سيكون الطلاب الطلاب الدراسات العليا، العلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعارف في دراساتهم وعملهم ممتنين لك.
نشر على http://www.allbest.ru/
يخطط
مقدمة
1. تطوير أنشطة التقييم في روسيا
1.1 تاريخ أنشطة التقييم
1.2 نظام تنظيم الدولة للأنشطة التقييم
2. تقدير تكلفة العقارات
2.1 جوهر نهج التقييم العقاري المكلفة
2.2 نطاق التطبيق والقيود بطريقة التكلفة
2.3 مراحل طريقة تكلفة تقييم العقارات
2.4 تحليل قيمة التقليل الكامل للعقارات
2.5 تحديد القيمة السوقية للأرض
2.6 تحديد ارتداء العقارات
2.7 تقدير القيمة الإجمالية للممتلكات والأرض
استنتاج
قائمة المصادر المرجعية
فيصيانة
حتى الآن، فإن مسألة التقييم العقاري ذات الصلة، ل تلعب العقارات دورا خاصا في الحياة الاقتصادية والاجتماعية والثقافية لأي مجتمع، يعمل كموارد اقتصادية أساسية ولعب دور البيئة المكانية التي يتم بها أي نشاط بشري. العقارات هي أهم عنصر في الثروة الوطنية لجميع بلدان العالم. بغض النظر عن مدى ارتفاع مستوى التطور الصناعي والفكري للبلاد، فإن الأرض في كل مكان تشكل جزءا كبيرا من الثروة الوطنية، وبشكل عام، فإن حصة العقارات لديها أكثر من 50٪ من ثروة العالم.
لذلك، فإن تطوير سوق العقارات مهم للغاية بالنسبة للقلق والأفراد، لتنشيط الأنشطة الاستثمارية، لتلبية احتياجات المجتمع والكيانات التجارية في العقارات، لتطوير إقراض الرهن العقاري، وفي نهاية المطاف - لتنمية الاقتصاد.
في الوقت الحالي، عندما ظهر إطار تنظيمي لشراء وبيع المرافق العقارية، يصبح على نحو متزايد الحاجة إلى تحديد قيمة المؤسسات والأجسام العقارية (بما في ذلك قطع الأراضي)، مع شراء وبيع الممتلكات، والحصول على قرض أمن الممتلكات، تعريف القاعدة الضريبية، التأمين على الممتلكات، تخصيص حصة مواقع المؤسسات، إعادة التنظيم، التصفية، وكذلك استخدام حقوق الميراث وحكم المحكمة. اليوم، يبدأ سوق العقارات في اكتساب أشكال متحضر، تبدأ البنية التحتية اللازمة في الشكل. لذلك، أصبح التعريف الصحيح لسعر العقارات المعينة ذات أهمية متزايدة.
في الوقت الحالي، يصبح استخدام مجموعة أدوات التقييم العقاري في الأنشطة اليومية للمؤسسة حاجة واعية.
ترجع أهمية الموضوع إلى حقيقة أن التقييم العقاري يستخدم عند اتخاذ هذه المهام المهمة للاستراتيجي للمؤسسة، كشكيل مجمع العقار للمؤسسة؛ إدارة رسملة الشركة؛ تشكيل تاريخ الائتمان للمؤسسة؛ تشكيل مجالات المنتج الجديدة.
بالإضافة إلى ذلك، يتم استخدام آليات تقييم العقارات بنشاط في الأنشطة الحالية للمؤسسة: لتنظيم الاستخدام التجاري لمجمع العقار للمؤسسة؛ برامج الائتمان تعمل؛ تشكيل السياسة الضريبية الأمثل للمؤسسة؛ تنظيم نظام المحاسبة والضرائب والمحاسبة الإدارية.
الهدف: تحليل هيكل طريقة التكلفة، والنظر في آلية تقييم العقارات.
موضوع العمل هو نهج تقدير التكلفة.
إن موضوع عمل الدورة هو أعمال التقييم التنظيمية هي أنشطة التقييم التنظيمية.
1. رديئةأنشطة تقييم AZVITIA في روسيا
1.1 تاريخ أنشطة التقييم
بدأ التقييم العقاري، كعنصر من عناصر السياسة الاقتصادية للدولة، في تشكيله في روسيا في منتصف القرن السادس عشر بسبب التغيير في النظام الاجتماعي والاقتصادي. بادئ ذي بدء، كانت الحاجة بالضرورة لإنشاء كاداستر مالي، أي وأوصاف وتقييم العقارات لأغراض الضرائب.
حدث تشكيل نظام تقييم عقاري لأغراض الضرائب في روسيا بموجب التأثير المباشر للأعمال المماثلة التي أجريت بالفعل في دول أوروبا الغربية بحلول هذا الوقت. تكلفة سوق التكاليف التقييم
لقد خدم سبب إنشاء أنظمة الضرائب العقارية في معظم البلدان غير توحيد التوزيع الضريبي عند الانتقال من الضرائب الوسادة إلى الدخل. كان أساس هذه الأنظمة البلاستراس يحتوي على مواد وصف وتقييم العقارات.
مع إلغاء Serfdom في عام 1861، نشأت المتطلبات الأساسية لأعمال المساحية في روسيا، وهي جزء لا يتجزأ منها تم تقييم العقارات. في عام 1864، قدمت "اللوائح المتعلقة بمؤسسات زيمسكي" لتغيير في القاعدة الضريبية والانتقال الجزئي إلى فرض الضرائب على ممتلكات مواطني روسيا. لتجديد ميزانية الدولة، تم الحفاظ على نظام وسادة للضرائب، ولتشكيل ميزانية ZEMSKY، أصبحت أشياء الضرائب "أرض، مصنع، نباتات، مؤسسات صناعية ومؤسسات صناعية وتجارية وفي العقارات العامة في المقاطعات والمدن وكذلك شهادات للتجارة ". تم تحديد مقدار الضرائب من قبل "العائد وقيمة الممتلكات الخاضعة للضريبة". بحلول عام 1888، تم إلغاء ضريبة الكومة بالكامل.
النهج الحديثة لقضايا التقييم المزروعة في البلدان المتقدمة في اقتصاد السوق تكرر عمليا الأحكام المفاهيمية القائمة على مبشري إحصاءات التقييم الروسية. بحلول بداية القرن العشرين، التطورات المنهجية والنهج التنظيمية للتقييم في روسيا، التي استوعبت الأفكار والخبرات المتقدمة للبلدان المتقدمة في ذلك الوقت، جعلت من الممكن تحقيقها في مسائل تقييم النتائج العقارية المعلقة، وغالبا ما يكون لها نظائرها في العالم. تحليل الحقائق التاريخية يجعل من الممكن أن نستنتج أن جهود علماءها البارزين، من وجهة نظر منهجية وتنظيم التقييم العقاري، كانت واحدة من الرائدة في البلدان.
جاءت ذروة أنشطة التقييم في روسيا إلى النصف الثاني من التسعينيات، عندما بدأ معهد التنمية الاقتصادية للبنك الدولي لإعادة الإعمار والتنمية في إعداد المثمنين المحترفين.
إن تطوير التقييم في الاتحاد الروسي سيكون مستحيلا دون نظام إعداد وإعادة التدريب والتدريب المتقدمة للممتعين. عقد أحد الأحداث المهمة في مرحلة تشكيل أنشطة التقييم في روسيا في عام 1993 من قبل حلقات دراسية بشأن أنشطة التقييم التي نظمها معهد التنمية الاقتصادية للبنك الدولي. تم تقديم زخم ملحوظ لتطوير التعليم في نطاق التقييم خلال تشكيل وتطوير متطلبات الترخيص لأنشطة المثمنين.
تم إنشاء 58 وحدة إقليمية هيكلية، والتي تنتج 70 مناطق روسيا والبلدان المجاورة. تخلق هذه المنظمة أكاديمية تقييم الملكية الفكرية، والتي تم إعداد ما يصل إلى 2000 15000 من المثمنين. المثمن المجتمع الروسي، كان من الضروري البدء في وضع إطار تنظيمي للتقييم الروسي للممتلكات.
في يونيو 1994، تم اعتماد مؤتمر Rho's التقارير والانتخابات: رو، معايير النشاط المهني في مجال العقارات، قانون الأخلاقيات المهنية لأعضاء الهو. كانت الخطوة التالية في حزيران / يونيه 1995 تسجيل نظام التقييس في معايير الدولة للاتحاد الروسي. في نفس الفترة، مع لجنة الملكية الحكومية للاتحاد الروسي والنجز الروسي في السماسرة اعتمدت اعتمادا على ترخيص الأنشطة العقارية في الاتحاد الروسي، حيث تم تحديد النشاط المقدر كنوع مستقل من النشاط و تم اشتقاقه من ترخيص الأنشطة العقارية.
في عام 1996، ظهرت منظمة جديدة - جمعية المقيمين الوطنية (NPOS)، والتي تشمل شركات التقييم. منذ نهاية عام 1996، كان لدى مهنة المثمن في روسيا بالفعل وضع رسمي. وافقت وزارة العمل والتنمية الاجتماعية للاتحاد الروسي بمرسومها رقم 11 في 27 نوفمبر 1996 على سمة مؤهلات "مقدرين"، والتي تنشئ واجبات رسمية وقائمة من الوثائق التنظيمية والمنهجية وغيرها من المعلومات يجب أن يعرف المثمن.
المهام الرسمية الرئيسية للمثمن هي إنشاء قيمة السوق أو قيمة مرافق الحقوق المدنية الأخرى، ودراسة احتياجات التقييم وإنشاء اتصالات تجارية مع العملاء، وتجميع تقرير تقييم مكتوب، واستخدام جميع المعروفة طرق التقييم، وخلق قاعدة معلومات مطلوبة للأنشطة المهنية. يتم إنشاء متطلبات التأهيل لهذا المنصب: أعلى التعليم المهني، التعليم الإضافي والخبرة العملية في الملف الشخصي لمدة سنة على الأقل.
1.2 نظام منظم الدولةتقييم الأنشطة
حتى الآن، في روسيا، تنظمت أنشطة المثمنين على المستوى الفيدرالي من قبل القانون الاتحادي المعني في 29 يوليو 1998، 1998 رقم 135 - FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (الملحق).
تتطور قاعدة التقييم المنهجية، والتي تأخذ في الاعتبار الخبرة الدولية، وكذلك ميزات تطوير الاقتصاد والتنظيم القانوني في روسيا.
كان هناك سوق واحد لتقييم الخدمات. حاليا، في إطار المتطلبات الموحدة، على أساس ترخيص فيدرالي، يتم تنفيذ أكثر من 5300 كيانات قانونية ورجال أعمال فردي.
نظام تنظيم الدولة لتنظيم التقييم، استنادا إلى القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ويشمل السيطرة على الامتثال لمهاجي المتطلبات والظروف ومعايير التقييم والتوصيات المنهجية، متطلبات تكوين المتخصصين.
يتم تطوير المثمنين التنظيميين الذاتي. تم إنشاء تفاعلهم بوزارة الممتلكات لروسيا طوال طيف تطوير سوق التقييم.
ولكن من الممكن تخصيص العيوب المتأصلة في ممارسة اليوم في مجال تقييم ممتلكات روسيا:
1. عدم وجود قاعدة منهجية؛
2. عدم الامتثال لمنهجية أجنبية لعلاقات السوق في روسيا؛
3. الاختلافات في العملاء للمديرين - المثمنين المشاركين في ممارسة هذا النشاط؛
4. عدم وجود عدد كاف من الخبراء المؤهلين للغاية - المثمنون في المناطق؛
5. عدم وجود خبرة عملية في عمل التقييم في الشركات؛
6. عدم وجود معايير التقييم الموحدة.
2. z.نهج تقييم العقارات الفوري
2. 1 جوهر قضىنهج تقييم واو
نهج التكلفة هو نهج لتقييم العقارات، بناء على حقيقة أن المشتري يجب ألا يدفع ثمن الكائن أكثر من أسعار البناء الحالية للأراضي ومواد البناء والعمل. مثل هذا النهج لتحديد التكلفة تبرر تماما عندما يتعلق الأمر بمباني جديدة أو جديدة نسبيا.
يدرك معظم الخبراء أن طريقة التكلفة مفيدة للتحقق من التكلفة المقدرة، لكن الاعتماد عليها أمر نادر للغاية.
مع هذا النهج، يتم تحديد التكلفة المقدرة للكلفة العقارية على أنها الفرق بين قيمة إعادة إنتاجها الكاملة أو الاستبدال الكامل ومقدار الملابس بالإضافة إلى قيمة مؤامرة الأرض؛ يمكن تحديدها بواسطة الصيغة:
TN \u003d PSV - و + CZ، أو TN \u003d PSZ - و + CZ،
حيث CN هي تكلفة العقارات في طريقة التكلفة؛
PSV هو التكلفة الإجمالية لإعادة التكاثر الكامل للممتلكات المقدرة؛
PSZ هي التكلفة الكاملة لاستبدال الممتلكات المقدرة؛
- تكلفة ارتداء الممتلكات المقدرة؛
تشيكوسلوفاكيا هي تكلفة مؤامرة الأرض.
علاوة على ذلك، بموجب التكلفة الإجمالية للتكاثر (PSV)، تكلفة بناء نسخة دقيقة من المبنى بالأسعار الحالية واستخدام نفس المواد ومعايير البناء والتصميم بنفس جودة الجودة، بما في ذلك جميع العيوب المتأصلة في الكائن المقدر وبعد
التكلفة الإجمالية للاستبدال (PSZ) هي تكلفة البناء بالأسعار الحالية ذات الأداة المساعدة المكافئة مع كائن تقييم، ولكن بنيت من مواد جديدة ووفقا للمعايير والتصميم والحديثة الحديثة. بناء على حقيقة أن المشتري المعقول لن يدفع أكثر للمبنى الحالي من بناء معايير قياسية جديدة، مع مراعاة مخاطر ووقت البناء، ثم يمكننا أن نفترض أن PSZ هو الحد الأعلى الحد الأقصى للحد من الحد الأعلى.
2 .2 نطاق التطبيق وتقييد طريقة التكلفة
النطاق الأمثل لتطبيق نهج التكلفة في التقييم العقاري يعطي النتائج الأكثر موضوعية هو:
تحديد القيمة السوقية للمباني الجديدة أو الجديدة نسبيا لها ارتداء طفيف والتوافق مع الاستخدام الأكثر كفاءة للموقع؛
تقدير القيمة السوقية لأجهزة العقارات القديمة في وجود معلومات موثوقة لحساب ارتداء؛
تحديد القيمة السوقية لمشاريع البناء، وتحديد القيمة السوقية لأجوات الأغراض الخاصة؛
تقدير القيمة السوقية للأشياء التي نادرا ما يتم إبرام معاملات السوق؛
تحديد القيمة السوقية للأجسام العقارية غير القابلة للقياس من قبل طرق نهج الدخل.
يمكن استخدام نتائج نهج التكلفة بشكل غير مباشر في عملية تقدير الكائن حسب الطرق الأخرى، على سبيل المثال، في غياب بيانات السوق اللازمة، يمكن تعريف حجم تعديل نهج مقارن بأنه تكلفة إعادة إنشاء الخصائص المرغوبة. يتطلب نهج التكلفة أن يتم تقييم الأراضي والمباني بشكل منفصل، مما يسمح بفصل العناصر التي لا تخضع للتأمين عند تقييم أغراض التأمين.
إن نهج التكلفة ذو أهمية كبيرة لاتخاذ القرارات بشأن الجدوى الاقتصادية لبناء الهجمات أو إعادة إعمار المبنى. لهذا، يتم مقارنة التكاليف المقدرة بالنمو المتوقع للدخل أو السعر المحتمل لبيع مبنى مطور.
يتم استخدام نهج التكلفة لتحديد العدد الأمثل للمباني، والقضاء على التكرار غير المبرر.
تكاليف البناء المقدرة هو العنصر الرئيسي في دراسة جدوى قرارات الاستثمار في خطط استخدام الأراضي الأساسية.
نهج التكلفة غير مناسب لاستخدامه إذا كان المبنى قديم، أو يمثل النوع الأكثر فعالية من استخدام الموقع كما لم يتم حلها. في هذه الحالة، من الصعب تقييم المثمن بشكل موثوق من الملابس الجسدية والعملية والخارجية للشيخوخة.
من الصعب استخدام نهج التكلفة إذا كانت البيانات غائبة تماما أو غير متجانسة لتقييم أرباح ريادة الأعمال.
إذا تم تنفيذ تقييم الأجسام العقارية من أجل الاستثمار، فإن قابلية تطبيق نهج التكلفة معقد بسبب حقيقة أنه لا يأخذ في الاعتبار الفجوة المؤقتة في الحصول على مبنى تشريعي لإعادة بنائه.
لن يوفر نهج التكلفة الموثوقية اللازمة للنتيجة، إذا لم يتم إعادة حساب الحسابات الوسيطة بواسطة بيانات السوق.
يعطي نهج التكلفة نتيجة قيمة الممتلكات بالملكية غير المشروطة. لذلك، لتقييم الممتلكات المحتلة، أو التي يتم توزيع حقوق الملكية الجزئية الأخرى، من الضروري إجراء التعديلات المناسبة. يجعل المثمن التعديلات على حقوق الملكية المحددة الخاضعة للتقييم، وكذلك التكاليف الإضافية الناشئة عن مباني بسيطة.
تطبيق طريقة التكلفة ضروري عند:
تحليل البناء الجديد؛
تحديد استخدام الأرض؛
إعادة إعمار المباني؛
تقييم لأغراض الضرائب؛
تقييم التأمين؛
تقدير آثار الكوارث الطبيعية؛
تقييم المباني والهياكل الخاصة.
في ظروف الانتقال إلى ظروف السوق، فإن طريقة التكلفة أكثر تفضيلا مقارنة بالآخرين، لأن استخدام الطرق الأخرى يتطلب معلومات السوق الواسعة، التي تغيب بسبب السوق غير المطورة. ومع ذلك، يجب أن نتذكر دائما أن تكاليف البناء ليست سوى أساس القيمة السوقية وغالبا ما تأتي أو أكثر، أو أقل.
عيوب تقدير تكلفة العقارات
يجب أن يشمل عيوب طريقة التكلفة ما يلي:
لا يعكس تكلفة الدخل المتوقع، وهو تحديد العقارات والدخل؛
صعوبات كبيرة وعدم اليقين بحساب البلى، خاصة إذا كان المبنى أكثر من 10 سنوات؛
لا يأخذ في الاعتبار إمكانية تطبيق خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للموقع؛
من الصعب تنفيذها لتقييم المباني ذات الخصائص المعمارية والجمالية الفريدة لها قيمة تاريخية، وكذلك المباني ذات التآكل البدني والعملية والخارجية المفرطة.
2 .3 مراحل طريقة تكلفة تقييم العقارات
1. تفتيش العقار والتعريف بكل الوثائق المتاحة؛
2. تقدير التكلفة الكاملة للتكاثر أو الاستبدال؛
3. حساب جميع أنواع البلى: الجسدية، الوظيفية، الخارجية؛
4. تقدير التآكل الكامل من PSV (PSZ) من أجل الحصول على قيمة المباني والهياكل؛
5. حساب قيمة مؤامرة الأرض ويعمل على تحسينها؛ إذا تم استئجار المؤامرة، فإن تكلفة حقوق الإيجار تؤخذ في الاعتبار؛
6. إجمالي التقييم الممتلكات من خلال تلخيص قيمة مؤامرة الأرض، وقيمة المباني والهياكل وتكلفة العمل على تحسين الموقع.
يمكن أن يكون تقييم الكائن من خلال طريقة التكلفة موثوقة فقط إلى الحد الذي يتم تحديد تكلفة الهيكل بشكل كبير. يعتمد دقة مثل هذا التقييم بالكامل على دقة تحديد حجم التآكل وواقع تحديد القيمة المقارنة للأرض. لن يدفع المشتري المطلع جيدا مقابل العقارات أكثر من المبلغ الذي يمكنه الحصول عليه بالضبط نفس الكائن، شريطة أن يتم الدفع لها في الوقت المحدد.
2 .4 تحليل قيمة استبدال كامل للعقارات
في الخطة النظرية، بموجب إجمالي تكلفة المباني التجميل، يتم فهم تقدير التكلفة، وتكلفة بناء نسخة من المبنى المقدر في تاريخ التقييم.
يمكن إجراء تقييم تكلفة التقليل الكامل للمبنى في تاريخ التقييم بتكلفة الاستنساخ أو بتكلفة الاستبدال. يجب شرح اختيار نوع استبدال المبنى المقدر المحدد بوضوح في التقرير من أجل تجنب التفسير غير الصحيح للنتيجة.
تتضمن تكلفة المباني التقليل الكاملة تكاليف المباني المباشرة وغير المباشرة، وكذلك دخل الأعمال.
التكاليف المباشرة - تكاليف مرتبطة مباشرة بالبناء، وفي الحالة العامة تشمل:
تكلفة مواد البناء والمنتجات والمعدات؛
تكلفة تشغيل آلات البناء والآليات؛
الأجور الرئيسية لعامل البناء؛
تكلفة المباني المؤقتة والهياكل والشبكات الهندسية؛
الربح والمقاول العلوي.
التكاليف غير المباشرة - التكاليف المرتبطة بها، ولكن غير الأقارب مباشرة للبناء. تشمل التكاليف غير المباشرة عادة ما يلي:
تكاليف إعداد منطقة البناء؛
تكاليف أعمال التصميم والمساحة؛
التكاليف الأخرى والعمل؛
أنواع أخرى من التكاليف غير المباشرة.
يعد إيرادات ريادة الأعمال جزءا من القيمة السوقية للمبنى، والذي يمثل مقدار أرباح ريادة الأعمال الناشئة في سياق عمل البناء يعوض المخاطر الناشئة عن هذا وتنفيذه عند تغيير المالك. إيرادات تنظيم المشاريع (المنفذة بالفعل) تحدد كيفية الفرق بين سعر البيع أو القيمة السوقية للكائن والتكاليف العامة.
يعد دخل تنظيم المشاريع جزءا لا يتجزأ من القيمة السوقية للمباني التي هي جزء من العقار. عادة، لحساب دخل المبادرة، بناء على تحليل معاملات السوق مع أشياء مماثلة، يتم تحديد نسبة تنظيمية معينة من دخل الريادة، والتي، اعتمادا على القاعدة الأولية المستخدمة من قبل المثمن، لمؤشرات التكلفة المختلفة. لذلك كقاعدة للحساب يمكن أن يكون:
التكاليف المباشرة؛
مقدار التكاليف المباشرة وغير المباشرة؛
المبلغ الإجمالي للتكاليف المباشرة وغير المباشرة وتكلفة المؤامرة؛
تكلفة المشروع المكتملة.
هناك عدة طرق لتحديد قيمة الاستبدال خصائص الخاصية:
الطريقة المقدرة لحساب تكلفة العقارات. إنه تجميع التقديرات للهدف العقاري، كما لو أن تم بناؤه مرة أخرى. طريقة الحساب المستهلكة للوقت، ولكن قد يتم تسهيلها إذا قمت بحفظ التقديرات القديمة للكائن.
