تم إعداد المراجعة من قبل مركز ذ.م.م المتحدة للتحليل الاقتصادي والفحص، على أساس البحث عن الشركات المتخصصة في بيع وتطوير أخصائيي العقارات والمسح الضواحي العاملين في العقارات والعلاقات البرية. عند إعداد التعديلات الموصى بها، تم استخدام معلومات بيع قطع الأراضي الموجودة في موسكو، لينينغراد، فلاديمير، كالوغا، تيف، تولا، الريازان. التعديلات على توافر بالقرب من قطعة المياه من المياه، مجموعة غابة أو منظر فريد من المياه المثمنين الموصى بهم والخبراء القضائيين.
لتحديد حجم التعديل للوجود بالقرب من قطعة أرض المياه، وهي مجموعة غابة أو نوع فريد من الماء، سوق لبيع قطع الأراضي الموجودة بالقرب من الخزانات والمصفوفات الحرجية، بالإضافة إلى مسح خبير، متخصصون العمل في العقارات، العلاقات البرية، الوكالات الموظفين العقارات.
خلال مسح الخبراء وتحليل السوق، تم الكشف عن وجود مؤامرة أرضية بالقرب من مؤامرة الأرض، وهي مجموعة غابات أو وجود إطلالة جميلة على الخزان، تزيد من قيمة مؤامرة الأرض.
| خصائص مؤامرة الأرض | حجم التعديل | مزايا |
| منظر جميل للخزان | 50-80% | الجانب الجمالي. يمكن استخدام هذه الميزة في المنطقة عند إنشاء فكرة مفاهيمية للموقع وتجسد أفكار معمارية مثيرة للاهتمام. يجعل الخزان من الممكن إنشاء تكوين أفقي كامل في أي مصمم. |
| مؤامرة على الساحل الأول من الأنهار الكبيرة والبحيرات والخزانات، مع إمكانية ترتيب رصيفها الخاص | 60-80% | ترتيب الرصيف، لقارب أو يخت. المشي بواسطة القوارب. من الممكن استخدامها تحت تشييد أنظمة الري والشاشة للمؤامرة المنزلية، والتي ستكون مدخرات هائلة في المصطلحات المالية. الخلاص هو الخلاص من الحرارة ويخلق نفس المناخ الأمثل. إنه يوفر رطوبة جوية كافية، بحيث لا يعاني الشخص من درجة حرارة عالية. هذا العامل مفيد للنظام التنفسي. |
| المؤامرات تقع بالقرب من الغابة (على مسافة قريبة من الموقع) | 50-80% | يسحب الشخص إلى الغابة، حيث توجد الحياة البرية، حيث الهواء النظيف وأين توجد أماكن حيث يمكنك أن تكون وحيدا مع الطبيعة بعيدا عن ضجيج المدينة. ستظل أشجار الفاكهة والشجيرات والخضروات، وذلك بفضل الرطوبة العالية من التربة والهواء نمت دائما بنجاح على الموقع. لن تقدم وفرة المواد الغذائية في التربة ليس فقط حصاد رائع من الفواكه والخضروات، وسوف تعطي الفرصة لتنمو مجموعة متنوعة من الزهور. ستتحمي الغابة المؤامرة من ريح قوية، وضمان السلام والراحة للعائلة في أي طقس. والأهم من ذلك: في الغابة نظيفة وجوية جديدة، مما يعطي صحة الإنسان وطول العمر. |
| يحتوي الموقع على الوصول إلى خزان المياه (على مسافة قريبة من الموقع) | 50-80% | مؤشر الرطوبة الجيد هو أحد الظروف المثلى لنمو النباتات المتعددة. سيوفر هذا العامل سقي وتقليل تكلفة الرعاية للمزارع والثقافات. بالقرب من الخزانات، يتميز الغطاء النباتي دائما بتشبع وشغب في الدهانات. العطلات الشاطئية وعطلة نشطة على الماء هي مناطق مياه، إنها فرصة لشمسة الشمس والسباحة في المياه النظيفة والرائعة، ركوب التزلج على الماء، الدراجات البخارية، Catamarans. الشتاء والصيف الصيد. الفرصة للقيام بزراعة الدواجن: في الأسرة يمكنك توليد الطيور المائية: البط أو الأوز. يقع نهر أو بحيرة عن كثب مكانا رائعا للحيوانات عن البعوض والتغذية. |
| المؤامرات تقع بالقرب من الغابة والخزان (رمي الحجر) | 70-90% | في هذه الحالة، يختار المشترون مجموعة من الماء "الكبير" مع جمال الغابة. |
منذ قطع الأرض، حتى نموذجي أو مجاور، لها اختلافات. تتم مقارنة معلماتها بأسلوب مقارن عددا من التناقضات التي تتطلب اهتماما خاصا. تم تصميم التعديلات التصحيحية في تقييم العقارات للتعويض عن هذه الاختلافات بين كائن التقييم والبيان المشاركين للتحليل من أجل تشكيل القيمة الأكثر كفاءة.
يمكن اعتبار العوامل الرئيسية التي هي الأساس المنطقي وأساس التعديلات في تقييم الأرض التعديلات التالية:
سيؤثر الوضع في السوق والوضع الاقتصادي في المنطقة بالتأكيد على تكلفة العقارات. بالإضافة إلى ذلك، هناك تخفيض سعر لا مفر منه خلال التداول. من هذه القيمة المنصوص عليها في المعاملة المختارة للمقارنة، ليست خاتمة ذات صلة بعد تقييمها. يأخذ في الاعتبار الخبراء عند إجراء مثل هذا التعديل.
هذا التعديل ضروري عند تقييم قطع الأراضي المدرجة في الممتلكات الموحدة للعقارات أو تشكلها عدة منفصلة. بالإضافة إلى ذلك، هناك حالات عندما تختلف كائن تناظري الأقرب في المعلمات الأخرى عن موضوع التقييم بنوع الحقوق المزخرفة.
بمعنى آخر، ظروف السوق. ديناميات أسعار العقارات، اعتمادا على العديد من العوامل، لا يمكن تشويه الفكرة المحتملة للقيمة الأخيرة من الأشياء المماثلة. الأزمات والرفع أسعار النموذج للمنطقة وتتأثر خصيصا بالطلب على بعض كائنات الممتلكات. لوضع التعديلات بشكل صحيح، فإن التحليل الدقيق للاتفاقيات المماثلة المبرمة في ظروف مماثلة لفترة زمنية معينة ضرورية.
يؤثر موقع الموقع أيضا على قيمته. ويشمل ذلك قرب المستوطنات الأخرى وخصوصيته، والأشياء الجغرافية الطبيعية التي تؤثر على الاتصالات والمناخ والبيئة من الإقليم وإمكانية الوصول إلى النقل.
إن حجم وشكل الموقع، و metrarion وموقع الكائنات التي تؤثر على النزاهة الإقليمية، تشكل معا واحدة من أهم معايير التقييم العقاري. وبالتالي، فإنها تحتاج إلى اهتمام عند وضع الانتعاش أثناء تحليل التسعير في السوق. تنخفض القيمة المحددة للمتر المربع، اعتمادا على الزيادة في مجال الموقع.
تشكل تكلفة المؤامرة الأرضية، خاصة وراء المدينة، مع مراعاة تحسينها: تم تصحيحها بالفعل في مجال الاتصالات الهندسية وقدرة الغاز المحتملة والضوء والماء. يتم أخذ حالة الخطوط وخطوط الأنابيب في الاعتبار عند وضع هذا التعديل.
إن الغرض من مؤامرة الأرض قد يعني بناء المباني وزراعة الغطاء النباتي والعمل الميداني، كل هذا يتطلب امتثال جودة التربة والاسترخاء مع المعايير الحالية. هذا هو السبب في أن هذه المعايير لا يمكن أن تؤثر على تقييم الإقليم.
