Stručnjaci su sigurni da će se rast cijena za nekretnine nastaviti, a to će promovirati novi zakon, a ljudi koji se plaše problemima TFB-a vraćaju se u ulaganja u smještaj
Protekli 2016 programeri okarakteriziraju se kao prilično prosperitetni, posebno protiv pozadine krize 2015, istovremeno u primjetu određenog ispuštanja potražnje i u omjeru primarnog i srednjeg smještaja i u smislu metraja i geografije. Učesnici poslovnog doručak "u stvarnom vremenu" tvrde da, iako se čuda iz 2017. čekaju i ne vrijede, rast i stabilan, čini se da je i dalje: stanovništvo zemlje dođe do poniznog, sa trenutnim položajem Stvari, opažajući stvarnost više nije kriza, a kao nova ekonomska stvarnost.
2016. prešao je pod znakom živih i, najvažnije, efikasnija potražnja u gotovo svim segmentima nekretnina: minijaturni studiji i veliki apartmani, primarno kućište i apartmani koji se koriste.
Na mnogo načina tržište je premjestilo program državne subvencije dijela kamatne stope na hipotekarne zajmove. Prema riječima direktora premijera premijera Ruslane Sadreyev, izvukla je sa sekundarnog tržišta na tržište novih zgrada oko 20-25% kupaca. Njegov kolega u radionici, šef Akademije nauka Kazana, Oleg Zakharov uvjeren je da je ovaj fenomen privremen, a u nedostatku državne podrške, potražnja može prebaciti na sekundarno tržište.
Stručnjaci slave neko pregrijano tržište u segmentu malih apartmana i studija - u želji da se stanovanje dostupan što više mogućih potencijalnih kupaca, kompanije su smanjile Trg. Bila je zagrijana potražnja i kolaps Tatfondbank - jedva dobivena naknada za 1,4 miliona rubalja, bivši bankovni štediša ušli su u tržište stambenog objekta male veličine. Direktor Akademije nauka premijera kaže da je najveća potražnja primijećena u segmentu soba - Sadreyev tvrdi da sada gotovo da nije moguće kupiti takvo stanovanje.
Obrnuta strana fenomena je u nastajanju nedostatka tržišta dvo- i trosobnih stanova. Potvrda ovog trenda, komercijalni direktor Kamastroyinvesta, Natalya Zaitseva, naveli su svoje vlastito iskustvo:
Naravno, ovisno o segmentu i lokaciji kuće, prodaja može proći kroz različite scenarije. Ali u proizvođaču aviona, sada postoji određeni nedostatak komfornog kućišta - barem u našoj kući u izgradnji na Lukin ulici "Crvena jabuka", "Treshk" nije baš mnogo, ali ne slažu se vrlo brzo.
Prema Ruslanoj Sadreyevu, program hipoteke subvencioniranje povukao se sa sekundarnog tržišta na tržište novih zgrada oko 20-25% kupaca
Pozivajući se na povratne informacije s kupcima, Zaitseva navodi nedostatak dobrih apartmana i u centru grada, ali tamo je više povezano sa nedostatkom zemljišnih parcela pogodnih za izgradnju.
Istovremeno, stručnjaci ističu takav činjenica: onaj koji traži može naći stan čak i u uređenom kuću, iako je na početku desetina, kada je većina stanova u izgradnji prodata u početnoj fazi Izgradnja, bilo je teško uvesti takvu situaciju. Gosti mena vezuju to sa činjenicom da je ogroman broj investitora napustio tržište, koji je zagrijao potražnju: Prema procjenama Oleg Zakharov, u ukupnoj masi kupaca, njihov dio je do sada od 50% na 5%:
Velike kompanije, poput "nestašnih" ili "Suvavem" u svom radu, usredotočili su se na investitore, a ne na masivnom kupcu, - pojašnjava šef Novostroeksa Kazana.
Primijećeni su učesnici na tržištu i povećanjem u nastajanju stambenih cijena, zamijenilo gotovo dvogodišnju stagnaciju. Polako, ali desno, kvadratni metri u novim domovima rasli su u cijeni prošle godine. Kao istinito, rastu će u 2017. godini:
To je prvo, sa činjenicom da su ljudi navikli na nove stvarnosti, naučili su da žive u njima, mada potreba za novo stanovanjem ne radi nigdje ", objašnjava direktor stambenog kompleksa" Ostrva "GK Zhik Vladimir Mikhailov. - Da, sada imaju manje slobodnih sredstava da bi mogli uložiti u kupovinu stanovanja, ali će odigrati programeri - prijedlog iz njihovog dijela pomoći u prodaji sekundarnog stanovanja, uz pretragu jeftine hipoteke itd . U svakom slučaju, smanjenje otapala ne očekujemo potražnju. Drugo, narasla je - barem količinu inflacije, troškove izgradnje, koji programeri moraju biti "pobijediti".
Opisujući naredbe na tržištu sekundarnog stambenog objekta, Ruslan Sadreyev sa premijerske akademije nauka napomenuo je da je ovaj segment sada ušao u fazu određene ravnoteže:
Gotovo smo napomenuli da je tržište preporod potražnje za stanovanjem u proizvođaču aviona. Stručnjaci prepoznaju - novi život na lokalitetu, prethodno nije mnogo atraktivniji, udisati otvaranje stanice "aviona" metro stanice. Sada sanjam o poboljšanju stambenih uslova, ljudi sanjaju da ih ovdje poboljšaju u proizvođaču aviona.
