يرتبط شراء منزل في سوق العقارات الثانوية بالعديد من المخاطر. من أجل عدم الوقوع في فخ المحتالين ، قبل إبرام صفقة ، من الضروري التحقق من النظافة القانونية في الشقة. تقدم العديد من الشركات العقارية هذه الخدمة. سنخبرك بكيفية إجراء فحص مستقل للشقة والمالك ومستندات النظافة قبل شراء منزل.
ليس عليك الذهاب إلى سمسار عقارات للتحقق. يمكنك تنفيذ جميع الإجراءات اللازمة بنفسك. في المرحلة الأولية ، تحتاج إلى طلب المستندات والتحقق منها.
يمكنك تأكيد أن الملكية مسجلة قانونيا باستخدام إحدى الوثائق التالية:
يجب أن يكون لدى البائع إحدى هذه المستندات بالإضافة إلى شهادة ملكية أو مقتطف من USRN (إذا تم تسجيل الحق منذ عام 2017).
بالإضافة إلى المستند الأساسي لظهور حقوق الملكية ، يجب على البائع تزويدك بما يلي:
لحماية نفسك ، تحتاج إلى التحقق بعناية من جميع المستندات المذكورة أعلاه. طلب أصول. لا ينبغي أن يكون لديهم علامات التصحيح والبقع. إذا كانت كذلك ، فمن الضروري أن يكون هناك توثيق بالتغييرات التي تم إجراؤها. تحقق من تواقيع وأختام هيئات الدولة.
لا يمكن الحصول على المستندات اللازمة إلا من قبل المالك الحالي أو من ينوب عنه على أساس توكيل رسمي موثق.
للحصول على مستخرج من دفتر المنزل مع قائمة بجميع المواطنين المسجلين في الشقة ، تحتاج إلى الاتصال بشركة الإدارة التي تخدم المنزل ، أو المكتب الإقليمي لـ FMS.
تم إصدار مقتطف ممتد من USRN ببيانات عن آخر 20 عامًا بواسطة Rosreestr أو MFC. يمكن أيضًا طلب هذا المستند عن بُعد على الموقع الرسمي لـ Rosreestr.
إذا لم يكن لدى البائع وثائق فنية ، أو إذا كان لا يتوافق مع الواقع ، فيجب عليك الاتصال بـ BTI أو MFC للحصول على الأوراق اللازمة.
تحتاج إلى الانتباه إلى الخصائص التالية:
سنخبرك بمزيد من التفصيل ما يجب فحصه بالضبط.
في هذه المرحلة من التحقق ، ستكون هناك حاجة إلى أربع وثائق - شهادة الملكية ، وأساس ظهور حقوق الملكية ، ومستخرج موسع من USRN ومقتطف من دفتر المنزل. إذا تم تسجيل الملكية بعد يناير 2017 ، فقد لا تكون الشهادة المعتادة متاحة. في هذه الحالة ، يتم تأكيد حقيقة التسجيل بواسطة مقتطف من USRN.
تأكد من الحصول على حقوق الملكية بشكل قانوني. ادرس بعناية المستند - أساس ظهور الحقوق - تاريخ الدخول حيز التنفيذ ، والشروط الخاصة ، وصحة التسجيل.
يتطلب التحقق من شرعية الحقوق عناية خاصة إذا كان البائع قد ورث الشقة. إذا تم التعدي على حقوق الورثة الآخرين ، فيمكنهم رفع دعوى قضائية لإعادة توزيع التركة.
من الجيد أن يكون البائع قد حصل على الملكية منذ أكثر من ثلاث سنوات. في هذه الحالة ، لا توجد فرصة عمليًا للطعن في معاملتك في المستقبل. هذا منصوص عليه في القانون المدني.
إذا تم خصخصة الشقة مسبقًا ، فمن المهم معرفة ما إذا كان هناك مشاركين آخرين في هذه العملية. يجب أن يكون لدى البائع رفض رسمي منهم للمشاركة في الخصخصة.
النقطة الثانية المهمة هي الأشخاص المسجلون. توجد معلومات حول المواطنين المسجلين في مقتطف من دفتر المنزل. من الناحية المثالية ، يجب إلغاء تسجيل جميع المستأجرين. عندما يتم تسجيل شخص ما في وقت الفحص ، تأكد من عدم وجود مشاكل في التفريغ. إذا كان شخص ما مسجلاً ، ولكنه موجود حاليًا في السجن ، في دار لرعاية المسنين ، وما إلى ذلك ، فمن الأفضل رفض شراء هذه الشقة. قد يكون مثل هؤلاء المواطنين مؤهلين للحصول على سكن في المستقبل.
النقطة الثالثة هي وجود أعباء. هذه المعلومات واردة في مقتطف من USRN. ألا تكون الشقة محل تعهد أو حجز أو إيجار أو إيجار. خلافًا لذلك ، قد لا يتم تسجيل معاملتك في Rosreestr ، ولكن حتى إذا حدث ذلك ، فإن حقوقك كمالك ستكون مقيدة بحقوق الجهات الخارجية.