يتمثل طريقة التقييم في تحديد قيمة إعادة التأهيل للكائن المقدر عن طريق ضرب قيمة الكتاب إلى الفهرس المناسب وفقا للوائح المتعلقة بإعادة تقييم الأصول الثابتة (الأموال) للمؤسسات والمنظمات التي وافق عليها مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 25 نوفمبر 1993. رقم 1233- تتم الموافقة على مؤشرات إعادة تقييم الأموال الرئيسية من قبل لجنة إحصاءات الدولة في الاتحاد الروسي ونشرها بشكل دوري في الطباعة.
تتضاعف طريقة وحدة مقارنة، التي يتم فيها ضبط القيمة المعدلة للحسانة للحساب عن طريق وحدات الكائن المقدر. 1 م 2 م 2، 1 م 3، 1 موقف للسيارات، وما إلى ذلك، في حالة وجود خبير المثمن لا يمكنه العثور على كائن مماثل حديثا، فمن الممكن استخدام تطوير معهد البحوث المركزية للاقتصاد وإدارة البناء، القضايا التي تصدر مؤشرات محددة تكلفة وحدة السلع الاستهلاكية وفقا للأنواع المميزة للمباني والهياكل في مستويات الأسعار الأساسية والحالية والتنبؤة على أساس الأسعار الفصلية للموارد. هذه هي أسهل طريقة لتقييم كائن العقارات، والتي يمكن تطبيقها دائما من قبل مقدميي.
طريقة العنصر. هو تحديد القيمة المحددة لوحدة قياس الكائن، بناء على تكاليف العناصر (تكلفة المواد والمعدات، والتكاليف العامة، وتكاليف العمالة، إلخ)
تقييم قيمة الأرض. تختلف القيمة التنظيمية والسوقية للمؤامرة الأرضية. صفقات المثمن، قبل كل شيء، وليس مع السعر التنظيمي للأرض، ولكن مع وجود سوق، ناشئ، ليس أقلها تحت تأثير العرض والطلب. عند تقييم القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية، من الضروري تحديد تكوين الحقوق في ذلك. تم التعرف على الممتلكات الخاصة فقط للمواقع مع الشروط الاستخدام التالية:
بناء فردي (سكن)؛
اقتصاد الفلاحين (المزارع)؛
الشركة الفرعية الشخصية، الأسرة البستانية أو البلد؛
المناطق الخصخصة تحت الشركات
لتقدير القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية، يجب أن يكون لديك المعلومات التالية:
عنوان الممتلكات وبيانات التسجيل على مؤامرة الأرض؛
الخصائص المادية للموقع (التضاريس والهندسة والهندسة والجيولوجية، والخصائص الهيدرولوجية للموقع، والمعلمات البيئية، إلخ)؛
البيانات المتعلقة بعلاقة المنطقة مع البيئة؛
العوامل الاقتصادية التي تميز مؤامرة (على سبيل المثال، طبيعة التنمية الاقتصادية للمنطقة، إلخ).
يتم إجراء تقييم القيمة السوقية للألوان من خلال الأساليب الأساسية التالية:
* طريقة بقايا التكنولوجيا للأرض؛
* من خلال طريقة المعامل المتوسع المرجح للرسمية؛
* طريقة مقارنة المبيعات؛
* عن طريق التقسيم؛
* طريقة الرسملة؛
* إجمالي المضاعف الكلوي.
اليوم، في معظم الحالات، فإن كائن التقييم ليس ملكية مطلقة (كاملة) للمؤامرة الأرضية، ولكن فقط الحق في استخدام عقد الإيجار طويل الأجل. تبعا لذلك، فإن التعبير السوقي عن هذا الحق المقدر لم يعد قيمة السوق (بيع) مؤامرة الأرض، ولكن القيمة السوقية لحق الإيجار طويل الأجل.
تقدير قيمة المباني والهياكل
قبل المتابعة لتقييم قيمة المباني والهياكل، يجب ألا تعرف المثمن فقط على الوثائق الفنية، ولكن أيضا لفحص المباني والهياكل. سيسمح ذلك بوضع وصف مفصل لكائن التقييم، حيث سيتم تقديم خصائص الهياكل الخارجية والداخلية، أنظمة الهندسة.
يتم إجراء تقييم تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستبدال:
* من خلال طريقة وحدة نسبية (يتم تطوير تكاليف تكاليف البناء، مضروبة في مجال أو نطاق الكائن الذي يتم تقديره، يتم إجراء التعديلات على ميزات الكائن المقدر)؛
* بواسطة طريقة حسابية عنصري (انهيار المبنى إلى المكونات الفردية وحساب التكاليف المطلوبة لتثبيت مكون محدد في المبنى قيد الإنشاء في تاريخ التقييم)؛
* تقدير الفهرس (يتم ضرب قيمة الميزانية العمومية للكائن من خلال الفهرس المناسب لإعادة تقييم الأصول الثابتة).
تقدير التدبير المنزلي والهياكل
بعد تحديد التكلفة الكاملة للانتعاش أو الاستبدال من القيمة التي تم الحصول عليها، يتم خصم التآكل لحساب القيمة المتبقية للكائن. مفهوم "ارتداء" يستخدمه المثمنون، ومفهوم "البلى" الذي يستخدمه المحاسبون من بعضهم البعض.
يفهم مصطلح "ارتداء" في نظرية التقييم على أنه فقدان موضوعية الكائن، وبالتالي تكلفته لأسباب مختلفة، بسبب الدمار البدني، التقادم الوظيفي والخارجي، وليس فقط بسبب عامل الوقت وبعد يتم استخدام هذا المصطلح في إحساس مختلف في المحاسبة، حيث ارتديه هو آلية نقل التكاليف إلى تكلفة الإنتاج في جميع أنحاء الحياة التنظيمية للكائن.
التآكل المادي هو انخفاض في قيمة العقار، نظرا لعناصرها من خصائصها الأولية.
ارتداء وظيفي هو انخفاض في قيمة العقار، بسبب فقدان القدرة على استخدامه وفقا للغرض المقصود المباشر.
الناجمة عن التآكل الخارجي عن التغييرات فيما يتعلق بالهدف المقدر للعوامل: "شيخوخة" البيئة، والتغيرات في الظروف البيئية، والتغيير في وضع السوق، وتغيير الظروف المالية والتشريعية، وما إلى ذلك.
في الممارسة العملية، هناك العديد من الطرق لتحديد ارتداء المباني والهياكل:
طريقة الحياة؛
طريقة التقسيم
2.5 تعريف تكلفة السوققطعة أرض
يتم حساب القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية التي يقع فيها العقار من أجل تحديد القاعدة الخاضعة للضريبة لهذه المؤامرة الأرضية، لإثبات مقدار التعويض في تروع الأرض في حالة قرار بشأن القضاء على ممتلكات العقارات لغرض البناء الجديد، عند تحديد الإيجار للأرض. في الاتحاد الروسي، تم إنشاء رسوم الأرض حاليا على أساس غلة CE على الأراضي الحضرية والزراعية وغيرها من الأراضي.
لتحديد القيمة السوقية للمؤامرة الأرض، يتم استخدام المعلومات التالية:
أ) عنوان الملكية والتسجيل البيانات على مؤامرة الأرض؛
ب) الخصائص الفيزيائية للموقع؛
ج) البيانات المتعلقة بعلاقة القسم مع محيط؛
د) العوامل الاقتصادية التي تميز المؤامرة؛
ه) العوامل البيئية.
مصادر هذه المعلومات يمكن أن تكون:
* اللجان الحضرية والمنطقة والقرى للأرالات وتسجيل المعاملات مع قطع الأرض؛
* شركات العقارات متخصصة في الصفقات مع قطع الأرض؛
* منظمات الائتمان الرهن العقاري؛
* الشركات المقدرة
* الطباعة الدورية؛
* مصادر أخرى.
في ممارسة أنشطة التقييم، يتم تطبيق خمس طرق رئيسية لتقييم القيمة السوقية لمؤامرات الأراضي:
1) مقارنات المبيعات؛
2) الارتباط (نقل) القيمة؛
3) رسملة للإيجار الأرضي؛
4) تقنيات توازن الأرض؛
5) تطوير مؤامرة الأرض.
طريقة مقارنة المبيعات وهو يتألف مقارنة بالبيانات المتعلقة بالمناطق المجانية المماثلة التي تباع مؤخرا وتعديل سعر البيع. في الوقت نفسه، من الضروري مراعاة أن أسعار قطع الأراضي المنشورة في الصحافة الدورية - هذا هو عادة ما يسمى بأسعار البائع (أي المبالغة في المبالغة)، في حين أن أسعار المعاملات الفعلية هناك حاجة إليها (عادة 8-12٪ يتم نشرها أدناه).
يتم مقارنة المؤامرة الأرضية المقدرة مع النظير من قبل:
أ) عناصر المقارنة؛
ب) وحدات المقارنة.
العناصر الرئيسية للمقارنة هي: شروط تمويل المعاملة، شروط البيع، وقت المبيعات، الموقع، الخصائص الفيزيائية، خصائص الدخل الذي تم الحصول عليه من مؤامرة الأرض.
إذا كانت شروط تمويل وبيع مؤامرة الأرض تختلف عن المعتاد (على سبيل المثال، لشراء جزء من 100٪ - الائتمان، أو تشمل شروط التمويل للمعاملة كميات كبيرة من النسب المئوية للمدفوعات)، ثم يجب على هذه المعاملات يتم تحليلها بعناية وإجراء التعديلات ذات الصلة بالسعر. وبالمثل، يجب التعامل معه في شروط المبيعات بأنفسهم - في ظروف أن المشتري والبائع قد توجه وقتا في وقت المعاملة.
تلقي بيانات موثوقة في ظروف المبيعات هي مهمة صعبة. صعوبة أخرى هي تحديد حجم التعديلات على بعض الاختلافات في المبيعات.
وقت المبيعات - واحدة من العناصر الرئيسية للمقارنة بين المبيعات القابلة للمقارنة. من أجل إجراء تصحيحات الأسعار للمعاملات القابلة للمقارنة، من الضروري معرفة اتجاهات الأسعار في سوق الأراضي، أي تغيير أسعار الأراضي مع مرور الوقت. في الظروف الروسية هناك اتجاه موسمي سنوي في الزيادات في الأسعار لأوليد الأرض، وتقلبات أسعار موسمية كبيرة عليها مسجلة: في أسعار الربيع تتزايد، في فصل الشتاء - سقوط. من قبل منطقة موسكو، على سبيل المثال، تصل التذبذبات الموسمية في بعض المناطق إلى 15-20٪.
عند تحليل نسبة العرض والإمداد في سوق الأراضي، يمكننا تحديد الاتجاهات في أسعار البائعين وأسعار المشترين. تجدر الإشارة إلى أن اعتماد مشروع قانون أو قرار آخر يمكن أن يكون له تأثير كبير على الوضع في سوق الأراضي،
قد تكون الخصائص الفيزيائية نوع التربة والأبعاد وتكوين الموقع والإغاثة والمعلمات الهيدروجيولوجية، إلخ.
سعر الموقع له تأثير معين درجة نشاط سوق الأراضيوبعد وبالتالي، فإن نشاط سوق الأراضي في المنطقة التي تبلغ من العمر 30 كيلومترا من إقليم موسكو أعلى من المناطق المحذوفة من موسكو؛ من الضروري إجراء تعديل وعلى هذا العنصر من مقارنة المبيعات.
عند تقييم الأرض العلاقة (نقل)يتم تقليل خوارزمية الحساب إلى تقسيم السعر الإجمالي للأشياء بيع - نظائره العقارية في PA مكونين - سعر المبنى (الهياكل) وسعر مؤامرة الأرض. قامت في الأصل بتقييم التكلفة التجديدية، مع مراعاة ارتداء المبنى والهياكل الأخرى الموجودة في هذا المجال؛ بعد حساب هذه التكلفة، من السعر الإجمالي لمجمع العقار، يتم الحصول على القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية. على أساس الارتباط لجلاد قيمة الأرض بتكاليف التحسينات (المباني والهياكل)، يتم إنشاء النسب النموذجية للعلاقة بين مكونات كائن العقار، والتي تستخدم لتحديد القيمة السوقية للأراضي المقدرة المؤامرات.
تقدير قيمة الأرض طريقة الرسملة الإيجار الأرضي هو استخدام صافي الدخل المستلم من خلال مدفوعات الإيجار. من الممكن استخدام هذه التقنية في الظروف الروسية على أساس الخبراء، نظرا لأن مدفوعات الإيجار المماثلة لوائح الرفاهية من الصعب حاليا العثور عليها في عدد من المناطق بسبب عدم وجود معلومات موثوقة أو عدم وجود معلومات عن سوق الإيجار للأرض.
طريقة التقنية بالنسبة للأرض، تقدر القيمة السوقية للمجمع العقاري في الأصل، ثم يتم طرح تكلفة استعادة المبنى وغيرها من التحسينات من ذلك، والنتيجة التي تم الحصول عليها تساوي القيمة السوقية للأرض.
طريقة تطوير (تطوير)يتم استخدام مؤامرة الأرض عندما يكون من الضروري تحديد تكلفة المؤامرة المناسبة للأقسام الفردية منفصلة مع بيعها اللاحق. تستند هذه الطريقة إلى تقنية تقييم مشروع الاستثمار وفترض خوارزمية الإجراءات التالية:
1. تقدير حجم وعدد المواقع الفردية.
2. حساب قيمة الأقسام المتقدمة من خلال طريقة مبيعات مماثلة.
3. تعريف التكاليف مع توزيعها في الوقت المناسب لإتقان وبيع قطع الأراضي الفردية.
4. حساب قيمة التدفق النقدي من خلال طرح جميع التكاليف لتطوير الأقسام من قيمة إجمالي الإيرادات من مبيعاتها.
5. تحديد معدل الخصم.
6. خصم التدفق النقدي، مع مراعاة وقت التطوير والمبيعات لجميع قطع الأراضي الفردية.
عند تحديد أحجام المواقع الفردية، على سبيل المثال، للمباني السكنية والعوامل الجسدية والقانونية والاقتصادية التي تؤثر على اعتماد هذا القرار مراعاة في الاعتبار.
في ممارسة أنشطة التقييم، غالبا ما تكون هناك حالات يتم فيها تحديد حجم قطع الأراضي على أساس الاحتمالات الاقتصادية للمستثمرين المحتملين. تتراوح أبعاد مؤامرات الأراضي الفردية للبناء القطري عادة من 6 إلى 20 فدانا. مؤامرات الأراضي من 12 فدان في أعظم الطلب في السوق. لذلك، يتم تقسيم المنطقة الشاملة إلى أقسام فردية من 12 فدانا.
تسمى مناطق الأراضي الاتصالات الهندسية تحت الأرض والطرق والكهرباء والغاز والمباني السكنية على المشاريع الفردية.
يتم حساب قيمة الأقسام المتقدمة من خلال طريقة التحليل المقارن لمبيعات المواقع المتنوعة القابلة للمقارنة.
تشمل تكاليف تطوير وبيع قطع الأراضي العديد من النفقات على المقاصة والتخطيط والتمييز في الموقع، وبناء طرق الوصول، والاتصالات الهندسية، وكذلك النفقات العامة على الحفاظ على موظفي الإدارة والأمن وما إلى ذلك في التكاليف كما تضم \u200b\u200bأيضا في مستثمر ربح الأعمال (المطور) في حالة التنفيذ الناجح للمشروع.
يتم تعريف حجم إجمالي إيرادات المبيعات كمنتج لقيمة الأقسام الفردية المتقدمة على رقمها.
يتم بناء جدول تطوير ومبيعات المؤامرات من خلال التنبؤ بفترة تطوير ومبيعات الأراضي.
يجب أن يعكس معدل الخصم المطبق على التدفق النقدي الخصم الاتجاهات الموجودة في فعالية الاستثمارات التي تتطور في سوق الأراضي المتقدمة.
2.6 تحديد ارتداء العقارات
ارتداء هو انخفاض في قيمة العقار، بسبب أسباب مختلفة. يجب تمييز مفهوم "التآكل" المستخدمة في أنشطة التقييم من مفهوم "الاستهلاك" المستخدمة في المحاسبة. الاستهلاك في المحاسبة هو عملية توزيع التكاليف الأولية المرتبطة بقاء كائن لحياة الخدمة بأكملها، دون تحديد التكلفة الحالية. في تقييم الأنشطة، تعتبر التآكل العامل الرئيسي لتحديد التكلفة الحالية دون الرجوع إلى تكلفتها الأولية.
مع نهج التكلفة، يتم استخدام ارتداء مراعاة الاختلافات وخصائص الكائن الجديد وكائن العقارات المحدد المحدد. محاسبة ارتداء الكائن هو نوع من تعديل تكلفة المبنى المستنسخة حديثا (المحدد باستخدام نهج التكلفة) لتحديد القيمة الحالية للكائن المقدر،
هناك ثلاثة أنواع من البلى: الجسدية والعملية والخارجية (أو الاقتصادية).
يعكس ارتداء الجسدية التغيرات في الخصائص الفيزيائية لكائن العقارات بمرور الوقت (على سبيل المثال، عيوب العناصر الهيكلية). ارتداء الجسدية هو نوعان: أول واحد يحدث تحت تأثير العوامل التشغيلية، والثاني - تحت تأثير العوامل الطبيعية والطبيعية. يتم أخذ ارتداء الجسدية في الاعتبار في قواعد الاستهلاك.
هناك أربع طرق أساسية لحساب الملابس المادية للمباني: الخبراء أو القيمة والتنظيمية (أو المحاسبة) والطريقة لحساب حياة المبنى. يتم تحديد النسبة المئوية للارتداء الجسدي، على سبيل المثال، كائن سكني، تقدره طريقة الخبراء، على أساس "قواعد لتقييم الملابس المادية للمباني السكنية من VSN-53-86" Gosgradanstroy ".
تعتمد المواعيد النهائية لخدمة المباني ككل على متانة مكوناتها.
يتم احتساب التآكل المادية لعناصر المبنى (Fike) من قبل الصيغة:
حيث OKVE هي نسبة العنصر الهيكلية؛
Piche هي النسبة المئوية لارتداء العنصر الهيكلي.
تجدر الإشارة إلى أنه في ممارسة التقييم الأنشطة، ارتداء الجسدية المتاح وغير المقاومة.
تقترح ارتداء المادية المتاح أن تكلفة الصيانة أقل من قيمة تكلفة الكائن.
تعتبر التآكل المادية غير قابلة للتنفيذ عندما تكون تكلفة تصحيح العيب متفوقة على التكلفة، والتي ستضاف إلى الكائن. أي نقص في كائن، من حيث المبدأ، يمكن تصحيحه، ولكن تكاليف التصحيح يجب ألا تتجاوز الفائدة المقدرة.
لتحديد البلى المادي غير المعقول، تنقسم عناصر المبنى إلى فئتين: طويل الأجل ومضيء.
ارتداء عناصر طويلة الأجل مثل الأسس والجدران والتداخلات، وما إلى ذلك، يمكن حسابها من قبل مجموعات من خلال حساب عمر الخدمة الفعالين والوقت المتبقي للحياة البدنية في ظروف حقيقية.
لحساب الأداة البدنية للعناصر طويلة الأجل، يمكنك أيضا استخدام طريقة تحديد تكلفة إعادة إنتاج عناصر المبنى (أو طريقة القيمة).
في طريقة قيمة تصحيح أكثر دقة لحساب التآكل المادي، يتم تعريف النسبة المئوية لارتداء عناصر المبنى كقيمة مرجحة.
تشمل فئات العناصر العالية للمبنى عناصر، حياة الخدمة التي تقصر من عمر الاقتصاد المقدر للمبنى. هذا سقف، إنهاء ديكور، تلوين AVE.، أي عناصر، العناصر التي يمكن إصلاحها (التعافي) من خلال الإصلاحات الحالية.
تنطوي طريقة تنظيمية (أو محاسب) لتحديد الأنبوب المادي للمباني على استخدام "الدول الموحدة" حاليا على استعادة الأصول الثابتة بالكامل في الاتحاد الروسي "، والتي وافق عليها قرار مجلس وزراء الاتحاد السوفيتي في 22 أكتوبر، 1990 رقم 1072.
التقادم الوظيفي (أو ارتداء وظيفي للكائن) هو أن الكائن يتوقف عن الامتثال للمعايير الحديثة من وجهة نظر فائدةها الوظيفية. هذا النوع من التآكل (الذي، على سبيل المثال، يمكن أن يعبر نفسه بالهندسة المعمارية القديمة والتخطيط وبناء الهندسة وما إلى ذلك) أساسا تأثير التقدم العلمي والتكنولوجي في مجال الهندسة المعمارية والبناء. يشار إلى ارتداء وظيفي في الممارسة المحلية باعتباره البلى الأخلاقي وأيضا، وكذلك ارتداء المادية، وربما\u003e مع الحدود وغير ذات صلة.
يمكن أن يعزى ارتداء الوظائف القابل للتصرف إلى استعادة خزائن المدمجات ومياه المياه والغاز، والمعدات الفنية، والأرضيات، إلخ. معيار التآكل، من وجهة نظر التخلص، هو مقارنة بين قيمة تكلفة إصلاحات بقيمة إضافية للتكلفة. إذا تجاوزت القيمة المستلمة بالإضافة إلى تكلفة الاسترداد، فإن التآكل الوظيفي قابل للقضاء. يتم تعريف حجم الملابس الوظيفية المتاح على أنها الفرق بين التكلفة المحتملة للمبنى في وقت تقييمها مع العناصر المحدثة وقيمتها في نفس التاريخ دون عناصر محدثة.
هناك انخفاض في تكلفة المبنى بسبب العوامل المرتبطة كلاهما فائض وعيوب خصائص جودة المبنى. على سبيل المثال، في استئجار سوق العقارات السكنية، توجد شقق من غرفتي نوم في طلب كبير مقارنة بحجرة واحدة. يتم احتساب حجم الالتفاف الوظيفي القاتل كقيمة الخسائر من الإيجار عند استئجار هذه الشقق، مضروبة في مضاعف الإيجار (سعر التصنيف الخاص بالملكية إلى إيجار محتمل له)، خاصية هذا النوع من الشقة. وبالتالي، يتم تحديد حجم الملابس الوظيفية القاتلة من خلال رسمية خسائر الإيجار.
ارتداء الخارجي أو التآكل الخارجي هو انخفاض في تكلفة المبنى بسبب التغيير السلبي في بيئتها الخارجية، بسبب العوامل الاقتصادية أو السياسية أو غيرها. أسباب التآكل الخارجي هي: الانخفاض العام في المنطقة التي يوجد بها الكائن؛ تصرفات الحكومة أو الإدارة المحلية في مجال الضرائب والتأمين؛ تغييرات أخرى في سوق العمل، والترفيه، والتعليم، إلخ.
عامل مهم يؤثر على حجم التآكل الخارجي هو المكون البيئي في موقع الكائن: القرب الفوري من الكائنات الطبيعية أو الاصطناعية "منخفضة جذابة" - مستنقعات ومرافق مياه الصرف الصحي ومحطات الوقود ومحطات السكك الحديدية والمؤسسات الصناعية إلخ.
