يرتبط إجراء شراء أو بيع شقة بالعديد من الفروق التشريعية الدقيقة ، وينطوي على المرور بعدة مراحل من المعاملة ، وبالتالي جذب خدمات الكيانات القانونية المختلفة.
في الوقت نفسه ، يشعر العديد من المشترين والبائعين بالقلق بشأن السؤال "ما تكلفة شراء وبيع الشقة؟" لا يمكنك الحصول على إجابة على هذا السؤال إلا إذا كانت لديك فكرة واضحة عن جميع المعاملات القادمة للصفقة. إجراء تسجيل بيع المساكن له هيكل معين راسخ بناءً على القوانين المعمول بها.
يمكن اعتبار بداية عملية بيع وشراء المباني السكنية فترة تحضيرية غير مرتبطة بالأعمال الورقية ، بل هي آلية انطلاق. نحن نتحدث عن البحث الأولي عن خيار مناسب كعملية شراء ، أو التعديل على معلمات المبيعات المقابلة للممتلكات المعروضة للبيع.
تهدف الإجراءات الإضافية للمشتري إلى معرفة إلى أي مدى يكون البديل المختار للشقة نظيفًا من الناحية القانونية. عادة ما تتعامل وكالات العقارات أو مكاتب كاتب العدل مع هذه المسألة.
قد يحتاج بائع الشقة أيضًا إلى خدمة وكالة من أجل إنشاء إعلان والبحث عن مشتر وإضفاء الطابع الرسمي على المعاملة بكفاءة.
في حالة التوصل إلى اتفاق بين المشتري والبائع ، هناك انتقال لتوثيق المعاملة. بعد جمع وفحص حزمة المستندات اللازمة ، يتم تحرير العقد.
في عملية جمع الوثائق اللازمة ، تقع النسبة الأكبر من الأوراق التي تم جمعها على عاتق البائع. بعد التحقق من السكن للجوانب القانونية المختلفة ، والتأكد من إمكانية إتمام المعاملة ، يتم إبرام نوعين من العقود - العينات الأولية والأساسية.
لا يتم إبرام المستند الأولي في جميع الأحوال ، ولكن فقط بناءً على طلب المشاركين في المعاملة لزيادة درجة موثوقيتها. في حالة تسجيل مثل هذه الورقة ، فإنها تحتوي على مبلغ الإيداع المستلم أو مبلغ السداد الجزئي لتكلفة العنصر المراد بيعه.
يتم إصدار العقد الرئيسي بعد توثيقه لكلا الطرفين.يحتوي على معلومات أساسية حول العقار وطبيعة المعاملة.
لتنفيذ الصفقة ، يقدم كل طرف حزمة من المستندات. منها ، جوازات السفر ووثائق الهوية والعقود الرسمية ، والتي لها أيضًا قيمتها الخاصة.
نتيجة لذلك ، يجب تقديم الأنواع التالية من المستندات:
يتم توفير جميع المستندات في نسختين أصلية ومنسوخة. عند إجراء صفقة ، يتم تحرير العقد الرئيسي بمقدار ثلاث نسخ ويتم تسليمه إلى المشتري والبائع ونقله إلى أرشيف مكتب التسجيل.
أيضًا ، في مبلغ ثلاث نسخ ، يتم إعداد قانون نقل ملكية المساكن ، والذي يعد بمثابة إضافة إلى العقد الرئيسي.
يرتبط شراء شقة بنفقات معينة ، بما في ذلك الدفع مقابل خدمات مكتب كاتب العدل ووكالة عقارات.
تبلغ تكلفة تسجيل شراء وبيع الشقة من خلال سمسار عقارات حوالي 3٪ من السعر الإجمالي للعنصر الذي يتم بيعه. عند الاتصال بكاتب عدل ، عند حساب الخدمات ، سيتم أخذ مستوى سعر السكن في الاعتبار.
لفهم تكلفة إصدار شراء وبيع شقة ، يجب التركيز على نظام الحساب التالي:
يشمل المبلغ الإجمالي تكاليف العمل مع حزمة المستندات وتكلفة عقد شراء وبيع شقة.
