سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.
استضافت في http://www.allbest.ru/
صياغة نتائج التقييم
يجب أن تكون نتائج تقييم العقارات مكتوبة في شكل تقرير تقييم.
تقرير التقييم - وثيقة تحتوي على إثبات رأي المثمن حول قيمة العقار. عند تجميع تقرير التقييم ، يكون المثمن ملزمًا باستخدام المعلومات التي تضمن موثوقية تقرير التقييم كمستند يحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
يحدد قانون "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" المتطلبات العامة لعرض نتائج التقييم. يعتبر التحضير الكتابي في الوقت المناسب ونقل تقرير التقييم إلى العميل عن موضوع التقييم بمثابة الأداء المناسب من قبل المثمن لواجباته الموكلة إليه بموجب العقد.
حسب الفن. 11 ، يجب ألا يكون التقرير غامضًا أو مضللًا. يجب أن يشير التقرير إلى تاريخ تقييم التقييم ، ومعايير التقييم المستخدمة ، وأهداف وغايات تقييم التقييم ، بالإضافة إلى المعلومات الأخرى الضرورية لتفسير كامل لا لبس فيه لنتائج تقييم التقييم. التقييم المنعكس في التقرير.
إذا لم يتم تحديد القيمة السوقية أثناء التقييم ، ولكن يتم تحديد أنواع أخرى من القيمة ، يجب أن يشير التقرير إلى معايير إنشائها وأسباب الانحراف عن إمكانية تحديد القيمة السوقية.
يجب أن يذكر التقرير (المادة 11):
تاريخ تجميع التقرير ورقمه التسلسلي ؛
أساس المثمن لتقييم موضوع التقييم ؛
العنوان القانوني للمثمن ومعلومات حول الترخيص الممنوح له للقيام بأنشطة التقييم لهذا النوع من الممتلكات ؛
وصف دقيق لكائن التقييم ، ولكن فيما يتعلق بكائن التقييم المملوك من قبل كيان قانوني ؛
تفاصيل الكيان القانوني والقيمة الدفترية لموضوع التقييم هذا ؛
معايير التقييم لتحديد النوع المناسب لقيمة كائن التقييم ، والأساس المنطقي لاستخدامها في تقييم كائن التقييم هذا ، وقائمة البيانات المستخدمة في تقييم كائن التقييم ، مع الإشارة إلى مصادر استلامها ، وكذلك الافتراضات التي تم إجراؤها أثناء تقييم كائن التقييم ؛
تسلسل تحديد قيمة موضوع التقييم وقيمته النهائية ، وكذلك حدود وقيود تطبيق النتيجة التي تم الحصول عليها ؛
تاريخ تحديد قيمة كائن التقييم ؛
قائمة الوثائق التي يستخدمها المثمن وتحديد الخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم.
قد يحتوي التقرير أيضًا على معلومات أخرى تعتبر ، في رأي المقيم ، ضرورية لاستكمال انعكاس الطريقة التي يستخدمها لحساب قيمة موضوع معين للتقييم. يوقع المحضر شخصيا من المثمن ويصدق بختمه. لتقييم أنواع معينة من أهداف التقييم ، يجوز أن تنص تشريعات الاتحاد الروسي على أشكال خاصة من التقارير.
حسب الفن. 13 ، في حالة وجود نزاع حول موثوقية قيمة السوق أو القيمة الأخرى لكائن التقييم المحدد في التقرير ، بما في ذلك فيما يتعلق بالتقرير الحالي عن تقييم الشيء نفسه ، فإن النزاع المذكور يخضع لـ النظر من قبل محكمة أو محكمة تحكيم وفقًا للولاية القضائية المقررة أو محكمة التحكيم باتفاق أطراف النزاع أو العقد أو بالطريقة المنصوص عليها في تشريع الاتحاد الروسي الذي يحكم أنشطة التقييم.
