Mi a kereskedelmi ingatlan és miért van sok igény? Hogyan vásároljon kereskedelmi ingatlanokat és milyen adót kell fizetnie egyszerre? Hol lehet jelzálog a kereskedelmi ingatlanok számára?
Hello, kedves olvasók a népszerű üzleti magazin "Khitirbor"! Veled - Denis Kudarin.
A mai kiadványunk témája a kereskedelmi ingatlan vásárlása. A cikk hasznos lesz mindenki számára, aki meg akarja vásárolni a nem lakossági létesítmény használható üzleti tevékenység, valamint azokat, akik érdeklődnek a jelenlegi gazdasági és pénzügyi kérdésekben.
Megpróbálom megválaszolni ezeket és más kérdéseket a lehető legnagyobb mértékben és alaposan.
Az ingatlanok használata két lehetőség van. Az első az, hogy éljen vele, a második a segítségével. A lakóhelyi helyiségekről részletesen elmondták magazinunk korábbi kérdéseit. Ma a kereskedelmi célokra használt nem lakóingatlanokról beszélünk.
- Ezek olyan létesítmények, épületek, helyiségek és földek, amelyeket az üzleti életben használnak.
Az ilyen tárgyak irodák, bevásárlóközpontok, vendéglátópontok, szállodák, ipari központok alatt vannak felszerelve. A tulajdonosok önállóan vagy bérbeadási ingatlanokat használnak. A kereskedelmi létesítmények is befektethetnek az őket és a későbbi viszonteladást.
Kereskedelmi ingatlanok magukban foglalnak standokat forró kutyákkal a buszmegállóban, és az ipari komplexumok több hektárt foglalnak el. Személyes egyének, kisvállalkozások és nagy nemzetközi vállalatok saját tárgyakat tulajdonítanak.
A hivatalos társaság tevékenysége nem lehetetlen kereskedelmi iroda használata nélkül. Még akkor is, ha a cég kizárólag az interneten keresztül működik, törvény szerint jogi címmel kell rendelkeznie.
Bármilyen kereskedelmi jellegű tárgy - amelynek tulajdonát.
Ezért egy nem lakóépület vagy szoba lehet:
Az objektum ellenőrzése szükséges az előnyeinek és hátrányainak azonosításához. Figyeljen a szomszédos épületekre, a kényelmes műsorok jelenlétére, a közlekedési csomópontok közelségére.
Fontos továbbá értékelni az épület életkorát és minőségét - a mérnöki és egészségügyi kommunikáció állapotát, a vízellátást, a hőellátást. Tudja meg továbbá, hogy az épület alkalmas-e az Ön vállalkozására.
A tranzakció legfontosabb szakasza. Szükséges, hogy ellenőrizze az eladó az ingatlan értékesítés, más Advocating dokumentumok kataszteri terv, referenciák a BTI a készítmény az épületet és annak tervezési jellemzők.
Győződjön meg róla, hogy a helyiségeknek nincs más társ tulajdonosai, kivéve az eladót. Fontos továbbá, hogy a helyiség mögött ne legyen adósság és egyéb kifizetések.
Az épület értékelését és vizsgálatát szakembereknek kell elvégeznie. A végleges dokumentumban, amely szakértőket alkot, az objektum értékelését részletesen alátámasztják, és ajánlásokat adnak a használatával kapcsolatban.
A szerződést személyesen az épület tulajdonosával köti össze. A dokumentumot szakértők állították össze. Ez jelzi az ingatlan objektum átadásának feltételeit az új tulajdonosokkal, egyértelműen megírta a tranzakció pénzügyi vonatkozásait.
Ügyeljen arra, hogy jelen legyen a felek felelősségéről: milyen szankciókat biztosítanak az eladónak és a vevőnek a szerződés feltételeinek megsértése esetén.
A fizetés az értékesítési szerződés feltételei szerint történik. A banki alkalmazottak a jelen dokumentummal összhangban pontosan működnek. A felek előzetesen megállapodnak abban, hogy a pénz átruházásra kerül - készpénz, nem készpénz, részletekben vagy teljes mértékben.
Miután aláírta a vásárlási és értékesítési dokumentumot a tranzakció résztvevői, a szerződést szükségszerűen átruházza a Rosreestre, ahol a jelenlegi jogszabályoknak megfelelően nyilvántartásba veszi. Ennek a struktúrának alkalmazottai a tulajdonosi igazolást és hivatalosan megerősítik a vásárlást.
