تجزئة الطلب على أساس تفضيلات المستهلكين في سياق الفصول الدراسية وتنسيقات الكائنات تجعل من الممكن تحسين مبلغ وتكييف الدخل والمصروفات، مع مراعاة إجراءات ممارسة إبرام العقود.
في الوقت نفسه، لا تقل أهمية في إدارة العقارات التجارية أن تمثل التأثير على الأهداف في شرائح العوامل مثل اختيار "مرساة" المستأجر "وفقا لمفهوم الكائن، وتوزيع المباني بين العملاء وبعد
ينبغي تجنب الأخطاء في الترتيب الداخلي للرساة وغيرها من المستأجرين، ولا سيما ترتيب "المراسي" في الطوابق الأولى، والتي تدهورت هكذا دخل بائعي البائعين ذات الصلة. إذا كان من المتوقع أن يجذب "مرساة" من مركز التسوق متجرا كبيرا، فمن الضروري حساب ما إذا كانت المربعات للمستأجرين المتبقين الذين يقدمون السلع والخدمات ذات الصلة والخدمات الإضافية. بالنسبة ل "مرساة" المستأجر تطبيق معدلات منخفضة نسبيا.
بالنسبة للتجزئة في سوق العقارات السكنية، من الممكن استخدام هذه العلامات بدرجة رضا العملاء عن ظروف السكن الخاصة بهم وتوافر الإقامة (تحسين) الإسكان.
بناء على النتائج التي تم الحصول عليها ومعالجتها، ستكون المجالات التي يكون فيها الطلب على الإسكان الجديد مساويا أو أعلى من المتوسط \u200b\u200bالسوقي، بناء على افتراض أن المشاركين يسعون لشراء شقة في نفس المكان الذي يعيشون فيه في الوقت الحالي.
عند تقييم قدرة الطلب في القطاعات المستهدفة، وكذلك توزيعها في سياق مناطق الشركة، من الضروري مراعاة الخصائص المطلقة للمناطق: عدد السكان، الكثافة السكانية، متوسط \u200b\u200bالمنطقة الشقة، إلخ. سيجعل هذا أكثر دقة للتنبؤ بحجم وبنية الطلب المحتمل في السوق وتحديد آفاق الشركة.
مقابل تجزئة السوق بناء على علامات ملاءة العملاء وإمكانية الوصول إليها، يمكن للمساكن استخدام التفضيلات في اختيار نماذج الحساب: على حساب الأموال الخاصة، من خلال المشاركة في بناء الأسهم، بمساعدة مخططات التراكم في تعاونيات الإسكان والشراكات، وكذلك على حساب قروض الرهن العقاري كقناع بناء وشراء الإسكان النهائي، إلخ.
2. إدارة التسعير في سوق العقارات
2.1. تطوير وتنفيذ استراتيجيات الأسعار
التسعير الاستراتيجي في الإدارة العقارية. يميز الأسعار الأنواع الرئيسية التالية من استراتيجيات الأسعار اعتمادا على نسبة الين المثبتة إلى متوسط \u200b\u200bقيمة المصنع:
1) تسعير متميز أو - "إزالة الكريم"، والتي تشمل إنشاء أسعار مرتفعة للأشياء والخدمات المبتكرة والمرموقة في سوق العقارات، واستراتيجية الأقساط الصعود (انخفاض ثابت في الأسعار) و "مظلة السعر"؛
2) تسعير محايد - بعد الزعيم، التوجه على أسعار السوق والمنافسين، تمايز المنتج (العقارات والخدمات) واستراتيجية تجزئة السوق وأرباح كافية من الحد الأدنى؛
3) استراتيجية السعر أو استراتيجية "الأسعار المخفضة" هي الرائدة في التكاليف، القيادة غير المربحة.
تتميز استراتيجيات اختراق الأسعار بإنشاء أسعار على المستوى الذي ينظر إليه العملاء على مستوى منخفض أو معتدل مقارنة بالقيمة الاقتصادية للكائن أو الخدمات المقترحة في سوق العقارات. يتم استخدامها لزيادة حصة السوق للشركة ومبيعاتها، والتي تؤدي إلى زيادة إجمالي الأرباح الإجمالية، حتى مع وجود قاعدة صغيرة بسعر محدد.
لاستراتيجية التسعير الممتاز متأصل في تشكيل الأسعار، مع إبراز القيمة فيما يتعلق بالقيمة التي يقدرها المشتري قيمة البضائع. يوفر هذا التخفيف من الربح من المبيعات بأسعار، والذي يتضمن بدلات متميزة للرضا الأكثر اكتمالا لطلبات مجموعة ضيقة من المشترين. مع التسعير المحايد، فإن السعر المعروض من البائع مناسب لنسبة "قيمة السعر"، وهو المتوقع المحدد مسبقا في الجزء المستهدف لسوق العقارات.
يتم تحديد الاختلافات في استراتيجيات الأسعار حسب القيمة غير القيمة لأسعار وخدمات الكائنات في سوق العقارات، وتصورها لعملائهم الحاليين والمحتملين في مقارنة عامة مع مقترحات المشاركين الآخرين في السوق. على سبيل المثال، يمكن أن تكون معدلات الإيجار من أماكن العمل من الدرجة الأولى في السوق الروسية كبيرة في المصطلحات المطلقة وفي نفس الوقت لتكون في شركات أجنبية منخفضة بالنسبة للمستويات الدولية لاستئجار أماكن مماثلة. لذلك، فإن إنشاء العملاء المستهدفين البدلون سيكونون نتيجة لاستراتيجية استراتيجية الأسعار، وليس "كريم التفضيل".
ينصح بتكوين وتنفيذ سياسة تسعير شاملة فعالة في سوق العقارات في الكتل التالية.
1. تطوير مجموعة من استراتيجيات الأسعار، مع مراعاة وقف دورة حياة الكائن في سوق العقارات، وكذلك:
نتيجة دراسة وتحليل تفضيلات القطاعات المستهدفة، تقييم الاستعداد لدفع المزيد (أو أقل) للكائن المقترح؛
أحجام وبنية التكاليف التي يجب تغطيتها بسعر محدد لكائن؛
بيئة تنافسية - تصرفات محتملة من المنافسين من حيث مقترحات الأسعار بشأن أسواق العقارات العقارية.
2. سعر الإدارة للخدمات والأجواء العقارية بناء على آليات تعريفه وتكييفه.
ينطوي هذا النهج على تحقيق وتطوير المزايا التنافسية القصيرة الأجل فقط. من وجهة نظر استراتيجية الأسعار أن صلاحية الأسعار المطبقة على موضوعها ستكون النتيجة وكيف يتم تحليل الامتثال لأهداف شركة الإدارة (البائع العقاري). على سبيل المثال، يسمح لك انخفاض في تطوير أسعار كائناته العقارية إلى جذب العملاء الإضافيين بنشاط زيادة الإيرادات على المدى القصير. ومع ذلك، فإن حرب الأسعار التي أثارها هذا التخفيض في المدى المتوسط \u200b\u200bوالطويل ستؤدي إلى عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية عدم إمكانية نقصها
يتيح تجنب هذه العواقب السلبية تقييم الظروف التنافسية في الأسواق المستهدفة، وكذلك قيمة المستهلك للممتلكات. في حالة المنافسة المثالية، عندما لا يتجاوز حصة كل من المشاركين 1-2٪، فإن إعداد المعدل هو الأنسب على أساس المستوى المتوسط. مع المنافسة الاحتكارية، يمكن للإيجار زيادة أكبر الأرباح في القطاعات التي تم التقاطها بالفعل أو أقل من التكلفة خلال فترة الاختراق لمنافذ السوق الجديدة.
يتميز سوق العقارات الأولغوبوليس بأعلى مجموعة ممكنة لاستخدام استراتيجيات الأسعار مع التوجه للمنافسين. إذا كانت شركة الإدارة من بين القادة، فيمكن تعيين السعر على المستوى الذي يضمن أقصى أرباح حالية، مع مراعاة الطلب المتبقي. بدوره، يجب أن يركز الأتباع، بدوره على معدلات القادة مع تعديلها على جودة الخدمات، والخصائص التقنية والتشغيلية والمستهلكية للكائن العقاري، إلخ.
دورة العمل على الانضباط
حول موضوع "التسعير في سوق العقارات"
مقدمة
إحدى المؤشرات الرئيسية للتنمية في بلد العلاقات التطبيع هي حالة سوق العقارات ككل قطاعات الاستوديو. يعد سوق العقارات مكونا كبيرا في الاقتصاد الوطني، بالنسبة للممتلكات هو الجزء الأكثر أهمية في العمل الوطني، الذي يمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون قوانين السوق، لا يمكن أن يكون هناك سوق بشكل عام، لأن أسواق العمل، رأس المال، منتجات الخدمة، وما إلى ذلك لتنفيذ الأنشطة القانونية يجب أن يكون للمغامرات اللازمة. تؤكد أهمية سوق العقارات المحلية كقطاعات من الاقتصاد من خلال حصةها عالية في المنتج الوطني العماني، الدخل الرفيع المستوى للميزانية من عملية البيع الأولية، وتأجير عقارات حكومية البلدية (بما في ذلك الأرض) ارتفاع مستويات الضرائب في ميزانية الضرائب والمعاملات العقارية معها.
مع وجود أي جهاز عام، تحتل مكان خاص في العلاقات العامة للنظام عقارات وحياة وأنشطة الأشخاص في جميع sipherachbusiness والإدارة والتنظيم مرتبطة بأداء العلاقة العامة.
العلامات البدنية الرئيسية للعقارات حسب تطبيقها:
التفرد والتفرد؛
قرطنة؛
مدة الإبداع والمتانة.
وسوف تنظر التالية في خصوصية العقارات كفرع، وهي أيضا تفاصيل العقارات في سان بطرسبرج، وديناميات العرض والطلب في هذا السوق، توضح ميزات الدقة للحالة الاقتصادية والإيكولوجية لكل مدينة من المدينة ، لأن أحد المقيم في هذا المجال يمكن أن تعرفه بمزايا التجارة الخارجية في المنطقة.
تفاصيل جميع العوامل العقارية التسعير تتأثر مباشرة بتكلفةها. سنرى أيضا ما هي طرق التقييم العقاري، أوجه القصور ومزاياها.
IV ID نحن نحلل بيانات محددة عن المساعدة الابتدائية والثانوية فيما يتعلق بسانت بطرسبرغ.
1. جوهر سوق العقارات
"سوق العقارات هو مجموعة معينة من الآليات التي يتم من خلالها نقل الحقوق في الممتلكات وترتبط التعشيد، يتم إنشاء الأسعار والمسافة بين مختلف خيارات استخدام الأراضي المعين."
إن تحديد سوق العقارات في Ascomplexes المرتبط بإنشاء جديد واستغلال منشآت العقارات المبتدئين سيكون أكثر اكتمالا. وبالتالي، فإن العمليات المعالجة الرئيسية لسوق العقارات هي التطوير (الإنشاء)، الإدارة (العملية) ومنعوبة حقوق العقارات.
سوق العقارات الوطنية بديلا عن الأسواق الإقليمية والمحلية، مختلفة بشكل ملحوظ عن تطوير التنمية غير المتزامنة ومستويات الأسعار والمخاطر، فعالية الاستثمار العقاري، حالة التشريعات، السياسية والاجتماعية، إلخ.
