أي معاملات عقارية تحتاج إلى دعم قانوني خطير وموقف دقيق تجاه الأشياء الصغيرة. يمكن أن يكلف موقف الهم المشتري الشقق وفقد المال.
هذا صحيح بشكل خاص عند شراء شقة في مبنى جديد، لم يتم إصدار حق الملكية. يمكنك شراء الإقامة في هذه المباني من خلال توقيع العقد مع البائع لتعيين حقوق المطالبة. تتمتع هذه الطريقة لشراء السكن بمزاياها ومخاطرها، وتقييمها بشكل سري، حيث يأتي المشتري قرارا معينا.
بيع الشقق بموجب اتفاقية المهمة - ظاهرة سوق العقارات ليست شائعة مثل شراء الإسكان في منزل جديد أو الاستحواذ الثانوي. ومع ذلك، تدريجيا شعبية هذا النوع من المعاملات ينمو: وفقا لبعض البيانات، يتم شراء حوالي ثلث الشقق في موسكو المباني الجديدة بهذه الطريقة.
شقة للمهمة - ما هو، وكيف يمكنك الحصول عليها؟
تحتاج أولا إلى التعامل مع حالة العقارات التي تم شراؤها. يشير الإقامة المعنية، إلى السوق الأولية، وهذا هو، قبل وضعه في العملية. في أي مرحلة من مراحل البناء، في حين أن الكائن موجود موثق فقط، إلا أن الشقة نفسها تباع، ولكن فقط اتفاقية ملكيةها. المالك السابق، وهو مستثمر يكتسب الإسكان مباشرة من المطور، هو أدنى لك الحق في المطالبة له، وهذا هو، يفوض صلاحياتها مقابل رسوم.
وتسمى مثل هذه الاتفاقية Cessia، والبائع الذي أعطى الطريق إلى الاسراحة، وتلقى المشتري لهم هو ستيسياريوم.
في الواقع، من وجهة نظر قانونية، فإن المهمة غير ممكنة متنوعة من معاملة البيع. عندما يتم تكليف المنزل، يتم تعيين العنوان والمساهمين الذين يسجلون حقوق الملكية. ثم فقط يمكن إجراء جميع المعاملات بتنسيق البيع. يبدأ الحق في تعيين المباني السكنية في التصرف، وفقا للقانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء"، منذ تسجيل العقد وقبل توقيع قانون النقل، بعد أن يتم تشغيل المنزل.
يشهد عقد الامتياز (cession) على شراء ليس السكن نفسه، ولكن فقط الحق في طلب نقله إلى الممتلكات الخاصة بك.
يمكن الحصول على حقوق تعيين الخاصية بطريقتين:
إحالة الحقوق بموجب عقد مشاركة حقوق الملكية إنه ينص على دفع جميع الأموال قبل انتهاء المعاملة، وإلا فإن ديون المساهم سينتقل إلى القاسية إلى جانب الحق في الشقة. في ختام مثل هذا العقد، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن تاريخ التسجيل ل DDU - حتى تسليم السكن. علاوة على ذلك، قد تتكرر الشقة عدة مرات.
يجب تسجيل عقد المقاول، وكذلك المهمة نفسها، الطلب المناسب على DDU، في جثث Rosreestra، وإلا فلن تعتبر المعاملة صالحة.
تنازل بموجب العقد الأولية للبيع. يبيع الحق في إبرام عقد مبيعات للظروف المتفق عليها في المستقبل، ولكن ليس الحق في طلب العقارات نفسها. يرجع ذلك إلى الشعور القانوني بالاتفاق الأولية: الأطراف لا تلتزم بعمل شراء وبيع، ولكن فقط إعطاء الالتزامات بإجراء معاملة في المستقبل. يمكن إصدار المهمة منذ اختتام العقد الأولية وقبل توقيع معاملة البيع.
العقد الأولي ليس من الضروري التسجيل. إذا توقف، فإن المشتري ليس له الحق في حيازة الشقة، حتى لو دفعت كمية كاملة لذلك. الشيء الوحيد الذي يمكنه فعله هو طلب أموالهم.
من ما تقدم، يصبح من الواضح أن مثل هذه المهمة بالعقد للحق في الشقة: تنفذ قانوني أو فردي عقاري في المنزل الذي لم يكتمل بعد. عادة، يتم تنفيذ المستثمرين من قبل مثل هذا المخطط - الأشخاص الذين استثمروا في السكن أثناء البناء.
ما الأشياء التي يمكن ببائعيها تحدي حقوقهم؟
لتوقيع العقد، يجب أن يمر عدة مراحل، ونجاح معاملة مثالية تعتمد إلى حد كبير على مدى جدية أنك سوف تتفاعل مع تحقيق كل عنصر.
