A JELZÁLOGHITEL-PROGRAM VÁLASZTÁSÁT MEGHATÁROZÓ TÉNYEZŐK
Bizonyos feltételek és tényezők befolyásolják a jelzáloghitelezés alakulását és szervezését.
Főbb politikai tényezők a következők: a társadalmi rendszer általános stabilitása, az országban uralkodó politikai rezsim kiszámíthatósága vagy éppen ellenkezőleg, kiszámíthatatlansága, külső veszély megléte vagy hiánya, kisajátítási intézkedések lehetősége vagy lehetetlensége. A politikai helyzet instabilitása, kiszámíthatatlansága természetesen negatívan hat a jelzáloghitelezés alakulására.
A jelzáloghitel sikeres fejlődését segíti elő a jelzáloghitelek, valamint a másodpiaci értékpapír-kibocsátás keretében felvett hitelek biztosítására célzott hitelforrások és állami kezességvállalás. A jelzáloghitelek fejlesztésében fontos szerepet játszik a célzott támogatási formák sokfélesége azon polgárok vagy lakossági rétegek számára, akik lakásépítéshez vagy vállalkozásfejlesztéshez kapnak jelzáloghitelt.
Jogi tényezők azokat a jogi környezet általános állapota határozza meg, amely képes védeni a tulajdonosok tulajdonához fűződő jogait. Ebbe a tényezőcsoportba tartozik az ingatlankataszteri rendszer megléte vagy hiánya, valamint az ingatlanok zálogjogának vagy egyéb terheinek nyilvántartása.
NAK NEK gazdasági tényezők Ez magában foglalja az ország hitel- és pénzügyi értékpapírpiacának általános állapotát és fejlődését, a valuta keménységét, az infláció mértékét és a lakosság fizetőképességét, amely meghatározza az ingatlanpiac általános méretét és dinamikáját. Különösen fontos az ingatlanok birtoklásával, használatával és fejlesztésével kapcsolatos kockázatok biztosítási rendszere, valamint az ingatlanjelzáloggal fedezett értékpapírok likviditásának és jövedelmezőségének biztosítása.
NAK NEK történelmi tényezők ide tartozik a forrásfelhalmozás hagyományai és a lakosság hitelhez való viszonyulása. A jelzáloghitel-fejlesztés sajátos formáit az ország földjei és gazdasági rendszere befolyásolta.
Alapvetőnek a szervezett tömeges jelzálogrendszerek következő típusai nevezhetők: csonka nyílt rendszer (Izrael, Spanyolország stb.), kiterjesztett nyílt („amerikai”) rendszer, kiegyensúlyozott autonóm („német”) rendszer.
Csonka nyitott rendszer. A csonka-nyitott modellt a jelzáloghitelezés legegyszerűbb és egyben legkevésbé tökéletes rendszerének kell tekinteni.
Ennek a modellnek az első alapvető jellemzője, hogy az összes banki ügyfél jelzáloghitel-igénylését a bank tetszőleges forrásból, így a bank saját tőkéjéből is tudja biztosítani; az ügyfelek betéten lévő pénzeszközei; bankközi hitelek stb.
A csonka-nyitott modell második jellemző vonása a jelzáloghitelek kamatainak közvetlen függése az ország gazdaságának általános állapotától, ami bizonyos kedvező és kedvezőtlen időszakokban jelentős hatással van a bankok jelzáloghitelezési mértékére és aktivitására. .
A jelzáloghitelekhez hitelforrások felkutatása és bevonása során a bank ebben a modellben elméletileg egyáltalán nem használhat elsődleges jelzálogkölcsönt ezen források fedezetéül.
A csonka-nyitott modellen alapuló jelzáloghitelezés megszervezésének viszonylagos egyszerűsége a világ számos országában, de különösen a fejlődő országokban meglehetősen elterjedt alkalmazásához vezetett. Ugyanezen okból azonban ez a modell jelentős rést foglal el a jelzáloghitel-szolgáltatások piacán olyan fejlett országokban, mint Nagy-Britannia, Franciaország, Spanyolország, Izrael stb.
A gyakorlatban ennek a rendszernek az alkalmazásakor ritkán összpontosítanak a jelzáloghitelek főbb paramétereinek (időtartam és költség) meghatározására vonatkozó kánonokra vagy szabványokra: ezeket általában az egyes jelzálogbankok határozzák meg, konkrét tényezőktől függően. Ráadásul azokban az országokban, ahol nincs más, fejlettebb jelzáloghitelezés-szervezési modell, és a jelzálog-szolgáltatások piaca korlátozott, jellemző a viszonylag rövid futamidejű hitelek kamatának monopolisztikus túlbecslése.
Nyilvánvaló, hogy az orosz bankrendszer jelenlegi működési mechanizmusa áll a legközelebb a csonka-nyitott modellhez.
Kiterjesztett nyitott (amerikai) rendszer. Ebben a modellben a jelzáloghitelezési rendszerbe a hitelforrások fő beáramlása az ingatlanjelzáloggal fedezett értékpapírok speciálisan erre a célra szervezett másodpiacáról érkezik.
A jelzáloghitel-források biztosításának ez a rendszere a másodlagos jelzálogpiacon alapul. Oroszországban három jelzáloghitel-ügynökségre épül: a Szövetségi Jelzáloghitelezési Ügynökségre, az Orosz Jelzálogszövetségre és a Moszkvai Jelzálogügynökségre. Ezen ügynökségek fő feladata, hogy jelzáloghiteleket vásároljanak a bankoktól, és ezek alapján saját értékpapírokat bocsátanak ki.
A jelzáloghitelek kamatlábának minimalizálására szolgáló rendszer a következőképpen működik. A bank jelzáloghitelt ad ki a kölcsönfelvevőnek, azaz átutalja neki (vagy inkább az ő nevében a lakás eladójának) a pénzeszközeit annak fejében, hogy egy bizonyos időszakon belül havonta fix összeget utaljon át a banknak. A hitelfelvevő ezen kötelezettsége a megszerzett lakás jelzálogjogával biztosított. A bank eladja a hitelt valamelyik ügynökségnek, átruházva a fedezeti kötelezettségeket is. Az iroda haladéktalanul visszatéríti a banknak a hitelfelvevőnek kifizetett összeget, és cserébe kéri, hogy a tőle kapott havi törlesztőrészletet – a banki árréssel csökkentve – utalja át az ügynökségnek. Sematikusan úgy néz ki, mint az ábrán. öt.
A jelzáloghitelek ügynökség által a bankoktól történő visszavásárlása elsősorban a pénzeszközök forgalmának meredek felgyorsulásával - több évről körülbelül 2 hónapra - előnyös a jelzáloghitel-ügynökségek számára. A havi törlesztőrészletek összegét, vagyis azt a kamatlábat, amellyel az ügynökség jelzáloghitel-vásárlást vállal, maga az iroda határozza meg. Ezeket az árakat naponta teszik közzé, és 60 napig érvényesek. Így a bank az ügyféllel való tárgyalások megkezdésekor az iroda kamatát és annak árrését nevezi meg hitelkamatnak. A bank 60 napon belül befejezi az ügyfél és a lakhatás ellenőrzését, kölcsönt ad ki, visszakapja az ügynökségtől a visszatérítést, majd közvetítőként lép fel, pénzt utalva át a hitelfelvevőtől az ügynökségnek, és csak tartalékot hagy magának.
Így a jelzáloghitelek kamatai nem függenek össze sem más banki hitelek kamataitól, sem a betétek értékétől. Az egyetlen dolog, ami meghatározza őket, az az árfolyam, amellyel az ügynökség jelzáloghiteleket vásárol. Az ügynöki kamatokat viszont a felsőfokú jelzáloghitel-piac határozza meg.
Rizs. 5. A jelzáloghitelezés kétszintű modelljének vázlata
Minden ügynökség, miután bizonyos mennyiségű jelzáloghitelt vásárolt a kereskedelmi bankoktól, összegyűjti azokat, és mindegyik alapján új biztosítékot hoz létre. A legelterjedtebbek a jelzáloggal fedezett értékpapírok (MBS). Az ilyen értékpapírok kifizetésének forrása a hitelfelvevők jelzáloghitel-fizetése. Az MBS azonban ügynökségi értékpapír, és kifizetését ez a struktúra garantálja, nem pedig ingatlanfedezet. Az ügynökségek MBS-t adnak el a tőzsdén, majd közvetítőként is fellépnek, átutalva az értékpapírt megvásárló befektetőnek a banktól az ügynökségnek történő kifizetéseket, levonva a fedezetüket.