للمثمن الحق في أن يطلب كتابيًا أو شفهيًا من أطراف ثالثة المعلومات اللازمة لتقييم موضوع التقييم ، باستثناء المعلومات التي تعتبر من أسرار الدولة أو الأسرار التجارية. إذا كان رفض تقديم المعلومات المحددة يؤثر بشكل كبير على موثوقية تقييم موضوع التقييم ، يجب على المثمن الإشارة إلى ذلك في التقرير.
يجب ألا يكشف المثمن عن المعلومات السرية التي يتلقاها من العميل أثناء تقييم موضوع التقييم ، باستثناء ما هو منصوص عليه في تشريعات الاتحاد الروسي. يجب الاحتفاظ بنسخ من التقارير المكتملة لمدة ثلاث سنوات.
وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 6 يوليو 2001 رقم 519 "بشأن الموافقة على معايير التقييم": القيمة الإجمالية لقيمة كائن التقييم المشار إليها في تقرير التقييم المُعد بالطريقة وعلى أساس المتطلبات المنصوص عليها في القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، يمكن الاعتراف بمعايير التقييم واللوائح المتعلقة بأنشطة التقييم الخاصة بالهيئة المخولة لمراقبة تنفيذ أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي ، على النحو الموصى به لـ أغراض إجراء معاملة مع كائن التقييم ، إذا كان من تاريخ تقرير التقييم إلى تاريخ المعاملة مع كائن التقييم أو تاريخ التقديم لم يمر أكثر من 6 أشهر على العرض العام.
يجب أن يستوفي المقيمون المحترفون المعايير المهنية الصارمة (المتطلبات من حيث الكفاءة والتعليم والمهارات المهنية) والالتزام بالمعايير المهنية والأخلاقية. يعد الامتثال للمعايير الأخلاقية المهنية في مجال التقييم أمرًا مهمًا للغاية ، لأنه بناءً على رأي المثمن ، يتم إبرام المعاملات لأشياء عقارية باهظة الثمن ، ويتم إصدار قروض كبيرة بضمان هذه الكائنات ، ويتم اتخاذ القرارات لبدء تمويل مشاريع إدارة الأراضي ، ويتم حل قضايا الملكية المتنازع عليها. يمكن أن يؤدي عدم نزاهة المثمن إلى خسائر مالية كبيرة من جانب عملائه ، البنوك الدائنة. يجب على المثمن إعداد تقارير تقييم ممتلكات العميل وتقديمها وفقًا للشروط المنصوص عليها في العقد والاحتفاظ بنسخ من تقارير التقييم لمدة ثلاث سنوات.
في عملية إجراء التقييم ، من الضروري تحديد تكلفة المباني غير السكنية غير المجهزة. مراحل العمل الرئيسية:
1. تحليل كائن NNEI.
2. تحديد قيمة الكائن:
2.1 التقييم بالنهج المقارن ؛
2.2 تحديد قيمة نهج التكلفة ؛
2.3 تقييم الكائن من خلال نهج الدخل.
3. تنسيق النتائج المتحصل عليها في تقدير التكلفة النهائية.
التقييم العقاري هو مجال خاص للنشاط المهني في سوق العقارات ، ويتطلب مثمنًا مؤهلًا تأهيلا عاليا ، وفهمًا لمبادئ وطرق التقييم ، والتوجيه الحر في سوق العقارات ، ومعرفة الحالة واتجاهات العرض والطلب في قطاعات السوق المختلفة.
