الرهن العقاري هو ضمان التزام بممتلكات غير منقولة ، يكون للمرتهن فيه الحق ، في حالة تقصير الراهن بالالتزام ، في الحصول على ترضية على حساب العقار المرهون.
مفهوم "الرهن العقاري" قريب من مفهوم "الرهن". يعمل التعهد كوسيلة لضمان وفاء المقترض بالتزامه تجاه المُقرض. إذا لم يتم سداد المبلغ خلال الفترة المحددة ، يمكن للمقرض تعويض الدين غير المسدد بالأموال المستلمة من بيع العقار المرهون.
إن ملكية الرهن العقاري وأفضل ضمان لأمن القرض هو حق المقرض في التصرف في عقارات المقترض حسب تقديره في حالة التخلف عن الوفاء بالتزامات سداد القرض.
إنها ميزة قرض الرهن العقاري التي تميزه عن الأنواع الأخرى من القروض طويلة الأجل. يخلق الرهن العقاري ، الذي يضمن سلامة الممتلكات واستقرار سعرها ، أساسًا اقتصاديًا للبنك الدائن لتحويل موارد الائتمان على المدى الطويل دون الخوف من عدم سداد القروض من قبل المقترضين.
من خلال أنواع قروض الرهن العقاري المقدمة ، يمكن التمييز بين ما يلي:
قروض ميسرة لدخول حق الملكية ، مخصصة لعائلة ذات دخل متواضع. المستفيدون من هذا القرض مؤهلون أيضًا للحصول على المساعدة الشخصية للإسكان ، مما يقلل من مدفوعاتهم. يتم إصدار القرض وفقًا لمعايير الأسعار وشروط السكن وخيارات الدفع للأسرة.
قروض مقيدة ، لا يتم تخصيص مساعدات حكومية لها والتي يمكن أن تصدرها أي مؤسسة ائتمانية لفترة طويلة جدًا (تصل إلى 30 عامًا) دون مراعاة القدرات المالية للمقترض ، ولكن تخضع لمعايير معينة. عادة ما يتم تعديل أسعار الفائدة على هذه القروض بعد فترة معينة ؛
قروض ادخار الإسكان ، التي تصدرها جميع المؤسسات للمودعين الذين حققوا مدخرات أولية ، بشروط معينة (عادة ما تكون الفائدة على هذه المدخرات معفاة من الضرائب) ؛
قروض غير ميسرة (أو مجانية) غير مصحوبة بأي مزايا وغير ملزمة بأي قيود. معدل الفائدة على هذه القروض أعلى قليلاً من القروض المربوطة. يتم استخدام هذه القروض من قبل العائلات ذات الدخل فوق المتوسط وأولئك الذين يرغبون في الحصول على سكن عالي الجودة.
بالنظر إلى إقراض الإسكان ، يمكن تمييز ثلاثة أنواع رئيسية في تطوره:
إقراض متوسط الأجل لبناء مساكن فردية ؛
الإقراض طويل الأجل لشراء المنازل من الأفراد ؛
الإقراض طويل الأجل لشراء مساكن جديدة من قبل السكان من سلطات الولاية أو البلدية.
تتم عمليات الإقراض لبناء المساكن الفردية في معظم الحالات على أساس متوسط الأجل وهي مخصصة لشرائح السكان الثرية للغاية التي لا تحتاج إلى دعم من الدولة أو وكالة الرهن العقاري. في الظروف الحديثة ، يرتبط هذا الإقراض بدرجة عالية من المخاطر ، ولكن مع الأخذ في الاعتبار إلحاح العمليات والاتجاهات في تطوير السوق المالية ، في المستقبل القريب ، فإن مثل هذه العمليات ، في رأينا ، ستكون قادرة على أن تكون تقوم بها البنوك التجارية العادية.
الإقراض طويل الأجل لشراء منزل من الأفراد هو نوع أقل تفضيلاً من الإقراض.
أولاً ، لا يمكن أن يكون لهذا النوع من الإقراض تأثير تحفيزي كبير بدرجة كافية على تطوير صناعة البناء.
ثانيًا ، هذا النوع من الإقراض مصحوب بعوامل سلبية مرتبطة بحقيقة أن مدفوعات هذه المعاملات في معظم الحالات تتم نقدًا ، وهذه المعاملات صعبة بسبب نظام التسجيل غير الكامل لمخزون المساكن ، وبالتالي عدد كبير من مختلف الجرائم في هذا المجال ...
والأكثر تفضيلاً هو منح القروض للشراء من قبل السكان للمساكن الجديدة ، والتي تم بناؤها بالفعل ، والتي تم التكليف بها. في المستقبل القريب ، قد يكون هذا النوع من الإقراض عاملاً محفزًا في تطوير صناعة البناء في مختلف المناطق وسيسمح في النهاية بالتخلي عن ممارسة النقل الحر للمساكن إلى ملكية. تشمل العوامل الإيجابية المصاحبة لهذا النوع من الإقراض نموذجًا غير نقدي لإصدار قرض من قبل بنك تجاري لمقترض ، بالإضافة إلى شكل دفع غير نقدي له مع مؤسسة بناء أو إسكان. يفترض هذا النوع من الإقراض الوصول المفتوح إلى البيانات المالية و "شفافية" المعاملات للسلطات الضريبية.
