A helyszín döntően befolyásolja az ingatlan értékét. Ez szerves jellemző, amely magában foglalja a központtól való távolságot, presztízst, közlekedési elérhetőséget, a táj és a közvetlen környezet (épületek) adottságait.
Egy adott ingatlan elhelyezkedésének térbeli és területi koordinátái az érték meghatározásakor az érték bérleti komponensévé alakulnak. Az ingatlan elhelyezését számos jellemző írja le. Ennek az összehasonlítási elemnek a korrigálásakor az ingatlantárgyak elhelyezkedéséből származó bérleti díjbevételt a különböző helyszínek eladási árának különbségeként határozzuk meg.
Az objektumok-analógok értékelési objektumának helye ugyanaz.
A tárgy fizikai jellemzői.
Ez a módosítás figyelembe veszi az analóg objektumok tervezési és tervezési megoldásának, valamint az értékelés tárgyának eltéréseit az alábbi mutatók tekintetében:
1) funkcionális modell- lakástípus és épületsorozat (alap elrendezés, belmagasság). A lakossági lakások piaca a lakások funkcionális modellje és az épületsor alapján szegmentálódik, amelyben elhelyezkednek. Minden épületsorozatnak és lakástípusnak megvan a maga árszintje. Az értékelés tárgya, valamint az analóg objektumok ugyanabba a funkcionális modellbe tartoznak - egyszobás apartmanok. Nincs szükség beállításra.
A korrekciós tényező 1,00.
2) teljes terület. Az értékelés tárgya és az objektumok-analógok terület szerint azonos árkategóriába tartoznak. Nincs szükség beállításra.
A korrekciós tényező 1,00.
3) analógok biztosítása mérnöki kommunikációval (vagy egyéb felszereltséggel). Az értékelt lakás és hasonló objektumok hasonló rezsi listával rendelkeznek. Ennél a tényezőnél nem találtunk áreltérést.
A korrekciós tényező 1,00.
4) hely emelet. A tárgy ingatlan a középső emeleten található. A 4. és 5. számú objektumok az utolsó emeleten találhatók, ami kevésbé vonzó a vásárlók számára az értékelt lakáshoz képest.
Az alkalmazott szintek számának kiigazítását a középső és a külső emeleten található kétszobás lakások páronkénti összehasonlítása határozza meg.
A műszaki állapot korrekciójának mértéke táblázatos formában kerül meghatározásra (lásd az alábbi táblázatot).
A magasságállítás meghatározása
| Objektumok | Költség, UAH | Terület, m2 | A költség 1 m 2, UAH. | Információforrás |
| középső emelet | ||||
| Szimferopol, Moskoltso, 4/5, minden kommunikáció, kielégítő állapot | 336 000 | 7304,35 | www.ok.sakgir.info 095-550-81-81 | |
| Szimferopol, Moskoltso, 3/5, minden kommunikáció, kielégítő állapot | 312 000 | 42,1 | 7410,93 | www.ok.sakgir.info 050-590-13-86 |
| Átlagos érték, UAH | 7357,64 | |||
| Végszint | ||||
| Szimferopol, Moskoltso, Privoz közelében, 5/5, minden kommunikáció, kielégítő állapot | 320 000 | 7 111,11 | www.ok.sakgir.info 095-083-39-30 | |
| Szimferopol, Moskoltso, 5/5, minden kommunikáció, kielégítő állapot | 316 000 | 6 869,57 | www.ok.sakgir.info | |
| Átlagos érték, UAH | 6990,34 | |||
| Beállítás | 1,05 |
5) kidolgozottság és műszaki állapot. Az értékelt lakás műszaki állapota kielégítő. A fizikai értékcsökkenést az értékbecslő 35%-ban fogadta el ("Épületek és építmények teherhordó épületszerkezeteinek vizsgálati szabályzata" SP 13-102-2003 szerint). A 2,3,4,5 számú analóg objektumok műszaki állapota összevethető az értékelés tárgyával. Az 1. számú analóg objektum műszaki állapota jobb, szépészeti javítások után a fizikai kopást 25%-ban elfogadta az értékbecslő ("Épületek és építmények teherhordó épületszerkezeteinek vizsgálati szabályzata" SP 13-102-2003).