Prema mojim procjenama, u prosjeku je cijena stanovanja u "Aviastroy" bila gotovo jednaka cijenama stanova, koja se nalazi na ulicama Chuikova ulice, ulica Novo-Savinovskog, kaže Ruslan Habibrhmanov.
Zadovoljna sam realtorima i programerima i okruga Kirov: Izgradnja novih puteva, posebno, obnova SEROV ulice, iznenada je ovdje napravila atraktivan život. Istovremeno, stari okrug Kirovskog postaje središte "Velikog" okruga Kirovskog, čiji se periferija - selo Ballen, sada se aktivno izgradi (ovdje ćemo podsjetiti, stambene komplekse "Raduzhny" i " Salavat Cooper "se gradi).
Prema učesnicima Bunara, novi život čeka područje Gorky-Americsea i ulice Motherland (ovdje, posebno, planira realizirati stambeni projekt u Velikoj Britaniji "Edge"). Prilično velika, ali, međutim, ne bliske perspektive u uličnom okrugu Daurosky, gdje je koncentriran veliki broj područja pod proizvodnim osnovama. Nije pouzdan i Salmachi, sada se guši u saobraćajnim gužvi, ali koji će dobiti novi razvoj s puštanjem na početku 20-ih transportnog čvora.
Općenito, stručnjaci bilježe prilično ozbiljno nestašice stambene građevinske mjere. To je šef odjeljenja prodaje u Velikoj Britaniji "Edge", kaže Olga Volchkov:
Potražnja za zemljištem od strane programera je, ali zanimljiva mjesta spremna za izgradnju - pročišćena iz zgrada, s gotovom infrastrukturom, ne toliko. Da, mnoga područja u industrijskoj zoni, ali izgradnju smještaja na njima potrebno je izvršiti posao koji ćete trajati više od jedne godine. Na primjer, naša tvrtka planira izgraditi dvije kuće u centru grada, pa smo s njima sve potrebne slučajeve prolazili više od godinu dana.
Početak godine za programere obilježili su sljedeće promjene u saveznom zakonu o izgradnji dionica - neki su stupili na snagu 1. januara 2017., pojedinačne izmjene će utjecati na pravnu snagu od 1. jula. Ovo ćemo podsjetiti, već 13. izdanje FZ-214 usvojenog 2004. godine.
Ovog puta, osam osnovnih odredbi dostavljeno je Zakonu. Svi oni uvode dodatne alate za zaštitu učesnika u kapitalu. Međutim, članovi grana bili su jednoglasni da bi se zakon bio ispunjen na štetu samih stupnjeva - gotovo sve inovacije povećavaju financijsko opterećenje programera, a to znači da će svi biti uključeni u cijenu kvadrata Metar.
Prerano je razgovarati o tome kako će zakon utjecati na tržište ", kaže Olga Volchkov. - Sve promjene se odnose na samo predmete čija se izgradnja pokrenu nakon 1. januara ove godine. Dakle, manje ili više jasno prosuđuje ovo možemo, radije, u 2018.-2019.
Dopustite nas više na nekim romanima zakona.
Prvo, od sada su programeri dužni postavljati napredne informacije na Internetu kao dijelu deklaracije za dizajn. U ovom slučaju, zasebno ukazuje na odgovornost programera za pružanje nebitnih ili nepouzdanih informacija.
Ali savesni programer i tako da se od svojih kupaca ne može sakriti ", kaže Volchkov.
S tim u vezi, gosti poslovnog ručka preporučuje se ne ograničavati na proučavanje izjave o projektu na web stranici programera i provjeriti kompaniju da osoba namjerava vjerovati svojim novcem dubljim. Nažalost, glasno i duga povijest boravka na tržištu više nije jamstvo da će kuća biti završena, a ljudi ući u nove apartmane: priče kompanije "Svei" i "Pozadina" - vizuelna potvrda ovog .
S tim u vezi, preporučujem da pogledam finansijski i imovinski vlak programera. Ako počinje previše da se uključi u nabavku ne-osnovne imovine, dosljedno dovodi do povećanja kreditnog opterećenja. U nekom trenutku, kompanija već prestaje da pripada sebi - ona počinje da pripada banci ", preporučuje Ruslan Habibrhmanov.
Drugo, zakon propisuje stvaranje kompenzacijskog fonda (međutim, u regulatornom zakonu, jasno je "može se stvoriti") - vrsta analognog ASV-a za pogođene bankovne štedećice. "Cubia" bi se trebalo formirati na štetu obaveznih doprinosa programera, čija je veličina 1% od vrijednosti svakog ugovora o sudjelovanju kapitala. Iznosi treba još smanjiti - po procjenama industrije, u cijeloj zemlji oko 30-35 milijardi rubalja. Međutim, za razliku od DS-a, iznos naknade nije ograničen - potencijalno prevareni Prolon mora dobiti sve što je uspjelo uložiti. Međutim, u kojoj se banci sve to čuva, koje će se zadržati jamstva očuvanju sredstava kompenzacijskog fonda, a glavna stvar, mehanizam dobijanja sredstava od strane dioničara u slučaju problema sa programerom Zakon još nije napisan.