يتم تضمين جميع البيانات المتعلقة بتغيير المالكين وإبرام المعاملات المتعلقة بالشقة والاعتقالات والنزاعات والأعباء في مقتطف موسع من USRN. ما الذي يجب الانتباه إليه؟
إذا تم تغيير مالكي الشقة بشكل متكرر بناءً على عقود البيع ، فمن المحتمل أن تكون هناك بعض المشكلات القانونية ويحاول البائع تضليلك. من الأفضل إيجاد خيار آخر للاستثمار.
إذا كانت الشقة موضوع نزاعات أو مصادرة خلال السنوات الثلاث الماضية ، اطلب من البائع تقديم قرارات المحكمة التي دخلت حيز التنفيذ. لذلك عليك التأكد من أن له حقًا حق بيع العقار.
سعر الشقة مهم أيضا. إذا كانت أقل بكثير من العروض المماثلة في السوق ، فإن المالك يريد بيعها في أسرع وقت ممكن. وهذا سبب للتفكير. على الأرجح ، كانت هناك جريمة ارتكبت في الشقة أو أنها ليست نظيفة من الناحية القانونية.
شراء شقة من أكبر الصفقات في حياة المواطن. يمكن للأحلام الخاصة بمساحة معيشة جديدة أن تلقي بظلالها على العقل وتجعل من الصعب إجراء تقييم نقدي لمكونات الموقف. وإذا كان الجانب الآخر من المعاملة عبارة عن محتالين محترفين ، فإن إمكانية رؤية المشاكل مستبعدة عمليًا. لا يمكن إلا للمحامي من ذوي الخبرة في هذا المجال التحقق من النقاء القانوني للشقة ، مما يضمن حقوق المشتري غير القابلة للتصرف في هذا السكن. يضمن المتخصصون في شركة "Sodeistvie" فحص الجودة الذي يضمن الشفافية الكاملة لعملية الشراء.
يتضمن إجراء شراء شقة تزويد المشتري بعدد من المستندات. يمكنك تقييم النقاء القانوني لمنشأة سكنية بنفسك. لكن لهذا سيتعين عليك التعرف على عدد من الأوراق والتأكد من عدم وجود ظروف تسمح لك بإلغاء الشراء في المحكمة. وتشمل هذه:
مكنت خبرة المتخصصين في Sodeistvie من تجميع قائمة بالجوانب التي تعتبر علامات على صفقة "خطيرة". تتطلب هذه الشقق فحصًا دقيقًا وشاملًا. من الضروري التقدم للحصول على تقييم النظافة إلى خبير مختص لديه خبرة عملية وعلاقات في الخدمات العامة في كل من هذه الحالات:
في هذه الحالات يمكن للمشتري أن يتوقع مفاجآت غير سارة: المحاكمة وإلغاء الصفقة ، ونتيجة لذلك يخسر منزله وأمواله.
تسمح تجربة المتخصصين في مكتب المحاماة "Assistance" حتى في الاستشارة الأولى عند دراسة المستندات بملاحظة جميع النقاط التي يحتمل أن تكون إشكالية ولفت انتباه المشتري إليها.
من أهم الدوافع لتوظيف سمسار عقارات عند شراء شقة الرغبة في تأمين الصفقة القادمة. وهذا أمر طبيعي ، لأنه حتى أرخص شقة في موسكو تكلف ثروة. لسوء الحظ ، لا تتعامل جميع وكالات العقارات وسماسرة العقارات بشكل صحيح مع واجباتهم للتحقق من النظافة القانونية في الشقة. قد تختلف أسباب ذلك - من عدم الرغبة في تحمل تكاليف إضافية للمعاملة ، إلى الافتقار إلى الفرص المبتذلة. من ناحية أخرى ، لا يسعني إلا إلقاء حجر على حديقة المشترين المعاصرين. لم أر قط مثل هذا الموقف غير المسؤول تجاه شراء شقة كما هو الحال الآن. يخاطر المشترون بسهولة بالملايين لتوفير عدة آلاف روبل! هل تعتقد أن هناك عدد أقل من المحتالين؟ رقم. هناك المزيد منهم وأصبحوا أكثر ذكاءً وتقدمًا! ولكن ، كانت "صرخة من القلب" ، وبما أننا أشخاص ذوو خبرة وثقة بالنفس ، فسوف أخبرك (في سر كبير) بما يمكنك وما يجب عليك التحقق منه عند شراء شقة في سوق الإسكان الثانوي في ملك.
1. أول شيء يجب علينا فعله عند اتخاذ قرار بشراء شقة معينة هو التحقق من أن الشخص الذي يدعي أنه البائع هو البائع. للقيام بذلك ، تحتاج إلى الاطلاع على مستندات ملكية الشقة ، حيث يطابق مالك الشقة جواز سفر الشخص الذي عرّف عن نفسه على أنه البائع. إذا كان هناك العديد من المالكين ، فيجب أن تراهم جميعًا.
