Ha a vevőnek tetszett a lakás, és egyértelműen elhatározta, hogy megveszi, de szüksége van egy kis időre a problémák megoldásához, akkor a legjobb, ha a foglalási szerződést használja. Például akkor foglalhat lakást, ha jelzáloghitelt kell felvennie, ami több naptól több hétig is eltarthat.
Ha új építésű lakást szeretne vásárolni, a vevőnek sok információt át kell tekintenie, megtekintésre utaznia kell, és a megfelelő lehetőség megtalálásakor újabb probléma merül fel - a lakás megtartása az üzlet megkötéséig és a készpénzes elszámolásokig. Ez a probléma nagyon egyszerűen megoldható egy foglalási szerződés segítségével.
Az ügyfelekkel foglalási szerződést köthetnek az új építésű lakások eladási jogával rendelkező ingatlantársaságok. A fejlesztők igyekeznek nem folyamodni ilyen szerződésekhez. A fejlesztőknél gyakran lehet lakást foglalni, de nem írásban és nagyon rövid időre (legfeljebb 1-2 napra).
Az elsődleges piac gyakorlatában a fejlesztők közötti erős verseny mellett meglehetősen ritkán kötnek foglalási szerződést. Ez a helyzet 2008-2010-ben alakult ki, de idén kezdett átalakulni az eladók és vevők összehangolt piaca felé, bár mostanra már sorban állnak a vásárlók néhány különösen népszerű ingatlanért. Ezért teljesen természetes, hogy szükség van egy bizonyos időszakra szóló apartman foglalására. A foglalási szerződések általában rövid (1-2 hét) időszakra kötnek.
Jelenleg az elsődleges piacon számos ügyletet jelzáloghitellel kötnek meg. Sok időt vesz igénybe a dokumentumok összegyűjtése, a banki jelzáloghitel-felvevő esetének mérlegelése és a nyílt finanszírozás. A szakértők megjegyzik, hogy főként jelzáloghitel ügyekre kötnek foglalási szerződéseket.
A jelzáloghitel-felvevő által megkötött foglalási szerződésben elő kell írni az előleg teljes visszautalását, ha a tranzakció a bank hitelkibocsátásának megtagadása miatt nem történik meg. Ezenkívül meg kell jegyezni, hogy szinte lehetetlen írásos elutasítást kapni a banktól.
Azt is figyelembe kell venni, hogy a bankok gyakran alábecsülik a hitelfelvevőnek nyújtott összeget. Ezért ha a lakás devizaárfolyamhoz van kötve, akkor annak növekedésével meg kell keresni a megoldási lehetőségeket ennek a problémának a megoldására. Hogy biztosítsa magát egy ilyen helyzet ellen, rögzítse az elszámolási deviza maximális árfolyamát a foglalási szerződésben.
Természetesen sokkal jobb lesz, ha jelzáloghitelt vesz fel egy olyan banktól, amely projektfinanszírozást bonyolított le abban a létesítményben, ahol lakást vásárol. Ezután elegendő lesz az ügyfélnek helyesen kiszámítani azokat a feltételeket, amelyeket a foglalási szerződés aláírásakor figyelembe kell venni.
A szakértők úgy vélik, hogy a legjobb abban a pénznemben felvenni a kölcsönt, amelyben az új épületben lévő lakások költségeit kifejezik. Ha az ügyfél dollárban vesz fel kölcsönt, és rubelben fizet a lakásért, akkor a bank a kölcsön kiadásának napján a saját belső árfolyamán konvertálja át a hitelfelvevőt.
A foglalási szerződésben meg kell adni a lefoglalt apartman pontos adatait (emelet, rész, telephelyi szám, összterület). Az apartman költségeként meg kell adni a foglalás összegét és annak visszaküldésének vagy beszámításának feltételeit is. Fontos a foglalás feltételeinek feltüntetése és a felek felelősségének előírása kötelezettségeik elmulasztása esetén. A szakemberek hozzáteszik, a szerződésben meg kell határozni az eladó és a vevő adatait is, valamint a tranzakció időpontját. Szakértők szerint a megállapodások szövege professzionális szinten készül, és figyelembe veszi mindkét fél jogait.
A szerződés fontos kikötése az az összeg, amelyet a vevő az eladó számlájára fizet annak érdekében, hogy a lakást egy bizonyos időszakra kivonják az eladásból. Leggyakrabban ezt a kérdést mindkét fél megállapodása alapján oldják meg, és nem kötődik egy lakás vagy ház teljes költségéhez. A gyakorlat azt mutatja, hogy Moszkvában az előleg 40 000 rubel, a moszkvai régióban pedig 35 000 rubel. Sőt, ha a vevő nem vásárol lakást a szerződésben meghatározott időtartamon belül, akkor az összeget nem térítik vissza.
A foglalási szerződésnek azonban megvannak a maga hátrányai is - nem tartozik állami regisztrációhoz. A foglalási szerződés hátránya, hogy nem kötelező állami regisztrációhoz. Így ha az eladó gátlástalan, akkor egyszerre több foglalási szerződést köthet egy lakásra. A vevő és az eladó közötti vita esetén ennek bírósági tárgyalása a következő forgatókönyvek szerint történhet: a szerződést előzetesnek ismerik el, vagy az ügyletet érvénytelennek nyilvánítják.