Novi zakon, najvjerovatnije, doprinijet će rastu povjerenja dioničara prema izgradnji, ali ovo povjerenje isplaćuje njihov novac, Vladimir Mikhailov vjeruje
Fond za kompenzaciju dolazi do pomeranja, Alas koji se nije upoznao uprkos svim dobroti namjera, mehanizam osiguranja odgovornosti programera uvedenih od januara 2014. godine. Budući da zakon inverzna sila nema, Novella o osiguranju koja se proširila samo na objekte, čija je izgradnja počela 2014. - upravo u vrijeme kada su programeri na početku novih projekata bili izuzetno oprezni. Pored toga, osiguravajuća društva sama osiguravaju programere zbog visokog rizika izuzetno nerado.
Međutim, najupornijalnija, prema "stručnjacima u stvarnom vremenu", norma je da se situacija stupi na snagu 1. jula, u skladu s kojom je građevinska kompanija dužna privući sredstva građana na percepciju Escrow računi u bankama. Nabavite sredstva dioničara koji programer može isključivo nakon prolaska gotovog stana. Programer ostaje samo jedan - finansiranje projekata, što znači troškove servisiranja zajma i devalvaciju same ideje o kapitalu, u okviru kojim programerom koristi sredstva za akcionaru kao interesnu alternativu banci Zajam.
Otkrive se samo banke za otvaranje Exorua računa koji ispunjavaju zahtjeve Vlade, što ga čini u skladu sa kreditnim institucijama u kojima se mogu postaviti budžetske sredstva. Međutim, primjer sa Tatfondbankom u kojem je učešće države bilo više od polovine, jasno ukazuje na to da "ništa nije vječno pod mjesecom". Kako garantira povratak alata za finansiranje programeru u slučaju kolapsa banke - ovo pitanje još nije imalo odgovor.
Uzimanje novog zakona, država pokušava nekako riješiti akutni problem sa prevarenim akcionarima (prema nazinoj agenciji za građevinski kompleks SBC, 1. januara 2017. godine 61 programer bio je u stečajcima u fazi bankrota prema ugovorima o ugovor o sudjelovanju udjela, U bilansu ukupno 9 hiljada nedovršenih stanova - cca. ed.) - Siguran sam da je Natalia Zaitseva iz Kamastroyinvest. - Potpuno ili djelomično blokiranje u tegli investitora nekretnina je prilično uobičajena praksa u Europi.
Međutim, Rusija, kao što znate, "Posebna postaja" je mišljenje da će programeri pronaći način da zaobiđe normu, u profesionalnom okruženju je prilično široko rasprostranjeno.
Jedna od opcija je stvaranje suradnje, završetka kuće i prodaje stanova samo nakon njegovog prolaza ", provjerava direktora" stana ".
Stručnjaci su gotovo sigurni da će inovacije u FZ-214 gurnuti tržište na konsolidaciju: Male kompanije će ili napustiti ili apsorbirati velike igrače.
Da, novi zakon vjerovatno će doprinijeti rastu povjerenja u građevinske radnike, ali ovo povjerenje isplaćuje njihov novac - svi troškovi povezani s novim normama koji će donijeti programere. A ovo se nekako ne uklapa u potrebu da se stanovanje dostupan većini ruskih porodica proglašenih na najvišem nivou, direktorica složenih "otoka" GK Zhik Vladimir Mikhailov vjeruje.
I koji su dioničari? Da li su dobrodošli, nauke o gorkom iskustvu "sjajnih" klijenata i "pozadine", novim garancijama? Prema učesnicima Bunara, još uvijek postoji najviše "naprednije" u toku inovacija. Kao ilustracija, Mikhailov daje primer sa ženom - štedišama Tatfonbank, koji je postao heroina video majice: "Kažu da su svi doprinosi osigurani, a gde se ne kaže za osiguranje - niko ne kaže."
Tatyana Quchchchka, photo Maxim Platonova, video Camille Ismailova
Promjene u zakonodavstvu o građevinskoj kapitalu, koje stupaju na snagu 1. jula 2018., ozbiljno zategnite zahtjeve za programere. Pretpostavlja se da će takav pristup spriječiti pojavu novih prevarenih dioničara i značajno smanjiti broj "dugoročnog". Međutim, sami programeri vjeruju da će posljedice promjena biti negativne - troškovi izgradnje će se povećati, pojavit će se poteškoće s operativnim aktivnostima, što će uštetiti čak i u stabilnim igračima.
Izmjene i dopune zakonodavstva značajno mijenjaju pravila igre u izgradnji stambenih zgrada. Projekt izgradnje mora biti istaknut u zasebnoj projektnoj kompaniji. Ova kompanija treba da ispuni stroge zahteve - imaju najmanje 3 godine iskustva na građevinskom tržištu i puštaju na rad najmanje 10.000 četvornih metara. m. Dozvola se može dobiti samo na koji će omogućiti adresiranje kontrole adrese nad svakim projektom.
