للوهلة الأولى ، تبدو ربحية الاستثمار في العقارات واضحة. هذه الطريقة في استثمار الأموال مفهومة لمعظم الروس ، وهي مرتبطة بالاستقرار والموثوقية ، ويمكن أن تكون "محسوسة" ، وموروثة ، وما إلى ذلك. تشتهر العقارات بربحيتها العالية - ارتفعت أسعار المساكن في موسكو بشكل شبه مستمر. يمكنك أيضًا استئجار شقة والحصول على دخل إضافي. لكن هل من المربح دائمًا الاستثمار في العقارات؟ يتحدث العديد من الخبراء عن فقاعة في سوق الإسكان في موسكو وأن الأسعار مرتفعة للغاية. ودخل الإيجار هو 5-6٪ فقط سنويًا ، وهو أقل من وديعة بنكية.
نمت أسعار العقارات في موسكو بمعدل 15-17٪ سنويًا ، بالإضافة إلى الدخل من تأجير المساكن الذي يضيف نسبة قليلة إضافية.
كما يتضح من الرسم البياني ، في بعض الفترات ، لا تكون الأسعار للمتر المربع قادرة على النمو فحسب ، بل يمكن أن تنخفض أيضًا. لكن ماذا لو تغير الوضع؟ هل يمكننا الاستمرار في توقع زيادات طويلة الأجل في الأسعار؟ ماذا لو توقفت أسعار المساكن عن الارتفاع وانخفض الطلب؟ هل الاستثمار بالمتر المربع لا يزال مربحًا؟
يحتفظ موقع irn.ru على الويب بمؤشر للربحية العقارية. هذا المؤشر هو مؤشر على الكفاءة الاقتصادية للاستثمار في الإسكان ومقارنة بين أداتين ماليتين - العقارات والإيداع المصرفي طويل الأجل بالعملة الأجنبية. اعتمادًا على حالة السوق ، يوضح المؤشر عدد المرات التي يكون فيها استثمار الأموال في الإسكان أكثر ربحية (أو ليس أكثر ربحية) من جني الأموال من وديعة بنكية.
تُظهر القيمة الحالية للمؤشر أن الاستثمار في العقارات أصبح الآن أكثر ربحية قليلاً من الودائع المصرفية. ومع ذلك ، فإن المؤشر لا يأخذ في الاعتبار مخاطر تعطل الشقق والضرائب والتأمين والتكاليف الأخرى.
الآن تبلغ تكلفة شقة غير مكلفة من غرفة واحدة في السوق الثانوية في موسكو 6 ملايين روبل. بالإضافة إلى ذلك ، ستضيف الإصلاحات الرخيصة والحد الأدنى من الأثاث والمعدات حوالي 500 ألف روبل إضافي. إجمالي الاستثمار 6500000 روبل. دعونا نقارن بين عدة خيارات. في الحالة الأولى ، يتم إيداع هذا المبلغ في البنك بمعدل 10 ٪ سنويًا ، في الحالة الأخرى - يتم تأجير الشقة المشتراة مقابل 30000 روبل شهريًا ، أي أن الربحية تبلغ 5.5 ٪ فقط سنويًا.
بالنسبة للسنة ، سيكون التدفق النقدي من عقد الإيجار 360 ألفًا ، لكن الدخل الحقيقي سيكون أقل. أولاً ، المستثمر يدفع ضريبة 13٪. ثانيًا ، هناك دائمًا تكاليف. مرة في السنة ، من المؤكد أن شيئًا ما سينكسر ، ثم ثلاجة ، ثم فرن ميكروويف ، ثم غسالة. بالإضافة إلى ذلك ، في غضون سنوات قليلة ، قد تحتاج إلى إصلاحات تجميلية. ومن المستحيل استئجار شقة لسنوات عديدة متتالية دون توقف. هذه التكاليف غير منتظمة ويمكن التنبؤ بها بشكل سيئ. لذلك ، سنقدم خصمًا بنسبة 16٪ للتدفق النقدي على الضرائب والنفقات. ثم سيكون التدفق النقدي الحقيقي 309000 روبل.
على مدى 10 سنوات ، سيتم تجميع 16.86 مليون روبل على الودائع المصرفية. وفي نفس الوقت سيصل المبلغ المستلم على شكل إيجار 3.090.000 والمبلغ الإجمالي المستلم للشقة 6500 + 3.090 = 9590 ألف وهذا أقل من الدخل في البنك.
لكن معدل الإيجار لا يمكن أن يظل كما هو لمدة 10 سنوات. لذلك ، دعونا نتخيل أنها ستنمو بنسبة 8٪ سنويًا. ثم سيصبح المبلغ المستلم من عقد الإيجار 4476 ألف روبل ، والمبلغ الإجمالي 10.97 مليون روبل ، وهذا أيضًا أقل من المساهمة المقدمة.
الآن دعونا نتخيل أن سعر الشقة سيرتفع بنسبة 5٪ سنويًا (دعونا لا نأمل في معدلات نمو عالية ، كما في السابق ، حيث لا توجد ضمانات على ذلك). ثم في غضون 10 سنوات سيكلف 10.08 مليون روبل. وسيكون المبلغ الإجمالي متضمنًا عقد الإيجار 14.56 مليون ، وهو ما يزال أقل من مبلغ الوديعة.
كم يجب أن يرتفع سعر الشقة ليفوق الوديعة؟ ما لا يقل عن 7٪ سنويا. فقط معدلات نمو الأسعار هذه ستجعل من الممكن جعل الاستثمارات في العقارات أكثر ربحية من الودائع المصرفية.
يتم عرض جميع الخيارات الخمسة في الرسم البياني.