يتم استخدام نهج مقارن على نطاق واسع في البلدان التي لديها سوق أراضي متطورة، خاصة لتقييم قطع وأقسام الأراضي الحرة مع مباني سكنية فردية. يعتمد النهج المقارن على تنظيم ومقارنة المعلومات المتعلقة بأسعار بيع مؤامرات أرض مماثلة، I.E. على مبدأ الاستبدال.يفترض مبدأ الاستبدال أن المشتري الحكيم للأرض من أجل بيعه لن يدفع أكثر من تلك التي يمكن شراء الأرض في الموقع أو الخصوبة. لذلك، تعكس الأسعار المدفوعة مؤخرا للأشياء المقارنة القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية المقدرة:
مبدأ الاستبدال عائدات من حقيقة أن السوق مفتوح وتنافس أنه يتفاعل بعدد كاف من البائعين والمشترين الذين يتصرفون وفقا للدوافع النموذجي بعقلانية اقتصاديا ومصالحهم الخاصة دون أن تكون تحت ضغط خارجي. ومن المعتاد أيضا أن يتم شراء مؤامرة الأرض في شروط التمويل النموذجي لهذه السوق وتكون في السوق لفترة كافية من الوقت لتكون في متناول المشترين المحتملين.
يتضمن نهج مقارن في تقييم مؤامرة الأرض طريقة مقارنة المبيعات، وسيلة التخصيص وطريقة التوزيع.
تستخدم طريقة مقارنة المبيعات على نطاق واسع في البلدان التي لديها سوق أراضي متطورة، خاصة لتقييم قطع وأقسام الأراضي الحرة مع تطور نموذجي. مع هذه الطريقة، يتم تصميم القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية المقدرة من خلال تحليل أسعار السوق لمبيعات المناطق المماثلة.
في MSO، تتضمن طريقة مقارنة مبيعات قطع الأراضي مقارنة مباشرة بالممتلكات قيد النظر مع قطع أرض مماثلة له البيانات الفعلية حول أحدث المعاملات السوقية. على الرغم من أن المبيعات والتحليل للقوائم والأسعار المقدمة لمواقع مماثلة، والتي تنافس مع النظر فيها، يمكن أن تسهم في أفضل فهم السوق.
بشكل عام، يأخذ نموذج حساب القيمة السوقية للمؤامرة الأرض المقدرة النموذج التالي:
مع p \u003d c، ± k؛ وبعد
حيث مع P هي القيمة السوقية للمؤامرة الأرض المقدرة؛ ج، - - سعر بيع قطعة أرض قابلة للمقارنة؛ ك، - - حجم تعديلات الأسعار من سعر البيع T "-Go للمؤامرة الأرضية القابلة للمقارنة.
تتضمن طريقة مقارنة المبيعات أربع مراحل:
تحديد المبيعات الحديثة للأشياء القابلة للمقارنة على الجزء ذي الصلة من سوق الأراضي؛
التحقق من المعلومات حول معاملات الأراضي؛
مقارنة بين المؤامرة الأرضية المقدرة بالمناطق المباعة في السوق وإدخال التعديلات، مع مراعاة الاختلافات بين المقدرة وكل من المجالات المقارنة؛
تحليل الأسعار المقدمة من نظائرها واشتقاق القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للمؤامرة الأرض المقدرة.
المرحلة 1. حدد المبيعات الأخيرة للأشياء القابلة للمقارنة على الجزء ذي الصلة من سوق الأراضي. في المرحلة الأولى، تمت دراسة سوق الأراضي ويتم تجزئةه.
تجزئة السوق هي عملية تقسيم السوق إلى القطاعات، وجود خصائص مماثلة للأشياء والموضوعات.
للخصائص الأرضنموذجي لجزء السوق هذا، ينتمي:
الهدف واستخدام استخدام الأرض؛
المنقول الحقوق القانونية والقيود والخفيفة؛
الموقع (على سبيل المثال، في منطقة موسكو - خلع من الطريق الدائري موسكو ومكانة الاتجاه)؛
خصوبة في تقييم الأراضي الزراعية أو الغابات.
صفات موضوعنموذجي لهذا القطاع من سوق الأراضي، بما يلي:
الدافع الاستثمار؛
الملاءة الماليه؛
مصادر وأشكال التمويل؛
الأذواق وتفضيلات المشترين، إلخ؛
الوضع الاجتماعي القانوني (المجموعة الاجتماعية، نمط الحياة، التقاليد).
نتيجة ل تجزئة سوق الأراضييتم تخصيص قطع الأراضي التالية:
أرض غير متطورة؛
مؤامرات الأراضي من الجمعيات البلد والبستانية للمواطنين؛
الأرض تحت بيوت المباني السكنية الفردية؛
مؤامرات الأراضي المحلية للمباني السكنية متعددة الطوابق؛
مؤامرات الأراضي تحت كائنات العقارات الإيرادات: كراجات الأراضي وموقف السيارات،
الأرض تحت كائنات التجارة والطعام، والأرض تحت المناصب والمباني الإدارية؛
المؤامرات تحت مرافق الصناعة والتخزين؛
الأرض الزراعية.
يمكن تجزئة كل مجموعة محددة بمزيد من التفصيل في وجود معلومات السوق حول المبيعات. على سبيل المثال، يمكن تقسيم قطع الأراضي مع المباني السكنية متعددة الطوابق إلى 5 طوابق (لبنة، لوحة، بلوك)، 7 - منازل طابقية، 12 طابقا.
تقييم طريقة مقارنة المبيعات موضوعية في الحالات التي توجد فيها معلومات قابلة للمقارنة كافية عن المعاملات في السوق. لذلك، فإن الشرط الأكثر أهمية للتطبيق الناجح لهذه الطريقة هو الحفاظ على قاعدة البيانات بشأن المعاملات مع قطع الأرض.
لتراكم ومزيد من معالجة المعلومات المستخدمة بطاقات التسجيلفي هذه المعلومات حول المناطق التي تباع، يتم إدخال شروط وسعر المعاملة، يتم إدخال التعرض والبائعين والمشترين.
للمقارنة، يتم استخدام العديد من قطع الأراضي المباعة. مع الاختيار الصحيح يكفي من ثلاثة إلى خمسة نظائر.
المشكلة الرئيسية عند اختيار النظير هو المقارنةأولئك. قياس الامتثال للباعة وقياس قطع الأراضي. يجب أن تكون قابلة للمقارنة في العديد من العلامات، ولكن المعيار تنافسي. إذا كانت المناطق القابلة للمقارنة والمقدرة لا تنافس على شريحة واحدة من السوق، فهي لا تواجه نفس الطلب والاقتراحات، نتيجة لذلك، فإن نقل سعر البيع من كائن مقارنة على الأرض المقدرة يمكن أن يؤدي إلى تقديرات خاطئة وبعد
المرحلة 2. تحقق من المعلومات حول المعاملات مع قطع الأرض.في المرحلة الثانية، من الضروري تحديد المعلومات من أجل زيادة دقتها واستقبال التأكيد على أن المعاملات المثالية قد حدثت في ظروف السوق النموذجية. يجب تأكيد البيانات التي تم جمعها حول مبيعات قطع الأراضي المقارنة من قبل أحد المشاركين في المعاملة (من قبل المشتري أو البائع) أو الوسيط. BTI، العدل والعثور على المنظمات الأخرى إصلاح المبلغ الرسمي للمعاملة، ولكن لا تؤكد دقتها.
مصادر البيانات عن المعاملات مع الأرضربما:
دوائر التسجيل واللجان البرية الحضرية والمنطقة والقرى، حيث يتم تسجيل المعاملات مع قطع الأرض. على سبيل المثال، في تقييم المساغل لأرض المستوطنات، فإن هذا المصدر هو الشخص الرئيسي عند جمع المعلومات حول المعاملات ذات قطع الأراضي المشتركة والمتراكمة؛
ختم دوري. تسعير أسعار دورات الأراضي المباعة هي أسعار الاقتراحات أعلى من الأسعار الفعلية للمعاملات. في توصيات إرشادية لتحديد القيمة السوقية لأولارض الأراضي، تتم كتابتها أنه في غياب معلومات عن أسعار المعاملات مع قطع الأراضي، يسمح بسعر العرض.
