مواد.
منذ بداية عام 2015، بدأت محاكم الاختصاص القضائي العام في عدد من المناطق "تويست المكسرات" وتعبر عن موقفها المنتشر فيما يتعلق بجودة تقارير التقييم. كما أشار ممثلو مجلس الخبراء "SROO" NP "في خطبهم، فإن القضاة يطرحون حرفيا FSO وتقديم تعليقات يمكن اعتبارهم صحيحا رسميا، على الرغم من أن يكون ضئيلا أساسيا. يوضح هذا مرة أخرى مدى الاهتمام الذي تحتاجه لصياغة نصوص FSO عند تطويرها، والتحقق من إمكانية التفسير المزدوج أو التوسع أو النظامية النظامية النظامية.
كمثال نموذجي، يمكنك التفكير في التعليقات على تقارير التقييم من قرارات موسكو، نوفوسيبيرسك وتشيليابينسك المحاكم الإقليمية لعام 2015. تعليقات المحاكم تتركز بالكامل تقريبا على النظائر (غير الموصوفة، يتم وصفها غير موصولة، لا تؤخذ الخصائص في الاعتبار، يتم إجراء التعديلات بشكل غير صحيح)، يمكن دمجها إلى العناصر التالية، والتي np "sroo" يقدم مجلس الخبراء "توصياته بشأن تعزيز تقرير التقييم.
يرجى ملاحظة أن التوصيات تشير إلى وضع التقييم النموذجي - يمكن استخدامها في تقرير تقييم محدد، إذا لم يكن هناك سبب للنظر في ذلك أي سبب للممثل بناء على نتائج تحليل تفاصيل موضوع التقييم وتصفية السوق وبعد
ملاحظة 1. لم تؤخذ في الاعتبار الاستخدام المسموح به للكائنات من نظائره، بدلا من ذلك، يستخدم المثمن "الغرض الوظيفي" من قطع الأراضي. يناشد القاضي الأنواع المعتمدة من الاستخدام المسموح به (VRI) ويشير إلى أنه لا يوجد تعديل على الاختلافات حسب نوع الاستخدام.
1.1. يمكن تغيير Vriri دون تكاليف مؤقتة ومادية مهمة. يمكن إجراء تغيير أنواع الاستخدام المسموح به لأراضي الأراضي ومرافق البناء في إقليم المستوطنات الحضرية أو الريفية من قبل أصحاب حقوق الطبع والنشر من مؤامرات الأراضي ومرافق البناء الرأسمالية، دون تصاريح وموافقات إضافية، إذا كانت التغييرات المطبقة نتيجة لذلك من هذا التغيير محدد في لوائح تخطيط البلدة باعتبارها VRI الرئيسية أو هي مساعدة فيما يتعلق باستخدامها الرئيسية أو المسموح بها المشروطة. بالتفصيل حول VRI الرئيسية والمساعدية - في قانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي، الفصل 4، المادة 30، 37. يمكن عرض تعليقات إضافية .
1.2. في دوران السوق، غالبا ما تستخدم شروط النوع الوظيفي في مقترحات المبيعات التجارية، وغالبا ما يشير البائعون إلى أنه يؤكد أن الاستنتاجات المذكورة أعلاه. على سبيل المثال، في أكبر قواعد لهذا العامل هناك التصنيفات التالية لمؤامرات الأراضي (يمكنك إرفاق الشاشات المطبوعة من هذه المواقع):
1.3. غالبا ما يكون عامل التسعير هو النوع (الغرض الوظيفي) للبيئة. على سبيل المثال، يمكن تحديد المؤامرات على التطور الصناعي للمصنع، مع الاستخدام المسموح به بموجب المباني الإدارية ومباني المقاصف والتخزين والمباني الأخرى من VRIES الأخرى، في حين سيتم تشكيل القيمة السوقية لهذه المؤامرات الأرض من قطع الأرض من الترويج الذي تحيط بهم.
1.4. هناك مواقف عند، مع أشياء أخرى متساوية، حتى فئة الأراضي قد لا تؤثر على قيمة أقسام الأراضي من الاستخدام المسموح به مماثل. على سبيل المثال، فإن تكلفة قطع الأرض من فئة الأراضي الصناعية قابلة للمقارنة بتكلفة قطع الأراضي للمستوطنات ذات الاستخدام المسموح به تحت الترقيات، إلخ.
1.5. تجدر الإشارة أيضا إلى أنه، مع تقييم المساحية، غالبا ما يتم حساب كائنات الأغراض الوظيفية المختلفة المختلفة على نموذج واحد مع نفس عوامل التسعير التي يمكن رؤيتها في التقارير من صندوق بيانات Rosreestra.
ملاحظة 2. لا يؤخذ وجود كائن عقاري (كخاصية مهمة) على مؤامرة الأراضي المقدرة (إشارة إلى انتهاك C.4 FSO 3).