بادئ ذي بدء، تحتاج إلى التأكد من أن اتفاقية Cessia عند شراء شقة في مبنى جديد لن يجلب المتاعب من المطور، مما يعني تحقق وثائقه المسموح بهاوبعد ويشمل ذلك ورقة مكونة، وتقارير محاسبية، وثائق الدعوة للموقع والبناء، ومشروع المنزل والمواعيد النهائية لتكليفها. في إعلان التصميم، يجب تحديد الطريقة التي يفي بها المطور بالتزاماتها. من الضروري دراسة العقد، حيث يشار إلى أي الأدوات التي يتم بناؤها.
الخطوة الثانية هي المسؤول الأكثر مسؤولية. هذه هي المجموعة اللازمة لاستنتاج تحويل العقد للوثائق. ماذا يجب أن تكون مستعدة؟
يتطلب الاعتبارات المنفصلة حالة عندما يكون مناصف إمكانية تتمتع بواجب رهن عقاري في العقارات أو المشتري شراء شقة في المهمة إلى الرهن العقاري.
كيفية بيع شقة في الرهن العقاري في المهمة، هل ممكن؟ نعم، مثل هذه الصفقة حقيقية. لهذا، يتم إبرام اتفاقية قرض مكتوب بين البائع والمشتري. يعطي المشتري المال، يأتي البائع برهن عقاري وبالتالي يزيل العبء بالعقار وله الحق في إبرام اتفاقية كيسي.
ممكن شراء شقة لنقل الحقوق إلى الرهن العقاري. على الرغم من أن الإسكان يتم شراؤها في المنزل قيد الإنشاء، فإن النسبة المئوية للرهن العقاري ليست أقل من الائتمان لشراء العقارات الثانوية. المشتري، أولا، يجب أن نسأل البائع عن خصم على الأقل تقليل التكاليف. ثانيا، ليس كل بنك يوافق على إقراض الإسكان بموجب معاهدة كيسا. إذا وافق المقرض، فإن البنك يفتح حساب حيث يتم سرد المساهمة الأولية للمشتري والائتمان من المؤسسة. بعد التوقيع على عقد كيسيا، تذهب الأموال إلى الموضوع. إذا أرادت مهمة CEDENT كسب وتبيع شقة أكثر تكلفة مما اشترى، سيعطي البنك قرض للمشتري فقط في التكلفة الأولية للشقة. يتم إصدار الفرق عن الانهيار ويأتي إلى الموضوع للحساب بعد توقيع اتفاقية المهمة.
ولكن إذا كان البائع لديه قرض رهن عقاري، وكان المشتري نفسه يريد شراء شقة في نفس الظروف، فإن الصفقة ستكون صعبة للغاية، فمن الأفضل أن ترفض هذا الخيار. يتم إرفاق جميع الوثائق المتعلقة بقرض الرهن العقاري - الديون أو السداد بالوثائق العامة لتسجيل اتفاقية كيسي.
يتم تحديد إعداد اتفاق المعاهدة من قبل الرئيس الرابع والعشرون للرئيس المدني لروسيا. قبل إصدار مهمة الشقة في المنزل قيد الإنشاء، يجب أن تعرف ما ينبغي الإشارة إليه في معاهدة كيسا.
إذا تم نقل قرض لشراء السكن، فأشير أيضا إلى البيانات التالية:
بعد أن وضع الجانبان التواقيع، يصبح العقد نافذ المفعول، ومع ذلك، فإن التسجيل الإلزامي.
الخطوة الإلزامية التالية هي تسجيل اتفاقية كيسي في Rosreestre. للقيام بذلك، في المساحية، يتم توفير غرفة التسجيل أو المركز متعدد الوظائف:
آخر مسألة مهمة لأطراف، عندما يتم إصدار بيع شقة لحقوق النقل - الضرائب. ينقسم واجب الدولة للتسجيل إلى النصف بين الطرفين. حول الكميات التقريبية والفروق الدقيقة قراءة المزيد.
بعد التحقق من الوثائق، سيقبل المسجل تطبيقا ويعطي إيصالا لتلقي المستندات. يتم إجراء الإجراء في غضون 5-10 أيام من تاريخ الطلب. ثم تحتاج إلى المجيء مع جواز سفرك واستقبالك، وسيتم إصدار المشتري اتفاقية كيسي، التي تم تسجيلها، والبائع هو اتفاق أساسي.
المزايا الرئيسية للشراء بموجب عقد Cessia اثنين:
العديد من الأشخاص الذين يقررون شراء العقارات بهذه الطريقة يشككون في: هل ليس خطرا على شراء شقة في المهمة؟ هناك مخاطر، كما هو الحال في أي عمل مرتبط بالعقارات والأموال الكبيرة.
على الرغم من أن أكثر موثوقية يعتبر مخصصة ل DDU، إلا أن المخاطر موجودة هنا. يمكن للمطور ببساطة رفض المستثمر في مهمة الحقوق. لذلك، يجب على المشتري دراسة بعناية بعناية عقد DDU بعناية، حيث يتم الإشارة إلى جميع شروط ومتطلبات الأطراف. إذا حاول المستثمر القيام به دون حل المطور، فسيعاني المشتري مرة أخرى، حيث قد تكون المعاملة غير صالحة.
