على الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي

"تعريف قيمة المساحية (FSO-4)"

رقم 508 من 10/22/2010

من أجل تنفيذ أحكام القانون الاتحادي المؤرخ 22 يوليو 2010 رقم 167-ФЗ "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي" بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي "والأفعال التشريعية الفردية للاتحاد الروسي" (اجتماع التشريع من الاتحاد الروسي، 2010، رقم 30،. 3998) أطلب:

الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي المرفق "تحديد قيمة المساحية (FSO رقم 4)".

التقييم القياسي الفيدرالي

"تقدير قيمة المساحية الكائنات العقارية (FSO-4)"

أولا الأحكام العامة

1. وضعت المعيار الفيدرالي للتقييم "تحديد القيمة المساحية للمنشآت العقارية (FSO رقم 4)" (المشار إليه فيما يلي باسم معيار التقييم الفيدرالي) مع مراعاة معايير التقييم الدولية والمعايير الفيدرالية للتقييم "التقييم العام مفاهيم ونهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) "،" الغرض من تقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2) "،" متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3) "ويحتوي على متطلبات لتحديد قيمة المساحية الكائنات العقارية.

2. معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزامي للاستخدام في تعريف قيمة المساحية.

عند تحديد قيمة المساحية الكائنات العقارية، يجب أن يسترشد المثمن بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات (أو) إجراءات التقييم الذي أنشأه هذا المعيار التقييم الفيدرالي، فيما يتعلق بالمتطلبات (أو) الإجراءات التي حددتها معايير التقييم الفيدرالية.

3. بموجب القيمة المساحية المفهومة كقيمة السوق للكائن العقاري، تحددها أساليب التقييم الشامل، أو، إذا كان من المستحيل تحديد القيمة السوقية من خلال طرق التقييم الشامل، فإن قيمة السوق المحددة بشكل فردي للحصول على وجه بشكل خاص كائن العقارات وفقا للتشريعات المتعلقة بأنشطة التقييم.

4. يتم تعريف قيمة المساحية كليهما بالنسبة للأشياء العقارية الموجودة في السوق المفتوحة والأجسام العقارية، وسوقها محدود أو غائبة.

5. في تحديد القيمة المساحية كائنات التقييم هي كائنات عقارية، توجد معلومات حولها في كاداستري العقارية الحكومية في تاريخ التقييم.

6. لأغراض هذه المواصفة القياسية الفيدرالية، فإن تقييم التقييم الشامل للعقارات يعني عملية تحديد التكلفة عند تجميع كائنات التقييم، وجود خصائص مماثلة، يتم من خلالها استخدام طرق رياضية وغيرها من تكاليف النمذجة على أساس من نهج التقييم.

7. تعريف قيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل يتضمن الأنشطة التالية:

• اختتام اتفاقية تقييم المساكن، والتي تشمل مهمة لتقييم قائمة الأشياء العقارية التي سيتم تقديرها في ذلك؛
• جمع وتحليل المعلومات حول سوق كائنات التقييم والأساس المنطقي لاختيار نوع من النموذج لتقييم قيمة المساحية؛
• تحديد عوامل تسعير كائنات التقييم؛
• مجموعة من المعلومات حول قيم قيم مصانع التقييم؛
• تجمع الكائنات تقييم
• جمع معلومات السوق؛
• بناء نموذج التقييم؛
• تحليل نوعية نموذج التقييم؛
• حساب قيمة المساحية؛
• وضع تقرير عن تعريف القيمة المساحية لكائنات التقييم.

II. المتطلبات العامة لتعريف قيمة المساحية

8. يتم تحديد قيمة المساحية لكائنات التقييم في تاريخ تكوين قائمة كائنات العقارات لأغراض تقييم المساكن الحكومية.

9. يتم اختيار الأساليب والأساليب والنماذج لتحديد قيمة المساحية المساحية بواسطة المثمن ويجب تبريرها. يتم تنفيذ تعريف القيمة المساحية كائنات التقييم باستخدام محاكاة الكمبيوتر (النماذج) وبدون ذلك.

10. عند استخدام أساليب تقييم جماعي، في غياب هذه المعلومات من المثمن، لا تؤخذ أنواع الحقوق والقيود (المعادات) في الاعتبار مرافق التقييم، باستثناء العبودية المنشأة بموجب القانون أو غيرها من القانون القانوني التنظيمي من الاتحاد الروسي، الفعل القانوني التنظيمي للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي، الفعل القانوني التنظيمي للحكم الذاتي المحلي.

III. جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير
ومعلومات السوق

11. بناء نموذج تقييم، يجمع المثمن معلومات ساحلية كافية وموثوقة حول العقارات.

عند بناء نموذج تقييم، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى الحالي لأسعار السوق.

12. في حالة عدم وجود معلومات السوق، يتم تقييم نموذج التقييم لبناء قيمة السوق، والتي يتم تحديدها بشكل فردي لكائن عقاري معين.

13. جمع معلومات حول قيم قيم عوامل التسعير التي تحدد تكلفة كائنات التقييم من قبل المثمن.