A kereskedelmi ingatlanokkal folytatott műveletek nem kevésbé, és talán még veszélyesebbek, mint a lakóhelyi tranzakciók. A tranzakció minden szakaszában tanácsos konzultálni a szakmai ügyvédekről a kétségek vagy nehézségek pillanataira vonatkozóan. Ezt a "Rovement" cég helyével kapcsolatba lépheti.
Ezen az erőforráson a szakképzett ügyvédek és az ügyvédek minden jogcímen dolgoznak. Kérdheti meg a kérdést közvetlenül a főoldalon, vagy válassza ki a megfelelő partíciót. Az első válasz 15-20 perc után fog kapni. Ha a probléma nem igényel mély vizsgálatot, segítséget nyújt.
Bizonyára láttál hatalmas hirdetőtáblák vonzó ajánlatokat a fejlesztő létesítmények építés alatt. Ugyanazok az információk, a fejlesztői vállalatok rendszeresen közzéteszik hivatalos webhelyeiket.
Jellemzően az ilyen részvényeket az épületek építésének bizonyos szakaszaiban végzik. Ha van ideje, hogy kihasználja az ilyen ajánlatokat, 15-25% -ot takaríthat meg.
A nulla szakaszban minden ingatlan objektum 30-40% -a olcsóbb. Természetesen ebben az esetben a vevő kockázatot jelent a "hosszú távú", a csőd, a fejlesztő és más vis maior körülmények között.
Minél gondosabban kell megközelítenie az építőipari vállalat kiválasztását. Gyűjtse össze az összes rendelkezésre álló információt a fejlesztőről. Ha a cég több mint 10-15 évnél hosszabb ideig működik, és tucatnyi tárgyat épített az egész városban, a vevő kockázata minimális.
Áttekintünk áttekintést arról, hogy a bankok jelzálogot kínálnak a kereskedelmi ingatlanok számára az egyéneknek, beleértve az egyéni vállalkozókat is.
A legnépszerűbb bank Oroszországban, az egyénekkel és vállalati ügyfelekkel dolgozik. A vállalat teljes tapasztalata 175 éves. Szakmaiség, egy hatalmas számú ágazat jelenléte minden városban és régióban, gyors és magas színvonalú szolgáltatásban.
Azoknak a felhasználóknak, akik kereskedelmi célú vásárlást kívánnak vásárolni a hitel, a Bank tulajdonában lévő nem lakóhelyi helyiségek megvásárlásának szolgáltatása.
A "NDV-Real Estate" cég a közelmúltban kijelentette, hogy amikor bérbeadáskor bérelhető, az irodákba történő befektetések 3-szor gyorsabban fizetnek, mint a lakásban. Az ingatlanpiaci szakértők általában egyetértettek abban, hogy az irodák gyorsabban fizetnek ki, de észrevették, hogy a megtérülési különbség nem olyan magas, és számos olyan buktatót is vezetett, amelyek jelentősen akadályozzák a kereskedelmi ingatlanok befektetését. Értékesítés azt mondta
. A bérleti díj bérlése esetén az irodákba történő beruházások 3-szor gyorsabban fizetnek, mint az apartmanokban;
A lakás kiadó előnyös azoknak, akik egy lakást öröklést kaptak, vagy ajándékként, de ha befektetési vásárlásról beszélünk, akkor jobb elfelejteni a lakóingatlanokat. A lakásban lévő mellékletek sok éven át fizetnek. Egy másik dolog az irodaterület.
Az egyértelműség érdekében a vállalat szakértői a következő számításokat vezették:
A lakóövezetben (a másodlagos ingatlanpiacon) a szokásos "odnushki" standard értéke 5,5-6 millió rubel, és megfelelő bérleti díj körülbelül 27 ezer rubel. Így a lakás megtérülési ideje 19 évig terjedhet.
Az NDV-ingatlanok vezetője az Evgeny Borzov kereskedelmi ingatlan-részlegének vezetője számos vizuális példát vezetett irodai térrel. Például egy irodai Dorokhoff üzleti parkban, 65 négyzetméteres területen. M és 7,35 millió rubel költség, figyelembe véve a bérleti díj indexálását, 6,5 év alatt fizet (a jelenlegi bérleti díj: 13,5 ezer rubel. SQ.M / év). És ha vásárol egy irodát a légkörben Üzleti Parkban (St.m. Mendeleevskaya), 119,8 négyzetméteres terület mellett. 24 ezer. RUB. SQM / YEAR, figyelembe véve az indexálás). Ugyanez az összeg - 7,5 év - a drágább ingatlanokért fizet: például egy kereskedelmi helyiségek 50 millió rubel és egy 80 négyzetméter terület. m, közel a Novokosino metróállomáshoz.