عند الشراء لشراء شقة مهمة، تحتاج إلى وزن جميع إيجابيات وسلبيات، وتعامل مع معلومات عن المطور والبائع بعناية واستكشاف جميع الوثائق. وإذا كنت لا تزال تشك في التعامل معنا، تخلص من نفسك من الصداع - ثق بهذا العمل محاميا جيدا.
يزداد عدد حالات مهمة حقوق المتطلبات في الآونة الأخيرة، شهر من شهر Rosreestr على إصلاح هذه الزيادة. في الوقت نفسه، عادة ما ترتبط بعض المخاطر مع هذا النوع من المعاملات. هناك حالات متكررة عندما تكون مؤسسة متعاقدة، التي تلقت شقة كدفعة من المطور، لا تفي بالتزاماتها بالشركة الإنشائية، نتيجة لذلك، يتم إنهاء عقد الامتياز، وبعد ذلك تعود الشقة إلى محكمة. كيف التقدم من مثل هذه الحالات.
قبل من سيشتري شقة في مبنى جديد، تفتح ثلاث طرق اليوم. أولا، توقيع عقد مشاركة الأسهم في البناء مباشرة مع المطور. ثانيا، من الممكن أن تصبح صاحب شقة في منزل جديد، واختتم اتفاق امتياز من الحق في المطالبة بالفرد الذي اشترى هذه الشقة من المطور للاستثمار. الخيار الثالث هو عندما يكمن عقد امتياز المطالبة المناسبة مع مؤسسة متعاقدة تعمل أعمال البناء والتركيب في المنشأة.
الأكثر شيوعا اليوم هي المواقف التي يكون فيها البائع هو المقاول.
ميزة مهمة حق المطالبة بموجب عقد مشاركة الأسهم في البناء هي أنه نتيجة لهذه المعاملة، لا يتوقف تأثير العقد الأول من الأسهم، والمشتري يتغير فقط في ذلك (بدلا من المستثمر الأولي، أصبحوا شخصا جديدا). تنتقل حقوق والتزامات المستثمر الأولي إلى المشتري، مع ظل جميع شروط العقد الأول (المواعيد النهائية للعمل، وسعر الشقة وفترة الضمان) هي نفسها. تعتبر المهمة بعد تسجيل الدولة لعقد المشاركة المشتركة وقبل توقيع قانون القبول والنقل إلى هذه الشقة. تماما كما عقد مشاركة الأسهم، تخضع مهمة الحقوق لتسجيل الدولة.
لتنسيق الامتياز من المطور لا يحتاج (استثناء - حالات عندما يحتوي عقد مشاركة الأسهم على العنصر الذي تعتبر المهمة مستحيلة دون موافقة المطور). ولكن بعد عقد التعيين مسجل، يجب على المشتري وضع المطور مع العلم أنه تم نقله إلى اليمين في الكائن. لهذا، يتم كتابة الإشعار في نموذج مكتوب بسيط لشركة البناء. يجب أن تحتوي هذه الوثيقة على بيانات حول المشارك الأول في البناء المشترك والمستثمر الجديد. ينصح بإجراء نسخة من عقد الامتياز للإخطار.
نوعان من الامتيازات
وفقا للقانون رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في مجال بناء المباني السكنية"، فإن المهمة ممكنة في حالتين: بعد الدفع الكامل لقيمة العقد أو مع تحويل الديون المتزامنة إلى المشارك الجديد في بناء الأسهم.
1. إذا تم تصنيع الدفع بموجب العقد بالكامل، فسيطلب من الدفع الكامل التسجيل.
2. إذا لم يتم إجراء المشارك الأول في بناء الدفع بالكامل، في وقت واحد مع امتياز يحدث لمشتري رصيد الديون. من الممكن نقل الديون لشخص آخر فقط لموافقة المقرض. في هذه الحالة، سيتطلب تسجيل الدولة الموافقة الخطية من المطور للحصول على تنازل. إذا لم يكن هناك موافقة في قائمة المستندات المقدمة، فهذا هو الأساس لتعليق تسجيل الدولة لاتفاقية الواجب.
حزمة الوثيقة للمعاملة
تنقسم جميع المستندات اللازمة لنقل الحقوق إلى تلك المطلوبة لتسجيل معاملة في RosReestre، ويجب جمع المشتري من أجل حماية حقوقهم في المستقبل.
