بيع شقة الرهن العقاري ليس من غير المألوف. غالبًا ما يبحث المشترون عن خيار شراء المنزل هذا نظرًا لتكلفته المعقولة.
سأتحدث اليوم عن مزايا وعيوب مثل هذه المعاملات ، وما إذا كان الأمر يستحق شراء شقة الرهن العقاري وكيفية القيام بذلك بأقل الطرق خطورة.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
قبل أن تبدأ في البحث عن العقارات التي تم التعهد بها ، يجب أن تزن جميع إيجابيات وسلبيات هذا الاستحواذ وتقرر ما إذا كان الأمر يستحق شراء شقة رهن عقاري أو أنه من الأفضل دفع مبالغ زائدة وشراء مسكن بدون أعباء.
مزايا الصفقة:
سلبيات:
هناك عدة طرق لشراء شقة الرهن العقاري. يعتمدون على هذه العوامل:
دعونا نفكر في الطرق الرئيسية لشراء شقة.
عادة ما يلجأ المقترضون أنفسهم إلى البنك لطلب عرض شقتهم للبيع. يعتبر قرار إعادة القرض هذا مفيدًا للبنوك ، بحيث تلبي احتياجات المدينين. يمكنك أن ترى ما هي العروض الموجودة في السوق على الإنترنت عند الطلب "عرض الممتلكات المضمونة".
إجراءات شراء هذه الشقة كالتالي:
مزايا هذه الطريقة بالنسبة للمشتري هي دعم متخصص في البنك وعدم قدرة البائع على الوصول إلى المال حتى الوفاء بالتزام نقل ملكية الشقة.
الإجراء كالتالي:
هذه الطريقة أقل تفضيلاً ، لأن المعاملة تتم بدون سيطرة البنك. بالإضافة إلى ذلك ، هناك خطر معين - بعد إزالة الرهن من الشقة مقابل أموال المشتري ، يصبح المقترض مالك العقار. يستخدم البائعون غير المنصفين أحيانًا هذا المخطط لسداد دين دون نية تحويله إلى المشتري. كيف يمكن تجنب هذا الخطر؟
يشير إبرام مثل هذه الاتفاقية إلى جدية نوايا الأطراف فيما يتعلق بالمعاملة. تعمل الوثيقة أيضًا كضمان معين للمشتري بأن الشقة التي تمت إزالة الرهن منها سيتم نقلها إليه في الوقت المناسب.
العقد مكتوب. ليس من الضروري التصديق عليها مع كاتب عدل.
من المستحسن أن تنص في العقد:
في حالة عدم الوفاء بشروط الاتفاقية الأولية ، يحق للأطراف اللجوء إلى المحكمة وسيتم إبرام الصفقة قسرًا (البند 5 من المادة 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، البند 4 من المادة 445 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
يتم تطبيق التنازل عن الحق في المطالبة بشقة عندما يتعلق الأمر بالسكن في مبنى جديد ، حيث لم ينتقل البائع للعيش فيه بعد.
إمكانية التنازل عن حقوق الشقة منصوص عليها في القانون رقم 214-FZ. يتم إبرام العقد كتابيًا وتسجيله لدى كاتب العدل.
كيف يتم الإجراء إذا أخذ البائع - المساهم قرضًا لشقة؟ تكون خوارزمية الإجراءات تقريبًا كما يلي:
كما هو الحال مع أي صفقة عقارية ، يتحمل المشتري بعض المخاطر. في الممارسة العملية ، تنشأ المواقف التالية:
إذا تم أخذ قرض مرة أخرى عند شراء شقة ، فإن المخاطر تكون أكبر.
المشاكل المحتملة عند شراء مثل هذا السكن:
هناك رأي مفاده أنه لا يمكن بيع الشقة التي تم إصدار قرض الرهن العقاري لها. في الواقع ، هذا الرأي خاطئ. بيع شقة صعب ولكنه ممكن.