A fenti becslések alapján kiderül, hogy a kereskedelmi ingatlanok megvásárlása 3-szor jövedelmezőbb a bérleti vállalkozásnál, mint az életben. Lássuk, milyen más piaci szereplők beszélnek róla.
A vállalat partnere DNS REALTY ANTON WHITE és a Társaság vezetője Delta Estate Stanislav Titorienko Úgy gondolják, hogy az irodában való befektetés még 3-szor fizet, és 1,5 - 2-szer gyorsabb.
"Az a tény, hogy az apartmanok, a megtérülési időszak jelentősen csökkenthető, az új épület megvásárolta az építés korai szakaszában, miután átadta az Állami Bizottság házát (általában, 2-3 éves hozam évente 20-30% -kal) - magyarázta Antelon. - Kereskedelmi területekkel bonyolultabb, mivel a kereslet számukra korlátozott, ezért az értékesítés több időt vehet igénybe, ha természetesen nem beszélünk különösen folyékony helyekről és négyzetekről. De ez az, ha figyelembe vesszük az építési beruházási ciklust. Ami a bérleti vállalkozást illeti, akkor itt a kereskedelmi és irodai helyiségek megtérülési ideje határozottan magasabb. "
"Például a kétszobás lakás megtérülési ideje körülbelül 14-16 éves, és a kereskedelmi helyiségek jó helyen - 6-7 év, és az iroda - 8-9 év - mondta Anton Belykh. Ez egyetért és fejlesztési igazgató "Miel-kereskedelmi ingatlan" Elena MishinaA kereskedelmi ingatlanok hozzáadásával az utcai kiskereskedelemre kell összpontosítania. "Ha egy bérleti apartman évente átlagosan 4-5% -ot hoz, és 18 év alatt fizet, akkor a sztripcs-kiskereskedelem folyékony tárgya évente 10% -ot ad meg, 9-11 éves megtérülési idővel."
A Consulting Osztály és az Analytics a cég "ABC Housing" Artem Rzhavsky Azt is megerősítette, hogy a kereskedelmi ingatlanok befektetési ideje, amely Moszkva központi részén található, kevesebb, mint a lakóingatlan. Azonban megjegyezték néhány kivételt. "Moszkva szélén lévő hálószobák számára ez nem jellemző, - magyarázta a szakembert. - Itt a megtérülési időszak megközelítőleg ugyanaz. "
A Mitino kereskedelmi helyiségek lakóövezetében mintegy 38 négyzetméter. M, az első emeleten található lakóépület költsége körülbelül 9,5 millió rubel, a bérleti díj 492 ezer rubelt hoz. évben. Ugyanakkor a költsége egy lakás hasonló területen ugyanabban a területen lesz 6,8 millió rubel, és a bérleti díj - 360 ezer rubel. évben. "Így a kereskedelmi helyiségekben vagy a lakóövezetben lévő lakóhelyi befektetések megtérülési ideje majdnem ugyanaz - mintegy 19 év," a szakember magyarázta, megjegyezte, hogy az "NDV" jóváhagyása tisztességesen csak létesítmények a főváros központi régióiban.
A felmérés keretében nyilvánvaló volt egy kissé eltérő vélemény. Az úttörő csoport főigazgatója, Alexander Pogodin, úgy véli, hogy a hozama a lakóépületek és a Hivatal arányos, mivel a magasabb bérleti díjak az irodaterület, a megtérülési időszak a lakhatás kevésbé függ az általános gazdasági helyzet. "Az irodák bérleti díjai inkább hajlamosak a gazdasági recesszió időszakában csökkenésére, és csökkentik az irodaterület foglaltságának szintjét" - magyarázta a szakértő. "Ugyanakkor, a lakhatási aréna költsége, ha csökken, majd kisebb mértékben, és a kereslet szintje még a válság években is magas, ezen túlmenően a bérleti piac érthetőbbé válik a magánbefektetők számára."