أسعار مزادات الأراضي والمسابقات، التي تنحرف عن أسعار السوق إلى حد أكبر أو أقل، اعتمادا على تواتر السلوك. تستخدم هذه الأسعار في عملية تقييم المساكن للمستوطنات الأراضي؛
السعر التنظيمي للأرض، والذي يستخدم في بيع القسري القسري لأراضي الأراضي، لأنه وفقا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي "بشأن إجراء تحديد السعر التنظيمي للأرض" المؤرخ 15 مارس 1997 319، يجب أن يكون 75٪ من أسعار السوق لمؤامرات الأراضي النموذجية للغرض المناسب؛
شركات السمسار المتخصصة في المعاملات العقارية وشركات التقييم ومنظمات الائتمان الرهن العقاري والمصادر الأخرى.
في غياب أو عدم وجود بيانات عن أسعار المعاملات في مجال التقدير، من المستحسن استخدام المعلومات حول الأسعار التي تم إنشاؤها في مجالات أخرى مماثلة في خصائص التسعير مع إقليم التقييم.
بالإضافة إلى ذلك، عند اختيار كائن تناظري يسحب الانتباه إلى المؤشرات التالية:
أ) فترة نموذجية من التعرض هي الوقت الذي يجب خلاله بيع كائن العقارات في السوق؛
ب) استقلال مواضيع المعاملة. إذا كان المشتري والبائع في علاقات ذات صلة، أو يمثل ممثلون عن عقد وشركة تابعة، أو لديهم ترابط آخر، فإن سعر البيع سيكون غير طنيت. الأمر نفسه ينطبق على المعاملات ذات الكائنات أو التعهد المثقلة أو التزامات أخرى، إلى بيع ممتلكات القتلى؛
ج) الدافع الاستثماري، في المقام الأول في تقييم المناطق المبنية. يجب أن يكون لدى المستثمرين دوافع مماثلة، والأراضي التي تم شراؤها هي نفس الغرض. عند اختيار كائنات المقارنة، يجب التخلي عنها من تلك التي تغير بيع الغرض منها. على سبيل المثال، يتم استخدام مؤامرة أرض مع منشأة رياضية بعد البيع كموقف سيارات داخلي، أي بعد البيع يذهب إلى شريحة سوق أخرى.
لتحديد الاستخدام المحتمل لكائن التقييم، يجب أن تؤخذ معايير تقسيم المناطق واستخدام المسموح بها في الاعتبار. إذا كانت كائنين في مناطق مختلفة تستبعد استخدامهم المتماثلين، فلا يمكن اعتبارها قابلة للمقارنة.
المرحلة 3. مقارنة المؤامرة الأراضي المقدرة بالمناطق المباعة في السوق وإدخال التعديلات، مع مراعاة الاختلافات بين المقدرة وكل من المواقع القابلة للمحاملة. إلى أي مدى تختلف مؤامرة الأراضي المقدرة عن المنطقة المماثلة، يجب ضبط سعر الأخير لتحديد السعر الذي يمكن بيعه إذا كان لديه نفس الخصائص مثل المنطقة المحددة. عند ضبط أسعار المبيعات الفعلية للكائنات المقارنة، يتم التعديلات في سعر منطقة مماثلة. في الوقت نفسه، من الضروري الإجابة على السؤال، من أجل السعر الذي سيتم بيع مؤامرة الأرض القابلة للمقارنة إذا كان لديه نفس الخصائص مثل المنطقة المقدرة. عندما تكون مؤامرة أرض مقارنة أدنى من المنطقة المقدرة، يجب زيادة سعر البيع الفعلي الأول إلى هذا الحجم، والذي سيتم بيعه، امتلاك خصائص أعلى للأرض المقدرة للأراضي.
يتم التعديلات مع مراعاة كيفية تقدير هذه الاختلافات من قبل المشتري النموذجي في السوق. لذلك، فإن أي خاصية محددة ليست بالضرورة أكبر قدر ممكن على خلقها أو تصفيته، بل ما يضيف إلى القيمة الإجمالية لكائن العقارات.
يمكن إجراء تقييم مؤامرة الأرض بالمقارنة مع الأجزاء الأخرى المباعة من الأرض بطريقتين:
عناصر المقارنة؛
باستخدام وحدات المقارنة.
طريقة مقارنة العناصر.تسمى عناصر المقارنة خصائص الأراضي وظروف المعاملات التي تؤثر على قيمة سعر البيع.
بالنسبة لأفضل منظمة لعملية المقارنة، يوصى بإجراء إجراءات قياسية لتحليل عناصر المقارنة. عند مقارنة مؤامرات الأراضي، يوصى بالنظر في العناصر التالية.
تكوين حقوق الملكية المنقولة.يتم التعديل في عبء حقوق المشتري عن طريق الإيجار الرئيسي أو الإيجار طويل الأجل. قد تؤخذ أيضا قيود التخطيط القانوني والحضري في الاعتبار حسب نوع الاستخدام وتطوير الأرض.
شروط التمويل معاملات الشراء والبيع.يجب إجراء جميع المدفوعات حول مبيعات مماثلة نقدا دون توافر شروط التمويل الخاصة (المعاوضة، فواتير المدفوعات، المقايضة). يعتمد حساب التعديلات على شروط التمويل على جوهر الترتيبات المالية، في كثير من الأحيان التعديلات على شروط البيع وشروط التمويل مجتمعة.
نموذجي هي الخيارات التالية للحسابات:
أ) حساب المشتري مع البائع على حساب الأموال الخاصة وعلى تاريخ البيع. في هذه الحالة، التعديل غير مطلوب؛
ب) الحصول على قرض المشتري في بنك لشراء كائن عقاري. في هذه الحالة، للتعديل من سعر البيع، فإن مقدار الفائدة بالنقاض النقدية متساو؛
ج) تمويل البيع وبيع معاملة كائن العقارات من قبل البائع نفسه، أي توفير قرض الرهن العقاري للمشتري. لضبط هذه الظروف، يمكنك تطبيق خصم التدفقات النقدية لقرض الرهن العقاري (المدفوعات الدائمة والدفع الكرة) مع سعر الفائدة في السوق. في الوقت نفسه، من الضروري مراعاة أن المشتري يمكن أن يبيع الكائن حتى نهاية فترة القرض، وبالتالي يمكن تخفيض فترة القرض لأغراض الخصم.
في الحالة التي يتم فيها توفير قرض الرهن العقاري بموجب سعر الفائدة أسفل السوق، يتم تحديد قيمتها الحالية من خلال خصم المدفوعات الشهرية بسعر الفائدة في السوق خلال فترة القرض.
الشروط المطلوبة للتعديل هو توافر بيانات السوق الكافية والبيانات حول الظروف المالية للمعاملة. إذا كان هناك بيانات موثوقة، فإن الجهاز الرياضي يسمح لك بالحصول على قيمة تعديل دقيقة.
تشمل شروط التمويل أيضا تعديل الدفع النقدية، إذا كان الأمر غير موجودا، يساوي عمليات نقل الأموال من النقد النقدية إلى النقد.
شروط البيع.التعديل على عنصر المقارنة هذا يعكس:
أ) العلاقات غير التقليدية بين البائع والمشتري (ذات الصلة، والأعمال التجارية)؛
ب) الوعي غير المكتمل، حاجة ملحة مقابل المال والظروف القسرية الأخرى، التي يتخذها البائع والمشتري قراراتهم المتعلقة ببيع أو شراء مؤامرة أرضية؛
ج) معرض معرض غير أطيب في السوق (بيع في ظروف الإفلاس).
الصعوبات هي تحديد الدوافع غير التقليدية للمعاملة، والظروف الصعبة التي يمكن أن تكون فيها أحد أطراف الصفقة، وفي تحديد حجم التعديلات. بشكل عام، يتم تعريف التعديل على أنه الفرق بين القيمة السوقية للكائن العقاري دون أي انحرافات لنداء المعاملة وقيمة بيع الكائن العقاري القابل للمقارنة مع الدوافع غير التقليدية التي كشفت عن الاستحواذ لها.