إذا كان الجسدي، وبدرجة معينة، يمكن إلغاء التآكل الوظيفي من خلال إعادة الإعمار أو تحديث المبنى، ثم ارتداء التأثير الخارجي في معظم الحالات تفشل.
طريقة قياس ارتداء التأثير الخارجي هي تحليل المبيعات المقترنة (عند بيع كائنتين مماثلين في سوق العقارات، أحدها لديه علامات على ارتداء خارجي، والتأثير الخارجي، والآخر - لا). يتيح لنا الفرق في الأسعار أن نختتم قيمة التأثير الخارجي للكائن المقدر.
هناك طريقة أخرى لقياس التأثير الخارجي هي مقارنة الإيرادات من استئجار كائنين مماثلة للمقدر، وهو واحد منها يخضع للتأثير السلبي. الأحرف الكبيرة من فقدان الدخل من مقارنة هاتين الكائنين سوف توصي قيمة التآكل الخارجي.
2.7 تقدير القيمة الإجمالية للممتلكات والأرض
في المرحلة الأخيرة، يتم تحديد النهج المكلفة حسب القيمة الإجمالية المطلوبة من خلال تلخيص قيمة كائن العقارات دون ارتداء، تم الحصول عليها في المرحلة السابقة وتكلفة قطعة الأرض التي تم الحصول عليها في المرحلة الأولى، تنفيذ التكلفة مقاربة.
z.عمل
نتيجة للدراسة التي أجريت في العمل في العمل، يمكن استخلاص الاستنتاجات التالية:
العقارات هي المنتج الأكثر أهمية، صلبة من جميع الموجودة، لا يمكن اختطافها أو تخسرها أو استراحة. شيء آخر هو أنه يمكنك فقد العقارات الخاصة بك ضد رغبتك. العقارات هي واحدة من المنتجات القليلة التي قد تزيد تكلفتها مع مرور الوقت. ميزة مهمة للغاية في العقارات هي الحاجة إلى الإدارة الدائمة لها.
تساعد أساليب التقييم في إدارة العقارات الأكثر رجعية من قبل العقارات، وهذا المورد الجديد الذي توجد الشركات والمواطنين تحت تصرفهم.
تعتمد تكلفة طريقة التكلفة على التقدير بناء على تحديد قيمتها كهيكل. يتكون حساب هذه التكلفة من: تكلفة المبنى (تكلفة الترقية الخاصة به أو استردادها) ناقص التآكل المادي والأخلاقي المقصود أو الأخلاقي المقصود، بالإضافة إلى قيمة مؤامرة الأرض.
يتميز ارتداء بانخفاض في فائدة كائن العقارات، وجذبه الاستهلاكي من وجهة نظر المستثمر المحتمل ويتم التعبير عنه في الحد من التكلفة تحت تأثير مختلف العوامل بمرور الوقت. اعتمادا على أسباب انخفاض قيمة العقار، تتميز الأنواع التالية من البلى: المادية؛ وظيفي؛ خارجي.
تقييم العقارات هو تحديد قيمة السوق المزعومة. تعتمد موثوقية مثل هذا الافتراض كليا على كيفية السبب، قدم مثالا شاملا ومهنيا محترفا إجراء تقييم.
من عندنص البرنامج الأدبي
1. القانون الاتحادي رقم 135-FZ مؤرخ في 29 يوليو 1998 "بشأن التقييم في الاتحاد الروسي".
1. Goremikhkin v.a. الاقتصاد العقاري. - م.: "التسويق"، 2002. - 804C.
2. أورلوف S.V.، Tsapkin يو.ه. تقييم السوق لممتلكات المدينة. - م.: يونيتي دانا، 2002. - 240 ثانية.
3. rakhman I.A. تطوير سوق العقارات في روسيا: النظرية والمشاكل والممارسة. - م.: الاقتصاد، 2000. - 294 ص.
4. tarasevich e.i. تقييم العقارات. - سانت بطرسبرغ: SPBSTU، 1997.
5. إدارة حافظة العقارات / لكل. من الانجليزية إد. S.P. بيليفا. - م: القانون والقانون، الوحدة، 1998. - 391 ص.
6. الاقتصاد وتمويل العقارات. / ed. yu.v. الباشاسا. - SPB: جامعة سانت الناشر، 1999.
نشر على Allbest.ru.
...خصائص الأنواع الرئيسية من أنشطة التقييم ومحتواها الاقتصادي وطرق تنظيم الدولة. تقدير أساليب حساب القيمة السوقية للعقارات كجزء من نهج الدخل. تقييم قيمة الأرض.
امتحان، وأضاف 10.10.2014
إجراء الترخيص وشروط إصدار التراخيص لتقييم الأنشطة. المهام الرئيسية للوحدة النقدية. الأساليب الرئيسية لتقدير تكلفة العقارات بناء على نهج التكلفة. خصائص سوق العقارات من إقليم خاباروفسك.
الفحص، وأضاف 25.02.2009
المعايير الدولية المستخدمة في أنشطة التقييم. ميزات العقارات ككائن تقييم. نهج لتقدير قيمة كائن التقييم. تطبيق نهج التكلفة لتقييم قطع الأراضي. متطلبات طرق التقييم.
دورة العمل، وأضاف 12/16/2012
تقييم مكتب العقارات. الخصائص الرئيسية لتطبيق أساليب التقييم الثلاثة (المقارنة والدخل والتكلفة). تقدير القيمة السوقية للأرض. تنسيق النتائج واستنتاج القيمة السوقية.
الأطروحة، وأضاف 04.08.2012
معايير التقييم المطبق. معلومات حول تقييم العميل والمثمن. تقدير تكلفة كائن التقييم ضمن نهج الدخل. حساب قيمة الكائن ضمن النهج المقارن. رفض استخدام نهج التكلفة.
دورة العمل، وأضاف 01/13/2015
خصائص المعايير الأساسية لأنشطة التقييم. تحليل موجز للحالة الاقتصادية في إقليم كراسنويارسك. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم من خلال الطريقة المقارنة والمربحة. حساب قيمة التصفية الكائن العقاري.
أطروحة، وأضاف 01/30/2015
تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات. تقدير تكلفة المبنى من خلال مناهج مختلفة للتقييم العقاري. استخدام التكلفة والمقارنة ونهج الدخل. تجميع التقييم النهائي للقيمة العقارية.
العمل بالطبع، وأضاف 10/29/2007
ميزات تقييم كائنات التعهد. تحليل استخدام الأرض. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم على أساس التكلفة والنهج المقارنة والربحية. تبرير معامل السيولة واستنتاج القيمة النهائية.
أطروحة، وأضاف 12/19/2011
تحليل سوق العقارات. تقييم الكائن باستخدام تقنيات مختلفة. تقدير الأرض. تحديد قيمة الاستبدال للكائن العقاري، درجة التآكل البدني. استلام القيمة الإجمالية للكائن العقاري.
دورة العمل، وأضاف 01/22/2016
معايير التقييم المطبق. إبرام عقد التقييم. نظرة عامة على الوضع الاجتماعي والاقتصادي في الميدان والمدينة. تحليل الأفضل والأكثر فعالية. تقدير القيمة السوقية للعقارات.
] → [kuzmichva I. A.، نفض الغبار إنشاء أنشطة التقييم والتقييم في العالم وفي روسيا // نشرة جامعة فلاديفوستوك الحكومية للاقتصاد والخدمة. 2012. رقم 2. P. 119-123.]
Sourse of المعلومات: Kuzmichva I. A.، نفض الغبار إنشاء أنشطة التقييم والتقييم في العالم وفي روسيا // نشرة جامعة فلاديفوستوك الحكومية للاقتصاد والخدمة. 2012. رقم 2. P. 119-123.
إنشاء أنشطة التقييم والتقييم في العالم وفي روسيا
أدى عدم وجود أساس منهجي ومنهجي في تقييم الأنشطة إلى الحاجة إلى دمج التطورات الحالية وتكييفها في هذا المجال في الخارج إلى المعايير الروسية. بالنظر إلى الأهمية الكبرى لتقييم مستقل للعمل الطبيعي وتطوير الاقتصاد، في الخمسينيات في الممارسة العالمية، ظهرت مهنة مستقلة - مهنة المثمن. كانت المنهجية ومنظمة التقييم العام في روسيا واحدة من أكثر المعقدة ومعقولة في العالم. تم إنشاء إرشادات تم إنشاؤها "وفقا لتقييم العقارات" و "طرق وصف وتطوير معايير الربحية في التقييم" على أعلى مستوى من الخبراء. وفقا للعديد من المتخصصين، وصلت روسيا في نهاية القرن الماضي إلى هذا المستوى الذي تمكن فيه أوروبا وأمريكا من تحقيقه فقط في الستينيات فقط - 70s. قرن xx. تعزز المرحلة الحالية من تطوير التقييم إلى حد كبير الفترة التي مرت بها روسيا بالفعل في نهاية القرن الماضي. تكتسب "مقدرون" المهنة حاليا شعبية كبيرة في روسيا، والحاجة للمهنيين في أنشطة التقييم لا جدال فيها.
قبل بدء الإصلاحات التي عقدت في روسيا، التي بدأت في نهاية القرن العشرين، لم تذهب أنشطة تقييم الكلام والتقييم. في التاريخ السوفيتي للاقتصاد، لم يكن هناك أي مكان من أنشطة التقييم، لم تكن هناك مقدرين "لم تكن مهنة"، لأنها ليست ملكية خاصة فردية. أدى عدم وجود أساس منهجي ومنهجي لهذا النوع من النشاط إلى الحاجة إلى تكامل التطورات الحالية والتكيف مع التطورات القائمة في هذا المجال إلى المعايير الروسية.
إذا نظرنا في الشروط الأساسية لتقييم الأنشطة، فمن المعتقد أنها نشأت كجزء من مهنة المساحات (المساح - المساح، الإنجليزية) في منتصف القرن التاسع عشر. في عام 1961، حقق ملك بريطانيا العظمى الحق في التنظيم الذاتي للمهنة، يرافقه إنشاء المعهد الملكي للمساحين الميثريين. تعمل هذه المنظمة في الوقت الحاضر، وهي أكبر منظمة احترافية في العالم، توحد المهنيين العقاريين (المهندسين المعماريين، السماسرة، المثمنون، إلخ)، رتبها أكثر من 80 ألف عضو في 100 دولة في العالم (الاسم الحديث للمنظمة المؤسسة الملكية للمساحين المستأجرين - RICS). للحصول على عضوية في RICS، يجب أن يكون لديك تعليم عالي في إحدى جامعة RCS المعتمدة والداخلة الثنائية في المؤسسة تحت إشراف عضو RCS.
الولايات المتحدة من منتصف الثلاثينيات من القرن العشرين هي نظام التنظيم الذاتي لأنشطة التقييم، التي تتحد في صفوفها بأكثر من 15000 عضو. يحافظ معهد التقييم الأمريكي على نظامه الخاص لإعداد المثمنين مع شدة العمل الشاملة البالغ 400 ساعة، مقسمة إلى مستويين. الحصول على العنوان المهني "عضو معهد التقييم" أمر مستحيل دون وجود عمل عملي من 5 سنوات. ومع ذلك، فإن معهد التقييم الأمريكي ليس أحكاما في السوق، ومع ذلك، هناك حوالي 7 هياكل مثل هذه الهياكل. على سبيل المثال، يوحد مجتمع المثمن الأمريكي أكثر من 6000 عضو تحت سقفه، متخصصون في مجالات التقييم المختلفة: تقييم القيمة التجارية، الآلات والمعدات، المجوهرات، المركبات، إلخ.
تم تطوير مبادئ وأساليب التقييم في بلدان مختلفة مع اقتصاد سوق متطور بحلول منتصف القرن العشرين. يتم إجراء تقييم تكلفة الأجسام الممتلكات المختلفة في النظرية الاقتصادية الكلاسيكية: نظرية أقصى الحدود، عوامل إنتاج القيمة، إلخ. بالنظر إلى الأهمية الكبرى لتقييم مستقل للعمل الطبيعي وتطوير الاقتصاد، في الخمسينيات في الممارسة العالمية، ظهرت مهنة مستقلة - مهنة المثمن.
تقييم روسيا كع جنس فصول ونوع النشاط بدأ في التطور من نهاية القرن الخامس عشر، مع ظهور ملكية الأراضي الشرطية الخاصة والأقطعية. في القرن السادس عشر، تم إنشاء مؤسسة الدولة المركزية (النظام الموضعي)، الذي اتهم مع واجبات وصف وتقييم الأرض.
وضع إليزابيث الثاني بداية العمل المتكامل الوطني، في تعليمات 1754، تم تحديد القواعد والإجراءات العامة لتنفيذ أعمال التقييم. في عام 1765، تم نشره من خلال تقاطع الفيلات البرية والمسالك في جميع أنحاء الإمبراطورية الروسية مع دراسة متزامنة وأوصاف وتقييم العقارات النبيلة.
1779، تم إنشاء مدرسة Konstantinov Earth لتحسين جودة مسح الأراضي، في منتصف القرن التاسع عشر، تم تحويلها إلى معهد الاجتماع. في عام 1801، تلقت وجوه جميع الدول الحرة الحق في الحصول على مالكي الأراضي دون الفلاحين خارج المدن.
نشأت المتطلبات الأولى لأعمال المساحية، وهي جزء لا يتجزأ منها تقييم لأغراض الضرائب، في عام 1861، عندما تم إلغاء Serfdom.
أخذت كل تضاريس في الاعتبار أشكالها معينة من إيرادات تلقي من الأرض، وحددت قيمتها.
بدأت مدينة دوما في إصدار تعليمات لجان التقييم، والتي سجلت الإجراء لتحديد الدخل الإجمالي. إن أحدث التعليمات الأكثر اكتمالا وشاملة لريغا وخاركوف، تم إنشاؤها مع إشراك أساتذة المؤسسات التعليمية العليا. اتبعت أنشطة لجنة التقييم المجلس الإشرافي.
ساهمت نتائج التقييم في خاركوف في التطوير الأساسي للحرف المقدرة. تم تقسيم جميع العقارات في خاركوف إلى ثمانية أنواع - حسب الموقع والقدرة على توليد الدخل. تم اعتماد Square Sagen كوحدة قياس الأرض، ولجميع المباني - السخام المكعب. تم تقسيم جميع مالكي المنازل الحاليين إلى اثني عشر نوعا، اعتمادا على معدل الإيجار لغرفة واحدة خلال التقسيم الأولية للمدينة في 54 مقاطعة. تم تنفيذ أنشطة تقييم العقارات الحضرية في مقاطعة نيجني نوفغورود، سمحت لصياغة مبادئ ونهج أساسية للتقييم، المحدد لاحقا واستكملت.
تم إنشاء الإطار التشريعي للتقييم من قبل وزير المالية S.YU. Witte عند وضع "قواعد تقييم العقارات" وتعليمات لتوضيح القانون. تم العمل المنتظم وتطوير أنشطة التقييم من قبل الأستاذ أ. chuproved مع بداية تنظيم القسم الفرعي الإحصائي في القسم الجغرافي، والتي أصبحت مكان المؤتمرات العادية للمتخصصين في مجال إحصاءات التقييم. بحلول بداية القرن العشرين، تم تحديد التمويل الحكومي لعمليات التقييم.
وهكذا، كانت المنهجية والتنظيم العام للتقييم في روسيا واحدة من الأكثر اكتمالا ومعقولة في العالم. تم إنشاء إرشادات تم إنشاؤها "وفقا لتقييم العقارات" و "طرق وصف وتطوير معايير الربحية في التقييم" على أعلى مستوى من الخبراء. وفقا للعديد من المتخصصين، وصلت روسيا في نهاية القرن الماضي إلى هذا المستوى الذي تمكن فيه أوروبا وأمريكا من تحقيقه فقط في الستينيات فقط - 70s. قرن xx.
فقدت أنشطة التقييم في الاتحاد السوفياتي مصلحة عامة وتوقف عن كونها مهمة اجتماعيا. تم الحفاظ على عناصر منفصلة فقط من التقديرات، وتحولت إلى واحدة من وظائف مكتب الجرد الفني ومكتب جرد الأراضي. ساهم تطوير قواعد وقواعد الإدارة العامة في إنشاء القواعد واللوائح التي تحكم شروط استنساخ الأصول الثابتة، لا سيما في البناء (SNIP). نشأت الحاجة إلى تقييم في الفترة السوفيتية عند محاولة تبادل شقة. في 1 كانون الثاني (يناير) 1923، يتم نشر قانون الأراضي ل RSFSR، يحظر بيع الأراضي، وهو ما في المستوى التشريعي جعل من المستحيل التجارة في العقارات، وبالتالي الحاجة إلى التقييم.
يرتبط التقييم في الاتحاد السوفياتي في المقام الأول بتقدير مرافق الإنتاج الرئيسية، مع كفاءة استخدام الأصول الثابتة من قبل مؤسسات ممتلكات الدولة ومؤرخة في 1 يناير 1935.
ومع ذلك، كان في الفترة السوفيتية التي تم إنشاؤها نظام التوزيع، وتستخدم على نطاق واسع اليوم. بمساعدتها، تم تنشيط أساليب النهج المكلفة الناشئة في تشريعات وممارسة روسيا قبل الثورة. قدمت هذه التغييرات مساهمة كبيرة في تقييم الأعمال التجارية.
تعزز المرحلة الحالية من تطوير التقييم إلى حد كبير الفترة التي مرت بها روسيا بالفعل في نهاية القرن الماضي.
في عام 1991 - 1993، تم التفكير في مفهوم الملكية المتعلقة بالانتقال إلى اقتصاد السوق، وأدى إلى ظهور أنشطة تقييم في روسيا الجديدة.
في البداية، يرتبط اهتمام المجتمع الروسي في تقييم وتقييم المتخصصين بالحاجة إلى خصخصة معظم ممتلكات الدولة.
أول إصدار من قانون الخصخصة المؤرخ 3 يوليو 1991 يصوغ طلبا للإجراءات المهنية للممتعين في الاتحاد الروسي. قدم هذا القانون لاستعدادا لخصخصة المؤسسات تقييم رأسمالها، والتي يجب أن تأخذ في الاعتبار ربحية الأعمال المقدرة، لأن تقييم القيمة بشأن العائد المقصود يعني تقديرا لتكلفة الدخل المستقبلي منه، مع الأخذ في الاعتبار عامل الوقت، الذي لا يمكن إلا بمشاركة الأشخاص المدربين تدريبا خصيصا - المثمنون.
مرت الخصخصة في روسيا دون مشاركة المثمنين، والتي أثرت سلبا على ميزانية الدولة وصناديق الاستثمار في المؤسسة. في عام 1992، تم إجراء تغييرات على قانون الخصخصة، وينبغي إجراء تقييم الممتلكات على أساس منهجيات لجنة الملكية الحكومية للاتحاد الروسي وينبغي تقييمها في القيمة الدفترية لأصول الشركة كجزء من يوليو 1، 1992. ومع ذلك، حدث تدريجيا ورفض هذه الطريقة والانتقال إلى فهم الحاجة إلى تطبيق مؤشرات القيمة السوقية.
في عام 1993، أجرى معهد التنمية الاقتصادي للبنك الدولي أول حلقة دراسية في سانت بطرسبرغ بشأن التقييم العقاري. تم تنظيم الحلقة الدراسية التالية بالقرب من موسكو، وهو المركز الثالث الذي عقد في نيجني نوفغورود. وكان المحاضرون المثمنون الأجانب المهنية من الولايات المتحدة. في وقت لاحق، تم فتح دورات تدريبية متقدمة، حيث قرأت المحاضرات من قبل المتخصصين الروس الذين تلقوا شهادات التقييم في معهد التنمية الاقتصادية للبنك الدولي.
أدى تطوير التقييم في روسيا إلى ظهور مهنة المهنة، التي تنعكس في حل وزارة العمل في روسيا في 27 نوفمبر 1996.
قدم القانون الفيدرالي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" المؤرخ 16 يوليو 1998، رقم 135، الأساس التشريعي لأنشطة التقييم في الاتحاد الروسي، إزالتها العديد من التناقضات في الوثائق التنظيمية المتباينة الحالية ووضعت بداية التكوين من الإطار التنظيمي للتقييم.
2001 لتبسيط نشاط العمل في مجال التقييم، تم تقديم شرط إلى أنشطة تقييم ترخيص، والتي ضمنت عن إصدار ترخيص لأنشطة التقييم لمدة خمس سنوات. في الوقت نفسه، يجب أن يكون للممثل المرخص له التعليم المناسب، ومرة \u200b\u200bواحدة على الأقل في ثلاث سنوات تخضع لدورات تدريبية، وتأمين المسؤولية المدنية من خلال التأمين أو نوع معين من اتفاقية التقييم والتقييم.
في نفس العام، يوافق حكومة الاتحاد الروسي على معايير التقييم الأولى، ملزمة لاستخدام أنشطة التقييم.
أظهرت ترخيص أنشطة التقييم غير فعالة، لذلك في عام 2006 تم إلغاؤها.
في عام 2007، اعتمدت وزارة التنمية الاقتصادية الروسية معايير تقييمات فيدرالية جديدة، تستكمل حاليا في الوقت الحاضر،
في عام 2008، كان من الضروري بدء أنشطة التقييم الذاتي في روسيا.
أصبحت مهنة المثمن حاليا بشعبية كبيرة في روسيا، والحاجة للمحترفين في أنشطة التقييم لا يمكن إنكارها.
الاختلافات في تنظيم أنشطة التقييم في البلدان الصناعية الرائدة
بيتر هين (ألمانيا، الحفارات)
أصبحت مسألة شفافية سوق الأراضي وغيرها من الأشياء العقارية جديدة في ظروف عمليات العولمة. تتزايد الحاجة إلى مقارنة دولية لتقارير التقييم باستمرار ليس فقط فيما يتعلق بتطوير صناديق الاستثمار الدولية، ولكن أيضا بسبب نمو التنقل لجميع العاصمة الخاصة. إحدى مظاهر هذه العمليات هي الرغبة في تطوير واعتماد معايير تقييم موحدة، على سبيل المثال، في إطار أوروبا المتحدة. ومع ذلك، يتم تقييم النتائج الحالية لهذه النشاط من قبل معظم الخبراء المتشككين. يعتمد هذا على صعوبات موضوعية مرتبطة بخصائص سوق العقارات نفسها. يشكل السندات الشاملة مع الأراضي محلية هذا السوق، وعدم السماح بمختلف قطاعات الإقليمية والصناعية مباشرة لمقارنة قطاعاتها الإقليمية والقطاعية المختلفة. ومع ذلك، لا تقل صعوبة رفض المتطلبات الفريدة لممارسة أنشطة التقييم في كل بلد. لا ينبغي أن يؤخذ هذا العامل في الاعتبار، خاصة مقابل خلفية التقاليد الثقافية والتاريخية المستمرة لأنشطة التقييم.
إذا كنت تعتبر هذه الاختلافات بمزيد من التفتيص، فيمكن الإشارة إلى أنهم يهم جميع جوانب تنظيم أنشطة المثمنين للخبراء. أهم ميزات لتحليلنا تتعلق بالجوانب التالية:
1. مبادئ وإجراءات الحصول على المثمنين الحق في العمل.
2. وجود نظام للتنظيم الذاتي لأنشطة التقييم وانفتاح قواعد البيانات.