انتاج:لن يكون دخل الإيجار وحده قادرًا على جلب المزيد من الودائع في البنك. تبلغ الربحية الحالية من استئجار شقة حوالي 5-6٪ باستثناء التكاليف والضرائب ، بينما تبلغ الربحية الحقيقية في مكان ما حوالي 4-5٪. تصبح الاستثمارات في العقارات السكنية مربحة فقط عندما يصبح سعر المسكن نفسه وتأجيره أكثر تكلفة. خلاف ذلك ، فإن الإيداع المصرفي هو طريقة مفضلة لاستثمار الأموال. في وقت سابق ، ارتفعت أسعار العقارات في موسكو بنسبة 15-17٪ سنويًا. ما إذا كان سيستمر في الارتفاع في السعر بنفس المعدل المرتفع في المستقبل هو سؤال كبير ، نظرًا لأنه يحتوي الآن على نسبة سعر / أرباح عالية جدًا تبلغ 21.
يجعل الوضع الاقتصادي غير المستقر العديد من مواطني بلدنا يفكرون في كيفية الحفاظ على مدخراتهم من التضخم. أسهل خيار هو شراء نوع من القيمة المادية ، على سبيل المثال ، منزل أو شقة. سنتحدث عن كيفية الاستثمار في العقارات في 2018 وتحقيق أقصى استفادة منها في هذا المنشور.
إن الوضع الاقتصادي غير المستقر يجبر العديد من مواطني بلدنا على اتخاذ بعض الإجراءات للحفاظ على مدخراتهم. كل شخص يحل هذه المشكلة بطريقته الخاصة. يشتري البعض كل شيء في متجر للأجهزة المنزلية ، والبعض الآخر يستبدل الروبل بالدولار أو اليورو. هناك أيضًا مواطنون مهتمون بما إذا كان الأمر يستحق الاستثمار في العقارات.
إذا انتبهت لذلك ، فإن الخيار الأكثر موثوقية هو الاستثمار العقاري. في الآونة الأخيرة ، بسبب عدم الاستقرار في السوق ، بدأت آراء الخبراء تنقسم. في هذا الصدد ، لدى العديد من المواطنين سؤال ، هل من المربح الآن الاستثمار في العقارات؟
هذا العام ، ارتفعت معدلات الإقراض العقاري ، على التوالي ، وبدأ الطلب عليها في الانخفاض ، وبالتالي ، سوف يترتب على ذلك انخفاض في الطلب على العقارات. قريباً ، سيحتاج المطورون إلى المال لسداد القروض ، وسيضطرون إلى بيع المساكن بتكلفة منخفضة. أي ، إذا انتظرت بضعة أشهر ، فسيكون هناك العديد من العروض لبيع العقارات الرخيصة. لكن بعض الخبراء الذين لديهم خبرة واسعة في هذا المجال يعتقدون أنك بحاجة إلى الإسراع في شراء المساكن ، حيث يبدأ البناء في الارتفاع بسرعة ، مما يعني أن المتر المربع سيرتفع بشكل كبير في الأسعار قريبًا. بالإضافة إلى ذلك ، قام بعض المطورين بتعليق المبيعات تمامًا بسبب الوضع الاقتصادي غير المستقر. عندما يتم استئنافها ، لن تكون أسعار المساكن كما هي. إذا كنت تتساءل عما إذا كنت ستستثمر في العقارات في 2018 ، فأنت بحاجة إلى الإسراع.
لا يتخلف السوق الثانوي عن المباني الجديدة. بعض الملاك يرفعون أسعار منازلهم بشكل غير مبرر ، لذلك تباع المنازل والشقق بالأسعار القديمة بسرعة كبيرة. إذا قررت أنني أريد الاستثمار في العقارات ، فتصرف الآن ، لأن وضع السوق يمكن أن يتغير بشكل كبير في أي وقت.
دعونا نرى ما إذا كان من المربح الاستثمار في العقارات في الخارج؟ في اقتصادات العديد من دول العالم ، عادة ما يتم تقييم الأشياء العقارية بالدولار أو اليورو. دعنا الآن نعطي مثالاً بسيطًا. منزل يقع في إسبانيا يكلف حوالي 45 ألف يورو. بالنسبة لسكان هذا البلد ، لم يتغير سعره ، لكن إذا أعدنا حساب تكلفة هذا الكائن بالروبل بسعر الصرف الحالي ، فستكون النتيجة فرقًا لائقًا في الأسعار. مقابل هذا المال ، يمكنك شراء سيارة جيدة. في هذا الصدد ، غالبًا ما يهتم مواطنونا ، الذين لديهم مدخراتهم الخاصة ، بكيفية الاستثمار في العقارات في روسيا. يسحب الكثير من الناس الودائع المصرفية ويشترون منازل ريفية أو شققًا أو عقارات تجارية ، لأنهم يعتقدون أن هذه هي الطريقة الأكثر موثوقية لتوفير المال. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن دائمًا تأجير العقارات والحصول على ربح مستقر جيد منها.
شراء العقارات في الخارج أمر محفوف بالمخاطر. قد تؤثر العقوبات المفروضة على بلدنا سلبًا على المواطنين الروس في المستقبل. في أي وقت ، قد لا يُسمح لك بدخول البلد ، أو قد يتم أخذ ممتلكاتك بعيدًا. لذلك ، قبل استثمار رأس المال الخاص بك في العقارات في الخارج ، فكر مرة أخرى ، ربما يكون من المربح معرفة هذه الأداة المالية والاستثمار فيها.
إذا كنت تحتفظ بمدخراتك بالروبل وتفكر فيما إذا كان من المنطقي الاستثمار في العقارات ، فابدأ على وجه السرعة في البحث عن الخيارات المناسبة. من الأكثر ربحية شراء شقق في المدن الكبيرة الواعدة في بلدنا. إذا لم يرتفع سعرها في عام 2018 ، على أي حال ، فإن هذه الأشياء ستحتفظ بقيمتها الاسمية خلال الأزمة. يمكن أن يؤثر الوضع الاقتصادي غير المستقر سلبًا على العقارات الموجودة في المناطق المدعومة والتي تم نسيانها من قبل جميع المدن الصغيرة. في مثل هذه المناطق ، لا يوجد طلب كبير على العقارات ، لذا فإن أسعارها رخيصة.