Ezért az ügynökségek jelzáloghitel-vásárlási aránya attól függ, hogy a befektetők milyen megtérülési rátával fogadják el az ügynökség értékpapírjait. Ugyanakkor az ügynökségek értékpapírjainak kamatlábai nem sokkal magasabbak, mint az állampapíroké.
A befektetők azért elégednek meg az MBS alacsony hozamával, mert nem a hitelfelvevő kötelezettségei biztosítják őket, hanem az államilag támogatott ügynökségek kötelezettségei. És bármennyire is jelentős a jelzáloghitel-felvevők „mulasztása”, az ügynökségek a költségvetés segítségével teljesítik a befektetőkkel szembeni kötelezettségeiket. Ez lehetővé teszi, hogy a jelzáloghitel-ügynökségek értékpapírjait gyakorlatilag kockázatmentesnek tekintsük, és a legkonzervatívabb befektetők, például nyugdíjalapok és biztosítótársaságok is befektethessenek beléjük, ami viszont biztosítja a legolcsóbb források áramlását a piacon. jelzáloghitelek piacán. Végső soron az amerikai jelzáloghitel-modell szerinti alacsony jelzáloghitel-kamatokat a költségvetés, azaz az adófizetők biztosítják.
A jelzáloghitelezés rendszere, a különböző országokban tapasztalható különbségek ellenére, egy olyan mechanizmusra redukálódik, amely a végső befektetőtől a hitelfelvevőhöz - az ingatlanvásárlóhoz - a pénzeszközök újraelosztását szolgálja.
Ennek a jelzáloghitelezési rendszernek a fő résztvevői:
egy kölcsönfelvevő, aki kölcsönt vesz fel lakásvásárláshoz;
hitelező (bank vagy egyéb intézmény), amely a hitelfelvevőnek ingatlanfedezetű kölcsönt nyújt;
közvetítő - szakosodott szervezet, amelynek feladata, hogy mechanizmusokat biztosítson a szabad tőke vonzására annak későbbi jelzáloghitelekbe történő újrabefektetéséhez;
végső befektetők (főleg intézményi), akik jelzáloghitel alapján kibocsátott értékpapírokat vásárolnak.
Az elsődleges piacot a hitelfelvevő és a bank interakciója határozza meg, eszközei tulajdonképpen jelzáloghitelek. A „bank-közvetítő-befektető” lánc a másodlagos jelzálogpiac tartalma, amelynek eszközei a jelzáloghitellel fedezett értékpapírok. A jelzáloghitelezés célja, hogy hosszú távú forrásokat biztosítson a hitelezőknek a hitelezés növelése érdekében. A fejlett jelzáloghitel-rendszer egy önellátó mechanizmus, amely egyrészt a lakosság különböző ingatlanrétegei számára elérhető, másrészt minden kölcsönhatásban álló kapcsolat számára nyereséges. Ebben a folyamatban a kulcsszerepet a másodlagos piac kialakítása és fejlődése játssza, ahol értékpapírosítási mechanizmus(értékpapírosítás).
Az „értékpapírosítás” kifejezés jelzáloghitel-csomaggal (pool) biztosított értékpapírok kibocsátását jelenti. A pool általában azonos típusú jelzáloghiteleket gyűjt, amelyek megfelelnek a kölcsön feltételeinek - időtartam, fizetési konstrukció, hitelfelvevők kategóriája, jelzáloggal terhelt ingatlan típusa. Az értékpapírosítás során kibocsátott értékpapírokat átruházható jelzáloggal fedezett értékpapíroknak (pass-through értékpapírok, pass-throughs) nevezzük.
Az átruházható értékpapírok abban különböznek a hagyományos pénzügyi eszközöktől, hogy a rájuk történő fizetés gyakoriságát és nagyságát az ezt biztosító jelzáloghitelekből származó bevétel határozza meg. Így egy átruházható értékpapír segítségével a jelzáloghitel-fizetések a hitelfelvevőtől a végső befektetőhöz kerülnek, levonva a közvetítő struktúrák díjait (innen a név - átruházható értékpapír). Mivel a jelzáloghitel-törlesztések előtörlesztésből származó bevételt is tartalmaznak, az átruházható jelzálog-értékpapírok fő jellemzője az, hogy az előtörlesztés kockázatát a végső befektetőre ruházzák át, mint a jelzáloghitel-tulajdonlással kapcsolatos sajátos kockázatot. Az átutalási papír tulajdonosa nem tudja előre a havi bevételek összegét, és ebből adódóan a pontos futamidőt sem. Az átruházható papírok két fő módon készülnek, és mindegyikben más-más szerepet töltenek be a közvetítő struktúrák.
Az első esetben az átruházható papírokat közvetlenül a bank – az eredeti hitelező – állítja ki jelzáloghitel-állománya alapján. A második esetben - a hitelező bankoktól vásárolt jelzáloghiteleken alapuló közvetítő.
Az értékpapírosítási mechanizmus az adósságkötelezettségeken keresztüli refinanszírozási programokhoz képest lehetővé teszi:
több magántőke vonzása a lakásszektorba egyedi, a piacon keresett pénzügyi eszközök biztosításával;
csökkentse a vonzott források költségeit (és ennek következtében a jelzáloghitelek költségeit) a befektetők közötti verseny miatt;
a lakásfinanszírozási szektor stabilitásának növelése a jelzáloghitelezéshez kapcsolódó kockázatok rugalmas elosztásával. Az átruházható értékpapírok jellemzői a befektetők számára a hagyományos pénzügyi eszközökhöz képest akkor válnak szembetűnővé, ha figyelembe vesszük az átruházható eszközökbe történő befektetéssel járó különféle kockázatokat. Az átruházható értékpapírok tulajdonosait négy fő kockázati típus viseli: hitelkockázat, likviditási kockázat, előtörlesztési kockázat, kamatlábkockázat. Az átruházható papírokkal kapcsolatos kockázatok minden típusát az átruházható papírok mögöttes jelzáloghitelek sajátosságai határozzák meg.
Hitel kockázat(a hitelfelvevő csődjének kockázata) annak kockázata, hogy a hitelfelvevő nem vagy késedelmesen fizeti a jelzáloghitel-kötelezettségeit. A jelzáloghitel-rendszer fejlődésének jelenlegi szakaszában a végső befektető – mind a hagyományos hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok, mind az átruházható értékpapírok tulajdonosa – számára az ilyen típusú kockázatot három mechanizmussal csökkentik a minimumra.
Az első a jelzáloggal terhelt ingatlanok kötelező biztosítása; ügynöki átruházható papírok esetén az átruházható kötvényeket kibocsátó ügynökségek kezességvállalásával. Az Ügynökség a két lehetséges garanciatípus egyikét nyújtja átruházható papírokra. Az első típus garantálja mind a jelzáloghitel-kamat, mind a tőke időben történő kifizetését, azaz az értékpapírok kamatait és tőkerészét időben fizetik, még akkor is, ha valamelyik hitelfelvevő nem teljesítette jelzáloghitel-kötelezettségeit. Az ilyen típusú garanciával rendelkező átutalási papírokat teljesen átalakított transzferpapíroknak nevezzük.
A második típusú garanciák a kamat időben történő visszafizetését jelentik, míg a tőke kifizetése a jelzáloghitel megfelelő kifizetéseinek beérkezésekor történik, de legkésőbb egy előre meghatározott időszakon belül. Az ilyen típusú transzferpapírokat transzformált transzferpapíroknak nevezzük. Az ügynöki garanciák így csökkentik a befektető hitelkockázatát. Minden papír teljesen átalakult.