في حالة الشروط المشتبه فيها غير السوقية للبيع، يجب اعتبار هذه المؤامرة الأرضية بيع قابلة للمقارنة بعناية فائقة أو حتى تستبعدها من قائمة كائنات المقارنة.
وقت المبيعات.عند مقارنة تاريخ التقييم بتاريخ بيع نظائره، فإن التغيير في أسعار مؤامرات الأراضي للفترة بين هذه المواعيد نتيجة للتذبذب الموسمي والدولي، وكذلك التضخم محدد. إن المؤشر الأمثل لتغيرات الأسعار في السوق هو إعادة البيع من نفس الكائن مع المعايير الفيزيائية والاقتصادية الدائمة. في غياب هذه البيانات، يجب عليك استخدام بضع مبيعات من المجالات القابلة للمقارنة المتماثلة في السوق نفسها تختلف فقط في تاريخ البيع. عادة ما يتم قياس التغيير في ظروف السوق كنسبة مئوية من الأسعار السابقة.
الموقع والبيئة.الموقع هو عنصر مهم للغاية في مقارنة المبيعات القابلة للمقارنة، فإنه يحدد التأثير على قيمة المؤامرة الأرضية للعوامل "الخارجية" المرتبطة بموقع معين. يطلب تعديل الموقع عند الاختلاف الموقع الجغرافي لكائن المقارنة من موضع كائن التقييم. التعديل على الموقع يؤثر بشكل كبير تماما على تكلفة المنطقة المقدرة.
عند مقارنة موقع المؤامرات، يتم تحليل تأثير البيئة على القدرة التنافسية للمناطق في السوق في العوامل الجسدية والاجتماعية والاقتصادية وغيرها من العوامل.
إذا كانت المنطقة القابلة للمقارنة في نفس المنطقة كما تم تقييمها، فلن يتم إجراء التعديلات. في حالات نادرة، عندما يقع الموقع على مشارف المنطقة والأثناء العوامل المواتية أو السلبية تؤثر عليه، لا يؤثر أي منها على المنطقة المقدرة، من الضروري تعديلها.
إذا كانت المنطقة القابلة للمقارنة في منطقة أخرى، فمن الضروري تحليل الاختلافات المحتملة بين هذه المجالات. عند حساب قيمة التعديل، من الضروري مراعاة الاستخدام المسموح به للأرض. على سبيل المثال، مع المباني السكنية، تؤخذ العوامل مثل إمكانية الوصول إلى النقل والهندسة والبيئة والكمية في الاعتبار.
عادة ما يتم التعبير عن حجم التعديل إما بالصطلحات النقدية أو في شكل مصلحة. يتم استبعاد حجم التعديل من أفضل تحليل المبيعات المقترنة. عند تقييم مؤامرات الأراضي المتراكمة، يعكس تعديل الموقع الفرق في قيمة الأرض خصائص موحدة.
الخصائص البدنية.في عملية المقارنة، يتم اكتشاف الاختلافات البدنية الرئيسية فقط وتم النظر فيها (المساحة، التكوين، الإغاثة، المناظر الطبيعية)، في حين أن التفتيش الشخصي لكل من قطع الأراضي القابلة للمقارنة أمر ضروري. يتم التعديل الأكثر دقة لسعر بيع نظائره إلى الاختلافات في الخصائص الفيزيائية من خلال طريقة ارتباط وتحليل الانحدار.
الخصائص الاقتصادية.وتشمل هذه الأدوات المساعدة التي يمكن الوصول إليها - وجود أو قرب الشبكات الهندسية، وظروف الاتصال بهم، وإمكانية الوصول إلى النقل، وجود مرافق البنية التحتية الاجتماعية، إلخ.
في تقييم المجالات التي تجلب الدخل، تشمل الخصائص الاقتصادية تلك التي تؤثر على مقدار صافي الدخل التشغيلي - التكاليف الحالية، ونوعية الإدارة، وخصومات الإيجار، والظروف وشروط الإيجار، إلخ. عند حساب هذا التعديل، يجب توخي الحذر للقضاء على إمكانية تكرار التعديلات المعدلة في المرحلة السابقة من خلال عناصر المقارنة: "شروط التمويل"، "شروط المبيعات"، "الموقع" و "وقت البيع".
يتم استخدام طريقة مقارنة العناصر على نطاق واسع في تقييم قطع الأراضي من حجم واحد تقريبا، والتي تختلف تماما عن عناصر المقارنة الفردية.
تسلسل التعديل
أولاالتعديلات المتعلقة بشروط المعاملة وحالة السوق (عناصر مقارنة 1-4). يتم إجراء التعديلات من خلال تطبيق كل تعديل لاحق للنتيجة السابقة.
ثانياالتعديلات المتعلقة مباشرة بالمؤامرة الأرضية (5-7 عناصر المقارنة)، من خلال تطبيق التعديلات المحددة على النتيجة التي تم الحصول عليها بعد التعديل على ظروف السوق. عادة ما يتم إجراء هذه التعديلات بواسطة طريقة التخصيص، أي يتم تحديد كمية الجبرية من التعديلات النقدية أو النسبة المئوية، والتي يتم تصنيعها للسعر المعدل للتناظرية بعد تعديل العناصر الأربعة الأولى للمقارنة.
اعتمادا على علاقة السعر إلى وحدة المقارنة جميع التعديلات مقسمة إلى الفائدة والمال.في الوقت نفسه، يمكن إجراء التعديل النقدي في كل من سعر الموقع بأكمله (التعديل النقدي المطلق) وسعر وحدة المقارنة (التعديل النقدية النسبية).
تعديلات النسبة المئويةيتم تغيير تكلفة مؤامرة الأرض إلى معامل معين بضرب قيمة الكائن التناظري لهذه النسبة: الخامس. م. -u. م. شو. 1t. - (الخامس. أ. xkjxu. % ,
أين الخامس. آه. - السعر المعدل لبيع كائن التناظرية؛ كا "- سعر بيع كائن التناظرية؛ P٪ - تصحيح النسبة المئوية؛ الخامس. eA. -- تكلفة وحدة مقارنة واحدة؛ إلى الوحدة - عدد وحدات المقارنة.
يتم استخدام تعديلات الفوائد عندما يصعب تحديد تعديلات الروبل الدقيقة، ولكن بيانات السوق تشير إلى وجود اختلافات الفائدة.
التصحيحات النسبية النقديةتغيير تكلفة وحدة مقارنة واحدة للحصول على مبلغ معين.
التصحيحات المطلقة النقديةتغيير سعر بيع كائن التناظرية إلى كمية مطلقة معينة.
المشكلة المعقدة في طريقة مقارنة المبيعات هي تحديد حجم التعديلات التي يمكن تنفيذها بالطرق التالية.
أزواج المباشرة للمقارنة بأسعار النظير - تحليل المبيعات المقترنة.يسمى عملية بيع البخار بيع موقعين، والتي تختلف فقط في عنصر مقارنة واحد فقط. الفرق في الأسعار هو تعديل لهذا البند المقارنة. مثال على ذلك هو التعديل إلى موقع الأرض.
تحليل الارتباط والانحدار.تحليل الاعتماد بين التغيير في عنصر المقارنة والتغيير في سعر نظائره وتحديد معادلة التواصل بين قيمة عنصر المقارنة وحجم القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية. تعتمد هذه الطريقة على معالجة البيانات الإحصائية على خصائص مؤامرات الأراضي وأسعار مبيعاتها. يستخدم تحليل الارتباط والانحدار على نطاق واسع في تقييم المساغل للأراضي الاستيطانية.
تحليل جرافيك.التحليل الجرافيكي هو متغير للتحليل الإحصائي الذي يسمح للمثمن بالحصول على معلومات لحساب التعديل عن طريق التفسير البصري لبيانات صور الرسوم البيانية وتطبيق الأساليب الإحصائية لاختيار المنحنيات. يمكن أن تظهر نتائج التحليل الإحصائي، المعبر عنها في شكل رسومي، أن تظهر اتجاهات التنمية، وتقلبات الأسعار الموسمية، وكذلك ديناميات عناصر المقارنة والعديد من التبعيات بينهما.