14. عند تحديد قيمة المساحية، يستخدم المثمن البيانات المضمنة في صندوق بيانات تقييم المساكن الحكومي، وكذلك كاداستري الدولة من العقارات، وصندوق بيانات إدارة الأراضي، وصناديق البيانات وقواعد البيانات المتاحة تحت تصرف المنظمات والمؤسسات من الكيان التأسيسي للاتحاد الروسي والبلديات. يسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات الأدلة.

15. للحصول على مؤامرة أرضية خارجة، في غياب نوع ثابت من الاستخدام المسموح به، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به، والذي يوفر هذه القيمة السوقية القصيرة لهذه الأرض، مع مراعاة التخطيط الإقليمي والتقسيم الحضري.

بالنسبة للأرض المتراكمة، في غياب نوع محدد من الاستخدام المسموح به، يتم أخذ نوع من الاستخدام المسموح به بناء على تعيين كائنات العقارات (المباني والهياكل) الموجودة داخل هذه المؤامرة الأرضية.

IV. تجمع كائنات التقييم

16 - عند تحديد قيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الضخمة، تنقسم جميع الكائنات المقدرة الواردة في قائمة لأغراض تقييم المساكن الحكومية إلى مجموعات من أجسام التقييم على أساس تحليل معلومات حول سوق الأجسام التقييمية، مما تبرر نموذج لتقييم قيمة المساحية، وتكوين عوامل التسعير والمعلومات حول قيم قيم كائنات التقييم لكل كائنات كائن اختبار قيد الدراسة. فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على تكلفة كائنات التقييم ويمكن تحديدها بشكل كبير ومحدد بموضوعية في مجموعة عوامل التسعير.

لتنفيذ المجموعة، يتم تبرير اختيار المؤشرات أو القيم أو نطاق قيم البيانات للمؤشرات لتعيين كائنات التقييم إلى المجموعات ذات الصلة.

لا يمكن أن يعزى كائنات العقارات، وبناءها غير مكتملة، إلى مجموعات مع الأجسام العقارية، والتشييد الذي تم الانتهاء منه.

17. لكل مجموعة كائن تقييم، يجب اختيار التقدير من قبل المثمن، مما يتيح معلومات عن معلومات عن عوامل التسعير، وحساب قيمة المساحية لأي كائن من التقييم المدرجة في هذه المجموعة.

خامسا نماذج تقييم المباني

18. لبناء نموذج للتقييم، يمكن استخدام منهجية لأي من الأساليب المقدمة إلى التقييم: مكلفة ومقارنة ومربحة. يقوم المثمن باختيار النهج أو رفض معقول استخدامه من قبل المثمن، بناء على ميزات نوع الاستخدام أو الوجهة المسموح بها، بالإضافة إلى كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاح فيها.

19. يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:

• اختيار هيكل نماذج التقييم (شكل اتصالات قيمة المساحية وعوامل التسعير)؛
• اختيار النوع النهائي لنموذج التقييم، بما في ذلك بناء على تحليل دقة المعلومات المستخدمة ودقة نماذج التقييم.

20. إذا كانت هناك معلومات كافية وموثوقة حول أسعار المعاملات والاقتراحات المتعلقة بشراء وبيع كائنات التقييم وبيعها، فإن حساب القيمة المساحية كائن التقييم يتم تنفيذه بشكل رئيسي على أساس نهج مقارن.

السادس. الإجراء لحساب قيمة المساحية كائنات التقييم

21. عند استخدام أساليب التقييم الشامل، يتم تحديد قيمة المساحية لكائن التقييم عن طريق استبدال قيم قيم عوامل التسعير المقابلة لهذا الكائن من التقييم، في نموذج التقييم، الذي يستخدمه هذا التقييم يمكن تقييم الكائن.

22. إذا استخدم المثمن أكثر من نهج للتقييم، فيجب تنسيق نتائج استخدام النهج لتحديد القيمة الإجمالية لقيمة كائن التقييم.

وزارة التنمية الاقتصادية للاتحاد الروسي

ترتيب

على الموافقة على المعيار الفيدرالي

تقديرات "تعريف قيمة المساحية (FSO N 4) "

قائمة تغيير المستندات

(بصيغته المعدلة حسب الطلب

وفقا ل S.المادة 20. القانون الاتحادي ل 29 يوليو 1998135 فاز. "على أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (اجتماع تشريع الاتحاد الروسي، 1998، N 31، الفن. 3813؛ 2006، ن 31، الفن. 3456؛ 2010، ن 30، الفن. 3998)

الموافقة على الفيدرالية المرفقةاساسي تقديرات "تعريف قيمة المساحية (FSO N 4) ".

وزير

E.S.NEBULINA.

وافق

ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا

المعيار الفيدرالي

تقديرات "تحديد قيمة المساحية للكائنات

العقارات (FSO. ن 4) "

قائمة تغيير المستندات

(بصيغته المعدلة حسب الطلب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا من 06/22/2015

أولا الأحكام العامة

1. مستوى التقييم الفيدرالي "تقدير قيمة المساحية الكائنات العقارية (FSO. ن 4) "(المشار إليها فيما يلي باسم معيار التقييم الفيدرالي) قد وضعت مراعاة معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية" مفاهيم التقييم العام، نهج التقييم ومتطلبات التقييم(FSO N 1) "، الغرض من تقييم وأنواع القيمة(FSO N 2) متطلبات تقرير التقييم(FSO N 3) "ويحتوي على متطلبات لتحديد قيمة المساحية العقارية.

2. معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزامي للاستخدام في تعريف قيمة المساحية.

عند تحديد قيمة المساحية للعقاراتالمثمن ينبغي أن تسترشد بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات (أو) من أجل التقييم الذي حدده هذا المعايير التقييم الفيدرالية، فيما يتعلق بالمتطلبات و (أو) الإجراءات التي وضعتها معايير التقييم الفيدرالية.

3. يتم تحديد قيمة المساحية الكائن في العقارات للأغراض المنصوص عليها في تشريع الاتحاد الروسي، بما في ذلك لأغراض الضرائب، بناء على معلومات السوق وغيرها من المعلومات المتعلقة بالخصائص الاقتصادية لاستخدام كائن العقارات ، دون مراعاة الآخرين، باستثناء حقوق الملكية وحقوق الملكية في هذا الهدف من العقارات.

(ص. 3 في حافة النظام وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا من 06/22/2015

4. يتم تعريف قيمة المساحية كليهما بالنسبة للأشياء العقارية الموجودة في السوق المفتوحة والأجسام العقارية، وسوقها محدود أو غائبة.

5. في تحديد القيمة المساحية كائنات التقييم هي كائنات عقارية، توجد معلومات حولها في كاداستري العقارية الحكومية في تاريخ التقييم.

6. لأغراض هذه المواصفة القياسية الفيدرالية، فإن تقييم التقييم الشامل للعقارات يعني عملية تحديد التكلفة عند تجميع كائنات التقييم، وجود خصائص مماثلة، يتم من خلالها استخدام طرق رياضية وغيرها من تكاليف النمذجة على أساس من نهج التقييم.

7. يتضمن تحديد قيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الضخمة الخطوات التالية:

اختتام اتفاقية تقييم المساكن، والتي تتضمن مهمة لتقييم قائمة الكائنات العقارية التي سيتم تقييمها فيها؛

جمع وتحليل المعلومات حول سوق كائنات التقييم والأساس المنطقي لاختيار نوع من النموذج لتقييم قيمة المساحية؛

تحديد عوامل تسعير كائنات التقييم؛

مجموعة من المعلومات حول قيم قيم مصانع التقييم؛

تجمع الكائنات تقييم

جمع معلومات السوق؛

بناء نموذج التقييم؛

تحليل نوعية نموذج التقييم؛

حساب قيمة المساحية؛

وضع تقرير عن تعريف القيمة المساحية لكائنات التقييم.

II. المتطلبات العامة لتعريف قيمة المساحية

8. يتم تحديد قيمة المساحية لكائنات التقييم في تاريخ تكوين قائمة كائنات العقارات لأغراض تقييم المساكن الحكومية.

9. يتم اختيار الأساليب والأساليب والنماذج لتحديد قيمة المساحية المساحية بواسطة المثمن ويجب تبريرها. يتم تنفيذ تعريف القيمة المساحية كائنات التقييم باستخدام محاكاة الكمبيوتر (النماذج) و (أو) بدونها.

10. النتيجة المساحية أجريت دون اعتبار للقيود (المعدات) للممتلكات، باستثناء القيود (المعصفات)، المنشأة في المصالح القانونية العامة بشأن كائن العقارات المتعلق بتنظيم الاستخدام (بما في ذلكتقسيم م) من الأقاليم، وحماية الدولة للأشياء التراث الثقافي، وحماية البيئة، وضمان سلامة السكان أو الاتحاد الروسي.

(ص. 10 بصيغتها المعدلة. النظام وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا من 06/22/2015

III. جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير

ومعلومات السوق

11. لبناء نموذج التقييمالمثمن يكمل معلومات سوقية كافية وموثوقة حول العقارات.

عند بناء نموذج التقييمالمثمن يستخدم معلومات الأسعار المقابلة للمستوى الحالي لأسعار السوق.

12. في حالة عدم وجود معلومات السوق، يتم تنفيذ نموذج التقييمتقييم القيمة السوقية، تحدد بشكل فردي لكائن عقاري محدد.

13. جمع معلومات حول قيم قيم عوامل التسعير التي تحدد تكلفة كائنات التقييم من قبل المثمن.

14. عند تحديد قيمة المساحيةالمثمن يستخدم البيانات المضمنة في صندوق بيانات تقييم المساكن الولاية، وكذلك كاداستري الدولة للعقارات، صندوق بيانات إدارة الأراضي،أموال البيانات وقواعد البيانات المتاحة تحت تصرف المنظمات والمؤسسات بموضوع الاتحاد الروسي والبلديات. يسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات الأدلة.

15. للحصول على مؤامرة أرضية خارجة، في غياب نوع ثابت من الاستخدام المسموح به، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به، والذي يوفر هذه القيمة السوقية القصيرة لهذه الأرض، مع مراعاة التخطيط الإقليمي والتقسيم الحضري.

بالنسبة للأرض المتراكمة، في غياب نوع محدد من الاستخدام المسموح به، يتم أخذ نوع من الاستخدام المسموح به بناء على تعيين كائنات العقارات (المباني والهياكل) الموجودة داخل هذه المؤامرة الأرضية.