2. إذا تم تمثيل بائعي الشقة من قبل وكالة عقارية أو سمسار عقارات خاص وقد وصل الأمر إلى هذا الحد ، ولم يطلعك أحد على البائعين ، فتأكد من وجود مستند يمنح سلطة تمثيل المصالح من أصحابها. قد يكون هذا توكيلًا رسميًا موثقًا أو اتفاقًا يأمر البائع بموجبه بتنفيذ إجراءات محددة له ، على وجه الخصوص ، للتفاوض نيابة عنه وقبول دفعة مسبقة لشقة.
3. خطوة مهمة بنفس القدر في التحقق من الشقة هي التحقق من بائعي الشقة أنفسهم. يعد بيع شقة باستخدام وثائق هوية مزورة أحد أكثر أنواع عمليات الاحتيال شيوعًا. وإذا كنت تعتقد أن هذا يحدث فقط في الأفلام ، فأنت مخطئ جدًا. أذكرك مرة أخرى - شقة في موسكو تكلف ثروة! كقاعدة عامة ، يعمل المحتالون بالتواطؤ مع المالك الحقيقي. تم لصق صورة في جواز سفره ويقوم أحد الشخصيات ببيع الشقة. ثم يأتي المالك الحقيقي بقصة عن فقدان جواز السفر وشهرين من الصيد ، ونتيجة لدعوى طويلة ، يُترك المشتري بدون شقة وبدون نقود. الخلاصة: التحقق من جواز سفر البائع. وأفضل ما في الأمر أن كتاب العدل قادرون على القيام بذلك. لذلك ، أي وثيقة موثقة من البائع وردت في الخاص بك !!! سيكون التأثير أفضل من أي مضادات اكتئاب.
4. نقطة أخرى للتحقق من نظافة الشقة ، تتطلب وجودك المستمر. اتفق مع البائع الموجود على الشاطئ (أي عند سداد دفعة مقدمة) على أنه عندما تذهب إلى المركز متعدد الوظائف لتلقي مقتطف من كتاب المنزل ، ستكون حاضرًا معه. أولاً ، عليك التأكد من أن الوثيقة الرسمية التي تظهر جميع الأشخاص المسجلين في الشقة ليست مزورة. وثانيًا ، انتحال أنك مشتري جديد لشقة ، ستتاح لك الفرصة لطرح سؤال على أحد موظفي MFC حول الأشخاص المسجلين سابقًا وحتى محاولة طلب طباعة مستخرج أرشيفي. نظرًا لأن مالك الشقة سيجلس بجوارك ، سيكون الموقف تجاهك أكثر ودية. لذلك ، إذا ذهب شخص مسجل سابقًا لقضاء عقوبته في المنطقة ، مع فرصة للعودة إلى الشقة ، فسيتم إخطارك بذلك. يجدر أيضًا الانتباه إلى الأشخاص المسجلين في الشقة الذين رفضوا سابقًا المشاركة في خصخصة هذه الشقة. يجب أن يكون لديك ضمان بنسبة 100٪ بأن هؤلاء الأشخاص سيتم حذفهم من السجل من الشقة ، لأنه لن تقوم أي محكمة "بكتابتهم" من الشقة دون موافقتهم.
5. هناك وثيقة واحدة يجب طلبها بالتأكيد عند التحقق من نظافة الشقة والتي ستظهر بالتأكيد: من وعلى أساس المستندات هو مالك الشقة الآن. يسمى هذا المستند - مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات. يمكن أن يأخذها أي شخص مقابل أي ممتلكات في أي فرع من فروع MFC أو Rosreestr. يكفي دفع رسوم دولة صغيرة وتقديم جواز سفرك. بالإضافة إلى المعلومات الواردة أعلاه ، سيتضمن المقتطف معلومات حول وجود / عدم وجود أعباء واعتقالات على الشقة.
6. في الآونة الأخيرة ، كان هناك خطر فقدان شقة إذا تم إعلان إفلاس شخص بعد بيع الشقة. لتجنب مثل هذا الموقف ، تحقق من بائع الشقة على الإنترنت وفقًا لملف قضايا التحكيم وعلى الموقع الرسمي لمحكمة مدينة موسكو. إذا كانت هناك محكمة ضد البائع ، فافهم الموقف بعمق أكبر (بالطبع مع محامٍ).
