25.03.16 77 632 0
نيكا ترويتسكايا
المسوق في العقارات
مستشار - أندريه تارغاشوف
هنا اخترت منزلا وشقة، وافقنا على طريقة السعر والدفع. الوقت لإجراء صفقة. وفقا للمستندات، فإن شراء شقة في مبنى جديد يحدث في ستة مراحل لا تنسى:
المالك الكامل للشقة سوف تصبح بعد تسجيل حق الملكية. من هذه النقطة، يمكنك التسجيل في المكان الجديد للإقامة، لتشبه الشقة، ونقاط السكان أو جعل إعادة التطوير.
في مقالة اليوم، سنخبرك كيف تحدث المراحل الأولى من الشراء: ما هي الحاجة إلى الوثائق وكيف لا علاقة لها بالعقد. تسجيل الاتفاقية، وموضوعات Volumenny، لذلك سوف تكتب عنها بشكل منفصل.
تعتمد حزمة من المستندات على اسمها شراؤها شقة وكيفية دفعها.
لا تتزوج أسهل القضية أو غير متزوجة، مما يشكل عقدا فقط على نفسك، وشراء شقة في دفعة مقدمة أو بالتقسيط. في هذه الحالة، قم بإعداد جواز سفر فقط.
إذا كنت متزوجا أو متزوجا، لكن الشقة تجعلها فقط على أنفسنا، باستثناء جواز السفر، ستحتاج إلى موافقة زوجتك لشراء شقة. يتم إصدار مثل هذه الوثيقة بحضور زوجتك في أي مكتب تثقيف، وسوف يحتاج إلى شهادة جواز سفر و زواج. أنت لا تحتاج إلى كاتب العدل: من يمنح الموافقة، ويأتي شخصيا.
إذا كان لديك عقد زواج، يدل على أنه يحق لك شراء العقارات دون موافقة منفصلة، \u200b\u200bفأخذها معك على الصفقة.
إذا كنت تشتري شقة لشخصين مع زوجين، فستحتاج إلى جوازات سفرك وشهادة الزواج. إذا كان لا يمكن أن تكون زوجتك موجودة شخصيا بشأن توقيع العقد، فستحتاج إلى قوة محامي موثقة - بحيث وقعت عقدا للزوج.
إذا كنت تشتري شقة في الرهن العقاري، فسيتعين عليك إعداد المزيد من الوثائق، وكل بنك له قائمته الخاصة. بعض المطورين لديهم وسطاء الرهن العقاري يعملون - الأشخاص الذين يعرفون كل شيء عن الرهن العقاري والمساعدة في إعداد تطبيق ومستندات تحصل على حل الرهن العقاري. سيخبرك وسيط الرهن العقاري بموجب الشروط التي تعطي البنوك رهنا عقليا يمكن أن تصدر فيها المستندات تطبيقا نفسها وإرسالها إلى تلك البنوك التي تعطي الرهن العقاري لشقق مطورتك.
إذا كان لدى المطور سمسار الرهن العقاري، فسيتعين عليك الاتصال بالبنوك بشكل مستقل، وجمع المستندات وملء التطبيقات. تحضير هذه الحزمة من الوثائق لكل بنك:
إذا كان لديك مصادر دخل أخرى، فإن الراتب الرسمي لا يكفي لرهن عقاري، وتقرير هذا إلى البنك - سوف تساعدك على ملء استبيان تحدد فيه الدخول الحقيقية. وتسمى الشهادة في شكل بنك.
قبل الصفقة، جمع حزمة من المستندات والاتصال بالمطور: تحقق معه، سواء كنت قد أخذت كل شيء.
في المقالة "كيفية اختيار المطور"، أخبرنا كيفية الحصول على مشروع عقد مشاركة الأسهم. تتكوين الآن مع مدير المطور هذه الاتفاقية.
حتى إذا كان المشروع و DDU الحقيقي لا يختلف، فاتصل بمحامي تابع لجهة خارجية، ويظهر له العقد النهائي. سوف يحقق المحامي اللحظات الخطرة. أنت تخاطر بملايين متعددة، لذلك لا تتردد في التحقق من كل فاصلة وتأجير محام مستقل.
ما يجب أن يكون في DDU مع مطور لائق:
في العقد، يحاول المحامون دائما تقديم أخطاء وتقليل الخسائر منهم. في كثير من الأحيان، يشمل المطورون عناصر غير مواتية من الواضح للمشتري. مخفية عيبها بلغة قانونية الدولة، من الصعب من خلالها أن تنغمس في شخص عادي.
جميع العقود مع المطورين غير مفهومة على قدم المساواة لشخص عادي. لذلك، فقط الزفير، كن صبورا، اتصل بمساعدة محام وفك تشفير العقد. المقال حول الصياغة السيئة التي يمكن أن تضرك، والكتابة بشكل منفصل. ولكن هناك ثلاث نقاط تحتاج إلى اعتبارها بعناية خاصة: وقت إصدار المفاتيح، وترتيب تعويض المنطقة وممثل المطور الذي يوقع DDU.
تشير بعض المطورين في إعلان التصميم إلى تسليم سريع لذيذ للمنزل. في الإعلان الرجوع إلى هذا التاريخ. ولكن عندما يتعلق الأمر ب DD، اتضح أنه، على الأقل تمرير المدينة وفي المستقبل القريب، سيتم منح المفاتيح فقط في عام ونصف.