يتميز سوق العقارات، مثل أي نظام تنظيم ذاتي، حسب العرض، الاقتراح والسعر والبنية التحتية. تشمل أساسيات سوق العقارات ما يلي:
§ أسعار المعلومات والطلب والاقتراحات؛
§ الوساطة - إنشاء اتصالات بين المستهلكين والطلب والاقتراح؛
§ تشكيل مجاني لأسعار الكائنات العقارية وحماية حقوق الملكية؛
§ إعادة توزيع الاستثمارات في الأجسام العقارية؛ توفير حرية ريادة الأعمال؛ حل البرامج الاجتماعية الفعالة.
من وجهة نظر ريادة الأعمال والتسويق، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزاياها الخاصة للتشكيل.
تين. 1. موضوعات وعيوب سوق العقارات
سوق العقارات جزء لا يتجزأ من مجتمع السوق. على ذلك، كما هو الحال في الأسواق الأخرى، يتم تحديد نسبة العرض والطلب حسب السعر، ولكن ارتفاع السعر يحدد نسبة العرض والطلب. الطلب المستخدم، يزيد السعر؛ ولكن إذا كان الزيادات في الأسعار، يسقط الطلب، وإذا يقع السعر، ثم يزيد الطلب. علاوة على ذلك، إذا كان الطلب يتزايد، ولكن نظرا لأن الزيادات في الأسعار، فإن الاقتراح يزداد، لأن الإنتاج يصبح مربحا. في الطريق، يحدد السعر الطلب وتزويد السعر والطلب وتوريده؛ علاوة على ذلك، يحدد الطلب الاقتراح، ويتم تحديد الاقتراح. بالإضافة إلى ذلك، تميل كل هذه التذبذبات إلى محاذاة. إذا كان السعر في وارتفع السعر فوق المستوى الطبيعي، ثم يزيد من ذلك؛ تنقل هذه الزيادة بسهولة حدود المطلوبة، ثم السعر أقل من القاعدة ".
1.1 سوق الإسكان سانت بطرسبرغ
في وقت ما في سان بطرسبرغ، يعيش حوالي 4.8 مليون نسمة في سانت بطرسبرغ، في ما يقرب من 44 ألف مبنى عزيزي بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 92000 ألف متر مربع. م.، في حوالي 1600 000 شقة.
إنها حالة تقنية جيدة (ارتداء من 0 إلى 20٪) حوالي 20٪ من الإسكان، في مرضية (ارتداء من 21 إلى 40٪) - 50٪، غير مرضية (بنسبة 30٪) - 30٪، 15 مليون متر مربع وبعد تحتاج المؤسسة السكنية إلى إصلاحات كبيرة. أول 25٪ من سكان سانت بطرسبرغ يعيشون في الشقق المشتركة.
ü سوق المشاريع الاستثمارية والمباني المنفصلة.ü مباني ماريه.
ü مطعم مطعم.
ü سوق الإنتاج والمستودعات.ü ماريجيلا يمثلها القطاعات التالية:
الابتدائي: - المباني السكنية في Microdistrict؛
- المباني إعادة الكتابة في الغرفة في وسط المدينة؛
- المنازل العائلية المحظورة؛
ثانوي:
شراء شقق للبيع في المركز؛
- شقة مع Microdistricts.
تأجير - شقق عادية
- مساعد الراحة
- غرف.
المرتبطة بنقص الأراضي المستعدة من الناحية الهندسية ذات البنية التحتية الإنمائية أكثر، وقوة شراء منخفضة للسكان، وسوق الأراضي المتخلفة، وسوق المنازل الخاصة غير موجودة عمليا. الحلول المعمارية الواجب المبنية على مدى السنوات الخمس الماضية، منخفضة للغاية السيولة وسعر المباني هذه، دليل على مثل هذه الشهادة.
مناطق المدينة.
أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على سعر العقارات - موقع. SNCT-PETERSBURG 13 مقاطعة تختلف في مكانة، البيئة، المناظر الطبيعية، الصناعة، مستوى الضوضاء، ميزة مخزون الإسكان، العمر، إلخ. ميزات مفصلة لكل منطقة، انظر الملحق 1
وفقا للخصائص الاقتصادية والبيئية، فإن تأثير العرض والطلب سيكون تصنيف من المناطق من المرموقة:
v central.
v admiraltyysky
v vasileostrovsky.
الخامس موسكو
الخامس Primorsky.
v petrogradsky.
v kalininsky.
v vyborgsky.
v frunzensky.
v krasnogvardeysky.
v nevsky.
v krasnoselsky.
v kirovsky.
المسافة من محطات المترو.
مع وجود أكثر من 3 توقف عن طريق النقل، فإن الانخفاض هو قيمة لتعويض 10-15٪
أمثلة محددة في المناطق التي يمكن أن توفرها في الملحق رقم 1.
2. طرق التسعير
يعد تقييم العقارات، تقدير قيمة السوق السوقية كأفضل خاص بهذا النوع من الأسعار العقارية، حالة صعبة، والتي تدربها الأشخاص الذين تلقوا أشخاصا تلقوا مؤقتا في هذا النوع من النشاط.
يتم التقييم من قبل العديد من الطرق التي يجب تنسيق نتائجها مع بعضها البعض. لا يقلل "إجراء التنسيق" من قبل أساليب مختلفة من حساب متوسط \u200b\u200bالمقعد، ويتطلب وزنه أهمية كل نهج في الوضع القوي، وأهداف التقييم، ونوع الممتلكات وغيرها من الظروف.
النظر في بعض منهم: الاستدثال النسباعي المربح.
2.1 طريقة مقارنة
المبادئ الرئيسية الأساسية etogiomethod هي: العرض والتوزيع، الاعتماد، التناسب هو الإخطار. من قائمة مزاياه، يمكنك تخصيص: بساطة الرؤية T. K. بناء على مقارنات واضحة؛ يعترف التعديل حسب الميزات المميزة؛ يعطي التقييمات المثيرة للإحصاء.
تعد القدرة النسبية على التقييم مجموعة من أساليب تقييم القيمة بناء على كائن عقاري مكافئ مع نظائرها فيما يتعلق بالمعلومات المتاحة للمعاملات معها.
شروط نهج مقارن للتقييم العقاري:
1. يجب أن يكون الكائن فريدا.
2. معلومات إلهية أن تكون شاملة، بما في ذلك شروط إجراء المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على تكلفة نظائرها المقارنة في العقارات المقدرة قابلة للمقارنة.
يستند النهج المقارن إلى المبادئ:
استبدال؛
· توازن؛
مقترحات مشارك.
يجب أن تتعلق الكائنات القابلة للمقارنة بجزء واحد والمعاملة معها مطلقة لهذا القطاع:
· تعرض. مصطلح التعرض هو الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق؛
· Independendensubjects من المعاملة. الاستقلال يعني أن المعاملات قد انتهت في سعر السوق إذا كان البائع والمشتري:
· العلاقات ذات الصلة؛
· ممثلون عن عقد وشركة فرعية مستقلة؛
مضيف الترابط والاستمتاع؛
يتم استخراجها بالأشياء أو التعهد المثقلة أو التزامات أخرى؛
تقديم الأجسام العقارية للأشخاص الميت، إلخ؛
· الإيجاد، الذي يتم تحديده من قبل:
مستثمرين مماثل
· على غرار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأشياء؛
درجة البناء.
المعايير الرئيسية لاختيار المرافق التناظرية عند تقييم العقارات:
1. موثوقية العقارات.
التعديل على حقوق الملكية هو خيوط بين السوق والإيجار التعاقدي، حيث يتم تحديد التأثير الكامل في إيجار السوق وزيادة بأسعار معقولة.
2. ملاحظة المعاملة.
مع الشروط غير التقليدية لتمويل المعاملة، التحليل اللازم، نتيجة لذلك يتم التعديل.
3. بيع الشروط ووقت المبيعات.
4. الموقع.
5. التصوير البدني.
لكن إحدى العيوب الرئيسية، التي تعد حجم معلومات موثوقة، والتي يمكن الحصول عليها فقط أسواق العقارات الشاملة، ومع الوقت الذي تم الحصول عليه هو الدمار ودقة الانخفاضات في التقييم؛ كما أنه لا يأخذ في الاعتبار التوقعات.
2.2 طريقة التقييم المربحة
تستند طريقة التقييم هذه إلى إعادة الاتصال بالملاحظات، كلما ارتفع الدخل الذي يتمتع به القمع، كلما كان ذلك أكثر تكلفة يستحق كل هذا العناء.
تقيم قيمة الإيرادات تكلفة العقارات في الوقت الحالي مثل التدفقات النقدية الحالية للتكلفة الحالية، I.E. يعكس:
· جودة عدد الدخل الذي يمكن أن يحقق كائن العقار في الحياة الزمنية؛
· مخاطر مميزة لكل من الكائن الذي يجري قياسه والمنطقة.
يتم استخدام قيمة الدخل في تحديد:
· الاستثمار، لأن المستثمر المحتمل لن يدفع مبلغا كبيرا للكائن من القيمة الحالية للدخل في المستقبل من هذا الكائن؛
السوق والتردد.
2.3 طرق التكلفة
نهج التكلفة هو مجموعة من أساليب التقييم بناء على تكاليف التكاليف اللازمة لاستعادة أو استبدال الموضوع النهائي مع الأخذ في الاعتبار التآكل المتراكم. يعتمد على الافتراض، لن تدفع السيارة لكائن النهائي أكثر من إنشاء أداة مساعدة Officealogical. خاصية نهج التكلفة:
تعزيز الكائنات الجديدة هو نهج التكلفة هو الأكثر موثوقية. هذا الدخول مناسب أو ممكن فقط في الحالات التالية:
التحليلات الفنية والاقتصادية لقيمة البناء الجديد؛
· أهمية تحديث الكائن الحالي؛
· تقييمات الأغراض الخاصة؛
· اختصاصات الأشياء في قطاعي السوق "السلبي"؛
· تحليل استخدام الأرض؛
حل كائن التأمين؛
· فرض الضرائب على الضرائب؛
· عند تنسيق كائن العقارات التي تم الحصول عليها بواسطة طرق أخرى.
عيوب نهج التكلفة:
1. الاستهلاك يعادل دائما القيمة السوقية.
2. محاولة نتيجة تقييس أكثر دقة مصحوبة بزيادة سريعة في التكاليف.
3. الحمولة في الاستحواذ على الهدف المقدر للعقارات، وتكاليف التقدم المحرز في أولوية نفس الكائن، حيث يتم خصم التآكل المتراكم في عملية تقييم مستوى البناء.
4. مشكلة تكلفة الاستيلاء للمباني القديمة.
5. تعقيد تحديد الأنباف المتراكمة للمباني والهياكل القديمة.
6. فرق الأرض من الهياكل.
7. المشاكل من مؤامرات الأراضي في روسيا.
مثل، نتيجة لاستخدام ثلاث نهج لتقييم الموافقة العقارية على النتائج التي تم الحصول عليها، يتم الحصول على تكلفة الكائن المقدر، والتي سيتم تقديمها في تقرير التقييم.
يجب أن تكون قيمة الإخراج من التكلفة مصحوبة بفاة الافتراضات والحد من الظروف الناجمة عن اكتمال وموثوقية المعلومات المستخدمة.