توصيات لتعزيز تقرير التقييم: من المستحسن الاقتباس من FSO7 ص. 20 (أو الرجوع إلى هذا البند)، وفقا لما " تقدر القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية التي تتراكم مع مرافق البناء الكبرى أو مرافق البناء الكبرى لجعل هذه القيمة في ولاية كاداستر العقارية على أساس نوع الاستخدام الفعلي للكائن المقدر. في الوقت نفسه، تم تصنيف الأراضي المتراكمة كما غير متطورة مخصص للاستخدام وفقا لنوع استخدامه الفعلي.»
ملاحظة 3. لا توجد معلومات تعريف من نظائرها، لذلك من المستحيل التحقق من الموقع والمنطقة وغيرها من الخصائص. لا توجد أعداد سدادية من نظائرها، لذلك من المستحيل الحصول على معلومات حول الخصائص والمعاملات.
"ب) حدد وحدات المقارنة وإجراء تحليل مقارن لكائن التقييم وكل كائن تناظري كائن على جميع عناصر المقارنة. لكل كائن التناظرية، يمكن تحديد العديد من وحدات المقارنة. يجب تبرير اختيار وحدات المقارنة من قبل المثمن. يجب أن يثبت المثمن رفض استخدام وحدات المقارنة الأخرى المعتمدة أثناء التقييم وعوامل الطلب والاقتراح ذات الصلة؛
ج) اضبط قيم وحدة المقارنة الخاصة بالمرافق التناظرية لكل عنصر مقارنة، اعتمادا على نسبة خصائص كائن التقييم وكائن تناظري وفقا لعنصر المقارنة هذا. عند ضبط المثمن يجب أن يدخل وتثبت نطاق التعديل وإثارة شرح ذلك بموجب الشروط التي تختلف فيها قيم التعديلات التي تم إدخالها. يجب أن لا يتغير حجم وإجراءات ضبط وحدة المقارنة من كائن واحد إلى آخر إلى الآخر. "
"(أ) ككائنات من نظائرها، يتم استخدام كائنات العقارات، والتي تتعلق بأخرى مع كائن يقدر بقطاع السوق ويمكن قابلة للمقارنة بها وفقا لعوامل التسعير. في الوقت نفسه، بالنسبة لجميع كائنات العقارات، بما في ذلك تقييمها، يجب أن تكون التسعير لكل من هذه العوامل موحدة؛
ب) عند إجراء تقييم، ينبغي وصف كمية تقييم بيانات السوق المتاحة على المرافق وقواعد اختيارها. الاستخدام في الحسابات فقط جزء من الكائنات المتاحة لممتاج الكائنات يجب تبريره في تقرير التقييم. "
وبالتالي، لا تحتوي معايير التقييم الفيدرالية على متطلبات تعليمات أعداد المساحية من نظائرها أو معلومات تحديد الهوية الأخرى، وكذلك متطلبات ضمان التحقق من المعلومات حول خصائصها ومعاملاتها.
من حيث التحقق من دقة المعلومات - انظر أدناه.
ملاحظة 4. ينتشر في المنطقة والموقع - لا يوجد تحليل للمقارنة، من المستحيل التعرف على النظراء.
توصيات لتعزيز تقرير التقييم: وفقا للمتطلبات المذكورة أعلاه للتشريع (انظر الفقرة 2 من هذه التوصيات) من حيث استخدام نهج مقارن لا توجد متطلبات لتحليل المقارنة.
في هذه الحالة، بالنسبة للنظائر الواجب في الفقرة 22 ب) يشير FSO رقم 7 إلى أن كائنات العقارات تستخدم كأوعية كائنات، والتي تتعلق بأخرى مع شريحة الكائن المقدرة من السوق وهي مماثلة لها وفقا للتسعير عوامل. في الوقت نفسه، بالنسبة لجميع كائنات العقارات، بما في ذلك تقييمها، يجب أن تكون التسعير لكل من هذه العوامل موحدة ". وهذا هو، المعيار لتعيين كائنات نظائره هو شريحة واحدة من السوق ومقارنة عوامل التسعير.
يمكن التوصية بتضمين معلومات تقرير التقييم أن هدف التقييم وأجوهات الكائنات يشير إلى شريحة واحدة من السوق (على سبيل المثال، قطع الأراضي من الوجهة التجارية، أو قطع الأراضي لوضع العقارات الصناعية والمستودعات) و قابلة للمقارنة لعوامل التسعير. على وجه الخصوص، لديهم تكوين واحد لعوامل التسعير (يمكنك سردها).
في تعليقات المحكمة أيضا تشير في بعض الأحيان إلى أن الكائنات مختلفة تماما عن المنطقة والموقع. في هذه الحالة، يمكن أن يشير التقرير إلى أن مجال المرافق التناظرية في مثل هذا المدى، والذي يشير إلى شريحة سوق واحدة.
