بادئ ذي بدء، من الضروري توضيح أن محتوى الملكية المشتركة (OI) من مبنى سكني (MKD) هو مجمع من أعمال وخدمات لاستعادة المنازل السكنية، والحفاظ على الاتصالات المشتركة والأجهزة الفنية، والتنظيف الصحي من مقر المنزل والمنطقة المحلية.
يتبع هذا التعريف من لوائحين أساسية لإنشاء إجراء محتوى وصيانة MCD: قواعد محتوى الممتلكات في مبنى سكني، وافق عليها. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي في 13 أغسطس 2006 رقم 491 (القواعد رقم 491) وقواعد وقواعد العمليات الفنية ل OI MKD، UTV. قرار القوستروي بتاريخ 27 سبتمبر 2003 رقم 170 (القواعد رقم 170). تحدد الوثيقة الأولى تكوين مفصل ل OI MKD، والتي تديرها منظمة الإدارة (UN). لا يحتاج هذا السؤال إلى أي تعليقات، لأن تكوين OI منصوص عليه من قبل قانون السكن.
تحدد القواعد رقم 491 أيضا تكوين صيانة OI، اعتمادا على ميزات التصميم، ودرجة التآكل البدني، والحالة الفنية، والظروف المناخية لموقع المنزل. إنهم يعتبرون بالتفصيل مسألة واجب أصحاب المبنى حمل التكاليف الإجمالية لصيانة وإصلاح OI.
تحدد القواعد رقم 491 تكوين صيانة OI:
قانون تنظيمي آخر - القواعد رقم 170 ينظم حل القضايا الرئيسية التالية:
يتم تمثيل عرض تقديمي مفصل لجميع المهام التقنية والتنظيمية أثناء تشغيل MKD في الدليل المنهجي لصيانة وإصلاح OI MKD (MDC 2-04-2004) التي طورها روستروك.
تشير قائمة المتطلبات العامة لمحتوى وإصلاح OI MKD إلى ليس فقط الكمية الكبيرة من الحلول الشاملة لمهام الكتلة الفنية، ولكن أيضا على تأثير هذه الوحدة على فعالية تشغيل تشغيل WEA لضمان جودة وموثوقية العملية في إدارتها لمجمع العقارات.
هيكل محتوى وإصلاح OI MKD
من الضروري أن نفهم أن صيانة OI MKD كهجوم تعميم يتكون من ضمان صيانة وصيانة المنازل.
بدوره، يتضمن المحتوى الفعلي ل OI MKD العمل:
(انظر الشكل في الملف المرفق - هيكل العملية المعقدة لمحتوى وإصلاح مخزون الإسكان)
الحفاظ على الصيانة:
يتم ربط كل من مكونات المفهوم الموحد "محتوى MKD" ارتباطا وثيقا، ويتم تنفيذ الوظائف المتعلقة بهذه المكونات من قبل مؤسسة خدمة واحدة. الفرق هو فقط في كائن التحكم فقط: في عملية محتوى MCD، يكون التأثير بشرط الأسطح، والهوية، والأسترو، والواجهات، والتحسين الخارجي، والصرف الصحي، وفي عملية الصيانة - على الاتصالات العامة، التقنية الأجهزة والغرف التقنية.
تظهر عملية شاملة لصيانة وإصلاح OI MKD بشكل مخطط في الشكل. هذا الهيكل سوف يسمح للمديرين بتقديم تكوين وتسلسل العمل بوضوح، وعلاقتهم بالمستوى اللازم لمحتوى وإصلاح وزارة M.BD.
ذات أهمية كبيرة في عملية تشغيل UO لها الصحيح، أي المقابلة الأفعال التنظيمية، تحديد تكوين كل عمل يؤديها على حد سواء في عملية محتوى MCD وفي الإصلاح الحالي والإصلاح.
ومع ذلك، فإن تكوين العديد من الأعمال المحددة في القواعد رقم 170، وليس في كل شيء يتزامن مع تكوين هذه الأعمال المحددة في MDC 2-04-2004. بالإضافة إلى ذلك، تظهر الممارسة أنه في الشقق المخصفة بسبب استثناء تكوين الأجهزة الصحية والتقنية والأسلاك السكنية، فإن خدمتها تنفذ إلى حد كبير من قبل مالكي الشقق. لا يتم تنفيذ بعض العمل فيما يتعلق باستبدال التجهيزات والمعدات القديمة على الإطلاق، على سبيل المثال، تنظيف برميل الصرف من الودائع، وإصلاح تعويم - الكرة، مما يؤدي إلى رفع رافعات المخيمات في الخلاطات، إلخ.
نعطي العمل الرئيسي الذي يتعين القيام به في عملية تنفيذ وظيفة محتوى OI MKD.
الجدران والواجهات
إزالة عناصر الديكور التي تمثل الخطر، ورفض التجصيص والبلاط، وتعزيز لوحات ترخيص المنزل.
أسطح ومقاومة للماء
تنظيف القمامة، وإزالة الثلوج والنوم مع سقف، وتنظيف الداخلية وتعزيز التصريف الخارجي، معطير ومضادة للنظر الهياكل الخشبية، زلة الطيات.
تعبئة النافذة والباب
تركيب إطارات مفقود والنظارات والأبواب، وإصلاح تلك الموجودة.
التنظيف الصحية
التنظيف الرطب اليومي للسلالم والمواقع ذات الطابقين السفليين، وهي نفسها أسبوعيا فوق الطابق الثاني، غسل الأرضيات الطابق اليومي، غسل شهري، غسل شهري، غسل النوافذ السنوية، النبيذ الرطب، الأبواب، Plafoons، WindowsIL، أجهزة التدفئة، صناديق البريد.
التنظيف الصحية للإقليم الخارجي
تنظيف مواقع الحاويات، تنظيف الجرب، تنظيف الثلج، منطقة الرش ضد الأرض، والاستمتاع، وتنظيف العشب، العشب المجمد.
تدفئة مركزية
الحفاظ على النظام وتلوينه، وتعديل إيقاف التشغيل، وختم العلامات، واختبار النظام وغسله بطريقة هيدروليكية، وإغلاق أجهزة التدفئة أثناء تسربها.
أنابيب المياه والصرف الصحي
علامات الختم، ختم مؤقت للناسور والشقوق، تنظيف البوابات والصرف الصحي، والحفاظ على وتفكيك نظام الري.
مزود الطاقة
استبدال المصابيح، وإزالة المؤشرات المنزلية، والعدادات الكهربائية المجموعة، والتحقق من الأرض، وقياس المقاومة العازلة.
خدمات الطوارئ
إصلاح واستبدال علامات خطوط الأنابيب، وتغيير خطوط الأنابيب تصل إلى 2 متر، وتركيب ضمادات والتخلص من انسداد في الأنابيب، واستبدال الأقسام الخاطئة من شبكة الطاقة، وإصلاح الألواح الكهربائية واستبدال إدراجات تنصهر. في الممارسة العملية، تقتصر على القضاء على التسريبات في أنظمة التسخين وإمدادات المياه عن طريق فصل قسم الطوارئ.
بالنظر إلى القائمة الواردة أعلاه للأعمال على محتوى MCD، بالتزامن مع المخطط المعروض في الشكل، يمكن إجراء الاستنتاجات التالية.
تعمل مباشرة في محتوى OI MKD وصيانتها تخضع للإشراف الفني العام في عملية عمليات التفتيش العامة والجزئية في وقت واحد تقريبا وبعضها البعض مع بعضها البعض. يحدث الشيء نفسه عند التحضير للعملية الموسمية. يجب مراعاة الظروف المحددة في الاعتبار إدارة UO في تنظيم الأعمال على محتوى MCD.
يجب أن تمتثل UO، والتحكم المباشر في MKD ومحتوى المنزل من قبل قوات الموظفين الخاصة بهم، بالمتطلبات التكنولوجية الأساسية عند أداء العمل ذي الصلة.
لكل نوع من أنواع العمل، يجب تطبيق الخريطة التكنولوجية. بالنظر إلى أن معظم الأعمال مرتبطة بتكنولوجيا البناء، فمن المستحسن استخدام الخرائط التكنولوجية النموذجية لصناعة البناء مع التعديلات اللازمة المتعلقة بتشغيل MCD معين.
يجب أن توفر تكنولوجيا العمل طرقا فعالة للوفاء بتنفيذها واستخدام مواد جديدة وحديثة وطويلة الأجل وصديقة للبيئة.