A harmadik mechanizmus a jegyzési kritériumok értékeinek korlátozása. A minősített hiteleknek három paraméterben kell megfelelniük az ügynökség követelményeinek: maximális PTI - a havi hiteltörlesztés és a hitelfelvevő havi jövedelmének aránya (fizetés/jövedelem arány); maximális LTV - a kölcsön összegének a biztosíték piaci (vagy becsült) értékéhez viszonyított aránya (hitel-érték arány); maximális hitelösszeg.
Likviditási kockázat- másodpiaci likviditási kockázat egy pénzügyi eszköz vételi és eladási ára közötti jelentős eltérés lehetősége miatt. Jelenleg az átruházható értékpapírokat aktívan jegyzik a másodlagos piacon. Minden értékpapírt annak a poolnak a száma és előtagja határoz meg, amely alapján kibocsátották. Sok ügyletet olyan átruházható értékpapírokkal is bonyolítanak, amelyek jelzáloghiteleit a tranzakció időpontjában nem határozták meg. Az ilyen típusú tranzakciókat bejelentés utáni tranzakcióknak nevezzük.
Előtörlesztés kockázata a befektető számára az átruházható értékpapírokban rejlő sajátos kockázat. A hitelviszonyt megtestesítő kötelezettségek tulajdonosa csak akkor van kitéve a lejárat előtti visszaváltás kockázatának, ha olyan kötvényekkel foglalkozik, amelyek erre kifejezetten lehetőséget biztosítanak. Számos fő oka van annak, hogy a hitelfelvevő visszafizeti a kölcsönt idő előtt:
a hitelfelvevő határidő előtt törlesztheti a teljes tartozását a jelzáloggal terhelt ingatlan eladásakor, amely új munkahelyhez kapcsolódó költözés, olcsóbb ház vásárlása, házastársak házeladását igénylő válása esetén következik be;
a hitelfelvevő számára előnyös a végtörlesztés, ha a piaci kamatláb alacsonyabb lesz, mint a hitelkamat;
a hitelfelvevő fizetésképtelensége esetén, amikor a jelzáloggal terhelt ingatlant értékesítik, és az eladásból származó bevételt a kölcsön visszafizetésére fordítják. Ha a kölcsön biztosított, akkor a fennálló tartozás egyenlegét a biztosító fizeti ki a hitelezőnek;
ha a jelzáloggal terhelt ingatlanban biztosítási esemény (tűz, árvíz stb.) következtében kár keletkezik, a kárt a biztosító megtéríti.
Kamatkockázat- az értékpapír piaci kamatlábtól függő változásának kockázata. Ez mindig a hagyományos értékpapírokba történő befektetés velejárója, de változó kamatláb alkalmazásával mérsékelhető. A jelzáloglevelek esetében a kamatlábkockázatot az előtörlesztési kockázat súlyosbítja. A jelzáloglevelek piaci értékének érzékenysége a kamatlábak változására hasonló a korai visszaváltási lehetőséggel rendelkező kötvények megfelelő reakciójához.
Az instabil ingatlanpiacokon a lakásárak meredek esésével járó piaci kockázat is fennáll (elvileg semmi köze a moszkvai és a moszkvai régió piacához, de ennek ellenére figyelembe veszik). A hitelfelvevőnek ez rossz, mert ha hitelből vesz egy drága lakást, akkor arra számít, hogy annak értéke legalább nem csökken a hitel törlesztésének ideje alatt. Ellenkező esetben a lakás túlfizetése túl magas lesz. A hitelező nem tudja kompenzálni a kölcsön kiadásával kapcsolatos költségeit annak költségéből, ha a hitelfelvevő nem tudja visszafizetni a tartozását. A fejlett piacokon, ahol a lakásárak ritkán és lassan változnak, a piaci kockázat alacsony.
Kiegyensúlyozott autonóm (német) rendszer. Ennek a modellnek a legfontosabb megkülönböztető vonása a működésének megtakarítási és hitelezési elve, amely abban rejlik, hogy a hitelforrások teljes portfólióját nem a szabadpiacon veszik fel, hanem célirányosan alakítják ki a leendő hitelfelvevők megtakarításainak bevonásával, mint egy kölcsönös juttatási alap (6. ábra).
Ebben a modellben a hitelfelvevő csak akkor válik hitelre jogosulttá, ha korábban átmenetileg szabad pénzeszközeit elküldte a rendszernek, és a megtakarítás összege megközelítőleg megegyezik az őt megillető hitel összegével. (A „kiegyensúlyozott autonóm modell” bizonyos alapelveit Oroszországban is alkalmazzák. Különösen a lakossági takarékbetétek esetében, amelyeket számos orosz banknál alkalmaznak.)
A harmadik modellnek ez a korlátja jelentős hátrány, mivel elodázza az esetleges ingatlanszerzés pillanatát.
A kiegyensúlyozott autonóm modellnek azonban komoly előnyei is vannak - potenciálisan ez a modell autonómiájánál fogva teljesen független a pénzügyi és hitelpiac helyzetétől. Egy jelzálogbank számára ma már nem az a kérdés, hogy hol és milyen áron találjon hitelforrást, csak az ésszerű árrést kell kialakítani a szolgáltatásaikra. Az épület-takarékbetétek és a hitelkamatok kamatai elméletileg tetszőleges szinten állíthatók be. A bank dönthet úgy, hogy egyáltalán nem fizet bevételt a célzott megtakarításokból, például 3%-ban határoz meg árrést, és a hitel árával megegyező százalékot jelent be. Elképzelhető, hogy a megtakarítások hozama 10%-os arányban halmozódik fel, majd a hitel kamata 13%.
Így a modell nemcsak a felvett pénz piaci árának ingadozásaitól válik függetlenné, hanem általában ennek az árnak az általános szintjétől is. A kiegyensúlyozott autonóm modell e minősége különösen fontos a jelzáloghitelezés fejlődése szempontjából az instabil gazdaságú országokban, azzal az egyetlen megkötéssel, hogy minden kölcsönös elszámolást szabadon átváltható valutához kell kötni. Ennek a modellnek az az előnye is, hogy keretein belül a hitelezőnek kisebb a hitel-nemteljesítési kockázata, mivel a kapcsolat felhalmozási szakaszában viszonylag nagy lehetőség nyílik az ügyfél valós fizetőképességének ellenőrzésére.
A „német” épület-takarékpénztári rendszer kiemelkedően fontos előnye, hogy az azon belül alkalmazott, a bankok által a megtakarításokra felszámított kamatlábak, valamint a hitelrendszerben kibocsátott kamatok önállóak, nem függenek a piac általános állapotától. Ennek a konstrukciónak a fő jellemzője a zártság, azaz hitelforrásként csak azokat a pénzeszközöket használják fel, amelyeket a betétesek-résztvevők építési megtakarítási szerződések keretében halmoztak fel. A rendszert használó bankok piaci feltételeken alul tudnak hitelt nyújtani, a takarékbetétek után piaci kamat alatt fizetnek.
A betétes-résztvevő már a szerződés megkötésével megszerzi a kölcsön nyújtásának jogát, melyben nem tagadható meg. A kölcsön kamata a futamidő alatt stabil és viszonylag alacsony - 4,5 és 8,5 között %. Ez azzal magyarázható, hogy az építő- és takarékpénztárak betétesei és hitelfelvevői ugyanazok - a pénztár tagjai. A betét alacsony hozama egyfajta fizetés az alacsony kamatozású jelzáloghitelhez való jogért.
A Build Savings rendszer nem alkalmaz csúszó vagy változó kamatokat. A betétes a kezdetektől fogva egyértelmű számítást kap. A felhalmozási időszak 2-10 év, ami a gazdasági feltételeknek és az ügyfél adottságainak köszönhető. A felhalmozási időszak alatt a betétek után 2,5-4,5% kamatot számítanak fel, a hitelfelvevő szociális helyzetétől és a kölcsönszerződés feltételeitől függően.
A pénztárgéppel való interakció két időszakra oszlik - a felhalmozási időszakra és a jóváírás időszakára. Először a betétes - a pénztár tagja - szerződést köt, melynek értelmében vállalja, hogy meghatározott ideig pénzt helyez el és megtart, megállapodás szerinti alacsony mértékű jövedelemhez jutva. A havi törlesztőrészletek mértékét és a felhalmozási időszakot lehetőségei és szükségletei szerint választja meg. A pénztár pedig vállalja, hogy a felhalmozási időszak végén alacsony kamatozású jelzáloghitelt nyújt neki.