3. عوامل التسعير والتسعير
معلق مع خصوصيات موضوع التداول في سوق العقارات، السوق نفسه مجموعة كاملة من الميزات، وقبل كل شيء، ذلك التواصل الفرديةوبعد خبراء السوق تخصيص فئات معينة من وسائل الإعلام، وفقا لسعرها وخصائص عالية الجودة. ومع ذلك، يمكن استدعاء مثل هذا التصنيف الشرطي، لأنه من الصعب العثور على مباني كافية، أو قطع الأرض، مماثلة لبعضها البعض في الأساسي مميزات.
التسعير العقاري في كثير من الأحيان، يعتمد بشكل مباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. بالإضافة إلى ذلك، يتميز السوق بوفرة من مخاطر البائعين والمشترين والمستأجرين. التوصيل في معظم الأحيان أصحاب العقارات ليس من السهل بيع أو تسليم الممتلكات الخاصة بهم (باستثناء قطاعات السوق، حيث يعاني الطلب بشكل كبير من الجملة)، سوق العقارات غير سائلة.
بالإضافة إلى ما تقدم، هناك مشكلة أخرى. غالبا ما يكتشف الخبراء الوضع الحقيقي في السوق بسبب حقيقة أنه من الصعب الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات، على النقيض من ذلك، من سوق الأوراق المالية، حيث يتوفر في أي وقت. أداة التحليل الرئيسية هنا هي تقسيم معين للسوق في العديد من القطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الكائنات أو الجودة أو الغرض منه أو حتى سلامة كاملة من العلامات.
العقارات هي المنتج الأكثر دواما، كقاعدة عامة، بتكلفة أعلى بكثير من السلع الأخرى. الأرض الموجودة على سرانج من الأبدية والمباني والهياكل تخدم عشرات السنوات، ويتم إنشاء الشركات من قبل فترة غير محددة. القيمة السوقية للعقارات هي الأكثر احتمالا بيعها - شراء في سوق تنافسي. يتم تحديد سعر العقارات، كأي منتج، من خلال نسبة العرض والطلب.
يعتمد اقتراح العقارات، بسبب الدورات الطويلة من اقتراح الخلق، ضعيفا من السعر، وفي الفترة القصيرة تقريبا لا يعتمد ذلك. لذلك، يتم تحديد سعر العقارات في المدى القصير من قبل الابتدائي، الطلب. هذا يمكن أن ينظر إليه خاصة عند تحديد أسعار الأرض.
ماذا يعتمد الطلب على؟ هناك العديد من العوامل المؤثرة، والجمعات ليست هي نفسها لمجموعة متنوعة من العقارات، على الرغم من وجود شحميات. بالنسبة للقش، سوف نتوقف عند سوق الإسكان، حيث يتم كومشانغ خدمة تقديم شخص في الإسكان.
في اقتصاد السوق، يتم التسعير في التجارة الخارجية، وكذلك في السوق المحلية، تحت تأثير وضع السوق التنافسي.
يحدث تشكيل سوق العقارات تحت تأثير الخارجيين والاتصالات الداخلية. تخصيص ما يلي مجموعة العوامل الخارجية:
آثار الاقتصاد الكلي؛
آثار الاقتصاد الجزئي؛
الناقل الاجتماعي في المنطقة.
تقوم أجهزة إنشفاء الاقتصاد الكلي بتمييز الظروف الاقتصادية في البلاد. ل عوامل الاقتصاد الكلي تشمل ذلك:
الناتج المحلي الإجمالي (GDP)؛
معدل التضخم؛
معدلات العودة على الأدوات المالية؛
المال على أيدي السكان؛
دخل السكان؛
معدل عمل السكان في سن العمل؛
الوضع التجاري
أسعار مفهرسة للسلع والخدمات.
شروط سوق التوازن والاقتصاد المستقر يتكون معدل النمو السريع للسعر من مجموع معدل نمو التضخم في العملة الوطنية لنمو IPP (عادة حوالي 1-3٪).
يعتمد اقتصاد الدولة بقوة على تصدير مجمع البقالة النيتي. واحد في المئة من السكان الذين يشاركون في صناعة النفط يجلب الجزء الرابع من الناتج القومي الإجمالي. وبالتالي، فإن المستوى الحالي لأسعار النفط العالمية يصبح عوامل أسماء معينة، مما يسهم في النمو الاقتصادي في سوق العقارات في سوق العقارات.
أسماء ميزات سوق العقارات في روسيا هي ثنائيتها اثنين. يؤدي سعر سعر كائن العقارات إلى العملة الأمريكية إلى تكوين سعر السعر من التغييرات في معدل الدولار، وقوتها الشرائية لاعتمادها وبعد
المعرفة في التقييم العقاري لها عوامل الاقتصاد الكلي. إذا كانت النفايات لعوامل الاقتصاد الكلي مستقرة نسبيا، فيتم تحديد حالة السوق من خلال عوامل الاقتصاد الجزئي.
آثار الاقتصاد الجزئيوصف الوضع الاقتصادي في منطقة منفصلة. من بينها تتميز بالزجاعة التالية:
الوضع الاقتصادي العام في المنطقة؛
وتيرة تطوير المنطقة؛
تنويع توظيف السكان القابل للتطبيق؛
تدفق الاستثمار.
يقام النمو الاقتصادي في سانت بطرسبرغ على مستوى المستويات الروسية.
تتميز الناقل الاجتماعي في المنطقة بالعوامل التالية:
نسبة السكان في سن العمل في مجموع السكان؛
تدفقات الهجرة.
الوضع الديموغرافي
معدل البطالة في المنطقة.
توضح سانت بطرسبرغ زيادة إيجابية في عدد السكان. يقع التوظيف على مستوى منخفض نسبيا من المستهلكين المسجلين.
العوامل العقارية الفكانسة تشمل:
العوامل المؤسسية؛
سوق الديناميكية (الجمود)؛
الديناميات ونسبة العرض والإمدادات؛
نسبة أسعار السوق الابتدائية والثانوية؛
أمن المعلومات والانفتاح في السوق.
العوامل المؤسسيةتؤثر في سوق العقارات على ما يلي:
تنظيم الدولة؛
اللائحة الضريبية المتعلقة بالمعاملات العقارية.
الإملاء الحكومي هو نشر الأعمال التنظيمية لأغضاب سوق العقارات. واحدة من الأمثلة المشرقة للأعمال العاطسة الغامضة بشأن أداء سوق العقارات هي FIR-FZ من الاتحاد الروسي في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "التعليم في مجال بناء البيوت الساحلية"، التي دخلت في قوة Waprele 2005. من ناحية، فإنه يحمي حقوق المساهمين، من ناحية أخرى - أصحاب المصلحة في إطار جامد للغاية، لا يستطيعون ذلك. على النحو التالي، لوحظ انخفاض فترة إنتاج آليات الالتفافية، وقد لوحظ انخفاض في السوق الأولية. بشكل عام، يعتمد اعتماد قانون المساهمين حوالي 20٪ في زيادة الأسعار المتزايدة في سعر السوق الداخلي في عام 2005.
يمكن للأفعال الحقيقية الإقليمية أيضا أن تأخذ اللوائح الفردية التي تحد من المعاملات العقارية على المستوى الإقليمي.
الجبال يختلف في الجمود. هذا يرجع إلى تعرض الوقت المتوسط \u200b\u200bحوالي شهرين إلى ثلاثة أشهر. في هذا الصدد، تتلقى اتجاهات العقارات Narynka انعكاسها في التغيير في متوسط \u200b\u200bالسعر ليس في وقت سابق من شهرين.
يتم تحديد ديناميات الطلب في سوق العقارات من قبل العوامل التالية:
الملاءة السكانية؛
التغيير في الأذواق وتفضيلات السكان.
يتميز سوق العقارات بحضور الفص الأكبر من الطلب الكامن (المخفي). أظهرت الدراسات التي أجريت في إطار أحد مشاريع البنك المختصر أننا سيتعين علينا تغيير ظروف معيشتهم، وسوف ترغب 77٪ من المجيبين. يرتبط هذا بمنخفض الأمن الإسكان ومؤشرات كبيرة للتأثير في السوق الثانوية. على الرغم من أنه وفقا للمعايير، فمن الضروري إجراء إصلاح شاغر كل 10-15 عاما، في الواقع، لم يتم إجراء الإصلاح لأكثر من 30 عاما في "المؤخرات" الحالية و "Khrushchev".
الاكتاذ، مما يؤدي إلى زيادة الطلب، هو التغيير في الأفكار حول الإسكان المريح: التلال الضيقة، النوافذ الصغيرة، السقوف المنخفضة، لا مربعات المرآب - يتم نقل جميع هذه العلامات إلى السكن في حالة مدروسة في فئة عفا عليها الزمن الأخلاقي.
لذلك، حتى وقت قريب، كان العامل الرئيسي في تحفيز الملاءة الرهن العقاري. على سبيل المثال، في الربع الأول من عام 2006، ارتفعت حصة المعاملات باستخدام الرهن العقاري بنسبة 2 مرات فيما يتعلق بعام 2005.
يتم تحديد مستوى الصوت في السوق:
وجود احتياطي لكائنات العقارات؛
كميات بناء جديدة.
السائق الحالي بين العرض والطلب في السوق هو السبب الرئيسي ل Rostation في سوق العقارات.
يتم تقسيم المعلمات ضبط سعر الشقة الفردية فيما يتعلق بمتوسط \u200b\u200bالمستويات إلى 3 فئات:
ثابت؛
ثابت بشرط
متغيرات صالحة.
الشقق الدائمة تعكس الخصائص التي تنتمي إلى المنزل ككل. هذه هي المعلمات الخاصة ب:
تيتش.
تتضمن المجموعة الغريبة عوامل، كقاعدة عامة، لا يمكن تغييرها من قبل المالكين. يشمل:
المساحة الكلية؛
تخطيط؛
ارتفاع السقف؛
مواد الجدار
إضاءة الضوء الطبيعي.
توجيه الشقة؛
شرفات، غيغياس؛
وجود مصعد.
بيئة خارجية.
تتضمن مجموعة ذوي الياقات البيضاء معلمات متغيرة مشروطة مرتبطة بترتيب المساكن:
حالة الأرضيات، السقف، الجدران؛
النوافذ والأبواب؛
التواصل الهندسي
توافر الهاتف.
يتم وضع مجموعة المجموعة من قبل شقة، وتحديد فئة، فهي تنتمي (النخبة أو الطبقة التجارية أو الطبقة الاقتصادية). تؤثر خصائص معلمات المجموعة الثانية بشكل لا لبس فيه على تكوين السعر - زيادة أو نقصان. يتعلق الأمر بمعايير المجموعة الثالثة، يتم تحديد آثارها من خلال الخصائص الأولية للفريقين الأولين. لذا فإن الإصلاح القياسي لشقة النخبة يزيد من تكلفته، يحدث تأثير مماثل في وضع الإصلاح الأوروبي لمنزل مقدمة.
تأثير المبنى السكني هو تقريبا أحد المعايين الرئيسيين للفنانين الرئيسيين.
ينطبق التالي ما يلي تصنيف المباني السكنية:
مشروع خاص؛
تحسين التخطيط؛
ستالينكا؛
Khrushchev؛
brezhnevka.
خماسي الاضلاع؛
مكتمل الطول؛
مالوسيما.
Parametromer التالي، الذي يحدد تكلفة الشقة، هو المواد التي تم تجهيزها المنزل. وفقا لهذه الميزة التصنيفات تخصص في المنزل:
خشبي؛
كتلة (مونجة)،
لوجة؛
قالب طوب.
على الرغم من التطوير النشط لأشكال جديدة من كتلة وبناء المنزل، فإن الطوب يبقى الأكثر مرموع.