Međutim, ovaj novi princip "Jedna rezolucija - jedan objekt" će komplicirati aktivnosti velikih programera koji vode nekoliko velikih projekata odjednom. Prije toga, iz ove situacije bilo je jednostavno - zabilježeno je pravno lice iz nule, koje je izdalo vlasništvo nad lokalitetom. Međutim, zahtjevi za projektnim organizacijama isključuju takvu opciju. To može uzrokovati određeni kolaps u industriji, kao dizajnerski organizacija koje zadovoljavaju sve zahtjeve, ne toliko.
Programeri će najvjerovatnije morati dobiti dozvolu da ne izgrade 2-3 kuće (kao sada), ali što je više moguće. Međutim, problem je što predviđanje očekivanih pokazatelja izgradnje u ovom slučaju bit će vrlo teški. Jedini izlaz bit će dodatno usklađivanje dozvola, a, s obzirom na vreme i birokratiju, teško može usporiti izgradnju objekata. Kao rezultat toga, može se pojaviti i ista dugotrajna i sa stabilnim velikim igračima koji se jednostavno ne mogu nositi sa dozvolama za svoje velike projekte.
Snažno kritiziraju programere i pooštren zahtjeve za financijskim pokazateljima. Račun projektne kompanije trebao bi biti najmanje 10% sredstava iz troškova izgradnje u tromjesečnom podnošenju Deklaracije. Podignuti i zahtjevi za veličinu vlastitih sredstava programera - trebali bi biti najmanje 10% dizajnerskih vrijednosti izgradnje. Potreba za akumuliranje na računu 10% svih investicija, kao i smjer značajnih sredstava za ovlašteni kapital dovest će do povećanja troškova izgradnje.
Vrijedno je zapamtiti o potrebi za odbitkama u kompenzacijskom fondu. Ubuduće će svi ovi dodatni troškovi vjerojatno prenijeti na kupce. U principu, u narednim godinama možete očekivati \u200b\u200bda smanjite količinu izgradnje i povećali cijene stanova u novim zgradama. Istina, veliki problem u početku neće postati - tržište je trenutno pretjerano, a u istoj novoj moskovskoj su gotovo prazne kuće, stanovi u kojima se prodaju u minimalnim cijenama.
Povećat će se kontrola nad financijskim aktivnostima programera. Kompanija će morati imati jedan račun otvoren u specijaliziranoj banci (popis banaka će objaviti središnju banku). Smanjit će se na minimum mogućnost programera za neprimjerenu upotrebu sredstava - kompanije neće moći zaključiti transakcije koje nisu povezane sa izgradnjom. Banke teško će kontrolirati sve operacije programera, što može dovesti do problema u provođenju operativnih aktivnosti.
Možete primijetiti pozitivne trenutke očekivanih promjena. Izgradnja izgradnje bit će očišćena od nepouzdanih igrača, a ojačane financijske aktivnosti smanjit će iznos prijevara na tržištu stanova. Međutim, negativni efekat možda i dalje može biti opipljiv - zahtjevi mogu rezultirati prisutnošću problema među prethodno stabilnim igračima, koji će dovesti do suprotnosti, na povećanje broja problema. Mogući pristup bit će preusmjeravanje industrije za finansiranje projekata, u kojem će se povećati uloga kreditnih institucija u zajedničkoj konstrukciji.
U Rusiji se planira prelaska na novu shemu za sticanje stambenog objekta u izgradnji - umjesto kapitalne konstrukcije će doći financiranje projekata. RBC nekretnine objašnjava šta se ne razlikuje nova šema iz prodaje na dd
Ruski predsjednik Vladimir Putin prije 15. decembra ove godine, mjere u fazi zamena zajedničke gradnje bankovnim kreditiranjem i drugim izvorima finansiranja. Prelazak na šemu finansiranja projekata programera stanovanja, koji bi trebao minimizirati rizik od građana, trajati će tri godine.
To znači da u budućnosti programeri neće moći privući sredstva za finansijsku izgradnju. Slična praksa ograničenog sudjelovanja pojedinaca u stambenoj izgradnji važi u mnogim stranim zemljama i uključuje finansiranje izgradnje na štetu banaka.
Glavni cilj inovacija je rješavanje problema prevarenih dioničara. "Građani neće riskirati vlastitim sredstvima, već steći već izgrađene stanovanje, koje se odmah mogu izdati. Ali u isto vrijeme, potrebno je napraviti cijenu po kvadratnom metru postati izvrsna, a banke su bile spremne dati kredite pod nježnim interesom ", tako da su u RBC nekretninama objasnili potrebu za promjenom glave Ministarstva Izgradnja Rusije Mihail muškarci.
Uredništvo RBC nekretnine shvatio je koji će rizici za kupce novih zgrada ukloniti novu shemu financiranja i kako će utjecati na tržište stanovanja u Rusiji.
Alternativa zajedničkoj konstrukciji
Trenutno se oko 80% novih zgrada u Rusiji provodi kroz zaključivanje zajedničkih građevinskih ugovora (DD). Ova shema sugerira da se izgradnja stanovanja provodi na sredstvima stupnjeva - pojedinci koji u stvari dijele sve rizike sa programerom.