A jóváírási időszak akkor kezdődik, amikor a pénztártag a lakásvásárláshoz szükséges összeg mintegy felét felhalmozza. Majd kölcsönként megkapja a felhalmozott és ugyanannyit. Mindezen pénzeszközök birtokában a pénztár egyik tagja lakást vesz, zálogként nyilvántartásba veszi, és elkezdi kifizetni a kölcsönt. Az alacsony kamat miatt a kölcsön havi törlesztőrészlete megközelítőleg megegyezik a havi megtakarítási befizetésével.
A szerződés feltételei olyan számításon alapulnak, amelynek biztosítania kell, hogy a pénztár kötelezettségei és eszközei összegben és időtartamban megegyezzenek, ezért a szerződés bevezeti a minimális megtakarítási időszak fogalmát (1,5 és 2 év között mozog), ill. az a feltétel, hogy a megtakarításnak el kell érnie az úgynevezett becsült számnak megfelelő nagyságot.
Az ilyen kölcsönök kockázatossága jóval alacsonyabb, mint a hagyományos jelzáloghiteleké, mivel azokat olyan személyeknek adják ki, akik nem csak formálisan igazolták hitelképességüket, de ténylegesen bizonyították, hogy képesek hosszú ideig fix havi törlesztőrészletet fizetni, ami megközelítőleg a havi kölcsön összegét. kifizetések.
A rendszer egyik előnye a teljes átláthatósága. Ellentétben a kereskedelmi banki betétessel, akinek fogalma sincs, hogyan, milyen szükségletekre és milyen kockázattal használják fel pénzét, a betétes pontosan tudja, ki és milyen feltételekkel használja fel pénzét.
A fentiekből az következik, hogy a jelzáloghitel-modell lényege, hogy egy bizonyos szintű éves jövedelemmel rendelkező személy azonnal kész lakást szerez, és általában csak egy jelentéktelen részét fizeti készpénzben, a többit pedig - erre szakosodott jelzálogbanktól felvett, értékpapírra kibocsátott vagy megszerzett vagy már az ügyfél tulajdonában lévő ingatlannal. Ennek a kölcsönnek a visszafizetése a hitelfelvevő jövedelmétől és a választott jelzáloghitel típusától függően általában 10-30 éven belül megtörténik (a gyakorlat azt mutatja, hogy a hiteleket 4-5 éven belül törlesztik).
A jelzálogbankok nem vonzzák be tiszta formában a betéteket, a kezdeti működést tőke- és lejáratú hitelekből finanszírozzák. Hiteleket adnak ki és kiszolgálják. A bankok ezután jelzáloghitel-portfóliójukat a magas likviditású jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátására és elhelyezésére szakosodott nagy pénzügyi vállalatoknak értékesítik. Ezek a vállalatok értékpapírokat adnak el mind a nagybefektetőknek, mint például a nyugdíjalapoknak, a biztosítótársaságoknak, mind a kisbefektetőknek, akik a bankbetétnél magasabb százalékban szeretnék elhelyezni alapjukat. A jelzáloghitel-portfólió eladásából kapott jelzálogbankok visszakerülnek a forgalomba, és új hiteleket bocsátanak ki. Ebben az esetben a bank bevétele a hitelek kamataiból és a fenntartásukhoz szükséges kiegészítő kifizetésekből áll. Még akkor is, ha a jelzálogbankok hiteleket adnak el, továbbra is felelősek azok kiszolgálásáért.
A professzionális jelzálog-értékpapírosítási ügynököket bevonó „amerikai” modell (jelzáloghitelek refinanszírozása tőzsdén felvett forrásból speciális jelzáloglevelek kihelyezésével) sok bankot vonz, mert alapvető megoldást nyújt a hosszú távú pénzügyi források hiányának problémájára.
7. témakör. Jelzáloghitelezés, mint a hosszú távú beruházásfinanszírozás módja.
1. A jelzáloghitelezés fejlődésének alakulása.
2. A jelzáloghitelezés klasszikus modelljei.
3. A Kazah Köztársaság jelzáloghitelezési rendszere.
4. A Kazahsztán Jelzálogtársaság létrehozása és fejlesztése.
5. A jelzáloghitelezési rendszer működési mechanizmusa.
6. A Kazah Köztársaság jelzálogpiacának jelenlegi helyzete és fejlődési kilátásai.
A jelzáloghitelezés fejlődése
A "jelzálog" kifejezés először Görögországban jelent meg a 6. század elején. IDŐSZÁMÍTÁSUNK ELŐTT. (Solon arkhón vezette be), és már akkor is az adós hitelezővel szembeni felelősségének biztosításához kapcsolódott bizonyos földbirtokoknál. Solon elődje, Draco (Kr. e. 621-ben) bevezetett egy parancsot, amely szerint a magántulajdon és annak ingó részének bármilyen megsértése szigorú büntetést kapott. Nem véletlen, hogy a "sárkánytörvények" meghatározása mögötte és parancsai mögött rögzült a történelemben.
Kr.e. 594-ben Solon végrehajtja reformjait, beleértve a földtartozások elengedését, az akaratszabadság bevezetését, amely szerint a tulajdon már nem feltétlenül száll át a család örököseire. Most már mindenkinek joga van a "vagyont" saját belátása szerint elválasztani és örökhagyni.
Kezdetben Athénban az ilyen kötelezettségek záloga az adós személye volt, akit, ha nem tudta fizetni az adósságot, rabszolgaság fenyegette. A személyes felelősség vagyonra való átruházása érdekében Solon azt javasolta, hogy helyezzenek el egy oszlopot az adós hagyatékára azzal a felirattal, hogy ez a föld bizonyos összegű követelések biztosítékaként szolgál. Az ilyen pillért jelzáloghitelnek nevezik.
A "hypotetheca" görögül azt jelenti, állvány, támaszték. Egy ilyen oszlopon feljegyezték a föld tulajdonosának minden bejövő tartozását. Már az ókori Görögországban is biztosították a nyilvánosságot, amely lehetővé tette minden érdeklődő számára, hogy szabadon megbizonyosodjon egy adott földterület állapotáról. A jelzáloggal terhelt telek határán a kölcsönadó egy posztot helyezett el, amelyen fel volt írva, hogy ez az ingatlan szolgált számára ilyen-olyan összegű követelés biztosítékául. Később a jelzálogkönyveknek nevezett speciális könyveket kezdték használni erre a célra.
Mint ismeretes, a jelzáloghitel-rendszer célja az ingatlanjog-alapítás titkos módszereivel járó veszély megelőzése. A föld forgalomképes áru, így a vevők és a jelzáloghitelezők számára mindig fennáll annak a kockázata, hogy az ingatlant nem fizetik ki vagy nem terhelik jelzáloggal. Így a jelzálogjog megakadályozta az ingatlan átadását más tulajdonosra, hiszen a biztosíték nem a tulajdonos személyében, hanem az ingatlana értékében volt. Idővel a "jelzálog" szót kezdték használni a zálogra.
A jelzáloghitel fokozatosan bekerült a középkori európai jogszabályokba. Németországban legkorábban a 14. században tűnik fel, Franciaországban a 17. század vége óta működik kimondatlan jelzálog. A jelzáloghitel megbízható dologi joggá válik, de csak akkor, ha a jelzálogjogról külön bejegyzést tesznek egy speciális könyvben.
A jelzáloghitelek széles körben fejlődtek a különböző országokban. A jelzálogrendszert bevezették: Poroszországban - az 1783-as oklevél; Ausztriában - az 1811-es polgári törvénykönyv; Szászországban - az 1843-as oklevél szerint.
Az első jelzálogbankot 1770-ben alapították Sziléziában. Ez egy állami bank volt, amely pénzügyi segítséget nyújtott a nagybirtokosoknak. A pénzeszközök előteremtésére a bank jelzáloghiteleket bocsátott ki (a jelzáloglevelek egy fajtája).
Klasszikus jelzáloghitelezési modellek
A modern világban a lakásszektorba történő befektetés technológiája három fő elven alapul:
· szerződéses megtakarítások;
· jelzáloghitelezés;
· állami támogatás.
