetméter. m) asztrakhánban.
Tovább különböző cégek egy professzionális kód, amely a menedzsment ingatlan a fő üzleti és amelyek szolgáltatásaikat kizárólag a szabad piacra. "A különbözõ struktúrákban dolgozók közötti különbség az, hogy nincsenek garantált munkánk" - mondja Elena Saratov, a Noble Gibbons / CB Richard Ellis ingatlanosztály igazgatója. - Versenyképesnek kell lennünk, a legjobb feltételeket, az alacsonyabb árat és a magas színvonalat kínáljuk. "
A fő okok között a tulajdonos számára előnyös a külső hálózati menedzsment rendszerrel való munkavégzéshez, az "AI BI Group" cégnél különösen a szolgáltatások felhasználása során nagyobb bérleti díjakat hívják fel, az épületek kitöltésének növekedése és a felsők csökkentése a "hálózati hatás" miatt bekövetkező költségek, a hozam növelésének hatékony újrabefektetése. Ezenkívül a külső hálózati vállalat az AY BI képviselő szakemberei szerint biztosítja a tulajdonos széles körű közönségét, támogatja az igazgatási szervek, a fejlesztési tervezés, az ésszerű piaci adatok és kutatás, a presztízs a civilizált forma, eltávolítása a A működési és szervezeti kockázatok tulajdonosa, a kereskedelmi ingatlankezelés kreatív megközelítése.
"Az alapkezelő társaság üzleti tevékenységének megteremtése értelme, ha a tulajdonos szakosodott a fejlesztési üzletágban, és akár 2-3 objektumot is épít, és később menedzsment szolgáltatásokat nyújt más emberek létesítményeire. De a főbb kérdés a fejlesztő számára - akár a kereskedelmi ingatlan tárgyainak kezelése, és az üzleti cél elsőbbségi rendeltetési helye - mondja Mark Afraimovich, a GC "Kereskedelmi negyed" partnere.
A bérelt büntető törvénykönyv véleménye szerint előnyös abban az esetben, ha a bevásárlóközpont tulajdonosának fő hatálya nem vonatkozik a kereskedelmi ingatlanokra, és az elindított bevásárlóközpont az egyetlen tulajdonos. "Azt is ajánlott együttműködni egy szakmai CC-vel abban az esetben, ha ez az első tulajdonos és irányítási készségek még nem" - tette hozzá.
Adjon egy tárgyat jó kezekben
A legtöbb hálózati menedzsment vállalat működik az irodatér piacán. Ahogy Andrei Fedak, a Nai Vesco általános igazgatója, jelenleg körülbelül 30 vállalat van részt a kereskedelmi ingatlanmenedzsmentben a moszkvai ingatlanpiacon. Tavaly, az ilyen társaságok száma szerint, nem haladta meg a 20. és a "Slavgrad" társaságban jelentette, hogy részt vesz az ajánlatokban, felhívta a figyelmet arra a tényre, hogy az elmúlt két hónapban körülbelül 20 vállalkozás jött a piac.
A moszkvai piac vezető pozíciói jelentős nemzetközi szereplőket foglalnak el. Sawatzky tulajdonságkezelés (Greenwood Business Park), Noble Gibbons (kezeli az utcai üzleti központot. Timura Frunze, 24, a nemzetközi kereskedelmi központ (CMT-2) második sora a Krasnopresnenskaya töltés, irodaházak és McDonald éttermek " S, irodaház "LUKOIL" - összesen 15 tárgyat ingatlan osztály). Colliers International kezeli a Rio és a Golden Babylon - 2 bevásárló komplex, üzleti komplexek "Hermitage Center", "Sztanyiszlavszkij", "Dukat Pleis III" és Dr.
Az orosz vállalatoktól a fórum-ingatlanmenedzsmentet, amely az Aurora Business Park Office Centers, a River Place, a Falcon Business Center, valamint az Alm menedzsment, az Office Centers az utcán való kezelésével foglalkozik. Sparks, 17, 2. Brest Street, 8, 4. Roshchinsky Travel, 19, 1. o. 2. Kereskedelmi ingatlan-létesítmények kezelése specializációját és GC "Slavgrad" -t tette.
Az épületek irányításához nyújtott nagy szereplő a Szentpétervár "Bekar", 2005-ben megnyílt egy irodát Moszkvában. Jelenleg 137.000 négyzetméter van a menedzsmentben. m tér.
