Kiigazítás alkudozáshoz... A jelenlegi piaci helyzetet vizsgálva az alkukorrekció értéke jelenleg 3-7%. Elég ritka esetekben a tranzakciós ár és az ajánlati ár egybeesik. A kezdeti ár a legtöbb esetben lényegesen magasabb, mint a tárgy valós értéke. Ez a prémium számításaink szerint a fenti 3-7%.
Ezen oldalak alapján:
http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/
http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609
Így ebben a jelentésben az alku kiigazítása 5% volt.
Kiigazítás az átruházott jogokhoz. Mivel a tulajdonjogok átkerülnek az értékelési objektumra és analóg objektumokra, az átruházott jogokon nem történt módosítás.
A finanszírozási feltételek kiigazítása. Mivel az értékelés tárgya és az analóg tárgyak piaci finanszírozási feltételekkel rendelkeznek, a finanszírozási feltételekhez nem került sor.
Kiigazítás az ügylet feltételeihez. Mivel az értékelés tárgya és az analógok tárgya az ügylet piaci feltételeivel rendelkezik, az ügylet feltételein nem történt módosítás.
Kiigazítás a piaci viszonyokhoz (értékesítés dátuma). A piaci feltételek szerint az értékelés tárgya és az analógok tárgyai összehasonlíthatók. Így nem történt kiigazítás a piaci feltételekhez.
Beállítás a metrótól való távolsághoz Mivel az értékelés tárgya és az analóg objektumok egy negyedben találhatók, a metrótól való távolság korrekciója nem történt.
Háztípus beállítás. Mivel az értékelés tárgyának háztípusa és az analógok objektumai azonosak, a panel nem történt a ház típusának beállítására.
Korrekció emeletek / szintek száma szerint. A költségeket befolyásoló tényező az, hogy a lakás melyik emeleten található. Ha a padló az első, akkor ez páratartalommal és alacsony levegő hőmérséklettel jár a lakásban, és általában nincs elegendő természetes napfény a földszinti lakásokban a ház körül ültetett fák vagy bokrok miatt. Ami az utolsó emeletet illeti, nagy a valószínűsége a tető szivárgásának és az ablakok erős felmelegedésének nyáron. Nem kizárt a felső emelet miatti víznyomás problémája sem. Ezért a magasabb emeleteken lévő lakások többe kerülnek, mint az alsóbb emeleteken lévő lakások.
Az oldalak szerint:
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html
korrekció az első és az utolsó emeleten 5-15%. De mivel a lakások analógok, szinte mindegyik a középső emeleten található, az emelet / szintszám beállítás nem tartalmazza.
Szobák számának korrekciója. A szobák száma szerint az értékelés tárgya és az analógok tárgyai megegyeznek - 3 szoba. Ezért a szobák számának módosítására nem került sor.
Teljes terület beállítása. Ezt a módosítást abban az esetben vezetik be, ha az értékelés tárgya területe több mint 10 négyzetméterrel eltér az analóg területétől. Mivel az analóg objektumok kissé eltérnek az értékelő objektum teljes területétől, a teljes területre nem került sor.
Kiigazítás a konyhaterülethez. Ezt a módosítást abban az esetben vezetik be, ha a vizsgált objektum konyhája több mint 1 négyzetméterrel eltér az analóg konyha területétől.
Az oldalak szerint:
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
A kiigazítás mértéke 0,5% minden 1 négyzetméterenként.
Lakótérhez igazítás. A piacelemzés eredményeként kiderült, hogy az átlagos költség 1 nm. m egy kétszobás lakás Yasenevo területén 157 834 rubel. Ezért a kiigazítást az értékelő objektum és az analóg objektum lakóterülete közötti különbségként számították ki, megszorozva 1 négyzetméter költséggel. m. A kiigazítás minden analóg objektumra megtörtént, kivéve a 4. számút, mivel az 1., 2., 3. és 5. számú analóg objektumok összterülete átlagosan 2 négyzetméterrel különbözik. az értékelés tárgyának életteréből.
Korrekció a mennyezet magasságához. Mivel a házsorozat, nevezetesen a P-3, mindegyiknek azonos a belmagassága, így nem történt belmagasság beállítás .
Az oldal szerint:
http://tipdoma.ru/series_p-3.html
Beállítás ablakokhoz. Mivel az értékelés tárgyának ablakai és az analógok objektumai azonosak, a javítás nem történt meg.
Az ablakból nyíló kilátáshoz igazodva. Mivel az ablakból az értékelési objektum és analóg objektumok az udvaron és az utcán láthatók, a korrekció nem történt meg.