Természetesen ezen elvek végrehajtásának konkrét mechanizmusai nagyon eltérőek lehetnek.
A jelzáloghitelezés gyakorlatában szokás megkülönböztetni három fő modell :- kiterjesztett-nyitott (amerikai); kiegyensúlyozott autonóm (német); és csonka nyitott (angol, spanyol és francia, olasz).
amerikai modell elsősorban a standard pénzügyi termékekre összpontosít - jelzáloghitelek, értékpapírok és ingatlanok.
Által Amerikai (klasszikus) modell egy személy kész lakást vásárol, miközben általában csak a költségek jelentéktelen részét fizeti készpénzben, a fennmaradó összeget - egy speciális jelzálogbanktól kölcsönzött pénzzel, amelyet a megszerzett ingatlan biztosítéka ellenében bocsátanak ki. Ennek a hitelnek a visszafizetése 15-30 éven belül megtörténik. Az ilyen jelzáloghitel működése négy fő piaci szereplő – a hitelfelvevő (zálogkötelezett), a jelzálogbank (zálogkötelezett), a befektető és az állam – jelenlétének köszönhető.
Tegyük fel, hogy valaki úgy dönt, hogy házat vesz. Eljön egy ingatlanirodához, és kiválaszt magának egy helyet. Ezt követően a jelzálogbankhoz fordul, amely elbírálja hitelkérelmét. Miután a bank hiteleket adott ki, a bank jelzálog-poolt alakít ki, azaz. a kibocsátott hitelek összessége (a jelzáloghitelek összessége). Ebben a szakaszban a jelzáloghitelek értékesítésében részt vevő speciális cégeken keresztül az állam kerül játékba.
A legnagyobb cégek közvetítésével az állam kezesként lép fel a jelzálog-értékpapírokra. Az értékpapírokat (jelzáloghiteleket) olyan befektetőnek adják el, aki állandó csekély bevételhez jut belőlük. Ezen túlmenően számos olyan szervezetnek kell lennie, mint például nyugdíjpénztárak, biztosítók stb., amelyek (a törvény szerint) biztosan megvásárolnak bizonyos számú jelzáloghitelt.
Egy másik példa: egy személy saját vállalkozást akar indítani. A megtakarításai nem elegendőek ehhez, és nem valószínű, hogy rövid lejáratú hitelt adnak neki egy közönséges kereskedelmi bankban, mivel túl nagy a vissza nemfizetés kockázata. De hát van egy kis telke a város közelében vagy egy lakása. Egy személy jelzálogbankhoz fordul azzal az indoklással, hogy vállalkozása nyereséges lesz. A bank mérlegeli hiteligénylését, felméri a telek vagy lakás likviditását, és a piaci érték 60-70%-ában hitelt ad ki. Ezt követően a korábbi konstrukcióhoz hasonló az események alakulása: jelzáloglevelek kibocsátása, másodpiaci értékesítése az állam segítségével stb.
A jelzáloghitel-rendszer megszervezésének klasszikus modelljét az Amerikai Egyesült Államokban hozták létre és fejlesztették ki leginkább. A jelzáloghitel-stratégia kialakításának lendületét a XX. század 30-as éveinek nagy gazdasági válsága, a súlyos gazdasági válság és a lakáspiac hanyatlása adta. Az Egyesült Államok kormányának kezdeményezésére speciális kormányzati struktúrákat hoztak létre - a Szövetségi Lakásügyi Hivatalt és a Veteránügyi Hivatalt -, amelyek a bankok által kibocsátott jelzáloghiteleket biztosították. 1935-ben megalakult az Újjáépítési Finanszírozó Ügynökség is, és ennek alapján 1938-ban a ma már jól ismert szövetségi nemzeti jelzálogszövetség, a Fannie Mae. Ő lett az a "szakszervezet", amely ezt a jelzáloghitelezési modellt kétszintűnek minősíti. 1954 óta a Fannie Mae állami-magán vállalattá alakult, amelynek tulajdonosa részben egyéni részvényesek, részben pedig a szövetségi kormány. 1968-ban a vállalatot két vállalatra osztották: Jeannie Mae-re és egy társaságra, amely megtartotta korábbi nevét, Fannie Mae-t, és magánkézben lévő társasággá vált. A Fannie Mae a Federal Housing Administration és a Veterans Administration által biztosított és garantált jelzáloghiteleket, valamint hagyományos jelzáloghiteleket vásárol családi házak vagy többlakásos épületekben található lakások formájában. Hosszú távú befektetőként működik jelzáloghitelekben, és jelzálog-fedezetű értékpapír-kibocsátási programot működtet. A szokásos hitelszerzési programjain túl a Fannie Mae saját kötelezettségeket bocsát ki (kötvények, rövid lejáratú váltók) és szerződéses alapon vásárol értékpapírokat. A Fannie Mae garantált értékpapírokat bocsát ki, amelyeket saját portfóliójából származó kölcsönök, valamint szervezett hitelezők jelzálog-pooljai fedeznek.
Ami Jeannie Mae-t illeti, ez egy teljesen állami vállalat, amely a Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium alatt működik. A másodlagos jelzálogpiac mechanizmusain keresztül Jeannie Mae jelzáloghitel-nyújtást biztosít, illetve ösztönzi a kormányzati prioritások részeként a lakáspiac azon szektorainak segítésében, amelyek a hagyományos hitelezési módszerekkel nem elérhetők. A speciális segélyprogramok finanszírozása Államkincstári hitelekből, saját portfólióból származó kamatokból és kötelezettségvállalási jutalékokból történik. Az Értékpapírgarancia Program finanszírozása az értékpapír-kibocsátók által fizetett garancia és pályázati díjakból történik.
Egy másik kormányzati és „kvázi-kormányzati” ügynökség, amelynek feladata a másodlagos jelzálogpiac megszervezése és fenntartása az Amerikai Egyesült Államokban, a Freddie Mac, amelyet az Egyesült Államok Kongresszusa hozott létre 1970-ben. A Freddie Mac tevékenysége a jelzáloghitel-üzletágba történő befektetések likviditásának növelését, valamint jelzáloghitelezési alapok létrehozását és fejlesztését célozza a hagyományos jelzáloghitelek országos másodlagos piacának kialakítása révén a lakossági szektorban.
Kicsit hasonlít az amerikai modellhez Malajziai modell "Kagamas" (a jelzáloghitel-társaság neve). Ez a modell egy speciális jelzáloghitel-társaság létrehozásával működik CJSC formájában - a Nemzeti Bank, a nagy kereskedelmi bankok és más pénzügyi szervezetek részvételével. Ez a jelzáloghitel-társaság jelzáloghiteleket vásárol a hitelezőktől (bankoktól), majd értékpapírokat bocsát ki – jelzálogleveleket, amelyek mögött vásárolt jelzálogkölcsönök (más szóval ingatlan jelzálogjog) állnak. A jelzáloglevelek értékesítésével a társaság a jelzáloghitel-vásárlásból fedezi költségeit, a bankok pedig lehetőséget kapnak arra, hogy a befolyt összeget új jelzáloghitelek nyújtására fordítsák, ami végső soron a lakásépítési piac fejlődését serkenti.
Ellentétben az amerikai modellel amikor az ügynökségek jelzálog-poolokat vásárolnak a piacon további értékesítésre. "jelzáloggal fedezett értékpapírok" formájában a malajziai modell szerint , az ügynökség bizonyos minőségű jelzálogkölcsönöket vásárol, portfóliójában tartja őket, és saját adósságkötelezettségeket bocsát ki jelzáloghitel-készletek vásárlásának refinanszírozásával.
A malajziai modell fő előnye az egyszerűség és megbízhatóság , melyik biztosítja az államot jelzáloghitel-társaság tőkéjében való részvétel révén. A meghatározott feltételeknek megfelelő jelzáloghitelek vásárlása központilag, a jelzálogpiac alanyaitól történik, és a bank és a Kagamas közötti megállapodás típusától függően a bank bizonyos kötelezettségeket vállal az ügynökség felé. A visszavásárlási kötelezettséggel járó szerződés megkötésekor a bank köteles azonnal visszavásárolni azokat a hiteleket, amelyek már nem felelnek meg a Cagamas követelményeinek. A visszavásárlási kötelezettség nélküli szerződés megkötésekor a teljes kapcsolódó kockázatot az ügynökség vállalja, míg a hitel kiszolgálását a bank végzi, amely a kölcsönfelvevők befizetéseiből és a szolgáltató bank jutalékával csökkentett kagamafizetéssel történik.
