الخبراء واثقون من أن الارتفاع في أسعار العقارات سيستمر، وسيتم تعزيز ذلك من قبل قانون جديد، والأشخاص الذين يخفون من مشاكل TFB العودة إلى الاستثمارات في الإسكان
تتميز مطورو السيارات الماضية بأنها مزدهرة للغاية، خاصة ضد خلفية الأزمة 2015، مع الإشارة إلى أداء بعض الطلبات في نسبة السكن الابتدائي والثانوي وبالمعنى بالريتاجا والجغرافيا. يدعي المشاركون في أعمال الأعمال التجارية "في الوقت الفعلي" أنه على الرغم من أن العجائب من عام 2017 تنتظر ولا يستحق كل هذا العناء والنمو والمستقر، فسيظل: يبدو أن سكان البلاد قد جاءوا إلى المتواضع الأشياء، إدراك الواقع لم تعد أزمة، وكأن حقيقة اقتصادية جديدة.
2016 مرت تحت علامة المعيشة، والأهم من ذلك، الطلب الفعال في جميع شرائح العقارات تقريبا: استوديوهات مصغرة وشقق كبيرة، الإسكان الأساسي والشقق المستخدمة.
من نواح كثيرة، نقل السوق برنامج دعم الدولة جزء من سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري. وفقا لمدير رئيس الوزراء رئيس الوزراء رسلانا صادريف، انسحب من السوق الثانوية إلى سوق المباني الجديدة حوالي 20-25٪ من المشترين. زميله في ورشة العمل، رئيس أكاديمية علوم كازان، أوليغ زاخاروف واثق من أن هذه الظاهرة مؤقتة، وفي غياب دعم الدولة، يمكن أن يتحول الطلب إلى السوق الثانوية.
يحتفل الخبراء ببعض السوق المحموم في قطاع الشقق والاستوديوهات الصغيرة - في الرغبة في جعل السكن في متناول المشترين المحتملين المحتملين، خفضت الشركات المربع. كان يسخن الطلب وانهيار TatfondBank - حصل على تعويض بالكاد مقابل 1.4 مليون روبل، دخل المودعين المصرفيون السابقون في سوق الإسكان ذي الحجم الصغير. يقول مدير أكاديمية علوم رئيس مجلس الدولة إن أكبر الطلب لوحظ في قطاع الغرف - يجادل Sadreyev بأنه الآن غير ممكن تقريبا لشراء مثل هذه الإسكان.
الجانب الخلفي من الظاهرة هو النقص الناشئ في سوق شقق من ثلاثة غرف نوم. تأكيد هذا الاتجاه، المدير التجاري لشركة Kamastroyinvest، ناتاليا زيتسيفا، أشار إلى تجربته الخاصة:
بالطبع، اعتمادا على قطاع وموقع المنزل، يمكن للمبيعات تمر عبر سيناريوهات مختلفة. ولكن في الشركة المصنعة للطائرات، يوجد الآن نقص معين في مساكن مريحة - على الأقل في منزلنا قيد الإنشاء على شارع Lukin "التفاح الأحمر"، "Treshk" ليس كثيرا، لكنهم يختلفون بسرعة كبيرة.
وفقا ل Ruslana Sadreyev، سحبت برنامج دعم الرهن العقاري من السوق الثانوية إلى سوق المباني الجديدة حوالي 20-25٪ من المشترين
وبالإشارة إلى ردود الفعل مع المشترين، تنص Zaitseva على نقص في الشقق الجيدة وفي وسط المدينة، ولكن هناك متصل أكثر مع نقص قطع الأراضي مناسبة للبناء.
في الوقت نفسه، يشير الخبراء إلى هذه الحقيقة: الشخص الذي يبحث عنه يمكن أن يجد شقة حتى في منزل مغلف، على الرغم من أن معظم الشقق قيد الإنشاء تم بيعها في المرحلة الأولية من البناء، كان من الصعب إدخال مثل هذا الوضع. يربط الضيوف برانترا هذا مع حقيقة أن عددا كبيرا من المستثمرين قد غادر السوق، والذي يسخن الطلب: وفقا لتقديرات Oleg Zakharov، في مجموع كتلة المشترين، فإن حصتها لديها حتى الآن من 50٪ إلى 5٪:
ركزت الشركات الكبيرة، مثل "آلز" أو "Suvavem" في عملها، على المستثمرين، وليس على المشتري الضخم، - يوضح رئيس نوفوستروك كازان.
لاحظ المشاركون في السوق والزيادة الناشئة في أسعار المساكن، وحل محل الركود لمدة عامين تقريبا. ببطء، لكن على حق، نمت الأمتار المربعة في المنازل الجديدة في العام الماضي. صحيح، سوف ينمو في عام 2017:
هذا مستحق، أولا، مع حقيقة أن الناس معتادون على حقائق جديدة، تعلموا أن العيش فيها، على الرغم من أن الحاجة إلى مساكن جديدة لا تفعل في أي مكان ". فلاديمير ميخائيلوف. - نعم، الآن لديهم أموال مجانية أقل يمكن أن تستثمرها في شراء السكن، ولكن سيتم تشغيلها من قبل المطورين - اقتراح من جانبهم من المساعدة في بيع الإسكان الثانوي، مع البحث عن القروض العقارية الرخيصة، إلخ . في أي حال، انخفاض في المذيبات نحن لا نتوقع الطلب. ثانيا، ازداد - على الأقل كمية التضخم، تكلفة البناء، والتي يحتاج المطورون إلى "فوز".
وصف Ruslan Sadreyev عن الأسواق المقبلة لسوق الإسكان الثانوي، أشار رسلان سدرييف من أكاديمية العلوم الأولية إلى أن هذا الجزء دخل الآن مرحلة توازن معين:
لقد لاحظنا أعلاه أن السوق كان إحياء الطلب على الإسكان في الشركة المصنعة للطائرات. يعترف الخبراء - حياة جديدة في الموقع، في السابق ليست أكثر جاذبية، استنشقت فتح محطة مترو محطة "الطائرات". الآن، يحلم حول تحسين ظروف السكن، يحلم الناس بتحسينهم هنا، في الشركة المصنعة للطائرات.