A RRG társaságok Igazgatóságának elnöke, Denis Kolokolnikov is hozzáteszi: "Ez a kockázata az eredetileg illikvid helyiségek megszerzésének, valamint az optimális kinevezés helytelen definíciójának kockázata, valamint a dokumentumok tervezésének nehézségei" - magyarázta a szakember . - Ezenkívül a kereskedelmi ingatlanok jelenlegi irányítása sokkal bonyolultabb, és a bérlők hosszabb ideig tartó folyamata. Ezenkívül gyakran új bérlők esetében nem elég kozmetikai javítás: például bizonyos változásokat kell tennie az elrendezésben, ami szintén növeli a helyiségek költségét is. Ezeknek az okoknak köszönhetően sok magánbefektető bérelkezési gazdálkodási vállalat, akár maguk is elkezdenek kezelni az ingatlanokat szakmai alapon. "
A Sezar Csoport Marketing Tanszékének vezetője Emlékeztetett arra is, hogy lehetetlen, hogy ne vegye figyelembe azt a tényt, hogy a lakossági és nem lakóhelyiségek javításának költsége összehasonlíthatatlan. A második esetben nagyságrenddel alacsonyabb, ami lehetővé teszi, hogy jelentősen mentse el. De ugyanakkor bérel egy lakást, a tulajdonosoknak valódi lehetőséget kapnak az adóktól. "Megadhat kisebb összeget a szerződésben", magyarázta a szakértő. "De irodákkal ilyen trükk nem fog kerülni, és a földesuraknak továbbra is jövedelemadót kell fizetniük."
Habár a Maria Zhukova Miel-bérleti igazgatóhelyettese figyelmet fordított arra a tényre, hogy minél magasabb a házba fektetett pénzeszközök összege, annál alacsonyabb a bérleti jövedelmezőség.
"A visszafizetés és az alacsony hozam hosszú ideje ellenére a lakóingatlan befektetése a legmegbízhatóbb pénzeszközöknek tekinthető" Maria Zhukova megjegyzi. - A bérleti ház a fővárosban releváns lesz a jövőben. Ezenkívül a gazdaságosztály a legnépszerűbb szegmens, amelyben a bérlők egy lakást keresnek. Ez azt sugallja, hogy az ilyen lakóterek iránti kereslet mindig lesz, és a tulajdonos mindig kapja meg a jövedelmet a vonatkozó bérleti piac megállapításakor. "
És akkor jöttünk a legfontosabb kérdésre: az ilyen feltételek mellett a magánbefektetők vásárolnak kereskedelmi lakhatást, hogy kiszabadítsák?
Igen, nyereséges, de erre sok pénzre és piaci ismeretekre van szüksége, nem pedig a legtöbb apartman vásárlására. Valójában ezek a befektetők különböző osztályai - azok, akik megengedhetik maguknak a kereskedelmi ingatlanokba, és még kompetensen is, és azok, akiknek elegendő pénzük van egy másik szálláshelyre, és a piacon való ismeretek és tapasztalatok nem lehetnek minden.
Alapján a kereskedelmi ingatlanok alelnöke GVA Sawyer Elena ShevchukA nem lakossági helyiségek vásárlásának lehetséges befektetéseinek minimális összege Moszkvában 1 millió dolláros területen ingadozik. A 300-500 ezer dolláros szoba megtalálásának valószínűsége, hogy ez sok időt és erőfeszítést igényel, valamint kiváló piaci ismereteket.
Ilyen számokkal nem meglepő, hogy a moszkvai magánbefektetők fő áramlása még mindig a lakhatási beruházásokat veszi figyelembe, mivel a beruházások minimális összege az alábbiakban nyilvánvaló, mint a kereskedelmi szegmensben. Elvileg meg lehet vásárolni egy tisztességes lakást 200-250 ezer dollárért, és egy korai építési szakaszban - még olcsóbb is. Bár a szakértő úgy véli, hogy az egyes területeken lévő lakások megtérülése magasabb lehet, mint a kereskedelmi területek, de akkor az ilyen lakások költsége kezdetben magasabb lesz.
Maria Lukina
Szöveg: Andrey Mudnov Fotó: Alexey Alexandronok
A hátterében a bukott befektetések megtérülése az építés alatt, a magánbefektetők egyre inkább gondolkodnak a kereskedelmi ingatlanok megszerzésének lehetőségét a lakossági új épületekben. Hogyan indokolta a reményeit?