يجب إيلاء اهتمام خاص لاستعدادات موسم الخريف والشتاء من وزارة المراسم مع إمدادات الحرارة المركزية. بالإضافة إلى العمل الأساسي على غسل واختبار نظام التسخين الداخلي للتدفئة والمعدات، من الضروري دافئة المنزل، واستعادة العزل المدمر لخطوط الأنابيب والمعدات، وإصلاح، إذا لزم الأمر، لفرض ITP، الطلاء خطوط الأنابيب، تحضير الوثائق الفنية اللازمة.
في أنشطة الاسم، فإن عملية التفتيش الفني ل MCD هي الأقل ازدهارا. لا يمكن القول بأن عمليات التفتيش لا يتم إجراؤها على الإطلاق، ولكن مع حصة كبيرة من الاحتمال، يمكنك التحدث عن عدم وجود غالبية الوثائق اللازمة: مجلات التفتيش والأفعال المعتمدة، جوازات جوازات الاستعداد للكائن.
يجب الإشارة إلى أن عمليات التفتيش العامة المخطط لها ينبغي أن تنفذ مرتين في السنة (في الربيع والخريف). في عملية هذا العمل، يتم إجراء فحص للمبنى ككل، بما في ذلك الهياكل والمعدات الهندسية والتحسين.
توفر عمليات التفتيش الجزئية المخططة تفتيش عناصر فردية للمبنى ويتم تنفيذها وفقا للرسومات.
يتم إجراء عمليات تفتيش غير عادية (غير مجدولة) بعد ظاهرة الانتخابات، على سبيل المثال، في سان بطرسبرغ بعد تساقط الثلوج الثقيل والطويل في شتاء 2009-2010. كانت هناك حاجة لتفتيش غير عادي للسقف.
جميع تكاليف محتوى OI MKD هي جزء من رسوم الصيانة والإصلاحات الحالية للمباني السكنية التي ينتجها أصحاب وأصحاب العمل في الشقق في MCD.
من الواضح أنه من تنظيم محتوى MKD والاستخدام الرشيد للموارد المالية الواردة من السكان لتغطية التكاليف المقابلة، فإن كفاءة نحن تعتمد إلى حد كبير على كفاءة MCD.
تتضمن الإصلاحات الحالية الأنواع الرئيسية التالية من العمل.
المؤسسات
القضاء على التشوهات المحلية وتعزيز واستعادة المناطق التالفة من المؤسسات والمشهد والمدخلات إلى الطابق السفلي.
الجدران والواجهات
ختم المفاصل وإصلاح وتروحة الواجهات وختم واستعادة العناصر المعمارية.
تداخل
تغيير العناصر الفردية، وختم الطبقات والشقوق.
الأسقف
تعزيز العوارض الخشبية، المطاطا ومكافحة العرض، استبدال الصرف، تسرب المياه والعزل.
تعبئة النافذة والباب
تغيير واستعادة العناصر الفردية.
الدرج، الشرفات، أقنعة
استعادة أو استبدال الأقسام الفردية.
طوابق
استبدال واستعادة المواقع الفردية.
الديكور الداخلي
استعادة المواقع الفردية في المداخل، المباني الفنية.
تدفئة مركزية
استعادة أداء الأقسام الفردية لنظام التدفئة عن طريق استبدالها.
أنابيب المياه والصرف الصحي وإمدادات المياه الساخنة
استبدال واستعادة أداء الأقسام الفردية لنظام معين.
مزود الطاقة
استبدال واستعادة كفاءة المبنى، بما في ذلك الأفران الكهربائية، للأجهزة داخل الربع.
تنفس
استعادة أداء النظام، بما في ذلك المشجعين.
غلوان
استعادة أداء جميع أجهزة النظام.
تحسين خارجي
إصلاح واستعادة أقسام الأرصفة، والسفر، والسماء، والمواقع، الستائر للحرائك.
الأجهزة الفنية الفنية الخاصة
استعادة عناصر وأجزاء من الأجهزة الفنية لوائح المصنعين. يتم تنفيذ الأعمال من قبل منظمة متخصصة بموجب الاتفاق مع UO، الذي يدير المنزل. الأجهزة الفنية تشمل المصاعد، روم، هوائيات، إلخ.
يتم تقديم قائمة أكثر تفصيلا بالأعمال المتعلقة بالإصلاحات الحالية في MKD 2-04-2004.
يجب على مديري UA أثناء الإصلاحات الحالية اتباع قواعد معينة.
لسوء الحظ، في معظم NU، لا يتم استيفاء القواعد المحددة. هذا لا يرجع ذلك فقط إلى عدم كفاية الاحترافية لزعماء UO، ولكن في العديد من الحالات من خلال رغبتهم في الاستخدام غير المنضبط للأموال المخصصة لإجراء الإصلاحات الحالية، لأن التقرير في هذه الحالة يتم تنفيذه فقط لنفقات الموارد المالية، ولكن ليس لتنفيذ أعمال مخططة محددة.
مثل هذه الحالة الحالية للعمل مع تخطيط وتنظيم وإجراء الإصلاحات الحالية تقلل بشكل كبير من فعالية تشغيل عملية UO.
من الضروري أن نتذكر أن رسوم الإصلاحات الحالية مصنوعة من قبل مالكي وشقق المستأجرين في MKD وتسليط قيمة هذه اللوحة، كقاعدة عامة، خط منفصل في إيصالات الدفع. تم بالفعل تحديد ذلك بالفعل إمكانية تحليل شامل لكفاءة تكاليف الإصلاحات الحالية وتحديد مصادر محددة لزيادةها.
إصلاح رأس المال لصندوق الإسكان
لا تؤدي الإصلاح إلى إطالة عمر الخدمة في المبنى، حيث يتم تحديده من خلال العناصر الأكثر دواما لا يتم استبدالها أثناء تنفيذها.
يوفر إصلاح استبدال واحد أو العديد من أنظمة المعدات الهندسية أو جميعها، وكذلك إحضار حالة جيدة من جميع العناصر الهيكلية للمنزل.
إصلاح يمكن أن يعزى إلى تحديث المباني السكنية. تحديث المبنى هو تحديث المواد والمعدات الهندسية المستخدمة وفقا لمتطلبات المعايير الحالية. يتكون جوهر تحديث أسهم الإسكان في تحسين صفات المستهلكين من خلال زيادة مستوى التحسن، وكذلك جلب المباني بما يتماشى مع المتطلبات الوظيفية من خلال تطبيق هياكل ومواد البناء الحديثة.
تسمح المفاهيم المعلنة بالتخطيط العملي والإنتاج لتقسيم الإصلاح على المعقد والانتقائي.
إصلاح المعقد - هذا هو إصلاح مع استبدال العناصر الهيكلية والمعدات الهندسية مع الترقية الخاصة بهم. ويشمل العمل في جميع أنحاء المبنى أو أقسامه الفردية، مع تعويض عن طريق التآكل البدني والوظيفي.
الإصلاح الانتقائي - هذا إصلاح بديل كامل أو جزئي للعناصر الهيكلية الفردية للمبنى لاسترداد كامل لارتداء الأخلاقي الجسدي والذوي الأخلاقي.
في الوقت نفسه، يعني ارتداء الجسدية تدهور في المؤشرات التقنية والتشغيلية للمبنى، والأخلاقي (الوظيفي) هو انحراف تدريجي للمؤشرات التشغيلية من المستوى الحديث للمتطلبات الفنية لعمل المباني.
حاليا، تعامل UOS فقط مع إصلاح انتقائي، وهذا هو كيفية تصنيف الأساس لمساعدة إصلاح السكن والخدمات المجتمعية. يتم تنفيذ إصلاح المنازل الانتقائية في إدارة UO، دون تسوية المنازل.
يمكننا إجراء إصلاحات كبيرة من المنازل في إدارتها بسبب ثلاثة مصادر للتمويل:
في الحالتين الأولين، تكون أموال الدفع للعمل في الحساب الجاري للاتحاد الأوروبي. في الحدث الثالث، يمكن دفع الإدارة، ولكن بعد توقيع قانون أمن الأمم المتحدة.
وهكذا، في جميع الحالات، لدى UO تحت تصرفها حافزا فعال لضمان جودة وتوقيت العمل على الإصلاح. ومع ذلك، ليس كل uo استخدام هذا الظروف بمهارة.
بالنسبة لمديري التخصصات، فإن التخطيط والإصلاح هو اختبار خطير للاحتراف. أعمال البناء هي صناعة خاصة تتطلب معرفة ليس فقط من خلال تكنولوجيا إنتاجها، ولكن أيضا تفاصيل المنظمة والعلاقة بين الشركات المصنعة لأنواع معينة من العمل، بينهما والعملاء (في هذه الحالة، UO).