M + W Zander Facility Management CIS felszabadítással 13 Citibank rekeszek teljes területe 7500 négyzetméter. m. Három ág található St. Petersburgban. Ezenkívül a karbantartási szerződés megkötött létesítményei között a "Regus" társaság hivatala a Smolensk átjáró épületében.
Ha a fővárosban a magas színvonalú irodai ingatlankezelő osztály kérdése gyakorlatilag megoldódott, és az Oleg tervezett, a partner vagyonkezelő társaság irányítása, a piac gyakorlatilag megosztott a szakmai vállalatok között, különbözőek a régiókban. "A régiókban nehéz megtalálni az alapkezelő cégeket, amelyek az épületek és a takarítás (takarítás a helyiségekben történő tisztítás) mellett kínálhatnak. -" Vedomosti ")" - mondja Evgenia Sokolova. - Másrészt a magas szakmai szintű külföldi vállalatok is használhatók, de szolgáltatásaik meglehetősen drágák, és nem különösebben érdekes tárgyak, amelyek kevesebb, mint 50.000 négyzetméteres területet tartalmaznak. m a régiókban. "
Mivel Natalia Korotayev, a Roshevrodellopment kereskedelmi igazgatója, az orosz régiók problémája az, hogy a megfelelő számú objektumon dolgozó szakmai vállalatok még nincsenek. A helyi regionális vállalatoknak nincs tapasztalata az A és A + és a modern bevásárlóközpontok irodájában.
Jelenleg Roshevrodverelopment tárgyal több büntető törvénykönyv (beszélünk a menedzsment a Roshevroplase üzletközpont Novoszibirszk), és ez nagymértékben függ az exodus hogy a cég kezeli a tárgyakat egymástól függetlenül, vagy hogy ez a munka egy részét a kiszervezés Külső menedzsment.
Míg a kereskedelmi ingatlanpiac szakemberei nem hajlamosak arra, hogy azt állítsák, hogy a tulajdonosok készen állnak arra, hogy közvetítsenek a barna, hogy kezeljék tárgyuk külső szakemberek. "Az Egyesült Királyság-szolgáltatások megtagadásának okai két - alacsony piaci kultúra és a mentés vágya" - mondja Andrei Fedak. - Ennek eredményeképpen kiderül, hogy a tulajdonos nemcsak nem menthető meg, hanem a hatalmas veszteségeket is elviseli az üzleti központ nem szakmai vezetése miatt. Végtére is, ha egy professzionális irányítás képes csökkenteni az épület kopásának csökkenését, működésének költségeit, a költségek optimalizálását, a bemutatható formát, a nem szakemberek cselekvései az ellenkezője - gyors kopáshoz vezethetnek Végül, az irodai osztály csökkenéséhez és kevesebb nyereséget a bérleti díjból. "
A kereskedelem elmarad
A professzionális menedzsment társaságok útja a kereskedelmi ingatlanok tárgya számára hosszabb és nehéz. Elena Saratova szerint a kiskereskedelmi tér piacán eredetileg jelentősen elmaradt az irodaterület irodájából, és még mindig több lépésben maradt. Mark Afraimovich megjegyezte, most az idő azon időszaka, amikor a tulajdonosok továbbra is alábecsülik a szakmai irányító társaság vonzásának fontosságát az objektumhoz. A "menedzsment" fogalmának sok fejlesztője csak egy keskeny területet fektet be - az objektum illetékes műszaki működését. De a bevásárlóközpont a legösszetettebb mechanizmus, és a büntető törvénykönyv képesnek kell lennie arra, hogy ellenőrizhesse a kapcsolatot a bérlőkkel, pénzáramlásokkal, marketingekkel. Az ügy minden vonatkozásának csak átfogó egyértelmű megértése lehetővé teszi, hogy a kereskedési létesítmény nagyon nyereséges és versenyképes legyen.
"Ha 1998-ban, amikor az első üzleti központot végeztük, az alapkezelő társaság szolgálatai nem voltak szükség senkinek" - mondja Alexander Sharapov, most a felállított tárgyak számának növekedésével vásárolnak bérleti díjat A befektetési eszközök nem profilos üzleti, a kereskedelmi ingatlankezelés iránti kereslet növekszik. "
A hálózat fejlesztési társaság „Capital Nyizsnyij” már beépített két bevásárlóközpont Nyizsnyij Novgorod - „padló” és a „köztársaság” -, és azt tervezi, hogy egy új bevásárló komplexum teljes területe 120.000 négyzetméter. m. És ha az első két tárgyban az Office végrehajtja saját alapkezelő társaságát, akkor a harmadik létesítmény bevezetésével a vállalat azt tervezi, hogy pályázatot tart a külső hálózati menedzsment vonzására.