3. تطبيق معايير التقييم المعتمدة والمتطلبات الحكومية لموثوقية النتائج.
4. نتائج الأنشطة من وجهة نظر الانفتاح النهائي وتوافر البيانات في سوق المستهلكين - المواطنون والدول والأعمال.
في هذه الحالة، هذا هو المعيار الأخير هو المؤشر الأكثر تعميم فعالية مجتمع التقييم في مختلف البلدان. أنشطة المثمنين ب. الولايات المتحدة الأمريكية وكندا يتم تنظيم شهادات كبيرة من قبل الوكالات الحكومية. أساس الأنشطة هو أساسا مبادئ التنظيم الذاتي، في المقام الأول في إطار المنظمات مثل معهد المريضة (www.arrosal - Institute.org) ومؤسسة آريسال. إذا كان معهد التقييم مسؤول عن إعداد وتعليم المثمنين أنفسهم (على وجه الخصوص، يقومون بإعدادهم وإعادة تدريبهم، وترخيص مختلف المستويات، وكدرجة عالية تعين عضوية - MAI)، فإن صندوق التقييم مسؤول عن تطوير تقييم موحد المبادئ (ستؤدي ممارسة الأريزون المهنية). تم إنشاء مثل هذا النظام في السبعينيات كإجابة على الأزمات المتزايدة في سوق القروض المصرفية على أمن العقارات بسبب عدم كفاية مختلف البنوك والممتعين المطبق على هذا. نفس المنظمات تنشر بيانات نشر على نطاق واسع حول عمليات السوق (أسعار المبيعات والتأجير والربحية)، والتي، مع الحد الأدنى من الجهود التي تبذلها الدولة لتنظيم أنشطة التقييم، نتيجة لذلك توفر معلومات جيدة في سوق العقارات.
في المملكة المتحدة يتم تنفيذ أعمال التقييم المزخرفة رسميا من قبل أعضاء من منصات (مؤسسة Royl of Chartered للمساحين المستأجرين). اقترح متطلبات المثمنون مؤهلاتهم العالية على أساس التعليم العالي. هناك أيضا تعتبر الأكثر تطورا في جميع أنحاء العالم المعايير العالمية ("الكتاب الأحمر" - دليل التقييم والتقييم). إن اللوائح الحكومية مفقودة، ولكن النتائج النهائية لعمل مجتمع التقييم، ولا سيما المنشور النشط للبيانات المنهجية في السوق، يجعل السوق مفتوحة وبأسعار معقولة. يتم الاعتراف بالشاشة الذاتية داخل الحفارات في جميع البلدان، لذلك يتم فتح مراكزها في جميع الدول الرائدة.
سوق التقييم في ألمانيا تقليديا يعتبر أحد أكثر المناطق تنظيما في العالم. يتجلى نشاط الدولة ليس من خلال ترخيص أنشطة التقييم (للحصول على الحق في الأنشطة، يكفي التسجيل في غرفة التجارة والصناعة)، ومن خلال معايير تقييم مفصلة بما فيه الكفاية (أساسها رمز البناء يسأل) وليس إلزاميا من الناحية النظرية للمنظمات غير الحكومية لتوصيات تقييم العقارات التي طورها المكتب المالي. في الممارسة العملية، يتم استخدام هذه التوصيات من قبل جميع المثمنين من القطاع الخاص. من ناحية أخرى، توحد الدولة والبلديات عملها مع المثمنين من القطاع الخاص في إطار لجان الخبراء في المدن والمناطق الكبيرة. في الوقت نفسه، تتمثل المهمة الرئيسية لهذه اللجان في توفير أساس معالجة جميع أسعار المعاملات في السوق والبيانات الأخرى تحليل مفصل لدولة سوق الأراضي وغيرها من الأجسام العقارية الأخرى. تنشر هذه التقارير سنويا وهي واحدة من أكثر أشكال اللوائح السوقية الأكثر فعالية في ألمانيا. في السنوات الأخيرة، تلقت التنمية أشكالا مختلفة من التصديق للممتعين (على سبيل المثال، لأغراض تقييم الضمانات)، وكذلك الجمع بين المثمنين في عدد من الجمعيات.
في الدول الأوروبية الأخرى، على سبيل المثال، في فرنسا وإسبانياوافق المثمنون على السلطات القضائية بعد ممارسة 5 سنوات في الأخير. في الوقت نفسه، لا توجد أشكال أخرى من ملكية الحماية للمثمن، وعدد العديد من الجمعيات الحازمة لم تطورت إرشادات تقييم موحدة. نتيجة لذلك، يتم تطوير تطوير قواعد البيانات من قبل كل مثيل في الواقع بشكل مستقل، فإن سوق العقارات يشعر بجدية عدم وجود معلومات النظام هذه. ل إيطاليا وهولندا عدم وجود "المثمن" الأكثر اعتمادا "هو مميزة. في الوقت نفسه في إيطاليا المثمنين يوافقون على المحكمة دون امتحانات إلزامية. في كلا البلدين، يعمل الخبراء الذين ينتجون قواعد تقييمهم. لكنهم يرتبطون في الغالب بإجراءات العقود الختامية ودفعهم، ومتطلبات تقارير أنفسهم من أساليب التقييم مباشرة. إن الافتقار إلى تنظيم أنشطة التقييم في هولندا يقابل جزئيا نشاط البلديات جزء من المدن الكبيرة التي تنشر مراجعات بيانات السوق الخاصة بهم. في إيطاليا، يتم التعرف على سوق العقارات من قبل الخبراء أحد أكثر الأخبار في أوروبا وفقط من خلال أنشطة الشركات العقارية الدولية الكبيرة والصناديق العقارية هذه الفجوة مليئة جزئيا.
نتيجة لذلك، هناك حاليا الحاجة إلى تطوير قواعد موحدة لجمع وتحليل معلومات السوق التي تضمن عمل المثمنين والخبراء الآخرين، وكذلك جميع المشاركين في السوق مع بيانات موثوقة. كان أساس هذا هو الاعتراف من قبل المثمنين في جميع أنحاء العالم بفهم واحد لمفهوم "القيمة السوقية".
وزارة التعليم والعلوم في الاتحاد الروسي
الوكالة الفيدرالية للتعليم
المؤسسة التعليمية الحكومية
التعليم المهني العالي
جامعة ولاية تيومين
المعهد الدولي للتمويل والإدارة والأعمال
العمل بالطبع
وفقا للموضوع: تقييم قيمة المؤسسة
حول هذا الموضوع: "دور ومكان أنشطة التقييم في الاقتصاد الروسي"
طالب السنة الرابعة
المجموعات 25EU601.
ديفيدينكو إليزابيث
فحص: Dolgikh A.V.
تيومين 2009.
مقدمة ................................................. ..............................................3.
الفصل 1. أنشطة التقييم كعنصر اقتصاد السوق
1.1. المفهوم والأهداف والمبادئ والتاريخ تطوير أنشطة التقييم ............ ... 4
1.2. معايير أنشطة التقييم في الخارج وفي روسيا .............................
1.3. حالة سوق خدمات التقييم في روسيا ..................................... .................... 23.
الفصل 2. المفاهيم والنهج في أنشطة التقييم
2.1. الأساليب المستخدمة في أنشطة التقييم .....................................
2.2. الجوانب القانونية لأنشطة التقييم في الاتحاد الروسي ............ ..39
2.3. آفاق تطوير أنشطة التقييم في روسيا ..................................... ..45.
الفصل 3. تطبيق عملي لأنشطة التقييم في سياق تشكيل علاقات السوق في الاقتصاد الروسي
3.1. تكوين اختتام التقييم ....................................... ....................................49.
3.2. حساب القيمة السوقية للهدف العقاري ...................................
استنتاج ................................................. ....................................... ... 70.
قائمة المراجع المستخدمة ............................................ .................. 73.
التطبيقات ............................................... ............................................... ...... 76.
مقدمة
لقد ارتبط تطوير المجتمع ارتباطا وثيقا بالبيئة الاقتصادية. لفترة طويلة من الزمن، كانت هناك أنظمة اقتصادية مختلفة، مما يعكس احتياجات وإمكانيات المجتمع في فترة محددة من تشكيلها.
اليوم، يتفاعل جزءا كبيرا من بلدان المجتمع العالمي بموجب قوانين اقتصاد السوق. في بعض البلدان، من المجالات المجانية من مراقبة الدولة، في آخرين يتفاعلون عن كثب مع آلية التخطيط والإدارة الحكوميين، وبالتالي إنشاء نسخة مثالية من التعايش الاقتصادي.
في بلدنا، في غضون سبعون عاما، لم يكن المثمن مثالا، ولا يمكن أن يكون كذلك. في الأوقات الاشتراكية، لم تكن هناك مؤسسة خاصة للملكية، تم تأسيس تكلفة أي كائن من الملكية من قبل الدولة مرة واحدة وإلى الأبد. ولكن بعد انتقال بلدنا، يتطلب اقتصاد السوق تطورا متعمقا لأنشطة التقييم. عملية الخصخصة، ظهور سوق الأوراق المالية، وتطوير نظام التأمين، إصدار القروض من قبل البنوك المضمون عن طريق العقارات شكلت الحاجة إلى أنشطة التقييم.
المهمة الرئيسية لهذا النوع من النشاط هي تحديد قيمة كائن حقوق الملكية من خلال استخدام الأساليب والتقييم المختلفة.
ساهمت فترة طويلة من التكوين والتطوير، وهي مكون عملي ضخم ونطاق واسع النطاق في إنشاء مجموعة عالمية حصرية من التقنيات التي تتيح لك تحديد قيمة أي كائن خاصية يجري تداولا. إن أنشطة التقييم الحديثة هي جمعية للمتخصصين والمنظمات المستخدمة في هذا المجال على المستوى الدولي، فإن إنشاء أقواس منهجية دولية خاصة تساهم في التكامل العالمي للتقييم.
الزيادة في عدد المؤسسات التجارية، وهي زيادة في نطاق علاقات السوق، والتي شملت رأس المال الخاص، والحاجة إلى تحديد القيمة السوقية للبيع وغيرها من الخيارات العديدة والمعقدة لبيع حقوق الملكية، كل هذا أدى للحاجة إلى تطوير أنشطة التقييم التي جعلت جميع النهج والأساليب المتقدمة لتقييم الممتلكات التي تلبي الاتجاهات والحاجة الحديثة الموجودة في السوق.
الفصل 1. أنشطة التقييم كعنصر اقتصاد السوق
1.1. المؤتمر، الأهداف، المبادئ، تاريخ تطوير التقييم
1.1.1. المفهوم الشامل لأنشطة التقييم
أنشطة التقييم في اقتصاد السوق هي عنصر أساسي للبنية التحتية للعلاقات العامة. ينطوي السوق على علاج مجاني للممتلكات، والذي يستلزم الحاجة إلى تقييم موضوعي وكافي لكائن الممتلكات (ما يسمى "الموارد الصناعية").
لذلك، في الممارسة العالمية هناك دليل على ارتفاع نتائج النشاط الاقتصادي الذي يستخدم فعليا أسواق الموارد الثانوية من الشركات لهذه الأغراض، بغض النظر عن شكل الملكية. ومع ذلك، فإن التشريع الروسي والإطار التنظيمي للتنظيم للعلاقات مع مجمعات الممتلكات، كالمعتاد، يحدد "تفاصيل" المرتبطة بالتقسيم المتسابقين والاصطناعي لأسواق الموارد الصناعية الأولية، مع المشاركة العامة السائدة، والثانوية، مع غائبة عمليا سوق موارد المؤسسة الثانوية. وفقا لذلك، لا توجد بنية تحتية، كل من الأول والأخير. لا يزال نظام التنظيم القانوني للدولة مع موارد الشركات في مرحلة التشكيل، بما في ذلك أنشطة التقييم. ولكن هذه العمليات مع موارد الشركات، بما في ذلك العقار، هي آلية قادرة على "إحياء" نشاط الاستثمار "، مع مراعاة إنشاء بنية تحتية مناسبة للسوق، في المقام الأول أنشطة التقييم على المستوى المركزي.
حقوق الملكية هي مجموعة من الحقوق في كائن التقييم، بعضها يمكن تجنبها بموجب القانون أو مالك العقارات بشكل مستقل. ونتيجة لذلك، تنتقل بعض الحقوق، وكذلك الالتزامات، إلى الجانب الآخر من المعاملة، ولا يزال كل طرف فقط مجموعة معينة من الحقبة في الممتلكات. قد تكون هذه هي الحق في تنفيذ عمليات معينة بموارد المؤسسة (الممتلكات أو غيرها)، والتقييد المؤقت لحقوق حيازة الموارد الفردية / أو استخدامها، وكذلك إعادة هيكلةها. كل قيود قانونية (تعويضات) وطريقة تطبيقها تؤثر على تكلفة الموارد والمؤسسات (الأعمال) ككل ويتم تقييمها.
1.1.2. المؤتمرات المستخدمة في أنشطة التقييم
إن الرغبة في تجنب التناقضات في تحديد المفاهيم، والتي ترتبط ارتباطا وثيقا بالأنشطة المقدرة وتستخدم في هذا القبيل، إشراف إنشاء قاعدة معينة للمصطلحات، المعتمدة رسميا للاستخدام. إن إنشاء مثل هذه القاعدة يعني في المقام الأول توحيد مختلف قطاعات أنشطة التقييم، حيث أن تعريفات معظم المصطلحات تم إنشاؤها عند حساب قابلية التطبيق في تقييم أي نوع من الممتلكات.
أشياء - الكائنات المادية للعالم الخارجي. يمكن أن تحدد الخواص الطبيعية للأشياء المختلفة التنظيم القانوني للعلاقات بين الأشخاص. لذلك، غالبا ما يعتمد التصنيف القانوني للأشياء على خصائصها الطبيعية. يعتمد الضغط على أشياء قانونية واحدة أو قيمة قانونية أخرى على وظيفتها الاجتماعية، والتي تختلف مع الأوقات ويتم تحديدها بمهام الفترة الزمنية. لذلك، إذا كان شعبة الأمور على وسائل الإنتاج والأشياء على وسائل الإنتاج والأشياء، كما كان يعتمد على حق المواطنين على الممتلكات، فقد فقد الآن معناها الآن. كان هناك تقسيم جديد للأشياء - على المنقولة وغير المنقولة (المادة 130 القانون المدني للاتحاد الروسي "الأشياء الحقيقية والمحركة").
أشياء غير منقولة ونقلها وبعد العقارات (العقارات العقارية، العقارات) تشمل قطع الأراضي وأقسام المناطق الباطنية والهيئات المائية المعزولة وكل ما يرتبط بحزم بالأرض، أي كائنات، حركة أي ضرر غير متناسب مستحيل، بما في ذلك الغابات، المزارع الدائمة، المباني والمرافق. تخضع التصريحات الحقيقية أيضا لتسجيل الأوعية الجوية والبحرية وأوعية الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية. الأشياء التي لا تتعلق بالعقارات، بما في ذلك المال والأوراق المالية، يتم الاعتراف بها من قبل الممتلكات المنقولة.
تقييم - عملية تحديد القيمة السوقية لكائن معين في سوق السلع والخدمات بناء على استخدام أساليب اقتصادية معينة.
شركة - المعقدة الإنتاج والاقتصادي والخاصية تستخدم لتنفيذ أنشطة تنظيم المشاريع. في تنفيذ أنشطة التقييم، تعتبر الشركة ككل واحد (منتج)، والذي يتضمن جميع أنواع الممتلكات العاملة في إطارها التنظيمي والقانوني في تنفيذ أنشطة تنظيم المشاريع والحق في هذه الممتلكات. ينظر إلى الشركة ككيان قانوني، وهو كيان أعمال مستقل ينتج منتجات (السلع) التي تقدم الخدمات وتشارك في أنشطة مختلفة. وفقا لتشريع الاتحاد الروسي، "يتم الاعتراف بالمؤسسة كهدف من الحقوق كمجمع عقاري يستخدم لتنفيذ أنشطة تنظيم المشاريع. الشركة ككل كما يتم التعرف على مجمع العقارات على أنها عقارية ".
مبادئ التقييم - الأحكام الأساسية الأولية المطورة على أساس النشاط العملي في عملية التقييم وتستخدم في تنفيذ هذا النوع من النشاط.
عملية التقييم - إجراءات اتخاذ إجراءات متسقة للحصول على استنتاج حول القيمة السوقية للكائن قيد النظر بناء على تحليل البيانات التمثيلية بشأن حالتها.
إعادة الاستثمار - الاستثمارات الرأسمالية المتكررة في أصول المؤسسة التي تم الحصول عليها في تنفيذ المشاريع الاستثمارية.
تأجير - الدخل العادي من رأس المال، وهو مزيج من القيم والصناديق المادية والاستثمارات المالية. الحقوق ولا تتطلب أنشطة تنظيم المشاريع من المستلم.
البنية التحتية في السوق - النظام التنظيمي للمؤسسات والمنظمات التي توفر حرية حركة السلع والخدمات في السوق في تنفيذ عمليات الشراء والبيع في شروط عمل مبدأ العرض والطلب.
سوق - نظام العلاقات الاقتصادية في مجال الإنتاج وتداول واستهلاك البضائع (الخدمات) بشأن تنفيذها على أساس أسعار السوق بين الطرفين - مواضيع العلاقات.
سوق العقارات - مجموعة معينة من الحقوق والأشياء التي يرسلها المستهلكون من خلال آليات معينة حسب الطلب والاقتراحات، نتيجة لها الحقوق في الممتلكات والمتعلقة E. وهي تنقل إلى أسعار أسواق معينة وميزان السوق عليها.
سعر السوق - يشكل السعر في السوق التنافسية نتيجة للعلاقات الاقتصادية الناشئة حول بيع البضائع، والشكل المنقول لقيمتها من الناحية النقدية، والتي تحددها الأطراف، بغض النظر عن أساس طوعي، بوعي ومسؤول عن الإجراءات المنجزة في فترة زمنية معينة.
القيمة السوقية - تكلفة البضائع التي تحددها الوقت الحالي في السوق تحت تأثير العرض والطلب.
ميزان السوق - أنشئت المساواة المؤقتة في ظروف علاقات السوق والاقتراحات لهذا المنتج في هذه الظروف الاقتصادية.
المعاملة (العملية) - تصرفات المواطنين والكيانات القانونية التي تهدف إلى التصديق على النتيجة القانونية عن إنشاء أو تغيير أو إنهاء الحقوق المدنية والمسؤوليات لهذا الكائن وتوليد النتيجة التي تولدها الموضوعات التي يتمتع بها الموضوعات.
الطلب - الكامنة في إنتاج السلع العامة تحتاج إلى تنفيذها في عملية تستهلك قيم مستهلك محددة.
سعر - وضوحا في تكاليف نقدية لمنتج معين (كائن خاصية). يعرب السعر عن تكلفة كمية معينة من البضائع في تنفيذ عملية الشراء والبيع في ظروف السوق، وهذا هو، السعر هو متر نقدية من قيمة وحدة البضائع.
1.1.3. المبادئ الدائمة لأنشطة التقييم
أنشطة التقييم، وكذلك أي شيء آخر يستند إلى عدد من المبادئ الأساسية، وإنشاء وطلب عملية تقييم مجمع العقارات. هذه المبادئ هي شخصية اقتصادية واضحة. في الوقت نفسه، لمزيد من الراحة، يتم تجميعها في ثلاث مجموعات بناء على العلامات التالية:
· تمثيل مالك العقار؛
· بيئة السوق؛
· تشغيل الممتلكات.
النظر في هذه المبادئ بمزيد من التفصيل، ينبغي تخصيص أهم المبادئ.
مبدأ المنفعة وبعد لا يمكن أن يكون للممتلكات التكلفة إذا كان لا يسبب الرغبة في امتلاكها، لذلك يحتوي مجمع العقار على تكلفة فقط عندما يكون مفيدا للمالك المحتمل، أي أنه قادر على إرضاء احتياجاته لفترة زمن معين. وبالتالي، فإن الفائدة هي قدرة الممتلكات على إرضاء حاجة المالك في هذا المكان وخلال هذه الفترة الزمنية.
مبدأ الاستبدال وبعد جميع كائنات العقارات، على الرغم من تنوعها، تكون قابلة للمقارنة من حيث قدرتهم على إرضاء احتياجات معينة من المالك أو إحضار الإيرادات. لن يدفع أحد لكائن العقار المزيد من التكاليف لاستعادتها. يتم تحديد القيمة القصوى للممتلكات بأقل سعر أو تكلفة، والتي قد يتم الحصول عليها بواسطة خاصية أخرى مع فائدة مكافئة.
وبالتالي، فإن مبدأ الاستبدال يجعل من الممكن تحديد الحد الأعلى لقيمة الممتلكات المقدرة.
مبدأ التوقع وبعد إنشاء التكلفة الحالية للدخل أو الفوائد الأخرى التي يمكن الحصول عليها في المستقبل من ملكية الممتلكات.
مبدأ الامتثال بين العرض والطلب وبعد يعتمد التغيير في أسعار العقارات على التغيير في قيمة الطلب وقيمة الاقتراح.
مبدأ المنافسة وبعد تنشأ المنافسة في أسواق مختلف أنواع الممتلكات بين المشترين والبائعين والمستأجرين والملاك الذين يستبروا المعاملات حول شراء وبيع الممتلكات أو الإيجار. يتم تعريف الربح كجزء من صافي الدخل الناتج عن كائن الملكية، والتكاليف الزائدة للعمل، رأس المال والإدارة والأراضي (عوامل الإنتاج). عدم المنافسة يخلق وضعا احتاجيا.
مبدأ تغيير القيمة وبعد الخصائص تتغير باستمرار. يلبسون، الأجهزة، التكنولوجيا، قاعدة المواد الخام. طبيعة استخدام الأرض تتغير تحت تأثير الدولة والقطاع الخاص. تكشف الظروف الاقتصادية عن فرص جديدة، ومبلغ توفير النقود وأسعار الفائدة. يمر موقع الكائن عبر مراحل النمو والنضج والانخفاض والتحديثات. كل هذه وتؤثر العديد من التغييرات الأخرى على درجة فائدة العقار في هذا المكان. الفكرة الرئيسية لهذا المبدأ هي تغيير قيمة كائنات الممتلكات باستمرار. في بعض الأحيان يتم تعريف هذا المبدأ بأنه أساسي، لأن جوهر تقييم الممتلكات - تحديد التكلفة في وقت معين، مما يعني توحيد مستوى معين من الأسعار والتكاليف.
مبدأ عوامل الإنتاج وبعد مجمع العقار هو نظام تصنيع، يتم تحديد الغلة من قبل أربعة عوامل: الإدارة والعمل والعاصمة والأرض. صافي الدخل هو نتيجة عمل جميع العوامل الأربعة، وبالتالي، على أساس تقدير الدخل، يتم تحديد تكلفة النظام بأكمله. لتقييم مجمع العقار، تحتاج إلى معرفة المشاركة (مساهمة) لكل عامل في تشكيل دخل النظام بأكمله. تلقى هذا المبدأ، بادئ ذي بدء، توزيعه بسبب تقييم الأشياء المعقدة، عند تقييم كائنات ملكية الوحدة، فقد أهميتها، لأنه كافية لتحديد العناصر الفردية لكائن التقييم، من أجل تحديد تكلفتها.