يجب أن نستعد لإصلاح مقدما، وليس أقل من عام. تعطي المواد المعلنة فكرة عامة عن هذا النوع من الإصلاح.
يجب أن تبدأ بفحص المنزل، ووضع بيان معيب وتحديد المبالغ الضرورية من العمل. عند إجراء هذا العمل، اتبع الأفعال التنظيمية المعمول بها التالية:
تقدم هذه الوثائق مدة استغلال مختلف عناصر المباني السكنية لإصلاحها. في الحالة عندما تكون عمر خدمة العناصر الفردية للمنزل أقل تنظيميا، للتخطيط لإصلاحها في ظل ظروف التشغيل العادية لا معنى لها.
بناء على كميات العمل المحددة، يتم وضع التقديرات لإنتاجها. يجب تكليف إعداد التقديرات بمؤسسة متخصصة أو متخصصين من ذوي الخبرة.
لدفع تكاليف إعداد تقديرات الإصلاحات الرئيسية، يجب تحديد الموارد المالية في تقدير دخل ونفقاتنا للسنة المخططة. عند إجراء إصلاح كبير مع استخدام الإعانات، ينبغي إدراج هذه التكاليف في التقدير الموحد، مما يلي عودته من UO في شكل واحد أو آخر. يجب تذكير ذلك بمحاميلات التقديرات التي ينبغي إدراج تكلفة تنميتها في التقدير. عند إجراء إصلاح، بسبب ميزانية موضوع الاتحاد الروسي، يجب القيام به بنفس الطريقة. ومع ذلك، فإن المناطق غالبا ما لا تدفع تكلفة التصميم وتقدير العمل. عند إجراء إصلاح رئيسي بسبب أموالها الخاصة، يتم أيضا دفع تكاليف التقديرات النامية على حساب هذه الأموال.
وجود تقديرات - الشرط اللازم لإدماج المنزل في خطة الإصلاح على حساب مصادر مركانية في المنطقة. التقدير ضروري لإعداد اتفاق مع المقاول أثناء إصلاح رأس المال على حساب UO، ويقوم بتقييم مواردها المالية الخاصة بنا في فترة زمنية معينة.
وغالبا ما تظهر قادة UO قصيرة النظر ولا تخطط لتطوير تقديرات أمام القرار النهائي بشأن إدراج مجلس الإدارة في خطة الإصلاح على حساب مصادر مركزية. نتيجة لذلك، أو لا ينعش المنزل في هذه الخطة، أو أن رئيس UO يستأجر بشكل عاجل أخصائي يقوم بتطوير التقدير في وقت قصير ومعزز رسوم، لكنه غير مدرج في الحساب الموحد. في مثل هذه الحالات، فإن التقليل من جانب رئيس مجموعة العامل لإعداد عملية إصلاح رأس المال سيؤدي إلى ضرر معين.
عامل مهم آخر يؤثر على كفاءة تحت إصلاحات رأس المال هو الاستنتاج المختص للعقد مع المقاول. عادة ما تستخدم النصوص النموذجية التي تم اختبارها من قبل المحامين. قد لا تكون الأخطاء، كقاعدة عامة، في النص، ولكن في إنشاء الموعد النهائي لنهاية العمل والرسم البياني لإنتاجهم.
في الممارسة العملية، هناك حالات عندما يكون وقت النهاية الدقيقة للعمل في الواقع غير معين.
مثال يشير العقد إلى أن المقاول يجب أن يكمل العمل في غضون ستة أشهر من تاريخ نقل الأموال إلى العميل (UN) إلى خطاب الاعتماد لدفع العمل، ولكن في موعد لا يتجاوز 1 نوفمبر. يسرد العميل المال خطاب الاعتماد في 1 يونيو، أي عن أداء العمل إلى المصطلح المقصود، بقيت فقط خمسة أشهر. في هذه الحالة، يعتقد المقاول أن مصطلح لمدة ستة أشهر لإنتاج العمل ينتهي في 1 ديسمبر، والعميل يشير إلى الحجز "في موعد لا يتجاوز 1 نوفمبر" " تشهد مثل هذه الحوادث عدم تأييد رأس UO، والتي وقعت عقد العقد.
قد يسمح بأخطاء أكثر خطورة عند الموافقة على جدول العمل، وهو جزء لا يتجزأ من العقد. على سبيل المثال، مع إصلاح النظم الصحية والتقنية الداخلية ل MCD، يجب وضع جدول العمل لكل مدخل، مما سيضمن سيطرة أكثر وضوحا حول المواعيد النهائية ونوعية إنتاج العمل.
ينبغي إيلاء اهتمام خاص لجدول العمل لإصلاح واجهة المنزل. يتم إصلاحه، كقاعدة عامة، من الغابات التي تخلق إزعاج كبير لسكان الصفحة الرئيسية غير المحددة: الغبار والأوساخ، وصعوبة بث، وإمكانية الاختراق من الغابات إلى الشقة، وما إلى ذلك. هذا يسبب الإعداد من قبل المقاول التحدي المتمثل في النهاية السريعة وإزالة الغابات. في المنزل مع العديد من مداخل ومحيط كبير للواجهة، هذا ممكن فقط مع المعروفين منذ فترة طويلة وتطبيقه في ممارسة العمل على النوبات، أي العمل مغطى، على سبيل المثال، الواجهة لمداخلين، وبعد ذلك يتم نقلها إلى مداخل أخرى (التقاطات)، وتتم إزالة الغابات من أول التقاط. هذه هي الطريقة، مع مراعاة مصالح المستأجرين في المنزل، يجب وضع جدول العمل. بالمناسبة، من المسؤولة عن مصالح المقاول، نظرا لأن منظمة العمل المختصة تسمح لك بالقيام دون عدد أصغر من الغابات باهظة الثمن.
ومع ذلك، هناك حالات عندما يكون المقاول، باستخدام قلة المعرفة والخبرة في العميل والخبرات في إنتاج أعمال البناء، وقعت على جدول مختلف تماما من رأس UO.
مثال عند إصلاح الواجهة من مبنى سكني من ستة طوابق، يبلغ الطول الإجمالي لمحيط 700 متر قوي، قدم الجدول الزمني لتثبيت الغابات حول محيط المنزل (طول أكثر من نصف كيلومتر!) والتنفيذ المستمر لأنواع مختلفة من العمل (الجدران الغسيل والرسم، وتغيير المصارف والعلاقات، إلخ. N) باستخدام الغابات المثبتة. يمكن تبرير تنظيم العمل مثل هذا المقاول ما لا يقل عن 8-10 فرق معقدة بالموارد المادية والتقنية اللازمة والعمل المتزامن لهذه الألوية في المنزل. وقفت الغابات العملية أكثر من ستة أشهر طوال محيط المنزل، مما يخلق إزعاج كبير للمقيمين خلال فترة طويلة.
إن مسألة السيطرة من قبل UO للجودة والتوقيت وتنظيم العمل على إصلاح رأس المال مهم للغاية. يجب أن يفهم رأس UO أنه في يديه هناك رافعة كبيرة من التأثير على المقاول، كموارد مالية للدفع للعمل. يجب ألا يسأل، ولكن لمطالبة المقاول بأداء نوعي وفي الوقت المناسب، لا يقتصر على التواصل مع فورمان، ولكن للدعوة إلى كائن، إذا لزم الأمر، رئيس المقاول، ممثلو وكالة الإسكان المقاطعة، إدارة السلطات المقاطعة والشرفي. في الوقت نفسه، ليس من الضروري أن يخاف أن يدمر العلاقة، ويجب أن تكون مبنية على أساس رجال الأعمال، والدفاع عن مصالح UO. لن يتم الخلط بين المديرين والممثلين المذكورين مع صدفة غير مواتية للظروف لتوتدي رأس UO في غياب نداءات لمعلوماتهم.
تجدر الإشارة إلى أن رئيس UO، عند إصلاح التخطيط والتصنيع باستخدام أموال الميزانية، هو ضغوط معينة من إدارة المقاطعة أو المدينة، والتي يعتمد إدراج المنزل في خطة العمل. الإدارة مسؤولة عن تطوير أموال الميزانية، والتي في نهاية الفترة المشمولة بالتقرير لن تسمح تقريبا مدير UO بعدم دفع العمل الذي يتم إجراؤه بحضور معين من الكتفية والجودة المنخفضة. بالنظر إلى هذا الظرف، كان ينبغي أن يكون رئيس UO بالفعل منذ توقيع عقد متعاقد لإظهار المثابرة في الوفاء بمطالباته مع المقاول، بعد أن تذكر أنه في نهاية الموعد النهائي لنهاية العمل سيكون أكثر تعقيدا.