لماذا بيع شقة الرهن العقاري؟ يتم الحصول على قروض الرهن العقاري لفترات طويلة - تصل إلى 30 عامًا. مقترض الرهن العقاري ليس عبداً ، وليس عبداً يعيش في مكان واحد طوال حياته. خلال مدة الرهن العقاري ، قد تتغير ظروف الشخص: على سبيل المثال ، ستكون شقة بمساحة أكبر أو أصغر مطلوبة بسبب تغيير في تكوين الأسرة ، أو سيتغير الوضع المالي للمقترض - كلاهما من أجل للأفضل وللأسوأ. أو ربما يريد المقترض العيش في منطقة أكثر خضرة أو بالقرب من وسط المدينة. هناك الكثير من الخيارات ... فكيف تكون؟
إذا رغبت في ذلك ، يمكن لمالك الشقة أخذ قرض استهلاكي أو اقتراض أموال من الأقارب والأصدقاء وسداد الدين المتبقي من أجل تبسيط إجراءات البيع. في حالات أخرى ، يفضل المقترض استبدال الضمان.
دعونا نلقي نظرة خطوة بخطوة على بيع شقة مرهونة.
الخطوةالاولى... الحصول على إذن من البنك. تنص المادة 37 من القانون الاتحادي رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري" على ما يلي: "يجوز نقل الملكية المرهونة بموجب اتفاقية رهن عقاري إلى شخص آخر عن طريق البيع أو خلاف ذلك فقط بموافقة المرتهن ، ما لم ينص الرهن العقاري على خلاف ذلك اتفاق." الاتفاقات المصرفية ، كقاعدة عامة ، لا تنص على خلاف ذلك. حتى إذا حاولت بيع شقة دون إخطار البنك ، فلا يزال من غير الممكن تجنب تسجيل حقوق الملكية لمالك آخر في Rosreestr. وهناك يشار إلى حقوق البنك في هذه الضمانات ، وستقوم المؤسسة ببساطة برفض هذا الطلب.
عند إعادة بيع شقة قيد الإنشاء بموجب اتفاقية التنازل ، يلزم الحصول على إذن المطور ، والذي يتم دفعه كقاعدة عامة.
الخطوة الثانية... البحث عن مشتر والموافقة على شروط الصفقة. شراء شقة الرهن العقاري ، كما حدث ، يربك الناس. ومع ذلك ، يمكنك الاتفاق مع المشتري ، كخيار - للتخلص من القليل من تكلفة الشقة.
اعتمادًا على ما إذا كان المشتري لديه أموال بقيمة تكلفة الشقة أو أنه يحتاج إلى قرض رهن عقاري ، يتم تنفيذ معاملة البيع بطرق مختلفة.
الخطوة الثالثة... صفقة. إذا كان لدى المشتري المبلغ بالكامل ، يتم تقسيمه إلى قسمين. يتم إرسال الجزء الأول ، وهو مبلغ رصيد دين القرض ، من أجل السداد المبكر الكامل للقرض ، ويتم وضع الجزء الثاني في صندوق ودائع آمن بشروط وصول معينة. بعد ذلك ، يتم تقديم المستندات الخاصة بإزالة الأعباء وإعادة تسجيل العقارات للمالك الجديد إلى Rosreestr. عند إعادة المستندات من Rosreestr ، يستلم المشتري المسكن والحقوق فيه ، ويتلقى البائع الفرق بين سعر الشقة ومقدار الرهن الذي تم تضمينه في الخلية.
إذا اشترى المشتري مسكنًا باستخدام رهن عقاري ، فإن البائع ، بعد إكمال خطوات التسجيل ، يتلقى المال من البنك الذي أصدر الرهن للمشتري ، إلى حساب أو من صندوق ودائع آمن. الأهمية: سيتعين على المشتري الحصول على القرض من نفس البنك مثل قرض البائع. من الناحية العملية ، يكاد يكون من المستحيل القيام بخلاف ذلك بسبب تعقيد معاملة تحويل قرض مضمون إلى مقترض آخر إلى بنك آخر.
شكل العقد.أما بالنسبة للعقار الثانوي ، فكل شيء بسيط: يتم عقد اتفاقية شراء وبيع بين البائع والمشتري. في حالة إعادة بيع شقة قيد الإنشاء ، تم شراؤها بموجب اتفاقية مشاركة مشتركة في البناء ، يتم وضع اتفاقية للتنازل عن حق المطالبة بموجب اتفاقية مشاركة مشتركة في البناء. علاوة على ذلك ، يمكن إبرام مثل هذه الاتفاقية قبل استلام المفاتيح وتوقيع شهادة القبول. بعد استلام المفاتيح وقبل تسجيل ملكية المسكن المشيد ، يأتي ما يسمى بالفترة الميتة ، حيث لا يتم إجراء أي معاملات عقارية. بعد الحصول على حقوق الملكية ، يتم إبرام اتفاقية شراء وبيع كاملة.