Kiegyensúlyozott offline (német) modell
A fő különbség a német és az amerikai modell között abban rejlik, hogy az európaiak az ingatlanokhoz, mint egyetlen, utánozhatatlan áruhoz viszonyulnak. Ez pedig oda vezet minden jelzáloghitel sok részlettel bonyolódik és nem egységesíthető, ami korlátozza a másodlagos jelzálogpiacot . Senki sem fog gyorsan dönteni olyan értékpapír vásárlásáról, amelynek értékesítésének feltételei minden esetben eltérőek. Következésképpen az eszközök és források egyensúlyának megőrzése érdekében a német hiteltársaságok és bankok arra kényszerülnek, hogy aktívan saját értékpapírjaik kibocsátójaként lépjenek fel, és egy meglehetősen nagy engedélyezett alapot képezzenek, ami az amerikai modellben nem szükséges.
A jelzáloghitelezés német modelljeötvözi a jelzáloghitelezés egyszintű modelljét és a szerződéses építési megtakarítási rendszert.
A jelzáloghitelezés klasszikus (amerikai) modelljétől eltérően, amikor egyszintű modell a jelzáloghitelt kibocsátó bank önállóan bocsát ki kötvényjellegű értékpapírokat egyrészt kibocsátott jelzáloghitellel, másrészt a hitelfelvevők által hitelfelvétel céljából elzálogosított ingatlannal.
Az egyszintű rendszer Nyugat-Európában elterjedtebb. A jelzáloglevelek bankok általi kibocsátásának folyamatát külön törvények szabályozzák, és a bankfelügyeletek felügyelik, maguk a bankok tevékenysége pedig az alacsony kockázatú műveletek szűk körére korlátozódik.
Ezeken a modelleken kívül a világgyakorlat alkalmazza szerződéses építési megtakarítások rendszere. Ellentétben az egyszintű modellel, amelyben a bankok jelzáloghitelekhez gyűjtenek forrást nyílt pénzügyi piac kötvénykibocsátással, a szerződéses építési megtakarítások rendszere zárt, a pénzpiactól elzárva.
A KAZAH KÖZTÁRSASÁG OKTATÁSI ÉS TUDOMÁNYOS MINISZTÉRIUMA
Al-Farabi Kazah Nemzeti Egyetem
Közgazdasági és Üzleti Felsőoktatási Kar
Téma: Jelzáloghitelezési modellek
Felkészítő: Imanbekova A.D.
Elfogadta: Doszhan R.D.
Almati 2010
Jelzálog- ingatlan elzálogosítása hitelintézeti kölcsön átvételekor, amely a hitelezőnek jogot biztosít az adóssal szembeni követeléseinek elsőbbségi kielégítésére a zálogtárgy összegére
Jelzálog- kereskedelmi vagy szakbankok, pénzintézetek által ingatlanfedezetű, hosszú lejáratú kölcsön. Ugyanakkor az egyik félnek - a zálogjogosultnak, aki jelzálogjoggal fedezett kötelezettség hitelezője - joga van arra, hogy a másik fél zálogjogosult ingatlanának értékéből az adóssal szemben fennálló pénzbeli követeléseit kielégítse. fél - a zálogköteles, előnyben részesítve a zálogjogosult többi hitelezőjét.
A jelzáloghitelezés világszerte fejlődik, és a lakásprogramok hosszú távú finanszírozásának egyik formájaként működik. A jelzáloghitelezés egyrészt hozzájárul az ország számos társadalmi és gazdasági problémájának, mindenekelőtt a lakhatási probléma megoldásához, másrészt az infláció mérsékléséhez, az állampolgárok átmenetileg szabad pénzeszközeiből, ill. vállalkozások.
A jelzálogjog tárgya a következő ingatlan lehet:
Magántulajdonban lévő telkek;
Vállalkozások, valamint épületek, építmények és egyéb ingatlanok;
Lakóépületek, lakások és lakóépületek és lakások részei, amelyek egy vagy több elkülönített helyiségből állnak;
Víkendházak, kertes házak, garázsok stb.;
Légi és tengeri hajók, belvízi hajók
-
A jelzáloghitelezésnek jelenleg két klasszikus módja van a világgyakorlatban:
A jelzáloghitelezés egyszintű modellje (német modell);
A jelzáloghitelezés kétszintű modellje (amerikai modell).
A jelzáloghitelezés egyszintű modelljében a hitelfelvevőt és a hitelezőt hitel köti össze. Ez a modell a pénzeszközök ciklikus körforgásán alapul: a hitelfelvevő által biztosított forrásból kölcsönt adnak ki a felhalmozási időszakot már betöltött elődeinek.
Ennek a modellnek a megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését tervezzük (lásd 5. ábra):
Szimbólumok: 1 - felhalmozó lakásbetét szerződés, 2 - kölcsönszerződés, 3 - jelzálogszerződés, 4 - jelzálogjoggal terhelt lakásbiztosítási szerződés, 5 - lakás adásvételi szerződés, 6 - kölcsönszerződés, jelzálog lapok adásvételi szerződés.
Rizs. 1. Szerződéses jogviszony egyszintű jelzáloghitel-konstrukcióval
Hitelezőként egy jelzálogbank vagy egy takarék- és hitelintézet járhat el. Lehetőség van arra, hogy a hitelező értékpapír-jelzáloglevél kibocsátásával refinanszírozza a jelzáloghiteleket, és ezáltal minimalizálja a lehetséges kockázatokat.
Ha a jelzáloghitel-kibocsátáshoz forráshiány áll fenn, a hitelező (takarék- és hitelintézet) belső rendszereket alkalmaz a tőke egy részének a hitelfelvevő általi felhalmozására.
A takarék- és hitelintézettel való kapcsolattartás során a hitelfelvevő elsődleges (saját) tőkét halmoz fel, ami a jelzáloghitel (kölcsöntőke) kibocsátásának előfeltétele.
A szolgáltató szervezetek száma minimális (ez általában csak egy biztosító szervezet).
A jelzáloghitelezés kétszintű modelljében a hitelfelvevőn és a hitelezőn kívül közvetítő (jelzálog-ügynökség) és/vagy a pénzügyi piac szereplője (jelzálog-pénzügyi és befektetési társaság) vesz részt.
Ennek a modellnek a megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését tervezzük (lásd 2. ábra).
Szimbólumok: 1 - kölcsönszerződés, 2 - jelzáloghitel szerződés, 3 - jelzálogjoggal terhelt lakásbiztosítási szerződés, 4 - lakás adásvételi szerződés, 5 - általános szerződés, 6 - ügynöki szerződés, 7 - jelzáloghitel engedményezési megállapodás, 8 - szerződés a jelzáloghitel-ügynökség értékpapírjaival végzett műveletek végzésének rendjéről, 9 – üzleti kockázatbiztosítási szerződés, 10 – értékpapír adásvételi szerződés.
Rizs. 2. Szerződéses kapcsolatok kétszintű jelzáloghitel-konstrukció keretében
A kétszintű jelzáloghitelezési modell résztvevői közötti szerződéses kapcsolatok megvalósításának első szakaszában a fő résztvevők - a hitelfelvevő és a hitelező - között kölcsönszerződés és jelzálogszerződés jön létre.
A kölcsön kézhezvétele után a hitelfelvevő lakáseladási szerződést köt az eladóval vagy annak építtetőjével, amely után növekszik a modell résztvevőinek száma, hogy a fő résztvevők kockázatát minimálisra csökkentsék.
A vállalkozói kockázat és a jelzálogjoggal terhelt lakásbiztosításra vonatkozó szerződéseket biztosító szervezettel kötik.