A szakértők azt kérik, hogy a lehető legfelelősségteljesebben közelítsék meg a foglalási szerződés megkötését, mivel a hibák előleg elvesztéséhez vagy akár a tranzakció meghibásodásához vezethetnek.
Minden lakásvásárlónak időre van szüksége ahhoz, hogy nagy összeget gyűjtsön össze. Miközben saját lakása eladásával foglalkozik, és megkezdi a tárgyalásokat a bankkal, a neki tetsző opció elhagyhatja a piacot. Hogy ez ne történhessen meg, az ingatlanpiacon van egy lakásfoglalási (foglalási) szolgáltatás.
Az apartmanfoglalási eljárást mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon alkalmazzák. Amire figyelni kell, a foglalási szerződés megléte garancia arra, hogy a lakást nem adják el más vevőknek – számolt be a „MetrInfo.Ru” ingatlanmagazin szakértők segítségével.
Foglaljon házat a fejlesztővel
Az eljárás lényege, hogy az ügyfél a foglalás kiegyenlítésével igazolja szándéka komolyságát – magyarázza Alexander Engel, a MIC Group új épületek részlegének vezetője. Nikolai Chitiashvili, a Pioneer Group of Companies értékesítési támogatási osztályának vezetője szerint az elsődleges piacon általában olyan ügynökök kötnek foglalási szerződést, akik "fixálják" az ügyfelet és jutalékuk egy részét. Azok a fejlesztők, akik a 214-FZ közös építésben való részvételről szóló törvény alapján lakásokat adnak el (kötelezi őket, hogy a szerződés szerinti fizetést csak az állami regisztráció után fogadják el), szintén megpróbálják magukat biztosítani, ha nem akkreditívvel, akkor hasonló fenntartással. megegyezés.
A legtöbb cég készen áll arra, hogy ügyfelei számára különféle lehetőségeket kínáljon az apartmanok lefoglalására. Igor Sibrenkov, a Morton-Invest vezérigazgató-helyettese szerint a cég rugalmas foglalási rendszert kínál ügyfeleinek, amikor a helyzettől függően minden ügyfél a négy felkínált lehetőség közül választhatja ki a legjobbat. A Morton Group of Companies egyik új épületében a legkönnyebben úgy foglalhat lakást, ha felhívja valamelyik értékesítési irodát. Elérhetőségeinek megadásával egy napra lefoglalhatja kedvenc opcióját. Ez a szolgáltatás teljesen ingyenes. Ha a vevő 24 órán belül a vásárlás mellett dönt, akkor ezen időszak végéig meg kell kötni a kiválasztási szerződést, és előleget kell fizetni a lakás árának 2,5%-ában. Előleg fizetéskor a foglalás automatikusan megtörténik az összes dokumentum elkészítéséhez és lebonyolításához szükséges időtartamra. Általában legfeljebb 7 napig tart. Egy ilyen megállapodás megkötésekor a lakás költségét annak teljes érvényességi idejére rögzítik. Ha a szerződés a vevő kezdeményezésére szűnik meg, a befizetett összeg nem téríthető vissza.
Ha a vevőnek hosszabb időre van szüksége a vásárlási döntés meghozatalához, akkor a Morton-Invest fizetős foglalási módokat kínál. A fizetés mértéke a foglalási időszak hosszától és az apartmanban található szobák számától függhet. Tehát a fenti paraméterektől függően a cég a következő lehetőségeket kínálja: egy hónapra 1 szobás lakás 10 ezer rubelért, 2 szobás 15 ezer rubelért, 3 szobás lakás 20 ezer rubelért foglalható. ezer rubel.
A fejlesztő által kínált másik típusú foglalást egy alternatív tranzakció során alkalmazzák, amikor a vevő eladja régi lakását a Morton Group másodlagos lakásépítési osztályán keresztül, és lakást vásárol a cég egyik új épületében. Ebben az esetben a foglalás költsége nem függ a lakásban lévő szobák számától, és 50 ezer rubel.
Az ilyen foglalás maximális időtartama 3 hónap. A cég úgy véli, hogy általában ez az idő elegendő ahhoz, hogy az ügyfél nyereségesen eladja a régi lakóteret. De ha a régi lakás eladása késik, akkor ezt az összeget a korábban megkötött szerződés feltételeinek megfelelően a lakás költségére lehet számítani. Ennél a típusú foglalásnál az apartman ára nem fix. Ha a vevő megtagadja a lakása eladására vonatkozó tranzakciót, akkor a szolgáltatás ellenértéke nem téríthető vissza, és a foglalás a szerződés megszűnésekor automatikusan törlődik.
Külön foglalási típust biztosít a Morton Group of Companies azoknak a vásárlóknak, akik katonai jelzáloghitel mellett vásárolnak lakást. Egy ilyen foglalás költsége egy kéthetes időszakra 5 ezer rubel. Az apartman ára a foglaláskor fix, és csak a foglalási időszak lejárta után módosítható.