7. هناك خطر آخر سمع عنه الجميع وهو خطر التعرف على البائع على أنه "غير قادر على فهم معنى أفعاله وإدارتها" في وقت صفقة بيع شقة. بعبارة أخرى ، بسبب عجز البائع. تكمن صعوبة منع هذا الوضع في حقيقة أن بائع الشقة ليس بالضرورة أن يكون مريضًا عقليًا وأن يكون مسجلاً في مستوصف للأمراض النفسية أو المخدرات. قد يكون البائع ببساطة عرضة لفقدان السبب مؤقتًا (والذي يمكن تأكيده في المحكمة من خلال مقتطفات من الملفات الطبية حول زيارة طبيب نفسي أو أخصائي في علم المخدرات). كقاعدة عامة ، بالنسبة لخبير الطب الشرعي ، ستكون هذه المعلومات كافية لإعطاء المحكمة رأيًا يؤدي إلى الاعتراف بأن المعاملة غير صالحة. يمكن تجنب هذا الموقف باستخدام إحدى النصائح:
8. في حال قررت شراء شقة ورثها البائع ، فأنت بحاجة إلى حماية نفسك من احتمال إنهاء عقد بيع شقة بسبب مطالبات من وريث آخر. في هذه الحالة ، سيكون من الضروري إجراء تحليل جاد للغاية للمستندات مع مجموعة كاملة من فحص الشقة بحثًا عن النظافة. بادئ ذي بدء ، تحقق من جميع الروابط الأسرية - من ترك الميراث ، ولمن ولماذا ، وما إذا كان هناك متنافسون محتملون آخرون على الميراث. إذا كان هناك ، فأين رفض الميراث ولماذا رفضوا. بطبيعة الحال ، يجب توثيق كل هذا. لكن الشيء المضحك هو أنه من أجل الأمان الكامل ، ستحتاج إلى تأكيد صحة المستندات الداعمة نفسها. بشكل عام ، التحقق من نظافة الشقة عند الشراء من وريث يمكن أن يتحول إلى تحقيق بوليسي حقيقي.
9. أنا حقًا لا أريد التحدث عن الشقق التي يتم بيعها بالوكالة. النصيحة الأولى التي يمكن تقديمها في هذه الحالة هي عدم شراء مثل هذه الشقق. ولكن ، لسوء الحظ ، يمكن أن تحدث مثل هذه المواقف في الحياة الواقعية. وليسوا دائمًا مرتبطين بالجريمة. على سبيل المثال ، لا يستطيع الأشخاص ببساطة ماديًا أو ماليًا التوصل إلى صفقة من بلد آخر. على أي حال ، فإن مهمتك هي التأكد مما يلي:
جميع طرق التحقق من نظافة الشقة عند شراء شقة في السوق الثانوية ، والتي أدرجتها ، متاحة لغير المتخصصين في سوق العقارات. يجب أن تفهم أن هذه الطرق لن تمنحك ضمانًا كاملاً لنقاء المعاملة ، وذلك فقط لأنها لا تغطي الحجم الكامل للشيكات الضرورية ، والتي لا يمكنك الوصول إليها ببساطة. من ناحية أخرى ، ليس من الضروري دائمًا إجراء مجموعة كاملة من الفحوصات. في كل حالة ، تحتاج إلى إجراء تحليل فردي للمعاملة والاستماع إلى صوت العقل.
في تواصل مع
- يجب على الجميع طرح هذا السؤال حتى لا تطغى المشاكل أو خسارة المال على إحدى الأحداث المبهجة في الحياة.كيفية التحقق من الشقة قبل الشراء؟ يمكنك الاتصال بمحام مؤهل أو القيام بذلك بنفسك (انظر كيفية إعداد وصياغة عقد بيع شقة؟).
أول شيء يجب فعله هو التحقق من مستندات ملكية الشقة. هذا هو السؤال الرئيسي الذي يواجهك: على أساس ما الذي يملكه صاحب الشقة؟
قد يكون هذا عقد بيع أو تبرع أو تبادل أو شهادة ميراث ، إلخ. كما يُنصح بالاطلاع على أصول هذه المستندات للتأكد من عدم وجود تصحيحات أو تعديلات أو بقع.
إذا كان هناك أي منها ، فيجب أن تكون صفتهم مصدقة من كاتب عدل. فكر في الموقف عندما يريد شخص ما بيع شقة ، أو تركها أو تبرع بها شخص آخر ، في وقت قصير بعد استلامها كممتلكات.
بعد ذلك ، نحتاج إلى التحقق من تاريخ الشقة. للقيام بذلك ، نأخذ مقتطفًا من USRR. يحتوي هذا السجل على جميع المعلومات عن الشقق منذ عام 1998. للحصول على مستخرج ، ننتقل إلى Rosreestr مع طلب وإيصال لدفع رسوم الدولة وجواز سفر. مبلغ واجب الدولة 200 روبل. للأفراد و 600 روبل. للكيانات القانونية.
أيضًا ، يمكن طلب مقتطف عن طريق البريد أو من خلال MFC. سيُظهر مقتطف من USRR من كان مالك الشقة ، وما هي النزاعات التي حدثت في السنوات الأخيرة ، وما إلى ذلك. يُرجى ملاحظة أن قانون التقادم لتقديم مطالبة بشأن نزاعات سابقة هو 3 سنوات.