يتعهد المطور بالحصول على إذن لدخول مبنى سكني في عملية I (أولا) ربع عام 2017
يتم نقل الشقة المشارك من قبل مشارك البناء المشترك في قانون القبول والنقل في حدوث إجمالي لشرطين: الحصول على إذن لدخول مبنى سكني إلى تشغيل وإمكانية الدفع الكامل من قبل المشارك في حصة العقد سعر. يبدأ بدء النقل لمدة 30 يوما بعد حدوث شروط النقل.
ماذا يعني ذلك. سيقوم المطور بتسليم المدينة في المنزل وسيتلقى إذن لدخول المنزل حتى 1 أبريل 2017.
إذا كان لديك الدفع المسبق أو الرهن العقاري أو في هذه المرحلة دفعت أقساط، ثم بعد 30 يوما من تاريخ الإذن، سيبدأ المطور في إصدار المفاتيح. سابقا - فقط بعد إذن الدخول وفقط إذا كنت توافق على المطور.
يحدث أن بناة تزيد قسرا أو تقليل مساحة الشقة. يحدث ذلك أقل بكثير في الألواح النموذجية، يحدث ذلك في كثير من الأحيان في منازل متجانسة وبنة - يتم بناؤها في كل مرة على أنها صفر. بصرف النظر عن بعضها البعض، ضع الجدار - يبدأ رحيل المنطقة في الشقة بأكملها.
المطور غير مربح لدفع رسوم إضافية إليك إذا كانت المنطقة أقل من العقد. إذا كانت المنطقة أكبر من العقد، فكل البند بشكل منفصل ليس مطورا في العقد، ثم وفقا لقانون حماية حقوق المستهلك، فأنت غير مطالب بدفع عدادا إضافية للأفراد غير الضرورية. مرة أخرى، من غير المرتبطة بالمطور.
لا يحب المطورون فقط تفويت المال، لذلك يتم إعادة ضبط محاموهم في كلتا الحالتين واكتب تصاميم معقدة في العقد للحصول على أموالك أو دفع تعويضات. أخذنا DDU من مطوريين رئيسيين ونقلوا إلى نقاط لغة بسيطة حول المربع:
يمكن تغيير مساحة الغرفة المحددة في الفقرة 1.1 من العقد (توضيح) وفقا لبيانات المخزون الفني. إن التحسين المحدد لمنطقة الشقة ليس للأطراف في العقد بعيب جودة الشقة. في هذه الحالة، ليس لدى أطراف المطالبات المتبادلة، سعر العقد لا يخضع لإعادة الحساب. يشار الطرفان إلى المنطقة الأخيرة (الفعلية) في قانون القبول والنقل.
في حالة الزيادة في إجمالي مساحة الشقة بأكثر من 1 متر مربع. M وفقا لنتائج النظرة العامة لمكتب المخزون الفني (BTI) أو مهندس مسكني لديه شهادة تأهيل صالحة، مقارنة بالشخص المحدد في الفقرة 1.1 من هذه الاتفاقية، يتعهد المشارك بدفع إضافي ل مطور سعر العقد بناء على السعر المقدر 1 (واحد) ربع. م المحددة في الفقرة 3.1. هذه الاتفاقية، في غضون 10 (عشرة) أيام عمل بعد اتجاه المتطلبات المكتوبة للمطور إلى المشارك.
ماذا يعني ذلك. إذا كان عند القبول أو بموجب آفاق BTI، فإنه اتضح أن منطقة الشقة أقل مما هو مبين في العقد، فلن تتلقى تعويضا.
بموجب القانون، يجوز للمدير العام فقط، دون قوة محامي، لتوقيع DDU مع المساهمين. ولكن في الممارسة العملية لا يوجد مطورون لديهم المدير العام يوقع DDU. عادة، بالوكالة، المدير التجاري، رئيس خدمة المبيعات أو مدير المبيعات - أبلغ كل مطور بطريقته الخاصة.
جزء من المشروع مهمتك هي رؤية DDU الذي يوقع على العقد. إذا لم يكن هذا مديرا عاما، اسأل المدير أن يوضح لك المحامي الأصلي وصنع نسخة مصدقة.
نسخة من قوة المحامي هي إعادة التأمين وإثبات أن عقدك، كما يقول المحامون، صالحا. إذا حدث خطأ ما فجأة، فستثبت أنك وقعت اتفاقية مع ممثل المطور، الذي كان لديه الحق في توقيع هذه الوثائق.
من الناحية المثالية، يتم توصيل النسخة، ولكن الختم المعتمد والتوقيع من المدير العام سيأتي
إذا كانت بعض العناصر لا تناسبك، ناقشها مع المطور، وإجراء تغييرات على العقد - وهذا قانون طبيعي وعادي. تذكر أنه لا تريد فقط شراء شقة، ولكن المطور هو بيعه. بمجرد أن يكون لديك هدف مشترك، من المهم الاتفاق على الظروف.
مغادرة DTD مع المشروع وإظهار محام مستقل. إذا كانت بعض العناصر لا تناسبك، فاقدم المطور لتغيير العقد - هذا قانونيا وطبيعيا.