مبدأ الإنتاجية المتبقية وبعد تستند تكلفة الأرض إلى إنتاجيتها المتبقية. يتطلب أي نوع من النشاط الاقتصادي العوامل التالية: الإدارة والعمل والعاصمة والأرض، يجب دفع كل عامل من صافي الدخل الناتج عن هذا النشاط. منذ أرض غير المنقولة جسديا، ينبغي إحضارها إلى حد كبير العمالة والرأسمالية ورياد الأعمال لها. وهذا يعني أنه يجب أولا دفع ثلاثة عوامل، ثم يتم دفع ميزان الدخل إلى مالك الأرض كإيجار. الأرض لديها أي قيمة عندما يكون هناك توازن بعد دفع جميع عوامل الإنتاج الأخرى.
مبدأ الوديعة وبعد إن المساهمة هي المبلغ الذي يزيد تكلفة الكائن الاقتصادي أو صافي الدخل منه بسبب وجود أو عدم وجود أي عنصر. بعض العوامل تزيد من تكلفة مجمع العقار للمؤسسة بمبلغ أكبر من التكاليف المرتبطة بهم، وبعض النقص. وبالتالي، فإن إدراج الأصول الإضافية في مجمع العقار فعال عندما تزيد من القيمة السوقية لمجمع العقارات. يتم تبرير أي عناصر إضافة إلى مجمع العقارات عندما تتجاوز القيمة المكتسبة في مجمع العقارات تكلفة شراء هذه العناصر.
مبدأ الرصيد (التناسب) وبعد يتم تحقيق أو استمرار تكلفة العقار القصوى (الحفاظ عليها) عندما تكون عوامل الإنتاج متوازنة اقتصاديا. يتوافق أي خاصية للممتلكات مع المبالغ المثلى من عوامل الإنتاج المختلفة، مع تحقيق مزيج من القيمة القصوى للممتلكات القصوى. تعتمد تكلفة العقار على رصيد أربعة عناصر: الإيجار، العمل (الأجور)، رأس المال (الاستثمارات، المساهمة)، تنسيق الإدارة (الإدارة). يجب أن تكون الأجزاء المركبة من مجمع العقارات متسقة مع بعضها البعض من خلال خصائص مختلفة. إن إضافة أي عنصر إلى مجمع العقارات في انتهاك هذا المبدأ لا يؤدي إلى زيادة قيمتها.
مبدأ الاستخدام الأكثر فعالية هذا هو تخليق كل المبادئ المذكورة أعلاه. من بين الخيارات الممكنة، فإن خيار الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية لمجمع العقار، وهو أمر ممكن جسديا، هو تطبيق معقول للغاية ومالي، حيث يتم تنفيذ وظيفة مجمع العقار بالكامل، مما يؤدي إلى أعلى قيمة من الكائن. يستخدم هذا الخيار لتقدير التكلفة.
المبادئ المدرجة في النموذج المعمم عالمية وتطبيقها على جميع أنواع العقارات، قد يختلف محتواها اعتمادا على تفاصيل الكائن.
1.1.4. تاريخ تطوير أنشطة التقييم في الخارج وفي روسيا
حدث تشكيل أنشطة التقييم في البلدان التي لديها اقتصاد السوق بالتوازي مع تطوير مؤسسة الممتلكات الخاصة. تتضمن الممتلكات الخاصة الاستئناف المجاني للممتلكات، مما يعني أن هناك حاجة لتحديد القيمة الحقيقية لأحد أو مرفق آخر من أجل بيعها، والاستئجار، واستئجار، وجعل كضمان، وهلم جرا.
نشأ النشاط المقدر كجزء من مهنة المساح (من اللغة الإنجليزية. المساح - أميرلير) في المملكة المتحدة في منتصف القرن التاسع عشر، عندما تم إعطاء ملك بريطانيا العظمى في عام 1861 الميثاق إلى العمليات الجراحية المهنية للحق في النفس - تم إنشاء هذه المهنة، وفقا لذلك، تم إنشاء المعهد الملكي للمساحين الميثري. حاليا، هذه المنظمة هي أكبر منظمة احترافية في العالم التي توحد المتخصصين العقاريين (المهندسين المعماريين، وكلاء العقارات، المثمنون، إلخ) ولديهم في صفوفها أكثر من 70 ألف عضو في 100 دولة في العالم. من أجل الحصول على لقب أعضاء المؤسسة الملكية للمساحين الميثريين (RICS)، من الضروري الحصول على التعليم الجامعي في مجال العقارات في إحدى جامعات المحور المعتمدة وتمرير التدريب لمدة عامين على الأقل في شركة تحت إشراف عضو RCS.
كما أن النظام المطري للتنظيم الذاتي المهني للتقييم هو أيضا في الولايات المتحدة، حيث يعمل معهد التقييم منذ منتصف الثلاثينيات، يوحد حاليا أكثر من 15 ألف عضو في صفوفه. يقوم المعهد بإجراء نظامه الخاص لإعداد المثمنين. برنامج التحضير هو 400 ساعة وينقسم إلى مستويين - أربعة أسابيع في كل منها. للحصول على عنوان مهني "عضو في معهد التقييم"، هناك حاجة إلى خبرة عملية عملية لمدة 5 سنوات على الأقل. تحدث عن تطوير البنية التحتية المهنية لسوق التقييم الأمريكي، تجدر الإشارة إلى أنه بالإضافة إلى معهد التقييم، الذي لا شك هو بلا شك المنظمة المهنية المرموقة، هناك حوالي سبع هياكل مهنية أخرى. يجب أن يلاحظه الجمعية الأمريكية للمثمنين بشكل خاص - وهي منظمة مهنية متعددة التخصصات تجمع أكثر من 6 آلاف عضو في صفوفها، بما في ذلك المثمنون التجاريين والآلات والمعدات والمجوهرات.
بالإضافة إلى ذلك، أدى تطوير سوق خدمات التقييم إلى زيادة عدد المثمنين. هذا الاتجاه القسري اهتماما وثيقا لأنشطة المشاركين في سوق خدمات التقييم، أولا وقبل كل شيء أدى إلى إنشاء آلية معينة لأنشطة التقييم في عدد من البلدان. وأول مرة كل شيء - الترخيص.
تعد ترخيص أنشطة التقييم جزءا لا يتجزأ من عملية تنظيم الدولة لأنشطة التقييم، والتي تشمل أيضا، بالإضافة إلى الترخيص، أيضا وضع واعتماد التوصيات المنهجية، والأفعال القانونية التنظيمية، بما في ذلك معايير التقييم، الموافقة الإلزامية على تقارير التقييم، إجراء فحص تقارير التقييم، ضمان تفاعل هيئة دولة معتمدة لتنظيم أنشطة التقييم مع الهيئات الإقليمية.
في روسيا، كانت مشكلة ملكية العلاقات الأرضية والبرية دائما في مركز التنمية الاجتماعية والاقتصادية والسياسية، وكان تقدير الأراضي اتجاها خاصا لسياسة الدولة. يبدأ تقييم الأرض في الشكل في روسيا منذ نهاية القرن الخامس عشر، عندما تظهر الحوزة كأنواع محددة من ملكية الأراضي الشرطية غير الإقطاعية. كانت الميزة المميزة الرئيسية لتقييم ملكية الأراضي حتى منتصف القرن التاسع عشر تقييم الأرض مع الفلاحين المعالين المرتبط به. تم تعيين وصف وتقييم الأرض أمر آمن تم إنشاؤه خصيصا في القرن السادس عشر - مؤسسة الدولة المركزية. يمكن اعتبار المعالم الرئيسية لتطوير أنشطة تقييم الأراضي في التواريخ التالية:
في 28 فبراير 1752، كانت بيان إليزافتيان بداية أعمال التقييم المتوسطة الوطنية. في تعليمات 1754، تم تحديد القواعد والإجراءات اللازمة لإجراء أعمال التقييم.
19 سبتمبر، 1765 - بيان البيض كاترين الثاني - بدأ الأمعاء العام، والغرض منه هو موضع المنازل الريفية البرية (وحدات الملكية غير السكانية وغير المقيمة) وحدود في جميع أنحاء الإمبراطورية الروسية. في الوقت نفسه، أجريت دراسة، وصف وتقييم العقارات النبيلة.
1779 - تأسست مدرسة Konstantinovskaya Amernel لتحسين جودة التفاعل العام لإنشاء موظفين محترفين في التقديرات في موسكو، التي تحولت في عام 1835 إلى معهد الاجتماع.
بداية القرن التاسع عشر - التغييرات في تشريعات الأراضي. مرسوم 12 ديسمبر، 1801 يوفر الحق في الأشخاص من جميع الدول الحر (التجار والثديين والفلاحين الحكوميين)، خارج المدن في ممتلكات مالكي الأراضي دون الفلاحين.
1864 - تعزى أنشطة التقييم إلى اختصاص المؤسسات الإقليمية والعديمة في زيمسكي. تحت قيادة Zemstvo في 1860-1880. تم تنفيذ التقييم الجماعي في العمل العقاري في جميع أنحاء الإمبراطورية الروسية. ارتبط أصل إحصاءات التقييم ببدء تقديرات Zemstval، التي تضمنت العمل في فحص وتقييم الأراضي الزراعية لأغراض الضرائب.
في 8 يونيو 1893، قانون تقييم العقارات، التي قوضت المنظمة وتمويل وإجراء تقييم التقييم على ملكية الأراضي لجان تقييم المقاطعات والمقاطعات الخاصة.
في عام 1870، تم توفير الحق في تقييم العقارات من قبل مجلس المدينة، وفقا للقواعد التي طورتها الدوما المدينة. لقد قرروا تكوين لجنة التقييم، حقهم، واجباتهم، وتحديد الغرض والإجراءات الخاصة بعمل التقييم، ووجد أن الأساس لتقييم العقارات الحضرية هو عائدها.
في عام 1883، تم اعتماد قواعد تقييم العقارات. وفقا لهذه القواعد، لم يكن أساس التقييمات الحضرية قيمة مادية، ولكن القيمة المحددة على أساس الربحية. وفقا لهذه القواعد، نظرت مؤسسات Zemskie بممتلكات المدينة كوحدة واحدة وسعى إلى إيجاد العلاقة المناسبة بين التكلفة، أو العائد، مثل هذه الوحدة الجماعية والتكلفة، أو العائد، بقية خاصية Zemstvo وبعد
وهكذا، في القرن التاسع عشر، سيطرت طريقة تقييم الربحية في روسيا، ويمكن استدعاء نهج مربح حديث لتقييم المؤسسات تقليديا من قبل النهج الروسي.
وارتبط الخطوة التالية للتقييم الروسي المقبل بتطوير الائتمان وعلاقات المال. في النصف الثاني من القرن التاسع عشر، تم تشكيل نوعين من مؤسسات الائتمان: البنوك التجارية المتخصصة في الإصدار بموجب القيم المنقولة والبنوك البرية التي صدرت فيها القروض المضمونة من قبل العقارات، في حين ظلت الوديعة في حوزة المالك وبعد وبالتالي، تلقى البنك الفرصة للحصول على معلومات دائما حول الحالة الفعلية للتعهد وتحديد قيمتها الاقتصادية، لتطبيق العقارات. تم تحديد تكلفة الممتلكات المخزنة في سعر طبيعي أو خاص. تم تحديد السعر الطبيعي بضرب عدد الثدي لأرض مريحة على السعر العادي للعزيمة في هذا المجال. من خلال تقييم خاص، تم تحديد عائد الأراضي التي يتم شراؤها أو وضعها حسب العقارات، وبعد ذلك تم حساب التكلفة المقدرة من خلال رسمية مبلغ الدخل.
بالإضافة إلى التأمين وخدمات الوساطة وخدمات وكلاء التأمين، في التسعينيات، بدأت مؤسسة مالية جديدة تشكل في روسيا - المثمنون المستقلون. يرتبط ظهورهم مباشرة بالتضخم. نتيجة للتغيير المستمر في نتائج التضخم، كان من الضروري المبالغة في المبالغة سنويا بمقدار الأضرار التي لحقت المؤسسات أكثر من معظمها منخرطا في فروع لجنة إحصاءات الدولة أو المثمنين المستقلين الذين جذبتون بدقة الفترة المشمولة بالتقرير. بعد أن اختفت الحاجة إليها، تحول المثمنون مرة أخرى إلى محامين مستقلين.
ومع ذلك، تم تقديم المحاولة للسوق، وأصبح المثمنون الرابط اللازم لجميع المعاملات. الآن استخدموا خدماتهم ليس فقط في الحالات التي يحتاج فيها التقييم بموجب القانون، ولكن أيضا لحل النزاعات المالية للأفراد. وخاصة غالبا ما تسمى بنوك الخدمة، وإصدار القروض للسكان.
المثمنون الروسيون هم رائدة في أنشطة التقييم في روسيا. حاليا، تعمل المنظمات العامة كأنشطة جامعة التقييم الوطنية، المثمنين النظير الروسي، جمعية المقيمين موسكو.
في اقتصاد السوق، تعد أنشطة التقييم عنصرا أساسيا في البنية التحتية للعلاقات العامة. ينطوي السوق على علاج مجاني للممتلكات، والذي يستلزم الحاجة إلى تقييم موضوعي وكافي لكائن الممتلكات (ما يسمى "الموارد الصناعية").
عملية تشكيل أسواق الموارد للمؤسسات (المواد وغير الملموسة)، وهذا يدخلها، تدخلها في دوران السوق، ويرافق مباشرة مع المرحلة الجديدة من إعادة هيكلة الممتلكات في روسيا (بعد اعتماد القانون الاتحادي الجديد "على خصخصة الممتلكات الحكومية والبلدية في الاتحاد الروسي ")، وإعادة توزيع الحقوق الممتلكات وغير الملكية في القطاع الحقيقي للاقتصاد. لا تزال هذه العملية تمنع بشكل كبير من عدم وجود تقييم معقول للموارد أثناء العمليات معهم.
تشير نتائج تحويلات الممتلكات في روسيا إلى هيمنة الملكية الصناعية غير الحكومية حتى الآن. في هذا المنصب، من الممكن التحدث، أولا، على تثبيط الموارد الصناعية المختلفة التي شكلتها السوق الحالية، والتي يمكن أن تسهم بشكل كبير في تطوير أسواق الأسواق الممتلكات والموارد غير الممتية للمؤسسات وأنشطة التقييم ذات الصلة. ثانيا، يمكن أن ينص على أن التخلف الإعلامي للأخير، وكذلك عدم وجود دعم ما بعد الاختلال للمؤسسات المخصخصة، مناخ الاستثمار "البارد"، النشاط الاستثماري المنخفض وجاذبية العديد من المؤسسات الخصخصة والخاصة التي تقودها ليس فقط انخفاض كبير في نتائج أنشطته، ولكن أيضا إلى تقييم السوق النسبي الذي لم يطالب بها أحد الأمم المتحدة، أي تم تشكيلها كما لو كانت "دائرة مغلقة"، والتي لا تكون مرئية للخروج منها. هذه الظروف، من ناحية، تشهد على القدرة التنافسية المنخفضة للصناعة المحلية (باستثناء السلع الفردية)، ومن ناحية أخرى، على الموارد الصناعية المستخدمة بشكل غير فعال - الإمكانات الحقيقية لسوق الموارد الثانوية الناشئة للمؤسسات الصناعية ، فإن تكوينها سوف تمر، مع مراعاة هذه الظروف، وفقا للسيناريو التالي:
مزيد من التوسع في عدد المؤسسات غير الفعالة وغير المنافسة، بما في ذلك الدولة والبلدية، والموارد الصناعية غير الفعالة بشكل غير فعال، وتشكيل موارد جماعية غير سائلة في الغالب.
"توقف" السيناريو المسمى يرتبط مباشرة بإصلاح المؤسسات، وتطوير ريادة الأعمال، وإعادة هيكلة الممتلكات والموارد غير الممتدة للمؤسسة، والتي، بعد تقييم السوق، لا يزال من الممكن تقديمها في الدورة الدموية أساس تكوين أعمال جديدة.
تشكل البنية التحتية لأسواق موارد المؤسسة عددا من أنشطة أنشطة تنظيم المشاريع، المقدرة في المقام الأول، والتي توفر دوران الموارد، أي. صنع المعاملات بين المشترين والبائعين.
إن خلق بنية تحتية لأسواق موارد الشركات من أجل تشكيل الظروف الحديثة الحديثة لإدارة نظام الإدارة للمؤسسات، في المقام الأول من خلال تحسين أنشطة التقييم، يتطلب محاسبة الظروف الرئيسية التالية.
أولا، تحدد الحصة الأساسية للقطاع العام في الاقتصاد الروسي بشكل موضوعي مدة وتعقيد عمليات إعادة الهيكلة الهيكلية، بما في ذلك من خلال عمليات مع موارد الشركات وإعادة هيكلةها وخصخصتها.
ثانيا، إشراك موارد الاستثمار لإعادة هيكلة الصناعة، وتحسين الكفاءة والقدرة التنافسية للمؤسسات، ومع ذلك، فمن الممكن، ولكن ليس كثيرا عن طريق تغيير المالك (على سبيل المثال، في عملية خصخصة الدولة والملكية البلدية)، كم، أولا وقبل كل شيء، من خلال عمليات الملكية بغض النظر عن الملكية.
هذه، للوهلة الأولى، اتجاهات متناقضة، لها مؤسساتهم، إيجابيات وسلبياتهم.
لذلك، في الممارسة العالمية هناك دليل على نتائج عالية للنشاط الاقتصادي الذي يستخدم بشكل فعال أسواق موارد السوق الثانوية لهذه الأغراض، بغض النظر عن شكل الملكية. ومع ذلك، فإن التشريع الروسي والإطار التنظيمي للتنظيم للعلاقات مع مجمعات الممتلكات، كالمعتاد، يحدد "تفاصيل" المرتبطة بالتقسيم المتسابقين والاصطناعي لأسواق الموارد الصناعية الأولية، مع المشاركة العامة السائدة، والثانوية، مع غائبة عمليا سوق موارد المؤسسة الثانوية. وفقا لذلك، لا توجد بنية تحتية، كل من الأول والأخير. لا يزال نظام التنظيم القانوني للدولة مع موارد الشركات في مرحلة التشكيل، بما في ذلك أنشطة التقييم. ولكن هذه العمليات مع موارد الشركات، بما في ذلك العقار، هي آلية قادرة على "إحياء" نشاط الاستثمار "، مع مراعاة إنشاء بنية تحتية مناسبة للسوق، في المقام الأول أنشطة التقييم على المستوى المركزي.
ترتبط العمليات التي لديها موارد الشركات مع قضايا تقييم تكلفة الموارد في عملية إنشاء وتطوير والقضاء على المنظمات (الكيانات القانونية)، وأول مرة، بل هو مع قضايا تقييم تكلفة المعاملات، بما في ذلك في إدارة الخصخصة وإفلاس المؤسسات والمسابقات والمزادات والإيجار وإدارة الثقة والتعهد والقروض العقارية وغيرها من العمليات.
1.2. معايير أنشطة التقييم في الخارج وفي روسيا
1.2.1. معايير التقييم الدولية
تم تطوير معايير التقييم الدولية من قبل لجنة معايير التقييم الدولية (IVSC)، وهي منظمة دولية توحد المثمنين في المنظمات المهنية بأكثر من 50 دولة. يقدم الاتحاد الروسي في هذه المنظمة مجتمع المثمنين الروسي (رو).
ولا في الولايات المتحدة، ولا في "المعايير"، أو "المعايير" أو "المعايير"، لا تعتبر التقييمات قوس قوانين غير قابلة للشفاء. هذا هو السبب في أن إحدى المهام الرئيسية في IVSC هي تحقيق الاتساق بين معايير ومعايير التقييم الوطنية الأكثر ملاءمة لاحتياجات المجتمع الدولي.
المعايير واللوائح ذات الصلة في الوقت الحالي تعبر حاليا عن حوالي 50 دولة عضو في IVSC.
لدى معايير التقييم الدولية بعض الأساس الموحد، وهي مؤسسة صلبة تعكس وحدة المبادئ الاقتصادية التي لا تعتمد على الحدود السياسية.
حاليا، يدفع إيفس في أنشطتها اهتماما خاصا للربط المتبادل لمعايير المعايير التقييم والتقارير المالية التي طورتها اللجنة الدولية لمعايير التقارير المالية.
في 1 يوليو / تموز 2000، اعتمدت إيفس تطبعة جديدة من معايير التقييم الدولية (MSO - 2000)، أعلى مرتين تقريبا من الوثائق المدرجة في الأمر، التي تعمل سابقا MSO، وفي 26 يوليو 2001، تم اعتماد MSO في إصدارات 2001 (MSO-2001). يتطور هذا المنشور ويعيد مواقف إصدار MSO-2000 ويعكس التغييرات الحالية في سوق خدمات التقييم.
إن مناقشة شاملة لمجال المعرفة التي تتضمن طرق وإجراءات التقييم العملية تتجاوز إطار المواقع التي تواجه المعايير.
MSO-2001 يحتوي على توصيتين لتطبيق المعايير. تعتبر توصية الطلب رقم 1 ميزات تطبيق المعايير لأغراض البيانات المالية والتوصية لتطبيق المعايير رقم 2 - تطبيق المعايير الواردة في التقييم المنجز لأغراض الإقراض بكفالة.
تشمل MSO-2001 أيضا سبع مبادئ توجيهية منهجية حول تقييم العقارات وحقوق الإيجار والآلات والمعدات، والأصول غير الملموسة، والأعمال التجارية، وكذلك المحاسبة عن التلوث السام عند التقييم. في ثلاث تعليقات (1-3)، يفحص MSO ميزات التقييم في الأسواق الناشئة، وتقييم أصول القطاع العام (الدولة)، وكذلك القضايا المتعلقة بتقييم التقييم وفقا لمتطلبات لجنة بازل الإشراف المصرفي. تم تجهيز المعيار مع المسرد المنشور للمصطلحات المستخدمة.
أدت الأنشطة طويلة الأجل ل IVSC بشأن تطوير المعايير إلى وعي حقيقة أن التقييس نفسه على المستوى الدولي يختلف بشكل كبير عن عملية إنشاء معايير وطنية.
في العديد من البلدان، القانون التجاري والمجموعة المقابلة من الإجراءات التنظيمية مسبقا بعض الاتجاهات، وأحيانا محددة للغاية، لتوحيد أنشطة التقييم.
1.2.1. تقديرات الولايات المتحدة الأمريكية
يتم تطوير معايير موحدة لممارسة التقييم المهنية (ECPOP)، والتي هي إلزامية للاستخدام في الولايات المتحدة وفي بلدان أخرى في أمريكا الشمالية (كندا، المكسيك)، من قبل مجلس إدارة معايير تقييم المعايير للتقييم - غير المؤسسة التعليمية التجارية، التي تأسست في عام 1987 من قبل المنظمات الأمريكية المهنية الرائدة (معهد التقييم، المثمنين الجمعية الأمريكية، الرابطة الوطنية لانتقام التقييم) لتحقيق التوحيد والكفاءة المهنية في التقييم. الآن انضمت أكثر من 50 منظمة إلى الصندوق أو كمنظمات راعية (أمناء)، أو كأعضاء في المجالس الاستشارية.