بالطبع ، هذه الأداة الاستثمارية لها مخاطرها الخاصة. على سبيل المثال ، إذا كنت ترغب في شراء عقارات أثناء مرحلة البناء ، فأنت بحاجة إلى اختيار شركة بعناية حتى لا تتعرض للمحتالين. قد يواجه المستثمرون الذين يشترون عقارات لإعادة بيعها تحديات كبيرة في العثور على مشترين. من غير المحتمل أن يرغب أي شخص في شراء منزل أو شقة بأسعار متضخمة ، لذلك عليك الانتظار حتى تبدأ القيمة السوقية للعقار في النمو. كما أن المستثمر يخاطر بفقدان العقار نتيجة حريق أو كارثة طبيعية. لكن هذا ليس سببًا للشك فيما إذا كان الأمر يستحق الاستثمار في العقارات اليوم.
على أي حال ، يتلخص الأمر في حقيقة أنه من الأفضل استثمار رأس المال الخاص بك في أدوات استثمار موثوقة ومُختبرة بالوقت والتي تعمل في أي بيئة اقتصادية.
أسهل طريقة للاستثمار في العقارات بشكل صحيح هي إعادة البيع. حتى عام 2007 ، ارتفعت الأسعار في هذا السوق بنسبة 20-30٪ سنويًا ، لذلك جلب هذا النوع من الاستثمار عوائد جيدة. في الوقت الحاضر ، تغير الوضع ، لذا قبل استثمار الأموال في العقارات ، عليك أن تقرر الأهداف التي تريد تحقيقها.
دعنا نلقي نظرة فاحصة على العقارات التي نستثمر فيها لتحقيق ربح:
ربما يكون هذا هو الخيار الأكثر ربحية للمستثمرين المبتدئين. لكنه يتطلب الكثير من الاهتمام ومعرفة معينة. قبل أن تقرر ما إذا كنت ستستثمر في العقارات في السوق الثانوية ، فأنت بحاجة إلى مراقبة السوق. من وقت لآخر ، هناك عروض مربحة للغاية تسمح لك بشراء منزل أو شقة في حالة سيئة حرفياً بنصف السعر. بعد التجديد ، يمكن بيع هذا الكائن بضعف السعر. تبلغ ربحية هذه الاستثمارات 30-40٪. مع مزيج ناجح من الظروف ، يمكنك تحويل رأس مالك 2-3 مرات في عام واحد. إذا لم تتمكن من تحديد العقار المربح للاستثمار فيه ، فقم بإيلاء اهتمام خاص للسوق الثانوي.
خيار الاستثمار هذا مناسب لأولئك الذين سيفتحون أعمالهم الخاصة. إذا كنت قد قررت بحزم الاستثمار في العقارات التجارية ، فيجب أن تتذكر أن تأجير هذه الأشياء أو إعادة بيعها يتطلب معرفة وخبرة معينة. بالإضافة إلى ذلك ، في هذا الجزء من السوق ، يكون مستوى المنافسة مرتفعًا جدًا ، لذلك ، قبل بدء مثل هذا العمل التجاري ، تحتاج إلى التفكير بعناية فيما إذا كان من المنطقي الاستثمار في العقارات التجارية.
هل أنت مهتم بكيفية الاستثمار المربح في العقارات؟ وفقًا للخبراء ، فإن الطريقة الأكثر ربحية هي شراء عقارات سكنية وتجارية للإيجار لاحقًا. هذا هو الخيار الأفضل لمن يبحثون عنه.
قبل الأزمة ، كان العديد من مواطني بلدنا يقترضون قروضًا عقارية ، ويشترون المساكن ويؤجرونها. على حساب الأرباح ، قاموا بسداد الرهن العقاري وبعد فترة زمنية معينة حصلوا على المنزل أو الشقة في ملكيتهم. ولكن حتى الآن ، ارتفع إقراض الرهن العقاري بشكل كبير ، وتجاوز الطلب على المساكن المستأجرة العرض بشكل كبير. لذلك ، إذا لم تتمكن من اتخاذ القرار ، فاحرص على إيلاء اهتمام خاص لأداة الاستثمار هذه. سيتم حماية رأس المال الخاص بك بشكل موثوق به من تقلبات العملة والتضخم ، وفي نفس الوقت سيحقق دخلاً مستقرًا جيدًا.
لا ينصح الخبراء بأن يستثمر المستثمرون المبتدئون في العقارات التجارية. انخفض الطلب على مثل هذه المرافق بشكل كبير ، نظرًا لأن العديد من رجال الأعمال بسبب الأزمة لا يستطيعون دفع ثمن باهظ. ليس من المنطقي تأجير العقارات التجارية مقابل فلس واحد ، لذا فإن العديد من مراكز البيع بالتجزئة والمكاتب معطلة. إذا كنت لا ترغب في الاستثمار في العقارات السكنية ، فمن الأفضل أن تهتم. إنها واحدة من أكثر الأدوات المالية موثوقية مع سيولة عالية.
فيديوهات ذات علاقة فيديوهات ذات علاقة
في الآونة الأخيرة ، انخفض مستوى المنافسة في سوق الإسكان الأولي بشكل كبير. إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات ، فعليك أن تعلم أن الطلب على العقارات الأولية يكاد يكون على قدم المساواة مع الإسكان الثانوي. أصبحت أسعار المباني الجديدة في متناول الأشخاص ذوي الدخل المتوسط. بالإضافة إلى ذلك ، يقدم العديد من المطورين خطة التقسيط ، وهي مفيدة جدًا ومناسبة لمن يشترون المساكن عن طريق الائتمان. لكن العديد من المستثمرين ، مع ذلك ، يشككون فيما إذا كان من الضروري الآن الاستثمار في العقارات أثناء مرحلة البناء ، حيث اتضح أنهم يستثمرون رؤوس أموالهم في أشياء غير موجودة. لا تنس أيضًا أن المحتالين يظهرون بشكل دوري في السوق. يقدمون أسعارًا منخفضة بشكل غير واقعي ، ويجمعون الأموال ويختفون في اتجاه غير معروف. لذلك ، إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات بشكل مربح ، فكن حريصًا وحذرًا للغاية.