وفقا لتقديراتي، في المتوسط، كان سعر السكن في "AviStroy" أي ما يعادل تقريبا أسعار المساكن، الموجودة في شوارع شارع تشيكوفا، Novo-Savinovsky، مقاطعة نوفو سافينوفسكي.
أنا مسرور مع أصحاب العقارات والمطورين وقضاء كيروف: بناء طرق جديدة، على وجه الخصوص، أعاد بناء شارع سيروف، فجأة حياة جذابة هنا. في الوقت نفسه، تصبح منطقة Kirovsky القديمة مركز حي كيروفسكي "الكبير"، وهي محيطها - قرية البادين، هي الآن بنشاط (هنا، سنذكر، مجمعات سكنية "Raduzhny" و " سالافت كوبر "يتم بناؤها).
وفقا للمشاركين في برداء، فإن الحياة الجديدة تنتظر منطقة جوركي الأمريكي وشارع الوطن الأم (هنا، على وجه الخصوص، تخطط لتحقيق المشروع السكني في المملكة المتحدة "حافة"). كبيرة جدا، ولكن، ومع ذلك، ليست إغلاق وجهات نظر في منطقة شارع دوروسكي، حيث يتركز عدد كبير من المناطق الخاضعة لقواعد الإنتاج. غير موثوقة و Salmachi، والاختناق الآن في الاختناقات المرورية، ولكن والتي ستتلقى تطورا جديدا مع التكليف في بداية 20s من تقاطع النقل.
بشكل عام، يلاحظ الخبراء نقصا خطيرا في مواقع البناء السكنية. هذا ما يقوله رئيس قسم المبيعات في المملكة المتحدة "Edge" Olga Volchkov:
الطلب على الأرض من جانب المطورين هو، ولكن مواقع مثيرة للاهتمام جاهزة للبناء - تنقية من المباني، مع البنية التحتية النهائية، وليس كثيرا. نعم، العديد من المناطق في المنطقة الصناعية، ولكن لبناء الإقامة عليها، من الضروري تنفيذ العمل الذي ستستغرقه أكثر من عام واحد. على سبيل المثال، من المقرر أن تقوم شركتنا ببناء منزلين في وسط المدينة، لذلك كنا نمر معهم جميع الحالات اللازمة لأكثر من عام.
تميزت بداية العام للمطورين بالتغييرات القادمة في القانون الاتحادي في البناء - بعضها دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2017، ستؤثر التعديلات الفردية على القوة القانونية من 1 يوليو. هذا، سنذكر، بالفعل الطبعة الثالثة عشر من FZ-214 المعتمدة في عام 2004.
هذه المرة، تم تقديم ثمانية أحكام أساسية إلى القانون. جميعهم يقدمون أدوات إضافية لحماية المشاركين في بناء الأسهم. ومع ذلك، كان أعضاء برانترا بالإجماع في رأي أن القانون سيتم الوفاء به على حساب الدرجات نفسها - جميع الابتكارات تقريبا تزيد من العبء المالي على المطور، وهذا يعني أنه سيتم إدراجها جميعا في تكلفة مربع متر.
يقول أولجا فولشكوف: "من السابق لأوانه التحدث عن كيفية تأثير القانون على السوق". - جميع التغييرات سوف تهم فقط الكائنات التي يتم إطلاق بناءها بعد 1 يناير من هذا العام. القاضي أكثر أو أقل بوضوح، وهذا يمكننا، بالأحرى، في 2018-2019.
دعونا نتناول المزيد حول بعض روايات القانون.
أولا، من الآن فصاعدا، يجبر المطورون نشر معلومات متقدمة على الإنترنت كجزء من إعلان التصميم. في هذه الحالة، يشير بشكل منفصل إلى مسؤولية المطور لتوفير معلومات غير ذات صلة أو غير موثوق بها.
لكن المطور الضميري وبالتالي لا يوجد شيء تخفيه من مشتريه ".
في هذا الصدد، ينصح ضيوف أعمال الغداء بأعمال تجارية لا تقتصر على دراسة إعلان المشروع على موقع المطور، والتحقق من الشركة التي يعتزم الشخص أن يثق في أمواله أعمق. لسوء الحظ، لم يعد هناك اسم عال وتاريخ طويل من الإقامة في السوق ضمانا سيكتمل فيه المنزل وسيدخل الناس بشقق جديدة: قصص "svei" و "الخلفية" - تأكيد بصري لهذا وبعد
في هذا الصدد، أوصي بالنظر إلى القطار المالي والممتلكات للمطور. إذا بدأ الكثير للمشاركة في الحصول على الأصول غير الأساسية، فإنه يؤدي باستمرار إلى زيادة في عبء الائتمان. في مرحلة ما، تتوقف الشركة بالفعل الانتماء لنفسه - تبدأ في الانتماء إلى البنك "، يوصي رسلان حبيبمانوف بالانتماء إلى البنك".
ثانيا، ينص القانون على إنشاء صندوق التعويض (ومع ذلك، في القانون التنظيمي، من الواضح أنه "يمكن إنشاء") - نوع من التناظرية من ASV للمودعين المصرفيين المتأثرين. يجب تشكيل "كوبيا" على حساب الاشتراكات الإلزامية للمطورين، وحجمها 1٪ من قيمة كل عقد مشاركة الأسهم. يجب تخفيض المبالغ حتى الآن - حسب تقديرات الصناعة، في البلد بأكمم البلاد حوالي 30-35 مليار روبل. ومع ذلك، على عكس DS، فإن مقدار التعويض غير محدود - من المحتمل أن يخدع برولون أن يحصل على كل ما تمكن من الاستثمار. ومع ذلك، في أي بنك، سيتم الاحتفاظ به كل هذا، ما هي ضمانات الحفاظ على أموال صندوق التعويض، والشيء الرئيسي، آلية الحصول على أموال من قبل المساهمين في حالة مشاكل المطور القانون غير مكتوب بعد.
