على مدى السنوات القليلة الماضية ، بدأ المزيد والمزيد من الناس في الحصول على قروض ، حيث يتم استخدام العقارات كضمان. يتسبب التداول المدني للعقارات في عدد كبير من المشاكل. العامل الرئيسي هو عمليات الخصخصة غير المكتملة في السوق بأعداد كبيرة.
ينص قانون الاتحاد الروسي على أن الأرض مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بأي أشياء موجودة عليها. هذه هي السمة الرئيسية للتنظيم القانوني لأي علاقات تنشأ في هذا الاتجاه. على سبيل المثال ، عند صنع الإيجار على منزل خاص ، يتم ربط الأرض به تلقائيًا في العقود والاتفاقيات.
الوثيقة الرئيسية هي القانون الاتحادي رقم 102.
ينص نفس القانون على أنه يجب إصدار الرهن العقاري في وقت واحد لكل من الأشياء الموجودة على الأرض وللموقع نفسه. باستثناء الحالات التي توجد فيها شروط أخرى لأشياء محددة في الاتفاق بين الطرفين.
فقط الأرض التي لم يتم سحبها رسميًا من التداول هي فقط موضوع العقد. أو شيء ليس عليه أي أعباء.
اتفاقية الرهن العقاري لحق تأجير الأرض هي اتفاقية تصبح بموجبها قطعة الأرض ضمانة. يضمن مقدم الطلب والعميل أنهما سيعيدان جميع الأموال بحلول الموعد النهائي المحدد. أو يمكن حرمانه من هذا الشيء.
عند إبرام اتفاقية رهن عقاري للمباني والمنشآت في موقع في عقد إيجار طويل الأجل ، يتم إصدار رهن عقاري أيضًا على الأرض.
الشيء الرئيسي هو وجود موافقة خطية من مالك الأرض لتنفيذ الإجراء. هذا مهم بشكل خاص للمواقع التي تخضع لملكية البلدية أو الدولة.
فقط أولئك الذين استخدموا الموقع لمدة خمس سنوات أو أكثر يتم إعفاؤهم من هذا الالتزام. يكفي فقط إخطار المالك نفسه بأن هذه العملية أو تلك تتم بقطعة أرض.
الشيء الرئيسي هو أن الإجراءات تتوافق مع الشروط الرئيسية للعقد. مع عقد مدته ثلاث سنوات ، يتم الاحتفاظ بالوديعة بنفس المبلغ.
تأكد من وصف العقار باعتباره الموضوع الرئيسي. يتم وضع اتفاقية التنازل في عدة مواقف:
تظهر العديد من الأسئلة عند العمل مع أولئك الذين لديهم حق إيجار مشترك. في اللوائح التشريعية ، يحق لكل مالك رهن حصته في الأرض. لكن هناك العديد من الصعوبات فيما يتعلق بضرورة تنظيم العلاقات في هذا الاتجاه.
تنص القواعد القياسية على أن موافقة المالك مطلوبة إذا كان حق تأجير المباني أو الهياكل مضمونًا كضمان. وعند العمل مع الأرض تعتمد الحاجة إلى الموافقة على مدة العقد نفسه ومن يملك قطعة الأرض.
لا تؤخذ الموافقة إذا أن يكون حق إيجار قطعة الأرض لمدة تزيد عن خمس سنوات تعهدًا، أي عند إبرام العقد لمدة خمس سنوات أو أكثر. في حالة الملكية الخاصة ، لا يلزم الحصول على الموافقة. لكن في كلتا الحالتين ، تحتاج إلى إرسال إشعارات. في حالات أخرى ، يجب على المالك الموافقة على القرار أو دحضه.
وفقًا للقانون ، عند تسجيل تعهد على مبنى أو هيكل على الأرض ، يتم اعتبار الموقع نفسه ، الذي يقعون عليه ، بمثابة تعهد في نفس الوقت. بناءً على الممارسة المتبعة ، يتم الاعتراف بالمعاملة على أنها باطلة إذا تم نقل مبنى أو هيكل فقط بموجب العقد ، ولم يتم تضمين الأرض في عدد مواضيع الاتفاقية.
لا يمكن استبعاد الأرض من العقد إلا إذا كان مالكها ومتعهد المباني والمنشآت أشخاصًا مختلفين.
أي اتفاق بشأن رهن الملكية أو حقوقها يتم كتابته وتصديقه من كاتب عدل. التسجيل الإلزامي للمعاملات مع الممتلكات غير المنقولة المرهونة غير منصوص عليه في التشريع. لكي تكون آمنًا ، سيكون التوثيق كافياً.
من حيث المبدأ ، هذا النوع من الضمانات ليس جذابًا للغاية بالنسبة لمعظم البنوك. بعد كل شيء ، هناك العديد من الصعوبات في تحديد القيمة الموضوعية والسيولة لظاهرة مثل حقوق الإيجار.