Az "NDV-Nedvizhimost" cégnek különböző lehetőségei vannak egy új épületben lévő lakás "elhalasztására". Az első, mondja Anton Konobeevsky, az NDV-Nedvizhimost új épületekkel foglalkozó osztályának helyettes vezetője, több napos foglalás az üzlet előkészítéséhez. Általában egy ilyen rendszer esetén az ügyfélnek nem merül fel többletköltsége, az ár fix. A mechanizmus a legegyszerűbb és a leginkább érthető minden fél számára. Ha az ügyfél egy cégen keresztül ad el lakást új épület utólagos vásárlása céljából (kölcsönös beszámítás), akkor a gyakorlatban 1-2 hónapos lakásfoglalás történik. A gyakorlatban pedig ez az idő bőven elegendő ahhoz, hogy ingatlant adjunk el a másodlagos piacon. Igaz, van egy lényeges részlet, figyelmeztet a szakértő, ha egy lakást hasonló időszakra foglalnak le, akkor egy új épületben nem rögzítettek az árak.
Egy másik lehetőség a lakásfoglalás, amikor jelzálogkölcsönt kapnak, mondja Christina Shulgina, az NDV-Real Estate jelzálog- és hitelügyi osztályának vezetője. Egy ilyen tranzakció a szükséges dokumentumok összegyűjtésével és megszervezésével kapcsolatos időköltséget igényel. Ezért az NDV-Nedvizhimost 10 napra kivonja a lakást az eladásból. Ezen határidőn belül a cég szakemberei kötelesek a bankok rendelkezésére bocsátani az ügyfelek számára szükséges dokumentumokat, és megkapják a hiteligényléssel kapcsolatos döntéseket. „Ugyanakkor az árat csak azután rögzítik, hogy az ügyfél megkapta a banki jóváhagyást” – pontosítja a szakember.
A gyakorlatban a szolgáltatási szerződés (DOE, a cég ezt a szerződési formát alkalmazza) szerinti szolgáltatások költsége egy lakás árához van kötve – mondja Philip Tretyakov, a Galaxy Realty vezérigazgatója. Minden cégnél egyedileg határozzák meg a fizetés mértékét. „Például a legközelebbi külvárosi projektjeinkben, a Butovo Park-2 lakókomplexumban és az Alpha Centauri lakókomplexumban ez az összeg a lakásár 2,5%-ának felel meg” – magyarázza a szakember.
Vaszilij Szarapov, a City-XXI Century fejlesztő cég ügyvédje szerint a foglalási előleg nagyságát általában a fejlesztő saját belátása szerint határozzák meg. Ez lehet fix pénzösszeg, függetlenül a szerződés árától, vagy ennek az árnak bizonyos százaléka. Általában nem több, mint 10%. „Cégünknél a foglalási összeg 25 000 rubel” – mondja Alexander Engel (MITs Group of Companies).
Szerződéses kötelezettségek
A foglalási szerződés megkötésekor több fontos szempontot is figyelembe kell venni. Mivel a foglalási szerződés garantálja a vevőnek a kiválasztott ingatlan átruházását egy bizonyos ideig, és rögzíti a tranzakció árát – mondja Alexander Engel (MIC Group), ezért ellenőrizni kell, hogy ezek a tételek szerepelnek-e a foglalási szerződésben.
Nikolai Chitiashvili (Pioneer Group of Companies) úgy véli, hogy a vevőnek meg kell győződnie arról, hogy a foglalási szerződés a lehető legrészletesebben tükrözze a lakással kapcsolatos információkat: a lakás összes paraméterét (a ház címe, a lakás elhelyezkedése a házban). , terület, egyéb paraméterek), az árak és az ügylet kilépési dátumai.
Ezenkívül, tette hozzá Philip Tretyakov (Galaxy Realty), az ügyfélnek alaposan tanulmányoznia kell a szerződés feltételeit, a fizetési feltételeket, ha jelzáloghitelt terveznek, majd ellenőrizze a pénz visszafizetésére vonatkozó záradék elérhetőségét arra az esetre, ha a bank megtagadja. hitel nyújtásához, valamint a foglalandó lakás adatait.
Vaszilij Sharapov (Város-XXI. század) szerint általában a fejlesztő által jóváhagyott űrlapot használják. A befektetőnek azonban joga van a szöveggel kapcsolatos nézeteltérés esetén módosításokat, kiegészítéseket javasolni ezen a nyomtatványon. A gyakorlatban a fejlesztők a foglalási szerződés jóváhagyott formájában leggyakrabban megtagadják a változtatást, és ha jelentősek az eltérések, előfordulhat, hogy emiatt nem kerül sor a tranzakcióra.
Oksana Melnik, az Russian House of Real Estate vezérigazgató-helyettese szintén megerősíti, hogy ha az üzlet egy nagy fejlesztővel jön létre, akkor a szerződés módosításának és kiegészítésének valószínűsége rendkívül kicsi. Bár a másodlagos piacon egyszerűbb a dolog: az előleg- (letéti) szerződésben meg lehet állapodni bizonyos pontok rögzítésében. A feltételek a kiválasztott lakás iránti kereslettől is függenek. „Ha egy tárgyra nagy a kereslet – mondja a szakember –, akkor senki nem akar változtatni a „nem tetszik valami, ne vásároljon” elve alapján, és ha az eladót az eladás érdekli. , lojálisabb és engedményeket tesz.”