تشمل علاقات السوق الاستثمارات ، ويظهر المؤشر المقدر لهذه المساهمات أهمية العقارات في تحقيق الربح. بالنظر إلى مصادر الدخل المحتملة ، أصبحت الأوراق المالية غير سائلة مقارنة بالعقارات. يعني استثمار الأموال في العقارات الحصول على بعض ضمانات الاسترداد واستقرار دخلك. هذا الخيار يلغي خسارة الأموال في الحسابات المصرفية ، مما يضيف مزايا كبيرة للودائع من هذا النوع. في أي اتجاه لاستثمار الأموال؟ الجواب هو أن تحليل جميع قطاعات الاستثمار العقاري ، بما في ذلك قطع الأراضي ، سيوفر الخيار الصحيح للمستثمرين.
ستساعدك الاستراتيجية الواضحة على إدارة الممتلكات التجارية الخاصة بك بشكل صحيح. سيوفر هذا للمودع فرصًا وآفاقًا جديدة:
ستخلق الإجراءات ظروفًا لتعديل اختيار العقار ، مما سيعطي نتيجة استثمار إيجابية. ميزة هذا النوع من توليد الدخل هي مشاركة أطراف ثالثة لإدارة الممتلكات. إذا تم تصور كميات كبيرة ، يمكن للمستثمر تفويض اللائحة إلى شركة واحدة. مسؤوليات هيئة الإدارة: البحث عن المستأجرين ، وحساب المدفوعات وتنفيذ الإصلاحات الجارية. ميزة أخرى للعقارات التجارية هي العائد على الربح ، وهو أعلى بكثير من الدخل من العقارات السكنية.
هام: عند الاستثمار في العقارات التجارية ، لا ينبغي لأحد أن ينسى العيب - مبالغ كبيرة من الأموال. هذا النوع من الاستثمار متاح للشركات ورجال الأعمال ذوي رأس المال الجيد.
تنتشر المشاريع العقارية في روسيا وخاصة في موسكو. المؤشر المميز للسوق هنا هو التكلفة المنخفضة ، وتقديم الأقساط لفترات طويلة. ناقص - عليك الاستثمار في البناء ، والذي هو فقط في مرحلة التطوير. يتيح هذا الموقف للمطور إمكانية تغيير شروط الاتفاقيات ؛ ولا يُستبعد أن يكون الاجتماع مع المحتالين الذين يقدمون تكلفة منخفضة لبناء المباني الجديدة أمرًا ممكنًا. مشكلة المستثمر هي قلة الربح وخسارة الأموال الشخصية. إذا كنت تستثمر في مبانٍ جديدة ، يجب أن تفكر في:
الاستثمار في المباني الجديدة له عدد من المزايا ، يتكون من عدة كتل:
يعد استثمار الأموال في الشقق في المباني الجديدة أمرًا مربحًا إذا أبرمت اتفاقًا مع المقاول بشكل صحيح. الآن سوق العقارات مستقر ، لذا فإن الخيار المقبول هو تنظيم المشاريع في موسكو.
هام: يجب على المستثمر تحديد خطة مالية ، وتوقع المخاطر ، والممتلكات التي يختارها لتوليد الدخل.
من المربح تقديم مساهمات لقطعة أرض بسبب تكلفتها المنخفضة. شراء قطاع الأراضي يعود إلى سرعة التسجيل. الأنواع الرئيسية للمعاملات:
المشكلة الوحيدة في إدارة الودائع من هذا النوع هي زيادة سيطرة الدولة.
مشاريع البناء لا تكتمل بدون عقود الإيجار. خيار الاستثمار هذا مربح وهو الأسهل للمستثمرين. المعايير:
إن استيفاء هذه المتطلبات سيجعل من الممكن توفير شقق مريحة للتأجير اللاحق. استثمار الأموال في استئجار شقة له عيب - يمارس المالك السيطرة على الشقة. إن التعاقد مع مدير لعلاقة إيجارية هو ببساطة أمر غير مربح.
هام: الاستثمار في استئجار شقة مربح إذا حصلت على قرض مصرفي. سيسمح لك هذا بتقليل التكاليف ودفع المبالغ المطلوبة تدريجيًا. تتشكل تكلفة استئجار المشروع بسبب الموقع والنقل وبُعد المخازن. تنجذب الشقق في وسط المدينة للعملاء ، ويمكن للمستثمر التركيز على هذه الأنواع من المشاريع العقارية.
أصبح استثمار الأموال في العقارات الأجنبية مربحًا الآن. أنواع الودائع: مشاريع البناء الأولية ، المباني الجديدة ، إيجار الشقق. هنا يجدر النظر في المستوى المنخفض للاقتصاد في الدول الأجنبية ، وهو أدنى بكثير من سوق العقارات الروسي. يمكن الحصول على الربح من خلال الاستثمار في الإنشاءات الصغيرة في الخارج. عيب الاستثمار في المباني والشقق الجديدة في الخارج هو عدم وجود استراتيجية واضحة. لا يمكن تحديد العثرات في تصميم المعاملات مع العقارات الأجنبية على الفور.
هام: قد تتغير الاستثمارات في العقارات في الخارج بسبب التغيرات في الوضع الاقتصادي والسياسي في البلاد. يجدر الاهتمام بخيارات التأمين وإشراك المتخصصين في العمل مع العقارات الأجنبية.
الاستثمار في العقارات هو خيار مربح إذا كنت تفهم حركة الأموال في السوق. الآن العديد من المشاريع والمباني الجديدة لها ميزة وربح للمالك. لذلك ، من المفيد الاهتمام بالمخاطر التي قد تنشأ:
من خلال مقارنة المخاطر وتكلفة السكن ، يمكن رؤية مكانة مربحة أكثر. إذا كنت تستثمر في العقارات ، فسيضمن للمالك دخلًا ثابتًا.