سيساهم القانون الجديد، على الأرجح، في نمو ثقة المساهمين تجاه البناء، لكن هذه الثقة ستدفع من قبل أموالهم، يعتقد فلاديمير ميخائيلوف
يأتي صندوق التعويض إلى التحول، للأسف الذي لم يجتمع بنفسه على الرغم من كل خير النوايا، وآلية التأمين على مسؤولية المطورين المقدمة من يناير 2014. نظرا لأن قانون القوة العكسية لا يملك، نوفيلا حول التأمين ينتشر فقط إلى الكائنات، بدأ البناء الذي بدأ في عام 2014 - فقط في الوقت الذي كان فيه المطورون في بداية المشاريع الجديدة حذرين للغاية. بالإضافة إلى ذلك، شركات التأمين أنفسهم تؤمن المطورين بسبب المخاطر العالية مترددة للغاية.
ومع ذلك، فإن الطريقة الأكثر إثارة للجدل، وفقا ل "الخبراء في الوقت الفعلي"، هي القاعدة هي أن الوضع يدخل حيز التنفيذ في 1 يوليو، وفقا له شركة البناء ملزمة بجذب أموال المواطنين إلى التصور من خلال خاص حسابات الضمان في البنوك. احصل على أموال المساهمين يمكن للمطورين حصريا بعد اجتياز الشقة النهائية. يظل المطور واحد فقط - تمويل المشروع، مما يعني تكلفة خدمة القرض وتخفيض قيمة فكرة بناء الأسهم، حيث يتم استخدام وسيلة المساهمين من قبل المطور كبديل خال من الفوائد للبنك يقرض.
سيتم الكشف عن البنوك فقط لفتح حسابات Exorua التي تلبي متطلبات الحكومة، والتي تجعلها تخضع لمؤسسات الائتمان حيث يمكن وضع أموال الميزانية. ومع ذلك، فإن مثالا مع Tatfondbank، الذي كان فيه مشاركة الدولة أكثر من النصف، يشير بوضوح إلى أن "لا شيء في ظل القمر إلى الأبد". كيف تضمن عودة أدوات الأموال إلى المطور في حالة انهيار البنك - هذا السؤال لم يكن لديه رد بعد.
مع اتخاذ قانون جديد، تحاول الدولة أن تحل مشكلة حادة بطريقة أو بأخرى مع المساهمين المخادين (وفقا للوكالة المصنفة في مجمع البناء، في 1 يناير، 2017، كان 61 مطورا في مراحل الإفلاس بموجب عقود مشاركة الأسهم، في رصيد المجموع، 9 آلاف شقق غير مكتملة - تقريبا. إد.) - أنا متأكد من ناتاليا Zaitseva من Kamastroyinvest. - الحظر الكامل أو الجزئي في جرة المستثمرين العقاريين هو ممارسة شائعة إلى حد ما في أوروبا.
ومع ذلك، فإن روسيا، كما تعلمون، "أصبح خاص" هو الرأي أن المطورين سيجدون طريقة لتجاوز القاعدة، في بيئة مهنية منتشرة على نطاق واسع.
أحد الخيارات هو إنشاء تعاوني، وإكمال المنزل وبيع الشقق فقط بعد مروره "، يتحقق من مدير" شقة ".
خبراء واثقون تقريبا من أن الابتكارات في FZ-214 ستدفع السوق إلى التوحيد: الشركات الصغيرة إما ستغادر أو امتصاص اللاعبين الكبار.
نعم، من المرجح أن يساهم القانون الجديد في نمو الثقة في عمال البناء، ولكن سيتم دفع هذه الثقة من خلال أموالهم - جميع التكاليف المرتبطة بالمعايير الجديدة التي ستجلب المطورين سينخفض \u200b\u200bفي تكلفة متر مربع. وهذا لا يتناسب بطريقة أو بأخرى مع الحاجة إلى جعل الإسكان يمكن الوصول إليها لمعظم العائلات الروسية التي أعلنت على أعلى مستوى، فإن مدير "الجزر" المعقدة ل GK Zhik فلاديمير ميخائيلوف يؤمن.
وما هو المساهمين؟ هل يرحبون، العلوم عن طريق تجربة مريرة من العملاء "العظماء" و "الخلفية"، الضمانات الجديدة؟ وفقا للمشاركين في برداء، لا يزال هناك أكثر "متقدم" في غضون الابتكارات. كمصداء، يمنح ميخائيل مثالا مع امرأة - المودعين في Tatfondbank، الذي أصبح بطلة قميص الفيديو: "يقولون إن جميع المساهمات مؤمنة، وأين أذهب للتأمين - لا أحد يقول".
Tatyana Quchchchka، صور Maxim Platonova، فيديو كاميل إسماعيلوفا
التغييرات في التشريعات المتعلقة ببناء الأسهم، والتي تدخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2018، تشديد متطلبات المطورين بشكل خطير. من المفترض أن يمنع هذا النهج ظهور مساهمين مخدوعين جدد ويقللون بشكل كبير من عدد "طويل الأجل". ومع ذلك، يعتقد المطورون أنفسهم أن عواقب التغييرات ستكون سلبية - ستزداد تكلفة البناء، وسوف تظهر صعوبات في أنشطة التشغيل، والتي ستضرب حتى في اللاعبين المستقرين.
تتغير التعديلات على التشريع بشكل كبير قواعد اللعبة في بناء مباني سكنية. يجب إبراز مشروع البناء في شركة مشروع منفصلة. يجب أن تلبي هذه الشركة متطلبات صارمة - هل لديك 3 سنوات على الأقل من الخبرة في سوق البناء وتشغيل ما لا يقل عن 10000 متر مربع. م. لا يمكن الحصول على إذن فقط من سيتيح ذلك معالجة التحكم في العناوين على كل مشروع.