Lakásfoglalás a másodlagos piacon
Az apartmanok foglalását a másodlagos piacon is használják. Ennek előfeltétele az úgynevezett előleg vagy előleg befizetése. Igaz, Maria Litinetskaya, a Metrium Group vezérigazgatója úgy véli, hogy ez egy opcionális eljárás a másodlagos piacon. Ugyanakkor a vásárlók a fő kezdeményezők. Le kell foglalniuk a nekik tetsző opciót, hogy felkészüljenek a fő adásvételi szerződés megkötésére - jelzáloghitel felvételére vagy egy régi lakás eladására. Ám a másodpiaci lakásfoglalás előtt – tanácsolja a szakember – a vevőnek meg kell győződnie arról, hogy „jogilag tiszta”.
A letéti szerződés vagy a foglalási szerződés írásban jön létre, és nem igényel kötelező közjegyzői igazolást. De vita esetén - abban az esetben, ha az egyik fél nem teljesíti kötelezettségeit, a vevő könnyebben tudja bizonyítani ártatlanságát közjegyzői okirat segítségével a bíróságon.
Nikolai Chitiashvili (Pioneer Group of Companies) úgy véli, hogy fontos megbizonyosodni arról, hogy az előleget/letétet a tulajdonosnak vagy a meghatalmazottnak fizetik. Szükséges előírni az előleg visszafizetésének feltételeit, ha harmadik személyek jogai vagy egyéb, az ügyletet zavaró körülmény kiderül. Ellenkező esetben Alexander Engel (MIC Group of Companies) arra figyelmeztet, hogy ha megtagadja a lefoglalt lakás vásárlását, a pénzt nem térítik vissza, mivel a szerződés szerinti fizetés időpontjában a foglalási vállalkozó szolgáltatása teljesítettnek minősül, és a szerződés teljesül.
Oksana Melnik (Orosz Ingatlanház) szerint a letét nagysága az ingatlan értékétől függ, de általában 30 és 100 ezer rubel között változik. Nincsenek normák és képletek, amelyek meghatározzák ennek az összegnek az összegét.
Fennáll annak a veszélye, hogy annak ellenére, hogy van foglalási szerződés, nem kapsz tetsző lakást az elsődleges piacon? Hogyan tovább? A www.metinfo.ru ilyen kérdésekkel fordult a szakértőkhöz.
Alexander Engel, a MIC Csoport új épületek osztályának vezetője:
A MIC Csoport gyakorlatában ilyen eset nem volt. Vis maior helyzetek azonban mindenkivel előfordulnak. Az emberi tényező az ingatlanpiacon is jelen van. De az ilyen esetek rendkívül ritkák, és az ilyen helyzetekből egyénileg, tárgyalások útján kerülnek ki.
Nikolai Chitiashvili, a Pioneer vállalatcsoport értékesítési támogatási osztályának vezetője:
Ez a forgatókönyv lehetséges, és sajnos csak a fejlesztő lelkiismeretességén múlik. Az ügyfél megvédheti magát, ha gondoskodik arról, hogy az előleg visszaküldésének feltételei a szerződésben szerepeljenek.
Philip Tretyakov, a Galaxy Realty vezérigazgatója:
Ha a DOW valóban azt a lakást jelöli, amelyet az ügyfél választott, akkor minimális a kockázata annak, hogy nem kapja meg. Mivel a szerződés kifizetésekor az elhagyja az elérhető objektumok adatbázisát, és a vevő számára van fenntartva. A DOU aláírásakor az ügyfélnek gondosan ellenőriznie kell a lakás minden részletét: épület, emelet, rész, annak száma a helyszínen.
Maria Litinetskaya, a Metrium Group vezérigazgatója:
Természetesen mindig van kockázat. Különösen akkor, ha a potenciális vevő kezdetben komolytalan volt a szerződéssel kapcsolatban, és nem alaposan tanulmányozta azt. A gátlástalan eladók gyakran használják az ilyen hiszékeny polgárokat megfizethető pénzforrásként.
Grigory Altukhov, az FGC "Leader" kereskedelmi igazgatója:
A foglalási szerződés egyben garanciát is jelent a vevőnek a fejlesztő (eladó) részéről arra, hogy a lakás a vevő számára biztosan fix, és a foglalási szerződés érvényessége alatt senkinek nem kerül eladásra.
Igor Sibrenkov, a Morton-Invest LLC vezérigazgató-helyettese:
Vásárlóink az esetek 100%-ában pontosan az általuk választott lakásokat kapják meg. Az általunk kínált rugalmas foglalási rendszer pedig lehetővé teszi számukra a legmegfelelőbb és legjövedelmezőbb opció kiválasztását.
Szöveg: Ludmila Chicherova
A foglalási szerződés akkor jön létre, ha a vevőnek egy ideig „foglalkoznia kell”. Vagyis egyértelműen tetszett neki a lakás, elhatározták, hogy „elviszik”, de időbe telik néhány probléma megoldása. Például vegyél fel jelzáloghitelt. Ez a feladat pedig nem egy-két napra szól.
Ez a cikk referencia és tájékoztató anyag, a benne található összes információ tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.
A vevő egy épülő házban házat vásárolni kezdett, sok információt lapátol, elmegy nézelődni, és amikor megtalálja a megfelelő lehetőséget, újabb problémával szembesül - hogyan őrizheti meg otthonát az üzlet megkötéséig és készpénzzel. települések? A probléma megoldható, ha használja a foglalási szerződést. „A foglalási szerződés akkor jön létre, ha szükséges a megszerzett ingatlan lefoglalása egy potenciális vevő számára” – magyarázza a portál Dmitrij Otyakovszkij, a Pioneer Group of Companies moszkvai fióktelepének kereskedelmi igazgatója. Mint hozzátették Nina Kuznetsova, az Urban alapítója telek, gyakrabban kötnek foglalási szerződést az ügyfelekkel az épülő házakban lakáseladási joggal rendelkező ingatlancégek. A fejlesztők maguk is ritkán folyamodnak ilyen megállapodásokhoz. „A fejlesztőkkel történő foglalások leggyakrabban nagyon rövid ideig – 1-2 napig – szóban zajlanak” – magyarázza a szakértő.