المستندات المطلوبة ل Rosreestra (يتم توفير جميع المستندات في نسختين: البرنامج النصي والنسخ):
1) وثيقة تؤكد الدفع بموجب العقد أو المستندات التي تؤكد الترجمة المتزامنة للديون بالمستدع الجديد؛
2) الموافقة الخطية للمطورين عن مهمة حق المطالبة بموجب العقد (إذا تم تقديمه من خلال عقد مشاركة الأسهم، وكذلك إذا حدوث الامتياز مع الترجمة المتزامنة لديون المشتري)؛
3) موثقة موافقة الزوج؛
4) إذا تم تعهد حق المطالبة، فإن الموافقة الخطية من pledgee؛
5) الاتفاق، على أساس حدوث الرهن العقاري المضمون (لتسجيل العقد، تنازلات في روزريستر جاذبية جانبي العقد)؛
6) موافقة هيئات الوصاية والوصاية عن مهمة حقوق المطالبة بموجب العقد، إذا كان المشارك في البناء المشترك قاصر (غير قادر).
المستندات المطلوبة من قبل المشتري
عند شراء شقة، يجب أن يهتم مقاول المشتري بمثابة نقطتين رئيسيتين: هل تتمتع منظمة المقاولات بالحق في التخلص من هذا الكائن وما إذا كان الدفع بموجب العقد.
كقاعدة عامة، يتم الانتهاء من العقد بين المقاول والمطور، تليها انقطاع التدريجي من تكلفة العمل التي أجريت على دفع الكائنات المشتراة. نظرا لأن هذه الأعمال قد تحققت على هذين العقودين: يتم عقد العقد والعقد - الفضل.
حالتان ممكنان هنا. الأول - عندما يتم إعادة إصدار الشقة إلى المقاول (تم إبرام اتفاقية امتياز من قبل حق المطالبة أو جزء من المشاركة في حقوق الملكية المسجلة في Rosreestre).
"في هذه الحالة، كل شيء كافيا،" يشرح محامي قسم القانون "Soyuz" يوليا ميخائيلوف. - وفقا لمستخلص من سجل حالة واحدة للحقوق في الممتلكات غير المنقولة (USRP)، يتم التحقق مما إذا كان صاحب الحق هو البائع، ما إذا كانت هناك قيود أو تعويضات حق المطالبة.
من المفيد أن أسأل المطور ما إذا كان قد تم إجراء الدفع، كقاعدة عامة، يجب أن يكون للمقاول شهادة مسجلة وشهادة الدفع. إذا كان هناك أصحاب حقوق الطبع والنشر السابق، فيجب أن يكون هناك وثائق تؤكد دفعها من قبل أصحاب حقوق الطبع والنشر السابقين، وكذلك أن تحت التخلص من المطور. إذا تم الدفع عن طريق اختبار متطلبات متبادلة، فمن الضروري أن تتطلب نسخة من هذه العقود. سيحمي هذا المشترين من التعيين الصحيح للبائعين السابقين. يجب إيلاء اهتمام خاص للشروط اللازمة لعقود هذه الأنواع. بدونهم، سيتم النظر في العقد غير إغلاق. نظرا لأن يمين الطلب يتبع من معاهدة المشاركة في البناء في البناء، يجب تحديد جميع تفاصيل الاتفاقية المحددة (العدد وتاريخ الاستنتاج، وكذلك المعلومات الأخرى التي يمكن إنشاؤها بمقدار المتطلبات المطبقة) في عقد الامتياز ".
الحالة الثانية، عندما لا يكون للمقاولين حق قانوني في طلب موضوع بناء الأسهم، يتم سرد الشقة للمطور أو لحرف ثالث.
وقال يوليا ميخائيلوف "في هذه الحالة، يحتاج المشتري إلى إيلاء اهتمام خاص لحظة تحويل الأموال". - إذا كانت الشقة مدرجة للمطور، فمن الضروري أن تتطلب تأكيد الدفع ليس فقط شهادة، ولكن أيضا وثيقة أخرى (النظام الربح والنقد). إذا كانت الشقة مدرجة للفرد، على التوالي، فهذا الشخص الذي يجب أن يصدر إيصالا في استلام الأموال. أرغب في إيلاء اهتمام خاص للمشترين لحقيقة أنه عند إجراء صفقة، من الضروري دراسة توثيق المطور: تصريح تطوير ووثائق المشروع وجميع التغييرات التي تم إجراؤها على محتواها. الأوراق التي تؤكد أن المطور لديه الحق في امتلاك مؤامرة الأرض. في المواقف الصعبة، يجب أن تنجذب إلى عمل محام ".
وفقا للمادة 17 من القانون الاتحادي رقم 214-ФЗ، فإن عقد تنازلات حق المطالبة بموجب عقد البناء المشترك يخضع للتسجيل الإلزامي في روزريست. ويعتبر اتفاقية الامتياز التي اختتمت إلا منذ تسجيل الدولة.