A magánbefektető, aki korábban az építés alatt álló lakásba fektett be, és most úgy döntött, hogy a kereskedelmi ingatlanba fektet be, figyelembe kell vennie a piac nehéz helyzetét. És számos olyan lehetséges lehetséges probléma, amely a veszteségek várható nyereséget fordíthatja.
Vásárolja meg a boltot! A törvény nem ellenzi
A kereskedelmi helyiségek megszerzése mindig is érdekelt a befektetők. Vannak olyan nagy szereplők is, akiknek jelentős mennyiségű saját vagy kölcsönzött pénzük van, és a magántulajdonosok az egy vagy két apartmannak az új épületben lévő egy vagy két apartmanot meg kell adni.
A magánkereskedők fő befektetési rendszerei csak három: beépített és csatolt helyiség vásárlása; Vásároljon hasonló objektumot egy új épületben a végső szakaszban vagy az építés végén; Egy objektum megszerzése a saját vállalkozás megszervezése céljából, opcióként - a további értékesítés lehetőségével.
Nincsenek korlátozások a kereskedelmi helyiségek megvásárlására. Az ilyen tárgyak szabadon engedhetők, adhatnak és eladhatják. Ha azonban a befektető a nyereségmechanizmusként a legnépszerűbb opciót választja, akkor több árnyalatot kell figyelembe vennie. Jelentősen megkülönböztetik a munkát a kereskedelmi tárgyakkal a lakhatási műveletekből.
Az egyik ellentmondásos kérdés az, hogy az egyén megsérti-e egy kereskedelmi helyiségeket, vállalkozói törvényeket, és hogy a bérbeadónak egyéni vállalkozónak kell lennie. Egyrészt a jogszabályok itt nem írnak elő. Másrészt, ha a bérleti díjat rendszeresen vagy egynél több adózási évre hajtják végre, vagyis annak a kockázata, hogy ezt az illegális vállalkozói tevékenységek elismerik. Ennek eredményeképpen egy adminisztratív büntetés lesz a tulajdonos. Az ilyen kérdésekre vonatkozó végső döntés továbbra is bírósági esetekre vonatkozik.
Figyelembe kell venni az adóhatóságokkal való kapcsolatot is. A helyiségek bérlője köteles az NDFL 13% -át fizetni, és ha a lízingszerződés nem ad más, akkor a tulajdonos által kapott jövedelem az adó összegére csökken.
A bérleti szerződés kidolgozásakor számos olyan lehetséges problémát kell elképzelni, amelyek a várt nyereséget károsíthatják. Tehát a harmadik felek számára okozott károkért a helyiségek működése következtében a tulajdonos pénzügyileg felelős. És ha a bérlő illegális átépítést eredményez, elárasztja a szomszédokat, tüzet, stb., És a szerződésben a felelősségét nem írják ki az ilyen esetekben, akkor az objektum tulajdonosa kompenzálódik minden kárért.
Amint láthatod, jelentősen nagyobb tudást és erőfeszítést igényel a kereskedelmi ingatlanokba történő beruházásokból származó nyereség visszaszerzésére, mint az építés alatt álló lakhatási beruházásokkal, amelyek még mindig nagyon népszerűek a magánkereskedők körében.
Mennyire fizetnek ezek az erőfeszítések?
"Crisis" utcai kiskereskedelem
A beépített és csatolt tárgyak egyik legígéretesebb területe mindig utcanadrág volt.
CEO Knight Franks St. Petersburg Nikolai Pashkov úgy véli, hogy a befektetők összege 5-10 millió rubel. Elég aktív igényt kaphat: "Sok ember van, akik pénznemben pénzt tartanak, és ma a nyereség javítása révén egy másik eszközre változtatjuk." Véleménye szerint az ilyen befektetők érdeklik az integrált helyiségek és a kis különálló tárgyak.
"Az utcai kiskereskedelem jó ragaszkodás azok számára, akik" kinőttek "a lakásbefektetésből", a Colliers International St. Petersburg Andrei Kosav.
Egy másik kérdés az, hogy az emberek, akik korábban megvizsgálták a lakásépítésben szereplő pénzeszközöket a jelenlegi verseny szintjét az utcai kiskereskedelmi piacon.