A másodlagos jelzálogpiacon a hitelező és a jelzálogügynökség megfelelő megállapodást köt a jelzálog-hitel-követelések engedményezéséről, valamint megállapodást a megszerzett követelések vagyonkezeléséről. Ez lehetővé teszi a hitelező számára, hogy továbbra is egyértelműen ellenőrizhesse a hitelfelvevőt, jutalékot kapjon a kölcsön kiszolgálásáért, és az ügynökségtől kapott forrásokat a hitelezési műveletek bővítésére fordítsa.
A hitelezési modellek összehasonlító paraméterei
| Összehasonlított paraméterek | német modell | amerikai modell |
| A bank által vonzott erőforrások költsége | piac alatti | Piac |
| Kölcsönszerzés | Miután túljutott a megtakarítási szakaszon | Közvetlenül a bankkal való kapcsolatfelvétel után |
| A vonzott erőforrások formája | Takarékpénztári (betéti) számlák | Jelzáloggal fedezett értékpapírok |
| Az állami támogatás fő formája | Prémium kifizetések betétekre | Állami garanciák jelzáloghitelekre |
| Hitelezési mennyiségek | A megtakarítások korlátozzák | A hitelfelvevő fizetőképessége korlátozza |
| Állandóan | A piaci rendszer kialakulásának 1. szakaszában | |
| Hitelfeltételek | 8-10 éves | 15-30 éves korig |
| Hitel összeg | a lakás árának 45%-áig | Akár a lakás árának 100%-a |
amerikai modell elsősorban a standard pénzügyi termékekre összpontosít - jelzáloghitelek, értékpapírok és ingatlanok.
Az amerikai modell szerint az ember kész lakást vásárol, miközben annak költségeinek általában csak jelentéktelen részét fizeti készpénzben, a fennmaradó összeget - egy speciális jelzálogbanktól kölcsönzött pénzzel, amelyet biztosíték ellenében bocsátanak ki. a megszerzett ingatlanból. Ennek a hitelnek a visszafizetése 15-30 éven belül megtörténik.
Az ilyen jelzáloghitel működése négy fő piaci szereplő – a hitelfelvevő (zálogkötelezett), a jelzálogbank (zálogkötelezett), a befektető és az állam – jelenlétének köszönhető.
Próbáljuk meg részletesebben elmondani mindegyikük szerepét. Tegyük fel, hogy házat szeretne vásárolni. Eljössz egy ingatlanirodához, és kiválasztod az otthonod. Ezt követően kérelmet nyújt be a jelzálogbankhoz, amely elbírálja hiteligényét. A bank a hitelek kibocsátása után jelzálog-poolt alakít ki, azaz. a kibocsátott hitelek összessége (a jelzáloghitelek összessége). Ebben a szakaszban a jelzáloghitelek értékesítésében részt vevő speciális cégeken keresztül az állam kerül játékba.
A legnagyobb cégek közvetítésével az állam kezesként lép fel a jelzálog-értékpapírokra. Az értékpapírokat (jelzáloghiteleket) olyan befektetőnek adják el, aki állandó csekély bevételhez jut belőlük. Ezen túlmenően számos olyan szervezetnek kell lennie, mint például nyugdíjpénztárak, biztosítók stb., amelyek (a törvény szerint) biztosan megvásárolnak bizonyos számú jelzáloghitelt.
német modell jelentősen eltér az amerikaitól. A fő különbség az európaiak hozzáállásán alapul az ingatlanokhoz, mint egyetlen egyedi termékhez. Ez viszont oda vezet, hogy minden jelzáloghitel sok részlettel bonyolódik, és nem egységesíthető, ami korlátozza a másodlagos jelzálogpiacot. Senki sem fog gyorsan dönteni olyan értékpapír vásárlásáról, amelynek feltételei minden esetben eltérőek. Következésképpen az eszközök és források egyensúlyának megőrzése érdekében a német hiteltársaságok és bankok arra kényszerülnek, hogy aktívan saját értékpapírjaik kibocsátójaként lépjenek fel, és egy meglehetősen nagy engedélyezett alapot képezzenek, ami az amerikai modellben nem szükséges. Ezen túlmenően a hosszú távú források bevonása érdekében Németországban a megtakarítási számlarendszer (vagy a megtakarítások felépítése) fejlett. Ennek a rendszernek a lényege a következő.
A jelzáloghitelezés egyszintű modellje számos fejlett nyugati országban működik, például Dániában, Németországban, Franciaországban. A jelzáloghitelezés egyszintű modelljével ellentétben a hitelező és a befektető funkcióit egy szervezet látja el, vagyis a kibocsátó bank, amely önállóan bocsát ki és értékesít értékpapírokat.
Ezt a jelzáloghitelezési rendszert más néven német modell. Európában széles körben elterjedt, és a fejlődő országokban is alkalmazták.
Németországban a lakásvásárláshoz és a jelzáloghitelek kibocsátásához szükséges források felhalmozását erre szakosodott hitelintézetek, építőipari és takarékpénztárak végzik. Vagyis az egyéneknek nyújtott hitelezést maguktól az állampolgároktól vonzzák be.
A magánszemély megtakarítási számlát nyit a pénztárnál, és egy bizonyos szintig pénzt takarít meg rajta, a lakhatási költségek körülbelül 50%-át. Ezt követően a hiányzó összegre kedvezményes kölcsönt kap, és a megszerzett ingatlant a hitel teljes visszafizetéséig fedezetként átadja a hitelintézetnek. Érdemes megjegyezni, hogy a hitelfelvevő 10%-os állami támogatásban is részesül.
A jelzáloghitelezés egyszintű modelljével a hitelezők általában speciálisan létrehozott hitelintézetek -.
A hitelek refinanszírozása kétféleképpen történik:
Az elsődleges jelzáloghitelezési piacon az ilyen tranzakciók a következők:
A másodlagos jelzáloghitelezési piacon az ilyen ügyletek közé tartozik a jelzálogeszközökkel fedezett részvények kibocsátása és az ezek elhelyezésére irányuló tranzakciók.
A jelzálogpapírokat maga a bank bocsátja ki. A jelzáloghitelt kibocsátó bank (szakosodott jelzáloghitel-szervezet) önállóan refinanszírozza a jelzáloghiteleket kötvény típusú értékpapírok - jelzáloglevél - kibocsátásával.
A jelzáloglevelek, a közönséges kötvényekkel ellentétben, speciális biztosítékkal rendelkeznek - speciális nyilvántartásba vett ingatlanok - jelzáloghitelek.
A jelzálogbankok tevékenységét az állam és a bankfelügyeleti hatóságok szigorúan ellenőrzik.
Az egyszintű modell jellemzői a kétszintű modellekhez képest még:
A jelzálog-fedezetű értékpapírok másodpiaci rendszerére épülő német modell – az amerikai modellből származó megtakarítási rendszeren alapuló – jellegzetességeit a táblázat tartalmazza.
| Összehasonlított paraméterek | német modell | amerikai modell |
| A bank által vonzott erőforrások költsége | piac alatti | Piac |
| Kölcsönszerzés | Miután túljutott a megtakarítási szakaszon | Közvetlenül a bankkal való kapcsolatfelvétel után |
| A vonzott erőforrások formája | Takarékpénztári (betéti) számlák | Jelzáloggal fedezett értékpapírok |
| Az állami támogatás fő formája | Prémium kifizetések betétekre | Állami garanciák jelzáloghitelekre |
| Hitelezési mennyiségek | A megtakarítások korlátozzák | A hitelfelvevő fizetőképessége korlátozza | Állandóan | A piaci rendszer kialakulásának 1. szakaszában |
| Hitelfeltételek | 8-10 éves | 15-30 éves korig |
| Hitel összeg | a lakás árának 45%-áig | Akár a lakás árának 100%-a |
Fel kell ismerni, hogy a gazdasági haladás szempontjából a klasszikus amerikai modell tűnik a leghatékonyabbnak. A kibocsátott hitelek továbbértékesítésének és a fejlett jelzálog-fedezetű értékpapírpiacnak köszönhetően semmi sem korlátozza a „jelzáloghitel” tőke növekedését.
Jelenleg a jelzáloghitelezésen alapuló lakásépítés és -vásárlás hitelre nemcsak a banki tevékenység fejlett területe külföldön, hanem a lakhatási probléma megoldásának fő módja és ígéretes. a Fehérorosz Köztársaságban a hitelszolgáltatások lakossági piacának fejlesztése irányába.