لذلك إذا لاحظت أن النزاع كان حديثًا ، فاطلب من المالك نسخة من القرار وتأكد من أن كل شيء على ما يرام. هناك أيضًا حالات لا توجد فيها معلومات عن الشقة في USRR. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه ، باستثناء الخصخصة ، لم يتم عمل أي شيء في الشقة ، على التوالي ، فإن موضوع البيع نظيف.
هناك مسألة أخرى لا تقل أهمية عند شراء شقة وهي التحقق من وجود / عدم وجود إعادة تطوير غير قانونية فيها. لا يمكن التحقق من ذلك إلا بمساعدة شهادة من BTI. يجب تنسيق أي إعادة تطوير للشقة مع السلطات المختصة. إذا لم يكن هناك تصريح ، فسيواجه المالك مسؤولية إدارية في شكل غرامة.
أولا: نتحقق من جواز سفر المواطن الذي يبيع العقارات. يتم ذلك إما بمساعدة خدمة خاصة على موقع FMS أو عن طريق الاتصال بمكتب الجوازات.
يتطور وضع مختلف تمامًا عندما يتم إجراء المعاملة بواسطة ممثل المالك. في هذه الحالة ، من الضروري دراسة التوكيل الرسمي للممثل بعناية ومعرفة الإجراءات التي يحق له القيام بها - فقط لتوقيع العقد أو استلام الأموال.
وأخيرًا ، الخطوة الأخيرة اللازمة للتحقق من الشقة: تحتاج إلى التأكد من عدم تسجيل الأطراف الثالثة في الشقة ، والذين يمكنهم لاحقًا المطالبة بحقوقهم في مساحة المعيشة هذه. للقيام بذلك ، يجب على المالك تزويدك بمستخرج من سجل المنزل ، والذي يعكس معلومات حول جميع الأشخاص المسجلين في الشقة (انظر أين وكيف تحصل على مستخرج من سجل المنزل (عينة)؟).
عند تفتيش الشقة ، عليك الانتباه إلى الحالة العامة. على سبيل المثال ، تشير الرقائق والشقوق في الجدران والسقف إلى أن الإصلاحات لم يتم إجراؤها هنا لفترة طويلة ، وبالتالي ، سيظل من الضروري استثمار الأموال ، حتى في الإصلاحات التجميلية.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا كانت الشقة في الطابق العلوي ، فافحص السقف بحثًا عن تسربات في السقف. في حالة وجود مثل هذه المشكلة ، سيحتاج السقف أيضًا إلى الإصلاح. إذا كانت هناك لطخات ، ولكن الشقة ليست في الطابق العلوي ، فهذا يعني أن الجيران يغمرونها.
بشكل عام ، تعد قضية الجيران اليوم من أكثر القضايا إلحاحًا. قبل توقيع عقد بيع شقة ، تحدث مع الجدات بالقرب من المدخل ، وسكان آخرين ، واكتشف الوضع برمته حتى لا تعاني من إهمال الجيران لاحقًا. بالطبع ، إذا ظهرت مشاكل كبيرة ، فيمكن ، على سبيل المثال ، طرد جار مدمن على الكحول ، لكن هذا عمل مزعج وطويل.
بالإضافة إلى حزمة المستندات الرئيسية ، من أجل التسجيل الصحيح للبيع والشراء ، يلزم وجود عدة مستندات أخرى:
أهم شيء عند شراء شقة في مبنى جديد هو التحقق من سمعة المطور. للقيام بذلك ، تحتاج إلى دراسة أنشطته ، وعدد السنوات التي قضاها في بناء المنازل في منطقتك ، وما إذا كانت جميع الشقق مؤجرة في الوقت المحدد ، وما إذا كانت هناك أي شكاوى من السكان. يُنصح أيضًا بالذهاب إلى منزل تم بناؤه مسبقًا والتحدث مع السكان.
لكن هذا هو الجانب الرسمي للقضية. بمزيد من التفصيل ، يجدر الخوض في التوثيق من المطور. بادئ ذي بدء ، يجب عليهم الحصول على جميع التصاريح ذات الصلة لبناء منزل. يجب أن يكون أيضًا عضوًا في منظمة إنشاءات ذاتية التنظيم. هذا ضمان أنه في حالة إفلاس المطور وتوقف البناء ، سيتم تعويض المواطنين عن خسائرهم. أي أن العضوية في منظمة ذاتية التنظيم هي نوع من التأمين ضد الحوادث. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لدى المنظمة المستندات ذات الصلة بالأرض الواقعة تحت المنزل.
علاوة على ذلك ، يجب على الشركة تقديم جميع المستندات التي تطلبها دون أي شكوى. إذا رفضت القيام بذلك لسبب ما ، فكر في الأمر.
الموقف 1. اشترى T. شقة. بعد مرور بعض الوقت ، تلقت مذكرة إحضار تفيد برفع دعوى قضائية من قبل المالك السابق للشقة لإبطال صفقة الشراء والبيع. في الجلسة ، قدم المدعي دليلاً على أنه في وقت توقيع العقد كان غير كفء ، وهذا ، وفقًا للفن. 177 من القانون المدني هو الأساس لإعلان بطلان المعاملة.