الإصلاح هو أغلى نوع من العمل، محسوب، كقاعدة عامة، ملايين الروبل. تعتمد الاستدامة التشغيلية الأخرى للمكتب MKD على تنفيذها النوعي، وبالتالي فإن قيمة صيانتها ورائحة المعيشة في المنزل. هذه المؤشرات التي تتميز بشكل أساسي بكفاءة نحن.
يشير الإصلاح الذي تم إجراؤه في Apartments في تطبيقات المستأجرين وحسابه إلى أحد أنواع الأنشطة الاقتصادية المسموح بها من UO.
يرصد هذا الإصلاح في المنازل في إدارة UO، قوى الموظفين أو منظمة التشغيل. كقاعدة عامة، هذه هي أعمال إصلاح صغيرة، والدخل الذي ليس له تأثير كبير على النتائج الاقتصادية ل WEO. ومع ذلك، توفر المنظمة في قوات المنزل من خلال الوفاء التشغيلي للعمل الضروري في أعمال الإصلاح في الشقق نهجا متكاملا لمحتوى إدارة MCD وإصلاح المستأجرين مع راحة إضافية ويسهم في اتصالهم الوثيق مع مجلس الإدارة والخدمات الهندسية.
في الختام، ينبغي التأكيد على أن الصيانة المناسبة وإصلاح صندوق الإسكان هي واحدة من المهام الرئيسية في UO، ونوعية تنفيذ الموارد المالية والموارد المالية والمادية التي تنفقها إلى حد كبير فعالية عمل أي منظمة في إدارة ما MCD هو.
في الوقت نفسه، قد يكون عرض عرض مركزي في مقال المتطلبات الأساسية التي فرضتها الأفعال التنظيمية لمحتوى وإصلاح مخزون الإسكان دليلا عمليا في الحل الناجح للمشكلة.
وفقا لمواد مجلة "إدارة مبنى سكني"
دفعت شركة الإدارة لدفع المباني الإدارية (MKD). هذا هو الصف الوحيد من إيصال، يتم إرسال الأموال منها إلى حسابات القانون الجنائي أو منظمة إدارية أخرى. في جوهرها، هذه هي دفع الخدمات التي تقدمها الشركة لسكان المنزل.
إدارة MKD لا تشمل فقط العمل في المنزل والساحة. وهذا يشمل الوظائف الإدارية. كل هذا يوصف بالتفصيل في العقد، الذي يختتم القانون الجنائي مع السكان. يجب أيضا تحديد تكلفة جميع الخدمات هناك.
ولكن إلى جانب ذلك، فإن القانون الجنائي يجري عمل إداري كبير. لهذا، كقاعدة عامة، مطلوب موظفين جادين في مختلف المهنيين.
تتم إضافة أعمال المعلومات مع المستأجرين إلى هذه القائمة الكبيرة. على سبيل المثال، يلزم القانون الجنائي بإخطار أصحاب التغيير في التعريفات التعريفية أو معرفة إمكانات مجالس خاصة بموجب ذروة.
بادئ ذي بدء، من الضروري توضيح أن محتوى الملكية المشتركة (OI) من مبنى سكني (MKD) هو مجمع من أعمال وخدمات لاستعادة المنازل السكنية، والحفاظ على الاتصالات المشتركة والأجهزة الفنية، والتنظيف الصحي من مقر المنزل والمنطقة المحلية.
يتبع هذا التعريف من لوائحين أساسية لإنشاء إجراء محتوى وصيانة MCD: قواعد محتوى الممتلكات في مبنى سكني، وافق عليها. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي في 13 أغسطس 2006 رقم 491 (القواعد رقم 491) وقواعد وقواعد العمليات الفنية ل OI MKD، UTV. قرار القوستروي بتاريخ 27 سبتمبر 2003 رقم 170 (القواعد رقم 170). تحدد الوثيقة الأولى تكوين مفصل ل OI MKD، والتي تديرها منظمة الإدارة (UN). لا يحتاج هذا السؤال إلى أي تعليقات، لأن تكوين OI منصوص عليه من قبل قانون السكن.
تحدد القواعد رقم 491 أيضا تكوين صيانة OI، اعتمادا على ميزات التصميم، ودرجة التآكل البدني، والحالة الفنية، والظروف المناخية لموقع المنزل. إنهم يعتبرون بالتفصيل مسألة واجب أصحاب المبنى حمل التكاليف الإجمالية لصيانة وإصلاح OI.
تحدد القواعد رقم 491 تكوين صيانة OI:
قانون تنظيمي آخر - القواعد رقم 170 ينظم حل القضايا الرئيسية التالية:
يتم تمثيل عرض تقديمي مفصل لجميع المهام التقنية والتنظيمية أثناء تشغيل MKD في الدليل المنهجي لصيانة وإصلاح OI MKD (MDC 2-04-2004) التي طورها روستروك.
تشير قائمة المتطلبات العامة لمحتوى وإصلاح OI MKD إلى ليس فقط الكمية الكبيرة من الحلول الشاملة لمهام الكتلة الفنية، ولكن أيضا على تأثير هذه الوحدة على فعالية تشغيل تشغيل WEA لضمان جودة وموثوقية العملية في إدارتها لمجمع العقارات.
هيكل محتوى وإصلاح OI MKD
من الضروري أن نفهم أن صيانة OI MKD كهجوم تعميم يتكون من ضمان صيانة وصيانة المنازل.
بدوره، يتضمن المحتوى الفعلي ل OI MKD العمل:
(انظر الشكل في الملف المرفق - هيكل العملية المعقدة لمحتوى وإصلاح مخزون الإسكان)
الحفاظ على الصيانة:
يتم ربط كل من مكونات المفهوم الموحد "محتوى MKD" ارتباطا وثيقا، ويتم تنفيذ الوظائف المتعلقة بهذه المكونات من قبل مؤسسة خدمة واحدة. الفرق هو فقط في كائن التحكم فقط: في عملية محتوى MCD، يكون التأثير بشرط الأسطح، والهوية، والأسترو، والواجهات، والتحسين الخارجي، والصرف الصحي، وفي عملية الصيانة - على الاتصالات العامة، التقنية الأجهزة والغرف التقنية.
تظهر عملية شاملة لصيانة وإصلاح OI MKD بشكل مخطط في الشكل. هذا الهيكل سوف يسمح للمديرين بتقديم تكوين وتسلسل العمل بوضوح، وعلاقتهم بالمستوى اللازم لمحتوى وإصلاح وزارة M.BD.
ذات أهمية كبيرة في عملية تشغيل UO لها الصحيح، أي المقابلة الأفعال التنظيمية، تحديد تكوين كل عمل يؤديها على حد سواء في عملية محتوى MCD وفي الإصلاح الحالي والإصلاح.
ومع ذلك، فإن تكوين العديد من الأعمال المحددة في القواعد رقم 170، وليس في كل شيء يتزامن مع تكوين هذه الأعمال المحددة في MDC 2-04-2004. بالإضافة إلى ذلك، تظهر الممارسة أنه في الشقق المخصفة بسبب استثناء تكوين الأجهزة الصحية والتقنية والأسلاك السكنية، فإن خدمتها تنفذ إلى حد كبير من قبل مالكي الشقق. لا يتم تنفيذ بعض العمل فيما يتعلق باستبدال التجهيزات والمعدات القديمة على الإطلاق، على سبيل المثال، تنظيف برميل الصرف من الودائع، وإصلاح تعويم - الكرة، مما يؤدي إلى رفع رافعات المخيمات في الخلاطات، إلخ.
نعطي العمل الرئيسي الذي يتعين القيام به في عملية تنفيذ وظيفة محتوى OI MKD.
الجدران والواجهات
إزالة عناصر الديكور التي تمثل الخطر، ورفض التجصيص والبلاط، وتعزيز لوحات ترخيص المنزل.
أسطح ومقاومة للماء
تنظيف القمامة، وإزالة الثلوج والنوم مع سقف، وتنظيف الداخلية وتعزيز التصريف الخارجي، معطير ومضادة للنظر الهياكل الخشبية، زلة الطيات.
تعبئة النافذة والباب
تركيب إطارات مفقود والنظارات والأبواب، وإصلاح تلك الموجودة.