Jelenleg a legtöbb külső hálózat keresi és keres munkát a régiókban. "A tulajdonosok arra kényszerültek, hogy szerződést köthessenek a nagyvárosi vezetőkkel, akik a maximális jövedelem megszerzésének technológiájával rendelkeznek," mondja Oleg tervezett.
A szakértők szerint nehéz túlélni az egyéni szakmai irányító társaságok - ez az egyik oka annak, hogy a büntető törvénykönyv létrehozása a fejlődő struktúrákban, vagy része a vállalatok csoportjának. Azok, akik külön üzleti tevékenységként kívánnak létrehozni az UAH-t, meg kell érteniük, hogy csak a menedzsmentben szerzett harmadik létesítmény után a vállalat nyereséges lesz. Kivétel egy nagy bevásárlási és szórakoztató központ.
A vezérlés legösszetettebb tárgyai többfunkciós komplexek, amelyek kombinálják az irodákat, a kiskereskedelmi helyet, a szállodát és a szórakoztató látnivalókat. "Európában és az Egyesült Államokban kellett lovagolnunk, hogy átvegyük azokat a tapasztalatot, hogy meneküljenek hozzájuk" - mondja Alexander Sharapov.
Mark Afroymovich, az orosz menedzserek, akik ma megállapodást írtak alá, és holnap készen állnak arra, hogy menjen a régióba, és megkezdi a bevásárlóközpontot (megteremti a struktúrát, minden szerződést kötött, hogy vezessen be a bérlőkkel való kapcsolatok rendszerét, Operatív szervezetek), az ujjakon egy kézre számíthat, így a régiókból származó megrendelések száma gyorsan növekszik.
Oleg Planova nem osztja meg a kollégák optimizmusát. Elmondása szerint 2006 végéig a 199 2006-os vállalat egy másik kereskedési létesítményt fog tenni Moszkvában. "Amíg a tőke négy tárgyának kezeléséig nem fogunk menni a régiókba," hangsúlyozza. A tervezett azt is megjegyezte, hogy készen áll arra, hogy az új objektumok integrált irányítását csak akkor vegyen fel, amikor ideje volt, vannak olyan emberek, akik foglalkoznak velük, és amikor biztos benne, hogy az iroda jobb lesz, mint mások.
A vezetők kilátásai
A szakértők szerint a jövőben a kereskedelmi ingatlanpiac még mindig a szakmai vezetők mögött van. Tom Yuri Borisov előfeltételei között az "Ay Bi Csoport" vezető partnere, a szakmaiság növekedése, a versenyverseny növekedése és a régiók iránti kereslet.
Az Andrei Fediacs szerint a szakmai CC közötti verseny rendelkezésre állása nélkülözhetetlen feltétele a kereskedelmi ingatlanok fejlett piacának létezéséhez. És az elkövetkező években növekszik. Az orosz vállalatok a nyújtott szolgáltatások minőségét hamarosan összehasonlíthatják az orosz piacon bemutatott vezető nyugati CC-vel. A verseny viszont csökkenti a szolgáltatások költségeit, és hozzáférhetővé teszi az irodai tulajdonosok számára. - De több évig tart, "Evgeny Sokolova megjegyzi.
"Ha átlagos nyugati büntető törvénykönyv, akkor ez az átlag 1-2 millió négyzetméter. M kereskedelmi ingatlan, - jegyzetek Alexander Sharapov. - Az elkövetkező 2-3 évben arra törekszünk, hogy elvégezzük az első millió irodát. "
"A Slavgrad cégcsoportja folyamatosan dolgozik a menedzsment tárgyak számának növekedésével" - mondja Vladimir Podkolzine, a Társaság vezetője, - de a vállalat szakosodása a létesítmény teljes körű szolgáltatásainak biztosítása. Ezért ügyfeleink azok lesznek, akik készen állnak arra, hogy az objektum stratégiai partnere legyen. "
"A szakembereink képesítésének szintje és az előkészítésük szintje lehetővé teszi számunkra, hogy egyidejűleg öt bevásárlóközpontban kezeljünk" - mondta Afraimovich. - A következő évben azt tervezzük, hogy átveszi az irányítást, figyelembe véve a két moszkvai bevásárlóközpontot, legalább öt tárgyat - és ez csak a tárgyalásokon szól. " 2006-ban a "Kereskedési negyedév" az irodai központok kezelésére szolgál. A B + osztály kezelésével kapcsolatos tárgyalások Volgogradban, Kaliningrádban, más városok jönnek.
