هي رواسب الكيانات القانونية المؤمنة. الأعمال الصغيرة يمكن أن تبدأ في ضمان الحسابات المصرفية. وإذا تأكد من التجارة بأكملها

أرض الصناعة هي واحدة من أكثر الفئات التي تم رفعها من فئات السوق العقارية لمنطقة موسكو. في السنوات الأخيرة، زاد الطلب على الأرض اللازمة لوضع المؤسسات الصناعية والمستودعات والمنشآت اللوجستية النقل بشكل كبير. إجمالي حجم هذه الأراضي المعروضة في السوق هو أمر بحجم أقل من الأراضي التي يتم تقديمها لإنشاء الإسكان.

الأرض الصناعية، مع موقع جيد في منطقة موسكو أصبحت أكثر تكلفة بشكل أكثر تكلفة. في الوقت نفسه، يتم تقديم المواقع الموجودة في السوق الأولية قليلا، وغالبا ما يتم الانتهاء من المعاملات بأقاليم خاصة ضمن "Promk". مؤامرات الأراضي داخل الحلقة الخرسانية الأولى هي خاصة في الطلب. لا يزال المعيار الرئيسي لجاذبية المؤامرة إمكانية الوصول إلى وسائل النقل، ومن وجهة النظر هذه، فإن التحديث القسري للطريق السريع Leningrad يزيد فقط من شعبية الأرض في هذا المجال، وعلى المدى الطويل. يمكن أن تكون فترة التعرض للأراضي الصناعية لمدة عام أو أكثر اعتمادا على خصائص كائن معين.

وفقا لفارس فرانك، ارتفع سعر قطع الأراضي التي تصل إلى 5 هكتارات في منطقة موسكو إلى 30٪ في بعض الاتجاهات منذ بداية عام 2012.

يتم عرض ديناميات أسعار المناطق الأكثر طلبا في صناعة الأراضي في منطقة موسكو في الرسم البياني أدناه.

صورة. ديناميات أسعار قطع الأرض في منطقة موسكو

لا يزال لدى العملاء أقسام على السطر الأول من المسارات الرئيسية. يتغير المعيار الخاص ببعد علامة مؤامرة الأرض من الطريق الدائري موسكو: لذلك إذا كانت الأقسام قد طلبت سابقا، تقع على بعد 10-15 كم من الطريق الدائري موسكو، الآن المشترين مستعدون للنظر في مؤامرات الأراضي على مسافة ما يصل إلى 25 كم.

من بين مشغلي المستودعات أرض شعبية على طول طريق Yaroslavl السريع. Mozhayskoe، Minsk، Kiev، Simferopol، Kashirskoye و Gorky Highway هي أيضا مسارات شائعة للإنتاج والعقارات المستودعات.

يبدأ المزيد والمزيد من المشترين في إظهار اهتمام الأراضي على مسافة 50-75 كم من الطريق الدائري موسكو بسبب نسبة أعلى جودة السعر. هنا في قيمة معقولة يمكنك شراء المنطقة الأمثل في الحجم والمناطق المحيطة بها.

وفقا ل FSue "Earth Federal Cadastral Center" Earth "، وهي منطقة الصناعة والنقل وغيرها من الأغراض الخاصة في منطقة موسكو (بما في ذلك موسكو الجديدة) هي 131 هكتارا 131 هكتارا. هذا حوالي 3٪ من الأساس الأراضي بأكملها منطقة.

إذا افترضنا أن سوق الأراضي (مثل العديد من الأسواق الأخرى) هو مؤشرا على حالة الاقتصاد، ويعكس نشاطهم نجاح عملية الخروج من الأزمة، يمكن عرض سوق الأراضي للأغراض الصناعية إيجابية للغاية. علاوة على ذلك، لم يكن الجزء الأكبر من مشتريات الأراضي الصناعية في عام 2012 مرتبطا بتنويع الأعمال، ولكن مع تطوير مجالات الملف الشخصي. يولد المشاركون في سوق الأراضي الصناعية تحت بناء المستودع والمباني الصناعية والمكاتب. تختلف أحجام المناطق المكتسبة هنا من 1 إلى 30 هكتار.

تم تحليل الخبراء مقابل بيع الأراضي الصناعية في منطقة موسكو، وحددوا المجموعات الرئيسية للمستهلكين، والتي يركز عليها السوق. اعتمادا على أنواع الأراضي المسموح بها لبناء الكائنات يمكن تقسيمها إلى المجموعات التالية:

مؤامرات للبنية التحتية للنقل (غسيل السيارات، مجمعات التزود بالوقود، وقوف السيارات، خدمات السيارات). أنها تمثل حوالي 10٪ من جميع الأراضي الصناعية للبيع.

تبلغ مؤامرات بناء مرافق إنتاج كبيرة ومجمعات المستودعات حوالي 50٪ من جميع الأراضي الصناعية المباعة لمنطقة موسكو.

في عام 2012، ارتفع نمو المعاملات مع أراضي الأراضي الصناعية بنحو 20-25٪ مقارنة بعام 2011. أصبحت أكبر المعاملات في السوق لصناعة الأراضي معاملات لشراء مناطق بناء مجمعات المستودعات. لذلك، استحوذت مجموعة PNK على 140 هكتارا على طريق Rogachev السريع، Raven Russia - 38 هكتار على طريق Novorizhskoye السريع، "Bati Losino" (FM Logistic) - 26 هكتار على طريق Dmitrovskaya السريع.