Korrekció a fürdőszobához. Az elbírálás tárgyát képező fürdőszoba kombinált, míg az analógok felszereltsége különálló, ezért a korrekció 2%-ban történt.
Az oldal szerint:
http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html
Erkély / loggia jelenlétének korrekciója. Ez a módosítás egy lakás költségének növekedését vonja maga után ilyen jellegű fejlesztés esetén, 1-5%, mivel az értékelés tárgya loggiával rendelkezik, ami előnyökkel rendelkezik az erkélyhez képest, 2% -os módosítást teszünk. a 3. számú tárgyanalóghoz.
Az oldalak szerint:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02
Korrekció a befejezés állapotához. A felújítás és a befejezés minősége befolyásolja a legközvetlenebb módon egy lakás költségét. A hibátlan és jó minőségű felület 10%-kal növeli az árat. Mivel az értékelési tárgy befejezésének minősége nem sokban különbözik az analóg objektumok befejezésének minőségétől, ezért korrekcióra nem került sor.
Kiigazítás a további jellemzők érdekében. Mivel az értékelés tárgyának és az analógok tárgyának további jellemzői nem különböznek egymástól, nem történt módosítás.
Kiigazítás alkudozáshoz
A nagyobb ingatlanügynökségek szerint (Penny Lane Realty, Real Estate Market Indicators, KnightFank) ma már minden ingatlantárgyat bizonyos engedménnyel adnak el, amelynek mértéke az ingatlanpiac adott szegmensétől függ. E cégek szakértői szerint a raktárhelyiségek értékesítése dollárban és rubelben 5-10%-os kedvezménnyel történik. Az értékelés tárgyának kedvező elhelyezkedése és a költséget csökkentő tényezők hiánya miatt 5%-os alkukedvezmény alkalmazásáról döntöttek.
Kiigazítás a jogok minőségéhez
Az értékelt ingatlan a kiválasztott összehasonlítható ingatlanokkal megegyező módon kerül értékesítésre, így ehhez a tényezőhöz nincs szükség korrekcióra.
Az ügylet finanszírozási feltételeinek kiigazítása
Az analóg objektumokért kért kifizetés azt jelenti, hogy a finanszírozási feltételek piaci alapúak lesznek, amit az eladókkal és ügynökeikkel folytatott egyeztetések is megerősítenek. Ezért nem történt kiigazítás.
Kiigazítás az ajánlat feltételeihez
Az összehasonlítható ingatlanok ajánlattételi feltételei piaci alapúak, pl. az eladók nem voltak adásvételi korlátok, különösebb kapcsolat nem állt fenn az ügyletben részt vevő felek között, a tárgyakat nem a közeli tárgyakkal való komplex használatuk céljából szerezték be. Ezért erre a tényezőre nem került sor kiigazításra.
Korrekció az ajánlat időpontja szerint
Az Analóg Objektumok ajánlatának időpontja egybeesik az értékelés időpontjával. Nincs szükség beállításra.
Helyszín korrekció
Minden analóg objektum hasonló helyen van, mint az értékelés tárgya, így nincs szükség módosításra.
Területkorrekció
Az objektumok területei azonos árkategóriába esnek, ami nem igényelte ezt a korrekciót.
Belső állapot korrekció
Az összes kiválasztott analóg objektum állapota azonos, ezért nem történt korrekció az állapoton.
A kommunikáció és a kiegészítő berendezések jelenlétének korrekciója
A piaci adatok arra utalnak, hogy a banki helyiségek valamivel drágábbak a piacon, mint a többi irodahelyiség. A korrekció mértékét a páros értékesítések alapján határoztuk meg. A korrekció eléréséhez három pár azonos analógot hasonlítottak össze, amelyek egy fő kritériumban különböznek egymástól - funkcionális cél.
7.16. táblázat.