ومع ذلك، فإن هذا المبدأ الجديد "قرار واحد - كائن واحد" سيعقد أنشطة المطورين الكبيرين الذين يقودون عدة مشاريع واسعة النطاق في وقت واحد. سابقا، من هذه الحالة، كان بسيطة - تم تسجيل كيان قانوني من الصفر، الذي صدر عن ملكية الموقع. ومع ذلك، فإن متطلبات منظمات المشروع تستبعد هذا الخيار. هذا يمكن أن يسبب انهيار معين في هذه الصناعة، كمنظمات التصميم التي تلبي جميع المتطلبات، وليس كثيرا.
من المرجح أن يتلقى المطورون إذن بعدم بناء 2-3 منازل (كما الآن)، ولكن قدر الإمكان. ومع ذلك، فإن المشكلة هي أن التنبؤ بمؤشرات البناء المتوقعة في هذه القضية سيكون صعبة للغاية. الطريقة الوحيدة للخروج ستكون تنسيقا إضافيا للتصاريح، وبالنظر إلى التوقيت والبيروقراطية، لا يمكن أن تبطئ بناء الأشياء بالكاد. نتيجة لذلك، قد تظهر نفس المعاناة الطويلة أيضا مع اللاعبين الكبار المستقرين لا يمكنهم ببساطة التعامل مع تصاريح لمشاريعهم على نطاق واسع.
انتقد بقوة المطورين ومتطلبات مشددة للمؤشرات المالية. يجب أن يكون حساب شركة المشروع 10٪ على الأقل من الأموال من تكلفة البناء في التقديم الفصلي للإعلان. أقيمت ومتطلبات حجم الوسائل الخاصة بالمطور - يجب أن تكون أيضا 10٪ على الأقل من قيمة التصميم للبناء. ستؤدي الحاجة إلى التراكم على حساب 10٪ من جميع الاستثمارات، وكذلك اتجاه الأموال الكبيرة لرأس المال المصرح به إلى زيادة في تكلفة البناء.
تجدر الإشارة إلى الحاجة إلى الاحتياطات لصندوق التعويض. في المستقبل، من المحتمل أن يتم نقل كل هذه التكاليف الإضافية إلى المشترين. من حيث المبدأ، يمكنك أن تتوقع في السنوات المقبلة تقليل حجم البناء وزيادة الأسعار للشقق في المباني الجديدة. صحيح، والمشكلة الكبيرة في البداية لن تصبح - السوق متشواط حاليا، وفي نفس موسكو، هناك منازل فارغة تقريبا، والشقق التي تباع في الحد الأدنى من الأسعار.
سيطرت السيطرة على الأنشطة المالية للمطورين. سيتعين على الشركة فتح حساب واحد مفتوح في بنك متخصص (ستنشر قائمة البنوك البنك المركزي). سيتم تقليلها إلى الحد الأدنى من إمكانية المطور للاستخدام غير المناسب لنصاد الأموال - لن تكون الشركات قادرة على إبرام المعاملات غير المرتبطة بالبناء. بالكاد تتحكم البنوك في جميع عمليات المطورين، والتي يمكن أن تؤدي إلى مشاكل في تنفيذ أنشطة التشغيل.
يمكنك ملاحظة اللحظات الإيجابية للتغييرات المتوقعة. سيتم تنظيف بناء البناء من اللاعبين غير الموثوق بهم، وسيقلل الأنشطة المالية المعززة من كمية الاحتيال في سوق الإسكان. ومع ذلك، قد لا يزال التأثير السلبي ملموسا - قد تؤدي المتطلبات إلى وجود مشاكل بين اللاعبين المستقرين سابقا، مما سيؤدي إلى العكس من ذلك، لزيادة عدد كائنات المشكلات. سيكون الوصول المحتمل هو إعادة توجيه الصناعة لتمويل المشاريع، والتي ستزداد دور مؤسسات الائتمان في البناء المشترك.
في روسيا، من المقرر أن ينتقل إلى مخطط جديد لاستحواذ السكن قيد الإنشاء - بدلا من بناء الأسهم سيأتي تمويل المشروع. يوضح العقارات RBC ما يختلف مخطط جديد من المبيعات على DD
الرئيس الروسي فلاديمير بوتين قبل 15 ديسمبر من هذا العام، وتدابير الاستبدال التدريجي للبناء المشترك عن طريق الإقراض المصرفي ومصادر التمويل الأخرى. سيستغرق الانتقال إلى مخطط تمويل المشروع لمطوري الإسكان، الذي ينبغي أن يقلل من خطر المواطنين، ثلاث سنوات.
هذا يعني أنه في المستقبل، لن يتمكن المطورون من جذب الأموال لتمويل البناء. إن ممارسة مماثلة للمشاركة المحدودة للأفراد في بناء المساكن صالحة في العديد من البلدان الأجنبية وتتضمن تمويل البناء على حساب البنوك.
الهدف الرئيسي من الابتكارات هو حل مشكلة المساهمين المخادين. "لن يخاطر المواطنون بأموالهم الخاصة، بل للحصول على سكن مبني بالفعل، والتي يمكن إصدارها على الفور. ولكن في الوقت نفسه، من الضروري جعل الثمن لكل متر مربع أصبح ممتازا، وكانت البنوك مستعدة لإعطاء قروض تحت مصلحة لطيفة، "لذلك في تعليقات العقارات RBC أوضحت الحاجة إلى تغيير رئيس وزارة بناء روسيا الرجال ميخائيل.
اكتشف المكتب التحريري لشركة RBC العقارية المخاطرة لمشتري المباني الجديدة بمخطط تمويل جديد وكيف سيؤثر على سوق الإسكان في روسيا.
بديل للبناء المشترك
في الوقت الحالي، يتم تنفيذ حوالي 80٪ من المباني الجديدة في روسيا من خلال إبرام عقود البناء المشتركة (DD). يشير هذا المخطط إلى أن بناء السكن يتم تنفيذه على وسائل الدرجات - الأفراد الذين يشاركون جميع المخاطر في الواقع إلى المطور.