تسمى العوامل التي تخفض سعر الشقة يدخل الموقع في الأرضيات القصوى. في متوسط \u200b\u200bالربع. م. الشقق على الطوابق القاسية تكلف 5٪ أقل مما كانت عليه في الأراضي الوسطى الشقة.
بما في ذلك أنه يمكن أن يقال إن أسواق العقارات غير السكنية والسكنية لها اكتاسيات. واحدة من الأكثر أهمية هو انخفاض حجم العرض. لهذه المشكلة، من الضروري تحفيز بناء كائنات جديدة. الوضع عند زيادة وضع معهد المذيبات المطل على المذيبات يؤدي إلى زيادة الفجوة بين الطلب والعرض، ونتيجة لذلك، الدور الجديد للسعر.
المراجعة قيمة من قبل سوق العقارات السكنية لسانت بطرسبرغ في مجالات المدينة اعتبارا من 12 ديسمبر 2009
في أكتوبر 2009، في قطاع المباني الجديدة، كان يتقلب كثيرا. بنسبة 3.7٪، ارتفعت منطقة فاسيلوستروفسكي في السعر، 1.1٪ - كيروفسكي. انخفضت Kalininsky، Primorsky، vsevolozhskiyoniy، بنحو 1.5٪.
تكون المناطق الأكثر تكلفة في المدينة باستمرار في Treogradsky ووسط و Vasileostrovsky. أرخص Krasnoselsky، Pushkinsky، مناطق Vsevolozhsky.
بالنسبة للأسبوع، بحلول 13 أكتوبر 2009، تم نقل أسعار القوانين الثانوية أيضا في متعدد الاتجاهات. بنسبة 1.6-1.7٪، فيبورغ، ارتفعت مناطق كرونستادسكي في السعر، زادت تكلفة إقليم كراسنوسلسكي من حيث 1٪، باستثناء المركز المركزي، الذي انخفض بنسبة 0.8٪. أيضا سقطت قليلا من كولبنسكي، منتجع، كيروف منطقة.
السوق الرئيسي
يصرف:
BSN 06.10.09.
BSN 13.10.09.
ارتفع في الأسبوع: زيادة الأسعار في الشهر Admiraltei Vasileostrovsky 87456،91 87423.01
فيسبورج 64719،16 67117،18.
Kalininsky 73650،23،72494،39.
كيروفسكي 76655،7 77529،52.
Krasnogvardeysky 66380،46 66380،46.
Krasnoselsky 62394،3 63172.25.
موسكو 75307،33 74818،77.
NEVSKY 70186،81 70072.63.
Petrogradsky 95780.2 95780.2.
Primorsky 70612.3 69611،52.
Frunzensky 78338،78 78338،78.
المركزية 111607،78 111607،78.
vsevolozhsky 51063.96 50473،17.
منتجع 66924،91 66924،91.
Petrodvortsovsky 68231،9 68231.9.
Pushkinsky 59879،04 59060،49.
57434،53 47434،53.
وفقا لمؤشرات الرسم البياني أعلاه، فإنه ينظر إليه: لوحظت أسعار أعلى مستوى في المركزي، بتروغرادسكومي فازيلوستروفسكي منطقة.
ومن أكثر البقايا التي يمكن الوصول إليها: pushkinsky، vsevolozhskiyone والمنطقة.
في سوق الإسكان الثانوي، فإن الوضع مع القادة الإقليميين ليس ضروريا. تنتمي بطولة النخيل إلى وسط وبتروجرادسكي ومقاطعة فاسيلوستروفسكي وأمام الأدميرالية وموسكو. أرخص المناطق هي Vsevolozhsky، Kolpinsky و Kronstadsky، بالإضافة إلى ثانوي في المنطقة.
مقاطعة السوق الثانوية: BSN 06.10.09 BSN 13.10.09 وردة في الأسبوع: زيادة الأسعار في الشهر Admiralteysky 88247.62 88877،88 0.7٪ -0.9٪ VasileoStrovsky 90004.88 90580.95 0.6٪ -0 8٪ Vyborg 75573،26 76870.02 1.7٪ -0.6٪ Kalininsky 76988،66 77305.36 0.4٪ -5.8٪ Kirovsky 74569،59 74218.10.5٪ -16٪ Krasnogvardeisky 76294،78 76582.73 0.4٪ -2.3٪ Krasnoselsky 67962.91 68544،16 0.9٪ -1.8٪ موسكو 86699.28 86429.26 -0.3٪ 0.0٪ NEVSKY 75989 ، 36 75930،78 -0.1٪ -2.4٪ بتروغرادسكي 88958،62 89828.75 1.0٪ -0.5٪ Primorsky 77878.05 77659،23 -0.3٪ -28٪ Frunzen 75009،45 74914،66 -0.1٪ -1.1٪ Central 92307.34 91610.1 -0.8 ٪ -1.6٪ vsevolozhsky 57825.61 57427.06 -0.7٪ -1.8٪ KOLPINSKY 64403،89 63614،55 -1.2٪ -3.3٪ كرونستادت 63868،68 64919،23 1.6٪ -1.2٪ Resort 72031.32 71572.05 -0.6٪ -0.5٪ Petrodvortsovsky 65000، 87 65333،81 0.5٪ -7.4٪ بوشكين 75826،88 75612،84 -0.3٪ -3.9٪ مساحة 44296 44296 0.0٪ -5.5٪
يتراوح التسعير لسوق الإسكان الثانوي مع الطلب على المناطق الأكثر شعبية.
SamemDorogs هي المركزية والبتروغرادسكي، VasileoStrovsky، الأدميرالية، مناطق موسكو، حسنا، أكثر ما تبقى ممكنة كما كان من قبل - المنطقة.
مرحلة التطوير، سوق العقارات في روسيا في مرحلة التطوير تتميز الخبراء بأنها "البرية". الأسباب هي في قاعدة غير عضوية، وعدم وجود معايير تقييم عالمية للتقييم، وعدم امتثال لجودة العقارات لقيمتها، وكذلك إجمالي الطلب على الاقتراح. على وجه الخصوص، يكون للأمراض الكبيرة، مثل موسكو وسانت بطرسبرغ، نقص حاد في المركبات المسكن، والتسوق، ومناطق الإنتاج، كما أن مؤامرات الأراضي التي تستند إليها أيضا براعة التنموية. على وجه التحديد، يحتاج سانت بطرسبرغ إلى زيادة في مرافق التخزين وإعادة بناء وإعادة بناء المباني والهياكل المبتدئين. لا توجد آليات فعالة كافية، على وجه الخصوص، برنامج إقراض الرهن العقاري، الذي لم يصل فيه الوجود في الوقت إلى النتائج الأساسية. والآن، كان الانهيار المؤقت يلوح.
4. تطوير سوق العقاراتوالتنبؤ به
تتميز درجة تطوير سوق العقارات ومجالاتها الفردية بالظروف المحددة المحددة، اعتمادا على مواقف القوة القاهرة والموقف السياسي وغيرها من الموقع، وكذلك الاتجاهات الرئيسية لتحديد السعر وقيمة 1 م 2 أو نوع آخر من العقارات.
حدد قرار غوستروا الاتحاد الروسي متوسط \u200b\u200bطاقة السوق والتردد البالغة 1 متر مربع من إجمالي مساحة الإسكان في الربع الرابع من عام 2002. حجم حجم الإعانات والقروض غير المترانية لشراء المباني السكنية فئات المواطنين الذين يعانون من هذه الإعانات والقروض لموارد الميزانية الفيدرالية. وفقا للاتحاد الروسي، تم تأسيس تكلفة 1 متر مربع من السكن (في المتوسط \u200b\u200b8850 ص.): في الشمال الغربي العام - 6860 ص؛ في منطقة لينينغراد - 7000 ص؛ في منطقة موسكو - 11 000 ص؛ في سانت بطرسبرغ - 10 300 ص؛ في موسكو - 16000 ص.
يحدد نفس القرار حجم متوسط \u200b\u200bتكلفة مساحة 1 م م.احيات الإسكان لحساب إعانات مبررية لبناء المواطنين المتضررين من الفيضان لعام 2002 في المنطقة الفيدرالية الجنوبية. تختلف الإعانات من 8020 إلى 8500 ص. لمدة 1 متر مربع.
بالإضافة إلى ذلك، يتم إعادة حسابه شهريا (ينص على استعادة حكومة موسكو رقم 896 المؤرخ 9 أكتوبر 2001)، تكلفة 1 متر مربع عند حساب الإعانات لبناء عمليات الاستحواذ السكنية في موسكو نهائي. خلال الشهر الماضي، زادت هذه التكلفة بنسبة 95 ص. وبلغ 17،595 ص.
تستند طريقة الحساب إلى البيانات القادمة من المطورين على نطاق واسع، وتحليل سوق الإسكان. يأخذ في الاعتبار سعر 1 متر مربع مع منزل لوحة نموذجي في مجال بناء الجماعي.
ينصح سعر عرض الإسكان المتوسطة الحجم بإنتاج مثال محدد، لأن تكلفة 1 متر مربع غير مألوفة من عاملين رئيسيين: موقع الكائن ونوع البناء.
في سانت بطرسبرغ، أحدث الاتجاهات هي:
1. اقتراحات Lideramipo للمقترح هي Kalininsky و Primorsky و Krasnogvardeysky. (بدرجة من النقص).
2. مورزات قادة الاقتراح هي 500-550 دولار.
3. مقاطعة Vadmiraltesky في الإسكان النموذجي أرخص بسبب انخفاض التماثل ومراسلة النقل الصعبة.
في منطقة موسكو، من المستحسن استكشاف التغيير في سعر السكن 1 M2 في المدن التي تدخلها.
أظهر تحليل قطاع الكائنات التجارية العقارية في بداية عام 2002 أن تعويض التجارة والمكاتب تستخدم مع أكبر طلب، معظمها في مجالات كفاءة الأعمال العالية.
في سانت بطرسبرغ، تشمل هذه المناطق المركزي و Vasileostrovsky وموسكو وبتروجرادسكي. في وسط المدينة هناك 56٪ من التداول المقترح و 77٪ من مساحة المكتب. ربما في وضع المستقبل القريب في هذا القطاع العقاري سيأخذ فيبورغ NAB. مرضية مرضية وأعمال افتتاح حديثا هناك.
استنتاج
العقارات - أساس الثروة الوطنية للبلاد.
يتميز سوق العقارات، مثل أي نظام تنظيم ذاتي، حسب العرض، الاقتراح والسعر والبنية التحتية.
مثل أي سوق آخر، يكون سوق الإسكان أفكاره الخاصة من idosthere. من المزايا الرئيسية: الحصول على أرباح أكبر مما كانت عليه في الآخرة، لفترة التشغيل. والعيوب هو: الاعتماد الصارم على الظروف التنظيمية الدائرية، الطلب على المستهلك، إمكانيات مجمع البناء في المناطق.
تحتل مشكلة المشكلة مكانا خاصا في نظام علاقات السوق. يعتمد تغير السعر في هذا السوق على مجموعة العوامل. التسعير لقيبيافي كثير من الأحيان هو في الاعتماد المباشر لفصل المنطقة والاقتصادية للمنطقة، من تنميتها وإعادة الاستثمار. غالبا ما يكون من الصعب تقييم الخبراء الوضع الحقيقي على Rynkevision لحقيقة أنه من الصعب الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات. التحليل الرئيسي للتحليل هنا هو الفصل الشرطي للسوق في العديد من السلطات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الكائنات أو تزوير أو غرض أو حتى مجمع كامل من العلامات، والتي ناقشت بالتفصيل في هذه الدورة التدريبية العمل.