في حالة مشاركة محام في عملية بيع وشراء الممتلكات ، قد يتقلب سعر هذا الدعم في غضون من 10 إلى 50 ألف روبل... يعتمد الفرق في مؤشر السعر على عدد الخدمات المقدمة. تقليديا ، يقوم المحامي بإعداد اتفاقية معاملة ، اتفاقية إيداع ، يعد قانونًا بشأن نقل حقوق الملكية. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن صياغة اتفاقية بشأن استئجار خلية في البنك ووثيقة عن السلفة المستلمة.
يتحقق المحامي من المخاطر المحتملة ، وعند الطلب ، يمكنه الذهاب إلى البنك في وقت وضع مبلغ من المال في الزنزانة.
على الرغم من حقيقة أن معاملة كاتب العدل ليست إجراءً إلزاميًا ، يلجأ العديد من المشترين إلى مكتب كاتب العدل للحصول على المساعدة. هذا بسبب الرغبة في ضمان سلامة العملية.
بادئ ذي بدء ، يستمع كاتب العدل إلى رغبات الأطراف ويقدم المشورة بشأن القضايا القائمة. بناءً على المتطلبات المقدمة يتم التوصل إلى القرار الذي يناسب الطرفين.
يجب على كاتب العدل التحقق بعناية من جميع المستندات المقدمة ، بما في ذلك التوكيل الرسمي ، إن وجد.
يبدأ تسجيل الصفقة بتوقيع اتفاقية أولية تحدد شروط وأحكام تنفيذها. يتم توقيع الاتفاقية من قبل المشتري والبائع. بعد ذلك ، يتم توقيع العقد الرئيسي ، وهو مصدق من كاتب عدل. بعد التوقيع على هذه الوثيقة ، يتم تسجيل الحق في ملكية السكن للمالك الجديد.
تشمل واجبات كاتب العدل تنفيذ عدد من المعاملات الملزمة قانونًا.مثل:
الآن الشيء الأكثر إثارة للاهتمام - حول أسعار خدمات كاتب العدل!
إذا كانت الصفقة بين الأقارب:الخدمات المقدمة للزوج أو الزوجة أو الأطفال أو الوالدين أو الأحفاد - 3000 روبل + 0.2 ٪ من مبلغ المعاملة. يمكن أن يصل المبلغ الإجمالي إلى 50000.
للأشخاص غير المرخص لهم:
يساعد توثيق المعاملة على تجنب العديد من المشاكل ويزيد من نسبة موثوقيتها.
في كثير من الأحيان ، عند شراء منزل ، عليك اللجوء إلى مساعدة وكالات العقارات. يعتني سمسار العقارات بالعديد من الأسئلة التي تنشأ في سياق المعاملة. يقوم بما يلي:
خدمات السمسار عند الشراء والبيع - 30-50 ألف روبل. يمكن أن يكون سعر الرحلة الواحدة لدعم الصفقة 5 آلاف روبل ، ولكن في كثير من الحالات ستكون الرحلة مجانية ، ويتم التفاوض على ذلك بشكل فردي.
بالإضافة إلى ذلك ، بناءً على طلب المشاركين في المعاملة ، يمكن للسمسار تنفيذ عمليات قانونية أخرى.
وفقًا لمبلغ واجب الدولة للأشخاص الذين يقومون بتنفيذ المعاملة ، يتم تحديد 2000 روبل. في حالة خيار شراء الأسهم ، يتم دفع رسوم الدولة على كل مساهم. في حالة التسجيل العاجل للمستندات ، يتم دفع واجب الدولة بمعدل مضاعف.
مجانا المقدمة:
أيضًا ، عند الطلب ، يتم توفير جواز سفر عام وتصريح إقامة مجانًا.
يتم دفع إعداد وتسجيل اتفاقية الشراء والبيع بمبلغ يتراوح من 2 إلى 3 آلاف روبل عند الاتصال بكاتب عدل. يتم احتساب تكلفة عقد العقد بنسبة 1٪ من التكلفة الإجمالية للشقة.