بالنسبة لأي صفقة بيع وشراء عقارات ، من الإنصاف أن يكون لديك خيارات مختلفة لتنفيذها ، ومخاطر وصعوبات محددة ، والعديد من الفروق الدقيقة. لذلك ، غالبًا ما تذهب البنوك لمقابلة المقترض الذي قرر بيع شقة ، والمساعدة في المعاملة ، ولكن ليس بدون عمولتهم.
أعزائي المستخدمين ، اكتب في التعليقات الأسئلة الملحة حول الرهون العقارية والمنتجات المصرفية الأخرى التي ترغب في الحصول على إجابات لها! سأحاول أنا وزملائي من Banki.ru الإجابة عليهم.
أدى الوضع الاقتصادي الصعب في روسيا إلى زيادة متأخرات الرهن العقاري المتأخرة. في الخريف ، اجتاحت موجة جديدة من حالات التسريح والإفلاس جميع أنحاء البلاد ، وفقد الناس وظائفهم على نطاق واسع وأصبحوا غير قادرين على الاستمرار في دفع قروض الرهن العقاري. في مثل هذه الظروف ، كل ما تبقى هو بيع شقة لم يتم استردادها بالكامل لشخص يمكنه دفع ثمنها.
أدى الوضع الاقتصادي الصعب في روسيا إلى زيادة متأخرات الرهن العقاري المتأخرة. وفقًا لبنك روسيا ، بلغ الدين في قطاع التأخر المبكر - حتى شهر واحد - بالفعل في صيف هذا العام 73 ٪ ووصل إلى 130 مليار روبل. بلغت الديون لمدة تصل إلى 3 أشهر 35 مليار روبل ، من 91 إلى 180 يومًا - 22 مليار روبل ، على مدى 180 يومًا - 109 مليار روبل.
في الفترة الحالية ، يستمر الوضع في التدهور: في الخريف ، اجتاحت موجة جديدة من عمليات التسريح والإفلاس في جميع أنحاء البلاد ، حيث فقد الناس وظائفهم بشكل كبير وغير قادرين على الاستمرار في دفع قروض الرهن العقاري.
في مثل هذه الظروف ، كل ما تبقى هو بيع الشقة التي لم يتم استردادها بالكامل لشخص يمكنه دفع ثمنها.
إجراء
بادئ ذي بدء ، يحتاج البائع إلى إخطار البنك بقراره. حسب الفن. 29 و 33 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، الطبعة الحالية بتاريخ 7 مايو 2013 رقم 102-F3 ، يحق للمقترض فقط استخدام الممتلكات المرهونة ، مع الاحتفاظ بها في الشكل المناسب ، ولكن ليس له الحق في التصرف فيه دون موافقة البنك - اعطاءه أو بيعه لأطراف ثالثة. يقوم "المرتهن" بدفع جميع فواتير الخدمات العامة ، والشيكات (إن وجدت) من الشقة ويبدأ في البحث عن مشترٍ. عادةً ما تنشأ مسألة إبراء ذمة المالك من الشقة عندما يكون هناك بالفعل مشترٍ يُملي الشروط: إنه يطالب بإخلاء طرفه قبل الصفقة أو أثناء إجرائها.
تحجم البنوك عن منح الإذن ببيع شقق "الرهن العقاري" ، لأن ذلك يحرمها من بعض الأرباح. في بعض العقود ، في هذه الحالة ، يتم تحديد تطبيق العقوبات أو عمولات وابل. في الوقت نفسه ، إذا تم توضيح إمكانية بيع شقة في الرهن في الاتفاقية المبرمة ، فليس للبنك الحق في رفض المدين. وقد يكون تحصيل الغرامات من مواطن مفلس مشكلة.