عادة ، يتم تضمين هذه الوظيفة في الرهن العقاري القياسي ، حيث يمكن أن يكون أي كائن عقاري بمثابة ضمان. قد تكون هذه القروض مستهدفة أو غير مستهدفة.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، عليك التفكير في عدد من الفروق الدقيقة.
في بعض الأحيان ، يمكن استخدام التعهد بالحق في استئجار قطعة أرض للحصول على قرض للمساعدة في تنفيذ البناء.
من العناصر الإلزامية ، يتم ملاحظة ما يلي:
بالإضافة إلى ذلك ، تخضع أي اتفاقية متعلقة بالرهن العقاري لتسجيل الدولة. باستثناء الاتفاقيات التي تصل مدتها إلى 12 شهرًا. لا يحتاجون إلى إجراء.
ولا يبدأ تأثير الاتفاقية من لحظة إبرامها ، بل من لحظة ذلك التسجيل بالذات.
يحق للبنك تنفيذ نقل ملكية قطعة الأرض مع إمكانية إيجارها إذا لم يفي مقدم الطلب بالتزاماته في الوقت المحدد. يتم تنفيذ هذا الإجراء بطريقة محددة بدقة. يتم استيفاء المطالبات الممكنة والقائمة من العائدات.
ملكية الأرض لن تكون مرتبطة بالعواقب في حالة عدم التسجيل بعقد الإيجار الأصلي. لكن هذا لا يسبب مشاكل للرهن العقاري. نظرًا لأن القانون لا يحدد الإطار الزمني المحدد لوقت تسجيل المستندات.
عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، لا يعتمد عدد المخاطر إلا قليلاً على ما إذا كان الموقع مملوكًا للقطاع الخاص أو مؤجرًا. لم يتغير الوضع. الأمر نفسه ينطبق على التزامات الأطراف في الاتفاقات.
بالنسبة إلى ، من المهم ألا نفهم فقط مقدار تكلفة هذا الشيء أو ذاك. كما يتم تقييم الحالة الفنية للمباني والاتصالات المجاورة. إذا كان الشرط غير مرضٍ ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو الحاجة إلى التأمين. الحل يعتمد على وصف الكائنات المتاحة.
كلما زاد عدد العناصر الموصوفة في الاتفاقية ، كان ذلك أفضل. سيكون هذا بمثابة وسيلة إضافية لحماية كل من الطرفين. لا يهم عدد الاتفاقات والمشاركين المبرمة. إذا لزم الأمر ، يتم إعداد مستند منفصل للكائنات التي تم نصبها حديثًا. يكون هذا مناسبًا إذا تم التعهد بالحق في استئجار قطعة أرض فارغة ، ولم يتم التخطيط للبناء إلا في المستقبل.
الرهن العقاري في روسيا لا يعمل ، ولكن هل هو مضر؟ رأي يوري كروبنوف. على الفيديو أدناه.
من أجل التطور الطبيعي للاقتصاد ، هناك حاجة إلى الأموال ، ومن أكثر الطرق شيوعًا للحصول عليها استخدام الأموال المقترضة. في الوقت نفسه ، قلة من الناس على استعداد لتقديم قرض أو قرض دون إتاحة الفرصة لسداده ؛ تصبح مسألة ضمان الوفاء بالالتزامات بإعادة الأموال ذات أهمية خاصة أثناء الأزمة.
مصطلح الرهن العقاري من أصل يوناني.
في القرن السادس قبل الميلاد ، أشار اليونانيون بهذه الكلمة إلى شكل مسؤولية المدين تجاه الدائن بأرضه.
في مطلع أرض أراضي المقترض ، كان هناك منشور كتب عليه أن الأرض تؤمن الدين. وكان العمود يسمى "الرهن العقاري" وترجمته "الدعم".
في العالم الحديث ، يمكن أن تكون العقارات وتخصيص الأراضي وكذلك الحق في تأجيرها بمثابة موضوع رهن عقاري. يتمتع مستأجر المنطقة القانونية بفرصة إيداع حقوق الأرض بموجب الضمان والبيع كمساهمة أو تقسيط من الحصة المحددة.
المرجعي:اتفاقية رهن إيجار الأرض هي وثيقة تنص على تعهد بحق الإيجار في عودة مضمونة للأموال إلى المُقرض.
بعبارات بسيطة للغاية - يمكنك الحصول على رهن عقاري بضمان حقك في تأجير الأرض ، إذا كان لديك هذا الحق. يمكنك قراءة المزيد حول من يملك الحق في استئجار الأرض.
يستند هذا الإجراء إلى نصوص القوانين التالية:
عند الإقراض ، تحتاج المؤسسات المصرفية إلى ضمانات مضمونة تضمن عودة الموارد المالية المخصصة دون عوائق في الفترة الزمنية المطلوبة.