Mint megjegyeztük Vaszilij Fetisov, értékesítési és marketing igazgató, CJSC Zheldoripoteka, a foglalási megállapodás meglehetősen ritka az elsődleges lakáspiac gyakorlatában, különösen a fejlesztők közötti erős verseny körülményei között egy olyan piacon, ahol a vevő irányítja a műsort. Pontosan ez történt 2008-2010-ben. 2011-ben a helyzet fokozatosan az eladók és vevők kiegyensúlyozott piaca felé változik, de néhány népszerű és sikeres ingatlanért már vevők sora áll fel. Ennek megfelelően lakást kell foglalni egy ideig a probléma megoldásához, például jelzáloghitel felvételével. A foglalási szerződések jellemzően rövid időszakokra kötnek - egy hét, két hét, egy hónap.
Az ügylet jelzálogkölcsönt is tartalmaz.
Valójában manapság az elsődleges piacon számos tranzakciót jelzáloghitel segítségével hajtanak végre. Ennek megfelelően sok időt vesz igénybe a dokumentumok összegyűjtése, a banki jelzáloghitel-felvevő esetének mérlegelése és a nyílt finanszírozás. Vaszilij Fetisov (Zheldoripoteka) szerint a foglalási szerződések többsége már csak jelzáloghitel ügyekre kötődik.
Mi legyen egy ilyen szerződésben, ha azt jelzáloghitel-felvevő köti? Dmitry Otyakovsky (Pioner Group of Companies) tanácsot ad előírja az előleg teljes visszatérítésének lehetőségét, ha a tranzakció a bank jelzáloghitel-kibocsátásának megtagadása miatt nem valósul meg. És tekintettel arra, hogy rendkívül nehéz, szinte irreális a banktól írásos visszautasítást kapni, érdemes odafigyelni ennek a bekezdésnek a megfogalmazására.
A következő pont az, hogy a bankok általában alábecsülik azt az összeget, amelyet készek a hitelfelvevőknek nyújtani. Ha pedig egy lakás ára a hirtelen megemelkedett devizaárfolyamhoz van kötve, akkor két megoldás kínálkozik a problémára: vagy pénzt keresni, például további fogyasztási hitelt felvenni, vagy új hitelkérelmet benyújtani növelje az összeget. „De a legjobb biztosítás az ilyen helyzetek ellen az elszámolási deviza maximális árfolyamának rögzítése a foglalási szerződésben "- mondja a szakember.
Optimistább a helyzet, ha jelzáloghitelről van szó egy olyan banktól, amely projekt-előkészítő vagy projektfinanszírozást bonyolított le ennél a lehetőségnél. Ekkor már csak az a fontos, hogy az ügyfél pontosan kiszámítsa a foglalási szerződés érvényességi idejét. "A fejlesztő és a bank leggyakrabban megállapodik a hitelfelvevők jóváhagyásának feltételeiről, például 7-10 nappal a dokumentumok benyújtásától számítva" - mondja Nina Kuznetsova (Urban Realty). "És ezt az időszakot kell figyelembe venni a foglalási szerződés aláírásakor."
Ami a szerződésben megjelenő elszámolási pénznemet illeti, Vaszilij Fetisov (Zheldoripoteka) úgy véli, logikus, hogy abban a pénznemben kapjanak kölcsönt, amelyben az ingatlan értéke van. De ha az ügyfél úgy dönt, hogy dollárban vesz fel kölcsönt, és az új épületért az esetek 90% -ában rubelben fizetnek, akkor a bank a kölcsönt a saját belső árfolyamán váltja át a hitelfelvevő számára a kölcsön folyósításának napján. kiadta – mondja Nina Kuznyecova (Urban Realty).
A szerződés árnyalatai
A foglalási szerződés megköveteli bizonyos formaságok betartását. Részletesen rögzíteni kell a két fél közötti megállapodás tárgyát és a végrehajtást igénylő pontokat. Először is, mondja Nina Kuznetsova (Urban Realty), a szerződésnek olyan információt kell tartalmaznia, amely pontosan leírja, hogy a vevő milyen lakást foglal - emelet, rész, annak száma a telephelyen és a teljes terület
. Kell, hogy legyen lefoglalt összeg
És a pénz visszaküldésének feltételei
, őket nincs visszatérés
vagy beszámítva a lakás árába
. Nagyon fontos, hogy egyértelműen meg legyenek jelölve foglalási feltételek
és kibetűzték a felek felelőssége
kötelezettségeik elmulasztásáért. „Különlegesen fel kell tüntetni a vevő és az eladó adatait, valamint az ügylet időpontját” – teszi hozzá Dmitrij Otyakovszkij (Pioneer Group of Companies).