إذا تم تقدير السكن في حدود 1-10 مليون ، فإن إبرام العقد سيصل إلى 10 آلاف روبل بالإضافة إلى 0.75 ٪ من مبلغ المعاملة. ستكلف تكلفة تسجيل العقد حوالي 5 آلاف روبل. يوجد نظام خصومات لمن هم في سن التقاعد.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمشتري الدفع مقابل الأنواع التالية من المستندات:
إذا اتصلت بسمسار عقارات للحصول على المساعدة في جمع الشهادات اللازمة ، فسيتعين عليك الدفع مقابل هذه الخدمة أيضًا.
اعتمادًا على عدد المستندات المطلوبة وأنواع الخدمات المقدمة ، يمكن أن تختلف تكاليف تسجيل شراء وبيع الشقة بشكل كبير. تقدم بعض الشركات العقارية حزمًا جاهزة لتسجيل الصفقة بسعر يتراوح بين 10 إلى 50 ألفًا.
نتيجة لذلك ، يمكن أن تتراوح التكلفة الإجمالية لمعالجة المعاملة من 10000 إلى 150000 روبل.سيتم الحصول على الحد الأدنى للمبلغ إذا تصرفت بمفردك إلى أقصى حد ، ولكن في هذه الحالة ، فإن مخاطر القيام بشيء خاطئ وفقدان المزيد من الزيادة!
التكاليف في عملية الشراء والبيع لها مؤشر نقدي كبير ، ولكن في النهاية ، يحقق كل مشارك الهدف المحدد ، ويحصل على الرضا من النتيجة النهائية.
عملية شراء وبيع شقة معقدة للغاية وتتطلب اهتمامًا خاصًا. يجب على البائع التفكير في تسلسل الصفقة القادمة ، والنظر في جميع المخاطر المحتملة والتفاصيل الدقيقة ، وإعداد جميع المستندات اللازمة مسبقًا. للحصول على فكرة عن عملية عقد صفقة ، تحتاج إلى التعرف على كل مرحلة من مراحلها.
لا يعرف المشتري دائمًا المستندات المطلوبة من البائع ، وما إلى ذلك. سيهتم كاتب العدل أيضًا بهذا وسيخبرك بجميع الفروق الدقيقة والمخاطر المحتملة.
المستندات المطلوبة لتسجيل شراء وبيع شقة:
كيف تبدو موافقة الزوج (مثال):
معلومة اضافية.الموافقة على البيع ضرورية حتى لا يتعارض الزوجان في المستقبل حول حقيقة أن الزوج باع المسكن دون علم الآخر.
ملحوظة!يجب ألا تزيد مدة جواز السفر هذا عن 5 سنوات. خلاف ذلك ، يجب طلب واحدة جديدة من خلال مكتب التوثيق الفني.
الأهمية!يتم إصدار التصريح بشرط أن يتم تسجيل الطفل في شقة أخرى في المستقبل القريب (للشقة التي يتم شراؤها أو لرؤية الأقارب). يجب أن يكون الطفل.
ملحوظة!أكثر مخططات الاحتيال شيوعًا هو بيع شقة بالوكالة. غالبًا ما تكون هذه الوثيقة مزورة. يُنصح بالتحقق فورًا من الشخص الموثوق به للتحقق من الموثوقية.
ملحوظة!يتوق المشترون للدخول في صفقة إذا كان البائع لديه بالفعل مجموعة كاملة من المستندات جاهزة ، وهذا كله لأن هذا يقلل بشكل كبير من عملية تسجيله.
ملحوظة!غالبًا ما تكون هناك حالات يتم فيها إعادة الشقة المشتراة من خلال المحكمة إلى المالك أو أحد أقارب المالك بسبب عجزه.
ما هي المستندات المطلوبة لبيع شقة (فيديو)
يحكي الفيديو عن المستندات الأساسية المطلوبة لبيع شقة. يتم النظر في الفروق الدقيقة في المعاملة بالتفصيل. مستشار - مدير وكالة عقارية.