Feltételezve, hogy az amortizáció százaléka megegyezik az épület értékének az új épülethez viszonyított százalékos csökkenésével, az összehasonlítható objektumok költségét úgy módosítjuk, mintha az értékcsökkenésük megegyezne az értékelt ingatlan értékcsökkenésével. Az objektum műszaki állapotához (elhasználódáshoz) való igazítás meghatározásának képlete a következő:
Pi \u003d (100% -Iob) / (100% -Ian),
Pi - kopás beállítása;
Iob - az értékelt tárgy fizikai károsodása;
Ian - egy analóg tárgy fizikai elhasználódása.
Az ingatlan amortizációját okozó okok szerint a következő típusú értékcsökkenési leírásokat különböztetjük meg: fizikai, funkcionális avulást és külső avulást. Ennek a számításnak a részeként az Értékbecslő csak a fizikai értékcsökkenést vette figyelembe, mivel a külső és a funkcionális elavulás a vizsgált objektum és az analóg objektum esetében helyzetük és rendeltetésük alapján összehasonlítható.
Az értékeket a fent bemutatott képletbe behelyettesítve megkapjuk az 1. számú analóg objektum korrekciós tényezőjének értékét: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.
Gazdasági jellemzők.
Ez a módosítás elsősorban a jövedelmező ingatlanokra vonatkozik, és figyelembe veszi a működési költségek szintjét, a bérleti feltételeket és a bérlők összetételét. Tekintettel arra, hogy az elbírálás tárgya lakólakás és nem vonatkozik nyereséges ingatlanra, a módosítás nem vonatkozik.
A korrekciós tényező 1,00.
A kiosztáshoz és a földhasználati joghoz szükséges dokumentumokat a megrendelő nem nyújtotta be. A városszerkezetnek megfelelően a vizsgált telephelyű tömb a város központi részén, a városalkotó autópályától nem messze helyezkedik el, és történelmileg kialakult elrendezésű tömbök veszik körül. Egy háztömbnyire a telephelytől északra, sétatávolságra van metrómegálló, sporttelep mellett. A helyszíntől északkeletre egy regionális park található. A fenti környezeti tényezők előnyösek a lakóegyüttesnek a szóban forgó telken való elhelyezkedése szempontjából. A hozzávetőlegesen 3,2 ha területű telek egyszerű geometriai formájú. A lelőhely domborzata teljes hosszában jelentős magasságkülönbséggel rendelkezik, nyugat felé lejtős. A minimális és maximális relatív jegyek: 130,30-140,00 m.
Helyszíni feltételek
Jelenleg a tervezési helyen találhatók az üzem termelő- és adminisztratív épületei, amelyek megfelelő állapotban vannak. Gyártóépületek rekonstrukciója és más funkcióra történő átszervezése során az épületek tartószerkezeteinek állapotáról műszaki jelentést kell készíteni. A telephelyen mérnöki hálózatok vannak, amelyek elsősorban az üzem meglévő termelőépületeit szolgálják ki. A fenti mérnöki hálózatok átruházhatók, áthelyezhetők és költségtényezőt jelentenek a projekt számára. Ebből a helyzetből a kiút az épületek elhelyezése olyan módon, hogy elkerülhető legyen a hálózatok átkötése, ez azonban korlátozza a leendő ingatlan elrendezését.
Helyszínelemzés
Pozitív tényezők: belvárosi elhelyezkedés, nagy üzleti tevékenység a területen, alacsony népsűrűség a közeli zónában, jó közlekedési elérhetőség, metró közelsége, a hely magas státusza, városi jelentőségű objektumok, közeli sport- és rekreációs terület.
Negatív tényezők: zsúfolt belvárosi utcák, korlátozott gépjárművek megközelíthetősége, alacsony forgalom a szomszédos utcákban, nincs homlokzat a főút felé, korlátozott vizuális megközelíthetőség, szűk, szomszédos utcák korlátozott forgalmi kapacitása.