آخر تحديث: 01/21/2019
عند شراء شقة ل اتفاق مشاركة الأسهم (DD)، يصبح المشتري قانونيا مبنى مستثمر مشارك في المنزل. ولكن ماذا DDU يختلف اختلافا أساسيا عن أنواع أخرى من العقود لاتفاق البناء؟
عقد مشاركة الأسهم في بناء مبنى سكني- هذا هو النص الوحيد الذي ينص عليه مباشرة، ونوع العقد لتمويل المشترك بناء المساكن الحضرية من قبل المواطنين ( الأطباء والمساهمين). يشير القانون أيضا إلى أن هذا النوع من العقد يجب تطبيقه المطورينلجذب الأموال من السكان إلى بناء المباني السكنية السكنية (ستفتح في علامة التبويب جديدة. "\u003e P.2، Art.1، FZ-214).
بمعنى آخر، أي شخص جسدي أو قانوني يقدم المال لبناء شقة محددة في المنزل قيد الإنشاء ( أولئك. شقق مع المعلمات المحددة وتعيين الموقع داخل المنزل)، وبعد نهاية البناء يحصل من مطورهذه الشقة.
التغييرات التشريعية الأخيرة من حيث الحسابات dolkovkov s. المطورين بواسطة معاهدات المشاركة (DD)منذ عام 2019 - يتم وصفها أدناه.
أنواع أخرى من اتفاقيات شراء الشقق المطور / المطور لا تملك القاعدة التشريعية التي تنظم الظروف لجذب الأموال لإقامة المساكن، والمسؤولية مطور لجذب المال. على الرغم من أن أنواع العقود الأخرى المسموح بها في القانون المدني، إلا أنها تنظم علاقات مختلفة تماما ( على عكس DDU)، على سبيل المثال، علاقة المقرض والمقترض، أو علاقات المستثمر العام والمستثمرين المشاركين، عندما يفترض المستثمر المشترك جميع المخاطر التجارية للمؤسسة ( بناء).
على سبيل المثال، اتفاقية penacopulation. في الأمر، يعني أيضا علاقات مختلفة تماما عن الأطراف. المشتري لا يتفاعل هنا مع مطور بشكل عام، وتحويل الأموال إلى منظمة غير ربحية ( تعاوني)، وهو جزء منه ( أولئك. شريك) هو نفسه، وبالتالي، يحمل كل مخاطر التعاونية باعتباره المستثمر العام للبناء.
على النقيض من جميع العقود الأخرى لشراء الشقق، لا يعني المشتري مع شريك تجاري مطوروبالتالي يوفر خاصا للتوزيع ( الحد من المخاطر) الظروف ويضعها في وضع مميز من قبل مطوروبعد جزئيا هذا مشابه لشروط المودع المفضل في البنك، عندما ينقل الأموال على إيداع في بيئة ثابتة بوضوح، دون أن تصبح شريكا في البنك، وليس المشاركة في مخاطرها التجارية.
اتفاقية المشاركة (DD) يجب أن يحتوي بالضرورة على معلومات تجميعها واختتمت بالكامل وفقا للمعايير الموضحة في ..
العينة يجب على العقد المشاركة (DD) يمكنك تنزيل الرابط التالي في المقالة.
DDUيجب أن تحتوي على رقم ظروف كبيرة (إلزامية)
، دون واحد على الأقل منها، يعتبر العقد غير متصل ( فتح في علامة التبويب جديدة. "\u003e P.4، P.5، St.4 FZ-214).
على وجه الخصوص، ل الظروف الأساسيةعقد مشاركة الأسهميتصل:
علاوة على ذلك، إذا مطورينتهك المواعيد النهائية لنقل الشقة، ثم يدفع المساهم ضربة جزاء (peni. ) لكل يوم من أيام التأخير، في الحجم ( للأزمات.) صدمة واحدة من معدل إعادة التمويل الحالي للبنك المركزي للاتحاد الروسي (سيفتح في علامة التبويب جديدة. "\u003e ص. 2، المادة 6، FZ-214).
هذه DDDs هي أداة فعالة للعميل الدفاع عن العملاء، وحافز جيد ل مطور كان لطيفا.
يمكن قراءة الشهادة الرسمية لتسجيل DDU ( موقع موسكو الحكومي).
دفع سعر عقد مشاركة الأسهم في البناء (DDU) يجب أن يحدث بعد
استنتاجاته الأولى بعد
تسجيله ب Rosreestre.وبعد يشار إلى مثل هذا الإجراء الدفع مباشرة في تفتح في علامة التبويب جديدة. "\u003e P.3، المادة 5، القانون FZ-214.
يتم تنفيذ مدفوعات WDD في نموذج غير نقد - من حساب المشتري على حساب شركة البناء.
يمكن أن ينتج الدفع DDU. في وقت واحد أو مراحل ( إجراء المدفوعات)، الاعتماد على الطقس كيف يتم توضيح شروط الدفع هذه في العقد وبعد في الوقت نفسه، يمكن أن يتحول توزيع الدفع من قبل المساهم إلى دفع الدفع، ويعطي إجراء أكثر من شهرين الحق مطور إنهاء من جانب واحد العقد DDU.
منذ عام 2017، تم إطلاق خيار دفع بديل. عقد المشاركة المشتركة (DD) - عبر حساب الضمان وبعد تهدف آلية الحساب إلى حماية مصالح المساهمين، وتضمن لهم عودة الاستثمارات المستثمرة، في حالة الانتهاك مطور الالتزامات في DDU (اقرأ المزيد عن هذا - انظر المرجع).