Danas postoje tri izvore finansiranja bilo kojeg građevinskog projekta: sredstva akcionara, bankarstva (projekta) finansiranja i vlastito sredstvo programera. "Vlastiti sredstva proizvođača kreću se od 20% do 40% od ukupnog iznosa kapitalnih investicija, koje su potrebne za izgradnju [odvojenog stambenog kompleksa], sredstva dioničara su oko 50%. Ostalo je posuđeno sredstva od kreditnih institucija (finansiranje projekata, ne više od 50%) ", rekao je Marina Lyubalogov, zamjenica generalnog direktora zabrinutosti Croste. Ali u praksi, programer ne bira ne više od 30% namjenskog kreditnog limita na projektu, a prodaja budućih brojila na DDA počet će od početka izgradnje, nadopunjuje partner Međunarodnog savjetodavnog preduzeća Colliers International Vladimir Sergunin.
Finansiranje projekta, koje se planira u potpunosti planirano nakon tri godine, pretpostavlja se da će izgradnja biti financirana u banku. Istovremeno, određene sheme i uslove za interakciju banaka, programera i kupca novih zgrada još nisu izraženi. Na razvijenim tržištima nekretnina (vidi Crees Ispod) Banka ulaže u provedbu stambenih projekata, koji savjetuju dužničke obaveze, a povratak kreditne institucije ne pojavljuje se na štetu imovine programera, već Na štetu novčanih tokova formiranih novim projektom. Drugim riječima, izgradnja kuće se vrši na novcu banke. Istovremeno, finansiranje projekata ne znači kreditiranje: Cijene finansiranja projekata mogu biti mnogo niže nego na trenutne kredite za graditelje.
"Nova shema preuzet će rizik da građani izgube ulaganja u stanovanje u izgradnji, a da kao rezultat toga ne prima stan. Za programere će se pojednostaviti mehanizam privlačenja sredstava za izgradnju (umjesto brojnih pojedinaca to će biti jedna ili dvije banke i ograničen broj profesionalnih investitora). Pored toga, bit će uklonjeni rizici nedosljednosti privučenog financiranja po fazama izgradnje - financiranje će se provoditi u okviru odobrenog obima po potrebi ", rekao je Mihail Muškarci.
Shema finansiranja bankarstva smanjuje rizike i država - minimizira "vjerojatnost pojave budžetske podrške industriji", dodao je ministar. To znači da kod kuće u slučaju neizvršenja obaveza, građevinari će biti vrijedni na štetu državnog budžeta, ali o novcu banaka koji su finansirali projekt ili osiguravajuće kompanije.
Kako će ići na novu shemu
Prva faza prelaska iz kapitalne konstrukcije u finansiranje projekata bila je pojava Fonda za zaštitu prava, u Ministarstvu ekonomije. Druga faza bit će stupanje na snagu 1. jula 2018. godine, norme 218-FZ, koje podrazumijevaju promjene u zakonodavstvu o građevinskoj kapitalu. Također, u ovoj fazi planira se stvoriti jedinstveni sistem za nadgledanje građevine kapitala u regijama.
Na sljedećoj fazi u cjelini bit će ocijenjena kako će banke biti financiranje izgradnje stanovanja. "Ako se u ovom području opravdava, tada u budućnosti uzimajući u obzir nadležnu procjenu rizika i smanjenje troškova kreditnih resursa, ona će omogućiti fazni zamjenu kapitalne konstrukcije za finansiranje projekata, uzimajući u obzir dostupnost stanovanja, "RBC nekretnine za Mikhail muškarcima rekao je.
Šef ministara napomenuo je da ulaganja pojedinaca u stambenoj izgradnji čine oko 3,5 biliona rubalja. u ovom momentu. "Prije svega, moramo dobiti odgovor iz bankarskog sektora: za koje vrijeme i u kojoj cijeni novčanih banaka moći će zamijeniti ove 3,5 biliona rubalja. Da li je takva finansiranja bankarskim sistemom? I ako je tako, za koji period? Potrebno je izračunati prije nego što se prebaci na civiliziraniji odnos kada izgradnja stanovanja financiraju ne-građani, ali banke ", komentirao je šef ministra.
Zajednička izgradnja u Rusiji
Danas se oko 80% stanovanja podignutog u Rusiji financira na štetu sudionika u kapitalnom izgradnji - 214-FZ. Oko 1,1 miliona postojećih DDUS-a registrirano je u cijeloj zemlji za treći kvartal 2017. godine. Prema podacima Rusije, dug građana u hipoteci koji je osigurao DDU, iznosi oko 1 biliona rubalja, a uzimajući u obzir sredstva prvog doprinosa koji ovaj iznos povećava na 1,5 biliona rubalja.
Još 20% je uglavnom provedba stanova u gotovim kućama na preliminarnim ugovorima o prodaji, izdavanju stambenih certifikata (izuzetno rijetkog) ili sheme stambenih i građevinskih zadruga, koji još nisu uspjeli u potpunosti ići s tržišta.