A világgyakorlatban a lakásépítéshez és -vásárláshoz nyújtott banki hitelezés alapja a lakosságnak nyújtott jelzálog-lakáshitelezés, amelynek részesedése a teljes bankhitel volumen 30%-a. Az Egyesült Államokban a jelzáloghitelek volumene 2003-ban 3751 milliárd eurót tett ki, Nyugat-Európában pedig 2700 milliárd eurót.
A lakossági lakossági lakáscélú jelzáloghitelezés széles körű elterjedése külföldön a lakóingatlanok magántulajdonának túlsúlyából fakad (például az USA-ban lakók 87%-a családi ház tulajdonosa), ami magában hordozza a biztosíték lehetőségét, és a a lakosság magas fizetőképes kereslete e banki szolgáltatás iránt. Mivel a lakóépületek költsége jelentős mértékben meghaladja az állampolgárok éves jövedelmét, gyakorlatilag a jelzáloghitelezés az egyetlen módja a lakásvásárlásnak. Például az Egyesült Államokban évente 800 milliárd dollárt meghaladó összegű jelzáloghiteleket adnak ki a lakosságnak. USA.
A világgyakorlatban a jelzáloghitelezés megszervezésének két modellje alakult ki eddig. (D FÜGGELÉK): egyszintű jelzáloghitelezési modell és kétszintű jelzáloghitelezési modell.
A jelzáloghitelezés ezen modelljei közötti főbb különbségeket a táblázat mutatja be. 2.1.
Az egyszintű jelzáloghitelezési modell Németországban, Dániában, Franciaországban, Spanyolországban, Lengyelországban, Magyarországon és Csehországban terjedt el.
2.1. táblázat
|
Hitelező |
Erőforrás forrása |
Hitelfeltételek |
Befektető |
|||||
|
hitelkamat |
hitel összeg |
hitel |
további feltételek | |||||
|
Egyszintű |
Franciaország Dánia Spanyolország Magyarország Lengyelország Cseh Köztársaság |
Jelzálogbankok |
Hozzájárulások, betétek |
A lakhatási költségek 70-80%-a |
Jelzálogbankok |
|||
|
Németország Franciaország |
Stroysber-Kassy, kölcsönös szövetkezeti hitelintézetek |
Szerződéses megtakarítások |
A lakhatási költség 45-50%-a |
A lakhatási költségek 45-50%-ának megfelelő megtakarítás |
Építőipari Takarékpénztárak |
|||
|
Kétszintű |
USA Anglia |
Takarék- és hitelszövetkezetek, jelzálogbankok, kereskedelmi bankok, takarékpénztárak, hitelszövetkezetek |
Jelzálog-fedezetű értékpapírok, részvények |
A lakhatási költségek 70%-a |
Biztosítás, ha a hitel összege meghaladja a fedezet értékének 80%-át |
Nyugdíjpénztárak biztosítótársaságok, kereskedelmi bankok, pénzügyi vállalatok |
||
Jegyzet. Egy forrás:
A jelzáloghitelezés egyszintű modelljének résztvevői a jelzálogbankok és más, hitelezőként működő speciális pénzügyi intézmények, valamint a jelzáloghitelben részesülő magánszemélyek. A hitelfelvevő a kölcsönnyújtás során a jelzálogkölcsönt az általa felvett kölcsön biztosítékaként a kölcsönadóra ruházza át, miközben zálogkötelesként jár el. A kölcsönadó lesz a zálogjog tulajdonosa, és ő a zálogjogosult. Ebben a modellben csak az elsődleges jelzálogpiacot fejlesztették ki.
Az egyszintű modell fontos jellemzője, hogy az összes ügyfél jelzáloghitel-szükségletét a jelzálog-értékpapír-piachoz nem kapcsolódó források biztosítják, nevezetesen: a hitelintézet saját tőkéje; az ügyfelek bankbetéteiben és betéteiben elhelyezett pénzeszközök; bankközi hitelek. A jelzáloghitelekhez forrásokat vonva a bank ebben a modellben nem használ jelzáloghiteleket az értékpapír-piaci adásvételi tranzakciókhoz.
Az egyszintű modell második jellemzője, hogy a teljes hitelezési folyamatot közvetlenül a hitelező intézmény szabályozza, miközben a hitelező a hitelezési és -kiszolgálási funkcióit minimális mértékben átadja a közvetítőknek.
Nyugat- és Kelet-Európa országaiban az egyszintű modell keretein belül a lakásépítési megtakarítások (HCSS) rendszere a legfejlettebb. Így Dániában, Hollandiában és Németországban az épületmegtakarítási modell segítségével 2002-2005-ben. A bérlakások több mint 60%-a épült, és az ilyen hitelek adóssága a GDP 50%-át tette ki. Franciaországban minden harmadik állampolgár rendelkezik lakástakarék-előfizetési szerződéssel, ezen belül 28,3%-a új lakás szerzése, 44,9%-a másodpiaci lakásvásárlás, 26,8%-a lakásfelújítás és -felújítás finanszírozása. Magyarországon, Lengyelországban és Csehországban a lakossági hitelek 90 százalékát a lakásépítési hitelek teszik ki ebben a modellben.
Az épület-takarékpénztári rendszerek keretében történő forrásbevonás általános feltételei a következők: a takarékbetét összege a megvásárolt lakás költségének 40-50%-a; a lakás-takarékbetétek kamata évi 2,5-4,5% között mozog; állami támogatások kötelező biztosítása.
A fő különbségek ezek között a rendszerek között az, hogy Franciaországban a felhalmozott lakásbetétek pozitív hozamának biztosítása érdekében a jelzáloghitelintézeteket a piaci betétek kamatai vezérlik, Németországban a betét kamata csak a bevont források költségétől függ. épületmegtakarítási rendszeren belül.
Ezenkívül a zárt német modelltől eltérően a francia megtakarítási modellben az erőforrások képzése nemcsak a jelzáloghitelt kívánó polgárok kárára történik, hanem a piaci kamatozásban érdekelt polgárok kárára is. szerződéses megtakarításokból származó bevétel, ami lehetővé teszi az ingyenes megtakarítási polgárok átalakítását a bankok hitelforrásaiban.
Hangsúlyozni kell, hogy a német és a francia SZhSS-ben a hitelforrásokat nem a nyílt tőkepiacon veszik fel, ami különösen fontos a fehéroroszországi tőzsde elégtelen fejlődésének körülményei között, hanem célirányosan úgy alakítják ki, hogy a jövőbeni hitelfelvevőktől szerződéses forrásokat vonzanak be. megtakarítás - az elsődleges tőke fokozatos felhalmozása jelzáloghitel megszerzéséhez. A betétes és a hitelfelvevő egy személyben való kombinációja ennek a modellnek a jellemzője: a szükséges összeg kifizetéséig a betétes hitelező, a kölcsön nyújtása után pedig adóssá válik.
Fontos, hogy az állam ösztönözze a potenciális hitelfelvevők saját tőke felhalmozását támogatással (a lakhatási költség 10%-a) vagy adókedvezményekkel (a megtakarítás összege az adóköteles bevételből társadalombiztosítási kiadásként levonásra kerül).
Az európai egyszintű jelzáloghitelezési modellben a legnagyobb hitelezők a takarékpénztárak, amelyek az összes jelzáloghitel 27%-át adják. Ez a körülmény különösen fontos a köztársasági jelzáloghitelezési rendszer fő hitelezőinek meghatározásához.
Franciaországban az állami takarékpénztár az összes jelzáloghitel 25%-át, Németországban pedig több mint 30%-át teszi ki. Ezenkívül egyes országokban a takarékpénztár az egyetlen jelzáloghitelező (például Portugáliában - "Caixa Geral de Depositos", Belgiumban - "Caisse Generale D" Eparone et de Retraite). A jelzáloghitelek aránya a takarékpénztárak vagyona 25-50%.
Az európai országok különböző hitelezői által kibocsátott jelzáloghitelek 2006. 01. 01-i állapotát az ábra mutatja. 2.1.
Rizs. 2.1. A jelzáloghitelek szerkezete a hitelezők típusa szerint
nyugat-európai országokban