إن صياغة الضمانات في شكل الحق في استئجار الأرض لا تناسب البنوك في جميع الظروف ، حيث توجد صعوبات ناجمة عن ظروف موضوعية في تحديد القيمة الحقيقية والسيولة لبيع عقود إيجار الأراضي. يتم تنفيذ الرهن العقاري للخطة المحددة في البنوك والمؤسسات الكبيرة المتخصصة في الرهون العقارية.
كقاعدة عامة ، يعتبر رهن إيجار الأرض جزءًا لا يتجزأ من منتج برنامج إقراض الرهن العقاري المضمون بواسطة العقارات المملوكة.
الأهمية:تقدم المؤسسات الائتمانية والمالية والمصرفية في إطار هذه البرامج قروضًا لغرض معين (شراء العقارات ، وأعمال الإصلاح ، والإجراءات والعمليات الطبية ، وما إلى ذلك) دون تحديد الغرض.
هناك عدد من الظروف المهمة التي يجب على المرتهن توقعها:
التعهد لمؤسسة مصرفية بالحق في استئجار الأرض ساري المفعول لتأمين قرض لبناء مبنى سكني.وفقًا لسيناريو البرنامج هذا ، يتم إصدار قرض عقاري طوال مدة عملية البناء. بعد اكتمال البناء ، يصبح هيكل المبنى الجديد موضوعًا للرهن العقاري.
يوصي سبيربنك بخيارات الإقراض العقاري لعملائه ، أحدها هو رهن الحق في استئجار الأرض.
مع التركيز على متطلبات البنك ، يقدم الفرد الذي يقدم طلبًا للحصول على قرض استهلاكي محدد مستندًا مرجعيًا يفيد بأنه ، المقترض ، يتم تزويده بالسكن (يتم إحضار نص مكتوب من كتاب المنزل).
تشير شروط سبيربنك إلى إمكانية استبدال التعهد بضمان.
المعالم الرئيسية لبرنامج الرهن العقاري للحق في استئجار أرض من سبيربنك:
الأهمية!يمكن إصدار قرض مضمون بموجب حق استئجار الأرض من قبل الأفراد والمؤسسات والشركات ومنظمات ريادة الأعمال الخاصة.
المؤشرات المعروضة تتطلب توضيحا في البنك نفسه ، حيث أن هناك تغييرات بسبب سياسة البنك.
يحتاج أولئك الذين يعتزمون استخدام الإقراض العقاري إلى تذكر عدد من الميزات:
تعتبر الحقائق التالية من مزايا تعهد امتياز إيجار الأرض:
يمكن التعرف على العيوب:
يحق للمواطن ، بموجب القانون ، إصدار تعهد بقطعة أرض للإيجار. توفر المنظمة المصرفية فرصة للإقراض بشروط قانونية. لكن متغير الرهن العقاري الموصوف ليس جذابًا للبنك بسبب انخفاض درجة السيولة في التعهد بالحق في الإيجار. بالنسبة للمستهلك ، هذه الطريقة ليست هي الأفضل بسبب المبالغ المنخفضة وشروط الإقراض.
تاريخ نشر المقال: 2014/07/03
في الوقت الحالي ، عندما يكون هناك الكثير من المنافسة بين مؤسسات الائتمان في الاتحاد الروسي ، يحاول كل واحد منهم بكل طريقة ممكنة جذب المقترضين المحتملين لخدمتهم.
إلى حد كبير ، ينطبق هذا على العملاء من الشركات الكبيرة (الكيانات القانونية) ، والتي ، من خلال حسابات التسوية المفتوحة مع مؤسسات الائتمان ، "تدفع" مبالغ كبيرة من المال ، والتي ، وفقًا لذلك ، تحقق أرباحًا لمؤسسات الائتمان. في الوقت نفسه ، في كثير من الأحيان ، تقوم مؤسسات الائتمان بإصدار قروض بضمان الحق في تأجير العقارات (قطع الأراضي).
من أجل تنميتها ، غالبًا ما تحصل الكيانات القانونية على قروض كبيرة بفائدة مناسبة مستحقة للدائنين ، أي مؤسسات الائتمان.
من أجل جذب كبار المقترضين للعمل في مؤسسة ائتمانية ، يتم تطوير العديد من برامج الإقراض ، والتي يجب أن توضح شروطها أن الحصول على قرض من هذه المنظمة هو الأكثر ربحية.
يتم إصدار القروض في بعض الأحيان على الرغم من وجود مخاطر عالية لعدم سداد الذمم الدائنة.
يمكن أن تكون برامج الإقراض مختلفة ، ولكن إذا أرادت الشركة الحصول على قرض كبير وبنسبة مئوية صغيرة نسبيًا ، فيجب أن يتم توفير الضمان المناسب للقرض.
الضمانات الأكثر قبولًا للدائنين هي رهن العقارات ، وإذا كانت في وقت سابق ملكية في شكل هياكل وقطع أراضي ، فإن مؤسسات الائتمان اليوم ، في كثير من الأحيان ، تصدر قروضًا مضمونة بالحق في تأجير العقارات (الأرض المؤامرات).