Mit tegyen a vevő, ha nem ért egyet a cég jogi szolgálata által összeállított szerződés pontjaival? A szakértők őszintén azt mondják, hogy a gyakorlatban meglehetősen nehéz szerződést kötni a vevő feltételeivel. „Hacsak nem több millió dolláros üzletről beszélünk” – jegyzi meg Vaszilij Fetisov (Zheldoripoteka). A "hétköznapi" vevőt udvariasan meghallgatják és "megfontolják" kívánságait... Kommentátoraink azonban úgy vélik, hogy a szerződések szövege jó szakmai színvonalon készült, és mindkét fél jogait figyelembe veszi.
A szerződés fontos kikötése az az összeg, amelyet a vevő fizet az eladó számlájára azért, hogy a lakást vagy házat egy bizonyos ideig kivonják az eladásból (a mindennapi életben - előleg). A legtöbb esetben a pénzkérdést mindkét fél megegyezésével oldják meg, és nincs az ingatlan összértékéhez kötve. A gyakorlatban, mondja Nina Kuznetsova (Urban Realty), Moszkvában előlegről beszélünk 50 ezer rubeltől és a moszkvai régióban - 35 ezer rubeltől . Ez az összeg pedig nem jár vissza, ha az ügyfél a szerződésben meghatározott határidőn belül nem vásárol lakást.
Ami magát a tranzakció összegét illeti, a legtöbb esetben, ha a négyzetméterárat rubelben adják meg, az megjelenik a foglalási szerződésben. Ha az árat pénznemben tüntetik fel, akkor a számítást általában a pénz befizetésének időpontjában érvényes MICEX árfolyamon végzik.
Van foglalási megállapodás és hátrányok. Nem tartozik állami regisztrációhoz. Ennek eredményeként egy gátlástalan eladó több foglalási szerződést köthet ugyanarra a lakásra. Ha komoly vita alakul ki az eladó és a vevő között, ennek bírósági tárgyalása eltérő forgatókönyvet követhet. A szerződés egytől egyig előzetesnek tekinthető, és ez biztosítja számára a jelen szerződés összes minősítő normáját. Ellenkező esetben a tranzakciót teljesen érvénytelennek nyilvánítják.
A szakértők tanácsot adnak
Mivel a foglalási szerződés megkötésének hibái nemcsak az előleg elvesztéséhez, hanem a tranzakció meghiúsulásához is vezethetnek, ezért tanácsot kértem a szakemberektől, mire érdemes mindenekelőtt figyelni a foglalási szerződés megkötésekor.
Nina Kuznyecova (Urban telek):
A foglalási szerződés megkötésekor a legfontosabb annak megértése, hogy mennyi időn belül és hogyan kell fizetni egy lakás vásárlásáért a kiválasztott új épületben, vannak-e olyan feltételek, amelyek alapján lehetséges a foglalás meghosszabbítása, és lehetséges-e a kiválasztott lakást másikra cserélni.
Vaszilij Fetisov (Zheldoripoteka):
Figyelni kell az ügyfél kötelezettségeire, a kötbérekre, ha az ügylet az ügyfél hibájából nem jön létre. Valamint a fejlesztői garanciáról - például a felelősség rovatban -, hogy mi lesz, ha a foglalási szerződés érvényességi ideje alatt mégis eladják a lakást harmadik félnek.
Dmitrij Otyakovszkij (Pioner cégcsoport):
Javaslom, hogy ügyeljenek a foglalás határidejére, az objektum leírására (cím és fizikai jellemzők), az előleg összegére, az objektum költségére, a fizetési eljárásra, a kötbérekre, ha valamelyik fél nem tud szerződést kötni. üzlet.
Az új épületben történő lakásfoglalási szerződés jelenleg, amikor az új épületek piaca vevőpiac, nem gyakran köttetik meg, de még mindig szükséges eszköz. Arra a következtetésre jut, amikor „pontoznia kell” a kívánt lakást. Tekintsük részletesebben.
Képzeljük el, hogy a vevő rengeteg lehetőségen dolgozik, elmegy megnézni, sok időt tölt, és amikor megtalálja a megfelelő lehetőséget, kiderül, hogy a jobb oldalon csak egy-két lakás van a megfelelő épületben. emeleten, az ablakokból jó kilátás nyílik. És lehet, hogy nem lesz elég idő arra, hogy pénzt gyűjtsön erre a lakásra.
A vevő lakásfoglaláskor kötelezi az eladót, hogy jogilag biztosítsa magának a lakást. Fizikailag minden egy bizonyos ideig tartó foglalás formájában történik. Sőt, ha a foglalás a fejlesztőnél történik, akkor gyakran minden a menedzser becsületszavára történik, aki egy-két napig tudja tartani a lakást.
Ha a lakásfoglalás meghatalmazott irodában történik, az apartmanfoglalási szerződés 10-30 napos időtartamra köthető. A legtöbb foglalási szerződés jelenleg jelzálog-ügyletekre vonatkozik.
Tudnia kell, hogy a foglalási szerződés nem tartozik állami regisztrációhoz, ezért a kormány tisztviselői nem tudják ellenőrizni - nagyon óvatosan kell megközelítenie a megállapodás megkötését.
1. Gondosan olvassa el az eladó ügyvédei által kötött lakásfoglalási szerződést. Ha valami nem felel meg Önnek, kérnie kell a szerződés módosítását vagy kiegészítését. Igaz, a gyakorlatban ezt nem könnyű megtenni - egy nagy fejlesztő ügyvédei által kötött szerződés általában kiegyensúlyozott, és figyelembe veszi mindkét fél jogait. De megfelelő nyomással és érvekkel meg lehet csinálni.