ومن 01.07.2019. دفع DDU من خلال حسابات إسكرو يصبح إلزاميا للجميع المطورين (هذا الشرط للقانون)، ولكن فقط إذا إذا الأول DDU تم تسجيل المشروع بعد هذا التاريخ.
من بين أشياء أخرى، لشراء الشقق بواسطة اتفاق مشاركة الأسهمتشمل ماسة البنوك. هذا النوع من العقدالمشتريات مباني جديدةمن وجهة نظر البنوك، فإنه يحمل الحد الأدنى من المخاطر. وفقا لذلك، فإن هذا هو بالضبط نوع العقد الذي يمكن أن يأخذ الأكثر ربحية.
الفيديو: اتفاقية المشاركة. لحظات مهمة
- بعض الفروق الدقيقة في اتفاقيات الأسهم (DDU): ما الذي يجب أن يكون ضروريا هناك وماذا نولي اهتماما خاصا ل.
في الوقت نفسه، يجب أن يبقى المشتري في الاعتبار أنه على الأقل DDUوهو أكثر اتفاقية التمويل المشترك الأكثر أمانا، ولكن لا يزال لا يضمن حلال، أن مطور سوف تفي بالتزاماتها التي لا تشوبها شائبة وفي الوقت المحدد. لا يضمن أن البناء لن يتوقف، والمطور لن يعلن إفلاسها.
بالإضافة إلى ذلك، كل مطور صياغة لهم بطريقتهم الخاصة ( كجزء من متطلبات FZ-214)، في محاولة لتخفيف المسؤولية عن البنود الفردية للعقد ( قراءة المزيد - انظر المرجع).
ومن يناير 2017، هناك مطورون ملزمون بالوضع على مواقعهم مشروع DDU.حتى يتمكن كل مساهم محتمل على التعرف مسبقا بشروط العقد.
الاستنتاج الرئيسي هو اتفاقية المشاركة (DD)مقارنة ببقية أنواع العقود، يعطي مساهما أكثر حقوقا يتعلق بمتطلبات الشقة. ويتم التعبير عن الحماية المالية للمساهمين في حقيقة أن إبرام DTU يمنحهم الفرصة للتعويض عن الخسائر والخسائر، في حالة الانتهاك مطور التزاماته. قائمة بالتدابير المالية المحددة - انظر الرابط المشار إليه.
التعديلات الدورية للقانون FZ-214. تعزيز المسؤولية باستمرار المطورينوبناء على ذلك، يدافع أكثر وأكثر من مصالح المساهمين. على سبيل المثال، استثمرت في بناء السكن يتم حماية أموال المساهمين من خلال الآليات التالية:
تم وصف معلومات أخرى حول كل هذه "آليات السلامة" في ملاحظات منفصلة وفقا للروابط.
حول ما يختار خيار "التأمين" مطور إنه ملزم بالكتابة بمفرده، الذي نشره لكل مشروع من مشروع البناء الخاص به.
إن الدفاع المنفصل عن المساهم، الذي خلص إلى DDU هو حقه في استرداد الأموال المدفوعة عليه وفائدة استخدام هذه الأموال ( قراءة المزيد - بالرجوع).
لا يزال بإمكانك إضافيا إذا كان المساهم جسديا، ثم على علاقته مطوريتم تطبيق الإجراء أيضا قانون حماية المستهلك (جزئيا، لم يستقر FZ-214).
"أسرار السمسار":
كما يحدث عملية شراء مباني جديدة وعلى وجه الخصوص عملية إبرام عقد مع مطور، موصوف بالتفصيل في موقعنا يفتح في نافذة منبثقة. "\u003e تعليمات خطوه بخطوه (سيتم فتح خريطة تفاعلية في نافذة منبثقة).
يمكنك شراء شقة في مبنى جديد وفقا لأحد العديد من المخططات الموجودة. يوفر كل مخطط من هذا القبيل اتفاق معين. كيفية اقتراح عقد مشاركة الأسهم وكيفية منع الأخطاء، تحتاج إلى معرفة كل المشتري العقاري.
بعد اعتماد قانون مشاركة المشاركة في بناء FZ-214، تم إدخال نوع جديد من العقود في القانون المدني - عقد مشاركة الأسهم في البناء. قبل اعتماد هذا القانون، تم تحديد التزامات المطور والمساهم باستخدام مجموعة متنوعة من الصكوك القانونية. في الممارسة العملية، هناك حالات إبرام أنشطة مشتركة، واستثمار تقديم الخدمات المعوضة وعقد البناء واتفاقات الشراء والبيع وغيرها الكثير.
كوثيقة قانونية، موجودة DDU لفترة طويلة لفترة طويلة، ولكن فقط في عام 2005 خرج القانون، وفقا لحقوق المواطنين من عمليات الاحتيال القانوني. قائمة كاملة من الحقوق الواقية وتسمى اسم ما يسمى بمشاركة المشاركة المشتركة من FZ-214.
وفقا لهذا القانون، يتم فحص المطور للإفلاس، وصحة الوثائق المملوءة، والامتثال لجميع شروط العقد بين الطرفين.
التأمين بنفسك من المطور غير العادل صعب، ولكن يمكنك ذلك. حتى بيان العقد، تتطلب الوثائق التالية للمطور:
بغض النظر عما ستقوله، هناك مسؤولية المطور، وهي ملزمة بتقديم هذه الوثائق. على سبيل المثال، فإن إبرام أي عقود دون إذن للبناء هو انتهاك للقانون.