التنظيف الصحية
التنظيف الرطب اليومي للسلالم والمواقع ذات الطابقين السفليين، وهي نفسها أسبوعيا فوق الطابق الثاني، غسل الأرضيات الطابق اليومي، غسل شهري، غسل شهري، غسل النوافذ السنوية، النبيذ الرطب، الأبواب، Plafoons، WindowsIL، أجهزة التدفئة، صناديق البريد.
التنظيف الصحية للإقليم الخارجي
تنظيف مواقع الحاويات، تنظيف الجرب، تنظيف الثلج، منطقة الرش ضد الأرض، والاستمتاع، وتنظيف العشب، العشب المجمد.
تدفئة مركزية
الحفاظ على النظام وتلوينه، وتعديل إيقاف التشغيل، وختم العلامات، واختبار النظام وغسله بطريقة هيدروليكية، وإغلاق أجهزة التدفئة أثناء تسربها.
أنابيب المياه والصرف الصحي
علامات الختم، ختم مؤقت للناسور والشقوق، تنظيف البوابات والصرف الصحي، والحفاظ على وتفكيك نظام الري.
مزود الطاقة
استبدال المصابيح، وإزالة المؤشرات المنزلية، والعدادات الكهربائية المجموعة، والتحقق من الأرض، وقياس المقاومة العازلة.
خدمات الطوارئ
إصلاح واستبدال علامات خطوط الأنابيب، وتغيير خطوط الأنابيب تصل إلى 2 متر، وتركيب ضمادات والتخلص من انسداد في الأنابيب، واستبدال الأقسام الخاطئة من شبكة الطاقة، وإصلاح الألواح الكهربائية واستبدال إدراجات تنصهر. في الممارسة العملية، تقتصر على القضاء على التسريبات في أنظمة التسخين وإمدادات المياه عن طريق فصل قسم الطوارئ.
بالنظر إلى القائمة الواردة أعلاه للأعمال على محتوى MCD، بالتزامن مع المخطط المعروض في الشكل، يمكن إجراء الاستنتاجات التالية.
تعمل مباشرة في محتوى OI MKD وصيانتها تخضع للإشراف الفني العام في عملية عمليات التفتيش العامة والجزئية في وقت واحد تقريبا وبعضها البعض مع بعضها البعض. يحدث الشيء نفسه عند التحضير للعملية الموسمية. يجب مراعاة الظروف المحددة في الاعتبار إدارة UO في تنظيم الأعمال على محتوى MCD.
يجب أن تمتثل UO، والتحكم المباشر في MKD ومحتوى المنزل من قبل قوات الموظفين الخاصة بهم، بالمتطلبات التكنولوجية الأساسية عند أداء العمل ذي الصلة.
لكل نوع من أنواع العمل، يجب تطبيق الخريطة التكنولوجية. بالنظر إلى أن معظم الأعمال مرتبطة بتكنولوجيا البناء، فمن المستحسن استخدام الخرائط التكنولوجية النموذجية لصناعة البناء مع التعديلات اللازمة المتعلقة بتشغيل MCD معين.
يجب أن توفر تكنولوجيا العمل طرقا فعالة للوفاء بتنفيذها واستخدام مواد جديدة وحديثة وطويلة الأجل وصديقة للبيئة.
يجب إيلاء اهتمام خاص لاستعدادات موسم الخريف والشتاء من وزارة المراسم مع إمدادات الحرارة المركزية. بالإضافة إلى العمل الأساسي على غسل واختبار نظام التسخين الداخلي للتدفئة والمعدات، من الضروري دافئة المنزل، واستعادة العزل المدمر لخطوط الأنابيب والمعدات، وإصلاح، إذا لزم الأمر، لفرض ITP، الطلاء خطوط الأنابيب، تحضير الوثائق الفنية اللازمة.
في أنشطة الاسم، فإن عملية التفتيش الفني ل MCD هي الأقل ازدهارا. لا يمكن القول بأن عمليات التفتيش لا يتم إجراؤها على الإطلاق، ولكن مع حصة كبيرة من الاحتمال، يمكنك التحدث عن عدم وجود غالبية الوثائق اللازمة: مجلات التفتيش والأفعال المعتمدة، جوازات جوازات الاستعداد للكائن.
يجب الإشارة إلى أن عمليات التفتيش العامة المخطط لها ينبغي أن تنفذ مرتين في السنة (في الربيع والخريف). في عملية هذا العمل، يتم إجراء فحص للمبنى ككل، بما في ذلك الهياكل والمعدات الهندسية والتحسين.
توفر عمليات التفتيش الجزئية المخططة تفتيش عناصر فردية للمبنى ويتم تنفيذها وفقا للرسومات.
يتم إجراء عمليات تفتيش غير عادية (غير مجدولة) بعد ظاهرة الانتخابات، على سبيل المثال، في سان بطرسبرغ بعد تساقط الثلوج الثقيل والطويل في شتاء 2009-2010. كانت هناك حاجة لتفتيش غير عادي للسقف.
جميع تكاليف محتوى OI MKD هي جزء من رسوم الصيانة والإصلاحات الحالية للمباني السكنية التي ينتجها أصحاب وأصحاب العمل في الشقق في MCD.
من الواضح أنه من تنظيم محتوى MKD والاستخدام الرشيد للموارد المالية الواردة من السكان لتغطية التكاليف المقابلة، فإن كفاءة نحن تعتمد إلى حد كبير على كفاءة MCD.
تتضمن الإصلاحات الحالية الأنواع الرئيسية التالية من العمل.
المؤسسات
القضاء على التشوهات المحلية وتعزيز واستعادة المناطق التالفة من المؤسسات والمشهد والمدخلات إلى الطابق السفلي.
الجدران والواجهات
ختم المفاصل وإصلاح وتروحة الواجهات وختم واستعادة العناصر المعمارية.
تداخل
تغيير العناصر الفردية، وختم الطبقات والشقوق.
الأسقف
تعزيز العوارض الخشبية، المطاطا ومكافحة العرض، استبدال الصرف، تسرب المياه والعزل.
تعبئة النافذة والباب
تغيير واستعادة العناصر الفردية.
الدرج، الشرفات، أقنعة
استعادة أو استبدال الأقسام الفردية.
طوابق
استبدال واستعادة المواقع الفردية.
الديكور الداخلي
استعادة المواقع الفردية في المداخل، المباني الفنية.
تدفئة مركزية
استعادة أداء الأقسام الفردية لنظام التدفئة عن طريق استبدالها.
أنابيب المياه والصرف الصحي وإمدادات المياه الساخنة
استبدال واستعادة أداء الأقسام الفردية لنظام معين.
مزود الطاقة
استبدال واستعادة كفاءة المبنى، بما في ذلك الأفران الكهربائية، للأجهزة داخل الربع.
تنفس
استعادة أداء النظام، بما في ذلك المشجعين.
غلوان
استعادة أداء جميع أجهزة النظام.
تحسين خارجي
إصلاح واستعادة أقسام الأرصفة، والسفر، والسماء، والمواقع، الستائر للحرائك.
الأجهزة الفنية الفنية الخاصة
استعادة عناصر وأجزاء من الأجهزة الفنية لوائح المصنعين. يتم تنفيذ الأعمال من قبل منظمة متخصصة بموجب الاتفاق مع UO، الذي يدير المنزل. الأجهزة الفنية تشمل المصاعد، روم، هوائيات، إلخ.
يتم تقديم قائمة أكثر تفصيلا بالأعمال المتعلقة بالإصلاحات الحالية في MKD 2-04-2004.
يجب على مديري UA أثناء الإصلاحات الحالية اتباع قواعد معينة.
لسوء الحظ، في معظم NU، لا يتم استيفاء القواعد المحددة. هذا لا يرجع ذلك فقط إلى عدم كفاية الاحترافية لزعماء UO، ولكن في العديد من الحالات من خلال رغبتهم في الاستخدام غير المنضبط للأموال المخصصة لإجراء الإصلاحات الحالية، لأن التقرير في هذه الحالة يتم تنفيذه فقط لنفقات الموارد المالية، ولكن ليس لتنفيذ أعمال مخططة محددة.
مثل هذه الحالة الحالية للعمل مع تخطيط وتنظيم وإجراء الإصلاحات الحالية تقلل بشكل كبير من فعالية تشغيل عملية UO.
من الضروري أن نتذكر أن رسوم الإصلاحات الحالية مصنوعة من قبل مالكي وشقق المستأجرين في MKD وتسليط قيمة هذه اللوحة، كقاعدة عامة، خط منفصل في إيصالات الدفع. تم بالفعل تحديد ذلك بالفعل إمكانية تحليل شامل لكفاءة تكاليف الإصلاحات الحالية وتحديد مصادر محددة لزيادةها.