اليوم هناك ثلاثة مصادر لتمويل أي مشروع بناء: وسيلة المساهمين، والتمويل المصرفي (المشروع) وسيلة المطورين الخاصة به. "تتراوح صناديق المنتج الخاصة بالمنتج من 20٪ إلى 40٪ من إجمالي كمية الاستثمارات الرأسمالية، والتي تتطلب بناء [مجمع سكني منفصل]، وسيلة المساهمين حوالي 50٪. وقال مارينا لوبالوغوف، نائب المدير العام لقلق كروستي إن الباقي مقترض من مؤسسات الائتمان (تمويل المشاريع، لا يزيد عن 50٪) ". ولكن في الممارسة العملية، يختار المطور أكثر من 30٪ من الحد الائتماني المخصص في المشروع، وستبدأ مبيعات الأمتار المستقبلية على DDA من بداية البناء، وتتكامل شريك شركة Colliams International شركة Colliams International Vladimir Sergunin.
يتفترض تمويل المشروع، المقرر التخطيط بالكامل بعد ثلاث سنوات، أن البناء سيتم تمويله إلى البنك. في الوقت نفسه، لم يتم التعبير عن مخططات وشروط محددة لتفاعل البنوك والمطورين والمشترين من المباني الجديدة. في أسواق العقارات المتقدمة (انظر الكريس أدناه)، بموجب هذا المخطط، يستثمر البنك في تنفيذ المشاريع السكنية، التي ينصح بها التزامات الديون، وعودة مؤسسة الائتمان لا تحدث على حساب أصول المطور، ولكن على حساب التدفقات النقدية التي شكلها المشروع الجديد. بمعنى آخر، يتم بناء بناء المنزل على أموال البنك. في الوقت نفسه، لا يعني تمويل المشروع الإقراض: يمكن أن تكون معدلات تمويل المشروع أقل بكثير من القروض الحالية للبناة.
"المخطط الجديد سوف يأخذ مخاطر المواطنين يفقدون استثماراتهم في السكن قيد الإنشاء، دون تلقي شقة نتيجة لذلك. بالنسبة للمطورين، سيتم تبسيط آلية جذب الأموال اللازمة للبناء (بدلا من العديد من الأفراد، وسوف يكون واحدا أو بنكا واحدا وعدد محدود من المستثمرين المحترفين). بالإضافة إلى ذلك، سيتم إزالة مخاطر عدم تناسق حجم التمويل المنجذب من مراحل البناء - سيتم التمويل داخل الحجم المعتمد حسب الحاجة "، قال ميخائيل للرجال.
وأضاف الوزير أن مخطط التمويل المصرفي يقلل من المخاطر والدولة - يقلل من "احتمال ظهور دعم الميزانية للصناعة". هذا يعني أنه في المنزل في حالة عدم وفاء الالتزامات، ستكون البنائز مفيدا على حساب ميزانية الدولة، ولكن على أموال البنوك التي تمول المشروع أو شركات التأمين.
كيف ستذهب إلى المخطط الجديد
كانت المرحلة الأولى من الانتقال من بناء الأسهم إلى تمويل المشاريع ظهور صندوق حقوق الحماية، في وزارة الاقتصاد. ستكون المرحلة الثانية هي بدء نفاذها في 1 يوليو 2018، ومعايير 218 درجة مئوية، والتي تنطوي على تغييرات في التشريعات المتعلقة ببناء الأسهم. وفي هذه المرحلة أيضا، من المخطط إنشاء نظام موحد لرصد بناء الأسهم في المناطق.
في المرحلة التالية ككل، سيتم تقييمه كيف ستكون البنوك لتمويل بناء السكن. "إذا تركت نفسها في هذا المجال، في المستقبل، مع مراعاة تقييم المخاطر المختصة وتقليل تكلفة موارد الائتمان، ستمكن الاستبدال التدريجي لبناء الأسهم لتمويل المشاريع، مع مراعاة توافر الإسكان، "قال RBC العقاري للرجال ميخائيل.
أشار رئيس الوزير إلى أن استثمارات الأفراد في بناء المساكن تشكل حوالي 3.5 تريليون روبل. بهذه اللحظة. "أولا وقبل كل شيء، يجب أن نتلقى إجابة من القطاع المصرفي: لأي وقت وفي أي سعر من بنوك المال ستتمكن من استبدال هذه الروبل 3.5 تريليونات. هل هذا تمويل من النظام المصرفي؟ وإذا كان الأمر كذلك، لأي فترة؟ وعلق رئيس الوزير أن من الضروري حساب قبل التبديل إلى علاقة أكثر حضارية عندما يتم تمويل بناء المساكن من قبل غير المواطنين، ولكن من قبل البنوك ".
البناء المشترك في روسيا
اليوم، يتم تمويل حوالي 80٪ من المساكن التي أقيمت في روسيا على حساب المشاركين في بناء الأسهم - 214-ФЗ. يتم تسجيل حوالي 1.1 مليون DDU عبر البلاد في جميع أنحاء البلاد للربع الثالث من عام 2017. وفقا لبنك روسيا، فإن ديون المواطنين في الرهن العقاري المضمون من قبل DDU، يبلغ حوالي 1 تريليون روبل، ومراعاة أموال المساهمة الأولى يزيد هذا المبلغ إلى 1.5 تريليون روبل.
20٪ أخرى هو أساسا تنفيذ الشقق في المنازل الانتهاء من عقود مبيعات أولية، وإصدار شهادات الإسكان (نادرا للغاية) أو مخطط تعاونيات الإسكان والبناء، والتي لم تتمكن بعد من الذهاب بالكامل من السوق.
مخاوف من المطورين
بشكل عام، يتفق المطورون والعقارات الذين شملهم الاستطلاع من قبل مجلس التحرير "RBC Real Estate" مع موقف السلطات أن تمويل المشروع سيؤدي إلى إزالة جميع المخاطر للمشترين والدولة من حيث ظهور مساهمين مخدوعين جدد. في الوقت نفسه، سيزيد بعض لاعبي سوق العقارات أن الانتقال إلى مخطط جديد يزيد من تكلفة الإسكان، بما في ذلك بسبب قروض باهظة الثمن للمطورين.