قام محللون الاستثمار العقاري بتحليل مقترحات السوق في قطاع الأراضي الصناعية لمنطقة موسكو. يوضح الجدول البيانات الموجودة في مبيعات المناطق في مناطق منطقة موسكو 49.

الطاولة. توزيع اقتراح قطع الأراضي من الوجهة الصناعية مناطق منطقة موسكو (لمدة 3 متر مربع. 2012)

صورة. توزيع اقتراح قطع الأراضي من الوجهة الصناعية مناطق منطقة موسكو (لمدة 3 متر مربع. 2012)

يلاحظ أصغر عدد من المقترحات الخاصة بمؤامرات الأراضي الصناعية في منطقة شاخوفسكي (0.17٪)، أكبر - في منطقة بودولسكي (32.63٪).

الطاولة. البيانات عن تكلفة قطع الأرض من الوجهة الصناعية في أجزاء مختلفة من منطقة موسكو (لمدة 3 متر مربع. 2012)

صورة. تكلفة قطع الأراضي الصناعية في مناطق منطقة موسكو (لمدة 3 متر مربع. 2012)

تقع مقاطعة Klin في المركز الأخير على تكلفة قطع الأراضي، والتي تبلغ 469 روبل. / قدم مربع. تم تسجيل أعلى قيمة للأراضي للأرض الصناعية في منطقة Odintsovo (10 263 روبل / متر مربع).

جغرافية الطلب

كما هو معروف، عند تحديد القيمة الجغرافية لمنطقة معينة موجودة في منطقة موسكو، هناك معاييران رئيسيتان تحدد موقعها على خط التماثل: الاتجاه والمسافة من طريق موسكو الدائري.

من البيانات الموجودة على الخريطة أدناه، يمكن أن نرى أن قطع الأرض تحت المباني الصناعية موجودة في جميع الاتجاهات من الطريق الدائري موسكو. تقع أغلى العروض على Leningradsky، Novorizhsky، Minsk السريع - من 800 ألف دولار / هكتار إلى 3 ملايين دولار / هكتار. تكلفة القيمة والإزالة من الخط الرئيسي، يمكن تقديم المؤامرات الموجودة على مقربة منها بسعر أعلى من 2-2.5 مرة من أكثر حذف. تم تسجيل الحد الأدنى من الأسعار على المواقع الموجودة على الاتجاه الشرقي (Schelkovskoye و Gorky Highway) - من 350 ألف دولار / هكتار و 800 ألف دولار أمريكي / هكتار. تجدر الإشارة إلى أنه على هذا السعر هناك مساحات صغيرة تصل إلى 5 هكتارات. في الوقت نفسه، يتم تنفيذ المعاملات اللازمة للاستحواذ على المناطق الكبيرة بخصم كبير.

من الواضح أن من الواضح أن التمييز بين المجالات بتكلفة النسيج - تقع المناطق الأكثر تكلفة بالقرب من طريق موسكو الدائري، قدر الإمكان من الطريق الدائري موسكو، والقيمة المحددة للأراضي تقع.

صورة. خريطة خريطة المؤامرات البرية لمنطقة موسكو (2012)

أقرب إلى حدود موسكو (يتم وضع علامة الخريطة بالأرجواني)، وتقع أغلى قطع الأراضي للأرض الصناعية، وأرخص قطع الأراضي (الخريطة تظهر الأخضر)، وتقع بشكل رئيسي في حدود الحلقات الكبيرة من موسكو منطقة.

كما يمكن أن ينظر إليها من بطاقة البيانات، فإن التكلفة لديها اعتماد مباشر على المسافة إلى الطريق الدائري موسكو وينخفض \u200b\u200bفي إزالة نسبيا من رأس المال. في كل فاصل لاحق (0 -

15 كم، 15-30 كم، 30-50 كم) قيمة الأرض هي 30-50٪ أرخص مما كانت عليه في الفاصل الزمني السابق.

صورة. خريطة المواقع الرئيسية لمؤامرات الأراضي للأغراض الصناعية مع خصائص الأسعار باستثناء الاتصالات

هناك قدر طفيف من المقترحات لاتجاه Minsk و Kiev و Ruplevo - الافتراض. وجهات Yaroslavl و Dmitrovsky و Riga ليست مشبعة للغاية، وهي مرتبطة بالتوجهات الوظيفية لهذه المناطق. وفرة من المسطحات المائية في شمال المنطقة، تضمن هيبة الاتجاهات في الغرب جاذبية الأقسام تحت المبنى الكوخي. يقتصر اقتراح الأراضي الصناعية في هذه المجالات على 54.

القائد في اقتراح قطع الأرض الكبيرة هو الطريق السريع لينينغراد: يأخذ الأراضي في هذا المجال حوالي 18٪ من إجمالي العرض في السوق. بموجب عدد الكثير الممثلة، ومع ذلك، فإن اتجاه كاشيرا يأتي إلى الأمام. قد تكون هذه القيادة ترجع إلى توسيع موسكو، ونتيجة لذلك، فإن رغبة المطورين في راسخة مشاريعهم الكبرى في اتجاه واعد جديد. تغير توزيع أولويات العملاء في مناطق منطقة موسكو بالفعل، ولكن التغييرات الحادة أو الانفجار مع إطلاق مقترحات إلى السوق، لم يلاحظ المشاركون بعد ذلك. من حيث كمية الهكتار، يتم تقديم 25٪ من 1 إلى 10 هكتار. الجزء الأكبر هو المؤامرات تصل إلى 50 هكتارا. لا يوجد انفجار حاد من العروض. لقد تغير توزيع الاتجاهات.