Strahovi od programera
Općenito, programeri i nekretnine koje su istraživali uredništvo "RBC nekretnine" slažu se sa pozicijom vlasti da će finansiranje projekata ukloniti sve rizike za kupce i državu u pogledu pojave novih prevarenih dioničara. Istovremeno, neki igrači na nekretninama koji prelazak na novu shemu povećavat će troškove stanovanja, uključujući i zbog skupih zajmova za programere.
Posebne poteškoće i prepreke prelasku na finansiranje projekata ne vide predsjednika temeljnog građanskog zakonika i bivšeg šefa Mortona, Aleksandra Rucha. Prema njegovim riječima, danas tržište takvih šema radi i sasvim uspješno - bez porasta cijene građevine i rastućih cijena. "Mi, na primer, implementiramo projekat u Moskovskoj regiji sa uključivanjem finansiranja projekata Sberbank Rusije. Da, dok privlači novac za nekretnine, ali nemaju utjecaj na financiranje izgradnje, a mi ne ovisimo o njima ", kaže potoci. Prema njegovom mišljenju, male kompanije koje nemaju zalihu održivosti izgubit će priliku da privuku novac od banaka i mogu doći sa tržišta.
Teoretski, financiranje dijeljenja može se zamijeniti projektom, Marina Lubelskaya vjeruje, ali bilježi stanje: efektivna stopa takvog financiranja projekta trebala bi biti jednaka veličini inflacije plus poštenu naknadu. Dakle, ako je inflacija 4% godišnje, zatim uz naknadu za rizik, konačna stopa ne smije biti više od 8%. "Ova stopa će omogućiti, zadržavajući trenutni nivo cijena na tržištu za krajnje korisnike, zamijenite značajan udio projekata sa uključivanjem sredstava za nekretnine sa financiranjem projekata bez gubitka za marginu programera", objašnjava.
Da bi se izbjegle raste cijene, prema Natalia Shatalini, potrebno je pokrenuti sredstva za projekt za program financiranja projekata, u okviru kojeg će programeri moći primati zajmove po povoljnim stopama. Glavni razlozi za moguće povećanje stambenih cijena Natalya Shatalina naziva nepostojanje mogućnosti kupovine postavljenih objekata po povoljnim cijenama - na primjer, u početnoj fazi izgradnje možete kupiti stan za 25-30% jeftinije nego u gotova kuća. Ako razmotrimo samo gotove kuće, možete preuzeti porast cijene do 10% na osnovu postojećih kreditnih stopa za programere, predviđa.
Istovremeno, prema glavi na radu sa ključnim partnerima EST-A-TET Roman Rotionsev, oštar skok u cijenama ne očekuje se baš u slučaju odbijanja građevine kapitala, niti iz bilo kojeg razloga. Expert objašnjava da tromjesečno na tržištu kapitala dolazi veliki iznos novog prijedloga po niskim cijenama, što zadržava ukupni nivo vrijednosti prijedloga u novim zgradama. "Čak i ako su novi projekti već izašli s financiranjem projekta, tržište će ostati na tržištu stanovanja, sprovedeno pod zajedničkim ugovorima. Za implementaciju samo tih 3,4 miliona kvadratnih metara. Kućište koje se sada nude u novim zgradama, trebat će najmanje četiri godine na trenutnom tempu prodaje ", sažet će Rodionov.
U budućnosti će se pojedini pristup određivanju kamatne stope vjerojatno nastaviti, jer svi projekti imaju različitu atraktivnost i različite rizike, predviđeni u službi za novinare Ministarstva unutrašnjih poslova. Profesionalni programer će biti koristan za rad na modelu finansiranja projekata, jer mehanizam privlačenja sredstava za izgradnju i proceduralno i u smislu zagarantovanog priliva sredstava za izgradnju od investitora razmatra se u Ministarstvu građevinarstva.
Kako prodati stanovanje u inostranstvu
U zapadnoj Europi finansiranje projekta koristi se kao osnovna shema za privlačenje sredstava za izgradnju. Izgradnja stambenog objekta provodi se na posuđenim sredstvima, a novac kupaca dolazi na posebne račune jednadžbi banaka, koji se otkrivaju tek nakon unosa u objekte, a tek tada programer dobiva profit.
U Njemačkoj postoje građevinske uštede u Njemačkoj - Budući kupci nekretnina prvo ulaže gotovinu u uštede u gotovini, a za nekoliko godina može se izdati stambeni kredit za sticanje stanovanja. Sredstva iz računa uštede gotovinskih stolova mogu se usmjeriti isključivo za izgradnju kuća.
U Velikoj Britaniji se prodaje stambene nekretnine: Tokom ciklusa izgradnje, sama za proizvodnju financira izgradnju i može sebi priuštiti da preduzme predujam do 5% po apartmanu, ostatak - vlastitim i posuđenim sredstvima Programer ili investitor. Dobija punu uplatu prilikom ulaska u objekt u rad, a u većini slučajeva objekti se iznajmljuju s ukrasom. Trošak finansiranja projekata za programere ne prelazi 5-6%, a troškovi hipotekarnih kredita je 1,5-3%.
U Izraelu se shema financiranja dionica distribuira na vrijeme: 10% troškova stana, ceniji daje u fazi izdavanja dozvola za izgradnju, sljedećeg dijela - u vrijeme izlaza objekta sa zemlje, Preostali dio - po završetku svih radova. To jest, plaćanje dioničara vezano je za izgradnju spremnosti objekta.