سيكون لدى معظمهم سؤال لماذا لا تستثمر أموالك الخاصة في العمل؟.
في واقع الاقتصاد الروسي استثمر أموالك الخاصةيمكنك فقط أن تفعل الشيء الخاص بك ، ولكن تصبح المستثمرإن تطوير عمل شخص ما يمثل مخاطرة كبيرة ، لأنه من المستحيل عمليا إعادة الأموال المستثمرة من الأعمال المنهكة.
الخيار الثاني هو استثمر في عملك الخاصذات صلة ، ولكنها غير ممكنة ، لأن العمل في مكان العمل الرئيسي و "رفع" عملك الخاص ليسا أمرين متوافقين.
دعنا ننتقل إلى الخيارات عندما يكون لديك السيولة النقديةالتي ترغب في استثمارها ، وضيق الوقت للتحكم في الأموال المستثمرة.
إيداع الأموال في الحساب الجاريإلى بنك تجاري.
مع الأخذ في الاعتبار معدل التضخم الروسي ، فإن الأموال المستثمرة في الحساب الجاري للبنك ستقلل من معدل استهلاك الأموال ، ولكن لن تزيدها بأي شكل من الأشكال. البنوكالذين يعرضون فائدة عالية على الودائع قد لا يفيون بالتزاماتهم. بالطبع ، لن تخسر كامل المبلغ المستثمر ، لأن المؤسسات المصرفية التي يمكنها قبول الودائع من الأفراد مدرجة في نظام تأمين الودائع ، لكن لديها أيضًا قيودًا على مقدار المدفوعات. سوف تحصل على مبلغ مضمون ونسبة مئوية من المبلغ الذي يتجاوز المبلغ المضمون. بالإضافة إلى ذلك ، ستحتاج إلى التحكم في الوضع المالي للبنك وما إذا كان البنك مستثنى من نظام تأمين الودائع.
استثمر الأموال في الأوراق المالية.
هذه الخطوة معقولة ، لكن جميعها حصلت على تقييم عالٍ ضماناتذات ربحية منخفضة. حتى الشراء ضماناتمن بين الشركات الروسية "الكبرى" في العام المقبل ، قد تجد أن أوراقك المالية قد فقدت قيمتها ، وبالتالي فقد خسرت السيولة النقدية.
بالطبع يمكنك كسب المال من الأوراق المالية إذا كنت تراقب أوضاع السوق وتتابع الوضع السياسي في الدولة والعالم. سوف يستغرق الأمر منك الكثير من الوقت لفهم كل التفاصيل الدقيقة ، وسوف تحتاج إلى التحكم في تصنيف الأوراق المالية على أساس يومي.
استثمر في العقاراتعظم طريقة استثمار مربحة، هو كذلك؟
ما يتبادر إلى الذهن بالنسبة لمعظم الروس لشراء شقة وتأجيرها. ما مدى ربحية ذلك سيساعدنا على فهم العائد على العقارات. يتم حساب الاسترداد على النحو التالي - يجب تقسيم تكلفة العقار المقتنى على إجمالي الدخل السنوي. المؤشر الجيد لاسترداد العقارات هو 7 سنوات ، إذا كان هذا المؤشر أعلى بكثير ، فإن الاستثمار المالي للأموال في هذا العقار غير مربح.
استثمارات الأموالمن حيث الاستثمار في عقارات الضواحيلن نفكر في ذلك ، لأن السوق لم يصل بعد إلى مستوى أسعار ما قبل الأزمة. تشغيل صيانة عقارات الضواحييجب تخصيص أموال كبيرة ، و تأجيرهذا ممكن فقط في الصيف وفي عطلة رأس السنة الجديدة ، مما لا يضمن دخلاً ثابتًا.
دعنا نحسب مدى ربحية الاستثمار فيها الممتلكات السكنية.
يطرح عدد من الأسئلة على الفور. شقةيشترى في مبنى جديداو عند سوق ثانوي، ما نوع المنزل الذي يجب اختياره (لوحة ، ستالينية ، متجانسة) ، كم عدد الغرف التي يجب أن تكون؟
اذا أنت تخطط للعيش في هذه الشقة في المستقبل- اختر الشقة التي تعجبك أكثر. اذا أنت تخطط لكسبتحتاج إلى التعامل مع هذه المشكلة من وجهة نظر مالية.
شراء شقة في مبنى جديد أو في السوق الثانوي.
تكلفة الشقةفي مبنى جديد في موسكو يكلف استثمارًا كبيرًا ، لذا فمن المنطقي شراء شقة على بعد بضعة كيلومترات من طريق موسكو الدائري.
على سبيل المثال: تكلفة شقة من غرفتينفي مبنى جديد بمساحة 54 متر مربع. 7 كيلومتر. من طريق موسكو الدائري في قرية موسكوفسكي سيكون حوالي 6.5 مليون روبل. الدخل الشهري من استئجار شقة سيكون 30 ألف روبل في الشهر. سيكون المردود 6.5 مليون روبل. / 30000 روبل. / 12 شهر = 18 سنة.
في الواقع فترة استرداد العقاراتسيكون هناك المزيد لأنك تحتاج إلى دفع ضرائب لاستئجار شقة ، والاستثمار في إصلاحات تجميلية ومراعاة وقت تعطل الشقة بين تغيير المستأجرين.
ما نوع المنزل الذي تختاره لوحة ستالينية أو متجانسة في السوق الثانوية.