قرض الرهن العقاري هو نوع من العلاقة الاقتصادية فيما يتعلق بتقديم القروض المضمونة بالعقارات.
كقاعدة عامة ، يتم تقديم قروض الرهن العقاري من قبل البنوك المتخصصة في إصدار قروض طويلة الأجل بضمان العقارات. في بيلاروسيا ، في الوضع الحالي ، فإن القضية الرئيسية عند اتخاذ قرار بشأن الإقراض هي ضمان سداد أموال الائتمان. بناءً على ذلك ، ضع في اعتبارك المبادئ الأساسية للإقراض العقاري. في الوقت نفسه ، من الأنسب أخذ التجربة الروسية في هذا المجال كأساس فيما يتعلق بالتنمية المكثفة للتكامل بين الدول.
قبل الشروع في عملية التقييم المباشر لموضوع الإقراض وإصدار القروض ، من الضروري تحديد القضايا الإستراتيجية للإقراض ، على وجه الخصوص ، حول الحد الأقصى لحصة القرض الأمثل ، وكذلك أساليب توزيع مخاطر الائتمان بين المقرض ، المستثمرون المقترضون والأوراق المالية. علاوة على ذلك ، فإن الحد من مخاطر الإقراض هو الهدف الرئيسي للإقراض.
في الممارسة الغربية للإقراض العقاري ، يتم تمييز الأنواع الأربعة التالية من المخاطر:
مخاطر الائتمان - هي أن المقترض يفشل في سداد المدفوعات وسداد القرض في الوقت المحدد.
ترتبط مخاطر الوسيط بإمكانية قيام العملاء بسحب الأموال في لحظة غير مناسبة.
تنجم مخاطر أسعار الفائدة عن حقيقة أن سعر الأموال التي يستخدمها المُقرض يرتفع فوق سعر الفائدة الذي يفرضه على العميل لاستخدام القرض على قروض غير مدفوعة ، مما يؤدي إلى تكبدهم خسائر. هذا النوع من المخاطر هو خطر تقليدي للاستثمارات طويلة الأجل الممولة من الودائع قصيرة الأجل أو من مصادر أخرى قصيرة الأجل.
تتمثل مخاطر السداد المبكر في أن المقترض يسدد الدين قبل الموعد المحدد عندما تنخفض أسعار الفائدة على القرض. من حيث الجوهر ، فإن مخاطر السداد المبكر قريبة من مخاطر أسعار الفائدة ، لذلك لا يميزها بعض الخبراء في فئة خاصة.
المبدأ الأساسي لتقاسم المخاطر هو نشرها بين من هم أكثر استعدادًا للدفاع ضدها. وبالتالي ، يمكن تحويل مخاطر الائتمان (كليًا أو جزئيًا) إلى شركات التأمين ، ويتم تحويل جزء من مخاطر الوسيط ومخاطر أسعار الفائدة إلى مستثمري الأوراق المالية.
يساعد تحديد الحصة المثلى للقرض في قيمة كائن القرض ومقدار الضمان على تقليل المخاطر.
تحدد النسبة بين حجم القرض وقيمة الضمان جودة مصادر سداد الديون وتتيح لك تحديد مقدار القرض الذي يمكن سداده من خلال بيع العقار المرهون وما هي الحصة التي يتم تعويضها من قبل شركة التأمين. يجب أن تصبح هذه القضية قضية رئيسية عند إبرام اتفاقية قرض. إن انخفاض نسبة القروض في مبلغ الضمان يقلل من مخاطر البنك ، ولكنه يقلل من قدرته التنافسية ، مما يؤدي إلى صد العميل. الزيادة في هذه النسبة تجذب العملاء ، ولكنها في نفس الوقت تزيد من مخاطر المقرض. في الوقت الحالي ، تتزايد حصة قروض الضمان في الدول الغربية.
قبل إبرام اتفاقية قرض مع العميل ، يفحص البنك بعناية هوية المقترض ، مع إيلاء اهتمام خاص للعوامل التالية.
استقرار. يهتم البنك بمدة إقامة العميل في مكان واحد وثبات مكان عمله ، حيث أن الانتقال من مكان عمل إلى آخر يمكن أن يؤثر سلبًا على سداد الدين في الوقت المناسب ، وتغيير مكان العمل. سوف يعقد البحث عن المدين.
الملاءة الماليه. يتم تقدير الدخل الرئيسي والإضافي للمقترض ومقارنته بالمصروفات الفعلية والمتوقعة. لاتخاذ قرار إيجابي ، يجب أن يكون لدى المقترض مبلغ نقدي لا يقل عن 20 في المائة من قيمة العنصر الذي تم شراؤه.
استعداد المقترض لسداد الديون. في هذه الحالة ، يؤخذ في الاعتبار ما إذا كان المقترض قد سدد المدفوعات في الوقت المحدد في الماضي. يتحقق البنك من جميع المعلومات عن طريق الاتصال بمقرضي المقترض ، وذلك باستخدام خدمات الوكلاء الخاصين الذين يجمعون معلومات عن أولئك الذين يتقدمون بطلبات للحصول على قروض ويبيعونها للبنوك. إذا لزم الأمر ، في عملية دراسة الجدارة الائتمانية للعميل ، تلجأ البنوك إلى استبيانات خاصة.