يدير صندوق التقييم من قبل مجلس الأمناء، الذي يقدم الدعم المالي للأنشطة وتعين أعضاء في المجلس لمعايير التقييم والمجلس لمؤهلات المثمنين.
في هذا الوقت، يتكون مجلس الأمناء من 32 عضوا. يعين كل تقييم وأوصي احترافي ممثل واحد إلى مجلس الأمناء. بالإضافة إلى ذلك، يتم انتخاب 14 أمناء دائمين مستقلين من قبل المجلس بمفردهم.
يتطور مجلس معايير التقييم (CSO)، يفسر ويجعل التعديلات على ESPOP، والتي إلزامية لتطبيق المثمنين في أنشطتهم العملية. تتكون منظمات المجتمع المدني من خمسة المثمنين المؤهلين تأهيلا عاليا وإجراء اجتماعات عامة كل شهر. تصدر جميع الأحكام والإضافات المقترحة إلى ESPOP للمناقشات العامة قبل اعتماد CSO. لكي تنظر وتقييم الأعمال التي أجريت تحت رعاية منظمة المستنارة لمنظمة المجتمع المدني، تم إنشاء مجلس استشاري بشأن معايير التقييم (CCSO) في صندوق التقييم، والذي يتضمن ممثلين عن 32 منظمة وكالة حكومية تمثل مستهلكي خدمات التقييم. يجتمع CCCO كل ربع، ويقدم من المفوضية المنظمة الموضية المنظمة بشأن المشاكل المهمة ذات الطبيعة الفنية وعلى قائمة المشاريع الصادرة عن جدول أعمال المنظمات المجتمع المدني. تقام جميع اجتماعات CSSO في واشنطن وفتحها للجمهور.
تم تطوير المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني في الأصل من قبل اللجنة الخاصة المعنية بتطوير المعايير الموحدة في 1986-1987. ونقل إلى صندوق التقييم في عام 1987. بحلول هذا الوقت، أنشأ الصندوق حقوق التأليف والنشر له في ECPOP. في اجتماعه التنظيمي في 30 يناير 1989، تم اعتماد CSO بالإجماع والاعتماد على ECPOP كمعايير متقدية مبدئية تم تطويرها من قبل مؤسسات الموضة.
هذه المعايير مخصصة لمستخدمي التقديرات والتقييم. يجب أن يكون مراعاة هذه المعايير المثمنين المهنية لتحسين مستوى التقييم.
يتطلب قانون إصلاح المؤسسات المالية، الارتفاع في الاقتصاد والامتثال للقوانين (Firrea)، الذي اعتمده الكونغرس في عام 1989، التقييمات التي أعدتها المثمنون المعتمدون المعتمدون والمرخصون، تجميعها وفقا للبلد الاقتصادي. في عام 1992، أصدرت الإدارة الإدارية والميزانية (OMV) نشرة 92-06، والتي تسطيد أيضا أنه مع الاستحواذ الفيدرالي للأراضي وتوفير قروض الأراضي من قبل المنظمات الائتمانية، قدمت تقديرات وفقا لمتطلبات ESPOP.
يتم تقديم espop:
الشروط التي تحتاج إلى اتباعها في تنفيذ التقييم، تحقق من تقرير التقييم أو تقديم الخدمات الاستشارية؛
الأساليب التي تنتج خدمات التقييم أو المراجعة أو الاستشارية.
المعايير 1 و 2 تنظيم عملية التقييم ووضع تقرير تقييم عقاري. يحدد Standard 3 قواعد التحقق من التقارير لتقييم ووضع تقرير على أساس هذه القواعد. تهدف المعايير 4 و 5 إلى تطوير وتلخيص المهام الاستشارية للمثمن للتقييم العقاري والعقارات. تضع المعيار 6 المعايير اللازمة لتطوير نتائج التقييم الشامل والتقرير لغرض الضرائب على العقارات أو أي أنواع أخرى من الممتلكات. المعايير 7 و 8 إنشاء قواعد لتطوير وتعميم تقييمات الممتلكات الشخصية. المعايير 9 و 10 إنشاء قواعد لتنمية وتعميم تقديرات الأعمال.
تعتبر التعليقات التوضيحية جزءا لا يتجزأ من المعايير الموحدة وينبغي اعتبارها تفسيرا لأحكام وتعريفات وقواعد المعايير. تقدم تعليقات تفسيرات لجنة معايير التقييم (ASB) بشأن الشروط الأساسية والتطبيقات لبعض الأحكام أو التعاريف أو قواعد المعايير.
دور مهم في أنشطة المثمن يشغل الالتزامات الأخلاقية. تشمل المعايير تعليقات توضيحية وتبدأ ب "أحكام الأخلاقيات"، والتي تشمل أربعة أقسام: السلوك والإدارة والسرية والإبلاغ؛ إجراء متطلبات النزاهة والموضوعية واستقلال الحكم والسلوك الأخلاقي.
بالإضافة إلى القواعد العشر القياسية، تتضمن ESPOP أيضا وثائق المعايير التي تعمل بشكل خاص على تبسيط أو تفسير أو شرح أو تحسين أو تحسين ECPOP. وثائق جنبا إلى جنب مع قواعد المعايير إلزامية للاستخدام. ينشر مؤسسات الموضة أيضا آراء استشارية تحتوي على نصيحتها لحل المشكلات المثيرة للجدل عند تطبيق ESPOP بممارسة التقييم.
بدءا من إصدارات عام 1994، يحتوي ESPOP أيضا على مسرد لجميع المصطلحات المقدرة.
1.2.2. معايير تقييم EVPERSE
تأسست المثمنين الجماعات الأوروبية (Tegovofa) كعلى رابطة غير ربحية للمنظمات الوطنية في المثمنين في الدول الأوروبية الغربية في عام 1977 بعد الاندماج مع منظمة يورو مماثلة، تسمى المجموعة حاليا المجموعة الأوروبية لرابطات العريس - تيغوفا. أحد الأهداف الرئيسية عند إنشاء هذه المنظمة هو إنشاء معايير تقييم عام تمثل آراء المنظمات المهنية في جميع بلدان الاتحاد الأوروبي.
حاليا، أعضاء تيغوفا هم منظمات تقييم احترافية للاتحاد الأوروبي مع المشاركة النشطة والزيادة للشركاء من بلدان وسط وشرق أوروبا، بما في ذلك روسيا (المثمنون الروس)، الجمهورية التشيكية والمجر وبولندا وبلغاريا ورومانيا وألبانيا.
واحدة من السمات الرئيسية لمعايير التقييم الأوروبية (ECO) هي اتجاهها بشأن التقييمات التي أجريت لغرض وضع التقارير المحاسبية المالية وفقا للتشريع الأوروبي المعتمد. يشار إلى إمكانية توزيع عملها وعلى أنواع أخرى من التقديرات التي أجريت في أغراض كبيرة اجتماعيا.
تجدر الإشارة إلى أن معايير التقييم الأوروبية ليست إلزامية لأعضاء المنظمة، ولكن ينصح بالتطبيق بأنها تمثل أفضل تجربة تم تطويرها لإدراجها في الأفعال التنظيمية ذات الصلة في الاتحاد الأوروبي وإعطاء زخم لاعتماد المعايير الوطنية ذات الصلة من البلدان ues. أهداف ESO هي الحكم:
· تقييم المساعدات في إعداد تقارير متفق عليها لعملائهم من خلال توفير مبادئ توجيهية واضحة؛
تقييمات ثابتة باستخدام التعريف القياسي لأساور السوق وأساليب التقييم؛
معايير الجودة بالموافقة على المستوى المقبول عموما من المؤهلات؛
الأساسيات الدقيقة للتحليل الاقتصادي للاستخدام الفعال لموارد الأراضي والبناء؛
· تعزيز فهم دور المثمن؛
· إنشاء إجراءات توفير تقدير واضح ودقيق لا لبس فيه التكلفة وفقا للتشريعات الوطنية ومع المعايير الدولية للتقييم والمحاسبة.
يجب الحفاظ على معايير التقييم الدولية التي نشرتها Mkso في بلدان الاتحاد الأوروبي، حيث تتوافق مع التشريعات الوطنية من أجل ضمان اتساق التقييم وفقا لأفضل ممارسة عالمية.
وفقا للمادة 110 من المعاهدة الرومانية لعام 1957، وكذلك الاتفاقات اللاحقة، يتم تكليف Tegova بوضع معايير متوافقة مع تدويل نشاط الأعمال التجاري التجاري العالمي.
يجري تطوير معايير التقييم الدولية بالتعاون الوثيق مع MKSO و EGA، والتي تدعم مبادئ المنافسة المجانية وتنمية التجارة العالمية. إذا كانت متطلبات EHO مختلفة تماما عن MSO، فإن نص المعايير يوفر تعليقات مناسبة. تجدر الإشارة أيضا إلى أن البيئة تختلف بتفصيل أكبر من العرض التقديمي، كما أنها تسليط الضوء على مشكلات إضافية لا تنظر في MSO، وفقا لمبادئها الأساسية، فهي مماثلة ل MSO.
اعتمدت معايير التقييم الأوروبية (ما يسمى "الكتاب الأزرق") في الطبعة الأخيرة في عام 2000. تتضمن هذه الوثيقة 9 معايير و 13 توصية منهجية. في الوقت نفسه، المعايير 1-3 النظر في القضايا المتعلقة بامتثال هذه المعايير لمعايير التقييم الدولية، وكذلك القضايا الأخرى المتعلقة بمؤهلات المثمن ومع أخلاقياتها المهنية.
احتلال التحليل وتوقعات إجمالي الإيرادات من المبيعات
تحليل إجمالي الإيرادات وتوقعاتها تتطلب دراسة مفصلة ومحاسبة لعدد من العوامل، بما في ذلك مجموعة المنتجات وحدات التخزين والإنتاج والأسعار الخاصة بالمنتجات ومعدلات التضخم ومعدلات نمو بأثر رجعي للمشروع، حصة المؤسسة المقدرة في السوق ، مرافق الإنتاج المتاحة، معدلات النمو طويلة الأجل في فترة ما بعد الظهر، وهلم جرا.
يجب اتباع قاعدة عامة أن توقعات إجمالي الإيرادات يجب أن تكون متوافقة منطقيا مع مؤشرات بأثر رجعي للمؤسسة والصناعة ككل. التقديرات القائمة على التنبؤات التي تختلف بشكل ملحوظ مع الاتجاهات التاريخية غير دقيقة.
تحليل ومصروفات توقعات
في هذه المرحلة، يجب على المثمن:
يرتبط إدارة التكاليف الفعالة والمستمرة بشكل لا ينفصم بضمان معلومات كافية ونوعية عن تكلفة أنواع معينة من المنتجات والقدرة التنافسية النسبية.
يمكن تصنيف التكلفة من خلال العديد من الميزات:
حساب التدفق النقدي لكل عام من فترة التنبؤ
هناك طريقتان أساسيان لحساب مقدار التدفق النقدي: غير مباشر ومباشر. طريقة غير مباشرة يحلل التدفق النقدي في مجالات النشاط. ويوضح بوضوح استخدام الربح والاستثمار الأموال المتاح. طريقة مباشرة بناء على تحليل التدفق النقدي بموجب مواد الرعية والاستهلاك، أي حسابات المحاسبة.
عند حساب قيمة التدفق النقدي لكل سنة توقع، يمكن توجيه رسم تخطيطي يوضح طريقة غير مباشرة لحساب DP (الملحق 1).
من وجهة نظر رياضية معدل الخصم - هذا هو سعر الفائدة المستخدم لإعادة حساب تدفقات الدخل المستقبلية (قد يكون هناك العديد منهم) في قيمة واحدة من تكلفة الحالية (اليوم)، وهي القاعدة لتحديد القيمة السوقية للأعمال التجارية. بالمعنى الاقتصادي، في دور معدلات الخصم، يتطلب المستثمر عن رأس المال المستثمر في مرافق استثمارية قابلة للمقارنة، بمعنى آخر، هو المعدل المطلوب للدخل في الاستثمارات البديلة الحالية مع مستوى مماثل من المخاطر على تاريخ التقييم.
يجب حساب معدل الخصم أو تكلفة جذب رأس المال مع الأخذ في الاعتبار ثلاثة عوامل. الأول هو وجود العديد من الشركات لمصادر مختلفة من رأس المال الذي تتطلب مستويات مختلفة من التعويض. والثاني هو الحاجة إلى محاسبة المستثمرين في تكلفة المال في الوقت المناسب. الثالث هو عامل خطر. في هذا السياق، نحدد الخطر كدقيعة من احتمال الحصول على المتوقع في المستقبل.
هناك طرق مختلفة لتحديد معدل الخصم، والأكثر شيوعا منها:
للتدفق النقدي للإنصاف:
للتدفق النقدي لجميع رأس المال المستثمر:
يعتمد حساب معدل الخصم على نوع التدفق النقدي المستخدم لتقييم كقاعدة. بالنسبة للتدفق النقدي للإنصاف، يتم تطبيق معدل الخصم يساوي الدفع المطلوب من المالك؛ للتدفق النقدي لجميع رؤوس رأس المال المستثمر، يتم تطبيق معدل الخصم يساوي مقدار معدلات الإرجاع المرجح للإنصاف والصناديق المقترضة (معدل العائد على الأموال المقترضة هو سعر الفائدة للبنك على القروض)، حيث حصة المقترضة والأموال الخاصة في هيكل رأس المال فيما يتعلق بالمقاييس. مثل هذا الخصم يسمى المتوسط \u200b\u200bالمرجح لتكلفة رأس المال ( موزون متوسط. كلفة. ل. عاصمة. - WACC).
يتم احتساب متوسط \u200b\u200bتكلفة رأس المال المرجح وفقا للصيغة التالية:
wacc \u003d k d (1 - t c) w d + k p w p + k s w s،
أين ك د. - تكلفة جذب رأس المال المقترض؛
تي جيم - معدل الضريبة على ربح الشركة؛
إلى ص تكلفة جذب رأس المال الأساسي (الأسهم المفضلة)؛
كذا - تكلفة جذب رأس المال الأسهم (الأسهم العادية)؛
د. - نسبة رأس المال المقترض في هيكل رأس مال المؤسسة؛
د رديئة - نسبة الأسهم المفضلة في هيكل رأس المال للمؤسسة؛
و س. - حصة الأسهم العادية في هيكل عاصمة المؤسسة.
وفقا لل نموذج تقييم رأس المال معدل الخصم على الفورمولا
r \u003d r f + β (r m -r f) + s 1 + s 2 + c،
أين رديئة - الفواتير المطلوبة من قبل المستثمر (في رأس المال الأسهم)؛
الترددات اللاسلكية. - - معدل دخل خالي من المخاطر؛
β - معامل بيتا (هو مقياس للمخاطر المنهجية المرتبطة بالعمليات الاقتصادية والسياسية التي تحدث في البلد)؛
ص - إجمالي العائد للسوق ككل (محفظة الأدوات المتوسطة للأوراق المالية)؛
س. 1 - جائزة للمؤسسات الصغيرة؛
س.
2
-
خصائص المخاطر المميزة لشركة منفصلة؛
ج - خطر البلد.
يعتمد نموذج تقييم رأس المال (SAMM - في الاختصار المشترك باللغة الإنجليزية) على تحليل نطاق معلومات سوق الأوراق المالية، وتحديدا - التغييرات في ربحية الأسهم الزائرة بحرية. يتطلب تطبيق النموذج لإخراج معدل الخصم لشركات مغلقة تعديلات إضافية.
كمعدل دخل خالي من المخاطر في الممارسة العالمية، عادة ما يتم استخدام الدخل على التزامات الديون الحكومية طويلة الأجل (السندات أو الفواتير)؛ ويعتقد أن الدولة هي الضامن الأكثر موثوقية لالتزاماتها (احتمال استبعاد احتمالية إفلاسها عمليا). ومع ذلك، كما تظهر الممارسة، لا ينظر إلى الأوراق المالية الحكومية في روسيا على أنها خالية من المخاطر. لتحديد معدل الخصم، يمكن اعتماد معدل الاستثمارات التي تتميز بأصغر مخاطر (معدل إيداع التبادل في Sberbank أو غيرها من البنوك الأخرى الأكثر موثوقية كخطأ للخطر.
حساب القيم الحالية للتدفق النقدي في المستقبل والتكلفة في فترة ما بعد التشخيص
عند التقدم بطلب في تقييم طريقة DDP، من الضروري تلخيص التكاليف الحالية للتدفقات النقدية الدورية، والتي تجلب كائن من التقييم في الفترة التوقعات، والقيمة الحالية في فترة ما بعد التشخيص المتوقع في المستقبل.
تتكون القيمة الأولية لتكلفة الأعمال من مكونين:
إجراء تعديلات النتائج
بعد تحديد القيمة الأولية لتكلفة المؤسسة للحصول على الحجم النهائي للقيمة السوقية، من الضروري إجراء التعديلات النهائية. من بينها رئيسيان.
تعديل قيمة الأصول غير الوظيفية وبعد يعتمد على حقيقة أنه عند حساب القيمة، يتم أخذ أصول المؤسسة في الاعتبار، والتي تشارك في الإنتاج، الربح، أي. في تشكيل التدفق النقدي. لكن أي مؤسسة في كل نقطة محددة قد تكون أصول غير محتلة مباشرة في الإنتاج. هنا، لا تؤخذ قيمتها في الاعتبار في التدفق النقدي، ولكن هذا لا يعني أنهم ليس لديهم التكلفة. العديد من الأصول لها قيمة معينة يمكن تنفيذها، على سبيل المثال، أثناء البيع. لذلك، من الضروري تحديد القيمة السوقية لهذه الأصول وتلخيصها بالتكلفة التي تم الحصول عليها عن طريق خصم التدفق النقدي.
تصحيح حجم رأس مالهم الدوار وبعد محاسبة غير لائقة للحجم الفعلي لرأس المال العام الخاص بها. يتضمن نموذج التدفق النقدي المخصوم القيمة المطلوبة لرأس المال العامل الخاص بها، مرتبطة بمستوى التنبؤ (عادة ما يتم تحديدها حسب معايير الصناعة). قد لا تتزامن القيمة الفعلية لرأس المال العامل الخاص بها، والتي لديها مؤسسة، مع المطلوبة. وفقا لذلك، فإن التصحيح ضروري: يجب إضافة فائض رأس المال العامل الخاص، ويتم اكتشاف العجز من القيمة الأولية.
نتيجة لتقييم مؤسسة مؤسسة DDP، سيتم الحصول على تكلفة حصة سائلة التحكم. إذا تم تقدير حزمة غير مراقبة، فأنت بحاجة إلى تقديم خصم.
طريقة التقييم التجاري الربح custellize
المحتوى الاقتصادي للطريقة
طريقة رأس المال الربح هي واحدة من خيارات نهج متزايد لتقييم الأعمال التجارية للمؤسسة الحالية. مثل خيارات نهج الإيرادات الأخرى، تعتمد على فرضية أساسية، وفقا لتكلفة مشاركة الممتلكات في المؤسسة تساوي القيمة الحالية للعائدات المستقبلية التي ستجلبها هذه الخاصية. يتم التعبير عن جوهر هذه الطريقة عن طريق الصيغة:
تعد طريقة الرفاهية للأرباح أكثر ملاءمة للحالات التي من المتوقع أن تتلقى المؤسسة فيها تقريبا نفس قيم الأرباح (أو ستكون معدلات نموها دائمة).
المراحل الرئيسية لتطبيق الطريقة
يوفر التطبيق العملي لطريقة الرسملة للأرباح على المراحل الرئيسية التالية:
تحليل البيانات المالية
الوثائق الرئيسية لتحليل البيانات المالية للمؤسسة من أجل تقييم هي الميزانية العمومية وتقرير عن النتائج المالية واستخدامها. لغرض تقييم المؤسسة الحالية، من المرغوب فيه بالنسبة لهذه الوثائق على مدى السنوات الثلاث الماضية.
عند تحليل التقارير المالية للشركة، يجب أن يحتفظ المثمن بالضرورة بتطبيعها، أي قم بإجراء تعديلات على العديد من المواد الطارئة والمبلغ الإجمالي، والتوازن والإبلاغ عن النتائج المالية واستخدامها.
اختيار الأرباح التي سيتم رسملة
تعني هذه المرحلة بالفعل اختيار فترة الأنشطة الإنتاجية الحالية، وسيتم رسملة نتائجها. يمكن للمثمن الاختيار بين العديد من الخيارات:
كقيمة رسمية، قد تظهر إما صافي الربح بعد دفع الضرائب، أو الربح قبل الضرائب، أو قيمة التدفق النقدي.
في معظم الحالات، في الممارسة العملية، يتم اختيار ربح السنة التقارير الأخيرة كقيمة رسمية.
حساب معدلات الرسملة
عادة ما يتم اشتقاق معدل الرسملة للمؤسسة من معدل الخصم من خلال خصم معدلات النمو السنوية المتوقعة من الأرباح أو التدفق النقدي (اعتمادا على القيمة الكبيرة). وفقا لذلك، لنفس المؤسسة، فإن معدل الرسملة هو أقل من سعر الخصم.
من وجهة نظر رياضية، فإن معدل الرسملة هو مقسم، يستخدم لتحويل حجم الربح أو التدفق النقدي في فترة زمنية واحدة من حيث القيمة.
لذلك، لتحديد معدل الرسملة الكافية، يجب أولا حساب معدل الخصم المقابل باستخدام التقنيات التالية التالية. هناك طرق مختلفة لتحديد معدل الخصم، والأكثر شيوعا منها:
في ضوء خصوصية شروط الأعمال الروسية، يعتقد أن النتيجة الأكثر دقة وموضوعية تتحقق من خلال التقدم طريقة البناء التراكمي وبعد الأساليب المتبقية لا تستخدم عمليا.
تحتوي طريقة البناء التراكمية على تشابه معين مع SARM (نموذج تقييم الأصول الرأسمالية). في كلتا الحالتين، يتم اتخاذ معدل الدخل على الأوراق المالية الخالية من المخاطر لقاعدة الحساب، مما يضيف دخل إضافي يتعلق بخطر الاستثمار في هذا النوع من الأوراق المالية. ثم يتم التعديلات (في اتجاه المتزايد أو التناقص) على تأثير عوامل الخطر الكمي والنوعية المتعلقة بتفاصيل هذه الشركة.
مع معدل الخصم المعروف، يتم تحديد معدل الرسملة في الصيغة العامة:
ص \u003d. د - ز
أين رديئة - معدل الرسملة؛
د. - معدل الخصم؛
g. - معدلات نمو الربح على المدى الطويل أو التدفق النقدي.
المراحل الأخيرة من تطبيق طريقة رأس المال للأرباح هي عمليات بسيطة.
لتنفيذ تصحيحات للأصول غير العاملة، يلزم تقييم قيمتها السوقية وفقا للطرق المعتمدة لنوع معين من الأصول (العقارات، الآلات والمعدات، إلخ).
2.1.2. نهج تقييم (السوق) المقارنة
الشرط الرئيسي عند استخدام الأساليب بناء على نهج السوق هو اختيار الكائنات القابلة للمقارنة ومعلومات بأثر رجعي عن المعاملات معها.