في هذه الحالة ، ما زلنا نتحدث عن تعهد بالحق في استئجار قطع الأراضي التي هي في ملكية الدولة والبلدية.
كقاعدة عامة ، يتم تأجير قطع الأراضي هذه لسنوات عديدة وهي سائلة.
على سبيل المثال ، إذا كانت قطعة أرض تقع في مدينة موسكو وتم تأجيرها من قبل شركة لمدة تسعة وأربعين عامًا ، فإن هذه الأرض سائلة ولقمة لذيذة لممارسة الأعمال التجارية.
في حالة عدم سداد القرض ، يمكن تحقيق الحق في إيجار قطعة أرض من خلال مناقصات لسداد الالتزامات تجاه الدائن.
ولكن ، كما تبين الممارسة ، بما في ذلك الممارسة القضائية ، فإن التعهد بالحق في الإيجار له تفاصيل دقيقة ، في حالة حدوث تطور سلبي للأحداث ، تنتهك مصالح الدائنين ، وهذا على الرغم من حقيقة أن القسم الخامس من قانون يوفر الاتحاد الروسي "On Pledge" للمتعهد ضمانات لحقوق الأطراف في التعهد.
أسباب إنهاء عقد إيجار الأرض على أمثلة من الممارسة القضائية
1. وفقًا للمرسوم المؤرخ 06.11.2013 في القضية NA65-2223 / 2013 لمحكمة التحكيم الفيدرالية لمقاطعة فولغا ، تقدمت غرفة علاقات الملكية والأراضي في مقاطعة يوتازينسكي البلدية بطلب إلى محكمة التحكيم بجمهورية تتارستان مع مطالبة بإنهاء عقد إيجار الأرض.
رفضت محكمة التحكيم بجمهورية تتارستان ادعاءات المدعي.
بعد النظر في الاستئناف ، نقضت محكمة الاستئناف الحادية عشرة قرار المحكمة الابتدائية ولبت ادعاءات المدعي.
قدم المدعى عليه استئنافًا للنقض أمام محكمة التحكيم الفيدرالية في مقاطعة بوفولسكي ، حيث طلب إلغاء قرارات الاستئناف وقرار المحكمة الابتدائية بأن يظل ساريًا.
وفقًا لقرار محكمة التحكيم الفيدرالية لمقاطعة فولغا ، صدر مرسوم محكمة الاستئناف الحادية عشرة بشكل قانوني ولا يمكن إلغاؤه.
أي أنه تم إنهاء عقد الإيجار بدعوى المدعي ضد المدعى عليه.
على النحو التالي من مرسوم محكمة التحكيم الفيدرالية لمقاطعة فولغا ، استوفت محكمة الاستئناف بشكل صحيح مطالبة إنهاء عقد الإيجار ، مع مراعاة متطلبات الفقرة 9 من المادة 22 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي في فيما يتعلق بعدم دفع مدفوعات الإيجار.
في الوقت نفسه ، انطلقت محكمة الاستئناف من حقيقة أن المدعي له الحق في المطالبة بإنهاء عقد الإيجار في غضون فترة زمنية معقولة ، حتى بعد قيام المالك بسداد الدين ، لأن عدم دفع مدفوعات الإيجار يعد انتهاكًا من الشروط الأساسية للاتفاقية.
وفقًا للفقرة 23 من مرسوم الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 24 مارس 2005 رقم 11 "بشأن بعض القضايا المتعلقة بتطبيق تشريع الأراضي" ، الفقرة 9 من المادة 22 من قانون الأراضي يضع الاتحاد الروسي أسسًا وإجراءات خاصة للإنهاء المبكر لاتفاقية إيجار الأرض.
2. وفقًا لمرسوم 26 ديسمبر 2013 في القضية رقم А53-4956 / 2013 لمحكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز ، ينص الجزء 1 من المادة 418 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن الالتزام ينتهي بـ وفاة المدين.
وفقًا للفصل 34 ، الفقرة 1 ، الجزء 2 من المادة 617 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، في حالة وفاة مواطن يستأجر العقارات ، تنتقل حقوقه والتزاماته بموجب عقد الإيجار إلى الوريث ، ما لم خلاف ذلك المنصوص عليها في القانون أو الاتفاق.
لم تحتوي مواد القضية التي نظرت فيها المحكمة على بيانات عن غياب الورثة من المستأجر (المتوفى) أو عن رفض الورثة نقل الحقوق والالتزامات بموجب عقد الإيجار المعني.
وبالتالي ، وفقًا للمحكمة ، لم يتم إنهاء علاقة الإيجار.
بمعنى آخر ، إذا احتوى ملف القضية على بيانات عن غياب الورثة من المؤجر أو رفض الورثة من الميراث ، فعندئذ ستقر المحكمة بإنهاء علاقة الإيجار.
وبناءً عليه ، إذا تم إنهاء علاقة الإيجار ، فسيتم إنهاء حق رهن الأرض.