العقارات المرهونة. تبرز ثلاثة عوامل: التكلفة والربحية والموقع. بناءً على الخبرة الأجنبية ، في الإقراض العقاري للتقييم العقاري ، يمكنك استخدام طريقتين - الحساب والتقييم بالقيمة السوقية.
في حالة اتخاذ قرار إيجابي بشأن إصدار قرض ، لا تخضع الشقة التي تعمل كضمان فقط للتقييم ، ولكن أيضًا الممتلكات التي يتم شراؤها. يتم توثيق نتائج التقييم في شكل فعل. إذا تمت الموافقة على القرض ، يرسل البنك خطاب التزام إلى المقترض يوضح شروط القرض. من اللحظة التي يتم فيها تسليم الأموال إلى البائع (للمنزل) ، يكون المشتري مسؤولاً عن الدفعات الشهرية للقرض للمقرض.
بالنسبة للروسي ، يرتبط مصطلح "الرهن العقاري" بشكل أساسي بشراء المساكن بالائتمان ، والتي يتم توفيرها من قبل بنك تجاري مؤمن بواسطة أي عقار. كما ترتبط الرهون العقارية دائمًا بمعدلات فائدة مرتفعة ومدفوعات زائدة ضخمة. لفهم جميع تعقيدات وميزات الرهون العقارية ، ستنظر المقالة في الجوانب النظرية للإقراض العقاري ، بالإضافة إلى المقارنة مع أنواع القروض الأخرى.
قرض الرهن العقاري (وفقًا للتشريعات الحالية) هو قرض مالي موجه ، يتم إصداره ، كقاعدة عامة ، لشراء مساكن أو إصلاحات رأسمالية ، وتحسين ظروف الإسكان ، بشرط أن تكون لفترة طويلة. المؤسسات المالية التجارية ، في أغلب الأحيان البنوك ، هي المقرضين. يقدمون أسعار فائدة متباينة على قرض الرهن العقاري ، وشروط مختلفة للضمانات ، وعودة الأموال ، ويمكنهم أيضًا التفاوض في اتفاق مع المقترض على شروط تأجيل السداد المبكر لمبلغ القرض.
أيضًا ، يمكن إصدار رهن عقاري لشراء الأراضي والمباني الصناعية والتجارية وهياكل المباني والمباني على أمن أي عقار.
الإطار التنظيمي والقانوني الذي يحكم الإقراض العقاري صغير ، ومحدود بموجب العديد من القوانين الفيدرالية ، وكذلك قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
المبدأ الرئيسي لقرض الرهن العقاري هو السداد. حتى في حالة خروج المقترض عن سداد دفعة الرهن ، لن يخسر البنك أي شيء من المعاملة ، لأن يتم رهن العقارات التي تم الاستحواذ عليها أو المكتسبة سابقًا (العقارات السكنية) لصالح البنك.
الرهن العقاري ، كنوع من القروض ، له مزايا وعيوب بالنسبة للمقترض.
| مزايا | سلبيات |
|---|---|
| 1. القدرة على عدم الانتظار لفترة طويلة ، وتجميع الأموال لشراء العقارات السكنية ، ولكن الحصول عليها في أي وقت. | 1. دفعة زائدة كبيرة بنسبة٪ لمورد ائتماني ، بما في ذلك تسجيل معاملة ووثيقة تأمين. |
| 2. تسمح لك مدة القرض الطويلة بتقليل مبلغ الأقساط الشهرية إلى الحد الأقصى ، مما لا يثقل كاهل الأسرة ماليًا. | 2. المتطلبات الصارمة للغاية للمستندات المطلوبة لتسجيل الرهن العقاري ، وللأمن المالي للمقترض ، ولخبرة العمل ، ولحضور الضامنين ، وما إلى ذلك. |
| 3. خصم الضريبة لضريبة الدخل الشخصي. |
أما بالنسبة لشروط الإقراض ، فهي في المقام الأول تشمل:٪ - معدل الرهن العقاري ، مخطط سداد الديون: الأقساط السنوية أو المدفوعات المتباينة ، وكذلك استحقاق مبلغ الدين.
للبنوك التجارية الحق في تحديد معدل الرهن العقاري بشكل مستقل ضمن "ممر" سعر الفائدة أو ما يسمى بالسعر الرئيسي الذي حدده البنك المركزي للاتحاد الروسي ، ويمكنها أيضًا ترتيب الإقراض بشروط ميسرة لفئات معينة من المواطنين (على سبيل المثال ، الرهون العقارية للأسر الشابة أو الرهون العقارية للعائلات الكبيرة). اليوم معدل الرهن العقاري الرئيسي هو 14٪. السعر الرئيسي هو سعر الفائدة الذي يقرضه البنك الروسي الرئيسي للبنوك التجارية ، على التوالي ، لا يمكن أن تكون الفائدة على القرض أقل من السعر الرئيسي ، وإلا فإن البنوك ستعمل بخسارة.
يمكن أن يكون سعر الفائدة على قرض الرهن العقاري ثابتًا (لا يمكن تغيير حجمه طوال فترة الاستحقاق بأكملها) أو عائمًا (يمكن أن يتغير حجمه وفقًا للسياسة النقدية للبنك المركزي للاتحاد الروسي).
المدة التي يمكن من أجلها تقديم قرض الرهن العقاري محدودة بحد أدنى وأقصى: من ثلاثة إلى خمسين عامًا. الأكثر شيوعًا بين المقترضين هي القروض لمدة عشرة وخمسة عشر وعشرين عامًا. يجدر النظر في أن الاستحقاق سيختلف أيضًا اعتمادًا على عمر المقترض.