نموذج عقد شراء وبيع شقة:
بعد الانتهاء من عقد البيع ، تحتاج إلى توقيعه.
الأهمية!يُنصح بتسوية الحسابات مع المشتري في وجود شهود موثوقين أو مع كاتب عدل.
قائمة المصروفات:
رسوم الدولة 2000 روبل.
- جواز سفر فني للشقة - من 1000 إلى 1500 روبل.
- جواز سفر مساحي - 250 روبل (انظر أيضا -).
- شهادة من Rosreestr - 200 روبل.
- عمل توكيل رسمي (إذا لزم الأمر) - 500 روبل.
في هذه الحالة ، لا ينفق بائع الشقة الكثير من المال على الصفقة ، لكنه يخضع لجميع أنواع المخاطر.
ملحوظة!الأسعار تقريبية وقد تختلف قليلاً عن الأسعار الحالية.
الوثائق التأسيسية للمطور (شهادة تسجيل الدولة ، ميثاق).
- الكشوف المحاسبية لجميع الفترات.
- إعلان المشروع.
- رخصة البناء للأرض.
ملحوظة!فقط بعد رفض المستأجرين الآخرين للشقة شراء الحصة ، يحق للبائع بيعها لأشخاص آخرين.
التغييرات في شروط البيع:
في المقالة التالية سوف تتعلم.
في أوائل شهر يونيو ، كان على مشتري المنازل وبائعيها أن يسارعوا مرة أخرى لتعلم كيفية عقد الصفقات وفقًا للقواعد الجديدة. دخلت التعديلات على التشريع حيز التنفيذ ، مما طور الاتجاه ، الذي بدأ في ديسمبر من العام الماضي ، بإدراج كتاب العدل في تنفيذ الصفقات العقارية. حدثت التغييرات بالسرعة نفسها وجاءت مفاجأة للسوق مثل المعايير المعتمدة في نهاية العام الماضي.
حتى وقت قريب ، كانت المعاملات الموثقة في سوق الإسكان هي الاستثناء وليس القاعدة. في 29 ديسمبر 2015 ، دخل القانون رقم 391-FZ "بشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" حيز التنفيذ ، والذي ينص على المشاركة الإلزامية لكتاب العدل في تنفيذ عدد من المعاملات العقارية. من هذه اللحظة فصاعدًا ، يجب على الأطراف التعاقد مع كاتب عدل للمصادقة على الصفقة عند بيع شقة ، من بين مالكيها أطفال قاصرين ، وأيضًا إذا تم بيع حصة في ملكية الشقة إلى شخص خارجي.
بعد 2 يونيو 2016 ، تم توسيع قائمة المعاملات الخاضعة للتنفيذ من قبل كاتب العدل. وتشمل هذه الآن تمامًا جميع المعاملات مع الأسهم في ملكية العقارات. بدون مشاركة كاتب عدل ، أصبح من المستحيل الآن بيع أو التبرع أو تبادل حصة في شقة.
ستحتاج أيضًا إلى التصديق على المعاملة مع كاتب عدل إذا تم بيع الحصة في ملكية الشقة إلى مالك شريك آخر. وأيضًا عندما يتم بيع الشقة ككل ، فهذا يعد ملكية مشتركة لجميع أفراد الأسرة. على سبيل المثال ، الشقة مملوكة في حصص متساوية من قبل والدين وأطفال بالغين ؛ عند بيعها ، تحتاج إلى الاتصال بكاتب عدل. إذا لم يتم ذلك ، فلن يتم تسجيل نقل الحقوق بواسطة Rosreestr.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن عزل شقق القصر يخضع للتسجيل لدى كاتب عدل. في الممارسة العملية ، هذا يعني أنه بدون كاتب عدل ، لا يمكن للأطراف بيع شقة فحسب ، بل أيضًا إبرام اتفاقية تبادل.