الأهداف الرئيسية للتقييم المهني: حل مسألة شراء وبيع الممتلكات ، وإصدار واستلام القروض المضمونة بالعقار ، واتخاذ قرار مستنير بشأن الشراكة وتحويل وتصفية المؤسسات ، واتخاذ قرارات وقرارات استثمارية بشأن إعادة تنظيم أو إفلاس المؤسسات ، في حالة التأمين على الممتلكات ، إعادة تقييم الأصول الثابتة ، الانعكاس في التقارير ، الشراء والبيع ، التبادل ، المناقصات ، المزادات ، المناقصات ، الإيجار ، تقييم تكلفة حقوق الإيجار ، الإيجار ، التقسيم ، الميراث ، التبرع ، حساب الضرائب ، الرسوم ، الرسوم ، تحسين الضرائب ، الخصخصة ، المصادرة ، التأميم ، الإذن بنزاعات الملكية ، نقل حقوق الملكية ، مساهمة الملكية في رأس المال المصرح به ؛ تحديد حصة حقوق الملكية ، ونقلها إلى إدارة الأمانة ، والتعويض عن الضرر ، وإبرام عقد الزواج.
يمكن تقسيم التجربة الروسية في تقييم المباني إلى 3 فترات:
1) ما قبل الثورة - قبل عام 1917: تقييم المباني الحضرية على أساس الدخل الذي يمكن الحصول عليه إذا تم تأجيرها ، بينما تم إجراء تحليل للدخل الإجمالي والصافي ؛
2) السوفياتي - من عام 1917 إلى عام 1990: تحديد التكلفة التقديرية ، باستخدام مؤشرات الأسعار ، ومعاملات إعادة التقييم للأصول الثابتة بسبب التضخم ؛
3) حديث - منذ 1990-1991. وإلى الوقت الحاضر.
في روسيا ما قبل الثورة ، نجحت آلية إدارة السوق في العمل بنجاح ، واستقر سوق العمليات ذات الأغراض العقارية المختلفة. حتى عام 1917 ، تم اكتساب خبرة كبيرة في تقييم القيمة السوقية للعقارات. في عدد من الأعمال المنشورة في أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين ، تم تطوير طرق تقييم العقارات الحضرية بناءً على الاستخدام الواسع لنهج الدخل ، أي أن التقييم استند إلى مقدار الدخل الذي يمكن الحصول عليه من التجارة. استخدام العقارات: الإيجار أو الإيجار.
في الحقبة السوفيتية (1917-1990) ، تم تقييم العقارات باستخدام الأساليب القياسية بناءً على تحديد قيمتها المقدرة وقيمتها الدفترية ، والتي تعتبر نموذجية لاقتصاد القيادة والسيطرة. في التسعينيات. فقدت هذه الأساليب دورها المهيمن السابق ولا تزال تُطبق جزئيًا فقط ، ولا سيما في سوق العقارات الأساسي.
ترتبط بداية أنشطة التقييم في روسيا ما بعد الاتحاد السوفيتي في سوق العقارات بالخصخصة. خلال الفترة 1991-1992 ، ظهر أول ملاك خاصين في روسيا ، وبدأ بعضهم في بيع عقاراتهم في سوق العقارات. منذ منتصف عام 1992 ، بدأ سوق خدمات التقييم في التبلور. وبالتالي ، فإن تكوين وتطوير علاقات السوق للإدارة ، بسبب عملية الخصخصة ، كان الأساس لظهور أنشطة التقييم في روسيا.
تم تحديد تقييم الممتلكات المخصخصة أثناء الخصخصة على أساس القيمة الدفترية باستخدام معايير صارمة. ومع ذلك ، تم تحديد هذه القيمة الدفترية أثناء جرد 1969-1973 ، وبالتالي أعطت نتائج غير دقيقة بشكل واضح. بالإضافة إلى ذلك ، في سياق عمليات إعادة التقييم ، تم ضرب هذه القيمة بمعاملات التقييم التقريبية غير الشخصية. على سبيل المثال ، تم التقليل من تكلفة أسهم شركة غازبروم ، وفقًا للخبراء ، بنسبة 14-17 ألف مرة مقارنة بقيمتها السوقية. لذلك ، لتحديد قيمة العقارات يتطلب فحصا مستقلا.
تتمثل إحدى المشكلات في تطوير نشاط التقييم المهني في روسيا في التوجه نحو التطورات الأجنبية في مجال التقييم ، والتي تتطلب تكيفًا جادًا مع المواصفات الروسية.