Helyelemzési következtetések
Az ingatlantípus kiválasztását befolyásoló tényezők három csoportba sorolhatók: a telek mérete és alakja, a telek elhelyezkedése, valamint a piaci helyzet. Ebben a részben a helyszín elhelyezkedésével és jellemzőivel kapcsolatos tényezőket vettük figyelembe. Ezek a meghatározó tényezők. Bármilyen ígéretes is a piac, az oldal fizikai lehetőségei korlátozzák a benne rejlő lehetőségeket. Ezzel szemben nagyon gyakran még a piac telítettségére vonatkozó előrejelzések mellett is a telek elhelyezkedése versenyelőnyt teremt a kereskedelmi ingatlan számára. Ezért ezek a tényezők kiemelten fontosak. A lelőhely elhelyezkedésének és fizikai jellemzőinek elemzése alapján három fő következtetés vonható le:
a) Az oldal pozitív és negatív elhelyezkedési jellemzőkkel is rendelkezik, amelyek korlátozzák az ingatlantípusok formátumát, vagy lehetőséget adnak a pozicionálásra. A főbbek a nagy áramlású autópálya homlokzatának hiánya, a belvárosi elhelyezkedés, a meglévő fejlesztéssel járó korlátozások;
b) a telek elhelyezkedése a kereskedelmi ingatlanok szempontjából kedvezőtlenebb. Az ilyen típusú ingatlanokat korlátozza a szomszédos utcák áramlásának hiánya, rossz közlekedési kapacitása, homlokzati és vizuális megközelíthetőségük hiánya. Kisebb mértékben az elhelyezkedési tényezők kedvezőtlenek az iroda- és lakóingatlanok esetében, amelyek a városközponthoz, a kerület magas rangjához és a szövetségi létesítmények jelenlétéhez kapcsolódnak. A lakhatás szempontjából nincsenek jelentős kedvezőtlen tényezők;
c) nincs településrendezési és jogszabályi korlátozás a telken az adott típusú ingatlanra vonatkozóan. A telek mérete alkalmas minden típusú ingatlan és multifunkcionális komplexum elhelyezésére.
Így a legjelentősebb korlátozások a kereskedési komponensre vonatkoznak. Általánosságban elmondható, hogy a figyelembe vett tényezők a lakossági komponens számára a legkedvezőbbek. Nincsenek olyan tényezők, amelyek kizárják egy vagy másik típusú ingatlan jelenlétét az oldalon.
A projekt versenyelőnyei
1) A lakóegyüttes egyedi elhelyezkedése (a városok földrajzi központja, kényelmes közlekedési csomópontok, a kerület infrastrukturális fejlesztésének kilátása). Építési minőség (monolit-tégla és téglaépítési technológiák, lakások szabad elrendezése, modern liftek).
2) Szomszédos terület (őrzött, parkosított zárt udvarok, óvoda, szerzői tájkép; minden teret, területet autóbeállók, gyalogutak kötnek össze a mikrokerületi közlekedési rendszerrel).
3) Hő- és áramellátó rendszerek, vízellátás, biztonság, világítás stb. egységes elektronikus felügyeleti és vezérlőrendszere, amely növeli az összes életfenntartó rendszer működésének hatékonyságát lakó- és nem lakóépületek, parkolók, ill. csökkenti a működési költségeket.
4) A fejlesztés összetettsége (a fejlett infrastruktúra miatt a lakóterületi fejlesztés harmonikus egésznek fog kinézni).
A projekt társadalmi jelentősége
Ennek a projektnek nagy társadalmi jelentősége van. Megvalósítása révén megoldódnak a polgárok lakhatási problémái, nő az életvitel komfortja, biztonsága, jelentősen javul a város építészeti megjelenése.
Projekttermékek értékesítési stratégiája
A projekt megvalósítása során a bevétel modellezése során a lakóterületek szakaszos értékesítését tervezik. VAL VEL A projekt megtérülési idejének, valamint a hitelek és kölcsönök törlesztéséhez szükséges határidők és összegek optimalizálása érdekében a lakó- és nem lakás célú helyiségek értékesítése elsősorban előzetes értékesítéssel történik, pl. az általa megszerzett területek teljes költségének vevő általi megfizetése az érintett lakóterületi fejlesztési objektumok üzembe helyezéséig. Az egyes ingatlanok lakó- és nem lakás céljára szolgáló helyiségeinek (kiskereskedelmi, irodai, raktárhelyiség és parkoló) értékesítése átlagosan két hónappal az építési és szerelési munkák megkezdése előtt kezdődik, amikor az áttelepítés és az építési területek rendezése már majdnem befejeződött, lehetővé teszi a kikiáltási árak optimalizálását. A terület értékesítése általában a létesítmény üzembe helyezésének hónapjában fejeződik be.
A projekt jellemzői
A projekt fő célja egy modern architektúrájú, nemzetközi szabványoknak megfelelő regionális üzleti központ (RDC) tervezése és megépítése a régiók üzleti infrastruktúrájának kialakítása, valamint az üzleti környezet és az üzleti környezet kedvező feltételeinek megteremtése érdekében. kormányzati struktúrák, amelyek hozzájárulnak az üzleti tevékenység hatékonyságának javításához és az üzleti körök vonzásához, valamint a regionális gazdaságba történő beruházásokhoz.