وبالتالي ، يمكن إصدار رهن عقاري لفترة حتى يصل المقترض إلى سن التقاعد ، وهو حاليًا في الاتحاد الروسي: خمسة وخمسون عامًا للنساء وستين عامًا للرجال. على أساس فردي ، يمكن تمديد اتفاقية الرهن العقاري حتى يبلغ المقترض سن خمسة وسبعين عامًا.
ليس سرا أنه كلما أسرعنا في سداد قرض الرهن العقاري ، كلما قل المبلغ الزائد للبنك المقرض. كما سيتأثر الاستحقاق والمدفوعات الزائدة بشكل مباشر بإجمالي مبلغ القرض ومبلغ الدفعة المقدمة.
تحدد البنوك التجارية بشكل مستقل الحد الأدنى للمبلغ الذي يجب دفعه كدفعة أولية ، والتي تشمل أيضًا تكلفة تقييم الممتلكات والتأمين. يمكن دفع (سداد) الدفعة الأولية ، من خلال المدخرات الشخصية ومن خلال قرض إضافي ، على سبيل المثال ، باستخدام قرض استهلاكي.
قروض شراء العقارات دون دفعة أولى محفوفة بالمخاطر لكلا الطرفين المشاركين في الصفقة. لا يتلقى البنك ضمانات على شكل مبلغ القسط الأول ، مما يجعله يرفع معدلات الفائدة على موارد الائتمان. كما أن عدم سداد الدفعة الأولى لا يمنح البنك الثقة في ملاءة المقترض ، مما يلقي بظلال من الشك على إمكانية قيام البنك بتقديم قرض عقاري.
حسنًا ، بالنسبة للمقترض ، فإن هذا محفوف بحقيقة أنه إذا لم يكن قادرًا ، بسبب ظروف معينة ، على سداد القرض ، فسيظل معظم أو حتى مبلغ المدخرات السابقة في البنك بشكل غير قابل للاسترداد. هذا يتماشى مع نظام مساهمة الأقساط ، منذ ذلك الحين يتم دفع الفائدة أولاً ، وبعد ذلك فقط يتم دفع الجزء الرئيسي من الدين.
للمقترض الحق في اختيار العملة التي يقيد بها - بالنات. أو أجنبي. وفقًا لذلك ، سيؤثر سعر صرف العملة التي يختارها على تكلفة القرض.
يمكن للمقترض سداد القرض وفقًا لنظام الأقساط السنوية أو المدفوعات المتباينة ، المنصوص عليها في الاتفاقية. يتم احتساب مساهمة الأقساط على أنها متساوية باستمرار في كل شهر ، ووفقًا لنظام المدفوعات المتباينة ، فإنها تنخفض مع كل شهر من السداد. من المعتقد أنه بالنسبة للبنك ، يعتبر نظام الأقساط السنوية أكثر ربحية ، وبالنسبة للمقترض ، فإن مخطط سداد القرض المتباين.
من أجل ترتيب شراء العقارات في الرهن العقاري ، يجب على المقترض المحتمل أن يقدم للبنك جميع المستندات اللازمة ، بما في ذلك تلك التي تؤكد ملاءته. ينظر البنك في الطلب خلال فترة معينة: تبدأ من يومين - ثلاثة أيام وتنتهي بعدة أسابيع.
بعد موافقة البنك على ترشيح المقترض وعند الانتهاء من إجراءات معالجة المستندات ذات الصلة ، يجب على الشخص المهتم بمورد ائتماني ، خلال الفترة المتفق عليها ، العثور على خيار عقاري يفي بالمتطلبات التي يطلبها البنك المقرض. وفقًا للخيار المختار ، يتم تجميع حزمة من المستندات ، والتي ستكون ضرورية لإتمام معاملات الشراء / البيع.
يعتبر تثمين العقارات مرحلة مهمة للغاية في عملية الإقراض ، لأن تقدم البنوك موارد ائتمانية ليس للقيمة السوقية للعقار ، ولكن على أساس قيمتها المقدرة.
نظرًا لحقيقة أن إقراض الرهن العقاري طويل جدًا من حيث الاستحقاق ، فإن المرحلة الأخرى التي لا غنى عنها هي التأمين ضد مخاطر فقدان قدرة المقترض على العمل ، وخطر الخسارة المحتملة لحقوق الملكية.
بعد الانتهاء من جميع المراحل المذكورة أعلاه ، يبرم البنك المُقرض والمقترض اتفاقية تُبرم ، كقاعدة عامة ، بمشاركة كاتب عدل. بعد ذلك ، يمر المقترض بإجراءات التسجيل الحكومي للعقار.
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين اقتراض الرهن العقاري وأنواع القروض الأخرى في تركيزه المستهدف بدقة ، فهو مخصص حصريًا لشراء العقارات ، ويتم ضمان سداد المبلغ المأخوذ من البنك من خلال الضمان. كما أن معدل النسبة المئوية على القرض المستهدف للإسكان أقل بكثير من معدل القرض لتغطية احتياجات المستهلك. هذا بسبب وجود وديعة. ليست الآلية الوحيدة التي تجعل الرهون العقارية أكثر تكلفة هي الحصول على بوليصة تأمين للعقار ، في حالة فقد المقترض القدرة على العمل ، وكذلك الدفع مقابل خدمات المثمن عند اختيار خيار عقاري.