صادر عن كاتب عدل:
بدون كاتب عدل ، من المستحيل ليس فقط بيع شقة ، ولكن أيضًا إبرام اتفاقية تبادل.
في الوقت نفسه ، تم استبعاد المعاملات المتعلقة بممتلكات صندوق الاستثمار المشترك أو ما تم الحصول عليه من قبل صندوق الاستثمار المشترك من قائمة التوثيق. وفقًا للقانون ، فإن هذه الممتلكات هي ملكية مشتركة للمشاركين في صندوق الاستثمار المشترك ، ويخضعون لسيطرة البنك المركزي ، ولا يحتاجون إلى شهادة إضافية ، وكانت القاعدة الحالية مفرطة ، لذلك تم إلغاء توثيق هذه المعاملات .
"في 2 يونيو ، دخل القانون الفيدرالي 172-FZ حيز التنفيذ ، والذي يعدل القانون" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها "، تشرح إلينا أبراموفا ، وهي كاتب عدل ، وعضو مجلس إدارة غرفة كاتب العدل في إقليم كراسنويارسك . "اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، ستدخل التغييرات نفسها على القانون الجديد المتعلق بتسجيل الدولة للعقار رقم 218-FZ ، والذي سيحل محل القانون الحالي ، حيز التنفيذ".
الموثقون مسؤولون عن التحقق مما يسمى بالنظافة القانونية للشقة: يجب عليهم التأكد من عدم وجود عقبات قانونية أمام المعاملة ، وأنه نتيجة البيع والشراء ، لن يتم انتهاك مصالح الأطراف الثالثة. للتأكد من ذلك ، يحتاج كاتب العدل إلى جمع جميع المستندات اللازمة للبيع والتحقق مما إذا كانت هناك أي نقاط خلافية فيها قد تؤدي لاحقًا إلى إبطال المعاملة.
توضح إيلينا أبراموفا أن "التصديق على المعاملة يعطي ضمانًا متزايدًا" فيما يتعلق بالوقائع التي تم تأكيدها من خلال وثائق مصدقة من كاتب عدل ، فقد تم إنشاء قوة إثبات متزايدة. إذا ثبت أن خطأ كاتب العدل أدى إلى إبطال المعاملة ، فسيتم تعويض الضرر المادي الذي لحق بالمشتري ".
في الوقت نفسه ، تجدر الإشارة إلى أننا نتحدث عن هذه المعاملة المحددة المصدق عليها من كاتب العدل. إذا تم في الفترة السابقة ، عند إجراء المعاملات ، ارتكاب أي مخالفات ، ونتيجة لذلك سيتم الطعن في المعاملة ، فلا أحد مسؤول عن ذلك.
وفقًا لإيلينا أبراموفا ، يطلب كاتب العدل أيضًا المستندات المفقودة للمعاملة. تقول إيلينا أبراموفا: "يحتاج المواطنون إلى التوثيق مع وثائق ملكية الشقة ، إذا كانت بعض المستندات غير كافية لإتمام المعاملة ، فإن كاتب العدل نفسه سيطلب هذه المعلومات" ، "نطلب معلومات من USRR ، ونحن ليس فقط الحصول على المعلومات المتاحة للجمهور. هناك سجلات ذات استخدام محدود ، نتلقى منها معلومات حول الحرمان من الأهلية القانونية للمواطنين ، وما إذا كان الفرد قد تعرض للإفلاس ، وعن عقود الزواج وصلاحية جوازات السفر.
تم تخفيض شروط تسجيل حقوق الملكية على أساس المعاملات الموثقة. إذا تم تقديم مستندات التسجيل إلكترونيًا بواسطة كاتب عدل ، يستغرق التسجيل يومًا واحدًا. إذا قدم المواطنون وثائق للتسجيل بأنفسهم ، يتم تسجيل الحقوق في غضون ثلاثة أيام عمل. يمكن للمشتري فقط ، بدون البائعين ، التقدم بطلب إلى سلطة التسجيل باتفاقية مصدق عليها من كاتب عدل.