إصلاح رأس المال لصندوق الإسكان
لا تؤدي الإصلاح إلى إطالة عمر الخدمة في المبنى، حيث يتم تحديده من خلال العناصر الأكثر دواما لا يتم استبدالها أثناء تنفيذها.
يوفر إصلاح استبدال واحد أو العديد من أنظمة المعدات الهندسية أو جميعها، وكذلك إحضار حالة جيدة من جميع العناصر الهيكلية للمنزل.
إصلاح يمكن أن يعزى إلى تحديث المباني السكنية. تحديث المبنى هو تحديث المواد والمعدات الهندسية المستخدمة وفقا لمتطلبات المعايير الحالية. يتكون جوهر تحديث أسهم الإسكان في تحسين صفات المستهلكين من خلال زيادة مستوى التحسن، وكذلك جلب المباني بما يتماشى مع المتطلبات الوظيفية من خلال تطبيق هياكل ومواد البناء الحديثة.
تسمح المفاهيم المعلنة بالتخطيط العملي والإنتاج لتقسيم الإصلاح على المعقد والانتقائي.
إصلاح المعقد - هذا هو إصلاح مع استبدال العناصر الهيكلية والمعدات الهندسية مع الترقية الخاصة بهم. ويشمل العمل في جميع أنحاء المبنى أو أقسامه الفردية، مع تعويض عن طريق التآكل البدني والوظيفي.
الإصلاح الانتقائي - هذا إصلاح بديل كامل أو جزئي للعناصر الهيكلية الفردية للمبنى لاسترداد كامل لارتداء الأخلاقي الجسدي والذوي الأخلاقي.
في الوقت نفسه، يعني ارتداء الجسدية تدهور في المؤشرات التقنية والتشغيلية للمبنى، والأخلاقي (الوظيفي) هو انحراف تدريجي للمؤشرات التشغيلية من المستوى الحديث للمتطلبات الفنية لعمل المباني.
حاليا، تعامل UOS فقط مع إصلاح انتقائي، وهذا هو كيفية تصنيف الأساس لمساعدة إصلاح السكن والخدمات المجتمعية. يتم تنفيذ إصلاح المنازل الانتقائية في إدارة UO، دون تسوية المنازل.
يمكننا إجراء إصلاحات كبيرة من المنازل في إدارتها بسبب ثلاثة مصادر للتمويل:
في الحالتين الأولين، تكون أموال الدفع للعمل في الحساب الجاري للاتحاد الأوروبي. في الحدث الثالث، يمكن دفع الإدارة، ولكن بعد توقيع قانون أمن الأمم المتحدة.
وهكذا، في جميع الحالات، لدى UO تحت تصرفها حافزا فعال لضمان جودة وتوقيت العمل على الإصلاح. ومع ذلك، ليس كل uo استخدام هذا الظروف بمهارة.
بالنسبة لمديري التخصصات، فإن التخطيط والإصلاح هو اختبار خطير للاحتراف. أعمال البناء هي صناعة خاصة تتطلب معرفة ليس فقط من خلال تكنولوجيا إنتاجها، ولكن أيضا تفاصيل المنظمة والعلاقة بين الشركات المصنعة لأنواع معينة من العمل، بينهما والعملاء (في هذه الحالة، UO).
يجب أن نستعد لإصلاح مقدما، وليس أقل من عام. تعطي المواد المعلنة فكرة عامة عن هذا النوع من الإصلاح.
يجب أن تبدأ بفحص المنزل، ووضع بيان معيب وتحديد المبالغ الضرورية من العمل. عند إجراء هذا العمل، اتبع الأفعال التنظيمية المعمول بها التالية:
تقدم هذه الوثائق مدة استغلال مختلف عناصر المباني السكنية لإصلاحها. في الحالة عندما تكون عمر خدمة العناصر الفردية للمنزل أقل تنظيميا، للتخطيط لإصلاحها في ظل ظروف التشغيل العادية لا معنى لها.
بناء على كميات العمل المحددة، يتم وضع التقديرات لإنتاجها. يجب تكليف إعداد التقديرات بمؤسسة متخصصة أو متخصصين من ذوي الخبرة.
لدفع تكاليف إعداد تقديرات الإصلاحات الرئيسية، يجب تحديد الموارد المالية في تقدير دخل ونفقاتنا للسنة المخططة. عند إجراء إصلاح كبير مع استخدام الإعانات، ينبغي إدراج هذه التكاليف في التقدير الموحد، مما يلي عودته من UO في شكل واحد أو آخر. يجب تذكير ذلك بمحاميلات التقديرات التي ينبغي إدراج تكلفة تنميتها في التقدير. عند إجراء إصلاح، بسبب ميزانية موضوع الاتحاد الروسي، يجب القيام به بنفس الطريقة. ومع ذلك، فإن المناطق غالبا ما لا تدفع تكلفة التصميم وتقدير العمل. عند إجراء إصلاح رئيسي بسبب أموالها الخاصة، يتم أيضا دفع تكاليف التقديرات النامية على حساب هذه الأموال.
وجود تقديرات - الشرط اللازم لإدماج المنزل في خطة الإصلاح على حساب مصادر مركانية في المنطقة. التقدير ضروري لإعداد اتفاق مع المقاول أثناء إصلاح رأس المال على حساب UO، ويقوم بتقييم مواردها المالية الخاصة بنا في فترة زمنية معينة.
وغالبا ما تظهر قادة UO قصيرة النظر ولا تخطط لتطوير تقديرات أمام القرار النهائي بشأن إدراج مجلس الإدارة في خطة الإصلاح على حساب مصادر مركزية. نتيجة لذلك، أو لا ينعش المنزل في هذه الخطة، أو أن رئيس UO يستأجر بشكل عاجل أخصائي يقوم بتطوير التقدير في وقت قصير ومعزز رسوم، لكنه غير مدرج في الحساب الموحد. في مثل هذه الحالات، فإن التقليل من جانب رئيس مجموعة العامل لإعداد عملية إصلاح رأس المال سيؤدي إلى ضرر معين.
عامل مهم آخر يؤثر على كفاءة تحت إصلاحات رأس المال هو الاستنتاج المختص للعقد مع المقاول. عادة ما تستخدم النصوص النموذجية التي تم اختبارها من قبل المحامين. قد لا تكون الأخطاء، كقاعدة عامة، في النص، ولكن في إنشاء الموعد النهائي لنهاية العمل والرسم البياني لإنتاجهم.
في الممارسة العملية، هناك حالات عندما يكون وقت النهاية الدقيقة للعمل في الواقع غير معين.
مثال يشير العقد إلى أن المقاول يجب أن يكمل العمل في غضون ستة أشهر من تاريخ نقل الأموال إلى العميل (UN) إلى خطاب الاعتماد لدفع العمل، ولكن في موعد لا يتجاوز 1 نوفمبر. يسرد العميل المال خطاب الاعتماد في 1 يونيو، أي عن أداء العمل إلى المصطلح المقصود، بقيت فقط خمسة أشهر. في هذه الحالة، يعتقد المقاول أن مصطلح لمدة ستة أشهر لإنتاج العمل ينتهي في 1 ديسمبر، والعميل يشير إلى الحجز "في موعد لا يتجاوز 1 نوفمبر" " تشهد مثل هذه الحوادث عدم تأييد رأس UO، والتي وقعت عقد العقد.
قد يسمح بأخطاء أكثر خطورة عند الموافقة على جدول العمل، وهو جزء لا يتجزأ من العقد. على سبيل المثال، مع إصلاح النظم الصحية والتقنية الداخلية ل MCD، يجب وضع جدول العمل لكل مدخل، مما سيضمن سيطرة أكثر وضوحا حول المواعيد النهائية ونوعية إنتاج العمل.