بعد الحصول على إذن من البنك للمعاملة ، يجد المقترض مشترًا وبمساعدته (كخيار) يسدد الدين للبنك. يتم إضافة المبلغ المدفوع إلى التكلفة الإجمالية للعنصر المباع ، وبعد ذلك يتم إجراء إزالة الرهن.
ليس كل مشترٍ مستعدًا لشراء شقة برهن ، ولكن العامل الجذاب في هذه الحالة هو السعر المنخفض نوعًا ما للعنصر الذي يتم بيعه. يحدث أن المنزل يبدو جذابًا جدًا للمشتري من جميع النواحي: التكلفة ، والموقع ، والحالة ، وما إلى ذلك. وبعد ذلك يقرر المخاطرة.
في كثير من الأحيان ، يتم اللجوء إلى نظام السداد المبكر عند شراء منزل قيد الإنشاء مرهون. بعد سداد جميع الديون للبنك وإزالة الرهن ، يقوم البائع ومشتري الشقة بعد خمسة أيام عمل بزيارة غرفة التسجيل وإعداد التنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك أو تسجيل التحويل للملكية بموجب اتفاقية بيع وشراء (إذا لم يعد الاتفاق على التنازل عن حقوق المطالبة ممكنًا) ...
بعد تسجيل نقل الملكية أو الاتفاق على التنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك ، يأخذ البائع باقي الأموال من صندوق الإيداع الآمن.
من النادر للغاية أن يقوم مشتر جديد للشقة بتجديد الرهن على نفسه. ثم تظل الشقة مرهونة من قبل البنك ، ويتم تحويل التزامات سداد القرض إلى المالك الجديد.
لن يتمكن المقترض من إتمام صفقة البيع والشراء دون سداد الدين للبنك أولاً. حتى الآن ، لا يوجد تأجيل لسداد الديون ، ولكن هناك فارق بسيط: لا يحق للمقترض سداد دينه في أي وقت مناسب ، ولكن فقط في يوم الدفعة الحالية التالية (مرة واحدة في الشهر) بموجب اتفاقية القرض . لهذا الشهر ، سيحسب البنك الفائدة والمرتبات السنوية ، أي المدفوعات المتساوية. بالطبع ، سيكونون الأكبر هذا الشهر ، حيث يتم حسابهم دفعة واحدة لكامل مبلغ الدين.
لا تستحق المخاطرة
هو يعتقد أن بيع أو شراء شقة مرهونة بمفردك أمر خطير للغاية رئيس شركة NPK "أوبتيموس" رومان بيساريف.
يجب أن تتم مثل هذه المعاملات تحت رعاية المحامين ذوي الخبرة الذين يتحكمون في إكمال جميع المستندات المصاحبة.
يتم الدفع عند الشراء إلى الحساب المصرفي للمدين ، ويجب فحص الشقة من وجهة نظر نقائها القانوني ، ويجب جمع معلومات عن البائع. يجب توثيق كل حركة مالية.
يقوم المالك الجديد (المشتري) بإيداع الأموال في حساب البنك الدائن ، ويتم إصدار الرهن العقاري وإزالة الرهن ، ومن ثم يتم تنفيذ صفقة بيع وشراء العقارات. من أجل حماية المشتري ، من الضروري إبرام اتفاقية إيداع أو اتفاقية بيع وشراء أولية بنفس الشكل الذي سيتم فيه إبرام اتفاقية البيع والشراء الرئيسية ، ويمكن أن يكون هذا إما نموذجًا مكتوبًا بسيطًا أو موثقًا اتفاق.
قد يكون من الصعب ضمان أمن بنسبة 100٪ في مثل هذه المعاملات. من الجيد أن يشتري المواطن شقة "رهن عقاري" نقدًا: ثم يتم وضع جزء من المبلغ في خلية للبائع ، والجزء الآخر - لموظف بنك. ولا يمكن لأحد الوصول إلى هذه الأموال حتى إتمام الصفقة وإتمامها النهائي. أي أن اتفاقية القرض تعتبر مخاطرة ، والتسوية من خلال الخلية خيار آمن.