IV. تجمع كائنات التقييم

16. عند تحديد قيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل، كل شيءكائنات التقييم تنقسم القوائم لغرض إجراء تقييم المساغل الحكومي إلى مجموعات من مرافق التقييم على أساس تحليل معلومات حول سوق كائنات التقييم، مما يبرر النموذج لتقييم قيمة المساحية، وتكوين عوامل التسعير والمعلومات حول قيم قيم مصانع التقييم لكل نوع من أنواع كائنات التقييم. فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على تكلفة كائنات التقييم ويمكن تحديدها بشكل كبير ومحدد بموضوعية في مجموعة عوامل التسعير.

لتنفيذ المجموعة، يتم تبرير اختيار المؤشرات أو القيم أو نطاق قيم البيانات للمؤشرات لتعيين كائنات التقييم إلى المجموعات ذات الصلة.

لا يمكن أن يعزى كائنات العقارات، والبناء الذي لم يكتمل، إلى مجموعة واحدة مع كائنات عقارية، والتشييد الذي تم الانتهاء منه.

17. لكل مجموعة كائن تقييم، يجب اختيار التقدير من قبل المثمن، مما يتيح معلومات عن معلومات عن عوامل التسعير، وحساب قيمة المساحية لأي كائن من التقييم المدرجة في هذه المجموعة.

خامسا نماذج تقييم المباني

18. لبناء نموذج للتقييم، يمكن استخدام منهجية لأي من الأساليب المقدمة إلى التقييم: مكلفة ومقارنة ومربحة. يتم اختيار نهج أو رفض استخدامه المعقول من قبل المثمن بناء على ميزات نوع الاستخدام المسموح به أو الوجهة، وكذلك الاكتفاء والموثوقية لمعلومات السوق المتاح.

19. يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:

اختيار هيكل نماذج التقييم (شكل اتصالات قيمة المساحية وعوامل التسعير)؛

اختيار النوع النهائي لنموذج التقييم، بما في ذلك بناء على تحليل دقة المعلومات المستخدمة ودقة نماذج التقييم.

20. إذا كانت هناك معلومات كافية وموثوقة حولسعر تتميز المعاملات والاقتراحات الخاصة بشراء ومرافق التقييم وبيعها لحساب قيمة المساحية كائن التقييم بشكل رئيسي على أساس نهج مقارن.

السادس. الإجراء لحساب قيمة المساحية كائنات التقييم

21. عند استخدام أساليب التقييم الشامل، يتم تحديد قيمة المساحية كائن التقييم عن طريق استبدال قيم قيم عوامل التسعير المقابلة لهذا الكائن التقييم، في نموذج التقييم الذي تم اختياره بواسطة المثمن.

22. إذا استخدم المثمن أكثر من نهج للتقييم، فيجب تنسيق نتائج استخدام النهج لتحديد القيمة الإجمالية لقيمة كائن التقييم.

في حالة وجود فرق كبير في نتائج حساب قيمة المساحية الكائن من التقييم الذي تم الحصول عليه باستخدام نهج مختلفة،المثمن يجب إجراء تحليل لأسباب التناقض.

يجب تبرير طريقة الموافقة المختارة في المقيم، بالإضافة إلى جميع المثمنين من قبل الموافقة على نتائج الحكم والافتراضات والمعلومات المستخدمة. في حالة تطبيقه لتتناسب مع إجراءات الوزنالمثمن يجب أن تبرر اختيار المقاييس المستخدمة.

23. وفقا لنتائج تعريف القيمة المساحية لأجسام التقييم، يتم إصدار تقرير عن تعريف قيمة المساحية.

تفسيرات المفهوم "تكلفة البلاسترال" في الوقت الحالي، هناك الكثير - يتم إعطاؤهم من قبل المحامين، والقضاة الذين يبحثون عن تفسير بعض الأعمال التنظيمية.

من أجل إزالة التناقضات في هذا المفهوم، أعطى المشرع تعريفه الخاص، الذي يعتبر الآن إلزاميا للاستخدام.

تم تسجيل هذا التعريف في FSO رقم 4 وينصهر تفسير قيمة المساحية الكائنات العقارية نتيجة لتقييم ضخم طريقة المجموعة للحصول على ميزات متطابقة من بعض المباني أو المباني أو قطع الأراضي.

يمكن تنفيذ الإجراء إلا فيما يتعلق بتلك الأشياء التي تقع معلوماتها في القواعد الإقليمية والفيدرالية في روسريسترا في تاريخ تنفيذها.

في الوقت نفسه، لا يمكن إخضاع كائنات ما يسمى فقط للإجراءات. "السوق المفتوحة" (أي تلك الوصول إليها مفتوحة، ويمكنها الانتقال بحرية من مالك واحد إلى طريقة أخرى لنقل الحقوق لهم)، ولكن أيضا شريحة "مغلقة" (على سبيل المثال، المباني أو الأراضي التي تنتمي إلى الوزارة الدفاع الإداري أو وزارة الداخلية).

حول قيمة المساحية، اقرأ في مقالتنا.

اللوائح التشريعية

ما هي الأعمال التنظيمية تنظيم الإجراء؟ منذ الإجراء العملية معقدة جدايحكمه مجموعة كاملة من اللوائح المعتمدة على مختلف المستويات - من القوانين الفيدرالية لأوامر الإدارات.

هذا يشمل أيضا خمس معاييرحيث يتم تسجيل متطلبات تكوين التكلفة.