الموقف 2.اشترى أ. شقة واكتشفت لاحقًا أنه في التسعينيات ، عندما تمت خصخصة هذه الشقة ، لم يمارس الطفل حقه في الخصخصة وقدم الآن دعوى قضائية لإعلان بطلان الصفقة. في عام 1994 ، تم اعتماد قانون الخصخصة ، والذي بموجبه يجب على الطفل أيضًا المشاركة في الخصخصة. كان الاستثناء هو الحالات التي أعطت فيها هيئة الوصاية إذنًا كتابيًا لعدم المشاركة.
الموقف 3.اشترى م. شقة أصبحت ملكاً للبائع بالوراثة. بعد مرور بعض الوقت ، ظهر الوريث الذي لم يكن يعلم بوفاة أحد الأقارب. أصدر الكاتب العدل ميراثًا لمن تقدم إليه ببيان مقابل خلال 6 أشهر. قدم الوريث غير المسجل مستندات إلى المحكمة للطعن في المعاملة.
الموقف 4.اشترى "س" شقة من "ن". تم تنفيذ الصفقة من قبل قريب "ن" بالوكالة. تم إعداد المستند بشكل صحيح ، لذلك لم يكن لدى المشتري أي أسئلة. لكن تبين لاحقًا أن (ن) كانت مريضة عقليًا ولا يمكن تحميلها المسؤولية عن أفعالها.
يمكن أن يكون هناك العديد من هذه المواقف في الممارسة. ولكن مع النهج الصحيح لفحص ما قبل البيع للشقة ، يمكنك تجنب العديد من اللحظات غير السارة وامتلاك الممتلكات المكتسبة دون خوف من ظهور أطراف ثالثة لم يحذرك صاحب الشقة بشأنها.
قبل شراء شقة ، من الضروري إجراء تحليل شامل لنقائها القانوني. غالبًا ما يتم ذلك من قبل محامي الوكالات العقارية. يحتاج المشتري أيضًا إلى أن يكون قادرًا على قراءة المستندات بشكل صحيح حتى لا تكون هناك مشكلة في المستقبل مع العقار الذي تم شراؤه في السوق الثانوية.
نحن نتحدث عن السكن الثانوي ، أي. الناس يعيشون في شقة للبيع.
أسباب للتحقق من نظافة الشقة عند الشراء
أهم سبب للتدقيق الدقيق هو تجنب المطالبات بشرعية اكتساب الملكية من قبل المالك الجديد والمطالبات بحق الأطراف الثالثة في الانتقال إليها. يمكنك تقديم مثل هذه المطالبة إذا:ظرف مهم آخر هو الافتقار إلى تنظيم الدولة ، مما يخلق أرضية خصبة للمخططات الاحتيالية. فيما يلي بعض منهم:
حزمة المستندات اللازمة لضمان النقاء القانوني للصفقة المقترحة
كيف تتحقق من الشقة عند الشراء؟ للقيام بذلك ، تحتاج إلى التنقل في المستندات الخاصة بالمباني ، والتي يجب على البائع توفيرها. في حالة عدم وجود حتى واحد منهم ، لا تخاطر بعقد صفقة. يتم جمعها وتحليلها معًا فقط ، وسوف تساعد في تقليل المخاطر التي يتعرض لها المشتري بشكل كبير:التأسيسية- تحديد هوية البائع ، وتأكيد حقيقة ملكية العقار وعلى أي أساس تم الحصول على هذا الحق:
مقتطف من سجل الدولة الموحد للحقوق (EGRP). البيانات ليست سرية ، يمكن للمشتري الحصول عليها بنفسه من خلال إبراز جواز السفر في الفرع الإقليمي لمدينة Rosreestr. سيخبر محتواها كل شيء عن المالكين السابقين والحاليين ، ووجود أعباء (القبض ، الكفالة). في الواقع ، هذا هو تاريخ الشقة الذي بدأ في عام 1998 - فترة كافية للتحقق ، لأن قانون التقادم لتقديم المطالبات لا يتجاوز 3 سنوات.
معلومات من كتاب المنزلفي شكل مقتطف موسع أو أرشيفي. يتم إصدارها في المتاجر الشاملة ومراكز المعلومات والتسوية وشركات الإدارة ومكاتب الجوازات.
موافقة خطية من سلطات الوصايةلإجراء عملية بيع في وجود الأطفال المسجلين والمواطنين العاجزين.
ورقة موثقة بموافقة الزوجبشرط الشراء المشترك لشقة في الزواج.
التوكيل الأصلي للبيعموثق
شرح أو مخطط للشقةلإثبات حقيقة إعادة التطوير غير القانونية.