من الضروري أن نلخص: إذا تم التفكير في شراء عقار سكني ، وكان لدى المشتري المحتمل قدر كبير من المدخرات المالية ، فمن الأفضل دفع الحصة المفقودة من قطعة سكنية ، على سبيل المثال ، عن طريق إصدار مستهلك قرض لعدة سنوات. إذا كان شراء المساكن مناسبًا ، ولكن لا توجد مدخرات خاصة ، فمن الأفضل الحصول على قرض رهن عقاري لفترة أطول بسعر فائدة أقل عن طريق سداد دفعة أولية.
أهلا! اليوم سوف نتحدث بالتفصيل عن الإقراض العقاري. ما هو الفرق بين قروض الرهن العقاري ، وكيف تعمل الرهون العقارية في روسيا وتصنيف البنوك للرهون العقارية ، بحيث يمكنك فهم مكان التقديم تقريبًا.
الرهن العقاري – هذا شكل من أشكال القرض ، يتم فيه ضمان السكن بالضرورة. في هذه الحالة ، من المعتاد تقسيم:
ينظم 102 من القانون الاتحادي بشأن الرهون العقارية والتعهدات العقارية بشكل كامل جميع العلاقات في هذا المجال. اقرأ مراجعة لهذه الوثيقة مع تعليقات الخبراء المتاحة على صفحات موقعنا.
يتم الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي ، بغض النظر عن المؤسسة المالية المختارة ، على أساس آلية معينة.
نظام الإقراض العقاري هو كما يلي:
في الوقت الحاضر ، تقوم جميع البنوك الحديثة بالإقراض بموجب هذا المخطط. يقدم كل منهم مجموعة واسعة من برامج الرهن العقاري. كقاعدة عامة ، كلما زاد العدد ، ارتفع تصنيف البنك. إنها مخصصة لعامة الناس ، والعديد منها يحتوي على فوائد مختلفة.
على الرغم من هذا التنوع ، والتنوع الواسع للبرامج ، فإن قطاع الرهن العقاري يتطور باستمرار. ويرجع ذلك إلى عوامل مثل القوانين التشريعية الجديدة ، والتغييرات في مجال التشريع ، وتطوير البناء ، ودعم القروض من الدولة.
يتم تصنيف قروض الرهن العقاري في المقام الأول على أساس الغرض الذي يخطط المقترض للحصول عليه ، وكذلك على أساس ترتيب سداد الأقساط وأسعار الفائدة.
قرض الرهن العقاري الدائم هو مخطط قياسي لسداد الفائدة ، مع شروط ومتطلبات قياسية للمقترض. فيما يلي أشهر البرامج المقدمة للمقترضين المعاصرين. كل قرض سكني له خصائصه ومزاياه. في البداية ، بناءً على التصنيف ، تحتاج إلى اختيار بنك ، ثم اختيار أفضل خيار إقراض من بين العديد من الخيارات المعروضة.
يجذب السكن الثانوي الكثيرين ، حيث يمكن شراؤه بتكلفة منخفضة نسبيًا ولا توجد حاجة لإصلاحات كبيرة. لشراء المساكن الجاهزة ، يتم احتساب النسبة من 10٪ وما فوق. حجم الدفعة المقدمة في هذه الحالة يبدأ من 20٪ ويمكن أن يصل إلى 80٪. يتم احتساب سعر الفائدة بشكل صارم بشكل فردي. يمكن أن تزيد بناءً على عوامل مثل:
قرض الإسكان للمباني الجديدة هو إصدار قرض لشراء شقة في مبنى سكني جديد قيد الإنشاء. الاختلاف الرئيسي هنا هو الحصول على شهادة ملكية ، وبعد ذلك يعتبر العقار قد تم بناؤه بالفعل ، علاوة على أنه يعتبر ملكية ثانوية ، على الرغم من حقيقة أنه لم يسكن أحد في الشقة.
في كثير من الأحيان ، تنشأ حالة عندما يكون المنزل قد تم بناؤه بالفعل وتوقيع جميع الأعمال ، لكن لا يتم إصدار الشهادة. هذه حالة خاصة عندما لا يستطيع البنك تقديم قروض للمباني الجديدة والمساكن الثانوية. بعض البنوك تسمي هذه الفترة "ميتة".
الأهمية! في هذا الوقت ، يتم شراء العقار بموجب اتفاقية بيع وشراء معدة مسبقًا. يجب ألا تخاف من مثل هذه المخططات ، فهي قانونية تمامًا.
يمكنك شراء مبنى جديد بثلاث طرق رئيسية:
المؤسسات المالية ، عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مثل قرض المنزل للشقق في المباني الجديدة ، تحقق من موثوقية المطور ومستوى جاهزية المنزل. كل بنك لديه متطلباته الخاصة لهذه المنازل. هناك مؤسسات مستعدة لإصدار قرض بنكي حتى في مرحلة التنقيب ، والبعض الآخر يحتاج إلى إغلاق دورة الصفر ، وهناك مؤسسات تكفي لإظهار دورة الصفر.