تتكون تكلفة خدمات كاتب العدل لتنفيذ المعاملات العقارية من جزأين:
يعتمد مقدار رسوم الدولة على مبلغ المعاملة. وفقًا للمادة 333.24 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، فإن هذا يمثل 0.5 ٪ من مبلغ العقد ، ولكن ليس أكثر من 20 ألف روبل. وبالتالي ، عند بيع شقة مملوكة لطفل قاصر بقيمة 3 ملايين روبل ، فإن رسوم كاتب العدل للتصديق على المعاملة ستكون 15 ألف روبل.
الجزء الثاني من الدفع - تكلفة العمل القانوني والفني - يتم تحديده مركزيًا من قبل كتاب العدل في كل منطقة.
توضح إيلينا أبراموفا: "تم ذلك بحيث كان هناك نهج موحد لتحديد الدفع مقابل الخدمات". - كما تبين الممارسة ، في وقت سابق ، حيث لم تكن هناك مثل هذه التعريفات المحددة مركزيا ، كانت تكلفة خدمات كاتب العدل أعلى من المناطق الأخرى. من أجل تبسيط مقدار رسوم خدمات كتاب العدل ، اعتمدت غرفة كاتب العدل الفيدرالية هذا العام قانونًا إلزاميًا لجميع غرف الكيانات المكونة للاتحاد ، والذي يحدد الحد الأقصى لمقدار الرسوم الجمركية للعمل القانوني والفني. وهي تختلف باختلاف الموضوع وتسترشد بقيمة الحد الأدنى من المعيشة في منطقة معينة ".
كان الحد الأقصى للدفع للعمل القانوني والتقني لكاتب عدل عند التصديق على اتفاقية ، والتي تتطلب شكل التسجيل التوثيق بموجب القانون ، في إقليم كراسنويارسك في عام 2016 هو 6835 روبل.
تقول إيلينا أبراموفا: "من الناحية العملية ، ستكون الرسوم على الأرجح أقل من خمسة آلاف روبل". - في الحالات التي لا يكون فيها العقد مطلوبًا للتوثيق بموجب القانون ، يلجأ المواطنون إلى كاتب عدل عند الرغبة ، يتم تحديد الحد الأقصى للتعريفة الجمركية للعمل القانوني عند 13671 روبل. من المفترض أن يكون أقل بكثير وسيصل إلى ألفي روبل ".
نص القرار نفسه الصادر عن غرفة كاتب العدل الفيدرالية على مزايا للقصر لدفع تعريفة العمل القانوني والفني. يجب أن يكون مفهوما أنه أثناء المعاملة ، سيتم إعفاء المشاركين في الصفقة من الدفع فقط في ذلك الجزء من الحصة التي تنتمي فيها الشقة للقاصر. على سبيل المثال ، إذا كانت الشقة مملوكة بشكل مشترك لأحد الوالدين وطفل قاصر وبيعت لمشتري واحد ، فسيتم تخفيض تعريفة العمل القانوني والفني بمقدار الثلث. حتى الآن ، كان مبلغ الدفع مقابل العمل القانوني والتقني في إقليم كراسنويارسك في مثل هذه الحالات 3000 روبل. ستدخل هذه التغييرات حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 تموز (يوليو) 2016.
أليكسي لاغوتين ، مدير أكاديمية العلوم "كروم"
تخضع جميع المعاملات في سوق الإسكان الثانوي تقريبًا الآن للتوثيق الإلزامي. إنه ينطبق على كل تلك الأشياء التي توجد فيها ملكية مشتركة. هذه معاملات مع شقق مخصخصة ، مع شقق تم شراؤها بمشاركة صناديق رأس المال الخاصة بالأمومة. ومن شروط الانتفاع بمزايا الأمومة منح الأبناء نصيبًا في ملكية الشيء.