A banki értéktár jelenlétére vonatkozó korrekció meghatározása
| Összehasonlítási lehetőségek | 1. analóg | 1a. sz. analóg | 2. analóg | Analóg 2а | 3. analóg | Analóg No. 3а |
| Objektum típusa (alpiac) | Nem lakás céljára szolgáló helyiségek | Nem lakás céljára szolgáló helyiségek | Nem lakás céljára szolgáló helyiségek | Nem lakás céljára szolgáló helyiségek | Nem lakás céljára szolgáló helyiségek | Nem lakossági beépített |
| Funkció | Bank | Hivatal | Bank | Hivatal | Bank | Hivatal |
| Átruházható jogok | Saját | Saját | Saját | Saját | Saját | Saját |
| Kerület | Központ | Központ | Központ | Központ | Központ | Központ |
| Hiteles banki helyiségek | Technikai megerősítés és bázis a jegybank követelményei szerint | Nincs, a szoba durva felületű | Helyiségek Soyuz AKB OJSC, a Központi Bank követelményeinek megfelelően felszerelt | Hiányzó | A helyiségben található egy bank, páncélszekrény és pénztárgép | Hiányzó |
| Műszaki állapot | Szabványos irodai kivitelezés | Durva kivitel | Szabványos irodai kivitelezés | Szabványos irodai kivitelezés | Szabványos irodai kivitelezés | Szabványos irodai kivitelezés |
| Az ajánlat dátuma | 2012. februári jegyzőkönyv | 2012. februári jegyzőkönyv | 2012. februári jegyzőkönyv | 2012. februári jegyzőkönyv | 2012. februári jegyzőkönyv | 2012. februári jegyzőkönyv |
| Terület, négyzetméter m | 1 122 | |||||
| 1 m 2 tárgy költsége, dörzsölje. | 70 000 | 49 000 | 80 000 | 71 400 | 89 577 | 70 000 |
| Műszaki állapot (abszolút korrekció, rubel / négyzetméter) | 8 500 | |||||
| Módosított ajánlati ár, RUB / nm | 70 000 | 57 500 | 80 000 | 71 400 | 89 577 | 70 000 |
| Abszolút árkülönbség, RUB / m2 | 12 500 | 8 600 | 19 577 | |||
| Beállítás | 21.74% | 12.04% | 27.97% | |||
| Átlagos | 21% |
Ez a korrekció minden hasonló eltéréssel rendelkező helyiségre vonatkozik, mivel ez az arány nem függ az objektumok elhelyezkedésétől vagy az értékelés időpontjától. A kapott adatokat megerősítik a „Középületek” értékbecslő kézikönyvében található információk, ahol a banképületeknél az „egyéb munkák” oszlop tartalmazza az eszköz költségeit a raktár jelenlegi GOST szabványai szerint, pénztárgépek, rejtett videó megfigyelőrendszerek. A bankerősítés ilyen többletköltsége százalékban kifejezve az egységár 10-15%-át teszi ki - az objektum építési és szerelési munkái, amelyhez hozzá kell adni a fejlesztő nyereségének és a vállalkozó nyereségének értékét is. az eladott tárgy piaci értéke.
Az értékkülönbség százalékban kifejezve 21%. Ezt a mínuszjelű korrekciót bevezették az analógok - banki helyiségek - értékeibe annak érdekében, hogy e kritérium szerint igazodjanak az értékelés tárgyához.
Így a piaci bérleti díj 9539 rubel lesz. 1 nm-re. évi összterület áfa nélkül.
A potenciális bruttó jövedelem meghatározása.
A potenciális bruttó jövedelem értékének kiszámítása a következő képlet szerint történik: I pvd = L × S + DD,
ahol: - az objektumból származó potenciális bruttó bevétel, rubel;
L- helyiségek bérleti díja, rubel;
S- a bérelt terület nagysága, nm. m (e munka keretében, figyelembe véve az épület egészének bérletét, a számítás az épület teljes területe alapján történt).
Dd- kiegészítő bevétel. Az értékelt ingatlannak nincs többletbevétele
A potenciális bruttó jövedelem 348,3 * 9539 = 3 322 434 rubel.
A tényleges bruttó jövedelem meghatározása.
A tényleges bruttó bevétel az a becsült bevétel, amely figyelembe veszi a lakatlan helyiségekből származó veszteségeket és a bérleti díj elmaradását, az összes bérleti díj kedvezményt, valamint figyelembe véve az ingatlanból származó egyéb bevételeket is.
A munkanélküliségből eredő veszteségeket vagy piaci előrejelzések alapján, vagy egy adott ingatlanra a következő képlet alapján számítják ki:
| K n = | n f | , |
| nem |
K n- a bérbeadó területek forgalma, amely tükrözi azon bérlemények arányát, ahol egy adott időszak alatt bérlő cserélődik, %;
n f- a vizsgált időszakban az új bérlők megtalálásához szükséges bérleti időszakok száma a régi bérlők távozása után, hónapok;
nem- a bérleti időszakok teljes száma a tárgyidőszakban, hónapokban.
Az ilyen objektumok bérlői 3 évente cserélődnek. A felszabaduló területekre új bérlők felkutatása körülbelül 1 hónapot vesz igénybe. Így a munkanélküliségből származó veszteségek kerekítve:
Mivel a bérleti szerződések jellemző feltétele az előlegfizetés gyakorlata, ezért a bérleti díj elmulasztásából származó veszteséget 0%-ban elfogadjuk.