الأهمية! على أي حال ، فإن إقراض الإسكان الأولي يمثل مخاطرة معينة. كضمان ضد المواقف غير المتوقعة ، قد يطلب البنك ضمانات إضافية. اقرأ المنشور "" لفهم الفروق الدقيقة.
تقدم البنوك الحديثة نوعين من الرهون العقارية:
في الحالة الثانية ، يتم النظر في الخيارات السائلة فقط ، أي أنه يتم إعطاء الأفضلية لقطع الأراضي في كوخ ، وليس في الغابة بجانب النهر. في هذا الشكل من الإقراض ، يكون الغرض من الحصول على قطعة أرض مهمًا للغاية ، حيث سيتم بناء الإقراض السكني على هذا الأساس - للداشا ، ومنزل التاون هاوس ، ومنزل.
السمة الرئيسية لهذا الإقراض هي القدرة على بناء أي نوع من المباني على قطعة الأرض المشتراة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للبنوك أن تتخلى عن 30 عامًا من السداد لمثل هذا القرض. يوفر هذا الشكل من الإقراض إمكانية إعادة الاعتماد.
نحن في انتظار أسئلتك في التعليقات. سنكون ممتنين لتقييم المقال ، مثل وإعادة النشر.
أي روسي لديه فكرة عن ماهية الإقراض العقاري وما هو معناها. بناءً على التعريف القياسي ، يُفهم القرض السكني على أنه إقراض طويل الأجل مع توفير الأموال لشراء العقارات.
الشرط الرئيسي والأساسي للحصول على مثل هذا القرض هو تسجيل الضمان. بكلمات بسيطة: يصبح العقار الذي يتم شراؤه بالأموال المخصصة تلقائيًا ضمانًا للرهن العقاري. في مقالتنا ، سوف نفهم أنواع الإقراض العقاري المتاحة وكيفية اختيار الخيار المناسب.
ظهرت مؤسسة الإقراض منذ زمن بعيد ، حتى قبل ظهور مصطلح "الرهن العقاري". اليوم ، يحظى هذا الخيار للحصول على قرض بشعبية كبيرة. يرجع هذا الوضع إلى حقيقة أن العديد من الروس لا تتاح لهم الفرصة لشراء شقة أو منزل على الفور ، مما يعني أن الأموال المقترضة هي الخيار الوحيد الممكن لتصبح مالكًا لمنزل دون توقعات طويلة. يتم تنظيم الإقراض السكني من قبل الوكالات الحكومية ويتم تنفيذه في إطار القوانين الفيدرالية ذات الصلة.
كما ذكرنا ، فإن السمة المميزة للرهن العقاري هي وجود الضمان. بالإضافة إلى هذه الميزة ، هناك عدد من السمات المميزة التي تميز قرض الرهن العقاري عن خيارات الإقراض الأخرى. لذلك نحن نتحدث عن الخصائص التالية:
مع الانتباه إلى النقاط المذكورة ، يمكنك بسهولة تحديد نوع القرض الذي نتحدث عنه. ومع ذلك ، عليك أن تدرك أن قروض الرهن العقاري نفسها مختلفة. سوف نتحدث عن هذا أكثر.
يعتمد تصنيف قروض الرهن العقاري على المعايير الأساسية للقرض. إن الخصائص الأساسية هي التي تجعل من الممكن تمييز أنواع الرهون العقارية ، وفي المستقبل ، تطوير برامج إقراض خاصة.
يمكن استخدام الميزات الرئيسية:
دعنا نفكر في التصنيفات الرئيسية بمزيد من التفصيل ونخبرك بميزات كل خيار.
| تصنيف القرض السكني | أنواع الرهون العقارية | ملحوظة |
| حسب نوع الممتلكات المضمونة (المكتسبة). |
| يجب أن يفي المسكن بالمتطلبات الصحية والفنية المطلوبة وأن يكون سائلاً ومناسبًا للعيش. |
| حسب نوع مساحة المعيشة |
| يتم النظر في شروط هذا الإقراض بشكل فردي ، مع الأخذ في الاعتبار من هو المقترض وما هي قدراته المالية. |
بشكل عام ، يصف هذا الجدول بشكل كامل تصنيف أنواع الإقراض العقاري. ينبغي أيضًا قول بضع كلمات حول إجراءات إعادة تمويل القرض. يعتمد الكثير على حجم القرض ونوع الضمان. إذا كان العقار عالي السيولة ، فسيتم منح قرض جديد بسعر فائدة منخفض وبشروط سداد مناسبة.
للحصول على صورة كاملة عن الإقراض العقاري ، تجدر الإشارة إلى بعض النقاط الأكثر أهمية التي تميز الرهون العقارية. نحن نتحدث عن مثل هذه البيانات:
الخصائص المذكورة هي المعيار لأي قرض رهن عقاري وتسمح لك أيضًا بتصنيف أنواع الإقراض في هذا الاتجاه.
الرهن العقاري مجال منفصل في عمل أي بنك ، والذي يتميز بتوفير مبالغ كبيرة من المال بضمان عقاري. تعتمد شروط الحصول على قرض إلى حد كبير على نوع قرض الرهن العقاري الذي يختاره المقترض. مع الأخذ في الاعتبار هذه المعلومات ، يمكنك اختيار الخيار الأكثر راحة بشكل مستقل.