إيلاء اهتمام خاص للتواريخ التي تم إجراؤها في المستندات. إذا تم إصدار تصريح البناء قبل بضع سنوات، وينتهي وقت البناء، ولا يتم تقسيم المبنى، فإن الأمر يستحق التفكير قبل أن يتحول إلى هذا المطور.
يمكن أن يطلق عليه العقارات أي مشتري شقة في مبنى جديد، وهو ما خلص إلى عقد مشاركة الأسهم في بناء مبنى سكني. يمكن أن يؤدي دور المساهم أيضا إلى كيان قانوني قدم مبلغ معين لبناء المنزل. بالنسبة للوجه القانوني والجسدي، فإن نفس متطلبات DDA المطبقة في قانون FZ-214 صالحة. لا ينص هذا القانون على الصياغة الدقيقة وليس لديه شكل واحد للبلد بأكمله. 
لا يتم الاعتماد بالضرورة اتفاقية الأسهم بالضرورة من قبل Notarially، ولكن إذا أرادت كلا الجانبين، فيمكن القيام بذلك. يعطي إصدار موثق من العقد مساهمين مزايا معينة عند شراء شقة:
يجب إجراء تسجيل DDU اهتماما خاصا. يتم وضع العقد الرئيسي مع مراعاة جميع متطلبات القانون الاتحادي رقم 214. غالبا ما تكون هناك حالات عندما يقترح المطور توقيع نسخة أولية من العقد. لا يتم تسجيل هذا الخيار في بنك الاحتياطي الفيدرالي، على التوالي، احتمال الاحتيال: على سبيل المثال، حقيقة شقق بيع مزدوجة. في معظم الحالات، يفسر المطورون توقيع النسخة الأولية من العقد من خلال حقيقة أن إعداد الوثائق اللازمة يستغرق فترة طويلة من الزمن - حوالي ستة أشهر. بالطبع، ليس كل المطورين هم محتالون، والعديد منهم يدخلون حقا في DDU بموجب كل القواعد، ولكن لا توجد حالات عندما يكون للشركة انتهاكات خطيرة، فيما يتعلق بإصدار عقد مشاركة الأسهم لا يمكن إصدار عقد حقوق الملكية في منطقة حرة العدل.
باستثناء الفروق الدقيقة المذكورة أعلاه، يجب أن نستنتج عقد مشاركة الأسهم في البناء كتابة. لا قد لا تكون اتفاقات شفهية. لا تزال هناك العديد من المتطلبات الأساسية، فإن عدم الامتثال الذي يمكن أن يؤدي إلى حقيقة أن DDU سيكون غير صالح.
يجب تحديد العناصر التالية في DDU:
يشير المطور في الاتفاقية إلى أن الوثيقة تتوافق تماما مع 214-ФЗ، تشير إلى المعلومات التي قد يكون فيها المساهم، إذا رغبت في ذلك، تعرف على إعلان التصميم.
نقطة مهمة أخرى: يتم إجراء الدفع للمشاركة المشتركة في البناء فقط بعد تسجيل الدولة للدول الداخلي في روزريستر.
توجد بناء مشترك في روسيا حتى قبل اعتماد القانون الفيدرالي رقم 214. تم تنفيذ هذه المشاركة في البناء بشكل رئيسي بمساعدة اتفاقيات الاستثمار أو الأنشطة المشتركة. إن آليات التعاون في مثل هذا النوع من العقود غير مكتوبة بالكامل، والتي لم تحمي تماما الحق في المساهمين، مما ترك مساحة لأنشطة المطورين عديمي الضمير. اعتماد قانون المشاركة في مجال بناء مخاطر DDU للمساهمين عمليا إلى الصفر، وحماية حقوقهم وتأمين الاحتيال للمطورين.
وفقا لذلك، بدأ المحتالون في البحث عن طرق أخرى للتحايل على القانون. اليوم، الطريقة الأكثر شيوعا لاستبدال عقد مشاركة الأسهم بشأن أي اتفاق آخر - في معظم الحالات، عقد مبيعات ومخططات مشروع قانون التبادل هي الأكثر شيوعا.
إن استبعاد المخططات المذكورة أعلاه في مخاطر هذا النوع من البناء يجب أن تشمل إفلاس الشركة - مطور الشركة، وهو تناقض جودة معايير البناء المنشأة وشروط العقد، والاحتيال الصريح. سيتيح لك الاختيار الدقيق للمطور أن لا تتخلص من هذه المخاطر تماما، ثم على الأقل لتقليلها.
تتضمن اتفاقية المساهمين عدة صفحات بعدد كبير من العناصر التي يتعامل معها التعامل مع التفاصيل الدقيقة القانونية لشخص أمر صعب للغاية. عادة ما تتضمن الأسطر الأولى للعقد معلومات عن مطور الشركة أو الكيان القانوني، الذي يخلص إلى اتفاق نيابة عن المطور. إذا تم الانتهاء من العقد من خلال شركة البائع، فيجب إرفاق وثيقة به، مما يؤكد سلطة البائع.
تضم عدد البيانات الموجودة على كائن البناء سمة المميزة للمبنى المدمج ومشروعها. يجب تقديم مشروع رسم للتعرف على المساهم ويتم دعمه بواسطة الطباعة والتوقيع. من المر المرجح أن تحقق كل نقاط العقد، بما في ذلك تلك التي كتبها خط صغير، من قبل محام مستقل أو كاتب عضوي، من أجل تجنب المخاطر المحتملة. ينقر المساهمون من قبل المطورين - وليس مثل هذه النادرة اليوم، حتى بعد إدخال FZ-214.