عوامل العقارات

في سوق بيع وبيع صناعة الأراضي في منطقة موسكو لعوامل التسعير الرئيسية أنها عرفية:

موقع:تتمتع مجالات موقع مؤامرات الأراضي بتأثير كبير على قيمة الأرض، وهي المنطقة الأكثر شهرة للموقع، والسعر أعلى. كما ذكر أعلاه، لصناعة الأراضي في منطقة موسكو، المعايير الرئيسية التي تسبب راحتها في موقعها هي الاتجاه (في هذه الحالة، من المعتاد أن تعلق على الطريق السريع) والمسافة من الطريق الدائري موسكو. في اتجاه أكبر الطلب، يتم استخدام قطع الأراضي في الأجزاء الجنوبية والشمالية من منطقة موسكو. من الاهتمام هو أيضا اهتمام الاتجاه الغربي (مينسك، موزهايس، طريق نوفوريزسكوي السريع)، ولكن لا توجد مقترحات يمكن الوصول إليها عمليا في الوقت الحالي. الأقل في المطالبات من الاتجاهات الشرقية وجنوبية الشرقية، بسبب حالة النقل المعقدة.

تقع المناطق الأكثر تكلفة بالقرب من طريق موسكو الدائري، قدر الإمكان من الطريق الدائري موسكو، تميل القيمة المحددة للألوان إلى الحد من الحد، وقد تختلف ما يصل إلى 30٪. بنية تحتية:تتمتع درجة تطوير البنية التحتية تأثير كبير على قيمة قطع الأرض للأغراض الصناعية. لذلك، فإن المؤامرات على المطبات الأراضي الصارضة الصارحة تكون أكثر تكلفة بكثير مما كانت عليه في غير مطورة.

بالنسبة لمعظم المشترين، فإن التدريب الهندسي للمؤامرة الأرضية هو نقطة أساسية - وجود شروط تقنية أولية أو إعادة تعريفها، والاتصالات الثانوية، والمؤتمرات المتفق عليها، إلخ. لذلك، غالبا ما يعتبر المشترون مناطق ثانوية فقط أو مجمعات أو أقسام أو أقسام بممتلكات أو تصنيع سابقة مع مشروع متطور ولكن لم يتم تنفيذها.

في وجود جميع الاتصالات الهندسية اللازمة على الموقع، تزداد قيمة مؤامرة الأرض بسبب عدم الحاجة إلى تكاليف إضافية لتقديم اتصالات معينة إلى الموقع؛ المؤامرات المضمونة بالكامل من خلال جميع الاتصالات لها تكلفة أعلى من المضمون غير كاملة أو هندسة غير مؤمنة. يمكن التمييز بين قيمة الأرض، اعتمادا على توافر الاتصالات الفرعية، على النحو التالي:

• § طرق الوصول إلى النقل - 15-20٪
• § الكهرباء - 15-25٪
• § إمدادات الغاز - 15-25٪
• § الباقي (إمدادات المياه والصرف الصحي، توفير الحرارة، اتصالات الاتصالات) - 5-15٪.

فئة الأراضي: واحدة من المعلمات الرئيسية التي تؤثر على قيمة الأرض. على سبيل المثال، تحتوي الأراضي الصناعية على قيمة أصغر وأظهرت للبيع في تكلفة أقل بكثير من المستوطنات الأراضي.

الاستخدام المسموح به: نوع الاستخدام المسموح به يفرض قيودا على إمكانية التنفيذ على موقع أي نوع من النشاط. وبالتالي، فإن أكثر مربحا هو نوع الاستخدام المسموح به، والأكثر تكلفة تكلفة الموقع ستكون

منطقة: كقاعدة عامة، مع زيادة في مجال الكائنات، يكون المالكون مستعدون للذهاب إلى انخفاض معين في الدفع، وهو تجميلي من "الخصومات إلى الكل"، منذ أكبر المساحة المقترحة، أقل السائل هو كائن المقارنة. لذلك، كلما كانت المنطقة الأكبر، فإن القيمة المحددة للتكلفة الخاصة بها، وهذا هو الفائض من القيمة المحددة لقيمة المناطق الصغيرة فوق المرغوب الكبير في حدود 5-25٪.

اعتمادا على الحجم، تتميز قطع الأراضي:

صغير - ما يصل إلى 0.5 هكتارات؛

متوسط \u200b\u200b- 0.5 - 5 هكتارات؛

كبير - 5 - 30 هكتار؛

كبير - أكثر من 30 هكتار.

تقع قطع الأراضي من الاستخدام الصناعي في أكبر طلب، ويقع على بعد 30 كم من الطريق الدائري موسكو، حيث تبلغ مساحتها 10 إلى 20 هكتارا.

وجود فرع للسكك الحديدية:إن وجود كائن بيع مدخل السكك الحديدية يزيد من سعر المبيعات بنسبة 20٪.

الاتجاهات الرئيسية في سوق الأراضي الصناعية

وفقا للخبراء، ينبغي الحفاظ على الطلب المستدام الحالي لشراء قطع الأرض للأرض الصناعية في عام 2013.