لا ترى الصعوبات والعقبات الخاصة التي تحول دون انتقال تمويل المشاريع رئيس القانون المدني الأساسي والرئيس السابق لمورتون، ألكساندر روت روش. ووفقا له، اليوم السوق لمثل هذا المخطط يعمل، ونجاح جدا - دون ارتفاع سعر البناء وارتفاع الأسعار. "نحن، على سبيل المثال، نقوم بتنفيذ مشروع في منطقة موسكو بمشاركة تمويل المشروع لشركة Sberbank of Russia. نعم، مع جذب الأموال من أجل العقارات، لكن ليس لديهم التأثير على تمويل البناء، ونحن لا نعتمد عليهم ". في رأيه، ستفقد الشركات الصغيرة التي ليس لديها مخزون الاستدامة الفرصة لجذب الأموال من البنوك وقد تأتي من السوق.
من الناحية النظرية، يمكن استبدال التمويل بمشروع المشاريع، لكن مارينا لوبيلسكايا تؤمن، لكنها تلاحظ شرطا: يجب أن يكون معدل التمويل الفعال لهذا المشروع يساوي حجم التضخم بالإضافة إلى الأجر العادل. وبالتالي، إذا كان التضخم 4٪ سنويا، ثم مع الأجر للمخاطر، يجب أن يكون المعدل النهائي أكثر من 8٪. "سيتيح هذا المعدل، الاحتفاظ بالمستوى الحالي من الأسعار في السوق للمستخدمين النهائيين، يحل محل حصة كبيرة من المشاريع بمشاركة صناديق العقارات مع تمويل المشروع دون خسارة هامش المطور".
من أجل تجنب ارتفاع الأسعار، وفقا لناتاليا شطالينا، من الضروري إطلاق تمويل المشروع لبرنامج تمويل المشروع، والتي سيكون للمطورين قادرين على تلقي القروض بأسعار معقولة أكثر. الأسباب الرئيسية للزيادة المحتملة في أسعار المساكن ناتاليا شاتالينا تدعو غياب القدرة على شراء الكائنات التي أقيمت بأسعار أكثر بأسعار معقولة - على سبيل المثال، في المرحلة الأولى من البناء، يمكنك شراء شقة بنسبة 25-30٪ من في المنزل النهائي. إذا نظرنا في المنازل الجاهزة فقط، فيمكنك أن تفترض ارتفاع السعر يصل إلى 10٪ بناء على معدلات القروض الحالية للمطورين، فهو يتنبأ.
في الوقت نفسه، وفقا لرأسه للعمل مع الشركاء الرئيسيين ل EST-A-TET ROMAN RODIONSEV، لا يتوقع بالضبط قفزة حادة في الأسعار في حالة رفض بناء الأسهم، ولا لأي سبب من الأسباب. يشرح الخبير أن الفصلية في سوق رأس المال يأتي بمقدار كبير من الاقتراح الجديد بأسعار منخفضة، والتي تعقد مستوى القيمة الإجمالية للمقترح في المباني الجديدة. "حتى لو خرجت المشاريع الجديدة بالفعل مع تمويل المشروع، سيبقى السوق في سوق الإسكان، المنفذة بموجب عقود مشتركة. لتنفيذ فقط أولئك 3.4 مليون متر مربع. سيحتاج السكن، الذي يتم تقديمه الآن في المباني الجديدة، أربع سنوات على الأقل عند وتيرة المبيعات الحالية "، سيلخص روديونوف.
في المستقبل، ربما تستمر نهج فردي لتحديد سعر الفائدة، لأن جميع المشاريع لها جاذبية مختلفة ومخاطر مختلفة، المتوقع في الخدمة الصحفية لوزارة الشؤون الداخلية. سيكون المطور المحترف مفيدا للعمل في نموذج تمويل المشروع، لأن آلية جذب الأموال للبناء من الناحية الإجرائية من الناحية الإجرائية، من حيث التدفق المضمون للأموال للبناء من المستثمر من المستثمر تعتبر في وزارة البناء.
كيفية بيع الإسكان في الخارج
في أوروبا الغربية، يستخدم تمويل المشاريع كمخطط أساسي لجذب الأموال للبناء. تتم بناء السكن على الأموال المقترضة، ويصل أموال المشترين إلى حسابات المعادلات الخاصة بالبنوك، والتي يتم الكشف عنها إلا بعد دخول المرافق، وعندها فقط المطور يتلقى الربح.
في ألمانيا، هناك مدخرات بناء في ألمانيا - يستثمر المشتري العقاري في المستقبل أولا النقد في سجلات المدخرات النقدية، وفي غضون بضع سنوات يمكن إصدار قرض الإسكان للحصول على الإسكان. يمكن توجيه الأموال من حسابات مكاتب المدخرات النقدية حصريا لبناء المنازل.
في المملكة المتحدة، يتم بيع العقارات السكنية بموجب المبدأ التالي: خلال دورة الإنشاء، يمول المطور نفسه البناء ويمكنه تحمل دفع تدفع يصل إلى 5٪ لكل شقة، والباقي - الأموال الخاصة والاقتراض المطور أو المستثمر. يتلقى الدفع الكامل عند إدخال الكائن في العملية، وفي معظم الحالات يتم استئجار الكائنات مع تقليم. تكلفة تمويل المشاريع للمطورين لا تتجاوز 5-6٪، وتكلفة قروض الرهن العقاري 1.5-3٪.
في إسرائيل، يتم توزيع مخطط التمويل الأسهم في الوقت المناسب: 10٪ من تكلفة الشقة، والشرائح يقدم في مرحلة إصدار تصاريح البناء، والجزء التالي - في وقت خروج الكائن من الأرض، الجزء المتبقي - عند الانتهاء من جميع الأعمال. وهذا هو، دفع المساهم مرتبط باستعداد البناء للكائن.