إيلينا حمارديونك، رئيس قسم الإشراف لخدمة بناء الأسهم في الإشراف على البناء والسيطرة على الإسكان:
من خلال شراء الكائنات من المنظمات المتعاقدة، يجب على المواطنين فهم المستندات اللازمة لهذه الصفقة بحيث في حالة وقوع الإجراءات القانونية في المستقبل يمكنهم الدفاع عن حقوقهم في المحكمة. لا يتطلب فقط شهادة من المطور حول الأعمال التي تقوم بها المنظمة المتعاقدة في مرافق البناء، ولكن أيضا جميع الوثائق المالية التي تؤكد الحسابات بين المطور والكيان القانوني الذي تم نقل الشقة إليه (إزاحة المتطلبات المتبادلة، النماذج العمل المنجز)، لأن شهادة المطور حول العمل الذي تؤديه المنظمة التعاقدية ليس مستند مالي. وفي حالة وجود موقف أعطى فيه المطور المبنى، أصدر عقد مشاركة الأسهم مع منظمة متعاقدة، ولهذا السبب لم يفي بالتزاماتها، لم يكتمل العمل، وقد جدد الكائن بالفعل المادية الوجه، يحمي مصالح المساهم.
Ekaterina Shelavina، نائب رئيس قسم التسجيل في المشاركة في بناء مكتب RosreStreTratr لأرض كراسنويارسك:
الحالات التي يتم فيها تعليق تسجيل المعاملة حول مهمة الحق في المطالبة، أصبح مؤخرا أكثر بشكل ملحوظ. وعلى الرغم من أن هذه الحالات مسموحا بها عادة، يتم إصدار وثائق الأطراف اللازمة يتم تسجيل التسجيل، كل هذا الشهر، في حين يتم تعليق الامتياز، ينفق المشتري في توقع عصبي.
في الممارسة العملية، غالبا ما لا يتحقق المشترون من شروط العقد ولا وجود موافقة المطور لتخصيص الكائن، وهذا يؤدي إلى تعليق التسجيل. نحن نقدم طلبا للمطور، وإذا لم يعطو مطور الموافقة على الامتياز، ويتم توفيره لشروط العقد، فسيتم رفض تسجيل العقد.
يحتاج المشتري إلى أن تكون على دراية بعناية بمحتوى الاتفاق الأول لمشاركة حقوق الملكية في البناء، مع الظروف بموجب الشروط التي كانت مع المستثمر الأولي، تأكد من عدم وجود أعباء على الشقة (القروض العقارية). إذا كانت الامتيازات كانت إلى حد ما، فتأكد من إجراء الدفع على الإطلاق.
في أي حال، يجب أن نتذكر أن جميع الحقوق في الكائن تنشأ فقط من لحظة التسجيل، حتى لا يوجد أي إدخال في السجل، مهما كان البائع يدعي، فهو فقط كلماته، يمكنه حقا إدارة الكائن فقط، فقط بعد الدخول إلى USRP ظهرت.
آخر تحديث: 05/15/2017
الوضع من الممارسة:
شقة للبيع في المنزل قيد الإنشاء. لكنها لا تبيعها من قبل المطور نفسه، ولكن كيان قانوني آخر (أو المادية)، وهو المستثمر المشارك للبناء. يحدث البيع من خلال امتياز حقوق المطالبة لشقة المستقبل.
ما الأخطاء هنا تسمح للمشترين؟
خطأ المشتري:
شراء شقق من قبل حقوق التنازل يحدث في أغلب الأحيان على المراحل النهائية لبناء المنزل، وتتضمن وجود رابط متوسط \u200b\u200b( تاجر) بين المشتري و. بخصوص، حقوق تخصيص الاتفاقية تحتوي الشقة على بعض المخاطر المحددة للمشتري، ولا تعرف من، فيمكنه السماح بعدد من الأخطاء. حول هذا أدناه.
موقف نموذجي حيث البائع ( jurliso أو Fizlico.) يوضح عقدها مع المشتري مع مطورالذي يمكن رؤيته أنه ( تاجر) لديه حق لممتلكات واحدة أو أكثر من الشقق في المنزل قيد الإنشاء بعد الانتهاء والسينما.
الذات مطور في الوقت نفسه، تؤكد أن هذه الشقق حقا غادرت إلى البائع على أساس مشاركته الاستثمارية في المشروع، أو على أساس الارتباك المتبادل المتفق عليه، أو في بعض الأسباب. حيث، مطور لا يمانع البائع بالتخلي عنه الطلب المناسب لأحد الشقق إلى طرف ثالث ( مشتر).
المشتري قراءة هذه الوثيقة المزدحمة وتتلقى التأكيدات مطورتهدأ ويجعل الصفقة - ينقل البائع أموال للشقة المستقبلية تحت ( اتفاقية كيسيا).
هنا المشتري يسمح لك على الفور العديد من الأخطاءمن يستطيع الحصول على جانبية في المستقبل.
كيفية شراء شقة بكفاءة في مبنى جديد، موصوف بالتفصيل في موقعنا يفتح في نافذة منبثقة. "\u003e تعليمات خطوه بخطوه (في القسم للسوق الأولية).