في كثير من الأحيان، يتم استخدام هذا النهج كاختبار لنتائج "الحس السليم" نتائج استخدام النهج الأخرى.
إن ميزة النهج المقارن هي انعكاس حقيقي للتوريد والاقتراحات لهذا الكائن، لأن سعر المعاملة المثالية الفعلية يزيد من هذا الوضع في السوق.
في الوقت نفسه، فإن النهج المقارن له عدد من العيوب الكبيرة،
من الممكن اتباع نهج مقارن فقط إذا كانت هناك معلومات مالية متاحة متعددة الاستخدامات ليس فقط على مؤسسة تقديرية فحسب، بل أيضا بعدد كبير من الأشياء المماثلة التي تم اختيارها بواسطة المثمن باسم التناظرية. يمكن أن تكون الحصول على معلومات إضافية من النظير عملية معقدة إلى حد ما.
يجب أن يقدم المثمن تعديلات معقدة، وتعديل القيمة النهائية والحسابات الوسيطة التي تتطلب مبررا خطيرا.
وبالتالي، يعتمد إمكانية تطبيق نهج مقارن على توافر سوق مالي نشط، لأن النهج ينطوي على استخدام البيانات حول المعاملات المثالية بالفعل. الشرط الثاني هو انفتاح السوق أو توافر المعلومات المالية اللازمة للمثمن. الشرط الثالث هو توافر الخدمات الخاصة التي تتراكم السعر والمعلومات المالية.
الأساليب المستخدمة في إطار نهج (السوق) المقارنة
اعتمادا على الأهداف والكائن والظروف المحددة للتقييم، ينطوي النهج المقارن على استخدام ثلاث طرق رئيسية:
طريقة التناظرية، أو طريقة سوق رأس المال، بناء على استخدام الأسعار التي تشكلها سوق الأسهم المفتوحة. وبالتالي، فإن الأساس للمقارنة هو سعر حصة واحدة من مجتمعات الأسهم المفتوحة على الطراز المفتوح. وبالتالي، في شكلها النقي، يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم حزمة الأقليات من الأسهم.
طريقة المعاملة، أو طريقة المبيعات، مع التركيز على سعر شراء المؤسسة ككل أو حصة مسيطرة. يحدد هذا أكثر النطاق الأمثل لتطبيق هذه الطريقة لتقييم مؤسسة أو حصة مسيطرة.
طريقة معاملات الصناعة، أو طريقة النسب القطاعية، بناء على استخدام العلاقات الموصى بها بين السعر ومعايير المالية المحددة. يتم احتساب المعاملات القطاعية على أساس الملاحظات الإحصائية الطويلة من قبل معاهد البحوث الخاصة لبيع المؤسسة وأهمها أهم خصائص الإنتاج والمالية. نتيجة للتعميم، تم تطوير صيغ بسيطة بما فيه الكفاية لتحديد تكلفة المؤسسة المقدرة. يتم تشكيل سعر مؤسسة البيع بالتجزئة على النحو التالي: 0.75 -1.5 يزيد قيم الدخل السنوي الصافي على تكلفة المعدات والاحتياطيات التي لها مشروع يقدر.
عند تطبيق طريقة مقارنة (سوق)، في معظم الحالات، يكون الأمر أكثر سرعة لتطبيق طريقة الشركة المكافئة. يرجع ذلك إلى حقيقة أن تقنيات تطبيق شركة الشركة وطريقة المعاملة تتزامن عمليا، الفرق هو فقط في نوع التسعير المصدر: إما سعر حصة واحدة، والتي لا تعطي أي عناصر التحكم، أو سعر حزمة التحكم، بما في ذلك جائزة عناصر التحكم.
ومع ذلك، على الرغم من البساطة الظاهرة، فإن هذه الطريقة تتطلب مؤهلات عالية واحترافية للمثمن، لأنها تعني إدخال تعديلات معقدة بما فيه الكفاية لضمان أقصى قدر من المقارنة التي تم تقييمها للشركة مع نظائرها.
يشبه النهج المقارن لتقييم الأعمال إلى حد كبير طريقة رأس المال للدخل، لأنه في كلتا الحالتين يحدد المثمن قيمة الشركة، بناء على دخل الشركة.
مراحل تقييم أساليب النهج المقارن
تتضمن عملية تقييم المؤسسة من قبل أساليب الشركة التناظرية والمعاملات الخطوات الرئيسية التالية:
أنا المرحلة وبعد جمع المعلومات اللازمة.
المرحلة الثانية وبعد مقارنة قائمة المؤسسات المماثلة.
ثالثا المرحلة وبعد التحليل المالي.
الرابع المرحلة وبعد حساب المضاعف المقدرة.
V المرحلة وبعد حدد قيمة المضاعف.
السادس المرحلة وبعد تحديد القيمة الإجمالية للتكلفة.
VII المرحلة وبعد تقديم التعديلات النهائية.
يعتمد النهج المقارن لتقييم الأعمال على استخدام نوعين من المعلومات:
معلومات السوق هي بيانات عن الأسعار الفعلية لشراء وبيع الأسهم مماثلة لأسهم الشركة المقدرة. تعتمد جودة وتوافر المعلومات على مستوى تطور سوق الأسهم. لا يكتمل تكوين سوق الأسهم المحلية، ولكن هناك عدد من الوكالات، مثل Finmarket، AK & M، RosbusinessCulting، ينشر النشرات الإخبارية اليومية على حالة الأسواق المالية، مقترحات شراء / بيع الأوراق المالية، البحث عن نشاط أسواق أكبر المؤسسات.
عادة ما يتم تمثيل المعلومات المالية ببيانات المحاسبة والمالية، بالإضافة إلى معلومات إضافية لتحديد تشابه الشركات وإجراء التعديلات اللازمة التي تضمن المقارنة اللازمة.
يعتمد تحديد القيمة السوقية لرأس مال الشركة الخاصة بالمؤسسة من خلال الطريقة المقارنة على استخدام مضاعفات الأسعار. مضاعف السعر - هذا معامل يظهر العلاقة بين سعر السوق للمشروع أو الأسهم والقاعدة المالية. القاعدة المالية لمضاعف التقييم هي، في الواقع، العداد الذي يعكس النتائج المالية للمؤسسة، والتي لا يمكن أن تعزى الأرباح فقط، ولكن أيضا التدفق النقدي، مدفوعات توزيعات الأرباح، الإيرادات من المبيعات وغيرها.
لحساب المضاعف، فمن الضروري:
يتم نقل سعر السهم إلى آخر تاريخ يسجل تاريخ التقييم، أو أنه يمثل متوسط \u200b\u200bالقيمة بين الحد الأدنى والحد الأدنى للأسعار في الشهر الماضي.
كقاعدة مالية يجب أن تكون مؤشرا على النتائج المالية أو في السنة الأخيرة المشتركة، أو على مدى الأشهر ال 12 الماضية، أو متوسط \u200b\u200bالقيمة لعدة سنوات سبق تاريخ التقييم.
في ممارسة التقييم، يتم استخدام نوعين من المضاعفين: الفاصل الزمني وعزم الدوران.
لتشمل المضاعفات الفاصل :
بالنسبة مضاعفات عزم الدوران تتعلق :
تتكون عملية تشكيل القيمة الإجمالية للتكلفة من ثلاث خطوات رئيسية:
اختيار قيمة مضاعفة هذه هي المرحلة الأكثر صعوبة تتطلب منطقation دقيق بشكل خاص ثابت في التقرير. نظرا لأن الشركات نفسها غير موجودة، فإن مجموعة من حجم المضاعف نفسه وفقا للشركات التماثلية هي واسعة جدا. يقطع المثمن القيم المتطرفة وحساب متوسط \u200b\u200bقيمة المضاعف حسب مجموعة من النظير. ثم يتم إجراء التحليل المالي، ويتم استخدام المعاملات المالية والمؤشرات المالية لتحديد قيمة مضاعف معين، والأكثر ارتباطا وثيقا بهذا المضاعف. يتم عرض النتائج التي تم الحصول عليها على عدد من المضاعف، وبالتأكيد يحدد بالتأكيد القيمة التي يمكن استخدامها لحساب تكلفة الشركة المقدرة.
يجب ضبط القيمة الإجمالية للتكلفة الناتجة عن استخدام المضاعفات اعتمادا على الظروف المحددة. الأكثر نموذجية هو وجود الأصول غير المنتجة، نقص رأس المال العامل الخاص، مستوى جاذبية المشتري.
2.1.3. نهج التقدير المضيف
تعمل طرق هذه المجموعة على التكاليف الحالية لإعادة إنتاج الممتلكات، ناقص ارتداء المتراكم المتراكم على الكائن.
يقيد تقييد هذه المجموعة من الطرق هو أن النتائج التي تم الحصول عليها لا تعكس تصرفات قوى الطلب وتزويدها في السوق.
من أجل الحصول على التقدير النهائي لقيمة كائن التقييم، يتم استخدام طريقة وزن أساليب التي تم الحصول عليها أعلاه، بما في ذلك وزن أساليب التقييم نفسها.
تعتبر نهج التكلفة (الممتلكات) في التقييم تكلفة المؤسسة من وجهة نظر حوادث التكاليف. القيمة الدفترية للأصل والتزامات المؤسسة بسبب التضخم والتغيرات في ظروف السوق، طرق المستخدمة في المحاسبة، كقاعدة عامة، لا تتوافق مع القيمة السوقية. نتيجة لذلك، قبل المثمن، مهمة تنفيذ تعديل ميزان المؤسسة. لهذا، من خلال ذلك تقييم القيمة السوقية المعقولة لكل رصيد التوازن بشكل منفصل، ثم يتم تحديد القيمة الحالية للالتزامات، وأخيرا، يتم خصم القيمة الحالية لجميع التزاماتها من القيمة السوقية المعقولة لأصول الشركة وبعد وتبين النتيجة التكلفة المقدرة لعاصمة الشركة الخاصة.
يمكن تمثيل منهجية نهج التكلفة كمخطط (الملحق 2)
الصيغة الأساسية في نهج العقار (التكلفة) هي:
رأس المال الخاص \u003d الأصول - التزامات .
يمثل هذا الارتفاع بطريقتين أساسيين:
طريقة تكلفة صافي الأصول
يتضمن حساب قيمة تكلفة صافي الأصول عدة مراحل:
1. تقدر الملكية العقارية للمؤسسة في قيمة سوق معقولة.
2. يتم تحديد القيمة السوقية المعقولة للآلات والمعدات.
3. يتم الكشف عن الأصول غير الملموسة وتقييمها.
4. القيمة السوقية للاستثمارات المالية، كل من طويل الأجل وقصير الأجل مصممة.
5. يتم نقل احتياطيات السلع والمواد إلى القيمة الحالية.
6. تم تصنيف الحسابات.
7. يتم تقييم مصاريف الفترات المستقبلية.
8. يتم نقل التزامات المؤسسة إلى القيمة الحالية.
9. يتم تحديد تكلفة المساواة من خلال طرح القيمة السوقية المعقولة لكمية الأصول ذات القيمة الحالية لجميع الالتزامات.
2.2. الجوانب القانونية لأنشطة التقييم في الاتحاد الروسي
من أغسطس 2006، دخلت نسخة جديدة من قانون "الأنشطة المقدرة" حيز التنفيذ.
إن التغييرات في تنظيم أنشطة التقييم تكمن في المقام الأول في سياق الإصلاح الإداري من قبل الحكومة، بما في ذلك القضاء على الحواجز الإدارية أمام الأعمال وتقليل عبء تنظيم الدولة في الاقتصاد. كانت إحدى الخطوات الواردة في هذا الاتجاه إلغاء ترخيص أنواع معينة من الأنشطة، المقدرة، من بين أمور أخرى. من 1 يوليو 2007، لن يتم حاجة الترخيص لتنفيذ هذا النوع من العمل. وهذا يعني أن النظام بأكمله للمبادئ والآليات لتنظيم أنشطة المثمنين، الذي أظهر ناقله من تنظيم الدولة لأنشطة تنظيم المشاريع لتنظيم الأنشطة المهنية في مجال التقييم المستقل للممتلكات. في هذه الحالة، يتم تعيين دور مهم للجمعيات المهنية للممتعين، الذين يجب عليهم كسب ثقة وموقف معين في هذا السوق، في العديد من النواحي - جودة تقديم الخدمات لتقييم الممتلكات. وإذا نتحدث عن الجودة، فهذا يعني أن المعايير والقواعد ذات الصلة يجب أن تؤخذ. الآن هو في هذا الجزء من المساحات الكبيرة.
الأساس لفحص موارد المؤسسة والحقوق بالنسبة لهم لغرض التقييم هو القانون المدني للاتحاد الروسي، والتشريعات واللوائح الأخرى، بما في ذلك في مجال الخصخصة، والإفلاس، وعلاقات الإيجار، والتعهد والرهن العقاري وسوق الأوراق المالية والملكية الفكرية وإدارة الثقة وغيرها.
حتى الآن، تتكون أنشطة التشريعات التي تحكمها في الاتحاد الروسي من القانون الاتحادي "بشأن التقييم في الاتحاد الروسي"، والقوانين الفيدرالية الأخرى والأعمال القانونية التنظيمية للاتحاد الروسي وموضوعاتها، وكذلك من المعاهدات الدولية للاتحاد الروسي وبعد تنظم الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أنشطة ملحوظة وفقا للقانون الاتحادي. يحدد القانون الفيدرالي الإطار القانوني لتنظيم أنشطة التقييم من حيث كائنات التقييم المملوكة للاتحاد الروسي أو مواضيع الاتحاد الروسي أو البلديات أو الأفراد والكيانات القانونية، لأغراض التقييم.
قرر المشرع أنه بموجب نشاط التقييم يعني أنشطة مواضيع أنشطة التقييم التي تهدف إلى إنشاء سوق أو قيمة أخرى لأجسام التقييم - من الأرجح السعر الذي يمكن فيه تجنب كائن التقييم في السوق المفتوحة في سياق المنافسة.
من المفترض أن يشارك المشاركون في المعاملة بذكاء، وهم جميع المعلومات اللازمة، وعلى حجم سعر المعاملة لا يعكس أي ظروف طارئة، أي متي:
· أحد أطراف المعاملة (البائع) غير ملزم ببيع كائن تقييم، والجانب الآخر (المشتري) غير ملزم بشرائه؛
· أطراف المعاملة (البائع والمشتري) على علم بموضوع المعاملة والتصرف بمصالحهم الخاصة؛
يتم تقديم كائن التقييم إلى السوق في شكل عرض عام؛
· سعر المعاملة هو مكافآت معقولة لكائن التقييم دون إكراه إلى المعاملة ضد الأطراف المعدلة مع شخص آخر؛
· يتم الدفع مقابل كائن التقييم نقدا.
كائنات الحقوق المدنية الناشئة في عملية تنفيذ أنشطة تنظيم المشاريع، بما في ذلك تقديرها، تنتمي:
ملكية الممتلكات وحقوق الملكية الأخرى أو الأشياء الفردية؛
العقارات، الممتلكات المنقولة، بما في ذلك. الآلات والمعدات وغيرها؛
· العمل والخدمات والمعلومات وغيرها من الأشياء المتعلقة بالحقوق المدنية المشاركة في مجال دورانها؛
· كائنات الملكية الفكرية (الأصول غير الملموسة).
أنشأ القانون المدني للاتحاد الروسي أنه في ممتلكات المواطنين والكيانات القانونية، أي ممتلكات، لا تقتصر في المصطلحات الكمية والقيمة، باستثناء أنواعها الفردية، التي تم الاستيلاء عليها وفقا للقانون من دوران أو لا تستطيع تنتمي لهم.
وهكذا، عندما نتحدث عن تقييم الممتلكات، نقصد، أولا وقبل كل شيء، تقييم قيمتها السوقية، التي تفرض بعض القيود والافتراضات على نتائج التقييم.
نظرا لأن أنشطة التقييم تغطي جزءا كبيرا من أنواع العقارات وحقوق الملكية، يتم إنشاء أنشطة التنظيم التنظيمية تنشأ فيما يتعلق بنوع محدد من الممتلكات. يتم ذلك لتجنب التفسير غير الصحيح إجراء معين في عملية التقييم، وكذلك لخلق الظروف المثلى لعمل المثمن المتخصص.
ومع ذلك، على الرغم من حقيقة أن تقييم الأنشطة في الفهم الحديث في روسيا موجودة منذ حوالي 15 عاما، فإن التقييم الروسي لا يزال "شابا" للغاية وهناك فجوات وتشريعات كبيرة.
بادئ ذي بدء، تنشأ مشاكل الأفعال التشريعية، تم نسخ أساسها مع نظائرها الأجنبية. لم يدم المشرع دائما فحصا شاملا للمصدر قبل تطبيقه في الممارسة العملية. وهكذا، تم تسليم المثمنين إلى موقف صعب للغاية: من ناحية، فإنهم يسترشون بمعايير وأحكام أنشطة التقييم نفذوا أنشطتهم، ومن ناحية أخرى، فقد دخل الكثير مما يسترشده، إلى شق سابقا القوانين القانونية المقبولة.
خلقت صعوبات كبيرة في أنشطة التقييم تغييرا مستمرا في الإطار القانوني للصناعات المصاحبة: المحاسبة والمراجعة، والتشريعات الجمركية، والضرائب. هنا، كان العامل المعقد الرئيسي هو حقيقة أن بعض الأساليب في تقييم الأنشطة ترتبط ارتباطا وثيقا بالنظر في الجانب المالي للمؤسسة، وبالتالي مع محاسبةها. في الوقت نفسه، تركز المعايير التي تم تحليلها على البيانات المحاسبية. ومع ذلك، أدت التغييرات المتكررة في منطقة المحاسبة إلى حقيقة أن المثمنين اضطروا إلى رفض الأساليب المتراكمة، لأنه في أشكال الإبلاغ الجديدة، كانت البيانات اللازمة لإجراء التحليل أو المستوطنات إما غائبة، أو قدمت في النموذج، باستثناءها، باستثناءها استعمال.
مع مشكلة مماثلة، تواجه المثمنون وفي تقييم الممتلكات لأغراض الضرائب الجمركية. رسائل توجيهية متكررة للسلطات الجمركية، عند التفاعل مع المثمنين، والتي تغير الحالة الحالية، خلق المثمنين الصعوبات المعروفة.
في غياب قانون اتحادي عام إنشاء آليات وإجراءات التنظيم الذاتي في الاقتصاد الروسي، في الطبعة الجديدة من قانون الأنشطة، كان من الضروري تسجيل عدد من القواعد التي تنشئ متطلبات وإجراءات الأداء والتفاعل من الجثث التي تمثل جميع مستويات التنظيم: من الدولة إلى المثمنين المستقلين أنفسهم.
بالإضافة إلى ذلك، لم تنجح بعض الأحكام الأساسية في الإصدار السابق من قانون التقييم، مثل تأمين هذا النوع من الخدمة، بما فيه الكفاية ولم تصدر فعليا.
مع بدء نفاذ الطبعة الجديدة، أولا وقبل كل شيء تغير موضوع التنظيم. الآن هذا مثال يشارك في الممارسة الخاصة أو العمل في كيان قانوني. بمعنى آخر، يقدم تشريع جديد المتطلبات غير القانونية، ولكن للأفراد. بادئ ذي بدء، يرجع ذلك إلى حقيقة أن أنشطة التقييم تستند إلى حد كبير على الحكم المهني للممثلين، فيما يتعلق بهذا، وقضايا الاحترافية وضمان مسؤولية ممتلكات الأشخاص عن أنشطة التقييم، ونتائجها تتمتع دائرة غير محدودة من الأشخاص.
الشرط الأساسي للمثمن هو توافر التعليم العالي الخاص أو إعادة التدريب المهني. التالي - العضوية في منظمة تنظيم ذاتية، ما يسمى SRO. والحقيقة هي أنه على مستوى المنظمات التنظيمية الذاتية جزء كبير من وظائف التنظيم والسيطرة والإشراف في مجال تقييم نشاط التقييم. ينشئ قانون "أنشطة التقييم" متطلبات تنفيذ أنشطة التقييم، وإجراءات الدخول في أعضاء المثمنين التنظيميين الذاتيين، وكذلك قائمة بأسباب لرفض اعتماد منظمة تنظيمية ذاتية.
تتم كتابة متطلبات تأمين أنشطة التقييم بالتفصيل، بما في ذلك حالات التأمين المحددة وتوضيح بوضوح شروط التأمين على مسؤولية المثمن.
حسنا، يجب على العميل اختيار المثمن المثالي له. يمكن للمنظمات التنظيمية أن تقدم بعض المساعدة. لكن المعيار الرئيسي
يجب أن يكون الاختيار، كعروض ممارسة عالمية، سمعة كإسم أفراد وفردها.
الآن يجب أن يكون جميع المثمنين بالضرورة من أجل تأمين أنشطتهم ويكون عضوا في منظمة تنظيمية ذاتية، والتنظيم الذاتي المهني هو الجزء السفلي والأكثر من ذلك، على الأرجح، على المستوى العملي للنظام التنظيمي في مجال تقييم الأنشطة.
المستوى الأول هو دولة تطور سياسة الدولة في مجال أنشطة التقييم، تحدد المتطلبات الأساسية للمثمنين والأنشطة التابعة، على أساس قانوني لأنشطة المنظمات غير الحكومية، والمراقبون والإشراف على تنفيذ التشريعات الفيدرالية مع الذات المنظمات الجديدة.
المستوى الثاني هو مؤسسة غير حكومية تشارك أيضا في تطوير سياسة الدولة في مجال أنشطة التقييم، وتطوير معايير التقييم الفيدرالية، وتعتبر مشروع الأعمال القانونية التنظيمية، تقدم توصيات لموافقة هيئة اتحادية مفوضة، تطوير الأخلاقيات يعطي قانون المثمنين، توصيات استخدامها والتحكم في معايير الأخلاقيات المهنية، توصيات بشأن تنظيم التعليم الأساسي والإضافي؛ يتفاعل مع المنظمات الدولية ذات الصلة، ولا سيما مع لجنة معايير التقييم الدولية؛ يخلق محكمة التحكيم الروسية في مجال أنشطة التقييم. من خلال هذه المؤسسة، وفقا للقانون الجديد، يهدف المجلس الوطني في أنشطة التقييم. يمكن تشكيله بعد عام فقط من بدء نفاذ الإصدار الجديد من قانون أعمال التقييم من أجل تحقيق أقصى قدر من أكثر وموثوقية لتمثيل مصالح مجتمع المقيمين بأكمله.
وأخيرا، فإن المستوى الثالث هو المنظمات التنظيمية الذاتية تسهم في تطوير المهنة من خلال التصديق، والتدريب الإضافي، والتدريب المتقدمة، وإنشاء المعايير الأخلاقية والقواعد المهنية؛ رصد الامتثال لأعضاء معايير SRO الثابتة وقواعد النشاط المهني. وفقا للقانون، تشكل مؤسسة تقييم التنظيم الذاتي صندوق تعويض لضمان مسؤولية أعضائها، التي تستهلك إلا إذا كان المقيم يفتقر إلى الأضرار الناجمة عن الأفعال المذكورة للمثمن، وكمية التأمين وأموالها الشخصية، تسيطر على عمل أعضائها من أجل الامتثال لتشريعات المتطلبات، معايير التقييم الفيدرالي، وكذلك معايير وقواعد أنشطة التقييم والأخلاقيات المهنية. في بعض الحالات، فإن SRO لديه الحق في تطبيق تدابير التأثير التأديبي لأعضائها، كما يرفض اعتماد جديد واستبعاد من تكوين أعضاء SRO.