في النصف الأول من عام 2018، يستعد عدد قياسي للمجمعات السكنية لمغادرة سوق موسكو للمباني الجديدة.
صورة: إيتار تاس / Intress / Tatiana Timirkhanova
يسعى المطورون إلى إطلاق أكبر عدد ممكن من المجمعات السكنية حتى بدء نفاذ المطالب الجديدة لتنمية مطوري الإسكان، التي طورها المكتب التحريري للمطورين العقاريين RBC. وفقا لتوقعاتهم، سيتم إطلاق أكبر حجم للمباني الجديدة هذا العام في سوق موسكو حتى 1 يوليو.
سيكون إجمالي حجم المشاريع التي ستكون للبيع في عام 2018 في عام 2018 ما يقرب من 1.5 مرة أكثر من الماضي، فإن مدير التطوير الاستراتيجي لزعيم FGC بريزغلوف يتوقع. إذا كنت تعتمد على تجربة السنوات الماضية، فستكون ذروة إخراج المنشآت الجديدة ستكون في السوق لشهر آذار / مارس / نيسان، يلاحظ المدير العام لمبنى مييل الجديد. بشكل عام، وفقا لتقييمها، يجب أن تحدث زيادة في كمية العرض لهذا العام في جميع القطاعات.
"ما يصل إلى 75٪ من الحجم السنوي (حوالي 1.5 مليون متر مربع في موسكو) يمكن أن يدخل السوق في الأشهر الستة الأولى من هذا العام. وبناء على ذلك، سيتم إطلاق سراح الحصة المتبقية في السوق في النصف الثاني من العام. "وقال تاتيانا كاليشنوفا، مدير المجموعة الحضرية.
سابقا، خبراء المجموعة المترية "RBC Real Estate" أن مطوري موسكو يتم تطويرهم الآن حوالي 140 مشروعا جديدا. "في النصف الأول من عام 2018، ستكون حوالي 30 كائنات على الأقل ستكون متاحة للبيع، ومع مراعاة تسريع محتمل لبداية شاشات الكريستال السائل الجديدة، يمكن أن يصل عددهم إلى 40-50". مشارك في الشبكة الشريكة CBRE Maria Lithinetskaya. للمقارنة: في عام 2017، بدأت 80 مجمعا جديدا في سوق العاصمة للمباني الجديدة، بينما بلغ عددهم في عام 2016 71، وفي عام 2015 - 66.
في النصف الثاني من عام 2018، سيكون هناك بالتأكيد انخفاض كبير في النشاط التنموي بسبب التغييرات الجذعية لقواعد اللعبة في سوق المباني الجديدة، يعتقد Lithinetskaya. "ليس كل المطورين سيكونون قادرين على التكيف مع ظروف عمل جديدة في ضوء التكاليف المتزايدة. سيتعين على بدء بعض المشاريع تأجيله في تاريخ لاحق، "إنها تتوقع.
ما يحفز المطورين
المطورون، إذا سمحوا بمرحلة المشروع، حاول ألا تفوت فرصة الخضوع لفحص والحصول على إذن للبناء حتى 1 يوليو 2018، ملاحظات بافيل بريزغالوف. ويضيف المدير الإداري لمجموعة LSR يضيف المدير الإداري لشبكة LSR: المدير الإداري لمجموعة LSR يضيف إن العديد من المطورين لديهم وقت الانتقال إلى مخطط جديد لتمويل البناء لجذب أكبر كميات من المساهمين بموجب معاهدات DDU. "بالنسبة للمطورين، فإن القواعد القديمة للعبة أكثر فهم. بالإضافة إلى ذلك، فإن التعديلات الجديدة في 214 درجة مئوية، والتي تدخل حيز التنفيذ في 1 يوليو، ستغير النموذج المالي للمشروع "، يوضح بول بريزغالوف النموذج المالي للمشروع".
في الوقت نفسه، لم تلتزم Tatyana Kalyuzhnova بالاتجاهات نحو الاستنتاج السريع للمشاريع الجديدة، لأن المطورين اليوم يحذرون من زيادة حجم العرض في السوق ضد خلفية الوضع المقرب من الضرائب. في الوقت نفسه، لا يستبعد هذه المتطلبات الجديدة التي تدخل حيز التنفيذ في 1 يوليو قد تؤثر على سرعة إنتاج المباني المعروضة.
كيفية تغيير متطلبات المطورين
من 1 يوليو 2018، تدخل المتطلبات الجديدة لمطوري الإسكان روسيا. جميعهم تقريبا يرتبطون بالجانب المالي من العمل. المطور ما لا يقل عن 10٪ من الأموال من تكلفة بناء مجمع سكني بحلول وقت الموافقة على إعلان المشروع. بالإضافة إلى ذلك، يجب ألا يكون حجم التمويل الخاص الموجه إلى البناء أقل من 10٪ من الاستثمار. لا يمكن أن تتجاوز التكاليف الإدارية 10٪ من تكلفة تصميم البناء، والمبلغ الإجمالي للمدفوعات المقدمة ليس أكثر من 30٪. لا يرتبط بناء التزامات المطور على 1٪ من إجمالي الاستثمار.
يحرم المطور الحق في جذب أي قروض إلى جانب القرض المستهدف للمشروع. يجب أن تمر جميع تمويل البناء في حساب جاري واحد، والتي يمكن اكتشافها فقط في البنك المعتمد من قبل السلطات. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن للمطور إنتاج الأسهم والسندات، لضمان التزامات أطراف ثالثة بممتلكاتهم، وخلق منظمات تجارية وغير تجارية.
كما تقتصر القدرة على جذب الأموال في وقت واحد لعدة تصاريح البناء. ببساطة، يتم تقديم مبدأ "مطور واحد هو تصريح بناء واحد". وفقا لذلك، بالنسبة للمشاريع الكبيرة ترقيم عدة مراحل من البناء والتصاريح ووثائق المشروع يجب أن تتم الموافقة عليها قبل بدء التنفيذ، وهذا سوف يستلزم زيادة في التكاليف.