3. وفقًا للقرار رقم KG-A40 / 9345-08 الصادر عن محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 15 أكتوبر 2008 ، رفعت إدارة موارد الأراضي في مدينة موسكو دعوى قضائية أمام محكمة التحكيم بالمدينة من موسكو مع طلب للاعتراف برفض مكتب خدمة التسجيل الفيدرالية لموسكو للدخول في سجل الدولة الموحد للحقوق المتعلقة بإنهاء الحقوق بموجب اتفاقية إيجار قطعة أرض فيما يتعلق بإنهاء عقد الإيجار. .
رفضت محكمة التحكيم في مدينة موسكو الدعوى المرفوعة إلى إدارة موارد الأراضي في مدينة موسكو ، وتركت محكمة الاستئناف التاسعة للتحكيم قرار المحكمة الابتدائية دون تغيير.
أرسلت دائرة موارد الأراضي في مدينة موسكو طعناً نقضياً مقابل قرار المحاكم ، مشيرةً إلى أن مكتب دائرة التسجيل الفيدرالية لموسكو ، في حالة الرفض ، أشار إلى وجود تعهد من المحكمة المختصة. حق الإيجار ، في ظل وجود التزام مستمر بموجب التعهد ، لا يمكن تضمين سجل إنهاء الحقوق بموجب اتفاقية الإيجار في سجل الدولة الموحد للحقوق.
وفقًا لإدارة موارد الأراضي في مدينة موسكو ، تم إنهاء التعهد بالحق في تأجير قطعة الأرض المتنازع عليها بسبب إنهاء الحق في استئجار قطعة الأرض ، وبالتالي رفض خدمة التسجيل الفيدرالية لموسكو غير قانوني.
وافقت محكمة النقض على استئناف النقض المقدم من دائرة موارد الأراضي في مدينة موسكو ، مشيرة إلى ما يلي.
يحتوي ملف القضية على أدلة على أن المستندات التي تؤكد إنهاء عقد الإيجار قد تم تقديمها إلى مكتب خدمة التسجيل الفيدرالية لموسكو ، وفقًا للفقرات 1 ، 2 من المادة 352 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم إنهاء التعهد في حالة إنهاء الحق المرهون ، أي عند إنهاء عقد الإيجار ، وينتهي التعهد بالحق في الإيجار. وفقًا لمحكمة التحكيم الفيدرالية في منطقة موسكو ، لا يمكن أن يعتمد تسجيل الدولة لإنهاء حق الإيجار ، المثقل برهن عقاري ، على إرادة الأطراف بموجب عقد التعهد بالحق في الإيجار.
وبالتالي ، فإن رفض مكتب دائرة التسجيل الفيدرالية لموسكو تسجيل إنهاء حق الإيجار غير قانوني.
تمت تلبية مطالبات إدارة موارد الأراضي في مدينة موسكو ، وبالتالي ، أصبح التعهد بالحق في تأجير قطعة الأرض باطلاً.
اللائحة التنظيمية لتعهد حق إيجار قطعة الأرض
وفقًا للمادة 62 من القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 N 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، يمكن التعهد بحقوق إيجار قطعة الأرض خلال مدة اتفاقية الإيجار بموافقة صاحب الأرض.
إذا تم إبرام اتفاقية إيجار قطعة أرض مملوكة للدولة أو البلدية لأكثر من خمس سنوات ، فعند التعهد بالحق في استئجار قطعة الأرض ، لا يلزم الحصول على موافقة مالك قطعة الأرض ، ولكن فقط الإخطار المقابل للمالك ضروري.
بمعنى آخر ، عندما يقرر المُقرض إصدار قرض لكيان قانوني مضمون بالحق في استئجار قطعة أرض ، فإنه يسترشد ، من بين أمور أخرى ، بمدة اتفاقية الإيجار ، نظرًا لأن الالتزامات الائتمانية لـ يجب سداد كيان قانوني بالكامل قبل انتهاء اتفاقية الإيجار.
مدة اتفاقية الإيجار هي ضمان لمراعاة مصالح الدائنين.
خلافًا لذلك ، على النحو التالي من ممارسات المحكمة المذكورة أعلاه ، نظرًا لانتهاء اتفاقية الإيجار ، سيتم إنهاء التعهد المقابل بالحق في تأجير قطعة الأرض ، والذي سيؤدي ، إذا فشل المقترض في سداد القرض ، إلى خسائر للمقرض ، منذ ضياع ضمان القرض.
مساوئ التنظيم المعياري لرهن حق إيجار قطعة أرض
1. حقوق الدائنين ليست محمية بشكل كاف. إذا لم يفي المقترض بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض ، فيحق للدائن اللجوء إلى المحكمة وممارسة حق تأجير قطعة الأرض عن طريق تقديم العطاءات ، ولكن يجب تنفيذ هذا الحق والإجراءات القانونية الأخرى قبل انتهاء عقد الإيجار.