2. Különös figyelmet fordítson arra, hogy mennyi időn belül és hogyan kell fizetnie a kiválasztott új építésű lakás vásárlásáért.
3. Vannak-e olyan feltételek, amelyek lehetővé teszik a foglalás meghosszabbítását, lehetséges-e a kiválasztott lakás esetenként egy másikra cserélni?
4. Nagyon nagy odafigyelés a vevő kötelezettségeire, kötbérekre, mi lesz, ha az ügylet nem az Ön hibájából valósul meg.
5. Komolyan nézze meg az építtető garanciális záradékát. Fontos megérteni, milyen felelősség terheli a fejlesztőt, ha a lefoglalt lakást a szerződés időtartama alatt értékesíti.
6. Fontos, hogy a kérdést a foglalási időszak végén dolgozzuk ki. Ne számítson arra, hogy a kívánt időpontban megjelenik a pénz egy lakásért - mindig lehet néhány árnyalat a bankhoz. Ezért jobb, ha a kifejezést margóval vesszük. A fejlesztő és a jelzálogbank megállapodást kötött az ügyfél jóváhagyásának időpontjáról - például a hiteligényléstől számított 10 napon belül.
8. A szerződés egyik legfontosabb pontja a foglalásért fizetett összeg (előleg). Leggyakrabban Moszkvában az előleg 50 000 rubel lesz, a moszkvai régióban - 30 000. Ez az összeg nem téríthető vissza, ha a tranzakció az Ön hibájából meghiúsul.
9. És végül. Az új épületben lévő lakás lefoglalására vonatkozó szerződést nem kell állami regisztrációhoz kötni. Vagyis a gátlástalan eladónak lehetősége van több foglalási szerződést kötni ugyanarra a lakásra. Erre figyelj.
Kép forrása: Lori Photobank
Mindenekelőtt érdemes megérteni, hogy mit is jelent a foglalási eljárás: milyen szakaszokat tartalmaz, és mit tesz lehetővé.
Maria Litinetskaya, a cég vezérigazgatója kimondta, hogy az új épületben lévő lakás foglalása (foglalása) egy olyan eljárás, amely egyrészt lehetővé teszi a vevő számára a választott lakás biztosítását a tőkerészesedési szerződés (DDU) aláírásáig, másrészt az ár rögzítését azt. A foglalási szerződés megkötése után a lakást egy bizonyos időszakra kivonják az értékesítésből, értékét befagyasztják. Így garantáltan az Ön számára megfelelő áron és áron szerzi meg a helyiséget.”
Szerint azonban Sofia Lebedeva, a cég vezérigazgatója, vannak kivételek, amikor az apartman ára nincs rögzítve a foglalási szerződésben. „Ez leggyakrabban akkor fordul elő, amikor a vevő a fejlesztőn keresztül eladja a lakását (az eljárás általában több hónapig tart), hogy a befolyt összeget új építésű lakás kifizetésére jóváírja” – mondta a szakember.
viszont Irina Dobrokhotova, az Igazgatóság elnöke hangsúlyozta a foglalási eljárás célja, hogy megerősítse az ügyfél egy adott lakás megvásárlásával kapcsolatos szándékának komolyságát. „Lehetővé teszi, hogy meghatározott időre, az előírásoknak megfelelően rögzítse egy leendő lakás költségét, és biztosítsa magának a kiválasztott tárgyat. Azaz A foglalás egy opció rögzítése, egy ár rögzítése és a szándékok komolyságának megerősítése.”
A második aktuális kérdés, hogy mennyibe kerül egy lakásfoglalás.
Sofia Lebedeva szerint, a foglalás fizetős és ingyenes. „A leggyakoribb lehetőség az ingyenes foglalás, amelyet 1-5 napra biztosítanak. Általában elég felhívni a cég irodáját, megnevezni az objektumot és megadni az adatait.
Ha a vevőnek hosszabb időszakra van szüksége, például a jelzáloghitel jóváhagyásához vagy egy régi lakás eladásához, a cégek fizetett foglalást ajánlanak fel: ez általában vagy előleg, leggyakrabban 2,5% a lakás értékéből, vagy fix összegből, amit az eladó cég kiállít” – mondta a szakember.
Maria Litinetskaya azt mondja, hogy az új épületben történő lakásfoglalás költsége lebegő és fix is lehet. „Jelenleg ennek a szolgáltatásnak a díja Moszkvában a lakhatási költség 1-2%-a, vagy fix 100-150 ezer rubel lehet. Általában a foglalás költsége levonásra kerül az apartman árából.”
Irina Dobrokhotova elmondta, hogy mit tartalmaz ez az ár:
« A különböző ügynökségeknél és a különböző fejlesztőknél az eljárás költsége nagyon eltérő lehet. Mind fix árfolyamon számítható - lehet 10, 20, 30 ezer rubel, vagy a lakás költségének százalékában. Az átlagos árfolyam a piacon körülbelül 2%.
Ez a költség magában foglalja a tanácsadási és jogi szolgáltatások nyújtását, a lakásvásárlási főszerződés elkészítését és egyeztetését a fejlesztővel. Néha ez magában foglalja a támogatási szolgáltatásokat is, vagyis a szerződés regisztrációját a regisztrációs kamrában, majd ".