De a cég vagyonkezelő társaság nem siet, hogy elsajátítsa az irodai ingatlanpiacot. Könnyebb kezelni az irodai központokat, mint a kereskedés, és a vállalat úgy döntött, hogy nehéz egyszerűvé válik, és nem fordítva, hangsúlyozza Oleg tervezett. Elmondása szerint a professzionális menedzsment vállalatok kilátása jó. Ez nem fog elmaradni 3-5 évig, mivel a bevásárlóközpontot önállóan kívánják kezelni a vállalatok számát. Amikor miatt nem szakmai vezetés a tulajdonos a bevásárlóközpont, lavina problémák csökkenni fog, ő lesz csak kénytelenek fordulni szakemberek. A hálózatkezelő társaságoké, akik a piacon lesznek, "meg fogja osztani ezt a tortát."
Mark Afroimovich szerint a fejlesztők számára most a legfontosabb dolog, hogy ne hagyja ki a pillanatot. Hamarosan a büntető törvénykönyv nem kerül a sikertelen tárgyakra. Az újonnan vándorolt \u200b\u200bfejlesztők azonnal redálják a nagyon professzionális CC szolgáltatásait, amelyek nagy terhelésű megrendelések lesznek, és nem a végső kezdeti projektek nem lesznek időt takarítanak meg.
A vállalat "szerviztechnológiák" felkéri azokat a tulajdonosokat, akik a lakó-, kereskedelmi és ipari ingatlanokat kölcsönösen előnyös együttműködésre kívánják átadni.
Ez a szolgáltatás nagy keresletben van olyan vállalkozókban, akik minimális költséggel szeretnék maximális nyereséget elérni, különösen a nagy tárgyak (raktár- és bevásárlóközpontok, üzleti központok, termelési helyek). Az ingatlankezelés nem kevésbé nyereséges és kényelmes a tulajdonosok számára Fel nem használt, "tétlen" épületek - Cégünk meg fogja tenni a szükséges javítást, az objektum működését és az oldószeres bérlőket találja. Transzfer kereskedelmi ingatlankezelés szakemberek és stabil jövedelem.
Az ingatlanok önálló kezelése függetlenül, a tulajdonos néhány év alatt kockáztat, hogy egy alacsonyabb osztályú tárgyat kapjon. Az a tény, hogy a modern irodai vagy ipari épületek egyedülálló komplexek, amelyek modern kommunikációs és csúcstechnológiai felszereléssel rendelkeznek. Az ingatlanok objektumának jó tulajdonosával és illetékes kezelésével minden rendszer világosan és szépen működik. Ellenkező esetben az objektum fokozatosan elveszíti státuszát és vonzerejét a bérlők számára, megszűnik az üzleti célok és célkitűzések elérése érdekében.
A tulajdonos, még akkor is, ha jó szervező, talán az idő és az erőforrások elmaradása. Annyira bonyolult, hogy anélkül, hogy egy harmadik féltől származó vállalatot vonz, szinte lehetetlen. Ezért kell az ingatlan-objektumok kezelését megbízható, tapasztalt partnerrel kell bízni - a "szerviztechnológiák" menedzsment társasággal.
egy tárgy, befektetési koncepciók kidolgozására irányuló stratégia kidolgozása;
a vállalkozók megválasztása;
kölcsönhatás az önkormányzati struktúrákkal, irányító testületekkel, kommunális szolgáltatásokkal;
az épület karbantartása és korszerűsítése, Mérnöki kommunikáció javítása;
belső befejező munkák;
a terület javítása, a helyiségek tisztítása;
a kereskedelmi ingatlanok igazgatása;
keressen és vonzza a bérlőket, a tárgyalást, a szerződés feltételeinek végrehajtását;
az objektum védelme.
Szakembereink döntései, 14 éves tapasztalattal bizonyították, lehetővé teszik, hogy megszervezze a kereskedelmi ingatlanok leghatékonyabb kezelését az épület tulajdonosa érdekében. Először is, ez a jövedelmezőség növekedése és az objektum leghatékonyabb működése. Válaszolunk a szerződés minden egyes tételére, biztosítsuk a központosított adatfeldolgozást, és az első követelmény készen áll a kimerítő jelentés benyújtására. Az illetékes kereskedelmi ingatlankezeléssel az üzleti tulajdonosok megszűnnek az egyéni alkalmazottak személyes részvételétől;
Az "menedzsment társaság" kifejezést a modern menedzsment gyakorlatban nagyon széles körben alkalmazzák (lásd a táblázatot). Tekintsük több részletet az igazgatási vállalatok felhasználásának orosz körülmények között a minősített besorolás keretében.