يمكن تقسيم المشترين الرئيسيين إلى مجموعتين - تجار التجزئة، والاستحواذ على مناطق لاستيعاب مرافق التداول الخاصة بهم، والمستخدمين النهائيين لمساحة المستودعات (أي نفس التجزئة، العمال الصناعيين والمطورين، إلخ)، بالنظر إلى شراء الأرض ل بناء مجمعات اللوجستية الجديدة.

وأوضح استقرار الطلب من تجار التجزئة. في عام 2012، كثف العديد من المشغلين تنميتهم والخروج من المناطق غير المتقدمة بعد، بفضل هذا الاقتراح أكبر وتوافر أصحابهم للحد من أسعار المبيعات. في عام 2013، سيستمر هذا الاتجاه بوضوح، لكن الطلب سيكون انتقائيا - ستكون هناك أقسام مع موقع أكثر سيولة وعلى سعر جذاب للمشتري (أي خصم، أسفل السوق). في معظم الأحيان، يعتبر تجار التجزئة قطعا من 2 إلى 5 هكتار.

لا تزال مشتريات أقسام لبناء المستودعات مركزة على حد أكبر في منطقة موسكو / موسكو وسانت بطرسبرغ، لأن يرتبط تنشيط مثل هذا الطلب مباشرة مع العجز الناتج من المستودعات عالية الجودة. لذلك، بدأت العديد من الشركات الكبيرة - المستخدمين النهائيين في مباني المستودعات، في النظر في شراء مؤامرة وبناء الأشياء لأنفسهم. مع الأخذ في الاعتبار الطلب غير الراضي على استئجار المستودعات عالية الجودة، بدأ بعض المطورين أيضا في الحصول على مناطق صغيرة لبناء كائنات "بناء إلى جناح" - أي وفقا لمتطلبات مستأجر المستقبل أو المشتري. في في الوقت الحالي، تقع معظم الطلبات على أرض الوجهة الصناعية على بعد 30 كم من الطريق الدائري موسكو، حيث تبلغ مساحتها 10 إلى 20 هكتارا.

حتى في حالة عدم الاستقرار الاقتصادي في عام 2013، فإن الطلب على الأقسام الصناعية المعدة على الأقل سيستمر في وحدات التخزين الحالية. ولكن لن تكون هناك زيادة كبيرة في الأسعار - ستستقر مقترحات الأسعار الحالية، وقد تحدث زيادة في الأسعار المعتدلة لأحدث العروض السائلة والطرق المتقدمة تقنيا.

الاستنتاجات:

• § إذا افترضنا أن سوق الأراضي (مثل العديد من الأسواق الأخرى) هو مددر معين هو مؤشر على حالة الاقتصاد، ويعكس نشاطهم نجاح عملية الخروج من الأزمة، وسوق المؤامرات الأرضية للأغراض الصناعية يمكن اعتبارها إيجابية للغاية.
• § في عام 2012، لم يرتبط الجزء الأكبر من مشتريات الأراضي الصناعية بتنويع الأعمال، ولكن مع تطوير مجالات الملف الشخصي. تم شراء المشاركين في سوق الأراضي الصناعية تحت بناء المستودع والمباني الصناعية والمكاتب.
• § في عام 2012، ارتفع النمو في المعاملات مع أراضي الأراضي الصناعية بنحو 20-25٪ مقارنة بعام 2011.
• § حي كللين في المكان الأخير بتكلفة مؤامرات الأراضي، والتي تبلغ 469 روبل. / قدم مربع. تم تسجيل أعلى قيمة للأراضي للأرض الصناعية في منطقة Odintsovo (10 263 روبل / متر مربع).
• § أصغر نشاط في السوق لبيع وبيع الأراضي يلاحظ في الشرق، بسبب حالة النقل المعقدة على مسارات الشرق. ومع ذلك، لعدد من المشترين (على سبيل المثال، الحصول على أرض لبناء محطة وقود) مثل هذا الموقع ليس أقل إثارة للاهتمام من أي شيء آخر.
• § أصغر عدد من المقترحات الخاصة بمؤامرات الأراضي الصناعية يلاحظ في منطقة شاخوفسكي (0.17٪)، أكبر - في منطقة بودولسكي (32.63٪).
• § المناطق الأكثر شعبية للمطورين الذين ينفذون أشياء مستودع العقارية هي الأقسام من 0.5 إلى 5 هكتار.
• § بسبب حقيقة أن الطلب على مواقع عالية الجودة لا يزال قبل الاقتراح، في المستقبل القريب، من المتوقع أن تتغير ديناميات أسعار الأراضي في منطقة موسكو، وسيتم ملاحظة أكبر نمو على الأرض المؤامرات الموجودة في الاتجاهين الأكثر شعبية.
• § الأكثر اعتبارا من قبل قطع التجزئة تتراوح بين 2 إلى 5 هكتار.
• § تسقط معظم الطلبات على الأراضي الصناعية على بعد 30 كم من الطريق الدائري موسكو، حيث تبلغ مساحتها 10 إلى 20 هكتارا.
• § في اتجاه أعظم الطلب، يتم استخدام قطع الأراضي في الأجزاء الجنوبية والشمالية من منطقة موسكو. من الاهتمام هو أيضا اهتمام الاتجاه الغربي (مينسك، موزهايس، طريق نوفوريزسكوي السريع)، ولكن لا توجد مقترحات يمكن الوصول إليها عمليا في الوقت الحالي. الأقل في المطالبات من الاتجاهات الشرقية وجنوبية الشرقية، بسبب حالة النقل المعقدة.
• § عند تحديد القيمة الجغرافية للقسم، الموجود في منطقة موسكو، هناك معياران رئيسيان تحدد موقعه على خط التماثل: الاتجاه والمسافة من الطريق الدائري موسكو.
• § تم العثور على قطع الأراضي الصناعية في جميع الاتجاهات من الطريق الدائري موسكو. هناك تمايز من الأقسام بتكلفة مقابل مائة - وأغلى مؤامرات تقع بالقرب من طريق موسكو الدائري، قدر الإمكان من الطريق الدائري موسكو، والقيمة المحددة للأراضي تقع.