طريقة تحليل التكلفة.يتم تحديد حجم التعديل على أساس تقدير التكلفة المرتبط بإضافة أو إزالة العنصر الذي يختلف فيه الكائن التناظري عن كائن التقييم.
أزواج مباشرة مقارنة دخل نظائرين،بدلا من ذلك، عنصر مقارنة واحد فقط، والتعريف من خلال الاستفادة من الفرق في تعديل الدخل لعنصر المقارنة هذا.
طرق الخبراءحساب التعديلات. إن أساس أساليب الخبراء لحساب التعديلات والتعديلات، عادة ما تكون النسبة المئوية، هو الرأي الذاتي لخبير المثمن في مقدار الكائن أسوأ أو أفضل من التناظرية القابلة للمقارنة. عادة ما تستخدم طرق الخبراء لحساب وإجراء التعديلات عندما يكون من المستحيل حساب تعديلات نقدية أو فائدة دقيقة إلى حد ما، ولكن هناك معلومات السوق حول الاختلافات بين الكائنات المقدرة والمقارنة.
استطلاعات الرأي الفردية للمهنيين والأشخاص ذوي المعرفةالسماح بجمع معلومات حول قيم عناصر المقارنة المختلفة، والتي يمكن أن تكون مفيدة عند إجراء التعديلات. على سبيل المثال، مع تقييم المساحية للأراضي الحضرية، يتم توزيع الاستبيانات الخاصة في سوق العقارات، والتي يطلب من الاستبيانات الخاصة الإجابة على الأسئلة لتحديد قيمة تخطيط البلدة لمختلف المناطق الحضرية.
تحليل البيانات الثانوية.تستخدم هذه الطريقة البيانات لتحديد قيمة التصحيحات التي لا تتعلق مباشرة بكائن التقييم. وترد هذه البيانات في منشورات التقييم والشركات العقارية، وقرارات السلطات المحلية.
طريقة وحدة المقارنة.نظرا لأن قطع الأراضي الدخل غالبا ما تختلف في منطقة وحجم التحسينات الحالية، فإن عند مقارنة الأقسام المباعة مع المنطقة المقدرة، يجب الحصول على البيانات التي تم الحصول عليها إلى قاسم مشترك، أي وحدة مقارنة محددة. نقل سعر بيع كائن لكل وحدة مقارنة، يمكنك مقارنة قطع الأراضي التي تنافس على شريحة سوق واحدة.
تستخدم وحدة المقارنة أيضا للحصول على معلومات سريعة للمستثمرين أو المشترين المحتملين (على سبيل المثال، تكلفة نسج الأرض، اعتمادا على المسافة من الطريق الدائري موسكو والتوجيه).
أثناء المعاملات مع قطع أرض غير مصادفة، يتم استخدام وحدات المقارنة التالية.
ثمن 1 هكتار - عند تقييم المصفوفات الكبيرة من الأراضي الزراعية أو الغابات، والمناطق الصناعية، مع قسم صفف الأراضي في الأقسام القياسية.
السعر لكل 1 نسج - مع مبيعات الأراضي لأغراض البستنة وبناء البلد.
السعر لمدة 1 مربع. م - مع مبيعات الأراضي في مراكز المدن تحت التنمية التجارية. يجب أن تكون المؤامرات قابلة للمقارنة في أهم الميزات: لمباني المكاتب هي الوصول إلى الطرق السريعة ونقل أماكن وقوف السيارات، ومباني المكاتب الأخرى، البنوك، إلخ؛ للحصول على المستودعات - الوصول إلى الاتصالات النقل.
غالبا ما يستخدم سعر متر واحد أمامي - عند تقييم الأرض المخصصة للمؤسسات التجارية، وكذلك شركات قطاع الخدمات. تعتبر التكلفة الإجمالية للأرض الطول النسبي من حدوده في أي شارع أو طريق سريع.
ثمن الكثير هو ثمن المعيار في شكل وحجم قطع الأراضي في مجالات البناء السكني أو البلد. يمكن أن تسبب تقلبات الأسعار لمعيار المؤامرات الحجم والشكل من خلال قطرات في مشاكل الإغاثة أو مشاكل الصرف أو خطر الفيضانات.
السعر لكل وحدة الكثافة. عادة ما تحد الأفعال التنظيمية لتقسيم المناطق من كثافة التطوير في أقسام مختلفة. في بعض شرائح السوق، يؤدي ذلك إلى حقيقة أن السعر مقتبس على أساس الكثافة القصوى المعتمدة من معايير تقسيم المناطق، على سبيل المثال، بناء على عدد الوحدات السكنية المسموح بها لبناء الوحدات.
عند تحليل مؤامرات الأراضي المضمنة، يتم استخدام وحدات المقارنة التالية.
السعر لمدة 1 مربع. م من المساحة الإجمالية، عندما تشبه الكائنات الخدمات أو وسائل الراحة.
السعر لمدة 1 مربع. م مربع لتكون مستأجرة. على عكس المؤشر السابق، فإن مساحة القاعات والسلالم والممرات وغيرها لا تؤخذ في الاعتبار.
السعر لكل 1 كو. م - عند مقارنة مساحة المستودع والمصاعد.
السعر لكل وحدة جلب الدخل. في المطاعم والمقاهي والمسارح والمجمعات الرياضية - مكان هبوط واحد، في كراجات، في مواقف السيارات - مساحة وقوف السيارات من سيارة واحدة.
عند استخدام وحدة المقارنة بناء على عدد من المبيعات الفعلية، يتم تحديد متوسط \u200b\u200bتكلفة وحدة المقارنة لكل مجموعة مؤامرة أرض متجانسة. يتم تحديد التكلفة المتوسطة عن طريق حساب الوسيط (منتصف الصف المرتبة) أو متوسط \u200b\u200bقيمة سعر البيع لكل وحدة مقارنة واحدة. يتم تطبيق هذه الطريقة في الحالات التي تكون فيها المجالات مختلفة تماما عن بعضها البعض، ولكنها مشابهة نسبيا لعناصر المقارنة.
ميزة وحدة وحدة وحدة المقارنة هي بساطتها النسبية وسهولة. على نطاق واسع على نطاق واسع، يتم استخدام الطريقة في تطوير صفائف للأراضي الجديدة والمباني القياسية.
نتيجة لتحديد وإجراء تعديلات على سعر النظير، كقاعدة عامة، يجب أن تكون قريبة من بعضها البعض. تشير الاختلافات الكبيرة في النتائج النهائية إلى إجراء تعديلات غير صحيحة إلى تكاليف النظير أو غير المنصوص عليها في أي عناصر مقارنة.
في حالة وجود اختلافات كبيرة في الأسعار المعدلة للنظرات، من المستحسن اختيار أو النظير الأخرى، أو العناصر الأخرى التي يتم بها إجراء المقارنة، أو حساب القيم الأخرى للتعديلات.
المرحلة 4. تحليل الأسعار المقدمة من نظائرها واشتقاق القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للمؤامرة الأرض المقدرة.بعد إجراء تعديلات في سعر نظائرها المختارة، يجب الاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها للحصول على التقييم النهائي لقيمة مؤامرة الأرض. نادرا ما يتم تطبيق الحساب البسيط للمتوسط \u200b\u200bالقيمة الحسابية لأسعار نظائرها المختارة. للحصول على نتيجة أكثر دقة تستخدم صيغة القيمة المتوسطة المرجح.حيث وزن محددتم تعيينه إلى السعر المعدل للبيان اعتمادا على العوامل التالية:
عدد التعديلات المقدمة؛
تعديلات القيمة المطلقة؛
الموثوقية والامتلاء من المعلومات الأصلية، إلخ.