U prvoj polovini 2018. godine, rekordni broj stambenih kompleksa priprema se za napuštanje moskovskog tržišta novih zgrada.
Foto: itar-tass / interpress / tatyana timirkhanova
Programeri se nastoje lansirati što više stambenih kompleksa do stupanja na snagu novih zahtjeva za razvoj stambenih programera, koje je razvio uredništvo programera i realtorima nekretnina RBC-a. Prema njihovim prognozama, najveći obim novih zgrada ove godine bit će otpušten na Moskovsko tržište do 1. jula.
Ukupni obim projekata koji će biti u prodaji u 2018. godini bit će otprilike 1,5 puta više nego u prošlosti, direktor strateškog razvoja lidera FGC-a zadirkuje se Pavel Bryzgalov. Ako se oslanjate na iskustvo proteklih godina, najvjerovatnije će, najveći vrh rezultata novih objekata na tržištu za mart-april, Natalia Shatalina bilježi generalni direktor Miel-Nove zgrade. Općenito, prema njegovoj procjeni, u svim segmentima treba pojaviti povećanje iznosa ponude za godinu.
"Do 75% godišnjeg volumena (oko 1,5 miliona kvadratnih metara u Moskvi) može ući na tržište u prvih šest mjeseci ove godine. U skladu s tim, preostali udio će biti objavljen na tržištu u drugoj polovini godine ", rekao je Tatyana Kalyuzhnova, direktorica urbane grupe.
Prije toga stručnjaci METRIC Grupe "RBC nekretnine" da se moskovski programeri sada razvijaju oko 140 novih projekata. "U prvoj polovini 2018. godine, najmanje oko 30 objekata biće dostupno u prodaji, a uzimajući u obzir moguće ubrzanje početka novog LCD-a, njihov broj može dostići 40-50", rekao je da je metrička grupa za upravljanje , Učesnik partnerske mreže CBRE Maria Litinetskaya. Za poređenje: u 2017. godini počelo je 80 novih kompleksa na metropolitanskom tržištu novih zgrada, dok je u 2016. njihov broj dostigao 71, a u 2015. - 66.
U drugoj polovini 2018. godine, sigurno će biti značajan pad razvojne aktivnosti zbog radikalnih promjena pravila igre na novom tržištu zgrada, Lighineskaya vjeruje. "Nisu svi programeri moći da se prilagode novim uvjetima poslovanja s obzirom na povećane troškove. Početak nekih projekata morat će se odgoditi kasnije, "predviđa.
Šta potiče programere
Programeri, ako omogućava fazu projekta, pokušajte da ne propustite priliku da se podvrgne ispitivanju i dobijete dozvolu za izgradnju do 1. jula 2018. godine, note Pavel Bryzgalov. Mnogi programeri žele imati vremena za prelazak u novu shemu građevinskog financiranja kako bi privukli najveće količine dioničara pod ugovorima DDU-a, generalni direktor grupe LSR grupe Yuri Ilyin dodaje. "Za programere, stara pravila igre su razumljivije. Pored toga, nove izmjene i dopune u 214-FZ-u, koje stupaju na snagu 1. jula promijeniće financijski model projekta ", objašnjava Paul Bryzgalov.
Istovremeno, Tatyana Kalyuzhnova još nije posmatrala trendove prema ubrzanom zaključivanju novih projekata, jer su danas programeri oprezni da povećaju obim opskrbe na tržištu u odnosu na pozadinu situacije u blizini oporezivanja. Istovremeno, ne isključuje da novi zahtjevi koji stupaju na snagu 1. jula mogu utjecati na brzinu proizvodnje zgrada na prodaju.
Kako promijeniti zahtjeve za programere
Od 1. jula 2018. nove zahtjeve za stambene programere ulaze u Rusiju. Gotovo svi oni se odnose na financijsku stranu poslovanja. Programer najmanje 10% sredstava iz troškova izgradnje stambenog kompleksa do vremena odobrenja projekta. Pored toga, veličina vlastitih finansija usmjerenih na izgradnju ne smije biti manja od 10% ulaganja. Administrativni troškovi ne mogu prelaziti 10% dizajna troškova izgradnje, a ukupni iznos avansa nije veći od 30%. Nije povezano sa izgradnjom obveza programera ograničene su na 1% ukupne investicije.
Programer lišava pravo da privuče bilo kakve zajmove osim ciljanog zajma projektu. Sve finansiranje građevine trebale bi proći kroz jedan tekući račun, koji se može otkriti samo u banci ovlaštene od strane vlasti. Pored toga, programer ne može proizvesti dionice i obveznice, kako bi osigurali obveze trećih strana u njihovu imovinu, stvaraju komercijalne i nekomercijalne organizacije.
Takođe je ograničio sposobnost da se istovremeno privuče sredstva za nekoliko građevinskih dozvola. Jednostavno rečeno, uvodi se princip "jednog programera je jedna građevinska dozvola". Prema tome, za velike projekte koji numeriraju nekoliko faza izgradnje, dozvole i projektne dokumentacije morat će se odobriti prije početka implementacije, a to će podrazumijevati porast troškova.