A 43 300 m 8 összterületű, magas európai színvonalnak megfelelő regionális üzleti központ a teljes körű szolgáltatás nyújtására összpontosít, beleértve az üzleti, szállodai, kulturális és szórakoztató struktúrák egyetlen együttessé történő összevonásának lehetőségét. Az üzleti elit vonzereje, a régió üzleti életének központja lesz. Az ACC működésének részeként kínált egyedülálló szolgáltatási kör, amelyre a régióban égetően szükség van, mindenekelőtt az üzleti tevékenységeket kiszolgáló infrastruktúra fejlesztését foglalja magában:
1. információs és marketingtámogatás
2. bemutató és kiállítási-vásári tevékenység
3. szakértői szolgáltatások nyújtása
4. innovatív technikai támogatás
5. szakemberek képzése a vállalkozás területén
megfelel a minőségi üzleti szolgáltatások iránti igényeknek
Ezen adatok alapján mérlegelhetjük a fejlődés valamennyi szakaszát.
.
Fejlesztési projekt kezdeményezése
A fejlesztés kezdeményezőjeként mind az ingatlan tulajdonosa, aki az ingatlan értékének minőségi átalakítása révén történő növelésében érdekelt, mind a legjövedelmezőbb forrásbefektetést kereső befektető felléphet, de leggyakrabban a kezdeményezés a fejlesztőtől származik, aki tőkéje és szakmai tevékenysége befektetésére keres területet. Ugyanakkor maga a kezdeményezés a projekt bizonyos beruházási tervének (ötletének) a meglétének a következménye, amely a piac ismerete, a fejlesztés legígéretesebb irányai, a potenciális kereslet, a szint alapján keletkezik. a piaci versenyről és egy adott régió fejlődési kilátásairól.
Kezdeményezés értékelése
A „piaci potenciál” és az „objektumpotenciál” (épület-rekonstrukcióra szoruló telek stb.) összehasonlítása eredményeként felbukkanó kezdeményezés, mielõtt a megvalósítás gyakorlati akcióiban folytatást találna. a projektet előzetes értékelésnek vetik alá, amely magában foglalja a fizikai megvalósíthatóság meghatározását, a projekt megvalósításához szükséges jogi és pénzügyi feltételek rendelkezésre állását, valamint ezen lehetőségek és a projekt lehetséges eredményességének korlátainak figyelembevételét (többnyire esetek esetében a megvalósításra javasolt projekt kereskedelmi hatékonyságáról beszélünk, figyelembe véve a tervezett bevételeket és költségeket).
Egy kezdeményezés értékelésének két fő szempontja van: a piac fejlődésének állapotának és kilátásainak felmérése (piaci lehetőségek elemzése) és egy potenciális ingatlan elhelyezkedésének felmérése (helypotenciál elemzés). Ez a két szempont szervesen összefügg egymással, hiszen egy helyszín potenciáljának felmérése erősen támaszkodik a piacelemzésre, de logikusan egy-egy kezdeményezés értékelésének viszonylag különálló szakaszának tekinthetők.
A piac nyújtotta lehetőségek felmérése tulajdonképpen a kereslet, a kínálat és a versenykörnyezet felmérésére és előrejelzésére redukálható.
A projektmunka folytatásáról szóló döntés meghozatalának fő irányvonala a projekt legvalószínűbb jövedelmezőségének felmérése, amelynek mértékét a fejlesztőnek az adott piac ésszerű megtérülési rátájáról alkotott elképzelései alapján határozzák meg.
Az értékelés tárgya
Rizs. 4 Begovaya terület térképe
A Begovaya kerület Moszkva város északi közigazgatási körzetének szerves része. A kerület határa a Begovaya utca tengelye mentén, tovább a szt. Polikarpova, tervező 1087. és 5509. számú pr-gátak, a 37. számú ingatlan (11. épület) északnyugati határa a Leningrádi Prospekt mentén, a következő tengelyek mentén: Leningradsky Prospekt, st. Új Bashilovka, st. N. Maslovka, a Moszkvai Vasút Alekszejevszkaja összekötő vasútvonalának északnyugati határa és a Moszkvai Vasút szmolenszki irányának elsőbbségi határa a Begovaya utcáig.