هناك تقدير، وهو تعريف قيمته السوقية حيث أن السعر السائد للمشروع العقاري، هي حالة صعبة يتم إنشاء الأساليب المتزايدة: مقارنة ومربح ومكلفة، وهذا ليس سوى Suppm.
يتم تقديم السيد العقارات مع انخفاض الأمان مع الإسكان والأجهزة المتزلجين الكبيرة من الملابس البدنية في السوق الثانوية.
إن الزيادة في حجم البناء الجديد معقد بسبب حقيقة أن السلطات البلدية غير قدرة على الدخول المجاني في صناعة المطورين الجدد، وليس إعطاء إصابة في فرع الأرض.
مرحلة التطوير، سوق العقارات في روسيا في مرحلة التطوير تتميز الخبراء بأنها "البرية". الأسباب هي في قاعدة غير عضوية، وعدم وجود معايير تقييم عالمية للتقييم، وعدم امتثال لجودة العقارات لقيمتها، وكذلك إجمالي الطلب على الاقتراح.
يمكن تقسيم سوق العقارات بأكمله إلى مؤامرة الأرض، والسوق السكني، وسوق المباني غير السكنية، وكذلك سوق العقارات التجارية. تتمتع العطاءات في سوق العقارات بميزة واحدة محددة تميزها عن البضائع الأخرى. نحن نتحدث عن موقع ثابت للأراضي والمباني. في هذا الصدد، تعقد المعاملات العقارية الأكثر نشاطا في الأسواق المحلية.
موضوع معين، وهو وجود خاصية للسوق العقاري فقط هو المثمن الذي ينفذ، وفقا للمعايير الحالية، الوضع في السوق نفسه ومعايير أخرى تقيم قيمة الكائنات العقارية، وكذلك الأرض المؤامرات.
فيما يتعلق بميزات موضوع التداول في سوق العقارات، فإن السوق نفسها متأصلة في عدد من الميزات، وقبل كل شيء، هي فردية التسعير. يحدد خبراء السوق فئات معينة من العقارات، وفقا لسعرها وخصائصها عالية الجودة. ولكن لا يزال، يمكن استدعاء مثل هذا التصنيف الشرطي، لأنه من الصعب العثور على العديد من المباني أو قطع الأراضي، مماثلة بالضبط بعضها البعض في عدد من الخصائص الأساسية.
غالبا ما يكون التسعير في سوق العقارات في الاعتماد المباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. بالإضافة إلى ذلك، يتميز السوق بوفرة من مخاطر البائعين والمشترين والمستأجرين. نظرا لحقيقة أنه غالبا ما يكون أصحاب العقارات ليس من السهل بيع أو استئجار ممتلكاتهم (باستثناء شرائح السوق، حيث يتجاوز الطلب بشكل كبير العرض)، فإن سوق العقارات غير سائل.
على الرغم من ما سبق، هناك مشكلة أخرى. غالبا ما يصعب على الخبراء تقييم الوضع الحقيقي في السوق بسبب حقيقة أنه من الصعب الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات، على النقيض من ذلك، من سوق الأوراق المالية، حيث يتوفر في أي وقت. الأداة الرئيسية للتحليل هنا هي الفصل الشرطي للسوق إلى عدة قطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الكائنات أو الجودة والغرض أو حتى مجمع كامل من العلامات.
يتم تحديد سعر أي كائن عقاري، سواء كانت شقة أو مكتب أو كوخ، بمجموعة من تأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. تحدد الأسباب المختلفة أن كائن واحد أكثر تكلفة من الآخر والعكس صحيح، وكذلك حقيقة أن العقارات بشكل عام أصبحت أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغييرات الأسعار في السوق، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: - محلي وعالمي. تتضمن العوامل المحلية أسباب مشهورة للاختلافات في الأسعار لأشياء مختلفة - هذا موقع، نوع المبنى، حالة الكائن، التعبئة والبيئة. يتم التعبير عن تأثير العوامل المحلية من الناحية النظرية وممارسة التقييم كاستخدام ما يسمى التعديلات، وفقا لما، على سبيل المثال، شقة في الطابق الأول، بمعدل 15٪ أقل من ما شابه ذلك في المتوسط ، والشقة مع شرفة حوالي 2٪ أكثر تكلفة من نفسه، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة.
معرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية، يمكنك حل مهام تقييم كائن منفصل، مع العلم إجمالي المستوى الحالي من أسعار العقارات. ومع ذلك، فإن محاسبة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطوير السوق ككل، لتوقع نموها أو رفضها. لحل مشكلة ديناميات السوق، تحتاج إلى الانتباه إلى العوامل العالمية. هذا هو، بادئ ذي بدء، خصائص الاقتصاد الكلي: - الوضع السياسي والاقتصادي، درجة تطوير الأعمال والإنتاج في مدينة معينة، تصدير واستثمار، مستوى دخل السكان.
إن فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير والمحلية والعالمية، لديها عقار آخر مفيد للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من قبل معايير كائن معين، ولكن تعتمد ضعيف في الوقت المحدد. على سبيل المثال، تكون منازل الطوب في نسبة معينة أكثر تكلفة من منازل اللوحات المماثلة. كانت ستة وأشعة عشر عاما، من الواضح أنها ستكون في المستقبل. بالإضافة إلى السكن على الضواحي، على الأرجح سيكون أرخص من في الوسط، ويسكن بالقرب من الحديقة أغلى من بالقرب من المنطقة الصناعية. في التقريب الأول، يمكن النظر في العوامل المحلية على الإطلاق في الوقت المناسب. إذا كان دورهم ويخضعون للتغييرات، مثل انخفاض تدريجي في مهمة منازل ستالين أو انخفاض في دور توافر الهاتف في الشقة بسبب التطور السريع للتواصل الخلوي، فإن هذه العملية تستمر لسنوات وملموسة يمكن ملاحظة التغييرات فقط في عشر أو عشرين عاما.
تشير الخبرة العملية: للحصول على ممتلكات سكنية صغيرة، فمن المستحسن إجراء تقديرات بشأن إجراء مبسط، والتي لا يمكن أن تستند إلا إلى طريقة مقارنة مبيعات السوق. يعتمد نهج تقدير التكلفة من وجهة نظر مقارنة المبيعات على مقارنة مباشرة للكائن المقدر مع الأجسام العقارية الأخرى التي تم بيعها أو تضمينها في سجل المبيعات. غالبا ما يكتشف المشترون استنتاجاتهم في الأسعار بشكل أساسي في المنشآت العقارية المقدمة للبيع. يستخدم المثمنون أيضا هذه المعلومات بالتزامن مع معلومات عن الأشياء المباعة أو المؤجرة. يستند هذا النهج إلى مبدأ الاستبدال، الذي يقرأ: إذا كان هناك العديد من السلع أو الخدمات ذات من ملاءمة مماثلة، فإنها، والتي لديها أقل سعر، يستخدم أكبر طلب وتوزيع واسع النطاق. فيما يتعلق بالإسكان، فهذا يعني: إذا كان يمكن رؤيته في السوق (عادة ما يحدث)، فإن تكلفتها عادة ما يتم تحديد تكلفة تكلفة شراء الإسكان على قدم المساواة من الجاذبية، والتي لن تحتاج إلى الكثير من الوقت ليحل محل.
التقييم الشامل للعقارات هو نهج خاص للتقييم المبسط لمجموعة كبيرة من الأشياء المتجانسة (الشقق). يتم إجراء هذا التقييم وفقا لطريقة محددة: بالنسبة للكائن المقدر، يتم تحديد المجموعة المقابلة من قيم مجموعة ثابتة من معلماتها، ثم يتم تشكيل قيمة تقييمها من قبل قاعدة جميع الكائنات.
التقييم الشامل له تطبيقات خاصة به. مثال على هذا التقييم هو تقييم للشقق "على شهادة مكاتب المخزون الفني (BTI)" بناء على نهج التكلفة. يتم تنفيذها من قبل هيكل الدولة وتستخدم لتحديد الضرائب والرسوم. ومع ذلك، فإن تقييم BTI لا يركز على القيمة السوقية. لذلك، لا يتطلب معلومات السوق لبناءها.
يجب التأكيد على الفرق بين مفاهيم سعر البيع الفعلي وقيمة السوق. تنقسم الأسعار إلى سعر البائع، وسعر المشتري وسعر التنفيذ.
سعر البائع لديه المبلغ الذي يحصل عليه نتيجة للمعاملة. سعر المشتري هو المبلغ الإجمالي لجميع تكلفة شراء شقة. سعر التنفيذ هو مبلغ المال الذي يمنح المشتري البائع للشقة.
تختلف عن مقدار الدفع للوسطاء والنفقات على تصميم المعاملة. قد يكون الوسيط، أو ربما غائبة عن المشتري الشقة والبائع. يمكن للمعاملة أن تؤمن أو عدم تأمين. يمكن تقسيم تكلفة إجراء معاملة بين المشاركين بطرق مختلفة. لذلك، يميز سعر البيع الشقة على هذا النحو، وتقييم أسعار المشتري والبائع بقوة على شروط المعاملة. كقاعدة عامة، إذا كان لدى البائع وسيطا، يتم خصم دفعته من سعر البيع ويقلل من سعر البائع، والعكس بالعكس دفعات من قبل خدمات المشتري من وسيط يزيد من سعر المشتري فيما يتعلق بسعر البيع وبعد بنفس الطريقة، تؤثر هذه الأسعار على دفع المعاملة. وبالتالي، يمكن أن يختلف سعر البائع والمشتري بشكل كبير (ما يصل إلى 15٪ أو أكثر). لكن سعر التنفيذ يعتمد الحد الأدنى على ميزاته المحددة لآلية بيع المعاملة وتصميمها ويتم تحديدها من خلال تفاصيل الشقة نفسها. وهذا يعني أنه من المستحسن محاكاة اعتماد تسعير التنفيذ من العديد من الشقق.
وفقا لتعريفها، تعتمد القيمة السوقية للكل العقاري على تلك العوامل التي تحدد متوسط \u200b\u200bالسعر أو أكثر من المحتمل بيعها في السوق في ظل ظروف المعاملات العادية.
في المستوى الأول من التصنيف، يمكن تقسيمها إلى عوامل موضوعية وذاتية.
عند تحديد قيمة السوق، تعتبر العوامل الموضوعية. أما بالنسبة للعوامل الذاتية، فهي مرتبطة بسلوك مشتري معين أو بائع أو وسيط في إبرام معاملة، جزئيا من الظروف الاقتصادية المباشرة غير المحددة (مزاج، الوعي، الصدق، الصبر، المصدمة، التعاطف الشخصي، مكافحة، إلخ).
العوامل الموضوعية هي أساسا تحديد الاقتصادي، في نهاية المطاف، متوسط \u200b\u200bمستوى سعر المعاملات المحددة.