يجب التعبير عن التقييم النهائي للقيمة السوقية لمؤامرة الأرض في روبل في شكل قيمة واحدةإذا لم ينص عقد التقييم لآخر، على سبيل المثال، النطاق بين أصغر وأكبر القيم.
النطاق بين أصغر وأكبر القيمنتيجة التقييم ممكن في الحالات التالية:
أ) مع عدم وجود بيانات المصدر؛
ب) مع وضع غير مستقر في السوق؛
ج) مع وقت تقييم محدود.
لتحديد القيمة السوقية للمؤامرة الأرض، يتم استخدام المعلومات التالية:
عنوان الممتلكات وبيانات التسجيل على مؤامرة الأرض؛
يسمح باستخدام الأرض والعبودية؛
الخصائص الفيزيائية للموقع؛
البيانات المتعلقة بعلاقة المنطقة مع البيئة؛
العوامل الاقتصادية التي تميز المؤامرة وغيرها من البيانات.
يمكن أن تكون مصادر هذه البيانات هي لجان وأجسادها في المناطق الحضرية والتسوية حيث يتم إجراء معاملات التسجيل مع قطع الأراضي، والشركات العقارية المتخصصة في المعاملات العقارية ومنظمات الائتمان الرهن العقاري وشركات التقييم والطباعة الدورية والمصادر الأخرى المتاحة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن نشرها في الطباعة الدورية سعر الاقتراحات لبائع الأراضي المباعة هي أسعار البائع أعلى من الأسعار الفعلية للمعاملات.
تقييم طريقة مقارنة المبيعات هي الأكثر أهمية في الحالات حيث توجد معلومات قابلة للمقارنة كافية عن المعاملات في السوق.
كما تظهر الممارسة، فإن طريقة مقارنة المبيعات تعطي نتائج غير مرضية في ظروف ارتفاع معدلات التضخم، مع عدم وجود بيانات عن مبيعات السوق من الأشياء المماثلة أو موثوقيتها المنخفضة، وكذلك مع التغييرات الحادة في الظروف الاقتصادية.
عندما لا تكون مبيعات قطع الأراضي غير المطورة كافية لاستخدام طريقة مقارنة المبيعات، يجب عليك الاتصال بطرق غير مباشرة وأقل موثوق بها، مثل طريقة التوزيع. يتطلب تطبيقه الناجح تحليلا شاملا للمعلومات الأولية وتجربة معينة من الخبرة المهنية.
مواد.
منذ بداية عام 2015، بدأت محاكم الاختصاص القضائي العام في عدد من المناطق "تويست المكسرات" وتعبر عن موقفها المنتشر فيما يتعلق بجودة تقارير التقييم. كما أشار ممثلو مجلس الخبراء "SROO" NP "في خطبهم، فإن القضاة يطرحون حرفيا FSO وتقديم تعليقات يمكن اعتبارهم صحيحا رسميا، على الرغم من أن يكون ضئيلا أساسيا. يوضح هذا مرة أخرى مدى الاهتمام الذي تحتاجه لصياغة نصوص FSO عند تطويرها، والتحقق من إمكانية التفسير المزدوج أو التوسع أو النظامية النظامية النظامية.
كمثال نموذجي، يمكنك التفكير في التعليقات على تقارير التقييم من قرارات موسكو، نوفوسيبيرسك وتشيليابينسك المحاكم الإقليمية لعام 2015. تعليقات المحاكم تتركز بالكامل تقريبا على النظائر (غير الموصوفة، يتم وصفها غير موصولة، لا تؤخذ الخصائص في الاعتبار، يتم إجراء التعديلات بشكل غير صحيح)، يمكن دمجها إلى العناصر التالية، والتي np "sroo" يقدم مجلس الخبراء "توصياته بشأن تعزيز تقرير التقييم.
يرجى ملاحظة أن التوصيات تشير إلى وضع التقييم النموذجي - يمكن استخدامها في تقرير تقييم محدد، إذا لم يكن هناك سبب للنظر في ذلك أي سبب للممثل بناء على نتائج تحليل تفاصيل موضوع التقييم وتصفية السوق وبعد
ملاحظة 1. لم تؤخذ في الاعتبار الاستخدام المسموح به للكائنات من نظائره، بدلا من ذلك، يستخدم المثمن "الغرض الوظيفي" من قطع الأراضي. يناشد القاضي الأنواع المعتمدة من الاستخدام المسموح به (VRI) ويشير إلى أنه لا يوجد تعديل على الاختلافات حسب نوع الاستخدام.
1.1. يمكن تغيير Vriri دون تكاليف مؤقتة ومادية مهمة. يمكن إجراء تغيير أنواع الاستخدام المسموح به لأراضي الأراضي ومرافق البناء في إقليم المستوطنات الحضرية أو الريفية من قبل أصحاب حقوق الطبع والنشر من مؤامرات الأراضي ومرافق البناء الرأسمالية، دون تصاريح وموافقات إضافية، إذا كانت التغييرات المطبقة نتيجة لذلك من هذا التغيير محدد في لوائح تخطيط البلدة باعتبارها VRI الرئيسية أو هي مساعدة فيما يتعلق باستخدامها الرئيسية أو المسموح بها المشروطة. بالتفصيل حول VRI الرئيسية والمساعدية - في قانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي، الفصل 4، المادة 30، 37. يمكن عرض تعليقات إضافية .
1.2. في دوران السوق، غالبا ما تستخدم شروط النوع الوظيفي في مقترحات المبيعات التجارية، وغالبا ما يشير البائعون إلى أنه يؤكد أن الاستنتاجات المذكورة أعلاه. على سبيل المثال، في أكبر قواعد لهذا العامل هناك التصنيفات التالية لمؤامرات الأراضي (يمكنك إرفاق الشاشات المطبوعة من هذه المواقع):
1.3. غالبا ما يكون عامل التسعير هو النوع (الغرض الوظيفي) للبيئة. على سبيل المثال، يمكن تحديد المؤامرات على التطور الصناعي للمصنع، مع الاستخدام المسموح به بموجب المباني الإدارية ومباني المقاصف والتخزين والمباني الأخرى من VRIES الأخرى، في حين سيتم تشكيل القيمة السوقية لهذه المؤامرات الأراضي حسب القيمة من قطع الأرض من الترويج الذي تحيط بهم.
1.4. هناك مواقف عند، مع أشياء أخرى متساوية، حتى فئة الأراضي قد لا تؤثر على قيمة أقسام الأراضي من الاستخدام المسموح به مماثل. على سبيل المثال، فإن تكلفة قطع الأرض من فئة الأراضي الصناعية قابلة للمقارنة بتكلفة قطع الأراضي للمستوطنات ذات الاستخدام المسموح به تحت الترقيات، إلخ.
1.5. تجدر الإشارة أيضا إلى أنه، مع تقييم المساحية، غالبا ما يتم حساب كائنات الأغراض الوظيفية المختلفة المختلفة على نموذج واحد مع نفس عوامل التسعير التي يمكن رؤيتها في التقارير من صندوق بيانات Rosreestra.
ملاحظة 2. لا يؤخذ وجود كائن عقاري (كخاصية مهمة) على مؤامرة الأراضي المقدرة (إشارة إلى انتهاك C.4 FSO 3).
توصيات لتعزيز تقرير التقييم: من المستحسن الاقتباس من FSO7 ص. 20 (أو الرجوع إلى هذا البند)، وفقا لما " تقدر القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية التي تتراكم مع مرافق البناء الكبرى أو مرافق البناء الكبرى لجعل هذه القيمة في ولاية كاداستر العقارية على أساس نوع الاستخدام الفعلي للكائن المقدر. في الوقت نفسه، تم تصنيف الأراضي المتراكمة كما غير متطورة مخصص للاستخدام وفقا لنوع استخدامه الفعلي.»
ملاحظة 3. لا توجد معلومات تعريف من نظائرها، لذلك من المستحيل التحقق من الموقع والمنطقة وغيرها من الخصائص. لا توجد أعداد سدادية من نظائرها، لذلك من المستحيل الحصول على معلومات حول الخصائص والمعاملات.