A kerület összterülete 418 hektár
Az utak teljes hossza: 250,9 nm/km
Zöldfelületek területe: 361,9 négyzetméter
Lakóépületek: 155
Lakásállomány összterülete: 759,2 nm
Poliklinikák összesen: 7
Szociális Szolgáltató Központ: 1
Általános iskolák: 6
Oktatási komplexumok -
Főiskolák: 1
Óvodai gyermekintézmények: 8
Mozik: 2
Könyvtárak: 3
Bemutatótermek: 1
Sportcsarnokok: 2
Síkbeli sportlétesítmények: 5
Következtetés: az értékelési objektumok elhelyezkedési területének elemzése arra enged következtetni, hogy a moszkvai ÁSZ általában és különösen az értékelési objektum befektetési vonzereje meglehetősen magas, feltéve, hogy irodahelyiségként használják őket.
AZ ÉRTÉKELÉSI TÁRGY LEGHATÉKONYABB FELHASZNÁLÁSÁNAK ELEMZÉSE
A magban a piaci érték meghatározása az értékelés tárgya a leghatékonyabb felhasználás elemzése, amelynek szükségességét az FSO 1 10. pontja állapítja meg.
Az értékelési tárgy leghatékonyabb felhasználásának elemzése a következőkön alapult:
1. Az 1. számú FSO 10. bekezdése szerint az értékelési tárgy leghatékonyabb felhasználásának meghatározásakor az értékelési tárgy azon felhasználását határozzák meg, amelynél annak költsége lesz a legnagyobb.
2. Az értékelés elmélete szerint az értékelés tárgyának leghatékonyabb felhasználásának elemzése egy bizonyos algoritmus szerint történik. a jogszabályi engedélynek való megfelelés, a fizikai megvalósíthatóság, a pénzügyi megvalósíthatóság kritériumai szerint , amelyhez az elemzési algoritmus egyes szakaszaira vonatkozóan bizonyos követelmények vonatkoznak az értékelés tárgyának leghatékonyabb felhasználása érdekében.
A legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzésének felépítésére szolgáló általános sémát/algoritmust a 1. ábra szemlélteti. 4.
Az algoritmus a leghatékonyabb elemzésére
Felhasználások
Az értékelés tárgyának leghatékonyabb felhasználásának elemzéséhez a következő lépéseket kell következetesen végrehajtani:
1. Az értékelési tárgy felhasználásának törvényileg engedélyezett lehetőségeinek kiválasztása.
2. Az értékelési tárgy felhasználási lehetőségei megvalósításának fizikai lehetőségének ellenőrzése.
3. Az értékelési tárgy felhasználási lehetőségeinek pénzügyi megvalósíthatóságának ellenőrzése.
4. Az értékelési tárgy maximális költséggel történő felhasználási lehetőségének azonosítása.
5. Következtetés az értékelés tárgyának leghatékonyabb felhasználásáról.
Jogilag engedélyezett lehetőségek kiválasztása az értékelési tárgy felhasználásához
Figyelembe veszik az értékelés tárgyának azon felhasználási módjait, amelyek nem mondanak ellent a hatályos állami és önkormányzati jogalkotási aktusoknak, valamint az ingatlanobjektumok üzemeltetését szabályozó egyéb szabályozó dokumentumoknak.
Elemezni kell az építési szabványok, a műemlékvédelmi szabványok és egyéb előírások követelményeit.
A használat jellegét a hosszú távú bérlet korlátozhatja, ami ellentétes lehet a leghatékonyabb felhasználással.
Az értékelés tárgya használati esetei fizikai megvalósítási lehetőségének ellenőrzése
Az ingatlan leghatékonyabb felhasználása annak fizikai tulajdonságaitól függ. A használati esetek elemzésénél figyelembe kell venni az épület térrendezési sajátosságait, az épületben lévő mérnöki rendszerek jelenlétét, közlekedési elérhetőségét.
7. táblázat
Az értékelés tárgyának jellemzői
Fényképek az értékelés tárgyáról
Kilátás az ablakból
| változás |
| Lap |
| Dokumentum száma. |
| Aláírás |
| dátum |
| Lap |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
Fürdőszoba Konyha
| változás |
| Lap |
| Dokumentum száma. |
| Aláírás |
| dátum |
| Lap |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
változás
Lap
Dokumentum száma.