فيما يتعلق بالموقع المماثل، يمكن تقديمه في الفقرة 11 ب) "تعريف شريحة في السوق التي ينتمي إليها الكائن المقدر. إذا كان سوق العقارات غير متطور وبيانات تثير فكرة عن أسعار المعاملات و (أو) مقترحات ذات خصائص مماثلة للعقارات، لا يكفي، فهي مسموح لها بتوسيع أراضي الدراسة على حساب الأقاليم المشابهة للخصائص الاقتصادية مع موقع الكائن المقدر. " وهذا هو، يمكن للتقرير تقديم معلومات مفادها أن إقليم موقع كائنات النظير مشابهة لخصائصها الاقتصادية مع موقع الكائن المقدر.
ملاحظة 5. التعديل على المنطقة على أساس هذه المنشورات Vlasova A.D. - لا يتوافق مع الموعد، والبحث الذي عفا عليه الزمن.
5.1. أظهر أنه على الرغم من حقيقة أن الدراسة قد اتخذت منذ فترة طويلة وفي جزء آخر (منطقة أخرى، أخرى VRI)، فإن الشرائح التي تشمل أن نظائرها التناظرية للتقييم، قابلة للمقارنة بقلم التأثير النسبي للكائن إن المنطقة بتكلفةها، وكذلك التأثير النسبي على التكلفة غير متغيرة عمليا مع مرور الوقت، حتى تتمكن من إهمال الاختلافات.
5.2. استفد من مصادر أخرى لإجراء تعديلات على المنطقة.
5.3. جعل حسابات مستقلة من خلال بناء اعتمادك الخاص.
5.4. تبرير التعديل إلى منطقة طريقة الخبراء، مع مراعاة متطلبات FSO.
5.5. استخدم النظير من شريحة واحدة لا يتطلب تعديلا بتكلفة وحدة المقارنة.
ملاحظة 6. في مصادر المعلومات، لا توجد بيانات تؤكد الخصائص (على سبيل المثال، لا تحتوي المطبوعات على معلومات حول الإغاثة والتوافر والقيود والمعادين، والفئات، شكل الاستخدام المسموح به، معلومات حول اتصال الوصول). المرجع إلى مصادر موثوقة، تم أخذ المعلومات التي تم أخذها على نظائرها.
توصيات لتعزيز تقرير التقييم - وفقا للفقرة 4 من FSO رقم 3، عند وضع تقرير تقييم، يجب أن يلتزم المثمن بمبدأ الإصدارات، أي المعلومات المقدمة في تقرير التقييم المستخدم أو الحصول عليها ك نتيجة الحسابات أثناء التقييم مهمة من وجهة النظر يجب تأكيد قيمة كائن التقييم؛ بالإضافة إلى مبدأ عدم المبادئ - يجب ألا يكون محتوى تقرير التقييم مضللا لمستخدمي تقرير التقييم، وكذلك السماح بتفسير غامض.
كما يتم سرد متطلبات الوصف في التقرير المتعلق بتقييم المعلومات المستخدمة في التقييم في FSO رقم 3.
في الفقرة 10 من FSO رقم 3، يشار إلى أنه "في نص تقرير التقييم، ينبغي إعادة الإشارات إلى مصادر المعلومات المستخدمة في التقرير لاستخلاص استنتاجات حول تأليف المعلومات ذات الصلة وتاريخ إعدادها، أو يتم تطبيق نسخ من المواد والطباعة. في حالة عدم توفر المعلومات الموجودة على نشر الإنترنت على الإنترنت مع الوصول المجاني والسهل إلى تاريخ التقييم وبعد تاريخ التقييم أو في المستقبل، من الممكن تغيير عنوان الصفحة التي تستخدمها المعلومات فيها يتم نشر التقرير أو المعلومات المنشورة وليس في الدورية الطبعة المطبوعة الموزعة في إقليم الاتحاد الروسي، ثم ينبغي تطبيق نسخ من المواد المعنية على تقرير التقييم ".
في الوقت نفسه، وفقا ل P / 19 FSO رقم 1، يجب أن تفي المعلومات المستخدمة في التقييم بمتطلبات الاكتفاء والموثوقية.
تعتبر المعلومات كافية إذا كان استخدام المعلومات الإضافية لا يؤدي إلى تغيير كبير في الخصائص المستخدمة في تقييم كائن التقييم، وكذلك لا يؤدي أيضا إلى تغيير كبير في القيمة الإجمالية لكائن التقييم.
تعتبر المعلومات موثوقة إذا كانت هذه المعلومات صحيحة ويسمح لمستخدم تقرير التقييم بإجراء الاستنتاجات المناسبة بشأن الخصائص التي درست المثمن أثناء التقييم وتحديد القيمة الإجمالية لقيمة كائن التقييم، ولجعل قرارات مستنيرة بناء على هذه الاستنتاجات.
يفرض تشريع التقييم محايدا لتحليل المعلومات المستخدمة. لذلك، في الفقرة 19 من FSO رقم 1، يشار إلى أن "المثمن يجب أن يجري تحليلا لمدى كفاية ومعلومات المعلومات باستخدام الوسائل والأساليب المتاحة لذلك."