يمكن تقسيم العوامل الاقتصادية إلى: الاقتصاد الكلي والاقتصادي الدقيق. الأول يتضمن العوامل المرتبطة بحالة السوق الشاملة: المستوى الأولي للأمن في العقارات في المنطقة؛ حجم ومهيكل البناء والتعمير الجديد؛ عوامل الهجرة؛ الظروف القانونية والاقتصادية للمعاملات؛ مستوى وديناميات التضخم؛ سعر صرف الدولار وديناميكياته. في ظروفنا، يمكن أيضا الإشارة إلى العوامل طويلة الأجل التالية كجزء من مجموعة من العوامل الاقتصادية:
عوامل الاقتصاد الجزئي تميز المعلمات الموضوعية للمعاملات المحددة. هذه مهمة خاصة تلك التي تصف كائن المعاملة (شقة). العوامل المرتبطة بطبيعة المعاملة وشروط المدفوعات ضرورية. يتم تشغيل الإجراءات الأساسية لتصميم المعاملات ودفعها. وبالتالي، من خلال إجراء تقييم كبير للقيمة السوقية للشقق، من الممكن التركيز على طبيعة نموذجية (متوسطة) للمعاملة، والنظر في هذا العامل ثابتا ولا يأخذ في الاعتبار عند تقييم القيمة السوقية للشقق. ثم تقدر قيمة السوق (السعر المتوسط) للشقة في التاريخ الثابت، ناتج عن المعلمات (الخصائص) كقيمة مستهلك.
الاتجاهات الرئيسية في تطوير سوق العقارات وخصائصها
الإسكان هو أكبر شريحة من سوق العقارات الروسية. في عام 2012، وفقا ل Rosstat، أسعار التجزئة للشقق ارتفعت: في المباني الجديدة - بنسبة 10.2٪، في القطاع الثانوي - بنسبة 16.8٪ (نسبة متوسط \u200b\u200bأسعار أرباع الرابع 2012 و 2011). كان هناك أيضا ميل لزيادة الفرق في تكلفة متر مربع: في أوائل عام 2012، تكلف الشقق الجديدة 13.4٪ أرخص مما كان لديه بالفعل مالكي العقارات، وفي النهاية - بنسبة 14.6٪. في الربع الرابع من عام 2012، كان متوسط \u200b\u200bسعر التجزئة للمتر المربع للشقة الأساسية 48162.5 روبل، ثانوي - 56369.5.
بلغ إدخال سكن جديد لعام 2012 65.2 مليون متر مربع. م، الزيادة مقارنة مع مؤشر العام الماضي - 4.7٪. هذا أقل من معدل النمو في عام 2011، عندما تم بناؤه بنسبة 6.6٪ أكثر من عام 2010، فمن الفرص أقل لشراء مسكنها بين مواطني روسيا. من ناحية، يتم تقليل الإيرادات عن طريق زيادة التكاليف؛ من ناحية أخرى، معدلات الرهن العقاري، وإن لم يكن كثيرا، ولكن ارتفع. ومع ذلك، أخذ الناس قروض: وفقا للمعلومات AHML، في عام 2012، 870 ألف قروض صحة (28٪ أكثر من 2011) بمبلغ أكثر من 1 تريليون روبل (بنسبة 44٪ أكثر).
جذبت قطاع العقارات التجارية من روسيا في عام 2012. 6.5-7.9 مليار دولار، وفقا لمختلف الوكالات التحليلية. في أي حال، يتعارض كل شيء على أن حجم الاستثمارات قد انخفض مقارنة بالعام السابق. لا يزال قطاع المكتب جذابا - 40.9٪ من المعاملات تقع على ذلك. ومع ذلك، يتم بناء مجمعات المستودع بنشاط، نمت حجم الاستثمارات بنسبة 34٪ فيما يتعلق بعام 2011. زيادة الاهتمام في مراكز التسوق.
ميزة الاستثمارات في العقارات في المكتب والتجارة هي أن المستثمرين يفضلون مرافق العمل الجاهزة. وفقا ل Welhome، يمكن أن تصل عائد هذه الاستحواذ إلى 9-9.5٪ للمكاتب و 10-10.5٪ لمركز التسوق. فترة الاسترداد - 8-14 سنة. نتيجة لعام 2012، تخرجت روسيا من المركز السابع في أوروبا من حيث الاستثمار في العقارات التجارية.
غالبا ما تكون مباني المستودعات والمؤسسات في المستثمرين، على العكس من ذلك، في كثير من الأحيان أكثر ربحية للبناء. على سبيل المثال، وفقا ل ILM Russia & CIS، المناطق الصناعية الحرة هي 0.2٪ فقط. العقارات اللوجستية ليست أكثر بكثير، إلى جانب ذلك، فإن نوعية أماكن المباني السوفيتية يترك الكثير مما هو مرغوب فيه. وفي السنوات الأخيرة أيضا، فيما يتعلق بمواقع بناء الصور، زادت الاستثمارات في مرافق البنية التحتية بشكل كبير.
وفقا لنتائج عام 2012، فإن القادة على الاستثمار ونشاط المستأجرين في سوق العقارات التجارية هم آسيا، الإمارات العربية المتحدة (الإمارات العربية المتحدة)، أمريكا الشمالية وروسيا. وترد هذه البيانات في آخر استعراض لسوق العقارات التجارية العالمية التي تحتفظ بها المنظمة الدولية للمؤسسة الملكية للمساحين المستأجرين (RICS).
بشكل عام، للنظر في سوق العقارات في روسيا، يمكنك أن ترى أنه يتطور بشكل غير متساو. جزء أصغر منه (منطقة موسكو ولينغراد) هو رائدة في هذه المعلمات باعتبارها مستوى أسعار العقارات والاستثمار والبناء، وعدد المعاملات المقدمة. فيما يلي المعاملات العامة الرئيسية، معدلات الإيجار على مستوى العواصم الأوروبية الأخرى.
ومع ذلك، فإن معظمهم، أي جميع المناطق الأخرى، يعملون كأفعال. هناك عدد قليل من الصفقات العامة، ومعدلات الإيجار وأسعار المعاملات أقل بكثير من رأس المال. بشكل عام، هذا هو الوضع الطبيعي المميزة للعديد من البلدان الأخرى.
في السنوات الأخيرة، أصبح مطورو العقارات التجارية أكثر صعوبة في العثور على مواقع في موسكو وسانت بطرسبرغ لبناء مراكز التسوق والمكاتب والمستودعات الحديثة. تأخذ إدارة المدينة أيضا تدابير للحد من بناء هذه الأشياء داخل المدينة، تفضيل بناء عدد أكبر من مرافق البنية التحتية والإسكان. كل هذا يؤدي إلى تشكيل عجز في كائنات العقارات التجارية عالية الجودة. على خلفية النشاط المتزايد للمستأجرين، يؤدي ذلك إلى زيادة معدلات الإيجار في مثل هذه الأشياء. بالنسبة لهم على السلسلة، فإن أسعار العقارات التجارية وفترة الاسترداد للاستثمار تتزايد.
يجبر مثل هذا الموقف على لاعبي سوق العقارات على دفع أعينهم إلى مناطق أخرى. وفقا للخبراء، في السنوات الأخيرة هناك عدد كبير من الأمثلة على توسيع المطورين في المناطق، سواء في فترات ما قبل الأزمة وما بعد الأزمة. على سبيل المثال، بنيت IKEA مراكز التسوق ميجا في سمارة، يكاترينبرغ، نيجني نوفغورود؛ افتتحت الغراب روسيا مجمعات المستودعات من الفئة "أ" في روستوف أون أو نوفوسيبيرسك.
وفقا لممثلي هذه الشركات، في المناطق أقل من قيمة الأرض، المنافسة المنخفضة، والتي تتيح لك تعزيز الاستثمارات بسرعة استثمرت في بناء مرافق عالية الجودة. على سبيل المثال، إذا كانت فترة الاسترداد في منطقة موسكو في العقارات التجارية، في المتوسط، في المتوسط، من 8 إلى 10 سنوات، ثم مناطق أخرى أقل بكثير - من 4 إلى 6 سنوات.
إن توسيع المطورين من عواصمين روسيا إلى المناطق يجلبون الأراضي الأرباح الاقتصادية والاجتماعية.
تشمل المزايا الاقتصادية، أولا وقبل كل شيء، استلام استثمار إضافي في اقتصاد المنطقة، منذ أثناء الإنشاء، على سبيل المثال، مركز تسوق يبلغ من العمر 50 إلى 100 ألف متر مربع. يجب أن تستثمر متر عدة مئات من مليون دولار أمريكي. بالإضافة إلى ذلك، بعد المطورين إلى السوق الإقليمية، تأتي شبكات التجارة الفيدرالية الفيدرالية الكبيرة والمتوسطة والعلامات التجارية الغربية كمستأجرين يساهمون أيضا في جذب الاستثمار في المناطق وزيادة جاذبية الاستثمار الخاصة بهم.
يحقق المطورون الغربيون والروسي الكبير معايير حديثة لبناء وإدارة الأجسام إلى سوق العقارات المحلية. إذا دفع جميع المستأجرين في وقت سابق أسعار تأجير ثابتة، فإن العديد منهم يبدأون في الذهاب إلى نسبة مئوية من دوران. في هذه الحالة، صاحب المبنى، والمستأجر لديهم اهتمام متبادل بزيادة جاذبية جاذبية سوق مركز التسوق الخاص بهم.
تشير المزايا الاجتماعية لتوسيع المطورين، التي تعد اليوم أحد المشكلات الحالية لمناطق روسيا، حقيقة لا يمكن إنكارها أنه في بناء أشياء عالية الجودة من العقارات التجارية في كثير من الحالات، والمظهر المعماري للمدينة يتم تحويلها، نظرا لأن معظمهم ينبعث منهم في المناطق المهجورة مع المباني القديمة أو في مكان الشركات الصناعية. على سبيل المثال، مع ظهور مركز التسوق والترفيه "Meremoll" في Sochi على موقع المصنع الخرساني المقوى، تم إعادة بناء السداد على طول نهر سوتشي وطرق السيارات القريبة.
وهكذا، لاحظت معدلات الإيجار العالية على كائنات عقارية تجارية عالية الجودة ونموها في موسكو وسانت بطرسبرغ، بالإضافة إلى نقص في قطع الأراضي، في أحدث دراسة للسوق العالمية للعقارات التجارية، التي تلعبها المناطق. لديهم جميع فرص التعلم من هذا الربح، وخلق ظروف استثمار جذابة من قبل المطورين الغربيين والمحليين. علاوة على ذلك، فإن الزيادة في توسعها إلى المناطق ستسمح جزئيا على الأقل بمحاذاة سوق العقارات في روسيا. بحد أدنى، قلل من الفجوة بين الأسواق الحضرية والإقليمية، وكذلك زيادة شفافية سوق العقارات التجارية الإقليمية.
في يو أوليانوفا *
Olga Yuryevna Ulyanova - طالب الدراسات العليا في قسم التسعير SPSUEF. درست سابقا في كلية الدراسات العليا في تشكيل المراسلات. تخرجت من SPSUF في عام 2001. تعمل حاليا في شركة البناء ZAO Megalith كرئيس للإدارة والتحليلية. مؤلف 6 مقالات علمية.
مجال التخصص العلمي هو التسعير في سوق العقارات السكنية. ♦\u003e الاب
تحسين التسعير على سوق العقارات السكنية الأولية **
يتم تحديد سعر تنفيذ سوق العقارات السكنية الابتدائية بالفعل في مرحلة اختيار موقع بناء لتبرير قرار بناء مبنى سكني على هذه المؤامرة الأرضية. حاليا، فيما يتعلق بالاختيار المحدود من البقع المعدة للهندسة المناسبة لبناء السكن، بالإضافة إلى إجراء معقد للمطورين، فإن اكتسابهم، كانت المهمة الأكثر أهمية هي تحديد سعر مبيعات متوسط \u200b\u200bأكثر دقة من 1 متر مربع من المنطقة السكنية، والتي من شأنها أن تضمن الأمن المالي للشركة (تكاليف المحاسبة)، فضلا عن تلبية احتياجات العملاء من وجهة نظر نسبة "فائدة السعر" للكائن.