للأفعال التنظيمية الرئيسية، وفقا لما يجب تنفيذه أنشطة التقييم، يتصل:

1. القوانين الفيدرالية "بشأن أنشطة التقييم"، "على الدولة العقارية كاداستري" وغيرها من دورانها التنظيمي وتقييم العقارات في الاتحاد الروسي.
2. قرارات الحكومة بشأن تقييم المساكن الحكومية وإنشاء قواعد لتنفيذها.
3. معايير التقييم الفيدرالي (بموجب الأعداد 1-5)، المعتمدة من قبل أوامر وزارة التنمية الاقتصادية، التي تهدف إلى تبسيط هذه العملية (هنا تشمل أكثر FSO رقم 4 الأكثر شهرة، والتي تنظم مباشرة أنشطة التقييم لصندوق المسغل من الاتحاد الروسي).

هذه القائمة بالأفعال التنظيمية كامل ليس كذلكلأنه حتى الوقت الحاضر يتم تنفيذها التغييرمع الأخذ في الاعتبار عفا عليها الزمن وإدخال منها جديدة، وكذلك على حساب العادية التجديداتإنترواردرز ولوائح للمنظمات التي تمارس على أساس أسرى العقود الحكومية لتحديد تكلفة ممتلكات الأجسام العقارية في الاتحاد الروسي.

إجراء التقييم المختص

FSO №4 ينظم ليس فقط ما هو ضروري لفهم المفهوم، ولكن أيضا الإجراء الذي يجب أن يكون امتثلت بالكامل لتقييم مختص.

من يحدد التكلفة؟ يتم تحديدها من قبل المنظمات المقدرة.

إجراء الإجراء إلزامي لتنفيذ جميع المنظمات التابعة للإطلاق بغض النظر عن التقنيات المستخدمة من قبلهم:

بعد كل هذه الأنشطة، يتم إرسال التقرير النهائي إلى العميل (مثل الدور الذي أدلىه الهيئات الإقليمية ل Rosreestra) للتحقق التفصيلي للمعلومات الواردة والتعديلات اللاحقة على السجل الحالي.

قائمة الكائنات

كما ذكر أعلاه، يتم إجراء التقييم لجميع كائنات العقارات المطلقة، بغض النظر عما إذا كانت موجودة في السوق المفتوحة، أو مغلقة سوق دورانها أو محدودة.

يجب أن يتم الإجراء ل جميع أشكال الملكيةالعقارات (سواء كانت بلدية أو ملكية فيدرالية أو خاصة).

ل الكائنات الأساسيةليتم تحليلها للحصول على معلومات حول قيمتها تشمل:

• مؤامرات الأراضي (كلاهما في الاستخدام الوحيد، بما في ذلك صيانة المزارع المنزلية، وتلك المدرجة في التعاونيات والشراكات من أشكال مختلفة)؛
• المباني السكنية وغير السكنية (بما في ذلك تلك التي لم تكتمل فيها البناء بعد)؛
• المباني السكنية وغير السكنية (المكاتب، المباني الداخلية، تعمل بشكل منفصل من مختلف صناديق الممتلكات المختلفة، مثل مقر الثكنات العسكرية، وجود مدخلات منفصلة تستخدم لاحتياجات خاصة، مثل موظفي الإقامة).

كيفية معرفة تكلفة المساحية للمبنى أو، وكذلك كيفية العثور عليها من مبنى سكني أو، اقرأ على موقعنا على الإنترنت. تعلم أيضا عن تكلفة المباني التجارية غير السكنية.

متطلبات السلوك

يحدد FSO №4 قائمة المتطلبات الإلزامية التي يجب مراعاتها بوضوح بغض النظر عن مؤسسة التقييم التي تنفذ النظام المستلم. وتشمل هذه المتطلبات:

هذه القائمة المتطلبات إلزامية للتنفيذ، لأنه فقط عندما يلاحظ وجود فرصة للحصول على معلومات موثوقة.

أين تعكس النتائج؟

بعد تقرير مشكل تم نقل هذه الأشياء أو الأشياء الأخرى إلى سلطات روسريسترا، مرحلة الأمر فحصمن أجل تحديد دقة المعلومات الواردة فيه.

من الضروري تجنب الأخطاء المحتملة في النتائج التي تم الحصول عليها، حيث سيتم إجراء عملية إعادة الإجراء لا في وقت سابق من خمس سنواتوسيتم سرد البيانات في السجلات ذات الصلة.

سيتم إجراء جميع المعلومات التي تم الحصول عليها نتيجة لأنشطة منظمات التقييم، حيث سيتم احتواءها على أنها تكمل المعلومات الرئيسية عن الأجسام المتاحة.

في حالة أن بعض المباني أو قطع الأراضي غير ساهمت في السجل تعرضت للتقييم، معلومات عنها خذ شيك خاص مع التكوين اللاحق للمعلومات عليها.

o حول كائنات العقارات من ولاية كاداستر العقارية، وكذلك على GKN الرئيسية، يمكنك معرفة موقعنا على الإنترنت.

يتم تحديد قيمة المساحية الكائنات العقارية من خلال طريقة معقدة إلى حد ما لتحليل العوامل المقدمة.