Aláírás
dátum
Lap
2.4. Legjobb felhasználási elemzésKR 120703 - 01 - 41.15.PZ
A leghatékonyabb felhasználás az érték alapfeltétele.
A High End nyilatkozat tükrözi az értékbecslő véleményét az ingatlan használatának eredményességéről, a piaci viszonyok elemzése alapján. A jelen jelentésben használt „legmagasabb használat” kifejezés azt jelenti, hogy az ésszerűen lehetséges, fizikailag megvalósítható, pénzügyileg elfogadható, megfelelően biztosított és jogilag megengedett felhasználási módok közül a legnagyobb a föld jelenlegi értéke.
A legjobb felhasználási elemzést úgy végezzük, hogy ellenőrizzük, hogy a figyelembe vett felhasználási esetek megfelelnek-e az alábbi kritériumoknak.
: Figyelembe véve a törvényi rendeletek által engedélyezett felhasználásokat, a magánkezdeményezés korlátozásait, a történelmi területre vonatkozó előírásokat és a környezetvédelmi törvényeket.
Fizikai megvalósíthatóság: fizikai valós felhasználási módok figyelembevétele az adott településen.
Pénzügyi megvalósíthatóság: annak mérlegelése, hogy a fizikailag megvalósítható és törvényileg engedélyezett használat milyen bevételt generál a telek tulajdonosa számára.
Maximális hatékonyság: annak mérlegelése, hogy a pénzügyileg megvalósítható felhasználások közül melyik generálja a maximális nettó bevételt vagy a maximális jelenértéket.
Törvényhozói engedély: a lakóhelyiség nem lakás céljára, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiség lakásként történő használatára jogszabályi korlátozás vonatkozik. Az Art. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 22. §-a értelmében egy bérházban lévő lakás áthelyezése nem lakás céljára csak abban az esetben megengedett, ha az ilyen lakás az említett épület első emeletén vagy az első emelet felett található, de a közvetlenül a nem lakás céljára áthelyezendő lakás alatt található helyiségek nem lakáscélúak. A tárgyi ingatlan a 3. emeleten található, alatta lakóhelyiségek találhatók.
Így a következő típusú ingatlanok működtetése törvényileg megengedett:
8. táblázat
Az ingatlan típusa
| változás |
| Lap |
| Dokumentum száma. |
| Aláírás |
| dátum |
| Lap |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
Az értékelési tárgy használatának jogszabályi korlátozása miatt a fizikai és pénzügyi megvalósíthatóság vizsgálata nem célszerű a tárgy használatának maximális hatékonysága.
Összegzés:
Az értékelési tárgy leghatékonyabb felhasználásának vizsgálata eredményeként a következő tényezőket elemeztem, amelyek befolyásolják az értékelés tárgyának hatékony használatát.
A telek, amelyen ingatlanunk épül, fejlődő státuszú, és egyfajta határvonalat jelent Mahacskala és Kaspiysk 2 városa között. Ezen a területen a többszintes épületek építése igen fejlett, az infrastruktúra továbbra is átlagos szinten van. Az ár-érték arány miatt nagy kereslet mutatkozik az ingatlan értékesítésre a környéken.
A fejlesztési objektum egy kilencemeletes panellakás, melynek lakóterülete 3214,8 m2. Beépítésre egy 17.168 m2 összterületű telek került kiválasztásra. A Kaspiysk címen található.Az építési terület területét alacsony lakósűrűség, átlagos tereprendezés és tereprendezés jellemzi.
A beépítésre kiválasztott telek üres. A telek mérnöki és geológiai adottságai normálisnak mondhatók. Kedvezőtlen hidrogeológiai és geológiai folyamatok, mint például földcsuszamlások, szakadékok kialakulása, áradások nem figyelhetők meg a lelőhely területén.
A kiválasztott földterületen a talajvízszintet a mérnöki és geológiai vizsgálatok eredményeként 3-3,5 m mélységben rögzítették, a talajvízszint szezonális ingadozása 0,5-1 m. Az ingadozások csúcsa a talajvíz szintje a tavaszi időszakra esik.
Az építkezésen a talajviszonyok jók a helyszínen elvégzett vonatkozó vizsgálatok alapján.
A telek geológiai vastagságát elsősorban a következő talajok alkotják: agyag és vályog - amelyek kategóriánként a nagy terhelésnek ellenálló és az épület stabilitását biztosító talajok közé tartoznak.