ينبغي إيلاء اهتمام خاص لجدول العمل لإصلاح واجهة المنزل. يتم إصلاحه، كقاعدة عامة، من الغابات التي تخلق إزعاج كبير لسكان الصفحة الرئيسية غير المحددة: الغبار والأوساخ، وصعوبة بث، وإمكانية الاختراق من الغابات إلى الشقة، وما إلى ذلك. هذا يسبب الإعداد من قبل المقاول التحدي المتمثل في النهاية السريعة وإزالة الغابات. في المنزل مع العديد من مداخل ومحيط كبير للواجهة، هذا ممكن فقط مع المعروفين منذ فترة طويلة وتطبيقه في ممارسة العمل على النوبات، أي العمل مغطى، على سبيل المثال، الواجهة لمداخلين، وبعد ذلك يتم نقلها إلى مداخل أخرى (التقاطات)، وتتم إزالة الغابات من أول التقاط. هذه هي الطريقة، مع مراعاة مصالح المستأجرين في المنزل، يجب وضع جدول العمل. بالمناسبة، من المسؤولة عن مصالح المقاول، نظرا لأن منظمة العمل المختصة تسمح لك بالقيام دون عدد أصغر من الغابات باهظة الثمن.
ومع ذلك، هناك حالات عندما يكون المقاول، باستخدام قلة المعرفة والخبرة في العميل والخبرات في إنتاج أعمال البناء، وقعت على جدول مختلف تماما من رأس UO.
مثال عند إصلاح الواجهة من مبنى سكني من ستة طوابق، يبلغ الطول الإجمالي لمحيط 700 متر قوي، قدم الجدول الزمني لتثبيت الغابات حول محيط المنزل (طول أكثر من نصف كيلومتر!) والتنفيذ المستمر لأنواع مختلفة من العمل (الجدران الغسيل والرسم، وتغيير المصارف والعلاقات، إلخ. N) باستخدام الغابات المثبتة. يمكن تبرير تنظيم العمل مثل هذا المقاول ما لا يقل عن 8-10 فرق معقدة بالموارد المادية والتقنية اللازمة والعمل المتزامن لهذه الألوية في المنزل. وقفت الغابات العملية أكثر من ستة أشهر طوال محيط المنزل، مما يخلق إزعاج كبير للمقيمين خلال فترة طويلة.
إن مسألة السيطرة من قبل UO للجودة والتوقيت وتنظيم العمل على إصلاح رأس المال مهم للغاية. يجب أن يفهم رأس UO أنه في يديه هناك رافعة كبيرة من التأثير على المقاول، كموارد مالية للدفع للعمل. يجب ألا يسأل، ولكن لمطالبة المقاول بأداء نوعي وفي الوقت المناسب، لا يقتصر على التواصل مع فورمان، ولكن للدعوة إلى كائن، إذا لزم الأمر، رئيس المقاول، ممثلو وكالة الإسكان المقاطعة، إدارة السلطات المقاطعة والشرفي. في الوقت نفسه، ليس من الضروري أن يخاف أن يدمر العلاقة، ويجب أن تكون مبنية على أساس رجال الأعمال، والدفاع عن مصالح UO. لن يتم الخلط بين المديرين والممثلين المذكورين مع صدفة غير مواتية للظروف لتوتدي رأس UO في غياب نداءات لمعلوماتهم.
تجدر الإشارة إلى أن رئيس UO، عند إصلاح التخطيط والتصنيع باستخدام أموال الميزانية، هو ضغوط معينة من إدارة المقاطعة أو المدينة، والتي يعتمد إدراج المنزل في خطة العمل. الإدارة مسؤولة عن تطوير أموال الميزانية، والتي في نهاية الفترة المشمولة بالتقرير لن تسمح تقريبا مدير UO بعدم دفع العمل الذي يتم إجراؤه بحضور معين من الكتفية والجودة المنخفضة. بالنظر إلى هذا الظرف، كان ينبغي أن يكون رئيس UO بالفعل منذ توقيع عقد متعاقد لإظهار المثابرة في الوفاء بمطالباته مع المقاول، بعد أن تذكر أنه في نهاية الموعد النهائي لنهاية العمل سيكون أكثر تعقيدا.
الإصلاح هو أغلى نوع من العمل، محسوب، كقاعدة عامة، ملايين الروبل. تعتمد الاستدامة التشغيلية الأخرى للمكتب MKD على تنفيذها النوعي، وبالتالي فإن قيمة صيانتها ورائحة المعيشة في المنزل. هذه المؤشرات التي تتميز بشكل أساسي بكفاءة نحن.
يشير الإصلاح الذي تم إجراؤه في Apartments في تطبيقات المستأجرين وحسابه إلى أحد أنواع الأنشطة الاقتصادية المسموح بها من UO.
يرصد هذا الإصلاح في المنازل في إدارة UO، قوى الموظفين أو منظمة التشغيل. كقاعدة عامة، هذه هي أعمال إصلاح صغيرة، والدخل الذي ليس له تأثير كبير على النتائج الاقتصادية ل WEO. ومع ذلك، توفر المنظمة في قوات المنزل من خلال الوفاء التشغيلي للعمل الضروري في أعمال الإصلاح في الشقق نهجا متكاملا لمحتوى إدارة MCD وإصلاح المستأجرين مع راحة إضافية ويسهم في اتصالهم الوثيق مع مجلس الإدارة والخدمات الهندسية.
في الختام، ينبغي التأكيد على أن الصيانة المناسبة وإصلاح صندوق الإسكان هي واحدة من المهام الرئيسية في UO، ونوعية تنفيذ الموارد المالية والموارد المالية والمادية التي تنفقها إلى حد كبير فعالية عمل أي منظمة في إدارة ما MCD هو.
في الوقت نفسه، قد يكون عرض عرض مركزي في مقال المتطلبات الأساسية التي فرضتها الأفعال التنظيمية لمحتوى وإصلاح مخزون الإسكان دليلا عمليا في الحل الناجح للمشكلة.
وفقا لمواد مجلة "إدارة مبنى سكني"
الخدمات السكنية والمجتمعية / التعريفات في مجال الإسكان والخدمات المجتمعية
قريبا سيستقبل سكان المدن الروسية إيصالات منتظمة لدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية. أولئك الذين يعيشون في مباني سكنية في شهر يناير يجب أن يرون تغييرات. ماذا تحضير؟ ناشد المنشور الإقليمي "Penza Pravda" توضيحات لفحص الإسكان المحلي.
نحن معتادون أننا ندفع مقابل المياه والضوء المستخدمة فقط في الشقق، ولكن أيضا للاحتياجات العامة (ODN). تم تضمين هذه الرسوم في تكوين المرافق وتطويرها من الفرق بين شهادات أجهزة القياس العامة للأغراض العامة ومجموع شهادة عدادات فردية جنبا إلى جنب مع الكميات التنظيمية لأولئك الذين ليس لديهم أجهزة.
تم توزيع أولئك من نفس الأشخاص متناسبة مع منطقة المبنى. صحيح، ليس تماما، ولكن في حدود المعايير.
الآن سيتم توجيه الاتهام إلى المجلس الخاص ب OND في إطار الرسوم ليس للمرافق، ولكن بالنسبة لخدمات الإسكان، I.E.E. يتحرك من سطر واحد من الفواتير إلى أخرى. تشمل تكلفة تكاليف الإسكان نفقات المياه الباردة والساخنة، والكهرباء، وكذلك يؤدي مياه الصرف الصحي من أجل الحفاظ على الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.
يجب ألا يكون هناك نمو في المدفوعات، لأنه من مالك خدمات الإسكان لا يمكن أن يؤخذ أكثر من المعيار، لكنه لم يتغير بعد.
ماذا عن الحد من المجلس؟ هذا ممكن، رهنا بمسؤولية وجهود شركات الإدارة، ومجلس الموارد و HSSC.
اختصار "واحد" من الآن في رمز السكن لا يظهر. كان هناك جديد - "فول الصويا" - محتوى الممتلكات المشتركة.
وهذا هو، في العمود "خدمات الإسكان" سيتعين علينا أن نرى أربعة خطوط جديدة - أنواع الموارد المستهلكة عند محتوى الممتلكات المشتركة: سطران "DHW" (مكون "HB3" ومكون "الطاقة الحرارية") ، "هيدز" و "كهرباء».
وفي خط "الخدمات المجتمعية" ستبقى مدفوعات فقط للاستهلاك الفردي للموارد.
دخلت هذه التغييرات حيز التنفيذ في 1 يناير 2017، وفقا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 1498 في إطار تنفيذ القانون الاتحادي رقم 176، الذي أدلى بالتعديلات على LCD في منتصف عام 2015.
لا توجد أنظمة تنظيمية حتى الآن، ولا ينبغي أن تكون هناك نفقات مثل هذه النفقات. الشيء نفسه مع التدفئة - المالك لا يدفع ثمن الحرارة خارج الشقق.
جميع مالكي ومستخدمي المباني في المباني السكنية، والتي طريقة الإدارة - القانون الجنائي، هوا و ECCC.