وحتى هذه الكلمة الرهيبة، كما "التأجير" غير قادر على تخويفك.
ومع ذلك، فإن أكثر وأكثر في كثير من الأحيان يمكنك سماع هذه الطريقة المواتية كتعيين من الإسكان. ما هذا؟ ما هي الفائدة، وما هي العيوب، إذا كانت هناك، بالطبع، هل هناك؟
يمكن للحقوق في السكن قيد الإنشاء التي حصل عليها المستثمر الأساسي على أساس المستثمر أن ينقل المستثمر مع مطور العقد. وتسمى مثل هذه الصفقة تعيين حق المطالبة، أو زيسي.
وفقا لذلك، غالبا ما ينتقل، كما يحدث، ليس فقط الحق، ولكن أيضا الالتزامات التي اعتمدها المستثمر على أساس اتفاقية الأسهم ولم تتحقق بعد.
يطلق على البائع، أدنى من حقوقه، سيدا، والمشتري هو كسياريوم. عادة ما يحدث على النحو التالي: يقوم شخص ما باتخاذ قرار الاستثمار في بناء السكن في أسفل الحفرة. ويخلص إلى عقد مع المطور للمشاركة وبأسعار مواتية يستقبل الحق في المستقبل في المستقبل. كما ينبعث المنزل، مخاطر الانخفاض طويل الأجل، وينمو العقارات في السعر.
في المساهم الذي لديه أهداف أخرى، لن يعيش في شقة، هناك طريقتان. يمكن أن تنتظر الانتهاء من البناء، لإصدار حق الملكية وبيع الشقة في السوق الثانوية بشكل إيجابي للغاية - إنه مخطط وقت طويل مكلف. الخيار الثاني هو التخلص من العقارات على الفور بمجرد أن نما بشكل كبير في السعر.
ومع ذلك، من المستحيل إعادة بيع كائن غير مكتمل، ولكن يمكنك تقديم شخص آخر إلى العقارات. وبالتالي، لا يزال Lolshler في إيجابي، دون انتظار الانتهاء من المنزل وتسليمه، والذي يصبح صاحب شقق المهمة، يحفظ بشكل كبير.
تجدر الإشارة إلى أنه ليس البائعين دائما مهووسون جدا بالعطش من أجل الربح. يمكن أن تدفع ظروف حياة مختلفة، مثل الحاجة إلى سداد القروض إلى هذه الخطوة أيضا. يمكن أن تكون الظروف مختلفة تماما: الطلاق، الدخول إلى حقوق الميراث أو ببساطة الانتقال إلى مدينة أو بلد آخر.
ومع ذلك، فإن سبب بيع الحقوق قد يكون عدء من المطور. وبطبيعة الحال، في هذه الحالة، من غير المرجح أن يقول البائعون السكنيون للمشترين المحتملين حول آفاق مخيبة للآمال للبناء. لذلك، قبل أن تختتم بمثل هذا العقد، من الضروري أن يعرف الجميع كيفية معرفة هذا المبنى الجديد، وحاول حماية نفسك من المخاطر المحتملة.
بمعنى ما، فإن المهمة هي نوع أكثر أمانا من المعاملات في السوق الأساسية من العقد المعتاد لمشاركة حقوق الملكية. كقاعدة عامة، يتم إبرام مثل هذه الاتفاقات في المراحل اللاحقة من البناء، عندما أنشأ المطور بالفعل نفسها من الجانب الجيد، ومن الواضح أن المنزل سيتم تسليمه في الوقت المحدد. في الوقت نفسه، من الممكن شراء شقة مهمة أرخص من نفس المبنى الجديد بعد تكليف المبنى، وسيتم تسجيل الملكية.
هذه هي الميزة الرئيسية لشراء شقة مهمة: تكلفة السكن في مرحلة البناء أقل بكثير من سعر السكن نفسه بعد المبنى الجديد.
ومع ذلك، نعلم جميعا عن الجبن الحرة. لذلك، يذهب دون أن يقول أنه يجب أن يكون هناك سلبيات.
لذلك، شراء، شقة لتحويل، تخاطر:
بالإضافة إلى ذلك، من الضروري التأكد من إخطار المطور بنقل المهمة. خلاف ذلك، أنت، كشريك جديد لبناء الأسهم، يخاطر بفقدان إمكانية استرداد الخسائر أو العقوبات. لسوء الحظ، هناك حتى احتمال اعتراف عقد التخصيص غير صالح.
هناك طلب محدد جيدا وواضحا للحصول على شقة من المطور، لأنه من المهم أن تنسى ثانية لا تنسى أن البائع (Cedent) لا يجيب على الجودة، ولا لفترة الإنشاء: في الأسوأ جدا الحالة سوف تضطر إلى علاج جميع مطالباتك بالشركة. مطور. يتبع ذلك من هذا الشراء العقاري في المساهم، ينبغي أن تعقد جميع الإجراءات المنصوص عليها للمشتري في السوق الأولية:
عقد مشاركة الأسهم غير صالح دون تسجيل الدولة. هذه هي المرحلة النهائية والأكثر أهمية. عند شراء السكن من المطور في Rosreestr، يتم تقديم المستندات التالية:
إذا كنت قد جمعت وحضرت جميع الوثائق في وقت واحد، فستتمكن في غضون شهر تقريبا شهادة ملكية في يديك.