على سبيل المثال ، شراء شقة في الحي الأكاديمي في موسكو:
- تكلفة شقة من 3 غرف في مبنى مترابط 70 مترا مربعا سيصل إلى حوالي 15 مليون روبل. الدخل الشهريمن تسليم 3 شقق للإيجار ستصل إلى 60000 روبل شهريا. العائد على العقاراتسيكون 20 عامًا ، لكن يتطلب الأمر مراعاة كلما كبرت مساحة الشقة ، كلما زادت الحاجة إلى استثمار المزيد من الأموال في تجديد عقار وشقة بسيطة بين تغيير المستأجرين ، والتي يمكن أن تصل إلى 3 الشهور؛
- تكلفة شقة من غرفتين في مبنى ستالينيبمساحة 56 متر مربع. سيكون حوالي 12 مليون روبل. سيصل إلى 55000 روبل شهريًا. العائد على العقاراتحوالي 18 سنة. سيكون هناك وقت تعطل أقل بين تغييرات المستأجر.
- تكلفة شقة من غرفة واحدة في لوحة منزلمساحة 30 متر مربع. سيصل إلى حوالي 6.5 مليون روبل. عائد الإيجار الشهريسيصل إلى 35000 روبل شهريًا. العائد على العقاراتحوالي 15 سنة. الحد الأدنى من تكاليف الإصلاحات التجميليةوعقارات بسيطة أقل من أسبوعين.
لتلخيص ما ورد أعلاه ، سيكون الاستثمار الأكثر ربحية من الناحية المالية شراء شقة من غرفة واحدةفي منزل لوحة ، على الرغم من عدم الجاذبية الجمالية لهذا النوع من العقارات.
دعونا نحسب سداد العقارات التجارية.
العقارات التجاريةمقسومًا على عقارات التجزئة والمكاتب.
ممتلكات البيع بالتجزئةالاستثمار الأكثر جاذبية ، لكن تكلفته غالية جدًا بالنسبة لمعظم الأشخاص ، ويمكن أن تصل فترة التوقف بين تغيير المستأجرين إلى 9 أشهر (تشمل هذه الفترة الوقت الذي يستغرقه كل فترة لاحقة مستأجرينفق على تجديد المبنىلتفاصيل عملك).
دعونا نحسب العائد على العقارات المكتبية.
مكتب في مركز أعمال جديدخارج الدائري الثالث (حلقة النقل الثالثة) بمساحة 100 متر مربع. سيكلف حوالي 18 مليون روبل. الدخل الشهري من تأجير مكتبسيصل إلى 125000 روبل في الشهر. العائد على العقارات المكتبيةسيبلغ من العمر 12 عامًا.
عقارات المكتبالأكثر جاذبية من وجهة نظر الاستثمار. التكلفة لكل متر مربعأغلى بقليل من في الممتلكات السكنية، والمردود أسرع بكثير. يتحمل المالك تكاليف تجديد الشقة وشراء الأثاث غرف المكتبمستأجرة غير مفروشة وتتطلب إصلاحات تجميلية طفيفة ، والتي يتم إجراؤها في معظم الحالات مستأجرعلى المرء. الشيء الوحيد الذي يجب مراعاته متى شراء عقارات المكاتبالموقع الإقليمي للمكتب ، حيث أن بعض مناطق موسكو وفيرة في عروض الإيجار ، بينما يفوق الطلب في مناطق أخرى العرض.
لطالما اعتبرت الاستثمارات في العقارات الاستثمار الأكثر ربحية لمدخراتهم بين الروس. واستنادا إلى أحدث استطلاعات الرأي ، لا تزال الأمتار المربعة تحظى بشعبية كبيرة. ما يقرب من نصف المستجيبين يعتبرون شراء العقارات استثمارًا مربحًا وموثوقًا به. ينجذب الكثيرون إلى فكرة استئجار شقة وتوليد دخل سلبي. بالإضافة إلى ذلك ، يرتفع سعر الشقة ، ويمكن بعد ذلك بيعها أو تركها كميراث للأحفاد.
في الأزمات (التي تحدث بانتظام في بلدنا) ، يميل الناس إلى الاستثمار في شيء ملموس يمكنك رؤيته بأم عينيك ولمسك.
قلة من الناس يعرفون أو يفهمون أن العقارات في الواقع ليست أفضل طريقة لاستثمار مدخراتك ، وهي بالتأكيد لا تستحق استثمار كل أموالك فيها. لماذا ا؟ واصل القراءة.
هناك طريقتان رئيسيتان لكسب المال من العقارات. الأول هو شراء شقة في مرحلة البناء وبيعها بسعر أعلى بعد تسليم المنزل. والثاني شراء شقة وتأجيرها.
الطريقة الأولىيحمل الخطر الرئيسي - هذا هو إفلاس أو احتيال المطور. يوجد اليوم في روسيا عدة عشرات الآلاف من المستثمرين العقاريين المحتالين. وغالبًا ما يكون من الصعب عليهم استعادة العدالة وحماية حقوقهم. في عام 2018 ، دخلت التغييرات التي تم تصميمها لتحسين حماية حاملي الأسهم حيز التنفيذ ، ولكن كيفية عملهم لم تتضح بعد. يحتوي اختيار مطور ومنزل واستقبال شقة منتهية على عدد من الفروق الدقيقة بحيث يكون هناك ما يكفي من المواد لمقال منفصل ، لكننا الآن لن نركز على هذا.
الطريقة الثانية هي تأجير العقارات، سوف نحلل بمزيد من التفصيل. إذا اشتريت شقة في مرحلة البناء ، فعندئذ ، كما كتبت أعلاه ، فإنك تخاطر بمواجهة أعمال بناء طويلة الأجل أو احتيال. لذلك ، يجب أن تكون مسؤولاً للغاية عند اختيار مطور. يمكنك تجنب هذه المشكلة عن طريق شراء شقة في السوق الثانوية أو في منزل كامل التشطيب ، لكن السكن المكتمل يكون أكثر تكلفة.
هناك ثلاث قواعد رئيسية عند اختيار الشقة - ضع و ضع و ضع مرة أخرى... قلة من الناس يرغبون في استئجار شقة في منطقة لا توجد بها بنية تحتية متطورة ، بدون مواصلات ومترو ومتاجر وعيادات ومدارس ورياض أطفال. لذلك ، من المهم جدًا اختيار الموقع الصحيح للشقة.