Astera St. rendező Petersburg Lyudmila Reva megjegyzi a potenciális befektetők számára nagyon szomorú trendeket. "Az utcai kiskereskedelmi piacon a 2014. évi IV negyedévében nagy sebességgel növekszik. Napi felszólítja a tulajdonosokat a tulajdonosok naponta, ahonnan a bérlő maradt, "a szakértő megjegyezte. Véleménye szerint a földesurak többsége még nem áll készen az elkerülhetetlen - bérleti díjaknak csökkenteniük kell, és jelentősen. Az Astera szakértők előrejelzései szerint az árak a nyár közepéig 25-35% -ot eredményeznek.
Hasonló tendenciákat figyelnek meg más üzleti szegmensekben, hagyományosan a beépített és csatolt helyiségekben: élelmiszer- és szervizszegmensekben.
A gazdaság általános folyamatainak megítélése, ezek az előrejelzések az objektív rendszer trendjeit tükrözik. A legfrissebb minoeConom fejlesztési előrejelzés szerint a folyó évben a kiskereskedelmi kereskedelem 8,2% -kal csökkenthető. És ez szomorú rekord lesz, hogy csökkenti a hazai kiskereskedelmi mutatókat az elmúlt 25 évben. Tehát feltételezhető, hogy a bérlők közötti verseny még nagyobb lesz, és az üres álláshelyek száma növekedni fog.
Nem az idő korábban?
A legtöbb szakértő azonban megjegyezte, hogy a gazdasági visszaesés nemcsak csökkenti a régi befektetési rendszerek relevanciáját, hanem új lehetőségeket is nyit. Amelyek azonban új megközelítéseket igényelnek.
A válságbefektetések egyik fő feltétele a jelenlegi piaci igények nagyon világos megértése, valamint a döntéshozatali arány.
A Kelet-Real Oleg Gulkov kutatási és tanácsadói tanszékének igazgatója szerint egy kereskedelmi épületszegmens, a lakásoktól eltérően szakmaibb megközelítést igényel a befektetések és a későbbi menedzsment számára. A különböző bérlők különböző kategóriáiból származó kereskedelmi tevékenységek megvalósításának követelményei eltérőek, így a vásárlás szakaszában világosan meg kell érteni, hogy ki lesz szükség erre az objektumra. "Az épület nagy szabadságú helyeken keres, de ha már van áramlás, akkor az ár magas, ezért a befektetések jövedelmezősége alacsonyabb, mint a jelenlegi betéti kamatlábak. A jó befektetés lehetséges az új épületekben nem lakóhelyi helyiségekben, de tapasztalattal kell rendelkeznie a megfelelő időben a megfelelő időben, "mondja a szakértő.
Azoknak a tulajdonosoknak, akik nem akarják elhagyni a piacot, de ugyanakkor nem rendelkeznek elegendő tapasztalattal az új feltételek hatékony döntéseihez, akkor kapcsolatba kell lépnie a szakmai közvetítőkkel. "Azt jósolható, hogy a közeljövőben a kereskedelmi ingatlanbérlet területén a közvetítői szolgáltatásokra vonatkozó szerződések száma növekszik" - mondja Lyudmila Reva.
A bérbeadó piac fokozatosan bérlőpiacra változik, amely nemcsak jelentősen bővítette a tárgyak kiválasztásának lehetőségét, hanem lehetőséget is a tulajdonos által bejelentett bérleti díj csökkentésére. Ráadásul a tulajdonosokat fel kell készíteni a bérleti díj kiszámításának új formáira - a bérlők kényelmesebbé válnak a minimális árat, kompenzálva az objektum tulajdonosának pénzügyi elvesztését a kereskedelmi forgalom bizonyos százalékában.
A kereskedelmi helyiségek tulajdonosainak egy bizonyos része, aki befektetési célokkal szerzett őket, és korábban egy idő után, a saját vállalkozásuk megnyitása előtt "futott". A szakértők szerint most az ilyen emberek száma növekedni fog. És a lakosság és a befektetők népszerűségének költségeinek kemény optimalizálásának háttere ellen, a hagyományosan nem megérdemelt helyeken - alvó területeken létezhetnek, beleértve a metróállomástól.
Az ilyen tárgyak legelterjedtebb használata a szakértők szerint a közép- és alacsonyabb árszegmens termékkereskedelme lesz.
A kereskedelmi ingatlantermék vásárlójának vásárlása, a nagyszámú dokumentum kidolgozásának szükségessége mellett további kockázatot is kap az ilyen ingatlan birtoklásához kapcsolódó további kockázatokat is. Hogyan lehet olyan ügyletet tenni, hogy ne adjanak el az adók óriási adók költségvetésének költségvetését, elkerüljék a bérlőkkel való jogi eljárásokat, és egyszerűen ne váljanak a raider-elfogás áldozatává váljanak?