"Ovi romani na kraju provociraju uočljiv porast troškova izgradnje, što će ubuduće dovesti do povećanja cijena ili smanjenja profitabilnosti poslovanja programera. S obzirom na trenutnu situaciju na tržištu gdje se osjeća adaptacija rečenice, neki od programera bit će prisiljeni da pretvore svoje aktivnosti ili ozbiljno revidiraju svoje parametre ", rekao je Maria LiftIneskaya.
Kako promijeniti cijene za nove zgrade
Stručnjaci koje ispituje urednici ove godine ne očekuju značajne na novim zgradama Moskve i regiona. Prema Pavlu Bryzgalov, veliki doprinos objekata na tržište u prvoj polovini godine vjerovatno neće imati značajan utjecaj na cijene, jer prolazak stručne i dobijanja građevinske dozvole ne znači da će projekt biti uključen Prodaja. Pored toga, zbog povlačenja velikog broja novih projekata u prvoj polovini godine u drugom ćemo dobiti neki pad, dodaje.
Istovremeno, Maria Litinetska smatra da će porast iznosa opskrbe, posebno njegov skok-drhtavi karakter, uzrokovati veliki udarac slabim pozitivnim dinamikom cijena, koji su navedeni u zasebnim segmentima u 2016-2018. Najvjerovatnije, zbog rasta ponude, cijene će pasti u prvoj polovici godine, jer će programeri pokušati presresti kupce od konkurenata na štetu atraktivnih stopa, vještaka predviđanja.
Općenito, očekuje se da će Natalia Shatalin biti manja dinamična u smjeru povećanja 2018. godine. "Što se tiče tih stambenih kompleksa koji će i dalje ići na tržište u drugoj polovini godine, zbog povećane cijene troškova u njima može se povećati, ali programeri će vjerovatno pokušati spriječiti. Vjerujem da će veliki programeri moći zadržati cijene na atraktivnoj razini, a istovremeno se neće povući iz ispunjavanja zahtjeva od 214-Fz ", rezimira se Mary Litineskaya.
Programeri Moskve objasnili su nadolazeći porast cijena povećanjem vrijednosti građevinskih materijala i odgođene inflacije
U drugoj polovini 2017. godine, trošak stanovanja naglo će rasti u Rusiji, predviđeni su veliki programeri u RBC forumu "Nekretnine u Rusiji". Zamjenik predsjednika Vlade Moskovske regije Herman Elianyushkin došao je na isti zaključak. Programeri i vladini zvaničnici objasnili su svoja očekivanja za rastuće cijene za izgradnju materijala, čekajući deficit opskrbe i odgođene inflacije.
Prvi val porasta cijene stanova stiže krajem ljeta 2016. godine, Predsjedavajući je Aleksandar Khrustalev, predsjednik Upravnog odbora investicijske i građevinske kompanije NDV Grupe. "Rast cijena građevinskih materijala već radi - on gura [finalne] stambene cijene za 5-7%", podržalo je kolegu člana Odbora LSR grupe razvojne kompanije Ivan Romanov. "Ove nedelje sam poslao pismo saveznoj antimonopolskoj službi zbog činjenice da su troškovi građevinskog materijala oštro povećao. Na primjer, pojačanje je porast cijene za 75%. Zbog toga će rasti cijene za stambene nekretnine ", rekao je njemački Elianyushkin.
Sljedeći krug porasta cijene stanova izazit će nedostatak ponude, izvijestili su programeri, sudionici foruma. "Po mom mišljenju, smanjenje iznosa prijedloga će raditi u drugoj polovini 2017. godine. Vidjet ćemo rast cijena za 20-30% ", rekao je Ivan Romanov. - Dakle, neiscrpna inflacija, koja je nastala zbog dugog stajanja cijena, što smo promatrali od prošle godine. To je poput proljeća, koje je komprimirano i komprimirano. Za potrošače važno je da ne propustite trenutak kada možete sjesti i skočiti na ovo proljeće, primio veliki prihod od ulaganja u nekretnine. "
Pad prijedloga bit će uzrokovan činjenicom da u kontekstu krize, programeri smrzavaju ili smanjuju mjeriteljskih projekata, objasnili su predsjednik Upravnog odbora Direktora Garcey Company Leonid Kazinets. "Obim izgradnje započeo je u 2016. godini 20% manje nego u istom periodu prošle godine. Cijene su pale - pala je atraktivnost ulaganja. Ova će situacija trajati dugo, za implementaciju takvih trendova nije lako. Situacija će se promijeniti ne ranije od 2017. ili čak 2018. godine. Do tada će se tendencija prekinuti: broj prijedloga na tržištu bit će tako mali da će cijena naglo ići ", rekao je Kazinet.
Rast cijene stanova za dvije godine može dostići 100%, šef Barceley je uvjeren. "Upamtite 2007 i 2008: zatim godinu i pol, cijene za stambene nekretnine u zemlji su se udvostručile. Lako ćemo ponoviti ovu situaciju i vidjeti kako će u samo godinu dana cijene za nekretnine u Rusiji dva puta rasti ", zaključene su kacineti.