سبب الابتكارات بشكل عام واضح: الدولة ليس لديها ما يكفي من المال ، وهذه التغييرات فرصة للحصول على أموال جادة للغاية. حجم رسوم كاتب العدل ليس كبيرًا كما كان في عام 1998 ، عندما كانت تكلفة خدمات كاتب العدل تصل إلى 1.5 في المائة من مبلغ المعاملة. الآن ، في المتوسط ، تتراوح تكاليف الأحزاب من 10 إلى 25 ألف روبل. أما بالنسبة لمن يجب أن يدفع مقابل عمل كاتب العدل أو البائع أو مشتري المساكن ، فإن القضية هنا يتم البت فيها بشكل فردي ، بالاتفاق. في معظم الحالات ، يتم تقسيم التكاليف إلى النصف بين مالك المنزل ومشتري المنزل. تم إدخال التغييرات مؤخرًا ، ولا توجد ممارسة ثابتة حتى الآن.
إيلينا أبراموفا ، كاتب العدل ، عضو مجلس إدارة غرفة كاتب العدل في إقليم كراسنويارسك
يوضح القانون الاتحادي 172-FZ ، الذي دخل حيز التنفيذ في أوائل الصيف ، القضايا التي نشأت في الممارسة بعد إدخال التعديلات العام الماضي. وبالتالي ، قرر المشرعون أن تلك المعاملات التي يقوم فيها جميع المشاركين في الملكية المشتركة ببيع أسهمهم تخضع للتوثيق ، أي يتم بيع الشقة بأكملها التي هي ملكية مشتركة مشتركة.
إلينا كاتز ، رئيس قسم الدعم القانوني في مكتب روزريستر لإقليم كراسنويارسك
بعد تقديم التوثيق الإجباري لعدد من المعاملات العقارية ، يقتصر الفحص القانوني الذي يقوم به مكتب Rosreestr لإقليم كراسنويارسك عند التسجيل على معاملات التوثيق. في هذه الحالة ، يكون كاتب العدل مسؤولاً عن التحقق من شرعية شروط المعاملة التي يتم إجراؤها.
صادر عن كاتب عدل:
لا يلزم التوثيق:
في 2 يوليو 2016 ، دخل القانون الاتحادي رقم 172-FZ "بشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" (المشار إليه فيما يلي - قانون التعديلات) حيز التنفيذ ، والذي عدل المادتين 24 و 30 من القانون الاتحادي المؤرخ 21 يوليو ، 1997 رقم 122- القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (يشار إليه فيما بعد بقانون التسجيل) من حيث المعاملات الخاضعة للتوثيق الإلزامي.
سيخبر نائب رئيس قسم تسجيل المعاملات ونقل حقوق الأفراد في مكتب Rosreestr لجمهورية تتارستان - Lyudmila Kulagina بمزيد من التفاصيل حول التغييرات في التشريع. الآن جميع المعاملات التي تهدف إلى تنفير الأسهم ، وكذلك ممتلكات القصر ، تخضع للتوثيق. ومع ذلك ، لا يزال لدى المتقدمين أسئلة تتعلق بتطبيق التشريع الذي دخل حيز التنفيذ. دعنا نحاول معرفة ذلك. تم إبرام اتفاقية التبرع بحصة في حق الملكية المشتركة في مايو 2016 ، ومع ذلك ، تم تقديم مستندات لتسجيل الدولة للحقوق على أساس هذه الاتفاقية بعد 06/02/2016.
ما إذا كان العقد المحدد خاضعًا للتوثيق. دخل قانون التعديلات حيز التنفيذ في 02.06.2016 ، وبناءً عليه ، تنطبق متطلبات هذا القانون بشأن التوثيق الإجباري لبعض المعاملات على العلاقات التي نشأت فقط من تاريخ دخول قانون التعديلات حيز التنفيذ.
بالنسبة للعقود المبرمة قبل دخول القانون أعلاه حيز التنفيذ ، تطبق المتطلبات القانونية السارية قبل ذلك التاريخ. تعتبر المعاملات التي لم يكن نموذج التوثيق الإلزامي مطلوبًا لها سابقًا وتم إبرامها قبل 06/02/2016 في شكل كتابي بسيط صالحة من الناحية القانونية ، بغض النظر عن تاريخ طلب تسجيل الدولة للحقوق. تعود الملكية إلى الزوجين على أساس الملكية المشتركة.