الطريقة الأكثر شيوعا المطبقة من قبل جميع المثمنين للتحقق من المعلومات المحددة في إعلانات الإنترنت حول موضوع الموثوقية هي توضيح خصائص أرقام الهواتف المحددة في هذه الإعلانات.
وهكذا، فإن المثمن وفقا لمتطلبات التشريعات المتعلقة بأنشطة التقييم نفذت المعلومات المستخدمة في التقرير، وبالتالي ضمان مراعاة مبادئ الإصدارات والكشف عنها. إن إخطار المثمن المذكور أعلاه سيؤدي إلى انتهاك للمبادئ الأساسية للتقييم.
يمكنك اقتراح الإشارة إلى مصدر معلومات عن خصائص النظير (على سبيل المثال، الإغاثة أو النموذج أو الاتصالات الأمنية) نتائج التفتيش المرئي.
بشكل عام، يمكن أن يوصى بتعزيز العمل مع النظير بحيث يتم وصفها بالكامل في جميع عوامل التسعير، وكانت المعلومات ذات أعلى مستوى ممكن في الطبيعة. تجدر الإشارة إلى أن عوامل التسعير (المحتوى والقيم ودرجة التأثير على التكلفة) يجب أن توصف بنفس القدر في نص تقرير التقييم بأكمله في كتل موضوع التقييم، وتحليل السوق، وأوصاف الكائنات النظير والتعديلات. تجدر الانتباه إلى أنه في الوقت الحالي أرسلت جميع التقارير إلى لجنة التحدي،وضعت في صندوق بيانات Rosreestra، حيث يمكنك تحليل نظائره المستخدمة من قبل المثمنين في المنطقة.
يمكنك دعوة إدراج الصياغة التالية في تقرير التقييم:
في بعض الحالات، قد لا يتم تحديد جزء من البيانات المطلوبة لتقييم الكائنات التناظرية في الإعلانات (أو مصادر أخرى للمعلومات) أو المشار إليها بشكل غير دقيق. في مثل هذه الحالات، للوفاء بمتطلبات الفقرة 19 من FSO رقم 1 من حيث تحليل كفاية وموثوقية المعلومات المصدرية، حدد المثمن خصائص نظائرها عبر أرقام الهواتف المحددة في مصادر المعلومات. تتوافق خصائص النظائر المستخدمة في الحسابات مع نتائج هذا التحليل.
بالإضافة إلى ذلك، نوصي بالمناطق التي اتخذت فيها المحاكم تفكيك التقارير وإعطاء تعليقات غير صحيحة، ودخول العملية إلى التقدم الفوري بطلب للحصول على فحص الطب الشرعي لإنشاء التكلفة، بعد إجابات (حتى ذلك) كان هناك خيار) من الشركات المستعدة لقضاءها. وفقا لذلك، فإن الخبير القضائي سيعطي نتيجة تقييم مماثلة. توضح الممارسة أن القضاة أفضل بشكل عام حول فحص الطب الشرعي وفي حالات نادرة تعرضها مع انتقادات ذاتية. كنتيجة نهائية، فإن المحكمة، كقاعدة عامة، تتخذ نتيجة لفحص الطب الشرعي.
يزيد هذا المسار إلى حد ما من تكلفة العميل، ولكن في عدد من المناطق فعالة للغاية.
من المعروف أن الموقع الوثيق للخزان له تأثير كبير على قيمة الأرض والأشياء العقارية (حوالي 30-40٪). في بعض الأحيان يكون هذا الاختلاف معقولا جدا، مما يؤدي إلى حقيقة أن بعض المطورين يحاولون التعويض عن عدم وجود خزانات طبيعية طبيعية (البحيرات، الأنهار) بالقرب من كائناتهم الخلق مصطنعة: يتم تجفيفها من الأنهار الصغيرة، يتم إنشاء الأحواض، البحيرات.
إن وجود خزانه الخاص، وفقا لمعظم الخبراء، يعطي وجوه العقارات، والامتيازات التنافسية الصريحة في سوق العقارات، وتسمح أيضا بالأسعار بزيادة الأسعار بشكل كبير.
علاوة على ذلك، فإن الناتجة بشكل مصطنع بالماء بمعنى لديه ميزة على التناظرية الطبيعية. وفقا لتشريع الاتحاد الروسي، في حالة شراء الأراضي التي تم شراؤها لبناء المسطحات المائية الطبيعية والبحيرات أو الأحواض أو الأنهار، فإن بناء كائنات العقارات في منطقة مسحوق الماء لا تلبي متطلبات معينة محظور.
في هذا الصدد، يأتي المطورون بشكل دوري داخل حدود المجمعات السكنية والفندقية في المستقبل إلى الحاجة إلى إنشاء خزانات اصطناعية.