بعد تلقي الشهادة، يصبح المساهم تلقائيا مالك الشقة وله الحق في التخلص منها دون أي قيود.سيكون من الأفضل وأكثر أمانا بالنسبة للجميع، إذا كانت المدفوعات النقدية النهائية بين Cedent و Pressionary ستحدث بعد عودة المستند من هيئات التسجيل.
جاهز أنت تشتري شقة بموجب اتفاقية امتياز أم لا، لحلك. ولكن عليك أن تتذكر: قبل أن تذهب إلى المعاملة، تحتاج إلى الحصول على حزمة كاملة من المستندات لكائن من المطور، كما لو تم شراء الحق في الشقة مباشرة من المطور، لمعرفة حالة البناء وغيرها من التفاصيل الدقيقة. كلما زاد عدد المعلومات التي لديك، فإن المخاطر الأقل التي تنطوي على امتياز العقد.
من خلال شراء شقة مهمة، بما في ذلك عندما تم نقل الحقوق عدة مرات، من المهم التأكد من أن شركة المطور موثوقة من دفع جميع الامتيازات، وكذلك في غياب انتهاكات لقواعد التشريعات التي تستلزم بطلان من كيسا.
إن إحالة الحقوق، كقاعدة عامة، يد متناول بمباني جديدة وعقود مشاركة الأسهم. ينطبق عند بيع الشقق في المرحلة الأخيرة من البناء، قبل استسلام المنزل. في الواقع، إذا كنت ترغب في شراء مبنى جديد في مرحلة البناء النهائية، فسيكون ذلك على الأرجح، سيتعين عليك شراءه بموجب اتفاقية المهمة، لأنه عادة في هذه اللحظة لم تعد الشقق من المطور لا تزال وشراء لا يمكن استخدام الكائن المطلوب إلا في المستثمرين الذين استثمروا في المراحل المبكرة.
حتى الآن، لم يتم بناء المبنى الجديد وغير المساهمين، المساهمين الذين استثمروا في البناء، بدلا من شهادة الملكية، لديهم في متناول اليد للمشاركة في بناء الأسهم (ما يسمى DDU). هذه المعاهدات شرط ضروري وكافي لتصميم ملكية شقة عندما يتم تسليم المنزل، وتأمين هذا الحق في الواقع. لذلك يسمى نقل هذا الحق في شخص آخر المهمة. أي أن عقد مهمة حقوق المطالبة يعني اقتناء غير الشقة، ولكن حقوق المطالبة لتحويلها إلى الممتلكات.
في ذلك الوقت، عندما يكون لدى المنزل الذي يوجد فيه شخص ملكية حصة، يتم تشغيله، يتم توقيع قانون القبول والنقل ويصنع شهادة الملكية، من المستحيل بيع شقة. وهذا التأخر المؤقت قد يكون من شهر إلى عدة أشهر. هذا هو السبب في أن المستثمرين الذين لا يريدون أن يكونوا في حالة "المعلقة" تحاول تحقيق ممتلكاتهم قبل استئجار المنزل.
ما هي ميزة شراء شقة لتعيين الملكية؟ بالطبع، في السعر. كقاعدة عامة، نجدد حقوق الشقق للمستثمرين المحترفين الذين يخاطرون بأموالهم ويتم استثمارهم في العقارات في مرحلة بيتا. في الوقت نفسه، لا يحبون رسم شققهم الاستثمارية في مكان الإقامة، وعلى الرغم من أن الشقق مع أدلة وأكثر تكلفة، تفضل بيعها في المهمة. هذا هو السبب في أن ممارسة شراء شقة تنتهية للمهمة في المسرح أمام المنزل نفسه واسع الانتشار.
المخاطر الرئيسية، التي يمكن أن تحمل اتفاقية المهمة - هذا هو الاعتراف غير صالح. قد تكون أسباب ذلك مختلفة، ولكن بغض النظر عن طبيعتها، والحماية والمشتري والبائع واحد هو الإشارة إلى السعر الحقيقي الذي تم دفعه. خلاف ذلك، مع لحظات مثيرة للجدل، لن يكون من الممكن إرجاع أموالها بالكامل.
ما يسمى بالمبيعات "المزدوجة"، التي تبيع شقة واحدة إلى شخصين ومزيد من الأشخاص تحدث على اتفاقيات الاستثمار أو وفقا للعقود السابقة للبيع. لذلك، من السهل تجنب المبيعات "المزدوجة" - من الضروري استخدام مهمة الحقوق فقط بموجب عقد مشاركة الأسهم مع التسجيل، لأن سجل الدولة والمحاسبة يتم تنفيذها عليها.