ولكن إذا كان المشتري "مرتهنًا" أيضًا ، فقد يكون من الصعب إتمام الصفقة. بما أن هذا الشخص ، كقاعدة عامة ، ليس لديه أموال خاصة كافية لسداد ديون البائع بالمبلغ المطلوب. والفاصل الزمني للحصول على قرض عقاري ، وإزالة الأعباء ، وتقديم حزمة من المستندات إلى البنك الذي تتعامل معه ليس طويلاً: كل شيء يجب القيام به في وقت قصير. لذلك ، فإن قصة اثنين من "حاملي الرهن العقاري" هي قصة صعبة ، ولا يتعامل معها جميع المحامين.
- يخاطر المشتري في هذه الحالة بخسارة جزء من الأموال المحولة لسداد قرض البائع على الرهن العقاري ، - تعليقات مارسيل أخمتشين ، الرئيس التنفيذي لشركة Home Way... - بعد كل شيء قد يغير رأيه لبيع الشقة بعد دفع الفائدة البنكية. يجب أن يكون لدى المشتري اتفاق مع البنك على أنه لن يتم إزالة الرهن إلا عند إتمام صفقة البيع والشراء.
يحدث أنه في نفس البنك ، هناك إدارات مختلفة منخرطة في مواجهات مع المدينين ، الذين لا يتفاعلون مع بعضهم البعض بأي شكل من الأشكال. إليك مثال حديث: مفلس مقترض ، ورفض دفع الفائدة. ورفض بنك سبيربنك إجراء * اتفاقية تنازل (* اتفاقية بشأن نقل الحقوق إلى حسابات مستحقة الدفع لفرد آخر أو بشأن نقل أي التزام مادي ، أو ، كما يطلق عليه ، "التنازل عن حقوق المطالبة" دون الموافقة من المدين). أي قبل شهر واحد فقط ، فرض بنك سبيربنك حظرًا على بيع حتى الأشياء المضمونة الخاصة به. في نفس الوقت يخشى المشتري بالطبع ألا يقوم أحد بتأمينه على الصفقة ، وبعد تحويل جزء من المال للبائع لتغطية الدين ، يغير رأيه بشأن بيع شقته. اتضح حلقة مفرغة. في الوقت نفسه ، يمكن للمحامي المتمرس إيجاد طريقة للخروج من أي موقف. تتطلب كل حالة نهجًا فرديًا: تحتاج إلى النظر في مقدار الديون التي يتحملها المقترض ، والبنك الذي يقرضه ، والمستندات المتاحة.
أرمين خانويانتس ، رئيس منتجات الأعمال في CIAN، منذ عدة سنوات ، أجرى صفقتان من هذا القبيل وأوصى بعدم الخوف ، ولكن التحضير بعناية للبيع: "لا توجد صعوبة كبيرة أو مشكلة في بيع مثل هذه الأشياء. بالطبع ، الصفقة أكثر تعقيدًا من المعتاد ، ومن المفيد الاتصال بسمسار عقارات محترف سيساعدك على تقديم عقارك بشكل صحيح في السوق ، وإعداد المستندات والعثور على مشتري. علاوة على ذلك ، يمكن أيضًا شراء شقة الرهن العقاري عن طريق الائتمان. إذا أخذ المشتري قرضًا من نفس البنك ، فستكون المعاملة أسهل. اضطررت إلى بيع الرهن العقاري الخاص بي مرتين. إذا قررت بيع شقة ، فإن الرهن العقاري ليس شيئًا يجب أن يتوقف ويخيفك ، فالشيء الرئيسي هو العثور على عميل ".