يتم تنظيم تفاصيل تكوين هذه المعلومات في معايير التقييم الفيدرالية (الأكثر تفصيلا في FSO رقم 4)، حيث تعكس كل من المتطلبات الرئيسية لتنفيذ هذه الأنشطة والإجراءات المفصلة لتنفيذها.

N 508 من 10/22/2010

من أجل تنفيذ أحكام القانون الاتحادي المؤرخ 22 يوليو 2010 رقم 167-ФЗ "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي" بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي "والأفعال التشريعية الفردية للاتحاد الروسي" (اجتماع التشريع من الاتحاد الروسي، 2010، رقم 30،. 3998) أطلب:

الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي المرفق "تحديد قيمة المساحية (FSO رقم 4)".

أولا الأحكام العامة

1. وضعت المعيار الفيدرالي للتقييم "تحديد القيمة المساحية للمنشآت العقارية (FSO رقم 4)" (المشار إليه فيما يلي باسم معيار التقييم الفيدرالي) مع مراعاة معايير التقييم الدولية والمعايير الفيدرالية للتقييم "التقييم العام مفاهيم ونهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) "،" الغرض من تقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2) "،" متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3) "ويحتوي على متطلبات لتحديد قيمة المساحية الكائنات العقارية.

2. معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزامي للاستخدام في تعريف قيمة المساحية.

عند تحديد قيمة المساحية الكائنات العقارية، يجب أن يسترشد المثمن بمتطلبات إضافية و (أو) إجراءات (أو) إجراءات التقييم الذي أنشأه هذا المعيار التقييم الفيدرالي، فيما يتعلق بالمتطلبات (أو) الإجراءات التي حددتها معايير التقييم الفيدرالية.

3. بموجب القيمة المساحية المفهومة كقيمة السوق للكائن العقاري، تحددها أساليب التقييم الشامل، أو، إذا كان من المستحيل تحديد القيمة السوقية من خلال طرق التقييم الشامل، فإن قيمة السوق المحددة بشكل فردي للحصول على وجه بشكل خاص كائن العقارات وفقا للتشريعات المتعلقة بأنشطة التقييم.

4. يتم تعريف قيمة المساحية كليهما بالنسبة للأشياء العقارية الموجودة في السوق المفتوحة والأجسام العقارية، وسوقها محدود أو غائبة.

5. في تحديد القيمة المساحية كائنات التقييم هي كائنات عقارية، توجد معلومات حولها في كاداستري العقارية الحكومية في تاريخ التقييم.

6. لأغراض هذه المواصفة القياسية الفيدرالية، فإن تقييم التقييم الشامل للعقارات يعني عملية تحديد التكلفة عند تجميع كائنات التقييم، وجود خصائص مماثلة، يتم من خلالها استخدام طرق رياضية وغيرها من تكاليف النمذجة على أساس من نهج التقييم.

7. تعريف قيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل يتضمن الأنشطة التالية:

• اختتام اتفاقية تقييم المساكن، والتي تشمل مهمة لتقييم قائمة الأشياء العقارية التي سيتم تقديرها في ذلك؛
• جمع وتحليل المعلومات حول سوق كائنات التقييم والأساس المنطقي لاختيار نوع من النموذج لتقييم قيمة المساحية؛
• تحديد عوامل تسعير كائنات التقييم؛
• مجموعة من المعلومات حول قيم قيم مصانع التقييم؛
• تجمع الكائنات تقييم
• جمع معلومات السوق؛
• بناء نموذج التقييم؛
• تحليل نوعية نموذج التقييم؛
• حساب قيمة المساحية؛
• وضع تقرير عن تعريف القيمة المساحية لكائنات التقييم.

II. المتطلبات العامة لتعريف قيمة المساحية

8. يتم تحديد قيمة المساحية لكائنات التقييم في تاريخ تكوين قائمة كائنات العقارات لأغراض تقييم المساكن الحكومية.

9. يتم اختيار الأساليب والأساليب والنماذج لتحديد قيمة المساحية المساحية بواسطة المثمن ويجب تبريرها. يتم تنفيذ تعريف القيمة المساحية كائنات التقييم باستخدام محاكاة الكمبيوتر (النماذج) وبدون ذلك.

10. عند استخدام أساليب تقييم جماعي، في غياب هذه المعلومات من المثمن، لا تؤخذ أنواع الحقوق والقيود (المعادات) في الاعتبار مرافق التقييم، باستثناء العبودية المنشأة بموجب القانون أو غيرها من القانون القانوني التنظيمي من الاتحاد الروسي، الفعل القانوني التنظيمي للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي، الفعل القانوني التنظيمي للحكم الذاتي المحلي.

III. جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير
ومعلومات السوق

11. بناء نموذج تقييم، يجمع المثمن معلومات ساحلية كافية وموثوقة حول العقارات.

عند بناء نموذج تقييم، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى الحالي لأسعار السوق.

12. في حالة عدم وجود معلومات السوق، يتم تقييم نموذج التقييم لبناء قيمة السوق، والتي يتم تحديدها بشكل فردي لكائن عقاري معين.

13. جمع معلومات حول قيم قيم عوامل التسعير التي تحدد تكلفة كائنات التقييم من قبل المثمن.