"تثير هذه الروايات في نهاية المطاف زيادة ملحوظة في تكلفة البناء، والتي ستؤدي في المستقبل إلى زيادة الأسعار، أو إلى انخفاض في ربحية أعمال المطور. وقال ماريا ليثينتسكايا "بالنظر إلى الوضع الحالي في السوق حيث يشعر بتكييف الجملة، سيتم إجبار بعض المطورين على تحويل أنشطتهم أو مراجعة معاييرها بشكل خطير".
كيفية تغيير الأسعار للمباني الجديدة
لا يتوقع الخبراء الذين شملهم الاستطلاع من قبل المحررين مهما على المباني الجديدة في موسكو والمنطقة هذا العام. وفقا ل Pavel Bryzgalov، من غير المرجح أن يكون للمدخلات الكبيرة من الأشياء إلى السوق في النصف الأول من العام تأثير كبير على الأسعار، لأن مرور الخبرة والحصول على إذن البناء لا يعني أن المشروع سيكون على تخفيض السعر. بالإضافة إلى ذلك، نظرا لسحب عدد كبير من المشاريع الجديدة في النصف الأول من العام في الثانية، سوف نتلقى بعض الانخفاض، ويضيف.
في الوقت نفسه، تعتقد ماريا ليثينيتسكا أن زيادة كمية العرض، وخاصة طابعه القفز الخاص به، سوف يسبب ضربة قوية لديناميات إيجابية ضعيفة الأسعار، والتي تم تحديدها في قطاعات منفصلة في 2016-2018. على الأرجح، نظرا لنمو العرض، ستنخفض الأسعار في النصف الأول من العام، لأن المطورين سيحاولون اعتراض العملاء من المنافسين على حساب أسعار جذابة، يتوقع الخبراء.
بشكل عام، من المتوقع أن تكون ناتاليا شاتالين ديناميكية طفيفة في اتجاه الزيادة في عام 2018. "فيما يتعلق بتلك المجمعات السكنية التي ستظل تذهب إلى السوق في النصف الثاني من العام، بسبب زيادة سعر التكلفة فيها قد تزيد، ولكن المطورين من المحتمل أن يحاولوا منع ذلك. أعتقد أن المطورين الكبار سيكونون قادرين على الحفاظ على الأسعار على مستوى جذاب ولن يتراجع في الوقت نفسه من الوفاء بمتطلبات 214-ФЗ "، تلخص ماري Lithinetskaya.
شرح مطورو موسكو الزيادة القادمة في الأسعار من خلال زيادة قيمة مواد البناء والتضخم المؤجل
في النصف الثاني من عام 2017، تنمو تكلفة الإسكان بشكل حاد في روسيا، مطورين كبيرين في منتدى RBC "العقارات في روسيا" المتوقع. جاء نائب رئيس حكومة منطقة موسكو هيرمان إليانوشكين إلى نفس الاستنتاج. شرح المطورون والمسؤولون الحكوميون توقعاتهم بأسعار متزايدة لمواد البناء، في انتظار العجز في العرض والتضخم المؤجل.
ستأتي الموجة الأولى من ارتفاع سعر الشقق في نهاية صيف عام 2016، كان ألكسندر خراوستاليف، رئيس مجلس إدارة شركة NDV Group،. "ارتفاع أسعار مواد البناء يعمل بالفعل - يدفع [نهائي] ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 5-7٪،" دعمت عضو زميل في مجلس إدارة مجموعة LSR من شركة تطوير شركة LSR إيفان رومانوف. "لقد أرسلت هذا الأسبوع رسالة إلى الخدمة الفيدرالية المضادة للمنتجات الفيدرالية بسبب زيادة تكلفة مواد البناء بشكل حاد. على سبيل المثال، ترتفع التعزيز السعر بنسبة 75٪. ولهذا السبب، فإن أسعار العقارات السكنية سوف تنمو ".
ستثير الجولة التالية من ارتفاع سعر الشقق نقص في الإمداد والمشاركين منتدى. "في رأيي، فإن التخفيض في مبلغ الاقتراح سيعمل في النصف الثاني من عام 2017. وقال إيفان رومانوف إننا سنرى زيادة الأسعار بنسبة 20-30٪ ". - وبالتالي فإن التضخم الذي لا ينضب، الذي نشأ بسبب وضع طويل من الأسعار، التي نرتديها منذ العام الماضي. إنه مثل الربيع، وهو مضغوط ومضغوط. بالنسبة للمستهلكين، من المهم عدم تفويت اللحظة التي يمكنك بها الجلوس والقفز في هذا الربيع، بعد أن تلقى دخل كبير من الاستثمارات العقارية ".
وذكر أن الانخفاض في الاقتراح ناتج عن حقيقة أنه في سياق الأزمة، يجمد المطورون أو يقلل من مكاتب المشاريع الجديدة، رئيسة مجلس إدارة شركة غاركون تنمية شركة ليونيد كازينيتس. "حجم البناء الذي بدأ في عام 2016 هو أقل بنسبة 20٪ مما كانت عليه في نفس الفترة من العام الماضي. سقطت الأسعار - سقطت جاذبية الاستثمار. سوف يستمر هذا الوضع طويلا، لنشر مثل هذه الاتجاهات ليست سهلة. لن يتغير الوضع في وقت سابق من عام 2017 أو حتى عام 2018. بحلول هذا الوقت، سيفقد الاتجاه: عدد المقترحات في السوق سيكون صغيرا جدا بحيث يصعد السعر بشكل حاد "، قال كازينيتس.
إن ارتفاع سعر الشقق منذ عامين يمكن أن يصل إلى 100٪، رئيس باركلي مقتنع. "تذكر 2007 و 2008: ثم تضاعفت أسعار العقارات السكنية في البلاد. وخلص الكازينيتس إلى أننا سنكرر بسهولة هذا الموقف ونرى كيف ستزداد أسعار العقارات في عام واحد فقط مرتين ".