صخور تحت الماء
"قد تنشأ مشاكل في المعاملة ، على سبيل المثال ، إذا أخذ المالك قرضًا في أحد البنوك ، وكان المشتري عميلاً لبنك آخر ، - يشارك تجربته رومان بيساريف... - هذه حالة حديثة جدًا من عملي: أخذ البائع رهنًا عقاريًا من VTB ، واتضح أن المشتري هو عميل لـ Sberbank. اتخذ مدير سبيربنك موقفًا صارمًا: فقد رفض تمويل شراء شقة برهن عقاري. مخططات التفاعل في هذه الحالة بين بنوك الاتحاد الروسي غير منظمة تمامًا ، وبالتالي فإن عملية الاتفاق وصلت إلى طريق مسدود. داخل بنك واحد ، يتم تصحيح آلية مثل هذه المعاملات بشكل أفضل: هناك إيداع أموال مساوية لمبلغ الدين ، في خلية - تحت موظف بنك ، والفرق يذهب إلى البائع. وفي الوقت نفسه ، يتم تسجيل إتمام الصفقة وإزالة الرهن من البائع ، والمالك الجديد (المشتري) مرهون بالفعل بقرض الرهن العقاري. البنوك المحلية لا تذهب إلى المعاوضة. لذلك ، يقوم البائع (إما بأمواله الخاصة أو بأموال المشتري) بإطفاء الدين ، وبعد ذلك يكتسب المشتري ملكية الشيء الذي تم شراؤه ، والذي تم التعهد به للبنك ، بموجب اتفاقية قرض جديدة. الآن سيدفع المالك الجديد للشقة أقساط القرض البنكي لها.
لا يتحمل المشتري أي التزامات بموجب اتفاقية قرض البائع. عادة ما يصر بنك المقترض على سداد جميع ديون العميل من أجل إزالة الرهن من الكائن ، أي عند عودة مبلغ القرض بالكامل. بعد ذلك ، يمكن للبنك المشتري بالفعل النظر في هذا الكائن للإقراض.
الإجراء برمته على النحو التالي:
يقوم البائع والمشتري بإبرام عقد بيع أولي وتوثيقه ، إذا كان عقد البيع الرئيسي يتضمن التوثيق.
ثم يودع المشتري الأموال المطلوبة لسداد ديون المقترض للبنك في صندوق ودائع آمن ، والمبلغ المتبقي عند الشراء في صندوق آخر.
تتم إزالة الرهن من الشقة في سلطات Rosreestr ويتم تسجيل نقل الملكية إلى المشتري - والذي يتم تقديمه في حزمة واحدة من المستندات. ثم يحصل البنك والمقترض على حق الوصول إلى خلاياهم - بعد تسجيل وتسجيل نقل الملكية بموجب اتفاقية البيع والشراء في Rosreestr.
يمكنك أن تعهد بكل شيء إلى البنك
يحدث أن المقترض ، لسبب وجيه ، لا يمكنه التحكم شخصيًا في عملية بيع شقته "الرهن العقاري" (غادر للعيش في بلد آخر ، وانتهى به المطاف في السجن ، ومرض بشكل خطير ، وليس لديه الوقت والفرص ، إلخ. ). ثم يتعين على ممثلي البنك الدائن التعامل مع بيع شقة الرهن العقاري.
في هذه الحالة ، يبحث البنك نفسه عن مشتر جديد ، وتتم المعاملة بين مدير البنك والعميل الجديد في حالة عدم وجود المقترض الأول. يتم وضع باقي مبلغ المعاملة في صندوق ودائع آمن (إن وجد) ويمكن للمقترض (أو ممثله المفوض) استلامه بعد الانتهاء من الإجراءات البيروقراطية.
في الوقت نفسه ، يشارك البنك نفسه في إعداد جميع المستندات ، وتقييم العقارات المكتسبة والتأمين عليها ، وإعادة تسجيل الرهن في السجل الفيدرالي بمناسبة ظهور المالك الجديد شقة.
لن تكون قادرًا على كسب المال
هل يستطيع المقترض كسب المال بطريقة ما من بيع شقته العقارية ، إذا كان مشاركًا في البناء المشترك؟
رومان بيساريف:
كان ذلك ممكنًا في يوم من الأيام ، ولكن ليس في الوضع الاقتصادي الحالي. لقد مر وقت مثل هذه الأرباح منذ فترة طويلة ، و "تراجع" السوق كثيرًا. اليوم ، ليس من المنطقي اقتراض المال من أحد البنوك لكسب المال من الفرق بين تكلفة الشقة في مرحلة التنقيب والمرحلة الأخيرة من البناء. في السنوات السابقة كان السوق ينمو ولكننا نشهد اليوم ركوداً أو حتى انخفاض في الطلب وأسعار المتر المربع. يحاول المطورون جذب العملاء بخصومات أكبر من أي وقت مضى. يتم دفع شروط التكليف بالأشياء باستمرار ، والتضخم يتقدم ، ومخاطر "الدخول في المنطقة الحمراء" في مثل هذه الأعمال التجارية مرتفعة للغاية ، والربح ضئيل. كما تغير التشريع ليس لصالح المشتري. إذا كان من الممكن تنفيذ صفقة عقارية معفاة من الضرائب في السابق بعد 3 سنوات من شراء شقة ، فسيستغرق الأمر الآن 5 سنوات فقط. ويتم الآن حساب القاعدة الضريبية من القيمة المساحية للإسكان. حتى لو تم التقليل من قيمة الصفقة ، فإن هذه الظروف تضر بجيب المشتري بشدة.