Az "alapkezelő társaság" jogalkotási koncepcióját csak a befektetési alapok, a hitel, a lízingvállalatok 1 és a nem állami nyugdíjalapok kezelése céljából határozzák meg. Ezeket a vállalatokat befektetési alapok kezelik.
E célból az alapkezelő társaság az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban létrehozott jogi személyre vonatkozik, és a befektetési alapok kezelésére vonatkozó tevékenységek, a kölcsönös befektetési alapok és a nem állami nyugdíjalapok kezelésére vonatkozó engedélyt. Azonban a cikkünkben nem lesz ezekről az igazgatóságokról. A gazdaság valós ágazatának vállalkozásaival dolgozó befektetők is létrehozzák az ilyen vállalatokat, hogy kezeljék befektetéseiket. Ez lehetővé teszi, hogy hatékonyan ellenőrizze az eltartott és leányvállalatokat, valamint vegye figyelembe őket külön befektetési projektként. Ez a vállalatok kezelése a valódi gazdaságban, és megvitatásra kerül. Ugyanakkor, ha a vállalkozásokat hosszú távú perspektívára vásárolják, nem viszonteladás céljából, és az alapkezelő cég irányítása alatt továbbítják, akkor beszélni kell arról, hogy egy menedzsment társaság létrehozása a gazdaság kezeléséhez. Ez az alapkezelő vállalatok használatának leggyakoribb célja. Az alapkezelő vállalat funkcióit és formáit a gazdaság tartásának sajátosságai és a vállalkozások tulajdonosainak megteremtése határozza meg. Az alapkezelő társaság lehetővé teszi, hogy gyorsan ellenőrizze a gazdaságszerkezetben szereplő vállalkozások tevékenységét, különösen a pénzügyi áramlások és kiadások nyomon követését, optimalizálja a vállalkozások közötti kölcsönhatás folyamatát a gazdaságban a gazdaságon belül, és hatékony irányítási döntéseket hoz. Néha az alapkezelő társaság a holding végzi számos általános vállalati funkciók (pénzügyi menedzsment, a marketing, a kínálat, értékesítés), amely lehetővé teszi, hogy mentse a foglalkoztatottak száma akik ezeket a feladatokat külön-külön minden egyes vállalatnál a csoport.
Az alapkezelő társaság is létrehozható az üzleti partnerek részvételének alternatívájához, ha közvetlenül közvetlenül, vagy nem akarnak üzleti tulajdonosok lenni, hanem az irányítás és a menedzsment részvétele.
Személyes tapasztalat Denis Ivanov
A CJSC (Moszkva) Financial Reserve főigazgatója
A Rosneftegazstroy egyik regionális üzleti projektje (amelyben korábban dolgoztam), a regionális közigazgatást partnerként támogatták. Nem tudta finanszírozni a projektet, hanem részt akartál venni a menedzsmentben. Hogyan lehet biztosítani az adminisztráció érdekeit, anélkül, hogy megfelelő mennyiségű részvényeket adna a gyártási vállalkozás részvényeinek? Létrehoztunk egy alapkezelő társaságot, ahol a közigazgatás "blokkoló csomag" volt a részvények, és így részt vett velünk az üzleti menedzsmentben. De ugyanakkor nem vesz részt a gyártási vállalkozás nyereségében, és részvényeinek értékesítése vagy felszámolása nem vesz részt az ingatlanszakaszban.
Az üzleti vállalkozások kezeléséhez hozzon létre egy társmenedzsment társaságot, vagy szakosodott külső szervezetet vonzhat, semmilyen módon nem kapcsolódik a kezelt vállalkozásokhoz, valamint az alapítóikhoz vagy a vezetéshez. Az egyik vagy egy másik irányítási űrlap kiválasztása az üzleti tevékenység és a tulajdonosok által folytatott céloktól függ.
Általában egy affiliate alapkezelő társaság anyavállalatnak Holding és végzi menedzsment tevékenységek alapján a Charta. Ez az a tény, hogy a kritikus helyzetekben az anyavállalat, amelyben általában a gazdaság főbb eszközei összpontosulnak, a felelősségvállalás kockázatát a leányvállalatok részvényeseinek felelősségére, valamint , esetleg adókötelezettség a leányvállalatok számára. A gyakorlatban formálisan független vállalkozásot hoznak létre, de lényegében kapcsolatot, amely irányítási funkciókat biztosít és a szerződések csoportjának más vállalkozásaival kombinálva 3.