في حالة انتهاء عقد الإيجار ، يحق للدولة أو البلدية ، ممثلة بالسلطات المختصة ، التقدم بطلب إلى سلطة التسجيل لإلغاء الإدخال في سجل الحقوق الموحد للولاية في اتفاقية الإيجار. وعليه ، في حالة إنهاء عقد الإيجار ، يُلغى التعهد بالحق في تأجير قطعة الأرض. بعد ذلك ، لن يكون من الممكن ممارسة حق الإيجار.
حتى إذا رفضت سلطة التسجيل الدخول على إنهاء الحقوق بموجب اتفاقية الإيجار ، فعندئذ ، كما تظهر الممارسة القضائية المذكورة أعلاه ، ستلزم المحكمة سلطة التسجيل بإلغاء الإدخال في سجل الحقوق الموحد للولاية ، منذ الدولة لا يمكن اعتماد تسجيل إنهاء حق الإيجار ، المثقل برهن عقاري ، على إرادة الأطراف بموجب اتفاقية الإيجار.
2. يجوز إنهاء أي عقد إيجار لقطعة أرض ، والتي هي في ملكية الدولة أو البلدية ، قبل الأوان في إجراء قضائي.
كما يتضح من الممارسة القضائية المذكورة أعلاه ، يمكن إنهاء اتفاقية الإيجار مبكرًا إذا خالف المستأجر الشروط الأساسية للاتفاقية ، بما في ذلك إذا لم يدفع المستأجر إيجار قطعة الأرض أو يستخدم العقار المؤجر لأغراض أخرى ، وهكذا على.
أيضًا ، في حالة وفاة المستأجر ، يجوز للمحكمة الاعتراف بعقد الإيجار على أنه منتهي في حالة عدم وجود ورثة أو في حالة التخلي عن الميراث. وكل هذا سيكون الإنهاء المبكر للالتزامات التعاقدية بموجب اتفاقية الإيجار.
في ظل هذه الظروف ، يخاطر المُقرض ، مرة أخرى ، بفقدان الضمان على القرض ولن يعيد أي شيء هذه الضمانات ، وكقاعدة عامة ، في مثل هذه الحالات ، بحلول الوقت الذي يذهب فيه المُقرض إلى المحكمة ، يكونون معسرين لفترة طويلة و ليس هناك ما يؤخذ منهم في سداد حسابات الدفع.
3. إن مجرد وجود فرصة للاعتراف المبكر باتفاقية الإيجار على أنها منتهية ، مما يعني ترك المُقرض بدون ضمانات والقرض بدون ضمانات ، يدفع رواد الأعمال غير النزيهين إلى تنفيذ مخططات احتيالية.
تحقيقا لهذه الغاية ، ينشئ رواد الأعمال الزائفون كيانات قانونية للقيام بأنشطة تجارية مزعومة يتم تنفيذها فقط للعرض. تتمثل المهمة التالية لهؤلاء رواد الأعمال في الفوز بمنافسة لاستئجار عقار (أرض) في ملكية البلدية أو الدولة.
بعد ذلك ، يتم تقديم طلب إلى مؤسسة ائتمانية للحصول على قرض مضمون بالحق في استئجار قطعة أرض ، ويمكننا التحدث عن تلقي عشرات الملايين من الروبلات.
بعد الحصول على قرض ، لا يقوم المحتالون ، على سبيل المثال ، بدفع مدفوعات الإيجار ومدفوعات سداد القرض.
أي أن المخادعين قد تركوا بالمال ، والأرض المؤجرة بسبب انتهاك المستأجر (نفس المحتالين) للشروط الأساسية لعقد الإيجار يتم إعادتها إلى المالك من قبل المحكمة ، والدائن ، كما يقولون ، مع أنف.
4. وتجدر الإشارة إلى أن أوجه القصور في التنظيم المعياري لقضايا نقل الحق في تأجير أراضي الدولة والبلديات كضمان لمؤسسات الائتمان هي مجال واسع لفساد المسؤولين المسؤولين عن إبرام عقود الإيجار للأراضي المعنية.
يسهل على المحتالين "إفساد" الأشخاص الذين يجرون المنافسة على تأجير الأرض من أجل الحصول على قطعة أرض للإيجار بدلاً من الفوز بالمنافسة وفقًا للقواعد القائمة بطريقة قانونية.
بل هو أفضل وأسهل عندما يكون المسؤولون عن توزيع قطع الأراضي وإبرام اتفاقيات الإيجار جزءًا من المجتمع الإجرامي ، مما يجعل من الممكن استخدام المخططات الاحتيالية بشكل متكرر وفيما يتعلق بمختلف مؤسسات الائتمان.
1. من الضروري إجراء تغييرات على التشريعات الحالية للاتحاد الروسي بطريقة تضمن مصالح الدائنين وأن التغييرات التي تم إجراؤها تستبعد إمكانية وجود مخططات احتيالية عند التعهد بحقوق تأجير الأراضي.