تم تبسيط أنشطة التقييم بشكل كبير وتم إدخال معايير وقواعد موحدة للتقييم من خلال الوثائق التالية:
القانون الاتحادي رقم 135 المؤرخ 29 يوليو 1998 - المنطقة الحرة بشأن "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، الذي ينظم أنشطة التقييم ؛ قيمة سوق العقارات
المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 11.04.2001 N 285 "بشأن ترخيص أنشطة التقييم" ، الذي يحدد إجراءات الترخيص وشروط إصدار التراخيص لتنفيذ أنشطة التقييم ؛
المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 06 يوليو 2001 رقم 519 "بشأن الموافقة على معايير التقييم" ، والذي يحتوي على معايير التقييم الإلزامية للاستخدام من قبل كيانات التقييم.
في الوقت الحالي ، يتم إيلاء الكثير من الاهتمام لأشكال الوثائق وتكوينها ، وواجبات المثمن ، والأخلاقيات المهنية ، والأساليب الأكثر عقلانية لتقييم قيمة العقارات.
مشكلة التقييم المهني المختص للعقارات في روسيا مشكلة حادة. يجب إيلاء أكبر قدر من الاهتمام لمجالات مثل التقييم للبيع ورهن المباني والهياكل ، والمؤسسات المخصخصة ، وإعادة تقييم الأصول الثابتة فيما يتعلق بالعمليات التضخمية ، وكذلك تطوير تمويل الإسكان ، مما يجعل من الممكن تنشيط الإسكان سوق البناء. يتم تحسين ممارسة الأعمال التقييمية في روسيا باستمرار.
استضافت على Allbest.ru
حساب قيمة موضوع التقييم. تحليل كفاية وموثوقية المعلومات المستخدمة. الافتراضات والشروط المقيدة التي يطبقها المثمن ومعايير التقييم. الخصائص الكمية والنوعية لموضوع التقييم.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 03/24/2011
الأسس القانونية للنشاط العقاري والتثمين. الخصائص العامة لموضوع التقييم. تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية له. تقييم العقارات عن طريق المقارنة وطرق التكلفة والدخل وتنسيق النتائج.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة 03/20/2011
إجراءات وقواعد تقدير القيمة السوقية للعقار بقطعة أرض اعتبارًا من 01.01.2010. العمليات المنفذة في عملية التقدير باستخدام طريقة المقارنة وطريقة الدخل. إعداد تقرير التقييم المناسب.
ورقة مصطلح تمت إضافتها في 02/12/2010
تقييم كائن عقاري على مثال "القبة السماوية في موسكو" هيئة الأوراق المالية. معلومات حول عميل التقييم وحول المثمن ، قائمة البيانات. الافتراضات والشروط المقيدة المستخدمة من قبل المثمن في التقييم. معايير التقييم المطبقة.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة 04/09/2016
الافتراضات والشروط المقيدة المستخدمة من قبل المثمن في عمل التقييم. معايير التقييم المطبقة. حساب القيمة السوقية بالنهج المقارن. تنسيق النتائج وتحديد التكلفة النهائية للأشياء.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 12/02/2013
المعايير الدولية المطبقة في أنشطة التقييم. سمات العقارات كموضوع للتقييم. مناهج تقييم قيمة موضوع التقييم. تطبيق منهج التكلفة لتقييم قطع الأراضي. متطلبات طرق التقييم.
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 12/16/2012
خصائص المعايير الرئيسية لأنشطة التقييم. تحليل موجز للوضع الاقتصادي في إقليم كراسنويارسك. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم بطريقة المقارنة وطريقة الدخل. حساب قيمة التصفية للعقار.