بعد شراء الشقة ، من الضروري إجراء الإصلاحات... من المؤكد أن التجديد الجيد وعالي الجودة سيجذب انتباه المستأجرين ويسمح بتحديد سعر الإيجار أعلى قليلاً من سعر السوق. لكن مثل هذه التجديدات ستكون باهظة الثمن ، مما يقلل من عائد الاستثمار ، وسوف يفسد المستأجرون المهملون المظهر بسرعة. من ناحية أخرى ، لن تجذب التجديدات الرخيصة والمفروشات الضئيلة المستأجرين. بشكل عام ، سيتطلب التجديد استثمارات إضافية في الشقة ووقتك.
بعد هذه المرحلة تأتي البحث عن مستأجرين... الهدف هو العثور على المستأجر المثالي الذي سيدفع المال بانتظام ، ولن يغادر في غضون شهرين ، وسيكون أنيقًا وملتزمًا بالقانون ومهذبًا مع الجيران. لكن العثور على مثل هذا المستأجر ليس ممكنًا دائمًا وليس على الفور.
إنه أيضًا مرغوب فيه إبرام اتفاق مع المستأجر، والتي يتم فيها تسجيل جميع شروط ومسؤوليات الأطراف. إذا جاز التعبير ، توافق على الشاطئ. سيساعد هذا في تجنب بعض الجدل غير السار في المستقبل.
لن ينجح تأجير شقة ونسيانها. سيكون هناك دائما أسئلة مختلفة. بشكل دوري ، تحتاج إلى مراقبة حالة الشقة ، وإصلاح شيء ما ، وتغيير الأثاث القديم ، وإصلاح المعدات ، وإجراء إصلاحات تجميلية ، والعثور على مستأجرين جدد ، وما إلى ذلك.
لا تنس أن كل من يستأجر شقة ملزم بذلك دفع الضرائب(ضريبة الأملاك وضريبة دخل الإيجار) التي سترتفع. كل هذا سيأخذ جزءًا من أرباحك.
كما ترى ، يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات مزعجًا. وإذا كنت لا تريد أن ينتهي بك الأمر بحوض مكسور ، فستحتاج إلى دراسة العديد من الأسئلة ، من اختيار المنطقة والمطور ، وانتهاءً بالبحث عن المستأجرين والمفروشات المنزلية.
دعنا نحاول تقييم ربحية الاستثمارات العقارية. الآن في موسكو ، تبلغ تكلفة الشقة المكونة من غرفة واحدة حوالي 5-6 مليون روبل. يمكنك استئجار هذه الشقة من 30000 شهريًا. نتيجة لذلك ، سيكون عائد الإيجار حوالي 5-6٪ سنويًا.
إذا كنت تأخذ في الاعتبار تكلفة الإصلاحات ، ووقت التوقف عن العمل ، والضرائب ، فيمكن أن تنخفض الربحية إلى 4٪. في سوق سانت بطرسبرغ ، يكون عائد الإيجار هو نفسه 5-6 ٪ وفقًا للبوابة bn.ru. علاوة على ذلك ، فقد كان يتراجع على مدى السنوات الخمس الماضية. تحقق الشقق المكونة من غرفة واحدة أعلى ربحية ، تليها الشقق المكونة من غرفتين وثلاث غرف.
عائد العقارات من تأجير 1،2،3 غرف متر مربع. SPb. المصدر bn.ru
عائد 4٪ يعني أن الاستثمار سيؤتي ثماره خلال 16 عامًا. في الوقت نفسه ، يمكنك اليوم فتح وديعة في البنك بعائد 7٪ سنويًا.
تصبح الاستثمارات في العقارات مربحة فقط إذا ارتفعت الأسعار وبيع الشقة لاحقًا.وتعتمد ديناميكيات الأسعار على العرض والطلب في منطقة / منطقة / دولة معينة. وإذا اخترت المكان أو الوقت الخطأ ، فعلى الأرجح ستصاب بخيبة أمل. على سبيل المثال ، في السنوات الخمس الماضية ، لم تنمو أسعار العقارات في موسكو.
مؤشر قيمة الإسكان irn.ru
العقارات هي في الأساس صندوق خرساني لا يدر دخلاً من تلقاء نفسه. إذا قام شخص ما بالتقاط صور لها ، فإنها تدر دخلاً. إذا نما المكان الذي تم بناؤه فيه وتطور ، فهناك تدفق سكاني ، وتزايد الدخل والطلب ، فإن سعر العقارات سينمو أيضًا. إذا لم يكن هذا ولم يكن متوقعًا ، فسيكون استثمارًا سيئًا.
لا يعرف الكثير من الناس ، لكن سوق الأسهم يمكن أن يحقق الربحية على الأقل من العقارات. على عكس الأخير ، يتم دعم الأسهم من قبل شركة تكسب المال من خلال العمل.
يوضح الرسم البياني أدناه ديناميكيات 100 روبل مستثمرة في العقارات (سعر المتر المربع في موسكو + 4٪ من دخل الإيجار) ، وفي محفظة استثمارية تتكون من 70٪ من الأسهم الروسية ، و 20٪ من السندات الحكومية و 10٪ من ذهب.
العقارات وسوق الأوراق المالية
بحلول نهاية عام 2017 ، كان المبلغ المستثمر بالمتر المربع قد نما إلى 856 روبل ، وفي سوق الأسهم إلى 1076 روبل. في الواقع ، سيكون الدخل من العقارات أقل من ذلك ، نظرًا لأنه لا يمكن إعادة استثمار دخل الإيجار على الفور ، فلن يكفي ببساطة لشراء شقة.
عتبة دخول عالية- سيتطلب شراء شقة عدة ملايين روبل ، حسب المنطقة. يعتقد بعض الناس أن يأخذوا شقة برهن ، ويدفعون قرضًا من الإيجار. ومع ذلك ، حتى معدلات الرهن العقاري المنخفضة اليوم ستكون أعلى من الإيجار. ستكون هناك حاجة إلى دفعة أولى كبيرة للإيجار لتغطية دفعة القرض.