2. يجب ألا ترتبط الشركات التي تستأجر قطع الأراضي المملوكة للبلدية أو الدولة بأي شكل من الأشكال بالمسؤولين (أقاربهم) المسؤولين عن تخصيص قطع الأراضي ذات الصلة وإبرام عقود الإيجار ، الأمر الذي يتطلب فحوصات إضافية قبل إبرام اتفاقيات الإيجار على ممتلكات الدولة أو البلدية.
3. يبدو من المناسب تشديد متطلبات الشركات التي تقدم طلبات لاستئجار قطع أراضي البلدية والدولة.
4. تعديل التشريع ، الذي بموجبه ، حتى إذا كان هناك انتهاك للشروط الأساسية لعقد الإيجار ، سيمنح الدائن فترة زمنية معينة لممارسة حق تأجير قطعة الأرض لطرف ثالث ، مع شرط أن يتم سداد مدفوعات الإيجار المتأخرة من قبل المستأجر الجديد أو أن المستأجر الجديد سوف يلغي الانتهاكات الأخرى في استخدام الأرض.
5. في حالة وفاة المستأجر ، وكذلك في حالة عدم وجود ورثة ذوي صلة أو رفض قبول الميراث ، يجب أن يُكفل للدائن قانونًا الحق في تنفيذ الرهن في شكل الحق في إيجار قطعة أرض لفترة زمنية معينة بشرط إلزامي للمستأجر الجديد لسداد الدين على مدفوعات الإيجار المستأجر المتوفى. ستجعل هذه التدابير وغيرها من الممكن حماية مصالح الدائنين قدر الإمكان عند إصدار قروض مضمونة بالحق في تأجير العقارات ، والحد من الفساد في سلطات الدولة والبلديات ، وإلى حد ما ، وقف الأنشطة الإجرامية. عناصر.
هذا رهن عقاري يمنح الإنسان ، ربما ، شراء عقارات ، وليس رهن العقارات ، بل حقوق الإيجار. في السنوات الأخيرة ، زاد الطلب على قروض الرهن العقاري بشكل ملحوظ. وقد أتاح هذا الفرصة لكثير من الناس ليصبحوا مالكي شقق ومالكين كاملين للأراضي والمنازل الخاصة والبيوت.
أجبر عدد كبير من المنافسين في سوق الائتمان والخدمات المالية الهياكل المصرفية على تطوير العديد من البرامج المختلفة التي ساعدت على توسيع قاعدة عملائها بشكل كبير. كان أحدها قرضًا عقاريًا تم إصداره مقابل ضمان حق إيجار قطعة أرض.
يمكن أن يصبح التعهد غرضًا مستقلاً لبناء وشراء منزل أو أرض أو أن يكون إضافة في حالة الحاجة إلى زيادة حد الائتمان. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون موضوع الضمان منزلًا تم إنشاؤه على أرض مستأجرة.
قرض الرهن العقاري هو نقل ملكية عقار معين من قبل المالك مقابل ضمانات. يضمن هذا التعهد للمقرض أن العميل سوف يسدد القرض في الوقت المحدد ، وفي حالة إعساره المالي ، سيتمكن البنك من توجيه تحصيل الدين إلى العقار المرهون عن طريق بيعه في المزاد من أجل إغلاق يقرض.
يسمح قانون الأراضي في الاتحاد الروسي بنقل ملكية الأراضي ، ليس فقط بأمان ، ولكن أيضًا الحقوق ضمن حدود اتفاقية الإيجار. يمكن أن تعمل هذه الحقوق كضمان لقرض الرهن العقاري ، وكاستثمار من قبل صاحب العمل في الميثاق.
الأهمية!وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، ليس فقط الأشياء القيمة ، ولكن أيضًا حقوق الملكية الأخرى ، على سبيل المثال ، الحق في الإيجار ، يمكن أن تكون بمثابة ضمانات.
ينص القانون الاتحادي رقم 102 بوضوح على أن المستأجر لديه القدرة على نقل الحقوق بموجب العقد مقابل الضمان. للقيام بذلك ، يجب عليك الحصول على موافقة المالك مسبقًا. في هذه الحالة ، سيتم الانتهاء من نهاية مدة قرض الرهن العقاري بحلول تاريخ انتهاء عقد الإيجار.
وفقًا لكل ما سبق ، يتم تحديد تعهد حق الإيجار لقطعة أرض باستخدام اتفاقية الرهن العقاري ، والتي يمكن أن تحدد الحق في الملكية كضمان لسداد دين لمؤسسة مالية وائتمانية.
يعرف محامونا الجواب على سؤالك
أو عن طريق الهاتف:
قد يصبح حق الإيجار في قطعة أرض تعهدًا وفقًا للمتطلبات المحددة في قانون الأراضي للاتحاد الروسي والقانون المدني للاتحاد الروسي والقانون الاتحادي رقم 102. لا يُسمح بالتعهد بالحق في الإيجار إلا عندما يتطابق مع شروط العقد والتشريع ورغبة المالك.