يتم تحليل السوق من قبل المثمن بشكل مستقل.

في المادة 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن الدور الخاص للأرض كهدف من التعهد هو منصري قانونا. الأرض هي واحدة من أكثر الأشياء الموثوقة من التعهد في البلدان التي لديها سوق أراضي متطورة، نظرا لأنها مع مرور الوقت لا ترتديها (في الريف والحراجة مع الاستخدام الرشيد)، مثل أنواع أخرى من العقارات، علاوة على ذلك، يتزايد باستمرار وبعد

تقييم قيمة الأرض ما هي المعايير والمنهجيات التي يسترشدها المثمن عند تقييم الأرض؟ ما هو تسلسل المراحل عند تقييم الأرض؟ كيف يبدو تقرير تقييم الأراضي؟ ما هي أنواع القيمة المصممة في عملية تقييم الأرض؟ ما هي الأساليب والأساليب المستخدمة عند تقييم الأرض؟ ما هي المبادئ التي تستند إلى تقييم الأرض؟ ما هي توقيت وتكلفة تقييم الأراضي؟ ما هي المعايير والتوجيهات التي تنطبق فيها المثمن عند تقييم الأرض؟ عند تقييم الأرض، تطبق معايير التقييم الفيدرالية التالية (FSO): الأمر رقم 256 من الاتحاد الروسي للاتحاد الروسي في 20 يوليو 2007

ما هي المعايير والمنهجيات هي المثمن عند تقييم الأرض؟ ما هو تسلسل المراحل عند تقييم الأرض؟ كيف يبدو تقرير تقييم الأراضي؟ ما هي أنواع القيمة المصممة في عملية تقييم الأرض؟ ما هي الأساليب والأساليب المستخدمة أثناء الأرض؟ ما هي المبادئ التي تستند إلى تقييم الأرض؟ ما هي توقيت وتكلفة تقييم الأراضي؟

عند تقييم الأرض، ينطبق المثمن على المعايير الفيدرالية التالية (FSO): - أمر رقم 256 من الاتحاد الروسي للاتحاد الروسي في 20 يوليو 2007

تحليل طرق تقييم قطع الأراضي للمؤسسات الصناعية كمكون مهم لإدارة التكاليف (H

التعليق التوضيحي: حتى الآن، واجهت العديد من شركات التصنيع خيارا صعبا: الحصول على قطع الأراضي التي تقع عليها، والتي ستستجيب بلا شك الموارد المادية من تحديثها، أو الاستمرار في تأجير الأراضي، والتي لديها أيضا ماضعا لها.

مدونة العقارات

وفقا لخبراء Vesco Consulting، يمكن أن تكون شروط المعرض للأراضي من الأراضي من يوم واحد إلى 4-5 سنوات وتعتمد على العوامل التالية:

يمكن للمنطقة السائلة على مقربة من موسكو، كافية للسعر، مع إمكانية الوصول إلى النقل الجيد والاتصالات الفرعية العثور على عملائها حرفيا في يوم واحد، سيستغرق تصميم المستندات شهرا آخر.

يمكن بيع الموقع السيوف أكثر من 4 سنوات.

تقييم القيمة العقارية هو عملية تحديد القيمة السوقية للكائن أو الحقوق الفردية فيما يتعلق بك كائن العقارات المقدر. تشمل تكلفة العقارات: تحديد تكلفة الملكية أو الحقوق الأخرى، مثل حقوق الإيجار، والحق في الاستخدام، وما إلى ذلك فيما يتعلق بمختلف الأجسام العقارية.

الكائنات هي:

في ممارسة التقييم هناك أنواع مختلفة من القيمة.

عند تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم، يتم تحديد السعر الأكثر احتمالا، وفقا لما يمكن تجنب كائن التقييم حتى تاريخ السوق المفتوح في سياق المنافسة، عندما تعمل أطراف الصفقة بذكاء، وجود جميع المعلومات اللازمة.

عند تحديد قيمة المخزون، يتم تحديد القيمة الاختصاصية لكائن التقييم.

تحليل قطع الأرض في فترة Yaroslavlaza 2010-2011

في السوق الأولية، تم تمثيل المؤامرات لبناء العقارات السكنية بشكل أساسي. يتم إجراء مزادات بيع الحق في إبرام اتفاقية عقد الإيجار لبناء الإسكان (لمبنى سكني فردي لمدة 10 سنوات، لبناء شقة لمدة 3 سنوات) من خلال إدارة الموارد البرية في قاعة المدينة في المدينة من ياروسلافل. في الوقت نفسه، للفترة من سبتمبر 2010 إلى فبراير 2011

فترة التعرض للأرض

يعتمد النهج المقارن على التقييم العقاري على معلومات عن المعاملات الأخيرة مع أشياء مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقدرة مع النظير.