حاليا ، تم تطوير العديد من أنواع قروض الرهن العقاري ، والتي تختلف تبعا لخطط الإصدار والسداد والخدمة. قرض الرهن العقاري الدائم
- هذا نوع من القروض يسمى أيضًا قرض السداد الذاتي مع معدل فائدة ثابت ، والذي يتم تقديم دفعات دورية متساوية (شهرية عادةً). السداد المتكرر يشمل سداد الديون والفوائد على القرض. يتم تحديد مبلغ الدفعة على أنه المبلغ الذي يجب دفعه على أساس شهري من أجل سداد القرض بالكامل خلال مدة اتفاقية القرض بمعدل فائدة معين. يعتمد الدفع على القيمة الحالية للتدفق النقدي. سيكون الحد الأقصى لمدة القرض أقصر من العمر الاقتصادي المتبقي لموضوع التمويل.
عند حساب مدفوعات قروض الرهن العقاري ، يتم أخذ ثلاثة عوامل في الاعتبار:
1) أصل مبلغ القرض ؛
2) المدة (المتبقية) لسداد القرض ؛
3) سعر الفائدة.
يسمح لك هذا النوع من قروض الرهن العقاري بتوزيع العبء بالتساوي على عودة الأموال المقترضة.
قرض مع سداد "الكرة"
- ينص على سداد معظم أو كل مبلغ القرض ، أي سداد "الكرة" في نهاية مدة القرض.
مجموعة متنوعة من طرق الإقراض مع الدفع "الكروي":
- عدم وجود مدفوعات فائدة حتى نهاية مدة القرض ، وفي نهاية المدة ، يتم دفع كامل مبلغ القرض والفوائد المستحقة ، على سبيل المثال ، قروض تطوير الأراضي ؛
- دفع الفائدة فقط خلال فترة الائتمان ، في نهاية المدة يتم سداد الدين عن طريق الدفع "بالكرة" ؛
- إهلاك جزئي مع دفعة نهائية "كروية".
تُستخدم مخططات الإقراض للمدفوعات الكروية لتمويل مشاريع البناء الجديدة وتطوير الأراضي.
قرض الربيع (أصل ثابت)
.
ميزات الإقراض هي كما يلي:
- دفعات دورية ثابتة لتسديد أصل الدين ؛
- سداد الفائدة على ما تبقى من الدين.
عدة سنوات فقط مدفوعات الفائدة ، ثم مدفوعات متساوية على حساب الدين والفائدة على رصيد القرض المستحق.
قرض بالمشاركة
- هو مخطط تمويل يشارك فيه المُقرض بشكل مباشر في الاستثمار: يتلقى المُقرض في الوقت نفسه مدفوعات عن القرض ، وجزءًا معينًا من الدخل العادي ، و (أو) جزء من الزيادة في قيمة العقار. إذا تم تمويل العقار من خلال قرض بالمشاركة ، تنتقل الملكية إلى المستثمر ، ولا يتلقى المقرض سوى الحق في جزء من التدفق النقدي المرتبط بجودة العقار. في الوقت نفسه ، للمقرض حق الأولوية في الحصول على نصيبه من الدخل من الممتلكات ، ويتلقى المقترض شروط إقراض أكثر ملاءمة ، على وجه الخصوص ، يتم تطبيق سعر فائدة أقل.
تعتبر قروض الرهن العقاري بالمشاركة جذابة للمقرض للأسباب التالية:
- تتيح مخططات التمويل هذه حماية مصالح الدائن في ظروف ارتفاع معدلات التضخم ؛
- يؤدي انخفاض سعر الفائدة إلى انخفاض المدفوعات الدورية على القرض ، مما يقلل من مخاطر التخلف عن السداد من قبل المقترض.
لكن الجزء الذي يتوقع المُقرض الحصول عليه من الدخل العقاري ينطوي على درجة عالية من المخاطرة. لتقليل مخاطر تقليل الدخل من العقارات ، يقوم المقرضون بتضمين بنود العقود بشأن عمليات التفتيش الدورية لجودة إدارة الممتلكات. مع المشاركة (بالنسبة للزيادة في القيمة) هناك خطر ألا تزيد قيمة العقار.
جاذبية القرض العقاري بمشاركة المقترض:
- المدفوعات على قرض بالمشاركة أقل من المدفوعات على أنواع القروض الأخرى ؛
- المدفوعات الدورية الأصغر هي حافز للمقترض لتنفيذ مشروع استثماري يتطلب نفقات رأسمالية كبيرة.
ومع ذلك ، في حالة حدوث زيادة كبيرة في القيمة والدخل من العقارات ، فإن المدفوعات المتزايدة للمقرض قد لا يقابلها انخفاض في سعر الفائدة.
قرض مع زيادة المدفوعات
- يستخدم للمقترضين الذين يتوقعون نمو الدخل.
ميزات طريقة الإقراض هذه:
- الحد الأدنى للدفع الأولي ، ثم تزداد الاشتراكات بمعدل ثابت ؛
- في مرحلة معينة ، تبدأ نفس الدفعات بموجب خطة القرض ذاتي الاستهلاك.
عند الإقراض مع زيادة المدفوعات ، يتم تحديد تسلسل المدفوعات مع زيادة المساهمات على فترات منتظمة ، ويتم تحديد مبلغ القسط الأخير من خلال مبلغ الرصيد المستحق للقرض. يعتبر نظام التمويل هذا مناسبًا تمامًا لأصحاب المشاريع: في الفترة الأولية ، لا يتم استخراج الموارد المالية من الأعمال التجارية ، والتي يمكن أن تتطور بشكل مكثف.