Személyes tapasztalatAlexander Movers
Alelnök, az LLC "GK ítélet" (VLADIMIR) végzésének törvényi karbantartása
A törvény szerint az alapkezelő vállalat felelős a kezelt társadalom által okozott veszteségekért 4 (ebben az esetben egy leányvállalat). Ha más személyek részt vesznek a leányvállalat fővárosában, az anyavállalat mellett, akkor minden kisebbségi részvényes, amely a részvények kevesebb, mint 1% -át teszi ki, bemutathatja az anyai társaságot, aki a kártérítés iránti járadékot tartja. Ilyen helyzet akkor keletkezhet, például abban az esetben, ha az anyavállalat az egyik leányvállalatait a "Bangrupt" leányvállalatába fogja venni.
A közelmúltban a "menedzsment" vállalatok széles körben elterjedtek a szolgáltatási piacon. Az ilyen vállalkozások kijelentik, hogy a különböző iparágakban és régiókban széles körű tapasztalattal és ismeretekkel rendelkező vezetők voltak kiválasztva az államban. Az ilyen vállalat bevonása előnyös lehet, különösen a korábban említett beruházási projektek kezelésére.
Adókötelezettségkezelő társaság
Az (1) bekezdéssel összhangban. Az Orosz Föderáció 27 adókódja az adófizető szervezet jogi képviselői által elszámolják az Orosz Föderáció "Egy meghatározott szervezet benyújtására jogosult személyek benyújtására. Az alapkezelő társaság jogosult adót fizetni (a kezelt vállalkozás eszközeiből), és adótámogatás az ő nevében, valamint az adójogszabályok által nyújtott egyéb intézkedéseket. Ugyanakkor az irányító társaság vezetője az adójelentés aláírása lesz.
Emlékeztetni kell arra, hogy az irányító társaság cselekvései (tétlenség), mint a kezelt vállalkozás törvényes képviselőjeként, e vállalkozás cselekvéseinek (tétlenségének) mint 5. Ezért az igazgatási szerződés irányítási időszaka alatt elismert adócsökkentések felelőssége a kezelt vállalkozáshoz tartozik. Például, ha szankciókat és bírságokat tesz, a kezelt vállalkozásnak joga van az alapkezelő társaságtól való kár helyreállítására, ha a hatásai (tétlenség) 6-os bűntudata lesz.
Személyes tapasztalat
Denis Ivanov
Megpróbáltuk kezelni a projekteket a saját és a külső menedzsment társaság segítségével. A külföldi társaságnak általában bizonyos üzleti formában kell szakosodnia. Mivel ha a különböző vállalkozások átkerülnek az irodába, például az építési és a mezőgazdaságba, akkor a nem szakosodott menedzsment társaság nem tud megbirkózni ezzel a feladattal. Végtére is, a vezérlőstílus a gyártási folyamattól, az alapok forgalmától függ. És a munka teljesen másként épül fel, attól függően, hogy az alapok forgalma (5 nap, 40 nap vagy 3 év).Ivan Dudanov
az igazgatótanács elnöke a "Selkhozinvest" (Kaliningrád)
Tapasztaltunk olyan külső vállalkozások kezelését, amelyek nem leányvállalatunk. Véleményem szerint egy átlagos időszak, amelynek értelme, hogy egy irányítási szerződésbe kerüljön, öt év. Az a tény, hogy az irodába továbbított vállalatok gyakran sajnálatos állapotban vannak, és időbe telik a jelenlegi helyzet korrigálása. A Hivatal Hivatalának Hivatalának megkötését megelőzte a vállalkozás átfogó elemzése. Szükséges volt annak érdekében, hogy az alapkezelő társaság által elért eredményeket egyértelműen meghatározzák. Például olyan vállalati felmérést végeztünk, amelyet a következők mutatott. A szerződés megkötésének időpontjában a vállalat 100 ezer dollárt ad. Az amerikai dollár érkezett évente, és az illetékes irányítással ez a szám 300 ezer dollárra emelkedhet. Az alapkezelő társaság javadalmazása a mi esetünkben stabil kifizetéseket és növekvő nyereség százalékát tartalmazta.