إن مسألة إمكانية طرح شقة للبيع في الرهن العقاري مهمة للغاية. يواجه بعض مالكي عقارات الرهن العقاري صعوبات مالية: بالنسبة لهم ، تصبح الأقساط الشهرية لا تطاق. لدى البعض الآخر الرغبة في شراء مساكن أكثر اتساعًا. ولا يزال الآخرون يرغبون فقط في جني الأموال من الرهن العقاري.
هذه العوامل وغيرها تجعل المالك يفكر في بيع منزل الرهن العقاري. لكن مساحة المعيشة لا تخصهم تمامًا. فهل يمكن بيع شقة تم شراؤها بقرض عقاري؟
يمكن لأولئك الذين يشعرون بالقلق إزاء هذه المشكلة أن يتنفسوا بهدوء: يمكن بيع عقارات الرهن العقاري في 2019 الحالي. يجب تنفيذ إجراءات البيع فقط بكفاءة ، مسترشدة بالقواعد المعمول بها. توفر المادتان رقم 29 ورقم 33 من القانون الاتحادي بشأن الإقراض العقاري للمقترض الحق في تشغيل وبيع شقة تم شراؤها برهن عقاري.
في الوقت نفسه ، يجب على مالك مسكن الرهن أن يتذكر القاعدة الأساسية: لا يحق له إجراء أي معاملات مع شقة (بما في ذلك البيع) دون موافقة مؤسسة الائتمان. خلاف ذلك ، يتم نقل جميع حقوق العقارات إلى البنك (المادة رقم 301 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
هناك أربع طرق لبيع الرهن العقاري:
تتضمن هذه الطريقة العثور على مشترٍ يوافق على شراء منزل برهن ويمنح البائع المال لسداد الجزء المتبقي من الدين قبل الموعد المحدد. العثور على مثل هذا المشتري ليس بالأمر السهل: فعبور الشقة غالبًا ما يخيف المشترين المحتملين.
مخطط السداد المبكر للرهون العقارية مناسب عند بيع المساكن قيد الإنشاء. هناك طلب كبير على مساحة المعيشة في المباني الجديدة ذات التصميم الجيد ، وعادة ما لا يكون لدى المطور الضميري نهاية للمشترين لتلك الشقق التي هي في المرحلة النهائية من البناء.
كيف يتم إجراء بيع شقة بموجب مخطط السداد المبكر للرهن العقاري؟ الخطوة الأولى هي الحصول على موافقة البنك.سيحتاج المقترض إلى توضيح سبب السداد المبكر للقرض ، لأنه ليس مربحًا جدًا للبنك. خطوات أخرى للإجراء:
التوصية الرئيسية للبائع: يجب ألا تخفي عن المشتري المحتمل حقيقة أن العقار الذي يتم بيعه مؤمن من قبل البنك.سيعتبر هذا السلوك على أنه ينطوي على المشتري في عملية الاحتيال.
الصفقة نفسها بسيطة. الشيء الرئيسي هو أن تفعل كل شيء وفقًا للقانون.لنفترض أن المشتري أحب الشقة وقرر شرائها مع العلم أن العقار مرهون. المسار الإضافي للمعاملة هو كما يلي:
عند استخدام هذا المخطط لبيع مساكن الرهن العقاري ، لم يعد البنك يعمل كمراقب خارجي. يقوم بإجراء المعاملة من البداية إلى النهاية ، ويصدر خليته ، ويتعامل مع جميع المستندات. مطلوب التوقيعات فقط من البائع.سيتصل موظفو البنك بشكل مستقل بـ Regalata.