مصدر شرط تطبيق نهج مقارن في العقارات هو توافر سوق العقارات المتقدمة. إن التطوير غير الكافي لهذا السوق، وكذلك ما هو الهدف المقدر للعقارات متخصص أو لديه فوائد أو أعباء استثنائية لا تعكس الحالة العامة للسوق تجعل استخدام هذا النهج غير مناسب.

طريقة الرسملة

تستند طريقة القيمة المطلقة بالدخل (الإيجار الأرضي) إلى تحديد الدخل السنوي من مؤامرة الأرض وتقسيمها إلى نسبة رأس المال أو مضاعفة لفترة الرسملة، أي. الفترة اللازمة للاسترداد أو إعادة إنتاج رأس المال الزراعي.

تعتمد حسابات قيمة طريقة الأرض حسب الرسملة من الدخل على استخدام الصيغة التالية:

تكلفة الأرض \u003d معامل الدخل / الرسملة

يتضمن الإجراء الخاص بتقدير القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية من خلال طريقة رأس المال للدخل الخطوات التالية:

التعبئة والتغليف الأرض

تسمح الأنواع المقترحة للعمل الأطراف المهتمة بتنفيذ شراء وبيع الأرض أو تنميتها:

ستبسط المجمع المقترح للعمل بشكل كبير من أجل الأطراف المعنية التي تهدف إلى شراء أو بيع الموقع. أو تطورها، وعملية تقييم سعر السوق الحقيقي، اعتمادا على الخصائص الفريدة.

يحصل العميل على القوس التاليين للتخطيط الحضري والبحث عن المعلومات حول المنطقة المطلوبة:

في تقرير المطور، الذي يمكن أن يستعد لك، سيتم تزويد باروس الشركة بالوثائق الرسمية، بالتنسيق مع السلطات والخدمات الفنية، وكذلك الخصائص عالية الجودة والكمية المتأصلة في مؤامرة الأرض مع حسابات مالية من الدخل المحتمل ، الاستنتاج التحليلي للقيود المحتملة التي تهم مؤامرة الأراضي، وكذلك النتيجة القانونية (القانونية).

سنكون سعداء للإجابة على أسئلتك.

تقييم القيمة العقارية

تقع العقارات في دوران مدني مجاني وهي موضوع مختلف المعاملات، والتي تولد الحاجة إلى قيمتها، I.E. عند تحديد المكافئ النقدي لأنواع مختلفة من العقارات في وقت محدد في الوقت المناسب.

يمكن تقسيم جميع أنواع التكلفة العقارية إلى اثنين من أنواع فرعية كبيرة:

تكلفة التبادل

يتم تطبيق تكلفة التبادل عند الشراء والبيع والاستئجار والنقل إلى التعهد، أي في سوق العقارات.

القيمة السوقية هي الأكثر ترجيحا في السوق التي يمكن بها عزل هذا الكائن في السوق المفتوحة في سياق المنافسة عندما يكون لدى الأطراف في المعاملة جميع المعلومات اللازمة، وعلى حجم المعاملة، لا تنعكس أي ظروف طارئة وبعد

تكلفة التأمين - تكلفة الأضرار الكاملة للممتلكات عند حدوث حدث مؤمن عليه.

تكلفة التصفية - قيمة كائن التقييم في حالة تعزز الكائن بأقل من فترة التعرض المعتادة من الأشياء المماثلة.

تكلفة الاستخدام

تكلفة الاستخدام - تعبر عن قيمة الكائن للمالك الذي لن يبيعه.

قاموس المقيم

يتم إنشاء مفاهيم تستخدم في تقييم الأنشطة من قبل المعايير الوطنية، ولا سيما:

قاعدة النتيجة هي مجمع من الأساليب المنهجية والأساليب والإجراءات المقدرة التي تلبي نوع معين من قيمة العقار. لتحديد قاعدة التقييم، تؤخذ الغرض من التقييم والشروط لاستخدام نتائجها في الاعتبار؛

الأساليب المنهجية هي طرق شائعة لتحديد تكلفة الممتلكات، والتي تستند إلى المبادئ الأساسية للتقييم؛

طريقة التقييم هي وسيلة لتحديد قيمة كائن التقييم، وتسلسل الإجراءات المقدرة التي تجعل من الممكن تنفيذ نهج منهجي معين؛

الإجراءات المقدرة - الإجراءات (المراحل)، وإعدامها في تسلسل معين يجعل من الممكن تقييم؛

مبادئ التقييم - الأساليب الأساسية للممتلكات، والتي تعكس العوامل الاجتماعية والاقتصادية وأنماط تكاليف تكاليف الممتلكات؛

تقدير الكائنات - الملكية وحقوق الملكية التي تخضع للتقييم.

كيف تحدد سعر Pionerolergers المهجور والنباتات والشاحنات؟

"أود أن أعرف المخطط التقريبي لتقييم الكائنات المقدمة للتنفيذ. على سبيل المثال؛ منازل الريف الترفيه للأطفال السابقين، والبعد من Tver 25 km، مساحة الأرض 11 هكتار. الحدود مع S / N، الغاز على الحدود، المباني هي من الطوب والدرع، في حالة لائقة، محطة محول الخاصة بها، حسنا، حسنا. يقدر المالك ب 45 مليون روبل. كيفية تشكيل عرض ونهج السعر الحقيقي.