A külső ellenőrző vállalat hasznos, és ha szükséges, hogy korlátozzák az üzleti partner irányításának mértékét. Megadhatja a stratégiai tervet és a költségvetést, amely teljesíti az alapkezelő társaságot, és a partnerek egyike sem zavarja az operatív üzleti menedzsmentet.
A valódi alapkezelő társaság az üzleti tulajdonosok és vezetők közötti kapcsolatok legalizálásának módjaként tekinthető meg. Tehát, amikor vállalja vállalkozásokat a régiókban, a befektetők gyakran szembesülnek a helyi menedzsment kapcsolatainak kiépítésével. Néha lehetetlen és nem helyénvaló megváltoztatni a helyi igazgatót, amely saját részvényeivel és hatásaival rendelkezik a csapatra, hasznos linkekkel a helyi közigazgatás és az adóhatóságok. Ugyanakkor egy ilyen menedzser nem mindig gazdaságilag helyes döntéseket hoz. Ebben a helyzetben a feje szerepelhet az Államigazgatási társaságba, amely lehetővé teszi, hogy némileg gyengítse meg befolyását a vállalkozásban, és ha szükséges, hogy eltávolítsa a vezetést (a költséges és időigényes eljárás a részvényesek ülésén ).
Személyes tapasztalatDenis Ivanov
Ilyen helyzetben valójában fontos, hogy a végrehajtó testület funkciói ne végezzenek embert, és az alapkezelő társaság jogi személy. A RosnefteFegazstroy közös vállalattal rendelkezik német partnerekkel, amelyeket ugyanaz az elv irányította. A német partnerek hozzájárultak a vállalati berendezésekhez, és nem hagyják el Németország korlátait. És a részvényesek rendkívüli közgyűlésének elvégzése, például a helyi igazgató megváltoztatása érdekében nagyon problémás volt.Az alapkezelő társaság jelenléte lehetővé tette, hogy egy közös vállalkozásnál ténylegesen megváltoztassa az igazgatót, mert a vállalat chartájában írta, hogy a végrehajtó testület funkciói elvégzik az alapkezelő társaságot (jogi személy). A vállalat igazgatóját részvényesei nevezik ki, amelyek eltérnek a közös vállalkozás részvényeseinek összetételétől, és a döntéshozatali eljárások könnyebbek és hatékonyabbak.
A névleges alapkezelő társaság jön létre, abban az esetben, ha valódi tulajdonosok valamilyen okból szeretnénk rejteni való részvételük üzleti menedzsment. Az ilyen társaságot rendszerint a névleges tulajdonosok regisztrálják, hogy kiváltják azokat és a valódi üzleti tulajdonosokat. Továbbá, a névleges menedzsment cég lehetővé teszi, hogy szerezzen néhány adókedvezményeket vagy bypass számos jogi korlátozások. E célból a névleges alapkezelő cégeket gyakran regisztrálják a preferenciális adózás (off-boltok) zónáiban.
A Nominal Management cégtől eltérően, amelynek létrehozása értelmetlen jogi nyilvántartásba vétel nélkül, a valós alapkezelő társaság és a vállalkozások kapcsolatai néha semmilyen módon nem regisztráltak. Az ilyen módon szervezett alapkezelő társaság részét képező alkalmazottak szerepelnek a menedzsmenthez átadott vállalkozások munkatársai. Az alapkezelő társaság létrehozása a jogi személy képződése nélkül csak akkor tanácsos, ha a gazdaság valódi irányító testületének alakul ki, amelyet az üzlet tulajdonosai teljesítenek. Ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy hatékony kezelési eszközt hozzon létre, és elkerülje az új jogi személy létrehozásával és munkájával kapcsolatos költségeket (regisztráció, számvitel stb.).
A gazdaság alapkezelői szerkezete attól függ, hogy azok a funkciók, amelyek átkerülnek a kompetenciájára, valamint az általa ellenőrzött vállalkozások skálájára és számára. A holdingtársaságok pénzügyi vezetőinek szavazása, valamint a megfizethető üzleti esetek elemzése, az alapkezelő vállalatok két tipikus struktúrája megkülönböztethető (lásd az ábrát).
Az első esetben ("A" rajz) az alapkezelő társaság vállalja a termeléshez közvetlenül kapcsolódó legnagyobb számú jellemzők teljesítését: marketing, finanszírozás (beleértve a számviteli és adószámlázást), jogi támogatást, dokumentumkezelést, adminisztratív és irányítási funkciókat. A segéd- és nem alapvető egységek is szerepelnek az alapkezelő társaságban. A kezelt vállalatok főként gyártási funkciókat végeznek. Ha a vállalkozás fejlődésének folyamatában lehetőség van arra, hogy egy segéd- vagy nem alapvető egységet független vállalkozásként oszthassák meg, az alapkezelő társaságtól elkülönítve van. Az ilyen kiválasztás kritériuma lehet, hogy a megosztás függetlenül nyújtson szolgáltatásokat a piacon.