Szakértőket is megkérdeztünk a foglalási folyamat helyes lebonyolításáról, valamint arról, hogy melyek a leggyakoribb hibák, és hogyan kerülhetők el.
Maria Litinetskaya (Metrium csoport):
„A foglalási szolgáltatás használata előtt világosan meg kell értenie, hogy választása végleges-e vagy sem. Ha kétségei vannak a lakásvásárlással kapcsolatban, akkor jobb, ha elhalasztja a foglalást. A foglalás érvényessége általában csak néhány nap, a szolgáltatás legtöbbször fizetős. Foglalási megállapodás megkötésekor próbálja meg helyesen kiszámítani a dokumentumok elkészítéséhez szükséges időt és a szükséges összeget. Ha helyesen tette, aláírja a DDU-t a foglalás törlése előtt.
Felhívjuk figyelmét, hogy a foglalási szerződés tartalmazza az apartman területét, elhelyezkedését: épületszám, részleg, emelet, telekszám), a foglalás érvényességi idejét, költségét, a fizetési és visszaküldési eljárást, a teljes a megvásárolt lakás költsége, valamint a felek pontos adatai . Mindezekre a részletekre azért van szükség, hogy a jövőben ne legyen félreértés Ön és az eladó cég között.
A vevő fő hibái egy lakás lefoglalásakor a jelzáloghitel megszerzésének idejének pontatlan kiszámítása és a foglalási szerződés feltételeihez való hanyag hozzáállás. Nagyon könnyű elkerülni mindkettőt. Az első esetben előzetesen tájékozódnia kell a banktól a kérelem elbírálásának feltételeiről, és ezeket figyelembe kell vennie a foglalási szerződés elkészítésekor. A másodikban figyelmesen olvassa el a dokumentumot, és tisztázza az összes érthetetlen részletet.
„Tévedés azt gondolni, hogy a pénz letétbe helyezése után a lakás költségét korlátlan időre rögzítik. Például, ha Ön június 1-jén foglalt egy apartmant, tévedés azt feltételezni, hogy augusztus 30-án is ugyanez lesz, ha ez idő alatt nem tett semmilyen intézkedést a lefoglalt tárgy megszerzésére. Ezért minden foglalási szerződés egyértelműen jelzi azt az időszakot, amely alatt a fejlesztő készen áll az adott lakást adott áron biztosítani. Ennek megfelelően a foglalási szerződés a szolgáltatás elfogadásáról szóló okirat aláírásának időpontjában tekintendő teljesítettnek.
Végül pedig szakértőktől megtudtuk, hogy a rugalmas fejlesztők manapság hogyan viszonyulnak a lakásfoglalás kérdéséhez. Tegyük fel, hogy ma egy ügyfél fizetett egy bizonyos összeget egy lakás lefoglalásáért, majd meggondolta magát, és szeretne vásárolni egy másik lakást – anélkül, hogy pénzt veszítene a már lefoglaltnál. Elmehet a fejlesztő találkozni vele?
Irina Dobrokhotova (BEST-Novostroy):
« Ha olyan helyzetről beszélünk, amikor a foglalási szolgáltatást egy iroda nyújtja, és a lakást a fejlesztő adja el, akkor az iroda félúton biztosan találkozik az ügyfelekkel, hiszen számunkra fontos, hogy az ügyfél elvileg lakást vásároljon. ebben a komplexumban. Ennek megfelelően az ügyfél ésszerű időn belül költségtérítés nélkül módosíthatja a választását a komplexumban.
Ugyanez vonatkozik az építtetőre is. A fejlesztő pénzt kér a szolgáltatásaiért, és ha az ügyfél kellően hosszú idő elteltével visszautasítja a lefoglalt lehetőséget, a fejlesztőnek joga van újból pénzt felvenni egy új lakás foglalási szolgáltatásáért. A fejlesztők azonban gyakrabban az ügyfél igényeit is kielégítik annak érdekében, hogy azt a lakóparkjukon belül tartsák.”
Sofia Lebedeva ("MIEL-Új épületek"):
„Ha az ügyfélnek megtetszik egy másik lakás a katalógusból, és már kifizette az előleget az objektumért, a fejlesztő vagy az eladó általában félúton találkozik az ügyféllel, és újratárgyalja a foglalási szerződést anélkül, hogy anyagi veszteséget okozna a vevőnek.
Ha a vevő úgy dönt, hogy felmondja a foglalási szerződést egy másik fejlesztőtől lakásvásárlás miatt, az előleg visszajár, ha azt a szerződésben rögzítették.
Maria Litinetskaya ("Metrium csoport"):
„Ma a fejlesztők arra törekszenek, hogy a lehető legnagyobb mértékben vegyék figyelembe a vásárlók igényeit. Ezért, ha foglalt egy apartmant, majd meggondolta magát, és szeretne egy másikat vásárolni anélkül, hogy elveszítené a foglalási összeget, akkor valószínűleg találkozni fog. Sőt, visszakaphatja a foglalás árát, még akkor is, ha egyszerűen megtagadta a lakásvásárlást.”
Tehát, bár az új épületben történő lakásfoglalás folyamata meglehetősen egyszerű, még mindig ügyeljen arra, hogy ne tévedjen!