هذا السؤال، على وجه الخصوص، يطلب من قادة النوا، لأن أول الناس سيحضرون للإيضاحات.
وهي معقولة للغاية، لأن رسوم خدمات الإسكان في الإيصالات لا تشغل: رقم واحد (على سبيل المثال، 18،11 روبل)، وكل شيء يشمله. ولكن إذا أضفت فول الصويا إلى التعريفة الخاصة بخدمات الإسكان، فسوف تنمو الرسوم، وهذا غير قانوني دون قرار بتقييم أصحاب المالكين. كيف تكون؟
يشرح نطاق التل إلى عهد الشراكات والتعاونيات والمديرين، والتي تخصيص فول الصويا مطلوبة من خلال خطوط منفصلة.
بالمناسبة، تحسب نطاق التل أنه بالنسبة لأجهزة الفيديو الرقمية القياسية، الموجودة في المبنى التاسع طوابق، فإن مجلس إدارة HPW، DHW والكهرباء، والذي يذهب على المحتوى الرئيسي سيكون 1.65 روبل. من متر مربع.
1. في المنظمة التي وضعت حسابك: القانون الجنائي، مجلس النوا أو السكك الحديدية. يتم سرد عناوينهم وأرقام الهواتف في الدفع.
2. في السلطات التنظيمية: هيلبوكس، وكذلك سلطات الادعاء في مكان الإقامة.
هذه هي مشكلة المنظمات الإدارية، هوا، فائدة: "nebalance" سوف يدفعون الموارد بمصروفهم. علاوة على ذلك، حول فكرة المشرعين أعد كتابة قانون الإسكان، فإن هذه الحالة تحفز القانون الجنائي، والقيادة في وزارة الخارجية، والخروج من ECCC الانخراط في توفير الطاقة، تتبع بعناية التسريبات في الشبكات، تتعامل بشكل خطير مع سرقة الموارد، لتحديد أولئك الذين "يسحبون" الأصفار في قراءات الأمتار ...
يسمح لك الصياغة "الرسوم التي لا تتجاوز المعيار" المسؤول عن محتوى الملكية المشتركة في الواقع. فليكن أقل من الروبل، وشخص لطيف.
من الممكن أن يقوم مجلس إدارة HOA و HSK بذلك، فهي قريبة قدر الإمكان للمستأجرين.
ولكن ماذا عن القانون الجنائي، هل كان لديهم أي حافز لرعاية المال الشعبية؟ بعد كل شيء، في شهر واحد، المنزل "لا" الماء و "غير مكتمل" للضوء إلى المعيار، وفي حالة أخرى سيكون هناك تمثال نصفي ولديه سيكون له شوكة خارج وحدة التحكم ...
لا مزيد من السوابق، والسؤال مفتوح. ماذا سيحدث في الممارسة - انظر. في حالات الصراع التي يتعين التعامل معها مع السلطات الإشرافية.
غالبا ما يرفض أصحاب المباني غير السكنية دفع ثمن صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لبناء شقة. هذا موضع غير صحيح، يجب أن يدفعون المحتوى وإصلاحهم على قدم المساواة مع مالكي المباني السكنية. اكتشف لماذا.
تعرض المنظمات الإدارية لأصحاب المباني غير السكنية للحساب لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة للمباني السكنية. يرفض أصحاب هذه المبنى دفع وثائق الدفع المستلمة، بحجة أنهم في عداد المفقودين عن العلاقات التعاقدية مع UO.
يمتلك إجمالي الممتلكات في مبنى سكني أصحاب المبنى على حق ملكية الأسهم المشتركة، وفقا للفقرة 1 من الجزء 1 من الفن. 36 LCD RF. تشمل الملكية العامة للمكتب MKD أماكن عمل ليست أجزاء من الشقق ومؤدي لخدمة أكثر من أماكن واحدة في هذا المنزل:
يلتزم كل مشارك في إجمالي ملكية الأسهم بالمشاركة في دفع الضرائب والرسوم والمدفوعات الأخرى الخاصة بالملكية العامة، وكذلك في تكاليف صيانةها وحفظها (المادة 249 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
يحمل أصحاب المبنى في MKD عبء التكاليف للممتلكات الرئيسية في مبنى سكني (الجزء الأول من الفن. 39 LCD RF).
وفقا للجزء 2 من الفن. 154 LCD RF، المباني السكنية والمرافق العامة لصاحب المبنى في MKD يشمل رسوما للخدمات والعمل على إدارة هذا المنزل، للصيانة والإصلاح الحالي للممتلكات المشتركة في MCD، بالنسبة لموارد المرافق، المستهلكة باستخدام استخدام ومحتوى OI في MCD.
لا يرجع التزام المالك بدفع تكلفة الصيانة والإصلاح إلى وجود علاقات تعاقدية مع منظمة الإدارة. يمكن العثور على مثل هذا الاستنتاج في الفقرة 24 من استعراض الممارسة القضائية المتمثلة في تطبيق تشريعات الاتحاد الروسي على نظام العقد في مجال مشتريات السلع والأعمال والخدمات لتوفير الاحتياجات الحكومية والبلدية المعتمدة من قبل بريسيديوم المحكمة العليا للاتحاد الروسي 28.06.2017.
بحكم ح. 2.3 الفن. 161 LCD RF والفقرة 10 من مرسوم حكومة الاتحاد الروسي في 13 أغسطس 2006 رقم 491، وأداء العمل وتوفير الخدمات للممتلكات الرئيسية لمبنى سكني أمر إلزامي لمنظمة الإدارة وفقا مع تشريع الاتحاد الروسي. لا يمكن أن ترفض UO إجراء مثل هذه الأعمال وتوفير الخدمات حتى في الحالة عندما لا يتم الانتهاء من الدولة أو العقد البلدي.
حقيقة أن صاحب المباني غير السكنية لم يتخذ إجراءات بشأن اختتام العقد للوفاء بالواجبات لتنفيذ تكلفة الممتلكات المشتركة، لا يعفيها من الالتزام بتقديم رسوم مناسبة.
وهكذا، فإن مالك أماكن عمل غير سكنية، يقع في مبنى سكني، نظرا للإشارة المباشرة للقانون، ملزم بحمل تكلفة الحفاظ على الممتلكات المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك القانون أو العقد.
يطلب من مالكي المباني غير السكنية في المباني السكنية دفع الخدمات السكنية والمشتركة على نفس القواعد كبصود المباني السكنية. قد تتطلب منظمة الإدارة مالك المباني غير السكنية في الوقت المناسب لإصدار رسوم لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لبناء شقة.
إذا رفض مالك المباني غير السكنية دفع منظمة الإدارة لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة، يجب أولا تحاول حل مشكلة العالم وشرح صاحب المباني غير السكنية، لماذا الالتزام بإجراء يتم تحديد رسوم لصيانة وإصلاح المباني السكنية: إرسال أجنحة الديون أو الحروف أو محاولة إبرام اتفاقية على سداد الديون.
إذا رفض المالك دفع الفواتير، يجب أن تذهب UO إلى استعادة الديون السابقة للمحاكمة: قبل التقدم بطلب للمحكمة، يجب على المدين أن يرسل مطالبة مع متطلبات دفع ثمن الديون الطوعية. وفقا للجزء 5 من الفن. 4 APC RF، المدين ملزم بالرد بمثل هذه المطالبة في غضون 30 يوما تقويميا.
إذا كان المدين يستجيب بالرفض أم لا يستجيب على الإطلاق للمطالبة، فقد تنطبق مؤسسة الإدارة على الدعوى إلى المحكمة. ينخرط النظر في هذه الطلبات في محكمة التحكيم. لكنه يحدث أن تصل المنازعات إلى المحكمة العليا للاتحاد الروسي.
يرد مثالا على مثل هذا النزاع في تعريف القوات المسلحة للاتحاد الروسي في 28 نوفمبر 2017 في القضية رقم 305-ES17-10430. وفي ذلك، أشارت المحكمة إلى أن منظمة الإدارة يمكنها استرداد الديون لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة من صاحب المباني غير السكنية.
لتقديم رسوم للصيانة والإصلاح، يجب أن يكون كلا مالكين للمباني السكنية في المباني السكنية وأصحاب المباني غير السكنية. تم إنشاء حجم مثل هذه اللوحة بما يتناسب مع حصة مشارك الملكية الكلية للملكية العامة ل MCD.
إن عدم وجود عقد بين منظمة الإدارة ومالك المباني السكنية لا يخفف من المالك من الالتزام بتقديم رسوم لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في MCD.