"ب) حدد وحدات المقارنة وإجراء تحليل مقارن لكائن التقييم وكل كائن تناظري كائن على جميع عناصر المقارنة. لكل كائن التناظرية، يمكن تحديد العديد من وحدات المقارنة. يجب تبرير اختيار وحدات المقارنة من قبل المثمن. يجب أن يثبت المثمن رفض استخدام وحدات المقارنة الأخرى المعتمدة أثناء التقييم وعوامل الطلب والاقتراح ذات الصلة؛
ج) اضبط قيم وحدة المقارنة الخاصة بالمرافق التناظرية لكل عنصر مقارنة، اعتمادا على نسبة خصائص كائن التقييم وكائن تناظري وفقا لعنصر المقارنة هذا. عند ضبط المثمن يجب أن يدخل وتثبت نطاق التعديل وإثارة شرح ذلك بموجب الشروط التي تختلف فيها قيم التعديلات التي تم إدخالها. يجب أن لا يتغير حجم وإجراءات ضبط وحدة المقارنة من كائن واحد إلى آخر إلى الآخر. "
"(أ) ككائنات من نظائرها، يتم استخدام كائنات العقارات، والتي تتعلق بأخرى مع كائن يقدر بقطاع السوق ويمكن قابلة للمقارنة بها وفقا لعوامل التسعير. في الوقت نفسه، بالنسبة لجميع كائنات العقارات، بما في ذلك تقييمها، يجب أن تكون التسعير لكل من هذه العوامل موحدة؛
ب) عند إجراء تقييم، ينبغي وصف كمية تقييم بيانات السوق المتاحة على المرافق وقواعد اختيارها. الاستخدام في الحسابات فقط جزء من الكائنات المتاحة لممتاج الكائنات يجب تبريره في تقرير التقييم. "
وبالتالي، لا تحتوي معايير التقييم الفيدرالية على متطلبات تعليمات أعداد المساحية من نظائرها أو معلومات تحديد الهوية الأخرى، وكذلك متطلبات ضمان التحقق من المعلومات حول خصائصها ومعاملاتها.
من حيث التحقق من دقة المعلومات - انظر أدناه.
ملاحظة 4. ينتشر في المنطقة والموقع - لا يوجد تحليل للمقارنة، من المستحيل التعرف على النظراء.
توصيات لتعزيز تقرير التقييم: وفقا للمتطلبات المذكورة أعلاه للتشريع (انظر الفقرة 2 من هذه التوصيات) من حيث استخدام نهج مقارن لا توجد متطلبات لتحليل المقارنة.
في هذه الحالة، بالنسبة للنظائر الواجب في الفقرة 22 ب) يشير FSO رقم 7 إلى أن كائنات العقارات تستخدم كأوعية كائنات، والتي تتعلق بأخرى مع شريحة الكائن المقدرة من السوق وهي مماثلة لها وفقا للتسعير عوامل. في الوقت نفسه، بالنسبة لجميع كائنات العقارات، بما في ذلك تقييمها، يجب أن تكون التسعير لكل من هذه العوامل موحدة ". وهذا هو، المعيار لتعيين كائنات نظائره هو شريحة واحدة من السوق ومقارنة عوامل التسعير.
يمكن التوصية بتضمين معلومات تقرير التقييم أن هدف التقييم وأجوهات الكائنات يشير إلى شريحة واحدة من السوق (على سبيل المثال، قطع الأراضي من الوجهة التجارية، أو قطع الأراضي لوضع العقارات الصناعية والمستودعات) و قابلة للمقارنة لعوامل التسعير. على وجه الخصوص، لديهم تكوين واحد لعوامل التسعير (يمكنك سردها).
في تعليقات المحكمة أيضا تشير في بعض الأحيان إلى أن الكائنات مختلفة تماما عن المنطقة والموقع. في هذه الحالة، يمكن أن يشير التقرير إلى أن مجال المرافق التناظرية في مثل هذا المدى، والذي يشير إلى شريحة سوق واحدة.
فيما يتعلق بالموقع المماثل، يمكن تقديمه في الفقرة 11 ب) "تعريف شريحة في السوق التي ينتمي إليها الكائن المقدر. إذا كان سوق العقارات غير متطور وبيانات تثير فكرة عن أسعار المعاملات و (أو) مقترحات ذات خصائص مماثلة للعقارات، لا يكفي، فهي مسموح لها بتوسيع أراضي الدراسة على حساب الأقاليم المشابهة للخصائص الاقتصادية مع موقع الكائن المقدر. " وهذا هو، يمكن للتقرير تقديم معلومات مفادها أن إقليم موقع كائنات النظير مشابهة لخصائصها الاقتصادية مع موقع الكائن المقدر.
ملاحظة 5. التعديل على المنطقة على أساس هذه المنشورات Vlasova A.D. - لا يتوافق مع الموعد، والبحث الذي عفا عليه الزمن.
5.1. أظهر أنه على الرغم من حقيقة أن الدراسة قد اتخذت منذ فترة طويلة وفي جزء آخر (منطقة أخرى، أخرى VRI)، فإن الشرائح التي تشمل أن نظائرها التناظرية للتقييم، قابلة للمقارنة بقلم التأثير النسبي للكائن إن المنطقة بتكلفةها، وكذلك التأثير النسبي على التكلفة غير متغيرة عمليا مع مرور الوقت، حتى تتمكن من إهمال الاختلافات.
5.2. استفد من مصادر أخرى لإجراء تعديلات على المنطقة.
5.3. جعل حسابات مستقلة من خلال بناء اعتمادك الخاص.
5.4. تبرير التعديل إلى منطقة طريقة الخبراء، مع مراعاة متطلبات FSO.
5.5. استخدم النظير من شريحة واحدة لا يتطلب تعديلا بتكلفة وحدة المقارنة.
ملاحظة 6. في مصادر المعلومات، لا توجد بيانات تؤكد الخصائص (على سبيل المثال، لا تحتوي المطبوعات على معلومات حول الإغاثة والتوافر والقيود والمعادين، والفئات، شكل الاستخدام المسموح به، معلومات حول اتصال الوصول). المرجع إلى مصادر موثوقة، تم أخذ المعلومات التي تم أخذها على نظائرها.
توصيات لتعزيز تقرير التقييم - وفقا للفقرة 4 من FSO رقم 3، عند وضع تقرير تقييم، يجب أن يلتزم المثمن بمبدأ الإصدارات، أي المعلومات المقدمة في تقرير التقييم المستخدم أو الحصول عليها ك نتيجة الحسابات أثناء التقييم مهمة من وجهة النظر يجب تأكيد قيمة كائن التقييم؛ بالإضافة إلى مبدأ عدم المبادئ - يجب ألا يكون محتوى تقرير التقييم مضللا لمستخدمي تقرير التقييم، وكذلك السماح بتفسير غامض.
كما يتم سرد متطلبات الوصف في التقرير المتعلق بتقييم المعلومات المستخدمة في التقييم في FSO رقم 3.
في الفقرة 10 من FSO رقم 3، يشار إلى أنه "في نص تقرير التقييم، ينبغي إعادة الإشارات إلى مصادر المعلومات المستخدمة في التقرير لاستخلاص استنتاجات حول تأليف المعلومات ذات الصلة وتاريخ إعدادها، أو يتم تطبيق نسخ من المواد والطباعة. في حالة عدم توفر المعلومات الموجودة على نشر الإنترنت على الإنترنت مع الوصول المجاني والسهل إلى تاريخ التقييم وبعد تاريخ التقييم أو في المستقبل، من الممكن تغيير عنوان الصفحة التي تستخدمها المعلومات فيها يتم نشر التقرير أو المعلومات المنشورة وليس في الدورية الطبعة المطبوعة الموزعة في إقليم الاتحاد الروسي، ثم ينبغي تطبيق نسخ من المواد المعنية على تقرير التقييم ".
في الوقت نفسه، وفقا ل P / 19 FSO رقم 1، يجب أن تفي المعلومات المستخدمة في التقييم بمتطلبات الاكتفاء والموثوقية.