شراء مبنى جديد وفقا ل FZ-214 أمر صعب للغاية، لأنه وفقا لهذا القانون، يتم بناء عدد صغير من المباني. في معظم الحالات، يلجأ المطورون إلى ما يسمى "المخططات الرمادية"، والتي هي أساسا عقد للبيع. من غير المرجح أن تنجح تجنب مثل هذه المخططات، ولكن يمكنك تقليل المخاطر المحتملة.
المخططات الرمادية هي نوعان رئيسيان:
1. قبل العقد. إنها النسخة الأكثر شيوعا من اتفاقية الشراء والبيع مع المطورين. في جوهرها، يمثل وعد غريب بأن شركة المطور بعد بناء مبنى سكني وديكور شقق للممتلكات ستستنتج مع المشترين عقدا للبيع بشراء وبيع العقارات النهائية. يستخدم المطور عادة هذا المخطط من أجل دفع كمية أقل من الضرائب. نظرا لأن المسياح يحصل على شقة في وقت واحد، فإن المخاطر الرئيسية تظل الوقت الذي سيتم تسجيل تسجيل ملكية الإسكان.
بموجب الاتفاقية الأولية، يستثمر المساهم أمواله للحصول على شقة للمطور، لأنه بعد نهاية البناء، يسجل الأخير العقارات في حد ذاته وفقط بعد أن ينقل المساهم.
إذا نظرنا في هذه الصفقة من وجهة نظر قانونية، فهي ليست حقيقية، وفقا لذلك، من المستحيل الإصرار على تلقي السكن المحدد. بالإضافة إلى ذلك، يمتلك المطور الحق الكامل في بيع شقة لأي شخص آخر، وهو ختامي عقد بيع معه.
2. شراء فواتير على مجموع المباني الجديدة. واحدة من أصناف العقد الأولية.
لا يشمل مشروع القانون أي معلومات عن كائن العقارات. يكمن جوهر هذا المخطط في الحاجة إلى إيصال فوري من قبل مطور الأموال، وعلى أساس العقد الأولي، من المستحيل إخراجه، لذلك يقترح المساهم إبرام عقد لبيع مشروع القانون ورقة الصرف.
إن استخدام مثل هذا المخطط مع الملاحظات الاذنية هو وسيلة للتحايل على قانون الإنتاج الإلزامي لعقد مشاركة الأسهم. في معظم الحالات، تكون فترة سداد القرض ثلاث سنوات على الأقل. بالنظر إلى حقيقة أن المبنى مبني بأقل من عام، وسيتمكن المال من إعادة المساهمين فقط بعد ثلاث سنوات، فإن هذا المخطط مفيد للمطور. بالإضافة إلى ذلك، في مثل هذا الوضع، ليس لدى المطور أي التزامات للتوقيت.
إذا كنت تخطط لشراء فاتورة، فمن الأفضل شراء الورق بنضج لا يزيد عن سنة واحدة.
للقيام بإجراءات إنهاء عقد مشاركة الأسهم في العديد من الحالات: 
1. المطور لا يمتثل مع الاستغلال والمواعيد النهائية التي حددتها في العقد. هذه الجداول الزمنية إلزامية المشار إليها في DDU. إذا مرت أكثر من شهرين من التاريخ المحدد في العقد، فقد يجوز للمساهم إنهاء العقد من جانب واحد.
إذا مارس المطور زيادة في وقت البناء، يجب عليه منع المساهمين حول هذا لمدة شهرين على الأقل. في هذه الحالة، لدى المساهم نسختين من الإجراءات: إما إنهاء العقد، أو توافق على الظروف الجديدة.
2. جودة الكائن التي يتم تكليفها لا تمتثل للمعايير المعلنة وثائق المشروع. إذا كان هناك عيوب من هذا النوع، فإن المساهم لديه الحق في الطلب من المطور أو تقليل تكلفة العقد، أو القضاء على الأخطاء بمصروفاتها الخاصة. لا يمكن تقديم المطالبات المتعلقة بجودة العقارات إلا خلال فترة الضمان المحددة في DD. إذا فشل المطور، فيمكن للمساهم إنهاء العقد من جانب واحد.
يتم إنهاء عقد مشاركة الأسهم على النحو التالي: يتم إرسال المطور من قبل خطاب مسجل مع إشعار بأن المساهم ينتهي من جانب واحد. يعتبر العقد إنهاء من لحظة إرسال الرسالة. بعد إرسال خطاب مسجل، يتعارض المطور بالعودة إلى المساهمين لمدة 20 يوما تقويم قضيت الأدوات، وعدم إرجاعها فقط وفقا للاتفاقية، ولكن أيضا مصلحة بمبلغ 1-150 من معدل إعادة تمويل البنك المركزي.
خلال تسجيل عقد مشاركة الأسهم في البناء، ينبغي إيلاء اهتمام خاص للتوقيت المحدد في العقد. بادئ ذي بدء، فإن مدة DDD نفسها هي: يجب أن تتصرف طالما أن الأطراف لا تفي بالتزاماتها.
مصطلح مهم آخر هو تاريخ نقل العقارات من المطور إلى المساهم. في معظم الحالات، يشير الاتفاق إلى ربع، حيث يتوقع خلالها الكائن. هذا القانون يسمح بذلك، ومع ذلك، فإن هذا الناتج ليس مواتيا للغاية بالنسبة للمساهم.