14. عند تحديد قيمة المساحية، يستخدم المثمن البيانات المضمنة في صندوق بيانات تقييم المساكن الحكومي، وكذلك كاداستري الدولة من العقارات، وصندوق بيانات إدارة الأراضي، وصناديق البيانات وقواعد البيانات المتاحة تحت تصرف المنظمات والمؤسسات من الكيان التأسيسي للاتحاد الروسي والبلديات. يسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات الأدلة.

15. للحصول على مؤامرة أرضية خارجة، في غياب نوع ثابت من الاستخدام المسموح به، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به، والذي يوفر هذه القيمة السوقية القصيرة لهذه الأرض، مع مراعاة التخطيط الإقليمي والتقسيم الحضري.

بالنسبة للأرض المتراكمة، في غياب نوع محدد من الاستخدام المسموح به، يتم أخذ نوع من الاستخدام المسموح به بناء على تعيين كائنات العقارات (المباني والهياكل) الموجودة داخل هذه المؤامرة الأرضية.

IV. تجمع كائنات التقييم

16 - عند تحديد قيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الضخمة، تنقسم جميع الكائنات المقدرة الواردة في قائمة لأغراض تقييم المساكن الحكومية إلى مجموعات من أجسام التقييم على أساس تحليل معلومات حول سوق الأجسام التقييمية، مما تبرر نموذج لتقييم قيمة المساحية، وتكوين عوامل التسعير والمعلومات حول قيم قيم كائنات التقييم لكل كائنات كائن اختبار قيد الدراسة. فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على تكلفة كائنات التقييم ويمكن تحديدها بشكل كبير ومحدد بموضوعية في مجموعة عوامل التسعير.

لتنفيذ المجموعة، يتم تبرير اختيار المؤشرات أو القيم أو نطاق قيم البيانات للمؤشرات لتعيين كائنات التقييم إلى المجموعات ذات الصلة.

كائنات العقارات التي لم يتم فك تشفيعها لا يمكن أن يعزى إلى مجموعات جنبا إلى جنب مع الكائناتالعقارات، والتشييد الذي تم الانتهاء منه.

17. لكل مجموعة كائن تقييم، يجب اختيار التقدير من قبل المثمن، مما يتيح معلومات عن معلومات عن عوامل التسعير، وحساب قيمة المساحية لأي كائن من التقييم المدرجة في هذه المجموعة.

خامسا نماذج تقييم المباني

18. لبناء نموذج للتقييم، يمكن استخدام منهجية لأي من الأساليب المقدمة إلى التقييم: مكلفة ومقارنة ومربحة. يقوم المثمن باختيار النهج أو رفض معقول استخدامه من قبل المثمن، بناء على ميزات نوع الاستخدام أو الوجهة المسموح بها، بالإضافة إلى كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاح فيها.

19. يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:

• اختيار هيكل نماذج التقييم (شكل اتصالات قيمة المساحية وعوامل التسعير)؛
• اختيار النوع النهائي لنموذج التقييم، بما في ذلك بناء على تحليل دقة المعلومات المستخدمة ودقة نماذج التقييم.

20. إذا كانت هناك معلومات كافية وموثوقة حول أسعار المعاملات والاقتراحات المتعلقة بشراء وبيع كائنات التقييم وبيعها، فإن حساب القيمة المساحية كائن التقييم يتم تنفيذه بشكل رئيسي على أساس نهج مقارن.

السادس. الإجراء لحساب قيمة المساحية كائنات التقييم

21. عند استخدام أساليب التقييم الشامل، يتم تحديد قيمة المساحية لكائن التقييم عن طريق استبدال قيم قيم عوامل التسعير المقابلة لهذا الكائن من التقييم، في نموذج التقييم، الذي يستخدمه هذا التقييم يمكن تقييم الكائن.

22. إذا استخدم المثمن أكثر من نهج للتقييم، فيجب تنسيق نتائج استخدام النهج لتحديد القيمة الإجمالية لقيمة كائن التقييم.

في حالة وجود اختلاف كبير في نتائج حساب قيمة المساحية الكائن التقييم الذي تم الحصول عليه باستخدام أساليب مختلفة، يجب على المثمن تحليل أسباب التناقض.

يجب تبرير طريقة الموافقة المختارة في المقيم، بالإضافة إلى جميع المثمنين من قبل الموافقة على نتائج الحكم والافتراضات والمعلومات المستخدمة. في حالة تطبيقها لتتناسب مع إجراءات الوزن، يجب أن يثبت المثمن اختيار الموازين المستخدمة.

23. وفقا لنتائج تعريف القيمة المساحية لأجسام التقييم، يتم إصدار تقرير عن تعريف قيمة المساحية.

24 - ينبغي تجميع التقرير المتعلق بتعريف قيمة المساحية في موعد لا يتجاوز سبعة أشهر من تاريخ الدخول في تقييم المساغل.

9. يتم اختيار الأساليب والأساليب والنماذج لتحديد قيمة المساحية المساحية بواسطة المثمن ويجب تبريرها. يتم تنفيذ تعريف القيمة المساحية كائنات التقييم باستخدام محاكاة الكمبيوتر (النماذج) و (أو) بدونها.