A jelenlegi jogszabályok elegendő lehetőséget biztosítanak arra, hogy biztosítsák magukat a kereskedelmi ingatlanok vásárlásával és értékesítésével kapcsolatos kellemetlen helyzetektől. Az objektum megszerzésének céljától függően vevőt adhat ki:
A választás több tényezőtől függ:
A tranzakció lezárásakor figyelembe kell venni a fő tényező, az objektum piaca és kataszteri értéke, az adott régióban létrehozott ingatlanadókulcs az ilyen típusú tárgyak számára.
Kiválasztása a jogállását, aki cselekszik, mint a vevő, meg kell, hogy vegye figyelembe, hogy az egyén, akkor is, ha az IP adnak ki, felelős tulajdon esetben minden eszközök, amelyek saját tulajdon.
Ha egy jogi személy nevében egy tárgyat vásárol, kívánatos, hogy a tulajdonos az egyetlen alapító, és joga van az összes szükséges művelet elvégzéséhez a vállalkozás tulajdonával. Tökéletes jogi forma - LLC.
A kereskedelmi ingatlanok nyilvántartása az egyéniség tulajdonában előnyös abban az esetben, ha nem tervezik eladni az objektumot a közeljövőben. 2016 óta minden tulajdonos köteles az eladott ingatlanok költségeinek 13% -át fizetni, ha a birtoklás nem haladja meg az 5 évet. Az állampolgár által a saját tulajdonuk bérléséből származó tranzakciókból származó jövedelem is adózódik.
A fő probléma az, hogy az objektum kataszteri értéke az eredményszemlélet alapja. Az arány elég magas, és képes meghaladni a viszonteladási tulajdonságból származó jövedelem mennyiségét.
A felértékelődés indokolt a jogi személy részvétele nélkül, ha nincs szükség befizetésre a megvásárolt apartmanra vagy irodára.
A tervezési üzleti ingatlanok hátrányai az egyénen:
Számos lehetőség van az ingatlankezelésre, amelyet az adókra mentettek. Az objektumot átadhatja a saját vállalat (például LLC) bérbeadásához, a bérlőkkel való szublasztási megállapodások későbbi megkötésével. Ebben az esetben az adót felszámítják a szerződésben meghatározott havi bérlet összegének összegéről.
A végrehajtás az IP lehetővé teszi, hogy jelentősen csökkenti az adóterhelést is, ha fizet jövedelemadót és a fizetési ingatlan adót vagy a személyi jövedelemadó esetén az eladást. Az egyetlen dolog, hogy vigyázzon arra, hogy egy objektum használata IP-forrást.
Ha az ingatlant egy IP-vel bérel egy egyszerűsített rendszeren, az adó összege 6%. Az egyének 13% -ával összehasonlítva - a megtakarítások nyilvánvalóak. Sajnálatnak kell bizonyítania, hogy az ingatlant üzleti tevékenységekre használják az ingatlanadó kifizetésének elkerülése érdekében. Az egyszerűsített rendszer csak egy adót fizet.
Az IP számíthat arra is, hogy nyereséges kölcsönt kaphat a kereskedelmi ingatlanok biztosítéka során. A kereskedelmi jelzáloghitelek feltételei előnyösebbek, mint az egyének számára nyújtott hitelek.
A jogi személy tulajdonjogának nyilvántartása nyereségesebb, ha egy vállalkozás egyszerűsített rendszeren van. Az ingatlan részének elvesztésének kockázata a családi konfliktusok, az ingatlanmegosztás, az adósságkötelezettségekre vonatkozó kísérletek csökkentése miatt csökken.
Az alapító felelős a hitelezők összes követeléséért csak az engedélyezett tőke saját részének keretében. Ha az ingatlant egész évben eladják, az optimális választás az LLC létrehozása az általános adórendszeren. A jövedelemadó kifizetésének alapja ebben az esetben minimális lesz, mivel a költségek költségei mind a megszerzett ingatlan költsége, mind az épület javításának és karbantartásának költsége, amely meghaladhatja az értékesítésből származó jövedelmet e létesítmény.
Kereskedelmi ingatlan-objektum megszerzése - nagyszerű módja annak, hogy a vállalat lenyűgöző működési tőkéjét töltse fel. A befizetéssel rendelkező vállalkozások iránti kamatok sokkal alacsonyabbak, mint a fogyasztói hitelezésnél.