فترة التعرض للأرض

وفقا للفقرة 1 من الفن. 132 بين القانون المدني للاتحاد الروسي، المعقود العقاري المستخدمة لتنفيذ أنشطة تنظيم المشاريع كهدف بحقوق.

تقييم عقار مجمع العقارات هو تقييم المؤامرة الأرضية، مع أصول المؤسسة (مجمع المباني والهياكل وغيرها من الممتلكات). بالإضافة إلى ذلك، قد يشمل مجمع العقارات السيارات والمعدات الموجودة في هذه المباني.

يتم إجراء متخصصين في مجموعة Metrix للشركات، وهو تقييم شامل لمجمعات العقارات للأغراض التالية:

حاليا، من أجل الإدارة الفعالة للمؤسسة، يتم تقييم مجموعة Metronix من الشركات من قبل مجمع العقارات للاحتياجات الداخلية للشركة.

إن استخدام بيانات موثوقة حول حالة مجمع العقار أو الأصول الفردية بأكمله وتقييمه اللاحق سيسمح لك برؤية كل ضعف ونقاط القوة واتخاذ قرارات الإدارة اللازمة.

وفقا لمتطلبات التشريعات والمعايير الفيدرالية، نحدد أنواع مختلفة من قيمة مجمع العقارات:

نحن دائما سعداء ويستعدون لمساعدتك في إعداد تقرير عن تقييم مجمع العقار من أي مقياس، وتكوين الأصول والتعقيد.

قرية كبيرة »

في وعي مواطننا، تعد موسكو ميجوبوليس ميجابوليس رئيسي حديثا، حيث تخضع حياة أي شخص من منطقتها وجميع السكان بالكامل في المناطق الحضرية. يؤثر إيقاع العاصمة على كل شيء: حركات على الطرق السريعة والعمل المترو والمكتب والعمل المصنع، ردود الفعل على الأحداث السياسية، برنامج ثقافي غني، مسابقات رياضية جماعية، نشاط في بناء مرافق جديدة.

لتخيل زاوية في أسلوب الريف Idyll، عندما تذهب المياه العريضة إلى شرفة منزله مع فكرة صب الزهور أو شطف الحديقة، فمن الصعب للغاية.

وفقا لخبراء Vesco Consulting، يمكن أن تكون شروط المعرض للأراضي من الأراضي من يوم واحد إلى 4-5 سنوات وتعتمد على العوامل التالية:

• تجد المؤامرات الكافية من حيث التكلفة لأصحابها 3 مرات أو أكثر بشكل أسرع من الكائنات المقدمة في قيمة مبالغ فيها؛
• يعد التعيين و Vriri الأكثر شعبية في الوقت الحالي من الأرض تحت المبنى السكني، في المرتبة الثانية لصناعة الأراضي، والأقسام الزراعية هي الأقل شعبية. معرفة ذلك، من السهل أن نستنتج أنه سيتم بيع المنطقة بشكل أسرع من غيرها؛
• إن إمكانية الوصول إلى النقل والنقل هي معلمة مهمة للغاية للأراضي للتنمية التجارية. يسعى معظم المشترين إلى تقليل تكاليف مزيد من التطوير للموقع وحتى عندما يدفع الشراء الانتباه إلى طرق الوصول وإمكانية النقل للكائن.
• كان الموقع (الطريق) سابقا تحليلا مفصلا للمسارات الأكثر شعبية لكل نوع من استخدام الأراضي؛
• يعد وجود الاتصالات معلمة مهمة لكل من المشترين الذين يشترون الأرض من أجل بناء مبنى سكني وتجاري. كل نفس الطموح لتقليل تكاليفهم المؤقتة والعمالة لإتقان الكائن يجعل المعلمة ذات معنى في وعي المستهلك؛
• البيئة الطبيعية - يمثل أهمية خاصة للأرض تحت الفوهات القطرية. يدفع العميل، وشراء مؤامرة من أجل بناء منزل عليه، اهتماما وثيقا للعوامل البيئية المواتية (الخزانات، صفائف الغابات)؛
• حجم الموقع هو أكثر المناطق شعبية تصل إلى 5 هكتارات في السوق، تتطلب الكائنات الكبيرة استثمارات مثيرة للإعجاب، مع عدم وجود العديد من أصحاب الأعمال الذين واجهوا وصول الأزمات.

يمكن للمنطقة السائلة على مقربة من موسكو، كافية للسعر، مع إمكانية الوصول إلى النقل الجيد والاتصالات الفرعية العثور على عملائها حرفيا في يوم واحد، سيستغرق تصميم المستندات شهرا آخر.

يمكن بيع الموقع السيوف أكثر من 4 سنوات. في المتوسط، يستغرق بيع هذه القيمة التأثيرية 1-2 سنوات وتعتمد بقوة على نشاط الشراء في السوق.

بادئ ذي بدء، يهم الناس المواقع التي ستتطلب استثمارات متابعة الحد الأدنى. وبالتالي، عند اختيار مؤامرة أرضية للأغراض الصناعية مع العوامل الرئيسية للمستهلك سيكون لها اتصالات (بجانب الموقع أو على الموقع، والأخير هو زائد كبير)، ويمكن الوصول إلى النقل وتكلفة الكائن. في الوقت نفسه، يتم بيع المؤامرات ذات الخصائص النوعية المذكورة أعلاه في المتوسط \u200b\u200bفي 1-2 أشهر.