اعتمد المجلس الوطني نص FSO - 4 - تقدير قيمة المساحية العقارية

"نداء رئيس MSNP" OPUO "Rolochkin E.L. فيما يتعلق بتنظيم مسابقة مفتوحة مرحلة واحدة على الحق في الدخول في اتفاق لتحديد القيمة السوقية لمجموعة من الأصول الثابتة في التقارير المحاسبية، أعدت وفقا لمتطلبات المعايير المحاسبية الروسية الحالية (التصالحية) قيمة الأصول الثابتة وأغراض الانعكاس في التقارير المحاسبية (المالية) المعدة وفقا لمتطلبات المعايير الدولية للإبلاغ المالي بالقيمة العادلة للأصول الثابتة التي تنتمي إلى OAO OJSC.

السؤال 5.1. حول "توصيات منهجية لتقييم القيمة السوقية لكائنات مطار المطار الفيدرالي ومقدار الإيجار لاستخدامها "، تنفذها الجامعة المالية تحت حكومة الاتحاد الروسي.

FSO-4 تعريف القيمة المساحية كائنات العقارات

14. عند تحديد قيمة المساحية، يستخدم المثمن البيانات المضمنة في صندوق بيانات تقييم المساكن الحكومي، وكذلك كاداستري الدولة من العقارات، وصندوق بيانات إدارة الأراضي، وصناديق البيانات وقواعد البيانات المتاحة تحت تصرف المنظمات والمؤسسات من الكيان التأسيسي للاتحاد الروسي والبلديات. يسمح باستخدام معلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات الأدلة.

15. للحصول على مؤامرة أرضية خارجة، في غياب نوع ثابت من الاستخدام المسموح به، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به، والذي يوفر هذه القيمة السوقية القصيرة لهذه الأرض، مع مراعاة التخطيط الإقليمي والتقسيم الحضري.

منهجية وإجراءات لتحديد قيمة المساحية الكائنات العقارية FSO №4

هذه القائمة بالأفعال التنظيمية كامل ليس كذلكلأنه حتى الوقت الحاضر يتم تنفيذها التغيير مع الأخذ في الاعتبار عفا عليها الزمن وإدخال منها جديدة، وكذلك على حساب العادية التجديدات إنترواردرز ولوائح للمنظمات التي تمارس على أساس أسرى العقود الحكومية لتحديد تكلفة ممتلكات الأجسام العقارية في الاتحاد الروسي.

6. لأغراض هذه المواصفة القياسية الفيدرالية، فإن تقييم التقييم الشامل للعقارات يعني عملية تحديد التكلفة عند تجميع كائنات التقييم، وجود خصائص مماثلة، يتم من خلالها استخدام طرق رياضية وغيرها من تكاليف النمذجة على أساس من نهج التقييم.

FSO 4 تعريف القيمة المساحية كائنات العقارات

18. لبناء نموذج للتقييم، يمكن استخدام منهجية لأي من الأساليب المقدمة إلى التقييم: مكلفة ومقارنة ومربحة. يقوم المثمن باختيار النهج أو رفض معقول استخدامه من قبل المثمن، بناء على ميزات نوع الاستخدام أو الوجهة المسموح بها، بالإضافة إلى كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاح فيها.

1. التقييم القياسي الفيدرالي "تقدير تكلفة المساحية
تم تطوير كائنات العقارات (FSO رقم 4) "(المشار إليها فيما يلي باسم معيار التقييم الفيدرالي) مع مراعاة معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية" مفاهيم التقييم العام ونهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) "، "الغرض من تكلفة التقييم والأنواع (FSO رقم 2)"، "متطلبات" تقرير تقييم (FSO رقم 3) "ويحتوي على متطلبات لتحديد قيمة المساحية الكائنات العقارية.

ما هي الطلب والأساليب لتحديد قيمة المساحية الكائن العقاري وفقا ل FSO №4

تنص المادة 9 من FZ رقم 135 على أن الأساس لبدء العملية قد يتم توقيعه بين العميل والشخص الذي يجري التقييم والعقد. يتم الانتهاء من تكلفة إنشاء السعر مع قانوني أو مدني خلصت عقد عمل مع العميل.

• التوقيع بين أطراف اتفاقية تقييم المساكن؛
• تحليل المعلومات التي تم جمعها حول السعر في سوق العقارات لتأسيس قيمة الكائن؛
• اختيار نموذج معين لتحديد التكلفة؛
• إنشاء عوامل التسعير؛
• مجموعة من المعلومات حول عوامل التسعير؛
• كائنات تجميع
• مجموعة من المعلومات حول استقرار سوق العقارات؛
• بناء النموذج المحدد لتحديد التكلفة؛
• تحليل فعالية النموذج المحدد؛
• حساب قيمة الكائن وفقا لتقييم المساحية؛
• تطوير وإعداد وثائق الإبلاغ عن تقييم المساحية.

لماذا تحتاج إلى معرفة قيمة المساحية للشقة، ما هو وكيفية حساب

حساب PRIC حساب ينتج CADASTRE ورسم الخرائطالذي يمره مرة واحدة كل 5 سنوات. ولكن هناك خيارات لإعادة تقييم أكثر تواترا، والتي تنشأ في المواقف التي تتمتع ببيع الإسكان والحاجة إلى إنشاء هذه القيمة الأكثر دقة Vality Vale.

كل هذه العوامل لا تؤثر على تكلفة البلاستري، وعادة ما تكون تقدير السوق أعلى.