علاوة على ذلك، لا تذهب الأموال الهامة فقط على إنشاء كائن مائي اصطناعي، ولكن أيضا في استخدامها وتشغيلها. على سبيل المثال، يجب الحفاظ على شفافية وناقضة كائن مائي أو استخدام مرشحات خاصة خاصة، أو استخدام المواد البيولوجية النشطة التي تتحكم في المستوى المطلوب من الطهارة. هناك طرق أخرى للحفاظ على نقاء الخزان. في بعض الأحيان يتم تجديد البحيرات الاصطناعية والبرك باستمرار مع المياه المنتجة من الآبار الطبيعية الاصلية، مما يجعل من الممكن الحفاظ على الجودة المناسبة للمياه في البركة.
هناك تعقيد آخر. يلاحظ بعض الخبراء أن عملية أكثر تعقيدا من تصميم خزان اصطناعي لتصميم المناظر الطبيعية الفريدة الخاصة به. في هذه الحالة، من الضروري مراعاة العديد من المعايير والعملات المختلفة. مثل: الشلالات لا يمكن أن تكون صاخبة جدا. من أجل تجنب غزو الحشرات والحشرات المختلفة، يركز اهتمام المتخصصين على خلق دعم من المخالم المناخي مع معين والرطوبة المطلوبة على مؤامرة الأرض.
أيضا شواطئ الخزانات الاصطناعية تتطلب المناظر الطبيعية. في معظم الحالات، يتم زرع الشجيرات المزخرفة المختلفة والأشجار والزهور - Iresise، المايوه، ننسى لي، النظارات وغيرها. الجسور والمسارات المزخرفة، والأحجار الجميلة، أكمل صورة من صنع الإنسان، مثل هذا الكائن الطبيعي.
تحسين وإضافة قطع الأرض أمر ممكن باستخدام العناصر الاصطناعية المختلفة أو السعي لإنشاء أقرب ما يمكن بالنوع الطبيعي الطبيعي من المناظر الطبيعية.
يتطلب الناتجة بشكل مصطنع بالماء، وكذلك الطبيعية، التكاليف النقدية والصيانة الخاصة. ومع ذلك، على الرغم من بعض الصعوبات والتكاليف، فيمكنه إحضار وقت ممتع وتنويع وقت الفراغ.
إن البنية التحتية لقرية كوخ البلد عبارة عن مرافق واتصالات النقل والاتصالات والمعدات الهندسية، فضلا عن كائنات الخدمات الاجتماعية والثقافية والمستهلكية للسكان، وضمان التنمية المستدامة وعمل القرية. البنية التحتية هي عامل مهم يؤثر على قيمة الأرض في التسوية المنزلية. ومع ذلك، غالبا ما لا يعرف المثمنون المبتدئون كيفية تقييم مؤامرة الأرض، مع مراعاة تأثير البنية التحتية على قيمتها. دعونا نحاول فهم ميزات تقييم الأراضي للمؤامرة الأرض مع مراعاة مساهمة البنية التحتية.
البنية التحتية، كقاعدة عامة، تنقسم إلى الهندسة والاجتماعية.
البنية التحتية الهندسية يشمل:
"هناك ثلاثة أنواع رئيسية من الشبكات الهندسية: الطريق والكهرباء والغاز. كل شيء آخر ينتمي إلى البنية التحتية للحياة الاجتماعية: تصدير النفايات المنزلية الصلبة، أنظمة الصرف الصحي، إضاءة الشوارع، إلخ. أنا لا أتحدث عن أنابيب المياه، لأننا كنا محظوظين في الأورال: الكثير من المياه الأرتاني. مع الطرق اليوم تباع 100٪ من المؤامرات. إما أن يتم بناؤها، ونهاية هذه العملية أقرب، أو تم بناؤها بالفعل. بدون هذا، لا يبدأ مطورو قطع الأراضي في البيع "، أوضحمكسيم ألكساندروفيتش فيدوتوف، المدير العام للوكالة العقارية العنوان.
البنية التحتية الاجتماعية يشمل:
تكلفة إنشاء الهندسة والبنية التحتية الاجتماعية، بالطبع، تأثير على تكلفة تنفيذ مشروع بناء، ونتيجة لذلك، على القيمة النهائية للأرض في تسوية الكوخ.
بحجة كيفية تقدير مؤامرة الأرض، مع مراعاة البنية التحتية لها، من الضروري فهم كيفية تشكيل تكلفة مرافق البنية التحتية.
يتم تحديد تكلفة إنشاء مرافق البنية التحتية الاجتماعية من خلال تكلفة البناء والتركيب، في بعض الأحيان تعني استخدام كائنات المستوطنات القريبة. على سبيل المثال، أثناء بناء القرية "BOBRA"، كان من المفترض أن يقوم السكان بحمل الأطفال إلى كلية قرية كوسولينو.
مع الشبكات الهندسية، فإن الوضع مختلف: تتضمن تكلفة الشبكات الهندسية ليست فقط تكلفة البناء والتركيب على خلقها، ولكن أيضا تكلفة الاتصال بشبكات الهندسة الحالية بالفعل.