حتى الآن، يستخدم مشغلو سوق العقارات السكنية الأولية لسانت بئران في ممارساتهم طرق مختلفة لتحديد سعر البيع.
1. الإسكان الأكثر شيوعا المحتفظ بها المنزلي هو طريقة "Plus". هذه الطريقة بسيطة، يتم تطبيقها بسهولة، حيث أن الشركة لديها معلومات حول التكاليف. ولكن هذه الطريقة لا تأخذ في الاعتبار عامل الطلب. لا يتم تحديد استعداد العميل لدفع البضائع من خلال تكلفة المؤسسة، ولكن خصائص المنتج، وبالتالي قيمة المنتج للعميل. مع هذا النهج لتعريف سعر المنتج الجديد، تأتي الشركة من المنتج النهائي، وتجاهل العامل الرئيسي - كما يتصور المشتري قيمته.
ومع ذلك، على الرغم من حقيقة أن التكاليف ليست وظيفة سياسة الأسعار المستهدفة، فإن تكلفة التكاليف والأسعار للمؤسسة لديها قيمة مركزية لتحديد تكاليف تغطية السعر الأمثل وضمان الحد الأقصى للربح مربحة. يتم تفسير ذلك بحقيقة أن التكاليف قصيرة الأجل تعتمد على سعة الحمل للمؤسسة، والتي تعتمد بدورها على مستوى السعر. نتيجة لذلك، يجب حساب التغيير في الإيرادات نتيجة لتغيير الأسعار بالاقتران مع التغيير في التكاليف.
* © يو. أوليانوفا، 2007
على المدى الطويل، يمكن للشركة فقط البقاء على قيد الحياة عندما تغطي الإيرادات على الأقل التكاليف الكاملة. لذلك، فإن محاسبة التكلفة في إطار سياسة السعر في المؤسسة هي رغبة مؤسسة الأمن المالي. لذلك، فإن التكاليف ضرورية لتحديد الحدود السفلية للسعر، والتي لا ينبغي بيع البضاعة أدناه. على المدى القصير، فإن الحد الأدنى للسعر هو التكاليف المتغيرة لكل وحدة إنتاج، في تكاليف طويلة الأجل بالكامل. على الرغم من حقيقة أن الطريقة القائمة تطبق على نطاق واسع في الممارسة العملية، لا يمكن اعتبارها طريقة تتعلق بسياسة التسعير النشط، لأنها لا تأخذ في الاعتبار العميل للعميل - قيمة المنتج.
في سوق السكن قيد الإنشاء، يتم وضع تقدير البناء، حيث تؤخذ جميع التكاليف في الاعتبار أن المطور سوف يتحمل خلال بناء مبنى سكني. استند نظام الأسعار ونظام التوصيط المقدر في البناء إلى ثابت (دون تغيير لفترة طويلة كافية من 5-15 سنة) أسعار الجملة والجهات التعريفية للمواد والعمل المستخدم في البناء. إنه يتفق مع متطلبات تخطيط السياسات، موجه نحو الحفاظ على المستوى المستقر من الأسعار المقدرة في البناء ولم يتطلب تعديل التكلفة المقدرة، مع مراعاة التغيير في عوامل الأسعار. أدت هذه المبادئ لتحديد التكلفة المقدرة إلى تشوهات كبيرة من المؤشرات الحقيقية لعمل الشركات المصنعة المباشرة لمنتجات البناء.
منذ عام 1991، يكون نظام الفهرسة الشهرية للقيمة الأساسية لتكاليف الإنتاج صالحة. ولكن على الرغم من هذه التكلفة المقدرة، يمكن أن تختلف كثيرا عن السعر الحقيقي لبيع منشأة سكنية، وعادة ما يكون الحد الأدنى لسعر البيع، حيث يعتبر المشروع واعدا لمزيد من التطوير.
2. طريقة التسعير الموجهة نحو الأسعار الحالية للمنافسين منتشرين على نطاق واسع في سوق الإسكان. الشرط المسبق لهذه الأسعار هو شفافية الأسعار التي لا تمارس دائما. الاعتماد على هذه الطريقة، ترغب الشركة في التخلص من المخاطر المرتبطة بتعيين سعرها، والتي قد لا يقبل السوق. بالإضافة إلى ذلك، هذه الطريقة بسيطة ومريحة، فإنها تزود شركة من الحاجة إلى طلب أبحاث باهظة الثمن لتحديد الطلب على منتجاتها، المجموعة المستهدفة للمستهلكين. في الوقت نفسه، لا تأخذ الشركة في الاعتبار مستوى المنفعة التي يمتلكها سلعها في عيون المستهلكين المحتملين. وفي الوقت نفسه، قد يكون الأمر أكثر من السعر المعين وأقل. في الحالة الأولى، تخاطر الشركة أن تلاحظ الأرباح المحتملة، في الثانية - عدم ضمان المستوى المخطط للتنفيذ.
في سوق الإسكان الأساسي، غالبا ما تركز شركات البناء سياسة الأسعار الخاصة بها على أسعار الشركات التنافسية. ويقدر الفرق ككائنات متنافسة من قبل الخبير في مبدأ "أفضل" أو "أسوأ". لكن خصوصية سوق العقارات السكنية هو أن كل كائن هو فردي، سواء في موقعه المباشر وملء الجودة العالية. في الآونة الأخيرة، أصبحت هذه الميزة أكثر وأكثر ملاءمة للمنازل السكنية لسلسلة الألواح النموذجية: يحاول كل مطور أن يجعل كائنه فريدا في عيون المستهلك. في هذه الحالة، من الضروري إجراء تحليل أكثر نوعية للخصائص الاستهلاكية لكل مبنى سكني قيد الإنشاء، وتقييم فائدتهم في عيون العميل. من هنا يتبع أن الطريقة مع التوجه على المنافسين غير مناسب لسوق السكن قيد الإنشاء في هذا التطور.
3. طريقة التسعير التالية المستخدمة في سوق العقارات السكنية الرئيسية هي طريقة تأخذ في الاعتبار خصائص البضائع. مع هذه الطريقة
تقدر بانيا فائدة منتجاتها للمشتري المحتمل. في الوقت نفسه، يجب على الشركة تحديد الأذواق وتفضيلات المستهلكين، اتجاه وأسباب التغيير المحتمل، أي هذه الطريقة تتطلب تطبيق أدوات البحث التسويقي. تعظيم السعر ممكن من خلال تعزيز أهم العقارات للمستهلك، ومن المستحيل أن تنسى أن المستهلك لن يدفعن جودة لفهمه. تجدر الإشارة إلى أن الخصائص النوعية لنفس النوع من السلع، في الطلب من قبل المشتري، والتغيير اعتمادا على توجيه القطاع للعميل. لذلك بالنسبة لسوق الإسكان، فمن المميز أنه عند شراء شقة من الجزء الاقتصادي النيزنايا، لن يقدر العميل زيادة كبيرة في سعر البيع نظرا لتثبيت نظام تكييف الهواء المركزي، وعلى العكس عند شراء شقة من قطاع النخبة، لن يكون الحد من الأسعار على حساب المدخرات على المعدات الهندسية للشقة.
في سوق الإسكان، تتمتع هذه الطريقة باستخدام محدود فيما يتعلق بعقد محاسبة المعلمات النوعية للمبنى السكني. لحل هذه المشكلة، أجرينا الدراسة التالية: (أ) تجزئة السوق - فصل الأجسام العقارية السكنية على مجموعات B اعتمادا على تشابه المعلمات الفردية، مثل ميزات الموقع، المعلمات المعمارية والتصميم، حلول التخطيط، إلخ؛ ب) تطوير المبادئ المنهجية لحساب قوة السوق. لحساب هذا المعامل، يتم استخدام جميع الخصائص النوعية للمباني السكنية مع قيمها الصحيحة، يتم تعيين كل خصائص نوعية معامل الوزن، مما يدل على درجة تأثير المعلمة للسعر النهائي، ويتم تعيين كل قيمة من المعلمة النوعية النتيجة التي تعرض درجة امتثال قيمة المعلمة لكل شريحة.
لا تتيح التقنية المتقدمة فقط تحديد عامل كائن الكائن، أي تقييم المعلمات الفردية، ولكن أيضا لوضع الكائن من حيث الحد الأقصى للامتثال لخصائصه الفردية لهذا أو شريحة سوق أخرى. يتم احتساب معامل السوق من قبل المشاريع الجديدة والمرافق النظير لمقارنة عدد القيم المعامل. كلما ارتفعت قيمة قوة السوق للكائن، كلما زاد جاذبية الكائن للمشترين المحتملين. وفقا لذلك، ينبغي أن تكون تكلفة تنفيذ كائن بقيمة أعلى لقوة السوق أعلى من قيمة تنفيذ الكائن بقيمة أقل من المعامل المذكور أعلاه.
يتم تعريف سعر كائن جديد باستخدام التقنية التي طورتها الولايات المتحدة على النحو التالي: يتم احتساب سعر وحدة معامل السوق لكل كائن تماثلي (سعر التنفيذ! KV. م مقسوما إلى قوة السوق)، يتم احتساب متوسط \u200b\u200bقيمة سعر معامل قوة السوق، ثم مضروبة في معامل قوة السوق للكائن الجديد، والذي سيكون متوسط \u200b\u200bسعر المربع الأول. م بناء سكني متوقع. هذه التقنية، على عكس مقارنة بسيطة لمشاريع المباني السكنية قيد الإنشاء، "أفضل" أو "أسوأ" تتيح لك تقييم بدقة فائدة المشروع للمستهلكين المحتملين، وبالتالي، احسب الحد الأقصى للسعر الذي يرغبون فيه لدفع.
ولكن تجدر الإشارة إلى أن بناء المساكن اليوم في مدينة سانت بطرسبرغ لديه طبيعة محلية إلى حد ما: لا يتم إجراء بناء المساكن في كل مكان. بالنظر إلى الاعتماد العالي لسعر منشأة المعيشة قيد الإنشاء من الموقع المباشر، في كثير من الأحيان في منطقة العرض التنافسي للمشروع الجديد لا توجد مباني سكنية يمكن أن تعمل كناظرية لتحديد سعر كائن جديد. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري التأكيد على أن شركات البناء تسترشد كثيرا بالبيانات الذاتية عند تعيين الأسعار
تطبيقات حول مشروعك، أي هذا السعر ليس هدفا من حيث تصوره من قبل المستهلكين والسوق نفسه. في هذه الحالة، يأتي المطورون إلى اللجوء إلى مساعدة الخبراء لتحديد سعر مشروع جديد.