يمكن للعميل الذي يحتاج إلى خدمات المثمن للتأكد من صلاحيات ومؤهلات الشخص الذي يقدم خدمات تقييم الممتلكات الخاصة به , يمكن أن تتصل ب SRO، عضو هذا المثمن هو. يجب تسجيل كل تنظيم المثمنين وفقا للإجراء الذي أنشأه القانون باعتباره sro. SRO ملزم بالحفاظ على سجل أعضائها وتزويد المعلومات الواردة في هذا السجل، والأطراف المهتمة بالطريقة التي أنشأها الهيئة الفيدرالية المصرح بها. أما بالنسبة للمؤهلات - فستتعتمد بالفعل على السمعة التي ستكتسب واحد أو آخر sro. الحقيقة هي أنه بالإضافة إلى المثمنين المطلوبين المسجلين في القانون، يمكن ل SRO إنشاء ظروف عضوية إضافية خاصة بهم للمرشحين للممتعين. ربما يتطلب في مكان ما المرشح توصية الأعضاء الحقيقيين في هذا sro، في مكان ما سيكون هناك امتحانات جادة "تمهيدية" ... كل هذه القضايا ذات السمعة والكمية، والتي، من حيث المنافسة في السوق، سيتعين على كل منظمة تستحقها وبعد من المهم أن نلاحظ أن المثمنين يمكن أن يكونوا في وقت واحد لأكون أعضاء في العديد من المنظمات التنظيمية الذاتية.
اعتبارا من 1 يوليو 2006، كان حوالي 14 ألف كيانات ترخيص لتنفيذ أنشطة تقييم ورجال الأعمال دون تشكيل كيان قانوني. وفقا للقانون الجديد قبل 1 يوليو 2007، يمكنهم التصرف على أساس الترخيص الحالي، ثم وفقا للقواعد الجديدة. بحلول هذا الوقت، ينبغي الموافقة على إجراء تسجيل الدولة في سروس، تم تحديد هيئة فيدرالية، والتي ستنفذ هذا التسجيل، والعشرين، مهتما بتطوير أنشطتها على أنها تعمل بالفعل سروال SROS، وهي حاليا لا أكثر من سيتم تأكيد عشرة ويتم إنشاؤها حديثا عن طريق وضعها وتبدأ في العمل بنشاط مع ميزات جديدة. لعام 2006، لم تصدر التراخيص الجديدة، والتحكم في أنشطة المثمنين لا تزال نفذتها Rosimushchestvo.
في الطبعة الجديدة من قانون التقييم، ليس فقط الأحكام العامة والمبادئ الأساسية لتنظيم هذا القطاع من الاقتصاد، ولكن أيضا بالتفصيل، ما يصل إلى كل إجراء فردي، يتم وصف آليات لعمل نظام تنظيمي جديد. وهذا يسمح، دون الحاجة إلى اتخاذ العديد من الأعمال الفرعية في مجال أنشطة التقييم، ضمان التنفيذ الأكثر اكتمالا لجميع أحكام القانون. ولكن، بالطبع، لا يمكن حل جميع الأسئلة بموجب قانون واحد. وهكذا، في الوقت الحاضر، تقوم وزارة التنمية الاقتصادية، إلى جانب وزارة العدل، بتطوير مشروع الأعمال التنظيمية والقانونية لحكومة الاتحاد الروسي، وإنشاء هيئة اتحادية معتمدة للحفاظ على سجل واحد منظمات المنظمات ذاتية التنظيم الذاتي، كما كذلك إجراء الحفاظ على مثل هذا السجل.
بالإضافة إلى ذلك، تستعد وثيقة، والتي تنظم الإجراءات اللازمة لتوفير المعلومات الواردة في سجلات المنظمات التنظيمية الذاتية للممتعين لأصحاب المصلحة. هذه الأفعال ضرورية من أجل العمل بالقانون في القوة الكاملة.
بالإضافة إلى ذلك، من أجل تشكيل نظام توحيد موحد لأنشطة التقييم وفقا للمتطلبات الدولية لتنفيذ المادة 20 من قانون وزارة التنمية الاقتصادية، يتم تنفيذ العمل حول إعداد معايير التقييم الفيدرالية. حاليا، تم تطوير مشاريع ثلاث معايير أساسية: "المفاهيم العامة ومبادئ التقييم وأساليب التقييم" وأنواع القيمة "و" متطلبات تقرير التقييم ".
بعد يوليو 2007، سيتم تطوير معايير التقييم، سيتم تطوير المجلس الوطني لأنشطة التقييم. تحتفظ وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بالحق في الموافقة على مشروع المعايير واعتمدها مجتمع الخبراء.
2.3. آفاق تطوير أنشطة التقييم في روسيا.
تقييم القيمة المستقل هو أساس المعلومات لاتخاذ قرارات فعالة، سواء في القطاعات الخاصة والدولة للاقتصاد، يساهم في حماية حقوق الملكية للمشاركين في العلاقات المدنية. وبالتالي، فإن تطوير أنشطة التقييم في روسيا الحديثة جوانب مهمة من تطوير المجتمع المدني وعلاقات السوق في الاقتصاد.
جنبا إلى جنب مع تطور السوق في روسيا خلال السنوات العشر الماضية، مرت النشاط المقدر "من الصفر"، وقد تم تشكيل مسار التكوين وحتى الآن كحافظ مستقل للنشاط في الاقتصاد.
كان هناك سوق واحد لتقييم الخدمات. حاليا، في إطار المتطلبات الموحدة، على أساس ترخيص فيدرالي، يتم تنفيذ أكثر من 5300 كيانات قانونية ورجال أعمال فردي.
نظام لتنظيم الدولة لتنظيم التقييم، بناء على القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ويشمل السيطرة على الامتثال لممتعا للمتطلبات والظروف ومعايير التقييم والتوصيات المنهجية، متطلبات تكوين المتخصصين.
يتم تطوير المثمنين التنظيميين الذاتي. تم إنشاء تفاعلهم بوزارة الممتلكات لروسيا طوال طيف تطوير سوق التقييم. ظهرت التجربة الأولى من تفاعل المنظمات ذاتية المنظمات ذاتية المثمنين مع مجموعات مختلفة من تقييمات المستهلكين. يتم تفاعل تفاعل مع الجمعيات المهنية الدولية للممتعين: اللجنة الدولية المعنية بمعايير التقييم (IVSS)، مجموعة جمعية التقييم الأوروبية (Tegova). تمثيل المثمنين الروس في هذه المنظمات، التبادل المستمر للمعلومات، ترجمة معايير التقييم الدولية والأوروبية، المشاركة في المؤتمرات العلمية الدولية، تساهم في تطوير نظام التقييم الوطني في روسيا، وكذلك الاتساق في تطوير التقييم في بلدان رابطة الدول المستقلة.
اعتمدت منظمات التقييم الذاتي للتنظيم الذاتي معايير الأنشطة المهنية، وثائق أخلاقيات الأعمال المثمنة، إجراء مراقبة الجودة في الأنشطة المهنية للممتعين المدرجة في هذه المنظمة التنظيمية الذاتية. الخطوات المتخذة لتوحيد عدد من المثمنين التنظيميين الذاتي.
تتطور قاعدة التقييم المنهجية، والتي تأخذ في الاعتبار الخبرة الدولية، وكذلك ميزات تطوير الاقتصاد والتنظيم القانوني في روسيا. وزارة الملكية لروسيا في تطوير معايير التقييم المعتمدة توصيات منهجية لتحديد القيمة السوقية للملكية الفكرية، قطع الأراضي، حقوق الإيجار الأراضي. عدد من المواد المنهجية التي تعميم تجربة تقييم العمل في روسيا، الصادرة عن غرفة التجارة والصناعة في الاتحاد الروسي. ترجم ممثل المجتمع الروسي أحدث مراجعة لمعايير التقدير الأوروبية. في السنوات الأخيرة، تم نشر عدد كبير من الأدبيات العلمية والتعليمية بشأن التقييم في روسيا. كل ذلك يساهم في التغلب على فراغ منهجي في أنشطة تقييم.
إن تطوير التقييم في الاتحاد الروسي سيكون مستحيلا دون نظام إعداد وإعادة التدريب والتدريب المتقدمة للممتعين. عقد أحد الأحداث المهمة في مرحلة تشكيل أنشطة التقييم في روسيا في عام 1993 من قبل حلقات دراسية بشأن أنشطة التقييم التي نظمها معهد التنمية الاقتصادية للبنك الدولي. تم تقديم زخم ملحوظ لتطوير التعليم في نطاق التقييم خلال تشكيل وتطوير متطلبات الترخيص لأنشطة المثمنين. حاليا، التدريب، إعادة تدريب المهنية النهوض بالتقدم من المثمنين في أكثر من 70 مؤسسة تعليمية تقع في جميع أنحاء الاتحاد الروسي الذي تم تنسيقه من خلال البرامج التعليمية الأساسية في وزارة الملكية في روسيا. تناقش تطوير المثمنين، الخبرة المتقدمة المناسبة بنشاط في إطار عمل الرابطة التعليمية والمنهجية (أومو) من التخصص "المالية والائتمان" التخصصي.
في روسيا، يتم تشكيل تجربة التقييم أثناء إعادة تنظيم مجمعات العقارات الكبيرة بمشاركة شركات التقييم الدولية والروسية. يساهم مناقشة هذا العمل في مراحلها المختلفة في نمو ثقافة التقييم، وكذلك ثقافة القرارات الإدارية في الاتحاد الروسي.
مع تطور الإصلاح الاقتصادي في روسيا، ينمو نمو المبادرة الخاصة، نمو المنافسة، زيادة عدد المعاملات ذات الموارد الاقتصادية المختلفة في الطلب على تقدير القيمة المستقل. تحليل متعدد الأطراف للاستخدام الأكثر كفاءة للأشياء المختلفة التي أجريت أثناء عمل المثمنين، فإن استخدام طرق التقييم المختلفة يسهم في النمو الشامل لثقافة القرارات الإدارية في مجال الاقتصاد. المتخصصيون الذين لديهم معرفة تكنولوجيا التقييم هم رأس مال فكري ضروري لتنفيذ التحولات الاقتصادية.
في الوقت نفسه، فإن أهمية التقييم تجعل المتطلبات المتزايدة لجودة عمل المثمن. الحل لهذا المفتاح لسوق تقييم المهمة هو اتخاذ قرار مع التفاعل الوثيق من الدولة، منظمات المثمنين الذاتي، والمؤسسات التعليمية، والمستهلكين خدمات التقييم.
2.3.1. تطوير دعم المعلومات لأنشطة التقييم.
تتمثل إحدى الشروط اللازمة في التقييم النوعي في الحصول على معلومات كافية وموثوقة حول موضوع التقييم والسوق الذي ينتمي إليه. بالنسبة للتحسين الكاردينال لدعم المعلومات لنشاط التقييم، فإن ما يلي ضروري:
التنفيذ المستمر لمعايير التقارير المالية الدولية ومعايير التقييم الدولية؛
كجزء من تنفيذ البرنامج الفيدرالي، "روسيا الإلكترونية" لتطوير آلية وتنظيم إمكانية الوصول إلى المثمنين على المعلومات المستخدمة لتقييم. في هذا الصدد، ينبغي إيقاظ ممثلين منظمات التنظيم الذاتي لتنفيذ برنامج "روسيا الإلكترونية". عند تشكيل قاعدة صفائف المعلومات ولوائح الوصول، يجب استخدام الخبرة الدولية. لأغراض التنفيذ الفعال للبرنامج "روسيا الإلكترونية" لمعالجة حكومة الاتحاد الروسي على الحد الأقصى للإفصاح المحتمل لمعلومات السوق المتراكمة من الهيئات التنفيذية الفيدرالية، وخاصة لجنة تنسيق الإحصاء في المقام الأول، لجنة إحصاءات الدولة، RoszaTent، Roszzemkadaster ؛
لتشكيل معلومات مصدر موثوقة للتقييم، من الضروري أيضا إنشاء وتطوير قواعد بيانات متخصصة لمجموعات مختلفة من كائنات التقييم. تشكيل قواعد البيانات هذه وتوفير معلومات للمثمنين المناسبة للمنظمات الخاصة على أساس تجاري، في حين أن المتطلبات الأساسية للحفاظ على مثل هذه القواعد (المصادر الأولية لتحديث المعلومات، تردد تحديث المعلومات، أرشفة البيانات، وما إلى ذلك) يمكن أن تتم الموافقة عليها على مستوى الدولة، وبمرار الوقت - على مستوى المثمنين الذاتي؛
س تسهم تحسين جودة التقييم في تحسين نظام تسجيل المعاملات، وزيادة في "شفافية" المعلومات المتعلقة بشروط إجراء المعاملات.
2.3.2. تطوير قاعدة التقييم المنهجية.
تتراكم منهجية أنشطة التقييم ممارسات إنفاذ القانون، وتحقيق النظرية الاقتصادية، وأفضل الممارسات للتحليل الاقتصادي التطبيقي، وفي هذا الصدد، مهمة، سواء للمثمنين وزيادة ثقافة القرارات الإدارية في روسيا. لتطوير التقييم المنهجي، فمن الضروري:
جذب المثمنين التنظيميين الذاتي والمؤسسات التعليمية والعلمية، وكذلك المستهلكين لخدمات التقييم. ينصح بمطابقة المنظمات التنظيمية ذاتية المثمنين لخطة واحدة لتطوير توصيات منهجية. بعد مناقشة واسعة، ينبغي الموافقة على المبادئ التوجيهية من قبل وزارة الممتلكات الروسية.
o اتصل بحكومة روسيا بشأن مسألة إعداد التمويل العام وإصدار الأدبيات التعليمية والمنهجية الجديدة بشأن التقييم.
في إعداد الكتب المدرسية الجديدة والكتيبات المنهجية، للنظر في التغييرات في المعايير الدولية. أيضا منظمات التنظيم الذاتي ينصح بتشكيل قائمة بالكتب المدرسية والمساعدات التدريبية الموصى بها في اتجاهات مختلفة لأنشطة التقييم.
o إنشاء مجلس بشأن القضايا العلمية منهجية أنشطة التقييم في الأكاديمية الروسية للعلوم.
o منظمات تقييم التنظيم الذاتي بالتزامن مع وزارة الاقتصاد في الأكاديمية الروسية للعلوم ومجلس العلاقات العلمية، منهجية تقديرها لتشكيل قائمة بالموضوعات العلمية التي تضمن تنفيذ أهم المجالات في تنمية نظرية التقييم.
o تطوير آلية لتمويل البحوث المختارة حول أنشطة التقييم، وكذلك تطوير مبادئ توجيهية.
س تأكد من تطوير سوق تقييم التقييم في معايير التقييم، ملزمة بالموافقة على أنشطة التقييم.
2.3.3. تطوير المثمنين.
من الضروري تحسين التعليم المهني للممتعين. من الضروري هنا تسليط الضوء على:
o تفاعل المؤسسات التعليمية ومنظمات التنظيم الذاتي للممتعين حول جودة التعليم؛
س مشاركة المثمنين منظمات التنظيم الذاتي لتصنيف المؤسسات التعليمية؛
o إنشاء نظام تدريبي لتعليم الموظفين؛
س مواصلة تطوير المثمنين في التعلم عن بعد؛
التنسيق لأنشطة الجمعيات التعليمية والمنهجية (UMOS) من التخصصات التي يتم من خلالها إجراء إعداد المثمنين؛
2.3.4. تحسين التشريع.
من أجل تحسين تشريعات التقييم الروسي، فمن الضروري:
س قانون "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ينصح بتوسيع مفهوم أنشطة التقييم وقائمة كائنات التقييم.
o إجراء تنسيق القوانين القائمة التي تؤثر على قضايا تقييم التكاليف مع قانون "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". هذا صحيح بشكل خاص في المصطلحات المستخدمة ووصف إجراءات تحديد التكلفة.
يجب أن تخضع القوانين المقبولة حديثا لمناقشة في ولاية دوما للاتحاد الروسي من وجهة نظر المحاسبة لمتطلبات التشريعات المتعلقة بأنشطة التقييم، لهذا الغرض، المناسبات التنظيمية المناسبة لمعالجة إدارة الولاية الولاية لجنة مع اقتراح لإنشاء لجنة تقييم الخبراء العامة.
o القضاء على الازدواجية من قبل مختلف الهيئات التنفيذية الفيدرالية في وظائف الدعم المنهجي لتقييم القيمة، وتشكيل متطلبات أنشطة المثمنين، ورصد نتائج أنشطة المثمنين.
2.3.5. تطوير التنظيم الذاتي لسوق التقييم.
السوق يعني تفاعل البائعين والمستهلكين. ينبغي أن يستند تنظيم السوق المتحضرة إلى تنسيق مصالح المثمنين والمستهلكين لخدمات التقييم لحل المشاكل النظامية لأنشطة التقييم.
منتج هو تطوير ممارسة محاكم التحكيم.
ينصح بالمشاركة في مشاركة أكبر مستهلكين لخدمات التقييم في التمويل ذات الصلة بالأنشطة الاقتصادية للتقييم المنهجي.
تنفيذ التدابير المقترحة لتطوير تقدير القيمة يهدف إلى تحسين جودته، فإن الاستخدام الأوسع لآليات إدارة التكاليف لتحديد قرارات الإدارة المثلى في الاقتصاد سيعقد مساهمة ملحوظة في تنفيذ مهمة زيادة معدلات النمو الاقتصادي يعينه رئيس الاتحاد الروسي.
استنتاج
في تلخيص العمل المنجز، تجدر الإشارة إلى أهم الجوانب المرتبطة بالأنشطة المقدرة.
أحد جوانب مهمة من أنشطة التقييم هو مدونة المصطلحات والمفاهيم المعتمدة من قبل القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". تغطي القائمة قاعدة بيانات المصطلحات بالكامل للأنشطة وتتضمن عدم وجود تفسيرها الآخر. بشكل منفصل، يجب أن يقال عن مفهوم "التكلفة". نظرا لأن التكاليف التقديرية، اعتمادا على أهداف المثمن، فيمكن حسابها بشكل مختلف، ثم هذا يعني وجود قائمة من المصطلحات التي تحدد مفهوم "تكلفة كائن التقييم". إذا نظرنا في تقييم الأعمال التجارية، أولا وقبل كل شيء، يمكننا التحدث عن الاستثمار والتصفية والقيمة السوقية المعقولة. هذه الأنواع هي الرئيسية المطبقة في الظروف الحديثة. توجد خلافاتهم في التعيين المستهدف لكل منها، مما يدل على الحاجة إلى تحديد هدف التقييم بوضوح، أي أنه من المهم تحديد من الذي ينطوي عليه من أجل إجراء تقييم محدد.
يغطي تقييم الأعمال العديد من الطرق مما يسمح بحساب تكلفة المؤسسة بناء على المعلومات المتاحة. لضمان قدر أكبر من الموثوقية، ينطوي تقييم الأعمال على استخدام ثلاث نهج: دخل، مقارنة (السوق) والتكلفة. يتكون كل واحد منهم من مجموعة معينة من الأساليب التي تسمح لنا بتقييمها ليس فقط الأعمال بأكملها، ولكن أيضا المكونات الفردية لها (مجموعات وأنواع الممتلكات). في هذا العمل، لا يتم تخصيص أساليبها باستمرار لتقييم أنواع محددة من الممتلكات (على سبيل المثال، الآلات والمعدات، والملكية الفكرية، وما إلى ذلك) ككائنات تقدير مستقلة، تقتصر على تقييم للأعمال، لأن هذه الطرق متطابقة.
بالنظر إلى المواصفات الروسية، عند تقييمها، يسمح باستخدام ليس كل ثلاثة، ولكن نهج واحد فقط، لأنه في بعض الحالات يستحيل جمع المعلومات اللازمة. في هذه الحالة، يتم تحديد النهج الأكثر الأمثل. بناء على وجهة نظر عملية، يتم إعطاء الأفضلية بشكل أساسي لنهج التكلفة، لأنه يستخدم لتحقيق تفاصيل أعلى ودقة النتائج التي تم الحصول عليها.
قيمة جميع أنشطة التقييم، وتقييم الأعمال، لاقتصاد الاتحاد الروسي، من الصعب المبالغة في المبالغة في المبالغة، لأن الأعمال، كظاهرة ديناميكية، في ظروف النظام الاقتصادي الروسي اليوم تتطور وتيرة سريعة، توصيف الوضع ، يتطلب معلومات القيمة المحدثة باستمرار قد يتم تعريفها فقط من خلال التقييم المهني.
فهرس
1. baylezon yu.v. ملخص محاضرات حول المبادئ الأساسية لتقييم الحالة الفنية للعقارات. M.، 2003؛
2. gribovsky s.v. تقييم العقارات الإيرادات. C-PB، 2001؛
3. فيدوتوفا M.A.، Utkin E.A. العقارات وتقييم الأعمال. M.، 2000؛
4. tarasevich e.i. تقييم العقارات. سانت بطرسبرغ: SPBGTU، 1997؛
5. Babenko R. V. تقييم تقنية للعقارات المكتبية والصناعية. - روستوف ن / د: منظمة غير حكومية "مختبر الهندسة الاقتصادية"، 2006؛
6. إد. a.g.gryaznova، m.a. فيدوتوفوفوفا. تقييم الأعمال: الكتاب المدرسي. - م: المالية والإحصاء، 2006؛
7. إد. v.i. Kushkin. تنظيم وطرق تقييم المؤسسات (الأعمال). كتاب مدرسي. - م.: "ICF" EMMERS "، 2002؛
8. أ. دائرية وغيرها. الاقتصاد العقاري: البرنامج التعليمي. - C-PB: LAN، 2001؛
9. فريدمان D.، Orday N. تحليل وتقييم إيرادات العقارات. لكل. من الانجليزية - م.: CASE LTD.، 1995.
10. ماجستير Eskandarov "تقدير قيمة المؤسسة (الأعمال)" موسكو 2003
11. N.G. TEREXINA، K.I.FEDOTOVA "التحليل المقارن للتشريع الدولي والروسي في مجال التقدير" موسكو 2004
12. أ. kozyrev، v.l. Makarov، "ميزات أنشطة التقييم فيما يتعلق بظروف الاقتصاد الجديد" موسكو 2003
13. V.E. Esipov، g.a. Makhovikova "تقييم الأعمال" سانت بيتربرج 2006، 2 طبعة
التطبيقات
طلب 1
منهجية نهج التكلفة
يلخص ما سبق يمكن اختيار ما يلي :
لضمان أفضل أداء لهذا النشاط، فمن الضروري:
Semericov v.n. على تحسين التشريعات في مجال أنشطة التقييم // موسكو المثمن. - 2004. - 5. 5. P. 8-13.
المنظمات التنظيمية الذاتية.