"إذا كنا نتحدث عن البنية التحتية، يمكنك التحدث عن نقطتين: حول تكلفة بناء هذه البنية التحتية وتكلفة الانضمام. على سبيل المثال، نناشد IDGC: يمكنهم تمهيد بشكل مستقل خط الطاقة، يمكنهم أن يثقوا بك لك، لكنهم سيستغرقون المال للانضمام ". بوريس ليونيدوفيتش فاسين،نائب مدير التصميم والتشييد Universalstroy LLC.
التكاليف في بناء الشبكات الهندسية من السهل التنبؤ بما فيه الكفاية: يتم تنفيذ المشروع، يتم تقديم التقدير.
"مرت الشبكة، صممها في كائنات خطية. علق بوريس ليونيدوفيتش في بوريا على الأقل في التقريب الأول أنها تعتبر سهلة للغاية ".
أعربت شخصيات محددة نيكولاي الكسندروفيتش زيلينين،مالك ومطور مستوطنة الكوخ "الإسكندرية":
تكلفة الاتصال يمكن حساب الشبكات الحالية بناء على التعريفات التعريفية للانضمام إلى الشبكات الهندسية. على سبيل المثال، على الموقع الرسمي لجنة الطاقة الإقليمية لمنطقة سفيردلوفسك، تعريفة التعريفات اللازمة للاتصال التكنولوجي بشبكات الطاقة وأنظمة إمدادات الحرارة وإمدادات المياه والصرف الصحي.
ومع ذلك، هناك هذه النفقات التي عمليا من المستحيل حساب مقدما - هذه هي التكاليف المرتبطة بالحصول على تصاريح وتنسيق الشبكات الهندسية على أراضي المالكين الآخرين.
"يتم فرض التكاليف هنا، التي تذهب إلى الموافقة. آسف، ولكن لدينا القليل من المال مع نفس وثائق التصريح دون المال "، وأضاف بوريس ليونيدوفيتش فاسين.
إذا تحدثنا عن الشبكات الهندسية كعامل يؤثر على قيمة الأرض في القرية الريفية، فمن الضروري أن نفهم أن الشبكات مقسمة إلى توزيع و خارجي شبكة الاتصال. كقاعدة عامة، يكون للمطورين العديد من المشاكل في الشبكات الخارجية، حيث من الضروري الحصول على موافقة أصحاب الآخرين على وضع الكائنات الخطية من خلال أراضيهم. هذا يؤدي إلى تكاليف مؤقتة ومالية إضافية.
"الشبكات الدلالة التي يتم فيها النظر فيها بشكل واضح للغاية وهي واضحة. وأوضح فيدو فيدو فيدوتوف Maxim Alexandrovich Fedotov، وأوضح فيدوتوف مكسيم اليكساندروفيتش فيدوتوف.
"من المهم ليس فقط من أجل وجوده فقط، دعنا نقول أنابيب الغاز بجوار القرية ووجود الغاز فيه، ولكن من المهم للغاية أن يتم إحضار هذا الأنابيب إلى القرية. لأنه، كقاعدة عامة، فإن جميع الأراضي تنتمي بالفعل إلى شخص ما، والأفراد، من خلال أقسام الأنبوب ستذهب إلى القرية، ندعو هذه الشروط التي في النهاية يصبح هذا الأنبوب ذهبي "، أضاف نيكولاي زيلينين.
بالإضافة إلى ذلك، قد يتغير التشريعات. على سبيل المثال. يجب على المطور إعادة الكثير.
حتى المطور في بعض الأحيان لا يعرف كيفية تقييم مؤامرة الأرض بأي تكاليف، لأنه من الصعب حساب التكلفة الإجمالية لإنشاء الشبكات الهندسية وتوصيلها. ومع ذلك، فإن المطورين يسمون شخصيات مثالية.
وقال مكسيم فيدوتوف "على أي حال، هذا الرقم موجود بين جنود المطورين وهو ما يقرب من 30-40 ألف روبل لمئات وفقا لتقديرات مختلف الشركات التي تعمل في بناء العقارات في الضواحي".
في الظروف الاقتصادية المتقدمة للبلدان الأخرى، تمارس الرابطة: يحتكر المحترق شبكة شبكة إلى الموقع، وتبني الشبكة داخل المدفوعة للمطور. في روسيا، مؤخرا كان هناك نفس الاتجاه، على الأقل يحدث بالفعل بالكهرباء. تعمل شبكات توزيع الغاز أيضا في هذا الاتجاه. لكن حتى الشبكة المحكرين يواجهون أكثر السؤال المريض: غالبا ما يستخدم مالكي قطع الأراضي جميع الاحتمالات، ممنوع للخضوع للأشياء الخطية من خلال قطع الأراضي الخاصة بهم.
عند تقييم العقارات في الضواحي، يعد تعريف مساهمة البنية التحتية واحدة من القضايا الإشكالية للممتعين. إن ميزة تقييم قطع الأراضي في القرى القطرية هي الافتقار إلى منهجية محددة لأخذها في الاعتبار البنية التحتية للقيمة العقارية.