قد تنشأ الحاجة إلى منح الحق في الإيجار بضمان:
الأهمية!قد يصبح تحويل حقوق الإيجار في حالات نادرة موضوعًا مستقلًا للضمانات.
كقاعدة عامة ، تنشأ الحاجة إلى إبرام اتفاقية رهن لحق استئجار قطعة أرض لعملاء البنوك الذين قدموا عقارات يمتلكونها وأنشأوها على الأرض المؤجرة كضمان.
في هذه الحالة ، يحظر التشريع الحالي الحصول على قرض رهن عقاري لشراء منزل ريفي خاص أو أي مبنى آخر بشكل منفصل عن المنطقة التي تم بناؤها. يتم توضيح وحدة الموقع والمنزل الموجود عليه بوضوح في قانون الأراضي والقانون المدني للاتحاد الروسي.
تقع جميع الالتزامات بموجب اتفاقية الإيجار على عاتق المستأجر الأساسي. لا يجوز نقل الواجبات والحقوق إلى الدائن أو أي شخص آخر.
تنطبق المبادئ والشروط العامة لقرض الرهن العقاري على الضمانات. في حالة توقف المقترض عن سداد القرض ، يحق للبنك حجز الضمان وبيعه في المزاد العلني. في هذه الحالة ، تكون المؤسسة المصرفية ملزمة بإبرام اتفاقية التنازل عن حقوق الإيجار.
يمكن للفرد أو البلدية أن تصبح مالك الأرض المؤجرة. ومع ذلك ، وفقًا للقانون الاتحادي رقم 102 ، لا يمكن السماح بنقل حقوق إيجار أراضي الدولة والأراضي البلدية كتعهد إذا لم تكن معدة للتطوير مع المجمعات السكنية. على سبيل المثال ، إذا تم تخصيص المنطقة لاستخدام العقارات التجارية ، فلا يمكن أن تصبح تعهدًا. يحظر إصدار قرض رهن عقاري على قطع الأراضي المملوكة للدولة إذا كانت موضوع ضمانات مستقلة دون وجود منزل عليها أو مصادرتها أو وجود قيود على حقوقها.
لا يمكن أن يكون الحصول على قرض رهن عقاري مقابل حقوق الإيجار سببًا لإنهاء عقد الإيجار ، ولا يتطلب إعداد مستند آخر.
في الحالة عندما يتعلق الأمر بحق الإيجار في حصة من الأرض ، يكون كل شيء في هذه الحالة غامضًا. يمكن أن يسبب ذلك صعوبات مرتبطة بتنظيم إجراءات تشغيل حصة كل مستأجر. ولهذا السبب غالبًا ما تعترف المحاكم بأن مثل هذه المعاملات غير صالحة.
إن نقل حقوق الإيجار له خصائصه الخاصة ، والتي لها إيجابيات وسلبيات. من بينها المزايا التالية:
سبق أن نوقشت هذه المسألة في المحكمة عدة مرات. في أغلب الأحيان ، انحازت المحكمة إلى جانب المقترض. المؤسسات المصرفية نفسها ، كقاعدة عامة ، لا تتدخل في إبرام مثل هذه الاتفاقية ، لأنها ستكون أكثر ربحية بالنسبة لها ، لأن الأرض ستصبح ملكًا للمقترض.
تشمل عيوب الإقراض العقاري لحقوق الإيجار في الإقليم ما يلي:
في جميع الحالات تقريبًا ، يحتاج المقترض إلى الحصول على موافقة مسبقة من مالك المنطقة للتعهد بحقوق الإيجار. إذا كان مالك الموقع فردًا أو كيانًا قانونيًا ، فإن موافقته مطلوبة. إذا كان المالك وكالة حكومية أو بلدية ، فيمكن تمديد عقد الإيجار لفترة أطول. في مثل هذه الحالة ، الموافقة غير مطلوبة. للقيام بذلك ، يكفي إرسال إشعار إلى الإدارة بالرغبة في الحصول على قرض عقاري مضمون بحقوق الإيجار في الإقليم.
قد تتضمن اتفاقية الإيجار بندًا يتضمن حظرًا على التنازل عن حقوق الإيجار مقابل ضمانات ، في الوقت الذي يمكن فيه لمالك الموقع أن يقرر بنفسه كيف سيتصرف في ممتلكاته.
مطلوب طرفان لنقل حقوق الإيجار كضمان: المستأجر والمرتهن. لا يمكن للأطراف الثالثة المشاركة في الاتفاقية إلا في مرحلة وسيطة.
وبالتالي ، فإن ضمان حقوق الإيجار في الإقليم هو أحد أنواع قروض الرهن العقاري ، والذي ينص على توفير الهيكل المصرفي كضمان مباشر مع الحق في الإيجار ، وليس العقار نفسه.