Kereskedelmi ingatlanok telepítése lehetséges, ha az objektumot a fejlesztőből vásárolja meg. Vásárláskor szükséges, hogy a legtöbb költség (több mint 50%) az első kifizetés megváltja, a Társaság összegeinek egyenlegére - az ingatlan eladók nyújtanak részleteket. Az ilyen szerződések időtartama nem haladja meg a 3 évet.
A legfontosabb előny az alacsony kamatláb, vagy teljes hiánya, ha rövid időre (6 - 12 hónap) szerződés megkötésekor és nagy összegű előleg. Ezenkívül a vevő megmenti a biztosíték tervezését, az ingatlanok és a biztosítási költségek értékelését.
Jelentős hátránya a vevő tulajdonjogának hiánya az objektum értékének teljes visszafizetéséhez. A tulajdonosi továbbra is a hitelező marad.
Szerezzen kölcsön a kereskedelmi ingatlan vásárlására kizárólag IP-t vagy jogi személyt. De ha szükséges, hogy kölcsönt adjon ki a már rendelkezésre álló ingatlan biztonságára, a tulajdonos cselekedhet a mortgagoron - a tulajdonos.
A hitelezés előnyei:
Jogi személyek kapnak lehetőséget arra, hogy növeli a költségeket vonásának készítmény valamennyi kapcsolatos kifizetésekre megszerzésének és megtartásának kölcsön: fizetés az értékelés, értékcsökkenés, a kamat összegét, és a biztosítási költségek.
A lakossági helyiségek kereskedelmi ingatlanokká alakulnak, ha más hasonló lakóhelyiség léteznek az ingatlanban. Az ingatlanadó kifizetésének előnyeit vagy mentességét kihasználhatja, csak egy bizonyos típusú objektumot lehet.
Ezenkívül a lakás Alapítványból származó lakás átruházható a minimális pp vagy jogi személy. Az ebben az esetben az adó összege időnként csökken. A kereskedelmi ingatlanok biztonsága érdekében olcsó kölcsönt kaphat egy lakás letétbe helyezésével.
A kereskedelmi osztályhoz való újbóli kiadás, az IP-t vagy az LLC megnyitását egy egyszerűsített rendszeren egyidejűleg kell regisztrálni egy időben. Annak érdekében, hogy engedélyt szerezzen az ingatlanok átvitelére a kereskedelmi osztályba, szükség van arra, hogy az objektum nem a biztosíték tárgyát képezi, és az összes terhelést el kell távolítani. Az engedély megszerzésére vonatkozó eljárás akár 45 napig is eltarthat. A későbbi újra regisztráció 1 - 2 hónapig tart.
A kereskedelmi ingatlanok beruházásai magas hozam küszöbértékkel rendelkeznek. Még az építés alatt álló épületbe is nagyon drága lesz. De az ilyen beruházások kilátásai biztosítják:
Mindazonáltal mindig megkezdheti ezt az üzletet az objektumok bérbeadásából, és átadja őket a hasbőrbe.
Hol van egy magánbefektető a kereskedelmi ingatlanba való befektetésektől?
A legfontosabb dolog az objektum helye.
Részletesen a kapcsolódó kérdésekről a megjegyzésünkben :.
Tipp: Először vásároljon újságot hirdetésekkel a városban, és nyissa meg a megfelelő részt. Fedezze fel a keresletet és az ajánlatot, fontolja meg az árakat. Sétáljon az új épületek területén. Gyakran itt bérelhető helyiségeket az első emeleten a fejlesztők vagy az alapkezelő társaságok. A neotonikus vállalkozók üzleti tevékenységet építenek ki abban a tényben, hogy egyszerre bérelhetők a ház minden szobájában, majd bérelhetik üzleteiket, mézes központokat stb.
Lehetséges-e a kereskedelmi ingatlanok befektetése?
Ez az összeg megvásárolható a B.U. Kioszk, engedje meg, hogy telepítse azt a folyosón, hagyja el a helyet, és vegye bérbe.
Nyereségesebb, mint bérelni egy lakást?
A legtöbb esetben - igen.
, körülbelül 150 ezer rubel, mit lehet figyelembe venni?
Ez az összeg egyértelműen nem elég, valószínűleg meg kell gondolkodnia egy kölcsönre vagy más befektetőkkel való együttműködésre.