النظر في العوامل التي تؤثر على قيمة الأرض في القرية الريفية:
عامل مهم يؤثر على قيمة الأرض في التسوية المنزلية هو فئة من العقارات في الضواحي. لا يوجد تصنيف واحد، ويخرج المطورون في بعض الأحيان "فصول". واحدة من خيارات التصنيف قد أدت golubev ksenia alekseevna،مقدر LLC GK Metrix، خبير SRO ARCH:
الطبقة المنطقية.على مسافة أكثر من كيلومتر واحد من القرية، يجب أن يكون هناك مجمع رياضي مع حمام سباحة، صالون تجميل، مركز طبي، مطعم، سوبر ماركت. يجب أن يكون الحراس المسلحين، مراقبة الفيديو حول محيط القرية، إنذار. بطبيعة الحال، يجب أن تكون القرية مناظر طبيعية تماما، ولديها بنية تحتية داخلية.
الدرجة الممتازة. جميع مرافق البنية التحتية على مسافة لا تزيد عن ثلاثة كيلومترات من القرية. من الضروري الحصول على وجود مجموعة غابة في مكان قريب.
درجة رجال الأعمال. جميع مرافق البنية التحتية ليست أكثر من 10 كم.
بناء كوخ عفوي تقع في المناطق النائية، في القرى، قرى ذات البنية التحتية الحد الأدنى أو غيابها.
وبالتالي، لكل فصل، يتم تحديد قائمة البنية التحتية الاجتماعية اللازمة. من الضروري أيضا تقييم توافر الاتصالات. جدال في كيفية تقييم مؤامرة الأرض مع مراعاة البنية التحتية، أوضح Golubev Ksenia أنه من الضروري الاعتماد على العوامل المدرجة.
وفقا ل Ksenia Golubeva، في إطار التقييم، تشير مصادر مختلفة، بما في ذلك مصادر الإنترنت، إلى نطاقات تأثير البنية التحتية على تكلفة العقارات في الضواحي:
وقال جولوبيفا جولوبيفا في كوليسييا "هذه التعديلات قابلة للتطبيق أكثر للحصول على مبنى كوخ عفوي، لأن جميع القطاعات الأخرى يجب أن يكون لها اتصالات".
ومع ذلك، لا يعتقد المطورون أنه يجوز تقييم مساهمة الشبكات الهندسية بتكلفة العقارات في الضواحي بمساعدة النسبة المئوية.
"داخل تسوية الاتصالات بسهولة، فإنها تشكل حوالي 4-7٪ من أعمال البناء والتركيب. وترجم الشبكات الخارجية في نسبة مئوية محددة، أعتقد أنه من الصعب للغاية، لأنها فردية للغاية "، علق بوريس ليونيدوفيتش في بوريس.
"لا يزال، في هذه الحالة، العامل الأساسي هو تكلفة المؤامرة الأرضية. إذا كانت البنية التحتية تكاليف التكلفة من 30 إلى 60 ألف روبل لكل مائة، فمن لا يمكن أن تكلف الأرض من 10 إلى 300 ألف روبل لكل مائة، لذلك لا يمكن تحديد نسبة النسبة المئوية بشكل صحيح، وهذا يعتمد على موقع الموقع. على سبيل المثال، على شاطئ Chartasha، تكاليف الأرض 500 ألف روبل لكل مائة، وفي قريتي - 45 ألف روبل لكل مائة، وتكلفة الشبكات هي نفسها. وفقا لذلك، فإن الفرق النسبي مختلفا "، أوضح نيكولاي زيلينين موقفها.
احسب نسبة الفائدة المحددة لقيمة البنية التحتية إلى قيمة المؤامرة الأرضية، وفقا للمطورين، مستحيل، لأن الأقسام نفسها مختلفة جدا في السعر. على سبيل المثال، في مستوطنة الكوخ "الإسكندرية" مئات يكلف 45 ألف روبل، تكلفة البنية التحتية الهندسية لكل مائة ونحو 20-25 ألف روبل. اتضح أن تكلفة البنية التحتية الهندسية هي 50٪ من قيمة الأرض. في "myestrion"، تبلغ تكلفة قطع الأرض 250 ألف روبل لكل مائة. وتكلف الشبكات 30-40 ألف روبل لكل مائة. وهذا هو، تكلفة الشبكات في النسبة المئوية هي 15٪. نظرا لأن الشبكات داخل القرية من الناحية النقدية هي دائما نفس الشيء تقريبا، فإن كل شيء آخر في سعر مؤامرة الأرض هو تأثير الموقع والبنية التحتية الاجتماعية والشهية للمطور.
أعرب نيكولاي زيلينين عن رأي مفاده أنه عند تحديد القيمة السوقية للموقع، فإن تكلفة البنى التحتية الهندسية لمواقع مماثلة من الأفضل تخصيصها في روبل، وليس في المئة. وبالتالي، فإن سمة تقييم مؤامرة الأرض، مع مراعاة مساهمة البنية التحتية، هي استخدام التعديلات على مستوى البنية التحتية من الناحية النقدية.