سيولة منخفضة- عادة ما يستغرق بيع شقة بسعر السوق عدة أشهر. إذا كانت الشقة تقع في منطقة غير جذابة للغاية ، فقد يستغرق هذا الإجراء حتى عام أو أكثر. كلما زادت تكلفة الشقة ، زادت صعوبة بيعها. إذا كانت هناك حاجة ماسة إلى المال ، يجب بيع العقارات بسعر مخفض.
مخاطر السوق- خلافًا للرأي العام "العقارات تنمو دائمًا" ، يمكن أن تنخفض أسعار المتر المربع بسرعة. مخطط السعر أعلاه هو تأكيد واضح على ذلك.
بالإضافة إلى سعر الكائن نفسه ، يمكن أن ينخفض سعر الإيجار أيضًا. على سبيل المثال ، على مدى السنوات الخمس الماضية في سوق سانت بطرسبرغ ، تكلفة استئجار غرفة واحدة. لم تنمو الشقق (حوالي 20000 روبل) (أي أنها لم تغطي التضخم).
تغيير الإيجار 1،2،3 غرف مربع. المصدر bn.ru
مخاطر التوقف- انتقل المستأجرون القدامى ، لكن بينما تجد مستأجرين جدد ، سيستغرق الأمر بعض الوقت. لذلك ، من وقت لآخر ، ستكون الشقة خاملة بدون دخل. في بعض الأحيان قد يستغرق الأمر عدة أشهر. الآن سوق العقارات هو سوق المستأجر ، وأولئك المالكين غير المستعدين لتقديم تنازلات يتكبدون خسائر.
سيرجي يبلغ من العمر 48 عامًا ، وكان في الماضي مالكًا مشاركًا لسبعة مقاهي ومطاعم في موسكو. منذ منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، استثمر كل دخله في العقارات. يعتقد أنه ارتكب خطأ كبيرا ().
الحاجة إلى الإدارة- بعد شراء شقة ، من الضروري البحث عن المستأجرين واختيارهم ، وحل المشكلات المختلفة الأخرى (إصلاحات دورية ، واستبدال الأجهزة المنزلية أو الأثاث ، وما إلى ذلك). سيتطلب هذا وقتك الخاص وتكاليف إضافية.
قوة قهرية- لا قدر الله في حالة نشوب حريق أو فيضان في الشقة. لاستعادة شقة والتعويض عن الأضرار التي لحقت بالجيران ، سيتعين عليك إنفاق الكثير من المال والوقت. لحماية نفسك بطريقة ما ، تحتاج إلى شراء تأمين ، أي تكبد تكاليف إضافية.
تنويع- إذا كان لديك شقة واحدة فقط ، وحدث شيء ما ، سينخفض دخلك بشكل كبير. يمكن حل هذه المشكلة عن طريق شراء عدة شقق (على سبيل المثال ، عشرة) في منازل وأحياء مختلفة من المدينة. عندئذٍ لن تؤثر مشاكل شقة واحدة على دخلك بشدة. لكن شراء عدة شقق يتطلب الكثير من رأس المال.
في سوق الأوراق المالية ، يمكنك بسهولة وبساطة تنويع محفظتك بمساعدة صناديق الاستثمار التي تتكون من العديد من الأوراق المالية ، وهذا لا يتطلب مبلغًا كبيرًا.
اللجان- إذا لم تقم بإجراء المعاملات وإدارة شقتك بنفسك ، ولكن بمساعدة سمسار عقارات ، فستحتاج إلى الدفع له. تتراوح تكلفة الخدمات من 2٪ إلى 5٪ من مبلغ المعاملة. تبلغ عمولات الوسيط في سوق الأوراق المالية من أعشار إلى مائة بالمائة.
صعوبة إعادة الاستثمار- من الأسهل بكثير إعادة استثمار أرباح الأسهم والقسائم على الأوراق المالية ، لأن الحد الأدنى لإدخال الأوراق المالية صغير جدًا. لا يمكن إعادة استثمار عائد الإيجار من العقارات ، حيث يكفي فقط بضعة أمتار مربعة.
ضريبة- من أجل عدم دفع ضريبة على بيع العقارات ، يجب أن تكون مملوكة لمدة 5 سنوات على الأقل. بالنسبة للأسهم ، هذه الفترة هي 3 سنوات.
يقتصر الخصم الضريبي الذي يمكن الحصول عليه بعد شراء شقة على مليوني روبل ومقدار دخلك الرسمي. لا يقتصر الخصم الضريبي على الدخل المكتسب على المبلغ أو دخلك.
أيضًا ، كل عام عليك دفع ضريبة الأملاك من الشقة ، والتي سيتم احتسابها من القيمة المساحية الأعلى. لا يتم دفع مثل هذه الضريبة على الأوراق المالية.
على الرغم من شعبيتها ، فإن الاستثمارات العقارية لها العديد من المخاطر والعيوب. خلافًا للاعتقاد الشائع ، هذا ليس استثمارًا سهلاً وموثوقًا به. إنه أصل منخفض السيولة مع عتبة دخول عالية وتكاليف عمالة عالية. لذلك ، من الواضح أنه لا يستحق استثمار كل مدخراتك فيه. يمكن أن تحقق محفظة استثمارية في سوق الأوراق المالية عوائد جيدة جدًا ، بينما ستكون تكاليف العمالة أقل بما لا يقاس.
مقارنة العقارات وسوق الأوراق المالية
ومع ذلك ، يجب ألا تتخلى تمامًا عن الاستثمار العقاري. من المقبول تمامًا أن يحتل هذا الأصل بعض الحصة في محفظتك الاستثمارية ، ولكن ليس أكثر من 20٪. شراء شقة ليس خيارك الوحيد. سأكتب عن خيارات أبسط وأكثر ربحية للاستثمار في العقارات في المقالة التالية.