يقوم مشتري منزل الرهن العقاري بإيداع الأموال في صندوق ودائع المقرض ، ويضع الفرق بين تكلفة المنزل وديون الرهن العقاري في صندوق ودائع آمن آخر. علاوة على ذلك ، يقوم البنك بإبلاغ Regpalata عن سداد القرض ، ويتم إزالة الرهن من موضوع البيع.
مثل هذا المخطط ليس مربحًا جدًا للمقترض: لا يهتم البنك بشكل خاص ببيع الشقة بسعر أعلى. من المهم بالنسبة له سداد الدين ، لذلك يكفي أن يكون مبلغ الدين هو نفسه تكلفة الشقة.
تتضمن هذه الطريقة قيام المقترض ببيع التزامات ديونه للبنك. في هذه الحالة ، يتم إعادة إصدار قرض الرهن العقاري للمقترض الجديد.يدخل البنك في اتفاقية مع المشتري لتحويل باقي القرض إليه. وبالتالي ، يصبح المقترض الجديد مالكًا لمسكن الرهن والمدين على القرض.
يرغب العديد من المشترين أنفسهم في شراء شقة برهن ، لأن عقارات الرهن العقاري تقدم غالبًا بتكلفة أقل. بالنسبة لهؤلاء المشترين ، فإن إجراء الحصول على قرض الرهن العقاري هو تقريبًا نفس الإجراء القياسي:
يقوم البنك فقط بإعادة تسجيل الضمان في Rosreestr. يجب على المقترض فقط التوقيع على مستند التنازل عن التزام الدين.
في حالة إعادة تسجيل القرض ، قد تقوم مؤسسة ائتمانية أخرى بدور المشتري. في حالة مماثلة ، يتم تحويل قرض الرهن العقاري إلى البنك الذي قدم القرض الجديد لسداد القرض القديم. في الوقت الحاضر ، يعد هذا أمرًا متكررًا ، حيث تقوم البنوك كل عام بتخفيض الفائدة على القرض. والمقترض ، الذي يجد مصرفًا بسعر فائدة أكثر قبولًا أو شروطًا أكثر ولاءً ، يعيد تمويل الرهن العقاري عن طريق تحويل الدين إلى مؤسسة ائتمانية أخرى.
بالنسبة للمقترض ، يجلب هذا الإجراء فوائد لا شك فيها. ومع ذلك ، لا يوافق كل بنك على مثل هذه الصفقة: فبعض البنوك لا تسمح بالإقراض تحت أي ذريعة ، والبعض الآخر يفرض عقوبات على المقترض ، والتي تصل أحيانًا إلى مبالغ كبيرة.
يجب أن يأخذ بائع المسكن العقاري في الاعتبار تحذيرًا واحدًا: إذا كان العقار في ملكيته لمدة تقل عن 3 سنوات وتم بيعه بتكلفة أعلى ، فسيتعين عليه دفع ضريبة على بيع الشقة (13٪).
وفقًا للقانون ، فإن شراء المساكن باستخدام قروض الإسكان والرهن العقاري المستهدفة ، حتى السداد الكامل للقرض ، هو تعهد ليس فقط من مؤسسة الائتمان ، ولكن أيضًا من وزارة الدفاع في الاتحاد الروسي.
لن يتم إزالة الرهن من الشقة إلا بعد السداد الكامل للقرض وبعد وصول المقترض إلى 20 عامًا من الخدمة. عادة ما يتضمن مخطط البيع لمثل هذه الشقة البحث عن أموال لسداد IDC.
خوارزمية المعاملة هي كما يلي:
هام: لسداد الديون المستحقة لـ Rosvoenipoteka (وكذلك لسداد جزء من الدين للبنك الدائن في حالة الرهن العقاري المدني) ، يمكنك استخدام الأموال المستلمة ضمن رأس مال الأمومة.
القيام بإجراءات بيع المسكن العقاري يتطلب من المقترض إعداد مجموعة كاملة من المستندات... ماذا تشمل؟
وبالتالي يمكن بيع شقة مرهونة. وحتى بعدة طرق. الشيء الرئيسي هو تنفيذ الإجراء بشكل صحيح ، دون إخفاء أي شيء عن البنك أو المشتري.