في كثير من الأحيان، يتضمن المطور نقطة اتفاقية مسؤولة عن انتهاك المواعيد النهائية فقط إذا كان نبيذه متاحا، وهو انتهاك مباشر ل FZ-214. خيار آخر هو توسيع قائمة أسباب القوة القاهرة بشكل كبير. تشمل القوة القاهرة عادة الكوارث الطبيعية والحرب والأعمال الإرهابية. في كثير من الأحيان، تشمل DDDS أعمال الحكومة، ودرجات حرارة موسمية منخفضة وعوامل أخرى.
يتم تسجيل الدولة لعقد المشاركة المشتركة من قبل المطور، لكن القانون لا يحد من المساهم في هذا المسعى، مما يسمح له بإجراء الإجراء بشكل مستقل. يجب نقل المستندات التالية إلى Rosreestr:
يجب أن يشمل عقد مشاركة الأسهم في البناء العناصر التالية:
وفقا للإحصاءات، لا يقرأ كل مشتر آخر من العقارات بعناية عقد مشاركة الأسهم، والتي وقعت مع المطور. أخبر المشاركون المحترفون في سوق العقارات في سانت بطرسبرغ وموسكو ما يجب الانتباه إلى شراء شقة في مبنى جديد.
الموضوع الشراء
المعلمة الأولى التي تحتاج إلى دراسة بعناية، في الواقع، موضوع الشراء.
الشيء الأكثر أهمية هو التحقق والتحقق من أنه في النهاية تحت العقد يتم شراؤها. وقال إيكاتر آرتيوموفا، مدير إدارة الاستشارات والمحللين في شركة "أزبوكا الإسكان" بعناية، "يحتاج المشتري إلى تحليل موضوع العقد بعناية".
وفقا لرئيس المتسكع. Rambler. Rambler & Co Evgeny Vladimirova، واحدة من أهم العناصر في عقد مشاركة الأسهم - وصف للشقة المشتراة.
عنوان البناء للكائن، رقم الشقة، الحالة التي يتم تسليم الإقامة إليها أو بدونها أو دون الانتهاء منها. وأكثر تفصيلا خصائص الكائن، كلما كان ذلك أفضل، فإنه يخبره.
بالإضافة إلى ذلك، من المهم الانتباه إلى الإدارات. في العقد، تم وصف منطقة المشروع، والتي يمكن أن تتباعد مع حقيقي، والذي سيكون معروفا بعد أن يتم تشغيل المنزل، ويؤكد على الخبير. لذلك، في العقد يجب أن تكون مكتوبة أنه في حالة وجود جزء من المنطقة مع المطور المعلن سيعود الأموال إلى المربعات المفقودة.
إصلاح السعر
بعد التأكد من أنك تحصل على ما تريد بالضبط، من الضروري أيضا التأكد من إصلاح سعر الكائن.
يجب توضيح العقد أن السعر قد يتغير فقط إذا تم اكتشاف التناقض مع المنطقة الفعلية قبل دخول المنزل، وهو نائب رئيس بنك VTB، الذي يمول مشروع مؤسسة التمويل الدولية للمراآت، فلاديسلاف ميلنيكوف.
يوصي رئيس دائرة الإدارة القانونية "رئيس مجلس الوزراء" إيرينا ميفسكايا بفحص ما هو مدرج في سعر الشقة وما يمكن توفير رسوم إضافية مخفية.
دائما تقريبا، بالإضافة إلى السعر الذي يتم وضعه في العقد، من المتوقع أن تتوقع تكاليف تسجيل DDU. لذلك، يتعين على المشتري التوقيع على اتفاق إضافي على تقديم الخدمات. قد تختلف سعر خدمة التطوير للعقد من 20 إلى 100 ألف روبل (اعتمادا على الشركة وموقع الكائن). لذلك، من الضروري تقدير كمية التكاليف مقدما وقدراتها المالية "، يحذر الخبير.
أيضا، ينص العديد من المطورين على فواتير المرافق من لحظة توقيع لجنة التكليف وقبل استلام مفاتيح وقم بوضع قانون ناقل الحركة. يمكن أن تكون هذه الفترة من 3 أشهر إلى ستة أشهر، ويمكن أن يكون مجموع "المشاريع" خلال هذه الفترة من 10 إلى 50 ألف روبل (اعتمادا على الموقع الذي يقع فيه شاشة LCD وتكلفة الخدمات من مؤسسة الخدمة ).
نقل شقة
ذات أهمية كبيرة عند توقيع DD، بالطبع، مصطلح نقل كائن بناء الأسهم.
في كثير من الأحيان الوضع عندما يتم تشغيل لجنة مجلس النواب في الحملة الإعلانية، ويشير الاتفاقية إلى فترة نقل الشقق، على الأقل ستة أشهر تتجاوز المطالبة. لذلك، إبرام عقد، من الضروري أن نفهم لماذا المطور مسؤولا قانونا، - رئيس قسم AAAG القانوني مذكرات Vitaly Tvechin.