كيفية التحقق من وتيرة الشقة قبل الشراء بناءً على المعلومات الواردة في المستندات
نقاط مهمة عند الشراء
نتحقق من مستندات ملكية الشقة
لنفترض أنك عثرت على شقة تناسبك تمامًا. أول شيء يجب أن نبدأ به هو معرفة المستندات التي نشأت عن ملكية البائع على أساس الوثائق التي نشأت. في معظم الحالات ، يمتلك الملاك الشرعيون للعقارات السكنية عقود بيع ، تبادل ، هبة ، شهادات إرث في أيديهم. يمكنك أيضًا مقابلة شخص لديه مستند نادر نوعًا ما مثل قرار محكمة دخل حيز التنفيذ القانوني. قد يتم تقديمك أيضًا مع اتفاقية إيجار.يُنصح بإلقاء نظرة على المستندات بأم عينيك ، وإمساكها بيديك للتأكد من عدم وجود آثار للمحو والتزوير في الورقة. قد تكون هناك تصحيحات ، ولكن يجب أن تكون مصدقة بتوقيعات جميع الأشخاص الذين وقعوا العقد. في حالة مشاركة كاتب عدل في ذلك ، يجب أن تكون التصحيحات مصدق عليها بتوقيعه وختمه.
يمكنك أيضًا التحقق من حقيقة التسجيل الحكومي المناسب للعقد ، ويمكن أيضًا التحقق من ذلك من قبل أي مواطن روسي. في بعض الحالات ، يشير العقد إلى الشروط التي يؤدي عدم الامتثال لها إلى إنهائه - فأنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كانت هذه الشروط قد استوفيت بوضوح. والمثال الكلاسيكي هو التزام المشتري (أي المالك في الوقت الحالي ، ونتيجة لذلك البائع) بدفع التكلفة الكاملة للشقة في وقت ما بعد شراء العقار. إذا لم يتم الوفاء بالشرط ، فإن العقد يخضع للإنهاء ، مما يعني أن الشخص الذي يبيع الشقة لك ليس مالكها.
انظر إلى تاريخ سريان الاتفاقية. على سبيل المثال ، يجب تنبيهك إذا بدأ المالك في البيع بسرعة لشقة تم التبرع بها له مؤخرًا أو التي ورثها له شخص ليس من أقربائه.
كيفية التحقق من تاريخ الشقة
يعكس USRR (سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها) تاريخ جميع العقارات السكنية منذ عام 1998 (أي جميع عمليات نقل الملكية ، ومصادرة الممتلكات ، وحظر المعاملات ، وما إلى ذلك) موضحة هناك. اطلب من المالك الحصول على مستخرج من USRR للتأكد من أن كل شيء على ما يرام مع الشقة على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية.ما الذي يجب أن يجعلك حذرا؟ على سبيل المثال ، إذا تم تغيير مساحة المعيشة هذه في كثير من الأحيان ، ولم يعيش فيها أحد لفترة طويلة. من المحتمل ألا يكون كل شيء على ما يرام مع صفقات هذه الشقة ، وهم يحاولون ببساطة إعدادك. في هذه الحالة ، من الأفضل تحويل انتباهك إلى شيء آخر.
نظرًا لأن المقتطف من USRR سيشير إلى جميع نزاعات الملكية حول الشقة ، وحالات الاستيلاء ، وما إلى ذلك ، بعد ذلك ، مع الانتباه إلى تاريخ هذه الأحداث ، يمكنك تقييم الموقف تقريبًا: هل يمكن أن تنشأ هذه النزاعات مرة أخرى ، أو كل هذا - أشياء من أيام ماضية.
وفقًا للتشريع الروسي ، تم تحديد المدة القصوى للاعتراف بالمعاملات العقارية باعتبارها غير صالحة ، وهي تساوي ثلاث سنوات. وفقًا لذلك ، إذا لم يكن هناك نزاع على الشقة خلال السنوات الثلاث الماضية ، فيمكنك التنفس بسهولة. ولكن إذا حدث مثل هذا النزاع في غضون ثلاث سنوات ، فاطلب من المالك تقديم قرار من المحكمة لفهم ما إذا كان يمتلك هذه الشقة حقًا بشكل قانوني بالكامل. إذا أبلغك المالك أن الدعوى لا تزال جارية ، ونتيجة لذلك ، لم يتم اتخاذ القرار بعد ، فمن المنطقي الانتظار حتى تنتهي المعاملة حتى تنتهي المحكمة من التعامل مع هذه القضية.
صحيح ، لا يزال يحدث أن العقارات السكنية غير مسجلة في USRR - وهذا ينطبق عادة على الشقق القديمة إلى حد ما. والغريب أن عدم وجود مثل هذه الشقة في السجل يعني نقاوتها القانونية الكاملة ، أي أنه لم يتم إجراء أي معاملات معها منذ لحظة الخصخصة. للتحقق أخيرًا من الشرعية المطلقة لحقوق مالكها ، يمكنك الاتصال بإدارة سياسة الإسكان لطلب توضيح.