تعتبر المعلومات كافية إذا كان استخدام المعلومات الإضافية لا يؤدي إلى تغيير كبير في الخصائص المستخدمة في تقييم كائن التقييم، وكذلك لا يؤدي أيضا إلى تغيير كبير في القيمة الإجمالية لكائن التقييم.
تعتبر المعلومات موثوقة إذا كانت هذه المعلومات صحيحة ويسمح لمستخدم تقرير التقييم بإجراء الاستنتاجات المناسبة بشأن الخصائص التي درست المثمن أثناء التقييم وتحديد القيمة الإجمالية لقيمة كائن التقييم، ولجعل قرارات مستنيرة بناء على هذه الاستنتاجات.
يفرض تشريع التقييم محايدا لتحليل المعلومات المستخدمة. لذلك، في الفقرة 19 من FSO رقم 1، يشار إلى أن "المثمن يجب أن يجري تحليلا لمدى كفاية ومعلومات المعلومات باستخدام الوسائل والأساليب المتاحة لذلك."
الطريقة الأكثر شيوعا المطبقة من قبل جميع المثمنين للتحقق من المعلومات المحددة في إعلانات الإنترنت حول موضوع الموثوقية هي توضيح خصائص أرقام الهواتف المحددة في هذه الإعلانات.
وهكذا، فإن المثمن وفقا لمتطلبات التشريعات المتعلقة بأنشطة التقييم نفذت المعلومات المستخدمة في التقرير، وبالتالي ضمان مراعاة مبادئ الإصدارات والكشف عنها. إن إخطار المثمن المذكور أعلاه سيؤدي إلى انتهاك للمبادئ الأساسية للتقييم.
يمكنك اقتراح الإشارة إلى مصدر معلومات عن خصائص النظير (على سبيل المثال، الإغاثة أو النموذج أو الاتصالات الأمنية) نتائج التفتيش المرئي.
بشكل عام، يمكن أن يوصى بتعزيز العمل مع النظير بحيث يتم وصفها بالكامل في جميع عوامل التسعير، وكانت المعلومات ذات أعلى مستوى ممكن في الطبيعة. تجدر الإشارة إلى أن عوامل التسعير (المحتوى والقيم ودرجة التأثير على التكلفة) يجب أن توصف بنفس القدر في نص تقرير التقييم بأكمله في كتل موضوع التقييم، وتحليل السوق، وأوصاف الكائنات النظير والتعديلات. تجدر الانتباه إلى أنه في الوقت الحالي أرسلت جميع التقارير إلى لجنة التحدي،وضعت في صندوق بيانات Rosreestra، حيث يمكنك تحليل نظائره المستخدمة من قبل المثمنين في المنطقة.
يمكنك دعوة إدراج الصياغة التالية في تقرير التقييم:
في بعض الحالات، قد لا يتم تحديد جزء من البيانات المطلوبة لتقييم الكائنات التناظرية في الإعلانات (أو مصادر أخرى للمعلومات) أو المشار إليها بشكل غير دقيق. في مثل هذه الحالات، للوفاء بمتطلبات الفقرة 19 من FSO رقم 1 من حيث تحليل كفاية وموثوقية المعلومات المصدرية، حدد المثمن خصائص نظائرها عبر أرقام الهواتف المحددة في مصادر المعلومات. تتوافق خصائص النظائر المستخدمة في الحسابات مع نتائج هذا التحليل.
بالإضافة إلى ذلك، نوصي بالمناطق التي اتخذت فيها المحاكم تفكيك التقارير وإعطاء تعليقات غير صحيحة، ودخول العملية إلى التقدم الفوري بطلب للحصول على فحص الطب الشرعي لإنشاء التكلفة، بعد إجابات (حتى ذلك) كان هناك خيار) من الشركات المستعدة لقضاءها. وفقا لذلك، فإن الخبير القضائي سيعطي نتيجة تقييم مماثلة. توضح الممارسة أن القضاة أفضل بشكل عام حول فحص الطب الشرعي وفي حالات نادرة تعرضها مع انتقادات ذاتية. كنتيجة نهائية، فإن المحكمة، كقاعدة عامة، تتخذ نتيجة لفحص الطب الشرعي.
يزيد هذا المسار إلى حد ما من تكلفة العميل، ولكن في عدد من المناطق فعالة للغاية.
من المعروف أن الموقع الوثيق للخزان له تأثير كبير على قيمة الأرض والأشياء العقارية (حوالي 30-40٪). في بعض الأحيان يكون هذا الاختلاف معقولا جدا، مما يؤدي إلى حقيقة أن بعض المطورين يحاولون التعويض عن عدم وجود خزانات طبيعية طبيعية (البحيرات، الأنهار) بالقرب من كائناتهم الخلق مصطنعة: يتم تجفيفها من الأنهار الصغيرة، يتم إنشاء الأحواض، البحيرات.
إن وجود خزانه الخاص، وفقا لمعظم الخبراء، يعطي وجوه العقارات، والامتيازات التنافسية الصريحة في سوق العقارات، وتسمح أيضا بالأسعار بزيادة الأسعار بشكل كبير.
علاوة على ذلك، فإن الناتجة بشكل مصطنع بالماء بمعنى لديه ميزة على التناظرية الطبيعية. وفقا لتشريع الاتحاد الروسي، في حالة شراء الأراضي التي تم شراؤها لبناء المسطحات المائية الطبيعية والبحيرات أو الأحواض أو الأنهار، فإن بناء كائنات العقارات في منطقة مسحوق الماء لا تلبي متطلبات معينة محظور.
في هذا الصدد، يأتي المطورون بشكل دوري داخل حدود المجمعات السكنية والفندقية في المستقبل إلى الحاجة إلى إنشاء خزانات اصطناعية.
علاوة على ذلك، لا تذهب الأموال الهامة فقط على إنشاء كائن مائي اصطناعي، ولكن أيضا في استخدامها وتشغيلها. على سبيل المثال، يجب الحفاظ على شفافية وناقضة كائن مائي أو استخدام مرشحات خاصة خاصة، أو استخدام المواد البيولوجية النشطة التي تتحكم في المستوى المطلوب من الطهارة. هناك طرق أخرى للحفاظ على نقاء الخزان. في بعض الأحيان يتم تجديد البحيرات الاصطناعية والبرك باستمرار مع المياه المنتجة من الآبار الطبيعية الاصلية، مما يجعل من الممكن الحفاظ على الجودة المناسبة للمياه في البركة.
هناك تعقيد آخر. يلاحظ بعض الخبراء أن عملية أكثر تعقيدا من تصميم خزان اصطناعي لتصميم المناظر الطبيعية الفريدة الخاصة به. في هذه الحالة، من الضروري مراعاة العديد من المعايير والعملات المختلفة. مثل: الشلالات لا يمكن أن تكون صاخبة جدا. من أجل تجنب غزو الحشرات والحشرات المختلفة، يركز اهتمام المتخصصين على خلق دعم من المخالم المناخي مع معين والرطوبة المطلوبة على مؤامرة الأرض.
أيضا شواطئ الخزانات الاصطناعية تتطلب المناظر الطبيعية. في معظم الحالات، يتم زرع الشجيرات المزخرفة المختلفة والأشجار والزهور - Iresise، المايوه، ننسى لي، النظارات وغيرها. الجسور والمسارات المزخرفة، والأحجار الجميلة، أكمل صورة من صنع الإنسان، مثل هذا الكائن الطبيعي.
تحسين وإضافة قطع الأرض أمر ممكن باستخدام العناصر الاصطناعية المختلفة أو السعي لإنشاء أقرب ما يمكن بالنوع الطبيعي الطبيعي من المناظر الطبيعية.
يتطلب الناتجة بشكل مصطنع بالماء، وكذلك الطبيعية، التكاليف النقدية والصيانة الخاصة. ومع ذلك، على الرغم من بعض الصعوبات والتكاليف، فيمكنه إحضار وقت ممتع وتنويع وقت الفراغ.