يعتبر سوق العقارات السكنية الثانوية أكثر تنافسية بكثير * مائة، والاعتماد المتبادل الذي تتميز به سوق الإسكان قيد الإنشاء سهل الإثبات. علاوة على ذلك، فإن سوق الإسكان النهائي أكثر أهمية عند الاقتراح. يمكن حساب سعر السوق لسوق العقارات السكنية الثانوية لأي توطين في الوقت الحالي. وبالتالي، لتحسين التسعير إلى كائن جديد، قمنا بتطوير طريقة تستند إلى الاعتماد الكشف بين أسواق العقارات السكنية الأولية والثانوية. في كل مرحلة من مراحل تطوير السوق داخل الأراضي المعينة، هناك قيمة معينة لسعر مربع واحد. م المنطقة السكنية في المنازل تحت الإنشاء والمنازل بتكليف، والتي تعتمد على عدد السكان، مستوى الطلب، حجم مبيعات السوق الأساسية. عقد هذه النسبة، يمكن لشركة البناء تحديد متوسط \u200b\u200bسعر كائن جديد، حتى لو لم تكن هناك مرافق تمثيلية على مقربة من موقع البناء.
وبالتالي، في المرحلة الحالية من تطوير سوق الإسكان للحصول على تعريف أكثر إطلالة لمتوسط \u200b\u200bسعر مشروع مبنى سكني جديد واتخاذ قرار بشأن بدء البناء، يمكن للمطور استخدام المبادئ المنهجية المتقدمة وقبل كل شيء.
حول موضوع "التسعير في سوق العقارات"
مقدمة
إحدى المؤشرات الرئيسية للتنمية في بلد العلاقات السوقية العادية هي حالة سوق العقارات ككل قطاعاتها الفردية. سوق العقارات هو عنصر كبير في أي اقتصاد وطني، للعقارات هو الجزء الأكثر أهمية في الثروة الوطنية، التي تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق العقارات، لا يمكن أن يكون هناك سوق بشكل عام، منذ أسواق العمل، رأس المال والسلع والخدمات، إلخ. يجب أن يكون لها المباني اللازمة لتنفيذ الأنشطة القانونية. تؤكد أهمية سوق العقارات المحلية كقطاعات من الاقتصاد من خلال حصةها عالية في المنتج الوطني العماني، وهو مستوى عال من الدخل للميزانية من البيع الأساسي، واستئجار العقارات الحكومية والبلدية (بما في ذلك الأرض)، مستويات عالية من الرسوم في ميزانية الضرائب والمعاملات العقارية معها.
مع وجود أي جهاز عام، فإن مكان خاص في نظام العلاقات الاجتماعية يشغلها العقارات، مع عملها بطريقة أو بأخرى، وحياة وأنشطة الأشخاص في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم مرتبطة.
العلامات البدنية الرئيسية للعقارات كسلع هي:
التفرد والتفرد؛
قرطنة؛
مدة الإبداع والمتانة.
أدناه، سأعتبر خصوصية العقارات كفرع، وأيضا تفاصيل العقارات في سانت بطرسبرغ، ديناميات العرض والطلب في هذا السوق، ستقسم السمات المميزة للحالة الاقتصادية والبيئية لكل منها مناطق المدينة، لأن أحد المقيم في هذا المجال يمكن أن تعرفه بمزايا وعيوب منطقته.
دعونا ندرس بالتفصيل كل العوامل العقارية التسعير التي تؤثر بشكل مباشر على قيمتها. سنرى أيضا ما هي طرق التقييم العقاري، أوجه القصور ومزاياها.
وفي الختام، نقوم بتحليل بيانات محددة عن العقارات الابتدائية والثانوية فيما يتعلق بسانت بطرسبرغ.
1. جوهر سوق العقارات
"سوق العقارات هو مجموعة معينة من الآليات التي يتم من خلالها إرسال الحقوق في الممتلكات والمصالح ذات الصلة، يتم إنشاء الأسعار والمساحة بين مختلف خيارات استخدام الأراضي المتنافسة."
إن تحديد سوق العقارات كمعقد من العلاقات المرتبطة بإنشاء جديد واستغلال المرافق العقارية الحالية هو أكثر اكتمالا. وبالتالي، فإن العمليات الرئيسية لسوق العقارات هي التطوير (الإبداع)، الإدارة (العملية) ومنعوبة حقوق العقارات.
إن سوق العقارات الوطني هو مزيج من الأسواق الإقليمية والمحلية، يختلف بشكل كبير عن التنمية غير المتزامنة وغير المتزامنة، والسعر والمخاطر، وكفاءة الاستثمار العقاري، وحالة التشريعات، والاستقرار السياسي والاجتماعي، إلخ.
يتميز سوق العقارات، مثل أي نظام تنظيم ذاتي، حسب العرض، الاقتراح والسعر والبنية التحتية. الوظائف الرئيسية لسوق العقارات تشمل ما يلي:
معلومات حول الأسعار والطلب والاقتراحات؛
الوساطة - إنشاء وصلات بين المستهلكين والطلب والاقتراح؛
تشكيل مجاني لأسعار الأجسام العقارية وحماية حقوق الملكية؛
إعادة توزيع الاستثمارات في الأجسام العقارية؛ ضمان حرية ريادة الأعمال؛ الحل الفعال للبرامج الاجتماعية.
من وجهة نظر الأنشطة التجارية والتجارية، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزايا وعيوبها.
تين. 1. مزايا وعيوب سوق العقارات
سوق العقارات جزء لا يتجزأ من مساحة السوق. على ذلك، كما هو الحال في الأسواق الأخرى، فإن نسبة العرض والإمدادات تحدد السعر، ولكن ارتفاع الأسعار يحدد نسبة العرض والطلب. إذا كان الطلب يزداد، تزداد الأسعار؛ ولكن إذا كان الزيادات في الأسعار، يسقط الطلب، وإذا يقع السعر، ثم يزيد الطلب. علاوة على ذلك، إذا كان الطلب متزايدا، وبالتالي فإن السعر يزيد الاقتراح، لأن الإنتاج يصبح مربحا. وبالتالي، فإن السعر يحدد الطلب والتوريد والطلب وتوريد تحديد السعر؛ علاوة على ذلك، يحدد الطلب على الاقتراح، ويحدد الاقتراح الطلب. بالإضافة إلى ذلك، تميل كل هذه التذبذبات إلى محاذاة. إذا زاد الطلب ويزيد السعر فوق المستوى الطبيعي، فإن الاقتراح يزيد؛ هذه الزيادة تنقل بسهولة حدود المطلوبة، ثم يقع السعر أقل من المعيار ".
1.1 سوق الإسكان سانت بطرسبرغ
حاليا، يعيش حوالي 4.8 مليون نسمة في سانت بطرسبرغ، في ما يقرب من 44 ألف مبنى سكني يبلغ مساحتها الإجمالية حوالي 92000 ألف متر مربع. م.، في ما يقرب من 1600000 شقة.
في حالة تقنية جيدة (ارتداء من 0 إلى 20٪) هناك ما يقرب من 20٪ من الإسكان، في مرضية (ارتداء من 21 إلى 40٪) - 50٪، غير مرضية (ارتداء أكثر من 30٪) - 30٪، 15 مليون متر مربع وبعد M. الصندوق السكني يحتاج إلى إصلاحات كبيرة. ما يقرب من 25٪ من سكان سانت بطرسبرغ يعيشون في الشقق المشتركة.
- مكتب المباني المكتبية.
- سوق المباني التجارية.
- سوق الخيل يمثلها القطاعات التالية:
الابتدائي: - المباني السكنية في Microdistrict؛
- المباني الشاحنة التي أعيد بناؤها في وسط المدينة؛
- المطالبة بيوت عائلية واحدة قيد الإنشاء؛
ثانوي:
شراء وبيع - شقق في المركز؛
- شقق في الأحياء.
تأجير - شقق عادية
- شقق ذات راحة عالية
- غرف.
نظرا لعدم وجود الأقاليم المعدة هندسية مع بنية تحتية خدمة أكثر تطورا أو أقل، فإن القوة الشرائية المنخفضة للسكان، وليس تطوير سوق الأراضي، وسوق المنازل الخاصة غير موجودة عمليا. حلول معمارية محدثة مبنية على مدار السنوات الخمس الماضية من المباني، وسيولة منخفضة للغاية وسعر تنفيذ هذه المباني، الأدلة.
مناطق المدينة.
أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على سعر العقارات - موقع. في سانت بطرسبرغ، 13 مقاطعة تختلف في بريستيج، البيئة، المناظر الطبيعية، الصناعة، مستوى الضوضاء، ميزة الأسهم الإسكان، العمر، إلخ. ميزات مفصلة لكل منطقة، انظر الملحق 1
وفقا للخصائص الاقتصادية والبيئية، فإن تأثير العرض والطلب سيكون تصنيف من المناطق من المرموقة:
وسط
Admiraltyysky.
vasileostrovsky.
موسكو
شاطئ البحر
بتروجرادسكي
kalininsky.
vyborgsky.
frunzensky.
krasnogvardeysky.
nevsky.
krasnoselsky.
كيروفسكي
المسافة من محطات المترو.
مع مسافة أكثر من 3 توقف عن طريق النقل، قد يكون تخفيض الأسعار 10-15٪
أمثلة محددة في المناطق التي يمكن أن تنظر في الملحق رقم 1.
2. طرق التسعير
تقييم العقارات، تحديد قيمته السوقية حيث أن السعر السائد لهذا النوع من العقارات، هو حالة صعبة أن الأشخاص المدربين مهنيا تلقوا رخصة دولة لهذا النوع من النشاط.
يتم التقييم من قبل العديد من الطرق التي يجب تنسيق نتائجها مع بعضها البعض. لا يتم تخفيض "إجراء التنسيق" الذي حصلت عليه أساليب مختلفة إلى حساب متوسط \u200b\u200bالحساب، ويتطلب وزنه أهمية كل نهج لحالة معينة، وأهداف التقييم، ونوع الممتلكات وغيرها من الظروف.
النظر في بعضهم: المقارنة والربح ومكلف.
2.1 طريقة مقارنة
المبادئ الرئيسية الكامنة وراء هذه الطريقة هي: العرض والتوزيع والاعتماد والتناسب والإيصال. من قائمة مزاياه، يمكنك تخصيص: البساطة والوضوح لأنه بناء على مقارنات واضحة؛ يسمح التعديلات حسب الميزات المميزة؛ يعطي التقييمات المثيرة للإحصاء.
يعد نهج التقييم المقارن مجموعة من أساليب تقدير القيمة بناء على مقارنة كائن العقارات نظائرها فيما يتعلق به معلومات حول أسعار المعاملات معها.
شروط تطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري:
1. يجب أن يكون الكائن فريدا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة، بما في ذلك شروط إجراء المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على تكلفة نظائرها المقارنة في العقارات المقدرة قابلة للمقارنة.
استبدال؛
· توازن؛
· الطلب والاقتراحات.
يجب أن تتصل الكائنات القابلة للمقارنة بجزء واحد ويتم تنفيذ المعاملة معها على الظروف النموذجية لهذا القطاع:
· تعرض. مصطلح التعرض هو الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق؛
· استقلال مواضيع المعاملة. تحت الاستقلال، من المفهوم أن المعاملات ليست في سعر السوق إذا كان البائع والمشتري:
· في العلاقات ذات الصلة؛
· ممثلون عن عقد وشركة فرعية مستقلة؛
· لديك اعتصاص مختلف واستطلاع؛
يتم تنفيذ المعاملات مع كائنات أو إيداع مثقلة أو التزامات أخرى؛
· مخطوبة في بيع الأجسام العقارية للأشخاص الميت، وما إلى ذلك؛
الدافع الاستثمار، الذي يتم تحديده من قبل:
مماثلة لزخارف المستثمرين؛
· على غرار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأشياء؛
درجة ارتداء المبنى.