قرض المعاش العكسي - ينطوي على انخفاض في مدفوعات القرض في نهاية المدة أو إنهائها.
قرض بسعر فائدة متغير
الخصائص الرئيسية:
- يتم تعديل تغير سعر الفائدة وفقًا للتغيرات في الوضع المالي في السوق وفقًا للمؤشرات المالية المحددة في اتفاقية القرض ، على سبيل المثال ، وفقًا لمؤشر الأوراق المالية الحكومية ؛
- يمكن تحديد الحد الأقصى والحد الأدنى لمعدل الفائدة الذي يدفعه المقترض ؛
- لا يمكن إجراء تعديلات على سعر الفائدة إلا في الفترات الزمنية المحددة في اتفاقية القرض مقدمًا ، مع مراعاة معدلات الفائدة السائدة في هذه الفترة ؛
- يمكن تحديد الحد الأقصى لمستوى التغيير في أسعار الفائدة مقارنة بالفترة السابقة ؛
- قد تنص الاتفاقية الخاصة بهذا النوع من القروض على السداد المبكر بعد فترة محددة مسبقًا دون دفع غرامة على السداد المبكر ؛
- قد تكون صالحة ، شروط القرض قبل بيع العقار ، مما يمنح المقرض الحق في المطالبة عند بيع العقار بالدفع الفوري لرصيد القرض ، أي قد يُحظر نقل الالتزامات بموجب القرض الحالي إلى المالك الجديد للعقار ، مما يتيح للمقرض رفع سعر الفائدة وفقًا لحالة السوق الحالية.
الأنواع الرئيسية لقروض الرهن العقاري ذات معدل الفائدة المتغير:
1) قروض بسعر فائدة قابل للتعديل ؛
2) قروض بسعر فائدة معدل ؛
3) قروض ذات مدفوعات مفهرسة.
قرض معدل الفائدة القابل للتعديل
يوفر خيارين:
- تعديل سعر الفائدة مع زيادة مقابلة في مدفوعات القروض ؛
- تعديل سعر الفائدة دون تغيير قيمة الدفعات الدورية ولكن مع تغيير موعد استحقاق القرض.
قرض مع مدفوعات مفهرسة - يختلف من حيث أن سعر الفائدة ثابت لكامل مدة القرض. ومع ذلك ، يتم تعديل رصيد القرض والمدفوعات الشهرية بانتظام وفقًا لمعدل التضخم الحالي. بالنسبة لمثل هذه القروض ، تكون الدفعات الأولية أقل ، مما يجذب المقترض. ومع ذلك ، يتم تعديل المدفوعات بانتظام ، وإذا كان معدل نمو دخل المقترض أقل من معدل التضخم ، فمن الممكن أن لا يتمكن المقترض من الوفاء بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض. معدل الزيادة في قيمة العقارات قد يتخلف أيضا عن معدل التضخم. ثم قد يتجاوز رصيد القرض قيمة العقار ، مما قد يتسبب أيضًا في تخلف المقترض عن الوفاء بالالتزامات.
"التمديد الكندي"- رهن عقاري يتميز بأسعار فائدة متغيرة على فترات زمنية محددة سلفًا (3-5 سنوات).
قرض بضمان معاد رهنه
(الرهن النهائي) - بناءً على مخططات التمويل التي تنص على بيع العقارات ، والتي تعمل كضمان لقرض لم يتم سداده بعد في وقت بيع العقار. في هذه الحالة ، يفترض المشتري الالتزام بالقرض. يمكن استخدام طريقتين لتمويل المعاملة:
1) الدفع المباشر لرصيد القرض وأخذ قرض جديد بمبلغ يتيح لك سداد كامل ثمن العقار ؛
2) افتراض التزامات على قرض قائم وأخذ قرض جديد بمبلغ لا يكفي لدفع قيمة الصفقة ، وسيتم تأمين القرض الثاني بنفس العقار ، فإن وضع المقرض الثاني سيكون أكثر خطورة ، الأمر الذي يستلزم تحديد سعر فائدة أعلى على القرض.
يمكن أيضًا استخدام مثل هذه المخططات لتمويل الاستثمارات العقارية لإعادة التمويل: يمكن للمالك الحصول على قرض جديد لنفس العقار بسعر فائدة أعلى ، وسداد الالتزامات على القرض القديم ، واستخدام الفرق لتلبية احتياجاته العاجلة. ومع ذلك ، فإن هذا يزيد من مخاطر المقترض المرتبطة بفقدان محتمل للحق في إعادة شراء الممتلكات المرهونة: لا يضمن امتثال المقترض لجدول السداد عند التسوية مع الدائن الثاني أن يفي هذا الدائن بالتزاماته بالدفع للدائن الأول ، مثل نتيجة لذلك قد يفقد المقترض الحق في إعادة الشراء.
قرض بسعر فائدة مضاف - هذا النوع من القروض ينص على التنازل عن الفائدة للديون الرئيسية ، والنتيجة مقسومة على عدد فترات السداد لتحديد مبلغ السداد. يستخدم هذا الرهن العقاري لإقراض الممتلكات الشخصية وينص على السداد المبكر للديون.
صفحات مفيدة.