E struktúra pozitív pártja az, hogy az alapkezelő társaság képes teljes mértékben ellenőrizni a gazdaság tulajdonát, pénzáramlást; Az adminisztratív munkavállalók munkatársai csökkentik a vállalati szabványok betartásának nyomon követését.
Az ilyen struktúra hatékony lehet, ha a gazdaság több kis- és középvállalkozásból áll, akiknek kis területi távoli távoli és az alapkezelő társaságból származnak. Ha azonban a gazdaság összetett struktúrával rendelkezik (több gazdaságból vagy nagyvállalatokból áll), vagy a kompozícióban szereplő vállalkozások jelentősen eltávolításra kerülnek egymástól, akkor a teljes központosított irányítás rugalmatlanná válik, a döntések túl hosszúak és a folyamatban A vállalkozó számára jelentősen torzítható..
A második esetben ("B" ábra) az alapkezelő társaság csak számos funkciót biztosít a gazdaság tartásához. Ezek tartalmazhatnak módszertani iránymutatást, stratégiai tervezést, jelentős beruházásokat, a pénzügyi eredmények nyomon követését, a vállalati szabványok és mások fejlesztését.
b)
Kép. Az alapkezelő vállalat szerkezete
Minden más funkciót közvetlenül a kezelt vállalkozáson végzik. Az ilyen alapkezelő társaság hatékony, ha a gazdaság magában foglalja a bonyolult belső struktúrával rendelkező nagyvállalkozásokat, ha a gazdaságban tartott üzleti vállalkozások típusai jelentősen eltérnek egymástól, vagy ha a vállalkozások jelentősen eltávolítják egymástól. Az alapkezelő társaság ilyen struktúrájával nehéz ellenőrizni a vállalkozások "testületességét", mivel a kezelt vállalkozások munkatársai megszűnnek egy olyan vállalkozás társítására, amelyben a csoport részével dolgoznak, és függetlennek tartják.
Személyes tapasztalat
Peter Feoktistov
Az olvadt (Moszkva) általános igazgatója
Az alapkezelő társaság stratégiai irányító testületként való használatának előnyei a következőket tartalmazzák. Egyrészt az alapkezelő társaság lehetőséget kap arra, hogy a gazdaságon belüli erőforrások újraelosztását, másrészt az ellenőrzött vállalkozások megtartsák a döntéshozatalban szükséges és elegendő mértékű függetlenségét. Más szóval, az alapkezelő társaság nem zavarja a vállalkozás működési tevékenységét.Olga Kuzmina
A LEX Management Company (Tyumen) pénzügyi részlegének vezetője
A pénzügyi irányítási rendszer legfontosabb eleme a pénzügyi tervezés, amely magában foglalja az egyes kezelt társadalom tevékenységeinek és a konszolidált költségvetési tervezésnek az összes ilyen társadalom számára. A megalapozott költségvetések végrehajtásának pontellenőrzését az Igazgatóság végzi. A költségvetési végrehajtás jelenlegi irányítását az alapkezelő társaság pénzügyi igazgatója végzi. A kezelhető társadalmak által végzett összes kifizetést látja.Ivan Dudanov
Az alapkezelő vállalat szerkezete megkülönböztetheti a következő főbb blokkokat: ágazati osztályok, pénzügyi szolgáltatás, biztonsági szolgálat, jogi szolgáltatás. Az ágazati osztályt közvetlenül kezeli az ellenőrzött vállalkozások tevékenységét, amely az egyik formában szakosodott. Az ágazati részleg magában foglalja az ügyvezető igazgatót - olyan menedzser, aki elvégzi a főigazgató általános funkcióit; ellátási szakember; Értékesítési szakember és személyzeti menedzser. Határozatok Minden osztály elfogadja a létrehozott költségvetés keretében. A pénzügyi szolgáltatás konszolidálja az adatkezelő társaság által ellenőrzött valamennyi vállalkozás adatai, a vállalatok közötti cash flow-eket a létrehozott költségvetések végrehajtását szabályozza. A Jogi Szolgálat megoldja a szabályozott vállalkozások és az alapkezelő társaság tevékenységével kapcsolatos jogi kérdéseket.