يتم تنفيذ حوالي 25٪ من المعاملات العقارية بموجب اتفاقيات نقل القانون. إنها آمنة تماما ووافقت عليها البنوك في حالة شراء شقة من خلال الرهن العقاري. تتعلق المخاطر التي تحمل المعاملات على المهمة بسرعة بمخاطر بناء الأسهم، لأنه حتى عندما تكون الشقة مبنية وجاهزة ليست حقيقة أن المنزل سيتم قبوله من قبل السلطات التنظيمية وتكليف. لذلك، عند شراء شقة لتعيين القانون، ما عدا البائع، من الضروري التحقق بعناية المطور نفسه.
نحن لا نوصي للمشترين بالاتصال بالبائعين الذين لديهم معاهدات أخرى أكثر من اتفاق بشأن المشاركة في بناء الأسهم مع تسجيل الدولة. تعتبر هذه الاتفاقية فقط محمية بموجب القانون الفيدرالي 214 "بشأن المشاركة في بناء الأسهم" المؤرخ 30 ديسمبر 2004.
إن اتفاقية مهمة ملكية شقة أو اتفاقية وقف يعمل على أساس نفس FZ "بشأن المشاركة في بناء الأسهم". وعلى الرغم من أنه لا يقول عن الحاجة إلى الحصول على موافقة المطور في مهمة القانون، على الأرجح أنه سيتعين على هذه البنود المقدمة من قبل المطورين في DDU. بالطبع القانون الاتحادي فوق عقد شركة البناء. ومع ذلك، يكون البائع من الأفضل إخطار المطور بالمعاملة القادمة والقيام بذلك مقدما وكتابة. المطورون الذين لديهم سمعة جيدة والخبرة لا يعيقون بيع الشقق بموجب اتفاقيات النقل.
عند بيع الشقق، إذا كانت عملية الشراء متزوجة، فستكون هناك حاجة إلى موافقة موثقة من الزوج / الزوج للحصول على صفقة، لأن "Pollazka" مشترك من قبل الممتلكات. في حالة الملكية المشتركة، قد تكون هناك حاجة إلى وجود شخصي.
شراء شقة تحت العقد (تعيين الحقوق) يشير المشتري في الواقع البائع في عقد مشاركة الأسهم في البناء. في الوقت نفسه، يبدو الحقوق والالتزامات ذات الصلة. في حالة شراء "بولاكوف" - حقوق والتزامات المساهم. لن يكون الأمر غير ضروري للتحقق من المطور، راجع وثائق دفع البائع، تأكد من أن الالتزامات المتبادلة للمطور والمساهمين تتحقق بالكامل. من الضروري التأكد من أن البائع للشقة دفع كامل المبلغ بموجب عقد مشاركة الأسهم. يمكن أيضا الحصول على معلومات حول الشقة من البائع وفي المطور، وبعد ذلك قارنها للامتثال.
يجب أن يتضمن اتفاقية مهمة ملكية البائع للمشتري تطبيق المستند، وفقا للبائع الذي كان له الحق، والذي يمر الآن إلى المشتري (DDU)، وكذلك كمية المعاملة و الإجراء لحساب. بالإضافة إلى ذلك، يجب موافقة موافقة المطور على هذه المهمة، وكذلك حضور معلومات كاملة عن الكائن. إن تسجيل اتفاقية المهمة ممكنة فقط قبل التكليف وتوقيع قانون القبول والنقل.
وفقا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي، ينبغي للضريبة أي دخل تلقيه مواطن روسيا. بما في ذلك إذا تم استلامها من بيع الشقة بموجب عقد المهمة. وبالتالي، بغض النظر عما إذا كان بيع شقة مملوكة أو بيع ملكية الأسهم يتم تنفيذها، تخضع ضريبة الدخل ل. ومع ذلك، يمكن تخفيض القاعدة الضريبية نفسها بمقدار النفقات. في الواقع، يجب دفع الضريبة فقط من الفرق في كمية البيع بموجب اتفاقية المهمة ومقدار عملية شراء "الالتحاق ببرنامج" من المطور.
مثال: كانت الشقة المشتراة من المطور كانت تساوي 2،000،000 روبل وبعد مرور عام تم بيعها بموجب اتفاقية المهمة مقابل 2500،000 روبل. ستصل الضريبة إلى 13٪ من 500000 روبل، أي 65000 روبل.
من الواضح، إذا كانت المبالغ هي نفسها، ففي الضريبة صفر. ومع ذلك، في حالة حاجة الضريبة، وفي الحالة عندما تكون الضريبة صفرية، من الضروري تقديم إقرار ضريبي على شكل 3-NDFL. وإلا يمكنك إرسال إشعار إلى كمية البيع بالكامل أو تغريمها لعدم الإعلان.