هل عقد بيع هذا الشيء خاضع للتوثيق؟ يميز التشريع الحالي بين الملكية المشتركة لحصة مشتركة والمشترك المشترك. تحدد التعديلات التي أدخلت على التشريعات التي دخلت حيز التنفيذ بوضوح أن المعاملات المتعلقة بالتصرف في الأسهم في حق الملكية المشتركة للعقار تخضع للتوثيق الإلزامي ، بما في ذلك عندما يتم استبعاد جميع المشاركين في الملكية المشتركة لأسهمهم في صفقة واحدة. بناءً على ما سبق ، لا ينص التشريع على التوثيق الإجباري للمعاملات المتعلقة بنقل ملكية ممتلكات مشتركة.
إحدى أكثر القضايا إلحاحًا هي مسألة الحاجة إلى توثيق المعاملة من أجل نقل ملكية حصة في الحق في الممتلكات غير المنقولة التي هي ملك حصري للمتصرف. نشأت هذه المشكلة أيضًا في إطار النسخة السابقة من المادة 24 من قانون التسجيل ، والتي بموجبها تخضع المعاملات التي تنطوي على بيع حصة في الملكية المشتركة إلى طرف خارجي للتوثيق الإلزامي. أثار تفسير المادة 24 من قانون التسجيل قبل 06/02/2016 شكوكًا حول تطبيق هذه الأحكام بسبب حقيقة أن موضوع الاتفاقية ، من ناحية ، كان نصيبًا في الحق ، ولكن من ناحية أخرى من ناحية ، لم يكن الكائن في ملكية مشتركة مشتركة.
حتى الآن ، فإن موقف المكتب من المسألة المذكورة أعلاه هو كما يلي. تنشأ الملكية المشتركة عندما يستحوذ شخصان أو أكثر على ممتلكات لا يمكن تقسيمها دون تغيير الغرض منها أو لا تخضع للتقسيم بموجب القانون. يحدد التشريع أنه في الحالات التي يكون فيها نقل الملكية خاضعًا لتسجيل الدولة ، فإن حق المشتري في الملكية ينشأ من لحظة هذا التسجيل ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. ووفقًا لذلك ، قبل إتمام صفقة نقل ملكية العقار ، لا يمكن الحديث عن وجود ملكية مشتركة مشتركة إذا كان الكائن العقاري يخص شخصًا واحدًا. لن ينشأ الحق في الملكية المشتركة في حالة نقل ملكية الحصة من الكل بموجب القانون إلا بعد تسجيل الدولة لنقل الحقوق بموجب المستندات المقدمة للتنازل عن السهم.
بالنظر إلى ما ورد أعلاه ، لا يتم تطبيق الأحكام المتعلقة بالتوثيق الإلزامي لمعاملة لنقل حصة في الحق في الممتلكات غير المنقولة التي هي في ملكية فردية. يمكن أيضًا تسمية قضية مشتقة من الموقف الموصوف أعلاه قضية الحاجة إلى توثيق العقود من أجل نقل ملكية كاملة غير منقولة من الملكية الفردية إلى الملكية المشتركة. في هذه الحالة ، لا يلزم أيضًا توثيق مثل هذه الاتفاقيات ، لأن الحق في الملكية المشتركة لن ينشأ إلا بعد تسجيل الدولة للحق في الملكية المشتركة للمشترين بموجب الصفقة.
هناك ابتكار آخر تم إنشاؤه بموجب قانون التعديل يتعلق بحقوق الملكية للقصر. وفقًا للأحكام الجديدة المنصوص عليها في قانون التعديلات ، فإن جميع المعاملات المتعلقة بنقل الممتلكات غير المنقولة التي يملكها مواطن قاصر أو مواطن معترف به على أنه يتمتع بأهلية قانونية محدودة تخضع الآن للتوثيق. تشمل هذه المعاملات عقود التبادل والتبرع والشراء والبيع وما إلى ذلك.