بشكل عام، لا تشارك العديد من مشترين الإسكان في المباني الجديدة مثل هذه المفاهيم المختلفة بشكل أساسي ك "تكليف الشقة" و "نقل الشقة من قبل مشارك البناء المشترك". يخبر المدير الإقليمي لشركة العقارات "مجموعة LSR" في شمال غرب يوليا روغيتسكايا ما يؤدي إلى:
عندما يقوم المنزل بتكليف، بعض المساهمين، نسيان ما هو مكتوب في العقد، فإنها تتطلب مفاتيح الشقق، على الرغم من أنها لا تزال منذ وقت طويل. وإذا تم نقل الموعد النهائي لدخول الكائن لسبب ما، فإن المشترين يقومون باستنتاجات متسرعة أن المطور لديه مشكلة. سأشرح: وقت التكليف بتكليف، المطور يحدده لنفسه. في بعض المواقف، تخضع هذه المواعيد النهائية للتغيير، أي نقل إلى تاريخ لاحق.
لكن يجب إجراء نقل الشقق إلى المساهمين مسجلا لاحقا في عقد مشاركة حقوق الملكية في التاريخ، يؤكد الخبير. يمكن تفسير عدم الامتثال لهذه الفترة على أنه غير مفيد من قبل مطور التزاماته للمشترين وانتهاك القانون.
هذا هو السبب في أن المطورين، مع مراعاة إمكانية ظهور القوة القاهرة، يخططون لدخول المنزل مقدما - من أجل منع انتهاكات حالة DDD. لذلك، "LSR. العقارات - شمال غرب "عادة ما تخطط لدخول المنازل لمدة 6 أشهر قبل نقل الشقق للمشترين.
التسجيل والمسؤولية
ماذا تحتاج إلى معرفة عند شراء العقارات في DDU؟ قبل توقيع العقد، يستحق استكشاف ما يسمى بالمنظمات ذات الصلة، على وجه الخصوص، مع تسجيل العقد، وكذلك القضايا القانونية المتعلقة بمسؤولية المطور قبل المساهمين.
ملاحظة كيف تم تسجيل إجراء تسجيل العقد في DD. إذا استسلما المطور نفسه عقد التسجيل، فيجب تسجيل العقد بشكل واضح الموعد النهائي لتقديم المستندات إلى Rosreestr والتزام بنقل الاتفاقية المسجلة إلى المساهم. وإذا لم يمر المطور الوثائق للتسجيل، فسيحصول المساهم الحق في طلب الأضرار - على سبيل المثال، الفوائد المكتسبة في شكل مصلحة لاستخدام الأموال، والتي وضعها على خطاب الاعتماد والتعليقات vitaly tradukhin من AAG.
من المهم للغاية التحقق من العناصر التي تهم مسؤولية المطور في حالة انتهاك لواجباته أمام المساهم.
وفقا ل Evgenia Vladimirova من Rambler & Co، يجب توضيح العقد في العقد. وفقا للقانون، يتم فرض عقوبة بمبلغ 1/300 معدل إعادة تمويل البنك المركزي، الذي يعمل في يوم تحقيق الالتزام، على سعر العقد لكل يوم من أيام التأخير. إذا كان المشارك فرد، فسيتم دفع العقوبة في حجم مزدوج - 1/150 من معدل البنك المركزي.
تغيير الأزمة
ليس سرا أن ظواهر الأزمات ترتبط الصعوبات المالية في العديد من الشركات، بما في ذلك المطورين. لذلك، اليوم يجب على بعض معلمات DDA إيلاء اهتمام خاص.
زادت الأزمة احتمال عدم معرفة مرافق البناء، لذلك من المنطقي دراسة نقاط العقد بعناية، مما يعكس الطرق لضمان تحقيق التزامات المطور لنقل المباني السكنية. 214-ФЗ، الذي ينظم نقل حقوق الملكية في المشتريات على أساس DDA وتخصيص الحقوق، ينص على عدة طرق لضمان التزامات المطور للمشترين. من بينها - مفتاح مؤامرة الأرض أو حق الإيجار، ضمان البنك وتأمين المسؤولية المدنية " جنرال لواء مدير شركة مبنى Miel-New Natalya Shatalina .
بالإضافة إلى ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه ضد خلفية الأزمة، يحاول المطورون أن يكونوا مرنين ويتعين على التغييرات في العقود القياسية.
فيما يتعلق بالانخفاض العام في تشغيل السكان، أصبح الوضع في سوق العقارات أكثر مشغولا، يتناقص المطورون عدد المشترين المحتملين. اليوم، أصبحت شركات البناء مستعدة بشكل متزايد للنظر في مقترحات العملاء لضبط بعض شروط العقد وهي مستعدة لإجراء تغيير في الأشكال القياسية من DDU ".
ومع ذلك، فإن التغييرات في المعاهدات لا تهدف دائما إلى الاستفادة من المشتري. يحاول بعض المطورين تقديم أحكام إضافية غير ذات صلة بالقانون الحالي، وتحذر من مجموعة ميتينيا الشريك الإدارية ماريا ليثينيتسكايا:
على سبيل المثال، في بعض DDDS، هناك فرصة لتغيير المبلغ النهائي للمعاملة من قبل المطور. يحتاج المشتري إلى معرفة أن هذا يمكن أن يحدث إلا باتفاق كلا الطرفين.
في الانتهاء، نلاحظ: لحماية نفسك، يجب على المشترين قراءة العقد بعناية وتحقق من جميع المعلمات المذكورة أعلاه. وفي حالة التناقضات أو الأسئلة، من الأفضل طلب المشورة من سمسار العقارات المهنية.