يعتمد وقت التعرض بالتأكيد على الطلب المستهلك في وقت واحد أو شريحة أخرى من الزمن. في الوقت الحالي، يشكل الاهتمام الرئيسي للمستهلكين المؤامرات التي يمكن من خلالها التنمية السكنية، على التوالي، سيتم بيعها أفضل من مناطق الترسيب مع VRI بموجب الاستخدام الزراعي.

تجدر الإشارة إلى أن حجم الموقع يؤثر أيضا على سرعة البيع. يتم شراء قطع أرض كبيرة أقل عن طيب خاطر، في حين يتم بيع قطعة أرض واحدة من هكتار، في المتوسط، في شهرين.

يعبر بعض خبراء السوق عن رأي مفاده أن فئة ونوع الاستخدام المسموح به لا تؤثر على المواعيد النهائية لمعرض قطع الأراضي، لأن النقل الآن ليس مشكلة.

بالنسبة إلى أقسام التعيين والأقسام مع نوع من الاستخدام المسموح به بموجب البناء القطري، ولكن في سعر مضخم، فإن فترة التعرض في المتوسط \u200b\u200bهي 2 سنوات. تظل المؤامرات المعدة لبناء الإسكان في السوق لمدة عام تقريبا في مجموعة من التكلفة العالية.

وفقا لقواعد التشريع الروسي، فإن أي كيان قانوني له الحق في ضع وديعة بنكيةوبعد الشرط الوحيد - يجب تزيينه في البنك حيث يكون حسابه الجاري.

إن العقد المبرم مع المنظمة مطابق بالفعل للاتفاق مع المواطن. الكيان القانوني يمتلك الحق الكامل في ضمان مساهمته. وعلاوة على ذلك، تأمين مساهمات الكيانات القانونية - هذه هي ممارسة طبيعية لمعظم الدول الأوروبية.

ودائع التأمين طوعا تماماوبعد لا يحق للبنك منع أو إجبار المنظمة على اختتامها. أما بالنسبة لاختيار شركة تأمين محددة، فهي أيضا بها منظمة تريد إصدار إيداع.

العقد الخارج هو اتفاق كلاسيكي، حيث يوجد:

• شركة التأمين، أي شركة التأمين؛
• المؤمن الذي يمكن أن يكون البنك ومالك الودائع؛
• الموضوع المؤمن عليه هو أن هناك شخصا يخضع لممتلكاته للتأمين.

بالنسبة لأنواع الاتفاقية، من بينها غالبا ما تخصص نوعين من عقد تأمين الودائعوبعد من ناحية، قد يضمن البنك مسؤوليتها للمستثمر. من ناحية أخرى، فإن مالك الودائع له الحق في ضمان مخاطره.

يمكن أن يتصرف الموضوع الرابع للعقد المستفيد، هذا هو الموضوع، الذي سيتم دفعه في حالة عدم إرجاع الأموال من قبل الجائزة المسرحية. في عقدنا، يمكن أن يكون المستفيد مالك الودائع فقط.

تأمين مساهمات الكيانات القانونية - الميزات الروسية

التأمين على رواسب المشاريع لديها عدد من الميزات المحددةالتي تضيء من طبيعة مساهمة الكيان القانوني. في روسيا، لا تصدر معظم الكيانات القانونية للودائع، على هذا النحو، على هذا النحو،. ويمكن استدعاء الأموال المخزنة في البنك فقط مشروط.

على النقيض من مدخرات المواطنين، يمكن تخزين المنظمات فقط الأموال المجانية مؤقتاوبعد في هذه الحالة، لا يمكن تحديد عمر الرف الدقيق ومبلغ الإيداع مقدما لإبرام عقد كامل.
الفائدة على مثل هذه "الودائع" مستحقة، لكنها لا يمكن أن تكون كبيرة. غالبا ما تتم مثل هذه الودائع على الإطلاق في التعريفات "للمطالبة"، أي ترتيب واحد في المئة من السنوي.

من جوهر مساهمة المنظمة والحاجة إلى التأمين مصمم، أكثر دقة، غيابها. في الواقع، غالبا ما يكون من الممكن المساواة أو حتى تجاوز الدخل المحتمل من الأموال المستثمرة.
وبالنظر إلى حقيقة أن حسابات المنظمات تمر باستمرار حركة الأموال وتتراكم كمية كبيرة ليست سهلة، فإن عملية الاستنتاج نفسها تسبب الكثير من المشاكل، لأن عملية الوسائل المتحركة يصعب إصلاحها للغاية.

النظر في هذه الميزات، العديد من شركات التأمين تؤكد على مضض ودائع المنظمات أو تقديم ظروف غير مواتية بوضوح.

تأمين مساهمات الكيانات القانونية - مقابل وضد

لليوم عدد الودائع المؤمنة لمنظمات ميسيرنووبعد الأسباب مفهومة وبسيطة. أولا، النسبة المئوية لرواسب المنظمات منخفضة، وبالتالي فإن المساهمات ليست كثيرا. إنه أكثر ربحية لاستثمار البيانات لتصنيع أو إجراء أي عمليات أخرى مع الأموال.

سبب آخر أيضا على السطح، إنه صعب للغاية. وبالنظر إلى عدم الموثوقية، العديد من البنوك الروسية وأشركات التأمين، وكذلك الأسباب المذكورة أعلاه، تفضل معظم المؤسسات أموالا كبيرة في البنوك وعدم تخزينها، ولكن وفقا لذلك، تختفي الحاجة إلى تأمينهم.