أطروحة ، تمت إضافة 01/30/2015
تثمين العقارات لتحديد القيمة السوقية. تحليل سوق العقارات السكنية. تحديد قيمة العقار حسب طرق التكلفة والمقارنة والدخل. تنسيق النتائج والاستنتاج على القيمة السوقية للكائن.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 10/14/2013
مفهوم تقرير تقييم الأعمال ، عيوبه الرئيسية. المعلومات الواردة فيه. المهام التي تواجه المثمن عند كتابة التقرير. اقسام التقرير وطبيعة القضايا الواردة فيها. تنسيق نتائج تقييم قيمة الكائن.
التحكم في العمل ، تمت إضافة 03/02/2012
تحديد القضايا الرئيسية للتثمين العقاري. جمع المعلومات والتحقق منها وتحليلها. تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض. حساب القيمة السوقية على أساس ثلاثة مناهج للتقييم والاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها.
الخطوة الإلزامية للحصول على قرض عقاري هي التقييم المهني للشقة. وبالنسبة لأولئك الذين يقررون الحصول على مسكن خاص بهم بهذه الطريقة ، سيكون من المفيد معرفة: كيف يتم إجراء التقييم؟ وما هي المستندات المطلوبة لهذا؟
جدول المحتويات:بشكل عام ، الرهن العقاري هو مجموعة كاملة من الأنشطة التي تتم على عدة مراحل:
ملحوظة: في الإصدار الحالي (بتاريخ 07.05.2013) من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" 102-F3 (في الفقرة 1 من المادة 9) يشار إلى أنه بالإضافة إلى شروط الإقراض ، فإن اتفاقية الرهن العقاري يجب تحديد موضوع الرهن بقيمته المقدرة. ويتحمل المقترض جميع تكاليف هذا التقييم بالكامل.
اختيار المثمن هو أيضًا عمل المقترض. صحيح أن البنوك لديها قائمة بالمنظمات الموصى بها المشاركة في التقييم العقاري الاحترافي ، والتي يثقون بها.
مهم! بموجب القانون ، لا يمكن للبنك إلزام العميل المحتمل باستخدام خدمات هذه الشركات ، على الرغم من أنه من المنطقي القيام بذلك (اختر من القائمة المقدمة) ، بما يرضي الطرفين. بعد كل شيء ، سيؤدي ذلك إلى تسريع إجراءات الحصول على قرض عقاري ، حيث لن تضطر خدمة الأمن بالبنك إلى قضاء بعض الوقت في التحقق من مثمن غير معروف.
يجب أن يكون المثمن المستقل:
النقطة الأخيرة من المتطلبات تتحدث عن احتراف وخبرة المثمن ، فضلاً عن أنه قادر على تعويض الضرر في حالة حدوث خطأ.
كما يطرح البنك متطلباته الخاصة للمثمنين العقاريين عند إعداد التقرير المطلوب. يجب أن تتوافق المستندات مع المعايير التالية:
إن النموذج الموصى به للتقرير مع النقاط المحددة المنصوص عليها فيه يجعل من الممكن لموظفي البنك المسؤولين الحصول على الصورة الأكثر اكتمالا للممتلكات الجانبية. بالإضافة إلى ذلك ، يوفر هذا النموذج إرشادات حول أخذ العينات لتحليل قيمة الشقة. وهذا يؤكد مرة أخرى على ملاءمة اختيار المثمن من قبل مقترض محتمل من القائمة التي أوصى بها بنك معين. نظرًا لأن المنظمات المدرجة هناك قد قدمت بالفعل تقارير متكررة حول النموذج المقدم ولن ترتكب أخطاء أو عدم دقة. خلافًا لذلك ، قد يرفض البنك تقرير التقييم عند النظر في حزمة من المستندات ، ولن يكون لدى العميل وقت لطلب أخرى وتنفيذها.
يتم التقييم العقاري ، كقاعدة عامة ، في مرحلتين إلزاميتين:
يتطلب التقييم من العميل إعداد حزمة من المستندات (ستكون النسخ كافية):
يتم تنفيذ إجراء تقييم العقارات نفسه أيضًا في عدة مناهج مرحلية متسلسلة:
في نهج متكامليأخذ المثمن المحترف في الاعتبار عددًا من العوامل المهمة:
مهم: من الواضح أن خصائص الشقة الثابتة فقط هي التي تخضع للمحاسبة. لذلك ، يمكن أن يؤدي الإصلاح الجيد ، بالطبع ، إلى زيادة تكلفة السكن ، لكنه لن يكون قادرًا على التأثير على السيولة.