قدم نيكولاي زيلينين اقتراحا كيفية تقدير مؤامرة الأرض مع مراعاة تأثير البنية التحتية:
"يحتاج المثمنون ببساطة إلى إنشاء قائمة، والتي من حيث أن البنية التحتية من حيث المبدأ، لن تكون هناك العديد من المناصب: الطرق والكهرباء والتوازن، وجود مياه الصرف الصحي المركزية وخط أنابيب المياه المركزية، وما إلى ذلك لا يمكن أن تأخذ في الاعتبار. "
"على سبيل المثال، تكاليف الطريق من 5 آلاف روبل. ما يصل إلى 10 آلاف روبل. من السهل حسابه بسهولة. لأن الطرق الداخلية هي دائما نفس الشيء تقريبا، فهي الممر المهم، ولكن السعر يمكن أن يختلف أيضا. لنفترض تكاليف الكهرباء من 5 آلاف روبل. ما يصل إلى 10 آلاف روبل، الغاز - من 5 إلى 10 آلاف روبل ".
وافق مكسيم فيدوتوف تماما معه: "نحتاج إلى بعض الدراسات المنهجية".
من الواضح أنه نظرا لعدم وجود تقنيات ذات صلة، من المستحيل التحدث بالتأكيد حول كيفية تقييم الأراضي في القرية الريفية وأخذ في الاعتبار بشكل صحيح مساهمة البنية التحتية في قيمتها. من الضروري البدء في تطوير الوثائق ذات الصلة، ومناقشة هذه المسألة، بما في ذلك على مواقع المنظمات المهتمة: نقابة إدارة المطورين، غرفة أورال العقارية، النقابة من المثمنين. لإظهار المبادرات في حل المشكلات الصعبة للمثمنين وإنشاء التقنيات اللازمة مهمة للغاية، لأنه بدون هذا، يصعب إثبات المثمنين حقا إصدار منتج عالي الجودة.
وقال المتحدثون في المائدة المستديرة إنه كان يكفي تحديد التكلفة التقريبية للاتصال بالشبكات الهندسية، إذا كنت تستمتع ببطاقة السكنية العامة. قررنا التحقق مما إذا كانت هذه التقنية تعمل، وحاول حساب تكلفة الاتصال بالشبكات الهندسية لمنطقة مختارة عشوائيا.
مطلوب: تحديد تكلفة الاتصال بشبكات الهندسة في الموقع في ص. الثالوث، ul. غابة، د 24، منطقة سفيردلوفسك.
المؤامرة المساحية رقم 66: 07: 1801001: 550
1. نحن نبحث عن الشبكات الهندسية على خريطة المساحية العامة
أ) الذهاب إلى خريطة المساحية العامة، نجد الموقع الصحيح
ب) قم بتشغيل وضع المنطقة لرؤية موقع الشبكات الهندسية على الخريطة. في هذه المرحلة، تبدأ الصعوبات. تظهر الأكثر تفصيلا في خريطة المساحية العامة شبكات إمداد الطاقة، مما يدل على الجهد على الشبكة.
ج) فشل شبكات إمدادات الغاز في TROITSK في العثور عليها، على الرغم من أن إعلانات بيع المنازل في هذه التسوية يشار إليها أن المنازل غاضبة. يقع أقرب خط أنابيب الغاز المشار إليه في خريطة عامة عامة أقرب إلى Bogdanovich.
د) لا يمكن العثور على شبكات إمدادات المياه بالقرب من ترويتسكي على الخريطة.
تقدمنا \u200b\u200bللحصول على المشورة إلى زيلينين نيكولاي، صاحب قرية كوخ "الإسكندرية"، التي شاركت أيضا في مائدة مستديرة مخصصة للبنية التحتية للعقارات في الضواحي. أجاب أنه يمكنك العثور على الشبكة على خريطة المساحية العامة، ولكن، بالطبع، ليس كل شيء. هناك طبقات مختلفة - يمكنك أن ترى مناطق الأمن التي لديها معظم الشبكات لها. أو إذا تم وضع مؤامرة تحت الشبكات على سجلات المساحية، فيمكن العثور عليها وفقا لنوع الاستخدام المسموح به.
على الأرجح، ينبغي إحالتها مباشرة إلى الخدمات السكنية والمجتمع التي تخدم هذه المنطقة. تمكنت قائمة المؤسسات ومعلومات الاتصال على حي Bogdanovichsky من العثور على موقع حي المدينة بوغدانوفيتش.
احسب التكلفة التقريبية للاتصال بشبكات إمدادات الطاقة
أ) بمساعدة أداة خاصة على خريطة المساحية ("الخط") نحدد المسافة إلى أقرب شبكة من مزود الطاقة. شكلت 88 متر في خط مستقيم.
ب) نذهب إلى موقع الويب REC وإيجاد التعريفات التعريفية للاتصال بشبكات إمدادات الطاقة.
التعريفة * 88M \u003d تكلفة الاتصال
أعدت المقال نيوكوفا نيتاليا