نتحقق من جودة الشقة
أنت الآن بحاجة إلى أن تطلب من المالك مستندات من BTI ، والتي يمكنك من خلالها التأكد من عدم إجراء أي إعادة تطوير أو إعادة تنظيم غير قانونية في الشقة. الحقيقة هي أنه وفقًا للتشريع الروسي (قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، المادة 26) ، يجب تنسيق أي إعادة بناء وإعادة تطوير تقريبًا مع الحكومات المحلية. إذا لم يحدث هذا ، فإن إعادة التطوير تعتبر جريمة إدارية ، وسيتعين محاسبتهم. كل شيء بسيط هنا: إذا لم يكن هناك إذن من السلطات المختصة ، فإن تحويل الشقة يكون تلقائيًا غير قانوني.فحص البائع
يجب فحص المالك نفسه بما لا يقل عن شقته. أول شيء يجب فعله هو التحقق من صحة جواز سفره (يمكن القيام بذلك بسهولة نظرًا لتوفر خدمة خاصة على الموقع الرسمي لخدمة الهجرة الفيدرالية في الاتحاد الروسي). صحيح أن هذه المعلومات ذات طابع مرجعي أكثر ، ومن أجل الحصول على المزيد من البيانات ذات الأهمية القانونية ، يجدر الذهاب إلى مكتب الجوازات المحلي ، أي التقسيم الإقليمي لـ FMS.تنشأ صعوبات أكبر عندما يتصرف ممثل البائع نيابة عن البائع. إذا وجدت نفسك في موقف مشابه ، فتحقق من التوكيل بأكبر قدر ممكن من الدقة ، وتأكد من أنه موثق. بدون توكيل رسمي موثق ، لا يحق لممثل البائع اتخاذ أي إجراء.
يجدر قراءة الوثيقة نفسها لمعرفة سؤال مهم آخر: هل يحق لممثل مالك الشقة استلام المال مقابل بيعها ، أم أن سلطته تقتصر فقط على توقيع العقد. في أي حال ، التوكيل يمثل مخاطرة إضافية.
من المفيد أيضًا التعامل مع الأهلية القانونية للبائع ، خاصة إذا كانت هناك شكوك للوهلة الأولى حول مدى كفايتها. على سبيل المثال ، يمكنك التحدث إلى جيران البائع - ربما سيخبرونك بشيء عنه وعن أسلوب حياته.
نتحقق من حقوق الأطراف الثالثة ، أو بالأحرى غيابهم
من أجل تجنب المشاكل مع الشقة المشتراة لاحقًا ، من الضروري التأكد من عدم تمكن أي طرف ثالث من المطالبة بها. هناك حالات عندما يقوم أحد أفراد الأسرة بالتسجيل في شقة ، ولكن الذي لم يسكن فيها لفترة طويلة ، يظهر فجأة ويبدأ في النزاع على الصفقة أو يعلن عن رغبته في العيش هنا. يحدث هذا غالبًا عندما ترسل المحكمة شخصًا ليقضي وقتًا في جريمة ما ، وغالبًا ما تكون هناك مشاكل مع الأشخاص الذين غادروا للعلاج طويل الأمد (على سبيل المثال ، في مستوصف نفسي عصبي) ، في رحلة استكشافية ، رحلة عمل إلى الخارج ، إلخ.هناك حالة أخرى محفوفة بالمخاطر وهي تسجيل الأطفال القاصرين: الحقيقة هي أنه ، وفقًا للقانون ، عند شراء وبيع شقة ، يجب مراعاة مصالحهم ، ويتم رعاية ذلك من قبل سلطات الوصاية. قد يحدث لاحقًا أن تقر المحكمة أن المعاملة غير صالحة لهذا السبب على وجه التحديد.
إذا كان مالك الشقة متزوجًا ، فيجب عليه تقديم موافقة موثقة على بيع السكن من زوجته. أسهل طريقة هي أن تطلب من المالك مستخرجًا ممتدًا من كتاب المنزل ، والذي سيشير بوضوح إلى الشخص المسجل في مساحة المعيشة هذه ، وما إذا كان هؤلاء الأشخاص يحتفظون بالحق في العيش في الشقة حتى لو تم بيعها.
تعتبر معاملة شراء وبيع شقة عملية مسؤولة ، ومن المهم في كل مرحلة من مراحل إتمامها طرح أسئلة واضحة والمطالبة بنفس الإجابات الواضحة. تواصل مع أصحاب العقارات المحترفين! انتبه جيدًا ليس فقط لما هو مكتوب أعلاه: تعامل مع تحويل الأموال بأقصى قدر من المسؤولية ، وتأكد من قيام البائع بكتابة إيصال استلام الأموال بشكل صحيح ، والإشارة إلى التاريخ الصحيح ، وعدم نسيان التوقيع. وبالطبع تحقق من مسألة التحويل الفعلي للشقة.
جميع الأخبار العقارية والمعلومات الشيقة على قناتنا على وسائل التواصل الاجتماعي. اشترك وابقى على اطلاع