يقوم المثمن بإعداد تقريره (الذي يتمتع بالوضع القانوني لوثيقة رسمية) على أساس البيانات الموضوعية التي حصل عليها. يحتوي هذا المستند على تقييم للسوق وقيمة الإنقاذ لشقة معينة. مصحوبة ومُستكمَلة بالصور الفوتوغرافية التي تم التقاطها أثناء التفتيش ، بالإضافة إلى حزمة المستندات التي تم جمعها. وقبل تسليم التقرير إلى العميل ، يتم ترقيمه صفحة بصفحة ، ومخيطًا ، ومعتمدًا بختم وتوقيع المثمن المسؤول.
في بعض الحالات ، يستغرق الأمر ما يصل إلى 5 أيام عمل لإنشاء التقرير ، ولكن عادةً ما يستغرق يومًا أو يومين.
مهم: يجب توضيح الموعد النهائي لتنفيذ التقرير مقدمًا ، لأن صلاحية بعض المستندات للبنوك محدودة في الوقت المناسب.
في بعض الأحيان (نادرًا) لا تتطابق القيمة السوقية وقيمة الإنقاذ للممتلكات. وإذا لم يكن هذا خطأ المثمن ، فيجب على المقترض التفكير في قيمة الشقة التي يشتريها.
أما بالنسبة للبنك ، فيعتمد المختصون فيه على أصغر المبالغ الواردة في تقرير المثمن. عندما تكون القيمة السوقية أقل من القيمة السائلة ، يتم منح قرض للقيمة السوقية لكائن الضمان. وإذا تبين أن القيمة السائلة أقل (مما يعني أن البائع يريد الحصول على أكثر من تكلفة الشقة الفعلية) ، فسيقوم البنك بمنح قرض ، مع التركيز عليه. وهذا يعني أنه سيتعين على المشتري البحث في مكان آخر عن الأموال المفقودة للشراء. حسنًا ، أو اختر خيارًا آخر للشقة.
في الآونة الأخيرة ، في تقييم العقارات للرهون العقارية ، ازدهرت المخططات الاحتيالية المتعلقة بالتقييم غير الصحيح. بعد الاتفاق مع المثمن عديم الضمير ، يمكن للمقترض المحتمل ، على سبيل المثال ، أن يشير إلى تكلفة مبالغ فيها بصراحة لتقييم الشقة. أصدر البنك مبلغًا كبيرًا ، واستخدم العميل الرصيد لتعويض الدفعة المقدمة.
ملحوظة! اليوم ، احتمال الغش غير موجود عمليا. تتحقق البنوك من جميع التقارير بأكثر الطرق شمولاً وليس مرة واحدة - فهي تتأكد من أن جميع الأموال المقترضة تذهب بدقة للغرض المقصود منها. ومع ذلك ، لا تزال إمكانية حدوث خطأ المثمن غير مستبعدة. يمكنه ، على سبيل المثال ، اختيار الإصدارات التناظرية الخاطئة للشقق لتحليل التقييم.
ومع ذلك ، فإن أنشطة المثمنين منظمة (135-FZ بتاريخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي") ، وبالتالي فهم يتحملون المسؤولية المالية ، وفي بعض الحالات الجنائية عن أخطاء التقييم الفادحة أو التحريف المتعمد للحقائق. إذا كان لدى عميل التقييم دليل على مغالطته (حسابات بديلة للقيمة السوقية) ، فيمكنه اللجوء إلى المحكمة. أيضًا ، سيقوم المثمن بتعويض الخسائر إذا عانى أي من عملاء البنك أو البنك نفسه لاحقًا بسبب خطأه.
